La propiedad privada

Objetivos de aprendizaje
 Conocer el contenido y los caracteres de la propiedad
 Comprender las limitaciones de la propiedad y,
específicamente, su función social
 Distinguir los regímenes jurídicos de las propiedades
especiales
 Conocer la tipología de Derecho reales
 Conocer el régimen de circulación de bienes
Juan Bataller (dir.), Mario Pérez, Javier Vercher
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Contenidos
1. Concepto y límites de la propiedad
2. Las propiedades especiales
3. Tipología de los derechos reales
4. La circulación de los bienes
Juan Bataller (dir.), Mario Pérez, Javier Vercher
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1. Concepto y límites de la
propiedad
Derecho real
Poder sobre una cosa que se
pueden ejercer inmediatamente
sobre las mismas y cuyo respeto se
puede hacer valer frente a
cualquiera
Derecho de crédito
Vincula a una persona (acreedor)
con otra (deudor), de forma que
éste tiene un obligación con aquel,
el derecho del acreedor se centra
en la exigencia de una conducta al
deudor
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1. Concepto y límites de la
propiedad
 La propiedad privada es uno de los pilares de nuestro
sistema económico (art. 33 CE): derecho real por
excelencia
 Concepto clásico propiedad:
 Art. 348 Código civil: la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin más limitaciones que las
establecidas en las leyes
 Se concibe como un derecho de carácter absoluto
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1. Concepto y límites de la
propiedad
Contenido de la propiedad
Poder de exclusión
Poder de goce
Poder de disposición
el propietario puede
excluir a terceros de la
utilidad que la cosa
proporcione
engloba tanto el uso de
la cosa, como el
derecho a percibir los
frutos que produzca
el propietario es la
persona legitimada para
enajenar total o
parcialmente su
derecho a otra persona
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1. Concepto y límites de la
propiedad
Límites de la
propiedad
Relaciones de
vecindad
Función social
Deberes
sociales
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1. Concepto y límites de la
propiedad
 Relaciones de vecindad
 impedir que el propietario realice en su propiedad
actividades que perturben de manera intolerable el disfrute
de propiedades vecinas (p. ej. no abrir ventanas a menos de
una determinada distancia, no puede producir
emanaciones peligrosas)
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1. Concepto y límites de la
propiedad
 La función social de la propiedad
 El art. 128 CE reconoce que “toda la riqueza del país está
subordinada al interés general”; por tanto aunque los
bienes atribuidos a los particulares deben servir a los
intereses propios de estos, dicho servicio ha de ser
compatible con los intereses de la colectividad. En
consecuencia, aunque el Art. 33 CE reconoce la propiedad
privada, no se hace en términos ilimitados
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1. Concepto y límites de la
propiedad
 Los deberes sociales
 Normalmente, cuando el bien sea productivo se centran en
que su aprovechamiento redunde en el interés colectivo (p.
ej. Explotaciones agrarias)
 La CE no establece directamente cuales son los deberes,
por lo que será la ley la que deba concretarlos. Sin
embargo, tales limitaciones no pueden ser ilimitadas
llegando a menoscabar el contenido esencial
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2. Las propiedades especiales
La función social
de la propiedad
La propiedad rústica
La propiedad urbana
Pluralidad de regímenes jurídicos
del derecho de propiedad para
determinados grupos de cosas
La propiedad intelectual
La propiedad industrial
Otros regímenes especiales (p. ej.,
aguas, minas, etc.)
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2. Las propiedades especiales
 La propiedad rústica
 Existe una regulación especial cuya finalidad es que los
terrenos rústicos sean adecuadamente explotados, con los
criterios técnicos más adecuados; se realicen las
transformaciones necesarias y se trate de mejorar el
empleo; proveyéndose incluso la expropiación
 La propiedad urbana
 Cobra un papel predominante los planes urbanísticos
municipales, al determinar las condiciones en que se puede
construir
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2. Las propiedades especiales
 La propiedad industrial (ver tema 10)
 La propiedad intelectual
 Conjunto de derechos que recaen sobre obras científicas,
literarias o artísticas, y corresponden a sus autores o
creadores, y sus herederos
 Regulación: Ley de Propiedad Intelectual (RDL 1/1996)
 Clases de derechos de autor:


Patrimoniales
Morales
 Carácter temporal
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3. Tipología de los derechos reales
La propiedad se
caracteriza por la
plenitud
Existen otros derechos reales limitados cuya
titularidad solo confiere facultades sobre alguna o
algunas de las utilidades sobre el bien:
Usufructo
Servidumbre
Hipoteca
Prenda
Tanteo
Retracto
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3. Tipología de los derechos reales
El usufructo
 Concento en el art. 467 Cc
 Dos sujetos:
a) El usufructuario usa la cosa y adquiere los frutos, pero no
puede modificar el destino económico originario, ni
alterar esenacialmente su configuración física ni disminuir
su valor, ni enajenar el bien a otra persona (aunque si
puede transmitir su derecho
b) El nudo propietario quien puede transmitir el bien y
cuando finaliza el usufructo obtiene el pleno dominio
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3. Tipología de los derechos reales
La servidumbre
 Concepto
 Consiste en que un bien inmueble (que pertenece a una persona)
desempeñe parcialmente una relación de servicio respecto de
otro bien inmueble (que pertenece a otra persona) (Art. 530 Cc).
 Contenido
 Puede ser muy variado, pues múltiples son las posibles utilidades
que puede prestar un predio a otro (p. ej. paso, luces, etc.). Las
servidumbres son inseparables de las fincas a las que activa
(predio dominante) o pasivamente (predio sirviente) pertenecen.
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3. Tipología de los derechos reales
Los derechos de garantía
 Los más importantes son la hipoteca y la prenda
 Aunque el Art. 1911 CC consagra el principio de
responsabilidad patrimonial universal, puede ocurrir que el
deudor en el momento en que se le reclame no tenga
bienes suficientes;
 Para evitar tal situación la ley puede imponer o las personas
pactar que un determinado bien responda de la deuda (con
carácter preferente frente al resto de acreedores), aunque
el bien (ya) no sea titularidad del deudor.
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3. Tipología de los derechos reales
La hipoteca
 Recae sobre bienes inmuebles, por lo que el deudor
mantiene la posesión)
La prenda
 Recae sobre bienes muebles, por lo que el deudor ha de
entregar la cosa al acreedor o a un tercero)
 Cuando la deuda no es atentida:
 El acreedor puede instar la ejecición de la garantía, lo que
implica la venta del bien para resarcir la deuda con el
dinero obtenido
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3. Tipología de los derechos reales
Los derechos de adquisición preferente:
 Permiten a su titular provocar la transmisión a su favor del bien
por su propietario, si este decide enajenarlo, con preferencia a
cualquier otro adquiriente y por el precio en el que lo ofreciera el
titular, o en el que ya hubiera obtenido.
 Dos tipo principales:


Tanteo: el propietario de un bien que proyecta enajenarlo está obligado
a notificar al titular del tanteo el proyecto de enajenación y sus
condiciones, para que éste, si acepta las condiciones, pueda adquirirlo
preferentemente
Retracto: concede a su titular, ante una enajenación ya realizada, el
derecho a que ésta quede sin efecto y él sea el adquiriente, en el mismo
precio y condiciones.
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4. La circulación de los bienes
Adquisición
(= procedimiento a través del cual los bienes entran a formar parte
del patrimonio de una persona)
Adquisición originaria
Adquisición derivativa
(atribución cuando surge a la vida jurídica por
primera vez)
(= se recibe un bien procedente de la esfera
jurídica de otra persona)
Mortis causa
Universal (heredero)
Intervivos (transmisión)
Particular (legatario)
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4. La circulación de los bienes
SUCESIÓN
UNIVERSAL
Testamento
(negocio jurídico
unilateral del
causante)
Ab intestato (por
obra de la Ley)
Actos jurídicos que
articulan la
circulación de los
bienes
SUCESIÓN
PARTICULAR
TRANSMISIÓN
Testamento
Contrato (negocio
jurídico bilateral)
Derechos reales
(además, tradición =
entrega de la cosa)
Derechos de crédito
(solo contrato)
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4. La circulación de los bienes
 Transmisión mortis causa (sucesión)
 Voluntaria: mediante testamento
 Legal (ab intestatato): la designación del sucesor se hace
por ley
 Modalidades


Heredero. Sucede a titulo universal. Recibe la totalidad o parte
alícuota de la herencia, tanto bienes y derechos como deudas
Legatario. Sucede a titulo particular. Adquiere bienes o derechos
particulares, sin asumir las deudas del causante
 Sistema de legítimas y mejoras
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4. La circulación de los bienes
 Transmisión intervivos
 Negocios jurídicos traslativos de la propiedad


Unilaterales: donación
Bilaterales: cesión, compraventa, compensación, etc.
 Derechos reales
 En primer lugar, es preciso suscribir un contrato traslativo
 Se exige además la puesta a disposición (tradición de la cosa)
 Derechos de crédito
 No es necesaria la tradición del crédito
 Requisitos formales: rige el principio de libertad de forma,
aunque en algunos casos se exige otorgar escritura pública
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4. La circulación de los bienes
 El Registro de la Propiedad  regulado por Ley Hipotecaria
(1946) y Reglamento Hipotecario (Decreto 1947)
 Funciones: tiene por objeto la inscripción de los actos y contratos
relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles
 Actos inscribibles
 Títulos traslativos de dominio o relativos a derechos reales
(usufructo, uso, hipoteca, servidumbres, etc.)
 Las resoluciones judiciales que declaren la incapacidad legal para
administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquier otra que
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre
disposición de sus bienes
 Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles
 Forma deberán constar en escritura pública o documento judicial
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4. La circulación de los bienes
 Eficacia del Registro de la Propiedad
 La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con
arreglo a las leyes
 Los asientos producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud
 Terceros de buena fe
 Los títulos sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente
inscritos, no perjudican a tercero de buena fe
 El tercero de buena fe que adquiera a título oneroso algún derecho de
persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo,
será mantenido en su adquisición
 La nulidad de las inscripciones no perjudicará el derecho anteriormente
adquirido por un tercero de buena fe
 La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro.
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4. La circulación de los bienes
 Organización del Registro de la Propiedad
 Depende del Ministerio de Justicia (Dirección General de
los Registros y del Notariado)
 Cada Registro de la Propiedad está a cargo de un
Registrador con carácter de funcionario público
 Circuncripción territorial


De acuerdo con el reparto de demarcaciones, existen Registros de
la Propiedad en numerosas poblaciones, existendo varios en una
provincia
Las inscripciones se harán en el Registro en cuya circunscripción
territorial radiquen los inmuebles
 Más información: http://www.registradores.org
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Cuestiones a resolver
Diferencia entre un arrendamiento y un usufructo
Diferencias y similitudes entre un aval y una hipoteca
¿Se puede establecer una hipoteca sobre piso para
garantizar el pago del precio de la compraventa de un
bien mueble (p. ej. un camión)?
Pon un ejemplo de trasmisión de un bien por sucesión
particular
¿El domicilio social de una sociedad puedo conocerlo por el
Registro de la propiedad?
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Mapa conceptual
 Tipología de derechos reales
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