POSESION: BOLETO DE COMPRAVENTA: La anotación en
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TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio POSESION: BOLETO DE COMPRAVENTA: La anotación en aquellas demarcaciones en donde se anotan estos contratos. REGISTRO DE POSEEDORES. REGULARIZACION DOMINIAL: LEY 24.374 Y MODIFICATORIAS. CONSOLIDACION.-TITULACIONES INSUFICIENTES.-DOBLE DOMINIO.CAMPOS COMUNEROS. Autores: Ortega, Juan Manuel y Rullansky, Gustavo Fabián • Ortega, Juan Manuel • Rullansky, Gustavo Fabián • PONENCIA 1 POSESIÓN 1.1-BOLETO DE COMPRAVENTA: La anotación en aquellas demarcaciones en donde se anotan, excluyendo la inscripción de los boletos que prevén las leyes nacionales 14.005 y 19.724.-Como ejemplos tenemos el de la Provincia de Santa Fe, en la cual, según la ley 6.435, reformada por ley 12.281, del Registro de la Propiedad Inmueble, en su artículo 4, inciso 5, se prevé lo siguiente: “Art. 4.- En el registro se inscribirán o incorporarán, según corresponda, los siguientes actos:…5) Las promesas de venta con o sin entrega inmediata del inmueble.-” y el de la Provincia de Entre Ríos, de acuerdo al Decreto Ley 6964 del Registro de la Propiedad Inmueble, en los artículos: “9.– Los documentos privados podrán ser inscriptos siempre que las firmas de todos los que suscriben estén autenticadas por escribano de registro o funcionario a quien la ley atribuya esta competencia, o sean ratificadas personalmente en el trámite de inscripción, ante el jefe del Registro Público respectivo, o fueren realizado con intervención de abogados inscriptos en la matrícula de Entre Ríos.-” y “24.– Matriculado un inmueble, en los lugares correspondientes del folio se registrarán: …e) Los boletos o promesas de venta.-…”.También existen los casos de las Provincia de San Juan y Mendoza en donde se suprimió las inscripciones de los boletos de compraventa, a excepción de las establecidas por las leyes 14.005 y 19.724, (San Juan DTR. Nº 2/1973 y Mendoza DTR. N4/1989) porque se consideró que legislar sobre bienes inmuebles es una facultad delegada por las Provincias a la Nación y que es privativa de la legislación de fondo (artículo 75 inciso 11 de la Constitución Nacional), en consecuencia la faculta de legislar sobre dichos bienes está vedada a las legislaciones provinciales.-Se entendió que la anotación de los boletos no produce mutación registral y por ende no ingresan dentro del principio de prioridad y rango, careciendo entonces de toda trascendencia dentro del ámbito registral inmobiliario, motivo por el cual de existir conflicto entre el titular registral y el adquirente por boleto o terceros interesados, los mismos deben ser resueltos dentro del campo de las obligaciones y siempre de forma extrarregistral.-Si se decretan medidas cautelares contra el titular de dominio, éstas tienen perfecto acceso al registro, produciéndose su traba sin ningún condicionamiento, independientemente de los boletos anotados, manteniendo igual criterio respecto de las transferencias efectuadas a favor de personas distintas a la que adquirió por boleto.-Se afirmó que, adoptar un criterio distinto al aquí sustentado implicaría modificar la legislación equiparando los efectos del boleto registrado al del titulo de traslativo de dominio, de acuerdo a los artículos 1184, 577, 997 y concordantes del Código Civil.-En las reformas de los artículos 1187 bis y 2355 al referirse a los adquirentes por boleto y reconocerles derechos no se supedita a los mismos al recaudo de la registración, por lo que el boleto continúa estando destinado a reglar la relación entre las partes mientras se gestiona el pertinente título dominial, para lo cual, entre otros recaudos, la ley 17801 introduce el certificado con reserva de prioridad (en su artículo 23 y concordantes de la ley 17.801) protegiéndose de ese modo al adquirente. Como excepción, la razón por la que los boletos emergentes de las leyes nacionales 14.005 y 19.724 se registran y su anotación genera eficacia registral, se funda en que la escritura pública no puede ser otorgada en forma inmediata. Se agregó, por último, que someterse a la normativa de la legislación de fondo, es el sistema que debemos defender, si realmente deseamos proteger al adquirente, puesto que otorgarle a los boletos un “viso de legalidad”, que evidentemente no poseen dentro del sistema real, conlleva a que el adquirente puede verse sorprendido cuando su inmueble es afectado por una medida cautelar.Jurisprudencia: Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Santa Fe, sala I (CCivyComSantaFe)(SalaI), 18/03/2002, Voegeli, Jorge L c. Balkenende, Lidia y otra, Publicado en: LLLitoral 2002, 1532, Cita Online: AR/JUR/1564/2002.En este caso una persona promovió tercería de dominio presentando el boleto de compraventa inscripto del inmueble que adquirió a un codemandado, el que estaría por ser subastado. El juez de primera instancia rechazó la tercería por no mediar tradición del inmueble. Apeló el tercerista. La alzada confirma lo resuelto, manifestando que “es improcedente la tercería de dominio de un inmueble que se funda en la existencia de un boleto de compraventa inscripto en el Registro General, pero sin que el tercerista haya acreditado haber recibido la tradición del bien, pues la mera manifestación del vendedor de darse por desposeído no produce desapoderamiento.-…Ahora bien, en autos se presenta una situación que obliga a un análisis particular del tema a resolver, por cuanto el contrato (boleto) que se acompaña se encuentra inscripto en el Registro General, lo cual produce efectos de publicidad y oponibilidad a terceros en la provincia de Santa Fe, donde se encuentra legislada dicha inscripción. La inscripción del boleto de compraventa de inmuebles -de las promesas de venta con o sin entrega inmediata del inmueble- (según reza el art. 4° inc. 5., de la ley 6435/68 de Santa Fe) que fuera establecida con carácter obligatorio en la provincia de Santa Fe por el art. 8° de la ley provincial 6435, produce efectos jurídicos de publicidad y oponibilidad a terceros, según resulta de lo dispuesto en el art. 2° de la ley 17.801.” (Hernán Martínez, “Procesos con sujetos múltiples”, t. 2, p. 277)…Inscripto el boleto, la oponibilidad a terceros en el caso estaría presente, pero se requiere para que proceda la tercería fundada en la existencia del derecho de propiedad (dominio) y en la existencia de la tradición, que el a quo juzga no cumplida….-”.-Queda claro en este caso que, si bien en esta provincia es obligatoria la inscripción de los boletos, los efectos de la misma no alcanzarían para fundar una tercería de dominio, ya que sería necesario probar la tradición.En nuestra opinión, estamos hablando de una publicidad que no trasciende en el marco de los derechos reales.-No genera, la citada publicidad, derechos distintos de los que surgen del ejercicio de la posesión en los términos del TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio artículo 2355 última parte.-El efecto que produce es una publicidad noticia de la existencia de un boleto, o sea de un contrato privado con vocación traslativa, no de su contenido, ni del pago o parte sustancial del mismo, pero sí podría tener efecto en de acuerdo al artículo 1185 bis en casos de concurso o quiebra del titular-vendedor que algunos autores extienden, a nuestro criterio acertadamente, a la ejecución individual (conf. López de Zavalía, Teoría de los contratos, parte general p. 188; Morillo. Augusto M. El boleto de compraventa como sostén legítimo de terceria, LL 1994-B p. 461; SC Mendoza en pleno ED 147-437, etc).-En los 2 últimos registros nombrados, donde sí se anotaban los boletos, hoy esa anotación ha sido suprimida por la carencia de efectos y creación de situaciones disvaliosas como las antes apuntadas.-De acuerdo a nuestra normativa la oponibilidad del comprador por boleto de buena fe con posesión es extrarregistral y no se suple por la eventual anotación del boleto en los registros de la propiedad.-La registración no prueba la posesión, ya que la escritura inscripta tampoco lo prueba, puesto lo que se registra es sólo el título formal.- 1.2-REGISTRO DE POSEEDORES: Similares a la anotación de los boletos son los efectos que prevén estos registros.- Un ejemplo claro es el Registro Personal de Poseedores de la Provincia de Córdoba (ley provincial 9150).-Cuya creación se establece por motivos especialmente tributarios (conf. El saneamiento de títulos y el Registro de Poseedores en Córdoba, Gabriel B. Ventura, LL Córdoba, p. 391) puesto que las obligaciones tributarias correspondientes a la parcela posesoria anotada en el Registro Personal de Poseedores comenzarán a devengarse, para el poseedor inscripto, a partir de la fecha de su registro y además si la oposición del titular dominial fuera deducida en forma extemporánea (60 días de la notificación), solo podrá ser admitida en caso que la presentación estuviera fundamentada en documentación fehaciente, con los tributos provinciales pagados hasta la fecha de presentación y además se asumiese el pago de todos los gastos realizados hasta ese momento, por lo tanto y sólo en este supuesto, si la posesión ya se hubiera registrado, se dispondrá su cancelación.En este registro podrán inscribirse aquellas parcelas urbanas, rurales y semirurales sujetas a actos posesorios, sin perjuicio que el dominio de las mismas, se encuentre sin matricular o inscripto en el Registro General de la Provincia a nombre de una persona distinta a quien aparece invocando la posesión. En este último caso deberá marginarse la inscripción en el Registro General de la Provincia a los fines de su publicidad con relación a terceros interesados. En su artículo 8 la ley reza que la anotación de la posesión es sin perjuicio de los derechos de terceros.Las personas que pretendan anotar las parcelas indicadas sobre las que invocan el ejercicio del derecho de posesión, deberán suscribir y presentar ante los Juzgados de Paz de su jurisdicción, o ante el organismo que la Autoridad de Aplicación determine, una Declaración Jurada, realizada con intervención de dos testigos que manifiesten conocer la existencia material de la posesión y den fe sobre la veracidad de los antecedentes consignados, con firmas certificadas por autoridad competente.-Luego es notificado el titular dominial, previa verificación del cumplimiento de los requisitos establecidos por la citada ley, de la presentación formulada a efectos de que ejerza su defensa e invoque y pruebe sus derechos. Si mediara oposición en tiempo y forma, se procederá realizar una Mediación entre las partes y en caso que la mediación arrojara resultado negativo, se deberá desestimar el requerimiento y dispondrá su archivo, notificando fehacientemente al interesado que hubiese instado la anotación de la posesión. Si no media oposición del titular registral en el plazo perentorio de (60) días computados desde el diligenciamiento de la notificación, se procederá a dar curso al requerimiento formulado, a través de la correspondiente resolución que ordene la inscripción. En la misma resolución se emplazará al poseedor para que dentro del plazo de (60) días acompañe un plano, suscripto por un profesional habilitado para el ejercicio de la agrimensura. La inscripción en el Registro Personal de Poseedores surtirá los efectos de la publicidad y oponibilidad ante terceros. Entendemos que la oponibilidad es con respecto sólo a la posesión y a sus efectos derivados de la presente ley, ya que en su artículo 15 reza qua una vez registrada una posesión no podrá registrarse otra sobre la misma parcela y en el artículo 22 expresa que podrán ser objeto de medidas cautelares, ejecuciones judiciales y subasta, los derechos y acciones posesorios anotados en el Registro Personal de Poseedores, en la medida y extensión de su anotación a folio personal.Una nota relevante tiene la presente ley, en la obligación que establece, con carácter previo a la realización de todo acto jurídico notarial o de subasta judicial, al requerir un informe a la autoridad de aplicación como al Registro Personal de Poseedores, con relación a tramitaciones en curso o a inscripciones realizadas en virtud de la citada presente ley.La presente ley, según su articulado, es de orden público y todo conflicto normativo relativo a su aplicación deberá interpretarse y resolverse en beneficio de la misma.Jurisprudencia: Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, del Trabajo y Contencioso administrativo de Villa Dolores (CCivComTrabyContencioso administrativo Villa Dolores), 25/04/2006, Partes: Torres, José María R. y otro c. Porporatto, Eduardo Ac-Publicado en: LLC2006, 860.-En este caso se plantea la valoración de la prueba para configurar la interversión del título de un locador que pretende ser poseedor.-Si bien la Cámara toca tangencialmente el tema del Registro de Poseedores establece que la inscripción en el citado registro es un requisito para probar la posesión.Sumario del Fallo: “ A los fines de repeler la acción de desalojo, y demostrado el origen de la tenencia del inmueble objeto del mismo mediante un contrato de locación, las mejoras introducidas en el mismo resultan insuficientes para • Ortega, Juan Manuel • Rullansky, Gustavo Fabián • probar la posesión y fundar la interversión del título, pues éstas reconocen como causa indiscutida y excluyente el contrato de locación originario…” Y en el articulado del mismo dice: “en armonía con el sentido y alcances que, en lo pertinente, consagra el actual régimen de “Saneamiento de Títulos y Registro de Poseedores de Inmuebles” (ley 9150, Título II, art. 6° y sigtes.), que en definitiva, para aquilatar y probar la interversión no es bastante “haber tenido la intención” de comportarse como verdadero dueño a partir de un determinado momento, como postula la recurrente, sino que tal intención se haya exteriorizado objetivamente en hechos y actos concretos que seria y fundadamente promuevan el convencimiento de que se está frente a un auténtico poseedor.-”.-Cuando se refiere la sentencia a “actos concretos que promuevan el convencimiento” se refiere a la inscripción en el Registro de Poseedores.Nuestra opinión: Esta ley ha sufrido innumerables críticas puesto que la posesión, como instituto regulado por el derecho de fondo es materia delegada por las provincias a la Nación (artículo 12 Constitución Nacional) y debe ser regulada sólo por el legislador nacional, de acuerdo a las mismas razones expresadas con anterioridad al explicar el caso de los boletos inscriptos.-Lo que aquí ocurre es que se contradice un sistema registral nacional que es declarativo y no constituido (artículos 2505 código Civil y 2 y 3 ley 17.801) al registrar la posesión, que es un modo de adquisición del dominio y un instituto del derecho común.-Además la ley prevé que si la oposición del titular registral es extemporánea podrá cancelarse la anotación sólo si el titular tiene los impuestos provinciales pagos a la fecha y asumiese además los gastos de todo lo realizados hasta dicho momento, lo que provocaría una afectación al derecho de dominio del titular por la falta de pago de tributos (a favor de esta interpretación ver “Registro de Posesiones”, Dr. Carlos C. Koval Yanzi en: http://es.scribd.com/doc/11453995/ Registro-de-Posesiones-Dr-Carlos-C-Koval-Yanzi).- Por lo tanto, al igual que lo expresado por los dos autores en las obras citadas en el presente punto (Ventura y Koval Yanzi), sería conveniente que los Registros de Poseedores creados o a crearse, dependieran de las respectivas Direcciones de Catastro, por cuanto el objetivo perseguido es el cobro de los tributos fiscales y además para no entorpecer con el sistema nacional registral creado por las leyes nacionales antes relacionadas.- 1.3- LEY 24.374 DE REGULARIZACION DOMINIAL y su modificatorias, Leyes 25797 y 26493.-En setiembre de 1994 se promulgó la ley 24.374, cuyas normas son de orden público.-Su finalidad es solucionar la situación de una importante cantidad de poseedores y adquirientes de lotes urbanos que no pueden obtener la escritura de dominio.Resumimos el procedimiento: El presente régimen de regularización dominial es a favor de ocupantes con causa lícita de lotes urbanos que tengan como destino principal el de habitación única y permanente, teniendo que acreditar la posesión pública, pacífica y continua durante tres años, con anterioridad al 1 de enero de 2009. Se excluye a los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad de satisfacer sus necesidades de vivienda. La autoridad de aplicación será determinada por las provincias. La ley establece que los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación una solicitud de acogimiento al mencionado régimen, con sus datos personales y descripción del bien. Además, deberán acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter de poseedor, origen de la ocupación y todo otro requisito que prevea la reglamentación interna. La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas y si fuere procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía de Gobierno o las que se habilitasen por las jurisdicciones respectivas, la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble. La escribanía citará y emplazará al titular de dominio de manera fehaciente en el último domicilio conocido y sin perjuicio de ello también lo hará por edictos en el Boletín Oficial y en un diario local, así como también a cualquier otra persona que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término de treinta días. No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura-acta con la relación de lo actuado, la que será suscripta por el interesado y la autoridad de aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, con la constancia que la misma pertenece a la ley 24.374. Si hubiere oposición por el titular de dominio o terceros se interrumpe el procedimiento, salvo que se fundare en el reclamo por saldo de precio o impugnaciones a los procedimientos, autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley (en este caso se firmará la escritura-acta como en el trámite sin oposición y se inscribe en el registro, sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que se pudieren ejercer). Si el titular de dominio prestase consentimiento para la transmisión a favor del peticionante, la escritura-acta se realizará conforme a las normas de derecho común. Si se tratase de la escritura-acta de regularización, el asiento registral hará especial mención de que se trata del régimen de la ley 24.374 y del nombre del beneficiario y demás datos habituales para este tipo de registración. Mantendrá el asiento que corresponde al titular de dominio hasta tanto se configure la consolidación. Es trascendente destacar la importancia de la fecha de la inscripción registral, pues a partir de ese momento comenzará a contarse el plazo decenal para la consolidación. En lo normado por el artículo 8 se establece que la inscripción registral a la que se refiere el artículo 6 inc. e), referido a la escritura-acta relacionada, se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido. Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.- TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio Mientras corre el plazo establecido para tal consolidación, ese derecho del beneficiario con relación a inmueble determinado puede ser objeto de cualquier acto jurídico permitido por la legislación civil. El negocio jurídico (ej: cesión onerosa o gratuita del derecho) deberá ser formalizado por escritura pública y ésta, a su vez, inscripta en el citado registro con relación al inmueble respectivo. Estas cesiones pueden ser autorizadas por cualquier notario de registro. Asimismo, el derecho del beneficiario está sujeto a las normas del derecho sucesorio, como cualquier otro derecho, por lo que se trasmite a los herederos del beneficiario causante. 1.3.1-CONSOLIDACION: En la ley 24.374 originaria no había quedado claro ni se había resuelto como sería el mecanismo por el cual el beneficiario, de esta ley, pasaría a ser titular de un derecho real.-En medio de las discusiones que esto generó, por lo cual se esbozaron posiciones doctrinarias encontradas que iban desde considerar que el beneficiario era titular de un derecho real de dominio revocable, que el titular tenía sólo un derecho personal, hasta quienes entendieron que sólo una sentencia judicial podía otorgar un derecho real a una persona ante la falta de consentimiento del titular dominial, se modificó el artículo 8 de la citada ley por el cual se estableció que la inscripción registral a favor del beneficiario, se convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años contados a partir de su registración.- 1.3.2-LA CONSOLIDACION EN LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES. Por Decreto del Poder Ejecutivo 181/2006, complementado con la Disposición Técnico Registral 6/07, se estableció que la consolidación de ley 24.374, se realizará a través de los organismos que llevaron adelante la escrituración, o sea a través de los Registros Notariales de Regularización Dominial creados por el Decreto 2815/96.-En los considerandos del decreto 181/06 se expresa que la ley 24.374 otorgó a los beneficiarios de aquel régimen “un derecho personal respecto de dicho inmueble”, frente al cual, la doctrina había sostenido las más diversas posturas, antes mencionadas.-Se afirma, además, que “la ley nacional N° 24.374 no había establecido el mecanismo por el cual dicho derecho personal pasaba a constituirse en derecho real de dominio, y fue a través de la ley nacional N° 25.797 promulgada en noviembre de 2003, que se puso fin a una gran discusión en este sentido... quedando en manos de la Provincia dictar las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y registrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título”.-Por lo expuesto, se obtiene el derecho real de dominio sobre el inmueble objeto de regularización, sólo después de transcurrido el plazo de diez años y cumplimentado el procedimiento que establezca la normativa citada. El artículo 1 del citado Decreto señala que, vencido el plazo de diez años, ocurrirá lo siguiente: a) se produce la extinción del derecho real de dominio del anterior propietario, de acuerdo a lo que determina el artículo 9 de la DTR 6/07, que le acuerda a la adquisición de dominio el carácter de originaria, por lo que cancela la inscripción anterior y con ella los antecedentes de la vida jurídica del bien; y b) se produce la consolidación de dominio en favor del beneficiario, con carácter de titular de dominio perfecto.-Luego, en el artículo 2 se establece quienes podrán tramitar la consolidación, la que comienza con una presentación de una solicitud en carácter de Declaración Jurada, con el original y copia del escritura-acta de cumplimiento de los requisitos de ley 24.374 y cualquier otra documentación respaldatoria, como por ejemplo la cesión de derechos de los beneficios de la citada ley o la partida de defunción del beneficiario en los casos que corresponda.-Se abre entonces un expediente para lo cual el escribano solicitará el informe de dominio y el de antecedente catastrales, para constatar el paso de los 10 años de la inscripción, que no se existan vigentes medidas cautelares que impidan la consolidación del dominio, como por ejemplo la prohibición de inscribir o medidas de no innovar y que los datos parcelarios del inmueble coincidan con la información existente en el registro provincial de catastro.-Respecto de las medidas cautelares vigentes, la DTR 2/2011 establece que si existiera anotada una medida cautelar contra el titular del dominio, la toma de razón de la Escritura de Consolidación producirá su desplazamiento, debiendo notificarse al juzgado oficiante la variante registral. Si la medida cautelar, afectara al beneficiario del Acta de Regularización Dominial, deberá ser reconocida por éste, consignándose asimismo dicha circunstancia en la rogatoria de estilo y si la medida cautelar anotada consistiera en una “medida de no innovar” o “prohibición de inscribir”, no se procederá a la toma de razón definitiva de la Escritura de Consolidación, procediéndose a su registración provisional.Luego se envía el expediente a la autoridad de aplicación (La Subsecretaría Social de Tierras) para su correspondiente visado y aprobación.- Una vez cumplido con estos pasos se puede firmar la escritura de manera similar a la del otorgamiento del beneficio establecido en la ley 24.374.-Luego de la firma de esta última escritura se produce la inscripción con los efectos antes indicados.-Cabe destacar el carácter gratuito de este régimen.Aún la doctrina y la jurisprudencia siguen teniendo posturas encontradas sobre la naturaleza del derecho que se otorga a los beneficiarios en el lapso entre la inscripción del acta y la consolidación del derecho. Si nos encontramos frente a: a) un dominio revocable que debía inscribirse como tal en el Registro de la Propiedad por el plazo de 10 años, al cabo de los cuales, si el titular contra el que se siguiera el procedimiento administrativo de regularización no acreditaba judicialmente un mejor derecho, se convertía en un dominio pleno y perfecto, debiendo cancelarse aquél otro dominio (Análisis de la ley 24.374 sobre régimen de regularización de tierras para vivienda. Lamber, Rubén Augusto, Ed. Pregón, • Ortega, Juan Manuel • Rullansky, Gustavo Fabián • Bs. As., marzo 1996); o b) si nos encontramos frente a un derecho personal, como se expresó con anterioridad.Jurisprudencia: En relación al tiempo que transcurre entre la inscripción de la escritura-acta ley 24.374 y la consolidación: La Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Lomas de Zamora en los autos “OVIEDO, DOMINGO c/ BAEZ, ADOLFO ZACARÍAS s/ REIVINDICACIÓN”(publicado en http://legales.com/tratados/e/eregulariza.html, jurisprudencia provincia) confirmó la sentencia apelada, por entender que una “escritura de regularización dominial”, en los términos de la llamada “Ley Pierri”, no otorga legitimación para promover una acción reivindicatoria. El Tribunal señaló que “la escritura de regularización dominial aportada por el actor…no constituye título de adquisición suficiente para configurar dominio -pleno o imperfecto-,” y al no ser titular del derecho real de dominio, carece de acciones reales. Entendió la Cámara que durante el transcurso de ese tiempo el beneficiario no titularizará el bien ni de manera imperfecta, dado que no constituye ninguna de las formas o modos de adquisición del dominio previstas por el artículo 2524 del Código Civil, limitándose a hacer pública a través del Registro inmobiliario su condición de poseedor; sin obstar que al vencimiento del plazo previsto en la ley de regularización dominial, desplazará al anterior dueño de esa condición.-Por lo tanto apoya la cámara la doctrina que señala que es un derecho persona.Respecto del siguiente fallo, que versa sobre un Desalojo, la Cámara entendió que el derecho existente entre la inscripción de la escritura-acta ley 24.374 y la consolidación, que analizamos, es un dominio imperfecto.-La Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial La Matanza, en los autos “VARELA, ENRIQUETA ELENA C/ VARELA, VERÓNICA Y OTRO S/ DESALOJO” (publicado en http://www.camoron.org.ar/archifallos/bf201fallo desalojo.zip), confirmó la sentencia que hizo lugar a un desalojo intentado por la poseedora del cincuenta por ciento del inmueble, quien también figura como titular de una “escritura de regularización dominial”, en los términos de la llamada “Ley Pierri”. Los demandados, que eran poseedores pero no beneficiarios de la citada ley, cuestionaban tanto la legitimación activa como el tipo de proceso, por considerarse ellos los poseedores del inmueble. Sin embargo, el Tribunal destacó que “el dominio imperfecto que auspicia el régimen mencionado (Art. 8 de la Ley 24.374 sustituido por la Ley 25.797) legitima a su beneficiario, puntualmente la actora, por revestir el carácter de propietaria con dominio imperfecto, para usar y gozar del inmueble, excluyendo a terceros ocupantes de ese uso y goce….-El dominio imperfecto sobre la cosa inmueble objeto de desalojo se encuentra acreditado con la escritura pública de regularización dominial ley 24.374.-”.En nuestra opinión, junto con la de la mayoría de la doctrina especializada (“Titulación de contenido social y regularización dominial en la República Argentina”, Solari del Valle, Colinas, Basante y Gómez, p. 17, edición especial publicada por el Colegio de Escribanos Prov. de Bs. As. con motivo del primer encuentro nacional de Regularización Dominial; “Entre Realidad y Utopía: el papel del notariado en la difusión de la propiedad”, Emanuele, Caló, Revista Notarial año 2007, nº 956; Senador Cigona, Luis Francisco en Reunión Nº 1-1a, Sesión Ordinaria celebrada el 11/03/2009, Honorable Senado de la Nación, publicado en http://www1.hcdn.gov.ar/sesionesxml/item.asp?per=127&r=1&n=18), la ley 24.374 y su consolidación han sido un éxito para lograr la titularización de innumerables inmuebles cuyos poseedores no tenían títulos formales de los mismos, evitando la tacha de inconstitucionalidad que la amenazaba en los primeros posteriores a su sanción.-Además, resulta loable la participación del Notariado Bonaerense para el logro de semejante emprendimiento social, ya que, de acuerdo a las normas antes citadas, se ha creado un régimen administrativo-notarial (por decreto nº 2515/1996 se crean los Registro Notariales de Regularización Dominial integrados por escribanos públicos de registro) que está en cabeza de los escribanos, puesto que junto con la parte notarial está también la parte administrativa del régimen, la que es realizada casi en su totalidad por el notario, quedando en manos de la Subsecretaría Social de Tierras el visado y la aprobación del expediente confeccionado por profesional.- 2- TITULACIONES INSUFICIENTES En principio debe dejarse en claro que un título insuficiente, lo es por oposición a un título suficiente, ó sea apto para servir de título ó causa mediata para la adquisición del dominio, condominio, propiedad horizontal (para aquellos que interpretan que se trata de un derecho real autónomo) u otro derecho real (en este caso que se ejerza por la posesión). En tal sentido, y limitando nuestro tratamiento a los títulos que dan origen al derecho real de dominio, condominio, y/o de propiedad horizontal, no debe asimilarse a supuestos de justo título y buena fe (adquisición a non domino),conforme los artículos 3999, 4010 y concordantes del Código Civil, que dan lugar a la aplicación de la prescripción decenal adquisitiva del dominio, interpretación de buena parte de la doctrina, y en nuestro caso, siguiendo la postura de Guillermo Allende, entre otros, que tiene como efecto la prescripción de la acción reivindicatoria del verdadero titular. Tampoco debe confundirse con los títulos observables, ya sea porque derivan de títulos suficientes que dan lugar a dominios revocables, ó por causales de nulidad relativa, que permiten ser confirmadas y saneadas de esa forma. Así, delimitando el ámbito de los títulos insuficientes, analizaremos algunos casos, a saber: a) Compra por boleto, aún en TEMA1 • Regularización Dominial. Doble Dominio los supuestos de ser otorgados en escritura pública, y anotados por el régimen de la Ley 14.005, y/o de la Ley 19.724, y eventualmente, por aquellos registros provinciales que mantienen la anotación de los mismos; b) Cesiones de Derechos y Acciones, otorgadas en escritura pública, e inscriptas en los Registros de la Propiedad Inmueble, como sucedáneas de ventas ó donaciones de partes indivisas, cuando no están determinadas con exactitud las proporciones de dominio ó mejor dicho del condominio; c) Cesiones de Derechos y Acciones Hereditarios ó ejecución de Derechos Hereditarios, referidas a inmuebles determinados que se anotan en los Folios Personales, y se los correlaciona con Notas vinculantes en los Folios Reales correspondientes, como surge del art. 77.1. de la Resolución General 1/2007, Normativa Técnico Registral, Pcia. de Córboba; d) Cesiones de Derechos y Acciones Hereditarios sobre inmuebles determinados que se anotan directamente en el Folio Real correspondiente, sin orden judicial de inscripción, juntamente con la Declaratoria de Herederos correspondientes; e)Cesiones de Derechos y Acciones Hereditarios posteriores a la Adjudicación por Partición Sucesoria; f ) Cesiones de Derechos y Acciones (gratuitas) a favor de los hijos de los ex cónyuges, en los casos de homologación judicial de acuerdos de liquidación por disolución de sociedad conyugal; g) Cesiones de Derechos y Acciones de los Boletos de Compraventa en las Subastas Judiciales, una vez cumplidos en el expediente, las etapas y/o trámites que requieran los códigos procesales locales, para tener por perfeccionada la adquisición del dominio; h) En caso de subastas, excepto las ejecuciones hipotecarias especiales de la Ley 24.441, y las del art. 598 del C.P.C.C. de la Nación, texto Ley 24.441, los Testimonios Judiciales y/o las escrituras de Protocolización de Actuaciones inscriptas, en las cuales, la posesión no ha sido entregada judicialmente, ó sea, sin que se hubiera perfeccionado la adquisición del dominio; i) Testimonios Judiciales y/o las escrituras de Protocolización de Actuaciones inscriptas, por remates judiciales que no constituyen subastas, ó sea, en divisiones de condominio, particiones sucesorias, y/o liquidaciones por disolución de sociedad conyugal; j) Cesiones de Derechos y Acciones de los beneficiarios de la Ley 24.374, una vez cumplido el plazo de diez años desde la inscripción del Acta correspondiente; y k) Otros supuestos, ya que la casuística no se agota en los casos presentados.En nuestra opinión y sintetizando lo expuesto, los boletos, y/o las cesiones no constituyen títulos suficientes para la adquisición del dominio, tampoco lo constituyen los instrumentos judiciales y/o notariales “insuficientes”.- A efectos de ser subsanados algunos casos de títulos insuficientes, resultan de interés las conclusiones de la XV Reunión Nacional de Directores del Registro de la Propiedad Inmueble, y las del Tema III del II Congreso Nacional de Derecho Registral, Córdoba, 1976.- 3- DOBLE DOMINIO En este tema, también merece una consideración previa, doble dominio, no necesariamente configura una doble matriculación (ó inmatriculación como dicen en España), ó una doble registración. Los problemas vinculados con doble matriculación y/o registración, pueden resolverse a través de los Registros respectivos, en virtud de los antecedentes obrantes en los mismos, y/o de los organismos catastrales. El doble dominio, fundado en la superposición total ó parcial de los títulos, en muchos casos provenientes de las viejas informaciones sumarias por la que se adquiría el dominio por prescripción, antes de la sanción de la Ley Nacional 14.159, debe resolverse, ó bien por abdicación de uno de los titulares en sede notarial, por transacción judicial, en caso de derechos ya litigiosos, y/o en sede judicial, por acción meramente declarativa, ó procedimiento contradictorio, según corresponda. Analizando las Disposiciones Técnico Registrales de las distintas Provincia, se ajusta a este criterio la DTR. 30/2002 de la Pcia. de Mendoza, y en menor medida las DTR. 8/1980 (Modificada por la 3/1992) y 9/1985 de la Pcia. de Santa Fe. La DTR 13/2004 de la Pcia. de Buenos Aires, desde nuestro punto de vista, regulan aspectos que deben ser resueltos judicialmente, en base a la normativa del derecho de fondo, y no por disposiciones de menor jerarquía. 4- CAMPOS COMUNEROS “Los campos comuneros constituyen un régimen de propiedad “sui generis” que no participando de las características propias de los derechos reales de dominio y condominio, otorgan a sus titulares una posesión indivisa, que se materializa en cuotas partes de derechos y acciones sobre la totalidad de la merced ó campo comunero.” De esta manera lo define la Senadora por Tinogasta, Provincia de Catamarca, Silvina Tello, que proponía el saneamiento de los títulos de los mismos.En general, las características de los mismos, son las siguientes: grandes extensiones de tierra sin límites definidos, ni mensura; escaso valor de la tierra; sus titulares tienen derechos que provienen de sus antepasados, los que no están determinados, carecen de instrumentos que lo acrediten y/o no han realizado sucesiones por varias generaciones, • Ortega, Juan Manuel • Rullansky, Gustavo Fabián • cediendo sus derechos entre sí (coherederos ó causahabientes) ó a terceros; utilización exclusiva de potreros y viviendas (como si se tratara de una partición de uso), pero no de la tierra en general; reconocimiento de los “otros derechosos” como coposeedores, no como condóminos; etc.La escasa doctrina que trata este tema, vincula su origen con las gracias ó mercedes reales, que fueron los primeros títulos de propiedad que podían esgrimir los españoles que llegaron a las Indias, e incluso los indígenas que vivían en reducciones, a quienes también se les concedía tierras. Otros autores, como Brizuela del Moral, se aproximan en el tiempo y los vinculan con el régimen de enfiteusis. En nuestra opinión, resultaría más acertado vincularlas con los terrenos “No Repartidos” y los “Pastos Comunes ó Baldíos”, a los que hace referencia la Recopilación de las leyes de Indias de 1680, sobre los pastos, montes y aguas de uso común en todas las Indias, ya que los ganaderos que no disponían de mercedes reales, podían apacentar el ganado en estas tierras. En México y otros paises que fueron colonias españoles, aún quedan tierras de estas características, y existe en el derecho agrario mexicano, normativa que “presume legítima la asignación de parcelas existentes de hecho en la comunidad, siempre y cuando no exista litigio”, derecho de posesión comunero, y en caso de controversia es facultad de los Tribunales Agrarios, y no de la Asamblea General de Comuneros. En nuestro país, la Provincia de Catamarca, es dónde existen mayor número de campos comuneros, en áreas precordilleranas, y los problemas planteados por algunos comuneros que pretendieron usucapir, fueron resueltos por la jurisprudencia local, desestimando sus derechos en tal sentido (ver “Caravaca Ortega Francisco y otros c/Cerratto Exequiel y otros s/Prescripción Veinteanial”, Sentencia Nro. 56 del 7-11-2000, Expte. Cámara Nro. 120/1998, Cámara de Apelaciones Civil, Comercial, de Minas y del Trabajo de Segunda Nominación, San Fernando del valle de Catamarca). Entre las soluciones que proponemos para sanear estos títulos, están las siguientes: Se trataría de bienes del dominio privado de las provincias, ya que los titulares de derechos no se atribuyen el dominio (condominio) de los mismos, por lo tanto debería censarse a los ocupantes y verificar sus títulos, analizar el estado de ocupación y si hay localidades entre los campos comuneros con habitantes que no se consideran “derechosos”, y proceder a regularizar el dominio, previa mensura, con la anuencia de la totalidad de los derechosos en Asamblea de Comuneros, publicitada con una anticipación no menor a seis meses, y una propuesta de subdivisión y adjudicación para ser votada. En caso de no haber acuerdo, ó existir otros “derechosos” que no intervinieran en la Asamblea, debe realizarse una segunda convocatoria, con tres ó más meses de diferencia, hasta lograr el mayor acuerdo posible, ya que una situación que arrastra cientos de años, no puede resolverse manu militari. Si en la segunda Asamblea, no se logra un acuerdo total, debe presentarse la propuesta ante un juez con competencia en lo civil, y resolverse siguiendo un procedimiento análogo al de las Asambleas Judiciales de los Consorcios de Copropietarios de la Ley 13.512.-
