escrituras simultaneas

Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
ESCRITURAS SIMULTANEAS
Autora: Martina C. Zuvillivia *
Colegio de Escribanos de la Provincia de Santa Fe
2° Circunscripción
SUMARIO
I-INTRODUCCIÓN- BREVES CONCEPTOS
II- TRACTO SUCESIVO:
a- CONCEPTO
b- CARACTERÍSTICAS
c- MODOS
III- TRACTO ABREVIADO
IV-ESCRITURAS SIMULTANEAS:
CONCEPTO-ASPECTOS RELEVANTES DE LAS ESCRITURAS
SIMULTANEAS:
a) RESERVA DE PRIORIDAD
b1-UNIDAD ESPECIO-TEMPORAL
b-2-ACTOS JURÍDICOS SUCESIVOS
c-IDENTIDAD
d-CORRELACION DOCUMENTAL NECESARIA DE ANTECEDENTES
e- FUNCIONARIOS INTERVINIENTES
f- CONSECUENCIAS DE LA AUTORIZACIÓN NO SIMULTANE CONCLU
SIONES.
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I. INTRODUCCIÓN
BREVES CONCEPTOS:
Desde ya que no tenemos dudas en afirmar que la publicidad registral, coadyuva al tan perseguido
fin de lograr seguridad jurídica. Y es justamente en ese marco, que debemos embarcarnos en la
tarea de analizar el tema propuesto para las presentes jornadas. Porque la ley registral persigue sin
dudas dicha finalidad, y las restricciones que la misma establece, y que analizaremos en el presente,
pretenden la obtención del mismo resultado.
Y debemos también en esta instancia recordar que este plexo normativo se da en medio de un
sistema establecido por nuestro C.C. en el cual la transmisión, constitución, transformación y extinción de derechos reales se da por el título y el modo sin necesariedad de la inscripción registral
para su nacimiento . Recién el art. 2505 del C.C. introducido como sabemos por la reforma de la
ley 17711 estableció el requisito de la inscripción registral a los fines del perfeccionamiento de tales
derechos para su efectiva oponibilidad a terceros. Así entonces la inscripción de los títulos en el
Registro “opera como elemento perfeccionador de la adquisición o transmisión de derechos reales
sobre inmuebles1. Al respecto Lacruz- Berdejo2 dice (al comentar la ley hipotecaria española), que
no puede interpretarse como “requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispositiva” sino
únicamente como “requisito para que el acto dispositivo otorgado pueda inscribirse”.
Trataremos entonces de utilizar este fundamento al momento de analizar la ley nacional 17.801.
II-TRACTO SUCESIVO:
a- CONCEPTO :
En primer término, basado en la búsqueda justamente de la seguridad jurídica como explicitáramos
en la introducción del presente trabajo, el sistema registral debe procurar como lo sostiene Roca
Sastre3 que “ el historial de cada finca inmatriculada, respecto de los sucesivos titulares registrales
que hayan adquirido el dominio o derecho real sobre la misma, figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas
con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y que el titular registral
actual sea el transferente de mañana”.
Para que la inscripción alcance la mayor claridad posible, se “impone la necesidad de establecer un
orden adecuado en las inscripciones que se practiquen...de manera que los asientos se concatenen,
revelando su contenido cuál fue el pasado jurídico, cuál es el presente y lo que se consignará en el
futuro”4 Y es esto lo que originará la suficiencia del asiento que requiere justamente nuestra ley
nacional.
* Abogada- Escribana- Escribana titular del Registro de Contratos Públicos n° 328, de la ciudad de Rosario. Profesora Adjunta de las materias Derecho Civil III y Consultorio Jurídico de la Facultad de Derecho –U.N.R.-Profesora Adjunta de la
materia Derecho Notarial de la Universidad Abierta Interamericana- Sede Rosario-Docente de la materia Introducción al
Derecho Privado en la Facultad de Cs. Económicas –U.N.R.
1 Falbo, Miguel N. “Doctrina general del Tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral argentino”-Rev. Notarial 854pág. 74.2 Lacruz- Berdejo, J. Y Sancho Rebuida, F de A. “ Derecho inmobiliario registral”, Barcelona 1968, citado por Falbo, Miguel
N. ob. cit. pág. 75.3 Roca Sastre, Derecho hipotecario- T II, pág. 308, 6| Ed. Barcelona, 1968.
4 Falbo, Miguel N.“Doctrina general del Tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral argentino”-Rev. Notarial 854- pág. 72.-
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Entonces poniendo énfasis en esa “continuidad ininterrumpida “ que mencionamos antes, el tracto,
ha sido definido por Antonio R. Coghlan5 como la “exigencia de que todo título que aspire a acceder al Registro deba apoyarse en un antecedente con emplazamiento registral , de forma tal que
los asientos comprendidos en el folio real respectivo no constituyan meros episodios inorgánicos
o inconexos, sino eslabones armónicamente concatenados y provenientes los posteriores en el
tiempo de los anteriores.”
Ahora bien, qué función cumple el tracto ( y obviamos aquí el calificativo de sucesivo, uniéndonos a
la doctrina que entiende que sería redundante ). Pues bien, el objeto del tracto sucesivo es mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los titulares registrales sucesivos , a base de formar todos los actos adquisitivos inscriptos con continuidad perfecta en orden al
tiempo, sin salto alguno, de suerte que ello refleje el historial sucesivo de cada finca matriculada.6
Esta figura tiene regulación en La ley 17.805, en su art. 15 que establece: “No se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación
entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
Ahora bien, que implica este artículo: la previa inscripción del antecedente para la inscripción del
consecuente.
Y esta continuidad, resulta innecesario expresar, se refiere a la continuidad en todo tipo de documento que se presente a inscribir con relación al mismo inmueble. Y en cuanto a los tipos de
documentos de los cuales puede tratarse, debemos remitirnos a aplicar el art. 3 de la ley registral.
b- CARACTERÍSTICAS :
Desde ya como bien dice Coghlan EL PRINCIPIO DEL TRACTO NO ES REQUISITO DEL OTORGAMIENTO DEL ACTO, SINO DE SU REGISTRACION.
Es que en virtud del carácter declarativo de la inscripción, los derechos reales nacen en nuestro
derecho fuera del Registro y su constitución queda perfecta extrarregistralmente ,aunque no sean
presentados a inscripción registral7, pero su publicidad, sin dudas será deficiente, pues estará limitada a la publicidad posesoria.
Y en este orden de ideas, la previa titularidad inscripta no se exige al tiempo del otorgamiento, sino
al tiempo de la inscripción, recién en ése momento.
Como dijimos, el tracto sucesivo implica que los sucesivos titulares del derecho real registrado
aparezcan enlazados entre sí, es decir aparezcan relacionados el causante con el sucesor.
El fundamento del tracto sucesivo se da, citando a Sanz Fernández8 en organizar los asientos de manera que expresen, con absoluta exactitud, la sucesión ininterrumpida de los derechos que recaen
sobre una misma finca, determinando el enlace del titular de cada uno de ellos con su causante
inmediato. Esto es, se enlaza el antecedente con el consecuente.
5 Coghan, Antonio R. “Teoría General del Derecho Inmobiliario registral”- Ed. Abeledo Perrot 1984, citado por Morgensetern, Susana N. en “Escrituras simultáneas y seguridad del tráfico jurídico inmobilario” – Rev. del Notariado - 852, pág. 21.
6 Roca Sastre, Derecho hipotecario- T II, pág. 308, 6| Ed. 1968, Madrid.-Citado por Falbo, Miguel N.en “Doctrina general del
Tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral argentino”-Rev.. Notarial 854- pág. 72
7 Chico y Ortiz, J. M. Y Bonilla Encina, J. F. “Apuntes de derecho inmobiliario registral “ 2 Ed. Madrid 1967, citado por Falbo
Miguel N. en ob. cit. pág. 76.8 Citado por Hersalis, ob. cit. pág. 47.
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c- MODOS:
La doctrina9 ha determinado que el tracto sucesivo
se cumple de dos modos:
a) El llamado tracto formal: a través de destinar un asiento independiente a cada acto registrable ,
b) El llamado tracto sucesivo: consignando en el mismo asiento varios actos registrables.
Pero a nuestro criterio el tracto sucesivo si bien se distingue en dos modos, el origen de la distinción no reside básicamente en si se realiza un único asiento (comprimido) o más de uno (uno
para cada acto), sino en el otorgamiento de un acto cuyo antecedente se encuentra debidamente
inscripto en sede registral o de un acto cuyo antecedente carece de previa inscripción registral,
supuesto que pese a ello, la ley permite y en consecuencia protege.
Y aquí coincidimos con Hersalis10 que la continuidad del tracto requerida por la ley opera siempre,
sea cual fuera la modalidad utilizada (tracto formal o abreviado). 11
III-TRACTO ABREVIADO:
Lo que tal vez deberíamos analizar si entonces el tracto abreviado, también denominado tracto
sucesivo comprimido12 es una excepción o si en realidad es una modalidad. Personalmente entendemos que es UNA MODALIDAD13 del tracto , ya que como también referimos, la continuidad
está presente pero no se registra o se registra “abreviadamente”, y todo esto ocurre solamente en
la esfera registral y no así en la esfera documental, donde, como mencionamos, la relación debe ser
escrupulosamente referida y detallada.14
La ley en su art. 16 establece distintos casos en los cuales se permite que no exista relación registral entre el título antecedente y el consecuente.
El art. 16 reza: “ No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad
del tracto con respecto al documento que se otorgue en los siguientes casos: “d) Cuando se trate
de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure
inscripto en el Registro , circunstancia que se consignará en el folio respectivo”.
Y es justamente este artículo el que ha generado contradictorias interpretaciones.
Una de ellas cuestiona en primer término si el artículo es enumerativo o taxativo en cuanto a la
enunciación de supuestos que realiza.
Entre los que defienden el carácter taxativo del mismo encontramos a Villaró15 quien sostiene
la taxatividad del citado art. 16 para lo cual se basa en la sustantividad de las normas de tracto
9 Falbo, M. N. ob. Cit. pág. 80
10EOb, cit. pág. 48
11 Así Moisset de Espanés- Vaccarelli, “ Sistema Registral Inmobiliario”-Ed. Zavalía , 1994. Pág. 84
12 Fontbona, Francisco I. J. “ Estudio de cuestiones”, Rev. del Notariado, n° 707, pág. 1297.
13En igual sentido: Falbo, Miguel N. “Doctrina general del Tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral argentino”-Rev.
Notarial 854- pág. 81.
14En igual forma: García Coni y Frontini, Vaccarelli, Nuta, Rotondaro. Y también Gabriel B. Ventura en Tracto abrevidado
registral”-Ed. Hammurabi-Ed. 2004, pág.178 que afirma: “Por ello estimamos que el tracto abreviado, por lo mismo que sólo
afecta el aspecto formal de la exigencia del tracto sucesivo común, no puede considerarse sino una modalidad de éste”.
15Villaró, Elementos de Derecho registral inmobiliario”, citado por Ventura, Gabriel en “ Tracto abreviado registral”, Ed.
Hammurabi- 2005-
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sucesivo registral, con lo cual al decir del mismo, se necesitaría la secuencia del tracto para que el
disponente posea legitimidad.
En la postura contraria encontramos a Cornejo16, con la cual coincidimos, es decir a nuestro criterio, conforme analizaremos en el presente trabajo la enumeración del citado artículo no debe
ser interpretada de modo taxativo. La jurisprudencia también ha sustentado esta postura. Así ha
establecido: “ Las posibilidades de aplicación de la versión restringida del tracto registral no necesariamente deben apreciarse con criterio restrictivo a las enunciaciones literales de la ley, si con
ello no se logra un máximo rendimiento de publicidad y, en cambio, se desprecia un resultado de
economía derivado de la abreviación de la expresión registral del tracto”.17
Y en este sentido encontramos supuestos no contemplados originariamente por la ley pero que en
la práctica inmobiliaria diaria son harto frecuentes.Valga en prueba de ellos
mencionar, a título de ejemplo algunos supuestos habituales que configuran casos de aplicación del
tracto abreviado, y que no están contemplados en el citado artículo 16:
-Constitución de hipoteca sobre un bien heredado sin inscripción de declaratoria de herederos.
-Sometimiento al régimen de propiedad horizontal de un bien heredado sin inscripción de declaratoria de herederos.
-Sometimiento al régimen de propiedad horizontal de un bien heredado y venta posterior de una
unidad sin inscripción de declaratoria de herederos.
-Cancelación de hipotecas constituidas sobre un bien heredado con anterioridad a la muerte del
causante, y sin inscripción de la declaratoria de herederos del mismo.
-Subdivisión de inmuebles y afectación al régimen de bien de familia en iguales supuestos.
Este debate doctrinario ha encontrado recepción en la XV Reunión Nacional de Directores de
Registro que estableció: “Que en los supuestos de los incisos A) B) y C) del artículo 16 de la citada
norma nacional, pueden ser combinados con la instrumentación simultánea de los otros negocios a
que se refiere el inciso d) del mismo artículo”.”Que el concepto de simultaneidad que se menciona
en el inciso d) del artículo premencionado es aplicable solamente a las instrumentaciones autorizadas en idéntico momento, sea por único funcionario o por varios de ellos , sin que tenga relevancia
el número de negocios dispositivos que dichos otorgamientos comprendan”.
Dijimos antes que la finalidad del tracto sucesivo es “organizar los asientos registrales de manera
que expresen con la mayor exactitud la sucesión de los derechos que se refieren a un inmueble
previamente determinado y matriculado, de suerte que haya siempre n enlace entre el derecho del
titular actual con el que tenía sentado su causante inmediato anterior”.18
Y si como mencionamos al inicio la publicidad registral persigue en sí misma el valor seguridad
jurídica, y esta seguridad también se logra a través del tracto abreviado la limitación de los supuestos en los cuales este procede carece de fundamento a todas luces. Es entonces que en la medida
que tengamos títulos y asientos “suficientes”, aún mediante la modalidad del tracto abreviado la tan
perseguida seguridad jurídica estará presente.
16 Y en igual sentido: Hirsch, León, en “ Correcta aplicación de la doctrina sobre “tracto abreviado”-Revista del Notariado800, pág. 280 y Dictamen en Rev. del Notariado 799, pág. 90. También Ventura, Gabriel, ob. cit. pág. 178.
17Cám. Nac. Civil, sala D, autos” Solari Costa, Osvaldo s/ recurso de recalificación”, Bs. As. Marzo 14 de 1985.-Publicado en
Rev. del Notariado 800, pág. 279.
También en igual sentido se expidió la misma Cámara , sala G, con fecha 7 de abril de 1996 en autos “ Roitstein, Benito s/
apelación Registro de la Propiedad inmueble.
18 Falbo, M.N. ob. cit. pág. 73.
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IV-ESCRITURAS SIMULTANEAS:
1) CONCEPTO:
Evidentemente las escrituras simultáneas instrumentan múltiples actos jurídicos.-La ley nacional no
establece qué tipo de actos jurídicos podrán ser materia de las mismas, y en consecuencia inscribibles, si bien los distintos Registros de la Propiedad, han interpretado y con criterio variable a qué
supuestos era aplicable dicha normativa.
Han sido definidas como “las que se autoricen en determinada unidad espacio-temporal, y que se
refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo objeto, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios”.20
Incluidas como ya hemos dicho entre los supuestos de tracto sucesivo abreviado.
En estos casos existe una “guarda de prioridad de los documentos”, con relación a otro que pueda
serle oponible o incompatible y que hubiere ingresado antes de la presentación de aquéllos en el
período de reserva legal ( art. 17 ley 17801). 21
La doctrina22 ha establecido los requisitos de procedencia para el tracto abreviado en las escrituras
simultáneas: multiplicidad de negocios jurídicos, que éstos versen sobre el mismo inmueble, que se
trate de negocios jurídicos registrables, la intervención de un mismo funcionario o funcionarios distintos, relación mediante tracto documental, a partir del negocio que resultó inscripto, del dominio
o derecho real de que se trate, y cumplimiento del recaudo témporo - espacial.
2 ) ASPECTOS RELEVANTES DE LAS ESCRITURACIONES SIMULTANEAS:
a-RESERVA DE PRIORIDAD:
Son de destacar en el tema que nos ocupa dos artículos : el artículo 25 y 26, que respectivamente
establecen: Artículo 25: “ Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble
dentro del plazo de vigencia más el plazo a que se refiere el art. 5 sin la advertencia especial acerca
de las certificaciones anteriores que en dicho período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción
del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.”
El principio general que establece el art. 25 de la ley 17801 determina que se debe solicitar la certificación correspondiente, donde conste el estado jurídico del inmueble y de las personas. Es así
que para tener protección todo acto debería tener un antecedente inscripto. La falta de inscripción
del antecedente traería como consecuencia que dicho acto no estaría protegido. Es entonces que
esta forma permite que el documento que posee como antecedente uno no inscripto sigue estando
protegido.
Y el artículo 26: “En los casos de escrituras simultáneas o cuando deba mediar referencia de expedientes, la relación, que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá
verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las
constancias de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que antecede.”
19 En este sentido: Sing, José V. “La conveniencia de ampliar los supuestos del tracto abreviado registral”- Rev. del Notariado
n° 812, pág. 104.
20 Hersalis, Marcelo Julio “ Escrituras simultáneas. Técnicas de su redacción”- Rev. Del Notariado 840, pág. 46.
21 Mazzei, Juana B. “Principios Registrales Tracto sucesivo abreviado “ Ed. Nova Tesis, 200522 Entre ellos Hersalis.
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Coincidimos con Falbo23 que el caso que plantea este artículo es una de las más habituales en su
utilización en el ámbito notarial e inmobiliario, respecto al tracto abreviado.
Es decir este art. 26 establece la posibilidad de optar por la utilización de la certificación obtenida
para la escritura antecedente respecto del estado jurídico del inmueble.
Por qué es importante la certificación registral?, porque ella en sí misma, coadyuva, como ya lo
han explicado numerosos autores24 a alcanzar y obtener seguridad en la constitución, transmisión,
modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles ( art. 22, 23, 25 ley 17801).
La doctrina ha determinado que para que ésta opere debe en el caso de tratarse de escrituras
simultáneas, ingresar en primer término la última escritura instrumentada, o en forma conjunta
ambos actos en sede registral. Esta postura también ha sido avalada por diversos Congresos y Reuniones de Directores de Registro.25
En cambio, la prioridad cae para las escrituras autorizadas con posterioridad a aquélla que tiene el
acto jurídico inmediato anterior inscripto registralmente.
Al respecto al XXXV Reunión Notarial de Directores, indicó que “En el caso de instrumentaciones
simultáneas, la reserva de prioridad sólo protege a la operación para la cual ha sido solicitada, por lo
tanto las instrumentaciones que se efectúen conjuntamente con éstas, deben haber sido anunciadas
para que les alcance la protección de dicha reserva”.En cuanto al denominado Proyecto de Unificación decreto 685/95, establecía en el art. 2169: “
Instrumentos simultáneos: Lo dispuesto en el art. 2146 debe aplicarse si se trata de instrumentos
referidos al mismo inmueble otorgados el mismo día, aunque sea ante escribanos o funcionarios
de distintas jurisdicciones.” Y en su art. 2177” Certificados de instrumentos simultáneos: En el caso
previsto en el art. 2169 el instrumento que se autorice con posterioridad, puede utilizar la información contenida en el que lo antecede. La solicitud del certificado debe individualizar los distintos
escribanos o funcionarios intervinientes y los actos a instrumentar. Cuando se referencian expedientes, la relación respecto de los antecedentes del acto que se instrumenta debe ser verificable
en los instrumentos originales o en sus testimonios”.
b-1-UNIDAD ESPACIO-TEMPORAL:
Como mencionamos anteriormente el art. 16 de la ley no consignó cómo se debía determinar la
simultaneidad jurídica.Esto determinó que la doctrina fijara distintas posiciones respecto a su interpretación: por un lado
una corriente encabezada por Francisco Fontoba26, quien sostenía que las escrituras simultáneas
debían ser las que operaran en el mismo día. Como bien dice Hersalis27 esta postura beneficiaba la
intervención notarial de escribanos de distintos distritos notariales, y por otro lado la denominada
tesis registral que exigía que las distintas escrituras se autorizaran en el mismo momento. Esta
postura quedó plasmada en el Decreto 2080/80, reglamentario de la Ley Nacional de Registros
para Capital Federal, que en su art. 40 establece que las reglamentaciones simultáneas deben ser
autorizadas en un mismo momento.
23 citado por Mazzei, ob. cit. pág. 200.
24 Entre ellos: Beruti, Luis F. Y Vidal M. En “ El principio de prioridad ante las medidas cautelares y, en particular, la medida
de no innovar”. Rev. Del Notariado 835, año 1993, pág. 840.
25 En este sentido: Fontbona, ob. cit. pág. 1382 y la VI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad.
26 Ob.cit.
27 Ob. cit. pág. 51.
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Cierta doctrina entiende que entiende posible la posibilidad de inscribir escrituras que carezcan
de esta unidad espacio-temporal.28
Estas posturas citadas también han recibido la denominación de tendencias amplia y restringida.29
Respecto a la postura que asumimos en la discusión precitada, entendemos que si bien es contrario
a la practicidad jurídica, lo correcto , basándonos en la unidad de los actos jurídicos, (y entiéndase
que decimos actos y no acto), es sostener que la unidad temporo-espacial implica hablar no sólo de
actos instrumentados durante el mismo día, sino más aún en el “mismo momento” y “lugar”, aunque
en las autorizaciones de los actos intervengan funcionarios de distintos distritos, pero “reunidos”
en un mismo “lugar”, donde puedan trasladarse acorde sus respectivas reglamentaciones. Afirmar
lo contrario nos llevaría a pensar que podríamos instrumentar “simultáneamente” una escritura de
venta en la ciudad de Salta, y una hipoteca en la ciudad de Rosario, ambas, relativas al mismo inmueble.Y realmente entendemos que esa no es la finalidad perseguida por la ley.
b-2-ACTOS JURÍDICOS SUCESIVOS:
Debemos también aclarar que para que nos encontremos ante el supuesto de escrituras simultáneas, éstas deben instrumentarse en el mismo momento ( y día ), si, desde ya, nos econtramos ante
escrituras autorizadas en diferentes días , ya no nos encontraríamos ante escrituras simultáneas
sino SUCESIVAS, y en consecuencia no protegidas por la prioridad registral.
c- IDENTIDAD:
Como también estableciéramos deben referirse al mismo inmueble. Este requerimiento surge
precisamente del art. 16 inc d, de la ley nacional 17.801.
d-CORRELACION DOCUMENTAL NECESARIA DE ANTECEDENTES:
Desde ya que el documento simultáneo debe tener una adecuada y detallada correlación de los
antecentes, del o de los inmediatos antecedentes en vías de inscripción y del o los anteriores inscriptos, de modo tal de posibilitar su adecuada interpretación y análisis en sede registral. Esta exigencia también surge del art. 16.- De este modo se estaría cumpliendo con el art. 23 de la ley 17801,
ya que en estos casos la obligación del funcionario autorizante no se agota con el análisis del documento inmediato anterior, sino con todos los anteriores hasta llegar al documento registrado.
e-FUNCIONARIOS INTERVIENTES:
Los funcionarios intervinientes a tenor del art. 16 pueden ser dos o más, y entendemos también
funcionarios de distinta índole, se nos ocurre citar en este ejemplo un juez y un escribano o los
representantes de un Municipio y un escribano, que autoricen actos jurídicos simultáneos, aunque
en consecuencia ésos sean de distinta índole.-
28 Hersalis, ob. Cit. pág. 46.
29 Morgenstern, Susana N. “Escrituras simultáneas y seguridad del tráfico jurídico inmobilario” – Rev. del Notariado - 852,
pág. 22.-
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f-CONSECUENCIAS DE LA AUTORIZACIÓN NO SIMULTANEA:
La prioridad cae para las escrituras autorizadas con posterioridad a aquélla que tiene el acto jurídico inmediato anterior inscripto registralmente.
CONCLUSIONES:
En base al trabajo que antecede postulamos :
1-. Que debe hacerse una correlación documental necesaria de antecedentes en los supuestos de
escrituraciones simultáneas: desde ya que el documento simultáneo debe tener una adecuada y
detallada correlación de los antecedentes, del o de los inmediatos antecedentes en vías de inscripción y del o los anteriores inscriptos, de modo tal de posibilitar su adecuada interpretación y
análisis en sede registral.
2.- La enumeración del art. 16 de la ley 17.801, no puede entenderse como taxativa, sino como
meramente enumerativa, debiendo entenderse que dicha norma se aplicable a otros supuestos o
casos no expresados en dicho articulado.
3.- El denominado tracto abreviado no es una excepción al tracto continuado sino una modalidad
del mismo.
4.-Que a los fines de la realidad del tráfico inmobilario actual debe analizarse la necesidad de modificación del art. 16 de la ley nacional 17.801.
5.-Que en las distintas jurisdicciones se propenda al establecimiento total y completo del sistema
de folio real.
6.- Que las distintas regulaciones locales contemplen la posibilidad de la inscripción de las declaratorias de herederos por parte de los notarios públicos.
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