Jose de iesds Leon Rojas Castellanos

UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Derecho
"LA IRRENUNCIA BILIDAD DE LOS
DERECHOS DEL ARRENDATARIO"
T E S I S
QUE PARA OBTENER EL TITULO DE:
LICENCIADO EN DERECHO
P
R
E
S
E
N
T
A
Jose de iesds Leon Rojas Castellanos
Directors de Seminario de Tesis
Lie. Angelina Jasso Mala
Xalapa, Ver,
1995
A mis padres:
LIC. JESUS A. ROJAS MARTINEZ.
Por sus principios de dignidad y honradez; que influyen en mi
formacion como hombre y como profesional.
SRA. CONCEPCION CASTELLANOS TEJEDA.
Madre ejemplar que con su caracter recto y bondadoso me ha
ensenado el camino de dios, la justicia y la humildad.
!
GRACIAS POR LA EXISTENCIA.
A mi esposa:
MARBELLA REICH MERLIN.
Amorosamente y por la abnegacion con que me has ayudado a
sortear los embates de la vida.
A mi hija:
INGRID ROJAS REICH
Mi querida hijita, Fuente de inspiration para lograr mi mas
preciada meta
FE Y ESPERANZA EN EL FUTURO.
A mis hermanos:
LIC. ELIZABETH ROJAS CASTELLANOS.
Y
RUBEN TOMAHAWK ROJAS CASTELLANOS.
Esperando que el presente trabajo represente el anhelo de
superacion en todas sus actividades
CON EL CARINO QUE NOS UNE.
LICENCIADO MAGISTRADO OMAR LOSSON OVANDO
Mi eterno agradecimiento por brindarme la oportunidad de laborar a su
lado; y mi admiration permanente por su capacidad como profesional del derecho.
LICENCIADA LILIA HERNANDEZ DOMINGUEZ
Mi mas sincera gratitud, por su incondicional apoyo y franca amistad
GRACIAS MIL
A MIS COMPANEROS DE TRABAJO DEL PRIMER TRIBUNAL COLEGIADO EN
MATERIA CIVIL DEL SEPTIMO CIRCUITO.
Para ustedes, mi amistad eterna.
I N D I C E
Pag.
INTRODUCCION
10
CAPITULO
I
ANTECEDENTES HISTORICOS DEL ARRENDAMIENTO.
ENFOQUE HISTORICO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL
DERECHO ROMANO
14
DERECHO ESPANOL
20
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LOS CODIGOS CIVILES DEL
D.F. Y TERRITORIO DE LA BAJA CALIFORNIA
25
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL CODIGO CIVIL DE 1896
27
CAPITULO
II
DE LOS CONTRATOS EN GENERAL
CUESTIONES RELEVANTES
29
EL CONTRATO ES LA FUENTE PRINCIPAL DE LAS OBLIGACIONES
31
PRINCIPALES CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS
35
CLASIFICACION DE NUESTRO CODIGO CIVIL EN VIGOR
38
DE LA INTERPRETACION CONTRACTUAL
39
CAPITULO
III
NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPOSICION DOCTRINARIA
41
DEFINICION LEGAL
43
ELEMENTOS Y CARACTERISTICAS QUE ESTRUCTURAN LA RELACION
CONTRACTUAL DEL ARRENDAMIENTO
44
ESPECIES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
48
BIENES SUSCEPTIBLES DE ARRENDARSE
49
EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS EN LA LEGISLACION CIVIL
LOCAL
51
PRINCIPALES OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR Y
ARRENDATARIO
52
DIVERSAS CAUSAS QUE DAN TERMINO AL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
57
DE LA RESCISION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
60
OTROS DISPOSITIVOS NORMATIVOS QUE ESTRUCTURAN EL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
62
CRITICA Y COMENTARIOS A LOS ARTICULOS 2339, 2340, 2383,
2386, 2411 FRACCION II Y 2418 DEL CODIGO CIVIL DE NUESTRO
ESTADO
EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA
65
DE LA
VOLUNTAD
Y LA
RENUNCIABILIDAD DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO
74
CONCLUSIONES
81
BIBLIOGRAFIA
85
I N T R O D U C C I O N
El presente trabajo de investigation en el que se analiza el contrato de
arrendamiento civil de fincas rusticas en su parte relativa a los derechos del
arrendatario, ha sido concebido desde un punto de vista practico, pero sin dejar al
margen la parte dogmatica; el mismo lo he desarrollado en tres capitulos, en el
capitulo primero, dejo establecido los antecedentes del arrendamiento en diversas
culturas en los que se presento el arrendamiento como es el caso del derecho romano
y el derecho espanol, asi como en los codigos anteriores al vigente de nuestro pais;
en el capitulo segundo, entrando mas en materia analizo las obligaciones en general,
esto obedece a que la obligation casi siempre va unida a su fuente, que en este caso
lo es el contrato, incluyendo la clasificacion de diversos juristas, asi como tambien la
clasificacion legal; y, en el capitulo tercero para establecer una vision integral mas
apropiada de esta investigation, doy la definition legal para de esta forma partir
sistematicamente a analizar los elementos y caracteristicas que estructuran la relation
contractual del arrendamiento; critico y hago comentarios sobre algunas disposiciones
legales vigentes en nuestro codigo civil las que considero mas trascendentales y en
las que en mi concepto radica la parte medular del problema del arrendamiento
consistente en que nuestro codigo civil no le concede de manera expresa el caracter
de interes publico al contrato en comento; sin embargo, paradojicamente con lo
anterior el mismo establece una completa subordination de preceptos legales a "leyes
especiales que se expidan en el estado con motivo de interes publico"; situation que
tal vez puede justificarse en razon del proposito del legislador de buscar proteger a las
clases sociales menos favorecidas, intention generosa pero que no logra llegar a
realizarse como consecuencia de lo que se expondra mas adelante.
Asimismo la renuncia de los derechos del arrendatario impuesta por el
arrendador como condition para contratar, esto con el debido asentimiento de la ley,
segun lo explica el principio de la autonomfa de la voluntad o autonomia privada que
encierra el artfculo 17 de nuestro Codigo Civil, por lo que basandose en el citado
articulo es que el arrendador puede estipular la renuncia de los derechos del
arrendatario que la ley le concede; por lo que aun cuando se expidan en el Estado un
sin numero de leyes especiales buscando amparar al arrendatario, con el simple
establecimiento de la renuncia a los derechos que la ley le concede, se nulifica la
mejor pretension del legislador
No obstante la realidad practica que viven en los tribunales de nuestro estado
abogados postulantes, sociedad en general y de las que estan consientes jueces y
magistrados, lo cierto es que poco o nada se ha hecho en actualizar o mantener
vigente el contrato de arrendamiento, y tan es as! que la mas reciente reforma al
contrato de que se trata lo fue el 13 de septiembre de 1980, y mas aun, hoy en dia se
esta gestando un " nuevo tipo de contrato de arrendamiento" muy de moda en las
ciudades grandes como la nuestra, el cual consiste en arrendar bienes inmuebles
destinados para habitation "amueblados" o "semiamueblados" para lo cual nuestra
legislation civil vigente prescinde de regimentation al respecto. La consecuencia de
las citadas omisiones legales repercute directamente en el elevado deficit de vivienda
que aqueja a nuestro estado, asi como la censurable imposition de la voluntad del
arrendador como condition para contratar.
El presente trabajo no busca sobreproteger al arrendatario ni mucho menos,
porque es de todos sabido que una legislation proteccionista puede llegar incluso a
perjudicarlo; lo que se persigue es encontrar el justo equilibrio entre ambas partes
contratantes a fin de lograr la equidad reforzando nuestro estado de derecho para que
la ley siga siendo el medio regulador de la conducta de la sociedad y no la voluntad
de unas cuantas personas como en el presente acontece en el contrato de que se
trata.
Por todo lo anteriormente expuesto es por lo que propongo la creation del
articulo 2381 BIS, para que norme esa circunstancia e indique "ilustrativamente": "ES
DE INTERES PUBLICO O SOCIAL, EL ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
DESTINADOS
PARA
HABITACION.
LAS
RENUNCIAS
QUE
DE
LAS
DISPOSICIONES LEGALES QUE FAVOREZCAN A LOS ARRENDATARIOS, SE
HICIEREN EN LOS RESPECTIVOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, SERAN
NULAS Y SE TENDRAN POR NO PUESTAS".
CAP ITU LO I
ANTECEDENTES HISTORICOS DEL ARRENDAMIENTO.
ENFOQUE HISTORICO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL DERECHO
ROMANO.
!
De conformidad con el articulo 2331 del Codigo Civil vigente en el Estado,
"Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan reciprocamente,
una a conceder el uso o goce temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o
goce un precio cierto"
Ahora bien, los antecedentes mas remotos del arrendamiento los encontramos
en la legislation romana, pues es indudable la importancia que esta reviste como
antecedente historico del Derecho Civil en
legislaciones pertenecientes tanto a
naciones europeas como americanas, motivo por el cual su estudio es esencial para
un mejor conocimiento de la figura juridica que nos ocupa, significando asi que el
mismo se divide en dos grandes ramas: El Derecho Publico y el Derecho Privado (
I us Publicum et I us Privatum).
El lus Publicum, comprende el gobierno del Estado, la organization de las
magistraturas y lo relacionado al culto y sacerdocio llamado tambien lus Sacrum; es
decir, regula las relaciones de los ciudadanos con los poderes publicos.
El lus Privatum se avoca a las relaciones entre particulares, y se subdivide en
derecho natural, derecho de gentes y derecho civil.
/
El lus Naturale, consiste segun Ulpiano en "las leyes que la naturaleza ha
impuesto a todos los seres animados, diferenciando a los animates que obedecen a
su instinto y no al derecho, solamente el hombre tiene derechos y deberes, porque
solo el esta dotado de razon y de conciencia de la moralidad de sus actos".1
El Derecho de Gentes, en sentido restringido comprende "Las instituciones del
Derecho Romano, de las que pueden participar los extranjeros lo mismo que los
ciudadanos"2. Es decir, el conjunto de reglas aplicadas sin distincion de nacionalidad.
1
CITADO POR PETIT. EUGENE. TRATADO ELEMENTAL DEL DERECHO ROMANO. 9a.
Edit. Nacional, Mixico, 1963. p. 21.
2
Idem.
Y el I us Civile, comprende las reglas de derechos especiales de cada pueblo,
de cada Estado. Mas especialmente, los jurisconsultos entienden por I us Civile "las
instituciones propias de los ciudadanos romanos, de las cuales no participan los
extranjeros: ius propium civium romanorum"3.
Es precisamente en el Ius Civile en donde se localiza el antecedente mas
lejano del contrato de arrendamiento, denominado locatio-conductio, el cual nacio,
seguramente, motivado por la gran actividad juridica existente en la ciudad de Roma,
a juzgar por los testimonios documentales provenientes de la Peninsula Italica que
plantean conceptos juridicos sobre el incipiente contrato de arrendamiento romano.
La figura romana de la Locatio Conductio, no tiene un equivalente exacto en el
derecho moderno; es una figura que dentro de nuestro derecho, comprende varios
contratos distintos, como son los siguientes:
a) LOCATIO-CONDUCTIO RERUM, era el contrato por el cual el locator se
obligaba a proporcionar a otra persona, el conductor, el goce temporal de una cosa no
consumible, a cambio de una remuneration periodica en dinero. Figura esta que
resulta ser la que mas se asemeja al actual contrato de arrendamiento -y que la
mayoria de los juristas coinciden en senalar como el antecedente mas remoto de este
tipo de contrato-.
3
Ibid. p. 22.
^
b) EL CONTRATO DE APARCERIA, por el cual el locator se obligaba a
proporcionar a otra persona, el colonus partiarius, el goce temporal de un terreno
agricola, prometiendosele en cambio, cierto porcentaje de los frutos que se tuvieran
en ese terreno.
c) LOCATIO-CONDUCTIO OPERARUM, el contrato de trabajo, por el cual el
locator se obligaba a proporcionar a un patron, el conductor sus servicios personales
durante algun tiempo, a cambio de cierta remuneration periodica en dinero.
d) LOCATIO-CONDUCTIO OPERIS, el contrato de obra por el que el
conductor se obligaba a realizar ciertas obras para el locator, mediante el pago de un
precio determinado4
De las anteriores figuras, podemos observar claramente que el denominador
comun consistia en proporcionar temporalmente y mediante remuneration, objetos o
energia humana, registrandose innovaciones sobre la materia bajo el periodo de
Justiniano, que consistian en que las nuevas reglas que se establecieron en materia
de venta fueron aplicables al arrendamiento.
Este contrato se perfeccionaba por el solo'consentimiento de las partes, el
escrito y las arras que pueden acompanar al arriendo no son mas que medios de
4
MARGADANT S. , GUILLERMO FLORIS. EL DERECHO PRIVADO ROMANO,
16a. ed. Edit. Esfinge, Mexico, 1989: p. 412.
prueba; las partes contratantes
debian acordar sobre las cosa objeto
del
arrendamiento y sobre el precio, siendo estos, elementos esenciales en este tipo de
contrato.
El arrendamiento, en general, podia tener por objeto cualquier cosa, mueble o
inmueble, corporal o incorporal, susceptible de figurar en el patrimonio de los
particulares y cosas que se consumian por el uso, cuando fueran arrendados como
cuerpos ciertos - AD POMPAM ET OSTENTATIONEM -, el precio de la renta debia
ser cierto y consistir en dinero -como en la venta- pero cuando se trataba del
arrendamiento de un fundo de tierra, la renta podia ser fijada en especie. En fin, el
precio debia existir y ser serio, o no habria arrendamiento.
El arrendamiento era (y aun lo es),un contrato sinalagmatico perfecto, porque
producia obligaciones reciprocas a cargo de ambas partes; y por tanto bonae fidei.
De esta manera encontramos que la obligation del arrendador consistia en
procurar al inquilino el uso y disfrute de la cosa durante la duration del arrendamiento;
resumiendose esta obligation en esta formula: PRAESTARE CONDUCTORI FRUI
LICERE.
Para ejecutar su obligation el arrendador debia entregar la cosa - nuda traditio
-, ademas de garantizar al arrendatario contra la eviction, indemnizarle si enajenaba
el inmueble arrendado y responder en razon de los defectos ocultos que disminuyeran
su utilidad. La action "conducti" bastaba al arrendatario para ejercitar su action.
Entre las obligaciones del arrendatario se encontraban que debia pagar el
precio convenido - merces
pero esta no consistfa en un precio unico pagadero una
sola vez para toda la duracion del arriendo, sino en una serie de prestaciones
periodicas llamada "pensio", solo exigible a fin de ano -en la mayona de los casos -.
Ademas estaba obligado a restituir la cosa arrendada al expirar el arriendo, siendo
responsable de todo deterioro sobrevenido por dolo o culpa suyos. El arrendador
podia exigir la ejecucion de las obligaciones del arrendatario ejercitando contra el la
action "locati".
Este tipo de contrato solo estaba destinado a suministrar el disfrute temporal
de la cosa arrendada, por ende, tenia una duracion limitada, cuando terminaba este
se agotaba la fuente de las obligaciones que emanaban de el.
Las causas que ponfan fin al arrendamiento romano eran: "1a. La expiration
del tiempo convenido. la duracion ordinaria del arriendo de un fundo rustico entre los
romanos era de cinco anos. Si al termino del contrato, el arrendatario seguia gozando
de la cosa arrendada sin oposicion del arrendador, se decia que opero la tacita
reconduction; 2a. La perdida de la cosa arrendada; 3a. El mutuo disentimiento, el
acuerdo de las partes para disolver el contrato y 4a. La anulacion obtenida por el
arrendador. Tiene derecho a hacer cesar el arriendo cuando el arrendatario abusa del
disfrute, o queda dos anos sin pagar la merces y cuando el arrendador queria
recuperar la cosa arrendada para habitarla el mismo".
DERECHO ESPANOL.
El antiguo Derecho Espanol, siguiendo los principios romanos fundamentales
en materia de arrendamiento, definio a este, como "un contrato por el cual una de las
partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute
de una cosa o de su trabajo"5
Atendiendo a esta conception, se daban en el arrendamiento espanol las
tradicionales especies las cuales eran el arrendamiento de cosas y el de trabajo
personal.
El primero, es un contrato por el cual se obliga una de las partes a dar o ceder
a la otra el uso de alguna cosa para cierto tiempo y mediante cierto precio que esta se
obliga a pagar.
Al citado arrendamiento se le llamaba mas comunmente de "Alquiler", cuando
recaia sobre cosas muebles, casas y semovientes, "fletamento", cuando versa sobre
naves, y "asiento", cuando tienen por objeto las contribuciones o rentas del Estado.
5
ESCRICHE. JOAQUIN, DICCIONARIO RAZONADO DE LEGISLACION Y
JURISPRUDENCIA. Paris, 1863. Libreria de Rosa y Bouret. p. 230.
La aparceria o medieria se establecia cuando se estipulaba que el que las
toma para cultivarlas haya de percibir una parte de los frutos y otra el dueno del
predio.
El arrendador - conductor - toma nombres especiales en este derecho si se
trataba de alguna heredad y estaba establecido en ella, se llama especialmente
"colono", "quintero", "terrero", "masoquero", segun los paises; si se trataba de casas,
"inquilino", si era de naves "fletador".
«
Sobre el arrendamiento, la Ley de Partidas, legislo en la Quinta Parte, "Que
habla de los emprestitos o de las vendidas, o de las compras y de los cambios, e de
todos los otros pleitos, e posturas que facen los omes entre si, de cual natura quier
que sean",
pues segun expresa Bunge, siguiendo al Digesto, tal Partida legisla
especialmente en los titulos I a VI, VIII y IX a XIII, sobre los siguientes contratos: el
mutuo, el prestamo o comodato, el deposito, la donation, la compraventa, el cambio,
la estipulacion o promesa, la location, la fianza y la prenda.
De esta forma la Ley del Titulo 8 de dicha partida, previene que el precio en
arrendamiento debe consistir en dinero efectivo, como en la venta, pues si consistiese
en otra cosa mudaria el contrato de naturaleza pasando entonces a ser contrato
innominado; pero se reconoce que a veces suele estipularse el precio en cierta
cantidad de frutos, y no por eso deja de producir el contrato las mismas obligaciones.
Pero hace la siguiente distincion: si el precio se estipulare, no en cierta parte alicuota
de los frutos de la heredad, como en diez, veinte, treinta fanegas de grano, sino en
cierta parte alicuota, como en la mitad o en la tercera o cuarta parte de los frutos que
se cogieran, el contrato entonces sera mas bien contrato de sociedad que de
arrendamiento.6
Respecto de la Novisima Recopilacion, en su libro 10, tftulo I, Leyes 2, 3 y 4,
contempla acciones de lesion en esta materia: "Ha de ser justo asimismo el precio,
como en la venta: de manera que habiendo lesion enorme, ya lo sufra el arrendador,
ya el arrendatario de cosas o de trabajo, tiene action el perjudicado para pedir dentro
del termino de cuatro anos el suplemento o reintegro que corresponda, o la rescision
del contrato, mas si la lesion no fuese enorme, es decir, si no llegase a ser mas de la
mitad del justo precio, no habria lugar a la rescision, siendo por ultimo de advertir que
los expertos en sus oficios que toman obras a destajo o en almoneda, no pueden
alegar lesion o engano en mas de la mitad del justo precio".7
El Derecho Espanol, fijo claramente, las obligaciones del arrendatario:
1.- Pagar el precio del arriendo.
2.- No emplear la cosa arrendada fuera del objeto para que se le dio.
3.- Usar y cuidar de la cosa arrendada como buen padre de familia.
6
BUNGE. CARLOS OCTAVIO, HISTORIA
Buenos Aires, p. 336 y siguientes.
7
DEL
DERECHO
ARGENTINO.
Datos tornados de Escriche, Ob cit. p. 231 y siguientes.
4.- Volverla en buen estado al arrendador, concluido el tiempo del arriendo.
Respecto de los modos de acabar el arrendamiento de cosas, el derecho
espanol antiguo, dispoma que este fenece o acaba:
a).- Por la conclusion del termino senalado en el contrato.
b).- Por la realization del acontecimiento futuro e incierto hasta el cual se
habia hecho.
c).- Por la perdida de la cosa arrendada.
d).- Por faltar el arrendador o el arrendatario al cumplimiento de sus
respectivas obligaciones.
e).- Por la consolidation, es decir, cuando el arrendatario llega a ser dueno de
la cosa arrendada por compra, herencia, donation, legado u otro cualquiera tftulo o
cuando el arrendador hereda al arrendatario.
f).- Por el mutuo consentimiento de los contratantes.
g).- Por la cesacion o extincion del derecho del arrendador sobre la cosa
arrendada.
No debe pasar inadvertida la aceptacion en el Derecho Espanol antiguo, de la
situation factica generadora de la tacita reconduction, ya que tanto la Ley 20 del
Titulo 8 de la Partida 5, como la Ley 8, Tftulo 17, libra 3 del Fuero Real y los articulos
5 y 6 del Decreto de Cortes de 8 de junio de 1813, la cual se establecio en los
terminos siguientes:
Si despues de concluido el termino del arrendamiento permaneciese el
arrendatario tres dias o mas en la finca con aquiescencia del dueno, se entendera
que continua el arrendamiento en las heredades por otro ano con las mismas
condiciones, pero no en las casas sino solo por el tiempo de la permanencia; porque
las casas pueden arrendarse en cualquier estacion del ano, al paso que las
heredades no suelen tomarse sino en las epocas determinadas como, v.g., por
Navidad o San Juan y no fuese facil que el dueno encontrase otro arrendatario en el
intermedio, parece natural que tambien en las casas se entienda renovado el
arrendamiento por razon de la permanencia de tres o mas dias, sino para todo el ano,
a menos hasta la primera epoca de los arriendos.
Disponian tambien las leyes citadas que en el expresado caso de la
prolongation del arrendamiento, si bien subsisten las condiciones que en el se
estipularon, no sigue empero la fianza si no se renueva, porque esta depende de la
voluntad de un terc&ro que solo se obligo para tiempo determinado.8
Escriche. Ob cit. p. 233
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LOS CODIGOS CIVILES DEL DISTRITO
FEDERAL Y TERRITORIOS DE LA BAJA CALIFORNIA.
El Codigo Civil de 1870 para el Territorio Federal y Territorios de la Baja
California, lo define en la siguiente forma: "se llama arrendamiento el contrato por el
que una persona cede a otra el uso o goce de una cosa por tiempo determinado y
mediante un precio cierto, se llama arrendador el que da la cosa en arrendamiento y
arrendatario el que la recibe."9 De lo anterior puede deducirse una definition estricto
sensu del contrato de merito.
En cuanto a los modos de termination de este contrato, precisaron que se
referia al cumplimiento del plazo o por haberse satisfecho el objeto para el que la
cosa fue arrendada; por convenio expreso; nulidad y rescision.
Es aquf donde se encuentra una innovation, en el sentido de que en los
contratos de arrendamiento por tiempo indefinido su duration maxima debia de ser de
tres anos, siendo obligatorios unicamente para el arrendador.
Tambien se normo respecto del arrendamiento de animales. Este Codigo
estuvo vigente para el Distrito Federal y Territorios de la Baja California hasta el ano
de 1884, ano en que fue reformado; mas no asi en la parte conducente del
9
CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL TERRITORIO DE LA
BAJA CALIFORNIA. Tip. de J.M. Mexico. 1872. p. 273.
arrendamiento y otras instituciones, por lo que existe mucha similitud entre ambos
codigos (1870-1884).
EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN EL CODIGO CIVIL DE 1896.
El Codigo Napoleon, disponfa que el arrendador esta obligado a "hacer gozar"
al arrendatario de una cosa, por lo que se consideraba que la obligation del
arrendador es ejecutar un hecho -hacer gozar la cosa-, a diferencia del Codigo de
1896.
Nuestro derecho, tomando como antecedente este codigo de 1896, ha
considerado que tal obligation se encuentra comprendida dentro del rubro de las
obligaciones de dar, toda vez que el arrendamiento significa la transmision del uso o
goce de un derecho.
Tal ordenamiento establecio nuestra tradition juridica consistente en estimular
o comprender el arrendamiento. Respecto de las obligaciones de dar o prestaciones
de cosas, dicho codigo las recapitulo de la siguiente forma:
1o.- La transmision del dominio de cosa cierta.
2o.- La enajenacion temporal del uso o goce de cosa cierta.
3o.- La restitution de cosa ajena.
4o.- El pago de la cosa debida.
Este cuerpo de leyes fue el que apartandose del criterio frances en orden a la
indole de la obligation basica del arrendamiento, sostuvo que esta era de dar y no de
hacer, estableciendo asi una apreciacion y una sistematica mas apropiada.
Por otra parte, este ordenamiento a diferencia de la tradition secular que
desde el Derecho Romano concebia el arrendamiento de cosas y el de servicios,
contemplo solo el primero, pues estimo que el trabajo del hombre no podia asimilarse
a una cosa, porque debido a la dignidad humana no podria reglamentarse como un
arrendamiento. De ahf que, predominando en el contrato de trabajo un intuitu
personae haya sostenido que este debia reglamentarse junto con el mandato, que
tambien es de servicios y con la caracteristica de intuitu personae.
Fue pues, el codigo de 1896 innovador en aspectos fundamentals del
contrato de arrendamiento concebido a la manera clasica; por lo demas, en cuanto a
la reglamentacion tecnica del propio contrato, nuestro codigo civil vigente conserva
evidente similitud.
CAPITULO II
DE LOS CONTRATOS EN GENERAL.
CUESTIONES RELEVANTES.
Antes de entrar propiamente al estudio del presente trabajo, y para captar la
importancia juridica que reviste el contrato de arrendamiento
teleologia de esta investigation),
(que resulta ser la
es imperativo contemplar - aun cuando sea en
forma somera -, la Teoria General de las Obligaciones, ya que representa el eje de la
tecnica del derecho que sirve de gran utilidad para poder comprender de manera clara
los contratos en general.
Segun la Instituta de Justiniano (libra III, titulo XIII) "La obligation es un vinculo
de derecho por el que somos constrenidos con la necesidad de pagar alguna cosa
segun las leyes de nuestra ciudad"10.
En la epoca actual las relaciones que se establecen entre los seres humanos
se rigen a traves del Derecho, y, son precisamente las obligaciones las que regulan
adecuadamente una gran mayoria de ellas, segun el caso, pero dada la naturaleza
del tema del presente trabajo, unicamente hare mention a dos clasificaciones, a
saber: OBLIGACIONES CIVILES Y OBLIGACIONES MERCANTILES.
Las Obligaciones Civiles son las que se generan por una relation entre
personas que deben regir su conducta conforme a lo dispuesto en el Codigo Civil, y
se entiende como una obligation civil, la derivada de un contrato de los que tipifica el
citado codigo, como es el caso de la compraventa, arrendamiento, donation, etc., etc.
Las Obligaciones Mercantiles, regulan las relaciones que se generan entre
personas que deben regir su conducta conforme a lo dispuesto en las Leyes
Mercantiles o que la ley misma considera como un acto intrinsecamente mercantil.11
10
Citado por: BORJA SORIANO. MANUEL, TEORIA GENERAL DE LAS
OBLIGACIONES. 5a. ed. Edit. Porrua, S.A. Mexico. 1966. p. 79.
11
GUTIERREZ
Y
GONZALEZ.
ERNESTO,
DERECHO
DE
OBLIGACIONES. 3a. ed. Edit. Cajica. Puebla. 1968. p. 32-33.
LAS
EL CONTRATO ES LA FUENTE PRINCIPAL DE LAS OBLIGACIONES.
Doctrinalmente y en la practica juridica el contrato es considerado como la
primera fuente creadora de obligaciones, ya que su uso resulta tan extendido en
nuestro sistema capitalista, que indudablemente acompana cotidianamente al ser
humano que vive en sociedad, razon por la cual se delimitaron cuidadosamente en la
ley en forma tan completa la mayoria de las consecuencias y efectos que los
involucrados en los mismos deben afrontar, que llegaron a considerarse como eje o
modelo de los principios generates, aplicables por extension, a todos los demas actos
juridicos regulados o no en el Codigo Civil.
En nuestra legislation civil local, el convenio es definido como el acuerdo de
dos o mas personas para crear, transferir, modificar o extinguir obligaciones; y el
contrato, como el acuerdo que produce o transfiere derechos y obligaciones. Para la
existencia de esa relation contractual se requiere el acuerdo de voluntades o
consentimiento, asf como tambien objeto que pueda ser materia del contrato;
situation que asi plantea la ley sustantiva estatal en sus articulos 1725, 1726 y 1727
fracciones I y II.
Cabe hacer mention que nuestro codigo parece distinguir el contrato del
convenio, haciendo de este el genero y de aquel la especie, pero tal distincion no
tiene sino un interes de terminologia ya que las mismas reglas se aplican a los unos y
a los otros. Una vez definido el contrato como acto juridico que es, se observa que
contiene una serie de elementos estructurales, y que precisa ademas, de ciertos
requisitos para que surta la plenitud de sus efectos juridicos.
Asi encontramos que aparte de los elementos de existencia del contrato, que
como ya se vio, son consentimiento y objeto,
nuestra ley civil habla de ciertos
requisitos necesarios para su propia validez, en las fracciones I a IV del articulo 1728,
y este numeral normativo interpretado a contrario sensu exige:
I.- Capacidad de las partes que intervienen en el acto.
II.-Consentimiento libre o exento de vicios.
III.- Licitud en el objeto, motivo o fin del contrato que se celebra.
IV.- Observancia por las partes de la forma que exige la ley, para externar su
voluntad.
Se dice que a contrario sensu, ya que a la letra esa norma dice: "el contrato
puede ser invalidado:
I.- Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas,
II.- Por vicios del consentimiento;
III.- Porque su objeto, motivo o fin, sea ilicito;
IV.- Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley
establece".
Atendiendo a la funcion juridica-economica del contrato, en relation al campo
del derecho en donde se realice, pero especificamente referidos en forma exclusiva a
la Materia Civil, como lo es la pretension de esta investigation, nos encontramos que
son objeto de los contratos civiles la "cosa" que el obligado "debe dar", y el "hecho"
que el obligado "debe hacer o no hacer". Esto se entiende en el sentido de que el
contrato tiene como objeto directo el de crear, transferir derechos y obligaciones que
implica una conducta indirecta de cumplimiento que se manifiesta en tres maneras:
a).- Dar cosas.
b).- Hacer; y,
c).- No hacer.
Esta composition normativa esta contemplada en nuestra ley civil local en las
fracciones I y II del artfculo 1757.
Por cuanto a los requisitos que debe satisfacer la "cosa", para que pueda ser
objeto de contrato, debe reunir lo siguiente:
a). Debe existir en la naturaleza o ser susceptible de llegar a existir.
b). Que sea determinada o determinable la exactitud de la cosa; y.
c). Que pueda estar en el comercio por su naturaleza o por disposition de la
ley.
El artfculo 1729 del codigo de la materia, sostiene dos tesis juridicas en lo que
se refiere a la constitution o elaboration contractual, ya que por una parte establece
que generalmente el contrato se perfecciona por el mero acuerdo de voluntades consensualismo - sin necesidad de que esta se plasme en documento alguno,
bastando solo el consentimiento para que el contrato surta efectos juridicos pleVios; y
por otra parte menciona que por exception, la voluntad de las partes debe revestir
una determinada formalidad precisa (que usualmente es la escrita), en cierto tipo de
contratos.
Refiriendonos al contrato de arrendamiento en nuestra codification civil
estatal, que es
precisamente el tema de este trabajo, desde ahora adelanto la
propuesta en el sentido de que la ley determine la tesis de formalidad en todos los
casos, es decir, que todo contrato de arrendamiento debe constar necesariamente por
escrito, en aras del principio de seguridad juridica para las partes contratantes.
PRINCIPALES CLASIFICACIONES DE LOS CONTRATOS.
La mayoria de los tratadistas en materia civil nacional han optado por aplicar la
siguiente clasificacion, que reviste gran uso e importancia en la actividad juridicaeconomica en nuestros dias:
a).- Contrato Nominado: es aquel que esta regulado en el codigo o en otras
leyes.
b).- Contrato Innominado: es aquel que carece de una denomination especial
y desprovisto de una reglamentacion particular y espetifica.
c).- Contrato Unilateral: es aquel que hace nacer obligaciones para una sola de
las partes, sin que la otra asuma obligation alguna.
d).- Contrato Bilateral: tambien conocido como "sinalagmatico", es aquel que
hace nacer obligaciones reciprocas para las partes que en el intervienen.
e).- Contrato Oneroso: es aquel en que se estipulan provechos y gravamenes
reciprocos.
f) - Contrato Gratuito: es aquel en que el provecho es solamente de una de las
partes.
g).- Contrato Real: es aquel que para su perfeccionamiento, se requiere de la
entrega de la cosa para que surta sus efectos.
h).- Contrato Formal: es aquel que para cuyo perfeccionamiento la ley exige
determinada forma, esa forma puede ser por regla general, la escrita.
i).- Contrato Consensual: es aquel que se perfecciona por el solo acuerdo de
las voluntades sobre un objeto cierto.
j).- Contrato Solemne: es aquel para cuya existencia requiere cierta forma,
cierta solemnidad.
k).- Contrato Principal: es aquel que para su validez y cumplimiento no
requiere de una acto adjunto que lo refuerce.
I).- Contrato Accesorio: es aquel que tiene vida y existencia en la razon y
medida de una obligation que se deriva de un acto principal.
m).- Contrato Instantaneo: conocido tambien como "tracto instantaneo", es
aquel que se perfecciona y ejecuta en un solo momento.
n).- Contrato de Ejecucion Escalonada: las prestaciones de las partes, o por lo
menos una de ellas, se van repitiendo a intervalos de tiempo.
o).- Contratos Preparatories y Definitivos: el contrato preparatorio sirve de
preliminar, de antecedente, de preparation, de aqui el nombre de preparatorio. El
contrato definitivo es al que sirve de antecedente el preparatorio.
p).-Contrato de Efecto Sucesivo: conocido tambien como "tracto sucesivo", es
aquel que perfeccionado el acto, el contrato no concluye, sino que las partes se
siguen haciendo prestaciones continuas o periodicas; y.
q).- Contratos Conmutativo y Aleatorio: Es opinion generalizada que este
contrato constituye una subclasificacion del contrato oneroso. Asi se dice que el
contrato "oneroso conmutativo", es aquel en que los provechos y gravamenes son
' ciertos y conocidos desde la celebration del contrato, es decir, que la cuantia de las
prestaciones esta determinada al celebrarse el contrato; por cuanto al contrato
"oneroso aleatorio", es aquel en que los provechos y gravamenes dependen de una
condition o termino, o sea, no es posible determinar la cuantia de las prestaciones
con exactitud, sino hasta que se realice la condition o termino.12
12
LOZANO NORIEGA. FRANCISCO. CUARTO CURSO DE DERECHO CIVIL
CONTRATOS. 5a. ed. Edit. Asociacion Nacional del
Notariado
Mexicano, A.C. Mexico. 1990. p. 2-3.
CLASIFICACION DE NUESTRO CODIGO CIVIL EN VIGOR.
De nuestro codigo sustantivo civil podemos observar la denomination que le
confiere a los contratos, sin que los clasifique propiamente en grupos o categorfas, no
obstante ello, habla de clasificacion en el Capitulo VIII del Libro Cuarto de las
Obligaciones, Primera Parte, Titulo Primero, y de su redaction se desprende la
siguiente clasificacion:
a).- Contratos Unilaterales y Bilaterales.
b).- Contratos Onerosos y Gratuitos.
c).- A su vez los onerosos los subdivide en: Conmutativos y Aleatorios.
La definition de los mismos se establece en sus respectivos articulos, tales
como el 1768, 1769, 1770 y 1771 todos del Codigo Civil para nuestro Estado.
DE LA INTERPRETACION CONTRACTUAL
Asi como existen normas para interpretar otras normas juridicas, situation que
asi plantean los articulos 11 y 14 del codigo de la materia y 14 de la Constitution
General de la Republica, tambien encontramos normas cuyo mecanismo juridico tiene
como finalidad el de interpretar las relaciones esencialmente basadas en un contrato.
Interpretar un contrato "es averiguar el sentido en que una declaration de
voluntad es decisiva para el derecho, esto es, buscar el alcance y efectos juridicos de
las voluntades que en el intervinieron".13
Sobre el particular, se ha contemplado que las normas para interpretar los
contratos se dividan en dos grupos:
a).- El primer grupo lo constituyen las normas para investigar la intention
comun de las partes contratantes, comprendidas por los articulos 1784 y 1785 del
codigo civil estatal.
b).- El segundo grupo lo constituyen las normas para eliminar las dudas y
ambiguedades del contrato, que son establecidos por los articulos 1786 a 1789 del
citado ordenamiento legal.
13
GUTIERREZ Y GONZALEZ. ERNESTO, Op cit. p. 321.
En conclusion, se dice que la interpretation del contrato tiene una funcion
doble o dual. La primera realiza una interpretation fincada en el contenido sustancial
de la ley, se le designa como "INTERPRETACION OBJETIVA 0 ABSTRACTA", es
decir, son las normas que eliminan dudas o ambiguedades en las palabras, terminos
o clausulas del contrato. La segunda que tambien realiza una interpretation que
tiende a descubrir la intention comun de las partes y se le designa como
"INTERPRETACION SUBJETIVA", o sea, con las normas que indagan la intention
comun o voluntad interna de los contratantes.
CAPITULO III
NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPOSICION DOCTRINARIA.
Indudablemente que a la relation contractual de arrendamiento, desde sus
inicios, los legisladores le concedieron un matiz social, el cual ha conservado hasta
nuestros dias. Este contrato tiene, ademas, relevante utilidad juridica-economica, en
casi -si no es que en todas -las culturas de la tierra, y muy particularmente en nuestro
Estado, por esto es menester y preocupacion de nuestros legisladores el de planificar,
reglamentar y actualizar minuciosamente la funcion de las diversas instituciones
establecidas en el Codigo Civil al respecto, para que sean aplicadas de manera justa
a la sociedad a la que rige.
Para algunos tratadistas nacionales, entre ellos el extinto maestro Don Rafael
Rojina Villegas, se sostiene el criterio de ubicar el contrato de arrendamiento dentro
de una clasificacion que tiene como objeto una finalidad economica, al considerar que
el arrendamiento es el tipo de contrato traslativo de uso que tiene como objeto el
aprovechamiento de una riqueza ajena.
Es de explorado derecho que el contrato de arrendamiento, desde un punto de
vista estrictamente juridico, da nacimiento exclusivamente a derechos personales.
Nuestra codification civil estatal, regula las relaciones juridicas que involucra el
arrendamiento dentro del tipo de contratos traslativos de uso y disfrute; y por cuanto a
la naturaleza de los derechos que crean, da nacimiento a derechos personales, en
razon a que tiene por objeto el aprovechamiento, en cuanto al uso de los bienes
ajenos, por parte de una persona, o personas determinadas. Tambien la modalidad
de la relation juridica de los contratantes esta sujeta al tipo obligacional de dar.
DEFINICION LEGAL
Nuestro Codigo Civil para el Estado de Veracruz, define al contrato de
arrendamiento de la siguiente manera: "articulo 2331.- Hay arrendamiento cuando las
dos partes contratantes se obligan reciprocamente, una a conceder el uso o goce
temporal de una cosa y la otra a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
El arrendamiento no puede exceder de diez anos para las fincas destinadas a
habitation, de quince para las fincas destinadas al comercio, y de veinte para las
fincas destinadas al ejercicio de una industria".
ELEMENTOS
Y
CA RACTE RISTI CAS
QUE
ESTRUCTURAN
LA
RELACION
CONTRACTUAL DEL ARRENDAMIENTO.
De la citada configuration legal se desprenden cinco elementos que resultan
ser los siguientes:
1.- El "arrendador" o persona que se obliga a entregar la cosa.
2.- El "arrendatario" que es la persona que se obliga a pagar un precio a
cambio del disfrute de la cosa.
3.- La "cosa o bien" que se da en uso. El principio general es que todos los
bienes pueden ser objetos de un contrato de arrendamiento; y las excepciones son,
que no pueden ser objeto de este contrato los derechos estrictamente personales, los
bien es que la ley prohibe expresamente arrendar y aquellos que se consuman por el
primer uso - fungibles -.
4.- El "precio" que se paga por ese uso, debe de ser cierto y puede consistir en
una suma de dinero o en otros bienes, con tal de que sean ciertos y determinados al
momento de efectuarse el pago; y,
5.- La concesion del uso o del uso y goce siempre debe de ser temporal.14
Existen otros criterios que sostienen la exposition de tres tipos de elementos
que dan firmeza a la definition que tratamos, y son los siguientes:
ELEMENTOS PERSONALES: Que son las dos partes que intervienen; el
arrendador y el arrendatario.
ELEMENTOS REALES: Que son la cosa, el precio y el tiempo.
ELEMENTOS FORMALES: Que el contrato de arrendamiento debe constar en
documento.
CARACTERISTICAS: De lo expuesto anteriormente se denota que la funcion
del contrato de arrendamiento al reunir a los sujetos o partes - arrendador y
arrendatario -, con los objetos del negocio - la cosa, el precio y el tiempo -, dicha
funcion hace emerger sus caracteristicas, que son las siguientes:
a).- Se clasifica como principal, porque no requiere para su existencia o validez
de un contrato o de una obligation validos previamente existentes; es decir, que tiene
existencia independiente.
14
ZAMORA Y VALENCIA. MIGUEL, CONTRATOS CIVILES.
Edit. Porrua, S.A. Mexico. 1985. p. 155 y siguientes.
2a.
ed.
b).- Es bilateral al engendrar derechos y obligaciones retiprocas entre los
contratantes; como es el uso o goce de una cosa -prestation- y el pago de un precio contraprestacion-
c).-
Es oneroso
al
imponer
a
las
partes
derechos
y
gravamenes;
entendiendose que el arrendador tiene el provecho de la renta y el gravamen de
conceder el uso o goce de la cosa; y, el arrendatario, el gravamen de pagar una renta,
ya que si falta este ultimo elemento, no podria juridicamente referirse a un
arrendamiento.
d).- Es formal ya que se requiere para su validez constar por escrito, pero
siempre y cuando la renta pase de tres mil pesos mensuales. De conformidad con lo
anterior, es claro que actualmente todos los contratos deben ser formales. Esta
situation es la principal razon que da firmeza a mi propuesta, que aquf reitero y que
consiste en que la ley determine expresamente la tesis de formalidad en todos los
casos, es decir, que todo contrato de arrendamiento sin importar la cuantia debe
constar necesariamente por escrito, en aras del principio de seguridad juridica para
las partes contratantes.
e).- Es conmutativo por naturaleza, al quedar los provechos y gravamenes
ciertos y determinados al celebrar el contrato.
f).- Es de tracto sucesivo, porque las obligaciones de las partes no pueden
cumplirse en un solo acto sino que requieren necesariamente de un lapso mas o
menos largo.
g).- Es consensual en oposicion a real, porque para su perfeccionamiento no
se requiere de la entrega de la cosa, sino solo el consentimiento de las partes.15
15
LOZANO NORIEGA. FRANCISCO. Op cit. p. 194-195.
ESPECIES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El maestro Rafael Rojina Villegas, senala en su obra "Compendio de Derecho
Civil" tomo IV, que se pueden dar tres clases de contratos de arrendamiento, siendo
estos el civil, el mercantil y el administrativo.16
Para determinar cual es el contrato de arrendamiento mercantil se traslada al
Codigo de Comercio, que en su articulo 75 refiere lo siguiente: "Se reputa como acto
de comercio: I.- Todas las adquisiciones, enajenaciones y alquileres verificados con
proposito de especulacion comercial, de mantenimientos, articulos, muebles o
mercaderias, sea en estado natural, sea despues de trabajados, o labrados. Es decir,
que el arrendamiento mercantil solo existe sobre bienes muebles y solo con
propositos de especulacion comercial.
Se
consideran
arrendamientos
administrativos
aquellos
cuyos
objetos
pertenezcan al Estado, Municipio o de Organizaciones Publicas, quienes al rentarlos
caen dentro de las disposiciones del derecho administrativo, y solo de manera
excepcional en el Codigo Civil, segun se observa del articulo 2344 de dicho
ordenamiento legal.
Por exclusion, sera arrendamiento civil, el que no sea arrendamiento mercantil
o administrativo.
16
ROJINA VILLEGAS. RAFAEL, COMPENDIO DE DERECHO CIVIL, TOMO
8a. ed. Edit. Porrua, S.A. Mexico, p. 214.
BIENES SUSCEPTIBLES DE ARRENDARSE.
Ell legislador civil establece el principio de que: "son susceptibles de
arrendamiento todos los bienes que puedan usarse sin consumirse; excepto aquellos
que la ley prohfbe arrendar y los derechos estrictamente personales".
Tomando en consideration la premisa anterior, el codigo en comento,
distingue dos tipos fundamentales de arrendamientos: el de inmuebles y el de
muebles. Tambien por cuanto a los primeros distingue por razon de su destino, las
casas habitacionales, los dedicados al comercio, a la industria y a la agricultura. De
todo lo anterior encontramos que pueden darse en arrendamiento:
a). FINCAS URBANAS: El arrendamiento de bienes inmuebles destinados
para habitation ha sido objeto de cuidadosa atencion por la trascendencia social que
fundadamente se reconoce al problema de la vivienda, y por ello el legislador le ha
otorgado medidas de protection con^ideradas de "interes publico", incluso a traves de
diferentes legislaciones como lo es la LEY DEL INQUILINATO PARA EL ESTADO DE
VERACRUZ, que data del diez de septiembre de mil novecientos treinta y siete,
misma que resta autonomia al contrato de arrendamiento.
b). FINCAS RUSTICAS: La legislation del Distrito Federal ha sostenido como
principio, el senalamiento de que el propietario de un predio rustico tiene la obligation
de cultivarlo, sin perjuicio de dejarlo descansar el tiempo que sea necesario para que
no se agote su fertilidad, y si no lo hace queda obligado a darlo en arrendamiento o
en aparceria, de acuerdo con lo dispuesto en la LEY DE TIERRAS OCIOSAS, de
veintitres de junio de mil novecientos veinte, aun vigente, segun declaration al
respecto de la Suprema Corte de Justicia de la Nation, en el sentido de declarar de
utilidad publica el cultivo de las tierras de labor, ordenando en consecuencia que la
Nation podra, en todo tiempo, disponer temporalmente para fines agricolas de
aquellas que sean laborables y que sus legitimos propietarios o poseedores no
cultiven.
En virtud de la Ley de Tierras Ociosas los ayuntamientos dispondran de las
tierras que deban considerarse como tales, para el efecto de darlas en aparceria o en
arrendamiento a quienes la soliciten, y sobre este aspecto nuestra legislation civil
local no hace ninguna mention, ya que el capitulo que comprende el arrendamiento
de fincas rusticas unicamente reglamenta los derechos y obligaciones de las partes
contratantes.
c). BIENES MUEBLES: El arrendamiento de cosas muebles tiene como
variedades el de muebles propiamente dichos, que se califica tambien de alquiler, y el
de semovientes que no recibe nombre especial, considerandose aplicables a esta
clase de muebles las disposiciones generales sobre arrendamiento (ya que no se
hace ninguna distincion al respecto), en cuanto sean compatibles con su naturaleza,
por lo que en la codification civil local, este tipo de arrendamiento de muebles
/
tambien esta sujeto a las disposiciones generales del arrendamiento, como asi se
colige de la lectura del articulo 2392 del Codigo sustantivo Civil para nuestro Estado.
EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS EN LA LEGISLACION CIVIL LOCAL.
Caracteristicas: Los articulos 2381 al 2386 del Codigo Civil Estatal norman el
arrendamiento de fincas urbanas, precisando que todo local sera objeto de contrato
de arriendo, siempre y cuando reuna las condiciones de higiene y salud exigidos en el
Codigo Sanitario; el contrato de arrendamiento estara sujeto a las prevenciones de
leyes sobre inquilinato que se han expedido y expidan en el estado, en vista del
interes publico o social.
PRINCIPALES
OBLIGACIONES
Y
DERECHOS
DEL
ARRENDADOR
Y
ARRENDATARIO.
En la codification civil estatal, los articulos: 2345 al 2357 reglamentan los
derechos y obligaciones a que esta sujeto el arrendador.
A continuation senalo como principales obligaciones del arrendador las
siguientes:
1.- Conceder al arrendatario el uso o goce temporal de una cosa; esta
redaction implica que la obligation que senalo es " de dar".
2.- Entregar la cosa arrendada en el tiempo pactado y si no se hubiere fijado,
cuando la requiera el arrendatario.
3.- Verificar el estado de conservation de la cosa ejecutando todas las obras
necesarias, a fin de que la misma pueda prestar al arrendatario el uso convenido, o
aquel que por su naturaleza este llamada la cosa a otorgar.
4.- Garantizar el goce pacifico de la cosa arrendada contra actos juridicos de
terceros; esta responsabilidad solo existe para el arrendador cuando los terceros,
fundandose en un derecho adquirido, perturban al arrendatario, por ejemplo con
motivo de una servidumbre, un embargo o cualquier otro gravamen anterior.
5.- Garantizar la posesion util de la cosa, es decir, responder al arrendatario de
los danos y perjuicios que se le causen por los vicios o defectos ocultos de la cosa.
6 - En terminos generales, las obligaciones se deducen del deber que esta
parte contratante tiene de procurar al arrendatario el goce de la cosa arrendada por
todo el tiempo que dure el arrrendamiento, en virtud de las cuales se impide al
arrendador alterar la forma o sustancia de la cosa arrendada o estorbar el uso de ella
al arrendatario.
Los derechos del arrendador no se encuentran recapitulados espetificamente
en el Codigo Civil, como sucede con sus obligaciones, pero no es dificil deducirlos de
la simple lectura de la enumeration de las obligaciones del arrendatario que se
consignan en el articulo 2358 de dicho ordenamiento, y asi, entre otros, tiene derecho
a la rescision del contrato por incumplimiento del arrendatario de su obligation del
pago oportuno de la renta; por el incumplimiento de la obligation de usar la cosa para
el uso convenido o conforme a su naturaleza y por el incumplimiento de la obligation
de no subarrendar, sin la autorizacion del dueno.
En el mismo ordenamiento, los articulos 2358 al 2380 reglamentan los
derechos y obligaciones a que esta sujeto el arrendatario.
Entre las principales obligaciones del arrendatario enumero las siguientes:
1.- Satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos y a falta de convenio
expreso, de conformidad con las reglas que senala la Ley, o sea, por meses vencidos,
pagaderos en la casa, habitation o despacho del arrendatario.
2.- Responder de los danos y perjuicios que por su culpa o negligencia se
causen
a
la
cosa,
sea
directamente
por
el,
sus
familiares,
sirvientes
o
subarrendatarios.
3.- Servirse de la cosa para el uso que fue convenido.
4.- Responder del incendio, si este no es debido a caso fortuito, fuerza mayor
o vicios de construction, asi como el de asegurarla, en el caso de que en ella se
instale una industria peligrosa.
/
5.- No modificar ni alterar la forma o sustancia de la cosa, salvo con
consentimiento del arrendador.
6.- Realizar en la cosa todas las reparaciones de poca cuantia, que sean
necesarias para asegurar el uso de la misma.
Entre los derechos del arrendatario, se mencionan los siguientes:
1.- En el caso de que el arrendador no haga en la cosa arrendada las
reparaciones necesarias para el uso a que esta destinada, el arrendatario tiene el
derecho de rescindir el contrato o recurrir al juez para que obligue a aquel al
cumplimiento de dicha obligation.
2.- El que por causa de reparaciones pierda el uso total o partial de la cosa,
tiene el derecho de no pagar el precio del arrendamiento, o pedir la reduction del
mismo o la rescision del contrato.
3.- El arrendatario tiene el derecho de reclamar la disminucion de la renta o la
rescision del contrato y el pago de los danos y perjuicios que sufra, si el arrendador
fuese vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, e igualmente cuando
por causa de vicios o defectos ocultos se impida el uso de ella.
4.- Vencido un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, tendra
derecho el inquilino que este al corriente en el pago, a que se prorrogue por dos anos
mas.
Este derecho debera ejercitarlo cuando aun este vigente el contrato, segun
criterio de la Suprema Corte de Justicia de la Nation, que refiere acertadamente "lo
que no existe no puede prorrogarse".
5.- Si el arrendatario esta al corriente en el pago de la renta y ha cuidado la
cosa arrendada, tendra derecho a que en igualdad de condiciones debidamente
probadas, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca.
Tambien gozara del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca
arrendada. Si no se respeta este derecho la venta sera valida, pero el vendedor sera
responsable de danos y perjuicios que en ningun caso sera menor al diez por ciento
del valor comercial del inmueble.
Quiero hacer notar que comparativamente de la lectura del Codigo Civil del
Distrito Federal en su parte relativa al arrendamiento y en especial de los derechos y
obligaciones del arrendador y arrendatario, con su similar para nuestro estado, se
denota una clara similitud incluso en la forma de redaction, lo que hace suponer que
los legisladores locales tomaron como base o anteceden aquel para la elaboration de
nuestro actual codigo de la materia, esto por ser anterior al nuestro
DIVERSAS CAUSAS QUE DAN TERMINO AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En el articulo 2416 sustantivo civil estatal se enumeran las causas que ponen
termino al contrato de arrendamiento; asi encontramos:
I.-
Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar
satisfecho el objeto para que la cosa fue arrendada;
II.- Por convenio expreso.
III.- Pornulidad.
IV.- Por rescision
V.-
Por confusion.
VI.-
Por perdida o destruction total de la cosa arrendada, por caso fortuito o
fuerza mayor.
VII.-
Por expropiacion de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad
publica; y,
VIII.- Por eviction de la cosa dada en arrendamiento.
Es conveniente aclarar que cuando el contrato de arrendamiento se formula
por tiempo expresamente determinado,
al expirar este tambien termina la relation
contractual, de pleno derecho -ipso jure-, sin necesidad de previo desahucio, pues si
no fuera asi, se violaria la voluntad de los contratantes; pero la ley civil beneficia a
aquellos arrendatarios que se encuentren al corriente en el pago de la renta y hayan
cuidado del inmueble, otorgandoles el derecho a que se les prorrogue hasta por dos
anos mas el contrato de arriendo; salvo que el propietario justifique no poseer algun
otro inmueble y pretenda vivir en el bien arrendado o establecer en el mismo alguna
industria o comercio, tambien de su propiedad.
Cuando en el contrato de arrendamiento civil, no se ha senalado tiempo, se
observara lo que disponen los articulos: 2411 y 2412, que a la letra norman:
Articulo 2411.- "Los arrendatarios de inmuebles que no se hayan celebrado
por tiempo expresamente determinado, podran concluir:
I.- A voluntad del arrendatario previo aviso judicial o extrajudicial ante Notario
dado al arrendador con dos meses de anticipation; y,
II.- A voluntad del arrendador, previo el aviso indubitable senalado en la
fraction precedente, dado al arrendatario con un ano de anticipation.
Si el bien arrendado es rustico debera observarse lo dispuesto en los articulos
2390 y 2391".
Articulo 2412.- "Dado el aviso, el arrendatario del predio urbano esta obligado
en los dos ultimos meses del termino a que se refiere el articulo anterior a poner
cedulas y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan rentarla.
DE LA RESCISION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Para el jurista ERNESTO GUTIERREZ Y GONZALEZ, la rescision es un acto
juridico unilateral, por el cual se le pone fin, de pleno derecho "ipso jure" -sin
necesidad
de declaration judicial-
a otro, bilateral,
plenamente valido,
por
incumplimiento culpable en este, por una de las partes.17
Esta action rescisoria se suscita, tratandose del arrendamiento, en caso de
incumplimiento de las obligaciones del arrendador o del arrendatario; en el primer
caso, el arrendador puede exigir la rescision del contrato por las causas siguientes:
I.-
Por falta de pago de dos o mas mensualidades vencidas. Si antes de
dictarse sentencia el arrendatario exhibiera el importe de las rentas reclamadas mas
las vencidas hasta ese momenta, los intereses de la misma al tipo lega I y las costas
del juicio, el juez dara por concluido el procedimiento;
II.-
Por usarse la cosa en contravention a lo dispuesto en el articulo 2358
fraction III.
III.-
Por el subarriendo de la cosa en contravention a lo dispuesto por el
articulo 2413; y,
17
GUTIERREZ Y GONZALEZ. ERNESTO, op cit. p. 493.
IV.- En los demas casos que la ley senale.
Tambien encontramos que el arrendatario puede o tiene derecho a exigir la
rescision del contrato de arrendamiento, por las causas siguientes:
I.-
Si por caso fortuito, fuerza mayor o hechos directos o indirectos del
arrendador, se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se
causara renta mientras dure el impedimento y si esta dura mas de dos meses, podra
exigir el arrendatario la rescision del contrato.
II.- Si solo se impide en parte el uso de la finca, por vicios ocultos o cualquier
otra causa, el arrendatario podra pedir la reduction partial de la renta, segun juicio de
peritos, pero si el impedimento dura mas de dos meses, podra exigir el arrendatario la
rescision del contrato.
III.- El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total o partial
de la finca puede ejercitar el derecho de rescindir el contrato.
IV.-
Si el arrendador sin motivo fundado se opone al subarriendo que con
derecho pretenda hacer el arrendatario, podra este pedir la rescision del contrato.
OTROS DISPOSITIVOS NORMATIVOS QUE ESTRUCTURAN EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO.
Los articulos 2332 al 2344 del Codigo Civil para nuestro Estado, norman
disposiciones que complementan otras caracteristicas del contrato de arrendamiento,
entre las que encontramos las siguientes:
1.- Que el precio puede consistir precisamente en dinero, o en cualquiera otra
cosa equivalente, como frutos, pero determinado en calidad y cantidad en relation al
precio, es decir, que sea cierto y determinada.
2.- La cosa u objeto que pueda darse en arrendamiento, han de ser no
consumibles, no fungibles y Ifcitos.
3.- La capacidad de ejercicio para dar en arrendamiento, como es el caso del
propietario o copropietario, de este ultimo con el consentimiento de los demas
copropietarios; en los casos de autorizacion del propietario al inquilino consintiendo el
subarrendamiento; en los casos de disposition legal, siendo estos: el albacea
mediante el consentimiento de los herederos o legatarios; los depositaries judiciales
con las reservas de ley; los apoderados generales para actos de administration con
clausula especial para dar en arrendamiento y el usufructuario; a exception del
comodatario y aparcero.
El arrendamiento por su naturaleza es un acto tipico de
administration, no se precisa que el arrendador sea dueno de la cosa ni que tenga
capacidad de disposition; puede arrendar el que tiene capacidad minima para
contratar.
La capacidad para recibir en arrendamiento es la general para contratar, pero
la ley por razones de interes publico, establece prohibiciones a ciertas personas.
4.- El impedimento a Magistrados, Jueces o cualesquiera otros empleados
publicos, tomar en arrendamiento, los bienes que deban arrendarse en los negocios
que intervengan o administren.
5.- El contrato de arriendo debe ser escrito y segun el caso en escritura
publica.
6.- El contrato de arrendamiento subsiste aun despues de la muerte del
arrendador.
7.- El contrato de arrendamiento subsiste con el nuevo propietario que adquirio
por enajenacion el inmueble arrendado.
8.- Se rescinde el contrato de arrendamiento por causa de utilidad publica,
siendo los sujetos o partes del arriendo indemnizados conforme a la Ley.
9.- Los bienes del Estado, Municipio o establecimientos publicos pueden ser
arrendados, pero sujeto a las disposiciones del Derecho Administrativo o en su caso
por la Ley Civil.
CRITICA Y COMENTARIOS A LOS ARTICULOS 2339, 2340, 2383, 2386, 2411
FRACCION II Y 2418 DEL CODIGO CIVIL DE NUESTRO ESTADO.
El problems del arrendamiento como se presenta en nuestra sociedad en
nuestro estado tiene diversos origenes, entre los cuales puedo senalar la ley, la
situation economica que nuestro pais a venido padeciendo a lo largo de los anos,
deficit de vivienda, etc. etc. Al mencionar a la ley como uno de los origenes del
problema del arrendamiento es en atencion a que el actual Codigo Civil por un lado
establece el llamado principio de la autonomia de la voluntad, esto es, que en todo
contrato se da el acuerdo de la libre voluntad de los contratantes. Esta conception de
voluntad autonoma, al llevarse a la practica da lugar a que se cometan injusticias
entre los contratantes;
y por otro lado senala que solo pueden renunciarse los
derechos privados que no afecten directamente al interes publico, cuando la renuncia
no perjudique derechos de terceros, pero extranamente no fija de manera expresa las
disposiciones del arrendamiento como de interes publico, lo que se traduce en que el
arrendador imponga al arrendatario la renuncia a sus derechos como condition para
contratar, lo que trae como consecuencia que el problema del arrendamiento se
agrave; por eso en la exposition de motivos del Codigo Civil vigente para el Distrito
Federal, se razono: "En nombre de la libertad de contratacion han sido inicuamente
explotadas las clases humildes... -debido a- ...diferencias.. -de- ... la naturaleza, la
education, una distribution desigual de la riqueza, etc
entre los componentes de
la sociedad"18.
Las consideraciones y criticas que expongo en el presente tema son el
resultado del problema del arrendamiento, concebido desde mi particular punto de
vista; aclaro que solo me refiero a los preceptos mas trascendentales por ser estos la
parte medular del problema que menciono y que desde este momento formulo un
notorio senalamiento en el sentido de que el contrato de que se trata necesita
urgentemente una revision integral de los preceptos que lo rigen; fijo ademas una
propuesta de solution -para cada uno de los articulos en comento-, consistente en
buscar alcanzar un justo equilibrio entre los intereses del arrendador y del
arrendatario, dejando bien claro de que al conceder derechos, a su vez debe exigirse
el cumplimiento de las respectivas obligaciones.
manifestado lo anterior paso a exponer lo siguiente:
Articulo 2339.-" El arrendamiento debe otorgarse por escrito cuando la renta
pase de tres mil pesos mensuales."
Articulo 2340.-" Si el predio fuere rustico y la renta pasare de cuarenta mil
pesos anuales, el contrato se otorgara en escritura publica."
18
Exposici6n de Motivos. Codigo
Federal, 56a. Ed., Mexico. 1988. p. 9.
Civil
para
el
Distrito
De la simple lectura de los anteriores preceptos legales se desprende que la
realidad los ha rebasado, en la actualidad los contratos de arrendamiento deben ser
formales sin exception, por disposition legal expresa, esto es en atencion al monto de
la renta mensual; sin embargo, en la practica -en la realidad juridica-, que se vive en
los tribunales, se puede observar que los contratos verbales se siguen presentando y
los juzgadores los tienen por buenos y esto obedece -supongo- en primer termino, a
que los requisitos de existencia y validez se satisfacen - tesis consensualista-, es
decir, se cumplen.
Cabe senalar y resaltar que los articulos en comento fueron reformados por ley
numero 694 de trece de septiembre de 1980 y consistio en aumentar el importe de la
renta que originalmente era de cien pesos por la actual de tres mil pesos mensuales
para casas habitation, si el predio fuere rustico, de cinco mil pesos a cuarenta mil
pesos anuales; con esto no niego la utilidad practica que en su momento tuvo esta
reforma; sin embargo, debemos encontrar herramientas mas eficaces que respondan
a la celeridad que determinan los tiempos que corren, ademas de que deben ser
aplicadas en forma rapida y expedita sin entorpecer las relaciones de los individuos
de la sociedad a quien esta destinada a regir. Esto en razon de las cantidades de
dinero que se establezcan en el ordenamiento legal de la materia se vuelvan agiles y
caminen a la par de las circunstancias economicas que imperen en nuestro pais.
Por lo anteriormente expuesto, considero y propongo en capitulo respectivo
que la ley determine expresamente la tesis de formalidad, la cual debera regir para
todos los contratos de arrendamiento sin importar el monto de la renta, atento al
principio de seguridad juridica para las partes, asf como el establecimiento de la regla
del "salario mfnimo general vigente en la capital del estado", propuesta esta que
considero muy saludable porque contribuye en gran medida a que las citadas
cantidades que se fijen en el ordenamiento de que se trata se vuelvan obsoletas con
el paso del tiempo o ante caoticas crisis politicas y financieras que han privado a
nuestro pais a lo largo de los anos mismas que parecen ser el estigma de nuestra
nation.
Articulo 2383.- "Cuando proceda otorgar fianza, el propietario no podra
rehusar como fiador a una persona que reuna los requisitos exigidos por la ley para
que sea fiador, salvo siempre lo dispuesto por las leyes sobre inquilinato que se han
expedido o se expidan en el Estado, en vista del interes publico o social."
Articulo 2386.-"Las disposiciones de este capitulo y de este titulo, no se
aplicaran a los casos previstos por la Ley de Inquilinato y las leyes similares que se
expidan en el estado con propositos de protection proletaria, o atendiendo motivos
del interes publico o social; los cuales seguiran rigiendose por los preceptos de
aquella legislation especial."
La crftica a sendos numerales sustantivos obedece a que esas normatividades
hacen que el contrato de que se trata "este sujeto a una legislation especial" en
materia de inquilinato y a las "variantes" que pueda expedir el estado en vista del
interes publico o social; sin embargo, la clara intention del legislador de proteger a las
clases sociales mas desprotegidas resulta completamente infructuosa.
Veamos, en primer termino se establece que las disposiciones del codigo no
se aplicaran a los casos previstos por la Ley del Inquilinato y leyes similares, es decir
leyes especiales que se expidan en el estado con motivo de interes publico, a mayor
abundamiento la citada ley fue expedida el diez de septiembre de 1937 y a la fecha
no ha sido modificada ni mucho menos actualizada, contando con mas de cincuenta
anos de vigencia, cuyo contenido lo ha rebasado los acontecimientos que han
transformado nuestra entidad, a la nation y al mundo entero. Ahora bien, considero
que el derecho es una proyeccion al ser el medio regulador de la conducta humana,
por lo tanto, no puede ni debe permitirse permanecer ajeno a la transformation tan
poderosa de la conceptuacion valorativa.
En segundo termino, observamos que el legislador
de 1928 establece una
completa subordination de lo preceptuado en el Titulo Sexto -especialmente del
arrendamiento de casas habitation-, a leyes especiales, esto da la impresion de que
considero al contrato de arrendamiento como una especie de "cuasicontrato" o
"precontrato" desconociendo la naturaleza propia del arrendamiento, y mas aun deja
abierta tal subordination a otras "...leyes similares que se expidan en el estado con
motivo de protection proletaria...", a este respecto la jurista Hilda Cortes Obregon,
senala "la action propulsiva del derecho se entorpece, se nulifica, cuando una misma
institution es regulada de diversas formas por leyes tambien diversas; esa action de
impulso se obstruye si en un mismo territorio con igual poblacion, idioma, y mfnimo de
costumbres.."19
Considero que el interes del legislador fue bueno pero falto de alcance juridico;
sin embargo, hasta la fecha nuestro codigo civil sigue sin considerar expresamente de
"interes publico los preceptos que conceden los derechos al arrendatario. Por esto
aun cuando se expida un sin numero de leyes especiales y se establezcan diversos
medios de protection al arrendatario, con el simple establecimiento de clausula en el
contrato de arrendamiento respectivo de que el arrendatario "renuncia" a todos los
derechos que la ley le concede, se viene a bajo la mejor intention que querer proteger
a las clases sociales menos favorecidas.
Articulo 2411.-" Los arrendatarios de inmuebles que no se hayan celebrado
por tiempo expresamente determinado, podran concluir:
I.- A voluntad del arrendatario...
II.-" A voluntad del arrendador, previo el aviso indubitable senalado en la
fraction precedente, dado al arrendatario con un ano de anticipation..."
19
CITADA POR GUTIERREZ Y GONZALEZ. ERNESTO, op. cit. p. 42.
El contenido de dicha fraction resulta excesivo, desde mi particular punto de
vista, he notado que en la practica generalmente cuando el inquilino se encuentra en
esta hipotesis, es decir, cuando recibe el aviso indubitable de termination del contrato
de arrendamiento, considera que un ano es bastante tiempo para preparar la
mudanza de su vivienda y permite que este transcurra. En otras ocasiones, deja
correr el aludido lapso, esperando a que su arrendador le demande judicialmente la
desocupacion y entrega del inmueble; aguardando serenamente, pues es de todos
conocido que un juicio de arrendamiento seguido por todas sus faces legales puede
durar de uno a tres afios, durante los cuales seguira habitando el inmueble y sin
aumentar la respectiva renta -sin importar si hubo algun movimiento inflacionario o
aumento de precios muy comun en nuestro pais-, consignandola ante el Juzgado
correspondiente; sufriendo el arrendador el consiguiente perjuicio en su patrimonio.
En el peor de los casos puede darse el caso -y en la realidad se da- que un inquilino
"vival" se niegue a desocupar, presionando a su arrendador para que le entregue
determinada cantidad de dinero a cambio de que se mude a otra vivienda a corto
plazo. Ante tal situation las personas que tienen viviendas en arrendamiento y han
pasado por estos problemas se sienten al margen de la ley, con sobrada razon
quedando espantados por la experiencia vivida, pensandolo mejor para volver a
arrendar sus bienes, o bien, buscando asesoria legal con abogados postulantes que
sin escrupulos redactan contratos de arrendamiento leoninos como refugio para
proteger a su cliente, paradojicamente de las disposiciones de la ley de la materia,
condition que se entiende pero que de ningun modo se justifica, porque termina
agravando mas el problema de la vivienda que aqueja a nuestra entidad.
Articulo 2418.-"Vencido un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo
determinado, tiene derecho el arrendatario que este al corriente en el pago de la renta
y haya cuidado el inmueble que fue su objeto, a que se le prorrogue hasta por dos
anos mas ese contrato, pudiendose aumentar la renta hasta en un diez por ciento si
se trata de casa habitation y hasta en un veinte por ciento si en el inmueble
arrendado esta establecida una negotiation comercial o industrial...."
Considero imperativo que este derecho del arrendatario deba ser protegido
para evitar que sea obligado a renunciar a el; ahora bien, tambien creo necesaria la
modification de la redaction del mismo en el sentido de que "...tiene derecho el
arrendatario que este al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble
que fue su objeto.." para quedar como sigue ...tiene derecho el arrendatario que sea
puntual, este al corriente en el pago de la renta y haya cuidado el inmueble que fue su
objeto... Por otra parte, debe modificarse la maxima duration de la prorroga de "...
hasta por dos anos..." misma que considero excesiva, por la de ... hasta por un ano...,
asi como tambien debe modificarse su parte relativa a "...pudiendose aumentar la
renta hasta en diez por ciento si se trata de casa habitation y hasta en un veinte por
ciento si en el bien arrendado esta establecida una negotiation comercial..." en
nuestro pais hablar de crisis politicas, financieras, devaluaciones, etc., etc., es muy
comun, por lo que establecer un diez o un veinte por ciento de aumento en un
contrato y que despues venga una devaluation, repercutira completamente en el
patrimonio del arrendador, lo que agravara mas el incurable problema de la vivienda,
es por esto que creo que el aumento debe efectuarse en forma directamente
proporcional al aumento que experimente el salario minimo vigente en el transcurso
de la duracion fijada en el contrato.
EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD Y LA IRRENUNCIABILIDAD
DE LOS DERECHOS DEL ARRENDATARIO.
En una dialectica que se adapta mas a la realidad economics, social y
normativa, el contrato viene a ser considerado como un instrumento dirigido no
solamente a proteger intereses particulares, sino tambien intereses externos, sociales.
Se habla entonces de una optimization en cuanto a funcionabilidad del contrato, lo
cual puede lograrse a traves de la intervention rational de la actividad legislativa. En
otras palabras, en la estructuracion del
contrato no debe intervenir, como unica fuente,
solo la autonomia de la voluntad,
sino tambien las determinaciones de caracter legal (ademas de la buena fe y el uso,
desde luego), que tiendan a equilibrar las grandes diferencias economicas que las
mas veces suelen existir, en la vida real, entre los contratantes, sin contar, desde
luego, aquellos casos en los que por problemas suscitados con motivo de problemas
deficitarios de vivienda, las necesidades de esta ultima impelen (o mas bien obligan),
a los que las padecen,
a tolerar clausulas
que
les imponen
condiciones
desventajosas. Tomando en consideration lo antes expuesto y sin temor de incurrir
en una exageracion, podemos decir que ya no solo en la mayoria de los casos, sino
practicamente en todos, los contratos relativos son integramente redactados a gusto y
antojo de los casatenientes, cometiendose por ende numerosas injusticias en agravio
de los arrendatarios, quienes, en cuyos casos, unicamente se limitan a leer el contrato
-ya redactado-, que se le presenta, y a firmarlo, si es que quieren vivir en el inmueble
motivo del mismo, adquiriendo asi tal acuerdo de voluntades, matices de contrato de
adhesion, lo cual es verdaderamente inaceptable. Asi las cosas, podemos tambien
afirmar que el referido principio de la autonomia de la voluntad sufre una gran
mengua, pues en tales condiciones resulta claro que prevalece, en gran medida,
unicamente la voluntad -casi unilateral-, del arrendador.
Sobre este particular el connotado jurista frances Salle, comenta "...Parece
que la preponderancia de la voluntad de uno de los contratantes, imponiendose hasta
cierto punto a la otra, es lo que caracteriza verdaderamente al contrato de
adhesion..."20. Y para evitar esta situation se requiere de la intervention de otra
fuente para dar seguridad en el contrato, usualmente a la parte que desconoce sobre
la materia, y dicha fuente es la "ley".
Ahora bien, el concepto de autonomia de la voluntad o autonomia privada21 ,
se encuentra establecido en el articulo 17 del Codigo Civil para nuestro Estado y
actualmente no se concibe como voluntad omnipotente reconocida por el orden
juridico; tampoco como unica fuente en la formation del contrato, pues como se ha
manifestado, en la formation de este existen otras que ya senale anteriormente. El
jurista Manuel Borja Soriano, sobre el particular explica: "De acuerdo con el principio
de la autonomia de la voluntad, las partes son libres para celebrar o no celebrar
contratos, y al celebrarlos, obran libremente y sobre un pie de igualdad, poniendose
20
21
CitadO por: BORJA SORIANO, MANUEL. Ibid. p. 153.
Kelsen, asi prefiere llamarla, citado por Villoro Toranzo.
M., DERECHO PUBLICO Y DERECHO PRIVADO. Edit. Jus, S.A. Mexico.
1975. p. 40.
de acuerdo unos contratantes con otros, fijando los terminos del contrato,
determinando su objeto, sin mas limitation que el orden publico"22.
Nuestro codigo civil permite, en initio, que la voluntad de los contratantes
defina el contenido de los contratos, y busca evitar los excesos que la libre voluntad
puede ocasionar, imponiendole Ifmites a esta.
La limitation en forma general se establece en el citado articulo 17
de la
siguiente forma: "La voluntad de los contratantes no puede eximir de la observancia
de la ley, ni alterarla. Solo pueden renunciarse los derechos privados que no afecten
\
directamente al interes publico, cuando la renuncia no perjudique derechos de
tercero". Lo cual significa que "...los particulares pueden estipular en sus contratos
todo lo que no sea contrario a una ley si esta no es de interes publico, sino supletoria
de la voluntad de las partes"23 .
Esta disposition legal resulta trascendental en el problema que expongo, ya
que da pauta al> lacerante fenomeno de que el arrendador imponga al arrendatario la
renuncia a sus derechos como condition para contratar. Basandose en ella es que el
arrendador puede estipular la renuncia de los derechos del arrendatario que la ley le
concede, pero que extranamente para nuestro codigo civil no se afecta con dicha
renuncia al interes colectivo ni se perjudican derechos de tercero. Incluso a lo antes
22
BORJA SORIANO. MANUEL, Op cit. p. 122.
23
BORJA SORIANO. MANUEL. Op cit. p. 123.
apuntado, se suma que el mas alto tribunal del pais, ha asentado criterio firme y
reiterado en el sentido de que "...No es exacto que las disposiciones relativas al
arrendamiento deban considerarse como de orden publico, en cuanto conceden
derechos al arrendatario, ni que, por ello, estos derechos sean irrenunciables en los
terminos del articulo 6_ del Codigo Civil. No existe disposition legal que establezca tal
cosa..." "...son de interes publico los contratos de arrendamiento protegidos por el
decreto de 24 de diciembre de 1948, lo cual excluye de tal calificacion a los contratos
que no se encuentran regidos por este ordenamiento. En tales condiciones, las
renuncias que los arrendatarios hacen a los derechos que, como tales, les conceden
los articulos 2423, 2424, 2486 y 2487 del Codigo Civil, en los contratos relativos, son
juridicamente validos.." Situation que se justifica porque la Suprema Corte de Justicia
interpreta el contenido de la ley
Contrariamente a lo que actualmente sucede en el Codigo Civil para el Distrito
Federal, en nuestro ordenamiento no se encuentra disposition alguna mediante la
cual se consideren de interes publico los preceptos que otorgan los referidos
derechos al arrendatario. De tal manera que al no estar establecidos de manera
expresa como de interes publico dichos preceptos, y en base a lo que dispone el
mencionado articulo 17, tales disposiciones se entienden como supletorias de la
voluntad de los contratantes, por lo que resulta legal la renuncia del arrendatario a
esos derechos. Esto ha sido aprovechado y abusado por los arrendadores.
Ahora, en el comentado articulo 17 se dispone que pueden renunciarse los
"...derechos
privados
que
no
afecten
directamente
al
interes
publico...".
Tradicionalmente se dice que es el interes de la sociedad en conjunto separandolo del
interes particular propio de los individuos que conforman la sociedad. El precepto
citado senala que solo son renunciables los derechos privados en tanto no danen al
interes publico, es decir, el interes de la sociedad, pero aqui cabe recapacitar dondie
empieza el interes particular y en que momento se delimita del interes colectivo, al
respecto, el tratadista Eduardo Garcia Maynez, considera que "... los intereses
privados y publicos no se hallan desvinculados sino, por el contrario, fundidos de tal
manera, que es dificil, cuando no imposible, senalar en cada caso donde termina el
particular y donde empieza el colectivo"24 . Kelsen, escribe: "Desde el momento en
que una norma de derecho protege un interes individual, esa protection constituye un
interes colectivo. Cuando el orden juridico contiene normas reguladoras del prestamo
-normas juridicas privadas indudablemente- ponese de manifiesto que existe un
interes colectivo en la existencia de tales normas"25 . Pues ahi donde existen normas
de caracter imperativo existe una cuestion de orden publico que tutelar para conservar
el bienestar social.
Creo al igual que estos dos autores que es imposible separar realmente,el
interes publico del privado y que esa clasificacion o distincion se hace solo con fines
didacticos. Asi, en cada ley se reputan de interes publico los preceptos reguladores
de aquello que el legislador atendiendo a las distintas situaciones y necesidades de la
sociedad de que forma parte considera que no debe quedar al libre arbitrio de los
24
GARCIA MAYNEZ. EDUARDO,
INTRODUCCION
DERECHO. 35a. ed. Edit. Mexico. 1984. p. 132.
25
Citado por Garcia Maynez. Op cit. p. 133.
AL
ESTUDIO
DEL
particulares. Este interes del legislador se ve plasmado en forma evidente en el
articulo 1730 de nuestro codigo de la materia que establece que "La validez y el
cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes". Sin embargo, la situation es clara, el hecho de que mientras en nuestro
codigo no se estiman de interes publico los preceptos que conceden al arrendatario
los diversos derechos que hemos senalado, el Codigo Civil para el Distrito Federal si
lo hace, y no solo en cuanto a las disposiciones otorgadoras de derechos al
arrendatario, sino en general a todas las que regulan al arrendamiento de inmuebles
para habitation.
Todo lo anterior es lo que ha propiciado el elevado deficit de vivienda que
existe actualmente en nuestro estado y el fenomeno que se presenta en la practica,
consistente en la imposition al arrendatario de la renuncia de sus derechos lo cual no
debe dejarse a la voluntad de las partes, que de hecho se esta dejando al libre
albedrio del arrendador en notorio perjuicio del arrendatario. Toda vez que en el
citado articulo 17 se impone la limitation en terminos generales a la voluntad de los
contratantes, senalando que solo puederi renunciarse los derechos privados que no
afecten directamente al interes publico.
Concebido y planteado el problema y con la mas firme pretension de revestir o
proteger de interes publico o social al contrato de arrendamiento local para fincas
urbanas y espetificamente las disposiciones legales que conceden derechos al
arrendatario, propongo al legislador veracruzano, la creation del ARTICULO 2381
BIS, para que norme esa circunstancia e indique "ilustrativamente": "ES DE INTERES
PUBLICO
O
DESTINADOS
SOCIAL,
PARA
EL
ARRENDAMIENTO
HABITACION.
LAS
DE
BIENES
RENUNCIAS
QUE
INMUEBLES
DE
LAS
DISPOSICIONES LEGALES QUE FAVOREZCAN A LOS ARRENDATARIOS, SE
HICIEREN EN LOS RESPECTIVOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, SERAN
NULAS Y SE TENDRAN POR NO PUESTAS".
C O N C L U S I O N E S .
I.- El contrato de arrendamiento que se aplica en la practica juridica moderna,
tiene su antecedente en el Derecho Romano y se le designo con el nombre de
"LOCATIO-CONDUCTIO RERUM", y consistia en que el locator o arrendador
concedfa a otro el uso de una cosa o el goce de un derecho y el conductor o
arrendatario prometia en compensation una determinada suma de dinero.
II.- En la actualidad el contrato de arrendamiento lo define la mayoria de las
legislaciones civiles, en la forma siguiente: "Hay arrendamiento cuando las dos partes
contratantes se obligan reciprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de
una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
III.- Los elementos del contrato de arrendamiento son: el consentimiento y el
objeto materia del contrato, este a su vez se puede definir como los bienes que
pueden usarse sin consumirse; a exception de aquellos que la ley prohibe arrendar y
los derechos estrictamente personales.
i
IV.- El contrato de arrendamiento
es bilateral, oneroso,
conmutativo,
generalmente formal, ocasionalmente consensual, principal y de tracto sucesivo.
V.- Debido a la constante problematics que se origina en la relaciones
contractuales
de
arrendamiento
entre
particulares,
ha
ocasionado
que
los
arrendadores de bienes inmuebles, eviten seguir dando en arrendamientos estos,
acrecentado el problema de la vivienda. Por tanto es necesario reformar las normas
relativas al arrendamiento en nuestro Codigo Civil, para buscar un equilibrio justo
entre ambas partes. Las reformas que propongo a los preceptos de nuestro codigo
civil en materia de arrendamiento, ayudarian en gran medida a resolver en. parte el
problema de la vivienda y la seguridad de los derechos del arrendatario.
VI.- Es evidente que el capitulo concerniente al arrendamiento de fincas
urbanas de Codigo Civil local, en particular los articulos 2383, 2386 y 2420, hacen
prevalecer una notoria dependencia del contrato de que se trata a "leyes especiales
que en materia de inquilinato promulgue el Estado".
VII.- Ante la modernidad que vive el pais como es el advenimiento y llegada
del nuevo sistema economico que visualiza la realidad del Tratado de Libre Comercio,
pactado con los Estados Unidos de Norteamerica y Canada, otros mas con paises
centroamericanos y sudamericanos, se hace necesario abolir leyes inoperantes hoy
en dia y por eso propongo la abolition de la Ley del Inquilinato, que data del diez de
septiembre de mil novecientos treinta y siete, la cual resulta ser una ley especial.
VIII.- Sin pretender desproteger del interes publico o social al contrato de
arrendamiento local para fincas urbanas propongo al legislador veracruzano, la
creation del ARTICULO 2381 BIS para que norme esa circunstancia e indique
ilustrativamente: "ES DE INTERES PUBLICO O SOCIAL EL ARRENDAMIENTO DE
BIENES INMUEBLES DESTINADOS PARA HABITACION. LAS RENUNCIAS QUE
DE LAS DISPOSICIONES LEGALES QUE FAVOREZCAN A LOS ARRENDATARIOS
SE HICIEREN EN LOS RESPECTIVOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO,
SERAN NULAS Y SE TENDRAN POR NO PUESTAS".
IX.- Se hace necesario reformar el articulo 2339 del Codigo de la materia con
motivo del cambio de sistema monetario recientemente implementado por el Gobiemo
Federal, para hacerlo operante a la modernidad y progreso que vive la .entidad,
insistiendo que todo contrato de arrendamiento cualquiera que sea el precio debera
ser formal.
X.- O bien, siendo el precio o renta un elemento esencial porque este lo
diferencia del contrato de comodato, resulta imperativo aplicar el principio del "salario
minimo general vigente en la Capital del Estado", en tratandose de las cantidades de
dinero que se establezcan en el Titulo Sexto del Codigo en comento, porque esta
formula es util herramienta para prevenir que las cantidades mencionadas se vuelvan
obsoletas con el transcurso de los anos.
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CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL
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CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE VERACRUZ