Criterios para operar una Posada Turística

Algunos criterios para operar una Posada Turística
Comparar el alojamiento hotelero con el alojamiento de posadas o
negocios de alojamiento pequeños es un tema es interesante pero
complicado por varias razones: 1) la falta de información de los
pequeños negocios; 2) los hoteles grandes no permiten conocer sus
Estados Financieros, para poder hacer esta comparación.
Lo que ya han hecho el grupo de posadas que forman el llamado
CIRCULO de la EXCELECIA ( que son 5 posadas de alta calidad de
servicios) es tener una sola Hoja Web para puedan entre ellas
repartirse la clientela y demostrar que el pequeño negocio puede ser
excelente si le concibe y administra bien.
Estas posadas son : una localizada en el Estado Falcón, El Solar de la
Luna, considerada la posada más lujosa de Venezuela, luego una
ubicada en el Estado Yaracuy (la posada Momento), la otra esta
ubicada en el Estado Táchira (Posada la Huérfana) y también en el
Estado Barinas, Hato Cristero y en el Estado Lara, Posada El Encanto.
En seguida les voy a colocar el enlace de ese grupo de posadas para
que puedan valorar esa importante in iniciativa:
http://www.circuitodelaexcelencia.com/
En otra oportunidad el Hotel Tamanaco de Caracas tuvo una iniciativa
de asociarse a algunas posadas muy buenas con la idea de otorgarles
la posibilidad de que utilizaran algunos de su servicio como el de
RESERVACIONES y el hotel los fines de semana les podía enviar
clientela de hombres de negocios interesados en ir a esa posadas
seleccionadas por el TAMANACO, pero eso terminó y me imagino que
no les dió resultado.
Lo que ustedes pueden hacer para su tesis es colocar como CASO DE
ESTUDIO una posada "inventada por ustedes" de 12 habitaciones y
entonces con esa supuesta posada aplicar toda la metodología de
formulación y evaluación de un proyecto de posada.
O sea: que parte primero de la idea de que esas 12 habitaciones se
pueden utilizar durante los primeros 5 años sólo al 50% de la capacidad
total, o sea: 12 x 0,50 x 365 = 2.190 cuartos al año, con una tarifa por
cuarto de digamos US$ 40 dólares para un cuarto doble, o sea: US$
87.600 ingresos anuales por venta de habitaciones durante los
primeros 5 años y con desayuno incluido.
Luego, los otros 5 años siguientes pueden suponer que se trabajaría
una media de 60% al año y obtendrían : 12 x 0,60 x 365 = 2.628
cuartos años ahora cotizados a US$ 40 más una inflación del 20% al
año, o sea US$ 48 la habitación doble con desayuno para los otros 5
años adicionales.
Y con esos 10 años de estimaciones, comenzarían a estimar los costos
operativos que como sabemos son iguales al 12% de la venta anual de
habitaciones; y a esos costos operativo le agregarían luego los gastos
de administración general que serían igual al 25% de la venta anual de
habitaciones, y así seguramente van a obtener un 63% de utilidad bruta
antes de aplicar el impuesto sobre la renta, pero recordando que en el
Estado de Pérdidas y Ganancias tiene que colocar la DEPRECIACION
TOTAL y en el caso de que la posada tenga un crédito bancario pues
en ese Estado de Resultado tiene que aparecer el costo financiero o
sea los intereses anuales que se pagan al Banco. Ahora bien, el
Balance General pro-forma de esa supuesta posada sería así : Activo
fijo para la construcción (50% de la inversión Total), equipos como
cocina industrial y equipos de aire acondicionado (20% de la inversión
total) y el 30% restante para capital de trabajo e imprevistos.
La inversión Total para una posada nueva de 12 habitaciones es según
mi experiencia: 20.000 dólares por habitación, o sea: que se invertirían
240.000 dólares en total y de esos dólares el 50% sería para la
construcción civil ( US$ 120.000, depreciado en 20 años: 6.000 dólares
cada año), el 20% para maquinarias y equipos (US$ 48.000
depreciables en 10 años, o sea US4 4.800 cada año), y finalmente el
30% para capital operativo o sea: US$ 72.000.
O sea, que la depreciación total sería igual a: US$ 10.800 cada año por
los primeros 10 años. Y si suponen que se pide un crédito bancario
sería igual al 60% de la inversión total o sea : US$ 144.000 , que se
puede lograr para un plazo de 10 años y con un tipo de interés anual
del 10%, y ello indicaría que el servicio de la deuda a pagar cada año
sería igual a según la Tabla Financiera:
US$ 144.000 x 0,162745 = US$ 23.435 cada año y de esa cantidad
pagada al Banco el pago del principal o capital para el primer año
operativo sería igual a: US$ 23.435 x 0,385543 = US$ 9.035 y el pago
del interés en ese primer año operativo sería igual a la cuota menos el
pago del principal, o sea : US$ 23.435 menos US$ 9.035 = US$
14.400.
Y este monto de interés a pagar al banco durante el primer año
operativo debe aparecer en el Estado de Pérdidas y Ganancias como
un costo financiero y antes de aplicar el ISR; igualmente debe aparecer
la depreciación total o sea: US$ 10.800 en ese primer año operativo.
O sea, que ese Estado de Resultado estaría formado por los ingresos
por venta: US$ 105.120 menos los costos operativos y de
administración, o sea : US$ 66.226 y menos la depreciación total de
10.800 y menos el pago de interés al banco o sea: 14.400, quedando
US$ 13.694 que se le aplica el 35% de ISR o sea : US$ 4.793, para
que al final quede como utilidad de la posada en ese primer año : US$
8.901 que representa el 8% de la venta de ese primer año.
Claro en el FLUJO de EFECTIVO a esa utilidad del primer año se le
SUMA la depreciación y se resta el pago del capital al Banco, o sea :
US$ 8.901 + US$ 10.800 = US$ 19.701 menos pagar al banco US$
9.035 , lo cual daría como FLUJO DE EFECTIVO para el primer año
operativo el Valor de US$ 19.701 menos US$ 9.035 = US$ 10.666 ( y
este flujo de efectivo del primer año operativo lo descuentan con la tasa
del 20% anual que pagan los BONOS del ESTADO, o sea que ya
descontado ese valor sería igual a US$ 10.666 x 0,833333 = US$
8.888.
Si estos estimados lo hacen para cada año operativo hasta el año 10
entonces tendrán todos los flujos de caja descontados con la tasa del
20% anual y la SUMA de todos esos 10 valores descontados tendría
que ser MAYOR.