el tracto sucesivo abreviado en el derecho registral

Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
EL TRACTO SUCESIVO ABREVIADO EN EL DERECHO
REGISTRAL INMOBILIARIO ARGENTINO
Autor: Marcelo Eduardo Urbaneja
Notario
Ramos Mejía, partido de La Matanza, provincia de Buenos Aires
PONENCIAS
El tracto sucesivo es un principio registral que como regla general está vinculado directamen-te con
la técnica registral (organización de los índices y procedimiento de registración) y no con el sistema
registral (efectos de la registración), salvo excepciones. Ello porque no es derivación necesaria del
artículo 3270 del código civil.
El tracto sucesivo abreviado es una modalidad de dicho principio, pero no una excepción. Por lo
tanto, salvo expresa prohibición de la norma sustantiva o la enunciada incompatibilidad con determinado sistema registral, no corresponde restringir el alcance del mismo a los supuestos que
enumere una norma. De esta manera, debe interpretarse que la enumeración del artículo 16 del
decreto-ley 17.801/68 tiene carácter declarativa.
De la norma nacional registral no surge expresamente el concepto que debe atribuirse a la simultaneidad mentada en su artículo 16, inciso d). Consecuentemente, debiendo recurrise al código civil,
son simultáneas las instrumentaciones otorgadas en un mismo día.-
FUNDAMENTACIÓN
De las copiosas enunciaciones que suelen hacerse de los principios registrales inmobiliarios, es conveniente destacar la diferencia entre los que se consideran requisitos de la registración y los que
son efectos de ella1. Más aún, puede advertirse que hay algunos de ellos que no se relacionan con
los sistemas registrales, sino con las técnicas que llevan los registros (es decir, con el procedimiento
de registración)2. Es el caso del principio de tracto sucesivo.
1 GARCÍA CONI, Raúl Rodolfo; FRONTINI, Ángel Agustín. Derecho registral aplicado. Tercera edición, Lexis Nexis, Buenos
Aires, 2006. Página 94.
2 Sobre la diferencia entre sistemas y técnicas, Edgardo Oscar SCOTTI, “Bases y resultados de la tecnifica-ción de los Registros Inmobiliarios en la Argentina”, en Ponencias y comunicaciones presentadas al III Congreso Internacional de Derecho
Registral (celebrado en San Juan, Puerto Rico, 1977), Instituto de Derecho Registral y Notarial de Puerto Rico, 1978, páginas
287 a 306 (en particular, página 293).
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La única limitación que impondría el tracto sucesivo estaría dada por su variante abreviada o comprimida, que, según opinión dominante, no podría aplicarse a los sistemas constitutivos.
Contra quienes postulan la identidad o sinonimia del tracto sucesivo con similares enunciados del
derecho de fondo (el más notorio sería el artículo 3270 del código civil)3, entendemos que corresponde distinguirlos.Aún en regímenes jurídicos que prescindieran de tal aserto (conocido entre nosotros como el principio del “nemo plus iuris”), el tracto sucesivo registral no dejaría de existir4.
Por tal motivo, no integraría las normas de orden público cuya inobservancia excluye su aplica-ción
a los derechos reales, según el artículo 2502 del código civil4.
Consecuentemente, no habría obstáculo en sostener que la enumeración de supuestos de tracto
sucesivo abreviado (artículo 16, decreto-ley 17.801/68) es enunciativa y no taxativa, pu-diendo advertirse situaciones no contempladas expresamente5.
La única objeción a esta afirmación podría sostenerse de interpretar que la abreviación del tracto
es una excepción y no una modalidad del mismo6. Consideramos que las únicas excep-ciones respecto del régimen ´normal´ (o, mejor, habitual) son: a) a la primera parte del artículo 15 (necesidad
de la previa inscripción); b) a la necesidad de título inscripto a la vista (artículo 23); c) a la certificación a tal efecto (ídem). Para estos últimos requisitos confirma lo sostenido el artículo 26.
El artículo 16 contempla casos referidos a dos situaciones fundamentalmente diversas: suce-siones
mortis causa (sus tres primeros incisos) e instrumentaciones simultáneas (el último inci-so). Sobre
estas últimas se ha polemizado fundamentalmente por el concepto de ´simultaneidad´7. Entre los
conceptos propuestos8, debiera descartarse el establecido por el artículo 36 del decreto 2080/80
(texto ordenado por decreto 466/99), aplicable a la actual Ciu-dad Autónoma de Buenos Aires, del
“mismo momento”. Ello, en virtud de restringir el alcance del inciso d) del artículo 16 de la norma
nacional, en cuanto prevé la posibilidad de autorización por distintos funcionarios.
En efecto, la disposición porteña impide que, al intervenir un notario de esa ciudad, el autori-zante
del instrumento notarial simultáneo sea de un Registro Notarial ajeno a la misma (artículo 980,
código civil).
De las demás posiciones esbozadas, nos convence la que busca la solución en el código civil, atento
la ausencia de expresa previsión en la normativa registral. Así, por imperio de los artículos 24 y 27
de aquél, la simultaneidad se refiere al otorgamiento en un mismo día9.
3 Puede interpretarse esta posición en GARCÍA CONI y FRONTINI, op. cit., página 94, en la frase “[…] so-lamente los
principios de […] tracto sucesivo […] son comunes a todos los registros dominiales”.
4 Cabría todavía, receptando la postura de asimilación de ambos principios, interpretar que podría no estar alcanzado por
el citado orden público, con las consecuencias que inmediatamente destacaremos. Para llegar a este resultado, bastaría con
compartir la posición de quienes aceptan la existencia de normas que, en el ámbito de los derechos reales, escapan al artículo 2502 por ser “reglamentarias” y no “estatutarias”. Sobre la existencia o no de tales excepciones, dos posiciones clásicas,
significativas y opuestas: MOLINA-RIO, Alberto Domingo, “La enseñanza de los derechos reales que integran el derecho
civil”, página 28, nota 44; ALLENDE, Panorama de derechos reales, citado, página 69.
5 GARCÍA CONI y FRONTINI, op. cit., página 140.
6 Como sostiene VILLARO, Felipe Pedro, Elementos de Derecho Registral inmobiliario, 3a. edición actua-lizada, Scotti Editora, 2003, página 87; contra, entre otros, GARCÍA CONI y FRONTINI, op. cit., página 139. Ambos reiteran posiciones
sostenidas desde sus primeras ediciones. Más recientemente,VENTURA, Ga-briel B., Tracto abreviado registral, Hammurabi,
Buenos Aires, 2005, página 177.
7 Se ha puesto en tela de juicio, también, la aplicación exclusivamente a actos notariales.Ver VENTURA, op. cit., páginas 271
y 272.
8 Resumidos últimamente VENTURA, op. cit., páginas 237 y siguientes.
9 Posición pioneramente sostenida por Raúl Rodolfo GARCÍA CONI, en Derecho Registral aplicado, 1972, Ediciones Librería
Jurídica, La Plata, página 148, quien también advertía sobre la incidencia de la compe-tencia territorial del notario en el tema.
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Esto no obsta a la posibilidad de presentar simultáneamente para su registración más de un documento, aplicando el tracto sucesivo abreviado. Pero, excediendo el lapso de tiempo co-mentado,
no se trataría de instrumentaciones simultáneas, sino de la mentada interpretación ´amplia´ de los
supuestos a los que aplicar esta modalidad.-
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