NC 17 Arrendamientos Consideraciones Técnicas

NC 17 Arrendamientos
Consideraciones Técnicas
Casos Prácticos
FAQ
Consideraciones Técnicas
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NC 17 Arrendamientos
SIC 15 - Arrendamientos Operativos – Incentivos
SIC 27 – Evaluación de la esencia de las transacciones
que adoptan la forma legal de un arrendamiento
CINIF – 4 Determinación de si un acuerdo contiene
un arrendamiento
NC 17
OBJETIVO
Establecer para arrendadores
y arrendatarios las políticas
contables y revelaciones para
arrendamientos operativos y
financieros
ALCANCE
Aplica para contabilización de todo tipo de
arrendamientos excepto:
• Arriendo para explorar recursos no renovables
• Acuerdos de Licencias (películas, libros, etc)
No será aplicable como base para la medición de:
• Propiedades arrendadas alcanzadas por la NC 40
(Propiedades de Inversión)
• Activos Biológicos arrendados alcanzados por la NC
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Definiciones relevantes
Pagos mínimos por el arrendamiento
Son los pagos que se requieren o pueden requerírsele al arrendatario durante el plazo del
arrendamiento,
Vida económica
Es el periodo durante el cual se espera que un activo sea utilizable económicamente, por
parte de uno o más usuarios; también la cantidad de unidades de producción o similares
que se espera obtener del activo por parte de uno o más usuarios
Tasa de interés implícita en el arrendamiento
Es la tasa de descuento que, al inicio del arrendamiento, produce la igualdad entre el
valor presente total de (a) los pagos mínimos por el arrendamiento y (b) el valor residual
no garantizado, y la suma de (i) el valor razonable del activo arrendado y (ii) cualquier
costo directo inicial del arrendador. .
Tasa de interés incremental del endeudamiento del arrendatario
Es la tasa de interés que el arrendatario habría de pagar en un arrendamiento similar o, si
éste no fuera determinable, la tasa en el que incurriría aquél si pidiera prestados, en un
plazo y con garantías similares, los fondos necesarios para comprar el activo
Creencia
popular
Financiero
Criterio
Técnico
Aspectos relevantes
Financiero
Operativo
Existencia opción de compra
Transfiere la propiedad
al finalizar el contrato
X
Transferencia sustancial de
riesgos y ventajas inherentes
al activo al arrendatario
Operativo
Financiero
Cuota
Operativo
Canon
2
¿Riesgos y Ventajas?
Riesgo
Ventaja
• Posibilidad de pérdidas por
capacidad ociosa.
• Posibilidad
de pérdidas
obsolescencia tecnológica
•Variaciones
en
el
desempeño debido a cambios
en
las
condiciones
económicas
• Expectativa
de
una
operación rentable a lo largo
de la vida útil del activo
•Ganancia por revalorización
•Realización
residual
del
valor
Operativo vs Financiero
Esta determinado más por la esencia económica y naturaleza más
que por la forma legal
Situaciones que, en conjunto o por si solas, clasificarían un arrendamiento
como financiero:
Transfiere la propiedad al fin del contrato
El arrendatario posee la opción de compra a un valor menor que su valor razonable
Plazo cubre la mayor parte de la vida económica
Al inicio, el valor presente de los pagos mínimos equivale al valor razonable del
activo
Por la naturaleza del activo solo el arrendatario puede usarlo sin realizar
modificaciones importantes
El arrendatario puede cancelar el contrato antes de tiempo y las pérdidas del
arrendador son asumidas por el arrendatario
Cambios en el valor residual a cargo del arrendatario
Arrendatario tiene la posibilidad de prorrogar el arrendamiento por un 2do periodo
Arrendamiento
Operativo
Arrendador
Los activos en arrendamiento
operativo serán activo según su
naturaleza
El ingreso de arrendamiento se
reconoce en forma lineal u otra base
que mejor refleje el ingreso
Arrendatario
Las cuotas se reconocen
como gastos en forma lineal
en el plazo del contrato u
otra base que mejor refleje
los beneficios
Los costos directos iniciales
incurridos son tratados como mayor
valor del activo y reconocidos como
gastos en el tiempo del contrato
Depreciación seguirá lo indicado
en IAS - NIC 16
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Arrendamiento
Operativo
Arrendador
Arrendatario
Revelaciones:
Revelaciones:
El importe acumulado de los pagos
mínimos futuros del arrendamiento.
El total de pagos mínimos del
arrendamiento, derivados de contratos
de arrendamiento operativo.
Cuotas de arrendamientos y
subarrendamientos operativos
reconocidas como componentes de la
ganancia del periodo, revelando por
separado los importes de los pagos
mínimos, las cuotas contingentes y las
cuotas de subarrendamiento.
Para cada clase de activo, el valor en libros
bruto, la depreciación acumulada y los
deterioros de valor acumulados, así como:
la depreciación cargada a resultados del
periodo; las pérdidas por deterioro del valor
reconocidas en el periodo, y la reversión de
las pérdidas por deterioro del valor del
activo, que hayan sido reconocidas en el
periodo.
El total de las cuotas de carácter
contingente reconocidas como ingreso
Una descripción general de los acuerdos
de arrendamiento operativo concluidos
por el arrendatario.
Una descripción general de las condiciones
contractuales importantes
Arrendamiento
Financiero
Arrendador
Arrendatario
Reconocimiento Inicial
Reconocimiento Inicial
El activo debe ser reconocido como una
cuenta por cobrar igual a la inversión
neta (inversión bruta menos ingresos no
devengados) en el arrendamiento
Se reconoce un activo y un pasivo al
menor de:
Costos directos iniciales del contrato se
cargan al saldo deudor y serán un menor
valor a reconocer como ingreso futuro
Los costos incurridos relacionados a la
negociación
y
contratación
del
arrendamiento, se excluyen de los
costos directos iniciales, si el arrendador
es el productor o distribuidor del bien
- El valor razonable
- El valor presente de los pagos
mínimos
La tasa de descuento es la tasa de
interés implícita en el contrato o la tasa
incremental de los préstamos.
Los costos directos
adicionan al activo
iniciales
se
Arrendamiento
Financiero
Arrendador
Arrendatario
Medición Posterior:
Medición Posterior:
El ingreso se reconoce sobre una tasa
de rendimiento constante sobre la
inversión neta
Cada pago se distribuirá entre interés y
capital
Se generan dos tipos de ganancias o
pérdidas:
- por la venta del activo a precios
normales
- por el ingreso financiero en el tiempo
del Arriendo
El interés se distribuye en el plazo
obteniendo una tasa de interés constante
sobre el saldo de la deuda
Cualquier cuota adicional no fija
(contingente) se carga a gastos tan pronto
se incurra en ella
El activo será objeto de depreciación según
IAS - NIC 16
Si hay incertidumbre para ejercer la opción
de compra, la depreciación se hará en el
tiempo menor entre la vida útil y el plazo del
contrato
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Arrendamiento
Financiero
Arrendador
Arrendatario
Revelaciones:
Revelaciones:
Conciliación, entre la inversión neta
total en los arrendamientos y el valor
presente de los pagos mínimos a
recibir.
El valor neto en libros a la fecha de
corte, por cada clase de activos.
El valor presente de los pagos mínimos
a recibir por causa de los mismos.
Una descripción general de las
condiciones importantes de los
contratos suscritos y concluidos por el
arrendador.
Las rebajas de valor acumuladas para
cubrir insolvencias relativas a los pagos
mínimos por cobrar.
Una conciliación entre el importe total de
los pagos del arrendamiento y su valor
presente, en la fecha de presentación de
los estados financieros.
Se debe informar de los pagos mínimos
en la fecha del corte, y de su
correspondiente valor presente.
Una descripción general de las
condiciones importantes de los contratos
de arrendamiento financiero
Arrendamientos
Casos Prácticos
Caso 1
Clasificación
Antecedentes
• La empresa ELECCIONES S.A. arrienda un bien
• Las características del contrato de arrendamiento son:
Cuotas:
Valor razonable del activo:
Tasa implícita de interés:
4 pagos anuales de 1.000 $
3.700 $
4% (anual)
Pregunta
• ¿Se trata de un arrendamiento financiero u operativo?
Respuesta
•
Se trata de un arrendamiento financiero:
– Valor actual de las cuotas:
3.776 $
– Valor razonable del activo:
3.700 $
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Caso 2
Clasificación
Antecedentes
• La Empresa B arrendó una maquinaria con VP de $200,000 a la Empresa C por 7 años, con pagos
anuales de $28,000.
• El valor presente de los pagos del contrato asciende a $166,300.
• La máquina tiene una vida útil de 12 años.
• Se determinó que se trata de un arrendamiento operativo.
• La Empresa B arrendó una maquinaria idéntica a la Empresa A por 7 años.
• El contrato de arrendamiento es igual al que existe entre la Empresa B y la Empresa C, excepto
porque:
? Los pagos anuales ascienden a $31,000, ya que incluyen $3,000 al año por concepto de servicios
accesorios (reparaciones, mantenimiento y seguros).
• El valor presente de los pagos del contrato asciende a $184.200.
Pregunta
• ¿Cómo se debe clasificar este segundo arrendamiento?
Caso 2
Respuesta
Respuesta
• Se clasifica como un arrendamiento operativo.
IAS 17 se aplica a los acuerdos que transfieren el derecho de uso de los activos, lo que podría
incluir los servicios del arrendador por la operación/mantenimiento de los activos.
Los contratos de servicios, que no transfieren el derecho de uso de los activos, están fuera del
alcance de IAS 17.
Un contrato que incluye tanto un activo y servicios se deberá separar, si dos o más elementos
identificables operan independientemente el uno del otro.
Excluyendo el elemento de servicio, el contrato de arrendamiento entre la Empresa A y B es igual
al contrato entre la Empresa B y C.
Caso 3
Arrendamiento de terrenos y
construcciones
Antecedentes
•Hemos llegado a un acuerdo para arrendar un depósito industrial con las instalaciones,
que se encuentra en un polígono industrial.
Pregunta
•¿qué factores debería tener en cuenta para clasificar el arrendamiento como
operativo o financiero?
Respuesta
• Cuando se arrienda una construcción que se encuentra sobre un terreno deben
analizarse por separado, a efectos de clasificación del arrendamiento, el terreno y el
edificio.
• Si hay transferencia de riesgos y ventajas => FINANCIERO
• Los pagos mínimos del arrendamiento se asignarán al terreno y al edificio en proporción
a los valores razonables del derecho del arrendatario en el terreno y en el edificio al inicio
del arrendamiento.
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Caso 5
Arrendamiento Financiero
Determinación Activo / Pasivo Arrendatario
La compañía ABC, requiere contratar un leasing financiero para unas
vagonetas, para lo cual solicita a una operadora de leasing financieros le
haga cotización. Sobre esta se requiere determinar el importe a registrar
como en los EEFF de ABC.
LEASING FINANCIERO
CRITERIO DE CONTABILIZACION
Datos Operadora de Leasing
Tasa de descuento
Valor de la cuota
N° de cuotas
Valor Residual
Valor del contrato (s/valor residual)
Valor del contrato (c/valor residual)
12,32%
2.710,61
36,00
64.020,00
172.081,96
236.101,96
A
B
C
Cuota Inicial Valor Capital Valor Residual
Valor según leasing financiero
74.500,00
-
64.020,00
D
A+B+C+D
Total cuotas
Valor Total
97.581,96
236.101,96
F
A+B+F
Valor descontado de
Base de
las cuotas
contabilizacion
86.907,06
161.407,06
Arrendamientos
FAQ
Preguntas y respuestas
Impacto de los arrendamientos variables
sobre los pagos de la cuotas mínimas
Inflación (índice de precios al
consumidor)
Pregunta:
• ¿Cómo deberían medirse el pago de las cuotas mínimas cuando los pagos del
arrendamiento están ligados a cambios en los índices de inflación, como el
índice de precios al consumidor?
Respuesta:
La definición de cuota contingente se refiere al pago por arrendamiento “cuyo
importe no es fijo, sino que se basa en el importe futuro de un factor que varía por
razones distintas del mero paso del tiempo (por ejemplo, un tanto por ciento de
las ventas futuras, grado de utilización futura, índices de precios futuros, tipos de
interés de mercado futuros, etc.)”.
Cuando un acuerdo especifica que al principio del arrendamiento los pagos
anuales se les establecerá un importe fijo, pero en los años futuros serán
incrementados por el índice de inflación, el futuro incremento no formará parte de
los cuota mínima pero si será considerada cuota contingente.
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IAS 17 Arrendamientos
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Componentes de la pagos de cuota mínima
Gastos de Mantenimiento
Pregunta:
• Las cuotas de arrendamiento incluyen pagos relacionados con gastos de
mantenimiento incurridos por el arrendador en nombre del arrendatario.
• ¿Debería el pago de las cuotas mínimas incluir la porción correspondiente a
los gastos de mantenimiento?
Respuesta:
Si la base de los pagos por arrendamiento es por mantenimiento, debería ser
excluido del cálculo de las cuotas mínimas dado que representa un costo por
servicio a ser pagado y reintegrado al arrendador.
Cálculo del valor razonable de los bienes
arrendados
Pregunta:
• ¿Cómo se determina el valor razonable de los bienes arrendados, según NIC
17?
Respuesta:
El valor razonable de los bienes arrendados es determinado de la siguiente
manera:
Cuando el arrendador sea fabricante o distribuidor, el valor razonable del activo
debería ser el precio normal de venta, teniendo en cuenta todo tipo de
descuentos comerciales y rebajas que sean aplicables, utilizando las
condiciones de mercado vigentes a ese momento
Cuando el arrendador no sea fabricante o distribuidor, el valor razonable del
activo generalmente debería ser su precio de mercado teniendo en cuenta todo
tipo de descuentos comerciales y rebajas que sean aplicables.
Cálculo del valor razonable de los bienes
arrendados
Respuesta (cont.):
•
Cuando el arrendador no sea fabricante o distribuidor y ha habido un lapso de
tiempo significativo entre la adquisición por parte del arrendador del activo y el
inicio del arrendamiento, la estimación del valor razonable debería considerar
las condiciones de mercado vigentes al inicio del arrendamiento, las
cuales deberían indicar que el valor razonable del activo es mayor o menor
que su costo o valor de libros, si son diferentes.
•
Cuando el bien arrendado es usado o de una naturaleza especializada, y el
valor razonable de mercado no está determinado, el valor razonable debería
estar basado, en última instancia, en el costo de reposición depreciado de
un bien nuevo que pueda ser comparable.
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Componentes de los pagos de cuotas mínimas
Penalidad por terminación
del arrendamiento
Pregunta:
• En algunos arrendamientos, los términos del mismo incluyen una penalidad
por terminación si el arrendatario termina el contrato antes del plazo
convenido, el cual podría o no estar explícitamente denominado como una
penalidad por terminación. ¿Los pagos de cuotas mínimas deberían incluir
esta penalidad por terminación anticipada?
Respuesta:
La consideración de la penalidad debe ser consistente con la determinación de los
términos del arrendamiento.
El plazo es el periodo no revocable para el cual el arrendatario ha contratado el
arrendamiento, más el periodo adicional en el que éste tenga derecho a continuar
con el arrendamiento, si al inicio se tiene certeza razonable de que el arrendatario
ejercitará tal opción, y la penalidad es un factor considerado para determinar si el
arrendamiento continuará por todo el período completo.
Si no hay certeza razonable de continuar, el término del arrendamiento es el más
corto periodo no revocable. En esos casos, la sanción será considerada parte de
la cuota mínima del arrendamiento
Opción de renovación
Términos del arrendamiento
Pregunta:
• ¿Bajo que circunstancias sería posible entender que la opción de renovación
del contrato de arrendamiento será ejercida?
Respuesta:
La determinación de que la opción de renovación tiene certeza razonable de
ser ejercida, depende de un cuidadoso criterio.
Algunas situaciones que normalmente darían lugar a una certeza razonable
de renovación son:
El arrendatario tiene derecho a determinar los términos del contrato en caso
de renovación.
Se espera que las el valor del arrendamiento durante la renovación sean
menores a los de mercado.
El arrendatario está económicamente obligado a renovar el arrendamiento
debido a la naturaleza del activo sujeto a arrendamiento o por la existencia de
penalidades.
Arrendamiento financiero
Evaluación de los pagos de cuotas mínimas
– Incentivos otorgados por el arrendador
Pregunta:
• ¿Qué tratamiento debe darle el arrendador a los incentivos que otorga al
momento de determinar las cuotas mínimas?
Respuesta:
• La SIC-15 Arrendamientos operativos - Incentivos da una guía.
•
Todos los incentivos para llegar a un acuerdo de renovación, deben ser
reconocidos como parte integrante del precio neto acordado por la utilización
del activo arrendado, con independencia de la naturaleza del incentivo o de la
oportunidad de los pagos a realizar.
•
Asimismo, si se otorgaron incentivos respecto de un arrendamiento financiero,
los incentivos deberían estar incluidos como una reducción de los pagos de
cuotas mínimas a ser recibidas por el arrendador.
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Contabilización de un cambio en la
clasificación del arrendamiento por el
arrendatario
Pregunta:
• ¿Cómo debería el arrendatario contabilizar un cambio en la clasificación del
arrendamiento, si las estimaciones durante el arrendamiento cambian
significativamente, sugiriendo que el arrendamiento debería haber sido
clasificado en forma diferente al inicio, si los cambios en las estimaciones
hubiesen tenido efecto a ese momento?
Respuesta:
• Según la NIC 17, el contrato corregido es considerado como un nuevo
acuerdo.
•
Para los arrendatarios, si el arrendamiento había sido previamente clasificado
como operativo y ahora se convierte en financiero, el arrendamiento debería
ser capitalizado al valor presente de los pagos de cuotas mínimas pendientes,
y contabilizarlo como un arrendamiento financiero de ahora en adelante.
Arrendamiento de terrenos a largo plazo
cuyo título de propiedad no se transfiere
al arrendatario
Pregunta:
• El arrendamiento de terrenos a largo plazo, ¿representa una situación donde
el arrendamiento no podría ser considerado normalmente como un
arrendamiento operativo?
Respuesta:
• No. La NIC 17.14 estipula que una característica de los terrenos es,
normalmente, su vida económica indefinida y, si no se espera que la
propiedad de los mismos pase al arrendatario al término del plazo del
arrendamiento, éste no recibirá todos los riesgos y beneficios sustanciales
inherentes a la propiedad. En tal caso, el arrendamiento del terreno se
considerará como operativo.
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