Como presupuestar y gestionar una Obra de Reforma
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Como presupuestar y gestionar una Obra de Reforma 1ª Fase : Presupuestación -I.Toma de datos -II.-Realización de la oferta 2ª Fase :Ejecución y gestión de obra -I.Planing de tiempos y control -II.Control económico -III.Control de ejecución -IV.Finalización y Entrega de Obra. 1ª Fase : Presupuestación -I.Toma de datos 1ª Fase : Presupuestación -I.Toma de datos -Llegada a la vivienda y toma de datos generales del edificio y entorno. -Acometidas de agua, luz, saneamiento -Contadores (luz,agua,gas) -Sistema de calefacción,acs y a.a. -Zonas de acopio y desescombro, accesos -Zona de acceso a vivienda portal,amplitud de escalera. -Portero,permisos comunidad, permiso de utilización de ascensor -Distancia de zona de descarga y carga en calle,aparcamiento -Distancia en zona de colocación de contenedor. 1ª Fase : Presupuestación -I.Toma de datos -Establecer necesidades y orden de prioridades con el cliente. -Definir trabajo por trabajo con el cliente lo que quiere hacer, es interesante llevar un check-list para que no se olvide nada. -Nivel de calidades quiere el cliente ,(baja, media, alta) -Motivo por el que hace la obra (para alquilar, para él..) -Plazo de ejecución -Otras necesidades,(ej los muebles se quedan o otros elementos que se quieren mantener electrodomésticos, aires acondicionados, ¿estará en casa alguien durante la obra?…) -Es muy útil si el cliente te puede dar una referencia de algo similar que quiera hacer (casa de la vecina) 1ª Fase : Presupuestación -I.Toma de datos -Levantamiento del plano y datos la vivienda o local. -Plano o croquis -Definición de superficie y perímetros -No es preciso que sea un plano comercial sino de trabajo -Medir alturas -Anotar cuestiones que no se pueden ver (en falsos techos) -Intentar ver cómo funcionan los muros de carga y/o estructura -Especial atención en baños y cocina sobre todo a la situación de mangueton inodoro, situación de contadores y acometidas a vivienda. -Realizar anotaciones cualitativas de los acabados como si tiene gota, si quiere alisar , en general cuantos más datos y más ordenados recojamos más fácil será después de realizar la oferta. -Reportaje fotográfico muy útil y muy comercial, para el antes y después de la obra. 1ª Fase : Presupuestación -II.Realización de la oferta 1ª Fase : Presupuestación -II.Realización de la oferta o el arte de“Predecir el futuro” -Listado de trabajos y definición de partidas. -Definir capitulo por capitulo, realizando la obra mentalmente, siempre teniendo en cuenta las características tanto físicas como cualitativas de la obra que hemos visitado previamente. -Partir de un presupuesto previo o base datos. -Delimitar calidades (sobre todo alicatados, solados y suelos del resto vivienda). -No olvidar partidas como licencias, limpiezas finales o protección de elementos a mantener como suelos muebles o medios auxiliares..... 1ª Fase : Presupuestación -II.Realización de la oferta -Ejecución de croquis de medición. -Realización de plano/esquema en el que sólo es necesario que contenga superficies, perímetros y alturas (no más detalle) -Plano/esquema estado actual y estado reformado para comparar, tabiques que se mantienen o otros elementos, situación de pilares o muros de carga respecto de la nueva distribución. -Plano detallado solo necesario para cuestiones comerciales. 1ª Fase : Presupuestación -II.Realización de la oferta -Solicitud de presupuestos a proveedores y obtención de precios. -Primero solicitar los materiales o precios que puede que tardemos más en obtener por su complicidad o por otra razón. -Proveedores de confianza ganas calidad, capacidad de negociación y capacidad para que “te hagan más caso”. -Utilizar bases de datos tipo “Guadalajara” (ojo precios) o una propia desarrollada por nosotros mismo a través de la experiencia. 1ª Fase : Presupuestación -II.Realización de la oferta -Colocar precios finales gastos generales y beneficio industrial . -Los precios finales de ventas al cliente estan compuesto: coste directo+costes indirectos+gastos generales+beneficio industrial. -Costes directos.-coste puro de la partida.-aplicable a una sola partida . (ej coste de una subcontrata) -Costes indirectos (costes no puro).- (Contenedores,tolvas de demolición, maquinillo) propios de la obra pero no aplicables a una sola partida -Gastos generales (gastos estructurales) .-Ej teléfono de jefe de obra, luz de la oficina, gasolina de coche..(gastos aplicables a otras obras o otros trabajos) -Beneficio industrial.-el beneficio que queremos obtener. 1ª Fase : Presupuestación -II.Realización de la oferta -Condiciones generales de obra y otras cuestiones importantes a no olvidar. -Forma de pago.-solicitar un pago a la confirmación de la obra a modo de señal, pagos por anticipado a la ejecución de la obra, definir los plazos por tiempo y no por hitos, los hitos son difíciles de identificar ¿cuando está la mitad de los trabajos realizados? -IVA.- el iva es una cuestión importante en una reforma se puede aplicar actualmente el 21% o el 10% en caso de reforma de vivienda habitual y dedicada la renovación de instalaciones. 1ª Fase : Presupuestación -II.Realización de la oferta -Condiciones generales de obra y otras cuestiones importantes a no olvidar. -Plazo :es importante ponerlo en la oferta y aclarar que si se producen cambios debido a indecisiones o no aclarar cuestiones por parte del cliente el plazo no se cumplira, es recomendable poner clausulales de cumplimento de mucha confianza de cara al cliente -Cuestiones importantes: Es muy importante dejar claro lo que NO está incluido o un problema que habéis detectado y el cliente no quieren arreglar Aclarar cuestiones que no se han podido comprobar en la visita por estar en un falso techo o por se una instalación tapada... También cuestiones del tipo como que no nos hacemos responsables de los electrodomésticos recolocados o otros elementos existentes, licencias o permisos a la comunidad de propietarios…. 2ª Fase: Ejecución y Gestión de obra -I.Planning de tiempos y control -II-Control económico -III.Control de ejecución -IV.Finalización de obra y entrega a cliente 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Planning de tiempos y control. EL TIEMPO ES ORO. -Es necesario controlar los tiempos de suministros de ciertos materiales siempre es necesario saber si hay stock y cuanto tarda en suministrar (calderas, modelos especiales de cualquier elemento como sanitarios, radiadores, mecanismos de enchufes, iluminación). Es necesario contar con los tiempos de respuesta y reacción de las subcontratas (antes de entrar en la obra) y los que tardan en hacer su trabajo una vez estén en la obra. -Tiempo de ejecución de obra y comportamientos de materiales como pueden ser secado de yeso, o por ejemplo secado de parquet al barnizar Preguntar, preguntar y preguntar a las subcontratas son las que mejor conocen su oficio. 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Planning de tiempos y control. EL TIEMPO ES ORO. -Estudiar la superposición o la imposibilidad de ésta por cuestiones de espacio físico o por cuestiones técnicas es muy importante tenerlas en cuenta para que la obra vaya a buen ritmo. -Camino crítico.Hay trabajos que necesitan de otros para ser realizados, ejemplo tonto: no puedes pintar antes de dar yeso, estos trabajos que paralizan otros trabajos son los que hay que prestar especial atención para que no se retrasen 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Control económico . -Petición de ofertas a contratas, es conveniente antes de cerrar la oferta que las contratas vean la obra “in situ”, la unidad de medición de la oferta de la contrata es conveniente que coincida con la nuestra oferta luego el control de esta será más sencillo. -Control de trabajos para abonar los mismos (medir con ellos), es necesario confirmar los trabajos ejecutados con las contratas para confirmar medición y que el trabajo coincide con el previamente ofertado, es conveniente que el pago de los trabajos a las subcontrata sea por detrás de los pagos que nos va haciendo el cliente. 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Control económico . -Precios contradictorios.Cuanto más definida esté nuestra oferta y más conocimiento tengan las contratas de la obra menos contradictorios saldrán , a no ser que los pida el cliente. En el caso que los pida el cliente antes de dar el precio intentemos que la contrata nos de el precio antes de dercirselo al cliente. -Certificaciones o pagos parciales.Intentar distribuir los pagos a proveedores o contratas por detrás de los cobros que hacemos al cliente. -Ligar los pagos a proveedores a tiempos de su trabajo al finalizar, no a cuestiones difícil comprobación cómo “mitad de obra” 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Control de ejecución. “La ejecución de la obra es transportar, elevar y montar” -Fases de obra cada una tiene su característica especial por ejemplo: en las demoliciones avisar vecinos, ser cuidadosos con las acometidas y con los elementos comunes de la comunidad, el momento de la rozas e instalaciones es tremendamente importante por la ubicación final de las cosas, es el momento donde debemos estar más atentos -Tabiquería, Ojo replanteos y apertura de puertas -Cualquier cambio tiene incidencia en algo del futuro y hay que tenerlo en cuenta, no se le puede decir que si al cliente a cualquier cambio que pida sin pensar las posibles incidencias que eso tiene. 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Control de ejecución. “La ejecución de la obra es transportar, elevar y montar” -Coordinación de oficios-especial atención a la coordinacion entre instalaciones y albañiles, ver la obra como va quedar teniendo en cuenta todos los elementos finales. Preguntar continuamente cuánto tiempo van a tardar. -Control de tiempos y calidad de los distintos trabajos.Es necesario comporbar los plazo que nos han dicho a priori las contratas si no se desplaza todo el plazo de la obra (recordar las vinculaciones estre trabajos). 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Control de ejecución. “La ejecución de la obra es transportar, elevar y montar” -Repasos a contratas y limpieza final. Cuidado con los repasos finales de las contratas, sobre todo al final, por solucionar un repaso pueden generar un repaso nuevo , (ejemplo manchar pintura) -Definir un solo interlocutor de las contratas y siempre hablar con el mismo, si cada vez se le cuenta una cosa a alguien distinto se va perdiendo información Intentar definir también el canal para comunicar si es por mail, solo por mail, pero no mail, whats’up, mensajes de texto…. 2ª Fase :Fase Ejecución y gestión de Obra. -Finalización y entrega de Obra. -Repasos solicitados por el cliente.- Importante limitar el tiempo para hacer la lista de repasos, ojo limpieza final pueda dar muy mala sensación al final por una mala limpieza. Es conveniente probar instalaciones, grifos, desagües,calefacción... -Documentación de obra , boletines (eléctrico, calefacción) , garantías (caldera, calentadores)…. -Planos “as built” una buena cuestión comercial -Dossier fotográfico y entrega oficial.(dia que comienza garantías) MUCHAS GRACIAS POR VUESTRA ATENCIÓN. Iván Gómez Rodríguez. [email protected] www.sabimad.com www.sabitec.com www.tecnifica.es [email protected]
