Roberto Carlos Murcia Lagunes

UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Contaduría y Administración
“Tratamiento Fiscal y Marco Jurídico del Arrendamiento
de Inmuebles por Personas Físicas”
MONOGRAFÍA
Para obtener el Título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
Roberto Carlos Murcia Lagunes
Asesor:
M.F. Fredy Castro Naranjo
Xalapa-Enríquez, Veracruz
Agosto 2012
UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Contaduría y Administración
“Tratamiento Fiscal y Marco Jurídico del Arrendamiento
de Inmuebles por Personas Físicas”
MONOGRAFÍA
Para obtener el Título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
Roberto Carlos Murcia Lagunes
Asesor:
M.F. Fredy Castro Naranjo
Xalapa-Enríquez, Veracruz
Agosto 2012
ÍNDICE
RESUMEN .................................................................................................................. 1
INTRODUCCIÓN ........................................................................................................ 2
CAPÍTULO I GENERALIDADES DEL CONTRATO ................................................... 6
1.1.
Generalidades ................................................................................................... 7
1.2.
Antecedentes del contrato ................................................................................. 7
1.3.
Concepto de contrato ........................................................................................ 9
1.4.
Objeto del contrato .......................................................................................... 11
1.4.1.
Características del objeto ...................................................................... 12
1.5.
Elementos del contrato .................................................................................... 13
1.6.
Efectos del contrato ......................................................................................... 17
1.7.
La libertad en el contrato ................................................................................. 17
1.8.
La justicia en el contrato .................................................................................. 18
1.9.
Las normas que rigen al contrato .................................................................... 20
1.10. Clases de contratos ......................................................................................... 21
1.11. Clasificación de los contratos del código civil ................................................. 24
1.13. Características de los tipos de contratos ......................................................... 26
1.14. Influencia del derecho público en la contratación ............................................ 28
CAPÍTULO II ARRENDAMIENTO EN MATERIA JURÍDICA ................................... 31
2.1. Importancia del contrato de arrendamiento ........................................................ 32
2.2. Concepto de arrendamiento ............................................................................... 32
2.3. El contrato de arrendamiento en el derecho romano ......................................... 33
2.4. Clasificación del arrendamiento ......................................................................... 34
2.5. Clases de contratos de arrendamiento ............................................................... 34
2.6. Elementos personales ........................................................................................ 36
2.7. Elementos de existencia..................................................................................... 37
2.8. Elementos reales ................................................................................................ 38
2.9. Elementos formales ............................................................................................ 39
2.10. Elementos de validez ....................................................................................... 40
2.10.1. Capacidad.................................................................................................. 40
2.11. Efectos del contrato .......................................................................................... 42
I
2.12. La renta ............................................................................................................ 43
2.13. Obligaciones del arrendador ............................................................................ 44
2.13.1. Conceder el uso o goce temporal de una cosa (2398) .............................. 44
2.13.2. Entregar la cosa arrendada ....................................................................... 45
2.13.3. Conservar la cosa en el mismo estado en que la cosa entregada ............. 45
2.13. 4. No estorbar el uso de la cosa (2412, frac. III) ........................................... 46
2.13.5. Garantizar el uso pacífico de la cosa arrendada ........................................ 46
2.13.6. Responder de los vicios o defectos ocultos (2412, frac. V) ...................... 47
2.13.7. Entregar los recibos de la renta ................................................................ 47
2.14. Obligaciones del arrendatario ........................................................................... 47
2.14.1. Pagar la renta ............................................................................................ 47
2.14.2. Conservar la cosa arrendada .................................................................... 49
2.14.3. Usarla para el uso convenido .................................................................... 49
2.14.4. Hacer reparaciones de poca importancia .................................................. 49
2.14.5. Informar al arrendador la necesidad de hacer reparaciones ...................... 49
2.14.6. Informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa ................. 50
2.14.7. No variar la forma del bien arrendado........................................................ 50
2.14.8. Restituir la cosa ......................................................................................... 50
2.15. Arrendamiento de fincas urbanas ..................................................................... 50
2.16. Arrendamiento de bienes muebles ................................................................... 51
2.17. Del sub-arrendamiento ..................................................................................... 52
2.18. Terminación del arrendamiento ........................................................................ 52
2.18.1.
Terminación del plazo expreso .............................................................. 52
2.18.2. Por convenio expreso ................................................................................ 53
2.18.3 Por nulidad.................................................................................................. 53
2.18.4. Por rescisión .............................................................................................. 54
2.18.5. Por pérdida o destrucción total de la cosa, por caso fortuito o fuerza
mayor…….............................................................................................................. 54
2.18.6 Por expropiación total de bien arrendado ................................................... 54
2.18.7. Por evicción total del bien arrendado ......................................................... 55
2.18.8. Por extinción del usufructo ......................................................................... 55
II
2.18.9. Por concurso del arrendador o del arrendatario ........................................ 55
2.18.10. Por venta judicial...................................................................................... 56
CAPÍTULO III TRATAMIENTO DEL ARRENDAMIENTO EN MATERIA FISCAL ... 57
3.1. Fundamento legal de las obligaciones fiscales .................................................. 58
3.2. Contribución ....................................................................................................... 59
3.3. Clasificación de las contribuciones ..................................................................... 60
3.4. Estructura de la ley del impuesto sobre la renta ................................................. 62
3.4.1.
Estructura del capítulo III título IV de la ley del impuesto sobre la renta 66
3.5. Objeto del impuesto ........................................................................................... 66
3.6. Sujeto del impuesto ............................................................................................ 67
3.7. Sociedad conyugal y copropiedad ...................................................................... 69
3.8. Ingresos exentos ................................................................................................ 71
3.9. Pagos provisionales ........................................................................................... 72
3.9.1. Ingresos gravables....................................................................................... 72
3.9.2. Deducciones autorizadas............................................................................. 73
3.9.3. Cálculo de los pagos provisionales .............................................................. 75
3.10. Declaración anual ............................................................................................. 78
3.10.1. Deducciones personales............................................................................ 78
3.10.2. Cálculo del pago anual .............................................................................. 84
3.11. Requisitos de las deducciones ......................................................................... 86
3.12. Obligaciones de los sujetos .............................................................................. 92
3.13. Deducción opcional (deducción ciega) ............................................................. 93
3.14. Deducción de pérdida....................................................................................... 94
CONCLUSIONES ..................................................................................................... 95
FUENTES DE INFORMACIÓN ............................................................................... 101
ANEXO I.................................................................................................................. 103
ANEXO II................................................................................................................. 107
ANEXO III................................................................................................................ 111
ANEXO IV ............................................................................................................... 115
ÍNDICE DE FIGURAS ............................................................................................. 120
ÍNDICE DE TABLAS ............................................................................................... 121
III
RESUMEN
Es necesario conocer, los aspectos teóricos que norman el arrendamiento para su
mejor vinculación y desempeño en la práctica profesional, así como las leyes que
le dan origen y lo reglamentan, y finalmente que sirva de referencia sobre el tema
de arrendamiento y su correcta aplicación en la actividad comercial y profesional.
El contrato de arrendamiento, es el acuerdo por medio del cual, una de las partes
se obliga a dar a otra, por cierto tiempo, y a cambio de un precio determinado, el
uso o disfrute de un bien.
El arrendamiento de inmuebles, requiere de la aplicación correcta de las
disposiciones fiscales, para el complimiento oportuno de las contribuciones; así
como una constante actualización mediante las resoluciones fiscales.
1
INTRODUCCIÓN
Una de las formas que el hombre ha utilizado para desarrollarse en el ámbito
económico y social es a través del intercambio de bienes y servicios provocando
así su enriquecimiento, tal intercambio se realiza por diferentes medios, siendo
uno de los principales el contrato.
Inicialmente estas relaciones económicas se realizaron sin ninguna regulación
legal, sin embargo con el paso del tiempo se ha llegado a codificaciones que han
dejado de ser rudimentarias y evitan violaciones que ponen en riesgo la equidad
en las operaciones de derecho y obligaciones.
Las reglas generales y propias de cada contrato suelen especificarse dentro de la
teoría general de las obligaciones, ya que estudia al contrato como una de las
fuentes de las obligaciones, por su gran importancia y su desproporcionada
extensión parece indicar la conveniencia de destacar con individualidad propia la
doctrina general del contrato.
El arrendamiento es uno de los contratos que tiene mayor importancia tanto
teórica como practica, por los problemas que suscita, por su reglamentación
minuciosa en el Código, y por su constante aplicación en la práctica, así como
conocer las partes que integran el contrato de arrendamiento que haga constar
como prueba de las operaciones, proporcionando mayor seguridad a las partes;
las disposiciones jurídicas y fiscales que lo regulan.
Un gran número de personas físicas se enfrentan a una serie de problemas al
momento de cumplir con sus obligaciones tributarias; esto se debe a que las
autoridades hacendarias modifican año con año las disposiciones fiscales,
además de que estas últimas no son lo suficientemente claras para la generalidad
de las personas, lo que muchas veces provoca que no se cumplan las
obligaciones pertinentes o se realicen de manera errónea, provocando molestias
en los contribuyentes, así como costos adicionales.
3
“El término arrendamiento, proviene de etimología latina, del prefijo ar por ad, que
significa acción; de reddere, que es volver; de re, que significa segunda vez y de
dere, que quiere decir tema frecuentativo de dar”.(ROJINA,2000,p.24).
Por tanto tiene tres sentidos diferentes: acción de arrendar, contrato por el cual se
arrienda, y precio en el que se arrienda.
Ante esta triple acepción del vocablo arrendamiento, es preciso señalar que el
propósito de este trabajo es dar una idea del arrendamiento en su ámbito jurídico,
fiscal y contable en el que se ve envuelto.
En la actualidad el arrendamiento se ha convertido en una de las actividades
económicas que más auge ha tenido en nuestro país, ya que su demanda
satisface una necesidad de vivienda o local comercial a la sociedad al otorgar el
uso o goce temporal de una casa habitación por la falta de ayuda por parte del
gobierno para facilitar una vivienda propia y digna.
Debido a lo anterior, un gran número de personas físicas reciben ingresos por
arrendamiento de bienes inmuebles, por lo tanto, es necesario que las personas
interesadas que se dediquen a esta actividad
o tengan relación con ella,
conozcan los beneficios, obligaciones civiles, y fiscales que marcan las leyes
correspondientes a esta actividad, especialmente el Impuesto Sobre la Renta para
cumplir en forma y tiempo los requerimientos normativos que esta actividad
establece.
El presente trabajo tiene como objetivo primordial informar, sobre los diferentes
ámbitos en los cuales podemos encontrar el arrendamiento, destacando de cada
uno los aspectos generales y en ciertas ocasiones algunos aspectos específicos,
con la finalidad de poder lograr visualizar la variación en el tratamiento de cada
uno de los aspectos.
4
En el primer capítulo se estudiarán las generalidades de los contratos, así como
sus antecedentes a lo largo de la historia, su conceptualización y elementos, el
objeto que tiene el contrato y sus características, los efectos de los contratos y las
clases que existen,
su clasificación dependiendo del criterio que se tome y
finalmente la influencia que tiene el derecho público en su contratación.
En el segundo capítulo se estudiará la importancia del contrato de
arrendamiento, su conceptualización, el contrato de arrendamiento en el derecho
romano, la clasificación del contrato, las clases de contratos de arrendamiento que
existen, los elementos: personales, de existencia, reales, formales, de validez; los
efectos del contrato, las obligaciones del arrendador, así como del arrendatario y
finalmente la terminación del contrato de arrendamiento.
En el tercer capítulo se explicará el fundamento legal de las obligaciones fiscales,
el marco de referencia del arrendamiento en la Ley del ISR, su objeto, el sujeto,
los efectos si estuviera bajo el régimen de sociedad conyugal o copropiedad, los
ingresos que se consideran exentos en la ley, los pagos provisionales y la
declaración anual, los requisitos que tienen que tener las deducciones, las
obligaciones que adquiere el sujeto, la deducción opcional
y por último la
deducción de pérdida.
5
CAPÍTULO I
GENERALIDADES DEL CONTRATO
1.1. Generalidades
“Las normas generales o las propias de cada grupo de contratos, suelen incluirse
dentro de las teoría general de las obligaciones; pero su gran importancia y su
desproporcionada extensión parecen indicar la conveniencia de destacar con
individualidad propia la doctrina general del contrato, a la que nuestro legislador
denomina “reglas generales de los contratos” (1858), ya que el contrato es la
fuente ordinaria o normal de las obligaciones, que no está limitada a los bienes,
sino que se extiende a las personas y a la familia”. (PÉREZ, 2008, p.3)
Por lo anterior, este capítulo se iniciara con los antecedentes del contrato para
conocer sus inicios y las transformaciones que ha sufrido este a través del paso
del tiempo, seguido de la conceptualización del contrato, elementos del contrato,
características, tipos de contratos, etc. Con la finalidad de conocer más sobre la
existencia y formas del contrato, así como la normatividad que los regulan en las
leyes vigentes de nuestro país.
1.2. Antecedentes del contrato
“Etimológicamente el vocablo contrato proviene del latín contractus que significa
pacto. El concepto de contrato se remonta al derecho romano de la época imperial
que reconocía dos fuentes de obligaciones: “el contrato y el delito, pero en la
7
época de Justiniano los bizantinos introdujeron cuatro fuentes de obligaciones;
contratos, delitos, cuasicontratos y cuasidelitos.” (PENICHE, 2005, p.219)
Para Justiniano, el contrato era el acuerdo de voluntades capaz de constituir a una
persona en deudora de otra, incluyendo como tales a toda clase de negocios que
tuvieran por fin la creación, modificación o extinción de cualquier relación jurídica,
por otra parte, es en la recopilación de Justiniano publicada en el año 529 bajo el
nombre de Codex Justinianeus, cuando al referirse al negotium contractum le dio
el contenido jurídico que se conoce hasta nuestros días.
En el Derecho Romano los contratos requerían de un elemento material formalista,
el cual se constituyó casi en una solemnidad, con el tiempo este elemento fue
evolucionando gradualmente hacia el consensualismo, aunque la llegada del
Derecho de los pueblos germánicos, implicó un retroceso respecto a la incipiente
evolución hacia la categoría de contrato, por cuanto estas comunidades
mezclaban un fuerte elemento formal con elementos simbólicos, e incluso el miedo
a la venganza privada era una de las razones para que se procediera al
cumplimiento de los acuerdos. Una influencia mucho mas modernizadora supuso
la del Derecho canónico, que mantenía la obligación de veracidad y la de respetar
la palabra dada.
“Hay que tener en cuenta que la figura actual del contrato, tal como la conocemos,
no deriva de los contractus romanos, sino de los pactos. Así en las Decretales del
papa Gregorio IX se sancionaba la obligatoriedad de respetar los pactos cuando
se adoptaran mediante juramento. El problema en este caso derivaba de que los
pactos se debían cumplir, no por su fuerza obligaría, sino por subordinarse al
juramento del que emanaba el autentico vinculo jurídico por lo que no quedaba
clara la solución cuando se hiciera una pacto invalido a la luz de Derecho, unido a
un juramento válido”. (PÉREZ, 2008, p.4)
8
En la edad moderna, los teóricos de Derecho natural, que en cierta medida
secularizaron las ideas previas al Derecho canónico, admitieron sin reserva la
voluntad como fuente de obligaciones. Fue Hugo Grocio quien en su obra De iure
bello A.C. pacis fundó todo su sistema en la necesidad de cumplir las propias
promesas. Aparece por tanto el contrato como categoría donde el pilar básico es
la simple voluntad de obligarse. Estas ideas se mostraron en conjunción con el
pensamiento individualista y revolucionario en todos los juristas que influyeron en
la redacción del Código de Napoleón (1804), como Domat o Pothier. Hay que
recordar que en esta época el contrato era una institución tan valorada, que
incluso se situaba en el fundamento constitutivo de la sociedad política (el contrato
social) o se hablaba del matrimonio como contrato matrimonial.
“A partir del 1 de octubre de 1932 los contratos se encuentran mejor estructurados
en el Código Civil vigente y su desarrollo se debe al crecimiento de la industria que
afectaba a la clase obrera en sus relaciones con los empresarios, así como la
necesidad de mantener en protección a los débiles ignorados en sus relaciones
con los ricos e ilustrados y su preocupación de los juristas mexicanos de extender
el conocimiento del Derecho a las clases inferiores del país”. (PÉREZ, 2008, p.4)
Por otra parte el artículo 1832 del Código Civil nuestro presupone una definición
del pacto nudo, en el que el elemento psicológico es el predominante y aún más,
si este requiere una forma exigida por la ley para su validez, y no se le ha dado,
cualquiera de las partes podrá exigir que se le dé, puesto que es solo elemento de
validez, según lo previenen los artículos 1833 y 1834 del Código.
1.3. Concepto de contrato
Díaz (2004) menciona que en el Derecho Mexicano existe una distinción entre el
convenio y el contrato, considerando al primero como género y el segundo como
la especie, sin perder de vista que los dos son actos jurídicos.
9
De acuerdo al artículo 1792 del Código Civil Federal (2012) el convenio se define
como “el acuerdo de dos o más partes para crear, transferir, modificar o extinguir
obligaciones”.
Por lo anterior el convenio cumple con dos funciones: la primera es crear
y
transmitir obligaciones y la segunda se refiere a modificar o extinguir las
obligaciones.
El artículo 1793 del Código Civil Federal (2012) define al contrato como el
convenio que produce o transfiere obligaciones y derechos.
“En la terminología jurídica se hace una distinción de los anteriores conceptos en
sentido estricto, el contrato tiene la función de ser un acuerdo de voluntades para
crear o transmitir derechos y obligaciones; sin embargo el convenio de exigir
esos derechos y obligaciones”. (DIAZ, 2004, p. 204)
El contrato es un acto jurídico y como tal, es un acto de voluntad de las partes
que en el intervienen. Es el acto jurídico típico del derecho privado y se caracteriza
porque las declaraciones de voluntad de las partes que lo celebran son
concurrentes, convienen en crear entre si, relaciones jurídicas; forman un acuerdo
de voluntades o consentimiento lo que constituye propiamente el elemento
esencial del contrato.
El contrato está destinado a producir efectos jurídicos, es el negocio bilateral o con
pluralidad de partes con interés contrapuesto y opuestos, ya que surgen de dos
declaraciones o manifestaciones de contenido volitivo.
El contrato como norma jurídica, es el resultado de un acto jurídico contractual y
puede considerarse como una norma de la cual emanan derechos y obligaciones
para las partes que intervienen.
10
El contrato como documento, es el resultado material del proceso contractual que
plasma un título, generalmente escrito, que contiene los significados sensibles que
objetiviza la voluntad de las partes, que está destinado a perdurar y que tiene
diversas finalidades, entre las que destacan la certeza de los pactos convenidos y
su prueba a futuro.
A pesar de que el contrato es un concepto que no ha variado mucho con el
transcurrir de los años, se han impuesto grandes litaciones a la autonomía de la
voluntad, pues se aplican a estos normas de carácter público, pues gracias al
desarrollo del ambiente jurídico cada día del contrato tiene mayor importancia y su
reglamentación se prolifera cada vez más, tal y como lo menciona Leopoldo
Aguilar Carbajal en su libro Contratos Civiles, pero no hay duda de que la fuente
principal es la Ley, seguida de los reglamentos administrativos; así también los
usos y costumbres, en este caso solo regirán el contrato si se hace alusión a ellos
por las partes, si los prueban y los aplican; es además importante mencionar la
influencia de las normas de carácter económico.
1.4. Objeto del contrato
Para Peniche López (2005) el objeto de un contrato, puede ser una cosa sobre la
que se transfiere algún derecho o un hecho; o puede ser un servicio que debe
prestarse o dejarse de prestar. Se dice que el objeto de un contrato, es directo
cuando se entrega o la existencia es inmediata, sin que, para cumplirse el
contenido del contrato media condición alguna. Por ejemplo: en compraventa
simple y pura. En cambio, el objeto del contrato es indirecto cuando los beneficios
que debe recibir el acreedor en la relación jurídica no se actualizan en el momento
del perfeccionamiento, como en el caso de un contrato sujeto a condición.
11
1.4.1. Características del objeto
El objeto, para que pueda ser materia de un contrato debe existir en la naturaleza,
ser determinado o determinable en cuanto a su especie y estar en el comercio; de
lo anterior desprende el que no puedan ser objeto de contrato las cosas que sean
física y legalmente imposibles y si los contratantes cometieren el absurdo de
celebrar el contrato, el mismo será nulo y no producía efecto jurídico alguno”.
(PENICHE, 2005, p.229)
Por lo tanto, desprendiéndolo de la misma definición, diremos que no pueden ser
objeto de contrato, por ser legalmente imposibles, las cosas que están fuera del
comercio por su naturaleza o por disposición de la ley, las cosas o actos que no se
puedan reducir a un valor exigible, las cosas cuya especie no es ni puede ser
determinada, y los actos ilícitos.
También, las cosas futuras pueden ser objeto de contrato, siempre y cuando al
actualizarse reúnan los extremos y requisitos antes mencionados, pero nuestro
derecho positivo en vigor excluye como cosa futura, acto de contrato, la herencia
de una persona viva, aun cuando esta preste su consentimiento, porque se
presume el que la otra parte contratante está interesada en su fallecimiento lo
cual haría un extremo peligroso el contrato.
El objeto del contrato, ha de ser lícito dado que no se puede contratar sobre un
hecho que sea contrario a las leyes del orden público o a las buenas costumbres,
ni sobre hechos que no pudieran existir porque sean incompatibles con una ley de
la naturaleza o con una norma jurídica que debe regirlo necesariamente y que
constituye en consecuencia un objeto insuperable para su realización.
De acuerdo al artículo 1824 del Código Civil Federal (2012) existen 3 objetos
principales de los contratos los cuales se mencionan a continuación:
12
El objeto en las obligaciones de dar. Los contratos que entrañan la obligación
de dar alguna cosa, se cumplen cuando el obligado hace entrega del objeto al
acreedor o sujeto activo, quien debe recibirla en su entera satisfacción; pero el
objeto, para que satisfaga al acreedor, debe ser precisamente el convenido, salvo
que se tratara de una obligación alternativa en la cual el deudor puede entregar
optativamente entre
las varias cosas convenidas, y que debe reunir las
características medias o aproximadas del objeto tipo.
El objeto en las obligaciones de hacer. En los contratos que tienen por objeto la
prestación de un servicio, es decir, en que el sujeto pasivo queda obligado a hacer
algo en provecho al acreedor, la prestación debe satisfacer expresamente lo
convenido; pero si el obligado a ejecutar el hecho no lo hiciere, el acreedor tiene
derecho a pedir que lo ejecute otro por cuenta del obligado, cuanto la sustitución
sea posible. Lo mismo ocurrirá si no lo hiciere de la manera estipulada.
El objeto en las obligaciones de no hacer. Según se deriva de la propia
definición, el obligado debe abstenerse de ejecutar lo que constituye el contenido
u objeto de la obligación. El que estuviere obligado a no hacer una cosa, quedara
sujeto al pago de daños y prejuicios, en caso de contravención; por ejemplo
cuando una persona se ha obligado a no pagar a un terceros algún crédito que
sirve para asegurar derechos de su acreedor en el contrato, el deudor correrá el
riesgo de pagar dos veces, mas los daños y perjuicios. Sin la contravención
consiste en obra material, podrá el acreedor exigir que la obligación se haga
cumplir a costa del obligado. Para garantía del acreedor, en estos casos, el deudor
responde con todos sus bienes, excepto los inafectables por disposición de la ley.
1.5. Elementos del contrato
Peniche (2005) menciona que para la existencia de un contrato
se requiere,
primero el consentimiento y segundo, el objeto que puede ser materia del mismo;
pero es de lógica jurídica el que además y aunque no lo establece el código civil
13
se requiere la incapacidad de los contratantes. Cuando en algún contrato se omita
cualquiera de los requisitos esenciales para su validez produce el efecto jurídico
de que el contrato pueda ser invalidado y así el código civil en el artículo 1795,
estable el que un contrato pueda ser invalidado:
I.
Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas.
II.
Por vicios en el consentimiento;
III.
Porque su objeto o su motivo, o fin, sea ilícito, y
IV.
Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley
establece.
El consentimiento. El contrato es, según lo define la ley, un convenio, el cual se
forma por el consentimiento de las partes; por lo tanto el consentimiento es la
forma por medio del cambio de declaraciones de voluntad de las partes, en esta
manera las manifestaciones de la voluntad que las emite se complementan entre
si y se integran en el contrato, por virtud de este acuerdo en el cual se realiza una
coordinación de los interés originalmente opuestos de los contratantes y ahora
concordantes.
Para que haya consentimiento jurídicamente, se precisa la concurrencia de dos
elementos esenciales; el ofrecimiento o proposición de una parte y la aceptación
de la otra cualquiera que sea la naturaleza del contrato; y que una y otra sean
congruentes en todas sus partes, de manera que estén unidos por la más exacta
conformidad, en cuanto a las personas, las cosas y la naturaleza y modalidad, en
cuanto a las personas, las cosas y la naturaleza y modalidades del contrato que se
intenta celebrar. Se precisa la conformidad entre el ofrecimiento y la aceptación en
cuanto a las personas para que haya consentimiento, porque no existe este si
aquel no fuera aceptado por todos aquellos individuos a quienes se hizo y
respecto de los que lo hicieron; por la misma razón debe haber conformidad entre
el ofrecimiento y la aceptación respecto de las cosas y la naturaleza del contrato y
sus modalidades, pues sin ellas no puede existir el consentimiento.
14
La autonomía de la voluntad y por lo tato el negocio jurídico, está regulado en el
Código Civil (2011) que dispone:
Artículo 1796. Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento;
excepto aquellos que deben revestir una forma establecida por la ley.
Desde que se perfeccionan obligan a los contratantes no solo al
cumplimiento
de
lo
expresamente
pactado,
sino
también
a
las
consecuencias que, según su naturaleza, son conforme a la buena fe, al
uso o a la ley.
Artículo 1858. Los contratos que no estén especialmente reglamentados en
este Código, se regirán por las reglas generales de los contratos; por las
estipulaciones de las partes, y en lo que fueren omisas, por las
disposiciones del contrato con el que tengan más analogía, de los
reglamentados en este ordenamiento.
Ausencia de vicios de consentimiento. Si bien es cierto que en nuestra
legislación positiva se establece, clara y terminantemente, el que la validez y
cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes, no es menos cierto también, que nuestra propia legislación civil
establece excepciones al principio general expuesto con anterioridad, excepciones
al principio general expuesto con anterioridad, pues manda que el consentimiento
no sea válido si ha sido dado por error, arrancado por violencia osorprendido por
dolo; que el error de derecho o de hecho invalida el contrato cuando recae sobre
motivos determinantes de la voluntad de cualquiera de los que contratan, si en el
acto de la celebración se declara ese motivo o si se prueba, por las circunstancias
del mismo contrato, que se celebro este en el falso supuesto que lo motivo y no
por otra causa; y esos casos de excepción autorizan a una de las partes
contratantes a no cubrir con el contrato, sin que medie responsabilidad alguna de
su parte.
15
El error en los contratos es la falsa noción que tenemos de una cosa o el estado
intelectual en que la idea de la realdad es falsa, y se distinguen dos clases: error
de hecho y error de derecho. Estas dos especies de error solo invalidan los
contratos cuando recaen sobre el motivo determinante de la voluntad de
cualquiera de los que contratan, si en el acto de la celebración se declara ese
motivo o se prueba por la circunstancia del mismo contrato, que se celebro este en
el falso supuesto que lo motivo y no por otra causa.
El dolo consiste en el empleo de sugestiones, maquinaciones o artificios para
inducir a una persona al error, o lo que es lo mismo, adoptar una conducta
contraria a la verdad. Según el Derecho Romano la mala fe es la disimulación del
error.
Se conceptualiza que la violencia es motivo de nulidad del contrato, ya provenga
tal violencia de alguno de los contratantes o de un tercero, interesado o no en el
contrato.
Autonomía de la voluntad. La voluntad es un elemento fundamental para la
existencia de todo acto jurídico; pero para la voluntad sea válida en derecho, es
necesario que la manifieste alguien con plena capacidad para obligarse; por
ejemplo, un niño, un loco o un ebrio tienen voluntad, pero no está en pleno uso de
sus facultades mentales, y por lo tanto la ley los incapacita para celebrar contratos
por sí mismos.
Sin lugar a dudas, la contratación verbal es la más común de las formas de
contratación, y por su carácter semi-informal, puede darse para malas
interpretaciones y potenciales problemas legales para parte y parte. Por ello, es
importante pactar previamente unos aspectos aspectos básicos que deben tener
en cuenta tanto el empleador como el trabajador.
16
El Código Laboral (2011), en su artículo 38 establece tres requisitos mínimos que
se debe tener en un Contrato Verbal.
Artículo 38. Cuando el contrato sea verbal, el empleador y el trabajador
deben ponerse de acuerdo, al menos acerca de los siguientes puntos:
1. La índole del trabajo y el sitio en donde ha de realizarse;
2. La cuantía y forma de la remuneración, ya sea por unidad de tiempo, por
obra ejecutada, por tarea, a destajo u otra cualquiera, y los períodos que
regulen su pago;
3. La duración del contrato.
1.6. Efectos del contrato
“Los efectos del contrato son las consecuencias jurídicas que emanan de éste,
efectos que se producen ordinariamente al momento mismo en que se perfecciona
el contrato (nacimiento o transmisión de obligaciones y transmisión o constitución
de derechos reales); pero que también se generan en ocasiones hasta que se
ejecuta el contrato, como ocurre, por ejemplo, en el caso en que las obligaciones
que quedan sujetas a un término o a una condición, o bien, en el contrato de
fianza en el que fiador adquiere ciertos derechos contra el deudor principal (las
obligaciones de reembolso y de subrogación) solamente hasta que haga pago del
propio fiador al acreedor de dicho deudor. Igualmente, en los contratos
sinalagmáticos imperfectos, las obligaciones eventuales a cago de una de las
partes nacen hasta después de celebrado el contrato y con base en hechos
posteriores”. (SANCHEZ, 2008, p.83)
1.7. La libertad en el contrato
El autor Sánchez (2008) define que existe la libertad para contratar (para celebrar
o no celebrar el contrato y para escoger a la persona con que se van a contratar) y
17
la libertad contractual (en cuanto a la forma y al contenido del contrato) siguen
siendo principios admitidos por nuestro código civil, que distan de las
exageraciones del dogma de la autonomía de la voluntad de los inicios del siglo
pasado, así como de las exageraciones del reciente movimiento de
contractual o publicación
dirigismo
del contrato. Aun en nuestros días, la libertad
contractual debe considerarse la regla y el limite, la excepción; y por lo tanto como
límite que es, para que tenga vigor debe ser declarado expresamente.
La libertad de contratar consiste en la necesidad de respetar la voluntad de los
contratantes, en el momento de la celebración, para que espontáneamente
decidan si contratan o no y para escoger a la persona con que va a contratarse. La
limitación a esta libertad solo puede establecerse por la ley reglamentaria o por
clausulas contractuales expresas, por su parte el código civil federal no establece
normas que afecten a esta libertad. Como ejemplo puede citarse la prohibición que
la Carta Magna hace a los extranjeros a adquirir inmuebles en las zonas
prohibidas.
Por otra parte la libertad contractual se refiere a la forma y contenido del contrato,
es la facultad que tienen los particulares para pactar entre si sus relaciones
jurídicas en un contexto legal, por lo que tiene la finalidad de impedir que una
parte imponga a la otra, en forma unilateral, las clausulas del contrato.
1.8. La justicia en el contrato
“Para tratar de establecer el equilibrio entre las prestaciones recíprocas de ambas
partes en los contratos bilaterales, las legislaciones del mundo han adoptado
hasta ahora distintos sistemas que de manera esquemática corresponden también
a formas diversas de concebir la justicia en el contrato”. (SÁNCHEZ, 2008, p.6)
18
En este sentido puede hablarse de una justicia liberal en oposición a una justicia
igualitaria y asimismo, de una justicia individual en contraste con la justicia
colectiva.
La justicia liberal según estos ordenamientos, lo fundamental que debía
preservarse y garantizarse en el contrato era la libertad irrestricta de una y otra
parte, ya que del ejercicio incontrolado de esta libertad, brotaba espontanea y
naturalmente el equilibrio de las prestaciones reciprocas de ambos contratantes, a
consecuencia de la ley de la oferta y la demanda.
“La justicia igualitaria se preocupa, en cambio, por salvaguardar la igualdad de los
contratantes, antes que o por encima de la liberta de las partes. La frecuente
desigualdad económica de uno y otro contratante, da como resultado que el más
poderoso de ellos obtenga ventajas desproporcionadas y se aproveche del más
pobre o más ignorante y, por lo tanto, del más débil, lo que significa que la liberta
de las partes en números contratos viene a ser en realidad una ilusión o una
verdadera ficción de la ley”. (SANCHEZ, 2008, p.7)
Primeramente, como justicia individual y correctiva, mediante una sentencia
judicial que en cada caso particular enmienda el desequilibrio de las dos
prestaciones, decretando la nulidad del contrato de que se trate reduciendo a sus
justos limites la desproporción de las prestaciones. Así estableció nuestro Código
Civil (2012) respecto a este primer procedimiento se concreta en la acción:
Artículo 17. Cuando alguno, explotando la suma ignorancia, notoria
inexperiencia o extrema miseria de otro; obtiene un lucro excesivo que sea
evidentemente desproporcionado a lo que el por su parte se obliga, el
perjudicado tiene derecho a elegir entre pedir la nulidad del contrato o la
reducción equitativa de su obligación, mas el pago de los correspondientes
daños y perjuicios.
19
1.9. Las normas que rigen al contrato
Para Pérez (2008) las normas que rigen a los contratos son las siguientes:
Las normas taxativas. Conocidas también como leyes perceptivas, imperativas o
prohibitivas, determinan obligatoriamente el contenido y alcance del contrato, sea
por leyes ordinarias, reglamentarias o por reglamentos administrativos. Así el
artículo 8 dispone:
Los actos ejecutados contra el tener de las leyes prohibidas o de interés público
serán nulos, excepto en los casos en que la ley ordene lo contrario.
Las normas individuales o lex contractus creadas por los particulares en los
contratos, tienen plena validez siempre que no vayan en contra de las
disposiciones de orden público o de las buenas costumbres. La lex contractus
tiene su base en los artículos 1796 y 1858 anteriormente mencionados.
Las normas supletorias o permisivas que complementan la voluntad de las partes.
Así el Código Civil Federal (2012) establece:
Artículo 6. La voluntad de los particulares no puede eximir de la observancia
de la ley, ni alterarla o modificarla. Solo pueden renunciarse los derechos
privados que no afecten directamente al interés público, cuando la renuncia
no perjudique derechos de terceros.
Artículo 7. La renuncia autorizada en el artículo anterior no produce efecto
alguno si no se hace en términos claros y precisos, de tal suerte que no
quede duda del derecho que se renuncia.
Artículo 1839. Los contratantes pueden poner las clausulas que crean
convenientes; pero las que se refieran a requisitos esenciales del contrato,
20
o sean consecuencias de su naturaleza ordinaria, se tendrán por puestas
aunque no se expresen, a no ser que las segundas sean renunciadas en los
casos y términos permitidos por la ley.
1.10.
Clases de contratos
Peniche (2008), en su obra Introducción al Derecho menciona que existen muchas
clases de contratos, pero la doctrina reconoce principalmente, los siguientes:
unilaterales y bilaterales, onerosos y gratuitos, conmutativos y aleatorios,
nominados e innominados, principales y accesorios, consensuales y reales; y
solemnes y no solemnes.
Unilaterales y Bilaterales. Contrato unilateral es aquel en que solamente una de
las partes se obliga hacia la otra sin que esta quede obligada; en él sólo uno de
los contratantes adquiere el carácter de deudor y el otro de acreedor. Contrato
bilateral es aquel en que las partes se obligan recíprocamente; a este contrato
también se le llama sinalagmático y está caracterizado por el hecho de producir a
la vez dos obligaciones principales y relativas, de las cuales la una es la causa de
la otra y atribuye a los contratantes el doble carácter de deudor y acreedor. Los
autores han subdividido los contratos bilaterales en perfectos e imperfectos,
diciendo que los primeros son aquellos en virtud de los cuales quedan obligados
ambos contratantes, de manera que existan a la vez dos obligaciones actuales y
principales, que son recíprocamente la una causa de la otra; los contratos
imperfectos son aquellos en virtud de los cuales uno solo de los contratantes
contrae obligación actual y el otro queda sometido a una eventual y subordinada.
Onerosos y Gratuitos. El contrato es oneroso cuando se estipulan provechos y
gravámenes recíprocos y gratuito es aquel en que el provecho es solamente para
una de las partes. Algunos autores distinguen un aspecto intermedio entre los
primeros y los segundos que se designan con el nombre de contratos mixtos, y
que son aquellos por medio de los cuales se confiere un beneficio a uno de los
21
contratantes a cambio de una prestación de menor valor, pero tal distinción no se
encuentra en disposición alguna del código civil y creemos que esta especie de
contrato debe ser clasificada entre lo onerosos o gratuitos, según que predominen
en ellos los caracteres de unos u otros.
Conmutativos y Aleatorios. La división de los contratos en conmutativos y
aleatorios, es realmente una subdivisión
de los onerosos, porque cada
contratante se obliga a dar o hacer una cosa que se estime como equivalente de
lo que recibe o del servicio que presta, sin que haya mas diferencia que en el
contrato conmutativo se fija desde luego por los interesados el equivalente de la
cosa o servicio que prestan, el cual no puede variar; mientras que en el aleatorio
no se fija el equivalente por las partes sino que depende del azar. Son contratos
conmutativos aquellos en que cada una de las partes se obliga a dar o hacer una
cosa que se considera equivalente de la que hace o da el otro contratante. Son
contratos aleatorios aquellos en que el equivalente consiste para cada una de las
partes contratantes en eventualidades de ganancia o pérdida, dependientes de un
acontecimiento incierto.
Nominados e Innominados. Contrato nominado es aquel que tiene un nombre
especial dado o confirmado por el derecho, como el mutuo, el comodato y la
compra-venta. Contrato innominado es el que no tiene un nombre especial dado o
confirmado por el derecho.
Principales
y
Accesorios.
Contrato
principal
es
aquel
que
existe
independientemente de cualquier otro con el mutuo, mandato, etc. Contrato
accesorio es aquel que tiene por objeto asegurar el cumplimiento de la obligación
que engendra el contrato a que se uno y por tanto no tiene una existencia propia,
por ejemplo: la fianza y la hipoteca.
Consensuales y Reales. Son contratos consensuales aquellos que se
perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes como la compra y el
22
arrendamiento. Son contratos reales aquellos que además del consentimiento
exigen para su perfeccionamiento la entrega de la cosa objeto de la obligación,
como el comodato, el depósito, el mutuo, la prenda, etc.
Solemnes y no solemnes. Se distingue entre contratos solemnes y no solemnes,
según que su eficiencia este o no subordinada a la observancia de ciertas
formalidades, independientemente de consentimiento indispensable para la
existencia de todo contrato.
23
1.11.
Clasificación de los contratos del código civil
Unilateral
Del
Código
Civil
Bilateral
Sinalagmático
s
Tipicidad
Clasificación
de
los
contratos
Que
se
desprenden
del Código
Civil
Forma de
cumplimiento
Formalidad
es
Por su
independencia
Perfectos
Imperfectos
Preparatorio
Traslativo de dominio
Traslativo de uso
Prestación de servicios
Asociativos
Aleatorios
Garantía
Termina con una
controversia
Instantáneos
Ejecución
instantánea
Ejecución
escalonada
Ejecución diferida
Tracto sucesivo
Solemnes
Con formalidades
restringidas
Libertad de
formalidades
Principales
Accesorios
FIGURA 1.1. Clasificación de los contratos del código civil. (PÉREZ, B. 2008).
24
1.12.
Otros criterios de clasificación
Traslativo
de dominio
Traslativo del
uso y disfrute
De Trabajo y
gestión
CONTRATOS
Constitutivos de
Personalidad y
de gestión
Colectivo
De custodia
Aleatorio
s
De Garantía y
afirmación de
derechos
Abstractos de
deuda
Compraventa
Cesión de
derechos y
acciones
Permuta
Donación
Arrendamiento
de cosas
Subarrendamiento
Servidumbre
Comodato
Precario
Mutuo
Arrendamiento
de
servicios
Contrato de trabajo
Contrato colectivo de
trabajo
Contrato de empresa
obras
pordeajuste
a precio
Contrato
sociedad
alzado
Contrato de colectividad
Mandato
y comunidad especiales
Aparcería
Depósito
Secuestro
Hospedaje
Seguros
Renta vitalicia
Juego
Apuesta
Contrato de giro o doble
apoderamiento
Contrato
de
promesa
escrita del deudor.
Contrato de promesa
Contrato de reconocimiento de
crédito o deuda
Fianza
Prenda
FIGURA.1.2. Otros criterios de clasificación de los contratos. (ROJINA, R. 2002)
25
1.13.
Características de los tipos de contratos
TIPO DE CONTRATO
CARACTERÍSTICAS
Compra Venta
Es bilateral, oneroso, conmutativo, aleatorio,
principal, instantáneo, puede ser civil o mercantil y
traslativo de dominio.
Permuta
Es bilateral, oneroso, conmutativo, consensual,
principal, instantáneo, es civil y traslativo de
dominio.
Donación
Es unilateral, gratuito, principalmente, instantáneo,
civil y traslativo de dominio.
Mutuo
Es bilateral, conmutativo, consensual, principal, Y
DE USO Y DISFRUTE.
Comodato
Es bilateral, gratuito, consensual, principal, y de
uso y disfrute.
Depósito
Es bilateral, oneroso o gratuito, formal, accesorio,
puede ser civil, mercantil o administrativo, y de
prestación de servicios.
Mandato
Es bilateral, oneroso, consensual, puede ser
principal o accesorio, puede ser civil, mercantil.
Prestación de servicios
Es bilateral, oneroso, consensual, conmutativo,
principal,
accesorio,
instantáneo,
nominado,
innominado, puede ser civil o administrativo.
Transporte
Es bilateral, oneroso, consensual, instantáneo,
mixto y de prestación de servicios.
Hospedaje
Es bilateral, gratuito, consensual, puede ser civil o
administrativo y de prestación de servicios.
Asociación
Es bilateral, oneroso, real, solemne, preparatorio,
nominado, de efecto inmediato, pueden ser civiles
26
o mercantiles y son de la realización de un fin
común.
Sociedad
Es bilateral, oneroso, real, solemne, preparatorio,
nominado, de efecto inmediato, puede ser civil o
mercantil y es de la realización de un fin común.
Juego y apuesta
Es bilateral, oneroso, aleatorio y consensual,
principal y puede ser civil.
Compra de esperanza
Es bilateral, oneroso, aleatorio y consensual,
formal y solemne, innominado, puede ser civil o
mercantil.
Renta vitalicia
Es bilateral, oneroso, aleatorio y consensual,
formal y solemne y puede ser civil o mercantil.
Fianza
Es unilateral, oneroso o gratuito, conmutativo,
aleatorio, consensual, accesorio, puede ser civil,
mercantil o administrativo y puede ser de garantía.
Prenda
Es bilateral, oneroso o gratuito, real, solemne,
nominado o innominado, mixtos, puede ser civil o
mercantil y es una garantía.
Hipoteca
Es bilateral, oneroso, principal, civil y de garantía.
Compromiso
Es bilateral, oneroso, real, formal, principal, puede
ser civil o mercantil y es de decisión de
controversias.
Transacción
Es bilateral, oneroso, accesorio, y de decisión de
controversia.
De trajo
Es bilateral, oneroso o gratuito, real y formal.
Mediación
Es bilateral, solemne, nominado y mercantil.
TABLA. 1.1. Características de los tipos de contratos (MÉNDEZ, D. 2007).
27
1.14.Influencia del derecho público en la contratación
El autor Galindo (1996) en su libro Teoría General de los Contratos menciona que
las ideas políticas y sociales repercuten en la Constitución de un país y por lo
tanto, en las atribuciones del Estado en relación con los particulares. De una
concepción de un estado “policía” o gendarme desarrolla en el siglo XIX cuya
única función era vigilar que la actividad de los particulares se desarrollara en un
ambiente de libre juego de las leyes sociales y económicas, evoluciono a la de un
Estado “providencia” cuya finalidad es conciliar la libertad del individuo con las
exigencias de la seguridad y justicia social. También ha existido el Estado
intervencionista y participante en la economía como un particular.
El estado en relación con las siguientes interviene en la contratación de la forma
siguiente:
I.
Como Estado monopolista, excluyente a los particulares en la explota de los
recursos naturales y en la prestación de servicios públicos.
En México los artículos 25, 26 y 28 de la Constitución (2012) establecen la
Rectoría del Estado en Materia Económica. Por medio de ella el Estado se toma
atribuciones en áreas estratégicas que quedan bajo su exclusivo control, a través
de los órganos públicos.
Entre las actividades que el Estado desempeña en forma monopólica, se
encuentra: la explotación del petróleo; la acuñación de la moneda, los servicios de
correo, telégrafo, eléctrico y transportación ferroviaria de pasajeros. Hasta hace
algunos meses, antes de las corrientes de reprivatización, el servicio telefónico,
las líneas aéreas y la banca.
Los contratos que el Estado celebra con los particulares, normalmente son la
adhesión, o bien, sus bases se encuentran establecidas en reglamentos, tarifas y
28
aranceles de carácter general, en donde el particular tiene que ajustarse a
clausulas preestablecidas, sin intervenir en su redacción. Estos contratos se
celebran cuando se solicita la prestación de un servicio público.
II.
Como particular, complementando, colaborando o sustituyendo la actividad
de los particulares en las relaciones contractuales.
Sin que constituya uno de sus fines propios, el Estado interviene en el libre juego
de la oferta y la demanda, sea como comerciante o productor. En las actividades
mercantiles,
suscribe el capital en forma mayoritaria, con patrimonio y
personalidad propios, y como un particular cualquiera la sociedad tiene como
objeto el comercio o la producción.
Esta intervención del Estado en la economía, distinta, a la monopólica, se conoce
como estatización de las empresas, estado empresario, empresa de estado,
empresas de particular estatal, etc.
III.
Como Estado proteccionista, al regular y limitar la actividad de los
particulares por medio de leyes y reglamentos que protegen a la parte mas
débil y al consumidor en general.
Un ejemplo de perfeccionismo es la Ley Federal de Protección al Consumidor, en
donde se establece que antes de utilizar los contratos de adhesión y las
condiciones generales de contratación, se deben revisar, aprobar y registrar en la
procuraduría del consumidor.
ARTÍCULO 86. La Secretaría, mediante normas oficiales mexicanas podrá
sujetar contratos de adhesión a registro previo ante la Procuraduría cuando
impliquen o puedan implicar prestaciones desproporcionadas a cargo de los
consumidores, obligaciones inequitativas o abusivas, o altas probabilidades
de incumplimiento.
29
ARTÍCULO 87. En caso de que los contratos de adhesión requieran de
registro previo ante la Procuraduría, los proveedores deberán presentarlos
ante la misma antes de su utilización y ésta se limitará a verificar que los
modelos se ajusten a lo que disponga la norma correspondiente y a las
disposiciones de esta ley, y emitirá su resolución dentro de los treinta días
siguientes a la fecha de presentación de la solicitud de registro.
30
CAPÍTULO II.
ARRENDAMIENTO EN MATERIA JURÍDICA
2.1. Importancia del contrato de arrendamiento
El arrendamiento es uno de los contratos que tiene mayor importancia tanto
teórica como práctica, por los problemas que suscita, por su reglamentación
minuciosa en el Código, y por su constante aplicación en la práctica.
El arrendamiento, tal como está reglamentado en el derecho moderno y también
como lo fue en el Derecho Romano, ha merecido la atención preferente del
legislador, y así encontramos en los Códigos Civiles, reglamentados los
principales problemas que la doctrina ha planteado en relación a este contrato.
En este capítulo se estudiará el contrato de arrendamiento iniciando con su
conceptualización y establecerá cada uno de los puntos competentes en materia
jurídica.
2.2. Concepto de arrendamiento
Sanchez (2008) en la obra titulada de los contratos civiles define el arrendamiento
como un contrato por medio del cual una de las partes se obliga a dar a otra, por
cierto tiempo, y a cambio de un precio determinado, el uso o disfrute de un bien.
32
“Inspirados en el proyecto de Código Civil Francés de Florencio García Goyena
(1984), cuyo artículo 1473 definía al arrendamiento como “un contrato por el cual
una de las partes se obliga a ceder a la otra el goce el goce o el uso de una
cosa… por un precio determinado” (Concordancias, Motivos, y Comentarios del
Código Español, Madrid, 1852, Tomo III, Pág. 442), nuestros dos primeros
Códigos Civiles, el de 1870 (art. 3068) y el de 1884 (art. 2936), definían al
arrendamiento como “contrato por el que una persona cede a otra el use o goce
de una cosa por tiempo determinado y mediante un precio cierto”. (SANCHEZ,
2008, p. 233)
La función jurídica del arrendamiento consiste, por tanto, en transferir el uso o
goce de los bienes.
El Código Civil (2012) retocó sólo la definición anterior, para celebrar que “hay
arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente,
una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese
uso o goce un precio cierto”; conformándose sólo en realidad con sustituir el verbo
“ceder” por el verbo “conceder”.
2.3. El contrato de arrendamiento en el derecho romano
Según Pérez (2008), el arrendamiento en el derecho romano se conocía como
locatio rei y junto a éste existían la location conductio y la locatio operis, o sea el
contrato de prestación de prestación de servicios y el de trabajo.
No obstante que estos dos últimos contratos en algunas legislaciones todavía se
tratan como arrendamiento de servicios, en México el Código del 70 se proclama
en contra de considerar al contrato de trabajo como de arrendamiento, pues sólo
pueden ser objeto de arrendamiento las cosas y no el hombre.
33
2.4. Clasificación del arrendamiento
El autor Pérez (2008) en la obra contratos civiles menciona que, el arrendamiento
puede clasificarse como un contrato: a) Principal b) Bilateral
c) Oneroso d)
Conmutativo e) Con forma restringida f) De tracto sucesivo.
a) Principal. Pues para su validez y existencia no depende de otro contrato.
b) Bilateral. Por este contrato nacen obligaciones para ambas partes. Para
una, transmitir el uso y el goce de una cosa cierta y determinada y para la
otra, pagar un precio cierto.
c) Oneroso. Las cargas y los provechos son para ambas partes.
d) Conmutativo. El carácter de ganancioso y perdidoso se conoce desde el
momento de la contratación. Esto es consecuencia de que la renta es cierta
y no variable por circunstancias imprevistas.
e) Con forma restringida. El contrato debe celebrarse por escrito y en caso de
que se haga
verbal, se establece que hay una presunción de culpa
imputable al arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que
demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio,
siempre que éstos sean consecuencias directa de aquella (2406). Esto
significa que la carga de la prueba de la celebración del contrato de
arrendamiento le corresponde al arrendador.
f) De tracto sucesivo. En virtud de que se conduce el uso de una cosa. Ese
uso es permanente a diferencia de los contratos instantáneos que se
otorgan y consuman en el mismo momento, como el caso de la compra
venta al contado.
2.5. Clases de contratos de arrendamiento
Pérez (2008) menciona, que existe el contrato de arrendamiento civil, mercantil,
administrativo y de casa habitación.
34
Mercantil. Se considera mercantil cuando se tiene por objeto precisamente la
especulación mercantil.
En doctrina se discute si los inmuebles pueden ser objeto de arrendamiento
mercantil, toda vez que éstos no tienen la circulación de bienes muebles. Al
respecto creo que en la actualidad, con base en la publicidad registrada, hay una
rápida circulación de los bienes inmuebles, por lo tanto, objetivamente existen
existe la posibilidad de considerar que pueden ser desde el punto de vista
subjetivo, si el arrendador y el arrendatario son comerciantes, el arrendamiento es
mercantil.
Administrativo. Por lo que se refiere a los contratos de arrendamiento
administrativo en el Código Civil Federal se establece:
Artículo 2411. Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de
establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del derecho
administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este
título.
La Ley de Bienes Nacionales establece que en los arrendamientos en que
participa la Federación o las empresas paraestatales, la renta debe señalarse por
la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales (63, V y VI).
Por considerar de interés público a los contratos celebrados por el Estado como
con los particulares, la regla de interpretación para cualquier caso de antigüedad,
es a favor del Estado y no del particular, que en todo momento representaría la
parte más débil del contrato. El juez competente para resolver cualquier
controversia en este tipo de contrato Federal y no así el del Fuero común.
35
Casa habitación. El arrendamiento de casa habitación se encuentra regulada en el
titulo sexto, capítulo IV del Código Civil Federal denominado “Del arrendamiento
de Fincas Urbanas Destinadas a la Habitación”.
2.6. Elementos personales
Sanchez Medal (2008) en su obra de los contratos civiles expresa que las dos
partes que intervienen son arrendador, que da la cosa en arrendamiento; y el
arrendatario, que recibe la cosa en arrendamiento.
Por lo que hace al arrendatario, puede decirse que por regla general toda persona
con capacidad general para contratar puede tomar en arrendamiento un
determinado bien (1789), pero con estas excepciones: carecen de legitimación
para tomar en arrendamiento o tienen incapacidades especiales de derecho para
tomar en arrendamiento determinados bienes, tanto los funcionarios y empleados
públicos, como los tutores, los cuales no pueden tomar en arrendamiento para si o
para sus familiares los bienes que ellos manejan por razón de sus funciones
(2404,2405 y 569). Permitir estos arrendamientos sería exponer gravemente a que
dichas sacrificaran en su propio beneficio los intereses ajenos que tienen
encomendados.
Por lo que hace al arrendador, que requiere también la capacidad general es en el
sentido de que el dueño o el usufructuario de la cosa o la persona autorizada por
ellos pueden dar en arrendamiento dicha cosa (2401, 2480 y 1002), pero con
algunas limitaciones como las que a continuación se señalan: cuando el
arrendador ya dio en arrendamiento la cosa a una determinada persona, no puede
volver a darla en arrendamiento a otra persona por el mismo tiempo (2446);
cuando la otra cosa arrendada está hipotecada, no puede el dueño de ella darla
en arrendamiento por un plazo mayor que el de la hipoteca (2914),y si la hipoteca
no tiene plazo cierto y recae sobre una finca rustica, no puede darla en
arrendamiento por más de un año, o si grava una finca urbana, por más de dos
36
meses (2914); cuando el arrendamiento se celebra dentro de los sesenta días
anteriores a un secuestro judicial que culmina después con la enajenación
consiguiente de la cosa en el remate judicial respectivo, dicho arrendamiento
podrá darse por terminado anticipadamente (2495); y cuando la cosa pertenece en
copropiedad a varios dueños no puede uno solo de ellos, sin el consentimiento de
todos los demás, dar en arrendamiento la cosa indivisa (2403), pero sí puede darla
en arrendamiento la mayoría de dichos copropietarios, por tratarse de un acto
administrativo (946).
2.7. Elementos de existencia
Pérez (2008) en la obra los Contratos Civiles define al consentimiento y al objeto
como:
El consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la creación de obligaciones
de dar, consistente en la transmisión temporal del uso o goce de una cosa
mediante el pago de una renta.
Objeto. Los objetos jurídicos del contrato son: el directo, la creación de
obligaciones; el indirecto, la obligación de dar, consistente en la transmisión
temporal del uso o goce de una cosa; y el físico, la cosa que se da en
arrendamiento.
Muebles
Inmueble
s
Corpóreo
Incorpóreo
Urbano
Rústico
Casa habitación
Industria y
comercio
FIGURA 2.1. Bienes muebles e inmuebles. (PÉREZ, B. 2008).
37
Ahora bien, estas cosas tienen que ser no consumibles, de lo contrario estaríamos
en presencia de un mutuo.
También es ilícito arrendar los derechos estrictamente personales.
2.8. Elementos reales
El autor Pérez (2008) dice que son tres los elementos reales del arrendamiento, a
saber: la cosa el precio y el tiempo.
1er. Elemento real: la cosa. En cuanto a la cosa no es necesario que sea un bien
corpóreo, ya que pueden darse en arrendamiento también los derechos (2400, a
contrario sensu). Así mismo, es posible el arrendamiento sobre géneros (2475),
pero en este caso será necesario que las cosas rentadas se entreguen “como no
fungibles, para ser restituidas idénticamente” (2498, por analogía); y aun respecto
de cosas cuya propiedad no está en el comercio, como las playas de los mares y
las riberas de los ríos. Sin embargo, hay bienes que la ley prohíbe expresamente
que puedan ser dados en arrendamiento, (2400 y 2448-A), o bien que por ser
estrictamente personales tampoco puedan darse en arrendamiento, como los
bienes que son objeto de un derecho real de uso y habitación (2400 y 1051).
2do. Elemento real: el precio. El precio en el contrato de arrendamiento no debe
por fuerza consistir precisamente en dinero, sino que puede ser “cualquiera otra
cosa equivalente” (2399), como frutos (2430) o el uso y goce de otra cosa, es
decir, una especie de permuta de uso temporal de distintas cosas (Puing Peña);
pero por lo regular es en dinero, sea en moneda nacional o en moneda extranjera.
3er. Elemento real: el tiempo. En el arrendamiento, como lo indica su carácter
temporal en la definición (2398), el tiempo es un elemento esencial. A diferencia
38
del Derecho Romano que permitía los arrendamientos a perpetuidad, el derecho
moderno los rechaza por estimar que más valdría identificarlos con una venta, ya
que una propiedad que nunca pudiera recuperarse seria ilógica y desvalorizaría la
propiedad inmobiliaria. Por esta razón, como una restricción a la autonomía de la
voluntad, señala nuestro legislador la duración máxima que las partes puedan
pactar para los arrendamientos de inmuebles destinados al comercio o a la
industria, que es de vente años (2398, in fine). En cuanto a los arrendamientos de
inmuebles destinados a casa habitación, el legislador, hasta antes de las reformas
del Código Civil para el Distrito Federal en enero de 2003, establecía un plazo
máximo de diez años, hoy no señala un máximo.
2.9. Elementos formales
El arrendamiento es un contrato formal, porque debe constar por escrito,
imputándose al falta de una formalidad de arrendador (2406), y debiendo
asimismo contener las estipulaciones que detalla la ley, cuando se trate de casa
de arrendamientos de fincas urbanas destinadas a habitación (2448-F). (PÉREZ,
2008, p.249).
Además, el contrato de arrendamiento de un inmueble por un plazo mayor de seis
años o con anticipos de rentas por más de tres años, para que produzca efectos
contra el tercero adquiriente de este inmueble, o para que prevalezca sobre los
arrendamientos del mismo inmueble dados por separado a otras personas por el
mismo tiempo (2446, in fine), es necesario se inscriba en el Registro Público de la
Propiedad dentro de la segunda parte del folio real del citado inmueble (3007,
3011 y 3042-III), para cuya inscripción registral es necesario que las firmas de los
dos contratantes se ratifiquen ante fedatario público o que el contrato se otorguen
en escritura pública (3005-I y III).
39
Cuando son del Estado los bienes que se dan en arrendamiento y a fin de prevenir
o evitar los abusos de los funcionarios públicos encargados de ellos ha tomado
siempre nuestra legislación una serie de medidas imperativas tendientes a
proteger los intereses del Estado.
2.10. Elementos de validez
2.10.1. Capacidad
Capacidad para dar en arrendamiento. La capacidad para arrendar es la general.
En caso de representación “el que no fuere el propietario de la cosa, podrá
arrendarla si tiene facultad para celebrar ese contrato ya en virtud de mandato del
propietario, ya por disposición de la ley”. (2401 y 2402). En cuanto a las
formalidades de dicho mandato, se rigen por los artículos 2555 y 2556. (PÉREZ,
2008, p.194).
Los representantes como el padre en ejercicio de la patria potestad y el tutor, no
pueden arrendar por más de 5 años, ni recibir rentas por adelantado por más de 2
(436, 537, 574); el albacea por más de un año, que es el plazo para ejercer su
cargo (1721); el apoderado para actos de administración por analogía con otros
administradores, no puede arrendar por más de 5 años, ni recibir rentas por más
de 2; lo copropietarios requieren del consentimiento unánime para arrendar
(2403); el usufructuario puede dar en arrendamiento, pero el arrendatario dura lo
que dure el usufructo.
El arrendatario puede dar en arrendamiento siempre y cuando se le haya facultado
para subarrendar (2480). El concursado tiene incapacidad para dar en
arrendamiento (2966). Está incapacitado para arrendar el poseedor de hecho
según el último párrafo del artículo 813.
40
Capacidad para ser arrendatario. Los magistrados, jueces y empleados públicos,
no pueden arrendar los bienes de los negocios en que intervengan (2404). La
misma prohibición tienen los encargados de establecimientos públicos (2405) y los
tutores de los bienes de su pupilo (569).
Formalidades. “El contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito. La falta
de esta formalidad se imputará al arrendador y en su caso, dará derecho al
arrendatario a que demande cuando por virtud de tal omisión se cause un daño o
perjuicio, siempre que estos sean consecuencia directa de aquella (2406).
Cuanto se trata de casa habitación, se tiene que satisfacer lo establecido en el
artículo 2448 F del Código Civil del Distrito Federal (2012) señala:
Para los efectos de este capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por
escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador.
I. Nombres del arrendador y arrendatario.
II. La ubicación del inmueble.
III. Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y
accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que
guardan.
IV. El monto y lugar del pago de renta.
V. La garantía, en su caso.
VI. La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
VII. El término del contrato.
VIII. Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a
las establecidas en la ley.
IX. El monto del depósito o en su caso los datos del fiador en garantía;
41
X. El carácter y las facultades con que el arrendador celebrara el contrato,
incluyéndose todos los datos del instrumento con que este acredite su
personalidad.
2.11. Efectos del contrato
El arrendamiento sólo genera obligaciones o un derecho de crédito, pero no da
nacimiento aun derecho real.
Salvo las obligaciones esenciales que no pueden faltar (la entrega y uso
garantizado de la cosa y el pago de la renta), las demás obligaciones previstas por
el legislador pueden aumentarse, o modificarse y hasta ser suprimidas por
voluntad de las partes.
El derecho del arrendatario al uso de la cosa arrendada es un derecho personal o
de crédito y no es un derecho real, a pesar de que en caso de enajenación de la
finca arrendada continua el arrendamiento con el adquirente de dicha finca (2409).
“Esta teoría del derecho real aduce diversas razones: a) al igual que los derechos
reales, el arrendamiento se inscribe en ciertos casos en el Registro Público de la
Propiedad, si su duración excede de seis años o si hay anticipos de renta mayores
de tres años (3042-III); b) en caso de juicio sobre un arrendamiento, al igual que
cuando se ejercitan acciones reales, se atiende al lugar de la ubicación de la cosa
para fijar la competencia (Art. 156-III del Código Civil de Proc. Civiles); c) en caso
de enajenación de la finca arrendada, el arrendamiento es oponible por el
arrendatario al adquirente de ella (2409), al igual de lo que ocurre cuando se
enajena un bien sobre el que se ha constituido un derecho real a favor de tercero,
este derecho real es oponible al adquirente de dicho bien”. (SÁNCHEZ, 2008,
p.250)
42
2.12. La renta
Según Pérez (2008) establece que la renta no se puede pagar con servicios, sino
con dinero o con cualquier otra cosa con tal de que sea cierta y determinada.
Cierta y determinada se aplica a las cosas corpóreas por lo que la renta tiene que
ser cosas o dinero.
El Código Civil (2011) distinguía entre renta y alquiler: la primera se refería a
bienes inmuebles; el segunda a muebles.
La renta tiene que ser pagada en dinero o en otra cosa, pero como lo establece la
ley, debe ser cierta y determinada. En este aspecto no se podría pagar con
servicios, sino con cosas o dinero. En caso de que la renta se pague con cosas,
éstas deben ser fungibles y determinables en el momento de pagarla.
¿Puede haber ajuste de rentas?
“Esto es, que la renta se ajuste con base en los indicadores económicos
publicados por el Banco de México, en los salarios mínimos; o bien en la moneda
extranjera.
De este modo hay arrendamiento, aun cuando se pacte la renta o el incremento de
la misma se calcule de conforme a una escala móvil, como lo es el índice nacional
de precios al consumidor elaborado por el Banco de México, o la paridad de la
moneda nacional frente a cualquier otra, toda vez que para que el precio de la
renta sea cierto, no es menester que el mismo se encuentre expresamente fijado
en una cantidad, sino que basta que sea susceptible de determinarse con arreglo
a bases que el efecto se convengan, sin que constituya obstáculo a esta
conclusión, lo dispuesto en la parte final del artículo 2399 del Código Civil Federal,
en virtud de que los requisitos
de
certeza y determinación previstos en tal
43
disposición operan, únicamente, conforme al texto explicito del propio precepto”.
(PÉREZ, 2008, p.198).
Ahora bien, cuando se trata de casa habitación el Código Civil del distrito Federal
(2012) estable:
Artículo 2448 D. Para los efectos de este capítulo la renta deberá
estipularse en moneda nacional y solo podrá ser aumentada anualmente.
2.13. Obligaciones del arrendador
Para Pérez (2008) el arrendador tiene las siguientes obligaciones:
2.13.1. Conceder el uso o goce temporal de una cosa (2398)
La obligación fundamental del arrendador consiste en conceder el uso o goce
temporal de una cosa al arrendatario. Esta obligación es de dar y se encuentra
establecida en el artículo 2011, facción II del Código Civil Federal (2012) que
estable:
Articulo 2011. La prestación de cosa puede consistir:
II. En la enajenación temporal del uso o goce de cosa cierta.
De acuerdo con el Código Civil Federal (2012), si el uso se suspende por
reparaciones, el arrendatario puede pedir la suspensión o reducción de rentas, o
bien, la rescisión del contrato.
Articulo 2445. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso
total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del
arrendamiento, a pedir la reducción de ese precio o a la rescisión del
44
contrato, si la pérdida del uso dura más de dos meses, en sus respectivos
casos.
2.13.2. Entregar la cosa arrendada
Los artículos 2412, fracción I, y 2413 del Código Civil Federal (2012), regulan esta
obligación en los siguientes términos:
Artículo 2412.-El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso:
I.
A entregar al arrendatario la finca (cosa) arrendada con todas sus
pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo
convenido expreso, para aquél a que por su misma naturaleza estuviere
destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la
higiene y seguridad del inmueble.
a) Tiempo de la cosa de entrega. La cosa arrendada se debe entregar en el
tiempo convenido (2413)
b) Forma de entrega. Esta puede ser real o virtual.
c) Lugar de entrega. Cuando no se trata de bienes inmuebles, en el domicilio del
arrendador.
d) Gastos de la entrega. Estos son por cuenta del deudor (2086).
2.13.3. Conservar la cosa en el mismo estado en que la cosa
entregada
Es obligación del arrendador, entregar al arrendatario la finca arrendada con todas
sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; y si no hubo
convenido expreso, para aquel a que por su misma naturaleza estuviere
destinada; así como en condiciones que ofrezcan al arrendatario la higiene y
seguridad del inmueble; (2414,II).
45
Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a
que esté destinada la cosa, quedará a elección del arrendatario rescindir el
arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de
su obligación, mediante el procedimiento rápido que se establezca en el Código de
Procedimientos Civiles (2416). Si opta por la rescisión y así lo decide el juez,
según las circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios
que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones.
2.13. 4. No estorbar el uso de la cosa (2412, frac. III)
El arrendatario tiene derecho a usar la cosa arrendada durante todo el tiempo que
dure el arrendamiento, sin que el arrendatario pueda alterar o mudar la forma de la
cosa arrendada. Se establece en el Código Civil Federal (2012):
Artículo 2412. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la
cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e
indispensables.
2.13.5. Garantizar el uso pacífico de la cosa arrendada
Otra obligación que tiene el arrendador, de carácter positivo, consiste en
garantizar el uso pacífico de la cosa arredrada, contra actos jurídicos de tercero.
Esto lo regula el Código Civil Federal (2012) en su artículo 2412, Fracción IV. A
garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
Artículo 2418. Lo dispuesto en la fracción IV del artículo 2412 no comprende las
vías de hecho de terceros que no aleguen derechos sobre la cosa arrendada que
impidan su uso o goce. El arrendatario, en esos casos, sólo tiene acción contra
46
los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes no tendrá acción contra el
arrendador. Tampoco comprende los abusos de fuerza.
2.13.6. Responder de los vicios o defectos ocultos (2412, frac. V)
Al respecto el artículo 2421 señala:
Articulo 2421. El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa
arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o
hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del
arrendatario. Éste puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del
contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes de celebrar el
contrato, de los vicios o defectos de la cosa arrendada.
2.13.7. Entregar los recibos de la renta
Si se trata de casa habitación, “El arrendador está obligado a entregar un recibo
por cada mensualidad que el arrendatario pague, la falta de entrega de recibos de
pago de renta por más de tres meses, se entenderá que el pago ha sido
efectuado, salvo que el arrendador haya hecho el requerimiento correspondiente
en tiempo y forma” (2448-E).
2.14. Obligaciones del arrendatario
Para Pérez (2008) el arrendatario tiene las siguientes obligaciones:
2.14.1. Pagar la renta
La primera y fundamental obligación del arrendatario consiste en satisfacer la
renta en la forma y tiempo convenidos y a falta de convenio, de acuerdo con las
reglas que el Código Civil (2012) contiene y que veremos a continuación.
47
El artículo 2425 fracción I, dispone; el arrendatario está obligado:
I. “A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos”. La renta, en el
arrendamiento, debe consistir en un precio cierto; a diferencia de la
compraventa, no debe ser precisamente en dinero; puede estipularse por
concepto de renta el pago de frutos con tal que son ciertos, es decir,
determinados.
Expresamente en el artículo 2399 se dice que “La renta o precio del
arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquiera otra
cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada”. Este requisito de
certeza y determinación en la renta, significa dos cosas:
1. Que el precio sea cierto en oposición a simulado; precio verdadero es cierto, de
tal manera que si se simula, podrá tratarse de otro contrato, generalmente de un
comodato si la concesión del uso es gratuita.
2. También el precio cierto se entiende como precio determinado; en este caso la
certeza equivale a precisión. Para la renta expresamente exige el artículo 2399
que además de ciertas, sea determinada. En otros contratos se admite que el
objetivo sea determinable en contrato, cuando es de tracto sucesivo.
En el arrendamiento, el precio cierto significa determinación desde que se celebra
el acto aunque la ley permite que la renta se pague en dinero o en otra cosa
equivalente, cuando no se determina en dinero, las condiciones equivalentes que
constituyan la renta deben ser previamente determinadas.
48
2.14.2. Conservar la cosa arrendada
Es obligación del arrendatario conservar la cosa arrendada y por lo tanto debe
responder de los perjuicios que sufra por su culpa p negligencia, la de sus
familiares, sirvientes o subarrendatarios (2425, frac. II).
2.14.3. Usarla para el uso convenido
El artículo 2425, fracción III, señala:
A servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la
naturaleza y destino de ella.
2.14.4. Hacer reparaciones de poca importancia
Por lo que se refiere a inmuebles el artículo 2444 establece:
El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca
importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan
el edificio.
En relación a los muebles:
Artículo 2467.- El arrendatario está obligado a hacer las pequeñas
reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento.
2.14.5. Informar al arrendador la necesidad de hacer reparaciones
Artículo 2415.- El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del
arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo
pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
49
2.14.6. Informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa
Artículo 2419.- El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del
propietario, en el más breve término posible, toda usurpación o novedad
dañosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada,
so pena de pagar los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo
dispuesto en este artículo no priva al arrendatario del derecho de defender,
como poseedor, la cosa dada en arrendamiento.
2.14.7. No variar la forma del bien arrendado
Artículo 2441.- El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del
arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando
la devuelva, restablecerla al estado en que la reciba, siendo, además,
responsable de los daños y perjuicios.
2.14.8. Restituir la cosa
En virtud de que el arrendamiento es la transmisión temporal del uso o goce de
una cosa, una vez terminado el contrato, el arrendatario debe restituir la cosa en
buen estado, en el tiempo convenido, y de acuerdo con el inventario si es que se
realizó (2442 y 2443).
2.15. Arrendamiento de fincas urbanas
“En este contrato la casa debe ser entregada en las condiciones de higiene y
salubridad exigidas en el código sanitario. El arrendador que no haga las obras
que ordene el Departamento de Salubridad Pública como indispensables para que
una localidad sea habitable, responderá de los daños y perjuicios que sufran los
50
inquilinos. La renta se pagará por meses, semanas, quincenas, etc., según hayan
convenido los contratantes”. (PÉREZ, 2008, p.255)
2.16. Arrendamiento de bienes muebles
Según Pérez (2008) los bienes muebles dados en arrendamiento se rigen por las
disposiciones que para dado caso requiera su naturaleza o por los términos del
contrato. En general se rigen por las siguientes disposiciones:
a) El arrendamiento de muebles en que no se fija plazo, podrá ser rescindido
cuando quiera el arrendatario; el arrendador podrá pedir la cosa sólo
después de pasados cinco días de celebrado el contrato.
b) Si el contrato se celebró a plazos fijos, la renta se pagará hasta vencido el
contrato; si se convino por meses o semanas, se pagará al vencerse cada
plazo.
c) En caso de que el arrendatario dejase de usar la cosa cuando la renta ha
sido fijado en un solo precio, deberá pagarlo por completo. Si sólo fue a
plazos, pagará el monto de los plazos transcurridos al momento de la
restitución.
d) Siempre se presume al arrendatario responsable de la pérdida o deterioro
de la cosa arrendada, a menos que pruebe que sobrevino sin culpa suya.
e) El arrendatario está obligado a alimentar al animal que alquile; los frutos
que produzca pertenecen al daño del animal, salvo pacto. Si muere, los
restos aprovechables serán devueltos al mismo dueño.
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2.17. Del sub-arrendamiento
Sánchez (2008) menciona que el arrendatario puede dar todo o parte del bien que
disfruta a otra persona en subarrendamiento, siempre que estuviere facultado
expresamente por el propietario, pues en caso contrario, ello es causa suficiente
para la rescisión del contrato.
Subarriendo es un contrato accesorio, que termina con el primer contrato principal;
de lo anterior resulta existencia de dos contratos sucesivos respectos de una
misma cosa; pero aún podrían existir otros contratos subyacentes o derivados.
La autorización que otorga el propietario para que el arrendatario pueda
subarrendador es general o especial. En la autorización general, el arrendatario o
subarrendador, porque el contrato accesorio es independiente del principal. En la
autorización especial, el contrato de subarriendo está relacionado con el del
arrendamiento y por consiguiente el arrendatario se libera de responsabilidades
respecto del subarriendo: el subarrendatario se entiende con el propietario.
2.18. Terminación del arrendamiento
Para Rojina (2006) en la obra compendio de derecho civil, menciona que puede se
dar lugar a la terminación del arrendamiento, por las siguientes situaciones:
2.18.1.
Terminación del plazo expreso
a) El día prefijado sin necesidad de desahucio (Código Civil Federal):
52
Artículo 2484 si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado,
concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se observara lo
que disponen los artículos 2478 y 2479.
b) Plazo tácito. Cuando se ha cumplido el objeto para el cual se arrendó la
cosa. Por ejemplo se entiende que el contrato dejo de tener vigencia si se
da en arrendamiento un terreno con la finalidad expresa de colocar una
exposición y ésta ha concluido.
c) Plazo indeterminado. Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado
por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera
de las partes contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte con
quince días de anticipación, si el predio es urbano, y con un año si es
rustico (art. 2478).
d) Tácita reconducción. Cuando en un contrato celebrado por tiempo
determinado, el arrendatario continúa en posesión del inmueble y el
arrendador percibiendo las rentas, se entiende prorrogado por tiempo
determinado (art. 2487).
2.18.2. Por convenio expreso
Así como el contrato de arrendamiento nace por el acuerdo de voluntades entre el
arrendador y arrendatario, por acuerdo de ellos mismo se puede dar por
terminado, no obstante que el plazo fijado inicialmente siga vigente, esto es, se
revoca la voluntad original.
2.18.3 Por nulidad
Los casos de nulidad pueden ser los de todos los contratos, no obstante en el
arrendamiento se plantean las siguientes nulidades especiales por considerar que
se celebran en fraude de acreedores:
53
Artículo 2495. Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado
judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que
aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro
de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.
Artículo 2914. Sin consentimiento del acreedor, el propietario del predio
hipotecado no puede darlo en arrendamiento, ni pactar pago anticipado de
rentas, por un término que exceda a la duración de la hipoteca; bajo la pena
de nulidad del contrato en la parte que exceda de la expresada duración.
2.18.4. Por rescisión
El contrato de arrendamiento se puede rescindir por incumplimiento de las
obligaciones, ya sea de una o de ambas partes. Las causas más frecuentes
imputables al arrendatario son: el subarriendo; la falta o el pago impuntual de las
rentas; dar uso distinto a lo convenido o cambio de destino o por daños graves a la
cosa arrendada (2489).
2.18.5. Por pérdida o destrucción total de la cosa, por caso fortuito o
fuerza mayor
A faltar el objeto material del contrato, este se da por terminado.
2.18.6 Por expropiación total de bien arrendado
Artículo 2410. Si la transmisión de la propiedad se hiciere por causa de
utilidad pública, el contrato, sea verbal o escrito, se rescindirá pero el
arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador;
el primero siempre y cuando sea el propietario, en los términos y conforme
54
a lo que establezca la ley respectiva; el segundo, con un monto equivalente
a seis meses de renta, siempre y cuando compruebe haber habitado el
inmueble al menos por un año; además, el arrendatario tendrá derecho a
que se le indemnice con el importe de las mejoras que acredite haber
realizado en el inmueble arrendado, siempre y cuando sean necesarias y se
hayan efectuado durante los últimos seis meses.
2.18.7. Por evicción total del bien arrendado
El tercero que inicio el juicio de evicción no fue parte del contrato y por lo tanto no
le obliga.
2.18.8. Por extinción del usufructo
En este caso se está a lo dispuesto por los siguientes:
Artículo 1002. El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa
usufructuada. Puede enajenar, arrendar y gravar su derecho de usufructo;
pero todos los contratos que celebre como usufructuario terminaran con el
usufructo.
Artículo 2493. Si el usufructuario no manifestó su calidad de tal al hacer el
arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo,
exige el propietario la desocupación de la finca, tiene el arrendatario
derecho para demandar al arrendador la indemnización de daños y
perjuicios.
2.18.9. Por concurso del arrendador o del arrendatario
Esta situación no altera el contrato de arrendamiento sin embargo, la Ley de
Concursos Mercantiles dispone:
55
Artículo 92.- Los contratos, preparatorios o definitivos, pendientes de
ejecución deberán ser cumplidos por el Comerciante, salvo que el
conciliador se oponga por así convenir a los intereses de la Masa.
El que hubiere contratado con el Comerciante, tendrá derecho a que el conciliador
declare si se opondrá al cumplimiento del contrato. Si el conciliador manifiesta que
no se opondrá, el Comerciante deberá cumplir o garantizar su cumplimiento. Si el
conciliador hace saber que se opondrá, o no da respuesta dentro del término de
veinte días, el que hubiere contratado con el Comerciante podrá en cualquier
momento dar por resuelto el contrato notificando de ello al conciliador.
Cuando el conciliador esté a cargo de la administración o autorice al Comerciante
la ejecución de los contratos pendientes, podrá evitar la separación de los bienes,
o en su caso exigir su entrega, pagando su precio.
2.18.10. Por venta judicial
Artículo 2495. Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado
judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistirá, a menos que
aparezca que se celebró dentro de los sesenta días anteriores al secuestro
de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podrá darse por concluido.
56
CAPÍTULO III
TRATAMIENTO DEL ARRENDAMIENTO EN
MATERIA FISCAL
3.1. Fundamento legal de las obligaciones fiscales
La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos representa la ley
suprema dentro de nuestro sistema federal mexicano. Las disposiciones que de
ella emanen constituyen las bases sobre las cuales se ejecuta el sistema jurídico
de nuestro país.
EL artículo 31, fracción IV de la Constitución Política de los Estados Unidos
Mexicanos (2012), establece:
“son obligaciones de los mexicanos:
IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del
Distrito Federal o del Estado y Municipio en que residan, de la manera
proporcional y equitativa que dispongan las leyes.”
Siendo obligación de todos los mexicanos contribuir al gasto público en nuestro
país, se establece una institución mediante la cual se permita lograr los objetivos
que emanan de la constitución siendo esta la hacienda pública.
Para entender más a fondo esta obligación que como mexicanos tenemos, lo que
es una contribución y el destino que etas tienen así como los principios que deben
respetar para no violentar las garantías del contribuyente.
58
3.2. Contribución
Para que el Estado pueda satisfacer las necesidades de la sociedad y realizar sus
objetivos y finalidades de política social y económica es necesario que obtenga los
recursos suficientes y esto lo hace a través de la imposición obligatoria de
contribuciones a cargo de los sujetos pasivos (gobernados).
Antonio Jiménez Gonzales (1988) citando a DinoJarach de Argentina, dice que
“los recursos tributarios son aquellos que el Estado obtiene mediante el ejercicio
del poder de imperio, o sea por leyes que crean obligaciones a cargo de sujetosindividuos y entidades en la forma y cuantía que dichas leyes establezcan”.
Cuando nos referimos a la palabra contribución proviene del verbo “contribuir” nos
estamos refiriendo a la acción de dar, de pagar, de aportar algo ya sea en dinero o
en especie para determinado fin.
Con base a las definiciones citadas, se puede concluir que la contribución es una
prestación en dinero o en especie (generalmente en dinero por lo que establece el
artículo 20 del Código Fiscal de la Federación (2012): “las contribuciones y sus
accesorios se causaran y pagaran en moneda nacional”) que los contribuyentes
entregan al Estado, quien en virtud de su potestad de imperio tiene derecho a
recibir y cuyo destino debe ser la cobertura de los gastos públicos previstos y
autorizados en el Presupuesto de Egresos.
“Cabe señalar que es necesario que las contribuciones se encuentren previstas en
la Ley (específicamente en la Ley de Ingresos de la Federación) para que el
Estado pueda exigir su cobro, de ahí el principio de nullumtributum sine lege
consagrado en la fracción IV del artículo 31 Constitucional; y por otra parte, que el
contribuyente realice la hipótesis normativa o presupuesto de hecho contenido
dentro de la Ley, para que tenga obligación de contribuir, cumpliendo así
59
voluntariamente con el pago de la contribución porque en el caso de que no lo
haga, lo hará el propio Estado de manera coercitiva con ayuda de la fuerza
Pública.” (GONZALES, 1988, p.124)
“A esta relación que surge y debe existir para el nacimiento de las contribuciones
es a la que se denomina la Relación Jurídico Tributaria, la cual es una relación
personal, de derecho, en donde el sujeto activo o acreedor es el Estado, quien por
su soberanía o facultad de imperio tiene derecho a percibir la contribución y el
sujeto deudor es el contribuyente, quien tiene la obligación de pagar la prestación,
es decir, la contribución”. (GONZALES, 1988, p.125)
3.3. Clasificación de las contribuciones
Nuestra legislación fiscal, de acuerdo a lo establecido por el artículo segundo del
Código Fiscal de la Federación (2012), clasifica a las contribuciones en:
impuestos, aportaciones de seguridad social, contribuciones de mejoras y
derechos las cuales se definen a continuación:
I.
Impuestos son las contribuciones establecidas en ley que deben pagar las
personas físicas y morales que se encuentran en la situación jurídica o de
hecho prevista por la misma y que sean distintas de las señaladas en las
fracciones II, III y IV de este Artículo.
II.
Aportaciones de seguridad social son las contribuciones establecidas en
ley a cargo de personas que son sustituidas por el Estado en el
cumplimiento de obligaciones fijadas por la ley en materia de seguridad
social o a las personas que se beneficien en forma especial por servicios de
seguridad social proporcionados por el mismo Estado.
60
III.
Contribuciones de mejoras son las establecidas en Ley a cargo de las
personas físicas y morales que se beneficien de manera directa por obras
públicas.
IV.
Derechos son las contribuciones establecidas en Ley por el uso o
aprovechamiento de los bienes del dominio público de la Nación, así como
por recibir servicios que presta el Estado en sus funciones de derecho
público, excepto cuando se presten por organismos descentralizados u
órganos desconcentrados cuando en este último caso, se trate de
contraprestaciones que no se encuentren previstas en la Ley Federal de
Derechos. También son derechos las contribuciones a cargo de los
organismos públicos descentralizados por prestar servicios exclusivos del
Estado.
Cuando sean organismos descentralizados los que proporcionen la seguridad
social a que hace mención la fracción II, las contribuciones correspondientes
tendrán la naturaleza de aportaciones de seguridad social.
Los recargos, las sanciones, los gastos de ejecución y la indemnización a que se
refiere el séptimo párrafo del Artículo 21 de este Código son accesorios de las
contribuciones y participan de la naturaleza de éstas. Siempre que en este Código
se haga referencia únicamente a contribuciones no se entenderán incluidos los
accesorios, con excepción de lo dispuesto en el Artículo 1o.
En el artículo 4° del Código Fiscal de la Federación se define otro tipo de
ingreso que puede percibir el Estado el cual
se define de la siguiente
manera:
El créditos fiscales son los que tenga derecho a percibir el Estado o sus
organismos descentralizados que provengan de contribuciones, de sus
accesorios o de aprovechamientos, incluyendo los que deriven de
responsabilidades que el Estado tenga derecho a exigir de sus funcionarios
61
o empleados o de los particulares, así como aquellos a los que las leyes les
den ese carácter y el Estado tenga derecho a percibir por cuenta ajena.
3.4. Estructura de la ley del impuesto sobre la renta
Es necesario establecer la estructura de la Ley del Impuesto sobre la Renta
(2012), para conocer que contiene, cuantos capítulos la conforman y como está
dividida para poder ubicar a los ingresos que obtienen las personas físicas por
arrendamiento de inmuebles.
TÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Disposiciones Generales
1 al 9
TÍTULO II DE LAS PERSONAS MORALES
Disposiciones Generales.
10 al 16 BIS
Capítulo I
De los ingresos
17 al 28
Capítulo III
De las deducciones
Sección I
De las deducciones en 29 al 36
general
Sección II
De las inversiones
37 al 45
Sección III
Del costo de lo vendido
45-A al 45-1
Capítulo III
Del ajuste por inflación
46 al 48
Capítulo IV
De las instituciones de 49 al 60
crédito, de seguros y de
fianzas, de los almacenes
generales
de
depósito,
arrendadoras financieras,
uniones de crédito y de
las
sociedades
de
inversión de capitales.
62
Capítulo V
De las pérdidas
Capítulo VI
Del
61 al 63
régimen
de 64 al 78
consolidación fiscal
Capítulo VII
Del régimen simplificado
Capítulo VII-A
De
las
79 al 85
sociedades 85-A y 85-B
cooperativas
de
producción
Capítulo VIII
De las obligaciones de 86 al 89
las personas morales
Capitulo IX
De las facultades de las 90 al 92
autoridades
TÍTULO III DEL RÉGIMEN DE LAS PERSONAS MORALES CON FINES NO
LUCRATIVOS
93 al 105
Siguiendo con la estructura de la ley del Impuesto sobre la Renta (2012) nos
ubicamos en el titulo que contiene el capítulo de estudio de este trabajo el cual se
conforma de la siguiente manera:
TÍTULO IV DE LAS PERSONAS FISICAS
Disposiciones Generales
Capítulo I
De
los
ingresos
106 al 109
por 110 al 119
salarios y en general por
la
prestación
servicio
de
un
personal
subordinado
Capítulo II
De
los
ingresos
por 110 al 119
salarios y en general por
63
la
prestación
servicio
de
un
personal
subordinado
Sección I
De las personas físicas 120 al 133
con
actividades
empresariales
y
profesionales
Sección II
Del régimen intermedio 134 al 136 bis.
de las personas físicas
con
actividades
empresariales.
Sección III
Del régimen de pequeños 137 al 140
contribuyentes
Capítulo III
De
los
ingresos
arrendamiento
y
por 141 al 145
en
general por otorgar el uso
o
goce
temporal
de
bienes inmuebles.
Capítulo IV
De
los
ingresos
por 146 al 145
enajenación de bienes
Capítulo V
De
los
ingresos
por 155 al 157
adquisición de bienes
Capítulo VI
De
los
ingresos
por 158 al 161
ingresos
por 162 al 164
intereses
Capítulo VII
De
los
obtención de premios
Capítulo VIII
De
los
ingresos
por 165
dividendos y en general
por
las
ganancias
distribuidas por personas
morales
64
Capítulo IX
De los demás ingresos 166 al 171
que
obtengan
las
personas físicas
Capitulo X
De los requisitos de las 171 al 174
deducciones
Capítulo XI
De la declaración anual
175 al 178
TÍTULO V DE LOS RESIDENTES EN EL EXTRANJERO CON INGRESOS
PROVENIENTES DE FUENTES DE RIQUEZA UBICADA EN TERRITORIO
NACIONAL
179 AL 211
TÍTULO VI DE LOS REGIMENES DISCALES PREFERENTES Y DE LAS
EMPRESAS MULTINACIONALES
Capítulo I
De los regímenes fiscales 212 al 214
preferentes
Capítulo II
De
las
empresas 215 al 217
multinacionales
TÍTULO VII DE LOS ESTIMULOS FISCALES
218 AL 238
TABLA. 3.1. Estructura de la ley del impuesto sobre la renta (LISR 2012).
65
3.4.1. Estructura del capítulo III título IV de la ley del impuesto sobre
la renta
La siguiente estructura, tiene como finalidad ubicar los diferentes elementos que
integran el impuesto sobre ingresos por arrendamiento y en general por permitir el
uso o goce temporal de inmuebles para las personas físicas, con la finalidad de
comprender el cálculo del impuesto tanto provisional como anual.
CONCEPTO
ARTÍCULO
Objeto del Impuesto
Artículo 141
Sujeto del Impuesto
Artículo 106, 123 RLISR, 120 RLISR
Ingresos exentos
Artículo 109 Fracción XIV
Pago provisional

Base Gravable
Artículo 141 LISR

Deducciones Autorizadas
Artículo 142 LISR

Cálculo del Pago Provisional
Artículo 143, 113, 114 LISR
Pago anual

Base acumulable
Artículo 175 LISR

Deducciones Personales
Artículo 176 LISR

Cálculo del Pago Anual
Artículos 177 y 178 LISR
Obligaciones de los sujetos
Articulo 145
TABLA. 3.2. Estructura del capítulo III título IV de la ley del impuesto sobre la renta. (Elaboración
Propia).
3.5. Objeto del impuesto
De manera general, el objeto del impuesto sobre la renta está constituido por el
ingreso en efectivo, en especie o en crédito, provenientes de la realización de
66
actividades comerciales, agrícolas, industriales, ganaderas o de pesca, o por los
obtenidos por personas físicas y por los percibidos por asociaciones de carácter
civil.
Para fines del presente trabajo es necesario situarnos de manera específica, en el
artículo 141 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (2012), el cual establece que
el objeto del impuesto son los ingresos por otorgar el uso o goce temporal de
bienes
inmuebles,
es
decir
los
provenientes
del
arrendamiento
o
subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal
de bienes inmuebles, en cualquier otra forma, así como los rendimientos de
certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
3.6. Sujeto del impuesto
La ley del Impuesto sobre la Renta (2012) establece en su artículo 1° que las
personas físicas y las morales, están obligadas al pago del impuesto sobre la
renta en los siguientes casos específicos:
I.
Las residentes en México, respecto de todos sus ingresos
cualesquiera que sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde
procedan.
II.
Los residentes en el extranjero que tengan un
establecimiento
permanente en el país, respecto de los ingresos atribuibles a dicho
establecimiento permanente.
III.
Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos procedentes
de fuentes de riqueza situadas en territorio nacional, cuando no
67
tengan un establecimiento permanente en el país, o cuando
teniéndolo, dichos ingresos no sean atribuibles a éste.
Lo anterior se complementa con lo establecido en el artículo 106 de la presente
ley, la cual establece que “están obligadas al pago del impuesto establecido en
este Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en
efectivo, en bienes, devengado cuando en los términos de este Título señale, en
crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo”.
También están obligadas al pago del impuesto, las personas físicas residentes en
el extranjero que realicen actividades empresariales o presten servicios
personales independientes, en el país, a través de un establecimiento
permanente, por los ingresos atribuibles a éste.
Es importante señalar para dejar más claro el párrafo anterior, quienes son los
sujetos considerados resientes en el territorio nacional; por ello es necesario hacer
mención del artículo 9° del Código Fiscal de la Federación, el cual considera:
I.
A las siguientes personas físicas:
a) Las que hayan establecido su casa habitación en México. Cuando las
personas físicas de que se trate también tengan casa habitación en otro país,
se considerarán residentes en México, si en territorio nacional se encuentra su
centro de intereses vitales. Para estos efectos, se considerará que el centro de
intereses vitales está en territorio nacional cuando, entre otros casos, se
ubiquen en cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando más del 50% de los ingresos totales que obtenga la persona física
en el año de calendario tengan fuente de riqueza en México.
2. Cuando en el país tengan el centro principal de sus actividades
profesionales.
68
b) Las de nacionalidad mexicana que sean funcionarios del Estado o
trabajadores del mismo, aun cuando su centro de intereses vitales se
encuentre en el extranjero.
No perderán la condición de residentes en México, las personas físicas de
nacionalidad mexicana que acrediten su nueva residencia fiscal en un país o
territorio en donde sus ingresos se encuentren sujetos a un régimen fiscal
preferente en los términos de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Lo dispuesto
en este párrafo se aplicará en el ejercicio fiscal en el que se presente el aviso a
que se refiere el último párrafo de este artículo y durante los tres ejercicios
fiscales siguientes.
3.7. Sociedad conyugal y copropiedad
En los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal
de bienes inmuebles, es importante considerar el estado civil del sujeto obligado;
si se encuentra bajo el régimen de sociedad conyugal, o si se tienen los bienes en
copropiedad para cubrir con las disposiciones fiscales pertinentes, debido a que
tienen un tratamiento fiscal diferente, los cuales se señalan a continuación:
En la artículo 108 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (2012) de
establece que: “cuando los ingresos de las personas físicas deriven de
bienes en copropiedad, deberá designarse a uno de los copropietarios
como representante común, el cual deberá llevar los libros, expedir y
recabar la documentación que determinen las
disposiciones fiscales,
conservar los libros y documentación referidos y cumplir con las
obligaciones en materia de retención de impuestos a que se refiere esta
Ley”.
Los copropietarios responderán solidariamente por el incumplimiento del
representante común.
69
Lo dispuesto en los párrafos anteriores se aplica de igual manera a los integrantes
de la sociedad conyugal.
El representante legal de la sucesión pagará en cada año de calendario el
impuesto por cuenta de los herederos o legatarios, considerando el ingreso en
forma conjunta, hasta que se haya dado por finalizada la liquidación de la
sucesión. El pago efectuado en esta forma se considerará como definitivo, salvo
que los herederos o legatarios opten por acumular los ingresos respectivos que
les correspondan, en cuyo
caso podrán acreditar la parte proporcional de
impuesto pagado.
Existe una opción en la que puede optar los contribuyentes para la acumulación
de sus ingresos para los integrantes de una sociedad conyugal y sus ascendientes
o descendientes, señalado en el reglamento de la presente ley.
En lo que respecta a la sociedad conyugal el artículo 120 del Reglamento
de la Ley del Impuesto sobre la Renta (2012) hace mención:
Cuando se trate de los integrantes de una sociedad conyugal, podrán optar
porque aquél de ellos que obtenga mayores ingresos, acumule la totalidad
de los ingresos obtenidos por bienes o inversiones en los que ambos sean
propietarios o titulares, pudiendo efectuar las deducciones correspondientes
a dichos bienes o inversiones.
En el caso de ascendientes o descendientes menores de edad o
incapacitados, en línea recta, que dependan económicamente del
contribuyente, que obtengan ingresos gravados por la Ley, menores a los
que obtenga el contribuyente del cual dependan, éste último podrá optar por
acumular a sus ingresos la totalidad de los obtenidos por los ascendientes o
descendientes, pudiendo en estos casos efectuar las deducciones que
correspondan a los ingresos que acumule.
70
El integrante de la sociedad conyugal, los ascendientes o descendientes,
que opten por no acumular sus ingresos conforme a los párrafos anteriores
de este artículo y no tengan obligación de presentar declaración por otro
tipo de ingresos, estarán relevados de solicitar su inscripción en el Registro
Federal de Contribuyentes en los términos del artículo 27 del Código Fiscal
de la Federación (2012).
Con independencia de lo dispuesto en el párrafo anterior, tratándose de ingresos
por intereses, el integrante de la sociedad conyugal, los ascendientes o
descendientes, que sean titulares o cotitulares en las cuentas de las que deriven
los intereses, deberán proporcionar a las instituciones integrantes del sistema
financiero que paguen los intereses, su Clave Única de Registro de Población.
Tratándose de ingresos que deriven de otorgar el uso o goce temporal o de la
enajenación de bienes, cuando dichos bienes estén en copropiedad o pertenezcan
a los integrantes de una sociedad conyugal, deberán presentar sus declaraciones
de pagos provisionales y del ejercicio, tanto el representante común como los
representados y los integrantes de la sociedad conyugal, por la parte proporcional
de ingresos que les correspondan a cada uno, excepto cuando opten por aplicar lo
dispuesto en el artículo 120 de este Reglamento, lo anterior se encuentra
establecido en el artículo 123 del RISR (2012).
Para los efectos del párrafo anterior, cada contribuyente podrá deducir la parte
proporcional de las deducciones relativas al periodo por el que se presenta la
declaración.
3.8. Ingresos exentos
Al momento del cálculo del ISR es necesario considerar que existen ingresos que
no se integran ya que por disposiciones son considerados como exentos.
71
En lo que respecta al arredramiento el artículo 109 en su fracción XIV de la LISR
(2012) establece que: se encuentran exentos del pago del Impuesto, los ingresos
que obtengan por los contratos de arrendamiento u otorgar el uso o goce temporal
de bienes inmuebles que hayan sido prorrogados por disposición de ley, los que
reciben comúnmente el nombre de “Rentas Congeladas”.
Desde principios del siglo y hasta los años cuarenta el arrendamiento en Ciudad
de México se caracterizó por constantes aumentos del costo del alquiler,
especulación, desprotección legal que favorecía los desalojos, escasez,
hacinamiento, insalubridad y una nula intervención gubernamental en el sector;
estos rasgos se ubicaban particularmente en el centro de la ciudad, en antiguas
viviendas coloniales subdivididas y principalmente en vecindades (familias enteras
ocupaban uno o dos cuartos ubicados alrededor de un patio central, los servicios
eran mínimos y se compartían con el resto de los habitantes), que siempre fue la
opción
generalizada
de
vivienda
en
renta
en
la
ciudad.
En un contexto de protestas de los inquilinos por el constante incremento del costo
del alquiler y las malas condiciones generales del alojamiento, en 1942 se aplicó
un decreto de “Congelación de Rentas", esta política mantuvo sin variación el
precio del alquiler en los inmuebles (casas, vecindades, edificios subdivididos, así
como algunos comercios y bodegas) que pagaban hasta 300 pesos en ese
momento; en 1948 se amplio de manera indefinida la aplicación de esta política.
3.9. Pagos provisionales
3.9.1. Ingresos gravables
El
ingreso gravable es el ingreso que los contribuyentes declaran a las
autoridades fiscales,
para estimar el impuesto que deben pagarle a la
Federación.
72
Respecto al presente capitulo el artículo 141 de la LISR (2012), hace distinción
acerca de cuáles son los ingresos considerados gravables por otorgar el uso o
goce temporal de bienes inmuebles, señalando los siguientes:
I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por
otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en
cualquier otra forma.
II.
Los rendimientos de certificados de participación inmobiliaria no
amortizables.
Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se
calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que
sean cobrados.
3.9.2. Deducciones autorizadas
En la fecha de presentar declaraciones anuales o pagos provisionales, uno de los
temas más controvertidos es siempre el de las deducciones; si bien es cierto que
la ley establece algunas deducciones y sus requisitos, el contribuyente está de
acuerdo en pagar impuestos pero siempre la pregunta obligada que surge es:
¿qué es lo que puedo deducir de los impuestos?. Difícilmente se les puede dar
una lista de las erogaciones que se disminuyen ya que dependerá del giro o
actividad de la persona; sin embargo, hay deducciones que son comunes para
todos los contribuyentes.
Para las personas físicas que obtengan ingresos por otorgar el uso o goce
temporal de bienes inmuebles, podrán efectuar las siguientes deducciones
señaladas en el artículo 142 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (2012), el cual
hace mención a los siguientes:
73
I.
Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de
calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales
de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que
afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los
ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
II.
Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien
de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes
usen o gocen del inmueble.
III.
Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra,
construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real
el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en
el artículo 159 de esta Ley.
IV.
Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos,
cuotas o contribuciones que conforme a la Ley les
corresponda cubrir
sobre dichos salarios, efectivamente pagados.
V.
VI.
El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes
inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se refiere
este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se
refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de
las erogaciones por concepto del impuesto predial de dichos inmuebles
correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se
obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
74
Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas
que pague el arrendatario al arrendador.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el
ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o
goce temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos,
así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de
obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él
ocupada
o
de
la
otorgada
gratuitamente.
En
los
casos
de
subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional
del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe
o que otorgue gratuitamente.
La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará
considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad
por él ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de
metros cuadrados de construcción del bien inmueble.
Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese
otorgado por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las
fracciones I a V de este artículo, se aplicarán únicamente cuando
correspondan al periodo por el cual se otorgó el uso o goce temporal del
bien inmueble o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue
dicho uso o goce.
3.9.3. Cálculo de los pagos provisionales
Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo por
el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, efectuarán los
pagos provisionales mensualmente, a más tardar el día 17 del mes inmediato
posterior al que corresponda el pago, mediante declaración que presentarán ante
75
las oficinas autorizadas; dicha obligación se encuentra establecida en ley del ISR
(2012) en el artículo 143.
El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a
lo previsto en el tercer párrafo del artículo 127 de esta Ley, a la diferencia que
resulte de disminuir a los ingresos del mes por el que se efectúa el pago, el monto
de las deducciones a que se refiere el artículo 142 de la misma, correspondientes
al mismo periodo.
Anexo 8 de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2012:
Tarifa aplicable durante 2012, para el cálculo de los pagos provisionales
mensuales.
Límite inferior
Límite superior
Cuota fija
Por ciento para aplicarse sobre
el excedente del límite inferior
$
$
$
0.01
496.07
0.00
1.92
496.08
4,210.41
9.52
6.40
4,210.42
7,399.42
247.23
10.88
7,399.43
8,601.50
594.24
16.00
8,601.51
10,298.35
786.55
17.92
10,298.36
20,770.29
1,090.62
21.36
20,770.30
32,736.83
3,327.42
23.52
6,141.95
30.00
32,736.84
En adelante
%
FIGURA.3.1. Tarifa aplicable durante 2012 pagos provisionales. (Miscelánea Fiscal 2012).
Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este
Capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales
76
vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, no estarán obligados a efectuar
pagos provisionales.
Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el importe
de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al arrendador.
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtengan por pagos que
efectúen las personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el
monto que resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin
deducción alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancia de la
retención; dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con
las señaladas en el artículo 113 de esta Ley. El impuesto retenido en los términos
de este párrafo podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el
segundo párrafo de este artículo.
Las personas que efectúen las retenciones a que se refiere el párrafo anterior,
deberán presentar declaración ante las oficinas autorizadas a más tardar el día 15
de febrero de cada año, proporcionando la información correspondiente de las
personas a las que les hubieran efectuado retenciones en el año de calendario
inmediato anterior.
Para facilitar la comprensión de lo expuesto con anterioridad se puede ejemplificar
con un modelo para el pago provisional del impuesto, en el esquema que se
presenta a continuación:
Ingresos Totales
(-) Ingresos Exentos
(=) Ingresos Gravados
(-) Deducciones Autorizadas
(=) Base Gravable
(-) Limite Inferior
77
(=) Ingreso Marginal
(x) %
(=) Impuesto Marginal
(+) Cuota Fija
(=) Impuesto Mensual según Tarifa
(-) Retención a Persona Moral
(=) Pago Provisional
TABLA.3.3. Modelo para el pago provisional de ISR. (Elaboración Propia).
3.10. Declaración anual
En su gran mayoría, las personas físicas y las personas morales están obligadas a
presentar una declaración donde reporten sus ingresos y gastos de todo
un ejercicio fiscal (enero a diciembre), es decir, una declaración anual.
Las personas físicas que obtengan ingresos en un año de calendario, a excepción
de los exentos y de aquéllos por los que se haya pagado impuesto definitivo, están
obligadas a pagar su impuesto anual mediante declaración que presentarán en el
mes de abril del año siguiente, ante las oficinas autorizadas; podemos encontrar
esta disposición en el artículo 175 de la LISR (2012).
3.10.1. Deducciones personales
Se podría decir en términos generales que las deducciones personales, son todos
aquellos gastos y erogaciones que realizan las personas físicas con fines
meramente de protección, tanto de su persona como de sus familiares directos
como lo son su cónyuge, hijos y padres.
78
Dichas deducciones son aplicables para cualquier persona física y cualquier
régimen en el que éstas tributen (sueldos y salarios, actividades empresariales,
honorarios, arrendamiento) aclarado que sólo se puede hacer efectiva su
disminución al momento de calcular su impuesto anual (ISR), por lo que estas
deducciones personales se excluyen de la determinación y cálculo de pagos
provisionales.
Las personas físicas residentes en el país que obtengan ingresos de los
señalados en este Título, para calcular su impuesto anual, podrán hacer, además
de las deducciones autorizadas en cada Capítulo de esta Ley que les
correspondan, el artículo 176 de LISR (2012) señala las siguientes deducciones
personales siguientes:
I.
Los pagos por honorarios médicos y dentales, así como los gastos
hospitalarios, efectuados por el contribuyente para sí, para su cónyuge o para la
persona con quien viva en concubinato y para sus ascendientes o descendientes
en línea recta, siempre que dichas personas no perciban durante el año de
calendario ingresos en cantidad igual o superior a la que resulte de calcular el
salario mínimo general del área geográfica del contribuyente elevado al año.
II. Los gastos de funerales en la parte en que no excedan del salario mínimo
general del área geográfica del contribuyente elevado al año, efectuados para las
personas señaladas en la fracción que antecede.
III. Los donativos no onerosos ni remunerativos, que satisfagan los requisitos
previstos en esta Ley y en las reglas generales que para el efecto establezca el
Servicio de Administración Tributaria y que se otorguen en los siguientes casos:
a) A la Federación, a las entidades federativas o los municipios, a sus organismos
descentralizados que tributen conforme al Título III de la presente Ley, así como a
los organismos internacionales de los que México sea miembro de pleno derecho,
79
siempre que los fines para los que fueron creados, correspondan a las actividades
por las que se puede obtener autorización para recibir donativos deducibles de
impuestos.
b) A las entidades a las que se refiere el artículo 96 de esta Ley.
c) A las entidades a que se refieren los artículos 95, fracción XIX y 97 de esta
Ley.
d) A las personas morales a las que se refieren las fracciones VI, X, XI y XX del
artículo 95 de esta Ley y que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo
97 de la misma Ley, salvo lo dispuesto en la fracción I del mismo artículo.
e) A las asociaciones y sociedades civiles que otorguen becas y cumplan con los
requisitos del artículo 98 de esta Ley.
f) A programas de escuela empresa.
El Servicio de Administración Tributaria publicará en el Diario Oficial de la
Federación y dará a conocer en su página electrónica de Internet los datos de las
instituciones a que se refieren los incisos b), c), d) y e) de esta fracción que reúnan
los requisitos antes señalados.
Tratándose de donativos otorgados a instituciones de enseñanza serán
deducibles siempre que sean establecimientos públicos o de propiedad de
particulares que tengan autorización o reconocimiento de validez oficial de
estudios en los términos de la Ley General de Educación, se destinen a la
adquisición de bienes de inversión, a la investigación científica o desarrollo de
tecnología, así como a gastos de administración hasta por el monto, en este último
caso, que señale el Reglamento de esta Ley; se trate de donaciones no onerosas
ni remunerativas, conforme a las reglas generales que al efecto determine la
80
Secretaría de Educación Pública, y dichas instituciones no hayan distribuido
remanentes a sus socios o integrantes en los últimos cinco años.
El monto total de los donativos a que se refiere esta fracción será deducible hasta
por una cantidad que no exceda del 7% de los ingresos acumulables que sirvan de
base para calcular el impuesto sobre la renta a cargo del contribuyente en el
ejercicio inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la deducción, antes de
aplicar las deducciones a que se refiere el presente artículo.
IV. Los intereses reales efectivamente pagados
en el ejercicio por créditos
hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados con las
instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el monto total de los
créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de un millón quinientas mil
unidades de inversión. Para estos efectos, se determinarán los intereses reales
conforme a lo siguiente:
a) El saldo inicial en unidades de inversión se determinará dividiendo el saldo
insoluto del crédito hipotecario de que se trate al 31 de diciembre del ejercicio
inmediato anterior a aquél por el que se efectúa la deducción o del monto original
del crédito hipotecario, según corresponda, entre el valor de la unidad de inversión
del citado 31 de diciembre o del día en el que se otorgó el referido crédito, según
se trate.
b) El saldo final en unidades de inversión se determinará dividiendo el saldo
insoluto al 31 de diciembre del ejercicio por el que se efectúa la deducción a la que
se refiere esta fracción o de la fecha en la que se hubiese amortizado totalmente
el crédito hipotecario, el que sea más reciente, entre el valor de la unidad de
inversión del referido 31 de diciembre o de la fecha en la que se hubiese
amortizado totalmente dicho crédito, según se trate.
81
c) Al resultado obtenido conforme al inciso inmediato anterior se le sumarán los
pagos por amortización de capital, intereses y comisiones, en unidades de
inversión, efectuados en el ejercicio fiscal que corresponda.
Los pagos por amortización de capital, intereses y comisiones, en unidades de
inversión, se obtendrán, dividiendo el monto de cada uno de dichos conceptos,
entre el valor de la unidad de inversión del día en el que éstos se pagaron.
d) Los intereses reales derivados de créditos hipotecarios se obtendrán de restar
al resultado obtenido conforme al primer párrafo del inciso c) inmediato anterior, el
resultado determinado conforme al inciso a) de esta fracción. El resultado que se
obtenga deberá multiplicarse por el valor de la unidad de inversión del 31 de
diciembre del ejercicio por el que se efectúe la deducción conforme a esta fracción
o del día en el que se amortiza totalmente el crédito hipotecario, según
corresponda.
V.
Las aportaciones complementarias de retiro realizadas directamente en la
subcuenta de aportaciones complementarias de retiro, en los términos de la Ley
de los Sistemas de Ahorro para el Retiro o a las cuentas de planes personales de
retiro, así como las aportaciones voluntarias realizadas a la subcuenta de
aportaciones voluntarias, siempre que en este último caso dichas aportaciones
cumplan con los requisitos de permanencia establecidos para los planes de retiro
conforme al segundo párrafo de esta fracción. El monto de la deducción a que se
refiere esta fracción será de hasta el 10% de los ingresos acumulables del
contribuyente en el ejercicio, sin que dichas aportaciones excedan del equivalente
a cinco salarios mínimos generales del área geográfica del contribuyente elevados
al año.
Para los efectos del párrafo anterior, se consideran planes personales de retiro,
aquellas cuentas o canales de inversión, que se establezcan con el único fin de
recibir y administrar recursos destinados exclusivamente para ser utilizados
82
cuando el titular llegue a la edad de 65 años o en los casos de invalidez o
incapacidad del titular para realizar un trabajo personal remunerado de
conformidad con las leyes de seguridad social, siempre que sean administrados
en cuentas individualizadas por instituciones de seguros, instituciones de crédito,
casas de bolsa, administradoras de fondos para el retiro o sociedades operadoras
de sociedades de inversión con autorización para operar en el país, y siempre que
obtengan autorización previa del Servicio de Administración Tributaria.
Cuando
los
recursos
invertidos
en
las
subcuentas
de
aportaciones
complementarias de retiro, en las subcuentas de aportaciones voluntarias o en los
planes personales de retiro, así como los rendimientos que ellos generen, se
retiren antes de que se cumplan los requisitos establecidos en esta fracción, el
retiro se considerará ingreso acumulable en los términos del Capítulo IX de este
Título.
En el caso de fallecimiento del titular del plan personal de retiro, el beneficiario
designado o el heredero, estarán obligados a acumular a sus demás ingresos del
ejercicio, los retiros que efectúe de la cuenta o canales de inversión, según sea el
caso.
VI.
Las primas por seguros de gastos médicos, complementarios o
independientes de los servicios de salud proporcionados por instituciones públicas
de seguridad social, siempre que el beneficiario sea el propio contribuyente, su
cónyuge o la persona con quien vive en concubinato, o sus ascendientes o
descendientes, en línea recta.
VII. Los gastos destinados a la transportación escolar de los descendientes en
línea recta cuando ésta sea obligatoria en los términos de las disposiciones
legales del área donde la escuela se encuentre ubicada o cuando para todos los
alumnos se incluya dicho gasto en la colegiatura.
83
Para estos efectos, se deberá separar en el comprobante el monto que
corresponda por concepto de transportación escolar.
VIII. Los pagos efectuados por concepto del impuesto local sobre ingresos por
salarios y en general por la prestación de un servicio personal subordinado,
siempre que la tasa de dicho impuesto no exceda del 5%.
Para determinar el área geográfica del contribuyente se atenderá al lugar donde
se encuentre su casa habitación al 31 de diciembre del año de que se trate. Las
personas que a la fecha citada tengan su domicilio fuera del territorio nacional,
atenderán al área geográfica correspondiente al Distrito Federal.
Cabe señalar que existen ciertos requisitos, que en su caso habrán de cumplirse
para poder hacerlas efectivas.
3.10.2. Cálculo del pago anual
Para realizar el cálculo en la declaración anual se deben sumar los ingresos de las
diversas actividades que realizan las personas físicas, realizar las deducciones
autorizadas determinándose así la utilidad gravable, a este resultado se le
restaran las deducciones personales y el resultado se le aplicará la tarifa que
muestra el
Anexo 8 de la Resolución Miscelánea
Fiscal para el cálculo del
impuesto correspondiente al ejercicio de 2012 publicado en el Diario Oficial de la
Federación.
84
Límite inferior
Límite superior
Cuota fija
Por ciento para aplicarse
sobre
el excedente del límite inferior
$
$
$
%
0.01
5,952.84
0.00
1.92
5,952.85
50,524.92
114.24
6.40
50,524.93
88,793.04
2,966.76
10.88
88,793.05
103,218.00
7,130.88
16.00
103,218.01
123,580.20
9,438.60
17.92
123,580.21
249,243.48
13,087.44
21.36
249,243.49
392,841.96
39,929.04
23.52
392,841.97
En adelante
73,703.40
30.00
FIGURA. 3.2. Tarifa anual aplicable durante 2012. (Miscelánea fiscal 2012).
Para facilitar la comprensión de lo expuesto con anterioridad se puede ejemplificar
con un modelo para el cálculo del impuesto anual de ISR, en el cuadro siguiente:
Concepto
Ingresos
Ingresos
Deducciones
Ingresos
Totales
Exentos
Autorizadas
Acumulables
Arrendamiento
Total
(-)
Deducciones
Personales
(=)
Base
Gravable
(-)
Limite
Inferior
85
(=)
Ingreso
Marginal
(x) %
(=)
Impuesto
Marginal
(+) Cuota Fija
(=) Impuesto
Mensual
según Tarifa
(-) Pagos
provisionales
del ejercicio
(=) Saldo a
Cargo o a
Favor
TABLA. 3.4. Modelo para el cálculo del impuesto anual de ISR. (MÉNDEZ, D. 2007)
3.11. Requisitos de las deducciones
Para que las deducciones se puedan restar de los ingresos acumulables, es
necesario que cumplan, entre otros, con los siguientes requisitos los cuales se
encuentran establecidos en el artículo 31 de LISR (2012):
I.
Que sean estrictamente indispensables para la obtención de los
ingresos por los que se está obligado al pago de este impuesto.
II.
Que cuando esta Ley permita la deducción de inversiones se proceda
en los términos del artículo 174 de la misma. Tratándose de contratos
86
de arrendamiento financiero deberá
estarse a lo dispuesto por el
artículo 44 de esta Ley.
III.
Que se resten una sola vez, aun cuando estén relacionadas con la
obtención de diversos ingresos.
IV.
Estar amparada con documentación que reúna los requisitos que
señalen las disposiciones fiscales y que los pagos cuyo monto exceda
de
$2,000.00,
se
efectúen
mediante
cheque
nominativo
del
contribuyente, tarjeta de crédito, débito o de servicios, o a través de los
monederos electrónicos que al efecto autorice
el Servicio de
Administración Tributaria, excepto cuando dichos pagos se hagan por la
prestación de un servicio personal subordinado.
Los pagos que en los términos de esta fracción deban efectuarse mediante
cheque nominativo del contribuyente, también podrán realizarse mediante
traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casas de bolsa del propio
contribuyente.
Las autoridades fiscales podrán liberar de la obligación de pagar las erogaciones
con cheques nominativos, tarjetas de crédito, débito, de servicios, monederos
electrónicos o mediante traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casas
de bolsa a que se refiere esta fracción, cuando las mismas se efectúen en
poblaciones o en zonas rurales, sin servicios bancarios.
Cuando los pagos se efectúen mediante cheque nominativo éste deberá ser de la
cuenta del contribuyente y contener, en el anverso del mismo, la expresión "para
abono en cuenta del beneficiario".
Los contribuyentes podrán optar por considerar como comprobante fiscal para los
efectos de las deducciones autorizadas en este Título, los originales de los
estados de cuenta en los que se consigne el pago mediante cheques, traspasos
87
de cuenta en instituciones de crédito o casas de bolsa, tarjeta de crédito, de débito
o de servicio, o monedero electrónico, siempre que se cumplan los requisitos que
establece el artículo 29-C del Código Fiscal de la Federación.
V. Que estén debidamente registradas en contabilidad, tratándose de personas
obligadas a llevarla.
VI. Que los pagos de primas por seguros o fianzas se hagan conforme a las leyes
de la materia y correspondan a conceptos que esta Ley señala como deducibles o
que en otras leyes se establezca la obligación de contratarlos y siempre que,
tratándose de seguros, durante la vigencia de la póliza no se otorguen préstamos
por parte de la aseguradora, a persona alguna, con garantía de las sumas
aseguradas, de las primas pagadas o de las reservas matemáticas.
VII. Que se cumplan las obligaciones establecidas en esta Ley en materia de
retención y entero de impuestos a cargo de terceros o que, en su caso, se recabe
de éstos copia de los documentos en que conste el pago de dichos impuestos.
Tratándose de pagos al extranjero, sólo se podrán deducir siempre que el
contribuyente proporcione la información a que esté obligado en los términos del
artículo 86 de esta Ley.
Los pagos que a la vez sean ingresos en los términos del Capítulo I del Título IV,
de esta Ley, se podrán deducir siempre que se cumpla con las obligaciones a que
se refieren el artículo 118, fracciones I, II y VI de la misma y las disposiciones que,
en su caso, regulen el subsidio para el empleo y los contribuyentes cumplan con la
obligación de inscribir a los trabajadores en el Instituto Mexicano del Seguro Social
cuando estén obligados a ello, en los términos de las leyes de seguridad social.
VIII.
Cuando los pagos cuya deducción se pretenda, se efectúen a personas
obligadas a solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes, se
proporcione la clave respectiva en la documentación comprobatoria.
88
IX. Que al realizar las operaciones correspondientes o a más tardar el último día
del ejercicio, se reúnan los requisitos que para cada deducción en lo particular
establece esta Ley. Tratándose únicamente de la documentación comprobatoria a
que se refiere el primer párrafo de la fracción IV de este artículo, ésta se obtenga a
más tardar el día en que el contribuyente deba presentar su declaración.
Tratándose de las declaraciones informativas a que se refiere el artículo 86 de
esta Ley, éstas se deberán presentar en los plazos que al efecto establece dicho
artículo y contar a partir de esa fecha con la documentación comprobatoria
correspondiente. Además, la fecha de expedición de la documentación
comprobatoria de un gasto deducible deberá corresponder al ejercicio por el que
se efectúa la deducción.
X. Que hayan sido efectivamente erogadas en el ejercicio de que se trate. Se
consideran efectivamente erogadas cuando el pago haya sido realizado en
efectivo, mediante traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casas de
bolsa, en servicios o en otros bienes que no sean títulos de crédito. Tratándose de
pagos con cheque, se considerará efectivamente erogado en la fecha en la que el
mismo haya sido cobrado o cuando los contribuyentes transmitan los cheques a
un tercero, excepto cuando dicha transmisión sea en procuración.
Igualmente se consideran efectivamente erogadas cuando el contribuyente
entregue títulos de crédito suscritos por una persona distinta. También se entiende
que es efectivamente erogado cuando el interés del acreedor queda satisfecho
mediante cualquier forma de extinción de las obligaciones.
Cuando los pagos a que se refiere el párrafo anterior se efectúen con cheque, la
deducción se efectuará en el ejercicio en que éste se cobre, siempre que entre la
fecha consignada en la documentación comprobatoria que se haya expedido y la
89
fecha en que efectivamente se cobre dicho cheque no hayan transcurrido más de
cuatro meses.
Se presume que la suscripción de títulos de crédito por el contribuyente, diversos
al cheque, constituye garantía del pago del precio o contraprestación pactada por
la actividad empresarial o por el servicio profesional.
En estos casos, se
entenderá recibido el pago cuando efectivamente se realice, o cuando los
contribuyentes transmitan a un tercero los títulos de crédito, excepto cuando dicha
transmisión sea en procuración.
Tratándose de intereses pagados en los años anteriores a aquél en el que se
inicie la explotación de los bienes dados en arrendamiento, éstos se podrán
deducir, procediendo como sigue:
Se sumarán los intereses pagados de cada mes del ejercicio correspondientes a
cada uno de los ejercicios improductivos restándoles en su caso el ajuste anual
por inflación deducible a que se refiere el artículo 46 de esta Ley. La suma
obtenida para cada ejercicio improductivo se actualizará con el factor de
actualización correspondiente desde el último mes de la primera mitad del ejercicio
de que se trate y hasta el último mes de la primera mitad del ejercicio en que
empiecen a producir ingresos el bien o los bienes de que se trate.
Los intereses actualizados para cada uno de los ejercicios, calculados conforme
al párrafo anterior, se sumarán y el resultado así obtenido se dividirá entre el
número de años improductivos. El cociente que se obtenga se adicionará a los
intereses a cargo en cada uno de los años productivos y el resultado así obtenido
será el monto de intereses deducibles en el ejercicio de que se trate.
En los años siguientes al primer año productivo, el cociente obtenido conforme al
párrafo anterior se actualizará desde el último mes de la primera mitad del
90
ejercicio en que se empezó a tener ingresos y hasta el último mes de la primera
mitad del ejercicio en el que se deducen.
Este procedimiento se hará hasta amortizar el total de dichos intereses.
XI.
Que el costo de adquisición declarado o los intereses que se deriven de
créditos recibidos por el contribuyente, correspondan a los de mercado. Cuando
excedan del precio de mercado no será deducible el excedente.
XII.
Que tratándose de las inversiones no se les dé efectos fiscales a su
revaluación.
XIII. Que en el caso de adquisición de bienes de importación, se compruebe que
se cumplieron los requisitos legales para su importación definitiva. Cuando se trate
de la adquisición de bienes que se encuentren sujetos al régimen de importación
temporal, los mismos se deducirán hasta el momento en el que se retornen al
extranjero en los términos de la Ley Aduanera o, tratándose de inversiones de
activo fijo, en el momento en el que se cumplan los requisitos para su importación
temporal. También se podrán deducir los bienes que se encuentren sujetos al
régimen de depósito fiscal de conformidad con la legislación aduanera, cuando el
contribuyente los enajene, los retorne al extranjero o sean retirados del depósito
fiscal para ser importados definitivamente. El importe de los bienes o inversiones a
que se refiere este párrafo no podrá ser superior al valor en aduanas del bien de
que se trate.
El contribuyente sólo podrá deducir las adquisiciones de los bienes que mantenga
fuera del país, hasta el momento en el que se enajenen o se importen, salvo que
dichos bienes se encuentren afectos a un establecimiento permanente que tenga
en el extranjero.
91
XIV.
Que se deduzcan conforme se devenguen las pérdidas cambiarias
provenientes de deudas o créditos en moneda extranjera.
El monto del ajuste anual por inflación deducible en los términos del párrafo
anterior, se determinará de conformidad con lo previsto en el artículo 46 de esta
Ley.
XV.
Que cuando los pagos cuya deducción se pretenda, se hagan a
contribuyentes que causen el impuesto al valor agregado, dicho impuesto se
traslade en forma expresa y por separado en la documentación comprobatoria.
Tratándose de los contribuyentes que ejerzan alguna de las opciones a que se
refiere el último párrafo de la fracción IV de este artículo, el impuesto al valor
agregado, además, se deberá anotar en forma expresa y por separado en el
reverso del cheque de que se trate o deberá constar en el estado de cuenta,
según sea el caso.
XVI. Que tratándose de pagos efectuados por concepto de salarios y en general
por la prestación de un servicio personal subordinado a trabajadores que tengan
derecho al subsidio para el empleo, efectivamente se entreguen las cantidades
que por dicho subsidio les correspondan a sus trabajadores y se dé cumplimiento
a los requisitos a que se refieren los preceptos que, en su caso, regulen el
subsidio para el empleo, salvo cuando no se esté obligado a ello en los términos
de las disposiciones citadas.
3.12. Obligaciones de los sujetos
Los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento, además de efectuar
los pagos de ISR, tendrán las obligaciones siguientes:
I. Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
92
II. Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación, su
Reglamento y el Reglamento de esta Ley, cuando obtengan ingresos superiores a
$1,500.00 por los conceptos a que se refiere este Capítulo, en el año de
calendario anterior. No quedan comprendidos en lo dispuesto en esta fracción
quienes opten por la deducción del 35% a que se refiere el artículo 142 de esta
Ley.
III. Expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas.
IV. Presentar declaraciones provisionales y anual en los términos de esta Ley.
V.
Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos
electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas
de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato posterior a aquel en
el que se realice la operación, de las contraprestaciones recibidas en efectivo, en
moneda nacional, así como en piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior
a cien mil pesos.
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de
operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros,
expida los recibos y efectúe los pagos provisionales. Las personas a las que
correspondan los rendimientos deberán solicitar a la institución fiduciaria la
constancia a que se refiere el último párrafo del artículo anterior, la que deberán
acompañar a su declaración anual.
3.13. Deducción opcional (deducción ciega)
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles
podrán optar por deducir el 35% de los ingresos por arrendamiento, en
substitución de las deducciones respectivas. Quienes ejercen esta opción podrán
93
deducir, además, el monto de las erogaciones por concepto del impuesto predial
de dichos inmuebles correspondiente al año de calendario o al periodo durante el
cual se obtuvieron los ingresos en el ejercicio según corresponda.
La Ley del Impuesto Sobre la Renta (2012) señala en el artículo 183 que los
contribuyentes que opten por efectuar la deducción opcional del 35 %, lo deberán
hacer por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal,
incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar
en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que
corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida no podrá
variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al
presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan.
3.14. Deducción de pérdida
Cuando en el año de calendario las deducciones autorizadas comprendidas en el
artículo 142 de la Ley del ISR (2012), sean superiores a los ingresos por
arrendamiento, la diferencia podrá deducirse de los demás ingresos que el
contribuyente deba acumular en la declaración anual correspondiente a ese
mismo año, excepto:

Ingresos por sueldos y salarios y asimilados.

Ingresos por actividades empresariales y profesionales.
94
CONCLUSIONES
A través del tiempo, el contrato se ha modificado en su forma de visión para con
los hombres, el miedo a la venganza privada era una de las razones para que se
procediera al cumplimiento de los acuerdos.
A partir del 1 de octubre de 1932 los contratos se encuentran mejor estructurados
en el Código Civil vigente y su desarrollo se debe al crecimiento de la industria,
que afectaba a la clase obrera en sus relaciones con los empresarios, así como la
necesidad de mantener en protección a los débiles, ignorados en sus relaciones
con los ricos e ilustrados y la preocupación de los juristas mexicanos de extender
el conocimiento del Derecho a las clases inferiores del país.
El contrato, es el resultado de un acto jurídico contractual y puede considerarse
como una norma de la cual emanan derechos y obligaciones para las partes que
intervienen; entre las que destacan la certeza de los pactos convenidos y su
prueba a futuro.
Para que algo pueda ser materia de un contrato debe existir en la naturaleza; ser
determinado o determinable en cuanto a su especie y estar en el comercio, es
decir, debe de ser lícito, dado que no se puede contratar sobre un hecho que sea
contrario a las leyes del orden público o a las buenas costumbres, ni sobre hechos
que no pudieran existir porque sean incompatibles con una ley.
Para la existencia de un contrato
se requiere primero, el consentimiento y
segundo, el objeto que puede ser materia del mismo.
Los contratos no pueden ser revocados, sino por mutuo consentimiento, es decir,
que cualquiera de las partes por voluntad unilateral no podrá disolver o modificar
el contrato salvo que la ley así lo prevea.
Los elementos de validez que debe de contener el contrato para que no este
afectado de nulidad ya que de faltar uno de ellos produce que el contrato quede
privado de efectos jurídicos y son:
96
La Capacidad la cual es la facultad de una persona para hacerse responsable de
sus actos, existiendo dos tipos de capacidad, la de goce y la de ejercicio.
La forma se refiere a la exteriorización de la voluntad de acuerdo a la ley.
La Ausencia de vicios, se refiere que dentro del consentimiento no debe de ser
válido si se sufre lesión, si se da por error, arrancado por violencia o sorprendido
por dolo o mala fe.
Las actividades cotidianas nos obligan a estar en contacto con las leyes y
específicamente con los contratos, que además constituyen una prueba de las
operaciones, proporcionando mayor seguridad a las partes. El estudio de los
contratos no es materia exclusiva de los abogados. Se trata de una disciplina útil
para cualquier profesionista, dado que la actividad contractual es la causa más
frecuente de las obligaciones y posee una gran trascendencia para la vida social y
económica de las personas.
El contrato de arrendamiento, es el acuerdo por medio del cual, una de las partes
se obliga a dar a otra, por cierto tiempo, y a cambio de un precio determinado, el
uso, goce o disfrute de un bien.
El contrato de arrendamiento es formal, porque debe constar por escrito, debiendo
contener las estipulaciones que detalla la ley, cuando se trate de arrendamientos
de fincas urbanas destinadas a la habitación.
El arrendamiento, tal como está reglamentado en el derecho moderno y también
como lo fue en el Derecho Romano, ha merecido la atención preferente del
legislador, y así encontramos en los Códigos Civiles, reglamentados los
principales problemas que la doctrina ha planteado en relación a este contrato.
Son tres los elementos reales del contrato de arrendamiento, a saber: la cosa, el
precio y el tiempo.
El 1º Elemento real es la cosa. En cuanto a la cosa no es necesario que sea un
bien corpóreo, ya que pueden darse en arrendamiento también los derechos.
97
El 2º Elemento real es el precio. El precio en el contrato de arrendamiento no debe
por fuerza consistir precisamente en dinero, sino que puede ser “cualquiera otra
cosa equivalente”
El 3º Elemento real es el tiempo. Hoy día no señala un máximo
En ocasiones las partes, por tratar de ahorrarse el honorario del abogado, realizan
contratos de arrendamiento utilizando los formatos que se consiguen en
papelerías, o se basan en contratos de arrendamiento que fueron celebrados hace
mucho tiempo, los cuales no se encuentran actualizados, situación que trae como
consecuencia problemas legales a futuro para las partes, por lo que se
recomienda acudir con un abogado especialista que además forme parte de un
Colegio de Abogados, lo cual da confianza al cliente de que su honestidad y
profesionalismo se encuentran avalados por un Colegio de Profesionistas del
Derecho.
Para que el Estado pueda satisfacer las necesidades de la sociedad y realizar sus
objetivos y finalidades de política social y económica es necesario que obtenga los
recursos suficientes y esto lo hace a través de la imposición obligatoria de
contribuciones a cargo de los sujetos pasivos.
Una de las funciones financieras más importantes de la Federación, Estados y
Municipios, es la obtención de recursos para el cumplimiento de sus funciones,
existen disposiciones que reglamentan la obtención de estos, dando en primer
lugar la normatividad que emana de la constitución en materia fiscal.
El pago de los impuestos tiene su fundamento legal en la Constitución Política de
los Estados Unidos Mexicanos, la cual establece en su artículo 31, fracción IV que:
“Son obligaciones de los mexicanos el contribuir para los gastos públicos, así de la
Federación, como del Distrito Federal o del Estado o Municipios en que decidan,
de manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes”.
98
Cabe señalar que es necesario que las contribuciones se encuentren previstas en
la Ley (específicamente en la Ley de Ingresos de la Federación) para que el
Estado pueda exigir su cobro.
El sujeto hace el pago voluntariamente de la contribución y en caso de que no lo
haga, lo hará el propio Estado de manera coercitiva con ayuda de la fuerza
Pública.
La Ley del Impuesto Sobre la Renta, en materia de arrendamiento a través del
paso del tiempo ha sufrido reformas.
Se considera que el objeto del impuesto por otorgar el uso o goce temporal de
bienes inmuebles son los ingresos, es decir, los provenientes del arrendamiento o
subarrendamiento y en general por otorgar a título oneroso el uso o goce temporal
de bienes inmuebles, en cualquier otra forma, así como los rendimientos de
certificados de participación inmobiliaria no amortizables.
Se encuentran establecidos quienes son considerados como los sujetos del pago
del ISR en el artículo 1° de la citada ley.
En los ingresos por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal
de bienes inmuebles, es importante considerar el estado civil del sujeto obligado;
si se encuentra bajo el régimen de sociedad conyugal, o si se tienen los bienes en
copropiedad para cubrir con las disposiciones fiscales pertinentes, debido a que
tienen un tratamiento fiscal diferente.
Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de bienes inmuebles
podrán optar por deducir el 35% de los ingresos en sustitución de las deducciones
autorizadas.
Los sujetos deberán efectuar los pagos provisionales mensualmente, a más tardar
el día 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago, mediante
declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas. El pago provisional se
determinará aplicando la tarifa que corresponda conforme a lo previsto en el tercer
párrafo del artículo 127 de esta Ley, a la diferencia que resulte de disminuir a los
99
ingresos del mes por el que se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que
se refiere el artículo 142 de la misma, correspondientes al mismo periodo.
Los sujetos que obtengan ingresos por arrendamiento están obligados a pagar su
impuesto anual, mediante declaración que presentarán en el mes de abril del año
siguiente, ante las oficinas autorizadas. Para realizar el cálculo en la declaración
anual, se deben sumar los ingresos de las diversas actividades que realizan las
personas físicas, realizar las deducciones autorizadas, determinándose así la
utilidad gravable, a este resultado se le restarán las deducciones personales y el
resultado se le aplicará la tarifa que muestra el
Anexo 8 de la Resolución
Miscelánea Fiscal.
Los contribuyentes que obtengan ingresos por arrendamiento, además de efectuar
los pagos de ISR, tienen las obligaciones siguientes: solicitar su inscripción en el
Registro Federal de Contribuyentes; llevar contabilidad de conformidad con el
Código Fiscal de la Federación; expedir comprobantes por las contraprestaciones
recibidas e informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos
electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante reglas
de carácter general.
100
FUENTES DE INFORMACIÓN

DÍAZ Gonzáles, Luis Raúl (2004). MANUAL DE CONTRATOS CIVILES Y
MERCANTILES. Tercera Edición. México: Gasca sicco.

GALINDO
Garfias,
Ignacio
(1996).
TEORÍA
GENERAL
DE
LOS
CONTRATOS. México: Porrúa.

MÉNDEZ Farías, Diana (2007). TRATAMIENTO FISCAL DE LOS
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO DE PERSONAS FISICAS. México.

PENICHE López, Edgardo (2005). INTRODUCCIÓN AL DERECHO Y
LECCIONES DE DERECHO CIVIL. Vigésimo novena Edición. México:
Porrúa.

PÉREZ Fernández del Castillo, Bernardo (2008). CONTRATOS
CIVILES. Decimo segunda Edición. México: Porrúa.

ROJINA Villegas, Rojas (2002).COMPENDIO DE DERECHO CIVIL.
Trigésimo cuarta Edición. México: Porrúa.

SÁNCHEZ Medal, Ramón (2008). DE LOS CONTRATOS CIVILES.
Vigésimo tercera Edición. México. Porrúa.

CONSTITUCIÓN POLITICA 2012

CÓDIGO CIVIL FEDERAL 2012

CÓDIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL 2012

CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN 2012

LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR 2011

LEY DE BIENES NACIONALES 2011

LEY DE CONCURSOS MERCANTILES 2011

LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA 2012
101
SITIOS WEB CONSULTADOS

http://catarina.udlap.mx/ 20 Marzo de 2011, 14: 00 hrs.

http://www.diputados.gob.mx 25 de Marzo de 2011, 12:15 hrs.

http://info4.juridicas.unam.mx 25 de Marzo de 2011, 12:15 hrs.

www.mexicolegal.com.mx 25 de Marzo de 2011, 1:13 hrs.
102
ANEXO I
MODELO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Contrato de arrendamiento que celebra: el Sr. _______________ a quien en lo
sucesivo
se
le
llamará
el
arrendador,
y
el
Sr.
_________________________________.______________., a quien se le llamará
el arrendatario; ambos mayores de edad, vecinos de esta población y con
capacidad legal para contratar y obligarse. Dicho contrato lo sujetan a las
siguientes:
CLÁUSULAS
Primera: El arrendador da, en arrendamiento, al arrendatario la casa marcada con
el
número
____________________________________.
de
__________________________________________________de
la
la
Calle
ciudad,
_______________ y manifiesta que dicha finca reúne todas las condiciones de
higiene y salubridad correspondientes, declarando el arrendatario, a su vez, que
se da por recibido de ella, a su entera satisfacción, y que se encuentra en las
condiciones arriba indicadas.
Segunda:
La
renta
estipulada
por
dicha
finca,
es
la
cantidad
de
$__________________________________(______________________________
______. pesos 00/100 moneda nacional) mensuales, que deberá pagar el
arrendatario al arrendador, precisamente por anticipado, el día primero de cada
mes en _______________.
Tercera:
Este
arrendamiento
principia
____________________________________.
a
Siendo
correr
desde
por
término
el
día
indefinido.
Cualquiera de las partes podrá dar por terminado el presente contrato, previo
aviso que, en forma indubitable, una de ellas dé a la otra con _______________
de anticipación.
Cuarta: El arrendador se obliga a realizar, en la finca arrendada, las reparaciones
necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en las mismas buenas
104
condiciones en que se encuentra, durante todo
el tiempo del arrendamiento.
Quinta: El arrendatario se obliga, por su parte, a efectuar las reparaciones de
aquellos deterioros que sean de poca importancia, y que hayan sido causados por
él o por las personas que habitaron la finca arrendada.
Sexta: El arrendador, además se obliga: I. A no estorbar, de manera alguna, el uso
de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e
indispensables; II. A garantizar el uso o goce pacífico de la finca arrendada, por
todo el tiempo del contrato; III. A responder de los daños y perjuicios que sufra el
arrendatario por los defectos o vicios ocultos de la finca objeto del contrato,
anteriores al arrendamiento; IV. A responder de los daños y perjuicios, si el
arrendatario sufre la evicción sobre toda o parte de la finca arrendada; V. Expedir
al arrendatario el recibo correspondiente a la cantidad que éste le entregue, por
concepto de la renta estipulada; VI. A devolver el saldo a favor del arrendatario al
terminar el arrendamiento, en caso de que lo hubiere, y a cumplir con todas las
demás obligaciones que el Código Civil de_______________ impone a los
arrendadores y, en especial, la señalada en los artículos _______________ y
_______________ del mismo ordenamiento legal.
Séptima: El arrendatario, además, se obliga: I. A pagar, cumplidamente, la renta
estipulada en la casa número ____________________________________. de la
Calle ____________________________________. al norte de esta ciudad, casahabitación del arrendador; II. A servirse de la finca arrendada sólo para casahabitación; III. A no subarrendar la finca, ni parte de ella; IV. A no hacer cambio en
la misma sin el consentimiento, previo y por escrito, del arrendador; V. A dar aviso
al arrendador de toda novedad perjudicial para la finca, así como de las goteras y
deterioros de la misma, siendo responsable de los daños y perjuicios que su
omisión cause; VI. A conservar la finca en el buen estado en que la recibió, y a
devolverla en ese mismo estado al terminar el arrendamiento; cumpliendo con
todas las obligaciones que el Código Civil _______________impone a los
arrendatarios.
105
Octava: Los contratantes pagarán, por mitad, los servicios de agua y drenaje, así
como los de luz y gas de la finca arrendada. Los excesos de consumo de dichos
servicios serán por cuenta del arrendatario, así como toda clase de reparaciones
que necesitaren los indicados servicios.
Novena: El Sr. ____________________________________________________,
que también comparece e interviene en este contrato, se constituye en fiador del
arrendatario, garantizando todas las obligaciones que éste contrae en el presente
contrato, y renuncia, además a los beneficios de orden y excusión que le
conceden los artículos _______________ y _______________del Código
Civil_______________.Para los efectos legales se firma el presente contrato, por
triplicado y comparecen, como testigos: el Sr. __________________________. ,
de
____________________________________.
años
de
edad,
casado,
mexicano, empleado, originario y vecino de esta ciudad, con domicilio en
_______________ de esta ciudad, y el _________________________________. ,
de
____________________________________.
años,
soltero,
mexicano,
comerciante, originario y vecino de esta ciudad, con domicilio en la casa marcada
con el número ____________________________________. , de la Calle
____________________________________.
al
norte
de
esta
ciudad,
manifestando estar al corriente en sus obligaciones fiscales; siguen manifestando
que conocen, personalmente, a las partes contratantes, constándoles, además
que son capaces para celebrar el presente contrato de arrendamiento que, en este
escrito se contiene; y firman, junto con las partes, para constancia. En la ciudad de
_______________
siendo
el
día_______________.
Firma
Firma
Testigo
Testigo
106
ANEXO II
EJERCICIO PRÁCTICO I
El contribuyente el Sr. Valentín Hernández Bravo con estado civil soltero, obtiene
ingresos por otorgar el uso de un bien inmueble a la Sra. Guadalupe Espinoza
Báez, el local comercial se encuentra ubicado en la calle zacatecas # 4 interior 3.
Se pide calcular los pagos provisionales del ISR y el pago anual del contribuyente
que durante el ejercicio 2011 obtuvo los siguientes resultados:
1) Ingresos mensuales por arrendamiento $ 12 000
2) Deducciones autorizadas $ 2 000 mensuales las cuales se desglosan a
continuación:
Impuesto
predial por
mes
Gastos
$ 800
de
$ 300
Mantenimiento
Seguro del inmueble
$ 600
Honorario del Contador
$ 300
Total de deducciones
$ 2 000
Información complementaria:
a) Honorarios dentales pagados por el contribuyente $ 4, 000. La
facturacumple con los requisitos fiscales.
108
PAGOS PROVISIONALES
Mes de Enero -Diciembre:
Ingresos Totales
(-) Ingresos Exentos
(=) Ingresos Gravados
(-) Deducciones
Autorizadas
(=) Base Gravable
(-) Limite Inferior
(=) Ingreso Marginal
(x) %
(=) Impuesto Marginal
(+) Cuota Fija
(=) Impuesto Mensual
según Tarifa
(-) Retención a
Persona Moral
(=) Pago Provisional
Opción 1
Opción 2
$ 12 000
$ 12 000
0
0
$ 12 000
$ 12 000
2 000
$ 10 000
5 000
$ 7 000
4 210.42
$ 2 789.58
10.88 %
$ 303.50
247.23
$ 550.73
0
$ 550.73
Deducción Opcional (Opción 2) del 35 %:
( $ 12 000 x 35%) = $ 4 200 + 800 = $ 5 000
109
DECLARACIÓN ANUAL
Concepto
Ingresos
Ingresos
Deducciones
Ingresos
Totales
Exentos
Autorizadas
Acumulables
Arrendamiento
$ 144 000
0.00
$ 60 000
$ 84 000
Total
$ 144 000
0.00
$ 60 000
$ 84 000
(-)
Deducciones
Personales
4 000
(=)
Base
$ 80 000
Gravable
(-)
Limite
Inferior
50,524.93
(=)
Ingreso
Marginal
$ 29 475.07
(x) %
10.88 %
(=) Impuesto
Marginal
$ 3 206.88
(+) Cuota Fija
2,966.76
(=) Impuesto
$ 6 173.64
Mensual
según Tarifa
(-) Pagos
provisionales
del ejercicio
6, 608.76
(=) Saldo a
Favor
$ 435.12
110
ANEXO III
EJERCICIO PRÁCTICO II
El contribuyente el Sr. Ernesto Figueroa Sarmiento con estado civil casado,
obtiene ingresos por otorgar el uso de un bien inmueble a la empresa Hermanos
Martínez, S.A. de C.V., el local comercial se encuentra
ubicado en la calle
Honduras #48.
Se pide calcular los pagos provisionales del ISR y el pago anual del contribuyente
que durante el ejercicio 2011 obtuvo los siguientes resultados:
1) Ingresos mensuales por arrendamiento $ 17 500
2) Deducciones autorizadas $ 10 200 mensuales las cuales se desglosan a
continuación:
Impuesto
predial por
mes
$ 800
Consumo de luz y agua
3 500
Seguro del inmueble
5 500
Honorario del Contador
Total de deducciones
4 00
$ 10 200
Información complementaria:
a) Las rentas se reciben: 100 % de persona moral
Se renta a una persona moral por lo cual se le retiene el 10 %
b) Gastos hospitalarios pagados por atención de la esposa del contribuyente
cuya ocupación es ama de casa, $ 3 600 el recibo se elaboró a nombre del
contribuyente
c) Los integrantes de la sociedad conyugal están casados bajo el régimen
separación de bienes.
112
d) El contribuyente vive en la Zona Geográfica “B” con un salario mínimo
general de $ 60.57
PAGOS PROVISIONALES
Mes de Enero -Diciembre:
Opción 1
Ingresos Totales
(-) Ingresos Exentos
(=) Ingresos Gravados
(-) Deducciones
Autorizadas
(=) Base Gravable
(-) Limite Inferior
(=) Ingreso Marginal
(x) %
(=) Impuesto Marginal
(+) Cuota Fija
(=) Impuesto Mensual
según Tarifa
(-) Retención a
Persona Moral
(=) Pago Provisional
Opción 2
$ 17 500
$ 17 500
0
0
$ 17 500
$ 17 500
10 200
$ 7 300
4 210.42
$ 3 089.58
10.88 %
$ 336.14
247.23
$ 88.91
6 925
$ 10 575
1 750
($1661.09)
Deducción Opcional (Opción 2) del 35 %:
($ 17 500 x 35%)= $ 6 125 + 800 = $ 6, 925
El contribuyente puede realizar la deducción personal de los gastos hospitalarios
por su cónyuge, debido que cumple con lo dispuesto en el artículo 176, ya que su
esposa no percibe ingreso alguno.
113
DECLARACIÓN ANUAL
Concepto
Ingresos
Ingresos
Totales
Exentos
Arrendamiento
$ 210 000
Total
$ 210 000
(-)
Deducciones
Personales
(=)
Base
Gravable
(-)
Limite
Inferior
(=)
Ingreso
Marginal
(x) %
(=) Impuesto
Marginal
(+) Cuota Fija
(=) Impuesto
Mensual
según Tarifa
(-) Pagos
provisionales
del ejercicio
Deducciones
Ingresos
Autorizadas
Acumulables
0
$ 122 400
$ 87 600
0
$ 122 400
$ 87 600
3 600
$ 84 000
50,524.93
$ 33 475.07
10.88 %
$ 3 642.08
2,966.76
$ 6 608.84
21 000
(=) Saldo a
Favor
$ 14391.16
114
ANEXO IV
EJERCICIO PRÁCTICO III
El contribuyente Sr. Juan Pérez Ruiz está casado bajo el régimen de sociedad
conyugal, se pide calcular los pagos provisionales del ISR y el pago anual del
contribuyente que durante el ejercicio 2011 obtuvo los siguientes resultados:
1) Ingresos mensuales por arrendamiento $ 90 000
3) Deducciones autorizadas $ 35 000 mensuales las cuales se desglosan a
continuación:
Impuesto
predial por
mes
Gastos
$ 800
de
19 200
Consumo de luz y agua
5 000
Seguro del inmueble
6 000
Honorario del Contador
4 000
Mantenimiento
Total de deducciones
$ 35 000
Información complementaria:
e) Las rentas se reciben: 40% de persona moral y 60% de persona física.
f) Honorarios médicos pagados por atención de la esposa del contribuyente
$3, 000 el recibo se elaboró a nombre del contribuyente.
g) Los integrantes de la sociedad conyugal acordaron no acumular los
ingresos conforme lo establecido en el artículo 120 del RISR.
h) El contribuyente vive en la Zona Geográfica “B” con un salario mínimo
general de $ 60.57
116
Deducciones Autorizadas
Impuesto
predial por
mes
Gastos
$ 800
de
19 200
Consumo de luz y agua
5 000
Seguro del inmueble
6 000
Honorario del Contador
4 000
Mantenimiento
Total de deducciones
$ 35 000
35 000 / 2 = 17 500
Desglose de Ingresos:
Persona Física: ($ 90 000 X 60 %) = $ 54 000 /2 = $ 27 000
Persona Moral: ($ 90 000 X 40 %) = $ 36 000/2 = $ 18 000
Calculo de la Retención Mensual:
(18 000 X 10 %) = $ 1 800 mensual
117
PAGOS PROVISIONALES
Mes de Enero -Diciembre:
Ingresos Totales
(-) Ingresos Exentos
(=) Ingresos Gravados
(-) Deducciones
Autorizadas
(=) Base Gravable
(-) Limite Inferior
(=) Ingreso Marginal
(x) %
(=) Impuesto Marginal
(+) Cuota Fija
(=) Impuesto Mensual
según Tarifa
(-) Retención a
Persona Moral
(=) Pago Provisional
Opción 1
Opción 2
$ 45 000
$45 000
0.00
0.00
45 000
45 000
17 500
16, 150
27 500
20 770.30
6 729.70
23.52%
1 582.82
3 327.42
4 910.24
28 850
1 800
3 110.24
Deducción Opcional (Opción 2) del 35 %:
(45 000 x 35%)= 15 750 + 400 = 16 150
Otras Deducciones personales autorizadas Art. 176:
S.M.G. $ 60.57 x 365= 22 108.05
Ingresos cónyuge anual: $ 420 000.
Los ingresos que percibe el cónyuge del contribuyente es superior al
resultado de calcular el salario mínimo general del área geográfica “B”
elevado al año, por lo cual no cumple con lo dispuesto en el artículo antes
mencionado; por lo que no es considerada como deducción personal.
118
DECLARACIÓN ANUAL
Concepto
Ingresos
Ingresos
Deducciones
Ingresos
Totales
Exentos
Autorizadas
Acumulables
Arrendamiento
$ 540 000
0.00
$ 210 000
$ 330 000
Total
540 000
0.00
210 000
330 000
(-)
Deducciones
Personales
0.00
(=)
Base
330 000
Gravable
(-)
Limite
Inferior
249 243.49
(=)
Ingreso
80 756.51
Marginal
(x) %
23.52 %
(=) Impuesto
$ 18 993. 93
Marginal
(+) Cuota Fija
39 929.04
(=) Impuesto
Mensual
según Tarifa
$ 58 922.97
(-) Pagos
provisionales
del ejercicio
58 922.88
(=) Saldo a
$ 0.09
Cargo
119
ÍNDICE DE FIGURAS
FIGURA 1.1. Clasificación de los contratos del código civil………….…………… 24
FIGURA.1.2. Otros criterios de clasificación de los contratos...……………..……..25
FIGURA 2.1. Bienes muebles e inmuebles……………………..…………………….37
FIGURA.3.1. Tarifa aplicable durante 2012 pagos provisionales………,.……….76
FIGURA. 3.2. Tarifa anual aplicable durante 2012………………………………… 85
120
ÍNDICE DE TABLAS
TABLA.1.1. Características de los Tipos de Contratos……………………..……... 28
TABLA. 3.1. Estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta……….......………65
TABLA.3.2. Estructura del Capítulo III Título IV de la Ley del Impuesto sobre la
Renta……………………………………………………………………………..……….66
TABLA.3.3. Modelo para el Pago Provisional de ISR………………………………..77
TABLA. 3.4. Modelo para el cálculo del impuesto anual de ISR…………………..86
121