6. Criterios de determinación

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6. Criterios de determinación
Debemos distinguir dos tipos de situaciones:
a) Cuando se trata de un negocio jurídico perfecto, ya sea compraventa o cualquier otro, se presume “iuris tantum” que las arras son
confirmatorias del negocio principal perfecto y, únicamente, se estimará que las arras son penitenciales cuando así lo pacten las partes,
reconociéndolo así de forma casi unánime la jurisprudencia, entre
otras, las SSTS de 11 de Octubre de 1927, 24 de Noviembre de 1927,
16 de Enero de 1933, 5 de Junio de 1945, 22 de Octubre de 1948,
15 de Octubre de 1956, 7 de febrero de 1966, 16 de Diciembre de
1970, 29 de Octubre de 1976, 14 de Diciembre de 1977, 17 de
Febrero de 1982, 10 de Noviembre de 1983, 10 de Marzo de 1986,
12 de Julio de 1986, 30 de abril de 1988, 9 de Marzo de 1989, 12 de
Diciembre de 1991, 12 de Diciembre de 1991, 6 de febrero de 1992,
3 de Octubre de 1992, 4 de Marzo de 1996: “… cuando no aparezca
la voluntad indubitada de las partes de atribuir a las arras el carácter
de penitenciales, pues en otro caso han de ser conceptuadas como
confirmatorias”, 28 de Marzo de 1996, 31 de Diciembre de 1998, y
23 de Julio de 1999: “…debe prevalecer el recto criterio interpretador
que efectúa la Sala "a quo" sobre la naturaleza jurídica de la cantidad
inicialmente entregada que de manera correcta se expone en el FJ 5.º
de la sentencia recurrida, esto es, que esa suma inicial, en caso alguno, tiene carácter de arras penitenciales -conforme a reiterada jurisprudencia- puesto que es preciso para esa configuración, que conste
de manera evidente la intención de las partes de dar a las arras el
carácter del art. 1454 CC, circunstancia que no concurre en autos,
tratándose, pues, de una simple señal o entrega parcial del precio de
la compraventa”.
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Todo ello viene dado por el carácter excepcional y restringido de la
posibilidad de denuncia o desistimiento unilateral de los contratos, que
sólo podrán darse por precepto legal o pacto entre las partes, así como
por aplicación del principio de conservación de los actos y contratos177.
Por tanto, en caso de incumplimiento, del vendedor o del comprador, es perfectamente posible aplicar las reglas generales sobre el cumplimiento de las obligaciones, bien exigiendo el cumplimiento forzoso o
resolviendo el contrato por imperio del art. 1124 del Código Civil, sin
perjuicio de la solicitud de indemnización de daños y perjuicios.
b) Cuando se trata de promesas de compraventa no irrevocables o
contratos no perfectos, en los que no son admisibles expresiones como
“entregas a cuenta”, según manifiesta la STS de 22 de Octubre de
1992178, se presumirá salvo pacto en contra, que las arras son penitenciales, por aplicación supletoria del art. 1454 del Código Civil, en este
mismo sentido lo declaran las SSTS de de 6 de Julio de 1913, 4 de
Octubre de 1941, 11 de Noviembre de 1950, 30 de Marzo de 1953, 5
de Julio de 1956, 1 de Abril de 1958, 7 de Febrero de 1966, 20 de Mayo
de 1967, 24 de Febrero de 1972, 22 de Febrero de 1984, 19 de Octubre
de 1984; ésta última recoge que: “Cuando la expresión de la voluntad no
aparece clara, ya sea por parquedad o confusión, ha de ser objeto de
177. VILALTA NICUESA, AURA ESTHER y MENDEZ TOMAS, ROSA M. Op. cit. pag. 13.
178. La doctrina francesa se refiere a la promesa de venta con la expresión “avant
contrat”, esta nomenclatura, a mi juicio errónea, por cuanto se utiliza igual para designar los acuerdos (que no todavía contratos) a los que sucesivamente van llegando los
futuros contratantes a lo largo de las negociaciones, que para designar el precontrato e,
incluso, para abarcar todo lo que ocurre antes (avant) de la celebración del contrato.
Para BENAVENT, A. “Droit civil, les obligations”. 9ª Edición, Paris, Montchrestien, 2003,
los “avants contrats” son en realidad contratos propiamente dichos, cuya particularidad
concierne a la naturaleza de la obligación que generan, constituyendo un crédito consistente en una simple facultad de exigir la formalización del contrato definitivo, a fin de
cuentas una variedad de la obligación de hacer. También, en el mismo sentido, MOUSSERON, J.M., GUIBAL, M. Y MAINGUY, D. “L´avant contrat”, Levallois, Francis Lefevre,
2001. En derecho alemán se pasó de los pactos de contrahendo a la noción de
Vorvertrag, contrato autónomo concebido para permitir a las partes retardar los efectos
del contrato principal, al tiempo que asegurar su celebración, en este sentido, DEGENKOLB, HEINRICH. “Der Begriff des Vorvertrages”, 1887.
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interpretación conforme a las normas generales, y cuando, en definitiva,
de dicha interpretación se puede deducir solamente la voluntad inequívoca de los contratantes de que medien arras en el contrato sin especificar sus consecuencias, procederá la aplicación en forma supletoria del
único precepto legal que bajo ese nombre regula la institución”179.
Ciertamente, como señala Blasco Gascó, la distinción entre promesa bilateral de compraventa y contrato de compraventa es una cuestión
de interpretación del contrato concreto y, en esencia, de la interpretación de las partes. Así, la STS de 6 de Febrero de 1992 (LA LEY JURIS:
2921/1992), establece: “Tampoco este motivo puede prevalecer, por lo
siguiente: gira el mismo en torno a lo que ha sido el tema de fondo de
la litis que ahora concluye: si lo que se refleja a través del contrato celebrado por las partes el 5 de junio de 1986 es una promesa irrevocable
de compraventa, como mantiene el actor-recurrido; o se trata de un
precontrato con arras penitenciales, cual afirma el demandado-recurrente; siendo a tales efectos acertada la tesis del Tribunal sentenciador
por cuanto como señala en el segundo fundamento de su sentencia:
"… claramente se desprende de su contenido (el del citado contrato),
la intención de obligarse a formalizar el futuro contrato de compraventa una vez que, como se expresa en el punto primero, se haya otorgado por quien ha de ser vendedor la oportuna escritura de inventario,
aceptación de herencia y "expediente de solicitud de mayor cabida" de
la finca matriz, al pertenecer por herencia de su difunta madre doña
Dolores E.M. Así, tanto del tenor literal del documento como de la clara
intención de las partes medios preferentes de interpretación contractual (art. 1281 del C.C.) se deduce que si no otorgaron en ese momento el definitivo contrato de compraventa no fue más que por defectos
de titulación en el vendedor, por lo que configuraron una promesa irrevocable de compra y venta … lo que corrobora el posterior otorgamiento de un poder a favor del adquirente para proceder al vallado del
terreno…". Pero es que, además, tampoco puede olvidarse y así lo
indica la sentencia impugnada aun cuando parece olvidarlo el recurrente, que es doctrina de esta Sala: a) que dado el carácter excepcional de las arras penitenciales, que son precisamente las integradas en
el art. 1454 C.C., que se dice infringido en la motivación, las mismas
han de constar de modo claro y expreso (Sentencias, entre otras, de 16
179. En la misma línea las SSTS de 3 de Marzo de 1992 y 16 de Marzo de 1992.
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de diciembre de 1970, 17 de febrero de 1982, 19 de octubre de 1984,
10 de marzo y 12 de junio de 1986, 30 de abril de 1988 y 8 de mayo
de 1990); b) En consecuencia, han de ser interpretadas en sentido
estricto, debiendo entenderse, en caso contrario, que se trata de arras
confirmatorias y, en consecuencia, que constituyen un anticipo del precio que sirve para confirmar el contrato celebrado”180.
Es cierto que si falta el precio o si la cosa no es ni siquiera determinable, no hay compraventa181; pero no cabe el razonamiento contrario, pues la presencia de precio y de cosa (objeto) no tiene porqué
llevar aparejada necesariamente la conclusión de que nos hallamos
ante un contrato de compraventa ya perfecto. El precio cierto y la cosa
(objeto) determinada o determinable pueden estar inmersos en el
alcance de la propia promesa y, por tanto, en la órbita normativa del
artículo 1.451 del Código Civil182.
Hay autores, si bien en una corriente minoritaria, que sostienen
que en estas fases previas al contrato principal no tiene sentido pactar arras penitenciales pues faltaría el contrato al que sirven o la relación que puede extinguirse, exigiendo las arras penitenciales un contrato perfeccionado y principal en el que sustentarse183. No podemos
estar de acuerdo con esta tesis pues el precontrato es, por sí mismo,
un contrato a pesar de su terminología, por lo que entendemos que sí
sería posible incluir arras penitenciales en él.
La distinción desde luego no resulta tarea fácil, dada la gran cantidad de tráfico contractual en esta materia, por lo que para la interpretación de la voluntad de las partes deberá estarse:
a) Al sentido de las palabras del contrato.- Por imperio del artículo
1281 del Código Civil, que dispone: “Si los términos de un contrato
180. En el mismo sentido SSTS de 5 de junio de 1945, 22 de octubre de 1948, 28 de
octubre de 1956, 7 de febrero de 1966, 16 de diciembre de 1970 y 12 de julio de 1986.
181. Artículos 1.445 y 1.450 del Código Civil.
182. BLASCO GASCÓ, FRANCISCO DE P. “Comentarios a la Sentencia del Tribunal
Supremo de 16 de Julio de 1.990”. CCJC nº 24, 1990, pag. 923.
183. RODRÍGUEZ MARIN, CONCEPCIÓN. “El desistimiento unilateral como causa
de extinción del contrato”. Editorial Montecorvo, Madrid, 1991, pag. 210.
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son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se
estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren
contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta
sobre aquellas”184. Todo ello en aplicación del aforismo “in claris non
fit interpretatio” 185.
En este aspecto, la STS de 16 de Marzo de 1992 (LA LEY JURIS.
3067/1992), recoge: “dada la interpretación restrictiva del contrato
de arras, y al no constar la voluntad indubitada de las partes de que
se repute como de tal, deberá ser considerado como una propia
entrega a cuenta del precio, confirmatoria del contrato de compraventa convenido, contrato, por lo demás, de nuevo aludido en el
recibo de autos", interpretación que tan sólo cabría combatir bajo el
supuesto de que se estimase carente de lógica, al ser doctrina consolidada de la Sala la relativa a que la interpretación de los contratos
es facultad privativa de los Tribunales de instancia, cuyo criterio ha
de prevalecer a no ser que fuese ilógico, doctrina que figura en las
Sentencias, entre otras, de 30 de octubre y 10 y 22 de noviembre de
1982; 17 de marzo y 25 de mayo de 1983, 4 de mayo de 1984; 26
de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986. Limitando el examen de dicha interpretación al punto de discrepancia antes expresado: alcance y significación de la frase "como señal y parte del precio", y haciéndolo en función de la norma prevenida en el apartado
primero del artículo 1281 del Código Civil, resulta evidente que la
literalidad de la frase en cuestión, atendida a sus propios términos,
no permite estimar que la cantidad de 100.000 pesetas, constituida
por el talón nominativo que se reseñaba, fuese representativa, pura
184. Vid. para la interpretación de éste precepto las SSTS de 19 de Octubre de
1984 (RAJ 4902/84): “cuando la expresión de la voluntad no aparece clara, ya sea por
parquedad o confusión, ha de ser objeto de interpretación conforme a las normas generales, y cuando, en definitiva, de dicha interpretación se pueda deducir solamente la
voluntad inequívoca de los contratantes de que medien arras en el contrato sin especificar sus consecuencias, procederá la aplicación en forma supletoria del único precepto legal que bajo ese nombre regula la institución”; 21 de Junio de 1994 (RAJ 4968/94),
28 de Marzo de 1996 (RAJ 2369/96) y 22 de Septiembre de 1999 (RAJ 7265/99).
185. En este sentido, vid. MONTERDE GARCIA, JUAN CARLOS. “Orígenes y aplicación jurídica del aforismo latino “in claris non fit interpretatio”. Diario La Ley Nº 6309,
1 de Septiembre del 2005, Ref.º D-194.
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y simplemente, de una "entrega a cuenta del precio", ya que, en tal
caso, la tan repetida frase supondría una notoria redundancia, lo
cual, no sucedería si la palabra "señal" se entendiese como sinónima de "arras", sin que pueda olvidarse al respecto la equivalencia en
que son empleados los vocablos "arras" y "señal" en el artículo 1454
del Código, y otro argumento favorable a la indicada sinonimia es el
insignificante importe del talón recibido en comparación con el total
precio de la compraventa, 100.000 y 9.250.000 pesetas, respectivamente.”
Asimismo y, entre otras muchas, las SSTS de 30 de octubre y 10 y
22 de noviembre de 1982; 17 de marzo y 25 de mayo de 1983, 4 de
mayo de 1984; 26 de septiembre de 1985 y 28 de febrero de 1986,
que establece: “es constante, la doctrina jurisprudencial, una vez más
reiterada por la S 11 Feb. en curso insistiendo en lo ya decidido por
las SS 14 y 15 Mar. y 2 Jun. 1983, 4 May. 1984 y 10 y 18 Ene. 1985,
que la interpretación de los contratos es función encomendada al
Tribunal de Instancia, cuyo resultado ha de prevalecer en casación
salvo que las conclusiones obtenidas se muestren contrarias al recto
criterio o estén en pugna con las pautas legales señaladas para la
tarea hermenéutica, máculas que no pueden ser apreciadas en el
caso litigioso, pues la Sala sentenciadora realizó la labor interpretativa
ajustándose al objeto del contrato, con análisis sistemático del conjunto contractual como un todo (art. 1285) para alcanzar una conclusión coherente con la finalidad perseguida”.
Las dudas se resolverán utilizando las normas de interpretación de
los contratos, en orden a fijar lo que los contratantes quisieron que
fueran las arras pactadas y su eficacia186.
b) A la cuantía fijada en concepto de arras.- Que debe ser proporcional al contrato principal al que sirven; así, en la STS de 22 de
Octubre de 1956 (RJA 3410) se toman en consideración las características especiales del caso para considerar arras por: “… la entrega
de 15.000 pesetas que suponen aproximadamente el 20 por 100 del
total de la venta…”.
186. STS de 25 de Marzo de 1995 (RAJ 2142/95) que cita las SSTS de 1 de abril
de 1958, 7 de febrero de 1966 y 20 de Mayo de 1967.
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c) A los actos posteriores de las partes, tras la firma del contrato.- Por
aplicación del art. 1282 del Código Civil187, aunque siempre de forma
supletoria, pues como determina, en mi opinión de forma acertada, la SAP
de Cáceres de 13 de Julio del 2005 (LA LEY JURIS: 20844195/2005): “el
primer criterio interpretativo a tener en cuenta es el literal, recogido en el
párrafo 1. º del artículo 1.281 del Código Civil, aplicable cuando son claros los términos examinados, sin ofrecer duda racional de la voluntad de
las partes; teniendo carácter supletorio la regla hermenéutica contenida
en el párrafo 2.º, que se complementa con la del artículo 1.282 C.C., de
modo que la averiguación del sentido y alcance de lo expresado o pactado a fin de conocer la verdadera intención de las partes, prevista en éste
último se aplicará únicamente cuando, conforme al artículo 1.281, las
palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquélla intención,
función interpretativa que no sólo ha de proyectarse sobre la literalidad y
expresiones externas de los negocios o convenios, sino que debe abarcar,
para determinar la real intención de los sujetos concernidos o contratantes, al conjunto de lo expresado, con atención a los hechos coetáneos y
posteriores, ya que si las relaciones contractuales surgen por la expresión
del consentimiento de los interesados, en el objetivo de traducir en actos
y realidades de lo convenido, puede suceder que se aparte su puesta en
práctica respecto de lo estipulado, de ahí que el Código Civil, de manera
previsora, disponga en su artículo 1.285 que los contratos, desde su perfección, no sólo obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino
también a todas sus consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la Ley”188.
No se puede favorecer, en caso de cláusulas oscuras incluidas en
el contrato, a quien haya ocasionado la confusión, por aplicación de
los artículos 1284 y 1285 del Código Civil189.
187. El art. 1282 del Código Civil dispone: “Para juzgar de la intención de los contratantes,
deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato”.
188. También y en la misma línea STS de 16 de Junio del 2005 y SAP de Avila de
1 de Junio del 2005.
189. El art. 1284 del Código Civil, establece: “Si alguna cláusula de los contratos
admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto”. Por su parte, el art. 1285 del Codigo Civil, dispone: “Las cláusulas de los
contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas”.
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Tampoco pueden considerarse, ni tomarse en consideración, los
actos coetáneos o posteriores realizados, exclusivamente, por uno sólo
de los contratantes190, requiriendo el comportamiento interpretativo de
los contratantes que los actos tomados en consideración sean comunes o que, si han sido ejecutados por una sola de las partes, lo hayan
sido con la aceptación o aquiescencia de la otra191, de otra forma, el
acto unilateral solo expresaría la actitud de una de las partes sobre el
sentido que ella, en exclusividad, atribuye al contrato.
Por tanto y resumiendo, en ambos casos, compraventa o promesa
bilateral de compraventa, el Tribunal Supremo establece una presunción “iuris tantum”, pero de signo inverso: en los contratos de compraventa se presume la existencia de arras meramente confirmatorias,
mientras que en la promesa de venta nos encontraríamos ante arras
penitenciales192.
190. ARIAS DIAZ, MARIA DOLORES. “Arras. Desistimiento”. Cuadernos Civitas de
Jurisprudencia Civil, nº 29. Editorial Civitas, pag. 422.
191. DIEZ PICAZO, LUIS. Op. cit. pag. 377.
192. RIVERA FERNÁNDEZ, MANUEL. Op. cit. pag. 1716.
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