caracteristicas del valor de la tierra en el aã`o 2010

Instituto Nacional de Colonización
CARACTERISTICAS DEL VALOR DE LA TIERRA EN EL AÑO 2010 - CIFRAS
PRELIMINARES
Actualizado el miércoles, 09 de febrero de 2011
Montevideo, 7 de febrero de 2011
Ing.Agr. C. Deambrosis
CARACTERÕSTICAS DEL VALOR DE LA TIERRA EN EL AÑO 2010
(cifras preliminares)
INTRODUCCIÓN
Este trabajo es complementario del que proporcionó cifras correspondientes al primer semestre del año 2011. Ahora
se presentan cifras preliminares totales del año 2010, y se comparan ambos semestres. Esta información deriva del
procesamiento de las operaciones reales del mercado de venta de tierras, que deben de ser ofrecidas como opción de
compra al Instituto Nacional de Colonización, en el nuevo contexto de la nueva Ley No. 18.187 modificativa de la
antigua Ley No. 11.029.
Esta nueva Ley comenzó a regir en el transcurso del año 2007, y básicamente en lo relativo a este tipo de análisis,
determina la obligación de que toda venta superior a las 500 has CONEAT deba de ser presentada para su
consideración por el organismo. De hecho, en general la ubicación de los predios de menor superficie coincide con las
mejores tierras del paÃ-s, que a su vez tienen un Ã-ndice de productividad más alto. Lo señalado precedentemente
determina que el espectro de enajenaciones que se abarca ahora, comprenda muchos casos que tienen una superficie
sensiblemente menor a las 500 has fÃ-sicas.
Otro aspecto muy interesante, es que la nueva Ley exige el proceso dominial previo lo que constituye otra fuente de
información muy valiosa, que se suma a la información anterior.
En consecuencia el número de transacciones registradas y procesadas, aumenta notablemente en relación a las
posibilidades que ofrecÃ-a las condiciones de la Ley No. 11.029, lo que enriquece cualquier tipo de análisis. A vÃ-a de
ejemplo, el promedio total anual del número de operaciones concretadas en el trienio 2008-2010 podrÃ-a situarse
aproximadamente en los 149 casos, que deben de compararse con las enajenaciones que hubieran entrado en caso de
continuar la vigencia de la antigua Ley. La cifra promedio aproximada del número de transacciones en caso de regir la
Ley No. 11.029 hubiera sido de 64 para este mismo trienio. Vale decir, la nueva situación más que se duplica ( 128%)
el número de casos posibles.
CONSIDERACIONES PREVIAS
Dado que desde la liberalización del tipo de cambio, el mercado inmobiliario rural ha operado siempre en dólares
americanos, en caso de trabajar en moneda constante es conveniente utilizar dicha moneda. Si se expresa entonces el
valor de la tierra en dólares constantes ( su precio deflactado por el I.P.C. americano – base 100 promedio del trienio
1982-1984-), en el año 2002 el precio de la tierra apenas superó en un 15% su mÃ-nimo histórico.
Sin embargo siempre a valores constantes, a partir de ese año su valor no ha dejado de aumentar a tasas
sorprendentemente elevadas. En tanto la nueva Ley se instrumentó en el año 2007, solamente puede estudiarse este
fenómeno económico a través de un número interesante de operaciones, para el trienio ya señalado en la
introducción 2008-2010.
PodrÃ-a ser interesante comparar en forma global y muy puntualmente, las cifras halladas por la D.I.EA. trabajando con
información proveniente del Registro de Traslaciones de Dominio, con algunos datos que surgen de nuestra
información.
Observando el cuadro I es muy evidente que apenas con un 6 o 7% de la información que maneja DIEA, se explica
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algo más del 50% de la superficie vendida y entre el 70 y el 85% de los montos invertidos en tierra en nuestro paÃ-s.
Esto va en lÃ-nea con lo que ha encontrado DIEA, cuando señala que el 80% de las operaciones son de predios de
entre 10 a 200 has.
En efecto, si calculamos con los datos de este cuadro y para cada año, las diferencias en el número de transacciones
de cada fuente y luego la diferencia de superficie por el mismo concepto, obtendrÃ-amos la superficie promedio de las
operaciones que por su tamaño no ingresan a los registros de colonización. De acuerdo a este procedimiento se tiene:
AÑO
SUP. PROMEDIO(has)
2008 --------------- 130
2009 --------------- 102
Estos datos son extremamente importante, pues queda demostrada la vigencia a nivel nacional de la información
manejada por el Instituto Nal. De Colonización, más aun cuando la propia DIEA manifiesta que para ambos años no se
aprecia una asociación clara entre el valor medio de la tierra y la escala de tamaño.
Observando las cifras globales se tienen conclusiones bastante o muy similares a las que obtiene la DIEA según el
indicador de que se trate. AsÃ- en tanto para los registros del Instituto el número de operaciones interanuales, se redujo
del 2008 al 2009 un 35% para la DIEA lo hizo en un 37%. La superficie vendida muestra para nuestros registros una
reducción del 50%, en tanto lo fue de 53% para DIEA. En cuanto al monto operado en transacciones inmobiliarias
rurales mientras la disminución fue del 50% para nuestros datos, DIEA exhibió una reducción del 40%. El valor de la
tierra en tanto apenas tuvo un incremento del 1,32% respecto del nivel del año 2007.
Estos resultados permiten avalar que las conclusiones que deriven del análisis, de las operaciones que se presentan a
Colonización son totalmente válidas, tanto a escala departamental como a escala nacional.
PRESENTACIÓN DE RESULTADOS DEL AÑO 2010
Se presenta la información, estructurada en cifras trimestrales totales, comparando a su vez los años 2010 y 2009 ,en
sus indicadores más destacados. Se exponen los resultados de ambos años en los cuadros No. II. y cuadro No. III. Se
señala una vez más que dado el carácter preliminar de las cifras del segundo semestre, e incluso en menor medida del
primero, si bien las conclusiones que se extraen son totalmente válidas, sus valores absolutos pueden cambiar
INDICADORES DE ACTIVIDAD
A tales efectos se consideran como los indicadores más relevantes: el número de operaciones, la superficie vendida(
miles de has) y el capital destinado a la compra de esas operaciones ( cada indicador por la unidad de tiempo apropiada
a cada caso). En el ejercicio 2009 se destaca en particular la ausencia del sector forestal en las operaciones
convencionales.
El cuadro II mostrarÃ-a en el año 2010 una leve recuperación de todos los indicadores respecto del año 2009, que
habÃ-a sufrido una caÃ-da muy abrupta en relación al 2008, en especial en algunos de los indicadores ( particularmente
en los montos que se canalizaron a la compra de tierras).
El número de operaciones se incrementa en un 11%, pero con un aumento muy modesto de la superficie vendida de
apenas un 3%. Para que estos 2 números cierren debe necesariamente haber disminuido la superficie promedio, tal
como ocurrió. Esto se observa en la 4ta. columna del cuadro que muestra un descenso porcentual del orden de
aproximadamente un 7%.
El indicador que mas se destacó lo fue el monto canalizado a la compra de tierras, y en este aspecto, su resultante
deberÃ-a ser tal como sucedió el aumento del tamaño económico de las operaciones ( 5ta. columna).
Sin embargo en realidad estas cifras son bastante relativas, porque en el transcurso del año 2009 han existido
importantes superficies, que no han sido ventas reales sino que ha variado el titular jurÃ-dico, pero sin que en definitiva
implicara un cambio real de propietario. Esto ha ocurrido particularmente en el sector forestal.
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A nivel intraanual se observa en el curso del año 2010, una caÃ-da en todos los indicadores de actividad del segundo
semestre respecto del primero, si bien el indicador de valor se incrementa un 3,9%. Es asÃ- que el número de
operaciones desciende un 21%, y la superficie vendida lo hace en un 43%. Para que esto se de en estos términos,
necesariamente debió haber variado la superficie promedio en ambos semestres. Efectivamente el área vendida
promedio fue de 1.464 has en el primer semestre, en tanto fue de 1.061 has en el segundo semestre. Vale decir se ha
dado la tendencia de adquirir campos más chicos. Los montos canalizados a la compra de tierra también han caÃ-do en
forma proporcional a la disminución de superficie – 40%. Debe tenerse en cuenta lo ya mencionado, en el sentido que
las cifras del segundo semestre son preliminares, no obstante se estima que salvo correcciones en los porcentajes, la
situación general se mantendrá.
Por otro lado y en sentido opuesto al anterior han existido en el año 2010 negocios muy importantes, donde se han
comprado paquetes accionarios que no pasan por el Instituto, particularmente en el sector lechero y probablemente
también el sector forestal. Una conclusión general que se podrÃ-a manejar es que durante el año 2009, la caÃ-da de los
indicadores fue bastante mayor a la percibida, y que por el contrario su recuperación en el año 2010 es también
probablemente bastante mayor de lo que las cifras dicen.
INDICADORES DE VALOR
Estos indicadores se elaboran en los cuadro II y III. El cuadro II refiere en particular al valor medio de la tierra nacional (
tierra con mejoras), cuyo promedio para el año 2010 fue en términos absolutos de U$S 3.900/ha y cuya variación
interanual muestra un incremento del 23,66%, respecto del año 2009, donde este promedio se situó en los U$S
3.154,32/ha.
En el cuado III sin embargo se obtiene un valor de la tierra algo más real, sin la distorsión de operaciones entre
agentes con interrelación comercial y sin la incidencia de algunas mejoras que tienen un valor propio y pesan en las
operaciones. A tales efectos se deben de filtrar los registros y llevar todas las operaciones a una misma base común de
cálculo, que se conoce como CONEAT 100.
Esto implica una elaboración mucho más complicada, pues para empezar se debe de calcular el Ã-ndice de
productividad de cada campo, lo que no siempre es posible, asÃ- como se deben descartar registros por motivos de
distinta Ã-ndole. Estas circunstancias implican trabajar a partir de una menor masa de información.
En consecuencia en el cuadro III se dispondrán de menos operaciones, y los valores de los cuadros II y III lógicamente
no coincidirán entre sÃ-, siendo los valores absolutos en el cuadro III menores. De todas maneras como en ambos años
- 2009 y 2010- se procede en forma similar, los valores relativos ( porcentajes, proporciones, etc) no son afectados por
ese hecho.
La variación en el número de transacciones y de su superficie, producto del filtrado tanto en un año como en otro, es
absolutamente aleatoria y no tienen mayor significado. Lo que si importa es el resultado, que determina un menor
incremento de la variación interanual, que ahora es solamente de 8,74% , lo que se apoya en el aumento del valor/ha
CONEAT 100 correspondiente al año 2009.
Si observamos la gráfica No. 1 tenemos a la vista una serie más extendida de estas series, donde la de campos
mayores a las 1000 has fÃ-sicas, ya es muy anterior. Lo que queda claro es que en el año 2009 la tierra subió en un eje
del 12,5% respecto del 2008, quebrando una lÃ-nea ascendente de aumentos muy significativos previos.
Observando esta gráfica, los campos menores a las 1.000 has alcanzan mejores valores, que los de mayor tamaño. El
tamaño medio del perÃ-odo graficado para este tipo de campo fue de 568 has, en tanto el tamaño medio de los campos
mayores a las 1.000 has ha sido de 2.497 has. Para el trienio 2008-2010 el precio de los campos chicos superó en un
rango del 2,84% al 1,98% ( promedio 2,57%) al de los campos grandes.
El año 2007 donde ocurre un comportamiento inverso, en realidad esta sesgado y puede considerarse anómalo,
porque recoge operaciones solamente desde que entra en vigencia la ley No 18.187. El número de operaciones
registradas de campos chico no llega al 50% del número de las operaciones mayores a las 1,000 has, cuando en el
resto del perÃ-odo ocurre exactamente lo contrario – 128% de los casos ( véase lo expresado al respecto en la
introducción).
En definitiva la diferencia en los valores medios de la tierra, para la estratificación de campos mayores y menores a las
1.000 has fÃ-sicas, es pequeña pero muy consistente. Probablemente se diluya aumentando el número de estratos, sin
tener en consideración el tipo de explotación ( agrÃ-cola – agrÃ-cola ganadero – ganadero y forestal) y los tamaños
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óptimos en cuanto a escala económica asociados.
La observación de todos los parámetros manejado y comentados, da toda la impresión que el valor tierra está
llegando lentamente a un cierto nivel de equilibrio para los actuales precios de las commodities y el nivel y la estructura
de la demanda de tierras a la fecha. Al finalizar el primer trimestre del año, cuando se dispongan de cifras muy
cercanas a las definitivas para el año 2010, se emitirá un nuevo informe más detallado y encarando cifras desglosadas
por departamento.
Ing. Agr. Carlos Deambrosis
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