Escrituras simultáneas y sucesivas.

Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
Escrituras simultáneas y sucesivas.
Autores: M.Viviana Araujo
Daniel Alejandro Cayssials
Instituto Superior de Registración y Publicidad Inmobiliaria
del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires
Sumario
1- Escrituras simultáneas y sucesivas.
2- Aplicación del tracto abreviado art. 16 inc. d) ley 17801.
3- Certificados: reserva de prioridad. Art. 26 de la ley 17801.
4- Casos especiales: Acta de protocolización de la adquisición en subasta o de la adquisición por juicio de usucapión y escritura simultánea de venta.
5- Partición de bienes hereditarios: tracto abreviado (inc. c) art. 16 de la ley 17801.
M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials 1Pág. 1
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
1- Escrituras simultáneas y sucesivas.
A fin de establecer la aplicación del artículo 16 inciso d) de la ley 17801, la doctrina registral se ha
ocupado de definir el concepto de escrituras simultáneas.
Configura una de las posibilidades en las que se puede aplicar la modalidad abreviada del tracto
sucesivo, prescribiendo la norma citada que: “No será necesaria la previa inscripción o anotación, a los
efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos: …
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios. En todos estos casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes
del dominio o de los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en
el Registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.”
Como expresan GARCÍA CONI y FRONTINI,1 no se trata de una excepción al tracto continuo o
sucesivo, que hay que cumplimentar, sino a la norma del artículo 23 de la ley 17801. En esta modalidad de tracto, el Notario autorizante de la escritura simultánea por la que se transmita, constituya,
modifique o ceda derechos reales sobre inmuebles, estará dispensado de la obligación de tener a la
vista el título inscripto, y con relación al certificado de dominio, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la información que al respecto contenga la que antecede (art. 26 de la ley 17801).
Si hubiera pluralidad instrumental (tantas escrituras como actos contenidos), en las respectivas
autorizaciones podrán intervenir distintos funcionarios, siempre y cuando pertenezcan a la misma
demarcación (art. 980 del Código Civil) o, de no ser así, todas las operaciones sean concretadas en
la misma jornada, por cuanto el concepto de simultaneidad se circunscribe a la fecha.2
Pero el artículo 16 inciso d), anteriormente transcripto, no define el concepto de simultaneidad,
existiendo dos conceptos para precisarla, uno considera a las instrumentaciones simultáneas como
a las autorizadas en el mismo momento, es decir, en el mismo ámbito físico, lo que podriamos denominar, agregan NUTA, VACCARELLI y ROTONDARO, en la misma mesa de trabajo. Es la posición
del conocido decreto 2080/80 (artículo 36) y de la ley registral 532 de la provincia de Tierra del
Fuego (artículos 38 y 39). Esta doctrina trae como consecuencia la limitación en orden a la intervención de los notarios autorizantes, por cuanto siendo distintos, deben tener la misma competencia
territorial, limitación ésta que no reconoce limitación alguna3.
El otro concepto de simultaneidad es el de las escrituras autorizadas el mismo día, siendo la posición unánime de nuestra doctrina y el sentado por nuestro Registro en el artículo 1 de la Disposición Técnico Registral 5/80 y por los Registros de Salta, La Pampa, Santiago del Estero, Chubut, Río
Negro, Misiones y Mendoza, Así, LÓPEZ DE ZAVALÍA4 enseñaba que las escrituras son simultáneas
cuando transcurren en el mismo momento jurídico, estando definido a priori por el Código Civil
como el día (art. 24 del C.C.) porque los plazos se cuentan por días, rematando que son simultáneas
todas las escrituras que se otorgan en el mismo día.
Para VILLARO5, el concepto de simultaneidad no puede ser otro que el de instrumentaciones autorizadas en un mismo día.
GARCÍA CONI, Raúl R. y FRONTINI, Ángel A. “Derecho registral aplicado”. Segunda Edición. Ed. Depalma. Buenos Aires,
1993. Pág. 181/182.
2
Ob. cit. Pág. 183.
3
NUTA,VACCARELLI Y ROTONDARO. “Curso de derecho notarial”. Ad-Hoc. Pág. 39.
4
LÓPEZ DE ZAVALÍA, Fernando J. “Curso introductorio al derecho registral”. Ed. Víctor P. de Zavalía. Buenos Aires, 1983.
Pág. 350.
5
VILLARO, Felipe Pedro. “Elementos de derecho registral inmobiliario”. Tercera Edición. Ed. Scotti. Prov. Buenos Aires, 2003.
Pág. 93.
1
Pág. 21 M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
ANDORNO6 sostenía que las escrituras simultáneas son las que se otorgan en un mismo día aunque se celebren en dos ciudades distintas, siempre que lo sea dentro de una misma provincia.
En este sentido, CORNEJO7 participa del mismo concepto al sostener que el supuesto del art. 16
inc. d, se configura cuando las escrituras se refieren al mismo inmueble, han sido otorgadas el mismo día, en el mismo lugar o no, y por el mismo o diferentes funcionarios.
Por su parte, FALBO8 esbozó el concepto de escrituras sucesivas para diferenciarlas de las primeras, señalando que no puede otorgarse una escritura un día y su simultánea el día siguiente. Sin
embargo, esto no impide que otorgada una escritura (pendiente de inscripción) no pueda otorgarse
otra sobre el mismo inmueble. Pero, en este caso, no se trata de escrituras simultáneas sino de sucesivas, donde la segunda podrá inscribirse en el Registro luego de registrada la primera y no podrá
contar con la reserva de prioridad indirecta que resulta de la certificación registral en razón de que
no se da el supuesto del art. 23 y ss. de la ley.
En rigor de verdad, todas las escrituras son sucesivas porque se autorizan unas después de las otras.
Con la única excepción de la primera escritura, la ulterior sucede a la anterior, pero digamos que
la diferencia sustancial entre ambas, reafirmando lo expresado anteriormente, es que la simultánea
es la autorizada dentro del mismo día y la sucesiva se configura cuando se otorga al día siguiente.
Resulta esencial determinar si puede aplicarse a las escrituras sucesivas el régimen jurídico establecido para las simultáneas en cuanto al efecto de la prioridad indirecta establecido en los artículos
5, 24, 25 y 26 de la ley.
Adelantamos nuestra posición negativa, desarrollándolo en el punto 3) del presente.
2- Aplicación del tracto abreviado art. 16 inc. d) de la ley 17801.
La norma citada dispone la posibilidad de abreviar escrituras simultáneas o autorizadas dentro del
mismo día, que instrumenten dos o mas negocios jurídicos de vocación registral que tengan por
objeto el mismo inmueble, aunque intervengan diferentes Notarios.
Los requisitos para que pueda aplicarse, a nuestro criterio, son:
1- Que se trate de escrituras públicas, es decir, documento autorizado por notario u oficial público
con igual atribución o competencia.
2- Que se otorguen dos o más negocios jurídicos, en una, dos o más escrituras públicas.
3- Que se autoricen en el mismo día.
4- Que los derechos que se transmiten, constituyen, modifican o extinguen configuren materia
inscribible en el Registro de la Propiedad.
5- Que se refieran a un mismo inmueble.
6- Que en el documento se relacione o referencie los antecedentes del derecho que se abrevia, a
partir del que figura inscripto o anotado en el Registro.
7- Que se trate de transmisiones derivadas.
8- Que el inmueble esté matriculado.
ANDORNO y MARCOLIN de ANDORNO. “Ley nacional registral inmobiliaria 17801 comentada y anotada”. Ed. Depalma.
Pág. 203.
7
CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”. Ed. Astrea. Buenos Aires, 1994. Pág. 118.
8 FALBO, Miguel Norberto. “Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho inmobiliario registral argentino”. Revista
Notarial Nº 854. Pág. 98.
6
M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials 1Pág. 3
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
En lo que respecta a la calificación, el registrador deberá tener presente que la obligación que el artículo 23 de la ley 17801 le impone al Notario autorizante del documento que se pretende inscribir,
se exime por el artículo 16 inciso d) que tratamos de comentar, y que por aplicación del artículo
26 de la misma ley, el Notario podrá recurrir a verificar la escritura matriz o copia de la escritura
que haya autorizado el otro Notario, que precisamente al tratarse de escrituras simultáneas, no
está todavía inscripta, debiendo “referenciar” o “relacionar” la otra escritura. Por ejemplo, en el
caso típico de la compraventa e hipoteca simultáneas, el Notario autorizante de la escritura en la
que se constituyó la hipoteca, deberá referenciar la compra que otorgó el deudor hipotecario o
hipotecante.
En cuanto a los certificados registrales, con relación al de dominio, también el Notario se podrá
apoyar en la información que contenga el certificado expedido para el otro acto o negocio, teniendo que relacionar dicha circunstancia, pero con respecto al certificado de anotaciones personales,
deberá ser solicitado por ambos Notarios, si fuere necesario, conforme al artículo 23 de la ley.
Participamos del criterio por el cual todos los derechos inscribibles (otorgados el mismo día) se
pueden abreviar.A título de ejemplo, podemos citar el caso del reglamento de copropiedad y administración y la transmisión o constitución de derechos reales de las unidades funcionales operadas el
mismo día; transmisiones simultáneas del dominio; etc.
La regla general es que por cada acto inscribible el Registro practique un asiento, pero en determinados supuestos, algunos legislados y otros no, no tiene sentido que se inscriban situaciones
jurídicas que inmediatamente van a dejar de tener vigencia, razón por la cual, valiéndose de lo que
se denomina tracto abreviado o comprimido y por una cuestión de celeridad y economía registral,
el Registro practica un solo asiento. Pero el ejercicio de este único asiento no implica que se vaya a
romper la continuidad de los derechos registrados, porque en ese único asiento se va a dejar constancia de los derechos no inscriptos o anotados y que legitiman (extraregistralmente) al disponente
y lo conectan con el titular del derecho registrado (la continuidad de los derechos van a estar en
ese único asiento). En algunos supuestos el Registro practicará un solo asiento y en otros abrevia
“tiempo” y no asientos, practicando un asiento autónomo por cada derecho. Debemos resaltar, que
más allá de la organización de los asientos que regula el Registro, la importancia radica en que, citando algunos ejemplos, el acreedor hipotecario o el titular del derecho real desmembrado, podrán
inscribir sus derechos, sin estar inscripto previamente el de su co-contratante.
El único asiento que practique el Registro deberá contener “la relación de antecedentes” que exige
la última parte del artículo 16, detallando en forma completa las situaciones jurídicas que no se
inscribirán, para que no se altere el principio de tracto sucesivo y se refleje en el folio real la continuidad de los derechos registrables.
Como decíamos, en algunos casos, el Registro no practica un asiento único, sino que confecciona un
asiento autónomo por cada derecho o situación jurídica, y esto obedece a que se trata de derechos
que se registran en diferentes rubros del folio real o matrícula ó por pura técnica de ordenamiento
de los asientos. En estos casos no tendremos tracto abreviado formal.
Por lo expuesto, cuando hablamos del carácter formal del tracto sucesivo, consideramos al abreviado o comprimido como una modalidad, por lo que la enumeración del artículo 16 de la ley 17801 es
meramente enunciativa, resultando también la postura de nuestro Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires (Disposición Técnico Registral 14/83).También es la posición de
los Registros de Córdoba, Mendoza, Chubut y Río Negro. En cambio, consideran que es taxativa los
registros de La Pampa, La Rioja, Salta y Santiago del Estero. Algunos Registros nos informaron que la
consideran enunciativa, pero aprueban el tracto abreviado solo en algunos casos, como el Registro
del Chaco que la permite, fuera de los cuatro incisos del artículo 16 de la ley, únicamente en las
adjudicaciones por divorcio; Misiones también cuando presupone una adjudicación por divorcio,
excluyendo los casos de subasta y usucapión (Disposición Técnica 15/2004).
Pág. 41 M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
3- Certificados: reserva de prioridad. Art. 26 de la citada norma.
El prestigioso autor Felipe VILLARO9 define claramente al certificado como la información que a
petición de parte expide el Registro de la Propiedad, sobre la situación jurídica de los inmuebles
y de las personas, y que simultáneamente con la expedición origina una reserva de prioridad para
el acto dispositivo que se indique en la solicitud, agregando que la gran innovación de la ley 17801
consistió en establecer la reserva de prioridad como efecto básico de estos certificados, operando
automáticamente con su expedición.
En cuanto a la reserva de prioridad, el artículo 25 de la Ley de Registro de la Propiedad Inmueble,
establece que expedida una certificación, el Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no
dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del plazo a que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho
período hubiere despachado. Esta certificación producirá los efectos de una anotación preventiva
a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripción del documento para cuyo otorgamiento
se hubiere solicitado.
De tal manera, la situación jurídica informada en el certificado solicitado para la autorización del
acto requerido, será mantenida por el Registro durante el plazo de validez establecido en la ley (15,
25 o 30 días, de acuerdo a si el Notario tiene domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el
interior de la Provincia, o fuera de ella), sin olvidar que esta reserva juega con el plazo de 45 días que
dispone el artículo 5º de la ley para la presentación de los documentos, por lo que, si el documento
ingresa al Registro luego de los 45 días de su otorgamiento, la reserva de prioridad desaparecerá y
quedará la prioridad directa o común del artículo 19 que será la que surgirá de la fecha y número
de su presentación por ante el Registro .
Con relación a la prioridad indirecta, se abre el debate acerca de la posibilidad de utilización del
certificado de dominio durante el plazo de validez del mismo (art.24) para la autorización de la
escritura sucesiva no simultánea.
Pensamos que no se les aplica el mismo régimen jurídico que a las escrituras simultáneas, ya que el
artículo 26 de la ley se refiere a ellas como un caso de excepción y, fundamentalmente, como enseña el maestro Oscar Eduardo SARUBO, el certificado se agota con la autorización del acto en el
que se lo utiliza. No puede hacerse valer nuevamente o ser reutilizado, salvo el único caso peculiar
que dispone el último párrafo de la norma citada.
Si no obstante, el notario autoriza el negocio jurídico (escritura sucesiva no simultánea), la escritura
sucesiva no podrá apoyarse en aquel certificado, precisamente porque no se trata de escrituras
simultáneas, y se considerará que autorizó la escritura sin haber solicitado el respectivo certificado
de dominio.
Razonamos, de acuerdo al artículo 19 de nuestra ley, que el principio general es que “La prioridad
entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artículo 40.” A su
vez, éste dispone que: “El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación local,
llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por orden
9 Ob. cit. Pág. 103.
M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials 1Pág. 5
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda.” Pero cuando se trata de escrituras
simultáneas, el mismo artículo 19 prescribe: “...la prioridad deberá resultar de los mismos.”
En el caso de las escrituras sucesivas no simultáneas, el notario no podrá eximirse de cumplir con
el artículo 23, y la consecuencia, siguiendo a FALBO, será que no se podrá contar con la reserva de
prioridad indirecta que resulta de la certificación registral. El certificado no podrá ser utilizado para
la escritura sucesiva porque ya se utilizó para la anterior y con ella se agotó el mismo, por lo que
autorizar la sucesiva en estas circunstancias equivale a efectuarla sin certificado.
Como dijimos en otro trabajo10, en aquellos casos, la escritura sucesiva no simultánea no es nula,
sino que los titulares de esos derechos no van a gozar de la prioridad indirecta, es decir no se
va a retrotraer el efecto de la inscripción al día de ingreso del respectivo certificado de dominio,
tomándose a los efectos de la prioridad la fecha y número del ingreso del documento (prioridad
directa), sin perjuicio de la eventual responsabilidad civil y disciplinaria del notario por la violación
del artículo 23 de la ley.
4- Casos especiales: Acta de protocolización de la adquisición en subasta o de
la adquisición por juicio de usucapión y escritura simultánea de venta.
Si concebimos al abreviado como una modalidad de tracto, la enumeración del artículo 16 de la ley
17801, tendrá carácter enunciativo y podremos agregar a la lista muchos mas incisos. La polémica
se basa, nada menos que, en dilucidar si el tracto tiene carácter formal o sustantivo.
El tracto sucesivo tiene dos manifestaciones: La primera es el requisito de la previa inscripción o
tracto material; y la segunda lo constituye su expresión registral o tracto formal. Con respecto al
primero es donde se presenta la discusión doctrinal.
El artículo 2505 del Código Civil, en su primer párrafo dispone: “La adquisición o transmisión de
derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de
los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda”, por lo que
si consideramos que el derecho real se adquiere o transmite dentro del Registro, el disponente
no estaría legitimado sino alcanza la inscripción o anotación de su derecho en el Registro. Cabe
entonces la polémica acerca de si la previa inscripción constituye un requisito para disponer o para
lograr la inscripción de un acto otorgado.
VILLARO11 sostiene en nuestra doctrina la tesis de la sustantividad del tracto, entendiendo que tal
como está formulado el principio en nuestra ley, tiene un aspecto sustantivo vinculado con la legitimación para disponer, y un aspecto formal vinculado con la manera de ordenar los asientos en el
Registro. Este aspecto sustantivo del tracto resulta, en la opinión del citado autor, de la aplicación
de la primera parte del artículo 15 de la ley 17801 en armonía con lo prescripto por el artículo 23
de la misma ley, el que prohíbe que se autoricen documentos en los que se transmita, constituya,
modifique o ceda derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista (el funcionario autorizante)
el título inscripto, como los certificados sobre el estado jurídico del inmueble y de las personas,
sacándolo de la esfera puramente registral y llevándolo a la extraregistral, al ámbito de formación
del documento, y esta exigencia de tener el título inscripto estaría formulada como prohibición de
autorizar el acto, por lo que jugaría como presupuesto de eficacia de la autorización, concluyendo
en forma terminante “sin título inscripto no puede haber acto dispositivo eficaz, salvo las excepciones expresamente consignadas por el artículo 16, porque el funcionario tiene prohibido autorizar
el acto en tales condiciones.”.
10 Revista Notarial Nº 940. “Tracto sucesivo”. Pág. 873.
11 Ob. Cit. Pág. 83 y ss.
Pág. 61 M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
En la doctrina española, Jerónimo GONZÁLEZ preconizó efectos sustantivos para la previa inscripción, a la que denominó tracto sucesivo material o sustantivo, implicando la previa inscripción la
atribución de la facultad de disponer.
En sentido contrario se pronunció ROCA SASTRE12 al considerar al principio de carácter puramente formal o de orden y modo de llevar el Registro, sosteniendo que el tracto sucesivo en el sentido
de previa inscripción no se produce como requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispositiva, sino únicamente como requisito para que el acto dispositivo otorgado pueda registrarse13.
Para CHICO y ORTIZ14 supone “una excepción a la sucesión cronológica de asientos, pero nunca a
la sucesión cronológica de titulares...” “evitando inscripciones puramente formularias que se practicarían para ser inmediatamente extinguidas, y que complicarían los asientos, recargándolos...”
Nuestra doctrina, con la fundada excepción de VILLARO, sigue la misma línea de pensamiento. Así
COGHLAN15 sostiene que si no se comprendiera que la previa inscripción no es exigida para disponer, quedaría turbada la armonía del sistema inmobiliario basada en una registración de carácter
declarativo y en la adopción para la transmisión de derechos reales del sistema del título y modo.
En tanto, CORNEJO16 asegura que el tracto hace al aspecto meramente procesal del derecho
registral y no al sustancial. En modo alguno es una exigencia impuesta para la legitimación del disponente.
Y el jurista LÓPEZ DE ZAVALÍA17 afirmaba que tanto la identidad como la continuidad, son aspectos que hacen al Derecho Registral formal. Es decir, a la manera, cómo se van a practicar los
asientos; si el Registro va a recibir o no un documento; si lo va a asentar o no y de qué manera se
va a practicar el asiento; al aspecto formal.
Tomamos partido a favor de la doctrina mayoritaria, considerando que el requisito de la previa
inscripción del título no es exigido por nuestra ley para que el titular del derecho se encuentre legitimado para disponer, sino para que el derecho que se transmite, constituye o modifica (contenido
en el documento) pueda inscribirse o anotarse en el Registro. El registrador no tiene que calificar
la previa inscripción para que se acredite la facultad dispositiva del titular del derecho, sino que
observará el documento cuando no cumpla con la identidad y continuidad del tracto, basándose en
los artículos 15 y 9 inc. b) de la ley.
Por lo relatado, podemos definir al abreviado como una modalidad de tracto sucesivo, por la cual se
permite registrar un derecho sin que previamente su disponente registre el suyo, concentrando el Registro en un único asiento estos dos o más actos, relacionándolos a partir del que figure inscripto.
En esta lista de supuestos no contemplados podemos agregar a la subasta judicial, ya sea que se
abrevie con el testimonio judicial o con el acta notarial de protocolización de las actuaciones judiciales. En este caso, no será necesaria la previa inscripción de la subasta para que el comprador en
autos disponga de su derecho, pero si será obligatorio que previa o con anterioridad a la inscripción
de la última disposición, se inscriba formalmente la subasta. La subasta se abreviará desde el punto
de vista material, pero formalmente el Registro practicará el asiento de dominio a favor del comprador en subasta. Lo mismo ocurre cuando se trata de dos escrituras de ventas simultáneas. Como
dijimos antes, se trata de un problema de técnica registral. Nuestro Registro de la Propiedad, en
estos casos, practica ambos asientos registrales, es decir, no abrevia “formalmente” el tracto. Pero
suscribimos que no resultaría incorrecto también abreviarlos formalmente, practicando un solo
12 ROCA SASTRE, Ramón María. “Derecho hipotecario”. Tomo I. Quinta Ed. Pág. 797/799.
13 LACRUZ BERDEJO, José Luis y otros. “Elementos de derecho civil”. III bis. Derecho inmobiliario registral. Dykinson.
Madrid, 2001. Pág. 301.
14 CHICO Y ORTIZ, José María y otro. “Apuntes de derecho inmobiliario registral”. Tomo I. Madrid, 1963. Pág. 353.
15 COGHLAN, Antonio R. “Teoría general del derecho inmobiliario registral”. Ed. Abeledo-Perrot. Pág. 157.
16 Ob. Cit. Pág. 110.
17 Ob. Cit. Pág. 345.
M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials 1Pág. 7
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
asiento con la relación de los antecedentes, aunque nos parece mejor la opción primera porque se
puede visualizar mejor el encadenamiento dominial.
Pero donde no logramos aplicar el tracto sucesivo abreviado es en la posesión veinteñal o usucapión porque lo interrumpe. No podemos hablar de tracto abreviado, precisamente, porque no hay
tracto o no existe todavía.
En las adquisiciones originarias, como la que se tiene por usucapión o prescripción veinteñal, comienza una nueva cadena dominial con la que se registra a favor del poseedor, interrumpiéndose
el tracto en sentido material. Por eso, consideramos que la prescripción adquisitiva de dominio
deberá inscribirse y no podrá utilizarse la modalidad de tracto sucesivo abreviado, observando que
no se obstaculiza la identidad y continuidad de los asientos registrales (el demandado en autos va a
resultar el último titular de dominio inscripto) sino lo que se corta son las transmisiones derivadas,
comenzando materialmente una nueva cadena de titularidades derivadas a partir de esta adquisición originaria. Los efectos son los mismos que los de la primera inscripción, debiendo registrarse
para que comience el tracto. El juez ordenará la cancelación del dominio del demandado vencido y
la inscripción del nuevo dominio a nombre del poseedor veinteñal18.
Por ello, no coincidimos con CORNEJO19 cuando cita a la prescripción veinteñal como un supuesto
de tracto abreviado no enumerado en el art. 16.
Algunos autores sostienen que otro caso de excepción al tracto es la matriculación del inmueble20.
Pero éste no es un caso de excepción sino más bien un presupuesto del mismo. Así, ROCA SASTRE21 indica que la matriculación y el tracto son cosas distintas, la matriculación es un presupuesto
y le da base al tracto, sin la matriculación el tracto no puede funcionar. La matriculación es hacer
ingresar el inmueble al Registro, la inscripción hace ingresar la constitución, modificación o transmisión de derechos, y el tracto es el encadenamiento (formal) de éstos derechos ya registrados.
El tracto funciona cómodamente en los registros completos, donde hay una inscripción antecedente, pero en los registros incompletos donde hay derechos de dominio que todavía no se han
registrado, la única forma de comenzar la cadena de tracto sucesivo es procediendo a la primera
inscripción o matriculación. A partir de ésta vamos a poder aplicar la identidad y continuidad que
regula el artículo 15, por lo cual, acertadamente, CHICO Y ORTIZ22 menciona que “respecto de las
segundas o posteriores inscripciones actúa el principio del tracto”.
Reiteramos que con la usucapión no puede utilizarse el tracto abreviado o comprimido, agregando
que éste, al ser una modalidad de tracto sucesivo, supone que exista, y que como comienza una
nueva cadena de titularidades, la primera deberá registrarse (formalmente no se puede abreviar la
primera inscripción). Así lo dispone felizmente la Disposición Técnico Registral 19 del año 1991 del
Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, que adoptó la recomendación de la XX18 Antes de la ley 14159, el proceso de usucapión era de jurisdicción voluntaria, y en principio, no contradictorio, teniendo
como consecuencia, que el poseedor, luego de probar su posesión pública, pacífica, continua e ininterrumpida, obtenía una
sentencia declarativa, inoponible al anterior propietario si él no había sido parte en el proceso, es decir, la sentencia no
constituía cosa juzgada material contra el anterior propietario que no había sido parte en el proceso. Esta situación, entre
otras, llevo a lo que la doctrina especializada denominó doble o múltiples inscripciones de dominio, y a fin de evitar éstas
y sanear los títulos dominiales habidos por usucapión, es que se incluye en la ley 14159 que organiza el Catastro Nacional,
los artículos 24 y 25, que establecen “el juicio será de carácter contencioso contra quien figure como titular del dominio
según las constancias del Registro de la Propiedad del lugar de ubicación del inmueble...”. Ahora, la sentencia dictada seguida
conforme a las previsiones del transcripto artículo 24 hace cosa juzgada material, y en consecuencia, el propietario anterior
pierde su derecho de dominio que adquiere el usucapiente (art. 2524 inc. 7). Por esta razón, el juez deberá ordenar la inscripción en el Registro de la sentencia en la cual se declara adquirido el dominio por posesión veinteñal, y la cancelación de
la inscripción anterior si estuviere inscripto el dominio del demandado (artículo 682 del Código Procesal Civil y Comercial
de la Provincia de Buenos Aires).
19 Ob. Cit. Pág. 123.
20 ANDORNO, Luis O. Ob. Cit. Pág. 263 y MOISSET de ESPANES, Luis. “Publicidad Registral”. Córdoba, 1991. Pág. 85.
21 ROCA SASTRE, Ramón María. “Derecho Hipotecario”. Tomo I. Quinta Edición. Pág. 820 y ss.
22 CHICO Y ORTIZ, José María y otros. “Manual del Registro de la Propiedad”. Madrid, 1966. Pág. 56.
Pág. 81 M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
VIII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, celebrada en Córdoba
ese mismo año.
6- Partición de bienes hereditarios: tracto abreviado (inc. c) art. 16 de la ley
17801.
Este supuesto se refiere “cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de
bienes hereditarios”.
De acuerdo al inc. c) del art. 16 de la ley, para otorgar la partición no constituye un requisito la previa inscripción de la declaratoria o aprobación del testamento a favor de los herederos. Este inciso
da cuenta de la partición de bienes hereditarios, por lo que debemos considerar como supuestos
no legislados a las particiones de bienes de la sociedad conyugal o de otro tipo de comunidad de
bienes.
Se ha definido a la partición como el negocio jurídico que impide o pone fin a la comunidad hereditaria mediante la distribución entre los coherederos de las titularidades activas contenidas en la
herencia23.
En el artículo 3452 del Código Civil, Vélez impuso el principio de la división forzosa, al disponer
que: “Los herederos, sus acreedores y todos los que tengan en la sucesión algún derecho declarado
por las leyes, pueden pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia, no obstante cualquiera
prohibición del testador, o convenciones en contrario”. Aunque este espiritú de división encuentra
limitaciones en la conocida ley 14394 (artículos 51 a 56) y en el artículo 3573 bis (derecho de habitación del cónyuge supérstite), entre otras.
VILLARO24 dice que pueden ser de dos clases, o son actos preparatorios de la partición (desafectación de bien de familia o afectación a propiedad horizontal), o son actos efectos de la partición
(adjudicación).
La partición es un acto formal. De esta manera, se diferencian dos formas: la partición realizada
por los herederos extrajudicialmente, y la partición judicial, en los casos prescriptos en el artículo
3465 del Código Civil. A su vez, el artículo 3514 y concordantes legisla la partición hereditaria
hecha por los ascendientes a favor de sus descendientes, por donación o testamento, que nada
tiene que ver con el inciso que comentamos, porque no se trata de transmisiones realizadas en
procesos sucesorios. También se caracteriza una partición llamada mixta, que es extrajudicial pero
requiere la aprobación judicial, hallándose en el artículo 3515 del Código Civil, que autoriza a los
ascendientes que nombren tutores a sus descendientes menores, para que hagan los inventarios,
tasaciones y particiones de sus bienes extrajudicialmente, presentándolas luego a los jueces para
su aprobación25.
Retomando la partición extrajudicial, el artículo 3462 dispone que: “si todos los herederos están
presentes y son capaces, la partición puede hacerse en la forma y por el acto que por unanimidad
juzguen convenientes”. La unanimidad se refiere tanto a la forma como al contenido del negocio,
pero en cuanto a la forma entra en juego el artículo 1184 inciso 2º que exige la escritura pública,
salvo que mediare convención por instrumento privado presentado al juez de la sucesión.
23 ZANNONI, Eduardo A. “Manual de derecho de las sucesiones”. 2º edición. Ed. Astrea. Buenos Aires, 1989. Pág. 299.
24 Ob. Cit. Pág. 92.
25 ZANNONI, Eduardo A. Ob. Cit. Pág. 324.
M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials 1Pág. 9
Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
De esta manera, la partición de inmuebles podrá ser formalizada por instrumento privado y presentada en el juicio sucesorio del causante para su homologación o por escritura pública si todos los
herederos están presentes y son capaces. En este último caso no se necesita homologación.26
Como describimos anteriormente, la presente norma se refiere a la abreviación de la declaratoria de herederos o de la aprobación del testamento en ocasión del otorgamiento de la partición,
pero como venimos sosteniendo, entendiendo al tracto como un principio de carácter puramente
formal, no encontramos obstáculo legal para que también se abrevie la partición misma como supuesto no legislado.
Ponencia Por las conclusiones precedentes, propiciamos que el Plenario del XIV CONGRESO
NACIONAL DE DERECHO REGISTRAL, declare:
1- Escrituras simultáneas son las autorizadas el mismo día y sucesivas no simultáneas son las autorizadas al día siguiente.
2- La escritura sucesiva simultánea no podrá autorizarse con el certificado de dominio utilizado en
otra escritura.
3- La escritura sucesiva no simultánea autorizada con el certificado de dominio utilizado en una
escritura anterior no es nula. La consecuencia es que no gozará de la prioridad indirecta establecida
en los artículos 5, 24, 25 y 26 de la ley 17801.
4- El art. 16 inc. d) de la ley 17801 permite que puedan abreviarse todos los negocios jurídicos
inscribibles formalizados por escritura pública autorizada el mismo día.
5- El requisito de la previa inscripción no está previsto en nuestra ley para legitimar al disponente,
sino para que pueda registrarse el acto otorgado.
6- La posesión veinteñal interrumpe el tracto, por lo que no podrá aplicarse la modalidad abreviada.
7- Entendiendo al tracto como un principio de carácter puramente formal, se podrán abreviar
todos los negocios jurídicos inscribibles, de acuerdo a los artículos 2 y 3 de la ley 17801, como la
subasta judicial, la partición judicial, la adjudicación por divorcio, entre otros.
26 CORNEJO, Américo Atilio. Ob. Cit. Pág. 116; ZANONNI, Eduardo A. Ob. Cit. Pág. 325.
Pág. 101 M. Viviana Araujo | Daniel Alejandro Cayssials