El principio de exactitud registral desde la óptica de las bases

El principio de exactitud registral desde
la óptica de las bases gráficas registrales:
algunas reflexiones.
Mª. Elvira Afonso Rodríguez
Pfra. Titular Derecho Civil ULL.
1
esquema
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Inscripción, ex art. 9LH y principio de exactitud, ex
art. 38 LH
Planteamiento general.
Estado de la cuestión: interpretación del alcance del
art. 38
  I. La presunción de exactitud no alcance a los
datos físicos descriptivos de la finca.
  II. La presunción de exactitud se extiende a los
datos de hecho delimitadores del dominio.
Algunas reflexiones.
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Datos de la inscripción
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Art. 9 LH, dispone que “Toda inscripción que se haga
en el Registro expresará las circunstancias siguientes:
1ª. La naturaleza, situación y linderos de los
inmuebles objeto de la inscripción…. Los
registradores dispondrán de aplicaciones
informáticas para el tratamiento de bases
gráficas que permitan su coordinación con las
fincas registrales y la incorporación a éstas de
la calificación urbanística, medioambiental o
administrativa correspondiente”
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Presunción de exactitud
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Al acceso tabular de las fincas en los términos
señalados en el art. 9 LH, atribuye el art. 38 LH una
protección registral que se articula, entre otros, a
través del principio de exactitud registral, conforme al
cual “A todos los efectos legales se presumirá
que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo. De igual
modo se presumirá que quien tenga inscrito el
dominio de los inmuebles o derechos reales
tiene la posesión de los mismo”
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Planteamiento del problema
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Partiendo de estas previsiones legales, el objetivo de mi
intervención, es:
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De una parte, reflejar el estado de la cuestión en torno al alcance
de esta presunción de exactitud (ex art. 38 LH),
Y de otra, expresar algunas de las REFLEXIONES que me sugiere
al análisis del principio de exactitud registral, -con la consabida
limitación de su eficacia a los aspectos jurídicos reales que constan
en el asiento-, en su relación con el último inciso del art. 9 1ª LH,
que preve que “Los registradores dispondrán de aplicaciones
informáticas para el tratamiento de bases gráficas que
permitan su coordinación con las fincas registrales y la
incorporación a éstas de la calificación urbanística,
medioambiental o administrativa correpondiente “, o las
llamadas bases gráficas registrales, según la terminología empleada
por VAZQUEZ ASENJO.
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Planteamiento del problema
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Reflexiones con las que pretendo responder a interrogantes
tales como:
¿Qué eficacia jurídica, y qué tratamiento legal merecen las
bases gráficas registrales?
¿Debe mantenerse en los términos hasta ahora consagrados el
principio de exactitud registral con su consabida limitación a los
datos jurídicos?
La identificación de la finca que se opera a través de esas bases
gráficas registrales, en los términos en que están son
concebidas por VAZQUEZ ASENJO, ¿supone un valor añadido a
los meros datos fácticos expresados en el título inscrito?
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Interpretación del art. 38 LH.
Estado de la cuestión
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I. La presunción de exactitud consagrada en el Registro, ex art. 38 LH, sólo
alcanza a los datos jurídicos, de modo que la fe pública del Registro, en su acepción
amplia, (legitimación y exactitud) actúa asegurando la existencia y contenidos de los
derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho
relativos a la descripción de las fincas.
Argumentos:
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A. Prevalencia de la presunción legal posesoria ex. art. 448 c.c. sobre la
presunción de exactitud del art. 38 Lh;
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B. Carencia de una base física fehaciente, que avale dichos datos fácticos;
C. Los datos descriptivos responden a las simples declaraciones de los
otorgantes, lo que impide que la garantía que presta el Registro al titular
registral pueda alcanzar a los meros hechos materiales, tanto a efectos de
la fe pública como de la legitimación registral.
El concepto de inexactitud registral (art. 39 y 40 LH) sólo se refiere a
derechos.
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Interpretación del art. 38 LH.
Estado de la cuestión.
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Excepción:
Inmatriculaciones
posteriores a Ley 13/1996 de 30 de
diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y de
Orden Social, respecto de las cuales se prohíbe
el acceso de las fincas al Registro (ex art.
53, en su apart. 7), si no se aporta junto
al título inmatriculador certificación
catastral descriptiva y gráfica de la
finca, en términos totalmente coincidentes
con la descripción de ésta en dicho título.
D.
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Interpretación del art. 38 LH.
Estado de la cuestión
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II. La presunción iuris tantun propia del principio de
legitimación y exactitud registral se extiende a todas las
circunstancias descriptivas de la finca, desplazando la
carga de la prueba a la parte que contradiga la
presunción mencionada.
Argumentos:
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A. CLASICO: El art. 38 LH no excepciona las mismas “de todos los efectos
legales” que proclama el
citado principio de exactitud. Esto es, la
presunción alcanza a dichos datos físicos o descriptivos, por cuanto estos
datos de hecho son elementos integrantes de la situación jurídica y de
extensión del objeto del derecho y de la titularidad, y no meros hechos.
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B. NUEVO. A este argumento, ya clásico, se suma, el nuevo tratamiento
legal, que según VAZQUEZ ASENJO han recibido las bases gráficas
registrales, -ex art. 9 LH apart. 1º, último inciso-, y la interpretación que de
las mismas ofrecen el citado autor.
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Interpretación del art. 38 LH.
Estado de la cuestión
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Esto es,
junto al tratamiento que han recibido las
bases gráficas que se incorporan al título, (esto es, la
base gráfica catastral o urbanística) y
que sólo
imponen al Registrador la obligación de recibir,
archivar y tomar la oportuna nota marginal de
referencia advirtiendo de la existencia del archivo de
la referida
base gráfica, entiende VAZQUEZ
ASENJO que el citado art. 9 LH, apart. 1º. último
inciso, da un paso más, al respaldar y regular las
bases gráficas específicamente registrales.
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Interpretación del art. 38 LH.
Estado de la cuestión
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Interpretación del art. 38 LH.
Estado de la cuestión
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CONCLUSIÓN: la información gráfica registral inscrita,
debe recibir el mismo tratamiento normativo que se
dispensa a los asientos registrales; esto es, debe
beneficiarse de las bondades del principio de exactitud
registral, ya que:
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en dicha información gráfica territorial incorporada al asiento,
hay calificación registral, en cuanto el registrador validará o no
la información;
hay despacho de la base gráfica que inicialmente se presentó
incorporada al título, creándose una base grafica registral
independiente de la aportada;
hay publicidad del trabajo registral realizado a través de la base
gráfica registral;
y no se hace depósito o archivo alguno de material ajeno al
Registro.
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reflexiones
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1. Materia muy compleja
2. No comparto la postura explicitada, ya que si bien
es cierto que las bases gráficas registrales, en
los términos en que han sido referidas, están en
la línea de garantizar o procurar al adquirente la
completa certeza de la realidad material del objeto de
su derecho, -al tratar de coordinar la realidad física
con la registral-, no integran el asiento, no forman
parte del folio, ya que no dejan de ser una
herramienta de los Registradores, que les faculta
para dar un tratamiento informático a una serie de
datos, suministrados unos por los particulares y/o
procedentes otros de otras
administraciones
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públicas.
Reflexiones.
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Datos como la descripción física de la finca, que resulta de
la referencia catastral, que habrá de aportar el que pretenda
inmatricular o inscribir en lo sucesivo cualquier titularidad
jurídico-real (art. 53 Ley 13/1996 de 30 de diciembre).
En este sentido, es especialmente revelador el planteamiento
que recoge la Ley Foral 12/2006, 21 de noviembre, cuyo art.
50 hace gravitar la coordinación entre el Registro de la
Propiedad y el Registro de la Riqueza Territorial,
partiendo de que los datos descriptivos y gráficos de las
parcelas son competencia del Catastro, y deben ser
aportados por éste al Registro de la Propiedad, en tanto que
los datos jurídicos son competencia del Registro de la
Propiedad, quién deberá suministrarlos o aportarlos al Registro
de la Riqueza Territorial.
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Reflexiones
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3. Si como había señalado, las bases gráficas, no integran el
asiento, no forman parte del folio, no gozan de los efectos
jurídicos que se anudan al mismo, y por lo tanto, tampoco de la
presunción de exactitud del art. 38 de la LH.
4. Sin desconocer la diversa naturaleza del Registro, -como
institución de carácter sustantivo-, y el Catastro, dotado de
publicidad fiscal y adjetiva, me planteo, mirando hacia al futuro,
¿Qué sentido tendría la existencia de dos bases gráficas
públicas, la catastral y la registral?
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Reflexiones
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4. A los efectos de la publicidad registral inmobiliaria,
se impone que los títulos que se presenten en el
Registro para su inscripción, sean objeto de examen,
verificación o
calificación. Pero esta función
calificadora, se extiende de conformidad con el art.
18 LH, en relación con el art. 326 LH, a los títulos
presentados en tiempo y forma, y a los asientos del
Registro. Esto es, la función de calificación, sólo
alcanza a la titulación presentada en orden a
examinar su legalidad, y no a las bases
gráficas.
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Reflexiones
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Calificación que llevará a cabo el Registrador
fundándose en el título presentado y en el contenido
del Registro, del que no forman parte las bases
gráficas. Desde este punto de vista, entiendo que no
puede afirmarse que la base gráfica “inscrita”, sea
algo más que un simple dato de hecho, ya que si
bien puede servirnos para definir y distinguir la
extensión objetiva del derecho subjetivo, no por ello
queda protegida legalmente, por lo que debe ser
tratada como cualquier otro medio de prueba, y
sometida a los criterios de valoración de la misma.
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Reflexiones
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5. En consecuencia, si bien el Registro inscribe y proclama el
dominio sobre los bienes inmuebles, no inscribe ni proclama, al
menos no con el mismo efecto, el objeto material del dominio,
de modo que la protección legal derivada del principio de
legitimación (art. 38 de la LH) y del de fe pública registral (art.
34) sólo alcanza al pronunciamiento formal sobre “quién
“es dueño, pero no “de que se es dueño”.
Doctrina ésta, que, entiendo, no pretende alterar el art. 9 1ª
último inciso LH, al contemplar el tratamiento informático de
las bases gráficas aportadas al Registrador, sino en todo caso,
la exigencia de coordinación o convergencia entre el Catastro y
el Registro, a partir de la referencia catastral.
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reflexiones
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6. No deja de llamar la atención el dato de que pese
a las importantes modificaciones legales que ha
sufrido la legislación hipotecaria, y pese a los muchos
intentos de conciliar la realidad registral con la
catastral, como un intento más de hacer convergen
ambas
realidades,
no
haya
habido
un
pronunciamiento
expreso
de
nuestro
legislador, alterando el contenido y alcance del
art. 38 LH.
Contenido y alcance, insisto, que no vienen a
modificar las bases gráficas registrales, en los
términos en que han sido expresadas.
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reflexiones
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En esta línea, es de subrayar como, sí ha previsto el legislador,
para las inmatriculaciones posteriores a Ley 13/1996, de 30 de
noviembre 1996, la concordancia entre el Registro y el Catastro,
elevando a la categoría de requisito constitutivo de la inscripción, -que
impide el acceso tabular de las fincas al Registro-, esa convergencia
entre el título y la referencia catastral, pero en cambio no ha alterado
la regla del art. 38 Lh en relación con el tratamiento informatizado de
las bases gráficas, previsto en el art. 9 1ª último inciso.
Por lo demás,
la citada norma permite concluir que todos los
problemas de identificación de la finca, gravitan sobre la
referencia catastral, la cual, en efecto, podrá ser objeto de
tratamiento por el Registrador, mediante la correspondiente aplicación
informática.
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Reflexiones
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Reflexiones
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8. Entiendo que no cabría extender a las bases
gráficas registrales la presunción de exactitud
y acierto, que cabe atribuir a las elaboradas por los
servicios de la Administración Catastral, ya que no
podemos olvidar que aquéllas no dejan de ser de
elaboración
unilateral
por
los
propios
Registradores, al dar un tratamiento informatizado
a las bases gráficas procedentes de otras
administraciones públicas.
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Reflexiones
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9. La referencia contenida en el art. 9 apart. 1º
último inciso, a las aplicaciones informáticas para
el tratamiento de bases gráficas, -en los
términos en que está expresada-, nos sitúa ante
algo diverso del folio registral, tal es así, que
cuando el legislador ha querido que dichas bases
gráficas (catastral, urbanística o plano topográfico)
accedan al Registro, a modo de nota marginal, o
como operación registral específica, exige el
otorgamiento de acta notarial autorizada a
requerimiento del titular registral en la que se
describa la finca y se incorpore la base gráfica.
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Gracias por su atención
Mª. Elvira Afonso Rodríguez
Pfra. Titular Derecho Civil ULL.
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