ti. Ministerio de Justicia y Derechos Superintendencia Nacional de Registros Públicos Humanos TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCiÓN No. - ¿0:ro -2017-SUNARP-TR-L Lima, APELANTE TíTULO RECURSO REGISTRO ACTO (5) 2 B OlC.2017 DAVID TUPlA CALDERÓN N° 1418863 del 6/7/2017. H.TD. N° 0908-2017612 del 27/9/2017. Registro de Predios de Lima. Reglamento interno y otros. SUMILLA INDEPENDIZACiÓN y COPROPIEDAD "No pueden acogerse al régimen de independización y copropiedad las edificaciones que carecen de areas comunes. La existencia de una pared medianera no constituye elemento que por sí solo pueda sustentar la constitución de dicho régimen". l. ACTO CUYA PRESENTADA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la independización de unidades inmobiliarias y otorgamiento de reglamento interno respecto del predio inscrito en la partida electrónica N° P03176418 del Registro de Predios de Lima. Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos: Copia simple del documento de identidad de David Tupia Calderón. Documento privado de memoria descriptiva de independización y reglamento interno suscrito por Carlos Alberto Chuquillanqui Paredes e ingeniero civil José Ismael Ruiz Chumpitaz, con firmas certificadas por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo el 5/12/2016. Plano perimétrico (lámina P) autorizado por ingeniero civil José Ismael Ruiz Chumpitaz, con firma certificada por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo el 5/12/2016. Documento privado de memoria descriptiva de independización y reglamento interno suscrito por Carlos Alberto Chuquillanqui Paredes e ingeniero civil José Ismael Ruiz Chumpitaz, con firmas certificadas por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo el 16/8/2017. Plano perimétrico (lámina P-1) autorizado por ingeniero civil José Ismael Ruiz Chumpitaz, con firma certificada por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo el 16/8/2017. Documento privado de subsanación de memoria descriptiva de independización y reglamento interno suscrito por Carlos Alberto Chuquillanqui Paredes e ingeniero civil José Ismael Ruiz Chumpitaz, con firmas certificadas por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo el 6/9/2017. Plano perimétrico (lámina P-1) autorizado por ingeniero civil José Ismael Ruiz Chumpitaz, con firma certificada por notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo el 6/9/2017. no -2017 -SUNARP- TR-L RESOLUCiÓN No. - '2. 11. DECISiÓN IMPUGNADA El registrador público del Registro de Predios de Lima Juan Ramón Rodríguez Panta denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes: REINGRESO DE FECHA 6/9/2017: - Revisada la nueva documentación presentada al reingreso, se modifica la documentación que contiene la independización (memoria descriptiva y plano de independización) y en relación al reglamento interno se modifica los artículos 3, 4, 5 Y 6, en relación al artículo 40 se sigue señalando que NO existe áreas comunes en copropiedad además se hace mención a los bienes comunes en copropiedad a la pared medianera que comparte ambas secciones entre otros. Al respecto debemos señalar que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 128 del Reglamento de la Ley 27157 aprobado por D.S. N° 035-2006Vivienda, "el régimen de independización y copropiedad" presupone la coexistencia en una edificación de secciones de propiedad exclusiva, bienes de uso común. Sin embargo, en el presente caso se advierte que las secciones de propiedad exclusiva NO comparten ningún área común, lo que implicaría que no resulte precedente la independización bajo el régimen de independización y copropiedad, toda vez que las 2 secciones son totalmente Independientes, además la pared medianera no implica que ésta tenga la calidad de bien común, pues dicho estado de copropiedad se encuentra regulado en los artículos 994 y siguientes del Código Civil. Por tanto a efectos de independizar las secciones 1 y 2 se tendría que presentar la documentación que se indica en el artículo 60 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Sírvase considerar lo señalado en la siguiente resolución: Resolución N° 499-2015-SUNARP-TR-L IMPROCEDENCIA DE INSCRIPCiÓN DE REGLAMENTO INTERNO: "No procede inscribir la constitución de un reglamento interno cuando las unidades inmobiliarias no comparten ningún bien común ". "(...) En un régimen de independización y copropiedad o en uno de propiedad exclusiva y propiedad común no deben faltar los bienes comunes que vinculan a las unidades inmobiliarias a independizar, En consecuencia las edificaciones que carecen de áreas comunes no pueden acogerse al régimen de independización y copropiedad o al de propiedad exclusiva y propiedad común (Quinto considerando de la Resolución PJO 499-2015-SUNARP- TR-L de 0611012015)". Se le hace presente que, de conformidad con e numera IX del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, Los actos y derechos materia de inscripciones deben de preexistir a la fecha del asiento de presentación. Base Legal: Art. 2011 del Código Civil, numeral y del Título Preliminar, Arts. 7,8,31,32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, Ley 27157, TUO del Reglamento de la Ley 27157 aprobado mediante D.S. N° 035-2006-Vivienda y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. 111. FUNDAMENTOS El recurrente DE LA APELACiÓN señala, entre otros, los siguientes fundamentos: Que el 27/7/2017 el registrador emite esquela de observación en la que declara improcedente el régimen adoptado de independización y copropiedad y prosigue señalando que sin embargo del gráfico de las unidades a independizar según plano y la propia redacción del reglamento interno se viene considerando, entre otros, como parte de los bienes comunes al terreno (artículo 4) se tiene que el régimen que configura la edificación corresponde al régimen de propiedad exclusíva y propiedad común. Como respuesta a la observación, la subsanación consistió en RESOLUCiÓN No. - 29~O-2017-SUNARP-TR-L insistir en el régimen de independización y copropiedad, considerando al terreno como bien común y señalamos que no existen áreas comunes. Con fecha 29/8/2017 el registrador emite esquela de observación en base a lo presentado basándose en el artículo 128 del 0.8. N" 035-2006VIVIENDA el que se encuentra regulado en el Código Civil. Recalca además que las unidades inmobiliarias comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una e insiste que no tiene bienes de uso común. Como consecuencia, generó una nueva observación no formulada anteriormente en el sentido que el uso vivienda asignado a cada sección (casa 1 y casa 2) no se adeeúa a la fábrica inscrita, siendo que la fábrica de cada unidad no cuenta con los ambientes necesarios para una vivienda. Como respuesta a la observación, la subsanación consistió en aclarar el uso de cada sección a estacionamiento en los artículos 2 y 3. También se aclaró el articulo 4 en el sentido que no hay áreas comunes describiéndose los bienes de uso común a los que hemos denominado bienes en copropiedad, demostrando así la existencia de bienes de uso común. Lo que está adecuado al articulo 128 que supone la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva a ser independizadas y bienes de uso común. De acuerdo al articulo 994 del Código Civil, la pared medianera se presume común. Asimismo, existen dos conceptos que deben tenerse en cuenta y que son bien diferenciados: la existencia de áreas comunes y la existencia de bienes comunes, tal como se describen en el artículo 134 del 0.8. N° 035-2006-VIVIENDA donde se detalla una lista de bienes comunes. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL Partida electrónica N° P03176418 del Registro de Predios de Lima En la citada partida corre inscrito el lote 4 de la manzana 03, parcela A de la urbanización San Juan, distrito de San Juan de Miraflores, provincia y departamento de Lima. El dominio del predio subrnateria se encuentra registrado a nombre de Carlos Alberto Chuquillanqui Paredes, soltero. En el asiento 00009 se registró que el propietario del inmueble inscrito en esta partida declaró una fábrica de un piso, cuyos ambientes están distribuidos de la siguiente manera: dos pasadizos, dos estacionamientos, depósito, depósito 1 y depósito 2. En el asiento 00010 corre registrada una carga técnica conforme a lo declarado por el verificador responsable Juan Mansilla Hurtado. Los asientos 00009 y 00010 fueron extendidos en mérito al titulo archivado N° 797111 del 17/4/2017. o~ / V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente la vocal Elena Rosa Vásquez Torres. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: Si las edificaciones que carecen de áreas comunes pueden acogerse al régimen de independización y copropiedad. RESOLUCiÓN No. - VI. 2. f¡O-2017-SUNARP-TR-L ANÁLISIS 1. El articulo 58 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), define la independización, como el acto registral que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. El articuio 60 del citado Reglamento contempla los requisitos para la inscripción de la independización de un predio urbano, indicando que consistirá en el Formulario Único de Habilitación Urbana (FUHU), el anexo F y el plano municipal de subdivisión y piano debidamente sellados y visados, donde debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes; adicionalmente, deberá presentarse los planos y códigos de referencia catastral de los predios resultantes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto Supremo N° 002-89-JUS, según sea el caso; así como el documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad. 2. Por otro lado, confonme al articulo 63 del RIRP, para la independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes establecidos en la Ley N° 27157, se presentarán los siguientes documentos: Reglamento interno (literal a). Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el area, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el reglamento interno (literal b). Plano de independización que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario (literal c). Las unidades inmobiliarias a que se refiere este artículo se inscribirán en partida especial donde se señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aun cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional. 3. La Ley N° 27157 establece los regímenes legales de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de propiedad común. De acuerdo con los articulas 37 y 38 de esta Ley, los propietarios de los edificios de departamentos, quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias, que cuentan en su edifícación con bienes comunes, cuando pertenezcan a propietarios distintos pueden elegir entre los regímenes de: a) Propiedad exclusiva y propiedad común; o b) Independización y copropiedad. La Ley establece así la posibilidad de optar por la constitución de cualquiera de estos regímenes, obedeciendo por consiguiente su instalación a la RESOLUCiÓN No. autonomia de la voluntad tHO -2017-SUNÁRP-TR-L de los propietarios y a la naturaleza de la edificación, requisitos que son concurrentes. 4, En cuanto al régimen de independización y copropiedad, supone segun lo dispone el articulo 128 del Reglamento de la Ley N° 27157 (TUO aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA), la existencia de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso comun, sujetas al régimen de copropiedad Código Civil. regulado en el Agrega este articulo que las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa cada una y que sólo pueden optar por dicho régimen las quintas, casas en copropiedad, centros y galerías o campos feriales, siempre que estén conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con más de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Diremos entonces que la naturaleza del terreno - bien de propiedad exclusiva - es uno de los elementos que distingue el régimen si está acompañado del establecimiento de zonas comunes. 5. Ahora bien, en el presente caso consta inscrita en la partida N° P03176418 del Registro de Predios de Lima, la fábrica del predio conformada por un solo piso con área techada de 160.00 m2, cuyos ambientes están distribuidos de la siguiente manera: dos pasadizos, dos estacionamientos, depósito, depósito 1 y depósito 2. Con el titulo en apelación se solicita la independización de dos secciones de propiedad exclusiva de un piso cada una, así como la constitución de régimen de independización y copropiedad y el otorgamiento del reglamento interno respectivo. El título fue observado porque no existirían áreas comunes necesarias para la constitución del régimen. 6. Efectivamente, de los documentos presentados, tales como los planos de independización (láminas P-1), la solicitud de independización y memoria descriptiva, así como sus aclaraciones, se corrobora que no existen áreas o zonas comunes dentro del perímetro del predio inscrito en la partida N° P03176418, sino únicamente dos áreas de dominio exclusiva correspondientes a las secciones N° 1 Y N° 2, cada una de las cuales cuenta con un área ocupada y techada de 80.00 m2. A mayor abundamiento, en la solicitud de independización se señaló que "la vivienda no cuenta con áreas comunes". Por otro lado, en el artículo 4 del reglamento interno al que se remite el solicitante se indicó lo siguiente respecto a los bienes comunes de la edificación: "(.) Las áreas y bienes en copropiedad que forman parte de la UNIDAD INMOBILIARIA son las siguientes: al SIN ÁREAS COMUNES EN COPROPIEDAD b) BIENES EN COPROPIEDAD Pared medianera que comparten ambas secciones RESOLUCiÓN No. - lS~O-2017-SUNARP-TR-L Los cimientos, sobre cimientos, columnas, techos y demás elementos estructurales siempre que éstos no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirvan a una o más secciones, intransferible. Los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, instalaciones eléctricas y otros bienes que no estén destinados a una sección en particular, intransferible. (...)" (El resaltado es nuestro). Tenemos entonces que el propio solicitante reconoce que no existen áreas destinadas a uso común al interior del predio que se pretende someter al régimen de independización y copropiedad. Cabe añadir que si bien en el reglamento interno se detallan algunos "bienes comunes", no menos cierto es que de los planos de independización adjuntados se corrobora que incluso de admitirse la existencia de los mencionados bienes, estos necesariamente estarían ubicados sobre la proyección del terreno de una de las secciones de propiedad exclusiva, desvirtuándose así su carácter común. 7. No obstante ello, el recurrente insiste que la "pared medianera" mencionada en el reglamento interno constituye un "bien común" cuya sola existencia resulta suficiente para proceder con la constitución del régimen de independización y copropiedad rogado. Al respecto, cabe indicar que el articulo 994 dei Código Civil establece que las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios comunes, mientras no se pruebe lo contrario. En el presente caso, del contraste se presumen entre los planos de independización presentados y el piano de distribución (lámina A) que obra en el título archivado N° 797111 del 17/4/2017 que dio mérito a ia inscripción de la declaratoria de fábrica del predio inscrito en la partida N° P03176418 (asiento 00009) se colige que, se pretende la independización de dos unidades inmobiliarias completamente independientes, pues cada una de ellas contaría con un área de 80.00 m2 que sumadas hacen un total de 160.00 m2 que es el área total del terreno. 8. Entonces, que en el reglamento interno se haya previsto la existencia de una "pared medianera" como bien común, cuando de la documentación técnica presentada y de la que obra en el antecedente registral, se visualiza que el muro en cuestión no tiene esta condición, no se justifica un régimen de copropiedad e independización. Por consiguiente, no existiendo áreas o zonas comunes, no procede la constitución del régimen de copropiedad e independización para la edificación inscrita en la partida N° P03176418, siendo insuficiente, en este caso, la voluntad plasmada en el reglamento interno, pues son las características de la edificación las que no permiten la aplicación del régimen. Debe añadirse que inclusive aunque la pared divisoria fuera medianera, dicho elemento no puede sustentar la constitución de independización y copropiedad. La medianería es una institución juridica distinta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, o independización y copropiedad. medianería está regulada en el Código Civil mientras que dichos regímenes la están regulados por la Ley N° 27157. Cabe señalar que, síendo que se ha producido una subdivisión de hecho del predio como consecuencia de la inscripción de la regularización de la fábrica, RESOLUCiÓN No. -1.nO -2017-5UNARP-TR-L es posible que la subdivisión e independización se solicite también vía regularización. Conforme a lo expuesto, se confirma la observación formulada por el registrador, con la precisión señalada. Con la intervención de la vocal (s) Milagritos Elva Aurora Lúcar Villar, autorizada mediante la Resolución N° 72-2017-SUNARP/PT del 16/3/2017. Estando a lo acordado por unanimidad; VII. RESOLUCiÓN CONFIRMAR la observación formulada por el registrador público del Registro de Predios de Lima al título referido en el encabezamiento, con la precisión señalada, conforme a los distintos fundamentos expuestos en el análisis de la presente. ---- A ÁSQUEZ TORRES ocal del Tribunal Registral Resoluciones p,je 2017f1418863-2017.docx MILAGRITOS ELVA A. LÚCAR VILLAR Vocal (s) del Tribunal Registral
