ponencia - Asociación de Bancos de Puerto Rico

ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO
13 de marzo de 2014
Hon. Luis Vega Ramos
Presidente
Comisión de lo Jurídico
Cámara de Representantes
Apartado 9022228
San Juan, PR 00902-2228
RE: PROYECTO DEL SENADO 794
Estimado señor Presidente:
Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico a nombre de sus bancos miembros
para responder a la petición de esta Honorable Comisión de ofrecer nuestros
comentarios al Proyecto del Senado 794. Este proyecto de la autoría del Senador Larry
Seilhamer Rodríguez pretende enmendar el Artículo 3 de la Ley Núm 195-2011, según
enmendada, conocida como la “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el
Hogar Familiar” a los fines de extender el beneficio de hogar seguro a aquellas
viviendas cuyos titulares optaron por construir las mismas, constituyendo un derecho
de superficie.
En su Exposición de Motivos, el autor de la medida hace un breve recuento del
propósito de la mencionada Ley Núm. 195-2011. A esos efectos, se expresa que dicha
legislación se estableció como política pública del Gobierno de Puerto Rico para
asegurar que todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, goce de una
protección que cobije la posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo
de ejecución de esa propiedad.
Actualmente, el Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra, establece que todo individuo o
jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a poseer y disfrutar, en
concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura
enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que
le pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia
exclusivamente como residencia principal.
Según lo dispuesto en el citado Artículo 3, la protección sobre Hogar Seguro puede
constituirse sobre un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo o una
residencia bajo el régimen de Propiedad Horizontal. Sin embargo, según se establece
en la Exposición de Motivos, en Puerto Rico existe un gran número de residencias que
son construidas dentro del marco legal que rige el derecho de superficie, el cual se
concibe bajo nuestro ordenamiento como una forma de propiedad. Este tipo de
208 AVE. PONCE DE LEON
SUITE 1014
SAN JUAN PR 00918-1002
POPULAR CENTER BUILDING
SUITE 1014
HATO REY · PUERTO RICO
TEL. (787) 753-8630
FAX (787) 754-6022
www.abpr.com
[email protected]
ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO
Hon. Luis Vega Ramos
Página 2
13 de marzo de 2014
derecho no está contemplado dentro del ámbito del Artículo 3 de la Ley Núm. 195 y,
por consiguiente, no disfrutan de la protección de Hogar Seguro.
Por tanto, el propósito del Proyecto del Senado 794 estriba en extender el beneficio de
hogar seguro a aquellas viviendas cuyos titulares optaron por construir las mismas,
constituyendo un derecho de superficie sobre un predio ajeno.
En reunión sostenida con usted el pasado 4 de marzo de 2014, tuvimos la oportunidad
de exponerle varias preocupaciones e interrogantes que nos presenta este Proyecto.
Esta Asociación entiende la importancia que tiene la “Ley de Derecho a la Protección
del Hogar Principal y el Hogar Familiar” para las familias en Puerto Rico, por lo que las
sugerencias y propuestas que aquí hacemos no deben ser interpretadas como un
rechazo por parte de esta Asociación a la intención legislativa del Proyecto del Senado
794. A esta Asociación le parece positivo lo que se contempla en el Proyecto en la
medida en que extiende un beneficio a las familias puertorriqueñas con el propósito de
proteger su residencia principal.
Ahora bien, nos preocupa que no queda claro del Proyecto el efecto que esta medida
tendría en el trámite procesal de un litigio en la eventualidad de que el predio
“concedente” resulte ser la garantía de un préstamo hipotecario otorgado por alguna
institución bancaria. Más aún, qué efectos tendría un procedimiento de ejecución de
hipoteca relacionado al predio “concedente” sobre el derecho de hogar seguro que
disfrute el “superficiario”.
Esta Asociación entiende que una enmienda al Proyecto del Senado 794 a los fines de
establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en todos los casos
donde se obtenga una hipoteca que grave la propiedad protegida, o que grave la
propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno, bajo
el derecho de superficie, sería suficiente para salvaguardar los derechos de todas las
partes y evitaría la posible proliferación de litigios en los tribunales relacionados a la
interpretación de esta Ley.
Como sabemos, el Artículo 4 de la Ley Núm, 195, supra, establece, en cuanto a las
excepciones al derecho a hogar seguro, lo siguiente:
ARTICULO 4 – Irrenunciabilidad y sus excepciones:
El derecho a hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se
declarará nulo.
No obstante, el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las
siguientes circunstancias:
ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO
Hon. Luis Vega Ramos
Página 3
13 de marzo de 2014
a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la
propiedad protegida.
b) En los casos de cobro de contribuciones estatales y federales.
c) En los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la
propiedad protegida.
d) En los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso
aplicarán las disposiciones de dicho Código
e) En todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y
pagarés constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico
Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad
para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración
Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA), la
Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de
Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras
de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o
entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se
aseguran y se venden en el mercado secundario.
Para efectos de esta ponencia, nos habremos de concentrar en el inciso (a) antes
mencionado, el cual establece como excepción “… todos los casos donde se obtenga
una hipoteca, que grave la propiedad protegida”.
De lo anterior se desprende que la excepción se refiere únicamente a situaciones en las
cuales la hipoteca en cuestión grave “la propiedad protegida”. Sin embargo, en el
derecho de superficie puede darse la situación anómala en donde no se trate de una
hipoteca que grave “la propiedad protegida” - entiéndase el inmueble edificado en
predio ajeno - sino de una hipoteca que grave el predio ajeno sobre el cual enclave “la
propiedad protegida”, a su vez designada como hogar seguro. Esta eventualidad, que
no está contemplada en el Proyecto del Senado 794, tendría el efecto de menoscabar
los derechos del acreedor hipotecario sobre el predio “concedente”, toda vez que luego
de culminado un procedimiento de ejecución de hipoteca estaría impedido de tomar
posesión de la totalidad de la garantía pues el “superficiario” podría reclamar su
derecho a hogar seguro sobre el inmueble edificado en predio ajeno. Esto, en la
medida en que el bien hipotecado no resultaba ser “la propiedad protegida”, por lo que
su reclamo de hogar seguro, según actualmente redactado el Proyecto, sería oponible
al acreedor hipotecario del predio “concedente”.
En otras palabras, el acreedor hipotecario podría estar colocado en una situación en la
cual advenga titular del predio “concedente”, luego de culminado un procedimiento de
ejecución de hipoteca, a la vez que se vería impedido de procurar la posesión del
inmueble construido sobre el bien ajeno, por virtud del derecho a hogar seguro. Esto,
ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO
Hon. Luis Vega Ramos
Página 4
13 de marzo de 2014
en la medida en que el Proyecto del Senado 794, según redactado, no provee
salvaguarda alguna al acreedor hipotecario del predio “concedente” en la eventualidad
de que se vea obligado a ejecutar su garantía.
Por otro lado, esta Asociación entiende que la aprobación del Proyecto del Senado 794,
según redactado, tendría un efecto negativo en el público en general, toda vez que las
instituciones bancarias se verían obligadas a limitar la concesión de préstamos
hipotecarios a titulares de terrenos sobre los cuales enclave un inmueble bajo el
derecho de superficie.
De igual forma, podría tener el efecto de promover el
incumplimiento de obligaciones hipotecarias por parte del dueño del terreno
“concedente”, en la medida en que se pueda interpretar que el derecho a hogar seguro
que disfruta el “superficiario” resulta ser oponible al acreedor hipotecario y que, por lo
tanto, la garantía no podría ser ejecutada a favor del acreedor hipotecario del terreno
“concedente” en su totalidad.
En virtud de lo anterior, esta Asociación recomienda que se enmiende el Proyecto del
Senado 794 a los efectos de enmendar, a su vez, el Artículo 4 de la Ley 195-2011 con
el propósito de establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en
todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida, o
que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en
predio ajeno, bajo el derecho de superficie.
De esta forma se protegen los derechos de las familias que interesen designar su
residencia principal, construida en predio ajeno, como su hogar seguro, a la vez que se
protegen los derechos de los acreedores hipotecarios que pudiesen tener como garantía
un predio sobre el cual enclava una residencia designada como hogar seguro, bajo el
derecho de superficie.
Reiteramos nuestro agradecimiento por la oportunidad que nos brinda de participar en
el proceso de la consideración de esta medida y quedamos a su disposición si en algo
más podemos serle de utilidad.
Cordialmente,
Arturo L. Carrión
Vicepresidente Ejecutivo
Anejo
GOBIERNO DE PUERTO RICO
17 ma. Asamblea
Legislativa
2da. Sesión
Ordinaria
SENADO DE PUERTO RICO
P. del S. 794
17 de octubre de 2013
Presentado por el señor Seilhamer Rodríguez
Referido a la Comisión de Vivienda y Comunidades Sostenibles
LEY
Para enmendar el Artículo 3 de la Ley Núm. 195-2011, según enmendada, conocida
como la “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar” a
los fines de extender el beneficio de hogar seguro a aquellas viviendas cuyos titulares
optaron por construir las mismas, constituyendo un derecho de superficie, y para
enmendar el Artículo 4 de la Ley Núm 195-2011, según enmendada, a los fines de
establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado en todos los
casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida, o que
grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en
predio ajeno, bajo el derecho de superficie.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
Con el propósito de proteger a la familia puertorriqueña y fomentar la adquisición de una
vivienda adecuada y segura, fue aprobada la Ley Núm. 195-2011, según enmendada, conocida
como la “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”. Mediante
dicha legislación, se estableció como política pública del Gobierno de Puerto Rico asegurar que
todo individuo o jefe de familia domiciliado en Puerto Rico, goce de una protección que cobije la
posesión y el disfrute de su residencia principal contra el riesgo de ejecución de esa propiedad.
El derecho de hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se declarará
nulo. A su vez, este derecho protege a la propiedad de embargo, sentencia o ejecución ejercitada
para el pago de todas las deudas, excepto las deudas reconocidas como excepciones en el
Artículo 4 de la Ley Núm. 195-2011. Por consiguiente, el derecho al Hogar Seguro toma una
nueva dimensión reconociéndose ahora una protección más amplia y abarcadora sobre lo que
constituye una vivienda principal.
2
Actualmente, el Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra, establece que todo individuo o
jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a poseer y disfrutar, en concepto de
hogar seguro, una finca consistente en un predio de terreno y la estructura enclavada en el
mismo, o una residencia bajo el régimen de la Ley de Condominios que le pertenezca o posea
legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia exclusivamente como residencia
principal.
Según lo dispuesto en el citado Artículo 3, la protección sobre Hogar Seguro puede
constituirse sobre un predio de terreno y la estructura enclavada en el mismo o una residencia
bajo el régimen de Propiedad Horizontal.
Sin embargo, en Puerto Rico, existe un gran número
de residencias que son construidas dentro del marco legal que rige el derecho de superficie, el
cual se concibe bajo nuestro ordenamiento como una forma de propiedad. Este tipo de derecho
no está contemplado dentro del ámbito del Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra, y por
consiguiente no disfrutan de la protección de Hogar Seguro.
Aunque el derecho de superficie no está taxativamente contemplado en el Código Civil,
se ha reconocido jurisprudencialmente su cabida en Puerto Rico a través de distintas
disposiciones del propio Código, y en particular, por disposiciones de la Ley Hipotecaria y su
Reglamento.
El derecho de superficie es un derecho "de naturaleza real por cuya virtud una persona
(concedente) otorga a otra (superficiario) el derecho a levantar en el suelo de su propiedad,
edificios o plantaciones de las que deviene titular el que las hace bajo ciertas y determinadas
condiciones." Lozada Ocasio v. Registrador, 99 D.P.R. 435 (1970), citando a Puig Peña, Tratado
de Derecho Civil Español, Tomo III, Vol. I (sin fecha), pág. 475.
El Tribunal Supremo acogió esta figura, como un derecho real, en nuestra jurisdicción.
De esta forma se ha expresado que el superficiario adquiere, de parte de los concedentes, el
derecho de propiedad con respecto a lo construido sobre la superficie cedida y que se trata de un
derecho inscribible. Lozada Ocasio, supra.
El derecho sobre la edificación en suelo ajeno podrá ser perpetuo o a término. Cuando
dicho derecho es inscrito en el Registro de la Propiedad, constituye una finca independiente de la
principal y, para fines del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, puede obtener
número de catastro particular. Por tanto, sus dueños están sujetos a las mismas obligaciones
contributivas que los propietarios de predios de terreno donde enclava una residencia y los
3
apartamentos sujetos a la Propiedad Horizontal, según estas formas de propiedad están
contempladas en el Artículo 3 de la Ley Núm. 195, supra.
El propósito de esta Ley es extender el beneficio de hogar seguro a aquellas viviendas
cuyos titulares optaron por construir las mismas, constituyendo un derecho de superficie sobre un
predio ajeno. De esta manera, se adelanta, conforme a la realidad de los ciudadanos de nuestra
Isla, los propósitos contemplados en la Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el
Hogar Familiar.
De igual forma, se enmienda el Artículo 4, inciso (a) de la Ley Núm 195, supra, con el
propósito de añadir una excepción a la aplicación de esta Ley, y aclarar que el derecho a hogar
seguro se entenderá renunciado en todos los casos en que una hipoteca grave la propiedad sobre
la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie.
De esta forma se protegen los derechos de las familias que interesen designar su
residencia principal, construida en predio ajeno, como su hogar seguro, a la vez que se protegen
los derechos de los acreedores hipotecarios que pudiesen tener como garantía un predio sobre el
cual enclava una residencia designada como hogar seguro, bajo el derecho de superficie.
A tales fines, se enmienda el Artículo 3 de la Ley Núm. 195-2011, para incluir la
residencia principal edificada en un predio ajeno, bajo el derecho de superficie, y la misma pueda
ser poseída y disfrutada en concepto de Hogar Seguro, al igual que el Artículo 4 inciso (a) de la
Ley Núm 195-2011, a los fines de establecer que el derecho a hogar seguro se entenderá
renunciado en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad protegida,
o que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia principal edificada en predio ajeno,
bajo el derecho de superficie.
DECRÉTASE POR LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE PUERTO RICO:
1
Artículo 1.- Se enmienda el Artículo 3 de la Ley Núm. 195-2011, según enmendada,
2
conocida como “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el Hogar Familiar”
3
para que lea como sigue:
4
“Artículo 3.- Derecho a hogar seguro
5
Todo individuo o jefe de familia, domiciliado en Puerto Rico, tendrá derecho a
6
poseer y disfrutar, en concepto de hogar seguro, una finca consistente en un predio de
4
1
terreno y la estructura enclavada en el mismo, o una residencia bajo el régimen de la
2
Ley de Condominios, o una residencia edificada bajo el derecho de superficie, que le
3
pertenezca o posea legalmente, y estuviere ocupado por éste o por su familia
4
exclusivamente como residencia principal.
5
Para efectos de esta Ley, domicilio se definirá conforme a las disposiciones
6
del Artículo 11 del Código Político de 1902, según enmendado.”
7
Artículo 2.- Se enmienda el Artículo 4 de la Ley Núm. 195-2011, según
8
enmendada, conocida como “Ley de Derecho a la Protección del Hogar Principal y el
9
Hogar Familiar” para que lea como sigue:
10
“ARTICULO 4 – Irrenunciabilidad y sus excepciones:
11
El derecho a hogar seguro es irrenunciable, y cualquier pacto en contrario se
12
declarará nulo.
13
No obstante, el derecho a hogar seguro se entenderá renunciado, en las siguientes
14
circunstancias:
15
a) en todos los casos donde se obtenga una hipoteca, que grave la propiedad
16
protegida, o que grave la propiedad sobre la cual enclava una residencia
17
principal edificada en predio ajeno, bajo el derecho de superficie.
18
b) En los casos de cobro de contribuciones estatales y federales.
19
c) En los casos donde se le deban pagos a contratistas para reparaciones de la
20
21
22
propiedad protegida.
d) En los casos donde aplique el Código de Quiebras Federal, en cuyo caso
aplicarán las disposiciones de dicho Código
5
1
e) En todos los casos de préstamos, hipotecas, contratos refaccionarios y pagarés
2
constituidos a favor de o asegurados u otorgados por la Puerto Rico
3
Production Credit Association, Small Business Administration, la Autoridad
4
para el Financiamiento de la Vivienda de Puerto Rico, la Administración
5
Federal de Hogares de Agricultores, la Federal Home Administration (FHA),
6
la Administración de Veteranos de Estados Unidos y el Departamento de
7
Desarrollo Económico y Comercio de Puerto Rico; y las entidades sucesoras
8
de los antes mencionados, así como a favor de cualquier otra agencia o
9
entidad estatal o federal que garantice préstamos hipotecarios que se
10
11
aseguran y se venden en el mercado secundario.
Artículo 3.- Esta Ley comenzará a regir inmediatamente después de su aprobación.