criterios generales conforme a los cuales se otorgan los

CRITERIOS GENERALES CONFORME A LOS CUALES SE OTORGAN LOS
DEMAS CONTRATOS PARA CUYA CELEBRACION ESTE FACULTADA
ADMINISTRACION PORTUARIA INTEGRAL DE TUXPAN, S.A. DE C.V.
CONTENIDO
Página
INTRODUCCIÓN
1
ASPECTOS GENERALES
2
PROPÓSITO
ALCANCE
VIGENCIA
DEFINICIONES
3
MARCO LEGAL
5
DOCUMENTACIÓN DE REFERENCIA
7
COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA
7
FACULTADES DE LA ENTIDAD, PARA COMERCIALIZAR LOS
BIENES INMUEBLES UBICADOS EN LA ZONA DE
DESARROLLO
7
CRITERIOS A LOS QUE DEBERÁN APEGARSE LAS
OPERACIONES DE COMERCIALIZACIÓN DE LOS BIENES
INMUEBLES PROPIEDAD DE LA ENTIDAD DE LA ZONA DE
DESARROLLO
8
DETERMINACIÓN DE VENTA O ARRENDAMIENTO DEL
BIEN INMUEBLE
9
PROCEDIMIENTO PARA OTORGAR CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO Y CONTRATOS DE COMPRAVENTA
10
12
CONTRATOS DE COMPRAVENTA
CRITERIOS GENERALES PARA LA VENTA DE BIENES
INMUEBLES
12
CONDICIONES PARA LA VENTA DE BIENES INMUEBLES
13
DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DEL BIEN
INMUEBLE
14
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO.
15
CRITERIOS GENERALES PARA EL ARRENDAMIENTO DE
BIENES INMUEBLES
15
CONDICIONES PARA EL ARRENDAMIENTO DE BIENES
INMUEBLES
15
DETERMINACIÓN DEL MONTO DE RENTA DEL BIEN
INMUEBLE, OBJETO DE UN CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
16
ADQUISICIONES Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
QUE REALICE LA ENTIDAD, EN CALIDAD DE
ARRENDATARIA
17
FACULTAD DE LA ENTIDAD PARA ADQUIRIR Y ARRENDAR
INMUEBLES EN CALIDAD DE ARRENDATARIA
17
REQUISITOS PARA LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
17
REQUISITOS PARA EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
18
CASOS ESPECIALES
18
ANEXO I
20
CONDICIONES
A
ARRENDATARIAS
LAS
Y
QUE
DEBERÁN
COMPRADORAS
APEGAR
DE
LAS
BIENES
INMUEBLES, EN LA EJECUCIÓN Y ESTABLECIMIENTO DE
PROYECTOS
23
ANEXO II
CONDICIONES MÍNIMAS Y ESPECÍFICAS QUE DEBEN
CONTENER LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Y LOS
CONTRATOS DE COMPRAVENTA
INTRODUCCIÓN
Dentro de las atribuciones de la ENTIDAD, además de las de construir,
operar y explotar terminales e instalaciones portuarias por sí, o a través de
terceros mediante contratos de cesión parcial de derechos y obligaciones, y
prestar servicios portuarios y conexos por sí, o a través de terceros mediante
el contrato respectivo, entre otras, se encuentran las de adquirir, enajenar,
arrendar, y en general, administrar bajo cualquier título, toda clase de
derechos y bienes que sean necesarios o convenientes para la realización de
su objeto y el cumplimiento de sus fines, en el entendido de que, cuando los
inmuebles sean parte de la ZONA DE DESARROLLO, los actos mercantiles
relacionados con ellos (enajenación o arrendamiento) podrán celebrarse sin
necesidad de concurso, sujetándose para su otorgamiento al PROGRAMA
MAESTRO del puerto y a las disposiciones aplicables y autorizadas a la
materia.
Ante dicha situación, y con el objeto de facilitar el establecimiento y
expansión de las actividades económicas en la ZONA DE DESARROLLO del
puerto, dentro del marco de sus atribuciones, la ENTIDAD establece los
criterios aplicables para la correcta y eficaz administración de dicho
patrimonio inmobiliario, buscando fomentar y promover las actividades
estratégicas y cuidando que las opciones de localización contribuyan a una
efectiva
redistribución
portuaria,
estableciendo
así,
las
directrices,
condiciones y restricciones para la venta y arrendamiento de BIENES
INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO del puerto, que son de su
propiedad, así como para la adquisición y arrendamiento de inmuebles (en
calidad de ARRENDATARIA), que resulten necesarios para cumplir y
desarrollar adecuadamente su objeto social.
ASPECTOS
GENERALES
PROPÓSITO
Con fundamento en el artículo 116 de la Ley General de Bienes
Nacionales, el presente documento tiene como principal objetivo el definir y
establecer los CRITERIOS GENERALES necesarios para llevar al cabo la
enajenación y el arrendamiento de los BIENES INMUEBLES de la ZONA DE
DESARROLLO, propiedad de la ENTIDAD; así como la fijación de los alcances
para la adquisición de BIENES INMUEBLES a ser integrados al patrimonio de
la ENTIDAD o la renta de inmuebles necesario para sus fines.
ALCANCE
Los presentes CRITERIOS GENERALES deberán aplicarse para la
revisión, seguimiento, respuesta y asignación a solicitudes de enajenación
y/o arrendamiento de áreas de la ZONA DE DESARROLLO, que sean
propiedad de la ENTIDAD, y para la administración, uso, aprovechamiento y
explotación de dichos bienes. Asimismo, son observables para los trámites y
requisitos que debe reunir la ENTIDAD al comprar o rentar (como inquilina)
inmuebles.
VIGENCIA
Los presentes CRITERIOS GENERALES, iniciarán su vigencia a partir de
la fecha de autorización y sanción del CONSEJO DE ADMINISTRACION de la
ENTIDAD, y serán remitidos para conocimiento y recomendaciones de la
Dirección General de puertos de la SECRETARIA y se encontrarán vigentes
hasta en tanto sean sustituidos por una nueva versión autorizada.
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DEFINICIONES
ADMINISTRADOR PORTUARIO: El Director General de la ENTIDAD
que ejerce los derechos y obligaciones derivados de la CONCESION otorgada
a la ENTIDAD por la SECRETARIA.
ARRENDADORA(S): La ENTIDAD cuando en uso de sus facultades,
transfiera el derecho de usar, aprovechar y/o explotar un BIEN INMUEBLE de
su propiedad, ubicado en la ZONA DE DESARROLLO, bajo un CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
ARRENDATARIA(S): Es la persona física o moral quien arrienda un
BIEN INMUEBLE, bajo un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y por el cual se
obliga a pagar por ese uso o goce, un precio cierto y determinado de dinero
por concepto de renta.
AVALUO: Es el dictamen técnico de valuación o JUSTIPRECIACION DE
RENTAS, para respaldar los actos de enajenación o arrendamiento de
BIENES INMUEBLES, respectivamente, en el que se indica su valor a partir
de sus características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y
análisis de mercado, a una fecha determinada.
AVALUO
MAESTRO
DEL
PUERTO:
Es
el
AVALUO
realizado
específicamente para dictaminar los valores de negociación para los bienes
otorgados a la ENTIDAD mediante la CONCESION integral, y en virtud de ser
la administradora del puerto, dado a través de valores mínimos y máximos
para cada uno de los tipos de terrenos e infraestructura identificados.
BIEN(ES)
INMUEBLE(S):
Para
los
efectos
de
los
presentes
CRITERIOS GENERALES, se entenderá como el conjunto de derechos,
participaciones y beneficios sobre la porción de tierra, propiedad de la
ENTIDAD o de terceros, con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo
los beneficios que se obtienen por su usufructo.
COMITE TECNICO: El Comité Técnico de Desarrollo de la ENTIDAD.
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COMPRADOR(ES): La persona física o moral que habiendo cubierto
los requisitos establecidos en los presentes CRITERIOS GENERALES, obtuvo
la opinión FAVORABLE del COMITE TECNICO; adquirió un BIEN INMUEBLE
mediante la celebración de un CONTRATO DE COMPRAVENTA.
CONCESION: El Título de Concesión que el Gobierno Federa le otorgó
a ENTIDAD, por conducto de la SECRETARIA.
CONSEJO DE ADMINISTRACION: El Órgano de Gobierno de la
ENTIDAD.
CONTRATO
DE
ARRENDAMIENTO:
ARRENDAMIENTO por el cual la ENTIDAD
El
CONTRATO
DE
o un tercero, se obliga a la
enajenación temporal del uso, goce, aprovechamiento y explotación de un
BIEN
INMUEBLE
de
su
propiedad,
ubicado
dentro
de
la
ZONA
DE
DESARROLLO, y por el cual la ARRENDATARIA se obliga a pagar por ese uso
o goce, un precio cierto y determinado de dinero por concepto de renta.
CONTRATO DE COMPRAVENTA: El Contrato de traslado de dominio
por el cual la ENTIDAD o un tercero, se obliga a transferir los derechos de
propiedad de un BIEN INMUEBLE de su propiedad, ubicado en el perímetro
de la ZONA DE DESARROLLO, y por el cual la parte compradora, se obliga a
pagar por dicho bien un precio cierto y en dinero, y que se perfecciona con
la entrega de dicho BIEN INMUEBLE.
CRITERIOS GENERALES: Los presentes CRITERIOS GENERALES que
para la celebración de CONTRATOS DE COMPRAVENTA y CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO se tiene que sujetar la ENTIDAD. INDAABIN: El Instituto
de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales dependiente de la SFP.
JUSTIPRECIACION DE RENTA: Es el resultado que ofrece mediante
AVALUO, del proceso de estimar el monto más apropiado expresado en
términos monetarios, a pagar por el arrendamiento de un BIEN INMUEBLE.
LEY: La Ley de puertos.
PLANEACION: Son las acciones que debe realizar la ENTIDAD, para
poder introducir con oportunidad los cambios necesarios para una adecuada
administración de los BIENES INMUEBLES de su propiedad; y que deben
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provenir de una estructura racional de análisis que contenga los elementos
informativos y de juicio suficientes y necesarios para fijar las prioridades,
elegir entre alternativas, establecer objetivos y metas, ordenar las acciones
que permitan alcanzarlas con base en la asignación correcta de recursos, la
coordinación de esfuerzos y la imputación precisa de responsabilidades que
permitan
a
la
ENTIDAD,
controlar
y
evaluar
sistemáticamente
sus
procedimientos, avances y resultados.
PROGRAMA MAESTRO: El Programa Maestro de Desarrollo del
puerto, al que alude el artículo 41 de la LEY, con sus anexos y
modificaciones; así como los documentos que lo complementen o lo
sustituyan.
PRECIO: Es la cantidad de dinero que se fija o se paga por un BIEN
INMUEBLE objeto del CONTRATO DE COMPRAVENTA, determinado con base
en el valor establecido en un AVALUO realizado específicamente para tal fin.
RENTA: Es el monto o valor que debe pagar la ARRENDATARIA de un
BIEN INMUEBLE por la celebración de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
determinado con base en un AVALUO.
SECRETARIA: La Secretaría de Comunicaciones y Transportes.
SFP: La Secretaría de la Función Pública.
VENDEDORA: La ENTIDAD en su carácter de propietaria del BIEN
INMUEBLE.
ZONA DE DESARROLLO: El área constituida por BIENES INMUEBLES
de propiedad privada y BIENES INMUEBLES cuya propiedad y dominio
pertenecen a la ENTIDAD, destinada para el establecimiento de las
instalaciones industriales y de servicios o de cualesquiera otras relacionadas
con la función portuaria, y en su caso, para la ampliación del RECINTO
PORTUARIO, de conformidad con el PROGRAMA MAESTRO.
MARCO
•
LEGAL
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Página 5 de 38
•
Ley General de Bienes Nacionales.
•
Ley de puertos.
•
Ley Orgánica de la Administración Pública Federal
•
Ley Federal de Entidades Paraestatales
•
Ley Federal de Procedimiento Administrativo
•
Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público Federal.
•
Ley Federal de Responsabilidades de los Servidores Públicos.
•
Ley Federal de Responsabilidad Patrimonial del Estado.
•
Ley General de Sociedades Mercantiles.
•
Reglamento de la Ley de puertos
•
Reglamento de la Ley Federal de Entidades Paraestatales.
•
Reglamento del Instituto Nacional de Administración y Avalúos de
Bienes Nacionales.
•
Reglamento del Registro Público de la Propiedad Federal.
•
Reglamento de la Ley de Presupuesto, Contabilidad y Gasto Público
Federal.
•
Presupuesto de Egresos de la Federación para cada ejercicio fiscal.
•
Acuerdo
por
el
que
se
establecen
los
lineamientos
para
el
arrendamiento de inmuebles por parte de las dependencias de la
Administración Pública Federal, en su carácter de arrendatarias.
•
Oficio-Circular que establece el mecanismo para fijar el monto de la
renta que se aplicará durante 2004, para continuar la ocupación de los
inmuebles
arrendados
por
las
dependencias
y
entidades
de
la
Administración Pública Federal y para la contratación de nuevos
arrendamientos.
•
Oficio por el que se a conocer el mecanismo para que las dependencias
y entidades capturen en la página de Internet, que el Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales destine para tal efecto, los
datos relativos a los contratos de arrendamiento que suscriban con el
carácter de arrendatarias.
•
Código Civil Federal.
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•
Legislación Estatal en materia de catastro.
•
Ley de ISR
•
Ley de ISAI.
D O C U M E N T A C I Ó N DE R E F E R E N C I A
•
Título de Concesión de la ENTIDAD.
•
Estatuto social de la ENTIDAD.
•
Programa Maestro de Desarrollo Portuario.
•
Manual del Sistema de Gestión de la Calidad y Ambiental.
•
Seguimiento del Proceso de Adjudicación de Contratos en la Zona de
Desarrollo.
•
Modelo de Contrato de Compraventa.
•
Modelo de Contrato de Arrendamiento.
Modelo de contrato que establece las estipulaciones mínimas que
deberán contener los contratos de arrendamiento de inmuebles que con el
carácter de ARRENDATARIA celebre la ENTIDAD, (con base en el modelo
establecido para las dependencias de la Administración Pública Federal,
publicado en el DOF el 03 de febrero de 1997).
COMERCIALIZACIÓN
FACULTADES
DE
LA
INMOBILIARIA
ENTIDAD,
PARA
REALIZAR
LA
COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA DE LOS INMUEBLES DE SU
PROPIEDAD.
La Ley General de Bienes Nacionales fortalece la figura de responsables
inmobiliarios de las dependencias y entidades, sustentando la administración
de inmuebles en un sólido sistema de información inmobiliaria federal y
paraestatal.
Por
lo
que
la
autonomía
de
gestión
de
las
entidades
paraestatales se ve robustecida para la administración de los inmuebles
integrantes de su patrimonio.
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Ante
ello,
la
ENTIDAD,
como
legítima
propietaria
de
BIENES
INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO, tiene las facultades necesarias
para
celebrar
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTO
y
CONTRATOS
DE
COMPRAVENTA, entre otros y obligarse en los términos de los mismos; y
encuentra en la Ley General de Bienes Nacionales el soporte de sus
facultades para la administración de su patrimonio inmobiliario, las que se
complementan con sus estatutos sociales, el PROGRAMA MAESTRO y demás
ordenamientos aplicables.
CRITERIOS
A
LOS
SE
DEBEN
APEGAR
LAS
OPERACIONES
DE
COMERCIALIZACIÓN DE LOS BIENES INMUEBLES PROPIEDAD DE LA
ENTIDAD, EN LA ZONA DE DESARROLLO.
La localización de empresas productivas en la ZONA DE DESARROLLO del
puerto debe obedecer a una PLANEACIÓN estratégica que tome en cuenta
factores como las oportunidades de encadenamiento productivos con las
empresas establecidas actualmente en el puerto y concretamente de la zona
regional del sur de Tamaulipas, hacia la economía mundial.
Por
ello,
la
ENTIDAD,
al
recibir
solicitudes
para
la
ocupación
y
aprovechamiento de los BIENES INMUEBLES de su propiedad que se
encuentren en la ZONA DE DESARROLLO, deberá orientar a los interesados
en ocupar dichos BIENES INMUEBLES, sobre los fines y metas del puerto,
informando al respecto que:
a)
Las operaciones de comercialización sobre BIENES INMUEBLES
sólo podrán ser de compraventa y de arrendamiento.
b)
Las operaciones de compraventa y arrendamiento se realizarán
en todos los casos, sobre BIENES INMUEBLES que legalmente
correspondan al patrimonio de la ENTIDAD.
c)
Deberá ser motivo de cancelación de todo tipo de operación de
comercialización, cuando el interesado incurra en alteración o falsedad
de los datos e información que proporcione en la solicitud respectiva.
d)
Sólo
se
deberán
aceptar
proyectos,
cuyo
destino
sean
congruentes con los usos de suelo señalado en el PROGRAMA
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MAESTRO, es decir, se deberán aceptar empresas o industrias en la
ZONA DE DESARROLLO que realicen actividades relacionadas con la
actividad portuaria y/o industrial.
e)
Los usos de suelo del BIEN INMUEBLE solicitado, no podrá variar
del especificado en el contrato que al respecto se celebre, salvo la
autorización
expresa
del
CONSEJO
DE
ADMINISTRACION
de
la
ENTIDAD.
f)
Una vez concluido el procedimiento de comercialización, la
entidad
tendrá
la
facultad
de
verificar
periódicamente
que
la
ARRENDATARIA o COMPRADORA, según sea el caso destine el BIEN
INMUEBLE al uso comprometido, construya sus instalaciones conforme
al proyecto y calendario de obra autorizado, inicie y concluya la
construcción, e inicie la operación de su unidad económica conforme a
los plazos establecidos contractualmente.
g)
Los
proyectos
de
parques
industriales
privados
deberán
relacionar su actividad con el tráfico marítimo.
DETERMINACIÓN
DE
VENTA
O
ARRENDAMIENTO
DEL
BIEN
INMUEBLE
La ENTIDAD, deberá tener en todo momento la facultad de determinar
si la operación de comercialización de sus BIENES INMUEBLES será de Venta
o Arrendamiento. Dicha facultad la ejercerá a través del COMITÉ TECNICO,
para determinar el destino final del BIEN INMUEBLE solicitado, se deberá:
Solicitar el Proyecto Ejecutivo de la instalación y destino del BIEN INMUEBLE
que requiera el interesado en invertir, con el fin de ser valorado
técnicamente por la ENTIDAD, en este se deberá establecer y justificar los
requerimientos
de
los
servicios,
los
cuales
deberán
sujetarse
disponibilidad en los términos que establezca la entidad.
a)
Estudios de mercado,
b)
Necesidad y relación con la infraestructura del puerto,
c)
Vigencia del proyecto
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a
la
d)
Compatibilidad del proyecto con los usos de suelo previstos en el
PROGRAMA MAESTRO,
e)
Generación de empleos,
f)
Montos y calendarización de las inversiones,
g)
Rentabilidad,
h)
Impactos ambientales y
i)
Cumplimiento con la normatividad aplicable.
En todo caso, tratándose de los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y
los CONTRATOS DE COMPRAVENTA, los interesados en invertir, deberán
observar al respecto lo establecido en el ANEXO I que se establezca para tal
caso.
PROCEDIMIENTO PARA OTORGAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Y CONTRATOS DE COMPRAVENTA.
Los Proyectos Ejecutivos que presenten los solicitantes de BIENES
INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO, deberán ser determinantes para la
toma de decisiones que realice la ENTIDAD, en el otorgamiento de los
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y los CONTRATOS DE COMPRAVENTA. Al
respecto, se deberán evaluar de conformidad con lo establecido en los
presentes CRITERIOS GENERALES y siguiendo los planes y procedimientos
establecidos en el Sistema de Gestión de la Calidad de la ENTIDAD.
De conformidad con el Plan de Adjudicación de Contratos (Venta y
Arrendamiento), la Gerencia de Comercialización de la ENTIDAD, deberá
atender a la posible COMPRADORA o ARRENDATARIA de un BIEN INMUEBLE,
proporcionándole información sobre el puerto y su infraestructura y
explicando los procedimientos internos a seguir para la conclusión de la
operación inmobiliaria. Debiendo informar sobre el precio referencial de
comercialización
y
entregar
el
Formato
de
Solicitud
de
Compra
o
Arrendamiento de inmuebles en la ZONA DE DESARROLLO, para ser
debidamente requisitado por el solicitante.
Una vez que el inversionista presente dicho formato debidamente
requisitado, la Gerencia respectiva, deberá analizar la viabilidad del proyecto
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y elaborar el informe del mismo, a fin de presentarlo a la consideración del
COMITE TECNICO, proponiendo los predios o superficies disponibles, de
acuerdo a las necesidades y tipo de industria o empresa que desea instalar el
solicitante.
El COMITE TECNICO deberá realizar el análisis de dicho informe,
vigilando se cumplan los aspectos de inversión, generación de empleos, uso
de suelo y demás establecidos en los presentes criterios, con ello emitirá su
opinión. La Gerencia respectiva le hará saber al interesado la opinión del
COMITE TECNICO, y en el caso de que dicha opinión resultare favorable para
el interesado, le informará del requisito de la solicitud de AVALUO, cuyo
costo deberá correr a cargo del interesado. Debiéndose velar cuando menos
el contenido del ANEXO I.
Una vez que el interesado manifieste la aceptación por la realización
del AVALUO a su cargo, la Gerencia respectiva solicitará el AVALUO
correspondiente al INDAABIN o una Sociedad Nacional de Crédito, y una vez
que reciba el AVALUO, integrará al expediente y deberá ser sometido a la
consideración del COMITE TECNICO, quien determinará el PRECIO final o
monto de la RENTA, según corresponda, el cual no deberá ser inferior al
determinado
mediante
el
AVALUO.
Asimismo,
fijará
las
condiciones
económicas de la operación.
La Gerencia correspondiente deberá notificar al interesado sobre las
condiciones económicas sugeridas por el COMITE TECNICO, incluyendo el
PRECIO final o monto de la RENTA, según corresponda, solicitando su
aceptación por escrito.
En el caso de que el interesado acepte las condiciones de la ENTIDAD,
la Subgerencia Jurídica deberá elaborar el contrato respectivo, con la
información ejecutiva que para dicho efecto le proporcione la Gerencia de
que se trate, conforme se haya convenido con el interesado, en cuanto a
precio,
condiciones
de
pago,
programa
de
inversiones
e
inicio
de
operaciones, anexando la documentación legal de la parte COMPRADORA o
ARRENDATARIA según sea el caso, remitiendo previo a la firma, el
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instrumento que haya de celebrarse al Órgano Interno de Control para la
revisión que corresponda y adecuará el instrumento, conforme a las
observaciones que presente dicho órgano.
Para el caso del CONTRATO DE COMPRAVENTA bajo el esquema de
crédito, la Gerencia de Administración y Finanzas recibirá la información
ejecutiva de la Gerencia a quien le competa y elaborará el Dictamen
Financiero, los pagarés y la tabla de amortización del crédito.
El contrato correspondiente se firmará por triplicado ante la fe pública
de un notario del Patrimonio Inmueble Federal, quien ratificará las
respectivas firmas. Realizada la certificación notarial, el fedatario público
retendrá un ejemplar y entregará los dos restantes a la Subgerencia Jurídica,
la que a su vez entregará un ejemplar original del contrato a la parte
COMPRADORA ó ARRENDADORA según corresponda, reteniendo el otro tanto
y distribuirá copias a las áreas involucradas para su seguimiento.
La Gerencia de Administración y Finanzas, será la responsable de
recibir el pago correspondiente al contrato celebrado y de entregar el recibo
correspondiente. Una vez realizado el pago, la Gerencia de Ingeniería
realizará la entrega física del predio.
Por su parte, la Gerencia de que se trate, deberá dar seguimiento del
proceso de adjudicación de Contratos en la ZONA DE DESARROLLO.
CONTRATOS
DE
COMPRAVENTA
CRITERIOS GENERALES PARA LA VENTA DE BIENES INMUEBLES
Sólo se considerará la venta de un BIEN INMUEBLE cuando:
a)
El valor del terreno de acuerdo al AVALUO MAESTRO DEL
PUERTO, sea inferior al 30% (treinta por ciento) del valor de la
inversión total del proyecto que presente el interesado;
b)
La recuperación de la inversión en la adecuación del BIEN
INMUEBLE y construcción de la infraestructura, se da en un lapso de
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tiempo menor a 5 (cinco) años y en un porcentaje igual o superior al
12% (doce por ciento) anual.
c)
La instalación del proyecto que presente el interesado, genere
carga anual segura para el puerto.
d)
El proyecto forme parte de la cadena productiva de la industria
de la zona, asegurando la sinergia con las demás empresas e industrias
ya establecidas;
e)
El proyecto genere más de 10 (diez) empleos directos.
f)
La superficie del BIEN INMUEBLE que pretenda comprar el
interesado, sea igual o superior a 5 (cinco) hectáreas.
CONDICIONES PARA LA VENTA DE BIENES INMUEBLES
Las operaciones de compraventa deberán ser de contado o de crédito.
En el caso de los créditos, deberán sujetarse a un enganche mínimo del 20%
pagadero a la firma del contrato respectivo y el resto se deberá liquidar
cuando menos en 12 (doce) mensualidades, las cuales se ajustarán de forma
mensual conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor publicado por
el Banco de México, o conforme al indicador que lo sustituya, que se
encuentre vigente a la fecha de firma del contrato correspondiente, dicho
ajuste se efectuará tomando como base el correspondiente al mes de firma
de dicho instrumento.
Estas condiciones de financiamiento, se encuentran sujetas a variación
conforme a las autorizaciones del CONSEJO DE ADMINISTRACION o bien, a
las condiciones del mercado.
Las operaciones de compraventa se realizarán mediante CONTRATOS
DE COMPRAVENTA y quedarán sujetas a reserva de dominio para asegurar el
cumplimiento de los compromisos de inversión, según lo determine el
COMITE TECNICO, con base en el análisis del proyecto que presente el
INVERSIONISTA interesado en el BIEN INMUEBLE.
Asimismo, podrán pactarse promesas de venta del BIEN INMUEBLE
solicitado, mediante Contratos de Promesa de Compraventa, siempre que no
se entregue al promitente COMPRADOR la posesión física del inmueble.
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DETERMINACIÓN DEL PRECIO DE VENTA DEL BIEN INMUEBLE
El COMITE TECNICO establecerá el PRECIO final de venta del BIEN
INMUEBLE, con base entre otros elementos, en los precios de mercado
vigentes al momento de la operación de venta del BIEN INMUEBLE y en el
AVALUO que se emita por el INDAABIN o, en su caso, por una Sociedad
Nacional de Crédito, observándose en todo caso, las siguientes reglas:
a)
El AVALUO deberá considerar de acuerdo a sus reglas: la
ubicación del predio, los servicios disponibles, su topografía, el uso
propuesto y las inversiones públicas realizadas y que le beneficien
directa o indirectamente, de tal manera que el dictamen pericial refleje
un valor comercial real.
b)
El PRECIO final que fije el COMITE TECNICO, deberá ser igual o
superior al que se determine en el AVALUO correspondiente.
c)
En los casos en que por circunstancias particulares del proyecto
de que se trate, los interesados soliciten una reconsideración del
PRECIO fijado por el COMITE TECNICO, una vez evaluadas las razones
que al efecto se expongan a dicho comité, éste someterá lo conducente
ante el CONSEJO DE ADMINISTRACION de la ENTIDAD, quien decidirá
en definitiva, en la inteligencia de que en ningún caso, el PRECIO final
que se fije será inferior al emitido en el AVALUO correspondiente.
d)
Los CONTRATOS DE COMPRAVENTA deberán contener las firmas
autógrafas de las siguientes personas: la COMPRADORA del BIEN
INMUEBLE, el Director General, y los Gerentes de Administración y
Finanzas, de Planeación y Desarrollo y Jurídico de la ENTIDAD.
Todas operaciones de venta de BIENES INMUEBLES deberán sujetarse a las
disposiciones vigentes del PROGRAMA MAESTRO del puerto, la Ley General
de Bienes Nacionales y a los presentes CRITERIOS GENERALES, así como a
los demás ordenamientos vigentes, que resulten aplicables a la materia,
observándose al respecto lo establecido en el ANEXO II.
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CONTRATOS
CRITERIOS
GENERALES
DE
PARA
ARRENDAMIENTO
EL
ARRENDAMIENTO
DE
BIENES
INMUEBLES.
La ENTIDAD deberá proponer a los interesados en adquirir un BIEN
INMUEBLE, el arrendamiento, cuando:
a)
La vigencia del proyecto sea menor a 20 años.
b)
El valor del BIEN INMUEBLE, de acuerdo al AVALUO MAESTRO
DEL PUERTO, sea mayor al 30% (treinta)del valor de la inversión total
del proyecto que presente el interesado;
c)
La recuperación de la inversión en la adecuación del BIEN
INMUEBLE y construcción de la infraestructura, se da en un lapso de
tiempo mayor a 5 (cinco) años y en un porcentaje inferior al 12%
(doce por ciento) anual.
d)
La instalación del proyecto que presente el interesado, genere
carga anual para el puerto, en un monto inferior a 10,000 (diez mil)
toneladas flete;
e)
El Proyecto forme parte de la cadena productiva de la industria
de la zona, asegurando la sinergia con las demás empresas e industrias
ya establecidas;
f)
El Proyecto genere un número considerable de empleos directos
e indirectos.
g)
La superficie del BIEN INMUEBLE que pretenda arrendar el
interesado sea inferior a 5 (cinco) hectáreas.
CONDICIONES PARA EL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
El pago de la RENTA en los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO se
deberá pactar únicamente de contado y para la realización de los contratos
se utilizarán los formatos autorizados por la ENTIDAD, dentro de su Sistema
de Gestión de la Calidad.
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DETERMINACIÓN DEL MONTO DE RENTA DEL BIEN INMUEBLE,
OBJETO DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
El COMITE TECNICO deberá establecer el monto de la RENTA que la
ARRENDATARIA deberá pagar por el BIEN INMUEBLE con base en los precios
de mercado vigentes al momento de la operación de arrendamiento y en el
AVALUO que se emita por el INDAABIN o, en su caso, por una Sociedad
Nacional de Crédito con carácter de PERITO VALUADOR, observándose en
todo caso, las siguientes reglas:
a)
El AVALUO podrá considerar, de acuerdo a sus reglas: la
ubicación del predio, los servicios disponibles, su topografía, el uso
propuesto y las inversiones públicas realizadas y que le beneficien
directa o indirectamente, de tal manera que el dictamen pericial refleje
un valor comercial real.
b)
El precio final que fije el COMITE TECNICO, deberá ser igual o
superior al que se determine en el dictamen de JUSTIPRECIACION DE
RENTAS, emitido mediante el AVALUO correspondiente.
c)
En los casos en que, por circunstancias particulares del proyecto
de que se trate, los interesados soliciten una reconsideración del monto
de la RENTA fijado por el COMITE TECNICO, una vez evaluadas las
razones que al efecto se expongan a dicho comité, éste someterá lo
conducente ante el CONSEJO DE ADMINISTRACION de la ENTIDAD,
quien decidirá sobre dicha petición, considerando que, en ningún caso
el monto de RENTA será inferior al dictamen de JUSTIPRECIACION DE
RENTAS, emitido en el PERITO VALUADOR correspondiente.
d)
Los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO deberán contener las
firmas autógrafas de las siguientes personas: la ARRENDATARIA del
BIEN INMUEBLE, el Director General y los Gerentes de Administración y
Finanzas y Jurídico de la ENTIDAD.
Los
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTO
deberán
sujetarse
a
las
disposiciones vigentes del PROGRAMA MAESTRO, la Ley General de Bienes
Nacionales
y
a
los
presentes
CRITERIOS
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GENERALES,
y
demás
ordenamientos vigentes, que resulten aplicables, observándose al respecto lo
establecido en el ANEXO que para tal efecto se establezca.
ADQUISICIONES Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES QUE REALICE
LA ENTIDAD, EN CALIDAD DE ARRENDATARIA
FACULTAD DE LA ENTIDAD, PARA ADQUIRIR INMUEBLES Y REALIZAR
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN CALIDAD DE ARRENDATARIA
De conformidad con sus estatutos sociales, la ENTIDAD se encuentra
facultada para realizar compra de terrenos, así como arrendar aquellos
inmuebles o locales que les resulten necesarios para cumplir con su objeto
social, y/o que conforme a la planificación y necesidades del puerto, resulten
necesarios para el adecuado desarrollo y desempeño del mismo.
REQUISITOS PARA LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES
La ENTIDAD a través de la Gerencia respectiva, detectará si existe la
necesidad de la adquisición de algún BIEN INMUEBLE que le resulte
necesario para cumplir adecuadamente con su objeto social, en cuyo caso,
propondrá al COMITE TECNICO, la evaluación del proyecto de adquisición de
dicho inmueble. Si el COMITE TECNICO determina necesaria y factible la
adquisición de dicho BIEN INMUEBLE, se elaborará un informe al CONSEJO
DE ADMINISTRACION, para que éste autorice dicha adquisición. Las
erogaciones relativas a dichas transacciones de adquisición de BIENES
INMUEBLES deberán ser autorizadas por el CONSEJO DE ADMINISTRACION
en forma específica y estar previsto en el ejercicio del gasto correspondiente.
La identificación de los inmuebles que pretenda adquirir por la
ENTIDAD, para satisfacer sus necesidades de espacio, deberá ser el
resultado de compatibilizar las características de las ofertas disponibles con
las distribución de la población a servir o con relación a otras instalaciones
existentes de la misma dependencia o entidad, respetando en todo caso, los
reglamentos aplicables en materia de uso de suelo, estacionamiento,
seguridad y protección ecológica.
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REQUISITOS PARA EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES
La ENTIDAD, sólo podrá arrendar inmuebles, o locales en calidad de
ARRENDATARIA, cuando les sean absolutamente indispensables para realizar
actos de promoción del puerto y actividades encaminadas al desarrollo de su
objeto social, para lo cual caso deberá apegarse estrictamente a los
Lineamientos para el Arrendamiento de Inmuebles por parte de las
Dependencias de la Administración Pública Federal en su carácter de
arrendatarias, publicados en el Diario Oficial de la Federación el 03 de
febrero de 1997.
Asimismo, la ENTIDAD, sólo podrá tomar inmuebles en arrendamiento
si no cuenta con los inmuebles necesarios para realizar los programas, obras
y servicios a su cargo, y cuando además no sean posibles o convenientes
adquirirlos
en
propiedad,
conforme
se
lo
autorice
el
CONSEJO
DE
ADMINISTRACION, en cuyo caso deberá previamente presentar a la
Secretaria de la Función Pública, a través del INDAABIN, el programa de sus
requerimientos en materia de arrendamiento.
CASOS
ESPECIALES
En lo no previsto en los presentes CRITERIOS GENERALES, será
materia de análisis y estudio del COMITE TECNICO de la ENTIDAD, cuya
aceptación
y
autorización
deberá
ser
otorgada
el
CONSEJO
DE
ADMINISTRACION, debiendo en su caso, plasmar en los contratos, aquellas
condiciones autorizadas para dichos casos.
CONSIDERACIONES
FINALES
Los presentes CRITERIOS GENERALES tienen como propósito el convertirse
en instrumento eficaz para orientar al personal de la ENTIDAD, en la
ejecución de sus labores, así como facilitar la comunicación interna en todos
los niveles y propiciar una expedita toma de decisiones. Por ello la ENTIDAD
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inmersa en el Sistema de la Gestión de la Calidad y Ambiental, realizará la
revisión y actualización continua de la normatividad aplicable a la materia
expuesta, por lo que este documento podrá ser modificado o actualizado con
base en las nuevas disposiciones que resulten aplicables, así como por
disposiciones del CONSEJO DE ADMINISTRACION de la ENTIDAD.
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ANEXO I
CONDICIONES A LAS QUE DEBERÁN APEGAR LAS ARRENDATARIAS Y
COMPRADORAS
DE
BIENES
INMUEBLES,
EN
LA
EJECUCIÓN
Y
ESTABLECIMIENTO DE PROYECTOS.
La ENTIDAD como rectora del desarrollo del puerto, deberá revisar y
realizar las recomendaciones para la ejecución de los proyectos que hayan
sido aprobados por el COMITE TECNICO, y sobre para los cuales se celebrará
el contrato respectivo, cuidando que dichos contratos contenga cuando
menos en anexos a los mismos, las guías técnicas revisadas y autorizadas
para la ejecución y construcción de los siguientes rubros:
ACOMETIDA ELÉCTRICA
El usuario deberá sujetarse a lo establecido por las especificaciones de
la
Comisión
Federal
de
Electricidad
(CFE),
de
conformidad
con
los
procedimientos específicos que para cada proyecto le señale. Las acometidas
eléctricas deberán de realizarse en forma subterránea iniciando con una
transición área subterránea desde el punto de conexión con la línea de
distribución hasta la subestación eléctrica dentro del BIEN INMUEBLE de que
se trate, debiendo hacer su conexión a partir de línea existente que para el
caso le señale la ENTIDAD.
Para usuarios menores a 5MW deberá presentar su solicitud ante la
ENTIDAD, la cual deberá ceder sus derechos para la contratación (previo
convenio y pago de recuperación de la inversión) ante la CFE.
ACCESOS
Los accesos a las instalaciones que se llegasen a establecer de
conformidad con los CONTRATOS DE ARREDAMIENTO y CONTRATOS DE
COMPRAVENTA,
deberán
de
diseñarse
conforme
las
normas
y
especificaciones de la SECRETARIA, considerando en su proyecto un enlace
conveniente con la vialidad que al respecto le señale le ENTIDAD. Asimismo,
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se deberá considerar y diseñar convenientemente las estructuras en
los
cruces del camino con ductos subterráneos y cruces a nivel con vías
terrestres.
NIVELACIÓN DE TERRENO
Tanto ARRENDATARIA y/o COMPRADORA deberán presentar sus
proyectos de nivelación del BIEN INMUEBLE cuyo uso o propiedad adquieran
mediante el contrato respectivo, debiendo considerar para la definición de
sus niveles de piso terminado las elevaciones actuales de vialidades y drenes
pluviales. Así también deberán considerar para el caso de formación de
terraplenes, un sobreancho de su plataforma, con las especificaciones o
recomendaciones que le indique la ENTIDAD, y para los casos de cortes
deberán considerar como su línea de los ceros el limite de su propiedad. En
ambos casos deberán de establecer mediante estudio de mecánica de suelos
los taludes de reposo del material.
SERVICIO DE SUMINISTRO DE AGUA TRATADA
La ARRENDATARIA y/o COMPRADORA que lo requieran deberán
realizar la conexión del servicio de suministro de agua tratada de
conformidad con las normas establecidas por Comisión Nacional del Agua
(CNA), su acometida y conexiones deberán realizarse conforme quede
establecido en el contrato respectivo. La contratación del servicio de
suministro
de
agua,
deberá
realizarlo
la
ARRENDATARIA
y/o
la
COMPRADORAS, ante la Comisión Municipal de Agua Potable y Alcantarillado
del municipio, hasta en tanto la ENTIDAD, no determine otro arreglo. Así
mismo se deberán instalar los equipos de medición de acuerdo a lo requerido
por la COMAPA o la ENTIDAD.
DRENAJE PLUVIAL
Las
instalaciones
que
se
establezcan
dentro
de
la
ZONA
DE
DESARROLLO, deberán contar con un sistema de drenaje pluvial autorizado
por la ENTIDAD, con el que se desalojaran los escurrimientos de agua pluvial
de los terreno, para lo cual deberán considerarse que la descarga de este
sistema deberá de realizarse en los drenes generales que tenga establecido
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la ENTIDAD, evitando la descarga de aguas residuales sanitarias u objetos
sólidos como basura, residuos de productos, etc., considerando para ello un
mantenimiento conveniente de limpieza de sus drenes interiores y la
colocación de mallas que eviten el paso de los objetos sólidos.
ÁREA DE ESTACIONAMIENTO
Las instalaciones que se llegasen a establecer dentro de la ZONA DE
DESARROLLO, mediante CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y CONTRATOS
DE COMPRAVENTA, deberán de contar con un área de estacionamiento
dentro, en el entendido que no se permitirá, desarrollar áreas de
estacionamiento en zona de Bermas o áreas de operación comunes.
DRENAJE SANITARIO
Asimismo, cualquier instalación que se llegase a establecer dentro de la
ZONA DE DESARROLLO del PUERTO, deberá contar con un sistema de
drenaje sanitario y el tratamiento de las aguas resultantes de este sistema.
Dicho tratamiento deberá cumplir con la norma NOM-003-SEMARNAT-1997,
debiendo considerar pozos de monitoreo para el influente y el efluente para
su inspección por las autoridades competentes, recomendando para la
selección de su sistema, que el agua resultante de el tratamiento pueda ser
utilizado como agua para riego en áreas verdes.
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ANEXO II
CONDICIONES MÍNIMAS Y ESPECÍFICAS QUE DEBEN CONTENER LOS
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTO
Y
LOS
CONTRATOS
DE
COMPRAVENTA.
A continuación se describe brevemente las condiciones que se deberán
establecer tanto en CONTRATOS DE COMPRAVENTA como en CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO, cuyos formatos se encuentran autorizados dentro del
SGCA, y cuya revisión legal interna deberá correr a cargo de la Subgerencia
Jurídica de la ENTIDAD.
DECLARACIONES
Los
CONTRATOS
DE
COMPRAVENTA
y
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTO que al efecto celebre la ENTIDAD, deberán contener las
declaraciones de cada una de las partes entre otras, las relativas a su
personalidad;
representación;
objeto
social;
desarrollo
del
objeto;
PROGRAMA MAESTRO y REGLAS DE OPERACIÓN al que se encuentran
sujetos; así como el antecedente de la propiedad de la ENTIDAD, de los
BIENES INMUEBLES de la ZONA DE DESARROLLO que conforman el
patrimonio de la ENTIDAD; requerimiento del BIEN INMUEBLE; los datos del
BIEN INMUEBLE objeto del CONTRATO DE COMPRAVENTA ó CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO, según corresponda, que indique su uso, medidas, linderos
y colindancias; la opinión favorable del COMITE TECNICO para la celebración
del instrumento; aceptación del contrato y de las condiciones de las partes
contratantes; así como los domicilios de las partes.
Respecto de la declaración relativa a la aceptación, debe establecerse
que las condiciones a las que se sujeta el contrato respectivo, obedecen a
que la ENTIDAD, en su calidad de ARRENDADORA o VENDEDORA, según sea
el caso, es el órgano rector del desarrollo portuario, por lo debe vigilar el
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cumplimiento de las obligaciones que al efecto contraigan las COMPRADORAS
o ARRENDATARIAS de BIENES INMUEBLES patrimoniales de origen federal,
cuya obligación es evitar la especulación con los mismos, para cumplir con su
finalidad que es el desarrollo portuario a través de la instalación de industrias
y generación de empleos en beneficio del país y de los propios industriales e
inversionistas.
CLAUSULADO
A continuación se describen las cláusulas comunes que se deben
establecer en los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO y en los CONTRATOS DE
COMPRAVENTA.
OBJETO DEL CONTRATO
Se deben establecer, si se trata de un arrendamiento o de la
compraventa de un BIEN INMUEBLE, las condiciones que se encuentra dicho
bien y en las cuales se recibe, así como la referencia de su ubicación,
medidas y colindancias.
DESTINO DEL BIEN INMUEBLE
Se establecerá la obligación de la COMPRADORA o ARRENDATARIA a
destinar el BIEN INMUEBLE, exclusivamente para el desarrollo del proyecto
que fuera autorizado por el COMITE TECNICO. En el caso de arrendamiento,
si se diera un uso distinto al BIEN INMUEBLE, la ARRENDADORA tendrá la
facultad de rescindir el contrato, sin necesidad de resolución judicial previa.
SEGURIDAD Y PRESERVACIÓN DEL MEDIO AMBIENTE
Tanto la COMPRADORA como la ARRENDATARIA deberán obligarse a
cumplir con las disposiciones legales locales y federales en materia de
edificación, seguridad e higiene industrial y prevención de la contaminación
ambiental.
JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
Para
la
interpretación
y
cumplimiento
de
los
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTO y de los CONTRATOS DE COMPRAVENTA, las partes se
someterán a los tribunales competentes, renunciando expresamente al fuero
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que pudiere corresponderles por razón de cualquier domicilio presente o
futuro, distinto a los señalados en el capítulo de declaraciones.
CONDICIONES ESPECÍFICAS DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA
El otorgamiento de todos los CONTRATOS DE COMPRAVENTA que
realice la ENTIDAD, en su calidad de VENDEDORA, deberán cumplir el
requisito de escrituración ante la fe de un notario público del Patrimonio
Inmueble Federal, mediante escritura pública que deberá contener las
declaraciones y cláusulas a que se refiere el numeral II.4, de los presentes
CRITERIOS GENERALES y los datos del fedatario público que certifica la
compraventa. Así como las siguientes cláusulas:
PRECIO Y FORMA DE PAGO
Se establecerá el PRECIO por la operación compraventa del BIEN
INMUEBLE que haya determinado el COMITE TECNICO con base en el
AVALUO, señalando para el número, fecha y nombre del PERITO VALUADOR.
DESTINO DEL BIEN INMUEBLE
Se establecerán los fines a que se destine el BIEN INMUEBLE acorde
con los presente criterios, especificando que la COMPRADORA no podrá
usarlo para fines habitacionales de ninguna índole ni para ningún uso
diferente al establecido en el contrato; así como la obligación de la
COMPRADORA de obtener de la autoridad ambiental correspondiente, el
resolutivo del Manifiesto de Impacto Ambiental (MIA), respecto del giro de la
actividad que desarrollará en el inmueble, y proporcionar copia de dicho
resolutivo a la VENDEDORA dentro de los 30 (treinta) días naturales
siguientes a la fecha de emisión del mismo.
SERVICIOS
Se deberán describir en el CONTRATO DE COMPRAVENTA, los servicios
con que cuenta el BIEN INMUEBLE, así como los que carece, estableciendo
que la introducción de éstos será por cuenta, costo y riesgo de la
COMPRADORA.
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ENTREGA DEL BIEN INMUEBLE
Se hará constar la entrega a la COMPRADORA del BIEN INMUEBLE
objeto del CONTRATO DE COMPRAVENTA en las condiciones en que se
encuentra, en la correspondiente acta de entrega-recepción, documento que
en su oportunidad se integrará como anexo.
CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES
Se deberán establecer las obligaciones de la COMPRADORA, de:
a) Dar al suelo el destino a que establecido en el CONTRATO DE
COMPRAVENTA,
sujetándose
a
las
disposiciones
del
PROGRAMA
MAESTRO.
b) Realizar los estudios de mecánica de suelos necesarios, previo al
inicio de la construcción de sus instalaciones.
c) Ajustarse al Plan de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial
Municipal y demás disposiciones que dentro de ese ámbito regulen el
uso del suelo;
d)
Cumplir
con
las
disposiciones
legales,
reglamentarias
y
administrativas, así como con los tratados internacionales celebrados y
ratificados por México en materia de equilibrio ecológico y protección al
ambiente; y
e) Destinar una fracción de cuando menos 5% (cinco por ciento) del
total de la superficie del inmueble objeto de dicho contrato, a la
instalación de áreas verdes.
IMPUESTOS, DERECHOS Y HONORARIOS NOTARIALES
Todos los impuestos, derechos, gastos, contribuciones, o cualquier otro
cargo correspondiente al BIEN INMUEBLE que se venda, deberán ser
cubiertos por la COMPRADORA, a partir de la fecha de suscripción de este
contrato. El Impuesto sobre la Renta será pagado por la VENDEDORA, por
cuanto hace al ingreso que le representó la venta del inmueble objeto de
este contrato.
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DAÑOS Y PERJUICIOS
La COMPRADORA deberá ser responsable de los daños y perjuicios que
pudiesen ocasionarse a terceros por defectos y falta de estabilidad en las
obras que se realicen en el BIEN INMUEBLE materia de esta operación, por lo
que deberá libera a la VENDEDORA de cualquier responsabilidad por este
concepto.
EVICCIÓN
La ENTIDAD en su calidad de VENDEDORA, deberá responder a favor
de la COMPRADORA del saneamiento para el caso de evicción en los términos
de la legislación aplicable. Asimismo, deberá liquidar cualquier obligación que
se encuentre pendiente de cubrir a cargo del BIEN INMUEBLE materia del
CONTRATO DE COMPRAVENTA.
Asimismo, en la escritura pública en la que se otorgue el CONTRATO
DE COMPRAVENTA, se describirán las facultades de la ENTIDAD, para la
celebración del contrato, así como las facultades de su Representante Legal
para la suscripción de dicho instrumento, y datos personales del mismo.
CONDICIONES ESPECÍFICAS QUE DEBEN CONTENER LOS CONTRATOS
DE ARRENDAMIENTO
En complemento de las condiciones establecidas en el numeral II.4, de
los presentes CRITERIOS GENERALES, a continuación se relacionan las
condiciones
específicas
que
deberán
contener
los
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTO.
IMPORTE DE LA RENTA
Se establecerá el importe de la renta mensual correspondiente,
determinado por INDAABIN, mediante dictamen de JUSTIPRECIACION
DE RENTAS, indicando su número y fecha, y agregándolo como anexo
del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
FORMA Y LUGAR DE PAGO DE LA RENTA
Los pagos por concepto RENTA, deberán realizarse por mensualidades
anticipadas dentro de los primeros 5 (cinco) días del mes calendario
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correspondiente, durante la vigencia del contrato y deberán de
realizarse en el domicilio de la ARRENDADORA.
INCREMENTO AL IMPORTE DE LA RENTA
El importe de la RENTA sólo se podrá ajustar e incrementar durante la
vigencia
del
negociaciones
CONTRATO
realizadas
DE
con
ARRENDAMIENTO,
la
ARRENDATARIA,
conforme
mediante
las
la
realización de un nuevo dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS
por la INDAABIN o quien la sustituya, o en su caso, conforme a las
disposiciones que para tal efecto emita la Secretaría de la Función
Pública. La ARRENDADORA solicitará directamente al INDAABIN, la
emisión del dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS con cuando
menos 2 (dos) meses de anticipación a cada término de ejercicio, y
quedarán sujetas las partes a su cumplimiento en los términos que se
emita.
La cantidad que sea determinada por el INDAABIN, como importe de
renta, deberá ser actualizada anualmente conforme al Índice Nacional
de Precios al Consumidor (INPC) publicado por el Banco de México, o
conforme al indicador que lo sustituya, tomando como índice base, el
correspondiente a la fecha de suscripción del contrato.
NOTIFICACIONES DEL INCREMENTO DE LA RENTA
La ARRENDADORA deberá notificar por escrito a la ARRENDATARIA del
nuevo importe de renta, en el plazo que corresponda, en el domicilio
arrendado y la ARRENDATARIA se obliga a pagar incondicionalmente
dicho aumento a la ARRENDADORA.
Cuando por circunstancias ajenas a la ARRENDADORA, se llegase a
desfasar la emisión del dictamen de JUSTIPRECIACION DE RENTAS, y
no pueda ser notificado oportunamente a la ARRENDATARIA, para que
cubra los importes de RENTA actualizados, la ARRENDATARIA, para no
incurrir en mora, se obligará a pagar, en el mes en que se trate, el
monto de RENTA que cubrió en el último mes del ejercicio fiscal
inmediato anterior, así como a pagar las diferencias por la actualización
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o incremento de la RENTA, una vez que le sea notificado el nuevo
importe de la RENTA.
HONORARIOS DE INDAABIN
Los importes que resulten por concepto de honorarios del INDAABIN,
con motivo de la emisión de los dictámenes de JUSTIPRECIACION DE
RENTAS, se deberán cubrir por la ARRENDATARIA dentro de los 15
(quince) días naturales siguientes a que dicho pago le sea requerido.
MORA EN EL PAGO DE OBLIGACIONES ECONÓMICAS
Por falta del pago oportuno de la RENTA en los términos y forma
convenidos, o de cualquier obligación económica de la ARRENDATARIA,
éste deberá pagar a la ARRENDADORA intereses moratorios, que se
calcularán a razón de 1.5 (uno punto cinco) veces la Tasa de Interés
Interbancaria de Equilibrio (TIIE) vigente al momento de liquidar el
adeudo.
GARANTÍA DE CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
A fin de garantizar cabalmente el pago de la RENTA pactada, y las
demás condiciones establecidas en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
la ARRENDATARIA deberá otorgar a favor de la ARRENDADORA una
fianza, equivalente al importe de 6 (seis) meses de RENTA, incluyendo
el Impuesto al Valor Agregado, misma que debe ser expedida por una
institución de fianzas mexicana legalmente autorizada.
CESIÓN
La ARRENDATARIA no podrá ceder, traspasar, enajenar, subdividir,
subarrendar, gravar, ni realizar acto alguno de afectación de los
derechos derivados del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre el BIEN
INMUEBLE, sin autorización previa, expresa y por escrito de la
ARRENDADORA.
INSTALACIONES
La ARRENDATARIA únicamente podrá llevar al cabo la instalación de
estructuras con contar la autorización previa, expresa y por escrito de
la ARRENDADORA; en la inteligencia de que las mismas deberán ser
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retiradas al término del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO o cuando
haga entrega material y jurídica del BIEN INMUEBLE, siempre y cuando
no cause daños a terceros o a la ARRENDADORA, no se entorpezca la
operación del puerto y no se alteren las características propias del
BIEN INMUEBLE.
SEGURIDAD Y CONSERVACIÓN AMBIENTAL
La ARRENDATARIA se obliga a cumplir con las disposiciones legales
locales y federales en materia de edificación, seguridad e higiene
industrial y prevención de la contaminación ambiental. Así como con
los tratados internacionales celebrados y ratificados por el gobierno
mexicano, en materia de equilibrio ecológico y protección al ambiente.
Durante el proceso de construcción y operación de sus instalaciones,
por lo que la ARRENDATARIA deberá asumir las responsabilidades
derivadas de los daños que, en materia de ecología y protección al
ambiente, se causen a partir de la entrada en vigor del contrato.
En el supuesto de que la ARRENDATARIA se le autorice llevar a cabo
cualquier habilitación del BIEN INMUEBLE, y la autoridad competente
requiera la realización de un Manifiesto de Impacto Ambiental (MIA) o
un estudio de riesgo; la ARRENDATARIA deberá entregar a la
ARRENDADORA copia fiel del Resolutivo del MIA o del estudio de riesgo
del mismo, a más tardar dentro de los 30 (treinta) días naturales
siguientes a su expedición. Adicionalmente la ARRENDATARIA deberá
cumplir con las medidas contenidas en dicho resolutivo.
GARANTÍA
PARA
RESTITUIR
LAS
CONDICIONES
FÍSICAS
Y
AMBIENTALES DEL BIEN INMUEBLE
A fin de garantizar el pago de las obras necesarias a efecto de restituir
las condiciones físicas en que fue entregado el BIEN INMUEBLE, así
como del saneamiento de los daños que en materia ecológica o
ambiental se le llegaren a causar, derivadas directamente de las
actividades de la ARRENDATARIA; éste deberá contar con seguro de
cobertura amplia contra todo riesgo, responsabilidad frente a terceros
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y daños ecológicos, con una cobertura mínima determinada en el
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por la ARRENDADORA. Dicho seguro
deberá permanecer vigente durante la vigencia del contrato y hasta 1
(un) año posterior a la fecha en que se restituya la posesión material y
jurídica del BIEN INMUEBLE a la ARRENDADORA.
OBLIGACIONES DE LA ARRENDATARIA
Durante la vigencia del contrato, la ARRENDATARIA, se obligará a:
a)
Dar al suelo del BIEN INMUEBLE, el destino que establecido en
dicho instrumento;
b)
Sujetarse a las disposiciones que en materia de uso del suelo
contiene el PROGRAMA MAESTRO, así como ajustarse al Plan de
Ordenamiento del Municipio de ,, Tamaulipas, y demás disposiciones
en materia de desarrollo urbano, construcción, edificación, seguridad e
higiene industrial y prevención de la contaminación ambiental, tanto
locales o federales que dentro de su ámbito regulen las actividades a
desarrollar.
c)
Formar parte de los programas sobre prevención de accidentes
que en tal sentido integre la ARRENDADORA y demás autoridades que
concurran en el ámbito del puerto.
d)
Mantener
actualizados
los
permisos
que
requiera
de
las
autoridades competentes respecto al desarrollo de las actividades que
realice;
e)
El pago oportuno de la RENTA;
f)
El otorgamiento de la garantía de cumplimiento y garantía para
restituir las condiciones físicas y ambientales del BIEN INMUEBLE;
g)
El pago de cualquier cantidad a su cargo.
h)
A no utilizar o establecer áreas de estacionamiento de vehículos,
depósito de equipos o materiales, puestos ambulantes, así como
realizar lavado, reparación de equipos, ni realizar actividades similares
directamente o a través de terceros, en las Bermas de Servicios
obligándose a mantener libre el acceso al BIEN INMUEBLE.
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i)
Destinar una fracción de cuando menos 5% (cinco por ciento) del
total de la superficie del inmueble, a la instalación de áreas verdes.
VIGENCIA
Se deberá establecer con precisión el periodo de vigencia del
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
CAUSAS DE RESCISIÓN
Serán causas de rescisión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
a)
Si la ARRENDATARIA:
1.
No paga oportunamente 2 (dos) o más mensualidades de
RENTA
en
los
términos
convenidos
en
el
CONTRATO
DE
ARRENDAMIENTO;
2.
No contrata o mantiene vigentes las garantías de pago y
para restituir las condiciones físicas y ambientales del BIEN
INMUEBLE;
3.
Da al BIEN INMUEBLE objeto del contrato, un uso distinto al
señalado en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO;
b)
Si por causas de fuerza mayor o caso fortuito se hace imposible
el uso del BIEN INMUEBLE, para los fines señalados en el CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
Si por causas de fuerza mayor o caso fortuito se hace imposible el uso
del BIEN INMUEBLE, para los fines señalados en el CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones derivadas del
contrato, así como la actualización de cualquiera de los supuestos señalados
en el párrafo anterior, deberá dar derecho a la parte en cumplimiento a
rescindir el contrato, sin necesidad de resolución judicial previa, así como al
cobro
correspondiente
de
intereses,
mediante
un
aviso
por
escrito
presentado en el domicilio señalado en el contrato. En el caso de rescisión
por incumplimiento de la ARRENDATARIA, ésta deberá desocupar el BIEN
INMUEBLE y deberá entregar la posesión material y jurídica del mismo, con
todo de lo que de hecho y por derecho le corresponda en un término de 60
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(sesenta) días naturales, contados a partir de que dicha entrega le sea
formalmente requerida.
PENAS CONVENCIONALES
Independientemente del pago de la RENTA pactada, la ARRENDATARIA,
deberá pagar a la ARRENDADORA, a título de pena convencional, la cantidad
de 1.5 (uno punto cinco) veces el valor del importe de RENTA mensual
convenido en el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por uso del suelo, si
concluido el plazo de 60 (sesenta) días naturales otorgado para la
desocupación no la hubiese realizado y entregado la posesión del BIEN
INMUEBLE, por todo el tiempo que dure el incumplimiento.
PROCEDIMIENTO DE RESCISIÓN
En caso de violación o incumplimiento de cualquiera de las cláusulas
del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, la parte en cumplimiento deberá
notificar por escrito y en forma fehaciente su inconformidad a la parte
responsable. Si persisten las causas que hubieran motivado la reclamación,
la notificación a que se refiere el párrafo anterior se realizará nuevamente
por escrito y fehacientemente 10 (diez) días hábiles después de la fecha de
recepción de la primera notificación.
En
el
evento
de
que
la
parte
responsable
de
la
violación
o
incumplimiento no tomare las medidas correctivas necesarias y suficientes
dentro de los 5 (cinco) días hábiles siguientes a la fecha de recepción de la
segunda notificación y si persisten las causas que hubieran motivado la
reclamación, la parte afectada podrá demandar el cumplimiento forzado o la
rescisión del contrato, con indemnización de daños directos y perjuicios
debidamente comprobados en uno u otro caso.
TERMINACIÓN ANTICIPADA
En caso de que las partes de común acuerdo por escrito, optaren por
dar por terminado anticipadamente el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, o si
al término de la vigencia decidieran no prorrogarlo, la ARRENDATARIA
deberá entregar a la ARRENDADORA la posesión material y jurídica del BIEN
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INMUEBLE arrendado, con todo por cuanto de hecho y por derecho le
corresponda.
Asimismo, las partes deberán acordar que en caso de que la
ARRENDATARIA decida dar por terminado anticipadamente el contrato sin
acuerdo previo con la ARRENDADORA, deberá darle aviso con 2 (dos) meses
de anticipación a la fecha que pretenda desocupar el BIEN INMUEBLE. Lo
anterior, en el entendido de que la ARRENDATARIA deberá pagar a la
ARRENDADORA el 30% (treinta por ciento) del monto de la RENTA
correspondiente al número de meses que faltaran para el vencimiento del
plazo de vigencia del contrato, en concepto de pena convencional por la
terminación anticipada del mismo.
OBRAS Y MEJORAS
La ARRENDATARIA deberá presentar el proyecto ejecutivo de las obras
que llegare a realizar en el BIEN INMUEBLE, a efecto de que la
ARRENDADORA por conducto de su Gerencia de Ingeniería apruebe dichos
proyectos. En caso de que no se aprobaran, la ARRENDATARIA se obliga a
presentar un proyecto alterno o modificado, que incluya las observaciones y
especificaciones que la ARRENDADORA le indique.
La ARRENDATARIA deberá ajustar la ejecución de las obras a los
ordenamientos
municipales,
estatales
o
federales
en
materia
de
construcción, quedando a su exclusivo cargo el pago de los derechos o
contribuciones que por licencias o permisos requiera, deslindando a la
ARRENDADORA de cualquier cargo por tales conceptos.
PRÓRROGA
El contrato podrá prorrogarse por común acuerdo previo entre las
partes, y por escrito.
DEVOLUCIÓN DEL BIEN INMUEBLE
A la conclusión del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la terminación
anticipada o a la rescisión del mismo, la ARRENDATARIA deberá entregar a la
ARRENDADORA, sin costo alguno, la posesión material y jurídica del BIEN
INMUEBLE, en los términos que procedan y con todas las obras y mejoras
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que hubiere llevado al cabo y que se encuentren adheridas de manera
permanente a la misma, con el deterioro natural, moderado y derivado del
uso adecuado. La ARRENDATARIA está obligada a proceder, previamente a la
entrega de los bienes, por su cuenta y costo, a demoler y remover aquellas
obras que hubiese construido por sí o por terceros y que por sus
características
o
condiciones
no
sean
de
utilidad
a
juicio
de
la
ARRENDADORA, quien quedará facultada para realizar los trabajos de
demolición y remoción por cuenta de la ARRENDATARIA, a fin de que el BIEN
INMUEBLE, le sea restituido en las mismas condiciones en que lo entregó a la
ARRENDATARIA.
La ARRENDATARIA deberá comprometerse al pago de cualesquiera
pasivo que pudiere afectar de algún modo al BIEN INMUEBLE y quedará
obligada, en todo caso, a sacar en paz y a salvo a la ARRENDADORA de
cualquier reclamación que se formulare en su contra con motivo de la
utilización del BIEN INMUEBLE por parte de la ARRENDATARIA durante la
vigencia del contrato.
IMPUESTOS Y DERECHOS
Los impuestos y derechos que se originen a consecuencia de la
celebración del contrato, deberán correr a cargo de las partes en las
proporciones y de conformidad con las leyes aplicables. El
impuesto a la
propiedad urbana que se cause ante las autoridades municipales respecto al
BIEN INMUEBLE, deberá ser pagado por la ARRENDADORA.
MODIFICACIONES ESTATUTARIAS Y DOMICILIO
Para el caso de que alguna de las partes contratantes desaparezca,
cambie de denominación social, se fusione o escinda, entre en proceso de
liquidación o suspensión de pagos, o en su caso cambie de domicilio, deberá
notificar por escrito dicha circunstancia a la otra parte, en un término no
mayor a 15 (quince) días, antes de que se dé el hecho, a fin de que
resuelvan sobre la pertinencia de la modificación del contrato.
PREFERENCIA DE PAGO
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La ARRENDATARIA deberá consentir en que la ARRENDADORA, tendrá
preferencia en el pago de los adeudos que por cualquier obligación a cargo
de aquella deriven del contrato, y por lo tanto deberá autorizar a que la
ARRENDADORA le embargue en caso de que así proceda, los bienes
suficientes que tenga dentro del BIEN INMUEBLE, los que desde ahora
manifiesta como de su absoluta propiedad y responsabilidad, sin prelación
alguna, ni otorgará a terceros los beneficios de orden y excusión.
DERECHO DEL TANTO Y PREFERENCIA
Dadas las características del BIEN INMUEBLE, la ARRENDATARIA
deberá renunciar a los derechos de preferencia y del tanto, a que se refieren
los artículos 2447 y 2448 y demás del Código Civil Federal.
VINCULATORIEDAD DE LOS ANEXOS
Las partes deberán estar conformes en que todos los anexos que se
adjuntan al contrato o que se agregaren al mismo en el futuro, formarán
parte integral del mismo, por lo que su contenido las vinculará y obligará
jurídicamente. En el entendido de que única y exclusivamente tendrán
validez aquellos anexos que se encuentren firmados por los representantes
legales debidamente acreditados y autorizados de las partes contratantes.
RESPONSABILIDAD LABORAL
El BIEN INMUEBLE se le deberá entregar a la ARRENDATARIA sin
trabajadores, policías o cualquier otro empleado, por lo que se obligará a
responder en lo personal, a sus trabajadores que llegare a tener, en caso de
cualquier conflicto laboral, respondiéndole a la ARRENDADORA de cualquier
daño y perjuicio que en su caso le llegara a ocasionar.
No deberán existir relaciones laborales, de seguridad social, de
sustitución patronal o de cualquier otra índole o naturaleza, entre la
ARRENDADORA y la ARRENDATARIA.
VERIFICACIÓN
El CONTRATO DE ARRENDAMIENTO deberá estipular que es obligación
de la ARRENDATARIA, dar las máximas facilidades a los representantes de la
ARRENDADORA para que, en todo tiempo puedan verificar el cumplimiento
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de las obligaciones derivadas del contrato, debiendo adoptar las medidas que
la ARRENDADORA le indique por escrito conforme a lo pactado en virtud del
contrato.
OBSERVANCIA LEGAL
Las partes se deberán obligar a cumplir y bajo su más estricta
responsabilidad
las
leyes,
decretos,
reglamentos,
circulares
y
demás
disposiciones legales en materia de gobierno, seguridad, sanidad, mercantil,
fiscal, civil, etc., que con motivo del contrato les correspondan. En tal virtud
las partes se deberán obligar a dejar a salvo los derechos de cada una y a
resolver legalmente hasta el finiquito del asunto cualquier demanda,
denuncia, reclamación en la que se involucre a éstos y cuya responsabilidad
recaiga en la ARRENDADORA o la ARRENDATARIA indistintamente, por no
haber cumplido y observado los ordenamientos legales aplicables ya
mencionado.
LEGISLACIÓN
Para todo lo no previsto en el contrato, las partes deberán estar a las
disposiciones aplicables del Código Civil Vigente para el Distrito Federal, las
de la Ley General de Bienes Nacionales, así como a cualquier disposición
procesal aplicable o reglamentaria.
ACUERDOS ORALES
El contrato por escrito deberá constituir el acuerdo final entre la
ARRENDADORA y la ARRENDATARIA, respecto del objeto materia del mismo,
y no podrá ser contradicho por la evidencia de la existencia de previos,
contemporáneos o subsecuentes acuerdos orales entre las partes.
MODIFICACIONES AL CONTRATO
El
CONTRATO
DE
ARRENDAMIENTO
no
podrá
ser
alterado
ni
modificado, sino únicamente mediante acuerdo expreso por escrito entre las
partes, y no podrá ser contradicho por la evidencia de la existencia de
previos, contemporáneos o subsecuentes acuerdos orales entre las partes.
JURISDICCIÓN
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En los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, se establecerá que para el
caso de interpretación, ejecución o cumplimiento del contrato, las partes
expresamente se someten a la jurisdicción de los tribunales federales de la
localidad, formulando para tal efecto renuncia al fuero que por razón de su
domicilio
presente
o
futuro
o
por
cualquier
corresponderles.
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otro
concepto
pudiera