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inmueble a fondo
¿Cómo castigarán a
los que hacen mobbing
inmobiliario? ¿sanción
penal o administrativa?
José Ángel González Franco • Socio Director González Franco Abogados Penalistas
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En los últimos años ha aparecido con frecuencia en los medios de comunicación el llamado mobbing (o acoso) inmobiliario, una
expresión con la que se alude a las estrategias desarrolladas por los propietarios de
inmuebles para expulsar de sus viviendas a
los legítimos moradores.
Estas conductas han proliferado especialmente en algunas ciudades y han estado motivadas, sobre todo, por la vigencia de los llamados contratos de arrendamiento de renta antigua, que resultan escasamente rentables para
muchos arrendadores, quienes, sin embargo,
no pueden dejar de pensar en que, si la misma
vivienda se arrendara a precio de mercado, les
proporcionaría importantes ingresos.
A menudo las víctimas de estos comportamientos han sido personas de edad avanzada,
que se han visto hostigadas por sus arrendadores de las maneras más impensables: ame-
A menudo los jueces y
tribunales han negado la relevancia
penal de estas conductas por falta
de una previsión legal específica
nazas explícitas, constantes cortes de suministros, engaños sobre las condiciones de pago
de la renta para forzar el desahucio, dejación
absoluta de los deberes más elementales de
mantenimiento de la finca, aparición de vecinos
molestos pagados por el arrendador etc.
La gravedad del problema ha obligado a los poderes públicos a tomar cartas en el asunto, pues, si
bien en algunos casos se han iniciado procedimientos penales contra los responsables de estos
hechos por la comisión de posibles delitos de
coacciones, a menudo los jueces y tribunales han
negado la relevancia penal de estas conductas
por falta de una previsión legal específica.
En estas circunstancias, y dada la incapacidad del Derecho civil para resolver por sí
solo el problema, parece existir un cierto
consenso en la necesidad de recurrir al
Derecho sancionador. Sin embargo, dentro
de este último no está claro si el castigo de
estas conductas debe atribuirse a la administración mediante la previsión del correspondiente ilícito administrativo o, por el contrario, conviene confiar la persecución de
estos hechos a la jurisdicción penal tipificándolos como delito.
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La primera vía es la que se sigue en el Proyecto de
Ley catalana de Derecho a la Vivienda presentado
durante el año 2006. En el art. 45 de esta propuesta legislativa el mobbing inmobiliario se define
como "toda conducta que, mediante actuaciones
u omisiones diversas, o con abuso de derecho,
tenga por objetivo perturbar a la persona acosada
en el uso pacífico de su vivienda creando un entorno hostil, ya sea en el aspecto material o en el
social o personal, con la finalidad última de forzar
la adopción de una decisión no querida sobre el
derecho que ampara su ocupación".
Estos comportamientos se consideran infracción muy grave y se castigan con multas que
pueden alcanzar los novecientos mil euros,
unas sanciones que pueden imponerse tanto a
personas físicas como jurídicas.
La vía alternativa se encuentra en el
Anteproyecto de Ley Orgánica de reforma del
Código Penal presentada por el gobierno el
pasado verano. En este texto el mobbing
inmobiliario se regula como una modalidad de
delito contra la integridad moral (art. 173.1 CP),
No está claro si el castigo
de estas conductas debe atribuirse
a la administración mediante
la previsión del correspondiente
ilícito administrativo o, por
el contrario, conviene confiar
la persecución de estos hechos
a la jurisdicción penal
tipificándolos como delito
que en el Derecho vigente se define como la
conducta consistente en infligir "a otra persona
un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral" y se castiga con
una pena de prisión de seis meses a dos años.
En el mencionado Anteproyecto se añade un
segundo epígrafe a este delito en el que, además de contemplarse el acoso laboral, se establece también el castigo del mobbing inmobiliario, definido como la conducta de aquellos
que "en el marco de cualquier otra relación
contractual [scil. distinta de la laboral], provoquen situaciones gravemente ofensivas en la
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dignidad moral de la otra parte, mediante la
alteración sensible de las condiciones de disfrute de los derechos derivados de la misma".
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Algunas voces se han alzado ya valorando en
sentido crítico esta propuesta, y ello por diversos motivos: en primer lugar, porque la exigencia de que concurra un grave menoscabo de la
integridad moral de la víctima hace pensar en
que este precepto podrá aplicarse en muy
contadas ocasiones; en segundo término, porque el hecho de que la incriminación de estos
hechos se vincule a un delito preexistente
cuyos requisitos deben cumplirse también en
el nuevo delito lleva a dudar de la necesidad de
una tipificación autónoma; y, finalmente, porque los concretos términos en los que está
redactado el artículo dificultan la identificación
de las conductas que se pretende sancionar,
amén de la importante laguna que supone el
hecho de que el castigo se limite a las relaciones contractuales, quedando fuera del tipo los
casos de mobbing entre copropietarios o
aquellos en los que la víctima es usufructuaria.
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A la vista de estos dos proyectos se plantea la
duda de qué vía puede resultar más idónea
para castigar estas conductas.
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Por un lado, el Derecho penal tiene a favor su
mayor expresividad y repercusión en la opinión
pública, dos factores a tener en cuenta si lo
que se pretende es hacer llegar un mensaje de
nula tolerancia con estas conductas por parte
de las autoridades.
Desde el punto de vista disuasorio debe tenerse en cuenta, además, la previsión de una
pena de prisión, aunque su carácter intimidatorio puede verse reducido por el hecho de que
se trate de penas breves que, en principio,
serán susceptibles de suspensión condicional.
Por su parte, el Derecho administrativo presenta la ventaja de su mayor celeridad y, si bien es
cierto que no puede prever penas privativas de
libertad, sino sólo multas, la gravedad de éstas
y el hecho de que la mayoría de responsables
de acoso sean personas solventes invita a
pensar en un efecto disuasorio no muy inferior
al de las penas de prisión que pueden ser suspendidas.
En la gran mayoría de manuales y tratados de
Derecho penal suele dedicarse varias páginas a comentar el principio clásico de ultima
ratio, según el cual la pena es el último recurso al que puede recurrir el Estado para evitar
comportamientos indeseables, estando sólo
legitimado para acudir a ella cuando los restantes sectores del ordenamiento jurídico se
hayan mostrado incapaces de impedir tales
conductas.
Si todavía le queda algún sentido real a este
principio muy probablemente el dilema
expuesto debería resolverse a favor del
Derecho administrativo, sin perjuicio de que el
delito contra la integridad moral se aplicara en
aquellos casos más graves, lo que, no obstante, no parece justificar una mención específica
al mobbing inmobiliario dentro de este delito.
Sin embargo, en los tiempos que corren cuesta imaginar que algún poder político renuncie a
colgarse ante la opinión pública la medalla de
la contundencia en la lucha contra un fenómeno tan mediático como éste y lo haga en aras
del ideal de la última ratio.