COMPRA DE UN LOCAL COMERCIAL

COMPRA DE UN LOCAL COMERCIAL
Si bien las dos situaciones son posibles, es decir se puede comprar el local antes o
después de crear la sociedad, las diferencias entre ambas van más allá de la mera
compra.
En primer lugar comenzaremos precisando que se trata de la compra de un local, y
no de un traspaso de negocio; porque de tratarse de un traspaso de local o de
negocio, necesariamente tendrá que crearse primero la sociedad y luego producirse
el traspaso.
En caso de que lo que se compre sea un local, veamos que ocurre en cada caso:
•
Si la sociedad adquiere un local, dicha compra está sujeta al Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales (ITP) que gravará la compra en un 6% (la
compra por tanto no llevará IVA), pudiendo la sociedad deducirse su
inversión mediante las amortizaciones anuales, en las cuales se habrá
adicionado el impuesto como mayor valor de compra.
No obstante, en caso de que el vendedor no vendiera sólo el local sino la
totalidad de la actividad se puede renunciar al ITP y gravar la operación con
el IVA, el cual sería deducido en la primera declaración.
•
Si se compra el local por parte de los socios antes de crear la sociedad, el
impuesto aplicable será el ITP. Esto suele hacerse por varios motivos, entre
ellos, primero que los socios compran el principal activo (el local) como
inversión de forma que posteriormente si quieren pueden arrendar, vender o
traspasar el negocio, pero seguir teniendo la propiedad del local ellos, de
forma que les permita mantener bienes o rentas en el futuro, y segundo que
se desglosa de la compra las existencias y la maquinaria, las cuales siempre
interesa que las compre la sociedad para formar parte de los gastos del
negocio.
Por último no olvide que si crea una sociedad civil en vez de una mercantil, podrá
estar dado de alta en el régimen de módulos.
Previamente a la compra de un local comercial es preciso analizar la situación
jurídica y urbanística del mismo, con el fin de asegurarnos que el uso que
queremos darle es conforme a la normativa administrativa del Ayuntamiento y a la
especifica de la Comunidad de propietarios a la que pertenece el local comercial.
Compra de un local comercial
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PRIMERO.INFORMACION QUE DEBE FACILITAR EL VENDEDOR.
1. Fotocopia de la escritura de compraventa.
2. Fotocopia del recibo de pago del último I.B.I.
3. Fotocopia de los estatutos de la comunidad
4. Justificante de estar al corriente en el pago de los gastos de la comunidad.
SEGUNDO.COMPROBACIONES.
SITUACION JURIDICA. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.
Se trata de conocer, especialmente a través de los Estatutos y del título
constitutivo, si existen prohibiciones en cuanto al destino. También
conoceremos los gastos en los que participa el local y su cuota.
SITUACION JURIDICA. REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
Debemos dirigirnos al registro de la propiedad y solicitar una nota simple
informativa o una certificación registral para comprobar si realmente el
vendedor es el propietario del local y si éste se encuentra libre de cargas.
SITUACION URBANISTICA.
Es fundamental acudir al Ayuntamiento y comprobar qué condiciones
mínimas ha de reunir para destinarlo a una actividad comercial.
Una vez informados habrá que asegurarse si estos requisitos son compatibles con la
normativa de la Comunidad donde se ubica el local.
No deben confundirse los requisitos administrativos con los requisitos y
circunstancias de la comunidad.
Que el ayuntamiento conceda licencia para un bar de copas no significa que la
comunidad esté obligada a consentir su instalación.
CONTRATO DE ARRAS
En la compraventa de inmuebles es habitual antes de firmar la escritura de
compraventa ante notario, celebrar un contrato de arras mediante el cual se da
una paga y señal. Se trata de un contrato privado entre comprador y vendedor en
el que ambos manifiestan su voluntad, uno de comprar y otro de vender.
Podemos diferenciar dos tipos de arras:
a. Las arras confirmatorias: son expresión de un contrato con fuerza
vinculante, ya se ha vendido o comprado, por lo tanto no podemos
desistir de algo que ya hemos hecho. No permiten la ruptura por la
voluntad unilateral de una de las partes.
Compra de un local comercial
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En caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, la otra podrá
optar entre exigir el cumplimiento o el resarcimiento de los daños
ocasionados.
b. Las arras penitenciales: se regulan en el artículo 1454 del Código civil. Si
el comprador no compra, pierde las cantidades entregadas, si el vendedor
no vende, deberá retornar al comprador por duplicado las arras recibidas.
Si los contratantes acuerdan este tipo de arras, deberán de reflejarlo de
forma expresa en el contrato.
Compra de un local comercial
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