banco credito agricola de cartago

Fondos de Inversión
Costa Rica
SCR-INF-10592015
29 de julio 2015
IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSIÓN
Informe Mantenimiento de Calificación Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa
Sesión Ordinaria: N° 1142015
Información financiera: auditada a diciembre 2014 y no auditada a marzo 2015
Contactos:
Marcela Mora Rodríguez
[email protected]
Analista Senior
1. CALIFICACIÓN DE RIESGO
A continuación se presenta el análisis de calificación de
riesgo del Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa con corte de información auditada a diciembre 2014
y no auditada a marzo 2015.
Calificación
Fondo
Anterior Perspectiva
F.I. Desarrollo
scr A+ f3
Estable
Inmobiliario Improsa
*La calificación no varió con respecto a la anterior.
Calificación
Actual
Perspectiva
scr A+ f3
Estable
La calificación scr Af se otorga a aquellos fondos cuya
“calidad y diversificación de los activos del fondo, la
capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y
debilidades de la administración, presentan una adecuada
probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión,
teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al
riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los
relacionados con su entorno. Nivel bueno.”
(+) ó (-): Las calificaciones desde “scr AA” a “scr C” pueden
ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o
negativo (-) para indicar la posición relativa dentro de las
diferentes categorías.
Con relación al riesgo de mercado, la categoría 3 describe a
fondos con “alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el
mercado”.
Perspectiva Estable: se percibe una baja probabilidad de que
la calificación varíe en el mediano plazo.
1.1 Fortalezas


Ubicación del proyecto en una de las zonas de más
alta plusvalía.
Es un proyecto que se mantuvo en marcha, con
financiamiento aprobado por una entidad


reconocida en el sistema bancario nacional y que
culminó todas las etapas del proyecto.
Que el proyecto se encuentre bajo el Régimen de
Zona Franca, lo cual amplía las oportunidades de
colocación, siendo un plus para el proyecto.
El 100% de los inmuebles del FIDI se encuentran
alquilados con contratos de largo plazo.
1.2 Retos




Mantener el nivel de apalancamiento por debajo del
límite establecido por normativa y con tendencia
decreciente.
Gestionar de forma diligente el FIDI de manera que
el
mismo
genere
rentabilidad
para
los
inversionistas.
Honrar los créditos de manera oportuna.
Enfrentar la sobreoferta de oficinas que existe
actualmente en el mercado inmobiliario.
2. IMPROSA SOCIEDAD DE FONDOS DE
INVERSIÓN, S.A.
Improsa SAFI, S.A. fue constituida el 20 de noviembre de
1996 y recibió autorización para administrar fondos de
inversión mediante acuerdo de sesión No 222-96 de la Junta
Directiva de la Comisión Nacional de Valores, hoy
Superintendencia General de Valores (SUGEVAL).
Al cierre de marzo 2015, la SAFI cuenta con ¢186.194,6
millones en activos administrados, ubicándose en la cuarta
posición de 13 SAFIS en el mercado, con una participación
de 9,35%. Su nivel de activos aumenta en 96% interanual tras
un proceso de adquisición por parte de Improsa SAFI de
cuatro fondos inmobiliarios y dos fondos financieros que
eran administrados por Interbolsa SAFI.
La SAFI cuenta con 2.135 inversionistas al cierre de marzo
2015, registrando un aumento de 1.240 participantes con
respecto a marzo 2014. Tomando en consideración el
“La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una
recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar
el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General
de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes”
1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página www.scriesgo.com
número de inversionistas, la SAFI se ubica en el puesto 6 del
total de SAFI’s según cantidad de inversores, con una
participación de mercado de 2,80%.
SAFI Improsa: Balance General
Evolución de Activos e Inversionistas
IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE
INVERSION S.A.
1.200,0
1.500
1.000
50.000,0
1.000,0
800,0
Inversionistas
Activos - Millones de Colones
2.000
100.000,0
500
0,0
mar-14
may-14
jul-14
sep-14
Dólares
nov-14
600,0
400,0
200,0
-
Mar-14
Activo
mar-15
ene-15
cifras en millones de colones
1.400,0
200.000,0
150.000,0
principalmente a un mayor registro de inversiones en
instrumentos financieros y de otros activos.
Inversionistas
Al cierre de marzo 2015, Improsa SAFI administra nueve
fondos, seis de los cuales son fondos inmobiliarios, dos
financieros y uno de desarrollo inmobiliario.
El Fondo Inmobiliario Gibraltar es el fondo con mayor peso
relativo, aportando durante el último año en promedio 37%
de los activos administrados por la SAFI, seguido de Fondo
Inmobiliario Los Crestones que en promedio aporta cerca
del 19%, variando la composición debido a la incorporación
de los dos fondos financieros y los cuatro inmobiliarios.
Durante el último año, el fondo de desarrollo inmobiliario
aporta en promedio el 11% de los activos totales
administrados por la SAFI.
28%
28%
Mar-15
Pasivo
SAFI Improsa: Composición de los activos
15%
15%
15%
15%
15%
16%
16%
16%
16%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
9%
28%
28%
28%
28%
29%
28%
29%
28%
29%
100%
29%
80%
Dic-14
Dado lo anterior, la composición de los activos contempla a
las inversiones en instrumentos financieros como la cuenta
más representativa con el 50% del activo total, seguida de
otros activos con el 27% y las disponibilidades con el 18%.
Esta composición varía con respecto al mismo periodo del
año anterior donde las disponibilidades representaban el
60% y la partida de otros activos un 37% sobre los activos
totales, siendo que a marzo 2014 no se registraban
inversiones en instrumentos financieros.
100%
27%
Set-14
Patrimonio
A marzo 2015 los activos suman ¢1.223,39 millones,
creciendo 57% interanual, lo cual responde al incremento
anual de 14% en otros activos y al registro de inversiones en
instrumentos financieros y como contraparte las
disponibilidades disminuyen 52% anual.
Distribución de los Activos por Fondo de Inversión
IMPROSA SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION S.A.
90%
Jun-14
37%
80%
33%
29%
26%
27%
19%
16%
18%
46%
50%
50%
Dic-14
Mar-15
70%
60%
17%
17%
17%
17%
50%
60%
40%
60%
54%
Mar-14
Jun-14
40%
30%
55%
55%
55%
17%
17%
17%
16%
17%
17%
16%
16%
16%
20%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
18%
0%
55%
20%
10%
9%
0%
mar-14
2.1.
may-14
jul-14
9%
9%
sep-14
nov-14
8%
8%
ene-15
mar-15
BNAINMOFIO1FI
FI-000000039
INTINMO$FI
INTLIMX$FI
INTLIMXcFI
FI-000000060
GIBRALINMOB$FI
FI-000000081
FI-000000086
Situación Financiera de la SAFI
La estructura financiera de la SAFI muestra un crecimiento
interanual a marzo 2015 de 57% en activos, compensado por
aumentos en pasivos y patrimonio, este crecimiento obedece
Invers. Instrum. Financ.
Cuentas y comisiones por cobrar
Otros activos
Set-14
Disponibilidades
Inmuebles, mobiliario y equipo
Por su parte, los pasivos registraron ¢84,34 millones,
aumentando 28% en forma anual, lo cual obedece a la
variación en las cuentas por pagar diversas, rubro que
representa en marzo 2015, el 100% de los pasivos totales.
Estas cuentas se componen principalmente de impuesto
Página 2 de 8
OFICINAS REGIONALES
Costa Rica: (506) 2552-5936
Cartago, Residencial El Molino
Edificio Platino Segunda Planta
Panamá: (507) 839-0007 │260-9157
Edificio Century Tower, Piso 19
Oficina 1910
www.scriesgo.com / [email protected]
El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511
Centro Profesional Presidente, final Avenida
La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito
sobre la renta (37%), compañías relacionadas (22%),
provisiones (16%) y CCSS (12%).
A marzo 2015, el patrimonio alcanza ¢1.139,05 millones y
éste crece anualmente 60%, lo cual obedece principalmente a
las capitalizaciones realizadas en el último año y al
incremento de 53% de los resultados anteriores. El
patrimonio se compone principalmente del capital social con
una participación del 47%, seguido por los resultados
acumulados de periodos anteriores con 39% y el resultado
del periodo representando un 7%, siendo éstos los más
representativos.
Con relación a la situación financiera de la SAFI, al cierre de
marzo 2015, se reporta una utilidad acumulada de ¢80,98
millones, registrando un aumento anual cercano al 31%, esto
debido a que los ingresos aumentaron significativamente
con respecto al incremento presentado por los gastos totales.
gastos más representativos son los operativos, con cerca del
66% del gasto total, cuya variación afecta directamente el
comportamiento de los gastos totales. Cabe mencionar que a
marzo 2014 el gasto más representativo eran los
administrativos, cambiando la composición de los gastos con
la incorporación de los dos fondos financieros y los cuatro
inmobiliarios, los cuales por sí implican mayores gastos.
En el siguiente cuadro se muestra los principales indicadores
financieros de Improsa SAFI, los cuales mantienen una alta
rentabilidad y se comportan estables.
Mar-14 Dic-14 Mar-15
Activo Circulante / Pasivo Circulante
Pasivos Totales / Patrimonio
Gastos Totales / Ingresos Totales
Margen neto
Rendimiento s/ Inversión
Rentabilidad s/ patrimonio
7,05
0,09
72%
20%
55%
36%
7,72
0,10
79%
15%
48%
36%
10,40
0,07
84%
11%
38%
29%
SAFI Improsa: Estado de Resultados
800
3. HECHOS RELEVANTES
Millones de Colones
700
600
A continuación se detallan hechos relevantes que involucran
a la SAFI y al Fondo de Desarrollo Inmobiliario Improsa que
se analiza en el presente informe de enero a junio 2015:
500
400
300
200
100
-
Mar-13
Ingresos
Mar-14
Gastos
Mar-15
Utilidad neta
Los ingresos suman ¢713,56 millones en marzo 2015,
creciendo en forma anual 126%, lo cual obedece a que los
ingresos operativos crecieron 140% en forma interanual. Esta
variación en los ingresos totales se vio aminorada por la
reducción del 54% de los ingresos financieros.
Los ingresos están compuestos esencialmente por los
ingresos operativos, pues éstos representan el 99% de los
ingresos totales a marzo 2015 y su incremento está asociado
a los ingresos por comisiones por servicios los cuales pesan
96% de los ingresos operativos y crecen 153% de forma
anual, viéndose favorecido por el aumento de los activos
administrados.
Con respecto a los gastos, a marzo 2015 suman ¢601,02
millones, éstos aumentan 65% anualmente, debido al
crecimiento que presentaron los gastos administrativos y los
gastos operativos de 37% y 365% respectivamente en forma
anual. Es importante mencionar que por su composición, los
El 20 de enero 2015 se informa que se procedió a ajustar el
valor de los inmuebles Tempisque y parqueos, propiedad
del FIDI Improsa, producto de la valoración pericial y
financiera. Por tal motivo se registró un aumento neto en la
cuenta ajustes por valoración del inmueble de $35.907,
equivalente a $108,15 por participación.
El 06 de marzo 2015 la SAFI comunica los acuerdos tomados
en la Asamblea de Inversionistas del FIDI realizada el 05 de
marzo 2015 con una presencia del 151 participaciones, un
45% de las participaciones en circulación. Los principales
acuerdos son:


Se aprueba por unanimidad el informe de gestión
correspondiente al período 2014.
Se aprueba por unanimidad los estados financieros
auditados a diciembre 2014.
4. FONDOS DE INVERSIÓN DE DESARROLLO
Página 3 de 8
OFICINAS REGIONALES
Costa Rica: (506) 2552-5936
Cartago, Residencial El Molino
Edificio Platino Segunda Planta
Panamá: (507) 839-0007 │260-9157
Edificio Century Tower, Piso 19
Oficina 1910
www.scriesgo.com / [email protected]
El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511
Centro Profesional Presidente, final Avenida
La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito
4.1 Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario
Improsa
representa 6% de las participaciones en circulación, mientras
los 5 mayores inversionistas representan el 24% y los 20
mayores un 58%, manteniéndose constante la concentración.
Calificación de riesgo: scr A+ f3 perspectiva Estable
El FIDI Improsa es un fondo no financiero, es decir, invierte
principalmente en activos no financieros construidos
únicamente en Costa Rica (bienes inmuebles terminados o
en proceso de desarrollo en sus distintas etapas) y en menor
medida (hasta un 20% del activo total) en valores inscritos en
el Registro Nacional de Valores e Intermediarios.
FIDI Improsa: Características generales
Moneda Cartera de Inversión
Dólar (Estados Unidos)
Moneda Suscripción/ Redención de
Dólar (Estados Unidos)
Participaciones
Tipo de objetivo
Crecimiento
Tipo de Fondo
Desarrollo inmobiliario
Monto de la Emisión
$16.600.000
Fecha de Vencimiento del Fondo
08/03/2037
Reembolso
Cerrado
Mercado en el que Invierte
Nacional
Comisión Máxima S/Activo Neto
10%
Valor nominal de la participación
$50.000 cada una
Monto mínimo de inversión
Una participación
Plazo del fondo
30 años
4.1.1
Activos e Inversionistas
Al cierre de marzo 2015, el activo administrado del FIDI
suma $31,02 millones, registrando un crecimiento interanual
del 2% y de 0,5% respecto a setiembre 2014, colocándose en
el segundo puesto de los 5 FIDIS en dólares registrados a la
fecha según volumen administrado, con un 15,62% de
participación de mercado. El aumento interanual registrado
corresponde registro de la plusvalía proveniente de las
valoraciones que se han realizado a los inmuebles y a las
mejoras requeridas para la remodelación de la FF10.
A marzo 2015, los inversionistas suman 80, manteniéndose
invariable, tanto interanual como semestral, con una
participación de mercado de 21,98%, alcanzando el segundo
lugar según la cantidad de inversores. El principal inversor
Evolución de Activos e Inversionistas
F.I. de Desarrollo Inmobiliario Improsa
35,0
80
30,0
MILL DOLARES
De acuerdo con el Reglamento General de Sociedades
Administradoras y Fondos de Inversión, los Fondos de
Inversión de Desarrollo Inmobiliario se constituyen como
fondos cerrados de oferta pública restringida a
inversionistas institucionales y a inversionistas sofisticados,
tanto nacionales como extranjeros.
70
25,0
60
20,0
50
40
15,0
30
10,0
20
5,0
10
31-mar-14
30-jun-14
30-sep-14
Activos
4.1.2
#
31-dic-14
31-mar-15
Inversionistas
Características del proyecto de Desarrollo
Inmobiliario
Multipark, parque de oficinas y centro comercial, está
ubicado en Guachipelín de Escazú, 150 metros norte del
cruce de la Autopista Próspero Fernández con la vía a
Guachipelín, y consistió en la construcción de un complejo
de 4 edificios para oficinas, de 4 pisos cada uno, dos edificios
de parqueos, uno de dos pisos y otro de tres, un Centro
Comercial de 16 locales para comercio y 2 terrenos
urbanizados de carácter comercial para la venta y/o
construcción y venta.
El terreno en el que se realizó el desarrollo tiene un área total
de 48,639m2.
La empresa desarrolladora del Proyecto Multipark es
Desarrolladora Multipark S.A., la entidad encargada de la
dirección técnica y administración de la obra es Novatecnia
S.A, la empresa encargada del diseño del proyecto es DITEK
Arquitectos Consultores S.A., y por último las compañías
responsables de la fiscalización durante el proceso de
ejecución son ICICOR (fiscalización en el área de ingeniería),
Ernst & Young (fiscalización financiera) e Improsa Capital
(estructuración financiera del proyecto).
El proyecto fue sometido al Régimen Condominal, con el
objetivo de crear fincas filiales independientes que brinden
flexibilidad para el alquiler o la venta. El objetivo general
consiste en formar parte de la oferta de productos
inmobiliarios, orientados a un segmento creciente de
empresas de servicios que requieren instalaciones de alto
perfil en las cuales operar.
El proyecto consistió en la construcción de:
Página 4 de 8
OFICINAS REGIONALES
Costa Rica: (506) 2552-5936
Cartago, Residencial El Molino
Edificio Platino Segunda Planta
Panamá: (507) 839-0007 │260-9157
Edificio Century Tower, Piso 19
Oficina 1910
www.scriesgo.com / [email protected]
El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511
Centro Profesional Presidente, final Avenida
La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito








Dos módulos de 8 locales comerciales, con un área
total por bloque de 815 m2.
Cuatro edificios de oficinas, a saber:
o Tapantí, con un área de 3.636,70m2 de
construcción.
o Térraba, con un área de 3.636,70m2 de
construcción.
o Tempisque, con un área de 10.161,20m2 de
construcción.
o Turrubares, con un área de 10.161,20m2 de
construcción.
Siete parqueos en patio
Dos edificios de parqueos, uno de dos plantas y otro
de tres niveles.
Dos lotes comerciales, el PAD A en donde se
encuentra el Fresh Market, y el PAD D donde se
encuentra una academia de baile.
Un núcleo de acceso regulado al Oficentro.
Calles de acceso, de tránsito vehicular y parqueos en
un nivel.
Planta de tratamiento de aguas residuales
centralizada.
Pozo de agua potable.
La primera etapa del proyecto comprendió la construcción
del Centro Comercial y los edificios de oficinas: Térraba y
Tapantí; la segunda etapa del proyecto incluyó la
construcción del edificio para oficinas Turrubares y el
correspondiente complemento de parqueos, y la tercera
etapa la construcción del edificio para oficinas Tempisque y
el correspondiente complemento de parqueo.
4.1.3
Situación Financiera del Fondo
Al cierre de marzo 2015 los activos totales del FIDI Improsa
suman $31,02 millones, registrando un aumento anual del
2% y de 0,5% respecto semestral. Los incrementos
reportados obedecen principalmente al registro de la
plusvalía proveniente de la valoración que se han realizado
y a las mejoras requeridas para la remodelación de la FF10.
FIDI Improsa: Balance General
35,00
30,00
25,00
Millones US$

20,00
15,00
10,00
5,00
mar-14
may-14
jul-14
Activos
sep-14
Pasivos
nov-14
ene-15
mar-15
Patrimonio
Por su parte, al cierre de marzo 2015, los pasivos del Fondo
suman $17,55 millones, aumentando 2% interanual y 0,10%
semestralmente. El aumento se dio principalmente por un
leve incremento en la cuenta documentos por pagar,
proveniente a un crédito adicional por $300 mil para la
remodelación de la FF-10 y en el registro de impuestos
diferidos.
A marzo 2015, la cartera pasiva del Fondo se concentra en
documentos por pagar (98%), impuestos diferidos (1%) y
otros pasivos (1%), siendo las cuentas más relevantes. Los
documentos por pagar crecen interanualmente 2%, lo cual
responde a un crédito por $300 mil que se adquirió para la
remodelación de la FF-10, el vencimiento será en setiembre
2016.
Con relación a los documentos por pagar, es importante
mencionar que la administración del FIDI gestionó una
tercera reestructuración financiera, formalizándose en agosto
2013 con el Banco Nacional de Costa Rica por un monto total
de US$17,0 millones. Al BNCR se le entregó en garantía
hipotecas en primer, segundo y tercer grado existentes sobre
las fincas filiales ubicadas en el Edificio Tempisque, así como
el área privativa de las plataformas de parqueos.
A continuación se detalla la composición de los documentos
por pagar del FIDI Improsa a marzo 2015:
Detalle de los Documentos por pagar
Con relación a la composición de los activos, se tiene como
su mayor exponente a inversión en inmuebles con el 98%,
otros activos con el 1% y efectivo con el 1% restante,
manteniéndose estable.
Entidad
Monto (US$)
Banco Nacional de Costa Rica
Banco Improsa
16.845.900
300.000
Fecha de
vencimiento
ago-28
sep-16
Tasa de interés anual
tasa Libor (6m) +
5,50pp (5,94% piso)
tasa Libor (6m) +
8,18pp (8,51% piso)
$ 17.145.900,00
Fuente: Elaboración propia con base en información publicada en las notas a los
estados financieros a marzo 2015.
El patrimonio del FIDI al cierre de marzo 2015 suma $13,47
millones, aumentando 1% en forma interanual y semestral,
Página 5 de 8
OFICINAS REGIONALES
Costa Rica: (506) 2552-5936
Cartago, Residencial El Molino
Edificio Platino Segunda Planta
Panamá: (507) 839-0007 │260-9157
Edificio Century Tower, Piso 19
Oficina 1910
www.scriesgo.com / [email protected]
El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511
Centro Profesional Presidente, final Avenida
La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito
dicho aumento responde a un leve aumento de la plusvalía
en valoración de inmuebles y al registro de mayores
utilidades en el período.
FIDI Improsa: Razón de apalancamiento
80%
60%
Los títulos de participación son la principal fuente de
recursos
patrimoniales,
en
circulación
hay
332
participaciones, manteniéndose invariables en el último año.
40%
20%
Con relación a la composición del patrimonio, es importante
observar, como se revierte el efecto negativo que estaba
sobre el activo neto del fondo, producto del registro de
utilidades del período y de la plusvalía en valoración de
inmuebles, lo cual aumenta el patrimonio. No obstante, el
capital pagado en exceso, así como los resultados de
períodos anteriores, siguen pesando negativamente sobre le
activo neto.
20.000
Con relación a los resultados obtenidos por el FIDI a marzo
2015, se registraron utilidades por $89,5 mil, mostrando una
mejora interanual, ya que a marzo 2014 era de $12,9 mil.
Estos resultados obedecen al crecimiento de los ingresos
(10%) versus una reducción en los gastos (9%).
FIDI Improsa: Composición del activo neto
Los ingresos del FIDI Improsa suman $447,7 mil al cierre de
marzo 2015,
creciendo 10% interanualmente, lo cual
obedece a que los ingresos por alquiler aumentan 10%
interanual, siendo la cuenta más representativa de los
ingresos totales (99%).
15.000
Millones US$
0%
10.000
5.000
Set. 13
Dic. 13
Mar.14
Jun.14
Set. 14
Dic. 14
Mar.15
(5.000)
FIDI Improsa: Composición de Ingresos
100%
(10.000)
Títulos de participación
Capital pagado en exceso
Pérdida acum.anteriores
Resultado del período
Plasvalía en Valoración Inmuebles
Con relación al apalancamiento del FIDI, en el siguiente
gráfico se puede observar la trayectoria de dicho
apalancamiento en los últimos tres años, el cual se ha ido
moviendo en función de las etapas constructivas del FIDI,
cabe mencionar que en promedio para el último año ha
rodado el 57% versus el 60% máximo establecido por
normativa. Dicho nivel de apalancamiento irá disminuyendo
en función del aumento en los ingresos por alquiler para
sumarle a la amortización de los pasivos y en el momento en
que se venda lo que queda pendiente del proyecto.
14,0%
80%
60%
99,7%
97,0%
97,9%
mar-14
jun-14
sep-14
40%
85,6%
99,96%
20%
0%
dic-14
mar-15
Ganancia no realizada por ajustes valoración
Otros Ingresos
Ganancia en venta de inmuebles
Ganancias por diferencial cambiario
Intereses sobre inversiones
Ingreso por alquileres
Por su parte, a marzo 2015 los gastos muestran una
reducción interanual de 9%, sumando $358,2 mil, esto
obedece principalmente a la disminución de 16% anual en
los gastos de operación y a que no se registra pérdida por
venta de inmueble, aspecto que se dio en marzo 2014. La
reducción de los gastos totales se vio afectada por el
aumento en los gastos financieros, los cuales crecen 5%
anual, influyendo a que el ahorro en gastos fuera menor.
Por su parte, la composición de los gastos del FIDI en el
último año terminado a marzo 2015 se mantiene estable,
siendo los más representativos, los gastos financieros,
seguidos de los operativos, siendo normal, ya que el fondo
Página 6 de 8
OFICINAS REGIONALES
Costa Rica: (506) 2552-5936
Cartago, Residencial El Molino
Edificio Platino Segunda Planta
Panamá: (507) 839-0007 │260-9157
Edificio Century Tower, Piso 19
Oficina 1910
www.scriesgo.com / [email protected]
El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511
Centro Profesional Presidente, final Avenida
La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito
terminó la etapa de desarrollo del proyecto, quedando con la
deuda que irá amortizando con el arrendamiento de los
inmuebles o futura venta.
FIDI Improsa: Composición de Gastos
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
4.1.5
13%
28%
30%
30%
62%
63%
64%
mar-14
sep-14
4.1.5.1 Costos del Proyecto
72%
57%
dic-14
Tomando en cuenta el Informe Final de Fiscalización
realizado por la empresa ICICOR, se resumen los costos
incurridos en el proyecto:
mar-15
Comisiones de administración
Gastos Financieros
Gastos de Operación
Pérdida en Venta de Inmuebles
Otros Gastos
Pérdidas no realizadas por ajustes del val. Inmueb.
A continuación se muestra el comportamiento de los
ingresos, gastos y resultados del último año para el FIDI
Improsa:
200
2.000
(200)
1.500
(400)
1.000
(600)
500
(800)
-
(1.000)
jul-14
Ingresos
4.1.4
sep-14
Gastos
nov-14
ene-15
Etapa I
22.545.402
393.820
200.084
Etapa 2
1.739.386
Etapa 3
7.014.566
4.623.485
2.727.338
Total
31.299.354
393.820
7.550.907
Total
23.139.307
6.362.871
9.741.904
39.244.081
4.1.5.2 Financiamiento Bancario
Resultados
Ingresos y Gastos
2.500
mar-14 may-14
Resúmen de Costos de las Etapas y el Proyecto (montos en $)
Construcción
Proyecto Base
Lote A
Remodelaciones
Fuente: Informe Final de Fiscalización
FIDI Improsa: Estado de Resultados mensual
cifras en miles de US$
ene-14
Aspectos Financieros
A continuación se presenta los principales aspectos
financieros del fondo.
26%
26%
jun-14
también hay 201 espacios de estacionamientos al aire libre en
el sector de oficinas y 96 en el área frente a los locales
comerciales.
mar-15
Resultados
Detalle del Proyecto
El proyecto tiene 53.860,11 m2 de construcción de edificios y
16.834,11 m2 de áreas de circulación y estacionamiento al aire
libre. La construcción comprende de un núcleo para regular
el acceso al condominio, dos lotes comerciales A y D, dos
bloques de locales comerciales B y C, cuatro edificios de
oficinas (Tempisque, Turrubares, Tapantí y Térraba), dos
edificios de parqueos P1 y P2, siete bloques de
estacionamientos al aire libre. Además se encuentran todas
las áreas de circulación vehicular y peatonal, la planta de
tratamiento, tanques de captación de agua potable y un pozo
de agua potable.
El área arrendable del proyecto se distribuye en 20.823,95 m 2
para oficinas, 2.400,94 m2 para locales comerciales. Para el
área de parqueos se tienen 422 espacios catastrados como
área privativa y 492 espacios que están como área común,
Con relación al financiamiento bancario, el FIDI a lo largo de
su desarrollo ha contado con financiamiento bancario y se
han realizado reestructuraciones a nivel financiero, siendo la
más reciente realizada en agosto 2013 y que para los efectos
del análisis es la que tiene mayor relevancia por ser la que
está vigente.
La última reestructuración financiera consistió en una
reestructuración de pasivos bancarios con la finalidad de
disminuir el costo financiero, así como la presión en el flujo
de caja del FIDI.
En agosto 2013 se formalizó con el Banco Nacional de Costa
Rica un crédito por $17,0 millones y se le entregó en garantía
hipotecas en primer, segundo y tercer grado existentes sobre
las fincas filiales ubicadas en el Edificio Tempisque así como
el área privativa de las plataformas de parqueos.
4.1.5.3 Ventas y alquiler de inmuebles
En cuanto a las ventas de fincas filiales del proyecto, las
últimas fueron registradas en el año 2012, a la fecha no se
han realizado más ventas, la Administración comenta que
están a la espera del momento más óptimo para vender de
manera que resulte más rentable para los inversionistas, por
Página 7 de 8
OFICINAS REGIONALES
Costa Rica: (506) 2552-5936
Cartago, Residencial El Molino
Edificio Platino Segunda Planta
Panamá: (507) 839-0007 │260-9157
Edificio Century Tower, Piso 19
Oficina 1910
www.scriesgo.com / [email protected]
El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511
Centro Profesional Presidente, final Avenida
La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito
lo que a la fecha no se encuentran comercializando los
inmuebles.
Según información de estados financieros a marzo 2015 se
registran ingresos por alquiler acumulado por la suma de
$447,5 mil, registrando un incremento interanual de 10%,
aspecto positivo por la generación de flujos para el FIDI.
A continuación se detallan la composición de los ingresos a
la fecha de corte:
Fondo de Inversión de Desarrollo Inmobiliario Improsa
Ingresos por alquiler a marzo 2015
Inquilino
Monto en $
Emerson Costa Rica
$380.259,00
GMG Servicios de Costa Rica
$57.592,00
Grupo Ecoenergía S.A.
$360,00
ITG Interlogic S.A.
$931,00
MB Créditos S.A.
Durante los últimos 6 meses no se han reportado
valoraciones a los inmuebles, la últimas reportadas son las
valoraciones correspondientes a la Finca Filial 31 que se
presentó en julio 2014 en donde registran una valoración
financiera por $2,59 millones y una valoración pericial por
$2,73 millones, resultando una disminución neta en la cuenta
ajustes por valoración del inmueble de $414, equivalente a
$1,25 por participación en circulación.
Adicionalmente, las valoraciones correspondientes a las
Fincas Filiales de la 1 a la 13 del Edificio Tempisque,
presentadas en enero 2015 registraron una valoración
financiera por $28,36 millones y una valoración pericial por
$27,93 millones, resultando un aumento neto en la partida
de ajustes por valoración por $35.907, equivalente a $108,15
por participación en circulación.
$4.434,00
Radio Swissboring CR S.A.
Avalúo Actual
$741,00
Superintendencia de Telecomunicaciones
Total
4.1.5.4 Valoración de Inmuebles
Inmueble
$3.159,00
FF 31
$447.476,00
Edificio
Tempisque
Fuente: Elaboración propia con base en información publicada en las notas a los
estados financieros a marzo 2015.
Es importante mencionar que a la fecha el FIDI mantiene el
100% de los inmuebles a su nombre alquilados, con
contratos de largo plazo con Emerson y Grupo Monge, sin
embargo, la generación de los ingresos por parte de Emerson
se hace por etapas graduales en función del contrato de
arrendamiento firmado con ellos, en el cual se establecieron
etapas para la entrega de diferentes metros cuadrados en el
Edificio Tempisque construidos y remodelados, lo cual es de
esperar que los ingresos por alquiler se vayan
incrementando gradualmente, brindando mayor generación
de flujo a la estructura financiera del FIDI.
Para mayor detalle de las colocaciones, la Finca Filial 31 se
encuentra actualmente alquilada a Grupo Monge, las Fincas
Filiales de la 1 a la 9 ya fueron remodeladas y entregadas en
alquiler a Emerson el 23 de abril 2013. Adicionalmente, las
Finca Filial 12 ubicada en el tercer piso del Edificio
Tempisque y la Finca Filial 13 fueron remodeladas y
entregadas en alquiler a Emerson durante el mes de abril
2013. Por su parte, las Fincas Filiales 10 y 11 están ubicadas
en el segundo piso del Edificio Tempisque y forman parte
integral del contrato de arrendamiento con Emerson, en el
caso de la FF-10 fue arrendada en octubre 2014 y la FF-11 se
mantiene pendiente, ya que según contrato la remodelación
debe ser entregada en febrero 2016.
Valoración
Valoración
financiera
$2.589.937
pericial
$2.727.920
$28.359.285 $27.933.284
______________________________________________________________
SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria
para el correspondiente análisis.
La calificación otorgada no ha sufrido un proceso de apelación por parte de la
entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión
utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero 2011.
SCRiesgo da por primera vez calificación de riesgo a este fondo desde agosto
2009. Toda la información contenida en el informe que presenta los
fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y
suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no
audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no
considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado
primario como en el secundario. La información contenida en este documento se
presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo
de representación o garantía.
Página 8 de 8
OFICINAS REGIONALES
Costa Rica: (506) 2552-5936
Cartago, Residencial El Molino
Edificio Platino Segunda Planta
Panamá: (507) 839-0007 │260-9157
Edificio Century Tower, Piso 19
Oficina 1910
www.scriesgo.com / [email protected]
El Salvador: (503) 2243-7419│2102-9511
Centro Profesional Presidente, final Avenida
La Revolución, Local A-2 Colonia San Benito