PROPIEDAD HORIZONTAL Conclusiones foro 4 25/9/2015 PREGUNTAS DEL FORO 1. En qué consiste la propiedad horizontal, cómo se constituye, cómo se origina y qué debe contener (indicar NO REDACTAR) la escritura de constitución. 2. ¿Por qué es una forma de copropiedad? 3. ¿Un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal? CITA LEGAL 4. A, B, C y D son copropietarios de un terreno sin construcción sobre el cual han decidido construir un edificio de cuatro niveles y un sótano para estacionamiento de ocho automóviles; tales estacionamientos y niveles se constituyen como fincas independientes que serán adjudicadas a cada uno de los copropietarios. El edificio contará con dos elevadores, gradas de emergencia, pasillos, área verde al frente y en la parte posterior y un área común de acceso. La construcción de edificio aun no está terminada. Responda: a) Es procedente constituir el régimen y solicitar su inscripción en el Registro General de la Propiedad aunque la construcción del edificio no esté terminada. CITA LEGAL. 5. Qué leyes rigen la propiedad horizontal en Guatemala. 2 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 ANTECEDENTES LEGISLATIVOS •La propiedad horizontal no se contempló en el Código Civil de 1877 ni en el Código Civil de 1933. •Se incorporó a la legislación mediante el decreto 1318 del Congreso de la República el cual fue derogado por el Código Civil, decreto ley 106. •Actualmente, su regulación se haya en dicho cuerpo normativo en los artículos del 528 al 559 y las relativas a su inscripción en el Registro General de la Propiedad. •También deben tenerse en cuenta lo que al respecto regulen cada uno de los municipios de la República. En la ciudad de Guatemala, rige el reglamento para la Construcción de Viviendas Individuales con áreas comunes en copropiedad. 3 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 PROPIEDAD HORIZONTAL •Se constituye sobre los distintos pisos, departamentos y habitaciones susceptibles de aprovechamiento independiente, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. •Los distintos pisos, departamentos y habitaciones pueden pertenecer a diferentes personas en forma separada o en condominio. 4 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 EXPOSICIÓN DE MOTIVOS La propiedad horizontal presenta dos aspectos: "Propiedad exclusiva del titular del piso o departamento o habitación, y comunidad de los elementos indivisos que sirven a toda la construcción, para su existencia, conservación, seguridad y uso, además del terreno”. 5 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 CONSTITUCIÓN Mediante escritura pública. A cuyo testimonio deben adjuntarse los planos tanto del edificio como de todas las fincas filiales, áreas comunes y servidumbres, si fuera el caso. 6 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 CONTENIDO DE LA ESCRITURA La escritura de constitución debe contener: •Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el inmueble de su propiedad; •Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que goce; (Art. 1131 c.c.) •Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificación; (Art. 1131 c.c.) 7 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 •Declaración que el inmueble está libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, debe hacerse constar el consentimiento expreso de las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c. Se incluye esta declaración en cumplimiento del artículo 530 y no del 30 del Código de Notariado. •Inserción de la constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra, que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c. 8 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 •El valor del inmueble y el de cada piso; •Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes; y •Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes. Art. 531 Código Civil •Reglamento de Copropiedad y administración. Art. 559 Código Civil. 9 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN •Tiene por objeto la regulación de la convivencia y la adecuada utilización de los elementos comunes exclusivamente dentro de los límites fijados por la Ley. Así, por ejemplo, el uso de ascensores por menores de edad, velocidad de circulación de los vehículos, área para estacionamiento de vehículos de visitas, horario para fiestas y reuniones, etc. •Estos reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la administración y son obligatorios para los titulares, debiendo entenderse aquí por titulares no sólo los propietarios sino en general los ocupantes, en vista de la finalidad que persiguen tales acuerdos. La aprobación o la modificación de estos reglamentos es un acto de mera administración de la comunidad. 10 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 CÓMO SE ORIGINA a) Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes. b) Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito; c) Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de propiedad horizontal. Artículo 529 Código Civil 11 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 La disposición contenida en el inciso a) anterior, da respuesta a la pregunta si un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal. 12 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 •Si no estuviere concluida la construcción, debe indicarse en la escritura y solicitar al Registro General de la Propiedad, la inscripción provisional la cual se convertirá en definitiva, a solicitud del interesado, acompañando la constancia de que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c. •Al inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal se asentará en la finca sobre la que se constituye el mismo que ésta pasa a ser copropiedad de los titulares o dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman. Igual asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan elementos comunes. Art 1200, 1201, 1203 Código Civil. 13 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 ¿POR QUÉ ES UNA FORMA DE COPROPIEDAD? Porque son varias las personas copropietarias de los elementos comunes y propietarias a la vez de una finca filial, una finca susceptible de explotación independiente. Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y partes comunes del edificio total. Son elementos comunes, además del terreno, las cosas necesarias para la seguridad, conservación y servicios generales para el uso y goce de todo el inmueble y de cada planta. Los elementos y partes comunes se han de mantener en indivisión forzosa mientras dure el régimen de propiedad horizontal, siendo nulo cualquier pacto en contrario. Art. 533 y 534 c.c. Son susceptibles de enajenación o gravamen juntamente con la propiedad singular. 14 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 ELEMENTOS COMUNES Hay que distinguir entre los que son comunes por naturaleza y los que lo son por destino. Los primeros son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y aprovechamiento del piso o departamento que se ubica en el edificio (v. gr., las escaleras, los pasos, el suelo cuando no pertenece en propiedad a una sola persona). En cambio, los comunes por destino son aquellos que, siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresa así en el título constitutivo de la propiedad horizontal, estando destinados al servicio común. 15 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 MEJORAS •Las reformas a todo el edificio, destinadas al mejoramiento del mismo o al uso más cómodo de los elementos comunes, así como las modificaciones que alteren su estructura, deben ser acordadas por todos los propietarios, y cuando afecten especialmente alguna planta, el consentimiento de su propietario es indispensable. •Cuando el edificio o sus elementos comunes requieran obras urgentes o necesarias de reparación para su seguridad o conservación, cualquier propietario de piso, en ausencia del administrador, puede hacerlas a sus expensas y tiene derecho a repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos, mediante la presentación de los comprobantes respectivos. •La estimación de la urgencia o necesidad de las obras y su importe, corresponde a la mayoría de los propietarios o, en su defecto, al juez competente, cuando lo solicite cualquiera de ellos, si no hubiere acuerdo. 16 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 GASTOS •Cada propietario debe contribuir a los gastos comunes de administración, mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros sobre el edificio total; así como al pago de los impuestos que a éste correspondan, sin perjuicio de cubrir por su cuenta los impuestos de su propiedad particular. •Es una norma imperativa a cuyo cumplimiento quedan sujetos los propietarios de unidades singulares aunque no se contemple en la constitución del régimen, pues no regula un salvo pacto en contrario. Así lo sostuvo la Corte Suprema en sentencia del 13 de marzo de 1987. 17 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 “...Es decir, que la obligación de todo propietario singular de contribuir a los gastos comunes relativos a las partes y elementos comunes de un edificio sometido a condominio de Propiedad Horizontal, emana de la ley y no de um acto o contrato”. 18 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 FACULTADES DEL PROPIETARIO Cada piso, departamento o habitación puede transmitirse o gravarse con independencia del edificio total de que forma parte. El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de él con las limitaciones que establecen las leyes, la escritura constitutiva del régimen y reglamento de copropiedad y administración. Art. 535 c.c. Se ha acostumbrado que, para evitar el ejercicio del derecho de tanteo, la persona que adquiere una unidad singular renuncie anticipadamente al derecho de tanteo en caso de la enajenación que haga otro condómino. 19 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 •Cada propietario puede hacer toda clase de obras y reparaciones en su piso, siempre que no dañe la estructura o partes esenciales del edificio, perjudicando su seguridad, solidez o salubridad. •En caso de que cualquier interesado considere que las obras o reparaciones perjudican el edificio o limitan el libre uso y goce a otras unidades del mismo, puede acudir al juez ejercitando las acciones procedentes. 20 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 PROHIBICIONES Cada propietario de piso, departamento o habitación debe abstenerse de destinar su propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres, hacerla servir a otros objetos que los convenidos en la escritura constitutiva, efectuar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o realizar hechos que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio, así como incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados. En caso de violación los propietarios pueden acudir al juez para que, comprobados los hechos, declare la exclusión del demandado del goce personal de la unidad y responda de los daños y perjuicios causados a los dueños u ocupantes de los demás departamentos. Si las infracciones fueren cometidas por inquilinos u ocupantes, son causales para el desahucio; y la acción puede ejercitarla el administrador como representante legal de los propietarios. Art. 536, 537 y 538 c.c. 21 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 PROHIBICIONES ESPECÍFICAS El propietario del último piso, departamento o habitación situados en la planta más alta, no podrá elevar el nivel de dicha planta sin el consentimiento unánime de los demás propietarios y la autorización municipal respectiva. Sin cumplir estos mismos requisitos, el propietario de la planta baja o del subsuelo o de departamento o habitación situados en los mismos, no podrá hacer sótanos o excavaciones de ninguna especie. 22 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 PREHORIZONTALIDAD Es la situación en la que el edificio (con sus pisos y departamentos o habitaciones ) está en la fase de proyecto; se considera generalmente como un estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada. Hasta entonces puede decirse que la propiedad horizontal está sujeta a la condición de que la edificación concluya. En Guatemala no está regulada la pre horizontalidad. 23 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 ASPECTOS A TOMAR EN CUENTA AL DESCRIBIR UNA FINCA SOMETIDA A PROPIEDAD HORIZONTAL •El edificio en su totalidad se describe conforme lo ordena el numeral 1º del Artículo 1131 del Código Civil y conforme a los planos, incluyendo las áreas comunes como pasillos, escaleras o gradas, elevadores, garita de acceso o muros perimetrales. •Una finca independiente o filial, como se usa en el registro, nunca podrá ser rústica, porque al constituirse bajo ese régimen contará con todos sus servicios. •Es obligatorio que los planos sean autorizados por ingenieros civiles, arquitectos o ingenieros agrónomos porque la constitución de la propiedad horizontal no está dentro de las excepciones contempladas en el artículo citado. 24 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 •El inmueble debe estar libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, el registrador debe calificar que hayan prestado su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c. Cláusula diferente al art. 30 del C. de N. •Debe indicarse que la construcción de cada piso, departamento o habitación, su construcción se haya terminada, lo cual debe acreditarse mediante constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional director de la obra y que el notario la haya insertado en el instrumento público. Art. 1202 c.c. 25 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 EDIFICIO N • • • • • Sobre la finca «matriz» se constituye propiedad horizontal que consiste en edificio de 6 niveles. UBICACIÓN: dirección catastral, municipio, departamento, área. RUMBOS O AZIMUTS O COORDENADAS GEOGRÁFICAS MEDIDAS LINEALES: COLINDANCIAS: 26 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL N •Finca filial que consiste en departamento 6 . •UBICACIÓN: dirección catastral, municipio, departamento, área. •RUMBOS O AZIMUTS O COORDENADAS GEOGRÁFICAS •MEDIDAS LINEALES: •COLINDANCIAS: 27 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL N NO HAY COLINDANCIA NO COLINDAN CON ÁREA VERDE, sino con otra finca o la matriz COLINDAN CON ÁREA VERDE o finca matriz, en su caso 28 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL N La diferencia entre la descripción de un departamento, piso o habitación bajo régimen de propiedad horizontal con uno que no lo está, radica en que tiene dos colindancias más: una superior y una inferior llamadas ZÉNIT Y NÁDIR 29 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL N ZÉNIT: apartamento 7 o nivel cuatro NÁDIR: apartamento 3 o nivel 2 30 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 CASO A, B, C y D son copropietarios de un terreno sin construcción sobre el cual han decidido construir un edificio de cuatro niveles y un sótano para estacionamiento de ocho automóviles; tales estacionamientos y niveles se constituyen como fincas independientes que serán adjudicadas a cada uno de los copropietarios. El edificio contará con dos elevadores, gradas de emergencia, pasillos, área verde al frente y en la parte posterior y un área común de acceso. La construcción de edificio aun no está terminada. Responda: a) Es procedente constituir el régimen y solicitar su inscripción en el Registro General de la Propiedad aunque la construcción del edificio no esté terminada. CITA LEGAL. 31 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 Sí es posible, pero debe indicarse esa circunstancia en la escritura y solicitar al Registro General de la Propiedad la inscripción provisional la cual se convertirá en definitiva, a solicitud del interesado acompañando la constancia de que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c. 32 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 ÓRGANOS •Administrador: El administrador es el representante legal de los propietarios en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos. •Asamblea de propietarios. La asamblea de propietarios debe anualmente conocer del informe del administrador y de la cuenta que éste debe rendir. Aprobará el presupuesto de gastos para el año siguiente y determinará la forma en que deben allegarse los fondos necesarios para cubrirlo. Las disposiciones Legalmente adoptadas por la asamblea obligan a todos los propietarios. 33 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 EXTINCIÓN •Por resolución expresa de los dueños de unidades singulares del edificio, tomada con el voto de las dos terceras partes del total de propietarios. Sin embargo, la minoría inconforme con esta determinación puede adquirir las unidades singulares de los que hayan votado por la extinción del régimen, a efecto de mantenerlo. •No puede otorgarse sino en el caso de que todas las unidades singulares del inmueble se encuentren libres de gravamen y anotación o, en caso contrario, que los interesados presten su consentimiento. •Los propietarios de unidades singulares del edificio, al extinguirse el régimen quedan como dueños en común del terreno, de la construcción, o de los materiales aprovechables según el caso. •Debe hacerse constar en escritura pública. 34 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 LEYES QUE RIGEN LA PROPIEDAD HORIZONTAL •Código Civil •Reglamento para la Construcción de Viviendas Individuales con áreas comunes en co propiedad. (Rige solo para la ciudad de Guatemala porque está emitido por el concejo de dicha municipalidad) •El Código de Notariado rige para la observancia de las formalidades del instrumento público de constitución del régimen, no así para su contenido el cual está determinado por el Código Civil. •Tampoco debe olvidarse lo que al respecto pueda regular la Ley de Aviación Civil y su reglamento en cuanto a las superficies limitadoras de obstáculos, a los planos imaginarios, oblicuos y horizontales que se extienden sobre cada aeródromo y sus inmediaciones, tendientes a limitar la altura de los obstáculos a la circulación aérea. Art. 32 de dicha ley. Y a la obligación de señalización de dichos obstáculos. Art. 37. 35 M.SC. VIVIANA VEGA 25/9/2015 REGLAMENTO DE LA LEY DE AVIACIÓN CIVIL •ARTICULO 36º. Los Aeródromos están cubiertos por superficies de protección, dentro de las cuales no deben existir edificaciones, estructuras o instalaciones que penetren el espacio delimitado. Las superficies Limitadoras de Obstáculos, tienen la finalidad de marcar los límites hasta donde los objetos pueden proyectarse en el espacio aéreo, para que las operaciones de aeronaves se lleven a cabo con seguridad. La delimitación de cada superficie está en función de la clasificación del aeródromo y de su elevación con respecto al nivel medio del mar. •ARTICULO 37º. Toda persona individual o jurídica previo a efectuar edificaciones, estructuras e instalaciones en las áreas de influencia de los aeródromos, deberá contar con la autorización escrita de la Dirección General de Aeronáutica Civil, quien es el ente responsable de establecer los limites de altura máxima permisible en cada aeródromo. El interesado deberá acreditar la cancelación del pago efectuado para obtener el dictamen técnico correspondiente, según sea el caso. •ARTICULO 38º. Toda autorización emanada de la Dirección para efectuar edificaciones, estructura instalación deberá cumplir con las normas de señalización visual requeridos para la aviación. 36 M.SC. VIVIANA VEGA
