Laura Jacqueline González Valerio

UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Contaduría y Administración
Régimen Fiscal de los Ingresos por Arrendamiento de
Personas Físicas
MONOGRAFÍA
Para obtener el Título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
Laura Jacqueline González Valerio
Asesora:
Dra. Eva Luz Espinoza Priego
Xalapa- Enríquez, Veracruz
Agosto 2012
UNIVERSIDAD VERACRUZANA
Facultad de Contaduría y Administración
Régimen Fiscal de los Ingresos por Arrendamiento de
Personas Físicas
MONOGRAFÍA
Para obtener el Título de:
Licenciado en Contaduría
Presenta:
Laura Jacqueline González Valerio
Asesora:
Dra. Eva Luz Espinoza Priego
Xalapa- Enríquez, Veracruz
Agosto 2012
AGRADECIMIENTOS
En primer lugar quiero agradecer a DIOS por la vida, por ser mi mejor amigo y darme en
todo momento la fortaleza para seguir adelante. Gracias por todas la bendiciones que me
has concedido a largo de mi carrera profesional.
A MIS PADRES:
RAFAEL GONZÁLEZ MARTÍNEZ
JACQUELINE VALERIO QUIROZ
Por su cariño e inmenso amor,
comprensión, consejos y porque
siempre
me
han
apoyado
incondicionalmente, gracias a ustedes
por haberme brindado la oportunidad
de alcanzar mis objetivos siendo en
todo momento mi apoyo, pero sobre
todas las cosas gracias por ser mis
padres, los amo y este logro es para
ustedes, por todo su trabajo y
dedicación para darme una formación
académica.
A MI HERMANA:
ILSE GONZÁLEZ VALERIO
Por apoyarme siempre y hacerme la
vida más grata, llena de momentos
inolvidables, de risas y felicidad.
AL RESTO DE LA FAMILIA:
Por sus consejos y respaldo que
siempre me han brindado.
A MI ASESORA:
DRA. EVA LUZ ESPINOZA PRIEGO
A MI AMIGOS:
Gracias por su orientación, consejos,
paciencia, por compartir un poco de
todo su conocimiento y por el tiempo
dedicado a la realización de mi trabajo
recepcional.
Por darme la mano cuando la necesite
y porque me han enseñado, tal vez
inconscientemente a ser mejor cada
día en todos los aspectos, gracias a
todos por su amistad y amor.
A MIS SINODALES:
MANUEL GUSTAVO GONZÁLEZ BURELO
AIDE HERNÁNDEZ TRUJILLO
ANTELMO GARCÍA ARGUELLES
SUZEL GÓMEZ JIMENEZ
Por su calidad humana, por su apoyo
incondicional, enseñanzas y consejos
brindados para salir adelante.
A MIS MAESTROS:
Por el conocimiento brindado, apoyo y
tiempo dedicado a mi buena formación
universitaria. Mil gracias.
INDICE
RESUMEN .............................................................................................................. 1
INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 2
CAPÍTULO I: ASPECTOS GENERALES DEL ARRENDAMIENTO ........................ 6
1.1 Antecedentes Históricos................................................................................. 7
1.2 Conceptos de Arrendamiento......................................................................... 9
1.3 Importancia del Arrendamiento .................................................................... 10
1.4 Clasificación de Arrendamiento.................................................................... 10
1.5 Características del Contrato de Arrendamiento ........................................... 12
1.6 Elementos del Contrato de Arrendamiento .................................................. 13
1.7 Requisitos del Contrato de Arrendamiento................................................... 15
1.8 Derechos y Obligaciones del Arrendador ..................................................... 16
1.9 Derechos y Obligaciones del Arrendatario ................................................... 23
1.10 Causas que Originan la Terminación del Contrato ..................................... 28
CAPÍTULO II: RÉGIMEN FISCAL DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA PARA
PERSONAS FÍSICAS QUE REALIZAN ACTIVIDADES DE ARRENDAMIENTO DE
BIENES INMUEBLES............................................................................................ 35
2.1 Estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta ....................................... 35
2.2 Estructura del Capítulo III, Título IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta 38
2.2.1 Objeto del Impuesto ............................................................................... 39
2.2.2 Sujeto del Impuesto ............................................................................... 39
2.2.3 Base Gravable ....................................................................................... 44
2.2.3.1 Ingresos Exentos .......................................................................... 44
2.2.3.2 Ingresos Acumulables .................................................................. 44
2.2.3.3 Deducciones Autorizadas ............................................................. 45
II
2.2.4 Gastos No Deducibles ........................................................................... 48
2.3 Pagos Provisionales ..................................................................................... 48
2.4 Pago Anual................................................................................................... 54
2.4.1 Deducciones Personales ....................................................................... 56
2.5 Obligaciones de los Sujetos ......................................................................... 61
CAPÍTULO III: RÉGIMEN FISCAL DEL IMPUESTO EMPRESARIAL A TASA
ÚNICA PARA PERSONAS FÍSICAS QUE REALIZAN ACTIVIDADES DE
ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES ..................................................... 65
3.1 Estructura de la Ley del Empresarial a Tasa Única ..................................... 66
3.2 Objeto del Impuesto ..................................................................................... 67
3.3 Sujeto del Impuesto ..................................................................................... 69
3.4 Base Gravable ............................................................................................. 69
3.4.1 Ingresos Exentos ................................................................................... 70
3.4.2 Ingresos Acumulables........................................................................... 72
3.4.3 Deducciones Autorizadas ...................................................................... 73
3.4.4 Requisitos de la Deducciones................................................................ 75
3.4.5 Tasa del Impuesto ................................................................................. 78
3.4.6 Determinación del Impuesto .................................................................. 79
3.5 Pagos Provisionales ..................................................................................... 79
3.5.1 Opción de Acreditar Contra el Pago Provisional el Crédito que se Indica.
........................................................................................................................ 80
3.6 Declaración Anual ........................................................................................ 82
3.7 Crédito Fiscal a que se tiene derecho cuando las deducciones autorizadas
sean superiores a los ingresos gravados ........................................................... 83
3.8 Acreditamiento de las Erogaciones por Salarios .......................................... 85
3.9 De las Obligaciones de los Contribuyentes .................................................. 86
III
3.10 De las Facultades de las Autoridades ........................................................ 88
3.11 Decretos ..................................................................................................... 88
3.11.1 Decreto 27 de Noviembre de 2007 ...................................................... 89
3.11.2 Decreto 21 de Febrero de 2008 .......................................................... 89
3.11.3 Decreto 04 de Marzo de 2008.............................................................. 90
CAPÍTULO IV CASO PRÁCTICO: PERSONA FÍSICA QUE PERCIBE INGRESOS
POR ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES ............................................ 92
4.1 Caso Práctico: Arrendamiento de Bienes Inmuebles Personas Físicas ....... 93
CONCLUSIONES ................................................................................................ 108
FUENTES DE INFORMACIÓN ........................................................................... 112
ÍNDICE DE TABLAS............................................................................................ 113
IV
RESUMEN
Este trabajo recepcional, se enfoca al tratamiento fiscal de los ingresos que
perciben las personas físicas que realicen actividades de arrendamiento de bienes
inmuebles; de manera detallada se analiza el comportamiento del Impuesto Sobre
la Renta y del Impuesto Empresarial a Tasa Única en este tipo de ingresos.
Así pues, la razón de ser del tema seleccionado radica en la importancia que
guarda actualmente el arrendamiento en México. Razón por la cual se incluyen en
el Capítulo I, concepto, importancia, elementos, clasificación, características,
obligaciones y derechos del arrendador y del arrendatario; así como también el
fundamento legal que da origen al contrato de arrendamiento.
Más adelante se analizan en el Capítulo II las disposiciones de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta, el Reglamento del Impuesto Sobre la Renta y el Código
Fiscal de la Federación relacionadas con el tema a tratar. Conjuntamente a lo
anterior, la investigación también abarca el análisis del tratamiento fiscal de la Ley
del Impuesto Empresarial a Tasa Única dentro del Capítulo III, en lo relativo a las
disposiciones aplicables a las personas físicas que se dediquen al arrendamiento
de bienes inmuebles. Para finalizar se presenta un caso práctico donde se aplican
las disposiciones fiscales estudiadas en los Capítulos anteriores.
1
INTRODUCCIÓN
La presente investigación se refiere al tema del Régimen Fiscal de los Ingresos
por Arrendamiento de Personas Físicas. En la actualidad el arrendamiento de
bienes inmuebles es una actividad a la que se dedican una gran cantidad de
personas en México, ya sea como única fuente de ingresos o como actividad
complementaria de otras. Situación que repercute en la economía de nuestro país,
debido a que el arrendador
toma la decisión de tener una responsabilidad
“negativa” lo cual significa no cumplir con sus obligaciones fiscales y recae en un
delito fiscal, o puede ser “positiva” que significa que hay responsabilidad de actuar
y de cumplir con sus obligaciones fiscales en tiempo y forma. El arrendamiento de
bienes inmuebles considerando un enfoque de responsabilidad tiene gran impacto
en la sociedad.
Este trabajo se enfoca al estudio de los ingresos percibidos por personas
físicas que realizan actividades de arrendamiento, sin embargo realizarlo requiere
conocer algunos aspectos generales del arrendamiento, que dan la pauta para
efectuar los cálculos pertinentes del Impuesto Sobre la Renta y del Impuesto
Empresarial a Tasa Única.
El objetivo de este trabajo radica en que las personas físicas que se
encuentran bajo este régimen, conozcan la importancia de la actividad de
arrendamiento, para que puedan aplicar de manera correcta las disposiciones
fiscales que deben atender aquellos contribuyentes que obtienen ingresos por
otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en materia del Impuesto
Sobre la Renta y del Impuesto
Empresarial a Tasa Única, así como el
Reglamento del Impuesto Sobre la Renta, el Código Fiscal de la Federación y los
Decretos para el IETU establecidos en el Diario Oficial de la Federación, en
beneficio de la actividad a tratar.
Con el fin de cumplir de manera efectiva con el objetivo de la investigación
dentro del Capítulo I, se expresan los aspectos generales del arrendamiento,
iniciando por los antecedentes históricos que muestran la evolución de dicha
3
actividad,
conceptos
de
arrendamiento, características
arrendamiento,
importancia,
clasificación
del
del contrato de arrendamiento, elementos del
contrato de arrendamiento como lo son los de existencia, validez y esenciales que
diferencian a este contrato de otros, obligaciones propias del arrendador y del
arrendatario establecidas en el Código Civil Federal con la finalidad de dar a
conocer la situación jurídica en la que se ubican ambas partes, además de las
causas que originan la terminación del contrato.
Más adelante dentro de los Capítulos II y III, se centra el objeto de estudio de
este trabajo recepcional, ya que se analiza de forma minuciosa cada uno de los
aspectos que expresa la Ley del Impuesto Sobre la Renta y la Ley del Impuesto
Empresarial a Tasa Única, respectivamente.
Dentro del Capítulo II se realiza un análisis de las disposiciones que contemplan
los ordenamientos fiscales para los citados contribuyentes, se inicia ilustrando la
estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, continuando con el Capítulo III,
del Título IV de la citada Ley. Tratando el objeto del impuesto, sujeto del impuesto,
además del análisis de cada uno de los elementos que conforman la
gravable, es decir,
base
los ingresos exentos, ingresos acumulables, deducciones
autorizadas y gastos no deducibles.
Se explica a detalle el cálculo de los pagos provisionales y finalmente las
declaraciones anuales con las cuales se termina el ciclo fiscal de la actividad de
arrendamiento de bienes inmuebles para personas físicas. La Ley del Impuesto
Sobre la Renta menciona que los contribuyentes además de efectuar los pagos de
este impuesto, tendrán que cumplir con ciertas obligaciones.
Complementando lo anterior, el Capítulo III que habla del tratamiento que la Ley
del Impuesto Empresarial a Tasa Única, otorga a la actividad de arrendamiento; la
cual contiene los elementos esenciales para su aplicación como lo son el objeto
del impuesto, sujeto del impuesto y de igual forma que la Ley del Impuesto Sobre
4
la Renta se muestran los componentes que forman parte de la base gravable, es
decir, ingresos acumulables y deducciones autorizadas. También maneja ciertos
acreditamientos disponibles y aplicables para IETU, que se pueden utilizar para
disminuir en cierto momento el pago mensual o anual del mencionado impuesto.
Finalmente en el Capítulo IV, se ejemplifica por medio de un caso práctico, la
aplicación de las disposiciones del Impuesto Sobre la Renta y del Impuesto
Empresarial a Tasa Única, sobre los ingresos por arrendamiento de bienes
inmuebles que una persona física perciba durante el ejercicio 2012.
Esperando que el presente trabajo recepcional sirva de apoyo a los lectores,
sobre todo para quienes se inician en el estudio de está área.
5
CAPÍTULO I: ASPECTOS GENERALES DEL
ARRENDAMIENTO
Dentro del contexto del Capítulo I, se encuentran diversos aspectos que
expresan las generalidades del contrato de arrendamiento, que sirven de punto de
partida para adentrarse en la actividad de arrendamiento como son: antecedentes
históricos, concepto, elementos, clasificación, obligaciones de las partes tanto del
arrendador como del arrendatario, y las diversas formas de terminación del
contrato de arrendamiento.
Por lo anterior, el contenido de este primer Capítulo tiene como objetivo
primordial dar a conocer la importancia del contrato de arrendamiento, destacando
los aspectos relevantes que se mencionaron anteriormente, con el fin de informar
de manera detallada sobre todo lo referente a la actividad de arrendamiento.
1.1 Antecedentes Históricos
En primer lugar, se comentará la evolución de la actividad de arrendamiento,
con el propósito de conocer sus orígenes, importancia y desarrollo:
A) Derecho Romano
El arrendamiento-locatio conductio-fue un contrato consensual al que los
romanistas modernos suelen dividir en tres subespecies: arrendamiento de cosaslocatio conductio rei-, de obra- locatio conductio operis- y de servicios- locatio
conductio operarum-.
La
locatio-conductio
rei
es
el
antecedente
romano
del
contrato
de
arrendamiento actual. En virtud de su celebración el arrendador (locator), concedía
el uso o disfrute de una cosa no consumible a cambio de una contraprestación en
dinero que el arrendatario (conductor) se obliga a pagarle.
7
El arrendamiento no generaba a favor del conductor derechos reales sobre el
bien arrendado, el contratante sólo disponía de un derecho de crédito por el que
podía exigir al locator una indemnización por los daños y perjuicios derivados del
incumplimiento de sus obligaciones. Respecto a la duración de los efectos del
arrendamiento debemos distinguir dos supuestos:
I.
Si las partes fijaban un término al contrato, sus efectos cesaban al momento de
cumplirse salvo el caso de la relocatio tacita, que permitía al arrendatario
continuar en el uso o disfrute del bien siempre que el arrendador no se opusiere
a ello.
II.
Si el contrato se celebraba por tiempo indeterminado, podía terminar en
cualquier momento por voluntad de alguna de las partes.
La regla general fue que el arrendatario podía ceder los derechos que en su
favor generaba el arrendamiento sin necesidad de autorización alguna por parte
del arrendador, lo que se traduce en que ordinariamente le estaba permitido
subarrendar el bien materia del contrato.
B) Código Napoleónico
El Code distinguió entre arrendamiento de cosas y de obra. En un Capítulo
denominado “Disposiciones Generales” reguló normas comunes a ambos tipos de
arrendamiento. El legislador francés decidió utilizar una nomenclatura para
distinguir los tipos de arrendamiento en razón de los bienes que constituían su
objeto:
Artículo.1709 El arrendamiento de las cosas es un contrato por el cual una de
las partes se obliga a hacer que la otra disfrute de una cosa por cierto tiempo y
mediante un cierto precio que ésta se obliga a pagarle.
8
Artículo.1711 Se llama alquiler la locación de las casas y de los muebles,
arrendamiento la de las haciendas de campo, aparcería la locación de los
animales cuyos esquilmos se dividen entre el propietario y aquél a quien los
confía.
C) Código Civil de México de 1884
Cambió la estructura de Code y reguló el arrendamiento exclusivamente como
un medio para ceder a título oneroso el uso o goce de un bien. El contrato recibía
una denominación distinta según la clase de bienes que constituían su objeto: se
llamaba arrendamiento cuando recaía sobre inmuebles; alquiler cuando se trataba
de bienes muebles.
D) Exposición de Motivos del Código Civil Federal de 1928
El contrato de arrendamiento se modificó, haciendo desaparecer los privilegios
a favor del propietario, que complicaban la situación del arrendatario. De esta
forma, se definió que el uso o goce de la cosa arrendada deba ser temporal y se
fijó el máximo de duración al contrato de arrendamiento.
1.2 Conceptos de Arrendamiento
A
continuación
se
mencionan
diferentes
conceptos
del
contrato
de
arrendamiento:
El Código Civil Federal define al arrendamiento en el Artículo 2398.-Hay
arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan recíprocamente,
una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese
uso o goce un precio cierto.
9
Planiol y Ripert
definen al contrato de arrendamiento señalando que el
arrendamiento o locación es un contrato por el cual una persona se compromete a
proporcionar a otra el goce temporal de una cosa, mediante un precio proporcional
al tiempo, y establecen: que debe ser el contrato de duración temporal, debe tener
carácter de oneroso y que el precio debe ser proporcional al tiempo de utilización
del bien.
Para Colín y Capitán el arrendamiento de cosas, es aquél por el cual una de las
partes se obliga a proporcionar a otra, durante un periodo determinado de tiempo,
el uso y disfrute de una cosa a cambio de un precio que esta se compromete a
pagarle.
1.3 Importancia del Arrendamiento
El arrendamiento es uno de los contratos más importantes tanto teórica como
prácticamente, por las dificultades que pueden surgir en el marco jurídico.
Desde los inicios del contrato de arrendamiento los legisladores han dedicado
su atención a normar esta actividad, tratando de resolver los problemas que se
han originado a través de los años, debido al auge que va adquiriendo esta
actividad en la sociedad, por la falta de recursos para adquirir una propiedad y el
cambio constante de residencia que se ha dado en los últimos años.
1.4 Clasificación de Arrendamiento
Con el objetivo de tener una visión más clara de las diferentes modalidades de
la actividad de arrendamiento que existen y con la finalidad de saber las
repercusiones
que esta actividad provoca en distintas áreas de estudio, se
presenta a continuación:
10
 Arrendamiento Mercantil
El Código de Comercio considera mercantil el arrendamiento, en el artículo 75
fracción I, cuando recayendo en enajenaciones y alquileres verificados de muebles
con el propósito de especulación comercial. De lo anterior se dice que el
arrendamiento de bienes muebles con el propósito de especulación mercantil, es
un acto de comercio y, por tanto se rige por las disposiciones de dicho
ordenamiento; no así cuando recae sobre bienes inmuebles, el cual siempre en
Derecho es un contrato de arrendamiento civil aún y cuando se celebre con el
propósito de especulación comercial.
 Arrendamiento Administrativo
El arrendamiento administrativo en el Artículo 2411° del Código Civil Federal se
preceptúa: Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de
establecimientos públicos, estarán sujetos a las disposiciones del Derecho
Administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este Título. Es
decir, el arrendamiento es administrativo, sin importar la naturaleza de los sujetos,
cuando los bienes objeto del contrato pertenecen a la Federación, a los Estados, a
los Municipios, y están sujetos a las disposiciones administrativas y sólo en forma
supletoria se aplican las disposiciones del Código Civil Federal.
 Arrendamiento Financiero
La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito regula a
este contrato en los Artículos 25° y 27°. Por virtud del contrato de arrendamiento
financiero ,el Artículo 25° dice: se obliga a adquirir determinados bienes y a
conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral,
obligándose está a pagar como contraprestación, que se liquidará en pagos
parciales, según se convenga, una cantidad en dinero determinada o
determinable, que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas
11
financieras y los demás accesorios, y adoptar al vencimiento del contrato alguna
de las opciones terminales a que se refiere el Artículo 27° de esta Ley. Respecto a
lo expresado es prudente mencionar que el arrendamiento financiero seguirá
vigente hasta el 18 de Junio de 2013.
Los contratos de arrendamiento financiero deberán otorgarse por escrito y
ratificarse ante la fe de un Notario Público, Corredor Público titulado, o cualquier
otro fedatario y podrán inscribirse en el Registro Público.
 Arrendamiento Civil
El arrendamiento es civil se encuentra regulado en el Título Sexto, Capítulo IV
del Código Civil Federal, es por esto, que la doctrina señala que el arrendamiento
es civil cuando no sea mercantil ni administrativo, sino cuando:
Cuando recae sobre bienes inmuebles
Cuando se celebra respecto a bienes muebles sin el propósito de
especulación comercial.
Cuando recae sobre bienes que no pertenecen a la Federación, a los
Estados o Municipios.
1.5 Características del Contrato de Arrendamiento
 Principal. Pues para su validez y existencia no depende de otro contrato.
 Bilateral. Por este contrato nacen obligaciones para ambas partes. Para una,
transmitir el uso y el goce de una cosa cierta y determinada y para la otra, pagar
un precio cierto.
12
 Oneroso.- Porque existe una remuneración (renta) a cambio del bien o la cosa.
 Conmutativo. El carácter de ganancioso y perdidoso se conoce desde el
momento de la contratación. Esto es consecuencia de que la renta es cierta y
no variable por circunstancias imprevistas.
 Con forma restringida. El contrato debe celebrarse por escrito y en caso de
que se haga verbal, se establece que hay una presunción de culpa imputable al
arrendador y en su caso, dará derecho al arrendatario a que demande cuando
por virtud de tal omisión se cause un daño o perjuicio, siempre que éstos sean
consecuencia directa de aquélla (Art. 2406° Código Civil Federal). Esto significa
que la carga de la prueba de la celebración del contrato de arrendamiento le
corresponde al arrendador.
 De tracto sucesivo. En virtud de que se concede el uso de una cosa. Ese uso
es permanente a diferencia de los contratos instantáneos que se otorgan y
consuman en el mismo momento, como el caso de la compraventa al contado.
 Consensual.- Porque se realiza con el acuerdo de ambas partes.
 Temporal.- Porque no es indefinido, se estipula un tiempo determinado en el
contrato que en caso de no considerarlo el Código Civil Federal lo señala.
1.6 Elementos del Contrato de Arrendamiento
El contrato de arrendamiento, contiene elementos esenciales que lo diferencian
de otros, siendo éstos los que definen a la actividad de arrendamiento, destacando
los siguientes:
13
Elementos de Existencia.
Consentimiento. Es el acuerdo de voluntades sobre la creación de
obligaciones de dar, consistente en la transmisión temporal del uso o goce
de una cosa mediante el pago de una renta.
Objeto. Los objetos jurídicos del contrato son: directo, la creación de
obligaciones; el indirecto, la obligación de dar, consistente en la transmisión
temporal del uso o goce temporal de una cosa; y el físico, la cosa que se da
en arrendamiento.
Elementos de Validez
Capacidad para dar en arrendamiento. La capacidad para arrendar es la
general. Los representantes como el padre en ejercicio de la patria potestad
y el tutor, no pueden arrendar por más de 5 años, ni recibir rentas por
adelantado por más de 2 años (Art. 436°, 573°,574°, Código Civil Federal);
el albacea por más de un año, que es el plazo para ejercer su cargo (Art.
1721° Código Civil Federal); los copropietarios requieren del consentimiento
unánime para arrendar (Art. 2403°Código Civil Federal); el usufructuario
puede dar en arrendamiento, pero el arrendamiento dura lo que dure el
usufructo.
Capacidad para ser arrendatario. Los magistrados, jueces y empleados
públicos, no pueden arrendar los bienes de los negocios en que
intervengan.
La
misma
prohibición
tienen
los
encargados
de
establecimientos públicos, funcionarios y empleados públicos.
Formalidades. Ahora bien, si se trata de arrendamiento de inmuebles y el
contrato va tener una duración de más de 6 años o si se han anticipado rentas por
14
más de tres años, puede otorgarse en escritura pública o bien en contrato privado
ratificado ante Notario para inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Elementos Esenciales
La cosa. Se refiere al bien que se dará en arrendamiento.
El precio. Que sea determinable al hacerse exigible.
El tiempo. En el arrendamiento, como lo indica su carácter temporal.
1.7 Requisitos del Contrato de Arrendamiento
Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse
por escrito, satisfaciendo lo establecido en el Artículo 2448 F del Código Civil
Federal que dice:
El contrato deberá contener cuando menos los siguientes requisitos:
Nombres del arrendador y arrendatario.
La ubicación del inmueble.
Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones
y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el
estado que guarda.
El monto de la renta.
La garantía, en su caso.
La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado.
El término del contrato.
Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a
las establecidas en la ley.
15
1.8 Derechos y Obligaciones del Arrendador
Se llama arrendador a la persona que se obliga a ceder el uso o goce de un
bien mueble o inmueble, a cambio de dicha prestación recibe un precio cierto.
Dentro de la actividad de arrendamiento el arrendador gozará de derechos pero
también de obligaciones establecidas en el Código Civil Federal.
Derechos del Arrendador
El arrendador tiene derecho a que se le paguen las rentas en lugar, tiempo
y modo convenido en el contrato (Artículo 2425°, fracción I).
El arrendador tiene derecho a que el arrendatario le informe a la brevedad
sobre las necesidades de las reparaciones que el inmueble necesita
(Artículo 2415°).
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el
más breve término posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro
haya hecho o abiertamente prepare en la cosa arrendada, la pena de pagar
los daños y perjuicios que cause con su omisión. Lo dispuesto en este
artículo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, la
cosa dada en arrendamiento (Artículo 2419°).
Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario
no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero el
mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido (Artículo
2430°).
A que se le paguen los daños en caso de incendio que sufra el inmueble
materia de arrendamiento por causa imputable al arrendatario. Y no sólo el
16
del arrendador, sino también el que se le haya causado a terceros siempre
que provenga del incendio (Artículos 2435° y 2439°).
A que el inmueble se utilice conforme al destino que se pactó en el contrato
de arrendamiento (Artículo 2425°, fracción III).
Tiene derecho a que se restablezca al estado en que se encontraba el
inmueble, al momento de ser arrendado, si es que el arrendatario sin
consentimiento expreso del arrendador modificó la forma de la cosa
arrendada (Artículo 2441°).
Obligaciones del arrendador
Obligación de dar consistente en la enajenación temporal del uso o goce de
cosa cierta.
De la definición que da el legislador del contrato de arrendamiento en el Artículo
2398° del Código Civil Federal, se desprende que el arrendador asume la
obligación de dar, es decir, de conceder el uso o goce temporal de una cosa,
según el Artículo 2011, fracción II. En otras palabras; el arrendador tiene la
obligación de entregar el bien al arrendatario, para que éste lo use y disfrute.
El arrendador está obligado a cumplir con cada uno de los siguientes aspectos:
1. Tiempo de la entrega
El arrendador tiene la obligación de entregar el bien arrendado en el tiempo
convenido y si no hubiere convenio, luego que el arrendador fuere requerido por el
arrendatario (Artículo 2413° del Código Civil). La última parte de dicho precepto
rompe con la regla para la ejecución de las obligaciones de dar, siendo que la
obligación esencial del arrendador es de dar y en función de la cual se define el
17
contrato de arrendamiento, puesto que adopta la regla para la ejecución de las
obligaciones de hacer, al decir que si no hubiere convenio respecto al tiempo de la
entrega del bien, el arrendador tiene la obligación de entregarlo luego que fuere
requerido por el arrendatario.
2. Lugar de entrega
En el Titulo Sexto, que regula el contrato de arrendamiento, no se encuentra
ningún artículo que se refiera al lugar de entrega del bien arrendado, por ello se
debe acudir a revisar los Artículos 2082° y 2083° del Código Civil Federal, los
cuales mencionan:
Artículo 2082°. Por regla general, el pago debe de hacerse en el domicilio del
deudor, salvo que las partes convinieren otra cosa, o que lo contrario se
desprenda de las circunstancias, de la naturaleza de la obligación o de la Ley. Si
se han designado varios lugares para hacer el pago, el acreedor puede elegir
cualquiera de ellos.
Artículo 2083°. Si el pago consiste en la tradición de un inmueble o en
prestaciones relativas al inmueble, deberá hacerse en el lugar donde éste se
encuentre.
3. Gastos de entrega
El Artículo 2086° del Código Civil Federal preceptúa que: Los gastos de entrega
serán a cuenta del deudor, si no se hubiere estipulado otra cosa.
4. Características de la entrega
El arrendador debe entregar el bien arrendado, el bien convenido con todas sus
pertenencias y en estado de servir para el uso convenido; si no hubo convenio
18
expreso, para aquél que por su misma naturaleza estuviera destinado. Esta
solución la da el Artículo 2412°, fracción I, del Código Civil Federal.
Obligación de hacer consistente en conservar el bien arrendado.
Los Artículos 2412°, fracción II, 2415°,2416°, 2417°,2444° y 2445° del Código Civil
Federal, se refieren a esta obligación, a la que la doctrina la ha caracterizado
como una obligación de conservar la cosa.
Artículo 2412°. El arrendador está obligado, aunque no haya pacto expreso.
II.
A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el
arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias.
Artículo 2415°. El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del
arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de
pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.
Artículo 2416°. Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones
necesarias para el uso a que está destinada la cosa, quedara a elección del
arrendatario rescindir el arrendamiento u recurrir al juez para que obligue al
arrendador al cumplimiento de su obligación, mediante el procedimiento rápido
que se establezca en el Código de Procedimientos Civiles.
Artículo 2417°. El juez, según las circunstancias del caso, decidirá sobre el
pago de los daños y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de
oportunidad en las reparaciones.
Artículo 2444°. El arrendatario debe hacer las reparaciones de aquellos
deterioros de poca importancia que regularmente son causados por las personas
que habiten el edificio.
19
Artículo 2445°. El arrendatario que por causa de reparaciones, pierda el uso
total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento,
pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso
dura más de dos meses en sus respectivos casos.
En el caso que el arrendatario haya notificado la necesidad de las reparaciones
y el arrendador no cumple con la obligación de hacer las reparaciones, el
arrendatario puede optar por:
1. Rescindir el contrato
2. Exigir jurídicamente el cumplimiento de la obligación
3. La reducción de la renta en caso de pérdida parcial del uso.
4. No pagar la renta, si la pérdida del uso es total.
Obligación de dar consistente en pagar las mejoras que el arrendatario
haya hecho en el bien arrendado.
Respecto a las mejoras que el arrendatario haya hecho en el bien arrendado,
señala el artículo 2423° del Código Civil Federal: Corresponde al arrendador pagar
las mejoras hechas por el arrendatario.
 Si en el contrato, o posteriormente, lo autorizó para hacerlas y se obligó a
pagarlas.
 Si se trata de mejoras útiles y por culpa del arrendador se rescindiese el
contrato.
 Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador
autorizó al arrendatario para que hiciera mejoras, y antes de que transcurra
el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso
20
de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el
arrendamiento.
Obligación de no hacer.
El arrendador está obligado a no estorbar ni embarazar de manera alguna el
uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e
indispensables, de acuerdo con el Artículo 2412°, fracción III, del Código Civil
Federal. Dentro del Título VI de dicho ordenamiento no existe disposición alguna
que establezca sanción para el caso que el arrendador incumpla con la obligación
de no hacer, por tanto debe sujetarse a lo establecido en el Artículo 2028° de
Código Civil Federal, que establece: El que estuviere obligado a no hacer alguna
cosa, quedará sujeto al pago de daños y perjuicios en caso de contravención. Si
hubiere obra material, podrá exigir el acreedor que sea destruida a costa del
obligado.
Obligación de hacer.
El arrendador está obligado a garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por
todo el tiempo del contrato, según lo establece el Artículo 2412°, fracción IV, del
Código Civil Federal.
Obligación de dar.
El arrendador responde de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario por
los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento (Artículo 2412°,
fracción V, del Código Civil Federal). Al respecto preceptúan los artículos 2420°,
2421°,2431° y 2434° del Código Civil Federal:
21
Artículo 2420°. Si el arrendador fuere vencido en juicios sobre una parte de la
cosa arrendada, puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la
rescisión del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra.
Artículo 2421°. El arrendador responde de los vicios o defectos de la cosa
arrendada que impidan el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o
hubiesen sobrevenido en el curso del arrendamiento, sin culpa del arrendatario.
Éste puede pedir la disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que
se pruebe que tuvo conocimiento, antes de celebrar el contrato, de los vicios o
defectos de la cosa arrendada.
Artículo 2431°. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al
arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el
impedimento, y si éste dura más de dos meses, podrá pedir la rescisión del
contrato.
Artículo 2434°. Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se
observará lo dispuesto en el Artículo 2431°, y si el arrendador procedió con mala
fe, responderá también de los daños y perjuicios.
El artículo primeramente citado, señala el caso de evicción sobre una parte del
bien arrendado; cuando ello sucede, el arrendatario tiene derecho a:
I.
Reclamar una disminución en el precio de la renta y continuar vigente el
contrato.
II.
Pedir la rescisión y el resarcimiento por daños y perjuicios.
Tratándose de evicción parcial, el arrendador siempre está obligado al pago de
daños y perjuicios cuando el arrendatario haga uso de la acción rescisoria. En
22
cambio, los Artículos 2431° y 2434° se refieren al caso de evicción total; en este
caso, el arrendatario tiene derecho:
 A que no se le cobre renta mientras dura el impedimento de uso y goce.
 Pedir la rescisión del contrato, pero sólo cuando el impedimento dure más
de dos meses.
De esta manera se observa, a diferencia de la evicción parcial, el arrendador no
está obligado al pago de los daños y perjuicios, a menos que el arrendador haya
procedido con mala fe, Artículo 2434° del Código Civil Federal.
Debe tratarse de vicios o defectos ocultos y de vicios o defectos aparentes. El
arrendador no responde de los vicios ocultos cuando hubiese advertido de los
mismos y debe asumirlo el arrendatario, en este caso el vicio es aparente, por
tanto no procede la responsabilidad del arrendador por tales motivos.
El vicio debe ser de tal naturaleza que impida el uso de la cosa (Artículo 2421°
del Código Civil Federal). Es decir, el vicio debe ser de tal magnitud, que impida el
uso y goce del bien por parte del arrendatario.
1.9 Derechos y Obligaciones del Arrendatario
Asimismo al arrendatario (persona que adquiere el uso o goce temporal del
bien, mediante el pago de un precio cierto), se le asignarán diversos privilegios o
derechos pero también obligaciones, que ahora mismo se mencionan:
Derechos del arrendatario
Primeramente el arrendatario tiene derecho a que se le entregue la
localidad arrendada con todas sus pertenencias y en estado de servir para
23
el uso convenido dentro de los plazos establecidos en el contrato de
arrendamiento (Artículo 2412°, fracción I, del Código Civil Federal).
Tiene derecho a que se le garantice el uso y goce pacífico de la cosa
durante todo el tiempo de vigencia del contrato (Artículo 2412°, fracción IV,
del Código Civil Federal).
A que se hagan las reparaciones mayores que necesite el inmueble y que
sean necesarias para la ocupación, salvo aquellos deterioros de poca
importancia que generalmente son causados por las personas que habitan
en el lugar arrendado (Artículo 2412°, fracción II, del Código Civil Federal).
A pagar las rentas desde el día en que reciba la cosa arrendada, salvo
convenio en contrario (Artículo 2461° del Código Civil Federal).
Tiene derecho a pedir una rebaja en la renta, una reducción o a no pagarla
en los casos en que se impida totalmente el uso de la cosa arrendada, ya
sea por caso fortuito o fuerza mayor, evicción parcial o total del bien
arrendado, o por causa de reparación (Artículos 2431°, 2434°, 2445° del
Código Civil Federal).
Si el arrendador fue vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada,
puede el arrendatario reclamar una disminución en la renta o la rescisión
del contrato y el pago de los daños y perjuicios que sufra (Artículo 2420° del
Código Civil Federal).
En los arrendamientos que hayan durado más de cinco años y cuando el
arrendatario haya hecho mejoras de importancia en el inmueble arrendado,
tiene este derecho, si está al corriente en el pago de la renta, a que, en
igualdad de condiciones y en caso de venta, sea preferido en los términos
del Artículo 2448-J del Código Civil Federal.
24
También gozará del derecho del tanto si el propietario quiere vender el
inmueble, aplicándose en lo conducente lo dispuesto en los artículos 2304°
y 2305° del Código Civil (Artículo 2447° del Código Civil Federal).
Obligaciones del arrendatario
Obligaciones de dar.
El arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento. Esta es la
obligación principal del arrendatario; a ella se refieren los siguientes Artículos del
Código Civil Federal:
Artículo 2398°. Hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se
obligan recíprocamente una, a conceder el uso o goce temporal de la cosa, y la
otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.
El arrendamiento no puede exceder de diez años para los inmuebles destinados a
casa habitación, y de veinte años para los destinados al comercio o a la industria.
Artículo 2399°. La renta o precio del arrendamiento pueden consistir en una
suma de dinero o en cualquier otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y
determinada.
Artículo 2425°. El arrendatario está obligado a satisfacer la renta en la forma y
tiempo convenidos.
Artículo 2426°. El arrendatario no está obligado a pagar la renta sino desde el
día en que reciba la cosa arrendada, salvo pacto en contrario.
Artículo 2427°. La renta será pagada en el lugar convenido, y a falta de
convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario.
25
Artículo 2430°. Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos y el
arrendatario no los entregare en el tiempo debido, está obligado a pagar en dinero
el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo convenido.
Artículo 2445°. El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso
total o parcial de la cosa, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento, a
pedir la reducción de ese precio o la rescisión del contrato, si la pérdida del uso
dura más de dos meses en sus respectivos casos.
Artículo 2454°. La renta debe pagarse en los plazos convenidos, y a falta de
convenio, por semestres vencidos.
Obligación de hacer, consistente en cuidar y conservar el bien arrendado.
Esta obligación se encuentra consignada en el Artículo 2425°, fracción II, del
Código Civil Federal. El arrendatario es deudor del bien, puesto que está obligado
a restituirlo al arrendador al vencimiento del contrato de arrendamiento.
Artículo 2444°. Debe restituir el bien tal y como lo recibió al celebrarse el
contrato del arrendamiento. Para que cumpla con dicha prestación está obligado a
hacer las reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia que
normalmente son causados por las personas que habitan en el bien inmueble.
Obligación de hacer, consistente en usar el bien arrendado solamente para
el uso convenido conforme a la naturaleza y destino del (Artículo 2425°,
fracción II, del Código Civil Federal).
El legislador impuso una obligación y no estableció una facultad del
arrendatario, a servirse del bien arrendado solamente para el uso convenido o
conforme a la naturaleza o destino de él, de tal suerte que no cause daños,
26
perjuicios, incomodidades y molestias no sólo al bien objeto del arrendamiento,
sino a terceros. El arrendatario no puede abandonar el bien arrendado.
Obligación de dar, consistente en restituir el bien (Artículo 2398° del Código
Civil Federal).
El arrendatario, al terminarse el contrato de arrendamiento, tiene la obligación
de restituir el bien arrendado. Aplicando disposiciones especiales, pues dispone el
Artículo 2484° del Código Civil Federal, que: Si el arrendamiento se ha hecho por
tiempo determinado, concluye en el día prefijado. Si no se ha señalado tiempo, se
observara lo que disponen los artículos 2478° y 2479° que dicen, concluirá la
obligación a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso de la
otra, dado en forma indubitable con 15 días de anticipación si el predio es urbano
y con un año si es rústico.
Obligación del arrendatario de responder por el bien arrendado.
El arrendatario tiene la obligación de conservar la cosa arrendada y por tanto
debe responder de los perjuicios que sufra, como lo señalan los siguientes
artículos:
Artículo 2435°. Cuando el bien objeto del contrato de arrendamiento se pierde
por causa de incendio: El arrendatario es responsable del mismo, a no ser que
provenga de caso fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción.
También el legislador regula la causa del incendio con pluralidad de
arrendatarios. Al respecto, los Artículos 2437° y 2438° del Código Civil Federal
preceptúan:
Artículo 2437°. Cuando son varios arrendatarios y no se sabe dónde comenzó
el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen, y si
27
el arrendador ocupa parte del inmueble, también responderá proporcionalmente a
la renta que a esta parte fijen los peritos. Si se prueba que el incendio comenzó en
la habitación de uno de los inquilinos solamente éste será el responsable.
Artículo 2438°. Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo
comenzar en la parte que ocupa, quedará libre de responsabilidad.
1.10 Causas que Originan la Terminación del Contrato
Se dividen las causales de terminación del arrendamiento, según Rico Álvarez,
Garza Bandala (2008), en cuatro categorías: causas que no son de terminación,
causas derivadas de la Teoría General de Obligaciones, causas propias del
contrato de arrendamiento y causas en la Teoría General deBienes, mismas que
se explicarán a continuación:
A) Causas que no son de terminación
La única causa que se ubica dentro de la categoría indicada es la de nulidad, ya
que sólo terminan los contratos existentes y válidos, es decir, se trata del
reconocimiento de una ineficiencia estructural dentro del contrato, que impide que
el acto continúe.
B) Causas derivadas de la Teoría General de las Obligaciones
1.- Terminación por cumplimiento del plazo o del objeto para el que se celebró
el arrendamiento.
Esta causa se encuentra mencionada en el Art. 2483°, del Código Civil Federal,
que dice: El arrendamiento puede terminar:
28
I. Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la Ley, o por estar
satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada
II. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día
prefijado.
Los arrendamientos celebrados por tiempo indeterminado y la táctica
reconducción, se tratan de forma distinta, en los Artículos siguientes:
Art. 2478°. Todos los arrendamientos que no se hayan celebrado por tiempo
expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes
contratantes, previo aviso por escrito dado a la otra parte con quince días de
anticipación, si el predio es urbano (inmuebles destinados a la habitación), y con
un año si es rústico, de comercio o de industria.
Una vez que se ha dado el aviso de terminación, la ley determina:
Art. 279°. Dado el aviso a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario del
predio urbano, de comercio o de industria, está obligado a poner cédulas y a
mostrar el interior del inmueble a los que pretendan verlo.
Lo anterior sólo aplica en los arrendamientos celebrados por tiempo
determinado y consiste en la posibilidad de que la relación arrendaticia continúe
por tiempo indeterminado si, habiendo llegado el término para la conclusión del
contrato, el arrendatario continúa sin oposición en el uso o goce del bien
arrendado.
Art. 2487°. Si después de terminado el plazo por el que se celebró el
arrendamiento, el arrendatario continúa sin oposición en el uso y goce del bien
arrendado, continuará el arrendamiento por tiempo indeterminado, estando
obligado el arrendatario a pagar la renta que corresponda por el tiempo que
exceda conforme a lo convenido en el contrato pudiendo cualquiera de las partes,
29
solicitar la terminación del contrato en los términos del Artículo 2478°. Las
obligaciones contraídas por un tercero con objeto de garantizar el cumplimiento
del arrendamiento, cesan al término del plazo determinado, salvo convenio en
contrario.
En relación a las causas de terminación del contrato de arrendamiento, la
Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sentado un criterio jurisprudencial en el
sentido de que el arrendador debe oponerse a la continuación del arrendamiento
dentro del término de diez días, contados a partir del día siguiente a que se venció
el contrato, es el resultado de un consentimiento para la renovación del contrato
de arrendamiento.
2.- Terminación por convenio expreso.
Esta causa de terminación del contrato de arrendamiento no es particular de
este contrato, sino que es regla general para dar por terminado cualquier acto
jurídico. Encuentra su fundamento en el principio de autonomía de la voluntad: lo
que el acuerdo de voluntades puede crear, también lo puede exigir.
3.- Terminación por rescisión.
Se entiende por tal modo a la terminación del arrendamiento, como la facultad
que tiene una de las partes contratantes para resolver el contrato por
incumplimiento culposo y dañoso del otro contratante.
El Artículo 2489° expresa las principales causas, por las cuales el arrendador
puede exigir la rescisión del contrato:
I.
Por falta de pago de renta.
II.
Por usarse la cosa en contravención a lo dispuesto.
30
III.
Por el subarriendo de la cosa en contravención a lo dispuesto.
IV.
Por daños graves a la cosa arrendada imputable al arrendatario.
V.
Por variar la forma de la cosa arrendada sin contar con el consentimiento
expreso del arrendador.
El arrendatario puede exigir la rescisión del contrato de acuerdo al Artículo
2490°:
I.
Por contravenir el arrendador la obligación a que se refiere la fracción II del
Artículo 2412° de Código Civil Federal.
II.
Por la pérdida total o parcial de la cosa arrendada en los términos de los
Artículos 2431°, 2434° y 2445° del Código Civil Federal.
III.
Por la existencia de defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al
arrendamiento y desconocidos por el arrendatario.
Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho
pretenda hacer el arrendatario, podrá este pedir la rescisión del contrato (Art.
2492° del Código Civil Federal).
4.-Terminación por Confusión.
Dice el Artículo 2206° del Código Civil Federal que: La obligación se extingue
por confusión cuando las calidades de acreedor y deudor se reúnen en una misma
persona. La obligación renace si la confusión cesa. Esto se produce, aplicado al
contrato de arrendamiento, cuando el arrendatario adquiere por cualquier titulo la
propiedad del bien arrendado: entonces el contrato se termina.
31
5.- Terminación por pérdida o destrucción del bien arrendado.
En la Teoría General de las Obligaciones se precisa que el caso fortuito o
fuerza mayor es una forma de extinguir las obligaciones. Entonces, si el bien
arrendado se pierde o destruye totalmente por caso fortuito o fuerza mayor, el
arrendador se exime de cumplir su obligación de permitir el uso o goce del bien y
el arrendatario no tiene la obligación de pagar la renta, por tanto, la pérdida o
destrucción total del bien arrendado trae como consecuencia la terminación del
arrendamiento, puesto que deja de existir el bien materia del acto jurídico.
C) Causas propias del contrato de arrendamiento
1.- Expropiación del bien arrendado.
Dentro de los diversos modos de trasmitir la propiedad, se encuentra la
expropiación. Cuando ésta se verifica durante la vigencia del contrato de
arrendamiento, éste se termina, teniendo derecho el arrendador y el arrendatario
(
El arrendatario sólo tiene derecho a una indemnización cuando lo es de casa-
habitación), a ser indemnizados por el expropiador (Art.2410° del Código Civil
Federal); el primero siempre y cuando sea el propietario y el segundo, con un
monto equivalente a seis meses de renta, siempre y cuando compruebe haber
habitado el inmueble al menos por un año. Este Artículo dice que el contrato no es
congruente, puesto que no hay incumplimiento culposo de alguna de las partes
contratantes, sino que el bien objeto del arrendamiento deja de pertenecer al
arrendador, por tanto, éste no puede cumplir con su obligación de permitir el uso o
goce del bien; y en consecuencia, el contrato concluye por falta de materia del
acto jurídico.
32
2.- Venta Judicial.
El arrendamiento puede terminar por una venta judicial o remate judicial según
el Artículo 2495°: Si el inmueble dado en arrendamiento fuere enajenado
judicialmente, el contrato del arrendamiento subsistirá, a menos que aparezca que
se celebró dentro de los setenta días anteriores al secuestro del inmueble, en cuyo
caso el arrendamiento podrá darse por concluido.
D) Causas previstas en la Teoría General de los Bienes
1.- Realización de obras para la búsqueda no autorizada de tesoros.
Si el arrendatario ejecuta obras para descubrir un tesoro en el bien arrendado
sin contar con permiso del arrendador, será aplicable el siguiente Artículo:
Art. 882°.- El que sin consentimiento del dueño hiciere en terreno ajeno obras
para descubrir un tesoro, estará obligado en todo caso a pagar los daños y
perjuicios y, además, a costear la reposición de las cosas a su primer estado;
perderá también el derecho de inquilino
33
CAPÍTULO II: RÉGIMEN FISCAL DEL IMPUESTO
SOBRE LA RENTA PARA PERSONAS FÍSICAS QUE
REALIZAN ACTIVIDADES DE ARRENDAMIENTO DE
BIENES INMUEBLES
A continuación se muestra el tratamiento fiscal de las personas físicas que
obtienen ingresos por la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles en
relación con la Ley del Impuesto Sobre la Renta, por lo que se presenta su
estructura, objeto, sujeto, ingresos gravables, ingresos exentos, deducción
opcional, deducciones autorizadas, requisitos de las deducciones, gastos no
deducibles, base gravable, determinación de los pagos provisionales y pago anual;
así como también las obligaciones de los contribuyentes.
2.1 Estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta
Para dar inicio al aspecto fiscal en materia de arrendamiento de bienes
inmuebles, se presenta la estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, con la
finalidad de dar a conocer su composición de manera general como se muestra a
continuación:
ESTRUCTURA DE LA LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA
Artículos
TÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
1º. al 9º-A
TÍTULO II DE LAS PERSONAS MORALES
Disposiciones Generales
10 al 16
BIS
CAPÍTULO I
De los Ingresos
CAPÍTULO II
De las deducciones
SECCIÓN I
De las deducciones en general
29 al 36
SECCIÓN II
De las Inversiones
37 al 45
17 al 28
35
SECCIÓN III
Del costo de lo vendido
45-A al
45-I
CAPÍTULO III
Del ajuste por inflación
46 al 48
CAPÍTULO IV
De las instituciones de crédito, de seguros y de
49 al 60
fianzas, de los almacenes generales de depósito,
arrendadoras financieras, uniones de crédito y de
las sociedades de inversión de capitales.
CAPÍTULO V
De las pérdidas
61 al 63
CAPÍTULO VI
Del régimen de consolidación fiscal
64 al 78
CAPÍTULO VII
Del régimen simplificado
79 al 85
CAPÍTULO VII-A
De las sociedades cooperativas de producción
85-A y 85B
CAPÍTULO VIII
De las obligaciones de las personas morales
86 al 89
CAPÍTULO IX
De las facultades de las autoridades
90 al 92
TÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE LAS PERSONAS MORALES CON FINES NO
93 al 105
LUCRATIVOS
TÍTULO IV
DE LAS PERSONAS FÍSICAS
Disposiciones generales
CAPÍTULO I
106 al 109
De los ingresos por salarios y en general por la 110 al 119
prestación de un servicio personal subordinado
CAPÍTULO II
De los ingresos por actividades empresariales y
profesionales
SECCIÓN I
De
las
personas
físicas
con
actividades 120 al 133
empresariales y profesionales
SECCIÓN II
Del régimen intermedio de las personas físicas con 134 al 136
actividades empresariales
BIS
SECCIÓN III
Del régimen de pequeños contribuyentes
CAPÍTULO III
De los ingresos por arrendamiento y en general por 141 al 145
137 al 140
36
otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
CAPÍTULO IV
De los ingresos por enajenación de bienes
146 al 154
TER
CAPÍTULO V
De los ingresos por adquisición de bienes
155 al 157
CAPÍTULO VI
De los ingresos por intereses
158 al 161
CAPÍTULO VII De los ingresos por la obtención de premios
162 al 164
CAPÍTULO
De los ingresos por dividendos y en general por las
VIII
ganancias distribuidas por personas morales.
CAPÍTULO IX
De los demás ingresos que obtengan las personas 166 al 171
165
físicas
CAPÍTULO X
De los requisitos de las deducciones
172 al 174
CAPÍTULO XI
De la declaración anual
175 al 178
TÍTULO V
DE LOS RESIDENTES EN EL EXTRANJERO CON INGRESOS 179 al 211
PROVENIENTES DE FUENTE DE RIQUEZA UBICADA EN
TERRITORIO NACIONAL
TÍTULO VI
DE LOS RÉGIMENES FISCALES PREFERENTES Y DE LAS
EMPRESAS MULTINACIONALES
CAPÍTULO I
De los regímenes fiscales preferentes
212 al 214
CAPÍTULO II
De las empresas multinacionales
215 al 217
TÍTULO VII
218 al 228
DE LOS ESTÍMULOS FISCALES
ARTÍCULOS TRANSITORIOS
Tabla 2.1 Estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta 2012
Fuente: Ley del Impuesto Sobre la Renta 2012
37
2.2 Estructura del Capítulo III, Título IV de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta
Después de haber conocido la estructura de la Ley del Impuesto Sobre la Renta
este trabajo recepcional se ubicará en el Capítulo III, del Título IV, de la citada Ley
complementándose para efectos de la elaboración de la Declaración Anual con el
Capítulo XI del mismo Título, como se muestra a continuación:
CONCEPTO
ARTÍCULOS
Objeto del Impuesto
Art. 141° LISR
Sujeto del Impuesto
1°, 106° Y 129° LISR
Base Gravable:
Ingresos Exentos
109°- XIV LISR
Ingresos Acumulables
Art. 141° LISR
Deducciones Autorizadas
Art. 142° LISR
Gastos No Deducibles
Art. 173° LISR
Pagos provisionales
Art. 143°, 144° LISR
Pago Anual:
Art. 175°, 177° LISR
Deducciones Personales
Art. 176° LISR
Obligaciones de los Sujetos
Art. 145° LISR
Tabla 2.2 Estructura del Capítulo III, Título IV, de la Ley del Impuesto Sobre
la Renta 2012, complementando con el Título I Disposiciones Generales,
Título IV Disposiciones Generales, Capítulo X y con el Capítulo XI, Título IV
de la misma Ley
Fuente: Elaboración propia
38
2.2.1 Objeto del Impuesto
De acuerdo al Artículo 141°, se consideran ingresos por otorgar el uso o goce
temporal de bienes inmuebles, los siguientes:
I. Los provenientes del arrendamiento o subarrendamiento y en general por
otorgar a título oneroso el uso o goce temporal de bienes inmuebles, en
cualquier otra forma.
II. Los
rendimientos
de
certificados
de
participación
inmobiliaria
no
amortizables.
Para los efectos de este Capítulo, los ingresos en crédito se declararán y se
calculará el impuesto que les corresponda hasta el año de calendario en el que
sean cobrados.
Entonces se entiende que las dos fracciones del Artículo 141° son objeto de
impuesto cuando efectivamente se cobren, y que sólo se excluyen los depósitos
que se den al principio para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del
contrato.
2.2.2 Sujeto del Impuesto
Según el Artículo 1° de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, los sujetos del
impuesto son las personas físicas y las morales, que se encuentren en los
siguientes casos:
I. Las residentes en México, respecto de todos sus ingresos cualesquiera que
sea la ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan.
39
II. Los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente
en el país, respecto de los ingresos atribuibles ha dicho establecimiento
permanente.
III. Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos procedentes de
fuentes de riqueza situadas en territorio nacional, cuando no tengan un
establecimiento permanente en el país, o cuando teniéndolo, dichos
ingresos no sean atribuibles a éste.
Para lograr un mejor entendimiento de lo mencionado en el artículo anterior se
integran los siguientes artículos:
Artículo 106°- LISR. Están obligadas al pago del impuesto establecido en este
Título, las personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en
efectivo, en bienes, devengado cuando en los términos de este Título señale, en
crédito, en servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo.
Artículo 9° CFF. Se consideran residentes en territorio nacional:
I.
A las siguientes personas físicas:
a) Las que hayan establecido su casa habitación en México. Cuando las
personas físicas de que se trate también tengan casa habitación en otro
país, se considerarán residentes en México, si en territorio nacional se
encuentra su centro de intereses vitales. Para estos efectos, se considerará
que el centro de intereses vitales está en territorio nacional cuando, entre
otros casos, se ubiquen en cualquiera de los siguientes supuestos:
1. Cuando más del 50% de los ingresos totales que obtenga la persona
física en el año de calendario tengan fuente de riqueza en México.
40
2. Cuando en el país tengan el centro principal de sus actividades
profesionales.
b) Las de nacionalidad mexicana que sean funcionarios del Estado o
trabajadores del mismo, aún cuando su centro de intereses vitales se
encuentre en el extranjero.
No perderán la condición de residentes en México, las personas físicas de
nacionalidad mexicana que acrediten su nueva residencia fiscal en un país o
territorio en donde sus ingresos se encuentren sujetos a un régimen fiscal
preferente en los términos de la Ley del Impuesto sobre la Renta. Lo dispuesto en
este párrafo se aplicará en el ejercicio fiscal en el que se presente el aviso a que
se refiere el último párrafo de este artículo y durante los tres ejercicios fiscales
siguientes.
No se aplicará lo previsto en el párrafo anterior, cuando el país en el que se
acredite la nueva residencia fiscal, tenga celebrado un acuerdo amplio de
intercambio de información tributaria con México.
COPROPIEDAD
La copropiedad que tiene su fundamento legal dentro de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta en el Artículo 108°, y es aplicable en el caso de arrendamiento
según lo establecido en los Artículos 120° y 123° del Reglamento del Impuesto
Sobre la Renta, que dicen lo siguiente:
Artículo 108°. Cuando los ingresos de las personas físicas deriven de bienes
en copropiedad, deberá designarse a uno de los copropietarios como
representante común, el cual deberá llevar los libros, expedir y recabar la
documentación que determinen las disposiciones fiscales, conservar los libros y
41
documentación referidos y cumplir con las obligaciones en materia de retención de
impuestos a que se refiere esta Ley.
Cuando dos o más contribuyentes sean copropietarios de una negociación, se
estará a lo dispuesto en el Artículo 129° de esta Ley.
Los copropietarios responderán solidariamente por el incumplimiento del
representante común.
Lo dispuesto en los párrafos anteriores es aplicable a los integrantes de la
sociedad conyugal.
El representante legal de la sucesión pagará en cada año de calendario el
impuesto por cuenta de los herederos o legatarios, considerando el ingreso en
forma conjunta, hasta que se haya dado por finalizada la liquidación de la
sucesión. El pago efectuado en esta forma se considerará como definitivo, salvo
que los herederos o legatarios opten por acumular los ingresos respectivos que les
correspondan, en cuyo caso podrán acreditar la parte proporcional de impuesto
pagado.
Artículo 120°- RISR. Cuando se trate de los integrantes de una sociedad
conyugal, podrán optar porque aquél de ellos que obtenga mayores ingresos,
acumule la totalidad de los ingresos obtenidos por bienes o inversiones en los que
ambos sean propietarios o titulares, pudiendo efectuar las deducciones
correspondientes a dichos bienes o inversiones.
En el caso de ascendientes o descendientes menores de edad o incapacitados,
en línea recta, que dependan económicamente del contribuyente, que obtengan
ingresos gravados por la Ley, menores a los que obtenga el contribuyente del cual
dependan, este último podrá optar por acumular a sus ingresos la totalidad de los
42
obtenidos por los ascendientes o descendientes, pudiendo en estos casos
efectuar las deducciones que correspondan a los ingresos que acumule.
El integrante de la sociedad conyugal, los ascendientes o descendientes, que
opten por no acumular sus ingresos conforme a los párrafos anteriores de este
artículo y no tengan obligación de presentar declaración por otro tipo de ingresos,
estarán relevados de solicitar su inscripción en el Registro Federal de
Contribuyentes en los términos del Artículo 27° del Código Fiscal de la Federación.
Con independencia de lo dispuesto en el párrafo anterior, tratándose de
ingresos por intereses, el integrante de la sociedad conyugal, los ascendientes o
descendientes, que sean titulares o cotitulares en las cuentas de las que deriven
los intereses, deberán proporcionar a las instituciones integrantes del sistema
financiero que paguen los intereses, su Clave Única de Registro de Población.
Artículo 123°-RISR. Para los efectos del Artículo 108° de la Ley, tratándose de
ingresos que deriven de otorgar el uso o goce temporal o de la enajenación de
bienes, cuando dichos bienes estén en copropiedad o pertenezcan a los
integrantes de una sociedad conyugal, deberán presentar sus declaraciones de
pagos provisionales y del ejercicio, tanto el representante común como los
representados y los integrantes de la sociedad conyugal, por la parte proporcional
de ingresos que les correspondan a cada uno, excepto cuando opten por aplicar lo
dispuesto en el Artículo 120° del Reglamento del impuesto Sobre la Renta.
Para los efectos del párrafo anterior, cada contribuyente podrá deducir la parte
proporcional de las deducciones relativas al periodo por el que se presenta la
declaración.
Después de haber comprendido el objeto y sujeto con sus diferentes variantes
se le dará continuidad a la integración de la base de gravable que se explicará en
primera instancia de forma concisa y clara el tratamiento fiscal de los ingresos por
43
arrendamiento que se encuentran exentos; así como los ingresos acumulables y
deducciones autorizadas de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
2.2.3 Base Gravable
Tomando en cuenta lo analizado anteriormente, se tratará la base gravable, ya
que es de suma importancia para el contribuyente en el momento de cumplir con
sus obligaciones fiscales, es por esto, que se enfocará en analizar a todos y cada
uno de los elementos que forman parte de la base para la realización de los pagos
provisionales y declaración anual.
2.2.3.1 Ingresos Exentos
Así pues, la Ley del Impuesto Sobre la Renta en su Artículo 109° menciona los
ingresos por los cuales la persona física se libera de pagar el impuesto, en caso
de arrendamiento se ubica en la siguiente fracción:
Artículo 109°Fracción XIV: Los que provengan de contratos de arrendamiento
prorrogados por disposición de Ley. Es decir, los contratos que se extiendan por
alguna razón en plazo o término, no pagarán el impuesto.
2.2.3.2 Ingresos Acumulables
En lo que respecta a los ingresos que la Ley del Impuesto Sobre la Renta
permite acumular, se tomará en cuenta lo antes mencionado en el apartado de
objeto del impuesto pertenecientes al Artículo 141°, y considerados acumulables
dentro de la actividad de uso o goce temporal de bienes inmuebles. En relación a
los ingresos acumulables se presenta el siguiente artículo:
44
Artículo 18°-A RISR No se considerarán ingresos acumulables los depósitos
recibidos por el arrendador, cuando éstos tengan como finalidad exclusiva
garantizar el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de
arrendamiento y sean devueltos al finalizar el contrato.
Cuando los depósitos se apliquen al cumplimiento de cualquier obligación
derivada del contrato de arrendamiento, el monto aplicado será considerado como
ingreso acumulable, para el arrendador en el mes en que apliquen.
2.2.3.3 Deducciones Autorizadas
De igual forma se presentan las deducciones autorizadas por la Ley, para la
actividad de arrendamiento de bienes inmuebles, ubicadas en el Artículo 142° de
Ley del Impuesto Sobre la Renta, este mismo artículo presenta la deducción
opcional que las personas físicas pueden aplicar.
Artículo 142°. Las personas que obtengan ingresos por los conceptos a que se
refiere este Capítulo, podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. Los pagos efectuados por el impuesto predial correspondiente al año de
calendario sobre dichos inmuebles, así como por las contribuciones locales
de mejoras, de planificación o de cooperación para obras públicas que
afecten a los mismos y, en su caso, el impuesto local pagado sobre los
ingresos por otorgar el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
II. Los gastos de mantenimiento que no impliquen adiciones o mejoras al bien
de que se trate y por consumo de agua, siempre que no los paguen quienes
usen o gocen del inmueble.
III. Los intereses reales pagados por préstamos utilizados para la compra,
construcción o mejoras de los bienes inmuebles. Se considera interés real
45
el monto en que dichos intereses excedan del ajuste anual por inflación.
Para determinar el interés real se aplicará en lo conducente lo dispuesto en
el Artículo 159° de esta Ley.
IV. Los salarios, comisiones y honorarios pagados, así como los impuestos,
cuotas o contribuciones que conforme a la Ley les corresponda cubrir sobre
dichos salarios, efectivamente pagados.
V. El importe de las primas de seguros que amparen los bienes respectivos.
VI. Las inversiones en construcciones, incluyendo adiciones y mejoras.
Tratándose de subarrendamiento sólo se deducirá el importe de las rentas que
pague el arrendatario al arrendador.
Cuando el contribuyente ocupe parte del bien inmueble del cual derive el
ingreso por otorgar el uso o goce temporal del mismo u otorgue su uso o goce
temporal de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como
tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que
correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada
gratuitamente. En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá
deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan
a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.
La parte proporcional a que se refiere el párrafo que antecede, se calculará
considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad por él
ocupada u otorgada de manera gratuita en relación con el total de metros
cuadrados de construcción del bien inmueble.
Cuando el uso o goce temporal del bien de que se trate no se hubiese otorgado
por todo el ejercicio, las deducciones a que se refieren las fracciones I a V de este
artículo, se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se
otorgó el uso o goce temporal del bien inmueble o a los tres meses inmediatos
anteriores al en que se otorgue dicho uso o goce.
46
Las personas físicas que obtengan ingresos por la actividad de arrendamiento
de bienes inmuebles, podrán optar por aplicar esta deducción como una opción,
en este caso no se requieren comprobantes, salvo el del impuesto predial , como
se explica en el siguiente artículo:
Artículo 142°-LISR: Los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal
de bienes inmuebles podrán optar por deducir el 35% de los ingresos a que se
refiere este Capítulo, en substitución de las deducciones a que este artículo se
refiere. Quienes ejercen esta opción podrán deducir, además, el monto de las
erogaciones
por
concepto
del
impuesto
predial
de
dichos
inmuebles
correspondiente al año de calendario o al periodo durante el cual se obtuvieron los
ingresos en el ejercicio según corresponda. Es decir, sólo se deducirá el importe
de las rentas que pague el arrendatario al arrendador.
Se debe tomar en cuenta, el Artículo 183° del Reglamento de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta con el fin de complementar lo descrito en el artículo
anterior.
Artículo 183°. Los contribuyentes que opten por efectuar la deducción a que se
refiere el segundo párrafo del Artículo 142° de la Ley, lo deberán hacer por todos
los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en
los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se
presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario
de que se trate, y una vez ejercida no podrá variarse en los pagos provisionales de
dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del
ejercicio al que correspondan.
47
2.2.4 Gastos No Deducibles
Las personas físicas que obtengan ingresos por los conceptos a que se refiere
la actividad de uso o goce temporal de bienes inmuebles no podrán efectuar las
siguientes deducciones que señala el Artículo 173° de la Ley del Impuesto Sobre
la Renta:
I.
Los pagos por Impuesto Sobre la Renta a cargo del propio contribuyente o
de terceros. Tampoco serán deducibles los pagos del Impuesto Empresarial
a Tasa Única ni del Impuesto a los Depósitos en Efectivo, a cargo del
contribuyente.
VI.
Los salarios, comisiones y honorarios, pagados por quien concede el uso o
goce temporal de bienes inmuebles en un año de calendario, en el monto
en que excedan, en su conjunto, del 10% de los ingresos anuales obtenidos
por conceder el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
Una vez analizados los conceptos que conforman la base gravable en la
actividad de arrendamiento, se podrán determinar los pagos provisionales y el
impuesto anual, como se muestra enseguida.
2.3 Pagos Provisionales
El Artículo 143° Ley del Impuesto Sobre la Renta, enuncia que: Los
contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo por el
otorgamiento del uso o goce temporal de bienes inmuebles, efectuarán los pagos
provisionales mensualmente, a más tardarel día 17 del mes inmediato posterior al
que corresponda el pago, mediante declaración que presentarán ante las oficinas
autorizadas.
48
El Artículo Cuarto del Decreto por el que se exime del pago de los impuestos
que se mencionan y se otorgan facilidades administrativas a diversos
contribuyentes (DOF 31/V/2002), determinó que los pagos mensuales deben
presentarse a más tardar el día 17 de cada mes como se mencionó; sin embargo,
tienen de 1 a 5 días más de plazo, según el sexto dígito numérico de su Registro
Federal de Contribuyentes (RFC):
Sexto dígito numérico del RFC
Fecha límite de pago
1y2
Día 17 más un día hábil
3y4
Día 17 más dos días hábiles
5y6
Día 17 más tres días hábiles
7y8
Día 17 más cuatro días hábiles
9y0
Día 17 más cinco días hábiles
Tabla 2.3 Sexto Digito
Fuente: Decreto por el que se exime del pago de los impuestos (DOF
31/V/2002) Artículo Cuarto
El pago provisional se determinará aplicando la tarifa que corresponda
conforme a lo previsto en el tercer párrafo del Artículo 127° de esta Ley, a la
diferencia que resulte de disminuir a los ingresos del mes o del trimestre por el que
se efectúa el pago, el monto de las deducciones a que se refiere el Artículo 142°
de la misma, correspondientes al mismo periodo.
Límite inferior
$
0.01
496.08
4,210.42
7,399.43
8,601.51
10,298.36
20,770.30
32,736.84
Tarifa
Límite superior
Cuota fija
Por ciento para
aplicarse sobre
el excedente del
límite inferior
$
$
%
496.07
4,210.41
7,399.42
8,601.50
10,298.35
20,770.29
32,736.83
En adelante
0.00
9.52
247.23
594.24
786.55
1,090.62
3,327.42
6,141.95
1.92
6.40
10.88
16.00
17.92
21.36
23.52
30.00
Tabla 2.4 Art. 113 Tarifa Aplicable para el Cálculo de Pagos Provisionales
Fuente: Ley del Impuesto Sobre la Renta 2012
49
Los contribuyentes que únicamente obtengan ingresos de los señalados en este
Capítulo, cuyo monto mensual no exceda de diez salarios mínimos generales
vigentes en el Distrito Federal elevados al mes, no estarán obligados a efectuar
pagos provisionales.
En complemento al cuarto párrafo del artículo 143° de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta, se cita lo expuesto en el Artículo 187° del Reglamento de la
misma Ley:
Artículo 187°-RISR. Los contribuyentes que únicamente perciban ingresos por
otorgar el uso o goce temporal de inmuebles durante el primer año de calendario
en que perciban dichos ingresos, estarán obligados a presentar las declaraciones
a que se refiere el Artículo 143° de la Ley, a partir del periodo en el que las rentas
pactadas o devengadas correspondientes al mismo, excedan de diez salarios
mínimos generales vigentes en el Distrito Federal elevados al periodo de que se
trate y continuarán efectuando los pagos provisionales durante los periodos que
falten para terminar dicho año de calendario, independientemente del monto de
ingresos que por concepto de rentas perciban en esos periodos.
Tratándose de subarrendamiento, sólo se considerará la deducción por el
importe de las rentas del mes o del trimestre que pague el subarrendador al
arrendador.
A continuación se muestra una tabla que ayuda a entender mejor lo establecido
en el artículo anterior:
50
Ingreso Totales
(-)
(=)
(-)
(=)
(-)
(=)
(x)
(=)
(+)
(=)
Ingresos Exentos
Ingresos Gravados
Deducciones Autorizadas
Base Gravable
Límite Inferior
Ingreso Marginal
% Artículo 113°
Impto. Marg.
Cuota Fija
Impuesto según tarifa
(-)
P.P meses anteriores. (Art. 127-penúltimo párrafo)
(-)
Retención 10% (Art. 143- penúltimo párrafo)
(=)
Pago Provisional
Tabla 2.5 Cálculo del Pago Provisional
Fuente: Elaboración propia
También el Artículo 143° de la Ley Impuesto Sobre la Renta, habla de: cuando
los ingresos a que se refiere este Capítulo se obtienen por pagos que efectúen las
personas morales, éstas deberán retener como pago provisional el monto que
resulte de aplicar la tasa del 10% sobre el monto de los mismos, sin deducción
alguna, debiendo proporcionar a los contribuyentes constancia de la retención;
dichas retenciones deberán enterarse, en su caso, conjuntamente con las
señaladas en el Artículo 113° de esta Ley. El impuesto retenido en los términos de
este párrafo podrá acreditarse contra el que resulte de conformidad con el
segundo párrafo de este artículo.
Las personas que efectúen las retenciones a que se refiere el párrafo anterior,
deberán presentar declaración ante las oficinas autorizadas a más tardar el día 15
de febrero de cada año, proporcionando la información correspondiente de las
personas a las que les hubieran efectuado retenciones en el año de calendario
inmediato anterior.
51
En lo que concierne a los pagos provisionales, el Capítulo VIII de las
obligaciones de las personas morales, hace una mención importante en relación a
las declaraciones que deben presentar las personas físicas en el siguiente
artículo:
Art. 86°-X LISR. Las declaraciones a que se refiere este artículo, así como las
mencionadas en el Artículo 143°, último párrafo, de esta Ley, deberán presentarse
a través de medios electrónicos en la dirección de correo electrónico que al efecto
señale el Servicio de Administración Tributaria mediante disposiciones de carácter
general.
Tratando el mismo tema de pagos provisionales, los Artículos 185° y 186° del
Reglamento
de
la
Ley
del
Impuesto
Sobre
la
Renta,
hace
algunas
especificaciones.
Artículo 185°-RISR. Los contribuyentes al efectuar los pagos provisionales a
que se refiere el Artículo 143° de la Ley, harán las deducciones a que se refiere el
mismo, que correspondan al periodo por el que se presenta la declaración.
Tratándose de inversiones, los contribuyentes que obtengan ingresos por el
otorgamiento por el uso o goce temporal de bienes inmuebles para casa
habitación, podrán deducir de los ingresos del periodo, la cuarta parte de la
deducción que corresponda al año calendario. En el caso de contribuyentes que
obtengan ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de bienes
inmuebles para uso distinto de casa habitación, podrán deducir de los ingresos del
periodo, la doceava parte de la deducción que corresponda al año de calendario.
Cuando las deducciones no se efectúen dentro del periodo al que
correspondan, se podrán efectuar en los siguientes periodos del mismo ejercicio o
al presentar la declaración anual.
52
En el caso de que los ingresos percibidos por otorgar el uso o goce temporal de
bienes
inmuebles,
sean
inferiores a
las deducciones del periodo,
los
contribuyentes podrán considerar la diferencia que resulte entre ambos conceptos,
como deducible en los periodos siguientes, siempre y cuando dichas deducciones
correspondan al mismo año calendario.
Artículo 186°-RISR. Los contribuyentes que perciban ingresos de los
señalados en el Capítulo III del Título IV de la Ley, podrán calcular el último pago
provisional considerando en lugar de los ingresos y de las deducciones del periodo
que corresponda, los del año calendario, aplicando la tarifa del Artículo 177° y la
tabla del Artículo 178° de la misma y acreditando los pagos provisionales
efectuados en el ejercicio, así como las retenciones.
Cuando los ingresos a que se refiere este Capítulo sean percibidos a través de
operaciones de fideicomiso, será la institución fiduciaria quien lleve los libros,
expida los recibos y efectúe los pagos provisionales, de acuerdo a lo establecido
en el siguiente artículo:
Artículo 144° LISR: En las operaciones de fideicomiso por las que se otorgue
el uso o goce temporal de bienes inmuebles, se considera que los rendimientos
son ingresos del fideicomitente aun cuando el fideicomisario sea una persona
distinta, a excepción de los fideicomisos irrevocables en los cuales el
fideicomitente no tenga derecho a readquirir del fiduciario el bien inmueble, en
cuyo caso se considera que los rendimientos son ingresos del fideicomisario
desde el momento en que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir el bien
inmueble.
La institución fiduciaria efectuará pagos provisionales por cuenta de aquél a
quien corresponda el rendimiento en los términos del párrafo anterior, durante los
meses de mayo, septiembre y enero del siguiente año, mediante declaración que
presentará ante las oficinas autorizadas. El pago provisional será el monto que
53
resulte de aplicar la tasa del 10% sobre los ingresos del cuatrimestre anterior, sin
deducción alguna.
La institución fiduciaria proporcionará a más tardar el 31 de enero de cada año
a quienes correspondan los rendimientos, constancia de dichos rendimientos, de
los pagos provisionales efectuados y de las deducciones, correspondientes al año
de calendario anterior; asimismo, presentará ante las oficinas autorizadas a más
tardar el día 15 de febrero de cada año, declaración proporcionando información
sobre el nombre, clave de Registro Federal de Contribuyentes, rendimientos,
pagos provisionales efectuados y deducciones, relacionados con cada una de las
personas a las que les correspondan los rendimientos, durante el mismo periodo.
Las personas a las que correspondan los rendimientos deberán solicitar a la
institución fiduciaria la constancia a que se refiere el párrafo anterior, dicha
constancia deberá acompañar a su declaración anual.
2.4 Pago Anual
Para concluir con los cálculos del Impuestos Sobre la Renta en la actividad de
arrendamiento de bienes inmuebles de personas físicas, se determinará la forma
de calcular la declaración anual, como se muestra a continuación.
Artículo 175°-LISR. Las personas físicas que obtengan ingresos en un año de
calendario, a excepción de los exentos y de aquéllos por los que se haya pagado
impuesto definitivo, están obligadas a pagar su impuesto anual mediante
declaración que presentarán en el mes de Abril del año siguiente, ante las oficinas
autorizadas.
Artículo 177°- LISR. Las personas físicas calcularán el impuesto del ejercicio
sumando, a los ingresos obtenidos conforme a los Capítulos I, III, IV, V, VI, VIII y
54
IX de este Título, después de efectuar las deducciones autorizadas en dichos
Capítulos, la utilidad gravable determinada conforme a las Secciones I o II del
Capítulo II de este Título, al resultado obtenido se le disminuirá, en su caso, las
deducciones a que se refiere el Artículo 176° de esta Ley. A la cantidad que se
obtenga se le aplicará la siguiente:
Límite
inferior
Límite
superior
$
$
Tarifa
Cuota fija
% para aplicarse
sobre el
excedente del
límite inferior
$
0.01
5,952.84
0.00
5,952.85
50,524.92
114.24
50,524.93
88,793.04
2,966.76
88,793.05 103,218.00
7,130.88
103,218.01 123,580.20
9,438.60
123,580.21 249,243.48
13,087.44
249,243.49 392,841.96
39,929.04
392,841.97 En adelante
73,703.40
Tabla 2.6 Tarifa Aplicable para el Cálculo Anual
%
1.92
6.40
10.88
16.00
17.92
21.36
23.52
30.00
Fuente: Ley del Impuesto Sobre la Renta 2012 (Artículo 177°)
No será aplicable lo dispuesto en este artículo a los ingresos por los que no se
esté obligado al pago del impuesto y por los que ya se pagó impuesto definitivo.
Contra el impuesto anual calculado en los términos de este artículo, se podrán
efectuar los siguientes acreditamientos:
I. El importe de los pagos provisionales efectuados durante el año de
calendario, así como, en su caso, el importe de la reducción a que se refiere
el penúltimo párrafo del Artículo 81° de esta Ley.
55
II. El impuesto acreditable en los términos de los Artículos 6°, 165° y del
penúltimo párrafo del Artículo 170°, de esta Ley.
En los casos en los que el impuesto a cargo del contribuyente sea menor que la
cantidad que se acredite en los términos de este artículo, únicamente se podrá
solicitar la devolución o efectuar la compensación del impuesto efectivamente
pagado o que le hubiera sido retenido. Para los efectos de la compensación a que
se refiere este párrafo, el saldo a favor se actualizará por el periodo comprendido
desde el mes inmediato anterior en el que se presentó la declaración que
contenga el saldo a favor y hasta el mes inmediato anterior al mes en el que se
compense.
Cuando la inflación observada acumulada desde el último mes que se utilizó en
el cálculo de la última actualización de las cantidades establecidas en moneda
nacional de las tarifas contenidas en este artículo y en el Artículo 113° de esta
Ley, exceda del 10%, dichas cantidades se actualizarán por el periodo
comprendido desde el último mes que se utilizó en el cálculo de la última
actualización y hasta el último mes del ejercicio en el que se exceda el porcentaje
citado. Para estos efectos, se aplicará el factor de actualización que resulte de
dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior al
más reciente del periodo, entre el Índice Nacional de Precios al Consumidor
correspondiente al último mes que se utilizó en el cálculo de la última
actualización. Dicha actualización entrará en vigor a partir del 1° de Enero del
ejercicio siguiente en el que se haya presentado el mencionado incremento.
2.4.1 Deducciones Personales
El Artículo 177 ° LISR, citado anteriormente, menciona que
al resultado
obtenido se le disminuirá además de la deducciones autorizadas, las deducciones
a que se refiere el Artículo 176° que dice: Las personas físicas residentes en el
país que obtengan ingresos de los señalados en este Título, para calcular su
56
impuesto anual, podrán hacer, además de las deducciones autorizadas en cada
Capítulo de esta Ley que les correspondan, las siguientes deducciones
personales:
I. Los pagos por honorarios médicos y dentales, así como los gastos
hospitalarios, efectuados por el contribuyente para sí, para su cónyuge o
para la persona con quien viva en concubinato y para sus ascendientes o
descendientes en línea recta, siempre que dichas personas no perciban
durante el año de calendario ingresos en cantidad igual o superior a la que
resulte de calcular el salario mínimo general del área geográfica del
contribuyente elevado al año.
Está fracción se debe correlacionar con lo siguiente:
Artículo 240°-RISR. Para los efectos de la fracción I del Artículo 176° de la Ley,
se consideran incluidos en las deducciones a que se refiere dicha fracción, los
gastos estrictamente indispensables efectuados por concepto de compra o alquiler
de aparatos para el restablecimiento o rehabilitación del paciente, medicinas que
se incluyan en los documentos que expidan las instituciones hospitalarias,
honorarios a enfermeras y por análisis, estudios clínicos o prótesis.
Asimismo, se consideran incluidos en las deducciones a que se refiere el
párrafo anterior, los gastos efectuados por concepto de compra de lentes ópticos
graduados para corregir defectos visuales, hasta por un monto de $2,500.00, en el
ejercicio, por cada una de las personas a las que se refiere la fracción citada,
siempre que se describan las características de dichos lentes en el comprobante
que se expida de acuerdo con las disposiciones fiscales o, en su defecto, se
cuente con el diagnóstico de oftalmólogo u optometrista. Para los efectos del
presente párrafo, el monto que exceda de la cantidad antes mencionada no será
deducible.
57
Sólo podrán deducirse los pagos por honorarios médicos y dentales, cuando en
el recibo correspondiente se haga constar que quien presta el servicio cuenta con
título profesional de médico o de cirujano dentista.
II. Los gastos de funerales en la parte en que no excedan del salario mínimo
general del área geográfica del contribuyente elevado al año, efectuados
para las personas señaladas en la fracción que antecede.
El siguiente artículo se relaciona con esta fracción:
Artículo 241°-RISR. Para los efectos de la fracción II del Artículo 176° de la
Ley, en los casos de erogaciones para cubrir funerales a futuro, para efectos de su
deducibilidad, se considerarán como gastos de funerales hasta el año de
calendario en que se utilicen los servicios funerarios respectivos.
III.
Los donativos no onerosos ni remunerativos, que satisfagan los requisitos
previstos en esta Ley y en las reglas generales que para el efecto
establezca el Servicio de Administración Tributaria y que se otorguen en los
siguientes casos:
a) A la Federación y a sus organismos.
b) A las entidades a las que se refiere el Artículo 96° de esta Ley.
c) A las entidades a que se refieren los Artículos 95°, fracción XIX y 97° de
esta Ley.
d) A las personas morales a las que se refieren las fracciones VI, X, XI y XX
del Artículo 95° de esta Ley y que cumplan con los requisitos
establecidos en el Artículo 97° de la misma Ley, salvo lo dispuesto en la
fracción I del mismo artículo.
58
e) A las asociaciones y sociedades civiles que otorguen becas y cumplan
con los requisitos del Artículo 98° de esta Ley.
f) A programas de escuela empresa.
Tratándose de donativos otorgados a instituciones de enseñanza serán
deducibles siempre que sean establecimientos públicos o de propiedad de
particulares que tengan autorización o reconocimiento de validez oficial de
estudios en los términos de la Ley General de Educación y se destinen al beneficio
de la misma.
El monto total de los donativos a que se refiere esta fracción será deducible
hasta por una cantidad que no exceda del 7% de los ingresos acumulables que
sirvan de base para calcular el Impuesto Sobre la Renta a cargo del contribuyente
en el ejercicio inmediato anterior a aquél en el que se efectúe la deducción, antes
de aplicar las deducciones a que se refiere el presente artículo.
IV. Los intereses reales efectivamente pagados en el ejercicio por créditos
hipotecarios destinados a la adquisición de su casa habitación contratados
con las instituciones integrantes del sistema financiero, siempre que el
monto total de los créditos otorgados por dicho inmueble no exceda de un
millón quinientas mil unidades de inversión.
V. Las aportaciones complementarias de retiro realizadas directamente en la
subcuenta de aportaciones complementarias de retiro, en los términos de la
Ley de los Sistemas de Ahorro para el Retiro o a las cuentas de planes
personales de retiro, así como las aportaciones voluntarias realizadas a la
subcuenta de aportaciones voluntarias, siempre que en este último caso
dichas
aportaciones
cumplan
con
los
requisitos
de
permanencia
establecidos para los planes de retiro conforme al segundo párrafo de esta
fracción. El monto de la deducción a que se refiere esta fracción será de
59
hasta el 10% de los ingresos acumulables del contribuyente en el ejercicio,
sin que dichas aportaciones excedan del equivalente a cinco salarios
mínimos generales del área geográfica del contribuyente elevadas al año.
Cuando
los
recursos
invertidos
en
las
subcuentas
de
aportaciones
complementarias de retiro, en las subcuentas de aportaciones voluntarias o en los
planes personales de retiro, así como los rendimientos que ellos generen, se
retiren antes de que se cumplan los requisitos establecidos en esta fracción, el
retiro se considerará ingreso acumulable en los términos del Capítulo IX de este
Título.
En el caso de fallecimiento del titular del plan personal de retiro, el beneficiario
designado o el heredero, estarán obligados a acumular a sus demás ingresos del
ejercicio, los retiros que efectúe de la cuenta o canales de inversión, según sea el
caso.
VI. Las primas por seguros de gastos médicos, complementarios o
independientes de los servicios de salud proporcionados por instituciones
públicas de seguridad social, para el propio contribuyente, su cónyuge o
sus ascendientes o descendientes, en línea recta.
VII. Los gastos destinados a la transportación escolar de los descendientes en
línea recta. Para estos efectos, se deberá separar en el comprobante el
monto que corresponda por concepto de transportación escolar.
VIII. Los pagos efectuados por concepto del impuesto local sobre ingresos por
salarios y en general por la prestación de un servicio personal subordinado,
siempre que la tasa de dicho impuesto no exceda del 5%.
Para determinar el área geográfica del contribuyente se atenderá al lugar donde
se encuentre su casa habitación al 31 de Diciembre del año de que se trate. Las
60
personas que a la fecha citada tengan su domicilio fuera del territorio nacional,
atenderán al área geográfica correspondiente al Distrito Federal.
Para que procedan las deducciones a que se refieren las fracciones I y II que
anteceden, se deberá comprobar, mediante documentación que reúna requisitos
fiscales, que las cantidades correspondientes fueron efectivamente pagadas en el
año de calendario de que se trate a instituciones o personas residentes en el país.
Si el contribuyente recupera parte de dichas cantidades, únicamente deducirá la
diferencia no recuperada.
Los requisitos de las deducciones establecidas en el Capítulo X de este Título
no son aplicables a las deducciones personales a que se refiere este artículo.
Como
información
adicional,
se
presentan
las
obligaciones
de
los
contribuyentes que realizan actividades de arrendamiento.
2.5 Obligaciones de los Sujetos
El Artículo 145° de la Ley del Impuesto Sobre la Renta dice: Los contribuyentes
que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo, además de efectuar los
pagos de este impuesto, tendrán las siguientes obligaciones:
I. Solicitar su inscripción en el Registro Federal de Contribuyentes.
El contribuyente, si no se encuentra registrado, necesita acudir a cualquier
Administración Local de Asistencia al Contribuyente del Servicio de Administración
Tributaria, independientemente de que corresponda o no a su domicilio fiscal, y
proporcione la información siguiente:
61
1.- Acta de nacimiento en original y copia.
2.- IFE en original y copia.
3.- Comprobante de domicilio fiscal, copia.
4.- CURP en original y copia.
Estos documentos son necesarios para llenar un formato electrónico, al cual se
le debe anexar una dirección de correo electrónico.
Si alguno de los contribuyentes se encuentra en alguno de los siguientes
casos deben anexar los siguientes documentos:
Si presenta el trámite a través de un representante legal: el poder notarial o la
carta poder, firmada ante dos testigos y ratificada ante la autoridad fiscal o ante
Notario o Fedatario público, en copia certificada y fotocopia simple, además de su
identificación oficial vigente con fotografía y firma expedida por los gobiernos
federal, estatal o municipal.
En el caso de menores de edad, los padres o tutores presentarán copia
certificada y fotocopia del acta de nacimiento del menor, así como escrito libre en
el que se manifieste la conformidad de los cónyuges o padres para que uno de
ellos actúe como representante del menor; o en su caso, resolución judicial o
documento notarial en el que conste la patria potestad o tutela, así como una
identificación oficial vigente de dicho representante con fotografía y firma,
expedida por los gobiernos federal, estatal o municipal.
Los mexicanos por naturalización deben anexar copia certificada y fotocopia de
su carta de naturalización.
Los extranjeros deben anexar el original y la fotocopia del documento migratorio
vigente emitido por la autoridad competente, y en su caso prórroga o refrendo
62
migratorio, en el que se indique que se le autoriza a realizar los actos o
actividades por las que se inscribe.
Después de haber realizado el trámite como se indicó anteriormente, el
contribuyente quedará inscrito y se le deberá entregar:
A) Constancia de inscripción con cédula de identificación fiscal.
B) Guía de obligaciones.
C) Acuse de inscripción al registro federal de contribuyentes.
II. Llevar contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación,
su Reglamento y el Reglamento de esta Ley, cuando obtengan ingresos
superiores a $1,500.00 por los conceptos a que se refiere este Capítulo, en
el año de calendario anterior. No quedan comprendidos en lo dispuesto en
esta fracción quienes opten por la deducción del 35% a que se refiere el
artículo 142° de esta Ley.
El siguiente artículo complementa lo antes señalado:
Artículo 188°-RISR. Los contribuyentes que perciban ingresos por otorgar el
uso o goce temporal de bienes inmuebles superiores a la cantidad señalada en la
fracción II del artículo 145° de la Ley, podrán cumplir con la obligación a que se
refiere dicha fracción llevando la contabilidad simplificada conforme se establece
en el Código Fiscal de la Federación y su Reglamento.
III. Expedir comprobantes por las contraprestaciones recibidas.
Complementa este tema el Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta,
mediante el siguiente artículo:
63
Artículo 189°-RISR. Los comprobantes a que se refiere la fracción III del
Artículo 145° de la Ley, deberán reunir los requisitos establecidos en el artículo 29A del Código Fiscal de la Federación, dichos comprobantes deberán además
señalar el número de cuenta predial del inmueble de que se trate, o en su caso,
los datos de identificación del certificado de participación inmobiliaria no
amortizable y firmarse por el contribuyente o su representante.
Tratándose de ingresos derivados de bienes en copropiedad, será el
representante común quien expida los comprobantes respectivos.
De acuerdo a los Artículo 29° y 29-A de Código Fiscal de la Federación, él
contribuyente debe acudir con su Cédula de Identificación Fiscal a una imprenta
autorizada por el Servicio de Administración Tributaria para que le elaboren sus
recibos de arrendamiento con los requisitos fiscales, ya que es obligatorio que los
proporcione a sus inquilinos o arrendatarios por cada renta que cobre.
IV. Presentar declaraciones provisionales y anuales en los términos de esta
Ley.
V. Informar a las autoridades fiscales, a través de los medios y formatos
electrónicos, que señale el Servicio de Administración Tributaria mediante
reglas de carácter general, a más tardar el día 17 del mes inmediato
posterior
a
aquél
en
el
que
se
realice
la
operación,
de
las
contraprestaciones recibidas en efectivo, en moneda nacional, así como en
piezas de oro o de plata, cuyo monto sea superior a cien mil pesos.
La información a que se refiere esta fracción estará a disposición de la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público, en los términos del segundo párrafo del
Artículo 69° del Código Fiscal de la Federación.
64
CAPÍTULO III: RÉGIMEN FISCAL DEL IMPUESTO
EMPRESARIAL A TASA ÚNICA PARA PERSONAS
FÍSICAS QUE REALIZAN ACTIVIDADES DE
ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
Aún cuando el nombre del Impuesto Empresarial deTasa Única pareciera
dirigido a las actividades empresariales, también lo causan quienes otorgan el uso
o goce temporal de bienes como es el caso que nos ocupa, para este impuesto no
existe distinción entre inmuebles rentados para vivienda o rentados para comercio,
el impuesto se causa en todos los casos; por tanto, habrá contribuyentes que
anteriormente sólo pagaban ISR, pero ahora deberán pagar también el IETU a
partir del año 2008.
3.1 Estructura de la Ley del Empresarial a Tasa Única
El IETU es un impuesto aplicable en México. La Ley del Impuesto Empresarial a
Tasa Única fue aprobada por el Congreso de la Unión el 1° de Junio de 2007,
como parte del paquete de Reforma Fiscal propuesto por el Ejecutivo encabezado
por el Presidente Felipe de Jesús Calderón Hinojosa. Dicha Ley entró en vigor el 1
de Enero del 2008.
Es importante conocer la estructura de la Ley de Impuesto Empresarial a Tasa
Única, para poder analizarla, razón por la cual se muestra a continuación:
ARTÍCULOS
1 al 4
5y6
Capítulo I
Capítulo II
Capítulo III
Disposiciones Generales.
De las deducciones.
Del impuesto del ejercicio, de
provisionales y del crédito fiscal.
Sección I
Sección II
Disposiciones de carácter general.
Del acreditamiento del ISR por la sociedades que
consolidan fiscalmente.
7 al 11
12 al 14
Sección III
Del acreditamiento del IETU por los integrantes
de las PM con fines no lucrativos.
De los fideicomisos.
15
Capítulo IV
los
pagos
16
66
Capítulo V
De REPECO.
17
Capítulo VI
De las obligaciones de los Contribuyentes.
18
Capítulo VII De las facultades de las autoridades.
19
Tabla 3.1 Estructura de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única 2012
Fuente: Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única 2012
Siguiendo el orden de que la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única
maneja en la estructura ilustrada anteriormente, se puede continuar con el estudio
del objeto de impuesto.
3.2 Objeto del Impuesto
En lo que concierne al objeto del Impuesto Empresarial a Tasa Única, el
Artículo 1° de esta ley dice: Están obligadas al pago del Impuesto Empresarial a
Tasa Única, las personas físicas y morales residentes en territorio nacional, así
como los residentes en el extranjero con establecimiento permanente en el país,
por los ingresos que obtengan, independientemente del lugar en donde se
generen, por la realización de las siguientes actividades:
I. Enajenación de bienes.
II. Prestación de servicios independientes.
III. Otorgamiento del uso o goce temporal de bienes.
Los residentes en el extranjero con establecimiento permanente en el país
están obligados al pago del Impuesto Empresarial a Tasa Única por los ingresos
atribuibles a dicho establecimiento, derivados de las mencionadas actividades.
El Impuesto Empresarial a Tasa Única se calcula aplicando la tasa del 17.5% a
la cantidad que resulte de disminuir de la totalidad de los ingresos percibidos por
67
las actividades a que se refiere este artículo, las deducciones autorizadas en esta
Ley.
Dicho lo anterior, la fracción III del Artículo 1° enlaza a los siguientes artículos:
Artículo 3-LIETU. Para los efectos de esta Ley se entiende:
I. Por enajenación de bienes, prestación de servicios independientes y
otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, las actividades
consideradas como tales en la Ley del Impuesto al Valor Agregado.
No se consideran dentro de las actividades a que se refiere esta fracción el
otorgamiento del uso o goce temporal de bienes entre partes relacionadas
residentes en México o en el extranjero que den lugar al pago de regalías.
No obstante lo dispuesto anteriormente, los pagos de cualquier clase por el
otorgamiento del uso o goce temporal de equipos industriales, comerciales
o científicos, se consideran como ingresos afectos al pago del impuesto
empresarial a tasa única que esta Ley establece, cualquiera que sea el
nombre con el que se les designe.
Según lo establecido en el artículo anterior, se puede decir que los ingresos
serán considerados gravados en el momento en que efectivamente se cobren;
que a su vez se encuentra en correlación con la Ley del Impuesto al Valor
Agregado, por que define la actividad de arrendamiento, razón por la cual se cita
el siguiente artículo.
Artículo 19-LIVA. Para los efectos de esta Ley se entiende por uso o goce
temporal de bienes, el arrendamiento, el usufructo y cualquier otro acto,
independientemente de la forma jurídica que al efecto se utilice, por el que una
persona permita a otra usar o gozar temporalmente bienes tangibles, a cambio de
una contraprestación.
68
3.3 Sujeto del Impuesto
De acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1° de LIETU, las personas físicas
residentes en territorio nacional, así como los residentes en el extranjero con
establecimiento permanente en el país, se consideran sujetos de este impuesto.
Así pues, el Código Fiscal de la Federación expone de manera detallada la
situación de las personas físicas consideradas para la determinación de este
impuesto.
Artículo 8-CFF. Para los efectos fiscales se entenderá por México, país y
territorio nacional, lo que conforme a la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos integra el territorio nacional y la zona económica exclusiva
situada fuera del mar territorial.
El Artículo 9° del Código Fiscal de la Federación, habla de las personas físicas
que se consideran residentes en territorio nacional. Este artículo se abarco en su
totalidad, dentro del objeto del Impuesto Sobre la Renta, es por esto que sólo se
señala.
3.4 Base Gravable
Consiguientemente, se localizan los ingresos exentos que se pueden disminuir
de los ingresos gravados para obtener los ingresos acumulables; Siempre y
cuando se hayan tomado en cuenta las deducciones autorizadas para obtener la
base gravable de manera correcta. Más adelante se muestra la tasa aplicable en
el caso de arrendamiento de inmuebles para personas físicas que se explicará
según las disposiciones que la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única
pronuncia para la elaboración de pagos provisionales y anuales.
69
3.4.1 Ingresos Exentos
Dentro del Artículo 4° de la Ley de Impuesto Empresarial a Tasa Única, se
encuentran los ingresos que no pagarán IETU, los cuales se presentan como
sigue:
I. Los percibidos por la Federación, las Entidades Federativas, los Municipios,
los
órganos
constitucionales
autónomos
y
las
entidades
de
la
administración pública paraestatal que, conforme al Título III de la Ley del
Impuesto sobre la Renta o la Ley de Ingresos de la Federación, estén
considerados como no contribuyentes del impuesto sobre la renta.
II. Los ingresos que obtengan los partidos, asociaciones, coaliciones, frentes
políticos legalmente reconocidos, sindicatos obreros y organismos que los
agrupen, asociaciones o sociedades civiles organizadas con fines
científicos, políticos, religiosos y culturales, cámaras de comercio e
industria.
Agrupaciones agrícolas, ganaderas, pesqueras o silvícolas, colegios de
profesionales.
Asociaciones patronales y las asociaciones civiles y sociedades de
responsabilidad limitada de interés público que administren en forma
descentralizada los distritos o unidades de riego.
Las sociedades cooperativas, ya sea de productores o de consumidores,
las sociedades cooperativas de ahorro y préstamo autorizadas para
operar como entidades de ahorro y crédito popular, en los términos de la
Ley de Ahorro y Crédito Popular.
70
Asociaciones de padres de familia constituidas y registradas en los
términos del Reglamento de Asociaciones de Padres de Familia de la
Ley General de Educación y las sociedades de gestión colectiva
constituidas de acuerdo con la Ley Federal del Derecho de Autor.
Los que perciban las personas físicas y morales, provenientes de
actividades agrícolas, ganaderas, silvícolas o pesqueras, que se
encuentren exentos del pago del ISR.
La enajenación de partes sociales, documentos pendientes de cobro y
títulos de crédito.
La enajenación de moneda nacional y extranjera, excepto las que
realicen las personas dedicadas a la compraventa de divisas.
Los percibidos por personas físicas cuando en forma accidental realicen
algunas de las actividades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley. Para
estos efectos, se considera que las actividades se realizan en forma
accidental cuando la persona física no perciba ingresos gravados en los
términos de los Capítulos II o III del Título IV de la Ley del Impuesto
sobre la Renta.
Las personas físicas quedaran libres del pago y del cálculo de Impuesto
Empresarial a Tasa Única, siempre y cuando los ingresos obtenidos se localicen
dentro del artículo anterior.
71
3.4.2 Ingresos Acumulables
Para calcular el Impuesto Empresarial a Tasa Única se considera lo dispuesto
en el Artículo 2° : se considera ingreso gravado el precio o la contraprestación a
favor de quien enajena el bien, presta el servicio independiente u otorga el uso o
goce temporal de bienes, así como las cantidades que además se carguen o
cobren al adquirente por impuestos o derechos a cargo del contribuyente,
intereses normales o moratorios, penas convencionales o cualquier otro concepto,
incluyendo anticipos o depósitos, con excepción de los impuestos que se trasladen
en los términos de Ley.
Igualmente se consideran ingresos gravados los anticipos o depósitos que se
restituyan al contribuyente, así como las bonificaciones o descuentos que reciba,
siempre que por las operaciones que les dieron origen se haya efectuado la
deducción correspondiente.
Cuando el precio o la contraprestación que cobre el contribuyente por la
enajenación de bienes, por la prestación de servicios independientes o por el
otorgamiento del uso o goce temporal de bienes, no sea en efectivo ni en
cheques, sino total o parcialmente en otros bienes o servicios, se considera
ingreso el valor de mercado o en su defecto el de avalúo de dichos bienes o
servicios. Cuando no exista contraprestación, para el cálculo del Impuesto
Empresarial a Tasa Única se utilizarán los valores mencionados que correspondan
a los bienes o servicios proporcionados, respectivamente.
En el caso en el que se pague la contraprestación mediante transferencia
electrónica de fondos, éstas se considerarán efectivamente cobradas en el
momento en que se efectúe dicha transferencia, aún cuando quien reciba el
depósito no manifieste su conformidad.
72
3.4.3 Deducciones Autorizadas
Para poder determinar las deducciones autorizadas por la Ley del Impuesto
Empresarial a Tasa Única, se requiere conocerlas con el fin de poder calcular la
base gravable, es por esto, que se enlistan como sigue las erogaciones permitidas
según el Artículo 5° de esta Ley:
 Las erogaciones que correspondan al uso o goce temporal de bienes.
 Las contribuciones a cargo del contribuyente pagadas en México, siendo
estas locales o federales.
 Son deducibles el IVA o el IEPS, cuando el contribuyente no tenga derecho
a acreditar los impuestos mencionados, impuestos que le hubieran sido
trasladados.
 Las contribuciones a cargo de terceros pagadas en México cuando formen
parte de la contraprestación, excepto tratándose del ISR retenido o de las
aportaciones de seguridad social.
 Son deducibles el pago de aprovechamientos por concepto de la
explotación de bienes de dominio público, por la prestación de un servicio
público sujeto a una concesión o permiso, según lo que diga la LISR.
 Devoluciones, descuentos o bonificaciones, así como los depósitos o
anticipos que se devuelvan de ingresos que se hayan acumulado para el
IETU.
 Indemnizaciones por daños y perjuicios y las penas convencionales.
73
 Los donativos no onerosos ni remunerativos en los mismos términos
establecidos en la Ley del Impuesto Sobre la Renta.
A su vez el Artículo 5° de esta Ley, se complementa con los artículos
transitorios que continúan hablando de las deducciones, pero aportando otras
disposiciones aplicables para el arrendamiento de bienes inmuebles y de manera
específica a la deducción adicional en el Artículo Quinto Transitorio, convirtiéndose
estos de gran ayuda para la determinación del impuesto mensual y anual.
Artículo Quinto Transitorio- LIETU. Para los efectos del artículo 5, fracción I
de la presente Ley, los contribuyentes podrán efectuar una deducción adicional en
los términos de este artículo, tanto para la determinación del impuesto del ejercicio
y de los pagos provisionales del mismo ejercicio, por las erogaciones que efectúen
en inversiones nuevas, que en los términos de esta Ley sean deducibles,
adquiridas en el periodo comprendido del 1 de septiembre al 31 de diciembre de
2007, hasta por el monto de la contraprestación efectivamente pagada por dichas
inversiones en el citado periodo.
El monto de la erogación se deducirá en una tercera parte en cada ejercicio
fiscal a partir del 2008, hasta agotarlo. Tratándose de los pagos provisionales, se
deducirá la doceava parte de la cantidad a que se refiere este párrafo, multiplicada
por el número de meses comprendidos desde el inicio del ejercicio y hasta el mes
al que corresponda el pago.
La deducción que se determine en los términos de este artículo, se actualizará
por el factor de actualización correspondiente al periodo comprendido desde el
mes de diciembre de 2007 y hasta el último mes del ejercicio fiscal en el que se
deduzca el monto que corresponda conforme al párrafo anterior. Tratándose de
los pagos provisionales, dicha deducción se actualizará con el factor de
actualización correspondiente al periodo comprendido desde el mes de diciembre
74
de 2007 y hasta el último mes al que corresponda al pago provisional de que se
trate.
La parte de las erogaciones por las inversiones nuevas, efectivamente pagadas
con posterioridad al periodo a que se refiere el primer párrafo de este artículo, será
deducible en los términos de la presente Ley.
Para los efectos de este artículo y del siguiente, se entiende por inversiones las
consideradas como tales para los efectos de la Ley del Impuesto sobre la Renta y
por nuevas las que se utilizan por primera vez en México.
Artículo Décimo Quinto-LIETU. Lo dispuesto en el Artículo 5, fracción II,
primer párrafo de esta Ley, no será aplicable a las contribuciones causadas con
anterioridad al 1 de Enero de 2008, aun cuando el pago de las mismas se realice
con posterioridad a dicha fecha.
3.4.4 Requisitos de la Deducciones
Después de haber conocido y analizado las erogaciones permitidas por esta
Ley, se debe destacar la importancia de los requisitos correspondientes a dichas
deducciones, ya que su cumplimiento resulta indispensable para ser consideradas
autorizadas para el Impuesto Empresarial a Tasa Única:
Artículo 6. Las deducciones autorizadas en esta Ley, deberán reunir los
siguientes requisitos:
I. Que las erogaciones correspondan a la obtención del uso o goce temporal
de bienes por las que el otorgante del uso o goce temporal, deba pagar el
Impuesto Empresarial a Tasa Única. Cuando las erogaciones se realicen en
el extranjero o se paguen a residentes en el extranjero sin establecimiento
permanente en el país, las mismas deberán corresponder a erogaciones
75
que de haberse realizado en el país serían deducibles en los términos de
esta Ley.
II. Ser estrictamente indispensables para la realización de las actividades
gravadas por el impuesto empresarial a tasa única.
III. Que hayan sido efectivamente pagadas al momento de su deducción,
incluso para el caso de los pagos provisionales. Tratándose de pagos con
cheque, se considera efectivamente pagado en la fecha en la que el mismo
haya sido cobrado. Igualmente, se consideran efectivamente pagadas
cuando el contribuyente entregue títulos de crédito suscritos por una
persona distinta. También se entiende que es efectivamente pagado
cuando la obligación se extinga mediante compensación o dación en pago.
Se presume que la suscripción de títulos de crédito por el contribuyente,
diversos al cheque, constituye garantía del pago del precio o de la
contraprestación pactada. En estos casos, se entenderá efectuado el pago
cuando éste efectivamente se realice o cuando la obligación quede
satisfecha mediante cualquier forma de extinción.
Cuando el pago se realice a plazos, la deducción procederá por el monto de
las parcialidades efectivamente pagadas en el mes o en el ejercicio que
corresponda.
IV.Que las erogaciones efectuadas por el contribuyente cumplan con los
requisitos de deducibilidad establecidos en la Ley del Impuesto sobre la
Renta.
Cuando en la Ley del Impuesto sobre la Renta las erogaciones sean
parcialmente deducibles, para los efectos del Impuesto Empresarial a Tasa
76
Única se considerarán deducibles en la misma proporción o hasta el límite
que se establezca en la Ley citada, según corresponda.
IV.
Tratándose de bienes de procedencia extranjera que se hayan introducido
al territorio nacional, se compruebe que se cumplieron los requisitos para su
legal estancia en el país de conformidad con las disposiciones aduaneras
aplicables.
Como se mencionó anteriormente, se deberá cumplir con los requisitos
señalados en la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que manifiesta lo que sigue:
Artículo 125°-LISR. Las deducciones autorizadas en esta Sección, además de
cumplir con los requisitos establecidos en otras disposiciones fiscales, deberán
reunir los siguientes:
I. Que hayan sido efectivamente erogadas en el ejercicio de que se trate. Se
consideran efectivamente erogadas cuando el pago haya sido realizado en
efectivo, mediante traspasos de cuentas en instituciones de crédito o casas
de bolsa, en servicios o en otros bienes que no sean títulos de crédito.
Tratándose de pagos con cheque, se considerará efectivamente erogado en
la fecha en la que el mismo haya sido cobrado o cuando los contribuyentes
transmitan los cheques a un tercero, excepto cuando dicha transmisión sea
en procuración.
II. Que sean estrictamente indispensables para la obtención de los ingresos
por los que se está obligado al pago de este impuesto.
III. Que cuando esta Ley permita la deducción de inversiones se proceda en
los términos del Artículo 124° de la LISR.
77
IV. Que se resten una sola vez, aún cuando estén relacionadas con la
obtención de diversos ingresos.
VIII. Que al realizar las operaciones correspondientes o a más tardar el último
día del ejercicio, se reúnan los requisitos que para cada deducción en
particular establece la LISR. Tratándose únicamente de la documentación
comprobatoria a que se refiere el primer párrafo de la fracción III del Artículo
31° de la LISR, ésta se obtenga a más tardar el día en que el contribuyente
deba presentar su declaración. Además, la fecha de expedición de la
documentación comprobatoria de un gasto deducible deberá corresponder
al ejercicio por el que se efectúa la deducción.
Para los efectos de esta sección, se estará a lo dispuesto en el Artículo 31°,
fracciones III, IV, V, VI, VII, XI, XII, XIV, XV, XVIII, XIX, XX y XXIII de LISR.
Dichos requisitos deben ser cumplidos por los arrendadores de bienes
inmuebles, ya que de lo contrario, las deducciones se considerarán como no
deducibles y por consiguiente no podrán ser tomadas en cuenta para la realización
de los pagos provisionales y la declaración anual
3.4.5 Tasa del Impuesto
El Impuesto Empresarial a Tasa Única es relativamente nuevo debido a que se
creó en el año 2008 con una tasa del 16.5%, para el año 2009 era del 17.00% y a
partir del año 2010 será del 17.5%, de esta manera se calcula aplicando la tasa a
la base gravable (ingresos acumulables- deducciones autorizadas).
78
3.4.6 Determinación del Impuesto
De acuerdo a lo anterior, se podrá obtener el impuesto correspondiente al pago
provisional y al finalizar el ejercicio fiscal el impuesto anual, haciendo hincapié de
que cada pago se acompaña de la aplicación de la opción de aplicar el Crédito
Fiscal a que se tiene derecho cuando las deducciones autorizadas sean
superiores a los ingresos gravados, que se explica en el Artículo 11° de la LIETU.
3.5 Pagos Provisionales
Para obtener el impuesto mensual de IETU, en el caso de personas físicas se
debe hacer caso a lo indicado en el Artículo 9° de esta ley.
Artículo 9°. Los contribuyentes efectuarán pagos provisionales mensuales a
cuenta del Impuesto Empresarial a Tasa Única del ejercicio, mediante declaración
que presentarán ante las oficinas autorizadas en el mismo plazo establecido para
la presentación de la declaración de los pagos provisionales del Impuesto Sobre la
Renta.
El pago provisional se determinará restando de la totalidad de los ingresos
percibidos a que se refiere esta Ley en el periodo comprendido desde el inicio del
ejercicio y hasta el último día del mes al que corresponde el pago, las deducciones
autorizadas correspondientes al mismo periodo.
Al resultado que se obtenga conforme al párrafo anterior, se le aplicará la tasa
establecida en el Artículo 1° de esta Ley.
79
Ingresos del periodo
(-)
Deducciones
Autorizadas
(=)
Base Gravable
(x)
Tasa del Impuesto
(=)
Pago Provisional
Tabla 3.2 Cálculo de pago provisional de IETU
Fuente: Elaboración propia
Según el artículo 9° de la LIETU, primer párrafo, se tendrá como fecha límite de
pago el 17 del mes inmediato posterior al que corresponda el pago,de igual forma
que el pago provisional del ISR mediante declaración que se presentará en las
oficinas del SAT.
3.5.1 Opción de Acreditar Contra el Pago Provisional el Crédito que se Indica.
En relación a lo expresado dentro del Artículo 10° LIETU, los contribuyentes
podrán acreditar contra el pago provisional calculado en los términos del Artículo
9°de esta Ley, el Crédito Fiscal a que se refiere el Artículo 11° de la misma.
Acreditamiento en pagos provisionales del ejercicio
El acreditamiento a que se refiere el párrafo anterior se realizará en los pagos
provisionales del ejercicio, hasta por el monto del pago provisional que
corresponda, sin perjuicio de efectuar el acreditamiento a que se refiere el artículo
11° de esta Ley contra el impuesto empresarial a tasa única del ejercicio.
Pago provisional del IETU a cargo del contribuyente
Contra la diferencia que se obtenga en los términos del primer párrafo de este
artículo, se podrá acreditar la cantidad que se determine en los términos del
80
penúltimo párrafo de este artículo y una cantidad equivalente al monto del pago
provisional del impuesto sobre la renta propio, correspondientes al mismo periodo
del pago provisional del impuesto empresarial a tasa única, hasta por el monto de
dicha diferencia. El resultado obtenido será el pago provisional del impuesto
empresarial a tasa única a cargo del contribuyente.
Acreditamiento de pagos provisionales efectivamente pagados con
anterioridad. Contra el pago provisional del impuesto empresarial a tasa
única calculado en los términos del párrafo anterior, se podrán acreditar los
pagos provisionales del citado impuesto del mismo ejercicio efectivamente
pagados con anterioridad. El impuesto que resulte después de efectuar los
acreditamientos a que se refiere este párrafo, será el pago provisional del
impuesto empresarial a tasa única a pagar conforme a esta Ley.
Pago provisional del ISR por acreditar. El pago provisional del Impuesto
Sobre la Renta propio por acreditar a que se refiere este artículo, será el
efectivamente pagado, en los términos de la Ley del Impuesto sobre la
Renta, así como el que le hubieren efectivamente retenido como pago
provisional en los términos de las disposiciones fiscales. No se considera
efectivamente pagado el Impuesto Sobre la Renta que se hubiera cubierto
con acreditamientos o reducciones establecidas en los términos de las
disposiciones fiscales, con excepción del acreditamiento del Impuesto a los
Depósitos en Efectivo o cuando el pago se hubiera efectuado mediante
compensación en los términos del Artículo 23° del Código Fiscal de la
Federación.
Lo dispuesto en los párrafos anteriores, mantendrá estrecha relación con lo
establecido en el Artículo 11° de esta Ley que habla del crédito fiscal aplicado de
manera más específica al cálculo del impuesto anual.
81
3.6 Declaración Anual
De igual forma que el ISR el tratamiento fiscal del Impuesto Empresarial a Tasa
Única finaliza al realizar la declaración anual correspondiente a un ejercicio fiscal,
tal como lo estipula el artículo 7° de esta ley, en donde se indica el procedimiento
del cálculo y las fechas de presentación de la misma.
Artículo 7°. El Impuesto Empresarial a Tasa Única se calculará por ejercicios y
se pagará mediante declaración que se presentará ante las oficinas autorizadas
en el mismo plazo establecido para la presentación de la declaración anual del
impuesto sobre la renta.
Para un mejor entendimiento se muestra la tabla siguiente, con el fin de llevar a
cabo el cálculo correspondiente a la Declaración Anual del IETU:
Ingresos percibidos en el ejercicio
(-)
Deducciones Autorizadas para IETU
(=)
Base Gravable
(x)
Tasa
(=)
IETU del ejercicio determinado
(-)
Crédito Fiscal (deducciones mayores a los ingresos)
(-)
Acreditamiento por salarios y aportaciones
(-)
Otros créditos fiscales
(-)
ISR efectivamente pagado
(-)
ISR retenido
(=)
IETU a pagar
(-)
Pagos Provisionales de IETU pagados con anterioridad
(=)
IETU a cargo del ejercicio
Tabla 3.3 Declaración Anual para IETU
Fuente: Elaboración propia
82
Lo expuesto anteriormente se complementa con el Artículo 12° del Código
Fiscal de la Federación que explica los plazos fijados por Ley.
3.7 Crédito Fiscal a que se tiene derecho cuando las deducciones
autorizadas sean superiores a los ingresos gravados
Conforme a lo establecido en el Artículo 11° de la LIETU, cuando las
deducciones autorizadas por esta Ley sean mayores a los ingresos gravados por
la misma percibidos en el ejercicio, los contribuyentes tendrán derecho a un
crédito fiscal por el monto que resulte de aplicar la tasa establecida en el Artículo
1° de la misma a la diferencia entre las deducciones autorizadas por esta Ley y los
ingresos percibidos en el ejercicio.
El crédito fiscal que se determine en los términos del párrafo anterior se podrá
acreditar por el contribuyente contra el Impuesto Empresarial a Tasa Única del
ejercicio en los términos del Artículo 8° de esta Ley, así como contra los pagos
provisionales en los términos del Artículo 10° de la misma, en los diez ejercicios
siguientes hasta agotarlo. Tratándose de contribuyentes que cuenten con
concesión para la explotación de bienes del dominio público o la prestación de un
servicio público, el plazo será igual al de la concesión otorgada.
Para ilustrar lo anterior se presenta la siguiente tabla:
(-)
Ingresos gravados del ejercicio
$60,000
Deducciones Autorizadas
$75,000
(=) Diferencia Negativa
-$15,000
(x) Tasa del IETU
17.5%
(=) Crédito Fiscal
$2625
Tabla 3.4 Determinación del crédito fiscal
Fuente: Elaboración propia
83
Acreditamiento del crédito fiscal contra el ISR causado en el ejercicio
El monto del crédito fiscal a que se refiere este artículo podrá acreditarse por el
contribuyente contra el impuesto sobre la renta causado en el ejercicio en el que
se generó el crédito. El monto del crédito fiscal que se hubiera acreditado contra el
impuesto sobre la renta en los términos de este párrafo, ya no podrá acreditarse
contra el impuesto empresarial a tasa única y la aplicación del mismo no dará
derecho a devolución alguna.
Actualización del monto del crédito fiscal
Para los efectos de este artículo, el monto del crédito fiscal determinado en un
ejercicio
se
actualizará
multiplicándolo
por
el
factor
de
actualización
correspondiente al periodo comprendido desde el último mes de la primera mitad
del ejercicio en el que se determinó el crédito fiscal y hasta el último mes del
mismo ejercicio.
En el ejercicio que se determine:
INPC del último mes del ejercicio___________ = Factor de Actualización
INPC del último mes de la 1era. Mitad del ejercicio
La parte del crédito fiscal de ejercicios anteriores ya actualizado pendiente de
acreditar en los términos de los párrafos segundo y tercero de este artículo se
actualizará multiplicándolo por el factor de actualización correspondiente al
periodo comprendido desde el mes en el que se actualizó por última vez y hasta el
último mes de la primera mitad del ejercicio en el que se acreditará.
Crédito Fiscal pendiente de acreditar:
INPC del último mes de la 1era. Mitad del ejercicio
En que se acreditara________________________ = Factor de Actualización
INPC del mes en que se actualizó por última vez
84
Para los efectos del párrafo anterior, cuando sea impar el número de meses del
ejercicio en el que se determinó el crédito fiscal se considerará como último mes
de la primera mitad del ejercicio el mes inmediato anterior al que corresponda la
mitad del ejercicio.
Se pierde el derecho a aplicar el crédito fiscal en ejercicios posteriores
Cuando el contribuyente no acredite en un ejercicio el crédito fiscal a que se
refiere este artículo, pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a aplicarlo en los
ejercicios posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo acreditado.
El acreditamiento es personal del contribuyente y no podrá ser transmitido a
otra persona ni como consecuencia de fusión.
El crédito fiscal a que se refiere este artículo se aplicará sin perjuicio del saldo a
favor que se genere por los pagos provisionales efectuados en el ejercicio fiscal de
que se trate.
3.8 Acreditamiento de las Erogaciones por Salarios
Por las erogaciones efectivamente pagadas por los contribuyentes por los
conceptos a que se refiere el Capítulo I del Título IV de la Ley del Impuesto sobre
la Renta, así como por las aportaciones de seguridad social a su cargo pagadas
en México, los contribuyentes acreditarán la cantidad que resulte de multiplicar el
monto de las aportaciones de seguridad social a su cargo pagadas en el periodo al
que corresponda el pago provisional y los ingresos gravados que sirvan de base
para calcular el Impuesto Sobre la Renta de cada persona a la que se paguen
ingresos por los conceptos a que se refiere el citado Capítulo I en el mismo
periodo, por el factor de 0.175. El acreditamiento a que se refiere este párrafo
deberá efectuarse en los términos del tercer párrafo de este artículo.
Lo dispuesto en el párrafo anterior, será aplicable siempre que los
contribuyentes cumplan con la obligación de enterar las retenciones a que se
85
refiere el Artículo 113° de la Ley del Impuesto sobre la Renta o tratándose de
trabajadores que tengan derecho al subsidio para el empleo, efectivamente se
entreguen las cantidades que por dicho subsidio corresponda a los trabajadores.
Para comprender de mejor manera la teoría, se ejemplificara de la siguiente
forma:
Sueldos, salarios, prestaciones gravadas, y conceptos
$ 5,000.00
asimilados.
(+) Aportaciones de Seg. Social devengadas y pagadas en el
$ 3,000.00
ejercicio.
(=) Sueldos y salarios y aportaciones de Seg. social
(x) Factor para el ejercicio 2012
(=) Crédito por sueldos y salarios y aportaciones de seguridad
$8,000.00
17.5%
$ 1400.00
social
Tabla 3.5 Acreditamiento de sueldos y salarios
Fuente: Elaboración propia
3.9 De las Obligaciones de los Contribuyentes
Finalmente después de haber estudiado y analizado a las personas físicas que
obtienen ingresos por rentar casas, edificios, locales comerciales, departamentos
etc.; se afirma que deben pagar el IETU, y además cumplir con las obligaciones
presentadas en el Artículo 18° de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única,
las cuales se enlistan a continuación:
I. Llevar la contabilidad de conformidad con el Código Fiscal de la Federación
y su Reglamento y efectuar los registros en la misma.
II. Expedir comprobantes por las actividades que realicen y conservar una
copia de los mismos a disposición de las autoridades fiscales, de
86
conformidad con lo dispuesto en el Artículo 86°, fracción II de la Ley del
Impuesto sobre la Renta.
III. Los contribuyentes que celebren operaciones con partes relacionadas
deberán
determinar
considerando
para
contraprestaciones
sus ingresos y
esas
que
operaciones
hubieran
sus deducciones autorizadas,
los
precios
utilizado
con
y
o
montos
entre
de
partes
independientes en operaciones comparables. Para estos efectos, aplicarán
los métodos establecidos en el Artículo 216° de la Ley del Impuesto sobre la
Renta, en el orden establecido en el citado artículo.
IV.Los contribuyentes que con bienes en copropiedad o afectos a una
sociedad conyugal realicen actividades gravadas por el
Impuesto
Empresarial a Tasa Única, podrán designar un representante común, previo
aviso de tal designación ante las autoridades fiscales, y será éste quien a
nombre de los copropietarios o de los cónyuges, según se trate, cumpla con
las obligaciones establecidas en esta Ley. Para los efectos del
acreditamiento y del crédito fiscal a que se refieren los Artículos 8°, 10° y
11° de esta Ley, los copropietarios considerarán los pagos provisionales y
el impuesto del ejercicio que se determine en la proporción que les
corresponda.
Tratándose de los integrantes de una sociedad conyugal que, para los
efectos del Impuesto Sobre la Renta, hubieran optado porque aquél que obtenga
mayores ingresos acumule la totalidad de los ingresos obtenidos, podrán optar
porque dicho integrante pague el Impuesto Empresarial a Tasa Única por todos los
ingresos que obtenga la sociedad conyugal por la realización de las actividades a
que se refiere el Artículo 1° de esta Ley por las que se deba pagar el impuesto.
87
3.10 De las Facultades de las Autoridades
Los contribuyentes como se mencionó anteriormente tienen la obligación de
cumplir con las obligaciones fiscales a las que estén sujetas, en el caso de que no
se cumplan dichas disposiciones, la autoridad posee ciertas facultades para actuar
de acuerdo a lo expresado en el Artículo 19° de la Ley del Impuesto Empresarial a
Tasa Única.
Artículo 19. Cuando se determinen en forma presuntiva los ingresos por los
que se deba pagar el impuesto empresarial a tasa única en los términos de esta
Ley, a los mismos se les disminuirán las deducciones que, en su caso, se
comprueben y al resultado se le aplicará la tasa a que se refiere el artículo 1 de
esta Ley.
Los contribuyentes podrán optar por que las autoridades fiscales en lugar de
aplicar lo dispuesto en el párrafo anterior, apliquen el coeficiente de 54% a los
ingresos determinados presuntivamente y al resultado se le aplique la tasa a que
se refiere el artículo 1 de esta Ley.
El artículo anterior se correlaciona con los artículos 1°,2°, 5° y 6° de la Ley del
Impuesto Empresarial a Tasa Única, que se analizaron páginas anteriores.
3.11 Decretos
Los decretos son una resolución sobre situaciones jurídicas concretas que se
refieren a un caso particular, es decir, el decreto se ajusta en el fondo y en la
forma a lo dispuesto en una ley para los actos de derecho público; la ley puede
modificar al decreto, siempre que no resulte en beneficio de las personas físicas.
Consecuentemente se emitieron los siguientes decretos, aplicables a la Ley del
Impuesto Empresarial a Tasa única.
88
3.11.1 Decreto 27 de Noviembre de 2007
Este Decreto surge con la finalidad de desarrollar los instrumentos tributarios
que permitan promover y estimular la inversión productiva. Aunado a lo descrito se
adhiere el siguiente artículo:
Artículo Noveno. Para los efectos del Impuesto Empresarial a Tasa Única a
que se refiere la presente Ley, no serán deducibles las erogaciones que
correspondan a enajenación de bienes, prestación de servicios independientes y
al uso o goce temporal de bienes que se utilicen para realizar las actividades a
que se refiere el Artículo 1° de la presente Ley, que se hayan devengado con
anterioridad al 1° de Enero de 2008, aún cuando el pago se efectúe con
posterioridad a dicha fecha.
Lo que se menciona el artículo anterior sólo será válido en los ingresos que se
deban acumular para efectos del ISR en un ejercicio distinto a aquél en el que se
cobren efectivamente dichos ingresos.
3.11.2 Decreto 21 de Febrero de 2008
En presente Decreto se refiere a los estímulos fiscales y a los beneficios que se
producen en relación al Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto Empresarial a
Tasa Única. Este Decreto tiene como objeto establecer que los estímulos fiscales
en materia de IETU son otorgados a los contribuyentes y no se consideran
ingresos acumulables para ISR.
Lo anterior se complementa con los siguientes artículos transitorios, que sufren
ciertas modificaciones en su contenido:
Articulo Segundo. Se reforma el artículo sexto, primer párrafo y se adiciona el
artículo noveno, cuarto párrafo; décimo cuarto, décimo quinto y décimo sexto, al
89
decreto por el que se otorgan diversos beneficios fiscales en materia de ISR y de
IETU, publicado en el DOF el 5 de noviembre de 2007, para quedar como sigue:
Artículo Noveno: Para los efectos del Impuesto Empresarial a Tasa Única, los
contribuyentes que sufran pérdidas por créditos incobrables respecto de los
ingresos por los que se aplicó la opción a que se refiere este artículo, podrán
deducir dichas pérdidas en la misma fecha en la que se deduzcan para los efectos
del ISR, sin que el monto de las pérdidas que se deduzcan exceda del monto que
se consideró como ingreso gravado en los términos de este artículo. Cuando los
contribuyentes recuperen las cantidades que hayan sido deducidas conforme a
este párrafo, deberán considerar las mismas como ingreso gravado para los
efectos del IETU.
3.11.3 Decreto 04 de Marzo de 2008
Este Decreto surge a razón de la crisis económica del año 2008, por lo que el
gobierno dispuso de la ley, para beneficiar al contribuyente al ser publicado en el
Diario Oficial de la Federación el siguiente Decreto:
Artículo
Primero.
Los
contribuyentes
que
realicen
actividades
de
arrendamiento de bienes inmuebles, podrán diferir el 3% del monto a enterar de
cada uno de los pagos provisionales del Impuesto Sobre la Renta y del Impuesto
Empresarial a Tasa Única, a partir de los meses de febrero a junio del año 2008
únicamente, esto es, sin actualización ni recargos.
El monto que se explicó en el artículo anterior será cubierto, cuando el
contribuyente pague el impuesto propio de la declaración anual del ejercicio fiscal
2008, sin que por dichos pagos provisionales se presenten declaraciones
complementarias, es decir, los contribuyentes deberán acreditar contra la
declaración anual 2008 los pagos provisionales que efectivamente se hayan
pagado.
90
Entonces se dice, que el monto a enterar del pago provisional del IETU, será el
que resulte a cargo del contribuyente después de efectuar los acreditamientos que
se refiere el artículo 10° de LIETU y en su caso, los que procedan conforme al
Decreto por el que se otorgan diversos beneficios fiscales en materia de ISR y de
IETU, publicados en el DOF el 5 de noviembre de 2007. De igual manera, se
entiende por monto a enterar del pago provisional del ISR, el monto que resulte a
cargo después de efectuar los acreditamientos que permitan las disposiciones
fiscales.
Artículo Tercero. La aplicación de los beneficios que se presentan en el
decreto no dará lugar a la devolución o compensación.
91
CAPÍTULO IV CASO PRÁCTICO: PERSONA FÍSICA
QUE PERCIBE INGRESOS POR ARRENDAMIENTO
DE BIENES INMUEBLES
4.1 Caso Práctico: Arrendamiento de Bienes Inmuebles Personas
Físicas
Caso Práctico, tomado de Práctica Fiscal, Laboral y Legal-Empresarial. (2012)
DATOS
Nombre: Marisol Domínguez López (Arrendador)
RFC: DOLM820123254
CURP: DOLM820123MDFMPR04
Domicilio fiscal: Avenida Aviación Civil N° 254, entre las calles de Circunvalación y
Mixtecas, Col. Arenal, CP 15600, Delegación Venustiano Carranza, México, DF.
Teléfono: 55487523
Área geográfica del contribuyente: “A”
Banco: BBVA Bancomer, SA
Clave bancaria estandarizada (CLABE): 124587789653698876
Correo electrónico: [email protected]
CÉDULA 1
Cantidad a pagar
ISR (véase cédula 2)
$0.00
93
CÉDULA 2
Determinación del ISR
Ingresos acumulables (véase cédula 2-4)
$ 420,682.00
(-) Deducciones personales (véase cédula 2-3)
$ 66,404.00
(-) Pagos de colegiaturas 2011 (véase cédula 2-3-1) $ 26,700.00
(=) Base gravable
ISR conforme a tarifa anual (véase cédula 2-1)
$ 327,578.00
$ 58,353.00
(-) Pagos Provisionales (cédula 2-1-2)
$ 35,436.00
(-) Impuesto retenido (véase cédula 2-2)
$ 38,850.00
(=) ISR a cargo (a favor)1
($ 15,933.00)
Pago del ISR
$0.00
Nota
1. Esta cantidad se deberá manifestar en el recuadro Y. “ISR pagado en exceso”,
de la sección “Determinación del Impuesto Sobre la Renta”, de la declaración. En
la declaración que se ejemplifica, dicha cantidad será el saldo a favor que el
contribuyente tendrá derecho a recuperar vía devolución o compensación, para lo
cual deberá indicar la opción que tome. En caso de ser devolución, deberá señalar
el nombre del banco y el número de cuenta “CLABE” en la cual desea que la
autoridad realice el depósito correspondiente; sin embargo, es de observar que el
Artículo 22-C del CFF y la regla II. 2.2.5 de la Resolución Miscelánea Fiscal para
2012 señalan que los contribuyentes que tengan cantidades a favor cuyo monto
sea igual o superior a $ 13, 970.00, deberán presentar su solicitud de devolución
en formato electrónico con la Firma electrónica avanzada.
94
CÉDULA 2-1
ISR. Cálculos1
ISR (según tarifa del Artículo 177° de la LISR)
Base del Impuesto (véase cédula 2)
$ 327,578.00
(-) Límite inferior
$ 249,243.00
(=)Excedente del límite inferior
$ 78,735.00
(x) % para aplicarse sobre el excedente del límite inferior
$
(=) Impuesto marginal
$ 18, 424.00
(+) Cuota Fija
$ 39, 929.00
(=) ISR conforme a la tarifa anual
$ 58,353.00
23.52%
Nota
1. Para la determinación de los impuestos se deben considerar las cantidades con
decimales; sin embargo, en este caso práctico se utilizaron cifras redondeadas.
CÉDULA 2-1-2 Pagos Provisionales efectuados por arrendamiento de bienes
inmuebles.
Mes
Enero
ISR pagos provisionales
$ 2,020.00
Febrero
2,020.00
Marzo
2,020.00
Abril
2,020.00
Mayo
2,020.00
Junio
2,020.00
Julio
3,886.00
Agosto
3,886.00
Septiembre
3,886.00
Octubre
3,886.00
Noviembre
3,886.00
Diciembre
3,886.00
Suma
$35,436.00
95
CÉDULA 2-2 Retenciones (de la declaración)1
Tipo de ingreso2
RFC
Nombre
3
retenedor
Arrendamiento
CMI980913JP5
Arrendamiento
COM010515PM4
del
Comercializadora
Manufacturera
Imperial, SA
Comercializadora
Mexicana, SA de
CV
Monto de los
ingreso
pagados
$304,190.00
ISR retenido
o
pagado
por terceros
$30,419.00
IVA retenido o
pagado
por
terceros
$32,445.00
$ 84,310.00
$8,431.00
$8,991.00
$ 388,500.00
$ 38,850.00
$ 41,436.00
3
Notas
1. Está cédula sirve para el llenado del recuadro 1. “Desglose de retenciones y
pagos efectuados por terceros” de la declaración.
2. El tipo de ingreso se deberá manifestar con el número arábigo que corresponde,
conforme a los especificados en la nota 1 de la declaración.
3. Véase cédula 2-4-1.
CÉDULA 2-3 Desglose de deducciones personales1
Tipo de deducción2
Nombre de la
Institución
Honorarios médicos
y gastos
hospitalarios
Laboratorio Médico,
SC
Transporte escolar
Instituto Metrópoli, SC
RFC
Cantidad
pagada
$ 51, 002.00
LAM990119JK4
INM040601JH4
Total
$ 15,402.00
$66,404.00
Notas
1. Está cédula sirve para el llenado del recuadro “Desglose de deducciones
personales” de la declaración.
2. El tipo de deducción se deberá manifestar con la letra que le corresponda,
conforme a lo especificado en el recuadro de la declaración.
96
CÉDULA 2-3-1 Pagos por servicios educativos (colegiaturas)
CURP del beneficiario
RFC de la
institución
educativa
Nivel
educativo
Monto
pagado
GADE070305HDFLRN04
CSP060815SM2
Prescolar
$ 8,500.00
GADE070305HDFLRN04
CSP060815SM2
Primaria
9,400.00
$ 14,200.002
GADM030402MDFLRR03
EME050621RS3
Primaria
12,500.00
12,500.00
$30,400.00
$ 26,700.00
Total
Monto del
estímulo
1
aplicable
Notas.
1. De acuerdo con el Decreto que compila diversos beneficios fiscales y establece
medidas de simplificación administrativa, publicado en el DOF el 30/III/12, los
límites establecidos anuales para la aplicación de dicho estímulo son los
siguientes:
Nivel Educativo
Límite anual de deducción
Prescolar
$ 14, 200.00
Primaria
$ 12, 900.00
Secundaria
$ 19, 900.00
Profesional Técnico
$ 17, 100.00
Bachillerato o su Equivalente
$ 24, 500.00
2. Según el Decreto que compila diversos beneficios fiscales y establece medidas
de simplificación administrativa, publicado en el DOF el 3/III/12, cuando los
contribuyentes realicen en un mismo ejercicio fiscal, por una misma persona,
pagos por servicios de enseñanza correspondientes a dos niveles educativos
97
distintos, el límite anual de deducción que se podrá disminuir será el que
corresponda al monto mayor de los dos niveles, independientemente de que se
trate del nivel que concluyó o el que inicio; por lo cual, en este ejemplo se aplicó el
más alto.
98
CÉDULA 2-4 Ingresos acumulables por arrendamiento y en general por otorgar el uso o goce temporal de bienes
inmuebles.
Total de ingresos cobrados (véase cédula 2-4-1)
$ 709,800.00
(-) Impuesto predial (véase cédula 2-4-3)
$ 40,688.00
(-) Deducción opcional (véase cédula 2-4-2)
$ 248,430.00
(=) Ingreso acumulable
$ 420,682.00
CÉDULA 2-4-1 Ingresos por arrendamiento1
1
Mes
2
Inmueble destinado al
comercio
(1+2) 3
4
(3+4) 5
(3 x 16%) 6
(1 x 10%) 7
(1 x 10.66%)
8
Total
destinado al
comercio
Inmueble
destinado a
casahabitación
Ingreso totales
por
arrendamiento
IVA 16%
ISR retenido
IVA
IVA
acreditable
retenido
2
De personas
morales
De personas
físicas
De personas
físicas
Enero
$ 26,214.00
$ 12,852.00
$ 39,066.00
$ 8,262.00
$ 47,328.00
$ 6,251.00
$ 2,621.00
$ 2,796.00
$ 2,259.00
Febrero
$ 26,214.00
$ 12,852.00
$ 39,066.00
$ 8,262.00
$ 47,328.00
$ 6,251.00
$ 2,621.00
$ 2,796.00
$ 2,106.00
Marzo
$ 26,214.00
$ 12,852.00
$ 39,066.00
$ 8,262.00
$ 47,328.00
$ 6,251.00
$ 2,621.00
$ 2,796.00
$ 2,012.00
99
Abril
$ 26,214.00
$ 12,852.00
$ 39,066.00
$ 8,262.00
$ 47,328.00
$ 6,251.00
$ 2,621.00
$ 2,796.00
$ 2,362.00
Mayo
$ 26,214.00
$ 12,852.00
$ 39,066.00
$ 8,262.00
$ 47,328.00
$ 6,251.00
$ 2,621.00
$ 2,796.00
$ 2,366.00
Junio
$ 26,214.00
$ 12,852.00
$ 39,066.00
$ 8,262.00
$ 47,328.00
$ 6,251.00
$ 2,621.00
$ 2,796.00
$ 2,444.00
Julio
$ 38,536.00
$ 24,174.00
$ 62,710.00
$ 8,262.00
$ 70,972.00
$ 10,034.00
$ 3,854.00
$ 4,110.00
$ 4,315.00
Agosto
$ 38,536.00
$ 24,174.00
$ 62,710.00
$ 8,262.00
$ 70,972.00
$ 10,034.00
$ 3,854.00
$ 4,110.00
$ 4,465.00
Septiembre
$ 38,536.00
$ 24,174.00
$ 62,710.00
$ 8,262.00
$ 70,972.00
$ 10,034.00
$ 3,854.00
$ 4,110.00
$ 4,578.00
Octubre
$ 38,536.00
$ 24,174.00
$ 62,710.00
$ 8,262.00
$ 70,972.00
$ 10,034.00
$ 3,854.00
$ 4,110.00
$ 4,931.00
Noviembre
$ 38,536.00
$ 24,174.00
$ 62,710.00
$ 8,262.00
$ 70,972.00
$ 10,034.00
$ 3,854.00
$ 4,110.00
$ 4,839.00
Diciembre
$ 38,536.00
$ 24,174.00
$ 62,710.00
$ 8,262.00
$ 70,972.00
$ 10,034.00
$ 3,854.00
$ 4,110.00
$ 4,264.00
Total
$ 388,500.00
$222,156.00
$ 610,656.00
$ 99,144.00
$ 709,800.00
$ 97,710.00
$ 38,850.00
$ 41,436.00
$ 40,941.00
Notas
1. Según el último párrafo del Artículo 141° de la Ley del ISR, los ingresos en crédito se declararán y se calculará el
impuesto que les corresponde hasta el año calendario en que sean cobrados.
100
2. Debido a que la persona física obtuvo ingresos gravados y exentos para el IVA, el monto del impuesto acreditable se
determinó conforme al procedimiento contenido en el artículo 5°; fracción V, de la Ley del IVA.
CÉDULA 2-4-2 Deducción opcional por arrendamiento de inmuebles 1
Ingresos percibidos por arrendamiento de inmuebles destinados al comercio y casa habitación
(Véase cédula 2-4-1)
(x) % de deducción opcional 2
(=) Monto total de la deducción opcional de inmuebles destinados al comercio y casa- habitación
$ 709,800.00
35%
$ 248,430.00
Notas
1. Esta cédula servirá de base para llenar el recuadro “Deducción Opcional”.
2. Para este caso práctico se consideró que la persona física tomó la opción señalada en el Artículo 142° de la Ley de
ISR, conforme al cual, los contribuyentes que otorguen el uso o goce temporal de inmuebles podrán optar por deducir el
35% de los ingresos que obtengan por dicho concepto, en sustitución de las deducciones sujetas a comprobación a que
se refiere este mismo artículo. Los contribuyentes que opten por aplicar lo dispuesto en el párrafo anterior deberán
atender a lo que señalan los artículos 183° y 185° del Reglamento de la Ley del ISR.
101
CÉDULA 2-4-3 Gastos efectivamente pagados durante el ejercicio 2011
Impuesto predial
$ 40,688.00
Gastos de mantenimiento
$107,983.00
Primas de seguro
$ 43,146.00
Sueldos y salarios1
$ 70,980.00
Cuota al IMSS
$
1,622.00
Aportaciones al INFONAVIT
$
842.00
Suma
$262,261.00
Nota
1. El total de salarios pagados en el ejercicio fue de $ 97,691.00 ($94,529.00
estuvieron gravados para el trabajador en el ISR, mientras que $ 3,162.00
estuvieron exentos de este impuesto); sin embargo, conforme al Artículo 173°,
fracción VI, de la Ley del ISR, no son deducibles los salarios, comisiones y
honorarios, pagados por quien conceda el uso o goce temporal de bienes
inmuebles en un año de calendario, en el monto que exceda en su conjunto, de
10% de los ingreso anuales obtenidos por conceder el uso o goce temporal de
inmuebles; por tal razón, para el ISR está erogación es deducible hasta por un
monto de $ 70,980.00 ($ 70,980.00 x 10%)
102
CÉDULA 3 Información del IVA1
CONCEPTO
ENERO
FEBRERO
MARZO
ABRIL
MAYO
JUNIO
Ingresos
$ 39,066.00
$ 39,066.00
$ 39,066.00
$ 39,066.00
$39,066.00
$ 39,066.00
Impuesto
$ 6,251.00
$ 6,251.00
$ 6,251.00
$ 6,251.00
$ 6,251.00
$ 6,251.00
IVA
$ 2,796.00
$ 2,796.00
$ 2,796.00
$ 2,796.00
$ 2,796.00
$ 2,796.00
(-) Impuesto
$ 2,259.00
$ 2,106.00
$ 2,012.00
$ 2,366.00
$ 2,444.00
$ 4,315.00
$ 1,196.00
$ 1,349.00
$ 1,443.00
$ 1,093.00
$ 1,089.00
$ 1,011.00
CONCEPTO
JULIO
AGOSTO
SEPTIEM
OCTUBRE
NOVIEMB
DICIEM
Ingresos
$ 62,710.00
$ 62,710.00
$ 62,710.00
$ 62,710.00
$ 62,710.00
$ 62,710.00
Impuesto
$ 10,034.00
$ 10,034.00
$ 10,034.00
$ 10,034.00
$ 10,034.00
$ 10,034.00
IVA
$ 4,110.00
$ 4,110.00
$ 4,110.00
$ 4,110.00
$ 4,110.00
$ 4,110.00
(-) Impuesto
$ 4,315.00
$ 4,465.00
$ 4,578.00
$ 4,931.00
$ 4,839.00
$ 4,264.00
$ 1,609.00
$ 1,459.00
$ 1,346.00
$ 993.00
$ 1,085.00
$ 1,660.00
causado
(-)
retenido
2
acreditable
(=) Cantidad
a cargo
causado
(-)
retenido
2
acreditable
(=) Cantidad
a cargo
Notas.
1. De acuerdo con el Decreto que compila diversos beneficios fiscales y establece
medidas de simplificación administrativa, publicado en el DOF el 30/III/12, los
contribuyentes del IVA y las personas que realicen los actos o actividades a que
se refiere el Artículo 2° de la Ley del IVA ( actos gravados a la tasa de 0%), podrán
optar por no presentar la información específica el artículo 32°, fracción VII, de
dicha Ley, en las declaraciones del ISR, siempre que cumplan con la obligación de
103
presentar mensualmente la información que indica la fracción VIII del artículo 32°
de la misma Ley ( Declaración Informativa de operaciones con terceros). En este
caso, para efectos prácticos, se muestra el llenado de la información del IVA
solicitada en la declaración anual.
2. Debido a que la persona física obtuvo ingresos gravados y exentos para el IVA,
el monto del impuesto acreditable se determinó conforme al procedimiento
contenido en el Artículo 5°; fracción V, de la ley del IVA.
CÉDULA 4-1 Determinación del IETU del ejercicio
Total de ingresos gravados efectivamente cobrados (cédula 41-1)
$ 709,800.00
(-)
Deducciones Autorizadas (véase cédula 4-1-2)
191,817.00
(=)
Base Gravable del IETU para el ejercicio 2011
517,983.00
(x)
Tasa de IETU
17.5%
(=)
IETU del ejercicio 2011
90,647.00
(-)
Crédito fiscal deducciones superiores a los ingresos
(=)
Diferencia a cargo
90,647.00
(-)
Crédito por sueldos y salarios pagados (cédula 4-2)
16,542.00
(-)
Crédito Fiscal por aportaciones de seguridad social a cargo ( véase
cédula 4-3)
(-)
ISR propio del ejercicio1 ( véase cédula 2)
58,353.00
(=)
IETU del ejercicio 2011 a cargo
15,321.00
(-)
Pagos Provisionales del IETU efectivamente pagado (cédula 4-4)
(=)
IETU del ejercicio de 2011 por pagar
0.00
431.00
0.00
$ 15,321.00
104
Nota
1. De acuerdo con el artículo 8°; segundo párrafo, de la LIETU, contra el impuesto
a cargo se podrá acreditar una cantidad equivalente al ISR del ejercicio; al
respecto, la regla I.4.3.3 de la RMF 2012 señala que se considerará efectivamente
pagado el ISR propio del ejercicio por acreditar, que se entere simultáneamente
con la declaración anual.
CÉDULA 4-1-1 Determinación de los ingresos gravables en 2011 1
Ingreso efectivamente cobrados por arrendamiento durante el ejercicio 2011
(véase cédula 2-4-1)
$ 709,800.00
CÉDULA 4-1-2 Determinación de las deducciones autorizadas en 2011
Impuesto predial (véase cédula 2-4-3)
$ 40,688.00
(+) Gastos de mantenimiento (véase cédula 2-4-3)
$107,983.00
(+) Primas de seguro (véase cédula 2-4-3)
$ 43,146.00
(=) Total de deducciones autorizadas
$191,817.00
CÉDULA 4-2 Determinación del crédito fiscal por sueldos y salarios aplicable
en 20111
Sueldos y salarios (gravados por el ISR) pagados en 2011
(x) Factor aplicable en 2011
= Crédito Fiscal por sueldos y salarios aplicable en el Ejer. 2011
$ 94,529.00
17.5%
$ 16,542.00
Nota
1. Los sueldos y salarios exentos del ISR no se consideran para determinar este
crédito fiscal (artículo 8° de la Ley del IETU y regla I.4.3.4 de la RMF para 2012)
105
CÉDULA 4-3 Determinación del crédito fiscal por aportaciones de seguridad
social aplicable en 20111
Cuotas IMSS pagadas en 2011 (véase cédula 2-4-3)
$ 1,622.00
(+) Aportaciones al INFONAVIT pagadas en 2011 (cédula 2-4-3) $
(=) Base para el crédito fiscal
842.00
$ 2,464.00
(x) Factor aplicable 2011
0.175
(=) Crédito Fiscal por aportaciones de Seg. Social 2011
$
431.00
Nota
1. Para determinar este crédito se consideraron las aportaciones efectivamente
pagadas en el ejercicio 2011.
CÉDULA 4-4
Pagos provisionales de IETU del ejercicio 2011 1
Mes
IETU Pagos
Provisionales
Enero
$ 0.00
Febrero
$ 0.00
Marzo
$ 0.00
Abril
$ 0.00
Mayo
$ 0.00
Junio
$ 0.00
Julio
$ 0.00
Agosto
$ 0.00
106
Septiembre
$ 0.00
Octubre
$ 0.00
Noviembre
$ 0.00
Diciembre
$ 0.00
Suma
$ 0.00
Nota
1. Los pagos provisionales del IETU se determinaron en términos del Artículo 9°
de la Ley de la materia. No se determinó cantidad a pagar en cada uno de los
meses, debido a que el ISR por acreditar fue superior al IETU del período.
CÉDULA ISR Y IETU
Pago de impuestos del ejercicio
ISR (cédula 2)
A pagar en el ejercicio
$ 58,353.00
(-)
ISR retenido
$ 38,850.00
(-)
Pagos Provisionales pagados
$ 35,436.00
(=) ISR a favor del ejercicio
(=) IETU a cargo del ejercicio
IETU (cédula 4-1)
$ 15,321.00
$ 0.00
( $ 15,933.00)
$ 15,321.00
107
CONCLUSIONES
De acuerdo al estudio monográfico realizado sobre Régimen Fiscal de los
Ingresos por Arrendamiento de Personas Físicas; concluyo lo siguiente:
La información presentada será útil para las personas físicas que realicen
actividades de arrendamiento de bienes inmuebles; se refiere a la poca o nula
información
que las personas físicas tienen al respecto, por eso con la
elaboración de este trabajo ellos conocerán claramente los beneficios y
repercusiones del ISR y del IETU.
Dentro de Capítulo I se explicó el contrato de arrendamiento y su importancia al
considerarse esta actividad como la principal fuente de ingresos para muchas
personas en el país. Situación que repercute en la economía de México, ya que
como se mencionó a lo largo del presente trabajo recepcional el contribuyente
desconoce muchos aspectos indispensables que el marco jurídico demanda para
que esta actividad cumpla con todos y cada uno de los requerimientos solicitados.
La importancia del contrato de arrendamiento radica en establecer la relación
del arrendador con el arrendatario tomando dicho contrato como la base legal en
la que ambas figuras logran limitar sus actos; es decir una de las partes mantiene
el bien inmueble y la otra parte paga el precio justo por el inmueble.
La presente monografía le brinda a la persona física un panorama global de los
aspectos generales del arrendamiento para que conozca en que parte de la
clasificación se encuentra ubicado, las obligaciones que debe cumplir así como
también los derechos que posee, además de conocer las causas de terminación
del contrato referente a la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles.
Dentro del Capítulo II
se interpretaron las disposiciones que la Ley del
Impuesto Sobre la Renta señala, para personas físicas que obtienen ingresos por
la actividad de arrendamiento. Iniciando con el objeto del impuesto, sujeto del
impuesto, los ingresos exentos que se disminuyen de los ingresos gravados para
109
obtener como resultado los ingresos acumulables; así como las deducciones con
sus respectivos requisitos para considerarse autorizadas por la Ley del Impuesto
Sobre la Renta, convirtiéndose estos conceptos en cruciales para la obtención en
primera instancia de la base gravable y después para que se pudieran realizar los
cálculos necesarios para la obtención de los pagos provisionales y del impuesto
anual, por el uso o goce temporal de bienes inmuebles.
Se menciono la deducción opcional del 35%, aplicable únicamente para el
Impuesto Sobre la Renta, como una segunda opción para determinar la base
gravable.
En el caso de obtener en la declaración anual saldo a favor de ISR, el
contribuyente tendrá derecho a recuperar dicho saldo vía devolución o
compensación, para lo cual deberá indicar la opción que tome. Es preciso
mencionar que la devolución es válida cuando las deducciones personales
exceden a los ingresos declarados por el contribuyente.
El Capítulo III, abarcó el tratamiento fiscal del Impuesto Empresarial a Tasa
Única este impuesto tiene como principal objetivo desde su creación impulsar la
recaudación del Impuesto Sobre la Renta. De acuerdo a lo anterior se puede decir
que el IETU es un impuesto complementario del ISR; se analizó siguiendo el orden
de su estructura, el objeto, sujeto, ingresos acumulables, deducciones
autorizadas, base gravable, tasa, así como la aplicación de los Decretos
publicados en Diario Oficial de la Federación, en beneficio de tal impuesto. Por
tanto considero que las reglas que hoy tenemos son las correctas y necesarias, el
contribuyente no requiere de algunas otras más de las que ya están publicadas en
la Ley.
Para finalizar el trabajo recepcional, se incluyó en el Capítulo IV un caso
práctico, donde se aplicó lo tratado en los Capítulos II Régimen Fiscal del
Impuesto Sobre la Renta y III Régimen Fiscal del Impuesto Empresarial a Tasa
110
Única para personas físicas que realizan actividades de arrendamiento de bienes
inmuebles.
En este caso se explican las diferencias que existen al obtener ingresos por
arrendamiento de una casa- habitación y de un local comercial, este último soporta
retenciones de ISR en un 10% y de IVA en un 10.66%, de esta forma el caso
práctico se hizo con la finalidad de permitir al contribuyente, poder tener una idea
más clara de los cálculos necesarios y sus consecuencias.
Aunado a lo anterior, puedo decir que la persona física que aplique las
disposiciones fiscales de la Ley Impuesto Sobre la Renta, el Reglamento de dicha
Ley y los mencionados artículos del Código Fiscal de la Federación, no se
enfrentará al IETU.
Considero que este trabajo logrará que las personas físicas que se dediquen al
arrendamiento de bienes inmuebles puedan aplicar la ejecución de buenas
estrategias fiscales que contribuyan a la disminución del pago de los impuestos
estudiados.
Concluyendo con este trabajo recepcional, afirmo que el contribuyente cuenta
con una guía de todas las obligaciones y derechos que deben cumplir en materia
jurídico-fiscal, así como los trámites que deben realizar ante las oficinas del
Servicio de Administración Tributaria.
111
FUENTES DE INFORMACIÓN
Libros:
 Arrioja, A. (2005). Derecho Fiscal. (19 ed.). México: Themis
 Castrillón, V. (2007). Contratos Civiles. (1era ed.) México: Porrúa
 Pérez, B. (1999). Contratos Civiles. (6ª ed.)México: Porrúa
 Pérez, J. (2008). Arrendamiento de inmuebles, personas físicas: guía
práctica. (4ed). México.
 Pérez, J. (2010). Manual de casos prácticos ISR y IETU.
 Rico, F. (2008). De los Contratos Civiles. (2ª ed.) México: Porrúa
 Sánchez, R. (1998). De los Contratos Civiles. (16ª ed.)México: Porrúa
Legislación:
 Código Fiscal de la Federación 2012
 Ley del Impuesto Sobre la Renta 2012
 Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta 2012
 Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única 2012
Revista:
 Nava, P. (2012, abril). México: Caso Práctico para Persona física que
percibe ingresos por arrendamiento de bienes inmuebles. Practica Fiscal,
Laboral y Legal-Empresarial, 647, A37-A52.
Recursos electrónicos:
Pagos Provisionales y Anuales (2011). Recuperado el 5 de mayo de
2011.http://es.scribd.com/doc/36831475/Pagos-Provision-Ales-de-ISR-e-IETU
112
ÍNDICE DE TABLAS
CAPÍTULO II: RÉGIMEN FISCAL DEL IMPUESTO SOBRE LA
RENTA PARA PERSONAS FÍSICAS QUE REALIZAN ACTIVIDADES
DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
Tabla 2.1. Estructura de la Ley del Impuesto Sobre Renta 2012………….............35
Tabla 2.2 Estructura del Capítulo III, Título IV, de la Ley del Impuesto Sobre Renta
2012. ……………………………………………………………..……………………....38
Tabla 2.3 Sexto Dígito…………………………………………………………………..49
Tabla 2.4 Art. 113 Tarifa Aplicable para el Cálculo de Pagos Provisionales.........49
Tabla 2.5 Cálculo del Pago Provisional……………………………………………....51
Tabla 2.6 Tarifa Aplicable para el Cálculo Anual……………………………….…..55
CAPÍTULO III: RÉGIMEN FISCAL DEL IMPUESTO EMPRESARIAL
A TASA ÚNICA PARA PERSONAS FÍSICAS QUE REALIZAN
ACTIVIDADES DE ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES
Tabla 3.1 Estructura de la Ley del Impuesto Empresarial a Tasa Única2012…....66
Tabla 3.2 Cálculo de pago provisional de IETU…………………………………......80
Tabla 3.3 Declaración Anual para IETU………………………………………………82
Tabla 3.4Determinación del crédito fiscal……………………………………………83
Tabla 3.5 Acreditamiento de sueldos y salarios……………………………………..86
113