Artículo 5. Derecho de adquisición preferente

Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 51
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- C. Moll de Alba Lacuve
Artículo 5. Derecho de adquisición preferente
1. Sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el precio o el
valor notificado, el nudo propietario tiene derecho de tanteo del usufructo en el plazo de sesenta días a contar des de la notificación establecida
en el art. 4, abonando el precio o, si no lo hay, el valor notificado por el
usufructuario.
2. Si no existe notificación fehaciente o si la alienación se ha llevado a
cabo en circunstancias distintas a las notificadas, sin perjuicio del mismo
derecho de impugnación, el nudo propietario puede ejercer el derecho de
retracto en el plazo de un año a contar desde la fecha en que haya tenido conocimiento de la alienación o de las circunstancias de la misma.
3. Cuando se trate de bienes inmuebles, el nudo propietario puede ejercer el derecho de retracto en el plazo de un año a contar desde la fecha
en que haya tenido conocimiento de la alienación o la fecha de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
4. No se tendrá el derecho de adquisición preferente en los supuestos de
ejecución forzosa judicial, extrajudicial o administrativa, si el nudo propietario ha sido debidamente notificado del procedimiento.
Chantal Moll de Alba Lacuve
Doctora en Derecho
Profesora ayudante de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona
I.- Derecho de impugnación.
II.- Derecho de tanteo.
III.- Derecho de retracto.
IV.- Supuestos de exclusión del derecho de adquisición preferente
- 51 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 52
Artículo 5 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
El art. 5 de la Ley 13/2000, bajo el título de “Derecho de adquisición
preferente”, regula una serie de derechos que corresponden al nudo propietario en caso de transmisión del derecho por parte del usufructuario. En
primer lugar, el derecho a impugnar judicialmente el precio o el valor notificado (art. 5.1 y 5.2). En segundo lugar, el derecho de tanteo (art. 5.1), y
por último, para el caso de inexistencia de notificación fehaciente o enajenación realizada en circunstancias distintas a las notificadas, el derecho de
retracto (art. 5.2 y 5.3). En realidad, pese al título general del precepto, tan
sólo constituyen derechos de adquisición preferente stricto sensu el derecho
de tanteo y el derecho de retracto y no el derecho de impugnación1.
Se trata de un derecho de adquisición preferente de origen legal y no
voluntario. Por ello, no resultan de aplicación los preceptos de la reciente
ley catalana 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos
de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente.
Cabe señalar que el otorgamiento del derecho de impugnación, del
derecho de tanteo y del derecho de retracto al nudo propietario supone
una novedad importante introducida por el legislador catalán que carece
de precedentes en el derecho común. Esta innovación se explica porque la
regulación de estos derechos está estrechamente relacionada con el amplio
poder dispositivo del usufructuario establecido en el art. 4 de la Ley.
Como señala el Preámbulo de la Ley, se trata, en definitiva, de facilitar al
nudo propietario la recuperación del derecho de usufructo en el caso de
que el usufructuario disponga de él2.
1.
2.
ALBALADEJO, M. Derecho Civil. Barcelona: José Mª Bosch Editor, 1991, T.III, V.II,
pág. 343, define los derechos reales de adquisición como “aquellos que facultan a su
titular para, concurriendo ciertos requisitos, convertirse en propietario de la cosa sobre
que recaen.” El derecho de impugnación, como se verá, no otorga ningún derecho a
readquirir la propiedad. Sobre el derecho de tanteo y retracto ver COCA PAYERAS,
M. Tanteo y retracto, función social de la propiedad y competencia autonómica.
Bolonia: Publicaciones del Real Colegio de España, 1988.
“Entre la normativa que se establece para el derecho de usufructo, cabe destacar, en primer lugar, el reconocimiento de la alienabilidad del derecho. Dada, no obstante, la
importancia que este hecho puede representar para el nudo propietario, se atribuye a
éste la posibilidad de evitar el cambio subjetivo y se le da la posibilidad de ejercer el
derecho de adquisición preferente para recuperar aquel derecho.”
- 52 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 53
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- C. Moll de Alba Lacuve
Por último, en el art. 5.4 se establecen unos supuestos en los que el
derecho de adquisición preferente queda excluido.
I.- El nudo propietario puede, según establecen el art. 5.1 y el art. 5.2,
impugnar judicialmente el precio o el valor notificado. Este derecho seguramente lo ejercitará el nudo propietario cuando en una transmisión gratuita se establezca un valor demasiado elevado que excluya el ejercicio de
su derecho de adquisición preferente. En el caso de una transmisión onerosa, cabe contemplar que se impugne un precio falso o simulado. Por
contra, no habría de admitirse la impugnación porque el precio sea demasiado elevado, si este precio corresponde a la realidad del mercado en el
momento de la transmisión. El nudo propietario no puede pedir a los
Tribunales que moderen el precio de la enajenación, coartando la libertad
de contratación.
Si no ha habido notificación o la enajenación se ha realizado en circunstancias distintas de las notificadas, el nudo propietario tiene también el derecho a impugnar judicialmente la transmisión, con independencia del derecho de retracto que le corresponda y que pueda ejercitar
(art. 5.2).
Por lo que respecta al usufructuario cabe plantearse si tiene derecho a
la rescisión por lesión. En principio este derecho de la normativa catalana
le correspondería siempre y cuando se dieran los requisitos de esta figura
establecidos en el art. 321 de la Compilación catalana, a saber: a)
Transmisión onerosa; b) Sobre bienes inmuebles; c) Lesión del enajenante en más de la mitad del precio justo.
Cabe señalar con relación al derecho de impugnación que no constituye un derecho de adquisición preferente, a pesar del título del precepto
en el que se regula. Esta observación resulta importante para la interpretación del art. 5.4 en el que se excluye los derechos de adquisición preferente en determinados supuestos. A nuestro entender, en esos supuestos
del art. 5.4 se mantiene el derecho de impugnación precisamente por no
ser un derecho de adquisición preferente.
- 53 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 54
Artículo 5 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
II.- El art. 5.1 reconoce al nudo propietario el derecho de tanteo.
Gracias a este derecho de adquisición preferente el nudo propietario
puede recuperar el derecho de usufructo3.
Para que el ejercicio del derecho de tanteo pueda ser efectivo se regula detalladamente en el art. 4 el deber de notificación. En efecto, el ejercicio del derecho de tanteo está íntimamente ligado a la notificación efectuada por el usufructuario que se propone transmitir su derecho. El nudo
propietario deberá ejercer su derecho de tanteo en el plazo de sesenta días
a contar desde la notificación4. Por ello resulta tan importante la fehaciencia y la constancia de la fecha de recibo de la notificación.
El nudo propietario, para ejercitar el derecho de tanteo, deberá abonar al usufructuario o el precio notificado en el caso de transmisión onerosa, o el valor notificado en el supuesto de transmisión gratuita.
El ejercicio del derecho de tanteo no excluye el derecho a impugnar el
precio o el valor notificado.
III.- El derecho de retracto5 se otorga al nudo propietario en dos
supuestos: cuando no ha habido notificación fehaciente o cuando la enajenación se ha realizado en circunstancias distintas a las notificadas. Quizás
el legislador catalán hubiera tenido que aceptar también el derecho de
retracto en el caso de notificación incompleta o defectuosa.
Así pues, el derecho de retracto se otorga no de forma cumulativa al
derecho de tanteo. Tan sólo se faculta al nudo propietario a ejercitar el
3.
4.
5.
ALBALADEJO, M. Derecho Civil, T.III, V.2, ob.cit., pág. 345, “El tanteo faculta inicialmente para adquirir una cosa antes que otro ( y por el tanto -de ahí su nombre- que
éste habría de dar) al que iba a ser enajenada. A cuyo efecto, el dueño de la cosa debe
notificar al titular del tanteo, la enajenación proyectada.”
El art. 25.2 LAU que regula el derecho de tanteo del arrendatario en caso de venta por
el arrendador, establece un plazo más corto: treinta días naturales, a contar desde el día
siguiente a la notificación.
ALBALADEJO, M. Derecho Civil, T.III, V.2, ob.cit., pág. 346, “el retracto faculta para
adquirir una cosa después que fue transferida a otro y (...) por lo que éste dio por ella.”
- 54 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 55
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- C. Moll de Alba Lacuve
retracto cuando no ha podido utilizar el derecho de tanteo por causas ajenas a su voluntad6. De este modo se garantiza que el derecho de adquisición preferente sea efectivo. Esta característica explica que el título del art.
5 sea “Derecho de adquisición preferente” y no “Derechos de adquisición
preferentes”. Tan sólo hay un derecho de adquisición preferente: el tanteo,
y en caso de que no se pueda ejercitar, el retracto.
El plazo para ejercitar el retracto es de un año, cualquiera que sea
el tipo de bien usufructuado. Sin embargo, para la determinación del
“dies a quo” de este plazo, se distingue entre bienes muebles o bienes
inmuebles. En el caso de bienes muebles, el plazo se cuenta a partir de
la fecha en la que el nudo propietario tuvo conocimiento de la enajenación o de las circunstancias en las que se realizó esta transmisión
(art.5.2). Esta alternatividad de fechas que parece otorgar el precepto,
en realidad, no se da: cada fecha corresponde a un supuesto distinto.
El “dies a quo”, en el caso que no se haya notificado la enajenación,
será la fecha en la que el nudo propietario tuvo conocimiento de este
hecho por otra vía. Si el nudo propietario ha sido notificado de la
transmisión pero ésta se ha realizado en circunstancias distintas a las
notificadas (v.gr. condiciones de pago diferentes, variaciones de precio
o de valor...), entonces, el plazo se contará desde el momento en el que
el titular del derecho de retracto tuvo conocimiento de estas circunstancias distintas.
Cuando el usufructo es sobre bienes inmuebles, el plazo de un año
para ejercitar el derecho de retracto se cuenta o bien desde la fecha en la
que el nudo propietario tuvo conocimiento de la enajenación, o bien
desde la fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 5.3). En
el caso de bienes inmuebles, el legislador catalán ofrece una verdadera
alternativa para la fijación del inicio del cómputo7. No se trata, como en
6.
7.
Es la llamada “conversión del tanteo en retracto”, expresión que utiliza el legislador en
el art. 34 de la Ley 22/2001, de 31 de diciembre, de regulación de los derechos de
superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente.
Esta misma alternativa de fechas (inscripción registral / conocimiento de la enajenación) aparece en el art. 34 de la Ley 22/2001 respecto al retracto voluntario.
- 55 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 56
Artículo 5 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
el art. 5.2, de dos fechas referidas a dos supuestos distintos. Si el precepto se aplicara literalmente, el nudo propietario podría optar por utilizar la
fecha que más le beneficie para el cómputo del año. De este modo, es de
esperar que el titular del derecho de retracto se acogerá siempre a la fecha
más reciente en el tiempo para ampliar así las posibilidades de recuperar
el usufructo transmitido.
Resulta difícil admitir, sin embargo, que se pueda quebrantar a través
de este artículo el principio de publicidad registral. ¿Qué ocurriría si la
transmisión ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, pero el nudo
propietario, alegando la ignorancia de esta inscripción tabular, computara
el plazo desde una fecha, posterior a la inscripción registral, en la que,
según él, conoció la enajenación? ¿Sería esto correcto y conforme a la ley?
Para contestar a estos interrogantes conviene analizar la voluntas legislatoris a través de los debates parlamentarios. El art. 3.2 del Proyecto de Ley
establecía como único criterio de cómputo la presentación del título en el
Registro de la Propiedad:
“Quan es tracta de béns immobles, aquest termini no pot excedir d’un any,
a comptar de la presentació del títol corresponent en el Registre de la
8
Propietat.”
La modificación del párrafo original se debió a una enmienda parlamentaria que introdujo como criterio alternativo de cómputo el del
conocimiento de la enajenación. Tal y como se desprende de las discusiones y enmiendas al texto en el Parlament, existía la preocupación de
adecuar el precepto original a la realidad. Los diputados entendían que
el ciudadano medio no se dirige anualmente y de forma ordinaria al
Registro de la Propiedad. A la vista de estos precedentes legislativos
cabe concluir que efectivamente el nudo propietario dispone de una
alternativa de fechas y que, en el caso de que no conozca la situación
registral, se puede acoger a la fecha del conocimiento real de la trans8.
Esto es, que cuando se trata de bienes inmuebles, este plazo no puede exceder de un
año, contado desde la presentación del título correspondiente en el Registro de la
Propiedad.
- 56 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 57
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- C. Moll de Alba Lacuve
misión. Sin embargo, para obtener este mismo resultado teleológico,
hubiera sido quizás preferible adoptar la propuesta realizada en el
Parlament que consistía en exigir al nuevo adquirente la obligación de
notificar fehacientemente la transmisión al nudo propietario. De este
modo, el plazo para el ejercicio del retracto se computaría desde la
fecha de esta notificación. Es precisamente éste el sistema establecido
en la Ley de Arrendamientos Urbanos y resulta sin duda más respetuoso con el principio de seguridad jurídica.
El derecho de retracto, al igual que el derecho de tanteo, es compatible con el derecho de impugnación del precio o valor notificado.
IV.- La Ley en su art. 5.4 excluye el derecho de adquisición preferente del nudo propietario en tres supuestos de ejecución: la judicial, la extrajudicial y la administrativa forzosa. Se garantiza así la
fuerza ejecutiva, evitando que quede ésta desvirtuada por el ejercicio
del derecho de adquisición preferente que corresponde al nudo propietario.
Como condición a la operatividad de esta exclusión, la norma
exige que el nudo propietario haya sido debidamente notificado del
procedimiento. Así pues, si no se le ha notificado debidamente el
procedimiento, entonces el nudo propietario sí podrá ejercer su
derecho de retracto. ¿Qué se ha de entender por “debidamente
notificado”? A nuestro parecer no se trata aquí del requisito de la
fehaciencia que exige con carácter general el art. 5.1, sino de que
la notificación se haya realizado conforme a la normativa ritual
aplicable.
En el caso que se haya notificado debidamente al nudo propietario el procedimiento de ejecución, entonces, precisamente, operará la
exclusión del derecho de adquisición preferente establecida en el art.
5.4. En definitiva, lo que se excluye es el derecho de tanteo, eso es, el
derecho que corresponde normalmente cuando ha tenido lugar una
notificación.
- 57 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 58
Artículo 6 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Artículo 6. División de la cosa en cotitularidad.
El nudo propietario de una cuota de cosa en condominio puede dividirla,
sin necesidad de consentimiento del usufructuario. Sin embargo, es preciso que se lo notifique y éste tiene el derecho a impugnarla si entiende
que lesiona sus intereses.
Francisco Echeverría Summers
Doctor en Derecho. Abogado
Profesor colaborador de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona
I.- Introducción y tramitación parlamentaria.
II.- Alcance.
III.- Derechos del Usufructuario frente a la división de la cosa común
I.- El artículo 6 de la Ley se ubica dentro del heterogéneo capítulo de disposiciones relativas al usufructo en general. El objeto del mismo es el de regular la división de una cosa común cuando uno de los comuneros hubiera constituido un usufructo sobre su cuota. La ley establece un régimen similar al dispuesto en el Código civil, ya que determina que los nudos propietarios podrán
proceder a la división de la cosa común, fijando únicamente como límite el
hecho de que la división debe ser notificada al usufructuario, quien podrá
impugnarla en el caso de que estime que se han lesionados sus intereses.
Se trata de un precepto que ha sufrido una importante modificación
durante la tramitación parlamentaria de la Ley, ya que en el proyecto inicial se recogía un número 2 en el que se aludía a que se harían constar en
el Registro de la Propiedad, mediante nota marginal, aquellos supuestos
de división de edificios sujetos total o parcialmente a un derecho de usufructo cuando el usufructuario no hubiera consentido la división. Dicha
nota sería cancelada, de oficio o a instancia de cualquier interesado, una
- 58 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 59
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Francisco Echevarría Summers
vez transcurrido un año desde su extensión, si del Registro no resultaba
que había sido impugnada la división del inmueble por parte del usufructuario. Igualmente durante la tramitación parlamentaria se presentaron
diferentes enmiendas con el objeto de exigir el consentimiento del usufructuario para la división de una cosa en comunidad, especialmente cuando se tratara de bienes inmuebles. Sin embargo, ninguna de las modificaciones propuestas vieron definitivamente la luz.
II.- La primera duda que presenta la lectura del precepto es la de determinar cómo se compagina la obligación que tiene el nudo propietario de conservar la forma y sustancia de la cosa, con la facultad que se le concede en este
precepto de proceder a la división de la cosa común sin necesidad de consentimiento del usufructuario. A mi juicio, el legislador ha partido de la situación
de provisionalidad o temporalidad que tiene el otorgamiento de un derecho
sobre una cuota ideal, prefiriendo la protección del derecho a salir de la indivisión y, por consiguiente, a obtener la materialización definitiva del derecho,
hasta entonces limitado a una cuota abstracta sobre el total de la cosa, frente
al derecho del usufructuario a que se conserve la forma y sustancia de la cosa
usufructuada. Se trata de una solución que no es novedosa, encontrando
diversas resoluciones judiciales que apuntaban en la misma dirección. Sirva de
1
ejemplo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1991 , en la
que se señala que: de acuerdo con el art. 405, en relación con el art. 490 del
Código civil, el usufructuario de una cuota indivisa de una cosa en copropiedad no se ve perjudicado por la división de la expresada cosa común, en cuanto su derecho real se mantiene subsistente y se concreta o individualiza, por
imperativo legal, en la parte que se adjudique al propietario o condueño.
El hecho de que el precepto no recoja límite adicional alguno, representa que el nudo propietario puede proceder a la división de la cosa en cualquiera de las modalidades posibles: a) por partición voluntaria de los propios interesados; b) por árbitros o amigables componedores, y c) por resolución judicial, en virtud del ejercicio previo de la actio comumni dividundo.
1.
RJA 1612. Vid. también SSTS de 13 de diciembre de 1983, RJA 6933 y de 20 de abril
de 1988, RJA 3266.
- 59 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 60
Artículo 6 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
III.- La concesión de la facultad de dividir la cosa común al nudo propietario la ha adoptado el legislador no sin tomar previamente una serie
de cautelas en defensa de los intereses, entre otros, del usufructuario de
cuota. Es de recordar que, en la misma línea, el art. 401 del Código civil
dispone que no podrá exigirse la división de la cosa común cuando, de
hacerla, la cosa resulte inservible para el uso a que se destine. Junto a ello
además, la ley catalana ha adoptado otras cautelas adicionales, como el
establecimiento de una obligación por parte del nudo propietario de
comunicar al usufructuario la división efectuada.
No obstante, la protección concedida supone una importante restricción de derechos para el usufructuario, respecto de la regulación existente
en el Código civil, ya que el art. 403 del Código civil reconoce a los cesionarios, entre los que se incluyen los usufructuarios, un derecho a concurrir a la división de la cosa común, mientras que la ley catalana se limita a
establecer un deber de notificación por parte del nudo propietario al usufructuario, sin determinar el momento en el que debe cumplirse el mismo,
y un derecho de este último a impugnar la división efectuada en el caso de
que lesione sus intereses.
Para comprender la modificación introducida, debe recordarse que los
derechos del usufructuario de cuota frente a la división de la cosa común
2
son, según sintetiza BELTRAN DE HEREDIA :
a) Un derecho a oponerse a la división: Se trata de un derecho muy
vinculado al derecho a concurrir a la división, ya que en virtud del mismo
el usufructuario anuncia que se opone a que la división se realice sin su
intervención. De manera que si efectivamente se lleva a efecto la división
de la cosa común sin su concurso, la misma será ineficaz.
b) Un derecho a concurrir a la división: Se trata de una facultad lógica, ya que al usufructuario no le es indiferente que al comunero del que
2.
BELTRÁN DE HEREDIA, J. La Comunidad de Bienes en el Derecho Español.
Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado. 1954, págs. 354 y ss.
- 60 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 61
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Francisco Echevarría Summers
trae causa su derecho se le asigne una u otra parte, producto de la división
de la cosa común. No debe olvidarse que su derecho se concretará sobre
el resultado de esa división. No obstante, este derecho no representa que
los usufructuarios de cuota sean parte en la división. Su intervención se
limita a expresar su opinión y firmar los documentos, sin que su voto sirva
a efectos de cómputo para determinar la forma de efectuar la división.
c) Un derecho a impugnar la división consumada: En el Código civil
se prevé este derecho tanto para el caso de que la división se haya efectuado sin intervención del usufructuario de cuota, como en el caso de que
se haya hecho en fraude de los intereses del usufructuario.
Frente al régimen del Código civil, la ley catalana establece un sistema
sumamente más restrictivo para los derechos del usufructuario de cuota,
ya que sus derechos se limitan a tener que ser informado de la división
efectuada y, en su caso, a la posibilidad de impugnar la misma, si entiende que se ha efectuado en contra de sus intereses. Ello implica que, a diferencia de lo que establece el Código civil, la división efectuada sin intervención del usufructuario no es ineficaz. El usufructuario de cuota sólo
podrá impugnar la división realizada cuando demuestre que la misma se
ha efectuado en lesión de sus intereses.
El cauce para la materialización de dicha impugnación parece que es
la acción revocatoria del art. 1111 del Código civil, para lo que el usufructuario tendrá un plazo de cuatro años de caducidad, que entendemos
debe empezar a contar desde la notificación obligatoria que contempla el
precepto, o desde que el nudo propietario pruebe que llegó a conocimiento del usufructuario el alcance y contenido de la división de la cosa
común3.
En caso de fraude de los derechos del usufructuario de cuota, señala
BELTRAN DE HEREDIA4 que el mismo deberá probar que la maqui3.
4.
En este sentido, vid. RDGRN de 16 de febrero de 1987, RJA 1067.
Op. cit., p. 358.
- 61 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 62
Artículo 6 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
nación maliciosa concurría en todos los comuneros, ya que de lo contrario no surgirá más que una acción de reclamación de daños y perjuicios
contra aquellos que hallan perjudicado su derecho, manteniéndose la validez de la división efectuada.
Artículo 7. Gastos del usufructo
Los gastos de conservación, mantenimiento, reparación ordinaria y
suministro del bien usufructuado van a cargo del usufructuario. Los
gastos de reparaciones extraordinarias van a cargo del nudo propietario.
Chantal Moll de Alba Lacuve
Doctora en Derecho
Profesora ayudante de Derecho Civil de la Universidad de Barcelona
I.- Clases de gastos.
II.- Gastos de reparación ordinaria.
III.- Gastos de reparación extraordinaria.
IV.- Falta de referencia a los gastos útiles.
V.- Gastos suministro.
I.-En el artículo 7 de la Ley el legislador catalán establece el régimen
de gastos en el bien usufructuado. En el texto del precepto se distinguen
distintos tipos de gastos:
- 62 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 63
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- C. Moll de Alba Lacuve
a) Gastos de conservación
b) Gastos de mantenimiento
c) Gastos de reparación ordinaria
d) Gastos de suministro
e) Gastos de reparaciones extraordinarias
Según la nueva ley catalana los cuatro primeros tipos de gastos son a
cargo del usufructuario. Tan sólo los gastos por reparaciones extraordinarias corren a cargo del nudo propietario.
El legislador catalán rompe por lo tanto con la histórica trilogía de
gastos, plasmada en los arts. 453 a 455 C.C., relativos a la liquidación de
estados posesorios, según la cual se distinguen los gastos necesarios, los
útiles y los de puro lujo o mero recreo1.
La regulación que el Código Civil español da a los gastos en el usufructo se encuentra en los artículos 500 y siguientes. En estos preceptos
encontramos referencias a los siguientes conceptos:
a) reparaciones ordinarias (art. 500 C.C)
b) reparaciones extraordinarias (Arts. 501 y 502 C.C.)
c) obras y mejoras (art. 503 C.C.)
d) cargas y contribuciones anuales (arts. 504 y 505 C.C.)
II.- Tanto en el Código Civil como en la Ley catalana de usufructo los
gastos por reparaciones ordinarias corren a cargo del usufructuario. El
Derecho Común nos da sin embargo una definición más precisa de lo que
hay que entender por reparación ordinaria: “Se considerarán ordinarias las
1.
Partida Séptima, Título XXXIII, Ley 10 “las despensas que los homes facen por razón
de las cosas agenas pueden ser de muchas guisas; ca tales hi ha dellas que son llamadas
necesarias (...). Et otras hi ha a que dicen utiles (...) hi ha que son dichas voluntarias,
que quieren decir como deleytosas (...)”. Las Siete Partidas del Rey Don Alfonso el
Sabio. Madrid: Imprenta Real, T.III, 1807, Ed. Facsímil, Madrid: Ed. Atlas, 1972.
También en el Digesto ( 25,1,1) “Ulpianus libro trigesimo sexto ad Sabinum.
Impensarum quaedam sunt necessariae, quaedam utiles, quaedam uero uoluptariae”. Vid.
MOMMSEN, Th., Digesta Iustiniani Augusti. Berolini: Weimannos, V.1, MDCCCLXX.
- 63 -
Ley13/2000 1
20/1/04
11:11
Página 64
Artículo 7 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas
y sean indispensables para su conservación.” De la definición que nos ofrece
el art. 500 C.C. se deriva que en realidad el concepto de reparación ordinaria o gasto ordinario equivale al concepto de gasto de mantenimiento y
de gasto de conservación. Por ello cabe interpretar que el listado de gastos establecido por el legislador catalán en el art. 7 (vid. supra) podría
reducirse a tres conceptos: gastos por reparación ordinaria, gastos por
reparación extraordinaria y gastos de suministro.
Otra diferencia entre el Código Civil y la ley catalana es que el Código
prevé el supuesto en el que el usufructuario no atiende a los gastos por
reparación necesaria (art. 500 in fine). En tal caso, el propietario ha de
requerir al usufructuario. No pagando éste, entonces puede el propietario
hacer las reparaciones por sí mismo a costa del usufructuario.
III.- El art. 7 de la Ley catalana establece que las reparaciones extraordinarias corren a cargo del propietario, siguiendo el mismo criterio que el
art. 501 del Código Civil. Sin embargo, de nuevo aquí, la regulación del
Código resulta más detallada. En este sentido, se impone al usufructuario
la carga de dar aviso al propietario de cuando resulta urgente la necesidad
de realizar la reparación extraordinaria. Por otra parte, se contempla el
derecho del propietario a exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida en reparaciones extraordinarias mientras dura el usufructo.
También contempla la posibilidad de que el usufructuario realice las reparaciones extraordinarias cuando éstas fueran indispensables para la subsistencia de la cosa (art. 502 C.C.). En tal caso, el usufructuario tiene derecho a reclamar el aumento de valor que tuviese la finca por esas obras,
pudiendo ejercitar, como garantía del cobro de este importe, el derecho de
retención.
IV.- El art. 7 de la Ley catalana regula, según hemos establecido finalmente, tres tipos de gastos: los gastos por reparaciones necesarias (que
englobaría los gastos de mantenimiento y los gastos de conservación), los
gastos por reparaciones extraordinarias y los gastos de suministro. Por
contra no hace referencia a lo que serían los “gastos útiles”, eso es, a las
- 64 -