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PROPIEDAD HORIZONTAL
Conclusiones foro 4
25/9/2015
PREGUNTAS DEL FORO
1.
En qué consiste la propiedad horizontal, cómo se constituye, cómo se origina y qué
debe contener (indicar NO REDACTAR) la escritura de constitución.
2.
¿Por qué es una forma de copropiedad?
3.
¿Un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal? CITA
LEGAL
4.
A, B, C y D son copropietarios de un terreno sin construcción sobre el cual han
decidido construir un edificio de cuatro niveles y un sótano para estacionamiento de
ocho automóviles; tales estacionamientos y niveles se constituyen como fincas
independientes que serán adjudicadas a cada uno de los copropietarios. El edificio
contará con dos elevadores, gradas de emergencia, pasillos, área verde al frente y en la
parte posterior y un área común de acceso. La construcción de edificio aun no está
terminada. Responda: a) Es procedente constituir el régimen y solicitar su inscripción
en el Registro General de la Propiedad aunque la construcción del edificio no esté
terminada. CITA LEGAL.
5.
Qué leyes rigen la propiedad horizontal en Guatemala.
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ANTECEDENTES LEGISLATIVOS
•La propiedad horizontal no se contempló en el Código Civil de 1877 ni en el
Código Civil de 1933.
•Se incorporó a la legislación mediante el decreto 1318 del Congreso de la
República el cual fue derogado por el Código Civil, decreto ley 106.
•Actualmente, su regulación se haya en dicho cuerpo normativo en los
artículos del 528 al 559 y las relativas a su inscripción en el Registro General
de la Propiedad.
•También deben tenerse en cuenta lo que al respecto regulen cada uno de los
municipios de la República. En la ciudad de Guatemala, rige el reglamento
para la Construcción de Viviendas Individuales con áreas comunes en
copropiedad.
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PROPIEDAD HORIZONTAL
•Se constituye sobre los distintos
pisos, departamentos y habitaciones
susceptibles de aprovechamiento
independiente, siempre que tengan
salida a la vía pública o a
determinado espacio común que
conduzca a dicha vía.
•Los distintos pisos, departamentos
y habitaciones pueden pertenecer a
diferentes personas en forma
separada o en condominio.
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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
La propiedad horizontal presenta dos aspectos: "Propiedad exclusiva del
titular del piso o departamento o habitación, y comunidad de los elementos
indivisos que sirven a toda la construcción, para su existencia, conservación,
seguridad y uso, además del terreno”.
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CONSTITUCIÓN
Mediante escritura pública. A cuyo testimonio deben adjuntarse los planos
tanto del edificio como de todas las fincas filiales, áreas comunes y
servidumbres, si fuera el caso.
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CONTENIDO DE LA ESCRITURA
La escritura de constitución debe contener:
•Declaración del propietario o propietarios de someter a este régimen el
inmueble de su propiedad;
•Situación, medidas y colindancias del terreno, así como una descripción total
del edificio y mención de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera
otros de que goce; (Art. 1131 c.c.)
•Descripción de cada piso con los datos que sean necesarios para su
identificación; (Art. 1131 c.c.)
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•Declaración que el inmueble está libre de gravámenes, limitaciones,
anotaciones o reclamaciones. En caso contrario, debe hacerse constar el
consentimiento expreso de las personas a cuyo favor aparecieren inscritos tales
gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c. Se incluye esta
declaración en cumplimiento del artículo 530 y no del 30 del Código de
Notariado.
•Inserción de la constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el
profesional director de la obra, que la construcción del edificio está terminada.
Art. 1202 c.c.
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•El valor del inmueble y el de cada piso;
•Descripción de los elementos y partes comunes del edificio y de los
elementos y partes comunes limitados a las unidades independientes; y
•Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes. Art. 531
Código Civil
•Reglamento de Copropiedad y administración. Art. 559 Código Civil.
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REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
Y ADMINISTRACIÓN
•Tiene por objeto la regulación de la convivencia y la adecuada utilización de
los elementos comunes exclusivamente dentro de los límites fijados por la Ley.
Así, por ejemplo, el uso de ascensores por menores de edad, velocidad de
circulación de los vehículos, área para estacionamiento de vehículos de visitas,
horario para fiestas y reuniones, etc.
•Estos reglamentos se equiparan a los acuerdos comunitarios sobre la
administración y son obligatorios para los titulares, debiendo entenderse aquí
por titulares no sólo los propietarios sino en general los ocupantes, en vista de
la finalidad que persiguen tales acuerdos. La aprobación o la modificación de
estos reglamentos es un acto de mera administración de la comunidad.
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CÓMO SE ORIGINA
a) Cuando el propietario o los propietarios comunes de un edificio decidan
someterlo a este régimen para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o
parte de sus diferentes pisos, una vez que se hayan inscrito en el Registro de la
Propiedad como fincas independientes.
b) Cuando una o varias personas construyan un edificio con el mismo propósito;
c) Cuando en disposición de última voluntad se instituya a los herederos o a
algunos de ellos como legatarios de pisos de un mismo edificio susceptible de
propiedad horizontal.
Artículo 529 Código Civil
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La disposición contenida en el inciso a) anterior, da respuesta a la pregunta si
un edificio ya construido se puede convertir en propiedad horizontal.
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•Si no estuviere concluida la construcción, debe indicarse en la escritura y
solicitar al Registro General de la Propiedad, la inscripción provisional la cual
se convertirá en definitiva, a solicitud del interesado, acompañando la
constancia de que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c.
•Al inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal se asentará
en la finca sobre la que se constituye el mismo que ésta pasa a ser copropiedad
de los titulares o dueños de las fincas filiales o unidades que lo conforman.
Igual asiento se hará en fincas filiales cuando constituyan elementos comunes.
Art 1200, 1201, 1203 Código Civil.
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¿POR QUÉ ES UNA FORMA DE
COPROPIEDAD?
Porque son varias las personas copropietarias de los elementos comunes y
propietarias a la vez de una finca filial, una finca susceptible de explotación
independiente.
Cada titular es dueño exclusivo de su piso y copropietario de los elementos y
partes comunes del edificio total.
Son elementos comunes, además del terreno, las cosas necesarias para la
seguridad, conservación y servicios generales para el uso y goce de todo el
inmueble y de cada planta.
Los elementos y partes comunes se han de mantener en indivisión forzosa
mientras dure el régimen de propiedad horizontal, siendo nulo cualquier pacto
en contrario. Art. 533 y 534 c.c.
Son susceptibles de enajenación o gravamen juntamente con la propiedad
singular.
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ELEMENTOS COMUNES
Hay que distinguir entre los que son comunes por naturaleza y los que lo son
por destino. Los primeros son comunes de una manera objetiva, por
exigencias del uso y aprovechamiento del piso o departamento que se ubica en
el edificio (v. gr., las escaleras, los pasos, el suelo cuando no pertenece en
propiedad a una sola persona). En cambio, los comunes por destino son
aquellos que, siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresa así en
el título constitutivo de la propiedad horizontal, estando destinados al servicio
común.
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MEJORAS
•Las reformas a todo el edificio, destinadas al mejoramiento del mismo o al uso
más cómodo de los elementos comunes, así como las modificaciones que alteren
su estructura, deben ser acordadas por todos los propietarios, y cuando afecten
especialmente alguna planta, el consentimiento de su propietario es indispensable.
•Cuando el edificio o sus elementos comunes requieran obras urgentes o
necesarias de reparación para su seguridad o conservación, cualquier propietario
de piso, en ausencia del administrador, puede hacerlas a sus expensas y tiene
derecho a repetir contra los demás para el pago proporcional de los gastos hechos,
mediante la presentación de los comprobantes respectivos.
•La estimación de la urgencia o necesidad de las obras y su importe, corresponde a
la mayoría de los propietarios o, en su defecto, al juez competente, cuando lo
solicite cualquiera de ellos, si no hubiere acuerdo.
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GASTOS
•Cada propietario debe contribuir a los gastos comunes de administración,
mantenimiento, reparación, pago de servicios generales y primas de seguros
sobre el edificio total; así como al pago de los impuestos que a éste
correspondan, sin perjuicio de cubrir por su cuenta los impuestos de su
propiedad particular.
•Es una norma imperativa a cuyo cumplimiento quedan sujetos los
propietarios de unidades singulares aunque no se contemple en la constitución
del régimen, pues no regula un salvo pacto en contrario. Así lo sostuvo la
Corte Suprema en sentencia del 13 de marzo de 1987.
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“...Es decir, que la obligación de todo propietario singular de contribuir a los
gastos comunes relativos a las partes y elementos comunes de un edificio
sometido a condominio de Propiedad Horizontal, emana de la ley y no de um
acto o contrato”.
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FACULTADES DEL PROPIETARIO
Cada piso, departamento o habitación puede transmitirse o gravarse con
independencia del edificio total de que forma parte.
El propietario tiene derecho de usar, gozar y disponer de él con las
limitaciones que establecen las leyes, la escritura constitutiva del régimen y
reglamento de copropiedad y administración. Art. 535 c.c.
Se ha acostumbrado que, para evitar el ejercicio del derecho de tanteo, la
persona que adquiere una unidad singular renuncie anticipadamente al derecho
de tanteo en caso de la enajenación que haga otro condómino.
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•Cada propietario puede hacer toda clase de obras y reparaciones en su piso,
siempre que no dañe la estructura o partes esenciales del edificio,
perjudicando su seguridad, solidez o salubridad.
•En caso de que cualquier interesado considere que las obras o reparaciones
perjudican el edificio o limitan el libre uso y goce a otras unidades del mismo,
puede acudir al juez ejercitando las acciones procedentes.
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PROHIBICIONES
Cada propietario de piso, departamento o habitación debe abstenerse de destinar
su propiedad a usos contrarios a la moral y buenas costumbres, hacerla servir a
otros objetos que los convenidos en la escritura constitutiva, efectuar actos que
perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes, o realizar hechos
que comprometan la seguridad, solidez y salubridad del edificio, así como incurrir
en omisiones que produzcan los mismos resultados.
En caso de violación los propietarios pueden acudir al juez para que,
comprobados los hechos, declare la exclusión del demandado del goce personal de
la unidad y responda de los daños y perjuicios causados a los dueños u ocupantes
de los demás departamentos.
Si las infracciones fueren cometidas por inquilinos u ocupantes, son causales para
el desahucio; y la acción puede ejercitarla el administrador como representante
legal de los propietarios. Art. 536, 537 y 538 c.c.
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PROHIBICIONES ESPECÍFICAS
El propietario del último piso, departamento o habitación situados en la planta
más alta, no podrá elevar el nivel de dicha planta sin el consentimiento
unánime de los demás propietarios y la autorización municipal respectiva. Sin
cumplir estos mismos requisitos, el propietario de la planta baja o del subsuelo
o de departamento o habitación situados en los mismos, no podrá hacer
sótanos o excavaciones de ninguna especie.
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PREHORIZONTALIDAD
Es la situación en la que el edificio (con sus pisos y departamentos o
habitaciones ) está en la fase de proyecto; se considera generalmente como un
estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente
cuando la construcción esté terminada. Hasta entonces puede decirse que la
propiedad horizontal está sujeta a la condición de que la edificación concluya.
En Guatemala no está regulada la pre horizontalidad.
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ASPECTOS A TOMAR EN CUENTA AL
DESCRIBIR UNA FINCA SOMETIDA A
PROPIEDAD HORIZONTAL
•El edificio en su totalidad se describe conforme lo ordena el numeral 1º del
Artículo 1131 del Código Civil y conforme a los planos, incluyendo las áreas
comunes como pasillos, escaleras o gradas, elevadores, garita de acceso o
muros perimetrales.
•Una finca independiente o filial, como se usa en el registro, nunca podrá ser
rústica, porque al constituirse bajo ese régimen contará con todos sus
servicios.
•Es obligatorio que los planos sean autorizados por ingenieros civiles,
arquitectos o ingenieros agrónomos porque la constitución de la propiedad
horizontal no está dentro de las excepciones contempladas en el artículo
citado.
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•El inmueble debe estar libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o
reclamaciones. En caso contrario, el registrador debe calificar que hayan
prestado su consentimiento expreso las personas a cuyo favor aparecieren
inscritos tales gravámenes, limitaciones o reclamaciones. Art. 530 c.c. Cláusula
diferente al art. 30 del C. de N.
•Debe indicarse que la construcción de cada piso, departamento o habitación,
su construcción se haya terminada, lo cual debe acreditarse mediante
constancia extendida por la respectiva municipalidad o por el profesional
director de la obra y que el notario la haya insertado en el instrumento
público. Art. 1202 c.c.
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EDIFICIO
N
•
•
•
•
•
Sobre la finca «matriz» se
constituye propiedad horizontal
que consiste en edificio de 6
niveles.
UBICACIÓN:
dirección
catastral,
municipio,
departamento, área.
RUMBOS O AZIMUTS O
COORDENADAS
GEOGRÁFICAS
MEDIDAS LINEALES:
COLINDANCIAS:
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FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL
N
•Finca filial que consiste en
departamento 6 .
•UBICACIÓN: dirección catastral,
municipio, departamento, área.
•RUMBOS
O
AZIMUTS
O
COORDENADAS
GEOGRÁFICAS
•MEDIDAS LINEALES:
•COLINDANCIAS:
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FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL
N
NO HAY COLINDANCIA
NO COLINDAN CON ÁREA
VERDE, sino con otra finca o la
matriz
COLINDAN CON ÁREA VERDE
o finca matriz, en su caso
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FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL
N
La diferencia entre la descripción de
un departamento, piso o habitación
bajo
régimen
de
propiedad
horizontal con uno que no lo está,
radica en que tiene dos colindancias
más: una superior y una inferior
llamadas ZÉNIT Y NÁDIR
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FINCA INDEPENDIENTE O FILIAL
N
ZÉNIT: apartamento 7 o nivel
cuatro
NÁDIR: apartamento 3 o nivel 2
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CASO
A, B, C y D son copropietarios de un terreno sin construcción sobre el cual
han decidido construir un edificio de cuatro niveles y un sótano para
estacionamiento de ocho automóviles; tales estacionamientos y niveles se
constituyen como fincas independientes que serán adjudicadas a cada uno de
los copropietarios. El edificio contará con dos elevadores, gradas de
emergencia, pasillos, área verde al frente y en la parte posterior y un área
común de acceso. La construcción de edificio aun no está terminada.
Responda: a) Es procedente constituir el régimen y solicitar su inscripción en
el Registro General de la Propiedad aunque la construcción del edificio no esté
terminada. CITA LEGAL.
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Sí es posible, pero debe indicarse esa circunstancia en la escritura y solicitar al
Registro General de la Propiedad la inscripción provisional la cual se
convertirá en definitiva, a solicitud del interesado acompañando la constancia
de que la construcción del edificio está terminada. Art. 1202 c.c.
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ÓRGANOS
•Administrador: El administrador es el representante legal de los propietarios
en todos los asuntos judiciales o extrajudiciales comunes relacionados con el
edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos.
•Asamblea de propietarios. La asamblea de propietarios debe anualmente
conocer del informe del administrador y de la cuenta que éste debe rendir.
Aprobará el presupuesto de gastos para el año siguiente y determinará la
forma en que deben allegarse los fondos necesarios para cubrirlo. Las
disposiciones Legalmente adoptadas por la asamblea obligan a todos los
propietarios.
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EXTINCIÓN
•Por resolución expresa de los dueños de unidades singulares del edificio,
tomada con el voto de las dos terceras partes del total de propietarios. Sin
embargo, la minoría inconforme con esta determinación puede adquirir las
unidades singulares de los que hayan votado por la extinción del régimen, a
efecto de mantenerlo.
•No puede otorgarse sino en el caso de que todas las unidades singulares del
inmueble se encuentren libres de gravamen y anotación o, en caso contrario,
que los interesados presten su consentimiento.
•Los propietarios de unidades singulares del edificio, al extinguirse el régimen
quedan como dueños en común del terreno, de la construcción, o de los
materiales aprovechables según el caso.
•Debe hacerse constar en escritura pública.
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LEYES QUE RIGEN LA PROPIEDAD
HORIZONTAL
•Código Civil
•Reglamento para la Construcción de Viviendas Individuales con áreas comunes
en co propiedad. (Rige solo para la ciudad de Guatemala porque está emitido por
el concejo de dicha municipalidad)
•El Código de Notariado rige para la observancia de las formalidades del
instrumento público de constitución del régimen, no así para su contenido el cual
está determinado por el Código Civil.
•Tampoco debe olvidarse lo que al respecto pueda regular la Ley de Aviación Civil
y su reglamento en cuanto a las superficies limitadoras de obstáculos, a los planos
imaginarios, oblicuos y horizontales que se extienden sobre cada aeródromo y sus
inmediaciones, tendientes a limitar la altura de los obstáculos a la circulación aérea.
Art. 32 de dicha ley. Y a la obligación de señalización de dichos obstáculos. Art.
37.
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REGLAMENTO DE LA LEY DE
AVIACIÓN CIVIL
•ARTICULO 36º. Los Aeródromos están cubiertos por superficies de protección, dentro de
las cuales no deben existir edificaciones, estructuras o instalaciones que penetren el espacio
delimitado. Las superficies Limitadoras de Obstáculos, tienen la finalidad de marcar los
límites hasta donde los objetos pueden proyectarse en el espacio aéreo, para que las
operaciones de aeronaves se lleven a cabo con seguridad. La delimitación de cada superficie
está en función de la clasificación del aeródromo y de su elevación con respecto al nivel
medio del mar.
•ARTICULO 37º. Toda persona individual o jurídica previo a efectuar edificaciones,
estructuras e instalaciones en las áreas de influencia de los aeródromos, deberá contar con la
autorización escrita de la Dirección General de Aeronáutica Civil, quien es el ente
responsable de establecer los limites de altura máxima permisible en cada aeródromo. El
interesado deberá acreditar la cancelación del pago efectuado para obtener el dictamen
técnico correspondiente, según sea el caso.
•ARTICULO 38º. Toda autorización emanada de la Dirección para efectuar edificaciones,
estructura instalación deberá cumplir con las normas de señalización visual requeridos para
la aviación.
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