REGLAMENTO DE CONSTRUCCION PYME EL MARQUES

PARQUE INDUSTRIAL
PYME
Reglamento Técnico y de Construcción
CAPÍTULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
ÍNDICE
I. OBJETIVO
II. ALCANCE
III. DEFINICIONES
IV. ALCANCE DE “EL FRACCIONAMIENTO”, “LA ASOCIACIÓN”
Y “EL ADMINISTRADOR RESPECTO DE ESTE REGLAMENTO
CAPÍTULO SEGUNDO
EL COMITÉ DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN
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II.
CONSTRUCCIÓN
Proceso de Revisión y Aprobación
Fase de Construcción
Restricciones durante la Construcción
Requerimientos Durante la Construcción
Reglas Específicas Durante la Construcción
45
45
45
46
46
48
IV.
OPERACIÓN
Criterios para el Diseño de Circulación
y Calles de Escape
Tráfico Vehicular
Circulación No Vehicular
Disturbios y Goce Pacífico
Acceso al Inmueble
Administración del Inmueble
49
10
II. CONFORMACIÓN Y ATRIBUCIONES DE MIEMBROS
I.
III.
3
3
3
6
10
CAPÍTULO CUARTO
DEL PROYECTO Y LAS CONSTRUCCIONES
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28
36
37
40
41
41
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I. CONSTITUCIÓN
CAPÍTULO TERCERO
INFRAESTRUCTURA HIDRÁULICA DEL FRACCIONAMIENTO
Servicio de Agua Industrial
Servicio de Tratamiento de Agua
del Alcantarillado Sanitario
Servicio de Sistema de Protección Contra Incendio
Criterios del Diseño del Sitio
Requisitos del desarrollo del sitio
Criterios Generales de Estacionamiento
Criterios de Diseño Arquitectónico
Imagen urbana del edificio
Diseño urbano, Orientación y Escala
Restricciones de Uso
Ing. Civil, Agua, Criterios de Diseño para
Agua Residual e Iluminación.
Servicios Públicos
Drenaje del Sitio
Iluminación del Sitio
Aterrazamiento
Criterios de Paisajismo y riego
de y/o Poda de Arboles
Tala
12
12
12
12
12
VERIFICACIÓN PREVIA
Generalidades
Procedimiento de Verificación
Reunión preliminar
Procedimiento de revisión
Inicio de proyecto
El proyecto
Evaluación de la presentación inicial
Presentación final
Trámites oficiales
Licenciad de construcción
Permiso interno de construcción
12
12
12
14
14
14
14
16
16
16
16
16
Fianza de garantía
Plazo de inicio
Verificación de sitio
Supervisión
Bitácora
Permiso de ocupación
DISEÑO
Proceso de Revisión y Aprobación
Fase de Prediseño
Fase de Plan de Construcción
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17
17
17
17
17
19
19
19
19
49
49
49
49
49
49
CAPÍTULO QUINTO
INFRAESTRUCTURA DE PROPIEDAD PRIVADA
50
CAPÍTULO SEXTO
REGLAMENTACIÓN ESPECIAL
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I.
II.
2
41
41
42
43
43
43
44
PROCESOS INTERNOS
VIOLACIONES Y APLICACIONES DE LA LEY
52
52
CAPÍTULO PRIMERO
DISPOSICIONES GENERALES
I.- OBJETIVO.
A R T I C U L O 1 . Este Reglamento Técnico y de Construcción (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”) fue establecido para que en forma conjunta con l o s E s t a t u t o s d e
l a A s o c i a c i ó n d e C o l o n o s D E L F R A C C I O N A M I E N T O I n d u s t r i a l P y m e , A . C . , s e g a r a n t i c e la más alta calidad a nivel mundial del
“Parque Industrial Pyme”
II.- ALCANCE.
A R T I C U L O 2 . El alcance de este documento es la regulación del proceso de Diseño y Operación del proyecto, la edificación nueva, la demolición, la
adaptación, la ampliación, la remodelación y/o la restauración de construcciones que pretendan realizar los propietarios, arrendatarios, usufructuarios y en
general los que tengan el derecho de hacerlo, respecto de todas y cada una de los LOTES DE TERRENO y construcciones que en su caso se vean afectadas
en EL FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme.
A R T I C U L O 3.
El presente Reglamento forma parte integral de los Estatutos de la Asociación de Colonos del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. A.C., (“LOS
ESTATUTOS”), por lo que se aplicará en forma especial al alcance señalado en el artículo 2 que precede, y en caso de falta de regulación para algún caso
concreto, se aplicará supletoriamente “LOS ESTATUTOS”, el Acta Constitutiva de la Asociación de Colonos del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme, A.C. y
el Código Urbano para el Estado de Querétaro, en ese orden.
III.- DEFINICIONES.
A R T I C U L O 4 . Dentro del presente reglamento se considerarán las siguientes definiciones:
a. ARRENDATARIO/USUFRUCTUARIO. Cualquier persona física o moral que use o disfrute en virtud
arrendamiento/usufructo cualquier LOTE DE TERRENO o CONSTRUCCIÓN dentro del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme,
de
un
contrato
de
b. ASAMBLEA. LA ASOCIACIÓN de Colonos de la Asociación de Colonos del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme, A.C., conforme a la Ley y a la
Asociación de Colonos del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. A.C., (“LOS ESTATUTOS”), es el Órgano Máximo de Administración y decisión del
FRACCIONAMIENTO, cuyas resoluciones son exigibles y obligatorias para todos los Colonos. Es la encargada de resolver todas las cuestiones de
administrar, operar y mantener normas de clase mundial en todas las actividades del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. En términos de Ley y
d e LOS ESTATUTOS del FRACCIONAMIENTO (“LOS ESTATUTOS”), todos los propietarios del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme que conforman
LA ASOCIACIÓN, y ésta tiene a su cargo aplicar las disposiciones del presente Reglamento Técnico y de Construcción (“EL REGLAMENTO
TÉCNICO”), a través de Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”). Para efectos del presente Reglamento, a LA
ASOCIACIÓN se le identificará también indistintamente como “LA ASOCIACIÓN”.
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c. ADMINISTRADOR. Es la persona física o moral designada, por “LA ASOCIACIÓN”, que ejecutará los acuerdos de ésta y ejercitará las funciones
y facultades que le confieren los Estatutos de la asociación de Colonos del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme, A.C. Es el encargado de la
Administración del FRACCIONAMIENTO. Para efectos del presente Reglamento, será la encargada de auxiliar al Comité de Diseño y Construcción
(“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) en la aplicación del presente Reglamento. Es el encargado de designar y contratar a las personas que integren
el Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), así como, en caso de petición de “LA ASOCIACIÓN”, de que el Comité de
Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) sea auditado por terceros profesionistas en la materia a fin de constatar que los criterios
de revisión aprobación, aprobación condicionada o negación de los Proyectos de Construcción y/o sus Modificaciones, hayan sido emitidos conforme
a lo previsto en el presente Reglamento y las Reglas Técnicas y parámetros de la Ingeniería Civil y Arquitectura aplicables, para buscar y preservar
un nivel de calidad mundial. En tanto no se reúna la primera Asamblea General de Colonos, será DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, S.A. DE
C.V. (“EL DESARROLLADOR”) quien designe al Administrador en los términos de LOS ESTATUTOS de la Asociación de Colonos del
FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. A.C. Para efectos del presente Reglamento, al Administrador se le identificará también indistintamente como
“EL ADMINISTRADOR”.
d. COMITÉ DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN. Es el Órgano encargado de revisar el o los Proyectos (“EL PROYECTO”) presentados por los
Solicitantes (“EL SOLICITANTE”), respecto de la edificación nueva, la demolición, la adaptación, la ampliación, la remodelación y/o la restauración
de construcciones a realizarse en una o varias Unidades Privativas que componen EL FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme, tras lo cual emitirán
los dictámenes dirigidos al solicitante en el sentido de aprobar, aprobar condicionadamente o bien negar la aprobación de los mismos, lo que
deberán realizar conforme a lo previsto en el presente Reglamento Técnico y de Construcción (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”) y las Reglas Técnicas
y parámetros de la Ingeniería Civil y Arquitectura aplicables, para buscar y preservar un nivel de calidad mundial en Parque Industrial Pyme. El
Comité de Diseño y Construcción se integrará por las personas que DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, S.A. DE C.V. y, en su caso, LA
ASOCIACIÓN de Colonos (“LA ASOCIACIÓN”) designe, conforme a lo previsto en el Capítulo Segundo del presente Reglamento Técnico y de
Construcción, Para efectos del presente Reglamento, el mismo Comité de Diseño y Construcción se denominará indistintamente como “EL COMITÉ
DE CONSTRUCCIÓN”.
e. PARQUE. EL FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. Para efectos del presente Reglamento, al “Parque Industrial Pyme” se le identificará
también indistintamente como “EL FRACCIONAMIENTO”, el cual está localizado en la Carretera Estatal 431 a los Cues Km 5.75, San Antonio La
Galera, Huimilpan, Qro.
f.
CONSTRUCCIÓN. Cualquier estructura creada para albergar, incluyendo todas las proyecciones o extensiones, estacionamientos, cobertizos
para almacenaje, plataformas y muelles exteriores, entradas abiertas para autos, entradas abiertas para camiones, estacionamientos, toldos,
paseos y porches cerrados.
g. DESARROLLADOR. Es la sociedad mercantil denominada DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, S.A. DE C.V., como encargada de
desarrollar EL FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. Para efectos del presente Reglamento, a la sociedad mercantil denominada DESARROLLADORA
INDUSTRIAL RUMER, S.A. DE C.V., se le identificará también indistintamente como “EL DESARROLLADOR”.
h. ESTRUCTURA. Cualquier cosa o dispositivo del cual en cualquier tramo podría afectar la apariencia física de la misma, incluyendo las
Construcciones, patios cubiertos, fuentes, cercas, andadores, señalizaciones y depósitos de basura.
i.
INFRAESTRUCTURA PRIVADA. Son las instalaciones de redes de servicio subterráneas, tales como de e n e r g í a eléctrica, telefonía,
agua potable, agua tratada, drenaje sanitario, drenaje pluvial, etcétera, que el Propietario de cualquier LOTE DE TERRENO del “Parque Industrial
Pyme”, podrá ejecutar con recursos propios a pie de su LOTE DE TERRENO en la colindancia a la banqueta y vialidad de áreas comunes. El uso de
las instalaciones de INFRAESTRUCTURA PRIVADA es exclusivo de quien las realizo o de aquellos Colonos que hayan sido autorizados por el
propietario respectivo para conectarse a ella.
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j.
LIMITE, CONSTRUCCIÓN. La distancia entre el lindero de un LOTE DE TERRENO y cualquier punto de la cara exterior de una Construcción.
Los límites desde las calles serán medidos desde la línea de derecho de paso de la calle adyacente. Ver Artículo 35 del presente Reglamento.
k. LIMITE, ESTACIONAMIENTO. La distancia entre el lindero de “EL LOTE DE TERRENO” y la parte trasera del borde de la banqueta de un
área en la que se estacionan vehículos. Ver Artículo 35 del presente Reglamento.
l.
MEJORAS. Las mejoras incluirán, en forma enunciativa y no limitativa cualesquier construcciones, áreas de estacionamiento, caminos de
entrada, cercas, plantas, señalizaciones, alumbrado exterior, servicios públicos y demás estructuras físicas o cambios de cualquier tipo o clase
hechos en cualquier LOTE DE TERRENO que integra EL FRACCIONAMIENTO “Parque Industrial Pyme” (“EL FRACCIONAMIENTO”).
m. DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, S.A. DE C.V. La sociedad mercantil denominada DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, S.A.
DE C.V., así también identificada en el presente Reglamento, indistintamente, como “EL DESARROLLADOR” del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme.
n. PROPIETARIO / EL FRACCIONAMIENTO. Cualquier persona física o moral que haya adquirido, directa o indirectamente, cualquier LOTE DE
TERRENO de
“EL
FRACCIONAMIENT
O”.
ñ. PROTECCIÓN. El uso de paredes, cercas o material vegetal para minimizar la exposición visual definida en el presente. Se aplicará protección
cuando no más del diez por ciento (10%) del objeto que está siendo protegido sea visible desde cualquier punto fuera de la línea de “EL LOTE DE
TERRENO”. Generalmente, las cuatro actividades y objetos que requieren protección son: el estacionamiento (incluyendo el almacenaje de
automóviles), el almacenaje de productos manufacturados o materias primas, las áreas de servicios/carga, los patios para basura, el equipo
mecánico y las actividades y equipo de construcción. Ver Artículo 35, incisos g y h del presente Reglamento.
o. PROYECTO. Es la proyección realizada mediante Planos, Documentos Técnicos y demás que hagan constar arquitectónica, hidráulica y
estructuralmente las Construcciones y/o sus Modificaciones que se pretendan realizar en una o varios LOTES DE TERRENO que componen EL
FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme, realizadas en forma impresa o por cualquier medio electrónico o telemático, y conforme a lo previsto en el
presente REGLAMENTO TÉCNICO y las Reglas Técnicas y parámetros de la Ingeniería Civil y Arquitectura aplicables, para buscar y preservar un
nivel de calidad mundial. Para efectos del presente Reglamento, al P r o y e c t o se le identificará también indistintamente como “EL PROYECTO”.
p. ESTATUTOS. Son LOS ESTATUTOS de la Asociación de Colonos del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. A.C., así como su contenido, derechos,
obligaciones y alcance legal. Para efectos del presente Reglamento, el mismo se autodenominará como “LOS ESTATUTOS”.
q. REGLAMENTO TÉCNICO Y DE CONSTRUCCIÓN. Lo es el presente Reglamento Técnico y de Construcción (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”), así
como su contenido, derechos, obligaciones y alcance legal. Para efectos del presente Reglamento, el mismo se autodenominará como “EL
REGLAMENTO TÉCNICO”.
r.
RESIDENTE. Cualquier PROPIETARIO, Arrendador, Usufructuario o bien persona física o moral que haga uso y/o disfrute d e uno o más de
los LOTES DE TERRENO que componen “EL FRACCIONAMIENTO”.
s. SOLICITANTE. Cualquier propietario, arrendatario, usufructuario y en general quien tengan el derecho de hacerlo, por sí o por medio de
apoderado con facultades suficientes, que haya hecho o pretenda hacer una presentación de Proyecto (“EL PROYECTO”) al Comité de Diseño y
Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), para su revisión, comentario y recomendación al Comité de Vigilancia (“EL COMITÉ DE
VIGILANCIA”) para su aprobación o negativa de la presentación. Para efectos del presente Reglamento, al S o l i c i t a n t e se le identificará también
indistintamente como “EL SOLICITANTE
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t.
LOTE DE TERRENO. Son los LOTES DE TERRENO y, en su caso, las construcciones sobre el mismo edificadas o bien que se consideren
pertenecientes al mismo y/o de propiedad privada, que conformen “EL FRACCIONAMIENTO”.
Las anteriores definiciones se emiten de manera enunciativa, más no limitativa, a fin de facilitar la comprensión del presente “REGLAMENTO
TÉCNICO” así como la ubicación de los conceptos, empero la totalidad de conceptos y su alcance legal se determina por la lectura íntegra de los
derechos y obligaciones contenidos en el presente REGLAMENTO TÉCNICO, así como de LOS ESTATUTOS de la Asociación de Colonos del
FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme. A.C. y el Código Urbano.
IV. ALCANCE DE “EL FRACCIONAMIENTO”, “LA ASOCIACIÓN” Y “EL
ADMINISTRADOR” RESPECTO DE ESTE REGLAMENTO.
A R T I C U L O 4.
Objetos y Facultades de “LA ASOCIACIÓN”. “EL FRACCIONAMIENTO” es un fraccionamiento Industrial desarrollado por
DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, S.A. DE C.V., (“EL DESARROLLADOR”). “LA ASOCIACIÓN”, cuyos miembros incluyen a
DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, S.A. DE C.V. y al resto de los Propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO”, es responsable de administrar,
establecer y mantener normas de Nivel Mundial en todas las actividades en “EL FRACCIONAMIENTO” y auxiliar en la aplicación del presente Reglamento
Técnico y de Construcción (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”), de acuerdo con “LOS ESTATUTOS” y el Código Urbano para el Estado de Querétaro. Todos
los Propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO” están sujetos y cumplirán con “EL REGLAMENTO TÉCNICO” que aquí se consigna. Los Arrendatarios,
usufructuarios, posesionarios o cualquier persona física o moral que ocupe una o más LOTES DE TERRENO, aunque no son considerados miembros de “LA
ASOCIACIÓN”, serán responsables conjuntamente con los Propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO” del cumplimiento con “EL REGLAMENTO TÉCNICO”
que aquí se consigna.
A R T I C U L O 5.
Objetos y Facultades de “EL ADMINISTRADOR”. Las facultades de “EL ADMINISTRADOR” se encuentran debidamente consignadas en
“LOS ESTATUTOS” de “LA ASOCIACIÓN”. No obstante, lo anterior, a modo enunciativo más no limitativo, se mencionan las siguientes:
a.
“EL ADMINISTRADOR” será designado por “LA ASOCIACIÓN” para la operación, administración y mantenimiento de todas las áreas
comunes, la infraestructura y las Mejoras (en lo sucesivo los “Servicios”) dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”.
b. A n o m b r e d e “ LA ASOCIACIÓN”, “EL A D M I N I S T R A D O R ” pagará o e n c a r g a r á que s e a n p ag ad o s todos lo s i m p u e s t o s , cargas
y determinaciones, la limpieza, mantenimiento, vigilancia, seguro y otros gastos necesarios a Servicios de Administración del Inmueble. Estos
costos, en lo referente a las áreas comunes y la infraestructura común del “EL FRACCIONAMIENTO”, conjuntamente con los honorarios de “EL
ADMINISTRADOR”, serán facturados y pagados por los Propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO”.
Los Propietarios de “EL
FRACCIONAMIENTO” pagarán a “EL ADMINISTRADOR” en forma puntual todas las cuotas de Mantenimiento ordenadas por “LOS ESTATUTOS”.
c.
d.
“EL ADMINISTRADOR” actuará como representante de “LA ASOCIACIÓN” y ejecutará sus resoluciones.
“EL ADMINISTRADOR” tendrá facultades y poderes para:
i.
Auxiliar a “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” para hacer valer el presente Reglamento (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”) y cualesquiera
otras reglas, convenios, condiciones y directrices creadas o modificadas por “LA ASOCIACIÓN”.
ii.
Auxiliar a “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” para imponer penas y suspender algunos o todos los derechos a los Propietarios de “EL
FRACCIONAMIENTO”, o los Arrendatarios, Usufructuarios, posesionarios o cualquier persona física o moral que ocupe uno o más
LOTES DE TERRENO que lo componen, en caso de violaciones a “EL REGLAMENTO TÉCNICO” o de violaciones a “LOS
ESTATUTOS” que, una vez notificados, no sean corregidos dentro de un período de gracia de 15 quince días naturales.
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iii. Contratar servicios legales, contables y/o de diseño relativos a la prestación de los Servicios de Administración del Inmueble dentro del
“EL FRACCIONAMIENTO”.
iv. Adquirir y administrar todos los servicios públicos para las áreas comunes de “EL FRACCIONAMIENTO”.
v.
Negociar con terceros todos los servicios para las áreas comunes de “EL FRACCIONAMIENTO” incluyendo, en forma
enunciativa y no limitativa, los de vigilancia, limpieza, mantenimiento y arquitectura de paisaje.
A R T I C U L O 6.
Usos Permitidos y Prohibidos de los LOTES DE TERRENO de “EL FRACCIONAMIENTO”. Todos los LOTES DE TERRENO, y Construcciones
sobre las mismas edificadas, de “EL FRACCIONAMIENTO”, serán usados para fines industriales, agroindustriales, comerciales, oficinas, centros de
investigación y desarrollo, centros de tecnología, así como sus componentes como son áreas de carga y descarga, elaboración, transformación, almacenaje,
procesamiento, distribución, venta al mayoreo, oficinas, laboratorios, investigación, así como las pertinentes para sus trabajadores y factores como áreas
sanitarias, de alimentos, descanso y demás que considere pertinentes para su objeto y que en todo caso deberán ser aprobadas por “LA ASOCIACIÓN”
por si misma o bien a través de “EL ADMINISTRADOR”. No se permitirán patios para uso como deshuesaderos o para salvamento ni otros usos que sean
ofensivos para los Propietarios del “EL FRACCIONAMIENTO” a causa de olores, vapores, polvo, humo, ruido, resplandores, calor, sonido, vibraciones,
ruidos electromecánicos, radiación, contaminación del aire o el agua o que impliquen riesgos por el peligro causado por incendio o explosión. No se
permitirá ningún uso del terreno dentro de “EL FRACCIONAMIENTO” que produzca descargas de materiales tóxicos al sistema de alcantarillado que da
servicio al “EL FRACCIONAMIENTO”, excepto en la forma permitida y autorizada por las agencias reguladoras correspondientes, sean éstas de naturaleza
Federal, Estatal o Local.
No se permitirán en el “EL FRACCIONAMIENTO” las siguientes operaciones y usos:
a.
Usos no consistentes con el Decreto de Autorización publicado en el Diario Oficial del Estado de Querétaro.
b. Usos no consistentes o no autorizados de conformidad con los Programas de Fraccionamiento Urbano Municipal o Estatal en vigor en
Querétaro.
c.
Usos no consistentes o no permitidos por las autorizaciones o permisos de zonificación actuales (uso de suelo) de “EL FRACCIONAMIENTO”.
d. Operaciones de las que no sea posible obtener la totalidad de sus permisos ambientales correspondientes de las autoridades Federales,
Estatales y Locales.
e. Operaciones que no cumplan, o de las que se estime en forma razonable que no podrán cumplir con la cláusula de disturbios y disfrute pacífico
de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”.
f.
Las personas físicas o morales que no estén en disposición de seguir las reglas y procedimientos de operación y construcción descritos
en el presente o en cualquier otra disposición de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”.
A R T I C U L O 7.
Cesión. Los derechos y obligaciones creados y derivados del presente Reglamento (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”) no serán cedidos, dados
en prenda ni transferidos sin el consentimiento expreso por escrito de “EL ADMINISTRADOR”, y dicha cesión no liberará al cedente de sus obligaciones,
compromisos y responsabilidades emanados de los acuerdos de “LA ASOCIACIÓN” y los derivados de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, “LOS ESTATUTOS”
y el Código Urbano para el Estado de Querétaro, y estará condicionada a la plena asunción y garantía de dichas obligaciones, compromisos y
responsabilidades por el cesionario. Cualquier intento de cesión u otra transferencia contraria al presente será nulo.
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A R T I C U L O 8 . Administración de “EL FRACCIONAMIENTO”. La Administración de “EL FRACCIONAMIENTO” está encomendada a “EL ADMINISTRADOR”.
La totalidad de los Propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO” están obligados a cumplir con los términos y condiciones aplicables establecidos en el
contrato de prestación de servicios profesionales celebrado entre “LA ASOCIACIÓN” (o ”EL DESARROLLADOR” en caso de ser éste quien, en términos
de “LOS ESTATUTOS” designe a “EL ADMINISTRADOR”) y “EL ADMINISTRADOR”, mismo que será obligatorio de cumplimiento para la totalidad de
los Residentes (Propietarios, Arrendatarios, Usufructuarios y/o cualquier persona que use u ocupe uno o varios LOTES DE TERRENO de “EL
FRACCIONAMIENTO”). En dicho caso, “LA ASOCIACIÓN”, por conducto de “EL ADMINISTRADOR”, proporcionará a los Propietarios y Residentes el
contenido del contrato referido.
A R T I C U L O 9 . Prohibición de Uso de Nombres. Queda prohibido el uso de los nombres DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER, o “PARQUE
INDUSTRIAL PYME” en cualquier material de mercadotecnia, ventas o promocional sin el consentimiento por escrito de “EL ADMINISTRADOR”.
A R T I C U L O 1 0 . Modificaciones al presente Reglamento (EL REGLAMENTO TÉCNICO”). “LA ASOCIACIÓN” se reserva el derecho a cambiar “EL
REGLAMENTO TÉCNICO” en cualquier momento, a condición de que dichas modificaciones no resulten en lesión o daño para los Residentes previamente
ubicados en “EL FRACCIONAMIENTO” o afecten de cualquier forma las operaciones de los Residentes previamente ubicados en “EL FRACCIONAMIENTO”
o reduzcan la calidad de las especificaciones de la Construcción y/o los terrenos.
A R T I C U L O 1 1 . Vigencia del presente Reglamento (EL REGLAMENTO TÉCNICO”). “EL REGLAMENTO TÉCNICO” permanecerá vigente en forma
indefinida y solo podrá ser cancelado o modificado por “LA ASOCIACIÓN”. “EL ADMINISTRADOR” tendrá derecho a otorgar las aprobaciones necesarias
al amparo del presente y a renunciar o variar las restricciones que no hayan sido conferidas a “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”, especialmente cuando
a su criterio dicha renuncia o variación no sea en detrimento de la intención y objetivo de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”. Todas las disposiciones contenidas
en el presente serán afines para los LOTES DE TERRENO, comunes y demás que integren “EL FRACCIONAMIENTO”, y serán aplicables por ley.
A R T I C U L O 1 2 . “EL ADMINISTRADOR” tendrá el derecho exclusivo de procurar la aplicación de las disposiciones del presente, sin responsabilidad por no
hacerlo, con la excepción de que cada Residente tendrá derecho a hacer valer estas disposiciones si “EL ADMINISTRADOR” no lo hiciera en un plazo de
60 sesenta días a partir de la solicitud por escrito que le haga dicho Residente.
A R T I C U L O 13.
En caso de que una o varias disposiciones de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” sean violadas o infringidas, “EL ADMINISTRADOR” podrá, sin
responsabilidad por no hacerlo, adoptar las acciones legales que considere necesarias para lograr el cumplimiento de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”,
incluyendo, en forma enunciativa mas no limitativa, las acciones que se describen bajo el rubro de “Aplicación” de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” a costa
de Residente que incumpla con estas disposiciones, el cual será designado el “Residente Infractor”.
A R T I C U L O 14.
A fin de proveer la aplicación de las disposiciones del párrafo que antecede, se considera que cada uno de los Residentes ha aceptado y/o
aceptan “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, independientemente de que estas disposiciones se encuentren expresadas o no en alguna escritura de fideicomiso
de propiedad, contrato de fideicomiso, operaciones de transmisión de propiedad, uso, usufructo u otro similar, por lo cual los Residentes Infractores
acuerdan ahora que, en su caso, se obligan a sacar a salvo a “LA ASOCIACIÓN”, “EL ADMINISTRADOR” y a “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”,
respecto de cualquier demanda, acción o pretensión planteada en su contra en virtud de la Aplicación de Sanciones que haga “LA ASOCIACIÓN”, “EL
ADMINISTRADOR” y a “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”, y el Residente o bien resarcirán a ésta respecto de cualquier resolución judicial,
administrativa o similar que legalmente condene a “LA ASOCIACIÓN” al pago de Gastos, costas, honorarios, reparación de daños y/o perjuicios por
incurridos por “LA ASOCIACIÓN” en virtud de las sanciones impuestas a los actos u omisiones de dicho Residente Infractor respecto de “EL REGLAMENTO
TÉCNICO”.
A R T I C U L O 1 5 . “EL ADMINISTRADOR” mantendrá libros y registros exactos que reflejen los Gastos por Incumplimiento y proporcionará a cada Residente
Infractor un estado de cuenta con respecto a los mismos. Cada uno de los Residentes Infractores pagará los Gastos por Incumplimiento aplicables a ellos
en un plazo de 15 quince días a partir del recibo de dicho estado de cuenta, excepto en los casos en los que la infraestructura de “EL FRACCIONAMIENTO”
haya sufrido daños. En dicho caso, el Residente deberá rembolsar a “LA ASOCIACIÓN” la cantidad estimada por concepto de reparaciones en un plazo
de 48 cuarenta y ocho horas a partir del recibo de la estimación. El Residente recibirá posteriormente una factura conciliada/abono por la cantidad real
adeudada una vez que el costo real sea conocido. Los términos de pago también serán obligatorios en un plazo de 48 (cuarenta y ocho) horas después del
recibo de la factura con el costo real. Ver Artículo 65 para violaciones al presente reglamento.
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A R T I C U L O 16.
Las determinaciones de Gastos por Incumplimiento Insolutos, conjuntamente con los intereses causados por ellos y el costo de los mismos
previstos a continuación, serán registradas como gravamen sobre el terreno y constituirán una obligación monetaria continua a cargo del Residente o
Propietario de el LOTE DE TERRENO en contra del que se hagan dichas determinaciones. Esta determinación, así como sus intereses y costos, será la
obligación personal de la persona o entidad que funja como Residente de dicho LOTE DE TERRENO al momento en que se vuelva exigible la determinación
o cualquier parte de ella, y obligará a sus herederos, legatarios, representantes personales, sucesores y cesionarios. Los Residentes no podrán renunciar a
la obligación personal derivada de la determinación prevista en el presente por no uso o abandono de su LOTE DE TERRENO. En caso de que la determinación
de los Gastos de Incumplimiento o cualquier parte de los mismos no fuera pagada al vencimiento, causará intereses a partir de la fecha de incumplimiento
a la tasa del costo porcentual promedio (CPP) Mexicano establecida por el Banco de México y publicada en el Diario Oficial de la Federación en la fecha
anterior más cercana al día de dicho incumplimiento, y dicha tasa ser MULTIPLICADA POR 2 (dos). “LA ASOCIACIÓN” podrá, a su elección, iniciar
un juicio ante el tribunal con jurisdicción sobre el LOTE DE TERRENO en contra del Residente que esté obligado a pagarla. Todos los gastos y costos de
juicio, incluyendo honorarios razonables de abogados incurridos por “LA ASOCIACIÓN” para cobrar la determinación omitida serán agregados al monto
de dicha determinación. Todos los recursos judiciales previstos anteriormente serán adicionales y no sustituirán a todos los demás derechos y recursos que
“LA ASOCIACIÓN” y sus sucesores y cesionarios puedan tener al amparo del presente y por ley.
A R T I C U L O 17.
“LA ASOCIACIÓN” tendrá el derecho a iniciar cualquier procedimiento de ley en contra de cualquier persona o personas que hayan violado
o traten de violar cualquier disposición de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, de abstenerse o impedir que lo hagan, promover que dicha violación sea
subsanada y/o recuperar los daños por dicha violación. El resultado de todos los actos u omisiones por concepto de violación de “EL REGLAMENTO
TÉCNICO” en todo o en parte constituye y aquí se declara que constituye un incordio y todo recurso permitido por la ley por concepto de incordios estará a
disposición de “LA ASOCIACIÓN”. En los procedimientos legales para hacer valer o restringir una violación de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” o cualquier
disposición del mismo, la parte o partes perdedoras o no prevalecientes pagarán todos los gastos de abogados razonables de la parte o partes ganadoras,
además de los gastos y costas de juicio.
A R T I C U L O 18.
Todos los recursos previstos en el presente o por ley serán acumulativos y no exclusivos. La falta de aplicación por “LA ASOCIACIÓN” de “EL
REGLAMENTO TÉCNICO” o cualquiera de las disposiciones contenidas en el presente no será considerada en ningún caso como renuncia a los derechos de
hacerlo posteriormente. “EL REGLAMENTO TÉCNICO” será aplicable en la medida en que no estén prohibidas sus disposiciones por los preceptos legales,
decretos, reglamentos aplicables o por otras leyes. La invalidación de cualquier disposición de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” o cualquier disposición
contenida en el presente por sentencia o mandato judicial no afectará ninguna otra disposición del “EL REGLAMENTO TÉCNICO” u otras, cada una de las
cuales seguirá vigente en plenitud.
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CAPÍTULO SEGUNDO
EL COMITÉ TÉCNICO DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN
I. CONSTITUCIÓN
A R T I C U L O 19.
Para efectos de dar cumplimiento a los objetivos de este Reglamento (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”), en LOS ESTATUTOS de EL
FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme (“LOS ESTATUTOS”), se previó la constitución del COMITÉ DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN (“EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN”), considerándose como órgano que regula y aplica el presente Reglamento de Diseño y Construcción.
El Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) es el único organismo en el que recae la facultad de aplicar todo lo normado por
este Reglamento, así como la resolución de todo lo no considerado o expuesto en el mismo, reservándose el derecho exclusivo de interpretar el contenido
de los artículos en caso de controversia, y cuyas decisiones serán inapelables. En su caso, “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” podrá auxiliarse de “EL
ADMINISTRADOR” o bien de “LA ASOCIACIÓN” para hacer valer sus resoluciones, así como el cumplimiento forzoso de las mismas y del presente Reglamento.
Este reglamento podrá ser modificado, cuando el Comité de Diseño y Construcción y “LA ASOCIACIÓN” así lo consideren conveniente.
Dicho C om ité se reserva el derecho de no aprobar un proyecto, que, aunque cumpla con la parte técnica del presente reglamento, a su juicio no esté de
acuerdo con el espíritu de EL FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme.
II. CONFORMACIÓN Y ATRIBUCIONES DE MIEMBROS
A R T I C U L O 20.
El Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), estará integrado por miembros con amplio criterio y conocimientos
técnicos de las Reglas y parámetros de la Ingeniería Civil y Arquitectura.
Está integrado por 3 tres miembros designados por “EL ADMINISTRADOR” de “EL FRACCIONAMIENTO”, quienes fungen como Presidente, Secretario
y Tesorero respectivamente. De los anteriores integrantes, por lo menos dos de ellos deberán ser arquitectos y/o Ingenieros Civiles titulados y debidamente
registrados.
A R T I C U L O 21.
FACULTADES DEL COMITÉ. El Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) tiene entre otras, las siguientes
facultades:
i.
Normar, vigilar y hacer respetar en lo que respecta a los proyectos y/o edificaciones de las Construcciones ubicadas en “EL
FRACCIONAMIENTO”, de conformidad con este Reglamento de Diseño y Construcción EL FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme”.
10
ii. Verificar, aprobar o en su caso rechazar los proyectos de diseño, remodelación, reparación, ampliación, modificación y en general
de cualquier obra que se lleve a cabo en los LOTES DE TERRENO.
iii. Verificar y/o sancionar, por sí o por terceras personas, el cumplimiento de estas disposiciones por parte de cualquier Propietario
resolviendo a través de un Citatorio, Apercibimiento o Requerimiento:
a.
b.
c.
e.
f.
La Modificación y/o Rectificación de una obra que esté llevándose a cabo;
La Suspensión Parcial de la Obra;
La Cancelación del Registro del Director Responsable de Obra;
d. La Aplicación de la Fianza u otro tipo de garantía que sea equivalente y se haya constituido para garantizar el
cumplimiento del presente Reglamento;
La Demolición de Obra; o
Proceder Administrativa y/o Legalmente contra quien resulte responsable de incumplimiento de estas normas.
iv. Proponer las modificaciones, sustituciones o adiciones al presente Reglamento cuando así lo considere pertinente, obligándose a
enterar de lo resultante a “EL ADMINISTRADOR” del FRACCIONAMIENTO en un plazo que no excederá de 10 diez días hábiles.
v. Establecer convenios con las autoridades gubernamentales para implementar acciones conjuntas, complementarias y/o
supletorias que optimicen la utilización de recursos que por ambas partes se destinen para la aplicación de esta normatividad y sus
correlativas, buscando la simplificación de los procedimientos administrativos.
A R T I C U L O 22.
OPERACION DEL COMITÉ. El Comité de Diseño y Construcción:
i.
Sesionará por lo menos una vez al mes, mediante la reunión de sus Miembros Numerarios, a convocatoria de su
presidente.
ii. Tomará sus
mayoría simple.
resoluciones
por
iii. Decidirá de manera inapelable sobre los asuntos que le
competan.
11
CAPÍTULO TERCERO INFRAESTRUCTURA
HIDRÁULICA DEL FRACCIONAMIENTO INDUSTRIAL
PYME.
A R T I C U L O 23.
Servicio de Agua Industrial. Para efectos del suministro de agua, todos y cada uno de los Residentes deberán firmar un contrato de agua
que será reglamentado por DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER o el operador del sistema hidráulico asignado por DESARROLLADORA
INDUSTRIAL RUMER.
A R T I C U L O 24.
Servicio de Tratamiento de Agua del Alcantarillado Sanitario. “EL FRACCIONAMIENTO” cuenta con un sistema de drenaje sanitario
que desemboca en una planta de tratamiento de agua para disposición final del agua al alcantarillado sanitario o depósito previsto para su reutilización. Sólo
se podrán verter descargas líquidas sanitarias que no rebasen los lineamientos indicados en la Norma Oficial Mexicana NOM-002- ECOL-1996 que determina
los límites máximos de las descargas de aguas residuales a las redes de drenaje.
A R T I C U L O 25.
Servicio de Sistema de Protección Contra Incendio. “EL FRACCIONAMIENTO” cuenta con un Sistema de Protección Contra Incendio que
será usado solo en caso de emergencias según se requiera para hacer pruebas.
CAPÍTULO CUARTO
DEL PROYECTO Y LAS CONSTRUCCIONES
I. VERIFICACIÓN PREVIA.
A R T I C U L O 26.
Generalidades. Todo Proyecto de ejecución de obras de edificación nueva, la demolición, la adaptación, la ampliación, la remodelación y/o la
restauración de construcciones a realizarse en uno o varios LOTES DE TERRENO que componen EL FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme (“EL
FRACCIONAMIENTO”), antes de ser presentado a “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”, deberá verificar la viabilidad de cumplir con los conceptos
previstos en este artículo.
Las fases de Diseño, Construcción y Operación a que se refieren los artículos siguientes en este Capítulo, deberán cumplir forzosamente con un procedimiento
de verificación bajo los con los lineamientos generales contenidos en el presente artículo, especialmente por cuanto ve a la presentación del proyecto, planos
y resto de documentos necesarios, así como para la obtención de los permisos y autorizaciones que “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” emitirá en cada
fase para tenerse por satisfecha la misma y, en su caso, continuar con la siguiente.
PROCEDIMIENTO DE VERIFICACIÓN. Por lo anterior, cada propietario y/o solicitante deberá de contar con los registros, aprobaciones y permisos de “EL
FRACCIONAMIENTO” que se establecen en este artículo, con la finalidad de poder diseñar, construir y operar en un LOTE DE TERRENO, debiendo solicitar
ante el Comité Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) lo conducente en apego al Procedimiento que se describe en este capítulo. Los
trámites internos y los externos, respecto de “EL FRACCIONAMIENTO” y sus órganos como son” EL ADMINISTRADOR” y “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”,
se encuentran sintetizados en el diagrama que a continuación se expresa:
12
REQUERIMIENTO
EXTERNOS
REQUERIMIENTOS
INTERNOS
ANÁLISIS DE REGLAMENTO
PROPIETARIO-DIRECTOR DE
PROYECTO
REGISTRO DE INICIO DE
PROYECTO
DESARROLLO DEL
PROYECTO
VERIFICACIÓN DE
PROYECTO Y DICTAMEN
GESTIÓN DE:
-
SERVICIOS
FIANZA
LICENCIA MUNICIPAL DE
CONSTRUCCIÓN
PERMISO INTERNO PARA
EJECUCIÓN DE OBRA
VERIFICACIÓN DURANTE
AVANCE DE OBRA
EJECUCIÓN DE OBRA
TERMINACIÓN DE OBRA
SOLICITUD DE PERMISO DE
OCUPACIÓN
LIBERACIÓN DE FIANZA
OCUPACIÓN DE
CONSTRUCCIONES
13
Las anteriores fases deberán evaluarse el inicio, seguimiento, concreción o posibilidad de los siguientes conceptos y sus elementos:
I.
REUNIÓN PRELIMINAR (Fase de pre diseño). En esta primera reunión del propietario, arquitecto y constructor con “EL COMITÉ
DE CONSTRUCCIÓN, se visitará el LOTE DE TERRENO en cuestión y se explicarán y discutirán las normas de diseño y los criterios de evaluación.
Se recomienda que esta reunión tenga lugar antes del inicio de la elaboración del proyecto arquitectónico.
II. PROCEDIMIENTOS DE REVISIÓN. El Comité Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) conducirá las revisiones de
proyectos durante sus sesiones regulares. Éste a su vez podrá programar reuniones extraordinarias cuando la carga de trabajo o la complejidad
de las decisiones lo ameriten. Por cada proyecto se hará una reunión preliminar y las presentaciones necesarias. Cuando el proyecto lo amerite,
se podrán programar más reuniones.
III.
INICIO DE PROYECTO
a.
INICIO DE PROYECTO (DISEÑO). Para iniciar con el proyecto arquitectónico de la construcción, será necesaria la contratación de un
profesional de la arquitectura y/o ingeniería civil certificado por “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” de “EL FRACCIONAMIENTO”.
b.
CRITERIOS DE REVISIÓN. Son las normas de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” que forman el marco para el diseño y construcción de las
edificaciones a realizarse en los LOTES DE TERRENO de “EL FRACCIONAMIENTO”. Su cumplimiento es obligatorio y el Comité de Diseño
y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) no aprobará ningún proyecto que incumpla una o varias de ellas. Sin embargo
“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” podrá emitir criterios o recomendaciones adicionales que beneficien al conjunto, en función de
situaciones no previstas por las normas. Estas recomendaciones que tendrán el carácter de obligaciones, están basadas en consideraciones
técnicas de seguridad y estética.
IV. EL PROYECTO
a.
El proyecto deberá presentarse al Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), con el fin de verificar el
cumplimiento de los lineamientos expuestos en este Reglamento, expresándose su resultado mediante la emisión de un Dictamen.
b.
Será condición necesaria y suficiente que el Dictamen del Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) resulte
aprobado antes de poder continuar con los trámites del procedimiento interno.
c.
El Dictamen de Proyecto tendrá un período de vigencia, mismo que será establecido por el Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ
DE CONSTRUCCIÓN”), pudiendo llegar como máximo a 3 (Tres) meses, con carácter renovable a solicitud del Propietario interesado.
d.
Será necesario que el propietario, a través de su Director Responsable de Proyecto entregue en forma completa, mediante original y
copia, al Comité Técnico de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) la siguiente información:
1.
Proyecto Arquitectónico
1.1 Copia del Deslinde del terreno.
1.2 Copia del Pago de Revisión de Proyecto y último pago de mantenimiento.
1.3 Planta(s) Arquitectónica(s), incluyendo tabla de cuantificación de áreas de edificación, de pavimentos y de
superficies permeables. Escala mínima 1:100.
1.4 Planta de Conjunto, incluyendo todos los datos del deslinde otorgado por “EL FRACCIONAMIENTO, planta de
techos, emplazamiento en el terreno y curvas de nivel.
14
1.5
1.6
1.7
Todas las fachadas.
Dos secciones o cortes (transversal y longitudinal).
Planta de azotea donde se indique el espacio destinado a antenas de radio y telecomunicaciones, sistemas
de calefacción o enfriamiento, tinacos, tanques de gas o cualquier otra sustancia a utilizarse.
1.8 Documento donde se exprese la descripción de los acabados exteriores de la construcción y el diseño de la reja
a utilizar para delimitar su propiedad tanto en planta como en alzado.
1.9 Perspectiva de fachada principal, o en su caso, de fachadas en esquina.
1.10 Inicio de trámite de Fianza de Garantía de Cumplimiento del Reglamento.
2.
Proyecto Ejecutivo. Para que la revisión de PROYECTO EJECUTIVO sea efectuada, se requiere contar con:
2.1 Autorización del Anteproyecto Arquitectónico.
2.2 Croquis de localización del terreno indicando número de lote de terreno, calles, orientación y colindancias.
2.3 Plantas Arquitectónicas donde se deberán indicar las restricciones del lote de terreno y se incluyen nombres
de espacios, niveles, ejes, acotaciones, indicación de cortes y orientación.
2.4 Elevaciones Arquitectónicas (todas las fachadas), indicando niveles, orientación, dimensiones en vanos, ejes y
cotas.
2.5 Cortes longitudinal y transversal, indicando niveles, ejes, cotas y nombres de espacios.
2.6 Plano de Conjunto, indicando planta de techos, a una escala mínima de 1:200. Mostrando límites del terreno,
indicando las cotas de nivel en los vértices del predio a partir del punto más alto de la guarnición, así como niveles
correspondientes de pisos terminados exteriores.
2.7 Proyecto de Instalación Eléctrica, el cual deberá incluir el cuadro de cargas y el murete eléctrico.
2.8 Proyecto de Instalación Hidráulica donde se indiquen las cisternas y su capacidad y la alimentación, ubicándolas
fuera del área de restricción.
2.9 Proyecto de Instalación Sanitaria, donde se deberá tomar en cuenta que únicamente irán al drenaje sanitario las
descargas de baños, cocina y lavaderos o similares.
2.10 Proyecto de Instalación Pluvial, que será superficial, indicando bajas y riego de áreas verdes.
2.11 Proyecto de instalaciones especiales, en caso de utilizarse.
2.12 Proyecto Estructural.
3.
Constancia de Aprobación: Una vez completada la información de Proyecto Ejecutivo, para que la Gerencia de Diseño emita la
constancia de aprobación correspondiente, deberá entregarse, además, lo siguiente:
3.1 Se deberá entregar una carpeta blanca tamaño carta de tres arillos con la siguiente información:
3.1.1 Copia del Deslinde del Terreno
3.1.2 Carta de no adeudo de Mantenimiento
3.1.3 Listado de Acabados
3.1.4 Proyecto Arquitectónico, incluyendo plantas, cortes y fachadas
3.1.5 Proyecto Ejecutivo, incluyendo instalación hidráulica, sanitaria, pluvial,
jardinería, eléctrico y estructural
3.1.6 Perspectiva
3.1.7 Copia del pago de revisión de proyecto y supervisión de obra
3.1.8 Copia de la Fianza de Garantía
4. Planos: Todos los planos deberán presentarse digitalizados e impresos a escala tamaño “ARCH D”, 90 x 60, mostrando cotas
generales y debiendo contar con la siguiente información:
15
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
e.
Número de lote y manzana.
Nombre del Propietario.
Nombre del Director Responsable del Proyecto
Nombre del Director Responsable de Obra.
Superficie total del predio.
Una vez que haya sido presentada de forma completa y satisfactoria toda la información a que se refieren los puntos 3 y 4
de este punto letra “l”, se expedirá el dictamen correspondiente en un período máximo de 10 (Diez) días hábiles.
V. EVALUACIÓN DE LA PRESENTACIÓN INICIAL. En los 10 diez días hábiles posteriores a la recepción de la documentación completa
y de la presentación del proyecto, el Comité Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) contestará por escrito. El proyecto
podrá ser aprobado en todos sus términos, o bien se elaborará un escrito con las recomendaciones que deberán ser atendidas para la aprobación
del Proyecto Arquitectónico.
VI. PRESENTACIÓN FINAL. Después de haber obtenido la aprobación de Proyecto Arquitectónico y Ejecutivo, se pedirá un mínimo de tres
juegos para los trámites de Licencia y Construcción que ingresarán al Honorable Ayuntamiento correspondiente, firmados por el Propietario y el
Director responsable de Obra.
VII. TRÁMITES OFICIALES. Son los trámites ante las autoridades correspondientes para la obtención de la Licencia de Construcción. Se iniciarán
después de obtenida la aprobación del Proyecto por parte de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”. El trámite ante el Ayuntamiento de El Marqués,
Estado de Querétaro, y sus dependencias, sólo podrá realizarse mediante la presentación de los planos sellados y firmados por “EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN”
VIII. LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN Y/O TERMINACION DE OBRA. Con los planos aprobados por el Comité de Diseño y Construcción (“EL
COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), más aquellos otros requisitos que la autoridad Municipal demande, se podrán solicitar ante el Honorable
Ayuntamiento correspondiente la Licencia de Construcción o terminación de obra respectiva.
Todas las obras deberán de contar con la Licencia de Construcción y terminación de obra respectiva, las cuales deberán de tramitarse ante las
autoridades del Honorable Ayuntamiento de El Marqués, Estado de Querétaro.
ix.
PERMISO INTERNO DE CONSTRUCCIÓN
a.
Para obtener el Permiso Interno de Obra y dar inicio a la misma, será necesario presentar, posteriormente a la aprobación del
proyecto arquitectónico, los siguientes documentos:
1.
2.
La fianza de garantía de cumplimiento de este REGLAMENTO.
Registro del Director Responsable de Obra en términos idénticos a los del Director Responsable de Proyecto, asentando los datos
de Responsables y/o Corresponsables de los proyectos ejecutivos y/u obras correspondiente a es tr uctur a ,
electricidad, Iluminación, sistema hidrosanitario, sistema de gas, sistema de riego, sistemas de seguridad, telefonía, etc.,
así como las responsivas de los mismos, haciendo explicita su participación solidaria, legalmente fundamentada a nombre
del Propietario que le(s) ha contratado.
3. Licencia de Construcción del Municipio, en original
–para cotejo- y copia para archivo.
4. La constancia de pago a “EL ADMINISTRADOR” de los derechos por verificación de proyecto y obra, dicho costo será anual, en
caso de exceder dicha vigencia de 12 meses, el costo adicional será de acuerdo al monto especificado por mes extra de obra.
5. En caso de no notificar la suspensión y reactivación de una obra, el tiempo de vigencia por el pago seguirá corriendo incluso los
meses que esté suspendida la obra.
6. Bitácora de obra, para registro y sello por parte del Comité de Diseño y Construcción “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”
16
7.- El Permiso Interno de Obra tendrá un período de vigencia, mismo que será establecido por el Comité de Diseño y Construcción
(“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), pudiendo llegar como máximo a 12 (doce) meses, con carácter renovable a solicitud del
Propietario interesado.
X. FIANZA DE GARANTÍA. El propietario deberá contratar una fianza, hasta por el importe total del proyecto, a favor de la Asociación de
Colonos del FRACCIONAMIENTO Industrial Pyme, la cual deberá tramitarse con la aseguradora que en el momento esté prestando sus servicios a
“EL FRACCIONAMIENTO” para garantizar que el proyecto en su diseño y construcción dará cumplimiento a lo estipulado en este Reglamento y, en
particular, su apego al proyecto autorizado, así como su cumplimiento con las obras de mitigación y de limpieza a que se refiere este artículo,
específicamente, en los puntos relativos a las Obras Inconclusas y Terrenos Baldíos, respectivamente. La garantía sólo podrá cancelarse mediante
la expedición del Permiso de Ocupación.
XI. PLAZO DE INICIO. Ninguna obra podrá iniciarse dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”, si ésta no cuenta con la Autorización Final del Comité
de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), y la Licencia de Construcción respectiva.
Si la obra no se inicia dentro del año siguiente a la fecha de aprobación final, dicha aprobación p e r de r á su vigencia y deberá ser tramitada de
nuevo, siempre que haya habido modificaciones o adiciones al presente reglamento.
XII. VERIFICACIÓN EN SITIO. El Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”) realizará visitas periódicas en el lapso
que se ejecute la construcción, para verificar el cumplimiento de lo aprobado en el proyecto arquitectónico y de lo contenido en este reglamento.
XIII. SUPERVISIÓN. El Propietario a través de su Director Responsable de Proyecto y su Director Responsable de Obra, tendrá la obligación de
supervisar que la construcción respete íntegramente las normas establecidas en el Reglamento de Construcción del Municipio de El Marqués, Estado
de Querétaro, además de las emanadas de este Reglamento.
XIV. BITÁCORA. Será obligación del Propietario a través de su Director Responsable de Obra, el llevar una “Bitácora de Construcción” debidamente
foliada cuyo libreto será presentado por el Director Responsable de Obra para ser registrado y sellado por el Comité de Diseño y Construcción
(“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), teniendo por objeto documentar lo contenido en el proceso de edificación, permitiendo constatar, en cada
una de sus etapas, que el proyecto está siendo implementado de acuerdo a su concepción básica. El registro de la información en dicha bitácora
corresponderá al Director Responsable de Obra, teniendo la obligación de entregar quincenalmente copia de dichos registros ante (“EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN”), a quien corresponderá -una vez que se haya hecho la revisión de la bitácora y los avances en campo- informar oportunamente
las observaciones que, de acuerdo a este Reglamento, considere pertinentes de ser tomadas en consideración.
XV. PERMISO DE OCUPACIÓN. Al término de los trabajos de obra, el Propietario deberá solicitar este Permiso al Comité de Diseño y
Construcción del FRACCIONAMIENTO (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), por lo menos 21 días antes de la fecha programada para ocupar EL
LOTE DE TERRENO. Para la ocupación de la misma deberá de cumplirse con los siguientes requisitos:
i.
Deberán estar completamente terminadas las siguientes actividades / trabajos:
1. Jardinería (pasto)
2. Techos
3. Fachadas, Pavimentos y pisos exteriores
4. Instalaciones que den al exterior deberán estar ocultas
ii. Deberá tener en un lugar visible y permanente el número oficial.
De no contar con el Permiso de Ocupación correspondiente, amparado con el tarjetón, no se autorizará el ingreso de camiones o mudanzas,
etc. y no se liberará la Fianza de Garantía.
La ocupación del LOTE DE TERRENO sin el Permiso de Ocupación, será motivo suficiente para la aplicación de la Fianza, y la adopción de
las medidas legales necesarias para su desocupación.
Una vez cancelada la Fianza no se podrán realizar modificaciones al proyecto original, en todo caso deberá presentarse ante “EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN”, el proyecto modificado para su aprobación, en caso contrario, se aplicará una medida correctiva correspondiente.
17
Incluso cuando dicha modificación esté conforme a la normativa vigente de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, en caso contrario, se solicitará la
demolición o adecuación de dicha ampliación de acuerdo al proyecto original.
Una vez empezada la obra, si se tuviera que suspender su ejecución temporalmente, se deberán terminar sus fachadas y áreas exteriores y
hacer la limpieza necesaria. Si por determinada razón, el Propietario no terminara su obra exteriormente, “EL ADMINISTRADOR” tomará
una decisión al respecto, quedando facultado para solicitar al Comité de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), la
ejecución de la fianza a que se refiere el Artículo 26 x de este Reglamento. Es importante recordar que la suspensión de la obra es
independiente a la ejecución de la fianza, es decir, que a la obra que se le aplique la fianza y siga faltando al reglamento esta seguirá
suspendida hasta las correcciones de las violaciones del reglamento.
XVI. OBRAS INCONCLUSAS. Los propietarios tomarán las medidas pertinentes para evitar que su construcción quede inconclusa o su período de
construcción se alargue por encima del calendario autorizado. Las obras deberán ser concluidas en un plazo no mayor a 24 veinticuatro meses, y si
por razones extraordinarias la obra se detuviera o se alargara excesivamente en su tiempo de ejecución, el propietario se obliga a llevar a cabo
medidas de mitigación como el sembrado y mantenimiento de elementos de paisaje que salvaguarden las vistas más importantes, así como limitar
los accesos a la construcción, con objeto de evitar en lo posible, el demérito de la imagen urbana del FRACCIONAMIENTO e impedir el acceso a la
propiedad de personas ajenas al Fraccionamiento.
Para garantizar el cumplimiento por parte del propietario a lo establecido en este Reglamento y, en particular, su cumplimiento a lo establecido en
este punto, el propietario deberá contratar una fianza de cumplimiento a que se refiere el Artículo 26 x de este Reglamento. Esta garantía sólo
podrá cancelarse mediante la expedición al propietario del Permiso de Ocupación de la construcción.
XVII. TERRENOS BALDÍOS. Mientras un LOTE DE TERRENO permanezca baldío, será responsabilidad del propietario mantenerlo limpio y que su
vegetación se conserve en buen estado sanitario y de aspecto. Queda prohibido bardar los LOTES DE TERRENO baldíos con cualquier elemento
provisional no señalado con anterioridad. Cuando a juicio del Comité Técnico de Diseño y Construcción (“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”), no
se cumplan estos preceptos, se procederá a remediar la situación con cargo al propietario o, en su defecto, se ejecutará la fianza a que se refiere
el Artículo 26 x de este Reglamento, a juicio del mencionado Comité.
18
II. DISEÑO.
A R T I C U L O 27.
Proceso de Revisión y Aprobación. El proceso para la obtención del visto bueno por parte de "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" para la
construcción de cualquier proyecto dentro del FRACCIONAMIENTO consiste en 4 pasos que a continuación se mencionan:
a.
Fase de Prediseño.
b.
Fase de planos de construcción.
c.
Obtención por parte del cliente la licencia de construcción ante municipio y otros permisos correspondientes.
d.
Etapa de construcción.
A R T I C U L O 28.
FASE DE PREDISEÑO. La fase de prediseño consta de los siguientes pasos:
a. Junta inicial de prediseño. Esta junta servirá para que el solicitante y "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" desarrollen un calendario de
diseño, revisión, aprobación y construcción de cualquier proyecto dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”. El objeto de la junta será revisar el
diseño y calendario del proyecto, así como garantizar que se apegue al concepto de “EL FRACCIONAMIENTO” como un todo, a “EL REGLAMENTO
TÉCNICO” y a las leyes, decretos, reglas y reglamentos de construcción aplicables.
b. Los solicitantes bajo su sola responsabilidad, obtendrán todos los permisos necesarios de cualquier dependencia de gobierno para la
construcción de sus instalaciones dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”.
c. "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" no aprobará proyecto alguno a menos que se encuentre debidamente autorizado por todas las
dependencias gubernamentales aplicables.
A R T I C U L O 29.
FASE DE PLANOS DE CONSTRUCCIÓN.
a. Antes de proceder al diseño de cualquier proyecto es imperativo consultar el “PLANO GENERAL DE LÍMITES DE CONSTRUCCIÓN” que se
encuentra en el ANEXO "A" de este reglamento de construcción ya que en él se definen las áreas previamente designadas por “EL
FRACCIONAMIENTO” para estacionamientos, desplante de edificio(s), áreas de carga y descarga, etc. de cada LOTE DE TERRENO.
b. Presentación por parte del "Solicitante" a "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" de los planos y documentos que representen por completo y a
detalle la distribución del LOTE DE TERRENO, así como el diseño del edificio incluyendo: arquitectura (en caso de que el proyecto se realice por
etapas estas deberán ser señaladas en los planos correspondientes), estructura, instalaciones mecánicas, instalaciones hidráulicas y sanitarias,
paisajismo, señalización y otros diseños.
c.
Las especificaciones de construcción serán revisadas por "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" incluyendo los planos finales de drenaje.
19
d. El “ Solicitante” presentará a "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" copias de todas las solicitudes de permiso de construcción
correspondientes y registros de cualquier pago de derechos por autorización.
e. "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" dará respuesta a estas presentaciones en forma puntual y comunicará sus sugerencias y comentarios al
"solicitante".
f.
Salvo otras circunstancias debidamente manifestadas por "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" la información del proyecto deberá incluir lo
siguiente:
i.
PROCEDIMIENTO DE FIANZAS. Ver Artículo 26 x.
ii.
PLANO DE CONJUNTO.
1.
Este plano estará regido en principio por el "PLANO GENERAL DE LÍMITES DE CONSTRUCCIÓN" que encuentra en el
ANEXO "A" de este reglamento (consultar).
2.
El plano deberá contar con: poligonal del terreno, dimensiones, área total y colindancias, así como la descripción legal del
mismo, todo ello basado en las coordenadas UTM del LOTE DE TERRENO de “EL FRACCIONAMIENTO”.
3.
Ubicación
todos los
descarga,
del sitio y
4.
Ubicación y altura propuesta de todos los edificios, áreas de almacenaje exterior, áreas de paisajismo y áreas de espacio abierto.
5.
Topografía propuesta (niveles de desplante interiores y exteriores para evitar inundar terrenos vecinos), ubicación, altura y
materiales de todas las cercas, muros y depósitos de basura.
6.
Desplante de todos los edificios, así como de los estacionamientos.
7.
Propuesta de acabados de todos los elementos mencionados anteriormente. Consultar el Artículo 37 del presente reglamento.
de todas las calles propuestas y existentes, derechos de paso, ancho de calles, ubicación, numeración y tamaño de
cajones de estacionamiento para visitantes y empleados, ubicación y tamaño de los patios de maniobra, carga y
áreas de transporte para empleados, ubicación y tipo de sistema de drenaje, puntos de acceso, banquetas, alumbrado
altura, diseño de cercas, diseño de caseta de vigilancia.
iii. PLANO DE ARQUITECTURA DE PAISAJE Y SEÑALIZACIÓN.
1. Antes de realizar cualquier propuesta de arquitectura del paisaje se deberá consultar el Artículo 45. (Criterio de Paisajismo y
riego) inciso a, b y c de este reglamento ya que toda propuesta deberá basarse en las especificaciones que ahí se mencionan.
2.
Ubicación, especie y tamaño de los árboles, arbustos y plantas propuestas, así como tamaño máximo de sus raíces. Recordar que
en los frentes de los LOTES DE TERRENO las especies vegetales están restringidas. El Comité de Construcción será el facultado
para autorizar los proyectos y propuestas de forestación.
3.
Listado de árboles, arbustos y plantas propuestos mencionando las cantidades de cada uno de ellos.
4.
Plano de riego y propuesta de nivelación para todas las áreas de paisajismo.
5.
Topografía propuesta, ubicación, altura y materiales de cualquier cerca, muro o recinto propuesto (recordar despegarse de la
colindancia 5 cm.).
20
iv. REQUERIMIENTOS PARA LETREROS (RÓTULOS) EN EDIFICIOS.
1. Tamaño y ubicación de cada letrero del edificio (ver 30 especificaciones y esquema "A" para edificios tipo usuario único, "SingleTenant" por su nombre en inglés), directorios (ver articulo 31 especificaciones y esquema "B", para edificios tipo Multi-usuario,
"Multi-Tenant" por su nombre en inglés), espectaculares, direccionales (antena, emisora, receptor, etc.), ya sea temporal o
permanente.
2.
Anteproyecto que mencione: material, color e iluminación de cada señalización.
3.
Planos de elevación de cada señalización.
4.
Queda estrictamente prohibida iluminación con luz Neón.
5.
Las torres directorio podrán tener iluminación indirecta por medio de ases de luz desde la parte inferior o superior de la torre
(según diseño) o bien podrán integrar la luz desde el interior de por medio de tubos fluorescentes los cuales no deberán ser
visibles, para ello los letreros se fabricarán en algún material traslúcido que permita el efecto de cajas de luz a cada letrero.
6.
Las torres directorio se fabricarán en acero inoxidable o bien podrán ser metálicas con acabado en pintura color aluminio mate o
blanca.
7.
En cualquier caso, el tamaño, materiales, diseño y otras características exteriores deberán mantener la armonía y serán
coherentes al estilo del edificio e imagen de “EL FRACCIONAMIENTO”.
8.
Toda señalización será revisada y aprobada por escrito por "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" antes de ser instalada incluyendo
el anuncio del edificio.
A continuación se muestra el los lineamientos de diseño de la señalización del edificio:
21
A R T I C U L O 30.
a.
ESPECIFICACIONES PARA LETREROS Y ESQUEMA "A", EDIFICIOS SINGLE-TENANT.
Materiales. El identificador exterior (nombre o logotipo de la empresa) deberá ser fabricado en cualquiera de los siguientes materiales:
i. Lámina de acero inoxidable, acabado satinado natural (letras fabricadas individualmente), espesor aproximado 7 cm., colocado mediante
ángulo de aluminio atornillado a muro.
ii.
Lámina de aluminio plata satinada (letras fabricadas individualmente), espesor aproximado 7 cm. colocado mediante ángulos de aluminio
atornillados a muro.
iii. PVC con lámina de aluminio plata, acabado satinado, espesor aproximado 38 mm., colocados con adhesivo tipo silicón directo a superficie.
Nota: la profundidad aproximada de cada letra o logotipo es de 10 cm.
b. Tamaño. Las medidas máximas del letrero son: en sentido horizontal 4 m. Y en sentido vertical 1 m.; estas medidas no pueden rebasarse
bajo ningún concepto.
4m
1m
Logotipo ejemplo
c.
FACHADA. Ubicación de letras y logotipo en fachada principal.
22
23
A R T I C U L O 31.
ESPECIFICACIONES PARA LETREROS Y ESQUEMA "B", EDIFICIOS MULTI-TENANT.
a. Los edificios tipo Multi-Tenant o Multi-usuario indicarán con números en la fachada principal cada módulo rentable como abajo se indica
y mediante una torre directorio (ver directorio tipo abajo) se permitirá a cada usuario colocar el anuncio de su empresa dentro del espacio
designado (de 1.80m de largo x 0.60 m de altura).
24
25
A R T I C U L O 32.
PLANOS DE ARQUITECTURA E INGENIERÍA CIVIL.
a. Plantas, cortes y fachadas del(los) edificio(s) incluyendo niveles de piso terminado. En las plantas se incluirá una nota mencionando el destino
y producción de cada edificio.
b.
Materiales y colores del edificio. Se recomienda anexar muestrarios.
c. Indicar las áreas de aterrazamientos existentes o propuestos con sistemas de absorción y canales a cielo abierto, señalando las áreas de
detención y retención de agua pluvial.
d.
Memoria de cálculo y análisis del drenaje de aguas pluviales, elementos del sistema y servidumbres.
e. Plano de estacionamientos y circulaciones vehiculares indicando los cajones y cortes a detalle. También deberán indicarse las áreas destinadas
a bicicletas.
f.
Estudio e instalaciones del alcantarillado sanitario con tamaños, especificaciones y ubicaciones. Anexar isométrico.
g.
Detalle de todas las conexiones propuestas a los servicios y sistemas de drenaje pluvial.
h. Plano de logística de construcción: plano que señale el área para contratista (oficinas, baños, área de almacenaje, etc.), "EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN" se reserva el derecho de indicar los accesos de los camiones que suministren materiales a la obra durante la etapa de
construcción.
A R T I C U L O 33.
CRITERIOS DE DISEÑO DE SITIO. El objetivo es promover un diseño del sitio de construcción ordenado, bien coordinado y eficiente dentro
de “EL FRACCIONAMIENTO”, para ello es imperativo consultar y seguir las indicaciones del ANEXO "A" con respecto las áreas de desplante de este
reglamento. Se presentan criterios estratégicos de planeación del terreno para crear la organización del sitio de cada proyecto. Estos criterios básicos
incluyen:
a.
Áreas cubiertas y desplantes de los edificios y estacionamientos.
b.
Especificaciones de espacios abiertos.
c.
Especificaciones de alturas.
d.
Alineamientos de edificios y estacionamientos.
e.
Criterio para estacionamientos.
26
A R T I C U L O 34.
REQUERIMIENTOS DEL DESARROLLO GENERAL DEL SITIO. Los LOTES DE TERRENO en “EL FRACCIONAMIENTO” están regidas por
criterios específicos respecto a coberturas, lineamientos de construcción, alturas de edificios así como áreas de carga/descarga y estacionamiento
dependiendo de su ubicación, todo ello basado en el plano general de límites de construcción. Basándose en el ANEXO "A" del presente reglamento los
criterios incluidos en estas especificaciones son:
a.
ALINEAMIENTO DE LOS EDIFICIOS. Ningún edificio o estructura deberá desplantarse antes de 7.00 metros de la línea límite del
terreno denominada como frente del mismo (frente: cualquier lado de la propiedad que dé a una calle) o dentro de los 3.00 metros de
cualquier costado de la propiedad (colindancia lateral). Ver plano general de restricciones de construcción en el ANEXO "A" de este reglamento.
Para propósitos de este documento se considera fachada principal toda cara del edificio que dé a una de las vialidades de él “EL
FRACCIONAMIENTO”. En caso de LOTE DE TERRENO en esquina, ambas caras se consideran fachadas principales. Los frentes marcados en
el plano general de restricciones de construcción con el símbolo:
F
27
b.
ÁREA DE DESPLANTE DE LOS EDIFICIOS, COEFICIENTE DE OCUPACIÓN DEL SUELO (COZ) / (COVERAGE ÁREA). En el ANEXO "A"
de este reglamento se presenta el área susceptible de construcción, LAS ÁREAS MARCADAS EN ESTE ANEXO NO EXPRESAN EL 70%
DEL ÁREA CADA TERRENO. Cada proyecto deberá de adecuarse a estas áreas mostradas y siempre respetando el porcentaje máximo de
desarrollo por cada LOTE DE TERRENO (70%). En el ANEXO "A" de este reglamento cada LOTE DE TERRENO tiene un uso preferencial indicado
como sigue:
FS
Para edificios de Carga
Pesada y/o uso industrial.
R&D
Para edificios de Investigación
y Desarrollo, u oficinas
corporativas.
c. ALINEAMIENTO DE LOS ESTACIONAMIENTOS. Ningún estacionamiento podrá desplantarse dentro de los primeros 1.50 metros como
mínimo del (los) frente(s) del terreno, destinado a área verdes. Todos los estacionamientos deberán estar protegidos visualmente de las calles
mediante paisajismo (utilizar solo especies autorizadas como menciona el Artículo 46 de este reglamento) u otra protección visual aprobada por
"EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN". Las zonas destinadas a posible estacionamiento dentro de cada parcela han sido previamente marcadas en
el plano general de límites de construcción con el símbolo:
P
28
ASPECTO DEL PLANO GENERAL DE
LIMITES DE CONSTRUCCION
(SOLICITAR “PLANO GENERAL DE LÍMITES DE CONSTRUCCIÓN” DETALLADO)
29
d. ÁREA DE ESTACIONAMIENTO. Se refiere al CRITERIO GENERAL DE ESTACIONAMIENTO que se menciona en el Artículo 35 de este
reglamento.
e. ÁREA CUBIERTA DEL EDIFICIO. El área total techada de los edificios no excederá el 70% del área total del terreno. Los pasillos
techados, corredores, pórticos o construcciones similares no se incluirán en este porcentaje (ver inciso b del presente Artículo).
f.
ALTURAS DEL EDIFICIO. No hay restricción de altura para edificios de oficinas corporativos dentro del FRACCIONAMIENTO, sin embargo, las
estructuras como: torres de servicio, silos, tanques elevados de agua, antenas,
serán revisadas caso por caso por "EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN". El edificio industrial no deberá de exceder 1.5 veces del ancho de la vialidad de acceso. Después de los 15.75 m de altura
también será revisado de manera puntual por "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN".
g. ESPACIOS ABIERTOS. El coeficiente de absorción del Suelo (CAS) mínimo será de 0.18. Un mínimo del 20% de la restricción frontal de 7.00
m ( f r a n j a m í n i m a d e 1 . 5 0 m ) deberá ser paisajismo. Esta área se ubicará al(los) frente(s) del edificio mismos que colindan con calle(s).
Se sugiere a todos los proyectos en “EL FRACCIONAMIENTO” a incrementar lo más posible el ancho de esta franja de 1.50m y el porcentaje
general con proyectos de paisajismo de calidad. Ver ANEXO "A". Las áreas mostradas en el ANEXO "A" de este reglamento con la leyenda "ÁREA
VERDE MÍNIMA FRONTAL" no representan en ningún caso el 5% mínimo de la superficie del terreno requerido por lo tanto completar dicho
porcentaje. Las áreas mostradas en el ANEXO "A" de este reglamento con la leyenda "área verde mínima frontal" no representan en ningún caso
el 5% exacto requerido por lo tanto completar dicho porcentaje.
h. CARGA & DESCARGA. La distancia mínima a colindancias con anden de carga es de 32.00 m. Para los casos dónde la zona de carga y descarga
es de manera lateral, se diseñará una protección visual adecuada para evitar las vistas francas a dicha zona; esta protección visual puede darse
mediante un diseño arquitectónico integral, como pueden ser bardas o algún tipo de pantalla arquitectónica acorde a los materiales
y escala del edificio principal y/o de oficinas, o bien mediante paisajismo.
30
i.
REJAS / CERCAS / BARDAS. El diseño de rejas, cercas o bardeo dentro de “EL FRACCIONAMIENTO” tiene como principal meta mantener
una imagen Urbana de interacción con la naturaleza. La idea de circular por las calles dentro de “EL FRACCIONAMIENTO” y tener
la percepción de rodearse de naturaleza es posible, por lo que es obligatorio que rejas y bardas se remetan de los frentes no menos de
7.00 m. y se despeguen de las colindancias 5 cm.
Las rejas/cercas o bardas están prohibidas al(los) frente(s) del terreno (alineamiento con la calle). A continuación se señalan los esquemas
de los distintos terrenos tipo dentro del FRACCIONAMIENTO para que se localice el similar a su parcela y procedan al anteproyecto de sus
rejas y bardas bajo estos criterios. Las líneas rojas señaladas en los croquis indican las bardas o rejas.
31
32
i.
REJA ARQUITECTÓNICA y REJA DE SEGURIDAD. Todas las rejas que den hacia una calle se considerarán como REJAS
ARQUITECTÓNICAS, las rejas que den hacia un LOTE DE TERRENO o colindancia se considerarán como REJAS DE SEGURIDAD. Ambas
versiones de rejas están estandarizadas y son obligatorias. Cualquier otro estilo está prohibido. Se presentan los CRITERIOS DE DISEÑO
de las rejas a continuación.
REJA DE SEGURIDAD: Reja de acero electro-soldado marca “DE ACERO”, varilla calibre 6 (4.9 mm), con capa de Zinc intermedia y
capa de acabado final de Poliéster Termo-endurecido color BLANCO.
33
REJA ARQUITECTÓNICA:
ii. Todo diseño e instalación de cercas será responsabilidad del propietario y se someterá a la aprobación
CONSTRUCCIÓN" antes de ser instaladas.
de "EL COMITÉ DE
iii. Todo diseño e instalación de cercas será responsabilidad del propietario y se someterá a la aprobación
CONSTRUCCIÓN" antes de ser instaladas.
de "EL COMITÉ DE
34
j.
ALMACÉN DE BASURA Y DESPERDICIOS. Ésta sección pretende mantener un orden, evitar plagas, olores así como proteger visualmente
toda basura o desperdicio dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”.
i.
Toda basura o desperdicio deberá ubicarse en contenedores expresamente diseñados para ello.
ii.
Estos contenedores deben contar con las características necesarias para que el sistema de recolección pueda llevar a cabo su labor por
medio de los camiones recolectores.
iii. Si los contenedores de basura y desperdicios se ubican fuera de las naves, se deberá construir un almacén de basura que se ubicará al
fondo o a un costado del predio, nunca al frente del mismo.
iv. Todo almacén de basura debe ser perfectamente accesible para fines de recolección de la misma.
v.
Se aplicarán sanciones económicas a toda empresa que mantenga basura o desperdicios fuera de los contenedores de basura, que
contaminen visualmente o con olores. Ver reglamento administrativo.
vi. Se sugiere separar la basura en contenedores por: basura orgánica, cristal, papel, metal, plástico, otros; de acuerdo a los reglamentos
vigentes por la SEMARNAT y PROFEPA.
vii. No deberán verse basura, desperdicios ni contenedores desde la calle bajo ningún concepto.
viii. Cualquier propietario, arrendatario o usuario dentro de “EL FRACCIONAMIENTO” que haga uso y manejo de químicos, solventes,
sustancias peligrosas, explosivos y/o combustibles deberá manifestarlo por escrito a "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" anexando copias
del contrato, horario y metodología del manejo y disposición de estos materiales, con el laboratorio o empresa que se responsabilizará
(tanto el propietario y usuario de manera conjunta) de los mismos. Nota: en caso de alguna contingencia relacionada con el manejo o
disposición de las sustancias mencionadas anteriormente, para “EL FRACCIONAMIENTO” tanto el usuario como el propietario del edificio
son responsables de lo que ocurra.
A R T I C U L O 35.
CRITERIO GENERAL DE ESTACIONAMIENTO. El estacionamiento se designará de manera adecuada y suficiente según los requerimientos
del propietario o arrendatario e impedir que se estacionen en la calle lo cual queda estrictamente prohibido dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”.
Los requerimientos mínimos de estacionamiento serán revisados por "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" así como las categorías específicas de uso del
residente, el n ú m e r o mínimo de espacios será determinado y dictado de acuerdo a las leyes vigentes en el Estado; 1 cajón por cada 200 m2 de
almacenamiento, por cada 150 m2 de producción y por cada 50 m2 de oficina . Las dimensiones mínimas por cajón de estacionamiento son de
5.00 m. X 2.50 m. las áreas designadas para estacionamientos dentro de cada terreno se podrán consultar en el plano general de límites de construcción
que se encuentra en el ANEXO "A" de este reglamento. Dichas áreas se han marcado con el símbolo:
P
35
a. Estacionamiento para desarrollos multi-usuario (multi-tenant) para los residentes de dichos desarrollos se deberá calcular sus
requerimientos de estacionamiento de acuerdo a cada uso dentro del edificio proporcionándoles el número de cajones adecuados. Los residentes
también deberán prevenir el estacionamiento para bicicletas y/o motocicletas.
b. Estacionamiento de bicicletas y/o motocicletas. Todo proyecto deberá contemplar un espacio específico para estacionamiento de
bicicletas y/o motocicletas o bien contemplar y señalar en planos un espacio susceptible a transformar en estacionamiento de bicicletas y/o
motocicletas a futuro.
c. Estacionamiento para discapacitados. Deberán proveerse de acuerdo al código urbano local pero con un mínimo de un estacionamiento de
discapacitados por cada 20 estacionamientos o fracción a partir de 12. Medidas mínimas de un cajón para discapacitados es de 5.00 m. x 3.80 m.
d. Todas las áreas de estacionamiento y sus cercanías serán pavimentadas, contarán con topes y arroyo, excepto las áreas donde el reglamento
del municipio indique que deberá colocarse adopasto, adocreto o materiales similares, para cumplir con el coeficiente de Absorción del Suelo (CAS)
de 0.18
e. Adicionalmente al estacionamiento de coches se designará un área separada para estacionamiento de tráileres así como labores de carga
& descarga. Estas áreas han sido previamente designadas y se pueden consultar en el plano general de límites de construcción del ANEXO "A"
de este reglamento, se encuentran marcadas con el símbolo:
T
f.
No podrán realizarse labores de carga & descarga en los estacionamientos de coches o fuera de las áreas marcadas con "T" en el plano
general de límites de construcción.
A R T I C U L O 36.
CRITERIO DE DISEÑO ARQUITECTÓNICO. Los criterios de diseño arquitectónico y urbanístico que deben influenciar el diseño del edificio
son: los alineamientos horizontales y los niveles verticales así como la presentación de jardines frontales. Estos parámetros arquitectónicos intentan
fomentar de manera ordenada, diseños de calidad que armonicen con el carácter internacional de “EL FRACCIONAMIENTO”. Los factores clave de diseño
que serán encontrados en éstos lineamientos son: imagen urbana, orientación, escala, diseño exterior y materiales de acabados.
a. Restricción de altura. No existe restricción de altura para edificios de oficinas corporativas, sin embargo, se someterá a revisión caso por
caso todo edificio de oficinas o industrial que rebase los 15.75 m. de altura. También se someterá a revisión toda estructura como antenas, torres
de agua, etc.
36
b. Color del(los) edificio(s) y estructuras. Los inmuebles y cualquier parte o estructura de los mismos, solo podrán ser pintados en color
blanco. El uso de cualquier color distinto al blanco se permitirá para fines de imagen corporativa y logotipos hasta un máximo de 5% del área de
fachadas por lo que el 95% restante será color blanco. Para las torres directorio de los edificios Multi-tenant o Multi-usuario se obligará únicamente
al uso de siguientes materiales: acero inoxidable o aluminio natural o cualquier estructura metálica pintada de color blanco.
c. Fachadas. Las fachadas no podrán tener ninguna losa inclinada, no podrán tener arcos de ningún tipo incluidas las casetas de vigilancia. Se
sugiere el uso de pergolados metálicos y elementos rectos ortogonales.
i.
Para puertas, ventanas y muros cortina acristalados (fachadas integrales de vidrio) se obliga al uso de perfiles de aluminio natural pulido,
acero inoxidable, aluminio blanco o PVC blanco.
ii.
En caso de LOTE DE TERRENO en esquina, ambas caras se consideran fachadas principales.
iii. Para puertas, ventanas y muros cortina acristalados (fachadas integrales de vidrio) está prohibido cualquier otro material y/o color de
aluminio y/o materiales, como cancelaría de fierro pintado fachadas del (los) edificio(s) incluyendo casetas de vigilancia; a menos
que formen parte de algún elemento estructural o rejas perimetrales, los cuales deberán pintarse de color blanco y someterse a
consideración de "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN".
iv. Todas las fachadas podrán realizarse con: paneles prefabricados de concreto y con sus agregados color blanco, paneles prefabricados de
fibrocemento (ej. Durock, tabla cemento, plycem, etc.), siempre y cuando se acaben con pintura color blanco; se podrá utilizar los sistemas
de fachada tilt-top igualmente color blanco o bien recubrir las fachadas con paneles metálicos totalmente lisos color blanco, sin ningún tipo
de estampados texturizantes o estrías. Las fachadas también podrán recubrirse con aplanado fino y pintura color blanco mate.
v.
Están prohibidos todos los enchapados de piedras artificiales o piedras naturales irregulares.
vi. Están prohibidos los marcos de cantera y/o similares alrededor de los huecos de las ventanas y/o huecos en muros.
vii. El uso de materiales pétreos laminados o algún detalle arquitectónico podrá llevarse a cabo en zonas de oficinas, casetas de vigilancia o
paisajismo si se somete a revisión ante "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" para lo cual los colores las piedras serán claros y en tonos
grises o beige, así como con acabado mate sin excepción. Los remates como pechos de paloma o similares así como columnas de cualquier
estilo están estrictamente prohibidos con excepción de columnas metálicas cilíndricas o columnas recubiertas con paneles metálicos
totalmente lisos.
viii. Queda estrictamente prohibido el uso de: block cara de piedra en cualquier color, tabicón, tabique o block aparente (tipo CMU, “Concrete
Masonry Unit”), lamina R101 o similar, tejas de barro o artificiales tipo galvateja, aluminio en un color distinto al blanco, cristal espejo,
protecciones de herrería en puertas o ventanas, todo elemento de concreto que no tenga los acabados mencionados en el punto iv. de
este artículo, el concreto con acabado de cimbra aparente.
d. Tipo de construcción. El diseño, estilo y construcción de los inmuebles deberá ser minimalista, racionalista o funcionalista están prohibidos
todos los demás estilos y/o corrientes arquitectónicas como por ejemplo: edificios tipo campestre (ej. Aquellos hechos con sillar, pinturas de tierra
en fachadas, columnas de cantera, etc.), virreinal ("colonial"), neo-clásico, clásico (tipo Partenón griego), victoriano (aquellos típicos edificios
estadounidenses o ingleses), o aquellos que semejen la arquitectura típica de otros países o regiones del mundo.
e. Orientación solar. Los edificios y sus accesos deberán estar orientados de manera que minimicen los efectos de penetración solar y que las
fachadas acristaladas o con ventanas orientadas al poniente sean mínimas.
f.
Terrenos con Pendiente. Siempre que sea posible, los edificios localizados en terrenos con pendiente deberán minimizar los cortes y
rellenos, utilizando cimentaciones escalonadas y talud.
37
g. Terrazas y pasos de servidumbre. Queda estrictamente prohibido utilizar los pasos de servidumbre o terrazas para fines de servicio antes,
durante o después de finalizada la construcción. Los pasos de servidumbre siempre se conservarán despejados.
h. Diseño. El diseño exterior y de fachadas así como los materiales seleccionados serán de extrema importancia para la apariencia y la calidad
visual del proyecto por lo que se sugiere fuertemente dejar esto en manos de profesionales expertos. Queda prohibido el diseño de lonas estilo
francés (toldos con flequillos) en cualquier proyecto o estacionamiento así como bay windows.
i.
Fuentes. Se prohíbe todo uso de piedra artificial para fuentes, detalles escultóricos, muretes, etc. Se prohíbe la instalación, adecuación o
simulación de fuentes de estilo virreinal ("colonial"), si se hace una propuesta respecto a fuentes, esculturas, etc. Estas serán en los estilos
mencionados en el inciso "d" de este artículo.
j.
Elementos metálicos. Se podrán emplear materiales metálicos en la fachada del edificio para barandales, parasoles (parte luces de
ventanas), siempre y cuando estos tengan acabado en color blanco o sean de acero inoxidable. Queda estrictamente prohibido el uso de cualquier
metal galvanizado o sin terminado.
k. Materiales en losas y techumbres. Queda prohibido el uso de tejas de barro o artificiales tipo galvateja, así como losas y techos inclinados
visibles. Las techumbres de las naves solo se podrán realizar en lámina color blanco.
l.
Cristal en los edificios. El uso de vidrio es perfectamente aceptable siempre y cuando se consideren las orientaciones solares para evitar un
uso excesivo de energía con el fin de enfriar interiores de naves u oficinas. Se prohíbe el uso de cristal espejo.
m.
Se alentará el diseño arquitectónico que utilice luz y ventilación natural.
38
A R T I C U L O 37.
a.
IMAGEN URBANA DEL EDIFICIO.
Todos los edificios deberán pintarse color blanco, o estar hechos de materiales con apariencia exterior color blanco.
b. Previo a autorización por escrito de "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" un mínimo porcentaje de área del edificio podrá ser pintada en un
color distinto al blanco para fines de imagen corporativa y logotipos. Ver porcentajes en Artículo 36 inciso "b".
c. El porcentaje permitido de color (5%) incluye: pasillos, corredores cubiertos, pórticos, aterrazamientos o cualquier anexo del edificio por lo
que deberá cuidarse en extremo dónde se quiere dar el énfasis de color de todo el proyecto.
d. Todos los edificios se diseñarán y construirán dentro de los estilos indicados en el Artículo 36 inciso "d". La escala y el diseño de los edificios
del proyecto influirán directamente en el impacto visual de todo el proyecto. Se dará atención especial a la(s) fachada(s) principal(es), en un
esfuerzo por presentar los accesos tanto a la propiedad como a los edificios de una manera simple y bien detallada.
e. Un ejemplo de edificio que concuerda con éste estilo se incluirá como parte integral de este reglamento en el ANEXO "B". (Ver información de
prototipo que será incluida).
f.
La arquitectura en general de México se caracteriza por elementos exteriores del edificio que permiten ventilación natural y control solar, por
lo que se anima a tomar en cuenta estas virtudes e implementarlas en los proyecto.
g.
Queda prohibida cualquier instalación o cables visibles.
39
A R T I C U L O 38.
a.
DISEÑO URBANO, ORIENTACIÓN Y ESCALA.
Los edificios deben organizarse de manera eficiente dentro del LOTE DE TERRENO.
b. Los desarrollos Multi-usurario (Multi-tenant) se diseñarán como si fuera un solo edificio, indicando mediante la numeración en fachada los
distintos espacios rentables y mediante la torre directorio sus respectivos anuncios. (Ver el ARTÍCULO 31 de este reglamento).
c.
Los edificios y sus vanos deben ser orientadas de manera adecuada para reducir los efectos de ganancia de calor solar.
d. Donde así lo requiera los edificios ubicados en áreas inclinadas deben reducir la inclinación por medio de cimentaciones escalonadas o
aterrazamientos.
e.
El diseño y escala de los edificios impactarán de manera integral la imagen de conjunto de “EL FRACCIONAMIENTO”.
f.
Se prestará especial atención a la composición de la(s) fachada(s) para que expresen su identidad corporativa de una manera simple y bien
detallada.
g.
Todos los sistemas mecánicos, eléctricos y cualquier otro deben tener la misma calidad que los materiales utilizados para el resto del edificio.
h. Otros elementos como: paneles solares, antenas o sistemas de comunicación, cisternas, etc. deberán ser protegidos visualmente de manera
adecuada o bien deberán ser integrados perfectamente al diseño del edificio.
i.
En ningún proyecto deberán verse los patios de maniobra ni tráileres, recordar diseñar las protecciones visuales correspondientes mediante
el diseño arquitectónico o bien mediante paisajismo.
A R T I C U L O 39.
RESTRICCIÓN DE USOS. VER ARTÍCULO 6 DEL PRESENTE REGLAMENTO.
A R T I C U L O 40.
INGENIERÍA CIVIL, AGUA, AGUA DE DESECHO Y CRITERIO DE DISEÑO DE ILUMINACIÓN. Estos parámetros de ingeniería civil
promueven el desarrollo coordinado de los servicios en el proyecto, proporciona criterio para el uso del agua, drenajes y manejo general de aguas pluviales
así como criterios de aterrazamiento para minimizar el potencial de erosión además de establecer el nivel y diseño de iluminación.
A R T I C U L O 41.
SERVICIOS. Dentro de las vialidades de “EL FRACCIONAMIENTO” se han establecido pasos de servidumbre. Los servicios que se han
provisto en el derecho de vía (banquetas y calles) son:
a.
Agua.
b.
Energía eléctrica.
c.
Protección contra incendios.
d.
Ductos de comunicaciones.
e.
Alumbrado público.
f.
Alcantarillado sanitario.
g.
Gas natural (al contratar con operadora).
h.
Agua tratada para riego (por medio de pipas).
40
REQUERIMIENTOS PARA SERVICIOS:
i.
ii.
iii.
iv.
v.
vi.
vii.
Todas las conexiones de servicio deben ser subterráneas
El propietario del terreno esta obligado a realizar una cisterna dentro o fuera de su bodega de por lo menos 10m3 la cual pueda ser
llenada mediante una pipa.
L as conexiones de alto voltaje necesitan ser sometidas a "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" para su aprobación.
Los residentes deberán contratar el suministro eléctrico con la comisión federal de electricidad (CFE) que incluya un transformador
que se situara sobre una acera o banqueta. La ubicación de los transformadores necesita ser sometida a "EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN" para su aprobación. Quedan prohibidos los transformadores situados en postes.
La ubicación dentro del terreno de cualquier transformador o subestación deberá estar dentro del edificio del cliente, en la parte
trasera o lateral del edificio y deberá ser alimentada por una instalación oculta desde la calle.
Bajo ninguna circunstancia el transformador podrá ubicarse al frente del edificio o cualquier frente del LOTE DE TERRENO. Los
transformadores aéreos o instalados en postes están prohibidos.
En caso de pedestales para teléfonos, válvulas, medidores de agua, medidores de gas, transformadores eléctricos, así como las
conexiones y equipo a tierra deberán protegerse visualmente mediante el uso de materiales compatibles con los de la arquitectura
del edificio o si lo permite el caso se acepta dicha protección visual mediante uso de paisajismo.
Nota 1: Todo lo mencionado anteriormente será tramitado, pagado e instalado por el cliente dentro de su propiedad.
Nota 2: “EL ADMINISTRADOR” podrá proporcionar información específica respecto a la configuración aprobada para las conexiones con los
servicios públicos.
viii.
“LA ASOCIACIÓN” y/o “EL ADMINISTRADOR”, por conducto de la persona física o moral con conocimientos técnicos en la materia,
o el proveedor de agua, se reserva el derecho de tomar muestras de las descargas hacia el sistema de aguas residuales
de “EL FRACCIONAMIENTO” y analizar las muestras por un tercero que será un laboratorio certificado. Si se concluye que la muestra
presenta alguna anomalía o violación de las normas aplicables, la ley aplicable o fuera de los limites específicos aprobados por “EL
FRACCIONAMIENTO”, “EL ADMINISTRADOR” podrá proporcionar esta información mediante una solicitud por escrito), "LA
ASOCIACIÓN" o el proveedor de agua se reserva el derecho de realizar una inspección en sitio del edificio del propietario o usuario
para determinar posteriormente la causa y el plan de acción. Adicionalmente "LA ASOCIACIÓN", “EL ADMINISTRADOR” o el
proveedor de agua tendrán derecho a facturar todos los costos relacionados con dicha violación y el residente rembolsará a "LA
ASOCIACIÓN", “EL ADMINISTRADOR” o al proveedor de agua de manera inmediata.
"LA ASOCIACIÓN", “EL
ADMINISTRADOR” o el operador de agua solicitan que cada propietario o usuario de “EL FRACCIONAMIENTO” que proporcione
copia de algún documento relacionado con el flujo de agua generado por su operación. “EL ADMINISTRADOR” se reserva el
derecho de agendar hasta tres suspensiones de servicio públicos por año con motivo de proporcionar el mantenimiento preventivo
que se requiera y/o modificaciones en el sistema. Todas las suspensiones del servicio serán realizadas por medio de una notificación
escrita a todos los residentes y propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO” a través de “EL ADMINISTRADOR”.
A R T I C U L O 42.
DRENAJE DE SITIO.
a. El drenaje interno es responsabilidad de cada propietario o usuario.
b. Los drenajes superficiales a zonas adyacentes están prohibidos y deberán ser prevenidos especialmente durante y después de la fase de
construcción dónde el terreno haya sido afectado o socavado.
c. Será responsabilidad del primer propietario el alterar el terreno para prevenir cualquier drenaje superficial o escurrimiento que pudiera
meterse en su propiedad. Esto no exime a futuros propietarios y/o usuarios de sus responsabilidades al respecto.
d.
Cada propietario deberá drenar el agua pluvial a las avenidas o al canal más cercano.
41
e. Para casos especiales, dónde la topografía del terreno evite drenar el agua pluvial a avenidas o canales, se requerirá que el propietario o
residente provea de un plan de drenaje, el cual será sometido a la aprobación de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”.
A R T I C U L O 4 3.
ILUMINACIÓN DE SITIO.
a.
La iluminación deberá proporcionar una sensación de seguridad en el área.
b. La iluminación de todas las áreas de estacionamiento, cajones para tráileres y áreas verdes abiertas será con luminarias de metal de
haluro
(Iluminación con halógenos) que se colgarán o fijarán a muro (también conocidos como Wall-packs) a partir de los 10 m. De altura.
c.
La iluminación de pórticos y otros caminos peatonales se realizará con luminarias incandescentes.
d.
Toda iluminación se utilizará para acentuar el edificio, no para hacer de él un anuncio.
e.
Se utilizará iluminación de seguridad para áreas de servicio, carga & descarga.
f.
La iluminación del estacionamiento y patio de maniobras deberá tener interruptores y no deslumbrará o iluminará excesivamente propiedades
vecinas.
g.
A R T I C U L O 4 4.
El “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” aconseja fuertemente el uso de luminarias similares o de un mismo estilo en todo el proyecto.
ATERRAZAMIENTOS.
a.
Todas las calles, públicas o privadas, deberán tener una pendiente entre el 0.5% y el 5.0%. El área de carga tendrá una pendiente del 3%.
b.
Los estacionamientos de coches deberán tener una pendiente entre el 0.5% y el 5.0%.
c. Las áreas ajardinadas o de arquitectura del paisaje que tengan una inclinación mayor al 40 % serán dispuestas como terrazas utilizando
algún muro de contención aprobado.
d.
Los muros de contención aprobados incluyen: piedra, ladrillo, bloque de arquitectura del paisaje o concreto.
e. Cualquier muro de contención deberá ser compatible con la arquitectura del edificio, por lo que se diseñarán de manera integral con el resto
del proyecto arquitectónico.
f.
Los sistemas de contención serán diseñados para tener pendientes suaves y mantener una consistencia visual con el paisajismo que le rodea,
guardarán una proporción aproximada de 10 a 1 respecto a su largo y altura.
A R T I C U L O 4 5.
CRITERIO DE PAISAJISMO Y RIEGO. El diseño de paisajismo o jardinería deberá cuidar y promover la conservación del agua así como
instalaciones apropiadas. Las áreas verdes mínimas son el 3% del terreno, consultar el plano general de límites de construcción (ver ANEXO "A") para
ubicarlas. Existirán 3 niveles de paisajismo:
a. Significativo: Aquellas áreas que son visualmente más importantes. Estas recibirán mayor atención en cuanto a plantación y riego. Esta área
está indicada en el ANEXO "A" como "área verde mínima frontal”, es un área con alto tráfico peatonal y vehicular, primordialmente a lo largo de
calles y al frente de los LOTES DE TERRENO. Este nivel de jardinería requiere cobertura total con césped, árboles y arbustos que tengan riego por
completo.
42
b. Moderado: aquellas áreas que tienen importancia visual pero requieren menos atención y riego limitado. El área de paisajismo moderado
debe ser ajardinada totalmente con un mínimo de pasto o algún otro recubrimiento y deberá ser regada por completo. “EL COMITÉ DE
CONSTRUCCIÓN” sugiere a los residentes a investigar y seleccionar para sus espacios ajardinados plantas que fomenten la conservación del agua
c. De bajo mantenimiento: aquellas áreas en las que puede ser plantada vegetación natural y que pueden ser conservadas con un bajo o nulo
mantenimiento en su estado natural. Ésta es un área normalmente al fondo o a un costado de los edificios y deberá ser diseñada para parecer
como si fuera una extensión natural del sitio. Se requerirá poco riego permanente al ubicarse en esta área pero la disposición del agua puede ser
mediante pipas o hidrantes (mediante mangueras). Esta no es un área a ignorarse, incluso podría expresar de manera natural el ambiente del
bajío. Todos los planos de paisajismo se someterán a la aprobación de "EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN" debiendo tomar en cuanta esta área
con su respectivo diseño de paisaje
d. El operador de agua estará dispuesto a distribuir el agua tratada basada en horarios específicos previamente acordados por ambas partes
(cliente y operador). Se sugiere al propietario o usuario contratar éste servicio. Nota: Los horarios de disponibilidad y venta de agua tratada
estarán de acuerdo a la demanda que satisfaga los requerimientos de los usuarios dentro de los horarios acordados por la Administración para tal
servicio.
e. Todas las ampliaciones al proyecto que se hagan deberán ser planeadas y contar con diseño de paisajismo. Todas las áreas de paisajismo
deberán mantenerse de primer nivel, de acuerdo a la calidad en el conjunto e imagen de “EL FRACCIONAMIENTO”. Los trabajos de paisajismo
deberán ser completados dentro de los 30 días naturales posteriores a la terminación u ocupación del edificio (este último ya sea de manera parcial
o total).
f.
Todas las propiedades deberán tener 10 árboles por hectárea de espacio abierto (espacio de la parcela que no está ocupado con un edificio).
El número de árboles exigido en estos requerimientos pueden ser combinados con el requerimiento de "1 árbol por cada 10 m. De fachada principal
del edificio".
g. Deberá hacerse cualquier intento, mediante proyecto / desarrollador de edificio para preservar cualquier árbol que exceda su tronco en 25 cm.
De diámetro.
h.
Se sugiere a todos los desarrollos a utilizar el sistema de agua tratada disponible en “EL FRACCIONAMIENTO”
para fines de riego.
i.
Se pondrá especial atención al no-uso de cualquier tipo de árbol que posea una estructura de raíz de la que se sabe
históricamente un daño a las estructuras circundantes (por ej. El alamillo).
ha causado
j.
El propietario del terreno o residente pagará los daños realizados por raíces que afecten instalaciones o estructuras vecinas sustituyendo el
árbol de manera inmediata.
A R T I C U L O 4 6. TALA Y/O PODA DE ARBOLES. Basados en el reglamento de parques, jardines y áreas verdes del municipio de Querétaro: publicado en el
periódico oficial del gobierno del estado “La Sombra de Arteaga”, el 16 de diciembre de 2011 (P.O.No.67). Antes de comenzar los trabajos preliminares
deberá presentar al “COMITÉ DE DISEÑO Y CONSTRUCCIÓN” todos los permisos requeridos para la autorización de la tala y/o poda de árboles que se
encuentre dentro del LOTE DE TERRENO.
•
De no contar con dicha documentación el “COMITÉ DE DISEÑO Y CONSTRUCCION” no dará autorización para comenzar la ejecución de los trabajos
hasta tener dichos documentos.
•
Si realizan los trabajos sin autorización del “COMITÉ DE DISEÑO Y CONSTRUCCION” se harán acreedores de una sanción de acuerdo al artículo 24 del
reglamento de parques, jardines y áreas verdes del municipio de Querétaro .
43
III. CONSTRUCCIÓN.
A R T I C U L O 4 7.
Proceso de Revisión y Aprobación. “EL REGLAMENTO TÉCNICO” fue establecido para garantizar la más alta calidad a Nivel Mundial de
“EL PARQUE”. A efecto de garantizar la adhesión a “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, toda nueva actividad de construcción, construcción
subsecuente, remodelación exterior, expansión, demolición de las Estructuras u otras actividades de fraccionamiento (excluyendo el remodelado interior),
estará sujeta a revisión de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”. Estos procedimientos de revisión tienen por objeto mantener en forma consistente una
alta calidad para todos los Propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO”, así como los Arrendatarios, Usufructuarios, posesionarios y en general cualquier
persona que use o disfrute de uno o más LOTES DE TERRENO de “EL FRACCIONAMIENTO”, al tiempo de fomentar la creatividad en el diseño de sus
instalaciones. No comenzará ninguna construcción antes de la aprobación final por “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” y la conclusión de todo el Proceso
de Revisión y Aprobación.
A R T I C U L O 4 8.
Fase de Construcción. La Fase de Construcción consiste en el establecimiento de un método y calendario entre el Solicitante y “EL COMITÉ
DE CONSTRUCCIÓN” en el que “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” podrá supervisar en forma regular la calidad de la Construcción a lo largo de la
construcción. No se permitirá el inicio de ninguna construcción hasta que se lleve a cabo una junta de pre-construcción. La junta de pre-construcción
tendrá lugar por lo menos 15 días antes del inicio de la obra. “EL DESARROLLADOR” del Proyecto acordará la junta de pre-construcción que por lo menos
incluirá a los representantes de los siguientes grupos:
a.
El Contratista General.
b.
Los Asesores de Arquitectura e Ingeniería.
c.
“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”.
El objetivo general de la conferencia de pre-construcción es delinear las fases y tareas clave así como las personas que serán responsables de cada una de
ellas a lo largo de la construcción.
Los procedimientos anteriores tienen como fin el proceso ordinario de diseño y construcción. Estos procedimientos forman parte de un esfuerzo general de
garantizar que se mantenga siempre un nivel de calidad y seguridad aceptable durante los proyectos de construcción en “EL FRACCIONAMIENTO” sin
imponer regulaciones innecesarias. La información específica requerida en esta junta incluirá:
i.
Un Plan completo de Determinación de Etapas y Calendarios de la Construcción que incluye: Nombre, dirección y número telefónico del
propietario/Solicitantes de Proyectos; nombre y teléfono del punto de contacto para el fraccionamiento del proyecto. Esta información se
mantendrá con carácter confidencial y solo podrá ser usada emergencias.
ii.
Nombre, dirección y teléfono del contratista general; nombre y número telefónico del supervisor/ingeniero del proyecto. Esta
información será mantenida con carácter confidencial y solo podrá ser usada en emergencias.
iii. Fases y fechas de la construcción incluyendo todas las conexiones a servicios públicos permanentes y temporales.
iv. Ubicación del tráileres de construcción, el almacenaje del material, las instalaciones sanitarias y los receptáculos para la basura.
v.
Métodos de control de la erosión.
vi. Pila de suelo excedente si permanece en el sitio.
vii. Ubicación, aspecto, tamaño y terminado de todas las señalizaciones de la construcción.
44
viii. Ubicación del área de comedor para los trabajadores de la construcción.
ix. Disposiciones de seguridad durante la construcción.
x.
En ningún momento se permitirá el estacionamiento de vehículos, independientemente de su clase, sobre cualquier calle dentro de
“EL FRACCIONAMIENTO”, a menos que se apruebe por escrito en otro sentido por “EL ADMINISTRADOR”.
xi. Todos los sitios de construcción serán cercados totalmente durante el periodo de construcción y como tal el método de cercado propuesto
será presentado a “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” para aprobación antes de su instalación.
Los solicitantes también incluirán una explicación detallada de la operación y uso propuestos para las instalaciones, incluyendo el horario de operación, el
número de trabajadores, el número estimado, capacidad y horario de los turnos las demandas de servicios públicos (de agua y energía), los volúmenes de
descarga de agua estimados y el número y frecuencia estimados de los vehículos que dan servicio a la planta (importaciones de materiales, exportaciones
de productos terminados). Nota: Los Residentes y solicitantes serán directamente responsables de todos los servicios públicos consumidos durante la
construcción y la fase de operación del respectivo proyecto.
Los solicitantes garantizarán las aprobaciones en las tres fases previamente descritas a efecto de comenzar y continuar con cualquier construcción dentro
de “EL FRACCIONAMIENTO”. En caso de que este proceso de revisión y aprobación sea violado por el solicitante, “LA ASOCIACIÓN” y/o “EL
ADMINISTRADOR” tendrá derecho a prohibir la iniciación de la construcción, suspender el servicio de agua y girar en contra del Depósito de Garantía.
A R T I C U L O 49.
Restricciones durante la construcción. “EL FRACCIONAMIENTO” experimentará una gran cantidad de construcción en sus primeros años.
“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” será notificado anticipadamente sobre cualquier actividad de construcción en “EL FRACCIONAMIENTO” y requerirá
a cada Solicitante del Proyecto trabajar conjuntamente y hacer su mejor esfuerzo para reducir al mínimo el conflicto y maximizar la coordinación.
Todas las actividades de construcción respetarán el hecho de que los Residentes estarán en operación y exigirán un parque empresarial permanentemente
limpio, seguro e impecable.
A R T I C U L O 50.
Requerimientos Durante la Construcción.
a. Estacionamiento y Almacenaje. Todo el estacionamiento y almacenaje de material para la construcción deberá ocurrir dentro del sitio del
Solicitante del Proyecto. Podrán hacerse arreglos anticipadamente con “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” para rentar el terreno adyacente, de
ser necesario. En caso de arrendamiento del terreno adyacente, el arrendatario estará a cargo de la nivelación y la base de las carreteras y de la
responsabilidad y restauración del sitio como se solicita a la terminación del proyecto. Bajo ninguna circunstancia se permitirá estacionamiento
relativo a la construcción en la calle o en los terrenos adyacentes sin el previo permiso de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”.
b. Seguridad. Para desalentar el robo y el vandalismo, los sitios de construcción serán cercados, iluminados y vigilados por el personal de
seguridad. La seguridad será la única responsabilidad de los Residentes. “LA ASOCIACIÓN” y sus consejeros, empleados, contratistas y agentes
no serán responsables por ninguna Construcción o un sitio de Construcción y serán indemnizados por cualquier pérdida o daño asociado y no serán
responsables por actos de robo o vandalismo que ocurran dentro de cualquier sitio o la Construcción en momento alguno.
c. Basura y Otros Elementos Sueltos. La probabilidad de viento en los sitios de construcción dicta que todos los recipientes de basura sean
cubiertos y que los materiales ligeros sean afianzados. En caso de que el material o la basura sean arrastrados por el aire fuera del sitio, el
Solicitante del Proyecto deberá recuperar y limpiar dichos elementos en un plazo de 24 veinticuatro horas a partir de la notificación de “EL
ADMINISTRADOR”.
d. Barrido de Calles. Cada Solicitante del Proyecto tendrá la obligación de barrer todas las áreas de la calle utilizadas por su equipo y sus
trabajadores a cargo de la construcción durante el curso de su construcción para que las calles queden libres de lodo y/o arena. Las calles deberán
ser barridas por lo menos una vez al día. En caso de que el Solicitante del Proyecto no limpie las calles de sus desechos de construcción después
45
de la notificación de “EL ADMINISTRADOR”, el Solicitante del Proyecto será responsable de reembolsar a “EL ADMINISTRADOR” el costo
incurrido en la limpieza de las mismas.
e. Nivelación del Sitio. Ni la tierra ni otros materiales retirados de un sitio del proyecto podrán ser vertidos o almacenados en ningún sitio
dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”. Cada Solicitante de Proyecto será responsable de transportar la sobrecarga fuera del sitio.
f.
Cortes de Calles. No se permitirán cortes de calles para las instalaciones de los servicios públicos. “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” será
notificado cuando surja esta necesidad, en cuyo caso, podrá recomendarse un medio alterno.
g. Entregas de Materiales Mayores. En caso de que las entregas de materiales mayores (acero, pre colados, cemento, etc.) causen bloqueo
de calles o interferencia con la circulación, el Solicitante del Proyecto deberá obtener la aprobación de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” por lo
menos con 48 cuarenta y ocho horas de anticipación a la entrega.
h. Control de la Erosión. A efecto de reducir al mínimo la erosión del suelo por el agua y el viento, se llevará a cabo la aplicación práctica de
las siguientes reglas:
i.
Exponer la menor área práctica de terreno despejado durante la construcción.
ii.
Ejercer un control adecuado del polvo mediante el uso de paliativos y/o regado del polvo.
iii. Se usarán cunetas, diques, vegetación y/o mantillo temporales para proteger las áreas críticas expuestas durante el fraccionamiento o la
construcción.
iv. Se instalarán y mantendrán cuencas de sedimento u otros medios para remover el sedimento los escurrimientos de aguas.
v.
La arquitectura de paisaje permanente será instalada en cuanto sea posible durante la construcción.
vi. Se utilizará mantillo temporal para proteger el relleno importado expuesto a la erosión durante más de seis meses.
i.
Acceso. Los medios actuales de drenaje pluvial son con frecuencia a través de zanjas. Si el acceso al LOTE DE TERRENO se hace a través de
una zanja el Solicitante del Proyecto instalará alcantarillas lo suficientemente fuertes para soportar el peso de todos los vehículos de construcción y
lo suficientemente grande para manejar el volumen de drenaje de agua pluvial. El sistema del drenaje de “EL FRACCIONAMIENTO” no debe
ser impedido en ningún momento.
j.
Pavimento y Aceras Existentes. Deberá tenerse especial cuidado en proteger el pavimento existente del daño causado por los vehículos de
la construcción. El Solicitante del Proyecto restaurará cualquier pavimento y/o aceras dañados usando la especificación original de
DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER para garantizar la compatibilidad con la condición original.
k. Señalización de la Construcción. El anuncio temporal que identifique al proyecto podrá ser levantado en el LOTE DE TERRENO del
Solicitante del Proyecto durante la construcción, a condición de que el diseño sea aprobado anticipadamente por “EL ADMINISTRADOR” y a
condición además de que todas las partes (el arquitecto, el contratista general, los contratistas) sean mencionados en el mismo anuncio. No podrá
instalarse ningún anuncio fuera de sitio sin el previo consentimiento por escrito de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”.
l.
Servicios Públicos y Otros Temporales. El Solicitante, el Residente o el Solicitante del Proyecto serán responsables de todos los permisos
relativos a servicios temporales, incluyendo el agua temporal y la energía eléctrica temporal para la construcción. El Solicitante del Proyecto
también suministrará oficinas temporales para la construcción. No se permitirán materiales de desecho como materiales de construcción
aceptables para las oficinas de la construcción. En ningún momento se permitirá que la toma temporal de servicios públicos cruce una calle.
Todas las tomas de servicios públicos temporales deberán ser aprobadas y coordinadas con “EL ADMINISTRADOR”.
46
m. Seguro. Cada uno de los Residentes contratará un seguro contra daños, responsabilidad y riesgo de constructores por el período de duración
de la fase de construcción y dará aviso inmediato a “LA ASOCIACIÓN” o “EL ADMINISTRADOR” en relación con cualquier accidente o lesión
o daños severos en el sitio de la obra.
n. Sacar en Paz y a Salvo. Al convenir en los términos y condiciones de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, los Residentes y los Propietarios de
“EL FRACCIONAMIENTO” convienen en indemnizar y sacar a “LA ASOCIACIÓN” y a DESARROLLADORA INDUSTRIAL RUMER en paz y a
salvo de toda clase de pérdidas, gastos, daños o lesiones sufridas o padecidas por cualquier persona por concepto de (a) cualesquiera actos,
omisiones o supuestos actos u omisiones de los Residentes, los Solicitantes del Proyecto o los Propietarios de “EL FRACCIONAMIENTO” o los
empleados o agentes de los Solicitantes de Proyectos durante la ejecución de las actividades de construcción en “EL FRACCIONAMIENTO” o por
otro concepto derivadas o relacionadas con el cumplimiento negligente o incumplimiento de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” o (b) la violación de
cualquier declaración, garantía, convenio o acuerdo de los Propietarios o los Solicitantes de Proyectos en relación con “EL REGLAMENTO
TÉCNICO”. La indemnización prevista en el presente incluirá, mas no estará limitada, a ninguna sentencia, fallo, liquidación, honorarios de
abogados y consejeros similares, penas, multas y otros costos y gastos incurridos en relación con la defensa de cualquier acción, procedimiento o
reclamación real o en vías de demanda.
o.
A R T I C U L O 5 1.
a.
Proceso de Pintura. Todas las aplicaciones de pintura fuera de la Construcción serán de pintura para niebla seca únicamente, sin excepción.
Reglas Específicas Durante la Construcción. Se observarán las siguientes reglas en todo momento:
Todo el equipo pesado utilizará las rutas de acceso designadas por instrucciones de “EL ADMINISTRADOR”.
b.
Todos los contratistas proporcionarán a su personal alguna forma de identificación que será portada dentro de “EL
FRACCIONAMIENTO”.
c.
Los límites de
FRACCIONAMIENTO”.
velocidad
serán
aplicados
estrictamente dentro
de
“EL
d. Todos los sitios de construcción serán mantenidos limpios y ordenados. Esto incluirá el barrido diario de aceras y calles afectadas por dicho
sitio de construcción. Todos los desechos serán recogidos y retirados regularmente y dispuestos en un relleno sanitario aprobado.
e. En ningún momento tratará el contratista de hacer modificaciones o conexiones a un servicio público a menos que sean aprobados por escrito
por “EL ADMINISTRADOR”. “EL ADMINISTRADOR” será informado en un plazo mínimo de 48 cuarenta y ocho horas antes sobre el trabajo
requerido a fin de que esto pueda ser coordinado con cualquiera de los Residentes afectados.
f.
Las bebidas alcohólicas se encuentran estrictamente prohibidas en los terrenos comunes de “EL
FRACCIONAMIENTO”.
g.
Los fuegos abiertos
FRACCIONAMIENTO”.
están
estrictamente
prohibidos
dentro
de
“EL
h. En ningún momento se permitirá el mantenimiento de vehículos dentro de los terrenos comunes de “EL FRACCIONAMIENTO”
independientemente de su tipo.
i.
Se exigirá a todo el personal utilizar únicamente los puntos de acceso y salida aprobados por “EL ADMINISTRADOR”. El tráfico de
transeúntes usará las aceras existentes y el tráfico de bicicletas usará los senderos de tráfico designados para dicho acceso.
j.
Se encuentra estrictamente prohibido el trabajo nocturno y/o el trabajo sin la debida supervisión, a menos que sea autorizado por escrito por
“EL ADMINISTRADOR”.
47
k. Se encuentra prohibido estrictamente el acoso a empleados, trabajadores y visitantes en todo momento y
FRACCIONAMIENTO” a la persona sorprendida en violación.
se restringirá el acceso a “EL
l.
Cualquier violación de las reglas o procesos establecidos en la sección de Construcción de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” dará como resultado
la suspensión inmediata de la obra en el sitio hasta que todas las violaciones se consideren totalmente subsanadas.
48
IV. OPERACIÓN.
A R T I C U L O 5 2. No se permitirá bajo ninguna circunstancia el estacionamiento, permanencia y/o maniobra de automóviles y tráiler en ninguna calle de
FRACCIONAMIENTO”. No se permitirá la carga ni descarga en las calles de “EL FRACCIONAMIENTO” o en las propiedades circundantes.
“EL
A R T I C U L O 5 3.
Criterios de Diseño para Circulación y Calles de Escape. El sistema de circulación de “EL FRACCIONAMIENTO” está basado en la
simplicidad de la disposición para la circulación de camiones, autobuses y automóviles. Además, el sitio de “EL FRACCIONAMIENTO” ofrece un sistema
de circulación para transeúntes y para tráfico en bicicleta.
A R T I C U L O 54.
Tráfico Vehicular. Cualquier servicio de transporte de personal contratado privadamente deberá recoger y dejar al personal en el inmueble
de su cliente respectivo. En ningún momento se permitirá esta operación en las calles interiores de “EL FRACCIONAMIENTO”.
A R T I C U L O 55.
Circulación No Vehicular. La circulación no vehicular es paralela a la circulación vehicular y permite el movimiento de transeúntes dentro de
“EL FRACCIONAMIENTO”. “LA ASOCIACIÓN” y/o “EL ADMINISTRADOR” se reservan el derecho a redirigir el tráfico o a cerrar caminos para
reparación, mantenimiento, emergencias, construcción u otras razones justificables.
A R T I C U L O 56.
Disturbios y Goce Pacífico. Durante la construcción y en cualquier otro momento, todas las partes y agentes deberán garantizar el goce
pacífico de “EL FRACCIONAMIENTO” a todos los demás usuarios. Este goce pacífico incluye evitar ciertas molestias como acoso, sonido, humo, gases,
vapores, radiación, olores, vibraciones, polvo, desechos sólidos y/o vistas que pudieran causar daño a la salud, seguridad o bienestar de cualquier persona
o que pudieran intervenir con la comodidad de las personas dentro del área o que afecten en forma alguna las operaciones seguras, productivas y legales de
otros usuarios propietarios, visitantes de “EL FRACCIONAMIENTO” y sus agentes.
A R T I C U L O 57.
Acceso al inmueble. “LA ASOCIACIÓN”, “EL ADMINISTRADOR” y/o sus representantes designados estarán autorizados para tener acceso
y permanecer en cualquier parte de la Construcción o sitios de las Construcciones en un horario razonable para inspeccionar los terrenos e instalaciones y
para evaluar la necesidad de limpiar y/o hacer reparaciones, alteraciones y adiciones a los mismos o para suspender cualquier construcción o remodelado
que no haya recibido la aprobación de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” o que no se ajuste a los requerimientos o reglas de “EL REGLAMENTO
TÉCNICO”. El no permitir acceso podrá ser considerado como violación de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”. Los Residentes no tendrán derecho a ninguna
rebaja, reducción, reembolso o pago a causa de lo anterior.
A R T I C U L O 58.
Administración del Inmueble. A menos que se apruebe específicamente por “LA ASOCIACIÓN”, ningún LOTE DE TERRENO será dividida
para arrendamiento y bajo ninguna circunstancia la subdivisión será menor de
metros cuadrados. El exterior de todas las estructuras y
paseos, caminos de entrada, senderos y arquitectura de paisaje de cada LOTE DE TERRENO será mantenida en orden y buenas condiciones de reparación
y todas las superficies pintadas del exterior serán mantenidas en condiciones de primera clase y repintadas cuando sea necesario. Los Residentes convienen
en no utilizar el nombre de “PARQUE INDUSTRIAL PYME” o sus Nombres Relativos y/o Empresas en paquetes de información para promoverse a través
de una lista de clientes u otros medios de promoción utilizados por el Residente sin la previa autorización por escrito de “EL ADMINISTRADOR” y/o “LA
ASOCIACIÓN”. El Residente será responsable de todos los daños ocasionados como resultado de la violación de esta disposición.
A R T I C U L O 59.
Aspectos Ambientales y Riesgos. Todos los Residentes serán responsables de cumplir con todas las leyes, códigos y regulaciones locales,
estatales y federales relativas al uso y manejo de materiales peligrosos dentro de “EL FRACCIONAMIENTO”
49
CAPÍTULO QUINTO
INFRAESTRUCTURA DE PROPIEDAD PRIVADA.
A R T I C U L O 60.
Del derecho de construir infraestructura de propiedad privada en el subsuelo de áreas comunes de “EL FRACCIONAMIENTO”.
Los propietarios de los LOTES DE TERRENO de “EL FRACCIONAMIENTO”, tendrán el derecho de hacer construcciones de Infraestructura en el subsuelo
de las banquetas y vialidades colindantes con su LOTE DE TERRENO, considerándose que la Infraestructura realizada en el subsuelo de dichas áreas se
considerará como propiedad única y exclusiva del Propietario de EL LOTE DE TERRENO.
Para efectos del presente Reglamento (“EL REGLAMENTO TÉCNICO”), de LOS ESTATUTOS del FRACCIONAMIENTO (“LOS ESTATUTOS”) y cualquier
otra disposición aplicable, se entenderá bajo el término de INFRAESTRUCTURA PRIVADA a todos los trabajos de Infraestructura que los Propietarios
de los LOTES DE TERRENO realicen en el subsuelo de las banquetas y vialidades del FRACCIONAMIENTO que colinden con sus LOTES DE TERRENO.
Las construcciones de INFRAESTRUCTURA PRIVADA que los Propietarios de los LOTES DE TERRENO podrán realizar en el subsuelo de banquetas y
vialidades de propiedad del FRACCIONAMIENTO, serán las destinadas a las instalaciones de redes de servicio subterráneas, tales como de energía eléctrica,
telefonía, agua potable, agua tratada, drenaje sanitario, drenaje pluvial, etcétera.
El propietario de cualquier LOTE DE TERRENO de “EL FRACCIONAMIENTO”, podrá ejecutar con recursos propios construcciones de INFRAESTRUCTURA
PRIVADA, a pie de su LOTE DE TERRENO en la colindancia a la banqueta y vialidad, siempre y cuando no afecte o interfiera en forma alguna con la
infraestructura o redes ya existentes de “EL FRACCIONAMIENTO”, así como no bloqué totalmente las vialidades, y garantice dejar toda la área y en especial
las banquetas y vialidades bajo las cuales se haya instalado la INFRAESTRUCTURA PRIVADA de que se trate en perfecto estado de funcionamiento y con
iguales condiciones (tanto de calidad, materiales, accesorios o partes) a las que haya tenido con anterioridad.
El uso, usufructo y goce de las instalaciones de INFRAESTRUCTURA PRIVADA, son derechos exclusivos del Propietario que las realizo, o de sus
Arrendatarios, Usufructuarios, posesionarios y en general de las personas que ocupen el LOTE DE TERRENO en trato. También podrán hacer uso de la
INFRAESTRUCTURA PRIVADA, aquellos Colonos que hayan sido autorizados por el propietario respectivo para conectarse y hacer uso de ella.
A R T I C U L O 61.
De las reglas de construcción y uso de la Infraestructura Privada. Para la construcción de INFRAESTRUCTURA PRIVADA, se debe
observar lo siguiente:
a. Construcción. Toda construcción o remodelación de INFRAESTRUCTURA PRIVADA, debe sujetarse en forma estricta a las disposiciones de
este Reglamento (“REGLAMENTO DE TÉCNICO”), en todas sus fases como son Procedimiento de Verificación, Diseño, Construcción y Operación
previstos en el Capítulo Tercero de este Reglamento.
La anterior sujeción se realizará salvo lo siguiente:
i.
“EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN”, en caso de aprobación, indicará en forma individual a cada Solicitud y/o Proyecto, los plazos
máximos de inicio y terminación de la ejecución de las obras de construcción, así como el horario en que podrán llevarse a cabo, la o las
zonas de banquetas y vialidades de área que podrán ser afectadas durante los trabajos, la limpieza de las mismas, los acabados de las
zonas afectadas después de los trabajos de construcción, así como en general cualquier condición, restricción, limitación y/o particularidad
que deba observarse para la Verificación, Diseño, Construcción y Operación de la INFRAESTRUCTURA PRIVADA.
50
ii.
Para presentar el proyecto de construcción de INFRAESTRUCTURA PRIVADA en áreas propiedad del FRACCIONAMIENTO,
deberá demostrarse que la infraestructura a construirse es de mejor calidad a la Infraestructura existente. Dicha demostración se realizará
en la fase de prediseño con los planos, diseños y especificaciones técnicas correspondientes.
iii.
La INFRAESTRUCTURA PRIVADA deberá realizarse única y exclusivamente en el subsuelo de banquetas y vialidades de áreas
colindantes con el LOTE DE TERRENO del propietario que realizará las obras. El proyecto si podrá abarcar la totalidad de las banquetas
colindantes, pero solamente podrá abarcar hasta la mitad del ancho de la vialidad que colinde con EL LOTE DE TERRENO.
iv. El o los Propietarios de dos o más LOTES DE TERRENO contiguas pueden presentar un solo Proyecto de Construcción, y la Fianza y gastos
que en general deban ser cubiertos a “EL ADMINISTRADOR” y/o “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” serán erogados en la forma y
proporción que pacten libremente los Propietarios. Igualmente, los gastos de ejecución de la construcción, serán cubiertos por los
Propietarios de la forma y proporción que pacten libremente.
v.
Todo Proyecto deberá señalar el o los puntos en los que la Infraestructura privativa se conectará a la Infraestructura de “EL
FRACCIONAMIENTO”.
b. Uso. Ningún Propietario, Arrendatario, usufructuario, Posesionario o en general alguna persona que ocupe un LOTE DE TERRENO, podrá
conectarse a una red de INFRAESTRUCTURA PRIVATIVA ajena, salvo que el o los Propietarios de dicha INFRAESTRUCTURA PRIVADA den su
autorización por escrito.
Si algún Propietario, Arrendatario, usufructuario, Posesionario o en general alguna persona que ocupe un LOTE DE TERRENO se conecta o diese
autorización para que su LOTE DE TERRENO se conecte a una red de INFRAESTRUCTURA PRIVADA sin contar con la autorización previa antes
referida, se le considerará como Propietario Infractor y se hará acreedor a que, sin autorización y/o resolución judicial y/o administrativa, el
Propietario de la red de INFRAESTRUCTURA PRIVADA podrá demoler, a costa del Propietario Infractor, el punto de conexión e inclusive toda la
obra de Infraestructura que haya realizado el Propietario Infractor, a modo de evitar que nuevamente pretenda tratar de conectarse ilícitamente a
la red de INFRAESTRUCTURA PRIVADA violentada. Independientemente de lo anterior, el Propietario Infractor se hará acreedor a las sanciones
que le imponga “EL ADMINISTRADOR” y/o “LA ASOCIACIÓN”, sin que esto lo exima del pago de daños y perjuicios que haya ocasionado al
Propietario o Propietarios de la INFRAESTRUCTURA PRIVADA, ni tampoco lo eximirá de la responsabilidad que en materia civil, penal,
administrativa o cualquier otra que sancione dicha conducta.
En caso de que uno o más Propietarios (Arrendatarios, usufructuarios, Posesionarios o en general) de dos o más LOTES DE TERRENO conecten entre
sí las Infraestructuras de sus LOTES DE TERRENO (ya sea internamente en el subsuelo de sus LOTES DE TERRENO y/o bien mediante conexión
entre Infraestructuras Privativas de su propiedad y realizadas en el subsuelo de banquetas y vialidades de área común), y a la vez se conecten a
otra red de INFRAESTRUCTURA PRIVADA sin autorización del Propietario correspondiente, entonces todos serán considerados como Propietarios
Infractores y compartirán el mismo grado de responsabilidad y solidaridad respecto del o los Propietarios de la INFRAESTRUCTURA PRIVADA a
la que se conectaron ilícitamente, y responderán en igualdad de grado respecto de cualquier acción, pretensión o reclamo que se haga valer en su
contra, no obstante que la conexión ilícita a la INFRAESTRUCTURA PRIVADA se realice a través de una sola de los LOTES DE TERRENO de los
Propietarios Infractores.
El Propietario de una INFRAESTRUCTURA PRIVADA, podrá exigir de “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” y/o “EL ADMINISTRADOR”, que
realicen la verificación de la o las zonas correspondientes en caso de sospechar que algún posible Propietario Infractor se ha conectado ilícitamente
a su red de INFRAESTRUCTURA PRIVADA, estando facultado “EL COMITÉ DE CONSTRUCCIÓN” y/o “EL ADMINISTRADOR”, a autorizar en
forma condicionada (señalando zonas de las áreas propiedad del FRACCIONAMIENTO a verificar, así como la sanción que deberá garantizarse para
el caso de resultar falsa la verificación) el rompimiento de banquetas y/o vialidades que sean necesarias para constatar la veracidad del reclamo.
Si el reclamo fuese falso, el Propietario que exigió la verificación tendrá la obligación de reparar, a su costa, cualquier banqueta, vialidad, superficie
o construcción que se haya dañado por la verificación, además de hacerse acreedor a hacérsele afectiva la fianza que para tal efecto haya
depositado, a más de, en su caso, del pago de daños y perjuicios que haya ocasionado, y de la responsabilidad que en materia civil, penal,
administrativa o cualquier otra que sancione dicha conducta. Si el reclamo resultase cierto, se procederá conforme a lo señalado en los párrafos
anteriores.
51
CAPÍTULO SEXTO
REGLAMENTACIÓN ESPECIAL
I. PROCESOS INTERNOS.
A R T I C U L O 62.
Todos los Residentes cumplirán con el pago oportuno de todos los derechos, cargos, determinaciones, Cargos de Cuotas de Administración y
pagos de servicios.
A R T I C U L O 63.
Todos los Residentes tendrán la obligación de consultar “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, “LOS ESTATUTOS”, el acta constitutiva del
FRACCIONAMIENTO y el Código Urbano para el Estado para enterarse de todos y cada uno de los procesos internos en los que deban participar.
A R T I C U L O 64.
Todos los residentes deberán consultar regularmente “EL REGLAMENTO TÉCNICO” a fin de tener conocimiento y comprender las
responsabilidades y procesos necesarios para estar en situación regular con “LA ASOCIACIÓN”.
II. VIOLACIONES Y APLICACIÓN DE LA LEY.
A R T I C U L O 65.
Violaciones de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”. Todos los Residentes convienen en cumplir con todas las leyes, decretos, reglas y
disposiciones (estatales, federales, municipales y de otras dependencias u organismos que tengan jurisdicción sobre ellos) en relación con el uso, condición
u ocupación de “EL FRACCIONAMIENTO”. Todos los Residentes y Solicitantes de Proyectos, en su caso, cumplirán con las reglas de “LA ASOCIACIÓN”
y “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, que serán adoptados y modificados por “LA ASOCIACIÓN” de cuando en cuando. Estas reglas son establecidas para
mantener la seguridad, cuidado y limpieza de “EL FRACCIONAMIENTO” y para conservar el buen orden en el mismo. Cualesquiera reglas y/o cambios
adicionales a “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, adoptados debidamente, serán enviados por la “LA ASOCIACIÓN” a los Residentes por escrito y serán en lo
sucesivo cumplidos y observados por todos los Residentes. Se aplicarán sanciones por incumplimiento de este reglamento de acuerdo a lo mencionado en
el “REGLAMENTO DE ADMINISTRACION DEL FRACCIONAMIENTO”.
A R T I C U L O 66.
Cada Residente será responsable mancomunado con sus empleados, visitantes, vendedores y los Solicitantes de los Proyectos para el debido
cumplimiento con “EL REGLAMENTO TÉCNICO” y cualesquiera otras reglas adoptadas por “LA ASOCIACIÓN”.
•
A R T I C U L O 67.
Aplicación de la Ley. En contraprestación de los beneficios mutuos derivados de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, los Residentes
harán un depósito en garantía (el “Depósito en Garantía”) para su buen cumplimiento y ejecución de acuerdo con “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, así como
por el pago de todas las cuotas, derechos, daños y demás sumas que los Residentes convengan pagar en el presente o en otros contratos, incluyendo, en
forma enunciativa y no limitativa, las Cuotas de Administración. El Depósito de Garantía será en todo momento por una cantidad equivalente a uno por ciento
(1%) del precio de compra del LOTE DE TERRENO. El Depósito de Garantía será constituido en la fecha de firma del Contrato de Compra del LOTE DE TERRENO
y posteriormente los Residentes tendrán que hacer otros depósitos a fin de que el Depósito de Garantía permanezca en todo momento en una cantidad
equivalente a uno por ciento (1%) del precio de compra del terreno de EL LOTE DE TERRENO.
A R T I C U L O 68.
“LA ASOCIACIÓN” queda autorizada por medio del presente para usar el Depósito de Garantía, en forma total o parcial, para el pago de los
cargos de las Cuotas de Administración adeudados por el Residente así como cualesquiera otras cantidades adeudadas conforme a lo previsto en el siguiente
párrafo.
A R T I C U L O 69.
En caso de que un Residente incumpla con cualquiera de los términos, acuerdos, convenios, condiciones y restricciones contenidos en “EL
REGLAMENTO DE TÉCNICO”, el Residente conviene y acepta que “LA ASOCIACIÓN” tendrá derecho a hacer valer “EL REGLAMENTO TÉCNICO”
o
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cualquier parte del presente, y por lo tanto “LA ASOCIACIÓN” tendrá derecho a tomar cualquier medida que considere apropiada, incluyendo, en forma
enunciativa y no limitativa (i) la cobranza de todos los derechos, honorarios, daños y otras sumas o a iniciar juicio contra los mismos (ii) proporcionar los
servicios, directamente o a través de un tercero, que sean necesarios para subsanar la violación de “EL REGLAMENTO TÉCNICO” por el Residente, y (iii)
la suspensión temporal de cualquiera de los derechos del Residente conforme al presente mediante un aviso por escrito al efecto, cuya suspensión durará
hasta que sea subsanada la violación. Los recursos anteriores serán independientes de cualquier otra acción, defensa o recurso legal que “LA ASOCIACIÓN”
tenga derecho a ejercer al amparo de “EL REGLAMENTO TÉCNICO”, las leyes aplicables o por otro concepto. Además, el Residente conviene en pagar a
“LA ASOCIACIÓN” todos los gastos de abogado y costas de juicio razonables incurridos en dichos procesos legales y si “LA ASOCIACIÓN” hubiera
prestado servicios a un tercero, a pagar el costo de dichos servicios con una cuota adicional del 15%. En lugar del pago por el Residente de cualquiera de
los costos y honorarios mencionados, “LA ASOCIACIÓN” queda autorizada en este acto para cobrar dichos montos del Depósito de Garantía.
A R T I C U L O 70.
A pesar de cualquier cosa, en caso contrario las obligaciones o responsabilidades del Residente no están limitadas al monto del Depósito de
Garantía. El Depósito de Garantía será rembolsado al Residente a condición de que se cumplan todos los requisitos siguientes: (i) habrán pasado por lo
menos cinco (5) años a partir de la fecha en que el Residente haya iniciado sus operaciones normales en la forma establecida y confirmada por “LA
ASOCIACIÓN”, (ii) el Residente hará una solicitud formal a “LA ASOCIACIÓN” por escrito, (iii) el Residente no tendrá pagos pendientes por concepto
de Cuotas de Administración u otros cargos y (iv) el Depósito de Garantía nunca habrá sido usado durante dicho plazo. En caso de que el Residente transfiera
la propiedad del terreno dentro de los cinco (5) primeros años, el Depósito de Garantía será rembolsado dentro de un plazo de sesenta (60) días naturales
después de que ocurra la transferencia, a condición de que se cumplan todos los siguientes requisitos: (i) el nuevo Residente haga el Depósito de Garantía
antes del reembolso, (ii) el Residente haga una solicitud formal a “LA ASOCIACIÓN” por escrito, (iii) el Residente no tenga pagos pendientes por concepto
de Cuotas de Administración u otros cargos. A pesar de cualquier cosa, en caso contrario, el reembolso del Depósito de Garantía solo incluirá la parte no
utilizada del mismo. El Depósito de Garantía no causará ni acumulará interés alguno.
FECHA DE FIRMA:
NOMBRE DEL RESIDENTE:
REPRESENTANTE:
FIRMA:
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