Y UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL Facultad de Jurisprudencia

UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES”
Y
UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
Facultad de Jurisprudencia
Programa: Maestría en Derecho Civil y Procesal Civil
Tesis previa a la obtención del Grado Académico de Magister en Derecho Civil y
Procesal Civil
Tema: El desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos y el derecho al
debido proceso del notificado
Autor:
Dr. Wilson Atilio Calle Gárate
Tutor:
Dr. Msc. Edison Suárez Merino
Guayaquil – Ecuador
2014
Dedicatoria
A Dios, alfa y omega, amor, alegría y verdad
A mi esposa Irene, mujer virtuosa y comprensible
A mis hijos Maritza y Wilson Steven, júbilo de mi hogar
Agradecimiento
A los directivos de la Universidad Regional Autónoma de
los Andes “UNIANDES” y de la Universidad de
Guayaquil, por haberse fusionado y organizado este
postgrado. A todos los Maestros, que sin egoísmo
compartieron conocimientos y experiencias en cada una de
sus cátedras, muy en particular al tutor de esta
investigación: Dr. Msc. Edison Suárez Merino.
Índice general
Portada
Páginas
Certificación del tutor
Declaración de autoría
Dedicatoria
Agradecimiento
Índice general
Resumen Ejecutivo
Summary Executive
Introducción ……………………………………………………….………..
1
…………………………………………………………..……..
11
Marco teórico …………………………………………………………..……..
11
…………………………………………………………..……..
11
Capítulo I
Epígrafe I
1.1.- El contrato de arrendamiento
1.1.1.- Concepto
………………………….….……………
11
…………………………………………………….……... 11
…………………………………………….……
12
…………….…….
14
1.1.3.1.- Es consensual
……………………………………….…………
14
1.1.3.2.- Es conmutativo
…………………………………………….……
14
1.1.3.3.- Es bilateral …………………………………………………….……
15
1.1.3.4.- Es oneroso …………………………………………………………
16
…………………………………….……
16
…………………..………
17
……………………………………….…………
17
1.1.4.2.- El consentimiento ………………………………………….……...
18
1.1.4.3.- El objeto
…………………………………………………………
19
1.1.4.4.- La causa
………………………………………………….……...
19
1.1.4.5.- La cosa
……………………………………………….…………
20
1.1.4.6.- El precio
…………………………………………………………
21
………………………….
23
1.1.5.1.- Verbal
…………………………………………………………
23
1.1.5.2.- Escrito
…………………………………………………………
24
…………………………………………………
24
1.1.5.4.- Para vivienda y negocio
……………………………….…………
24
1.1.5.5.- Para vivienda y taller
………………………………….………… 24
1.1.2.- Naturaleza jurídica
1.1.3.- Características del contrato de arrendamiento
1.1.3.5.- Es de tracto sucesivo
1.1.4.- Requisitos del contrato de arrendamiento
1.1.4.1.- La capacidad
1.1.5.- Clases de contratos de arrendamiento
1.1.5.3.- Para vivienda
1.1.5.6.- Para negocio
…………………………………………………
25
1.1.5.7.- De inmueble amoblado
……………………………….…………
25
1.1.5.8.- Temporal
……………………………………………….……...
25
1.1.5.9.- Ocasional
…………………………………………….…….……..
25
………….……….
26
1.1.6.- Obligaciones del arrendador y del arrendatario
1.1.6.1.- Obligaciones del arrendador
…………………………………… 26
…..……………
1.1.6.1.1.- Obligación de entregar la cosa arrendada
26
…………… 28
1.1.6.1.2.- Obligación de mantener la cosa en buen estado
1.1.6.1.3.- Obligación de librar al arrendatario de toda turbación ………….… 29
1.1.6.2.- Obligaciones del arrendatario
………………………………...
30
1.1.6.2.1.- Obligación de pagar el precio
………………………….……….
30
……………...……
31
1.1.6.2.2.- Obligación de usar la cosa según lo pactado
1.1.6.2.3.- Obligación de conservar la cosa como buen padre de familia….….
32
………….
33
1.1.6.2.4.- Obligación de realizar las reparaciones locativas
1.1.6.2.5.- Obligación de avisar al arrendador cualquier usurpación y otros daños .34
…………………………….…….
35
…………………………………………………………….……
36
1.1.6.2.6.- Obligación de restituir la cosa
Epígrafe II
……………………. 36
2.1.- La terminación del contrato de arrendamiento
……………………….….
37
…………………………..………
38
…………………..………
40
2.1.3.1.- Extinción del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad
.40
2.1.1.- Por destrucción total de la cosa arrendada
2.1.2.- Por expiración del tiempo pactado
2.1.3.- Por extinción del derecho del arrendador
2.1.3.2.- Extinción del derecho del arrendador por hecho o culpa suya
……. 41
2.1.3.3.- Extinción del derecho del arrendador por actos de terceros
……. 41
2.1.3.4.- Extinción del derecho del arrendador por disposición de la Ley ……. 42
2.1.4.- Por decisión judicial …………………………………………..………
43
2.1.5.- Otras causas de terminación …………………………………..……
43
2.1.5.1.- Falta de pago
…………………………………………………
43
……………………. 44
2.1.5.2.- Peligro de destrucción o ruina del edificio
2.1.5.3.- Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino
…………….. 44
2.1.5.4.- Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido . 44
2.1.5.5.- Daños causados por el inquilino
……………………………..…….
44
2.1.5.6.- Subarriendo o traspaso de sus derechos
………………………….
44
2.1.5.7.- Ejecución de obras no autorizadas
…………………………..
45
………………….
45
2.1.5.8.- Demolición del local para nueva edificación
…….. 45
2.1.5.9.- Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado
2.1.5.10.- La transferencia de dominio
………………………….…….
2.1.5.11.- Por expiración del plazo del contrato
2.1.5.12.- El desahucio del arrendatario
Epígrafe III
45
……………………………. 45
…………………………..………
……………………………………………………..………..
46
47
3.1.- El desahucio
……………………………………………..…………..
47
3.1.1.- Concepto
………………………………………………..………..
47
3.1.2.- El desahucio por transferencia de dominio en la Ley de Inquilinato……47
3.1.3.- Casos en los que procede el desahucio
…………………..………
3.1.3.1.- Desahucio por expiración del plazo estipulado
48
…………………… 49
3.1.3.2.- Desahucio por falta de determinación del plazo en el contrato
……. 49
3.1.3.3.- Desahucio por demolición ………………………………………..…... 50
3.1.3.4.- Desahucio para ocupar el propietario el inmueble arrendado
3.1.3.5.- Desahucio por expropiación
…..…. 51
…………………………………… 52
3.1.3.6.- Desahucio en caso de subarrendatarios
…………………………… 52
…………..…...….
3.1.3.7.- Desahucio como facultad del arrendatario
3.1.3.8.- Desahucio por transferencia de dominio
…………………………… 53
……. 58
3.1.4.- Procedimiento del desahucio por transferencia de dominio
……………. 61
3.1.5.- Efectos del desahucio por transferencia de dominio
3.1.6.- La simulación en los contratos que transfieren el dominio …..……….
Epígrafe IV
53
62
…………………………………………………………….……... 65
………………………………………….………
65
……………………………………………….…………
66
……………………………………….…………
67
………………….……….
69
4.1.- El Debido proceso
4.1.1.- Concepto
4.1.2.- Naturaleza jurídica
4.1.3.- Garantías básicas del debido proceso
4.1.3.1.- Cumplimiento de normas y de derechos de las partes
…….……….. 69
4.1.3.2.- Estado jurídico de inocencia (Presunción de inocencia) ……….…….. 69
4.1.3.3.- Principio de legalidad: “Nullun crimen, nulla poena, sine lege” ….….. 70
4.1.3.4.- Obtención válida de pruebas
……………………………………. 71
4.1.3.5.- Principio in dubio pro reo …………………………………….………. 72
4.1.3.6.- El derecho a la defensa
……………………………………….……. 72
4.1.4.- El debido proceso en el desahucio por transferencia de dominio
…………………………….…….
75
…………………………………………………………………
76
5.- Conclusiones parciales del capítulo
Capítulo II
..…… 73
Marco metodológico y planteamiento de la propuesta
………………..……. 76
2.1.- Caracterización del problema de la investigación
………………..……. 76
2.2.- Descripción del procedimiento metodológico para la investigación ……. 77
2.2.1.- Modalidad de la investigación
…………………………………… 77
2.2.2.- Tipo de investigación …………………………………………..…...
2.2.2.1.- Bibliográfica
………………………………………..………
…………………………………………………… 77
2.2.2.2.- Instrumental
2.2.2.3.- De campo
…………………………………………………………
2.2.3.- Métodos, técnicas e instrumentos
2.2.3.1.- Métodos
77
77
77
……………………………..……… 77
………………………………………………….………… 78
2.2.3.1.1.- Inductivo …………………………………………….……………
78
2.2.3.1.2.- Deductivo …………………………………………………..………… 78
2.2.3.1.3.- Analítico …………………………………………………..………… 78
2.2.3.1.4.- Histórico – Lógico
………………………………..………
78
2.2.3.1.5.- Sintético ………………………………………………..…………
78
…………………………………………………..………
79
2.2.3.2.- Técnicas
2.2.3.3.- Instrumento …………………………………………………………
79
2.2.4.- Población y muestra ………………………………………..…………
79
2.2.5.- Interpretación de resultados y análisis de datos de la encuesta aplicada... 79
……………………………………..……
90
2.3.1.- Tema …………………………………………………………….……
90
2.3.- Propuesta del investigador
2.3.2.- Situación actual
……………………………………………….
90
2.3.3.- Planteamiento de la propuesta
…………………………………..
90
2.4.- Conclusiones parciales del capítulo
………………………………….
94
Capítulo III
……………………………………………………….………
Validación de resultados
……………………………………….…………
95
95
3.1.- Procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación ……. 95
3.2.- Validación de la propuesta
…………………………………………… 96
3.3.- Conclusiones parciales del capítulo
…………………………..………
98
Conclusiones generales
…………………………………………..………… 99
Recomendaciones
.........................................................................……..100
Resumen ejecutivo
El desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos y el derecho al debido
proceso del notificado, constituye un problema jurídico de actualidad, que se encuentra
latente y vigente en nuestra sociedad, de ahí surge la importancia y necesidad de la
investigación, porque a través de ella encontramos la solución al inconveniente
planteado.
Esta investigación se enmarca en la línea de “protección de derechos y garantías
constitucionales”, en razón de que proporciona las armas adecuadas al notificado con el
desahucio, cuando no tiene la calidad de inquilino, para que las use y haga prevalecer su
derecho al debido proceso, que utilice y ponga a su servicio toda esa inmensa gama de
derechos y garantías que le asiste, como el derecho a la defensa, a la contradicción y a
ser escuchado en el momento oportuno y en igualdad de condiciones, porque en la
forma como está regulado el desahucio en nuestra Ley de Inquilinato, le está vedado
ejercitarlos.
La metodología aplicada en la investigación la podemos descifrar en: métodos, técnicas
y herramientas. Entre los métodos tenemos: inductivo, deductivo, analítico, histórico –
lógico y sintético, que han permitido alcanzar los objetivos propuestos y verificar las
variables planteadas; mientras que las encuestas realizadas a la población determinada
para el efecto, constituye la técnica a la que se ha recurrido; y, hemos usado como
herramienta el formato de encuesta.
Executive summary
Eviction for domain transfer of urban land and the right to due process of the notified
constitutes a legal problem today, which lies latent and existing in our society, hence
arises the importance and need for research, because through it we find the solution to
the problem raised.
This research is part of the online "protection of rights and constitutional guarantees",
on the grounds that provides weapons suitable to the notified with eviction, when he has
the quality of tenant, use them and make prevail their right to due process, which use
and put that vast range of rights and guarantees to assist you at your service, such as the
right to a defense, to the contradiction and to be heard at the right time and on equal
terms, because in form as the eviction in our law of tenancy, is regulated it is forbidden
to exercise them.
The methodology applied in the research can decrypt it in: methods, techniques and
tools. Among the methods are: historical - analytical, deductive, inductive logical and
synthetic, that have allowed to achieve the proposed objectives and verify the raised
variables; as to the surveys the population determined to effect, is the technique which
have been used; and, as a tool, we use survey format.
Introducción
Antecedentes de la investigación.- Se afirma que el arrendamiento fue practicado en
algunos pueblos del lejano Oriente, en la célebre Mesopotamia (Irak, Siria, Irán), en la
región del Golfo Pérsico (Arabia Saudita, Irak, Irán, Emiratos Árabes Unidos, Omán) y en
Babilonia (Irak, Arabia), hace más de tres mil años antes de Cristo. Que se comenzó
alquilando esclavos y animales, para luego, de acuerdo a las necesidades propias de cada
período histórico, alquilar terrenos, barcos y casas.
El certero y más remoto antecedente escrito que nos ha llegado, respecto de la aparición
del contrato de arrendamiento, se encuentra en el Código de Hammurabi, primera
recopilación de leyes escrita de la historia de la humanidad, expedido allá por el año 1692
antes de Cristo, por el rey de Babilonia llamado Hammurabi (“1729 a 1686 a. C.”) 1, cuerpo
legal en el que se regula, entre otros, el contrato de alquiler del campo, de casas, de
semovientes y de barcos, lo que actualmente conocemos como arrendamiento de predios
rústicos, de predios urbanos, de animales y de barcos, respectivamente.
Según Juan Luis González Alcántara, el arrendamiento tiene como antecedente más
antiguo en el derecho romano, en las figuras contractuales locatio rei, locatio operartum y
locatio operaris fasciendi. El arrendamiento se practicó al inicio exclusivamente con
esclavos y animales, y que solo en el siglo II antes de Cristo apareció la renta de tierras,
para después, en tiempos del Imperio, en la ciudad de Roma, fueron construidas grandes
edificaciones con fines habitacionales, comenzando el alquiler de viviendas. 2
En nuestro país se regula por primera vez el arrendamiento de una cosa, de la ejecución de
una obra y de la prestación de un servicio, en el Código Civil que fue aprobado el 21 de
noviembre de 1857 y que entró en vigencia a partir del 1 de enero de 1861, cuerpo legal
que, dada la importancia que tiene la institución jurídica del arrendamiento, lo trata de
manera bastante amplia, estableciendo en forma clara las cosas que pueden ser arrendadas,
las obligaciones de las partes contratantes y la expiración del contrato, apareciendo
también la figura del desahucio.
1
2
http://www.cristoraul.com/SPANISH/genesis/codigo-hammurabi/Hammurabi.htm
http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/78/art/art5.htm
1
El 29 de septiembre de 1950, el Congreso de la República del Ecuador expide la Ley de
Inquilinato, misma que nace con el objeto de reglar las relaciones entre arrendadores y
arrendatarios, subarrendadores y subarrendatarios de los locales comprendidos dentro de
perímetros urbanos, estableciendo en el Capítulo Sexto, artículo 15 de dicha Ley, diez
causas para dar por terminado el arrendamiento, siendo la última de ellas la transmisión de
dominio a título oneroso del inmueble arrendado, para lo cual se debía desahuciar al
inquilino.
El 8 de octubre de 1962 se expide una nueva Ley de Inquilinato por parte de la Comisión
Legislativa, siendo promulgada por el Presidente Constitucional de la República del
Ecuador, Dr. Carlos Julio Arosemena Monroy, en el Registro Oficial número 299 de 6 de
noviembre de 1962, estableciendo en el artículo 25 que la transferencia de dominio del
local arrendado termina el contrato de arrendamiento, siempre y cuando se desahucie al
arrendatario dentro del plazo legal.
Notamos que esta Ley reforma la de 1950, en lo relacionado con el desahucio por
transferencia de dominio. En primer lugar se habla de “transferencia” de dominio y no de
“transmisión” de dominio como se lo hacía en la anterior Ley. De acuerdo con el
Diccionario de la Real Academia Española, “transferencia” denota “Acción y efecto de
transferir”, y “transferir”, relacionando con lo jurídico significa “Ceder a otra persona el
derecho, dominio o atribución que se tiene sobre algo”. Mientras que “transmisión” indica
“Acción y efecto de transmitir”, y “transmitir”, según acepciones aplicables a la materia
que tratamos significa “Trasladar, transferir… Enajenar, ceder o dejar a alguien un derecho
u otra cosa” 3.
Algunos autores, entre ellos Luis Claro Solar, indican que el término transferencia
debemos usarlo cuando el traspaso de demonio de bienes se produce por acto entre vivos, y
transmisión cuando dicho traspaso ocurre por sucesión por causa de muerte. Nosotros
pensamos que no se debe radicalizar la utilización de los términos en mención, como
pretende el prenombrado autor, en razón de que nuestro Código Civil los usa
indistintamente, ya para significar traspasos de dominio entre vivos o por causa de muerte,
3
http://www.rae.es/rae.html
2
por lo que concordamos con el pensamiento de Alejandro Guzmán Brito 4, quien,
admitiendo que los dos términos tienen nociones distintas, manifiesta que existen reglas
aplicables a los dos, que de predicarse solo para el uno o para el otro, se crearían
confusiones y problemas de interpretación, por lo que propone que se busque y se use un
término genérico o común que cobije tanto a la transferencia como a la transmisión de
dominio, por ejemplo “traspaso” o “traslado”, que serían aplicables tanto para la
transferencia de dominio de bienes por acto entre vivos, como también para la transmisión
de dominio por sucesión por causa de muerte 5.
En segundo lugar, en la Ley de Inquilinato de 1962 se eliminan los términos “a título
oneroso” que contenía la Ley de 1950, pues ello generaba confusiones en algunos
juzgadores, puesto que entendían que solo los traspasos de dominio de bienes a título
oneroso, daban lugar a que el nuevo propietario pueda desahuciar a los inquilinos; pero si
la adquisición de dominio se lo hacía mediante título gratuito, por ejemplo por donación
entre vivos, el propietario se veía impedido de desahuciar a los inquilinos del inmueble por
el simple hecho de que adquirió a título gratuito.
En tercer lugar, se concede la facultad para desahuciar únicamente al nuevo propietario,
mientras que en la Ley de 1950 esta acción correspondía tanto al primitivo arrendador
como al nuevo dueño.
El 14 de septiembre de 1978, se verifica una nueva codificación de la Ley de Inquilinato
por parte de la Comisión de Legislación, siendo publicada en el Registro Oficial número
681 de 28 de septiembre del mismo año. En esta nueva codificación, la transferencia de
dominio como forma de terminar el contrato de arrendamiento, es tratada en el artículo 29,
pero prácticamente no sufre modificación alguna, puesto que en la disposición legal
indicada, solo se agrega una especie de título que dice: “Caso de traspaso de dominio”, y
en lo demás se copia textualmente el contenido del artículo 25 de la Ley de Inquilinato de
1962.
4
Catedrático de Derecho Romano de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso de
Chile.
5
Guzmán Brito, Alejandro. Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso XXVII (Valparaíso,
Chile 2º semestre de 2006). www.rdpucv.cl/index.php/rderecho/article/download/623/587
3
El 1 de noviembre del año 2000, en el Registro Oficial número 196, se publica la última
codificación de la Ley de Inquilinato que se encuentra vigente, encontrándose reglada la
transferencia de dominio que estudiamos en el artículo 31.
En esta última codificación de la Ley de Inquilinato, nuestro legislador realiza una pequeña
reforma en lo que atañe al desahucio por transferencia de dominio, puesto que agrega
únicamente en el inciso segundo de la norma legal en mención, a continuación de la
expresión “contrato” lo siguiente: “Este plazo debe contarse desde la fecha de inscripción
en el Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al
inquilino”. Con esta breve reforma se clarificó que el plazo de un mes que la ley concede al
nuevo propietario para que desahucie a los inquilinos del anterior titular de dominio del
inmueble, debe contarse desde la fecha de la inscripción del instrumento público en el
registro de la propiedad, y no desde la fecha de su otorgamiento, como en forma equívoca
interpretaban algunos jueces con anterioridad a esta reforma.
El 26 de febrero del 2013, la Asamblea Nacional aprobó en segundo y definitivo debate el
proyecto de Ley Reformatoria a la Codificación de la Ley de Inquilinato 6, misma que fue
remitida al Ejecutivo para que sea sancionada u objetada, pero el Econ. Rafael Correa
Delgado, Presidente Constitucional de la República del Ecuador, calificando de
“mamotreto jurídico” a dicho proyecto de ley reformatoria, lo vetó totalmente, pudiendo
volver a ser considerado por la Asamblea Nacional en razón de que ya se cumplió un año,
contado a partir de la fecha de la objeción, conforme lo dispone el artículo 138 de la
Constitución de la República.
Advertimos que luego de las averiguaciones realizadas, no se han encontrado trabajos de
investigación que versen sobre el tema que es objeto de estudio, es decir, respecto del
desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos y el derecho al debido proceso
del notificado, siendo en consecuencia, esta investigación, original del autor.
Planteamiento del problema.- En nuestra legislación, el desahucio por transferencia de
dominio normalmente es usado como medio para dar por terminado un contrato de
6
En el proyecto de Ley Reformatoria de la Ley de Inquilinato aprobado por la Asamblea Nacional el 26 de febrero del
año 2013, no se efectuaron reformas considerables en relación con el desahucio por transferencia de dominio, se mantuvo
su texto prácticamente igual que antes, limitándose solamente a realizar cambios superficiales.
4
arrendamiento, encontrándose normado en el Título VII, artículo 31 de la Ley de
Inquilinato, al señalar que la transferencia de dominio del local arrendado termina el
contrato de arrendamiento, debiendo el propietario dar, en este caso, al arrendatario o
inquilino, un plazo de tres meses para la desocupación.
Si el arrendatario no es desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de la
transferencia de dominio, subsistirá el contrato de arrendamiento. Este plazo debe contarse
desde la fecha de inscripción del título traslaticio de dominio en el Registro de la
Propiedad, hasta el día que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. Así mismo
dispone que se respeten los contratos celebrados por escritura pública, y que se encuentren
inscritos en el Registro de la Propiedad del respectivo cantón.
El desahucio por transferencia de dominio es una institución jurídica necesaria e
importante en nuestra legislación, que se convierte en el hilo conductor o en el medio para
dar por terminado un contrato de arrendamiento; pero
disentimos cuando se recurre al
desahucio con protervos y mezquinos propósitos que tienen como finalidad causar daño,
cuando desnaturalizan su esencia misma y lo ponen al servicio de sus malsanos caprichos e
intereses, con la complicidad de la Ley de Inquilinato que no lo regula en forma clara y
precisa para que no sea mal utilizado.
Cuando se solicita el desahucio por transferencia de dominio a quien no tiene la calidad de
inquilino, es decir, cuando el notificado es posesionario o propietario del inmueble, surge
el problema jurídico, toda vez que el notificado, no obstante ostentar la calidad de
posesionario o de propietario del inmueble, no puede legalmente hacer valer sus derechos
dentro del trámite de desahucio. Advirtiendo que el inquilino si puede oponerse al
desahucio en dos casos: a).- Si tiene el contrato de arrendamiento celebrado mediante
escritura pública e inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente, se respetará el
plazo estipulado en el indicado contrato; y, b).- Si el arrendatario ha sido notificado con el
desahucio luego de haber transcurrido treinta días, contados desde la fecha de inscripción
de la escritura pública que contiene el contrato de transferencia de dominio.
Si al posesionario o al propietario del inmueble, la ley no permite que conteste la solicitud
de desahucio y que oponga las excepciones de las que se encuentra asistido, una vez
5
notificado, el juez declarará que el desahucio surte los efectos de dar por terminado el
aparente “contrato de arrendamiento”, y luego ordenará su desalojo aún con el auxilio de la
fuerza pública, vulnerando abiertamente el derecho al debido proceso del notificado, en
especial el derecho a la defensa, el de ser escuchado en el momento oportuno y en igualdad
de condiciones y el de réplica y contradicción, consagrados en el artículo 76 numeral 7,
literales a), c) y h) de nuestra Constitución.
Se ha observado por varias ocasiones que, propietarios de inmuebles que han perdido la
posesión de los mismos, para evitarse iniciar un tedioso juicio ordinario, que en el mejor de
los casos, con la lenta administración de justicia que impera en el país, tendría una
duración no menor a cuatro años, celebran contratos de compraventa simulados y
supuestamente transfieren el dominio del inmueble en favor del hijo, del papá, de abuelo,
del compadre o del amigo de confianza, con el propósito de desalojar en el menor tiempo
posible al posesionario, mal utilizando la institución jurídica del desahucio.
Qué decir de los prestamistas de dinero o conocidos comúnmente como “chulqueros”, que
han hecho del préstamo de dinero su modus vivendi y su mejor “negocio”, quienes además
de cobrar tasas de interés al margen de la ley (usureras), exigen a sus incautos clientes que
les otorguen una serie de garantías, que han variado a lo largo del tiempo. Al inicio hacían
suscribir letras de cambio o pagarés a la orden en blanco y la escritura pública con el
contrato de hipoteca de un predio que tenga un avalúo comercial muy superior al monto
del préstamo; pero actualmente, los prestamistas ya no se conforman con hipotecas ni con
letras de cambio, ahora la condición para realizar el préstamo consiste en que el deudor,
como garantía, otorgue una escritura pública de compraventa a favor del prestamista, es
decir, aparentemente le transfiere el dominio del inmueble, cuyo valor comercial
obviamente debe ser superior al monto del préstamo.
Si el deudor paga el capital con los intereses (usureros) y el prestamista es “consciente” y
“honrado”, suscriben la escritura pública que contiene la resciliación del aparente contrato
de compraventa para que las cosas vuelvan a su estado anterior u original; pero si el deudor
no paga el capital e intereses o parte de ellos, automáticamente el chulquero se
autoproclama propietario del inmueble dado en garantía. Una vez realizada esta operación
simulada, para poder desalojar al deudor, el prestamista mediante otro aparente contrato de
6
compraventa, a su vez transfiere el dominio del inmueble en favor de su papá, de su hijo o
del amigo de confianza, y éste, utilizando la institución jurídica del desahucio por
transferencia de dominio, con la venia de la Ley de Inquilinato, al verdadero propietario le
convierte en inquilino, solicita al juez competente su desahucio y posteriormente su desalo.
Es lamentable que la propia Ley de Inquilinato que rige en nuestro país, sea la que permita
que se viole el derecho al debido proceso, en razón de que no requiere al desahuciante que
justifique la calidad de inquilino del notificado, para que el juez resuelva si procede o no el
desahucio, si surte o no los efectos de terminar el contrato de arrendamiento. Siendo en
consecuencia, el silencio de la ley, el que da luz verde para que se desahucie a quien no es
arrendatario, el que no permite que el notificado tenga la oportunidad de contestar la
solicitud y de oponer las excepciones que le asisten, dejándole a éste en clara indefensión,
debido a que no se le escucha en el momento oportuno y en igualdad de condiciones, no se
le permitirle que presente de forma verbal o escrita los argumentos de los que se cree
asistido y que replique los argumentos de la contraparte, conforme manda nuestra
Constitución.
Formulación del problema.- Planteado el problema en los términos que anteceden, cabe
que nos formulemos la siguiente interrogante: ¿Influye la normativa jurídica que regula el
desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, en el derecho al debido
proceso del notificado?.
Delimitación del problema.- El presente trabajo de investigación se ha realizado en el
Juzgado Vigésimo Séptimo de lo Civil del cantón El Triunfo, provincia del Guayas, en el
período comprendido entre julio a noviembre del 2014.
Objeto de investigación y campo de acción.- El objeto de esta investigación se centra en el
contrato de arrendamiento y su terminación, teniendo como campo de acción el desahucio
por transferencia de dominio de predios urbanos y el debido proceso.
Identificación de la línea de investigación.- Esta investigación se enmarcó en la
“protección de derechos y garantías constitucionales”, aprobada por la Universidad
Regional Autónoma de los Andes “UNIANDES”.
7
Objetivos: Objetivo general y objetivos específicos.- El objetivo general que nos trazamos
se redujo a la elaboración de un anteproyecto de ley reformatoria de la Ley de Inquilinato,
respecto del desahucio por transferencia de dominio, que garantice el derecho al debido
proceso del notificado.
Entre los objetivos específicos que nos delineamos tenemos: a) Fundamentar jurídica y
doctrinariamente el contrato de arrendamiento, su terminación, el desahucio y el debido
proceso; b) Determinar la incidencia del desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, en el derecho al debido proceso del notificado; c) Establecer los componentes
para la elaboración del anteproyecto de ley reformatoria de la Ley de Inquilinato, que
garantice el derecho al debido proceso del notificado; y, d) Validar y/o evaluar los
resultados de aplicación.
Idea a defender.- Estamos convencidos que con el anteproyecto de ley reformatoria de la
Ley de Inquilinato, en los términos propuestos, se garantiza el derecho al debido proceso
del notificado.
Justificación del tema.- El problema jurídico expuesto es de actualidad y se encuentra
latente y vigente en nuestra sociedad, de ahí la conveniencia de esta investigación, porque
a través de ella hemos buscado la solución al inconveniente planteado como objeto de
estudio. La sociedad merece conocer el mal uso que se viene dando a la institución jurídica
del desahucio por transferencia de dominio. Si guardamos silencio, nos traicionamos a
nosotros mismos como parte de esa sociedad, es hora que se ponga fin a los abusos
cometidos particularmente por esa polilla llamados “chulqueros”, que carcomen las
escuálidas economías de los más necesitados. Si no buscábamos solución a este grave
problema, iba a continuar generando efectos negativos y nefastos en nuestra sociedad.
Breve explicación de la metodología investigativa empleada.- La metodología que se ha
empleado en esta investigación la podemos descifrar en: métodos, técnicas y herramientas.
El método inductivo permitió realizar el análisis del derecho al debido proceso del
notificado con el desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, en los
trámites que se sustanciaron en el tiempo y lugar donde se realizó la investigación.
8
El método deductivo se encargó del análisis general de los trámites de desahucio por
transferencia de dominio en predios urbanos, que se sustanciaron en el lugar donde se
realizó la investigación, para llegar a conclusiones particulares.
El método analítico permitió examinar la situación problémica planteada, respecto de la
vulneración del derecho al debido proceso del notificado con el desahucio por transferencia
de dominio de predios urbanos.
El método histórico – lógico se encargó de analizar los hechos relacionados con el
desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, las ideas del pasado sobre esta
clase de desahucio, comparándolo con acontecimientos actuales.
El método sintético es un proceso que nos permitió el razonamiento que tiende a
reconstruir un todo, a partir de los elementos distinguidos por el análisis. Facilitó en
consecuencia, hacer una exposición metódica y breve, en resumen, a lo que llegamos con
la investigación en relación a la protección del derecho al debido proceso del notificado
con el desahucio por transferencia de dominio. En otras palabras, debemos decir que la
síntesis nos facilitó realizar un procedimiento mental que tiene como meta la comprensión
cabal de la esencia de lo que ya conocemos en todas sus partes y particularidades, con
relación a la investigación.
Con la aplicación de los métodos que anteceden, se logró alcanzar los objetivos propuestos
y permitió verificar las variables planteadas.
Entre las técnicas utilizadas tenemos las encuestas que se realizaron a la población
determinada para el efecto. Mientras que la herramienta usada fue el formato de encuesta.
Resumen de la estructura de la tesis.- La presente investigación está estructurada en tres
capítulos: El primero que se refiere al marco teórico, en el cual encontramos cuatro
epígrafes, a saber: El primero trata del contrato de arrendamiento, habiéndolo
conceptualizado, analizado sus características, requisitos, clases y las principales
obligaciones del arrendador y del arrendatario. El segundo tiene relación con la
terminación del contrato de arrendamiento de predios urbanos, en el que se ha analizado
9
sus principales causas. El tercero se refiere al desahucio en el contrato de arrendamiento de
predios urbanos, habiendo examinado el concepto de desahucio, su naturaleza jurídica, los
casos en los que procede, los elementos que deben estar presentes para su procedencia, su
procedimiento, efectos y terminamos tratando la simulación en los contratos que
transfieren el dominio. Y, el epígrafe cuarto trata del debido proceso, en el que se ha
considerado su concepto, naturaleza jurídica y se ha hecho alusión a sus principales
garantías.
El segundo capítulo se refiere al marco metodológico y planteamiento de la propuesta, en
el que de acuerdo a los resultados alcanzados hacemos la propuesta y realizamos el
procedimiento metodológico aplicado en la investigación, que permitió obtener resultados
para la solución al problema planteado. Y el capítulo tercero hace referencia a la validación
de resultados de su aplicación.
Todos los capítulos tienen conclusiones parciales que nos han permitido llegar a
conclusiones generales y a las respectivas recomendaciones.
Elementos de novedad, aporte teórico y significación práctica, en dependencia del alcance
de la tesis.- Destacamos como aporte teórico que la presente investigación permitió
clasificar la información obtenida de la normativa jurídica, de la jurisprudencia y de la
doctrina, para cumplir con el objetivo general y con los objetivos específicos formulados;
encaminándonos a su vez, en la práctica, a encontrar una solución a la situación problémica
planteada, que evite la vulneración del derecho al debido proceso del notificado.
Cumplido el objetivo general, como novedad científica tenemos que se ha contribuido en el
campo jurídico, con el mecanismo adecuado para evitar que se transgreda el derecho al
debido proceso del notificado con el desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos.
10
CAPÍTULO I
MARCO TEÓRICO
Epígrafe I
1.1.- El contrato de arrendamiento
1.1.1.- Concepto
Por cuanto la Ley de Inquilinato no proporciona un concepto de arrendamiento, se hace
necesario buscarlo en otros cuerpos legales de nuestra legislación y en la doctrina. El
Código Civil en el artículo 1856 define al arrendamiento como “un contrato en que las dos
partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio
determinado, salvo lo que disponen las leyes del trabajo y otras especiales”.
El arrendamiento ha sido conceptualizado por nuestro legislador en el Código Civil, en
sentido general, porque en él se involucra, además del arrendamiento de cosas, la ejecución
de obras y la prestación de servicios, que han pasado a ser normadas por el Código del
Trabajo 7, lo que se estima comprensible teniendo en cuenta la época en la que se expidió
en nuestro país el cuerpo legal primeramente indicado 8, encargado de regular diversas
instituciones jurídicas, que con el devenir del tiempo y de acuerdo a la evolución y
necesidades de la sociedad, algunas fueron desgajándose para ser tratadas por códigos y
leyes especiales.
Alessandri y Somarriva sostienen que el contrato de arrendamiento “consiste en un
contrato en que una de las partes, denominada arrendador, proporciona a otra, denominado
arrendatario, el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado” 9.
Como el objeto de estudio en esta investigación es el desahucio por transferencia de
dominio de predios urbanos, trataremos de conceptualizar en los renglones que siguen, el
contrato de arrendamiento de esa clase de inmuebles, pero antes de dar nuestro criterio, por
7
El Código del Trabajo en Ecuador se expidió el 5 de agosto de 1938.
El Código Civil ecuatoriano fue aprobado el 21 de noviembre de 1857 y entró en vigencia el 1 de enero de 1861.
9
Alessandri Rodríguez, Arturo y Somarriva, Manuel. Curso de Derecho Civil. De los Contratos y Fuentes de las
Obligaciones. Editorial Nascimiento. Santiago de Chile. Volumen I. Pág. 452.
8
11
considerar que contiene los elementos esenciales del arrendamiento urbano, anotamos el
concepto que al respecto trae Cabanellas: “El contrato por el cual una parte cede a otra
voluntariamente el goce o uso de una finca urbana – o parte más o menos independiente de
ella –, por tiempo determinado, o no, y precio cierto” 10.
Peter Kenneth Kuffo Ronquillo, simplificando la definición que, de fincas urbanas, trae el
Diccionario Jurídico Espasa, expresa: “El arrendamiento de Inmuebles Urbanos es el
contrato que tiene por objeto el alquiler de una vivienda o vivienda taller, o vivienda y
comercio, y de los locales comerciales dentro del perímetro de la Urbe, determinado por
las ordenanzas respectivas y regido por las normas especiales de la Ley de Inquilinato” 11.
Al definir el arrendamiento de inmuebles urbanos, el autor en referencia, coloca en sitio
preponderante el objeto del contrato, es decir, qué y para qué se alquila, lo que se asocia
fácilmente con el destino que el arrendatario puede dar, según lo pactado con el
arrendador, al inmueble arrendado, si es para vivienda, para vivienda – taller, para
comercio, etcétera, pero descuida de elementos propios y esenciales que resultan ser parte
integrante del contrato de arrendamiento, como el plazo y el precio, por ejemplo.
A nuestro criterio, el contrato de arrendamiento de predios urbanos, es el acuerdo o
convenio en virtud del cual, una persona otorga a otra, el uso y goce de un inmueble
urbano específico, o parte de él, por un plazo y precio determinado.
1.1.2.- Naturaleza jurídica
La naturaleza jurídica del arrendamiento ha sido objeto de intenso debate entre los
estudiosos del tema. Algunos tratadistas encasillan al arrendamiento dentro de los llamados
derechos personales o créditos, mientras que otros dicen que es un derecho real.
A los derechos reales los define el artículo 595 del Código Civil, indicando que son los que
tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona. La misma norma legal pone
10
Cabanellas, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Argentina 1994. 23ª
Edición. Tomo 1. Pág. 372.
11
Kuffo Ronquillo, Peter Kenneth. Derecho de Inquilinato. Editorial Jurídica Míguez Mosquera. Primera Edición.
Ecuador. 2004. Pág. 18.
12
como ejemplo de derechos reales, el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o
habitación, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca.
Los derechos reales presuponen una relación directa entre el sujeto que ostenta el derecho,
con la cosa, que a su vez resulta ser el objeto de su derecho. El sujeto activo del derecho
real puede ejercer las facultades que le confiere la ley, contra toda persona que perturbe su
derecho, sin limitación alguna. El sujeto activo está “…constituido por una persona
determinada, y el sujeto pasivo innumerable e indeterminado, porque comprende a todas
las personas que entren en relación con el sujeto activo” 12.
Los derechos personales o créditos, según el artículo 596 del mismo cuerpo de leyes, son
los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas que, por un hecho suyo o la sola
disposición de la ley, han contraído las obligaciones correlativas, como el que tiene el
prestamista contra su deudor, por el dinero prestado, o el hijo contra el padre por
alimentos.
En los derechos personales actúan o forman la relación jurídica “…un sujeto activo, un
objeto debido y un sujeto pasivo del derecho…” 13. El sujeto activo es el que detenta el
derecho, es el titular del derecho, y el objeto debido está conformado por la obligación que
debe satisfacer el sujeto pasivo al sujeto activo. Esta clase de derechos solo pueden
reclamarse u oponerse contra el obligado, deudor o sujeto pasivo de la relación jurídica,
más no contra esa multitud indeterminada de personas como ocurre con los derechos
reales.
Habiendo esbozado muy brevemente lo que se entiende por derechos personales y
derechos reales, vemos que el arrendamiento no puede considerarse como un derecho real,
a pesar de que el arrendatario está relacionado directamente con la cosa que arrienda,
puesto que la usa y goza de ella, sin embargo no puede oponer su derecho contra todas las
personas que lo alteren o turben, excepto en ciertos casos, como en el despojo violento
previsto en el artículo 972 del Código Civil, o cuando ha celebrado el contrato por escritura
pública e inscrito en el Registro de la Propiedad, mientras dure el plazo del contrato.
12
13
Morales Álvarez, Jorge. Teoría General de las Obligaciones. Editorial Pudeleco Editores S.A. Quito. 1995. Pág. 13.
Morales Álvarez, Jorge. Ob. Cit. Pág. 13.
13
El hecho de que en ciertos y determinados casos, como los mencionados al final del
párrafo inmediato anterior, el arrendatario si pueda oponer su derecho en contra de
cualquier persona, hace dudar de que se trate de un derecho netamente personal, de ahí que
en la doctrina se habla de una posición intermedia, es decir, que el arrendamiento participa
de los derechos reales y de los derechos personales.
Nuestro Código Civil en el artículo 1856 considera al arrendamiento simplemente como un
contrato, lo que ha sido corroborado por la jurisprudencia nacional, posición con la que
concordamos, no solo por la dificultad que existe para catalogarlo como un derecho
puramente personal o como un derecho real, sino porque consideramos que el
arrendamiento participa de esos dos derechos.
1.1.3.- Características del contrato de arrendamiento
1.1.3.1.- Es consensual
Es consensual porque para que nazca a la vida jurídica tan solo se requiere el
consentimiento del arrendador y del arrendatario, es suficiente que haya el acuerdo o la
aquiescencia de las partes contratantes, para que exista contrato, “…a partir de entonces las
obligaciones son exigibles y los derechos ejercitables…cualquier actitud en contrario
entraña incumplimiento” 14, es decir, si concurre el consentimiento de los contratantes, no
es necesario que se cumpla con ninguna formalidad adicional para que el contrato genere
derechos y obligaciones.
Según Ramón Badenes Gasset, el consentimiento “constituye el alma del contrato…puede
ser considerado como el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa
que han de constituir el contrato…” 15, en otras palabras, el consentimiento es
imprescindible para la formación y el nacimiento de todo contrato. Si está ausente el
consentimiento, el contrato nace viciado.
1.1.3.2.- Es conmutativo
14
Cabanellas, Guillermo. Ob. Cit. Tomo II. Pág. 342.
Badenes Gasset, Ramón. Conceptos Fundamentales del Derecho. Marcombo Boixareu Editores. Barcelona – México.
Cuarta Edición. 1980. Pág. 113.
15
14
El artículo 1457 del Código Civil señala que el contrato oneroso es conmutativo cuando
cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo
que la otra parte debe dar o hacer a su vez; y si el equivalente consiste en una contingencia
incierta de ganancia o pérdida, se llama aleatorio.
La característica esencial del contrato conmutativo radica en la prestación que se deben
recíprocamente las partes, que debe ser más o menos equivalente, y como los contratantes
desde el inicio conocen la extensión de dicha prestación, pueden fácilmente determinar si
el contrato le beneficia o le causa pérdida.
La dificultad está en determinar la equivalencia entre la prestación de una parte y de la
otra, en saber cuándo hay igualdad o paridad de las prestaciones, lo que para unos es
equivalente, para otros no lo será, la subjetividad va a jugar un papel preponderante en el
momento de tratar de dilucidar esta disyuntiva.
Precisamente por el problema que puede presentarse al tratar de establecer la equivalencia
de las prestaciones, hemos dicho que éstas pueden ser más o menos iguales, dependiendo
del ángulo que mire cada contratante, pero de ninguna manera puede haber una marcada
desigualdad que lesione gravemente el patrimonio de uno de ellos. De presentarse este
caso, interviene la ley para remediar. Nuestro legislador “….sólo interviene cuando la
balanza se ha inclinado fuertemente hacia uno de los contratantes, rompiendo la
equivalencia de las obligaciones, mediante la institución de la lesión enorme….” 16.
De suerte que el arrendamiento es un contrato conmutativo, porque la prestación a que se
obliga el arrendador, de entregar la cosa para que la use y goce el arrendatario, debe ser
más o menos equivalente o similar a la prestación de este último, que es pagar el precio. Si
“A” arrienda un departamento a “B” en doscientos dólares mensuales, se entiende que el
uso mensual de dicho inmueble, dadas sus características, es equivalente al precio de la
renta pagado por él.
1.1.3.3.- Es bilateral
16
Abeliuk Manasevich, René. Las Obligaciones. Adiar Editores Ltda. Santiago, 1970. Pág. 86
15
Es bilateral porque genera obligaciones mutuas entre las partes contratantes. También se
dice que es bilateral “…cuando los dos contratantes se obligan recíprocamente…” 17, o
cuando…. “ambas partes contraen obligaciones; tal ocurre en la compra venta, permuta,
arrendamiento, etc.” 18.
El artículo 1455 del Código Civil señala que el contrato es bilateral cuando las partes
contratantes se obligan recíprocamente. Consecuentemente, el contrato de arrendamiento
es bilateral, en razón de que los contratantes se obligan recíprocamente: el arrendador a
entregar la cosa arrendada y el arrendatario a pagar el precio o renta. El primero es
acreedor de la obligación del pago de la renta y deudor de la entrega del inmueble
arrendado; mientras que el arrendatario resulta ser acreedor de esta última, y deudor
respecto al pago de la renta.
1.1.3.4.- Es oneroso
El artículo 1456 del Código Civil define a los contratos gratuito y oneroso. Manifiesta muy
claramente que el primero es aquel que tiene por objeto sólo la utilidad de una de las
partes, sufriendo la otra el gravamen. Mientras que el segundo tiene lugar cuando se
produce la utilidad de ambos contratantes, gravándose cada uno a beneficio del otro. Esta
clasificación se realiza considerando la utilidad que el contrato genera para las partes
intervinientes. Si uno solo de los contratantes recibe beneficio sin dar nada a cambio al
otro, el contrato es gratuito. Si los dos contratantes reciben beneficio con el contrato
celebrado, será oneroso.
El arrendamiento es un contrato oneroso porque genera utilidad tanto para el arrendador
como para el arrendatario. Así, el arrendador se beneficia con el precio o renta que paga el
arrendatario por el inmueble arrendado; mientras que este último se beneficia con el uso y
el goce de la cosa que le entrega el arrendador.
1.1.3.5.- Es de tracto sucesivo
17
Planiol, Marcel y Ripert, Georges. Derecho Civil. Oxford University Press, S.A. de C.V. Biblioteca Clásicos del
Derecho. Primera Serie. Volumen 8. México. 2003. Pág. 817.
18
Abeliuk Manasevich, René. Ob. Cit. Pág.83.
16
En el contrato de tracto sucesivo las obligaciones se van renovando y extinguiendo en
forma sucesiva. Cumplido el tiempo preestablecido, la obligación se extingue, pero en
forma sucesiva nace o comienza una nueva obligación.
El contrato de arrendamiento es considerado por la doctrina como un contrato de tracto
sucesivo por antonomasia, “…es uno de esos contratos cuyas obligaciones se van
renovando y extinguiendo sucesivamente. Si se trata del arrendamiento de una casa, mes a
mes se va extinguiendo la obligación del arrendador de proporcionar el goce de la cosa y la
obligación del arrendatario de pagar el precio; y, extinguida la obligación de un mes, nace
la obligación del otro mes…” 19.
1.1.4.- Requisitos del contrato de arrendamiento
El Artículo 1461 del Código Civil habla de capacidad, consentimiento, objeto lícito y
causa lícita, como requisitos generales que deben estar presentes en todo contrato, para que
nazcan válidamente a la vida jurídica; pero el contrato de arrendamiento requiere
adicionalmente otras exigencias propias para su formación, como son la cosa y el precio.
1.1.4.1.- La capacidad
Por capacidad se entiende la aptitud o la cualidad que tiene una persona para adquirir
derechos y ejercerlos sin el ministerio o la autorización de otra. De lo que se desprende que
existen dos clases de capacidad, una de adquisición o de goce y otra de ejercicio.
La capacidad adquisitiva o de goce es la aptitud o la cualidad de una persona para adquirir
y ser titular de un derecho. Por regla general, todas las personas naturales se consideran
capaces para adquirir, sin considerar su nacionalidad, sexo, edad o condición, es una
potestad intrínseca a su calidad de persona 20.
Mientras que la capacidad de ejercicio, es la aptitud o la cualidad de una persona para
poder obligarse por sí misma, sin la autorización de otra, es decir, es la potestad que tiene
19
20
Alessandri Rodríguez, Arturo y Somarriva, Manuel. Ob. Cit. Pág. 448-449.
Morales Álvarez, Jorge. Ob. Cit. Pág. 74.
17
una persona para ejecutar actos o celebrar contratos que produzcan efectos jurídicos
válidos ante la ley.
El artículo 1462 del Código Civil señala que toda persona es legalmente capaz, excepto las
que la ley declara incapaces. De lo que deviene sin mayor esfuerzo que, por regla general,
toda persona es capaz para obligarse y contratar por sí misma, y solo por excepción ciertas
personas que enumera taxativamente la ley, carecen de esta capacidad.
Cuando la incapacidad de ejercicio impide ejecutar un acto o celebrar un contrato válido, a
todas las personas, se llama general; y, cuando solo impide o prohíbe a ciertas personas y
respecto de determinados actos, se llama particular.
La incapacidad general puede ser absoluta o relativa. Son absolutamente incapaces los
dementes, los impúberes y la persona sorda que no pueda darse a entender de manera
verbal, por escrito o por lengua de señas,
y sus actos no surten ni aún obligaciones
naturales, y no admiten caución. Mientras que son incapaces relativos los menores adultos,
los que se hallan en interdicción de administrar sus bienes, y las personas jurídicas, y sus
actos pueden tener valor en ciertas circunstancias y bajo ciertos respectos determinados por
las leyes (artículo 1463 CC).
Para celebrar un contrato de arrendamiento deben los contratantes ser capaces ante la ley
para obligarse y contratar, caso contrario dicho contrato no generará derechos ni
obligaciones. No obstante, el menor adulto emancipado, puede celebrar válidamente por sí
mismo el referido contrato, porque el arrendamiento constituye un acto de administración.
1.1.4.2.- El consentimiento
Cuando hablamos de las características del contrato de arrendamiento, vimos que una de
ellas era precisamente la de ser consensual, porque para que nazca jurídicamente tan solo
se requiere el consentimiento mutuo del arrendador y del arrendatario, sobre la cosa y el
precio, de manera que no es necesario que se cumpla con ninguna formalidad para que el
referido contrato genere derechos y obligaciones.
18
Para que se revele el consentimiento en un contrato de arrendamiento, debe necesariamente
una de las partes, si es el administrador o propietario, ofrecer en arrendamiento el inmueble
al posible arrendatario, y éste último, a su vez, si cree que le beneficia la oferta, aceptarla,
exteriorizándose en este momento el consentimiento de los contratantes.
1.1.4.3.- El objeto
Los hermanos Enrique, León y Juan Mazeaud, citados por Cabanellas, hacen la distinción
entre objeto del contrato y objeto de la obligación. El primero dicen que se refiere al
negocio jurídico que las partes quieren realizar; mientras que el segundo describe la
prestación prometida 21.
El artículo 1454 del Código Civil define al contrato como un acto por el cual una parte se
obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. El artículo 1476 indica que toda
declaración de voluntad debe tener por objeto una o más cosas que se trata de dar, hacer o
no hacer. El mero uso de la cosa o su tenencia puede ser objeto de la declaración. Es decir,
el cuerpo normativo aludido, en forma incorrecta, usa y toma como sinónimos los términos
“cosa” y “prestación”, cuando en realidad tienen significados diferentes.
En el arrendamiento de inmuebles urbanos, el objeto del contrato es el arrendamiento o la
variedad de contrato mediante el cual se pretende arribar a un acuerdo, teniendo la firme
convicción del negocio jurídico a efectuarse, y como este contrato, una vez celebrado,
genera derechos y obligaciones entre los contratantes, el objeto de éstas últimas son las
prestaciones a que se obligan las partes, entre otras: el arrendador a entregar la cosa
arrendada y el arrendatario a pagar el precio por esa cosa. En este caso, el objeto de la
obligación recae sobre una cosa, en virtud de que la prestación a que se obliga el
arrendador, es precisamente la de entregar una cosa.
1.1.4.4.- La causa
Al igual que en el objeto, los hermanos Mazeaud distinguen la causa del contrato y la
causa de la obligación. La causa del contrato, dicen, es “…el motivo o los motivos que han
21
Cabanellas, Guillermo. Ob. Cit. Tomo V. Pág. 609.
19
determinado a cada uno de los contratantes a concluir el contrato…” 22, es decir ¿por qué se
contrata?, ¿por qué Juan le arrienda el departamento a Pedro?, la respuesta puede ser,
porque con la renta va a pagar los estudios de su hijo. Mientras que la causa de la
obligación “…es la razón por la cual asume su obligación el contratante…” 23, o sea, ¿para
qué se obliga?. En el mismo ejemplo citado, Juan se obliga a entregar el departamento a
Pedro para cobrar la renta, mientras que éste último se obliga a pagar la renta para obtener
el uso del departamento.
El Código Civil en el artículo 1483 comienza describiendo a la causa de la obligación, al
expresar que no puede haber obligación sin una causa real y lícita, pero a renglón seguido,
ensayando una definición de causa, dice: se entiende por causa el motivo que induce al
acto o contrato, con lo cual se ha definido la causa del contrato y no de la obligación,
quedando claro que nuestro legislador lo toma en forma indistinta a la causa del contrato y
a la causa de la obligación.
Para que la obligación sea válida, debe haber una causa real y lícita. Real, en el sentido de
que esté presente, que exista, porque si yo prometo dar mi vehículo como pago de una
deuda (renta de arrendamiento) que no existe, no hay causa real; y, lícita, porque debe
guardar armonía con la ley, no ser contraria a las buenas costumbres o al orden público.
1.1.4.5.- La cosa
Cosa es todo lo que existe, lo corporal e incorporal, lo natural y lo artificial, lo real y lo
abstracto, y hasta lo que puede existir. En lo jurídico, cosa se opone a persona, considerada
ésta como el sujeto de la relación jurídica, en tanto que cosa hace referencia al objeto del
derecho o de los derechos y obligaciones; en otras palabras, cosa denota lo material como
un escritorio por ejemplo, frente a lo inmaterial como constituye una obligación o una
facultad, entendida ésta como derecho, como atribución.
El legislador ecuatoriano en el artículo 583 del Código Civil afirma que los bienes
consisten en cosas corporales o incorporales, lo que nos parece correcto, porque en
22
23
Cabanellas, Guillermo. Ob. Cit. Tomo II. Pág. 111.
Cabanellas, Guillermo. Ob. Cit. Tomo II. Pág. 110
20
realidad, los bienes de una persona, considerados como su fortuna o riqueza, constituye el
género, y las cosas, la especie, es decir, los bienes de un individuo pueden consistir en un
sinnúmero de cosas, corporales e incorporales, las primeras que pueden ser percibidas por
los órganos de los sentidos, como un libro, y las segundas que consisten en derechos, como
los créditos, y las servidumbres activas.
En lo que atañe al arrendamiento, la cosa debe reunir los mismos requisitos del objeto de
otro contrato, como el de compraventa por ejemplo, es decir, debe ser determinada, lícita y
existir o esperarse que exista, con el aditamento de que en esta materia la cosa no debe ser
consumible, en razón de que tiene que ser restituida al finalizar el contrato, este es el
mandato del artículo 1857 del Código Civil al decir que, son susceptibles de arrendamiento
todas las cosas corporales o incorporales que pueden usarse sin consumirse; excepto
aquellas que la ley prohíbe arrendar: los derechos personales (habitación y uso) y las cosas
consumibles. Salvo estas limitaciones, hasta puede arrendarse cosa ajena.
1.1.4.6.- El precio
El precio en el arrendamiento, es la suma de dinero o los frutos naturales con los que paga
el arrendatario al arrendador por el uso y el goce de la cosa arrendada. “Se llama precio lo
que el arrendatario debe pagar por el goce de la cosa arrendada, que puede consistir en
dinero o en frutos producidos por la misma cosa” 24.
En la compraventa el precio debe pactarse únicamente en dinero. En el arrendamiento, si se
trata de predio rústico, puede convenirse su pago con dinero o con frutos naturales de la
cosa arrendada (artículo 1858 del Código Civil); y, si es urbano generalmente se paga con
dinero.
En el contrato de arrendamiento, al igual que en la compraventa, el precio se ha convertido
desde un inicio, en un requisito esencial, fundamental, propio de su naturaleza, a tal punto
que, si no existe, el contrato degenera en otro diferente. Si en la compraventa no hay
precio, el contrato será de donación y no de compraventa. En el arrendamiento cuando no
existe precio, el contrato será de comodato u otro, pero no de arrendamiento.
24
Alessandri Rodríguez, Arturo. Derecho Civil. De los Contratos. Editorial. Zamorano y Caperan. Pág. 162.
21
El precio en el arrendamiento podrá determinarse de los mismos modos que en el contrato
de venta, prescribe el artículo 1859 del Código Civil. Mientras que el artículo 1747, al
referirse al precio de la venta dice que debe ser determinado por los contratantes, y que
esta determinación podrá hacerse por cualesquiera de los medios o indicaciones que lo
establezcan, es decir, en la fijación del precio en el arrendamiento, prima el principio de la
autonomía de la voluntad.
Ahora bien, el Título IV de la Ley de Inquilinato, trata de la fijación de las pensiones de
arrendamiento de los predios urbanos, disponiendo en el artículo 17 que la pensión
mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del 10%
del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el catastro municipal, y de los
impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana.
Añade la mentada norma legal, para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos
los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador.
Cuando se arriende sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a
dicha parte. Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado,
condición y ubicación del inmueble.
La norma legal en referencia protege al inquilino contra un posible abuso del arrendador,
limitando a éste que imponga una renta elevada que lesione la economía de aquel, pero
lamentablemente constituye letra muerta, debido a que los juzgadores inobservan el
mandato de la ley de la materia (especial), y hacen prevalecer lo pactado por los
contratantes, alegando que es ley para las partes, en virtud de que insertan una cláusula
donde el inquilino renuncia a la fijación de las pensiones de arrendamiento por parte de la
oficina correspondiente, no obstante de que los derechos del inquilino son irrenunciables
(artículo 22 de la Ley de Inquilinato).
El artículo 18 de la misma Ley, prohíbe pactar el incremento automático de pensiones
locativas de inmuebles urbanos destinados a vivienda, durante la vigencia mínima del
contrato que es de dos años, siempre y cuando el precio del arrendamiento mensual no
exceda de dos salarios mínimos vitales, o sea, para que esta disposición legal sea aplicable,
22
el precio del arrendamiento del local arrendado no debe exceder de ocho dólares
norteamericanos mensuales, porque el salario mínimo vital quedó establecido en cuatro
dólares 25, siendo indispensable que se reforme esta norma, y en vez de “dos salarios
mínimos vitales”, se ponga “el cincuenta por ciento de un salario básico unificado” 26.
1.1.5.- Clases de contratos de arrendamiento
1.1.5.1.- Verbal
El artículo 27 de la Ley de Inquilinato expresa que el “contrato de arrendamiento podrá ser
verbal o escrito”. En la modalidad del contrato verbal, el acuerdo al que llegan las partes,
no se deja establecido por escrito, ni en instrumento público ni privado, es decir, los
intervinientes deciden celebrar dicho contrato simplemente en forma hablada u oral. En
definitiva, se entiende por contrato verbal de arrendamiento de predios urbanos, el
convenio mediante el cual una persona otorga a otra, el uso y goce de un inmueble urbano
específico, por un plazo y precio determinado, sin dejar constancia por escrito.
Si nos atenemos a lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley de Inquilinato, solo los contratos
cuya renta mensual sea inferior a diez mil sucres (USD$ 0.40), podrán celebrarse de
manera verbal, y los que superen el valor de la referida renta, se celebrarán necesariamente
por escrito. Esta caduca norma legal, a pesar de ser imperativa, no se aplica, debido a que
la disposición Transitoria Primera de la indicada Ley, concede a los arrendadores que no
tuviesen contrato escrito con su inquilino, la facultad para que acudan ante el Juez
competente de la correspondiente jurisdicción, y hagan una declaración juramentada, que
admite prueba en contrario y justifiquen la relación de arrendamiento.
La declaración juramentada mencionada precedentemente, debidamente registrada, servirá
como documento habilitante para cumplir con el requisito establecido en el inciso segundo
del artículo 47 de la Ley de Inquilinato, es decir, la declaración en referencia sustituye al
contrato escrito de arrendamiento, pero tengamos presente que admite prueba en contrario.
25
Art. 12 de la Ley para la Transformación Económica del Ecuador publicada en el Suplemento al Registro Oficial No.
33 del 13 de marzo del 2000.
26
En el Art. 1 del Acuerdo No. 0253 publicado en el Suplemento del Registro Oficial No. 167, de 22 de enero del 2014,
se fija a partir del 1 de enero del 2014, el sueldo o salario básico unificado en USD$ 340.00 para los trabajadores en
general del sector privado, incluidos los trabajadores de la pequeña industria, trabajadores agrícolas, y trabajadores de
maquila; trabajador o trabajadora del servicio doméstico; operarios de artesanía y colaboradores de la microempresa.
23
1.1.5.2.- Escrito
El contrato escrito de arrendamiento de predios urbanos, es el acuerdo por el cual una
persona otorga a otra, el uso y goce de un predio urbano específico, por un plazo y precio
determinado, dejando constancia del mismo por escrito.
Es aconsejable que el contrato de arrendamiento se celebre por escrito, porque así se
obtiene un medio de prueba eficaz que justifica el hecho de su celebración, su fecha, plazo,
precio y qué cosa se arrienda, pero esencialmente con él se enerva una posible pretensión
astuta del inquilino, de tratar de aparecer como si fuera posesionario del inmueble, cuando
en realidad es mero tenedor, circunstancia que sería muy fácil argumentar si el contrato de
arrendamiento es verbal.
Cuando el contrato de arrendamiento es elevado a escritura pública y se inscribe en el
Registro de la Propiedad correspondiente, mayores son sus beneficios, en particular para el
arrendatario, en razón de que si se traspasa el dominio del inmueble arrendado, el
adquirente está obligado a respetar el contrato de arrendamiento en su integridad, hasta que
se cumpla el plazo estipulado (artículo 31 de la Ley de Inquilinato).
1.1.5.3.- Para vivienda
Esta variedad de contrato, así como los que veremos a continuación, lo definiremos en
igual sentido, modificando únicamente su destino, como en el presente caso que deberá ser
destinado única y exclusivamente para morada o habitación de una persona o familia.
1.1.5.4.- Para vivienda y negocio
En este contrato su destino será para morada o habitación de una persona o familia, y
también para que se instale y funcione un establecimiento comercial de compra venta de
productos, mercancías y/o de prestación de servicios.
1.1.5.5.- Para vivienda y taller
24
El destino de este contrato será para morada o habitación de una persona o familia, y
también para que se instale y funcione un taller artesanal.
1.1.5.6.- Para negocio
En este contrato la cosa arrendada será destinada única y exclusivamente para que se
instale y funcione un establecimiento comercial de compra venta de productos, mercancías
y/o de prestación de servicios.
1.1.5.7.- De inmueble amoblado
Es aquel mediante el cual una persona concede a otra, el uso y goce de un inmueble urbano
específico y amoblado, por un plazo y precio determinado. En esta clase de contratos, por
mandato expreso del artículo 24 de la Ley de Inquilinato, debe constar por escrito tanto el
inventario y el avalúo de los muebles alquilados, así como la determinación del valor de
uso de dichos muebles, caso contrario se aplicarán las reglas establecidas en la misma ley.
1.1.5.8.- Temporal
Es aquel por el cual una persona denominada arrendador, otorga a otra llamada
arrendatario, el uso y goce de un predio urbano específico, por una temporada
relativamente corta y precio determinado. Como ejemplo de esta clase de contrato
podemos mencionar el alquiler de un departamento en la playa por un período de quince
días en época de vacaciones en la serranía.
Esta variedad de contrato no se encuentra regulado con reglas claras en la Ley de
Inquilinato, pero si se lo menciona en el literal b) del artículo 28 del indicado cuerpo legal,
cuando hace alusión al arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su
residencia habitual en un lugar, van a otros de manera transitoria o temporal.
1.1.5.9.- Ocasional
25
Es aquel mediante el cual el arrendador cede esporádicamente al arrendatario, el uso y
goce de un predio urbano específico, por precio determinado. Ejemplo de esta variedad de
contrato encontramos en el alquiler de una habitación de un hotel, o de un local comercial
para exhibición y venta de muebles por una semana por festividades de una ciudad.
De igual manera esta clase de contrato no se encuentra reglado en forma clara en la Ley de
Inquilinato, sino que se lo insinúa en los literales a) y c) del artículo 28 de la antes aludida
ley, al tratar del arrendamiento de habitaciones en hoteles, casas de pensión o posadas, de
locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que son de corta duración.
1.1.6.- Obligaciones del arrendador y del arrendatario
1.1.6.1.- Obligaciones del arrendador
1.1.6.1.1.- Obligación de entregar la cosa arrendada
Una vez que el arrendador haya realizado todas las reparaciones y obras necesarias para
que el inmueble objeto del arrendamiento esté acorde con lo previsto en las ordenanzas
municipales y en el artículo 3 de la Ley de Inquilinato, es decir, cuando esté apto para el
goce satisfactorio del arrendatario, de acuerdo con la finalidad que le vaya a dar, deberá
hacer la entrega material de la cosa arrendada, ya sea poniéndolo materialmente a
disposición del inquilino, o mediante la entrega de las llaves.
El artículo 1861 del Código Civil dispone que la entrega de la cosa que se da en arriendo
podrá hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley. La entrega
a que se refiere esta norma legal no debemos considerarla como tradición, sino como
entrega material, en razón de que el contrato de arrendamiento es un título de mera
tenencia y no traslaticio de dominio, por tal motivo, la disposición legal en referencia
resulta imprecisa, en virtud de que “…la entrega de la cosa corporal mueble arrendada,
podrá hacerse por cualquiera de los medios de efectuar la tradición que señala el artículo
686. Entonces, si se da en arrendamiento un crédito, habrá de entregarse el título. Sin
embargo, cuando la cosa arrendada es un inmueble, la entrega obviamente no podrá
26
verificarse por medio de la inscripción del título en el Registro de la Propiedad. Pues la
entrega a que se obliga el arrendador es la entrega material de la cosa…” 27.
De manera que el arrendador, por regla general, está obligado a entregar al arrendatario el
inmueble objeto del contrato, en buen estado, con los servicios básicos necesarios, de
acuerdo al destino que vaya darle el inquilino, porque no es igual arrendar un local para
que funcione un negocio o bodega, que arrendar un inmueble para vivienda, en uno y otro
caso las condiciones deben ser diversas, excepto cuando exista pacto de por medio entre
los contratantes, porque bien puede acordarse que el arrendador entregue la cosa en el
estado que se encuentra y que el inquilino haga los arreglos, reparaciones y adecuaciones
que necesite, con cargo a devengar en la renta a pagarse.
Además de entregar el arrendador al arrendatario la cosa en buen estado, ésta debe ser
realmente la que han acordado que sea el objeto del contrato, porque no se puede entregar
una diferente o una parte de ella, tiene necesariamente que ser la individualizada en el
contrato, ya que de entregarse otra cosa, el arrendatario “…tiene derecho a que se la
cambien, aunque puede conformarse y quedará así reformado el contrato inicial por este
consentimiento sucesivo de ambas partes” 28.
En lo relacionado con el momento en que debe hacerse la entrega, se estará a lo convenido
en el contrato, si se ha pactado la entrega a cierto plazo, habrá que esperar que transcurra el
mismo, caso contrario la entrega deberá hacerse en forma inmediata y en el lugar que se
haya acordado.
El artículo 1866 del Código Civil dispone que si el arrendador, por hecho o culpa suya o
de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el
arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios,
habiendo inclusive lugar a esta indemnización cuando el arrendador haya creído
erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa, salvo que la imposibilidad haya
sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
27 Espinosa Prado, Oswaldo. Principales Contratos en el Código Civil. Editorial Jurídica del Ecuador. Segunda Edición.
Tomo I. Quito, 2007. Pág. 210 y 211.
28 Larrea Holguín, Juan. Derecho Civil del Ecuador. Volumen VIII. Contratos: Arrendamiento, Sociedad, Mandato.
Editorial Corporación de Estudios y Publicaciones. Quito, 2001. Pág. 42.
27
1.1.6.1.2.- Obligación de mantener la cosa en buen estado
La obligación del arrendador de procurar al arrendatario el goce satisfactorio del inmueble
arrendado, no termina con la entrega de la cosa en buen estado, sino que se mantiene
vigente por todo el tiempo que dure el contrato, es decir, la cosa arrendada debe ser
entregada en buen estado y así en esas condiciones está obligado el arrendador a
mantenerla hasta que termine el contrato.
Según el artículo 1868 del Código Civil, la obligación de mantener el inmueble arrendado
en buen estado, es decir servible al inquilino, de acuerdo con la finalidad para la cual
arrendó, radica en realizar por todo el tiempo que dure el arriendo, las obras y reparaciones
o refacciones necesarias, con excepción de las locativas, las cuales corresponden
generalmente al arrendatario.
Las reparaciones necesarias son todas aquellas que no pueden faltar, porque si están
ausentes el inmueble objeto del arrendamiento, puede desaparecer o destruirse y, en
consecuencia, no serviría al inquilino para el uso para el cual arrendó. Mientras que las
reparaciones locativas son las mínimas y pequeñas reparaciones que por regla general
corresponden realizarlas al arrendatario, como por ejemplo cambiar un bombillo de energía
eléctrica, un cristal roto, etc.
En concordancia con el artículo 1868 del Código Civil, el artículo 4 de la Ley de
Inquilinato obliga al arrendador a efectuar las reparaciones y obras necesarias a fin de que
la cosa objeto del arrendamiento, reúna las condiciones exigidas en el artículo 3, es decir,
que tenga servicios higiénicos suficientes, aireación y luz, servicios de agua potable y luz
eléctrica, no tener peligro de ruina y estar desinfectados. De no cumplir con esta
obligación, el arrendatario está facultado para acudir con su queja ante un Juez competente,
quien podrá fijar un plazo para la ejecución de las obras.
Si el inmueble arrendado no fuere puesto en las condiciones ordenadas por el juez, y se
venciere el plazo concedido, el arrendatario, con autorización del juez, podrá mandar a
realizar las reparaciones y obras estrictamente indispensables, a costa del arrendador,
28
debiendo descontar lo que invierte, de las pensiones locativas que debe pagar, más el diez
por ciento de recargo.
En el evento de que el arrendador no hiciere las reparaciones y obras ordenadas por el Juez
de Inquilinato, o que privare al inmueble de los servicios existentes, u ocasionare daños en
ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por
dicho Juez, en aplicación del artículo 6 Ibídem, esto es con multa equivalente a una
pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales.
Pero si el inquilino, por estas causas, se hubiere visto obligado a desocupar el local, el
arrendador tendrá que indemnizarle con una suma equivalente a la pensión locativa de tres
meses.
1.1.6.1.3.- Obligación de librar al arrendatario de toda turbación
En virtud de esta obligación, se establece en el artículo 1869 del Código Civil, la
prohibición de que el arrendador cambie la forma de la cosa arrendada, sin el
consentimiento del arrendatario, como tampoco puede hacer en ella obras o trabajos que
causen molestia en su goce, con excepción de las reparaciones que no puedan diferirse por
su gravedad, situación en la cual el arrendatario está obligado a sufrirlas, aunque le priven
del goce de una parte de la cosa arrendada, teniendo derecho en este caso a que se le rebaje
el precio en la proporción de dicha parte; pero si las reparaciones recaen sobre gran parte
de la cosa que resulte insuficiente para el objeto con que se tomó en arriendo, podrá el
arrendatario dar por terminado el arrendamiento. En los demás casos de turbación, el
arrendatario tendrá derecho a indemnización de perjuicios.
Al tenor de lo establecido en el artículo 1871 del Código Civil, debemos distinguir: si el
arrendatario sufre molestia en el goce de la cosa por vías de hecho de terceros que no
pretenden derecho a la cosa arrendada, perseguirá por su cuenta la reparación del daño;
pero si los terceros justifican algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este
derecho hubiere sido anterior al contrato, queda facultado el arrendatario a exigir la
disminución proporcional del precio del arriendo, para el tiempo restante.
El arrendatario podrá exigir que termine el arrendamiento si, como consecuencia de los
29
derechos que ha demostrado tener un tercero, se le privare de una gran parte de la cosa
arrendada, que normalmente sin esa parte no habría arrendado. Asimismo podrá pedir
indemnización de perjuicios, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debió
ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo
conocida de éste, hubo estipulación especial de saneamiento con respecto a ella; y, si la
causa del referido derecho no era ni debía ser conocida del arrendador al tiempo del
contrato, éste no está obligado a pagar el lucro cesante.
En cuanto a los vicios de la cosa arrendada, el artículo 1873 del Código Civil dispone que
el arrendatario tiene derecho a terminar el arrendamiento y hasta requerir la rescisión del
contrato, si el mal estado o calidad de la cosa no le permite dar el uso para el que arrendó,
sea que el arrendador conozca o no el vicio al tiempo del contrato, y aún en el caso que
dicho vicio hubiere comenzado después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.
Si el arrendatario no pudiere parcialmente gozar de la cosa, o si ésta se destruye en parte,
será el juez que conoce la causa el que resuelva si procede la terminación del
arrendamiento, o la rebaja del precio, teniendo además derecho el arrendatario, para que se
le indemnice el daño emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al
contrato; y, el lucro cesante, si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato,
o si era tal que el arrendador debiera preverlo, o por su profesión conocerlo.
Según el artículo 1875, el arrendatario no tiene derecho a reclamar la indemnización de
perjuicios a la que nos referimos en el párrafo inmediato anterior, si contrató conociendo el
vicio, y no se obligó el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tan evidente para ignorarlo
sino por grave negligencia de su parte; o si renunció a la acción de saneamiento por el
mismo vicio, designándolo.
1.1.6.2.- Obligaciones del arrendatario
1.1.6.2.1.- Obligación de pagar el precio
Pagar el precio o la renta pactada en el contrato de arrendamiento, constituye la obligación
principal y esencial para el arrendatario, es tan importante como la obligación de entregar
la cosa arrendada por parte del arrendador, no puede estar ausente, por ello que su
30
incumplimiento confiere derechos al arrendador para proceder judicialmente y exigir la
inmediata desocupación y entrega del local arrendado, como lo previene el literal a) del
artículo 30 de la Ley de Inquilinato.
El artículo 1883 del Código Civil trata de esta obligación del arrendatario al decir: “El
arrendatario está obligado al pago del precio o renta…”. Es un mandato imperativo, claro y
determinante, no discrecional para el arrendatario, concediendo a continuación la indicada
norma legal, la facultad al arrendador, para que en seguridad del pago del precio y de las
indemnizaciones a que tuviere derecho, retenga los frutos que tenga a su haber la cosa
arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado o provisto, y que le
pertenecieren.
La renta debe pagarse en el período o fechas pactadas, de no haberse acordado nada a este
respecto, se estará a la costumbre, y a falta de ésta, se pagará por meses la renta de predios
urbanos, y por años la de los predios rústicos.
Cuando se ha dado una cosa en arrendamiento y hubiere divergencias entre los contratantes
respecto del precio que debe pagar el arrendatario, al no haber prueba legal de lo pactado,
se estará al justiprecio de peritos 29.
Cuando el inmueble arrendado se encuentra en mal estado, ya sea por su uso natural o por
causa de las cuales el arrendatario no es responsable, éste tiene derecho a solicitar la rebaja
del precio del arrendamiento, conforme lo prevé en artículo 23 de la Ley de Inquilinato.
1.1.6.2.2.- Obligación de usar la cosa según lo pactado
El artículo 1879 del Código Civil dispone: “El arrendatario está obligado a usar de la cosa
según los términos o espíritu del contrato; y no podrá, en consecuencia, hacerla servir a
otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a los que la cosa está
naturalmente destinada, o que deban presumirse, atentas las circunstancias del contrato o la
costumbre del país...”.
29
Por justiprecio se entiende el valor que pericialmente se asigna a una cosa.
31
Cuando se celebra un contrato de arrendamiento, los contratantes generalmente acuerdan el
destino que el inquilino va a darle al inmueble objeto del contrato, siendo este acuerdo de
obligatorio cumplimiento por ser ley para ellos; y, en los casos en los que no se haya
pactado, se estará al espíritu del contrato, o a la finalidad que naturalmente deba destinarse
la cosa, de acuerdo a las circunstancias y a la costumbre del lugar.
De manera que el inquilino está vedado de darle al inmueble arrendado un uso diverso del
convenido, si arrendó para vivienda o habitación, no puede destinarlo para el
funcionamiento de una fábrica, de una bodega o de un night club, porque si contraviene lo
acordado, dice el inciso segundo de la supradicha norma legal, el arrendador puede
demandar la terminación del contrato de arrendamiento, con indemnización de perjuicios,
o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.
Corrobora lo señalado en el enunciado inmediato anterior, el literal d) del artículo 30 de la
Ley de Inquilinato, que coloca como una de las causales para que el arrendador de por
terminado el contrato de arrendamiento y, por consiguiente, exija la desocupación y
entrega del local arrendado antes de vencerse el plazo legal o convencional, si el inquilino
cambiare el destino del local arrendado a un objeto ilícito, o le diere un uso distinto del
convenido.
1.1.6.2.3.- Obligación de conservar la cosa como buen padre de familia
Dice el artículo 1880 del Código Civil: “El arrendatario empleará en la conservación de la
cosa el cuidado de un buen padre de familia”. Esto quiere decir que el arrendatario deberá
responder en la conservación y cuidado de la cosa arrendada, hasta de culpa leve, que se la
ha definido en el artículo 29 Ibídem como la falta de aquella diligencia y cuidado que los
hombres emplean ordinariamente en sus negocios propios, esto es, tomando las
“…precauciones que un buen propietario tomaría respecto de las suyas. Por ejemplo, si se
trata de un caballo arrendado, el arrendatario debe evitar sobrecargarlo, que realice
jornadas prolongadas, o arrastrar grandes cargas; deberá cuidarlo y alimentarlo
convenientemente…” 30.
30
Planiol, Marcel y Ripert, Georges. Ob. Cit. Pág. 988.
32
Si el arrendatario no cumple con esta obligación, deberá responder por los perjuicios que
hubiere ocasionado, pero además el arrendador tiene derecho para demandar la terminación
del contrato de arrendamiento, en el caso de grave y culpable deterioro de la cosa
arrendada.
Concomitante con lo señalado, el artículo 7 de la Ley de Inquilinato responsabiliza al
inquilino o arrendatario de los daños ocasionados en el inmueble arrendado, o en las
instalaciones de servicios básicos como energía eléctrica, agua potable y servicios
higiénicos, debiendo en estos casos, el inquilino, proceder a la reparación inmediata y a su
costa.
Si para el cumplimiento de la obligación en referencia ha sido necesaria la intervención de
un juez, y hubiere éste fijado un plazo para la realización de tales reparaciones, de no
cumplir el arrendatario, el arrendador se encuentra facultado para efectuar dichas
reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del diez por
ciento, y además esto constituye causal de terminación del contrato.
1.1.6.2.4.- Obligación de realizar las reparaciones locativas
Conforme al artículo 1881 del Código Civil, el “arrendatario está obligado a las
reparaciones locativas. Se entiende por reparaciones locativas las que, según la costumbre
del país, son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de los deterioros que
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como
descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”
Así como el arrendador está obligado a realizar todas las obras y reparaciones que sean
necesarias para que la cosa arrendada quede en condiciones adecuadas, y así el arrendatario
pueda usarla y gozarla de acuerdo a la finalidad para la que arrendó, este último también
está obligado a realizar las reparaciones pequeñas, menores o locativas como las califica el
Código Civil, es decir, de los daños producidos en la cosa arrendada y que sean atribuibles
a culpa del arrendatario o a los miembros de su familia, huéspedes y dependientes, excepto
33
aquellos que provienen por la mala calidad o vicios ocultos del objeto arrendado, o que
sean el resultado de caso fortuito o de fuerza mayor 31.
1.1.6.2.5.- Obligación de avisar al arrendador cualquier usurpación y otros daños
Esta obligación que corresponde al arrendatario, se encuentra mezclada con las
obligaciones del arrendador, constando en el artículo 1872 del Código Civil que nos habla
de que la acción de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigirá contra el
arrendador.
Pero más adelante, en el inciso segundo, la disposición legal en referencia señala en forma
imperativa, que el arrendatario está obligado a noticiar al arrendador la turbación o
molestia que reciba de terceros, por consecuencia de los derechos que alegan; y si omitiere
o dilatare culpablemente, abonará los perjuicios que de ellos se sigan al arrendador.
En ciertas ocasiones el arrendatario está facultado para defender directamente la cosa que
le ha dado en arriendo el arrendador, como cuando sufre un despojo violento por ejemplo;
pero en otros casos, cuando no le sea posible, está obligado a dar aviso o noticia al
arrendador, de la amenaza o turbación que está siendo objeto por parte de terceras
personas, para que solucione la molestia.
El aviso o noticia que está obligado a realizar el arrendatario al arrendador, no
necesariamente debe ser hecha por vía judicial (por este medio tardaría mucho tiempo),
sino de cualquier forma: verbalmente, por medio de una carta, por llamada telefónica, por
correo electrónico y aún por intermedio de redes sociales, lo que importa no es la forma,
sino que realmente se entere del atentado o la turbación que está siendo objeto la cosa
arrendada, para que ejerza las acciones legales que correspondan.
31
El artículo 30 del Código Civil señala que fuerza mayor o caso fortuito es el imprevisto a que no es posible resistir,
como un naufragio, un terremoto, el apresamiento de enemigos, los actos de autoridad ejercidos por un funcionario
público, etc.
Para Cabanellas resulta importante considerar como caso fortuito lo imprevisible y como fuerza mayor lo inevitable.
Manresa, citado por Cabanellas en su Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, Tomo II, página 99, “entiende que el
caso fortuito se produce con independencia de la voluntad del hombre e influye sobre la prestación y la cosa; en cambio,
la fuerza mayor consiste en la violencia ejercida sobre la persona, ya provenga de un suceso inevitable o de la acción
legal o ilegal de persona distinta del obligado”.
34
Si el arrendatario no cumple con esta obligación puede presentarse dos consecuencias: “1.
No podrá reclamar al arrendador que le garantice la evicción y le indemnice si llega a
perder el disfrute de la cosa; y, 2. El mismo tendrá que indemnizar al arrendador, si por su
negligencia éste pierde la cosa o alguno de sus derechos sobre ella” 32.
1.1.6.2.6.- Obligación de restituir la cosa
Resulta obvio que el arrendatario, precisamente por no ser propietario ni posesionario, sino
mero tenedor de la cosa arrendada, al cumplirse el plazo estipulado en el contrato como
tiempo de duración del arrendamiento, esté obligado a restituir o a devolver al arrendador
el inmueble que viene ocupando en calidad de inquilino, en iguales condiciones a las que
recibió.
El artículo 1888 del Código Civil hace mención de esta obligación del arrendatario al decir
que éste está obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. En la práctica, las cosas
no se presentan tan simples como parecen, el problema radica en el estado que el inquilino
hace la entrega de la cosa al arrendador, al finalizar el arrendamiento, puesto que de
acuerdo con el inciso segundo de la norma legal en referencia, debe restituirse en el estado
en que le fue entregada por el arrendador, considerando el deterioro ocasionado por el uso
y goce legítimos.
Ahora bien, refiriéndonos al caso de inmuebles urbanos, ¿cómo determinar el estado en el
que entregó el arrendador al inquilino?. En los contratos escritos es posible establecer esas
condiciones consignándolas expresamente en el contrato, inclusive se nos ocurre que se
pueden anexar fotografías que indiquen cómo se encuentra el inmueble en el momento que
se arrienda, que servirían de mucha utilidad para establecer las condiciones en que recibió
y la concomitante obligación de restitución del arrendatario, en similares circunstancias.
Cuando de contratos verbales se trata, resulta prácticamente imposible determinar las
condiciones en las que se encontraba el inmueble en el momento que recibe el inquilino,
salvo declaración hecha voluntariamente por éste. En este caso, y cuando no haya
estipulación al respecto en el contrato escrito, nuestro legislador trata de solucionar
32
Larrea Holguín, Juan. Ob. Cit. Pág. 90-91.
35
indicando que si no constare el estado en que fue entregada la cosa, se entenderá haberla
recibido en regular estado de servicio, a menos que se pruebe lo contrario.
De haber disputa entre los contratantes, para determinar el “regular estado de servicio” del
inmueble arrendado, al que hace alusión el Código Civil, se deberá acudir inexorablemente
a los auxiliares de los juzgadores, a los peritos, aunque los informes de éstos pueden ser
desechados por el juez, en atención a la facultad concedida en el último inciso del artículo
262 del Código de Procedimiento Civil.
En el evento de que se hubieren producido daños y pérdidas durante el goce del inmueble
arrendado y que fueren atribuibles al arrendatario, éste deberá probar que no son el
resultado de su culpa, como tampoco de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios,
pero a falta de esta prueba, será considerado responsable.
¿Cómo se restituye un inmueble arrendado?. La respuesta a esta interrogante nos da el
artículo 1889 del Código Civil, mismo que manifiesta que la restitución se verificará o se
realizará por parte del arrendatario, desocupando totalmente el inmueble arrendado, y
poniendo a disposición del arrendador, y entregándole las llaves.
Si el arrendatario no cumple con la obligación de entregar el inmueble arrendado al
arrendador, al tenor de lo dispuesto en el artículo 1890 del Código Civil, puede ser
constituido en mora de restituir la cosa arrendada, para lo cual será preciso que formule
petición de requerimiento el arrendador, así hubiere desahuciado con anterioridad, y si a
pesar del requerimiento no restituyere, será condenado a resarcir los perjuicios de la mora,
y a lo demás que contra él competa, como injusto detentador.
Epígrafe II
2.1.- La terminación del contrato de arrendamiento
Según el artículo 1891 del Código Civil, el arrendamiento de cosas expira de los mismos
modos que los otros contratos, y especialmente: Por la destrucción total de la cosa
arrendada; por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo; por la
extinción del derecho del arrendador; y, por decisión judicial.
36
La disposición legal transcrita nos enseña que el contrato de arrendamiento termina del
mismo modo que los contratos en general, es decir, de la misma manera que se extinguen
las obligaciones, conforme a lo estatuido en el artículo 1583 Ibídem. En esta investigación,
no vamos a analizar estas causas generales, sino las específicas que se enumeran en la
norma legal primeramente anotada, y las más importantes de la Ley de Inquilinato.
2.1.1.- Por destrucción total de la cosa arrendada
No cualquier destrucción constituye causa para terminar el contrato de arrendamiento, la
ley exige que la destrucción sea completa y total del objeto materia del arrendamiento,
circunstancia en la cual el arrendador está imposibilitado de procurar al inquilino el uso y
el goce de la cosa arrendada, y éste no está obligado a pagar la renta por haber
desaparecido la cosa materia del arrendamiento. No interesa si la destrucción de la cosa se
debe a culpa del arrendador o del arrendatario,
o si proviene de caso fortuito o fuerza
mayor, ya que en estos casos tan solo se determinará la responsabilidad respecto del pago
de perjuicios.
Pero no solo la destrucción total de la cosa arrendada constituye causa de terminación del
arrendamiento, sino también la destrucción parcial, en atención a lo previsto en el artículo
1873 del Código Civil, que prevé el caso de destrucción considerable de la cosa arrendada,
facultando al arrendatario para que pida la terminación del arrendamiento y hasta la
rescisión del contrato, debido al mal estado de la cosa arrendada que le impide usarla en la
finalidad para la cual arrendó.
El artículo 30 de la Ley de Inquilinato se refiere a la terminación del contrato de
arrendamiento, pero por peligro de destrucción o ruina de la cosa arrendada, al señalar que
el arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento y exigir la desocupación y entrega
del inmueble arrendado antes de vencerse el plazo legal o convencional por: “…b) Peligro
de destrucción o ruina del edificio en la parte que comprende el local arrendado y que haga
necesaria la reparación…”. Para que prospere esta causa de terminación del contrato de
arrendamiento, no es necesario probar que la cosa arrendada se encuentre destruida o que
haya desaparecido, tan solo se deberá demostrar la existencia del peligro de destrucción,
37
pero el peligro debe ser cierto, evidente, indiscutible, que no deje la menor duda de que la
cosa arrendada necesita una urgente refacción o reparación.
El literal h) de la misma disposición legal señala: “Resolución del arrendador de demoler el
local para nueva edificación…”. Para terminar el contrato de arrendamiento por esta causa,
el arrendador deberá desahuciar legalmente al inquilino, por lo menos con tres meses de
anticipación, a la fecha fijada para la demolición, misma que será tramitada únicamente si
se acompaña los planos debidamente aprobados y el permiso de la Municipalidad
respectiva, para iniciar la obra, con el aditamento de que el arrendador deberá comenzar la
demolición en la fecha fijada, ya que de no hacerlo, deberá pagar como indemnización al
arrendatario, el valor equivalente a la pensión locativa de tres meses, conforme se establece
en el inciso segundo del artículo 6 de la Ley de Inquilinato.
2.1.2.- Por expiración del tiempo pactado
El artículo 1895 del Código Civil dispone: “Si en el contrato se ha fijado tiempo para la
duración del arriendo, o si la duración es determinada por el servicio especial a que se
destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no será necesario desahucio”. Es obvio que
si en el contrato de arrendamiento se ha establecido un plazo de duración, se tendrá la
certeza de la fecha en la que termina ese contrato, por voluntad de los contratantes,
recordemos que lo acordado por éstos constituye ley para ellos, sin que sea menester en
este caso que preceda desahucio. Como veremos más adelante, esta regla no es aplicable en
el arrendamiento de predios urbanos.
La duración del contrato de arrendamiento es posible que se establezca de tres maneras:
por fijación expresa realizada por los contratantes, caso en el cual se debe estar a lo
convenido; por la duración del servicio especial a que se destinó la cosa arrendada y por la
costumbre.
De no fijarse el tiempo de duración del arriendo, o de no poderse determinar por el servicio
especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre, ninguna de las partes podrá
dar por terminado el arrendamiento, sino a través del desahucio, que consiste en la
notificación anticipada de una parte a la otra, dentro del período o medida de tiempo que
38
paga el arrendatario: si se arrienda por día, semana o mes, el desahucio será
respectivamente de un día, de una semana, o de un mes.
El artículo 28 de la Ley de Inquilinato coincide con la regla dada por el Código Civil,
respecto del plazo del contrato de arrendamiento, al señalar que “El plazo estipulado en el
contrato escrito será obligatorio para arrendador y arrendatario…”. Aquí cabe que nos
preguntemos: ¿Qué sucede cuando el arrendamiento se ha celebrado por contrato verbal, y
tanto arrendador como arrendatario aceptan y admiten expresamente que en dicho contrato
estipularon un plazo determinado, de tres años por ejemplo?. ¿Será que por ser ese contrato
verbal, el plazo pactado ya no es obligatorio para las partes contratantes?. Pensamos que
esta norma tiene que ser reformada por nuestro asambleísta, en el sentido de que no debe
limitarse que el plazo convenido sea obligatorio únicamente en el contrato escrito, ya que
si se da el caso de una contienda legal en el que existe contrato verbal de arrendamiento, y
el plazo estipulado en el mismo consta probado en autos, o no es motivo de discusión y
debate entre los contratantes, debe aplicarse la indicada regla en los dos casos, tanto para
los contratos escritos como para los contratos verbales.
Continúa la disposición legal en análisis “Sin embargo, en todo contrato de arrendamiento
tendrá derecho el arrendatario a una duración mínima de dos años…”. Esto significa que la
regla general de que el contrato es ley para los contratantes, en lo relativo al plazo del
contrato de arrendamiento, es aplicable cuando es igual o superior a dos años, de ser
inferior, se tendrá por no escrito, en virtud de lo ordenado en la Ley de Inquilinato, que
dicho sea de paso, por tratarse de ley especial, prevalece sobre la ley general.
No obstante, cuando se trata del arrendamiento de habitaciones en hoteles, casas de
pensión o posadas; de locales a individuos o familias que, teniendo su residencia habitual
en un lugar, van a otros transitoriamente, o de locales para exhibiciones, espectáculos y
otros fines, que por su propia naturaleza, tengan corta duración, podrán tener un plazo
inferior a los dos años que indica la norma legal en mención, es decir, en estos casos se
respetará lo acordado entre las partes.
Con anterioridad habíamos dicho que conforme lo dispone el artículo 1895 del Código
Civil, si se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si era posible determinar por el
39
servicio especial a que se destinó la cosa arrendada, o por la costumbre, no era necesario
desahucio. Esta regla no podemos aplicarla en el arrendamiento de predios urbanos, en
razón de que el arrendador está obligado a comunicar o desahuciar al inquilino con su
voluntad de terminar el contrato con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha
de la terminación del mismo, conforme lo dispone el artículo 33 de la Ley de Inquilinato.
Si el arrendador no notifica al inquilino dentro del plazo indicado, el contrato se tendrá por
renovado en todas sus partes, por el tiempo de un año y por una sola vez, y fenecido este
plazo, pueden cualquiera de las partes dar por terminado el contrato a través del desahucio.
2.1.3.- Por extinción del derecho del arrendador
Puede ocurrir que el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada llegue a su fin o se
extinga por motivos diversos, ya provengan de causas ajenas a su voluntad, por hecho o
culpa suyos, por actos de terceros y por disposición de la ley.
2.1.3.1.- Extinción del derecho del arrendador por causas ajenas a su voluntad
Es posible que el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada llegue a su fin por una
causa ajena a su voluntad, y como consecuencia de ello, termine el contrato de
arrendamiento antes de que se venza el plazo estipulado para su duración, tal como lo
prevé el artículo 1899 del Código Civil, que pone como ejemplo indicando si “el
arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento
por la llegada del día en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario;
sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario, sobre la
duración del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el Art. 808, inciso segundo”.
La última norma legal que se menciona, es decir el artículo 808 del Código Civil, hace
referencia al caso del propietario que antes de terminar el usufructo era nudo propietario,
deberá conceder al arrendatario o cesionario el tiempo que fuere necesario para la próxima
percepción de frutos; y por ese tiempo quedará sustituido al usufructuario en el contrato.
En este caso, la buena o mala fe con la que actúe el arrendador determinará si debe o no
indemnizar perjuicios al arrendatario. Si contrata indicando o informando al arrendatario la
40
calidad del derecho que tiene sobre la cosa, y que por tanto resulta incierto la duración de
su derecho, como ocurre por ejemplo con el usufructuario o con el propietario fiduciario,
no estará obligado a indemnizar perjuicios. Pero si oculta dicha calidad o arrienda
engañando al inquilino, diciendo que es propietario absoluto sin serlo, está obligado a
indemnizar al arrendatario, excepto si éste contrató conociendo que el arrendador no era
absoluto propietario (artículo 1900 del Código Civil).
2.1.3.2.- Extinción del derecho del arrendador por hecho o culpa suya
Puede también terminar el arrendamiento por hecho o culpa del arrendador, como cuando
traspasa a otra persona el dominio de la cosa arrendada, cuando la pierda por no pagar el
precio o en cualquier caso análogo, el derecho del arrendador se extingue por culpa suya.
En este caso, si quien adquiere la cosa está obligado a respetar el contrato de
arrendamiento, el arrendador no deberá indemnizar perjuicios al arrendatario; pero si no
está obligado a respetar el arrendamiento, deberá el arrendador resarcir tal indemnización.
El artículo 1903 establece en forma clara los casos y quienes deben respetar el arriendo:
“1.- Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo”, es decir
los sucesores a título gratuito del arrendador, llámese heredero, legatario o donatario. “2.Aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento
se ha hecho por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios”, esto es,
través de la venta, de la permuta, etc.,
a
y siempre y cuando el arrendamiento se haya
celebrado por escritura pública. “3.- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento se ha
hecho por escritura pública, inscrita en el libro correspondiente del Registrador de la
Propiedad antes de la inscripción hipotecaria”.
2.1.3.3.- Extinción del derecho del arrendador por actos de terceros
Los actos de terceras personas pueden terminar el arrendamiento, como puede suceder en
el caso del embargo de la cosa arrendada, en la declaratoria de insolvencia del arrendatario
o con la expropiación de la cosa arrendada.
41
Reza el artículo 1906 del Código Civil: “Si por el acreedor o acreedores del arrendador se
trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el
acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la
cosa al acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el Art. 1903”.
En similar sentido se pronuncia el artículo 34 de la Ley de Inquilinato, al señalar que si el
inmueble arrendado fuere embargado, el depositario sustituirá en sus derechos y
obligaciones al arrendador, sin que se pueda privar al arrendatario de la ocupación del
inmueble hasta que se verifique el remate, y en caso de remate se aplicarán las reglas
relacionadas con la terminación del contrato de arrendamiento por transferencia de
dominio que regula el artículo 31 de la misma Ley.
Según lo dispuesto en el artículo 1909 del Código Civil, si se declara la insolvencia del
arrendatario, no termina el arriendo, puesto que el acreedor puede sustituirse al
arrendatario otorgando fianza a satisfacción del arrendador. De no ser así, el arrendador
está facultado para dar por terminado el arrendamiento y pedir indemnización de perjuicios
al arrendatario, según las reglas generales.
2.1.3.4.- Extinción del derecho del arrendador por disposición de la Ley
Por imperio de la ley puede extinguirse también el derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada, como acontece en la expropiación por causa de utilidad pública, que se
encuentra regulada en el artículo 1901 del Código Civil; norma legal que nos proporciona
las reglas a las que debemos sujetarnos, al manifestar: “1.- Se dará al arrendatario el
tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes; 2.- Si la
causa de la expropiación fuere de tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el
arrendamiento se hubiere estipulado por cierto número de años, todavía pendientes a la
fecha de la expropiación, y así constare por escritura pública, se deberá al arrendatario
indemnización de perjuicios por el Estado o la corporación expropiadora; y, 3.- Si sólo una
parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habrá lugar a la regla del Art. 1871, inciso
tercero”. Esta última norma que cita el legislador hace referencia al caso de que si el
arrendatario, por consecuencia de los derechos que tiene el tercero, se hallare privado de
42
tanta parte de la cosa arrendada, que haga presumir que sin esa parte no habría contratado,
tiene derecho a exigir que termine el arrendamiento.
2.1.4.- Por decisión judicial
Como cualquier otro contrato, puede ocurrir que el contrato de arrendamiento sea
declarado nulo o rescindido por un juez competente, en estos casos dicho contrato termina
o expira en mérito de la decisión judicial, “…así, el contrato de arrendamiento celebrado
por el comprador de un inmueble cae cuando la venta se rescinde por falta de pago del
precio. Ocurre también cuando siendo el arrendador poseedor de un bien ajeno, es privado
de él por virtud de una acción de reivindicación” 33.
Además el contrato de arrendamiento puede resolverse y terminar, conforme lo prescribe el
artículo 1505 del Código Civil, debido a que es un contrato bilateral y en él va envuelta la
condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, pudiendo en
este caso el otro contratante pedir, a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del
contrato, con indemnización de perjuicios.
2.1.5.- Otras causas de terminación
El título VII de la Ley de Inquilinato trata de la terminación del contrato de arrendamiento
de predios urbanos, estableciéndose varias causas en el artículo 30, mismas que nos
limitaremos a tan solo enunciarlas, debido a que cada una de ellas puede ser motivo de un
estudio particular y nuestro objetivo en esta investigación es otro.
2.1.5.1.- Falta de pago
Para que proceda esta causal, la falta de pago debe ser de dos o más pensiones de
arrendamiento mensuales, y que la falta de pago se mantenga hasta la fecha de citación con
la demanda al arrendatario.
33
Planiol, Marcel y Ripert, Georges. Ob. Cit. Pág. 999.
43
2.1.5.2.- Peligro de destrucción o ruina del edificio
Tendrá lugar esta causa si el peligro de destrucción o ruina es cierto, indiscutible e
incuestionable y además inminente, que atente contra la seguridad del inquilino y que su
reparación no pueda esperar más, es decir, que debe realizarse necesariamente de manera
forzosa, en cumplimiento de la obligación del arrendador, de mantener en buen estado el
inmueble que arrienda y a la que nos hemos referido con anterioridad.
2.1.5.3.- Algazaras o reyertas ocasionadas por el inquilino
Esta causa hace relación con el comportamiento del inquilino en el local arrendado, al
respeto que debe guardar para sus vecinos, sin ocasionarles molestias con bullicios, ruidos
innecesarios, trifulcas o peleas, que produzcan malestar e intranquilidad en la comunidad.
2.1.5.4.- Destino del local arrendado a un objeto ilícito o distinto del convenido
Esta causa se inscribe dentro de las obligaciones del arrendatario, que es la de ocupar el
inmueble arrendado y destinarlo a un objeto lícito, permitido por la ley, y cumplir con lo
estipulado en el contrato, por ejemplo, si el local se arrendó para vivienda, no puede
destinarlo al funcionamiento de un taller de mecánica.
2.1.5.5.- Daños causados por el inquilino
Esta causa proviene de otra obligación del arrendatario que es la de conservar en buen
estado el local arrendado, sus instalaciones o dependencias, y de causar daños en el mismo,
está obligado a repararlos a su costa conforme lo dispone el artículo 7 de la Ley de
Inquilinato.
2.1.5.6.- Subarriendo o traspaso de sus derechos
Por regla general, el arrendatario no puede subarrendar o traspasar sus derechos que tiene
sobre la cosa arrendada, en favor de terceros, salvo que tenga autorización por escrito del
arrendador. Si subarrienda o cede sus derechos sin esta autorización, obviamente se
44
configuraría esta causal y el arrendador podrá demandar la terminación del contrato de
arrendamiento.
2.1.5.7.- Ejecución de obras no autorizadas
Esta causa también tiene que ver con la obligación del arrendatario de usar adecuadamente
el inmueble arrendado, sin realizar obras o cambios, a menos que cuente con la
autorización del arrendador.
2.1.5.8.- Demolición del local para nueva edificación
Cuando el arrendador haga uso de esta causa para dar por terminado el contrato de
arrendamiento, tiene que sujetarse al trámite que establece la misma Ley de Inquilinato, es
decir debe desahuciar al inquilino, para lo cual le citará en legal y debida forma, con tres
meses de anticipación por lo menos, a la fecha fijada para la demolición. Este desahucio se
tramitará solo cuando se acompañen los planos aprobados y el permiso de la
Municipalidad respectiva para iniciar la obra, y el arrendador tiene que comenzar la
demolición en la fecha fijada, caso contrario, pagará la indemnización contemplada en el
inciso segundo del artículo 6 de la antes referida ley, esto es la suma equivalente a la
pensión locativa de tres meses.
2.1.5.9.- Decisión del propietario de ocupar el inmueble arrendado
Respecto de esta causa, debemos tener presente que, cuando se trata de predios rústicos, el
arrendador no podrá en ningún caso, salvo estipulación en contrario, hacer cesar el
arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí, tal como lo prescribe el
artículo 1908 del Código Civil. Pero si el arrendamiento versa sobre predios urbanos, se
aplicará lo dispuesto en el literal i) del artículo 30 de la Ley de Inquilinato, por ser ésta
especial, siempre y cuando el arrendador justifique legalmente la necesidad de ocupar el
inmueble arrendado, por no tener otro y porque es arrendatario.
2.1.5.10.- La transferencia de dominio
45
Según el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, la transferencia de dominio del inmueble
arrendado también es causa para que termine el contrato de arrendamiento, debiendo en
este caso, el adquirente dar al inquilino el plazo de tres meses para que desocupe y
entregue el local arrendado; pero si no fuere desahuciado en el plazo de un mes contado
desde la fecha de la transferencia de dominio (esta fecha se cuenta desde que se inscribe la
escritura pública en el registro de la propiedad del cantón donde se encuentra ubicado el
predio), subsistirá el contrato. Este plazo se contará desde la fecha de inscripción en el
Registro de la Propiedad, hasta el día que se cite el desahucio al arrendatario. Concluye la
disposición legal indicando que se respetarán los contratos de arrendamiento celebrados
por escritura pública y que esté inscrita en el Registro de la Propiedad del respectivo
cantón.
2.1.5.11.- Por expiración del plazo del contrato
El artículo 33 de la Ley de Inquilinato hace referencia al desahucio, por eso habla de
anticipación del arrendador. Sobre este punto hemos sostenido que el desahucio no
constituye la causa de terminación del contrato, la causa es la expiración o el cumplimiento
del plazo. En este caso el arrendador, por medio del desahucio, notifica al arrendatario su
voluntad de terminar el contrato al vencimiento del plazo, aviso que debe hacerlo con
noventa días de anticipación, por lo menos. De no desahuciar en el plazo indicado, el
contrato se entenderá renovado en todas sus partes, por un año y por una sola vez, y
transcurrido este año, cualquiera de las partes podrá darlo por terminado mediante el
desahucio respectivo.
2.1.5.12.- El desahucio del arrendatario
El artículo 35 de la supradicha Ley, faculta al inquilino para que mediante desahucio, dé
por terminado el contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo, en los contratos escritos
que no se haya fijado plazo y en los verbales. El aviso del arrendatario al arrendador
deberá hacerse con anticipación de un mes, por lo menos, y durante este tiempo pagará el
precio o pensión del arrendamiento y permitirá que los interesados examinen el local
arrendado.
46
Epígrafe III
3.1.- El desahucio
3.1.1.- Concepto
Para Oswaldo Espinosa Prado “El aviso anticipado que una de las partes da a la otra
indicando que es su voluntad poner fin al contrato se llama desahucio. Este aviso, que debe
darse con cierta anticipación, tiende a, precaver los perjuicios que a las partes ocasionaría
el término imprevisto del arrendamiento” 34.
El desahucio constituye la noticia o aviso anticipado que hace una parte a la otra, mediante
el cual expresa su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento; es decir, el
desahucio es el preaviso que hace el arrendador al arrendatario, o viceversa, haciéndole
conocer que ya no desea continuar con el arrendamiento, y que por tanto, es su voluntad
que termine el contrato.
Néstor Darío Rombolá y Lucio Martín Reboiras en su Diccionario Ruy Díaz de Ciencias
Jurídicas y Sociales definen al desahucio como “El acto de despedir el dueño de una casa o
heredad al inquilino o arrendatario, y también el de despedirse el inquilino o arrendatario
del dueño, por no querer continuar en el arrendamiento, cumplido que sea el tiempo
señalado en el contrato o verificado un incumplimiento que así lo provea” 35.
Disentimos parcialmente con esta última definición por ser limitativa, debido a que según
su criterio, solo puede desahuciar o ser desahuciado, el dueño o propietario del inmueble,
esto se deduce cuando dicen que el desahucio es “…el acto de despedir el dueño de una
casa o heredad al inquilino o arrendatario…”, cuando en nuestra legislación y en otras, se
admite como válido el arrendamiento de cosa ajena 36, casos en los que, pese a no ostentar
la calidad de dueño de la cosa el arrendador, puede tranquilamente desahuciar y ser
desahuciado.
3.1.2.- El desahucio por transferencia de dominio en la Ley de Inquilinato
34
Espinosa Prado, Oswaldo. Ob. Cit. Pág. 233.
Rombolá, Néstor Darío y Reboiras, Lucio Martín. Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial
Ruy Díaz, Primera Edición. Buenos Aires 2004. Pág. 370.
36
El inciso segundo del artículo 1857 del Código Civil prescribe: “Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario
de buena fe tendrá acción de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción”.
35
47
Tal como hemos indicado, tanto la doctrina como la jurisprudencia son coincidentes al
señalar que el desahucio no constituye la causa de terminación del contrato de
arrendamiento, sino el medio o el camino usado por una de las partes, cuando exista una o
más causas para que expire dicho contrato.
El desahucio por transferencia de dominio, que es objeto de nuestro estudio, no genera un
proceso de ninguna manera, así se ha pronunciado la Segunda Sala de lo Civil y Mercantil
de la ex – Corte Suprema de Justicia, hoy Corte Nacional de Justicia, en fallos de triple
reiteración, que constituyen precedente jurisprudencial de aplicación obligatoria para todos
los jueces de instancia, excepto para la propia Corte Nacional, en apego a lo reglado en el
artículo 19 de la Ley de Casación. Al no formar un proceso, es un trámite de jurisdicción
voluntaria, que con la simple notificación con la voluntad del adquirente del inmueble,
queda terminado el contrato de arrendamiento, sin que la Ley de la materia exija que se
justifique previamente que el notificado es inquilino, lo que ha conducido a algunos
juzgadores a cometer desafueros e injusticias, a tal punto que en no pocas veces, con la
institución del desahucio se ha terminado “contratos de arrendamiento” inexistentes.
La misma Sala indica: “….el desahucio por transferencia de dominio no es otra cosa que
una diligencia judicial por la cual el adquirente, a título oneroso, de un inmueble, hace
conocer su voluntad al arrendatario de su antecesor en el dominio, que no encontrándose
obligado a respetar el arrendamiento por no haber otorgado por escritura pública
debidamente inscrita, es su voluntad que le restituya la cosa que detenta” 37.
De manera que el trámite del desahucio es de jurisdicción voluntaria, porque termina con
la sola notificación realizada por el actuario del despacho, sin que el notificado pueda
oponer excepciones, y cualquier reclamación deberá hacerlo por cuerda separada. No se
puede sostener que se trate de un asunto contencioso basado en que la resolución que lo
admite, se ejecuta por desalojo y con la intervención de la fuerza pública, de manera
coercitiva, en razón de que conforme a la doctrina, varias resoluciones judiciales
pronunciadas dentro de la jurisdicción voluntaria, se ejecutan utilizando la coerción.
3.1.3.- Casos en los que procede el desahucio
37
Gaceta Judicial. Serie XVI, No. 14, pág. 3885
48
3.1.3.1.- Desahucio por expiración del plazo estipulado
El desahucio por la expiración del plazo del contrato se encuentra reglado en el artículo 33
de la Ley de Inquilinato, produciéndose cuando el arrendador preavisa al arrendatario su
voluntad de terminar el contrato, con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha
de expiración del mismo. Si no desahucia, el contrato se entenderá renovado en todas sus
partes, por el período de un año y por una sola vez. Transcurrido este plazo, cualquiera de
las partes podrá darlo por terminado mediante el desahucio respectivo.
El plazo que establece la ley para que el arrendador desahucie al inquilino es de noventa
días de anticipación por lo menos, a la llegada de la fecha pactada para que termine el
contrato, previniendo de esta manera la reconducción tácita.
Se Clarifica de esta forma el criterio que hemos venido sosteniendo de que la causa de
terminación del contrato, en este caso, es la expiración o el cumplimiento del plazo
estipulado, y no el desahucio.
3.1.3.2.- Desahucio por falta de determinación del plazo en el contrato
Según el artículo 1892 del Código Civil, que es aplicable para el arrendamiento de bienes
muebles, “si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el tiempo no es
determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada, o por la costumbre,
ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino por desahucio, esto es, noticiándoselo
anticipadamente a la otra parte”.
Para que tenga lugar el desahucio por falta de determinación del plazo, en primer lugar, las
partes intervinientes no deben haber estipulado plazo en el contrato, porque de haber
pactado, sabremos con certeza hasta cuándo dura el contrato; en segundo lugar, no debe
existir la posibilidad de que se determine el tiempo de duración del contrato por el servicio
a que se destina la cosa arrendada; y, en tercer lugar, no debe haber forma de determinar el
plazo del contrato por la costumbre del lugar.
49
La anticipación con la que se debe desahuciar es un período de tiempo según se realice los
pagos de la pensión de arrendamiento, si es por día, por semana, por mes, el desahucio se
realizará con anticipación de un día, de una semana o de un mes, respectivamente, y
comenzará a correr al mismo tiempo que el próximo período.
En tratándose del arrendamiento de bienes inmuebles, se debe tener presente lo establecido
en el artículo 1917 del mismo cuerpo legal, es decir, el desahucio en estos casos, deberá
realizarse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la
ley para el pago de la renta, que bien puede ser de un año. Se advierte que esta disposición
legal rige para el desahucio en el arrendamiento de inmuebles rústicos, ya que los urbanos
están reglados por el artículo 33 de la Ley de Inquilinato, en el que se establece que el
desahucio se hará con noventa días de anticipación, por lo menos, a la fecha de expiración
del plazo del contrato.
3.1.3.3.- Desahucio por demolición
El literal h) del artículo 30 de la Ley de Inquilinato se refiere a la facultad que tiene el
arrendador para desahuciar al inquilino, y dar por concluido el contrato de arrendamiento,
en caso de que resuelva demoler o desbaratar el inmueble arrendado, para construir en su
lugar una nueva edificación.
La causa de terminación del contrato, en este caso, es la resolución del arrendador de
desbaratar el inmueble para construir uno nuevo. La causa no es el desahucio, sino la
decisión unilateral del arrendador, y nótese que la ley no establece requisito alguno para
que proceda la decisión de demolición del arrendador, no indica que el inmueble debe estar
vetusto, en malas condiciones, ruinoso, viejo o que revista peligro para sus ocupantes; de
suerte que, si al propietario se le ocurre, muy bien puede resolver demoler un edificio
nuevo, desahuciar a los inquilinos o arrendatarios y dar por terminado los contratos de
arrendamiento.
La Ley de Inquilinato establece el procedimiento al que debe sujetarse el arrendador para
desahuciar al inquilino, en caso de que quiera hacer uso de esta causa para dar por
terminado el contrato. Comenzará desahuciando al inquilino, para lo cual presentará la
50
solicitud en el juzgado competente, a fin de que se cite en forma legal con su decisión de
terminar el contrato, con tres meses de anticipación, por lo menos, a la fecha fijada para la
demolición. La solicitud de desahucio únicamente se tramitará si se acompaña los planos
aprobados y el permiso del Gobierno Autónomo Descentralizado Municipal respectivo,
para iniciar la obra.
Una vez desahuciado el inquilino por esta causa, el arrendador está obligado a iniciar la
demolición del inmueble en la fecha fijada para el efecto, puesto que de no hacerlo, deberá
pagar al arrendatario la indemnización contemplada en el inciso segundo del Art. 6 de la
Ley de Inquilinato, es decir, tiene que sufragar la suma equivalente a la pensión locativa de
tres meses.
El Código Civil no contempla la demolición como una causa de terminación del contrato
de arrendamiento, pero encontramos que el artículo 1907 faculta al arrendador para
terminar el arrendamiento, cuando el inmueble arrendado necesite ser reparado en todo o
en parte, para el uso y goce satisfactorio del arrendatario, teniendo éste los derechos que le
conceden las reglas dadas en el Art. 1866. Estas reglas se relacionan con el derecho que
tiene el inquilino para desistir libremente del contrato, con indemnización de los
correspondientes perjuicios.
3.1.3.4.- Desahucio para ocupar el propietario el inmueble arrendado
En este caso se debe tener presente si el desahucio se lo realiza respecto de predios rústicos
o de predios urbanos. Para el evento de predios rústicos, el artículo 1908 del Código Civil
prohíbe al arrendador hacer cesar el arrendamiento, argumentando que necesita el
inmueble arrendado para sí, a menos de que exista estipulación en contrario. Para el
desahucio de predios urbanos por esta causa, en cambio, la Ley de Inquilinato en el literal
i) del artículo 30, concede la facultad al propietario para dar por terminado el
arrendamiento, en caso de que decida ocupar el inmueble arrendado, para lo cual deberá
acudir al juez competente y desahuciar al inquilino, pero lógicamente tiene que justificar la
necesidad de ocupar el inmueble, demostrando que es arrendatario y que no tiene otro
inmueble que ocupar.
51
3.1.3.5.- Desahucio por expropiación
Cuando el inmueble arrendado ha sido objeto de expropiación por causa de utilidad
pública, aunque no se hace mención expresa del desahucio, el artículo 1901 del Código
Civil, al proporcionar las reglas que debemos seguir, concede al arrendatario, en primer
lugar, “el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos
pendientes”.
En segundo lugar, en caso de que “la expropiación fuere de tanta urgencia” que no permita
utilizar las labores comenzadas y coger los frutos pendientes de cosecha, o si el
arrendamiento se hubiere celebrado a través de una escritura pública, cuyo plazo acordado
sea por varios años, que estuvieren pendientes por cumplirse a la fecha de expropiación, el
Estado o la entidad pública expropiante, está obligada a indemnizar los perjuicios al
arrendatario.
Y en tercer lugar, si se expropiare una parte de la cosa arrendada, se debe considerar si esa
parte que se le priva al arrendatario, fuere de tal magnitud, que haga “presumir que sin esa
parte no habría contratado”, tendrá derecho a pedir que termine el arrendamiento,
conforme al inciso tercero del artículo 1871.
3.1.3.6.- Desahucio en caso de subarrendatarios
El artículo 33 de la Ley de Inquilinato al tratar sobre el desahucio del arrendador al
arrendatario, en el inciso segundo, indica que notificado este último con el desahucio,
deberá desahuciar a su vez a los subarrendatarios o cesionarios 38, en el término de quince
días. En caso de no hacerlo, y si el subarrendatario o cesionario es desalojado, tendrá que
indemnizarlo con una cantidad igual a la pensión de tres meses.
38
Planiol y Ripert al referirse a los términos cesión de arrendamiento y subarrendar, utilizada también por nuestro
legislador, nos dicen que la diferencia debemos buscarla “en la doctrina antigua, en la que el subarrendamiento no recae
sino sobre una parte, por lo general poco importante, del bien arrendado; se subarrienda un cuarto, un hangar, una
cosecha, que no es útil al arrendatario; ceder el arrendamiento es un acto mucho más grave; consiste en abandonar
totalmente el local arrendado y ser sustituido por otro inquilino. Con la teoría moderna, no se comprende ya la
gradación…puesto que cada una de ambas operaciones puede ser total o parcial” (Planiol, Marcel y Ripert, Georges.
Derecho Civil. Oxford University Press, S.A. de C.V. Biblioteca Clásicos del Derecho. Primera Serie. Volumen 8.
México. 2003. Pág. 1002).
52
Si es desalojado el arrendatario, lo serán también los subarrendatarios o cesionarios, que se
les hubiere arrendado o cedido el arrendamiento, sin autorización, pero podrán permanecer
en el inmueble arrendado por treinta días, contados desde la fecha de notificación realizada
por el secretario del Juzgado competente, con la terminación del contrato de
arrendamiento, siempre y cuando paguen al arrendador la pensión de arrendamiento,
teniendo además en este caso, el subarrendatario, derecho a demandar al subarrendador, el
pago de una suma equivalente a la pensión de tres meses, tal como lo dispone el artículo 39
de la Ley de la materia.
3.1.3.7.- Desahucio como facultad del arrendatario
El artículo 35 de la Ley de Inquilinato concede al arrendatario la facultad para dar por
terminado el contrato de arrendamiento, pero solo en los contratos escritos que no se haya
estipulado plazo y en los contratos verbales. El desahucio al arrendador podrá realizarlo el
inquilino en cualquier tiempo, con un mes de anticipación, por lo menos; pero está
obligado a pagar el precio del arrendamiento por todo este tiempo y a permitir que los
interesados en arrendar el inmueble lo examinen.
No obstante lo manifestado, el inquilino no está obligado a notificar con el desahucio al
arrendador, en los casos de excepción enumerados taxativamente en el último inciso de la
indicada norma legal, esto es, en el caso de los literales a), b) y c) del artículo 28 de la Ley
de Inquilinato, que hacen alusión: a) Al arrendamiento de habitaciones en hoteles, casas de
pensión o posadas; b) Al arrendamiento de locales a individuos o familias que, teniendo su
residencia habitual en un lugar, van a otros transitoriamente; y, c) Al arrendamiento de
locales para exhibiciones, espectáculos y otros fines, que por su propia naturaleza tengan
corta duración.
3.1.3.8.- Desahucio por transferencia de dominio
A partir del 8 de octubre de 1962, fecha en la que se expide la Ley de Inquilinato que
deroga la de 1950, se comienza a hablar de “transferencia” de dominio y no de
“transmisión” de dominio. De acuerdo con el Diccionario de la Real Academia Española,
“transferencia” denota “Acción y efecto de transferir”, y “transferir”, relacionando con lo
53
jurídico significa “Ceder a otra persona el derecho, dominio o atribución que se tiene sobre
algo”. Mientras que “transmisión” indica “Acción y efecto de transmitir”, y “transmitir”,
según acepciones aplicables a la materia que tratamos, significa “Trasladar, transferir…
Enajenar, ceder o dejar a alguien un derecho u otra cosa”.
Claro Solar señala que el término transferencia debemos usarlo cuando el traspaso de
dominio de bienes se produce por acto entre vivos, y transmisión cuando dicho traspaso
ocurre por sucesión por causa de muerte. Nosotros sostenemos que no se debe radicalizar
la utilización de los términos en mención, en razón de que nuestro Código Civil los usa
indistintamente, ya para significar traspasos de dominio por acto entre vivos o por causa de
muerte. Miramos conveniente eso sí, que se busque un término aplicable para los dos
casos, como podría ser
“traspaso” o “traslado”, tal cual lo sostiene Alejandro Guzmán
Brito.
Corresponde ahora tratar de desentrañar lo que se entiende por el término “dominio”. El
Diccionario de la Lengua Española manifiesta que dominio es el “Poder que alguien tiene
de usar y disponer de lo suyo”, o que es el “Derecho de propiedad”, es decir, considera al
dominio como sinónimo de propiedad, tal como ocurre en varias legislaciones, incluida la
nuestra.
Ramón Badenes Gasset sostiene que “la propiedad o dominio es el más amplio derecho
que puede tenerse sobre una cosa, es decir, es desde el punto de vista jurídico privado, el
máximo poder que una persona puede tener sobre una cosa” 39.
Nuestro Código Civil en el artículo 599 señala: “El dominio, que se llama también
propiedad, es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, conforme
a las disposiciones de las leyes y respetando el derecho ajeno, sea individual o social”.
Nuestro legislador considera también como sinónimos los términos “dominio” y
“propiedad”, lo que ha sido cuestionado por algunos autores al sostener que el término
“dominio” debe aplicarse para referirse al derecho real recaído sobre cosas materiales, y
“propiedad” para hacer referencia a todo el género de derechos que pueda realizarse
39
Badenes Gasset, Ramón. Ob. Cit. Pág. 213.
54
tasación monetaria. Es decir, para quienes dicen que a los términos en estudio debe
dárseles una significación diferente, la “propiedad” es el género y el “dominio” vendría a
ser una especie de ese gran género llamado propiedad.
Sin embargo, el cuerpo legal en referencia, sigue la misma corriente de dichos autores,
puesto que al conceptualizar el dominio dice que es el derecho real en una cosa corporal, y
a renglón seguido, en el artículo 600 indica que sobre las cosas incorporales hay también
una especie de propiedad, es decir, usa el término dominio para expresar un derecho real
sobre una cosa corporal, y propiedad para referirse a todos los demás derechos sobre cosas
inmateriales, para lo cual ejemplifica señalando que el usufructuario tiene la propiedad de
su derecho de usufructo, y que las producciones del talento o del ingenio son propiedad de
sus autores.
La definición que el Código Civil nos da de dominio es analítica, debido a que quiere
explicarnos el concepto, en base a la cantidad de facultades del dueño de la cosa sobre la
que recae la propiedad, es decir desde un ángulo cuantitativo y no cualitativo; pero no
vamos a entrar a profundizar sobre esta polémica por considerarla intrascendente para el
tema que investigamos, y coincidimos con el criterio dado por el Dr. Eduardo Carrión
Eguiguren, en el sentido de que los dos términos “sirven para designar el mismo concepto;
pero la elección de una o de otra suele depender del campo científico en que se las
considere: la palabra propiedad pertenece al terreno económico – jurídico, en tanto que la
palabra dominio tiene un valor exclusivamente jurídico” 40.
En base a lo anotado, entendemos por transferencia de dominio, el hecho o el acto
mediante el cual, se traspasa o traslada el derecho de propiedad sobre una cosa, a una
persona determinada, para que goce y disponga de ella, conforme a la ley.
De acuerdo con el artículo 603 del Código Civil, una persona adquiere el dominio de una
cosa de diversos modos: Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no
tienen dueño. Por la accesión el dueño adquiere el dominio de lo que la cosa produce o lo
que se junta a ella. Por la tradición se adquiere el dominio de las cosas, por la entrega que
hace el dueño de ellas a otro, pero debe haber en este caso, la facultad e intención de
40
Carrión Eguiguren, Eduardo. Curso de Derecho Civil. De los Bienes. Cuarta Edición. Pág. 111.
55
transferir el dominio, de una parte, y la capacidad e intención de adquirirlo, de la otra. Por
sucesión por causa de muerte se adquiere el dominio de las cosas desde el momento mismo
en que ocurre el deceso. Y por prescripción se adquiere el dominio de las cosas ajenas, por
haber poseído las mismas durante cierto tiempo y siempre y cuando concurran otros
requisitos legales.
Es importante recordar que el artículo 15 de la Ley de Inquilinato de 1950 disponía que, el
arrendador de por terminado el arrendamiento y por consiguiente que exija la desocupación
y entrega del inmueble arrendado antes de vencido el plazo legal o convencional, entre
otras causas, por transmisión de dominio a título oneroso de la cosa arrendada. Pero a raíz
de la entrada en vigencia de la Ley de Inquilinato de 1962, en el artículo 25, se menciona
de manera bastante general que la transferencia de dominio del local arrendado termina el
contrato de arrendamiento.
De manera que, desde el año 1962 se eliminan de la Ley de Inquilinato los términos “a
título oneroso” que contenía la Ley de 1950, lo que significaba que solo los traspasos de
dominio de bienes a título oneroso, daban lugar a que el nuevo propietario pueda
desahuciar a los inquilinos, y los que adquirían el dominio a título gratuito, como la
donación entre vivos por ejemplo, se veían impedidos de desahuciar a los inquilinos del
anterior propietario del inmueble, por el simple hecho de adquirir a título gratuito.
Para que proceda el desahucio por transferencia de dominio de un inmueble urbano, es
menester que exista relación de arrendamiento entre el anterior propietario del predio
arrendado, con quien va a ser desahuciado, para lo cual se requiere la presencia de contrato
de arrendamiento, ya sea verbal o escrito, como lo admite el artículo 27 de la Ley de
Inquilinato.
De existir contrato escrito de arrendamiento entre el precedente propietario del local
arrendado y quien va a ser notificado con el desahucio, no habría inconveniente alguno
para que el nuevo titular del dominio desahucie al inquilino; pero si el anterior propietario
del predio no cuenta con dicho contrato: por haberse celebrado verbalmente o por no
existir relación de arrendamiento, se va a generar un grave problema.
56
En caso de haberse celebrado contrato verbal de arrendamiento, puede el precedente
propietario del inmueble arrendado, amparado en la Disposición Transitoria Primera de la
Ley de Inquilinato, acudir ante un juez de Inquilinato en la respectiva jurisdicción, para
que haga una declaración juramentada, que admitirá prueba en contrario, misma que
debidamente registrada servirá como documento habilitante para cumplir con el requisito
establecido en el párrafo segundo del Art. 47 de la Ley de la materia, es decir, esta
declaración, reemplaza al contrato de arrendamiento.
En caso de no haber relación de arrendamiento entre el anterior propietario del predio y la
persona que ocupa el inmueble vendido, no hay la posibilidad de que el nuevo adquirente
se acoja a la figura jurídica del desahucio por transferencia de dominio, para requerir al
ocupante que desocupe y entregue el inmueble, en razón de que éste es posesionario y no
inquilino, circunstancia en la que el adquirente puede iniciar la acción reivindicatoria en la
vía ordinaria civil.
No obstante lo indicado, se han dado casos en los que se solicita el desahucio por
transferencia de dominio a quien no tiene la calidad de inquilino, es decir, cuando el
notificado es posesionario o propietario del inmueble, aprovechándose de que éstos no
pueden hacer valer sus derechos dentro del trámite del desahucio. Recordemos que hasta
un inquilino solo puede oponerse al desahucio en dos casos: a).- Si tiene el contrato de
arrendamiento celebrado mediante escritura pública e inscrito en el Registro de la
Propiedad correspondiente, se respetará el plazo estipulado en el indicado contrato; y, b).Si el arrendatario ha sido notificado con el desahucio luego de haber transcurrido treinta
días, contados desde la fecha de inscripción de la escritura pública que contiene el contrato
de transferencia de dominio.
De modo que, para que el notificado pueda oponerse al desahucio en los casos antes
indicados, debe necesariamente ser inquilino, en virtud de que en el primer caso necesita
tener contrato de arrendamiento celebrado por escritura pública, y en el segundo caso haber
sido notificado después de transcurrido el plazo establecido en la ley. Consecuentemente,
si el posesionario o propietario del inmueble opone excepciones cuando es notificado con
el desahucio, el juez que conoce el trámite se limitará a mandar a agregar al expediente,
57
transgrediendo el derecho al debido proceso del notificado, consagrado en el artículo 76
numeral 7, literales a), b), c) y h) de la Constitución de la República.
3.1.4.- Procedimiento del desahucio por transferencia de dominio
El procedimiento que se debe dar al desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, es especial, porque son los artículos 31 y 48 de la Ley de la materia, los que nos
guían y enseñan el trámite a seguir.
Una vez que el adquirente de un predio urbano cuente con la escritura pública que
contenga un contrato de compraventa, permuta, donación, etcétera, deberá acudir al
Registro de la Propiedad del respectivo cantón, a solicitar que se proceda a inscribir dicha
escritura, porque la tradición del dominio de bienes raíces, se produce por la inscripción
del título en el libro correspondiente del Registro de la Propiedad, en los términos del
artículo 702 del Código Civil.
Inscrito el título traslativo de dominio, sin pérdida de tiempo, el adquirente deberá
contratar los servicios profesionales de un abogado para que le asesore y redacte la
solicitud de desahucio 41, misma que, acompañada del título traslaticio de dominio, del
contrato de arrendamiento y más documentos habilitantes, será ingresada en la unidad
judicial para que un juez competente proceda a calificarla. Si reúne los requisitos
establecidos en los artículos 67 y 68 del Código de Procedimiento Civil, y en el inciso
segundo del artículo 47 de la Ley de Inquilinato, mediante auto 42, admitirá la solicitud a
trámite y dispondrá que se cite con la misma al inquilino. Si la petición no reúne los
requisitos antes señalados, el juez mandará a completarla o aclararla, para lo cual
concederá el término de tres días. Si no cumple con este mandato en el término concedido,
se abstendrá de tramitarla en aplicación de lo prescrito en el artículo 69 del Código de
Procedimiento Civil.
Es necesario resaltar que para la Segunda Sala de lo Civil y Mercantil de la ex – Corte
Suprema de Justicia, el desahucio es una simple solicitud y no una demanda, que por tal
41
42
Ver anexo No. 3
Ver anexo No. 4
58
razón está libre de solemnidades y que no es posible anotar vicios de forma. Sin embargo,
cuando se presenta la solicitud de desahucio, los jueces califican como si se tratara de una
verdadera demanda, examinan minuciosamente que reúna los requisitos del artículo 67 del
Código de Procedimiento Civil, para admitir a trámite, lo que contraviene dicho criterio
jurisprudencial.
Consideramos que los jueces de la materia, en lugar de estar revisando minuciosamente si
la solicitud de desahucio reúne los requisitos del artículo 67 del cuerpo legal en mención,
deben preocuparse por examinar si el adquirente del predio ha anexado a su solicitud algún
documento que justifique la relación de arrendamiento entre el precedente propietario del
inmueble y la persona cuyo desahucio se pide, como puede ser el contrato de
arrendamiento, o al menos la declaración juramentada del anterior propietario conforme lo
faculta la disposición Transitoria Primera de la ley de Inquilinato, a pesar de que ésta
admite prueba en contrario.
Esta justificación resulta fundamental en esta clase de procedimientos, porque varias veces
los propietarios de inmuebles urbanos que no tienen la posesión de los mismos, recurren a
la figura jurídica del desahucio por transferencia de dominio, para conseguir el desalojo del
posesionario, para lo cual, previamente, simulan vender, permutar o donar el predio a favor
de una tercera persona, para que ésta, como nueva propietaria, presente la petición de
desahucio, sin que el ocupante del predio sea inquilino, sino posesionario.
Si ha sido admitida a trámite la solicitud de desahucio, procederá el secretario del juzgado
a citar al arrendatario. Tomemos en cuenta que los artículo 31 y 48 de la Ley de Inquilinato
nos habla de citación y no de notificación. El artículo 73 del Código de Procedimiento
Civil define lo que se entiende por una y otra, al decir: “Citación es el acto por el cual se
hace saber al demandado el contenido de la demanda o del acto preparatorio y las
providencias recaídas en esos escritos”. Mientras que “Notificación es el acto por el cual se
pone en conocimiento de las partes, o de otras personas o funcionarios, en su caso, las
sentencias, autos y demás providencias judiciales, o se hace saber a quién debe cumplir una
orden o aceptar un nombramiento, expedidos por la jueza o el juez”.
59
En el tema que investigamos, la citación es el aviso que se hace al desahuciado, con la
petición y auto recaído en la misma, para que se entere que se está tramitando en su contra
una solicitud de desahucio.
En otros procedimientos judiciales, se cita al demandado para que ejerza su derecho a la
defensa, es decir, para que conteste la demanda y oponga las excepciones de que se creyere
asistido. En el trámite del desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, si el
notificado ostenta la calidad de inquilino, puede oponerse únicamente en dos casos: si tiene
contrato de arrendamiento celebrado mediante escritura pública e inscrito en el Registro de
la Propiedad; y, si ha sido notificado con el desahucio después de transcurridos treinta días,
contados desde la fecha de inscripción del título traslaticio de dominio en el Registro de la
Propiedad. Más, si no es inquilino, no puede contestar y controvertir la solicitud, como
tampoco puede deducir excepciones, y de llegar a presentar escrito en este sentido, el juez
que conoce el procedimiento, se limitará a mandar a agregar al expediente.
La citación con la demanda o con la solicitud de desahucio en el tema en estudio, es uno de
los actos trascendentales del procedimiento, es una solemnidad sustancial común a todos
los juicios e instancias, como se lo cataloga en el numeral 4 del artículo 346 del Código
Adjetivo Civil, tanto que, si se omite hacerla, o si se la practica de modo defectuoso y
contrario a lo ordenado en la ley, produce la nulidad procesal.
Citado el arrendatario, como hemos señalado anteriormente, podrá oponerse al desahucio
en el término de tres días, pero su oposición solo podrá fundarse en haber transcurrido más
de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento
por escritura pública debidamente inscrita, y sólo se considerará presentada la oposición,
en este último caso, si se anexa copia certificada de dicho instrumento público. El juez, en
base al examen que realice de este instrumento, y del de transferencia de dominio que
hubiere presentado el desahuciante, ordenará que el desahucio surta o no el efecto de
terminar el contrato.
Si el inquilino se allana o guarda silencio después de haber sido citado, el juez declarará
que el desahucio da por terminado el contrato y una vez transcurrido el plazo de tres
meses, se procederá al lanzamiento. Aquí cabe que nos preguntemos: ¿Desde qué fecha se
60
cuentan los tres meses de plazo?. ¿Será desde la fecha que se realizó la citación con la
solicitud de desahucio?. ¿Será desde la fecha en la que el juez ordena que el desahucio
surta el efecto de terminar el contrato de arrendamiento?. He visto que algunos jueces
disponen que el plazo de tres meses se cuente desde la fecha de la citación con la petición
del desahucio; mientras que otros ordenan que se cuente el plazo desde la fecha que
resuelven. A nuestro criterio, el plazo de tres meses al que se refiere el artículo 31 de la
Ley de Inquilinato, debe contarse desde la fecha de citación con el desahucio al inquilino.
Tengamos presente que si el arrendatario no fuere desahuciado en el plazo de un mes,
contado desde la fecha de transferencia de dominio, subsistirá el contrato, es decir, en este
caso, el arrendatario continuará ocupando el inmueble arrendado hasta que se venza el
plazo estipulado en el contrato. El plazo de un mes que concede la norma legal al
adquirente del predio, para que desahucie a los inquilinos del precedente propietario, debe
contarse desde la fecha de inscripción del título traslaticio de dominio en el Registro de la
Propiedad, hasta la fecha en que se cite la solicitud de desahucio al inquilino.
Al final del artículo 48 de la Ley de Inquilinato se dice que la resolución que dicte el Juez
de Inquilinato, en los trámites de desahucio, causará ejecutoria, esto significa que no podrá
interponerse recurso alguno, que ha causado estado; pero esta norma legal carece de
eficacia jurídica, por estar en contradicción o por no mantener conformidad con la
Constitución de la República, que es la norma suprema y que prevalece sobre todas las
demás, debido a que en el literal m), numeral 7 del artículo 76, claramente se concede a las
personas, como una garantía del derecho a la defensa y como una garantía básica del
debido proceso, “Recurrir del fallo o resolución en todos los procedimientos en los que se
decida sobre sus derechos”.
3.1.5.- Efectos del desahucio por transferencia de dominio
Consideramos que el principal efecto del desahucio en la transferencia de dominio de
predios urbanos, es el hecho de que impide cualquier posibilidad que el contrato de
arrendamiento celebrado entre el arrendatario y el precedente propietario del inmueble,
subsista o tenga vigencia hasta el vencimiento del plazo.
61
Si el desahucio se ha realizado dentro del plazo de un mes como ordena la norma legal, y si
transcurridos los tres meses de plazo que debe conceder el juez en la resolución que
dispone que el desahucio surta el efecto de terminar el contrato de arrendamiento, el
inquilino no desocupa y entrega el local arrendado, da lugar al lanzamiento de los muebles
y enseres del arrendatario, aún con el auxilio de la fuerza pública.
3.1.6.- La simulación en los contratos que transfieren el dominio
Tomando en cuenta el tema que es objeto de nuestra investigación, parece extraño y hasta
si se quiere inoportuno que toquemos este punto relacionado con la simulación, pero
consideramos importante hacerlo, en razón de que varios de los contratos mediante los
cuales se transfiere el dominio y que sirven de fundamento para que se inicie el trámite de
desahucio, son simulados.
A. Von Tuhr, citado por Alessandri y Somarriva, manifiesta que “Existe simulación
cuando las partes están de acuerdo en que la declaración de voluntad no tenga eficacia,
tratándose únicamente de despertar a los ojos de terceros, la apariencia de una declaración
válida y eficaz” 43.
Los tratadistas clásicos del Derecho Civil Marcel Planiol y Georges Ripert, sostienen que
“Hay simulación cuando se celebra una convención aparente, cuyos efectos son
modificados o suprimidos por otra contemporánea de la primera, y destinada a permanecer
en secreto” 44.
Por las definiciones anotadas, vemos que la simulación presupone un acuerdo de las partes,
tendiente a establecer una situación jurídica ficticia, diferente a la real, es decir, estamos
frente a dos acuerdos de voluntades, uno real, y otro aparente o ficticio, manteniéndose el
primero en secreto entre las partes.
A la simulación se la ha clasificado en la doctrina en lícita e ilícita. La primera es aquella
cuya finalidad no es perjudicar a terceros, no es fraudulenta, por ejemplo cuando una
43
44
Alessandri Rodríguez, Arturo y Somarriva, Manuel. Ob. Cit. Pág. 344.
Planiol, Marcel y Ripert, Georges. Ob. Cit. Pág. 871.
62
persona pretende efectuar un acto benéfico o una caridad, sin que se entere la persona
favorecida. La segunda tiene como finalidad engañar a terceros o hacer fraude a la ley; por
el acuerdo engañoso de las partes, se puede aparentar una disminución o un aumento del
patrimonio de una de ellas, para que no pueda hacer efectivas sus acreencias una tercera
persona; o también la simulación puede tener como finalidad evadir el pago de impuestos
fiscales o municipales que gravan ciertos actos o contratos, por ejemplo, cuando se hace
aparecer como donación a legitimarios una compraventa, para no pagar el impuesto de
alcabalas.
También se la ha clasificado a la simulación en absoluta y relativa. La absoluta denota una
ficción total del acto o contrato celebrado por las partes. En este caso, no existe un acto
real sino solo el aparente, el simulado, se da por ejemplo cuando un deudor, con la
finalidad de que su acreedor no proceda en contra de sus bienes, oculta éstos a través de un
contrato de compraventa ficticio realizado supuestamente a favor de una tercera persona,
pero en realidad no vende. En la relativa, el acto o contrato que se exterioriza, existe, pero
hay un convenio entre las partes que lo altera y permanece oculto, tal es el caso por
ejemplo, a una donación darle la apariencia de una compraventa, a sabiendas de que nunca
se pagó precio por la adquisición de la cosa.
El Código Civil en el artículo 1724 prescribe que las escrituras privadas hechas por los
contratantes, para alterar lo pactado en escritura pública, no surtirán efecto contra terceros.
Significa esto entonces, que los aludidos escritos o escrituras privadas si surten efecto entre
los contratantes, así alteren lo acordado en escritura pública, ya que su invalidez solamente
aplica frente a terceros.
El caso más común de escritos privados que alteran lo pactado en escritura pública, es el
relacionado con el precio. Por regla general, cuando una persona compra un predio urbano
en doscientos mil dólares por ejemplo, como el avalúo comercial municipal se encuentra
en cien mil dólares, en la escritura de compraventa hacen constar este último valor, y no el
real, con la finalidad de pagar valores inferiores por concepto del impuesto de plusvalía y
alcabalas, y para protegerse de algún posible reclamo entre las partes, acuerdan suscribir
un escrito privado aclarando el precio real en el que se ha vendido el inmueble.
63
En el caso en mención existe un acuerdo fraudulento entre comprador y vendedor, para
perjudicar a una entidad autónoma descentralizada municipal, aunque en definitiva el gran
perjudicado resulta ser el mismo pueblo, porque con ese dinero que se ha evadido pagar y
que fue a engordar ilícitamente el patrimonio de uno o de los dos contratantes, pudo
realizarse alguna obra social. Lo lamentable es que esta clase de evasión se produce con el
beneplácito y con la complicidad de los notarios que intervienen en el otorgamiento del
contrato.
El inciso segundo de la precitada norma legal señala algo que es lógico, al decir que la
contraescritura pública no surtirá efecto cuando no se ha tomado razón de su contenido al
margen de la escritura matriz, cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura, y del
traslado en cuya virtud ha obrado el tercero. Vemos aquí que, en primer lugar, para variar o
alterar el contenido de una escritura pública, debe realizarse a través de una contraescritura
pública, es decir, no es suficiente una escritura privada; y, en segundo lugar, debe tomarse
razón o debe marginarse en la escritura matriz correspondiente, para que todos puedan
conocer la o las partes que variaron con la contraescritura.
Como podemos darnos cuenta existen muchas formas de simulación, pero hay algunas que
son reprochables y detestables porque violan derechos constitucionales como la seguridad
jurídica, el debido proceso y el derecho a la defensa. Esto ocurre cuando ciertas personas,
prevalidas de que ostentan el título de propiedad de un inmueble urbano, que en ocasiones
lo han vendido en forma verbal o insolemne, y perdido la posesión del mismo,
precisamente como consecuencia de una negociación anterior, celebran contratos de
compraventa simulados y supuestamente transfieren el dominio del predio en favor de una
tercera persona, con el propósito de desalojar en el menor tiempo posible al posesionario, o
de chantajear para que le pague una suma de dinero adicional, mal utilizando la institución
jurídica del desahucio.
Qué decir de los prestamistas o conocidos comúnmente como “chulqueros”, que han hecho
del préstamo de dinero un “negocio rentable”, puesto que además de cobrar tasas de interés
al margen de la ley (usureras), exigen a sus incautos clientes que les otorguen una serie de
garantías, que han ido variado a lo largo del tiempo. En un inicio hacían suscribir letras de
64
cambio o pagarés a la orden en blanco y la escritura pública con el contrato de hipoteca de
un predio que tenga un avalúo comercial muy superior al monto del préstamo.
Actualmente ha variado el modus operandi de los prestamistas, ahora no se conforman con
hipotecas ni con letras de cambio, porque esto, según su criterio, no les conviene, dificulta
su cobro, deben tramitar un juicio ejecutivo, éste puede durar mucho tiempo, la contraparte
puede apelar, y además la ejecución de la sentencia conlleva muchos gastos. Razones éstas
por las que han optado exigir al deudor, que como garantía del préstamo, le transfiera en su
favor el dominio de un inmueble. Si no paga la deuda, el prestamista se autoproclama
dueño del predio, luego celebra simuladamente un contrato traslaticio de dominio a favor
de una persona de su confianza, para que ésta a través del desahucio por transferencia de
dominio, desaloje al dueño del inmueble.
Epígrafe IV
4.1.- El debido proceso
El derecho al debido proceso, históricamente hablando, no es nuevo, tenemos vestigios de
él en el Código de Hammurabi 45, al decir en el artículo 13, “Si ese hombre no tiene
entonces los testigos a mano, los jueces fijarán un plazo de hasta 6 meses. Si no presenta a
sus testigos en 6 meses, ese hombre es un embaucador; que cargue con toda la multa del
juicio” 46, obviamente estaba respetando el debido proceso del presunto culpable, en razón
de que se concedía un plazo para la presentación de prueba de descargo que consistía en
testigos, y en caso de no hacerlo era condenado a pagar la multa del juicio.
En la Biblia 47, en Números, capítulo 35, versículos del 9 al 34, y en Deuteronomio,
capítulo 19, versículos del 1 al 21, se habla de las denominadas “ciudades de refugio”, que
precisamente servían de resguardo para todas las personas que habían dado muerte a otra
de manera no intencional, es decir, en esas ciudades se asilaban para no ser muertas por el
“vengador de la sangre”, sin que previamente hubieren sido juzgadas por la comunidad, y
45
El Código de Hammurabi data del año 1760 antes de Cristo
http://www.microcaos.net/artes/el-codigo-de-hammurabi-completo/
47
La Biblia ha sido escrita en un espacio de tiempo de 1000 aproximadamente: Entre el año 900 antes de Cristo y el 100
después de Cristo.
46
65
en cualquier caso de homicidio, solo se condenaba a muerte al asesino, por declaración de
testigos, que necesariamente tenía que ser más de uno.
La “Carta Magna” elaborada por los nobles ingleses y aceptada por el rey Juan Sin Tierra
el 15 de junio del año 1215, establece el debido proceso legal, que más tarde va a adquirir
categoría constitucional en las legislaciones internas de los diversos países, así como va a
convertirse en un hito para el fortalecimiento jurídico de los derechos del hombre. Según la
Carta en referencia, “Ningún hombre libre deberá ser arrestado, o detenido en prisión, o
desprovisto de su propiedad, o de ninguna forma molestado; y no iremos en su busca, ni
enviaremos por él, salvo por el juzgamiento legal de sus pares y por la ley de la nación” 48.
El debido proceso por ser parte de los derechos humanos universales, ha ido evolucionando
a la par con éstos, paulatinamente en la historia, principalmente con la Revolución
Francesa, con la Revolución Inglesa, con la Revolución Americana, etc. En Ecuador este
derecho se introduce por primera vez en la Constitución Política de 1998 en el artículo 23
que prescribía: “Sin perjuicio de los derechos establecidos en esta Constitución y en los
instrumentos internacionales vigentes, el Estado reconocerá y garantizará a las personas los
siguientes:...27. El derecho al debido proceso y a una justicia sin dilaciones” 49.
4.1.1.- Concepto
El debido proceso “constituye un principio jurídico procesal que tiene por objeto garantizar
los derechos humanos fundamentales tanto del individuo como de la sociedad, frenando de
esta manera la arbitrariedad y el abuso del poder estatal y de la administración de justicia.
Establece una serie de reglas a observarse para el desarrollo de un proceso justo que
conduzca a proteger al inocente mediante la búsqueda de la verdad” 50.
La Corte Constitucional manifiesta que el debido proceso es el “conjunto de principios a
observar en cualquier procedimiento, no solo como orientación sino como deber, destinado
a garantizar de manera eficaz los derechos de las personas… El debido proceso es un
derecho primordial que les asiste a las partes que se encuentran sometidas a un proceso
48
http://www.binasss.sa.cr/revistas/rjss/juridica8/art22.pdf
http://cancilleria.gob.ec/constituciones-del-ecuador-desde-1830-hasta-2008/
50
http://alexsilvacalle.blogspot.com/2011/10/el-debido-proceso-como-derecho-de.html
49
66
judicial o administrativo; por tanto, existen garantías que deben ser observadas y aplicadas,
con el objeto de que el proceso constituya un “medio para la realización de la justicia” 51.
Para Jorge Zavala Baquerizo es “el que se inicia, se desarrolla y concluye respetando y
haciendo efectivos los presupuestos, los principios y las normas constitucionales, legales e
internacionales aprobados previamente….con la finalidad de alcanzar una justa
administración de justicia, provocando como efecto inmediato la protección integral de la
seguridad jurídica del ciudadano, reconocida constitucionalmente como un derecho” 52.
De manera que el debido proceso es una institución jurídica que contiene principios y
reglas que necesariamente debemos observar en cualquier clase y etapa del procedimiento,
administrativo o judicial, con la finalidad de garantizar los derechos fundamentales 53 de los
individuos y de la colectividad, para que no se produzcan abusos del poder público y
conseguir que brille la justicia en base a la verdad.
4.1.2.- Naturaleza jurídica
El debido proceso en Ecuador ha sido ubicado por nuestro asambleísta, en el Título II de la
Constitución, Capítulo VIII (Derechos de protección), por tanto, es un derecho de alto
rango que se encuentra inmerso dentro de una gran gama de derechos garantizados en la
Constitución y en los instrumentos internacionales.
Algunos autores opinan que el debido proceso constituye una garantía, criterio que lo
respetamos pero no compartimos, en razón de que la institución que tratamos es realmente
un derecho constitucional fundamental que protege a todas las personas, y que podemos
activarlo cuando se produce actos u omisiones injustos o abusivos de la administración
pública. Pero para que se ponga en marcha este derecho, para que descienda y nos proteja,
51
http://www.edicioneslegales-informacionadicional.com/webmaster/directorio/RO-140214-0184-S.pdf
Zavala Baquerizo, Jorge. El Debido Proceso Penal. Editorial Edino. Guayaquil-Ecuador 2002. Pág. 25
53
Luigi Ferrajoli en su obra “Derechos y Garantías La Ley del más débil”, editorial Trotta S.A., sexta edición, Madrid,
2009, página 37, define los derechos fundamentales indicando que son “…todos aquellos derechos subjetivos que
corresponden universalmente a «todos» los seres humanos en cuanto dotados del status de personas, de ciudadanos o
personas con capacidad de obrar; entendiendo por «derecho subjetivo» cualquier expectativa positiva (de prestaciones) o
negativa (de no sufrir lesiones) adscrita a un sujeto por una norma jurídica; y por «status» la condición de un sujeto,
prevista asimismo por una norma jurídica positiva, como presupuesto de su idoneidad para ser titular de situaciones
jurídicas y/o autor de los actos que son ejercicio de éstas”.
52
67
o utilizando los términos del autor Luis Cueva Carrión, para que sea ese “escudo protector
de los ciudadanos y del sistema jurídico” 54, necesita estar rodeado de garantías,
precisamente para que garanticen su cumplimiento y no quede en simple enunciado.
De suerte que el debido proceso no es un derecho cualquiera, es un derecho humano
fundamental del que son titulares todas las personas por el simple hecho de ser tales, que
está a su vez conformado por otros derechos y garantías, sustantivos y procesales, que
deben necesariamente respetarse y cumplirse por la autoridad pública, administrativa o
judicial, para el bienestar de quienes han sido sometidos a un procedimiento y en el que se
van a determinar derechos y obligaciones, y que al final del túnel, luego de una prolija
investigación, se alcance llegar a la verdad y se observe la luz que conduzca a la justicia.
Consecuente con lo expresado acerca del debido proceso, Arturo Hoyos opina que
“estamos en presencia de un verdadero derecho fundamental, de carácter instrumental, que
comparte características de los derechos de libertad porque crea una esfera para los
titulares libre de ciertas injerencias por parte del Estado y de los derechos de prestación
porque obliga al Estado a asegurar ciertas condiciones en todo proceso” 55.
Para la Corte Constitucional “el debido proceso se materializa en las garantías básicas que
permiten el desarrollo de un procedimiento que dé un resultado justo, equitativo e
imparcial, a fin de procurar el respeto a los derechos de toda persona que afronta un
proceso, al reconocimiento, al derecho a recibir un trato igual y el órgano jurisdiccional de
utilizar la ley para su defensa y para el correcto juzgamiento, así como para lograr la plena
satisfacción de los intereses individuales de las partes, observando el trámite propio de
cada procedimiento, según sus características y el agotamiento de las etapas previamente
determinadas por el ordenamiento jurídico…. –agrega la Corte-….el debido proceso no se
limita a lo meramente formal, esto es al cumplimiento y observancia del ritual previsto en
la ley para la sustanciación de una contienda judicial, sino que además debe cumplir –
materialmente– las demás garantías consagradas en el texto constitucional, pues de esta
manera se hace efectivo el deber de asegurar, por parte de los jueces, el cumplimiento de
54
55
Cueva Carrión, Luis. El Debido Proceso. Ediciones Cueva Carrión. Segunda Edición. 2014. Pág. 81 y 82.
Hoyos, Arturo. Ob. Cit. Pág. 4.
68
las normas y los derechos de las partes, conforme lo previsto en el artículo 76 numeral 1 de
la Carta Suprema de la República” 56.
4.1.3.- Garantías básicas del debido proceso
El Art. 76 de la Constitución contiene las garantías básicas que conforman el debido
proceso, sin que esto signifique que sean las únicas, en razón de que la enumeración que
realiza no es taxativa, sino referencial. Veamos brevemente cada una de ellas.
4.1.3.1.- Cumplimiento de normas y de derechos de las partes
En el numeral uno del artículo 76 de la Norma Normarum, se comienza imponiendo a la
autoridad pública, sea administrativa o judicial, la obligación de que se garantice el
cumplimiento de las normas y los derechos de las partes, es decir, la autoridad que conoce
un proceso debe observar celosamente que se cumpla con la normativa jurídica que rige en
el país, comenzando con la Constitución y demás leyes, y a su vez que se respeten todos
los derechos que les asiste a las partes contendientes. La autoridad se convierte en vigilante
del cumplimiento de normas y derechos.
4.1.3.2.- Estado jurídico de inocencia (Presunción de inocencia)
Varios autores, entre ellos Alfredo Vélez Mariconde, Jorge Zavala Baquerizo, Carlos
Rubianes, prefieren hablar de “estado jurídico de inocencia” y no de presunción de
inocencia, porque para ellos ésta no existe, ya que toda persona de la especie humana lleva
implícito consigo un estado de inocencia, mismo que se encuentra reconocido en el
numeral dos del artículo 76 de la Constitución que a la letra dice: “Se presumirá la
inocencia de toda persona, y será tratada como tal, mientras no se declare su
responsabilidad mediante resolución firme o sentencia ejecutoriada”.
Concordante con la norma constitucional, el Código Orgánico Integral Penal, en el Art. 5,
que trata de los principios procesales, en el numeral 4, hace referencia al estado de
inocencia al decir “toda persona mantiene su estatus jurídico de inocencia y debe ser
56
http://www.edicioneslegales-informacionadicional.com/webmaster/directorio/RO-140214-0184-S.pdf
69
tratada como tal, mientras no se ejecutoríe una sentencia que determine lo contrario”.
Nótese que nuestro asambleísta ya no habla de presunción de inocencia, sino de “estatus
jurídico de inocencia”, siguiendo el criterio de los autores nombrados con anterioridad, lo
que nos parece interesante que nuestra legislación vaya evolucionando, que se ponga a
tono con los tiempos modernos, el derecho no es una disciplina estática, es eminentemente
mutable, y mucho más si existe aceptación prácticamente generalizada de que no se debe
hablar de presunción de inocencia, porque no existe, sino de estado jurídico de inocencia.
El estado jurídico de inocencia constituye un derecho de todas las personas para ser
consideradas inocentes, mientras no se haya declarado mediante sentencia, firme y
ejecutoriada, su culpabilidad, por un juez o tribunal. Es decir, si la sentencia que declara la
responsabilidad de un individuo, no se encuentra ejecutoriada, su derecho a ser
considerado inocente se mantiene incólume, y cualquier duda al respecto provocaría la
violación de este derecho constitucional.
4.1.3.3.- Principio de legalidad: “Nullun crimen, nulla poena, sine lege”
No hay crimen, ni pena, sin ley. Con esta fórmula se ha identificado al principio de
legalidad. Por este principio, ningún individuo de la especie humana puede ser sancionado
ni penado por un acto u omisión, si previamente una ley no declara a tal acto u omisión
como infracción y establece una pena.
La infracción debe estar expresamente declarada y la pena establecida en la ley con
anterioridad al acto u omisión. Si una determinada conducta es considerada delito con
posterioridad al acto u omisión que comete una persona, no podrá ésta ser juzgada por tal
acto u omisión, porque al tiempo de su cometimiento no constaba en la legislación
tipificada como delito. Por el contrario, si hoy adecúo mi conducta a un delito, que mañana
deja de serlo, no podré ser sancionado pese a que al momento de su cometimiento era
delito, en razón de que debe aplicarse la nueva ley.
Este principio se encuentra consagrado en el numeral 3 del artículo 76 de nuestra
Constitución, al expresar que “Nadie podrá ser juzgado ni sancionado por un acto u
omisión que, al momento de cometerse, no esté tipificado en la ley como infracción penal,
70
administrativa o de otra naturaleza; ni se le aplicará una sanción no prevista por la
Constitución o la ley. Sólo se podrá juzgar a una persona ante un juez o autoridad
competente y con observancia del trámite propio de cada procedimiento”.
El numeral 1 del artículo 5 del Código Orgánico Integral Penal, respecto del principio de
legalidad establece que “no hay infracción penal, pena, ni proceso penal sin ley anterior al
hecho. Este principio rige incluso cuando la ley penal se remita a otras normas o
disposiciones legales para integrarla”.
4.1.3.4.- Obtención válida de pruebas
El numeral 4 del artículo 76 de la Norma Normarum hace una advertencia importante al
señalar que las pruebas que se obtengan o que se actúen con violación de la Constitución o
la ley no tendrán validez alguna y carecerán de eficacia probatoria. Es decir, para que el
juzgador considere válidas a las pruebas aportadas en un procedimiento, deben haberse
solicitado, obtenido y actuado con apego a la Constitución y a la Ley.
En concordancia con la norma constitucional antes indicada, el artículo 117 del Código de
Procedimiento Civil establece que “sólo la prueba debidamente actuada, esto es aquella
que se ha pedido, presentado y practicado de acuerdo con la ley, hace fe en juicio”.
Mientras que el artículo 454 del Código Orgánico Integral Penal señala que el anuncio y
práctica de pruebas debe regirse a varios principios, entre otros, el de oportunidad,
inmediación, contradicción, pertinencia, exclusión, etc. Es precisamente este último
principio enunciado el que guarda relación directa con la garantía constitucional que
estudiamos, en virtud de que en el numeral seis expresa: “6. Exclusión.- Toda prueba o
elemento de convicción obtenidos con violación a los derechos establecidos en la
Constitución, en los instrumentos internacionales de derechos humanos o en la Ley,
carecerán de eficacia probatoria, por lo que deberán excluirse de la actuación procesal”.
La prueba que se presente en un proceso apartándose de lo que ordena la Constitución y la
Ley, o en contraposición con sus mandatos, simplemente no tiene valor jurídico y carece
de eficacia probatoria, debiendo en materia penal excluirse o expulsarse de la actuación
71
procesal, o dicho de otra manera, debe considerarse como inexistente por la exclusión
ordenada. Para que una prueba tenga valor legal debe cumplir celosamente con todos los
requisitos que exige tanto la Constitución como la ley, para cada una de ellas.
4.1.3.5.- Principio in dubio pro reo
El numeral 5 del artículo 76 de la Constitución contiene dos aspectos: a).- El primero que
se refiere a los casos en los que se presente conflicto entre dos leyes de la misma materia
que contemplen sanciones diversas para un mismo hecho. De presentarse esta circunstancia
deberá el juzgador imponer necesariamente la sanción menos rigurosa, aun cuando la ley
que la contemple se hubiere promulgado con posterioridad a la infracción. b).- El segundo
hace relación al principio “in dubio pro reo”, expresión que se la traduce: En caso de duda,
se aplicará la ley en el sentido que más le favorezca al reo. Esto precisamente expresa
nuestra Constitución al decir: “En caso de duda sobre una norma que contenga sanciones,
se la aplicará en el sentido más favorable a la persona infractora”.
En un proceso judicial, la duda o la indecisión en el juzgador se presenta luego de que se
han evacuado todas las pruebas solicitadas por las partes, al momento de resolver, cuando
analiza la pertinencia de la prueba en el juicio que conoce, al hacer la valoración de la
prueba; pero en todo caso, por mandato de la Ley Madre, de presentarse dentro de sí
alguna duda respecto de la norma legal a aplicar en determinado caso, deberá hacerlo la
que más favorezca al reo o al demandado.
4.1.3.6.- El derecho a la defensa
El derecho de las personas a la defensa se encuentra regulado en el numeral 7 del artículo
76 de la Constitución, en donde se manifiesta claramente que este derecho, a su vez,
incluye garantías para su cabal cumplimiento, porque de nada serviría una declaración
constitucional tendente a la protección de un derecho de los ciudadanos, si no se establece
la garantía que asegure el cumplimiento.
Ningún ciudadano, sea de la condición social que fuere, puede ser privado del derecho a la
defensa en ninguna etapa o grado del procedimiento, esto es, desde el inicio de la
72
investigación o del juicio (ya sea en el campo penal o civil), durante su desarrollo y hasta
su conclusión. El derecho a la defensa es un derecho humano fundamental de toda persona,
en términos del desaparecido maestro Jorge Zavala Baquerizo, “…es el escudo de la
libertad, el amparo del honor y la protección de la inocencia” 57.
Para que se materialice el derecho a la defensa de un ciudadano, es menester que cuente
con el tiempo y con los medios adecuados para que prepare su defensa. Debe ser
considerado en igualdad de condiciones con el denunciante, acusador o demandante,
porque se sobreentiende que éste tuvo suficiente tiempo para buscar un letrado en derecho
para que formule su pretensión, siendo razonable entonces, que al denunciado, acusado o
demandado se le proporcione también un tiempo prudencial para que busque un abogado y
prepare su defensa, es decir, no es constitucional que a una persona se le cite hoy para que
se practique una diligencia o para que conteste la demandada mañana.
En virtud del derecho de las personas a la defensa, tienen libertad para acceder a todos los
documentos y actuaciones del procedimiento, personalmente, o a través de su abogado
patrocinador particular, o de un defensor público que el Estado debe proporcionarle, para
que en defensa de sus derechos, en forma verbal o escrita presente los argumentos de los
que se crea asistida y replique los argumentos de la contraparte, presente pruebas y
contradiga las que se presenten en su contra.
La motivación de las sentencias o resoluciones que se dicten luego de agotado un
procedimiento judicial o administrativo, constituye otra garantía del derecho a la defensa.
Para que exista motivación en una sentencia o resolución, la autoridad judicial o
administrativa, deberá enunciar en ella las normas o principios jurídicos en que se fundan,
explicando la pertinencia de su aplicación a los antecedentes de hecho. La sanción a la falta
de motivación es la nulidad de la sentencia, amén de la sanción al servidor responsable.
4.1.4.- El debido proceso en el desahucio por transferencia de dominio
Conforme indicamos anteriormente, el debido proceso no es un derecho cualquiera, es un
derecho universal, humano y fundamental, elevado en nuestra legislación al rango de
57
Zavala Baquerizo, Jorge. Ob. Cit. Pág. 128
73
constitucional, del que somos titulares todas las personas por el simple hecho de ser tales,
que está a su vez conformado por otros sub derechos y sub garantías, que deben respetarse
y cumplirse por la autoridad pública, para el bienestar de quienes son sometidos a un
procedimiento y en el que se van a determinar derechos y obligaciones.
La Corte Constitucional en sentencia número 007-11-SEP-CC, publicada en el Suplemento
al Registro Oficial No. 572 de 10 de noviembre del 2011, sostiene que el debido proceso es
“el eje articulador de la validez procesal, la vulneración de sus garantías constituye un
atentado grave no solo a los derechos de las personas en una causa, sino que representa una
vulneración al Estado y a su seguridad jurídica, puesto que precisamente estas normas del
debido proceso son las que establecen los lineamientos que aseguran que una causa se
ventile en apego al respeto de derechos constitucionales y a máximas garantistas…”58.
Ahora bien, si el debido proceso debe ser observado en toda clase de procedimiento, quiere
decir que también en el trámite del desahucio por transferencia de dominio debe
observarse, por tratarse precisamente de un procedimiento; pero en la práctica esto no
ocurre, debido a que existen fallos de triple reiteración, dados por la Segunda Sala de lo
Civil y Mercantil de la ex – Corte Suprema de Justicia, en el sentido de que el desahucio
no genera un proceso, “….Es una simple diligencia judicial que, por su misma naturaleza
jurídica, no tolera, y peor aún permite, asimilarla o igualarla a un juicio….” 59.
Al no formar un proceso, es un trámite de jurisdicción voluntaria, que con la simple
notificación con la voluntad del adquirente del inmueble, queda terminado el contrato de
arrendamiento, sin que la Ley de la materia exija que se justifique previamente la calidad
de inquilino del notificado, ya sea con la presentación del contrato escrito de
arrendamiento, o con la declaración juramentada a la que se refiere la disposición
Transitoria Primera de la Ley de Inquilinato, lo que deriva en verdaderos despropósitos e
injusticias, a tal punto que en no pocas ocasiones, con la mala utilización del desahucio, se
termina un “contrato de arrendamiento” cuando éste jamás nació.
58
59
http://www.fielweb.com/Buscador/Aplicacion.aspx
Gaceta Judicial. Serie XVI, No. 14, pág. 3885
74
Cuando se presenta una solicitud de desahucio por transferencia de dominio, el juez debe
exigir que se presente algún justificativo para determinar que el notificado es realmente
inquilino, con lo que se evitaría desahuciar a posesionarios y a propietarios de inmuebles.
5.- Conclusiones parciales del capítulo
El desahucio regulado en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, no constituye la causa de
terminación del contrato de arrendamiento. La causa de la terminación del contrato es la
transferencia de dominio.
La falta de claridad y precisión de la Ley de Inquilinato, al regular el desahucio por
transferencia de dominio, hace que se cometan injusticias en contra del notificado, debido
a que no puede ejercer su derecho a la defensa en forma oportuna.
Se desnaturaliza el desahucio por transferencia de dominio, utilizándolo para desahuciar y
desalojar a posesionarios y
propietarios de inmuebles, empleando como herramienta
contratos traslaticios de dominio simulados.
La Ley de Inquilinato no exige que se justifique la calidad de inquilino del notificado con
el desahucio por transferencia de dominio, permitiendo que se viole su derecho al debido
proceso.
El desahucio por transferencia de dominio es un trámite de jurisdicción voluntaria que no
genera un proceso, por lo que el notificado, cuando es inquilino, solo puede oponerse en
los casos señalados en el inciso segundo del artículo 48 de la Ley de Inquilinato.
Cuando el posesionario o el propietario de un predio urbano son notificados con el
desahucio por transferencia de dominio, no pueden oponer las excepciones de las que se
creen asistidos.
El posesionario o el propietario que hubiere sido desahuciado y desalojado de su predio,
puede hacer valer sus derechos iniciando la acción legal que corresponda, pero por cuerda
separada.
75
CAPÍTULO II
MARCO METODOLÓGICO Y PLANTEAMIENTO DE LA PROPUESTA
2.1.- Caracterización del problema de la investigación
El desahucio por transferencia de dominio como se encuentra normado en el artículo 31 de
la Ley de Inquilinato, es el medio del que se vale el arrendador para comunicar al
arrendatario su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, dándole a éste
un plazo de tres meses para que desocupe y entregue el local arrendado.
De la redacción de la norma legal en mención, se nota sin mayor esfuerzo la falencia de la
misma, en razón de que no exige al desahuciante que justifique la calidad de inquilino del
notificado, permitiendo que se desahucie a posesionarios y a propietarios de inmuebles,
quienes dada la naturaleza del trámite del desahucio, no pueden contradecir, ni deducir las
excepciones que tienen a su haber.
A esta práctica que desnaturaliza la esencia misma de la institución jurídica del desahucio,
han recurrido propietarios de inmuebles que han perdido la posesión, quienes para evitarse
iniciar y tramitar un tedioso y prolongado juicio ordinario, celebran contratos de
compraventa simulados, y aparentemente transfieren el dominio del inmueble en favor de
una persona de su confianza, con el sólo propósito de desalojar en el menor tiempo posible
al posesionario.
Además, esta práctica desleal es usada por prestamistas o “chulqueros”, lacra social e
inhumana, que inicialmente como garantía de sus préstamos hacían suscribir al deudor
letras de cambio o pagarés a la orden en blanco y la escritura pública con el contrato de
hipoteca de un predio; pero como ahora esto no les basta, han optado por hacer firmar al
deudor una escritura pública de compraventa de un inmueble en su favor: si no paga la
deuda y los intereses usureros que cobran, el prestamista se autoproclama “dueño” del
predio dado en garantía, y para desalojar al deudor-propietario, supuestamente transfiere el
dominio de dicho inmueble en favor de una persona de su confianza, y ésta, utilizando el
desahucio por transferencia de dominio, al propietario le convierte en “inquilino”, le
desahucia y luego lo desaloja del inmueble.
76
La problemática jurídica expuesta es de actualidad y se encuentra latente y vigente en
nuestra sociedad, de ahí la necesidad de esta investigación, porque a través de ella hemos
buscado la solución al inconveniente planteado como objeto de estudio.
2.2.- Descripción del procedimiento metodológico para la investigación
2.2.1.- Modalidad de la investigación
La investigación fue cualitativa y cuantitativa. Cualitativa porque ayudó a entender el
problema jurídico planteado como objeto de estudio, sus características y alcance en
nuestra sociedad; y, cuantitativa, porque para la investigación de campo se utilizó la
estadística descriptiva.
2.2.2.- Tipo de investigación
2.2.2.1.- Bibliográfica
Porque a través de la revisión, el análisis y la síntesis de la información obtenida a partir de
libros, folletos, artículos, páginas de internet, etcétera, permitió la comprensión del
problema de investigación materia de estudio, a la vez que condujo a su correspondiente
solución.
2.2.2.2.- Instrumental
Porque en la presente investigación utilizamos como instrumento la encuesta, misma que
permitió que conozcamos el criterio de la población determinada para el efecto, para luego
analizar los resultados de los datos obtenidos y lograr explicar las variables de estudio y su
frecuencia.
2.2.2.3.- De campo
Porque con las encuestas realizadas a la población determinada para el efecto, se constató
que está presente el problema planteado como materia de estudio.
2.2.3.- Métodos, técnicas e instrumentos
77
2.2.3.1.- Métodos
2.2.3.1.1.- Inductivo
Permitió realizar el análisis del derecho al debido proceso del notificado con el desahucio
por transferencia de dominio de predios urbanos, en los trámites que se sustanciaron en el
Juzgado Vigésimo Séptimo de lo Civil del cantón El Triunfo, para llegar a conclusiones
generales.
2.2.3.1.2.- Deductivo
Del análisis general de los trámites de desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, que se sustanciaron en el Juzgado Vigésimo Séptimo de lo Civil del cantón El
Triunfo, se llegó a conclusiones particulares.
2.2.3.1.3.- Analítico
Facilitó analizar la situación problémica planteada, respecto de la vulneración del derecho
al debido proceso del notificado con el desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos.
2.2.3.1.4.- Histórico – Lógico
Permitió analizar los hechos relacionados con el desahucio por transferencia de dominio de
predios urbanos, las ideas del pasado sobre esta clase de desahucio, comparándolo con
acontecimientos actuales.
2.2.3.1.5.- Sintético
Es un proceso que nos permitió el razonamiento que tiende a reconstruir un todo, a partir
de los elementos distinguidos por el análisis; facilitó, en consecuencia, hacer una
exposición metódica y breve, en resumen, a lo que llegamos con la investigación en
relación a la protección del derecho al debido proceso del notificado con el desahucio por
transferencia de dominio de predios urbanos. En otras palabras, debemos decir que la
78
síntesis facilitó realizar un procedimiento mental que tiene como meta la comprensión
cabal de la esencia de lo que ya conocemos en todas sus partes y particularidades, con
relación a la investigación.
Con la aplicación de los métodos que anteceden, se logró alcanzar los objetivos
propuestos.
2.2.3.2.- Técnicas
Las técnicas usadas en esta investigación son las encuestas.
2.2.3.3.- Instrumento
El instrumento utilizado es el formato de encuesta.
2.2.4.- Población y muestra
En la investigación objeto de estudio se tomó en cuenta como población a los profesionales
del derecho que son socios de la Asociación de Abogados del cantón El Triunfo.
Para la obtención de la muestra no se aplica la fórmula por ser la población reducida.
POBLACIÓN
MUESTRA
Socios de la Asociación de Abogados del cantón El Triunfo
15
TOTAL
15
2.2.5.- Interpretación de resultados y análisis de datos de la encuesta aplicada
79
PREGUNTA No. 1
¿Está de acuerdo con la existencia del desahucio en la Ley de Inquilinato?
Cuadro No. 1
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
15
0
15
100%
0%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 1
No
0%
Si
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 100% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de
Abogados del cantón El Triunfo, están de acuerdo con la existencia de la institución
jurídica del desahucio en la Ley de Inquilinato, de lo que se colige que conocen y
respaldan en forma absoluta dicha institución jurídica.
80
PREGUNTA No. 2
¿Cree que el notificado con el desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos
debe ejercer su derecho a la defensa?
Cuadro No. 2
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
15
0
15
100%
0%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 2
No
0%
Si
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 100% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de
Abogados del cantón El Triunfo, creen que el notificado con el desahucio por transferencia
de dominio de predios urbanos, debe ejercer su derecho a la defensa; de lo que se
desprende que conocen la importancia de tan magno derecho y garantía constitucional.
81
PREGUNTA No. 3
¿Está de acuerdo que en el trámite del desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, el arrendador justifique la calidad de inquilino del notificado con el mismo?
Cuadro No. 3
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
13
2
15
87%
13%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 3
No
13%
Si
87%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 87% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, están de acuerdo que en el trámite del desahucio por transferencia de
dominio de predios urbanos, el arrendador justifique la calidad de inquilino del notificado,
mientras que el otro 13% no está de acuerdo; de lo que se concluye que este reducido
número de profesionales del derecho invierte la carga de la prueba al arrendatario, ya que
en la pregunta número dos, todos estaban de acuerdo que el inquilino ejerza su derecho a la
defensa.
82
PREGUNTA No. 4
¿Cree que en el trámite del desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, se
debe conceder un término para que las partes hagan uso del derecho de contradicción?
Cuadro No. 4
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
11
4
15
73%
27%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 4
No
27%
Si
73%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 73% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, creen que en el trámite del desahucio por transferencia de dominio
de predios urbanos, se debe conceder un término para que las partes hagan uso del derecho
de contradicción, mientras que el otro 27% discrepa; de lo que se infiere que este
importante grupo de profesionales del derecho, desconoce la importancia de este derecho
constitucional.
83
PREGUNTA No. 5
¿Está de acuerdo que se utilice el desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos para desahuciar y desalojar a quien no es inquilino?
Cuadro No. 5
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
2
13
15
13%
87%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 5
Si
13%
No
87%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 87% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, no están de acuerdo que se utilice el desahucio por transferencia de
dominio de predios urbanos, para desahuciar y desalojar a quien no es inquilino, mientras
que el otro 13% dice estar de acuerdo; de lo que se concluye que este minúsculo grupo de
profesionales del derecho, desconoce el ámbito de aplicación de la Ley de Inquilinato y su
eminente contenido social.
84
PREGUNTA No. 6
¿Conoce casos en los que los chulqueros, valiéndose de la institución jurídica del
desahucio, han solicitado el mismo y han logrado el desalojo de sus propietarios?
Cuadro No. 6
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
9
6
15
60%
40%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 6
No
40%
Si
60%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 60% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, conoce casos en los que un chulquero, valiéndose de la institución
jurídica del desahucio, ha desahuciado y desalojado al propietario de un predio urbano,
mientras que el otro 40% dice desconocer; de lo que se infiere que este considerable grupo
de profesionales del derecho, no ha tenido casos de esta clase.
85
PREGUNTA No. 7
¿El procedimiento para el desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos
reglado en la Ley de Inquilinato, garantiza el debido proceso del notificado?
Cuadro No. 7
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
4
11
15
27%
73%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 7
Si
27%
No
73%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 73% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, cree que el procedimiento para el desahucio por transferencia de
dominio de predios urbanos reglado en la Ley de Inquilinato, no garantiza el debido
proceso del notificado, mientras que el 27% opina lo contrario, de lo que se deduce que
este considerable grupo de profesionales del derecho no han investigado sobre este tema,
haciéndoles falta capacitación.
86
PREGUNTA No. 8
¿Cree que el desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, en la forma como
está normado en la Ley de Inquilinato, vulnera el derecho a la defensa del notificado?
Cuadro No. 8
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
13
2
15
87%
13%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 8
No
13%
Si
87%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 87% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, cree que el desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, en la forma como está normado en la Ley de Inquilinato, vulnera el derecho a la
defensa del notificado, mientras que el 13% dice lo contrario; de lo que se desprende que
este reducido grupo de profesionales del derecho, o bien desconoce la normativa legal que
lo regula, o desconoce el alcance del derecho constitucional a la defensa.
87
PREGUNTA No. 9
¿La normativa jurídica que regula el desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, incide en el derecho al debido proceso del notificado?
Cuadro No. 9
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
12
3
15
80%
20%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 9
No
20%
Si
80%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 80% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, cree que la normativa jurídica que regula el desahucio por
transferencia de dominio de predios urbanos, incide en el derecho al debido proceso del
notificado, mientras que el 20% opina lo contrario; de lo que se concluye que a este
considerable grupo de profesionales del derecho le hace falta investigar y analizar con
profundidad el tema objeto de esta pregunta.
88
PREGUNTA No. 10
¿Cree que reformando la Ley de Inquilinato, en lo relacionado con el desahucio por
transferencia de dominio de predios urbanos, se garantizará el derecho al debido proceso
del notificado?
Cuadro No. 10
Alternativa
Frecuencia Absoluta (fa)
Frecuencia Relativa (fr) %
Si
No
TOTAL
13
2
15
87%
13%
100%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Gráfico No. 10
No
13%
Si
87%
Fuente: Encuestados
Responsable: El investigador
Análisis e Interpretación:
El 87% de los profesionales del derecho encuestados, socios de la Asociación de Abogados
del cantón El Triunfo, cree que reformando la Ley de Inquilinato, en lo relacionado con el
desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, se garantizará el derecho al
debido proceso del notificado, mientras que el 13% dice lo contrario; de lo que se infiere
que este grupo de profesionales del derecho, probablemente desconoce tan importante
derecho humano elevado a la categoría de constitucional, o es apático con las reformas
legales.
89
2.3.- Propuesta del investigador
2.3.1.- Tema
Anteproyecto de ley reformatoria de la Ley de Inquilinato, respecto del desahucio por
transferencia de dominio de predios urbanos, que garantice el derecho al debido proceso
del notificado.
2.3.2.- Situación actual
Inciso primero del artículo 31 de la Ley de Inquilinato.
“Caso de traspaso de dominio.- La transferencia de dominio del local arrendado termina el
contrato de arrendamiento. En este caso, el dueño dará al arrendatario un plazo de tres
meses para la desocupación”.
2.3.3.- Planteamiento de la propuesta
ANTEPROYECTO DE LEY REFORMATORIA DE LA LEY DE INQUILINATO
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Desde el 1 de noviembre del año 2000 se encuentra en vigencia la última codificación de la
Ley de Inquilinato, misma que regula las relaciones derivadas de los contratos de
arrendamiento y de subarrendamiento de inmuebles ubicados en el perímetro urbano.
El desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos se encuentra reglado en el
artículo 31, en concordancia con el Art. 48 de dicha Ley, sin que estas normas legales lo
regulen de manera clara y precisa para evitar la vulneración del derecho al debido proceso
del notificado con el indicado desahucio.
Con la normativa vigente en nuestra legislación, cuando se solicita el desahucio por
transferencia de dominio a quien no es inquilino, éste no puede hacer valer sus derechos en
el trámite del desahucio, es decir, no puede contradecir ni oponer excepciones. Mientras
90
que cuando es desahuciado un arrendatario, solo puede oponerse éste en dos casos: si tiene
el contrato de arrendamiento celebrado mediante escritura pública e inscrito en el Registro
de la Propiedad correspondiente; o, si ha sido notificado con el desahucio luego de haber
transcurrido treinta días, contados desde la fecha de inscripción de la escritura pública que
contiene el contrato de transferencia de dominio.
En ocasiones se utiliza el desahucio por transferencia de dominio para desahuciar y
desalojar a posesionarios y a propietarios del inmuebles, para lo cual se valen de contratos
de compraventa simulados, en los que participan generalmente familiares o personas de
confianza del supuesto tradente, y le convierten en inquilino a quien realmente no lo es,
con la anuencia de la Ley de Inquilinato.
91
LA ASAMBLEA NACIONAL DEL ECUADOR
CONSIDERANDO
Que el Art. 1 de la Constitución de la República establece que el Ecuador es un Estado
constitucional de derechos y justicia.
Que el numeral 1 del Art. 3 de la Constitución garantiza sin discriminación alguna el
efectivo goce de los derechos establecidos en la Constitución y en los instrumentos
internacionales.
Que el Art. 10 de la Constitución dispone que las personas, comunidades pueblos,
nacionalidades y colectivos son titulares y gozarán de los derechos garantizados en la
Constitución y en los instrumentos internacionales.
Que el Art. 11 del mismo Cuerpo Constitucional, en lo esencial señala: que los derechos se
podrán ejercer, promover y exigir de forma individual o colectiva ante las autoridades
competentes, y éstas garantizarán su cumplimiento.
Que el inciso primero del Art. 31 de la Ley de Inquilinato establece que la transferencia de
dominio del local arrendado termina el contrato de arrendamiento, debiendo en este caso el
dueño dar al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación.
Que el inciso segundo del Art. 48 de la Ley de Inquilinato dispone que citado el inquilino,
podrá oponerse al desahucio de que trata el Art. 31 Ibídem, en el término de tres días, pero
la oposición del arrendatario no podrá fundarse sino en haber transcurrido más de un mes
desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el contrato de arrendamiento por
escritura pública debidamente inscrita, y sólo se considerará presentada, si fuere
acompañada de la correspondiente copia certificada.
Que el inciso tercero de la antes referida disposición legal, prescribe: si el inquilino se
92
allanare o guardare silencio, se declarará que el desahucio da por terminado el contrato y
una vez transcurridos los plazos previstos en las disposiciones citadas, se procederá al
lanzamiento.
Que las solicitudes de desahucio formuladas en contra de quien no ostenta la calidad de
inquilino, por no generar un proceso, vulneran el derecho al debido proceso y el derecho a
la defensa del notificado.
Que es atribución de la Asamblea Nacional del Ecuador expedir, codificar, reformar y
derogar las leyes, e interpretarlas con carácter generalmente obligatorio, conforme lo
prescribe el numeral 6 del artículo 120 de la Constitución.
En uso de las atribuciones constitucionales y legales, expide la siguiente:
LEY REFORMATORIA DE LA LEY DE INQUILINATO
Art. 1.- El inciso primero del Art. 31 sustitúyase por el siguiente:
“Caso de traspaso de dominio.- La transferencia de dominio del local arrendado termina el
contrato de arrendamiento. En este caso, justificada la calidad de inquilino, con el contrato
o con la declaración de que trata la disposición Transitoria Primera de esta Ley, el dueño
dará al arrendatario un plazo de tres meses para la desocupación”.
Art. 2.- A continuación del inciso tercero del artículo 48, agréguese uno que diga:
“Si el notificado con el desahucio expresare con juramento no ser inquilino, se concederá
el término de prueba de tres días, vencido el cual se resolverá, sin otra sustanciación. Si el
notificado justifica lo alegado, el juez rechazará la petición de desahucio, caso contrario
declarará que el desahucio surte los efectos de terminar el contrato de arrendamiento, y
además sancionará al notificado con multa de tres salarios básicos unificados del trabajador
en general, que se entregará íntegramente al desahuciante, sin perjuicio de remitir las
piezas procesales necesarias a la fiscalía correspondiente para que se inicie su
enjuiciamiento penal.
93
En este caso, no podrá alegarse incompetencia del juez en razón de la materia.
Art. 3.- El inciso cuarto del artículo 48 pase a ser inciso quinto.
Art. 4.- Esta ley entrará en vigencia a partir de su publicación en el Registro Oficial.
Art. 5.- Queda sin efecto toda disposición o jurisprudencia que se contraponga a la presente
Ley.
Dado en
2.4.- Conclusiones parciales del capítulo
El desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos que data desde hace más de
sesenta años en nuestra legislación, para un considerable grupo de profesionales del
derecho, resulta desconocido, probablemente debido a que no les ha llegado un caso de
esta índole, o a la falta de investigación.
Aplicando los métodos, técnicas e instrumentos se cumplió con el objetivo general
planteado, elaborar el anteproyecto de ley reformatoria de la Ley der Inquilinato, respecto
del desahucio por transferencia de dominio que garantice el debido proceso del notificado.
Con los resultados de las encuestas realizadas se confirmó que la normativa que regula el
desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, incide en el derecho al debido
proceso del notificado.
94
CAPÍTULO III VALIDACIÓN DE
RESULTADOS
3.1.- Procedimiento de la aplicación de los resultados de la investigación
El desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos es una institución jurídica
necesaria para que el nuevo propietario del inmueble comunique al inquilino de su
vendedor, que es su voluntad no mantener relación de arrendamiento con él, y que por lo
tanto debe desocupar y entregar el inmueble arrendado en el plazo de tres meses; sin
embargo ha dado lugar a que se origine una serie de inconvenientes, debido a que en
ocasiones se valen de ella para desahuciar a posesionarios y propietarios de inmuebles.
Los posesionarios son desahuciados por personas que aparentemente adquieren la
propiedad del predio, a quienes han perdido la posesión, de una u otra forma: ya por no
ejecutar actos de amo, señor y dueño, es decir, en este caso, el descuido da lugar a que otra
persona se posesione del inmueble de su propiedad; o porque negoció el predio de manera
in solemne y cedió por voluntad propia la posesión del mismo.
Mientras que los propietarios son desahuciados por quienes supuestamente adquieren la
propiedad del inmueble a los chulqueros, mediante la celebración de una escritura pública
que contiene un contrato de compraventa simulado, en virtud de que éstos, para hacer un
préstamo de dinero, como garantía, exigen que el deudor aparentemente les transfiera el
dominio del predio, pero claro, continúan viviendo en el mismo como verdaderos dueños
que son.
Los posesionarios y propietarios desahuciados resultan ser las víctimas de sujetos
inescrupulosos, que prevalidos de un aparente contrato contenido en un instrumento
público, dan rienda suelta a su conducta inmoral, desleal e ilegal, a sabiendas de que
aquellos, en el trámite del desahucio, no pueden contradecir y oponer las excepciones que
tienen a su haber.
Este comportamiento abusivo e ilícito de los seudo propietarios del inmueble, vulnera
abiertamente el derecho al debido proceso del notificado, debido a que no puede ejercer su
95
derecho a la defensa, y aunque algunos tratadistas y la jurisprudencia nacional sostienen lo
contrario, indicando que si puede defenderse por cuerda separada; a nuestro entender, hasta
que se proponga la acción legal que corresponda y hasta que ésta culmine en sentencia
ejecutoriada, habrá pasado demasiado tiempo en que el posesionario o el propietario se
encuentre privado de su respectivo derecho en el inmueble, mientras que el desahuciante,
todo este tiempo usufructúa ilegalmente de él, y aunque le condenen al pago de daños y
perjuicios, no será sanción suficiente y capaz que repare el daño psicológico por los
momentos angustiosos que tuvo que pasar el notificado. Esta circunstancia se evitara si se
permitiera a éste que haga uso de su derecho a la réplica y si se le escuchara en el momento
oportuno y en igualdad de condiciones, dentro del propio trámite del desahucio.
Lo manifestado se corroboró con los resultados obtenidos en las encuestas realizadas a los
socios de la Asociación de Abogados del cantón El Triunfo, lo que permitió elaborar el
anteproyecto de ley reformatoria de la Ley de Inquilinato, respecto del desahucio por
transferencia de dominio.
3.2.- Validación de la propuesta
El Dr. James Iván Naranjo Carrera, con una amplia trayectoria en el servicio público,
particularmente como juez multicompetente civil del cantón El Triunfo por más de veinte
años, procedió a validar este trabajo de investigación en los siguientes términos:
“La presente tesis, cuya autoría corresponde al destacado jurista Dr. Wilson Calle Gárate,
trata un tema trascendente y sensible, desde que pone el dedo en la llaga, ante un problema
jurídico y social contemporáneo, como es el desahucio por transferencia de dominio de
predios urbanos.
¿Qué es el desahucio? ¿Cuándo y en qué casos cabe que se recurra al desahucio por
transferencia de dominio de inmuebles urbanos? ¿Quiénes se valen de esta institución
jurídica para finalidades distintas de las que fue creado? ¿Por qué y para qué se lo
desnaturaliza? ¿Quiénes resultan ser los beneficiados y los afectados? ¿En el trámite del
desahucio por transferencia de dominio, se observa el debido proceso del notificado?.
96
Estas y otras interrogantes son respondidas por el autor, con valentía y seguridad,
valiéndose de la doctrina clásica y la contemporánea, de la jurisprudencia y la ley, pero
sobretodo de su experiencia dilatada en el ejercicio de su profesión, usando siempre un
lenguaje claro, sencillo y comprensible para sus lectores.
Como se puede apreciar, no se trata de un tema cualquiera de interés local o regional, sus
implicaciones son de carácter nacional, en tanto en cuanto, la normativa que regula el
desahucio tratado por el autor, tiene vigencia en todo el país, así como sus consecuencias
también.
Alessandri Rodríguez en su obra titulada “Derecho Civil, De los Contratos”, editorial
Zamorano y Caperan, página 176, señala que el desahucio “es la noticia anticipada que una
de las partes da a la otra de su deseo de poner término al contrato…es un acto jurídico
unilateral, basta la declaración de voluntad de una de las partes…”. La unilateralidad del
desahucio y el hecho de ser un trámite de jurisdicción voluntaria, que no genera un
proceso, ha sido concebida como violación del derecho a la defensa del notificado. Punto
debatible, por cierto, en razón de que éste, una vez recibida la notificación con el
desahucio, si le asiste algún derecho, puede acudir al juez competente reclamando el
mismo. Admitiendo eso sí, de otro lado, que se desatiende garantías constitucionales como
la de ser escuchado en el momento oportuno y en igualdad de condiciones y el de replicar
los argumentos de la otra parte (literales c) y h) de nuestra Carta Magna).
Si bien es verdad que el tema central de la investigación es el desahucio por transferencia
de dominio, previsto en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, el autor analiza en forma
detallada y amplia todo lo concerniente con el contrato de arrendamiento: su naturaleza
jurídica, características, requisitos, clases y las obligaciones del arrendador y del
arrendatario, para luego aterrizar y explicar así mismo de manera amplia las diferentes
formas de terminación del contrato arrendaticio, entre ellas, la transferencia de dominio.
No propone el autor eliminar el desahucio por transferencia de dominio, por el contrario, lo
defiende, pero con la reforma que sugiere, para que no sea mal utilizado, según dice, para
desahuciar a “posesionarios” y a “propietarios” de inmuebles urbanos, por cuanto éstos,
97
dada la naturaleza de su trámite, no pueden ejercer su derecho constitucional a la defensa,
garantía básica y elemental del debido proceso.
Es trascendente además la denuncia que realiza, al afirmar que la institución jurídica en
estudio, viene siendo usada por “prestamistas” o “chulqueros”, para desalojar a
propietarios de inmuebles, valiéndose de instrumentos públicos simulados, otorgados
precisamente para ese fin, es decir, cobran sus créditos no por la vía adecuada conforme lo
determina la normativa legal, sino a través de subterfugios ilegales.
Estoy convencido que el análisis realizado por el Dr. Calle Gárate, del desahucio por
transferencia de dominio en la Ley de Inquilinato y su alcance, no ha sido tratado por otros
autores desde el punto de vista de su enfoque, lo que permitirá a los lectores y a los
estudiosos del derecho, conocer su criterio y el de otros tratadistas que forman parte de la
bibliografía consultada, así como la propuesta de reforma que formula.
Invito a estudiantes, abogados y público en general, a leer este trabajo de investigación,
que además de conceptos y criterios teóricos, contiene soluciones a tan álgido problema
jurídico puesto en la mesa de discusión”.
3.3.- Conclusiones parciales del capítulo
Se abusa del desahucio por transferencia de dominio para desahuciar y desalojar a
posesionarios y propietarios de inmuebles urbanos, valiéndose de instrumentos públicos
que contienen contratos simulados.
Se vulnera el debido proceso de posesionarios y propietarios de inmuebles urbanos, cuando
son desahuciados con una supuesta transferencia de dominio del predio, en virtud de que
sin tener la calidad de arrendatarios, no pueden ejercer su derecho a la réplica y a la
defensa.
Con los resultados obtenidos en las encuestas realizadas a los socios de la Asociación de
Abogados del cantón El Triunfo, se confirmó lo dicho anteriormente.
98
Conclusiones Generales
El desahucio por transferencia de dominio es fundamental en la Ley de Inquilinato, por ser
el camino o el medio para dar por terminado el contrato de arrendamiento.
El desahucio reglado en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, no constituye la causa de
terminación del contrato de arrendamiento. La causa de la terminación del contrato es la
transferencia de dominio.
La Ley de Inquilinato no regula de manera clara la institución jurídica del desahucio por
transferencia de dominio, permitiendo que se cometan injusticias en contra del notificado,
al no poder ejercer su derecho a la defensa en forma oportuna.
La normativa jurídica que regulariza el desahucio por transferencia de dominio, no exige al
desahuciante que justifique la calidad de inquilino del notificado, permitiendo que se
desahucie a quienes son arrendatarios y a quienes no lo son.
La falencia de la Ley de Inquilinato, respecto de la institución jurídica investigada, permite
que se desahucie y desaloje a posesionarios y propietarios de inmuebles, valiéndose de
instrumentos públicos que contienen contratos de transferencia de dominio simulados.
Con los resultados obtenidos en las encuestas realizadas a los socios de la Asociación de
Abogados del cantón El Triunfo, se confirmó que la normativa jurídica que regula el
desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, incide en el derecho al debido
proceso del notificado.
Los chulqueros se valen de la institución jurídica del desahucio por transferencia de
dominio, para desalojar a los propietarios del inmueble dado en garantía, por el préstamo
de dinero realizado por aquellos.
Un grupo considerable de profesionales del derecho desconoce que el desahucio objeto de
estudio, vulnera el derecho al debido proceso del notificado.
99
Recomendaciones
A los estudiosos del Derecho de nuestro país, interésense en este tema, escriban y den su
criterio, que sin duda será un aporte valioso para la doctrina ecuatoriana.
A nuestros asambleístas, consideren y reflexionen sobre esta investigación, y de seguro
notarán que el desahucio regulado en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, transgrede el
derecho al debido proceso del notificado, siendo imprescindible que acojan nuestra
propuesta de reforma, por ser la solución al problema jurídico planteado.
A los catedráticos de Derecho Civil de las Facultades de Jurisprudencia de las
Universidades del país, traten este tema con mayor profundidad, dispongan que los
estudiantes investiguen, organicen exposiciones y debates internos.
A las Facultades de Jurisprudencia de las Universidades del país, al Foro de Abogados del
Consejo de la Judicatura, a los Colegios de Abogados y a las Organizaciones Estudiantiles,
realicen continuamente congresos nacionales e internacionales, seminarios, conversatorios,
etcétera, a fin de que se trate sobre el tema objeto de estudio.
A mis colegas Abogados, inquieran e indaguen sobre el tema objeto de esta investigación,
aporten con sus conocimientos y criterios, a fin de que constituya un incentivo adicional,
para que nuestra Asamblea Nacional considere el anteproyecto de reforma de la Ley de
Inquilinato que proponemos.
100
100
Bibliografía
A.- Doctrina
1. Abeliuk Manasevich, René. Las Obligaciones. Adiar Editores Ltda. Santiago, 1970.
2. Alessandri Rodríguez Arturo y Somarriva Manuel. Curso de Derecho Civil. De los
Contratos y de las Fuentes de las Obligaciones. Editorial Nascimiento. Santiago de
Chile. Volumen I y II.
3. Alessandri Rodríguez, Arturo. Derecho Civil. De los Contratos. Editorial.
Zamorano y Caperan.
4.
Badenes Gasset, Ramón. Conceptos Fundamentales del Derecho. Las Relaciones
Jurídicas Patrimoniales. Marcombo Boixareu Editores. Barcelona – México. Cuarta
Edición. 1980.
5. Biblia Latinoamericana. Editorial Verbo Divino. 68ª edición. 2005.
6. Bonnecase, Julien. Tratado Elemental de Derecho Civil. Oxford University Press,
S.A. de C.V. Biblioteca Clásicos del Derecho. Editorial Mexicana. Volumen 1.
México. 2003.
7. Cabanellas, Guillermo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial
Heliasta S.R.L. Argentina 1994. 23ª Edición. Varios Tomos.
8. Carnelutti, Francesco. La Prueba Civil. Ediciones Arayú. Buenos Aires, 1995.
9. Carrión Eguiguren, Eduardo. Curso de Derecho Civil. De los Bienes. Cuarta
Edición.
10. Cueva Carrión, Luis. El Debido Proceso. Ediciones Cueva Carrión. Segunda
Edición. 2014.
11. Espinosa Prado, Oswaldo. Principales Contratos en el Código Civil. Editorial
Jurídica del Ecuador. Segunda Edición. Tomo I. Quito, 2007.
12. Ferrajoli Luigi. “Derechos y Garantías La Ley del más débil”. Editorial Trotta S.A.
Sexta edición. Madrid, 2009.
13. Gaceta Judicial. Serie XVI, No. 14.
14. Guzmán Brito, Alejandro. Revista de Derecho de la Pontificia Universidad Católica
de Valparaíso XXVII (Valparaíso, Chile 2º semestre de 2006).
15. Hoyos, Arturo. El Debido Proceso. Editorial Temis S.A. Segunda Reimpresión.
Bogotá – Colombia. 2004.
16. Kuffo Ronquillo, Peter Kenneth. Derecho de Inquilinato. Editorial Jurídica Míguez
Mosquera. Primera Edición. Ecuador. 2004.
17. Larrea Holguín, Juan. Derecho Civil del Ecuador. Volumen VIII. Contratos:
Arrendamiento, Sociedad, Mandato. Editorial Corporación de Estudios y
Publicaciones. Quito, 2001.
18. Larrea Holguín, Juan. Derecho Civil del Ecuador. Volumen XII. Contratos:
Compraventa, Permuta, Cesión de Derechos, Donación. Editorial Corporación de
Estudios y Publicaciones. Quito, 2001.
19. Morales Álvarez, Jorge. Teoría General de las Obligaciones. Editorial Pudeleco
Editores S.A. Quito. 1995.
20. Planiol, Marcel y Ripert, Georges. Derecho Civil. Oxford University Press, S.A. de
C.V. Biblioteca Clásicos del Derecho. Editorial Mexicana. Primera Serie. Volumen
8. México. 2003.
21. Proaño López, Marco. Sentencias Civiles, Inquilinato, Laborales, Penales.
22. Rombolá, Néstor Darío y Reboiras, Lucio Martín. Diccionario Ruy Díaz de
Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz, Primera Edición. Buenos Aires
2004.
23. Sánchez Zuraty, Manuel. Obligaciones y Contratos. Editorial Jurídica del Ecuador.
Quito. 2011.
24. Zavala Baquerizo, Jorge. El Debido Proceso Penal. Editorial Edino. GuayaquilEcuador 2002.
B.- Legislación
1. Código Civil. Corporación de Estudios y Publicaciones. Quito. 2014.
2. Código de Procedimiento Civil. Corporación de Estudios y Publicaciones. Quito.
2013.
3. Código Orgánico Integral Penal. Corporación de Estudios y Publicaciones. Quito.
2014.
4. Constitución de la República del Ecuador. Corporación de Estudios y
Publicaciones. Quito. 2013.
5. Ley de Inquilinato. Corporación de Estudios y Publicaciones. Quito. 1982.
6. Ley de Inquilinato. Corporación de Estudios y Publicaciones. Quito. 2013.
7. Registro Oficial No. 299 de 6 de noviembre de 1962.
8. Registro Oficial No. 681 de 28 de septiembre de 1978.
C.- Lincografia
1. http://www.cristoraul.com/SPANISH/genesis/codigo-hammurabi/Hammurabi.htm
2. http://www.juridicas.unam.mx/publica/rev/boletin/cont/78/art/art5.htm
3. http://www.rae.es/rae.html
4. www.rdpucv.cl/index.php/rderecho/article/download/623/587
5. http://www.microcaos.net/artes/el-codigo-de-hammurabi-completo/
6. http://www.binasss.sa.cr/revistas/rjss/juridica8/art22.pdf
7. http://cancilleria.gob.ec/constituciones-del-ecuador-desde-1830-hasta-2008/
8. http://alexsilvacalle.blogspot.com/2011/10/el-debido-proceso-como-derechode.html
9. http://www.edicioneslegales-informacionadicional.com/webmaster/directorio/RO140214-0184-S.pdf
10. http://www.fielweb.com/Buscador/Aplicacion.aspx
ANEXOS
Anexo No. 1
Aprobación del perfil 1
1
Dr. Fernando Latorre Tapia, Secretario General – Procurador UNIANDES
Anexo No. 2
Formato de encuesta 2
2
Dr. Wilson Calle Gárate
UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES (UNIANDES)
Y UNIVERSIDAD DE GUAYAQUIL
El Triunfo, septiembre 8 del 2014
Sr/a Ab/a
Socio/a de la Asociación de Abogados del cantón El Triunfo
Ciudad.
De mi consideración:
Por medio de la presente me permito poner en su conocimiento que me encuentro
realizando la investigación sobre el tema: “El desahucio por transferencia de dominio de
predios urbanos y el derecho al debido proceso del notificado”, previa a la obtención del
título de Magister en Derecho Civil y Procesal Civil; en tal virtud muy comedidamente
solicito se sirva dar contestación, poniendo una X en la respectiva casilla, las preguntas que
forman parte de esta encuesta.
La seriedad de sus respuestas me permitirá profundizar la investigación.
Pregunta No. 1
¿Está de acuerdo con la existencia del desahucio en la Ley de Inquilinato?
SI
NO
Pregunta No. 2
¿Cree que el notificado con el desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos
debe ejercer su derecho a la defensa?
SI
NO
Pregunta No. 3
¿Está de acuerdo que en el trámite del desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, el arrendador justifique la calidad de inquilino del notificado con el mismo?
SI
NO
Pregunta No. 4
¿Cree que en el trámite del desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, se
debe conceder un término para que las partes hagan uso del derecho de contradicción?
SI
NO
Pregunta No. 5
¿Está de acuerdo que se utilice el desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos para desahuciar y desalojar a quien no es inquilino?
SI
NO
Pregunta No. 6
¿Conoce casos en los que los chulqueros, valiéndose de la institución jurídica del
desahucio, han solicitado el mismo y han logrado el desalojo de sus propietarios?
SI
NO
Pregunta No. 7
¿El procedimiento para el desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos
reglado en la Ley de Inquilinato, garantiza el debido proceso del notificado?
SI
NO
Pregunta No. 8
¿Cree que el desahucio por transferencia de dominio de predios urbanos, en la forma como
está normado en la Ley de Inquilinato, vulnera el derecho a la defensa del notificado?
SI
NO
Pregunta No. 9
¿La normativa jurídica que regula el desahucio por transferencia de dominio de predios
urbanos, incide en el derecho al debido proceso del notificado?
SI
NO
Pregunta No. 10
¿Cree que reformando la Ley de Inquilinato, en lo relacionado con el desahucio por
transferencia de dominio de predios urbanos, se garantizará el derecho al debido proceso
del notificado?
SI
NO
Anexo No. 3
Formato de solicitud de desahucio 3
3
Dr. Wilson Calle Gárate
SEÑOR JUEZ VIGÉSIMO SÉPTIMO DE LO CIVIL DEL CANTÓN EL TRIUNFO
JOEL LORENZO CALLE GÁRATE e HIRMA MERCEDES BRAVO BRAVO
ecuatorianos, mayores de edad, casados entre sí, de profesión comerciantes, muy
respetuosamente comparecemos ante vuestra señoría, manifestamos y solicitamos:
1.- Mediante escritura pública celebrada el 11 de marzo del año 2014, ante el doctor
Renato Menoscal Avilés, Notario Titular Único del cantón El Triunfo, provincia del
Guayas, inscrita en el Registro de la Propiedad del mismo Cantón el 19 de marzo del año
2014, con el # 290 del Registro, por compra efectuada por al señor Guillermo José Garcés
Garcés, adquirimos la propiedad o dominio de un bien inmueble compuesto por lote de
terreno o solar y edificación de hormigón de una planta, con techo de zinc, signado con el
#13, ubicado en la Lotización conocida como Villa Río Verde (antes del recinto El Triunfo
del cantón Yaguachi), actual parroquia y cantón El Triunfo, comprendido dentro de los
siguientes linderos y medidas: Por el NORTE: Con la calle pública, con 10 metros; Por el
SUR: Solar # 9, con 10 metros; Por el ESTE: Solar # 12, con 30 metros; y, Por el OESTE:
Solar # 14, con 30 metros; medidas y dimensiones que nos dan una superficie total de 300
metros cuadrados. En el GAD Municipal del cantón El Triunfo, este inmueble
anteriormente se encontraba unificado y formando un solo cuerpo con el solar # 12 de la
manzana # 18, actual # 209, y tributando dentro del código catastral municipal # 02 – 209
– 03.- De conformidad con el Certificado de Avalúos y Registros conferido por el
Departamento de Avalúo y Catastro del Gobierno Municipal Autónomo Descentralizado
del cantón El Triunfo, el indicado bien inmueble (solar y casa) se encuentra catastrado
actualmente de la siguiente manera: Solar # 21, de la manzana # 209, del sector # 02, zona
# 01, ubicado en la avenida 24 de Mayo entre las calles Mozart Safadi y Clemente Horacio
Fabre, de la ciudad y cantón El Triunfo, provincia del Guayas, comprendido dentro de los
siguientes linderos y medidas actuales: NORTE: Avenida Veinte y Cuatro de Mayo, con
10 metros; SUR: Solar # 15, con 10 metros; ESTE: Solar # 03, con 30 metros; y, OESTE:
Solar # 02, con 30 metros; medidas y dimensiones que nos dan una superficie total de 300
metros cuadrados.2.- Por contrato de arrendamiento celebrado entre el señor Guillermo José Garcés Garcés
y el señor HOLGER NELSON NUÑEZ FUENTES, éste último viene ocupando en calidad
de inquilino un departamento ubicado dentro del inmueble descrito en el numeral 1 de esta
petición, pagando la cantidad de OCHENTA dólares norteamericanos mensuales como
precio de arrendamiento y más estipulaciones que constan en dicho contrato arrendaticio
que adjuntamos, mismo que se encuentra debidamente legalizado en la Judicatura a su
cargo.
3.- Con estos antecedentes, fundamentados en lo que dispone el Art. 31 de la Ley de
Inquilinato, encontrándonos dentro del plazo determinado en la mencionada disposición
legal, concurrimos ante usted señor Juez, y solicitamos que se digne citar al inquilino señor
HOLGER NELSON NUÑEZ FUENTES, con nuestra voluntad de no continuar con la
relación de arrendamiento que ha mantenido con nuestro vendedor señor Guillermo José
Garcés Garcés y, en consecuencia, vencido el plazo de tres meses, nos entregue
completamente desocupado el departamento que lo ha venido ocupando en calidad de
inquilino de nuestro vendedor, para lo cual se pasará la correspondiente boleta.
4.- Además señor Juez solicitamos que disponga que el inquilino nos cancele la totalidad
de las pensiones de arrendamiento desde la fecha que adquirimos el dominio de dicho
inmueble, hasta su desocupación o entrega total; y, en caso de oposición reclamamos
costas, en las que se incluirán los honorarios de nuestro abogado defensor.
5.- Se prevendrá al inquilino del anterior propietario, que en caso de no desocupar el
inmueble en mención, luego de vencido el plazo de tres meses, se procederá al lanzamiento
de todos los bienes muebles y más enseres que posea en dicho inmueble.
6.- La cuantía de esta demanda, conforme al Art. 59 de la Codificación de la Ley de
Inquilinato la fijamos en USD$ 240.00 dólares.
7.- El trámite que debe darse a esta petición es Sumario – Especial, el establecido en los
Arts. 31 y 48, en lo que fuere aplicable, de la Codificación de la Ley de Inquilinato.8.- Al señor Holger Nelson Núñez Fuentes le citará en el inmueble arrendado, esto es, en
el departamento ubicado en la avenida 24 de Mayo entre las calles Mosart Safadi y
Clemente Horacio Fabre de esta ciudad El Triunfo, provincia del Guayas, para lo cual
daremos las facilidades del caso al señor Secretario de su Despacho, sin perjuicio de que
sea citado en el lugar donde se le encuentre.9.- Las notificaciones que nos correspondan las recibiremos en la Casilla Judicial No. 5 y
en el correo electrónico: [email protected] .
10.- Autorizamos al Doctor Wilson Calle Gárate para que en nuestro nombre y
representación, con su sola firma, presente todos los escritos que fueren necesarios en
defensa de nuestros derechos en esta causa.Adjuntamos:
Primer testimonio de escritura pública de compraventa; certificado del Registro de la
Propiedad; contrato de arrendamiento inscrito; copia de credencial de abogado; copia de
cédulas y votación. Solicitamos el desglose de los instrumentos públicos anexados.
Sírvase calificar nuestra petición.
Joel Lorenzo Calle Gárate
Hirma Mercedes Bravo Bravo
C.C.N.- 0300800620
C.C.N.- 030107534-7
Dr. Wilson Calle Gárate
Mat. # 09-1992-17 FACJ
Anexo No. 4
Formato de auto de calificación de solicitud de desahucio 4
4
Juzgado Vigésimo Séptimo de lo Civil del cantón El Triunfo
“Juicio No. 2014-0165
JUZGADO VIGESIMO SEPTIMO DE LO CIVIL – EL TRIUNFO DE GUAYAS. El
Triunfo, viernes 28 de marzo del 2014, las 17h41. VISTOS: La solicitud que antecede,
presentada por JOEL LORENZO CALLE GÁRATE e HIRMA MERCEDES BRAVO
BRAVO, por reunir los requisitos de ley, se la acepta al trámite legal correspondiente.Consecuentemente, CITESE a HOLGER NELSON NUÑEZ FUENTES en el lugar que se
señala para el efecto, a quien se le entregará copia de esta solicitud de Desahucio y auto
recaído en la misma, haciéndole saber la voluntad de los comparecientes de no seguir
teniendo relación de inquilinato sobre el departamento del inmueble que ocupa, el mismo
que luego de haber sido citado podrá oponerse en el término de tres días, conforme lo
establece el Art. 48 de la Ley de Inquilinato. Los desahuciantes fundamentan su acción en
lo que dispone el Art. 31 de la Ley de Inquilinato.- Agréguese a los autos la documentación
acompañada. A costa de dichos peticionarios, se ordena el desglose solicitado, debiendo
dejar en autos copias certificadas. Téngase en cuenta el casillero judicial No. 5 y el correo
electrónico que, para recibir notificaciones señalan dichos comparecientes; así como la
autorización que confieren a su abogado patrocinador.- En mérito a la Acción de Personal
No. 2362-UARH-CAC, intervenga en esta causa el Secretario Encargado, Abogado Peter
Rivas Zambrano.- Cítese y notifíquese”.
Anexo No. 5
Validación de la propuesta 5
5
Dr. James Iván Naranjo Carrera
Validación de la propuesta
La presente tesis, cuya autoría corresponde al destacado jurista Dr. Wilson Calle Gárate,
trata un tema trascendente y sensible, desde que pone el dedo en la llaga, ante un problema
jurídico y social contemporáneo, como es el desahucio por transferencia de dominio de
predios urbanos.
¿Qué es el desahucio? ¿Cuándo y en qué casos cabe que se recurra al desahucio por
transferencia de dominio de inmuebles urbanos? ¿Quiénes se valen de esta institución
jurídica para finalidades distintas de las que fue creado? ¿Por qué y para qué se lo
desnaturaliza? ¿Quiénes resultan ser los beneficiados y los afectados? ¿En el trámite del
desahucio por transferencia de dominio, se observa el debido proceso del notificado?.
Estas y otras interrogantes son respondidas por el autor, con valentía y seguridad,
valiéndose de la doctrina clásica y la contemporánea, de la jurisprudencia y la ley, pero
sobretodo de su experiencia dilatada en el ejercicio de su profesión, usando siempre un
lenguaje claro, sencillo y comprensible para sus lectores.
Como se puede apreciar, no se trata de un tema cualquiera de interés local o regional, sus
implicaciones son de carácter nacional, en tanto en cuanto, la normativa que regula el
desahucio tratado por el autor, tiene vigencia en todo el país, así como sus consecuencias
también.
Alessandri Rodríguez en su obra titulada “Derecho Civil, De los Contratos”, editorial
Zamorano y Caperan, página 176, señala que el desahucio “es la noticia anticipada que una
de las partes da a la otra de su deseo de poner término al contrato…es un acto jurídico
unilateral, basta la declaración de voluntad de una de las partes…”. La unilateralidad del
desahucio y el hecho de ser un trámite de jurisdicción voluntaria, que no genera un
proceso, ha sido concebida como violación del derecho a la defensa del notificado. Punto
debatible, por cierto, en razón de que éste, una vez recibida la notificación con el
desahucio, si le asiste algún derecho, puede acudir al juez competente reclamando el
mismo. Admitiendo eso sí, de otro lado, que se desatiende garantías constitucionales como
la de ser escuchado en el momento oportuno y en igualdad de condiciones y el de replicar
los argumentos de la otra parte (literales c) y h) de nuestra Carta Magna).
Si bien es verdad que el tema central de la investigación es el desahucio por transferencia
de dominio, previsto en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato, el autor analiza en forma
detallada y amplia todo lo concerniente con el contrato de arrendamiento: su naturaleza
jurídica, características, requisitos, clases y las obligaciones del arrendador y del
arrendatario, para luego aterrizar y explicar así mismo de manera amplia las diferentes
formas de terminación del contrato arrendaticio, entre ellas, la transferencia de dominio.
No propone el autor eliminar el desahucio por transferencia de dominio, por el contrario, lo
defiende, pero con la reforma que sugiere, para que no sea mal utilizado, según dice, para
desahuciar a “posesionarios” y a “propietarios” de inmuebles urbanos, por cuanto éstos,
dada la naturaleza de su trámite, no pueden ejercer su derecho constitucional a la defensa,
garantía básica y elemental del debido proceso.
Es trascendente además la denuncia que realiza, al afirmar que la institución jurídica en
estudio, viene siendo usada por “prestamistas” o “chulqueros”, para desalojar a
propietarios de inmuebles, valiéndose de instrumentos públicos simulados, otorgados
precisamente para ese fin, es decir, cobran sus créditos no por la vía adecuada conforme lo
determina la normativa legal, sino a través de subterfugios ilegales.
Estoy convencido que el análisis realizado por el Dr. Calle Gárate, del desahucio por
transferencia de dominio en la Ley de Inquilinato y su alcance, no ha sido tratado por otros
autores desde el punto de vista de su enfoque, lo que permitirá a los lectores y a los
estudiosos del derecho, conocer su criterio y el de otros tratadistas que forman parte de la
bibliografía consultada, así como la propuesta de reforma que formula.
Invito a estudiantes, abogados y público en general, a leer este trabajo de investigación,
que además de conceptos y criterios teóricos, contiene soluciones a tan álgido problema
jurídico puesto en la mesa de discusión.
Dr. James Iván Naranjo Carrera
DOCTOR JAMES IVÁN NARANJO CARRERA
CURRICULUM VITAE
DATOS PERSONALES
Nombres:
James Iván
Apellidos:
Naranjo Carrera
Fecha de nacimiento:
29 de mayo de 1957
Lugar de nacimiento:
Eloy Alfaro Duran-
Nacionalidad:
Ecuatoriana
Cedula de identidad:
0906238357
Domicilio:
Ciudad Celeste Urb. La Marina Mz. 14 V. 4
Teléfono:
2583637 – 0998421271
Lugar de trabajo:
El Triunfo
Cargo:
Juez 27º De lo Civil y Mercantil
Teléfono:
2011039
ESTUDIOS REALIZADOS
Primaria:
Escuela San José la Salle
Secundaria:
Colegio San José la Salle
Colegio Nacional Mixto “Ismael Pérez Pazmiño”
Superior:
Universidad de Guayaquil
Universidad Nacional de Loja
Universidad Regional Autónoma de los andes
Universidad de Salamanca – España
TITULOS OBTENIDOS

Bachiller en Humanidades Modernas

Licenciado en Ciencias Sociales y Políticas

Abogado de los Tribunales y Juzgados de la República del Ecuador

Doctor en Jurisprudencia

Diplomado Superior en Asesoría Familiar

Especialista en Derecho Familiar Patrimonial

Postgrado en Derecho Constitucional

Diploma Superior en Derecho Constitucional y Derechos Fundamentales

Especialista en Derecho Constitucional y Derechos Fundamentales
OTROS ESTUDIOS

Maestría en derecho de familia

Egresado – Proyecto de tesis aprobado para la obtención del título de magister en
derecho de familia (Universidad Regional Autónoma de los Andes)

Maestría en Derecho Constitucional y Derechos Fundamentales – egresado
(Universidad de Guayaquil)
VARIOS SEMINARIOS Y CURSOS DE CAPACITACION ORGANIZADOS POR LAS
UNIVERSIDADES DE GUAYAQUIL, QUITO, CONSEJO DE LA JUDICATURA Y
OTROS ORGANISMOS NACIONALES E INTERNACIONALES

II Congreso Americano de Derecho Administrativo (Facultad de Derecho y
Criminología De La Universidad Autónoma de Nuevo León México)

III Encuentro Internacional Justicia y Derecho 2006 (Palacio de Convenciones la
Habana- Cuba

Curso Internacional de Especialidades en Mediación y Arbitraje

I Curso Intensivo de Mediación Avanzada

Seminario de Ciencias Civiles y Procesal Civil

Seminario Taller de Derecho Societario

Seminario Taller de Derecho Laboral

Seminario Taller Sobre Razonamiento Judicial

Simposium Internacional de Ciencia Forense

III Encuentro Internacional Justicia y Derecho

II Jornada de Actualización Profesional

III Jornada de Actualización Profesional

Programa de Apoyo a la Graduación de Doctor en Jurisprudencia

Programa de Habilidades y Destrezas Gerenciales

Seminario la Constitución Política de la República del Ecuador

XVII Congreso Latino Americano

IX Iberoamericano Internacional de Derecho Penal

Liderazgo y Gestión de Cambio

Seminario Taller " La Sentencia Estructura y Motivación”

Seminario Taller Nuevo Sistema Oral y Su Procedimiento

El Derecho de Las Víctimas de Violencia Sexual

II Seminario de Derecho Procesal Laboral

I Encuentro Andino de Autoridades de Alto Nivel en Materia Penitenciaria
Auspiciado por el Parlamento Andino y Colegio de Abogados del Guayas

Seminario de Derecho Constitucional Ambiental y Penal Auspiciado por el Colegio
de Abogados y Universidad de Guayaquil

Auxiliar Técnico en Computación SECAP

Validación Proyecto de Ley sobre Delitos de Lesa Humanidad

Comisión de la Mujer del Congreso Nacional Colegio de Abogados del Guayas y
Defensoría del Pueblo

Seminario Negocios Fiduciarios y Titularización Superintendencia de Compañía
del Ecuador y Consejo Nacional de la Judicatura

Taller El Funcionario y el Amparo Constitucional, Instituto Iberoamericano de
Derecho Constitucional Capitulo Ecuador Asociación Iberoamericana de
Profesionales en Derecho Público y Administrativo " Jesús González Pérez "
Capitulo Ecuador y C.N.J.

III Seminario Internacional Sobre Independencia Judicial en América Latina,
Consejo Nacional de la Judicatura, FENAJE y Asociación de Jueces para la
Democracia
EXPERIENCIA LABORAL

Estudio Jurídico del Ab. Rómulo Toledo F. (2 años)

Estudio Jurídico del Dr. Carlos veintenilla Monroy (3 años)

Corte Superior de Justicia de Guayaquil, ayudante Juzgado Sexto de lo Civil de
Guayaquil

Corte Superior de Justicia de Guayaquil Oficial Mayor Del Juzgado Provincial
Sexto De Tránsito de Guayaquil

Corte Superior de Justicia de Guayaquil. Secretario del Juzgado Tercero de
Inquilinato de Guayaquil

Ministerio De Salud, Comisario Provincial de Salud del Guayas

Corte Superior de Justicia de Guayaquil, Juez Vigésimo Séptimo de Lo Civil y
Mercantil del Guayas con sede en El Triunfo

Corte Superior de Justicia de Guayaquil Registrador de la Propiedad del Cantón El
Triunfo (Encargado)

Corte Superior de Justicia de Guayaquil Juez Décimo Noveno de lo Civil del
Cantón Naranjal (Encargado)

Corte Provincial de Justicia del Guayas – Juez Décimo Octavo de lo Civil y
Mercantil de Yaguachi (Encargado)
DESIGNACIONES Y CARGOS DESEMPEÑADOS

Miembro de la Junta Promotora del VI Censo de Población y Vivienda

Delegado Suplente a la Asamblea de la Federación Nacional de Abogados del
Ecuador (1993)

Delegado Principal a La XXIII Asamblea Nacional de Abogados (1994)

Vocal a la Asamblea de la FENAJE (1995)

Delegado Suplente a la Asamblea de la FENAJE (1999)

Secretario de la Asociación de Empleados y Funcionarios de la Función Judicial del
Guayas (1986-1987 y 1997-1999).

Primer Vocal Suplente del Directorio de la Asociación Ecuatoriana de Magistrados
y Jueces–Núcleo Distrital Del Guayas

Quinto Vocal Suplente del Directorio de la Asociación Ecuatoriana de Magistrados
y Jueces (AEMAJ)

Delegado Principal A La Asamblea Nacional De Abogados Periodo 2005-2007

Director Principal del Colegio de Abogados del Guayas 2007-2009

Segundo Vocal Principal de la Asociación de Jueces Distrito Guayas (2011)

Presidente Encargado de la Asociación de Jueces Distrito Guayas (2011)

Universidad de Guayaquil: Catedrático Facultad de Ciencias Agrarias – Derecho
Agroambiental (2006-2007)
OCUPACION ACTUAL
Juez Vigésimo Séptimo de lo civil y Mercantil del cantón El Triunfo (desde el mes de julio
de 1990 hasta la actualidad).