Rescisión de contrato de arrendamiento(40 kB.)

DIPUTACIÓN DE VALLADOLID
Servicio de Asistencia
y Asesoramiento a Municipios
Por el Sr. Alcalde del Ayuntamiento de_________, se solicita de este Servicio informe jurídico
relativo al procedimiento a seguir para rescindir el contrato de arrendamiento de un local y destinarlo a
biblioteca, así como el procedimiento para actualizar la renta, en el caso de no poderse rescindir el
contrato.
Nos encontramos con un local que está arrendado a la Junta Agropecuaria Local, desde hace
muchos años, pero sin que exista ni contrato ni documento alguno, por lo que se ha ido prorrogando
por ambas partes y únicamente se ha actualizado la renta una vez en el año 1978 según nos informa la
Secretaria.
A la vista de lo anterior nos encontramos ante un contrato privado de arrendamiento, lo que
nos lleva a acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos para ver el procedimiento para su extinción, en
el presente caso aunque se desconoce la fecha del arrendamiento, el dato de que se actualizara en el año
1978 nos sirve para determinar que se rige por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964, por ser un contrato celebrado antes del 9 de mayo de 1985, según dispone la
Disposición Transitoria 2ª y 3ª de la misma.
Sin perjuicio de lo anterior tenemos que tener en cuenta la potestad de desahucio administrativo
reconocido a las Entidades locales y que se encuentra regulada en los artículos 120 y siguientes del
Reglamento de Bienes de las Entidades Locales.
El supuesto recogido en el art. 120 está previsto para realizar el desahucio administrativo
cuando se ha efectuado sobre bienes de dominio público y comunales.
En el art. 133 se prevé que “Las Corporaciones Locales podrán expropiar los derechos de
arrendamiento y cualesquiera otros personales relativos a la ocupación de bienes patrimoniales, para
destinarlos a fines relacionados con obras o servicios públicos. Será título suficiente para la
expropiación el acuerdo adoptado por el Ayuntamiento Pleno o la Diputación Provinciales, previo
expediente en el que se acredite la necesidad del predio, local o vivienda para ser destinado a alguno de
los objetos a que se refiere el apartado anterior.
La competencia y el procedimiento para disponer el desahucio será administrativo y sumario.”
En este supuesto no se expropia el bien en si, ya que la titularidad del mismo la ostenta la
Entidad Local. Lo que ocurre es que la posesión efectiva la tiene otro sujeto, posesión basada en justo
título y se expropia el derecho a la ocupación de que disfruta el titular del mismo, siendo un derecho
que recae sobre un bien patrimonial.
En el procedimiento del art. 133 tenemos que tener en cuenta dos cosas :
La primera, habilita a las Entidades Locales para expropiar los derechos de arrendamiento y
cualesquiera otros sobre bienes patrimoniales, por afección de estos a un uso o servicio público.
La segunda, es la viabilidad del desalojo de los ocupantes expropiados por la vía del desahucio
administrativo.
Esta segunda cuestión ha sido puesta en tela de juicio por la jurisprudencia, la Sentencia del
Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1988 dice resumidamente :
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“La expropiación de bienes y derechos en las condiciones exigidas por la legislación vigente
aparece incuestionable dentro del Estado de Derecho y con arreglo a nuestra normativa, y por tanto, el
Ayuntamiento puede expropiar el derecho atribuido al arrendatario por causa de utilidad pública o
interés social y en las condiciones exigidas, pero no puede en cambio hacer efectivo el desahucio
administrativo porque la locación cuestionada es una relación jurídica de carácter privado”.
Por lo tanto la potestad prevista en el art. 133 del RBEL la puede utilizar el Ayuntamiento para
extinguir el derecho de arrendamiento sobre el bien patrimonial, siempre que el mismo vaya a ser
destinado a fines relacionados con obras o servicios públicos (este aspecto debe ser justificado en el
expediente, en el presente caso la finalidad sería destinarlo a una biblioteca pública), una vez expropiado
el derecho de arrendamiento, para poder realizar el desalojo habría que acudir a los tribunales civiles al
tratarse de un bien patrimonial.
Otra de las vías posibles para la extinción del arrendamiento es la prevista en el artículo 76 de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que prevé que “cuando el municipio tenga que ocupar sus
propias fincas para establecer sus oficinas o servicios, no vendrán obligados a justificar la necesidad,
bien se trate de viviendas o de locales de negocio, pero si a respetar lo dispuesto, tanto para éstos como
para aquéllas, sobre preaviso, indemnizaciones y plazos para desalojar”.
Dado que la renta se paga en el mes de diciembre, sería esa la fecha que se tomaría como
vencimiento del contrato e inicio de la prórroga, siendo este el momento en el que procedería la
denegación a la prórroga realizándose según el procedimiento previsto en los artículos 65 y siguientes
de la LAU, que brevemente se resume en los siguientes pasos :
- requerimiento del Ayuntamiento al arrendatario indicándole la necesidad con un año de
antelación.
- El inquilino podrá dentro del plazo de treinta días hábiles :
a) si no acepta la denegación a la prórroga debe exponer las causas en que se funde su oposición
y si no lo hace se puede anticipar el ejercicio de la acción resolutoria, pudiéndose presentar la
demanda trascurridos seis meses.
b) si acepta, podrá el arrendador instar el lanzamiento, ante el juez competente, por los trámites
de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio.
En cuanto a la indemnización si el inquilino desaloja dentro del plazo de los seis meses
siguientes al requerimiento, deberá el arrendador indemnizarle con dos anualidades de renta, y solo con
una si la desalojare dentro del año. El inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justifica en el
plazo de 3 meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar
justa causa el inquilino deje transcurrir un año sin desalojar, perderá todo derecho a indemnización.
Respecto a la actualización de la renta, segunda de las cuestiones planteadas en la petición de
informe, se aplicaría también la LAU de 1964, en concreto los artículos 95 y siguientes, siempre que
consideremos que el contrato de arrendamiento se ha celebrado con anterioridad al 12 de mayo de
1956.
El principal problema para la actualización es determinar cuál es la fecha del contrato, ya que los
índices de revalorización aplicables dependerán de ésta fecha.
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Por lo demás la renta se revalorizará, a instancia del arrendador, multiplicando la contractual,
aumentada con los incrementos legales que se indican en el número 2 del artículo 96, por los índices
señalados en el 3.
De acuerdo con lo previsto en el artículo 101 la facultad del arrendador para elevar la renta
podrá ejercitarla en cualquier tiempo, sin que en ningún caso tenga efecto retroactivo.
El procedimiento es notificar la cantidad que debe pagar como aumento de renta y la causa de ello por
escrito al inquilino, en los treinta días siguientes el inquilino debe comunicar por escrito si acepta o no,
interpretándose su silencio como aceptación tácita.
Si acepta el arrendador en el siguiente período de renta, podrá girar el recibo incrementándolo con la
cantidad que hubiere propuesta, y su pago será obligatorio para el inquilino.
Si el arrendatario rechaza la elevación, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde
el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél.
Se emite el presente informe sin perjuicio de opinión mejor fundada en derecho.
Valladolid, 30 de octubre de 2007.
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