habla de una propiedad

REVISTA DE LA AEU -T. 95
94
(i-^)
COMUNES.
PROPIEDAD HORIZONTAL. BIENES
EXCLUSIVO.
BIENES COMUNES DE USO
1
CONSULTA
En autos
caratulados "AA c/BS.A.Y OTROS
DAÑOS Y PERJUICIOS
-
-
F.^-N." ..." y en cum
de 1.12.2006, se libra
pUmiento del auto N.°
la presente a fin de solicitarle
...
a
esta Sede sobre lo
1.
¿Cuál
pios,
bienes
es
se
sirva informar
siguiente:
la diferencia entee bienes pro
de uso
y bienes comunes
comunes
exclusivo?
2. El derecho al
exclusivo sobre un bien
común, ¿se asemeja al derecho de
de propiedad
uso
¿Cuáles
son,
generalmente,
los bienes de
exclusivo en un edificio?
4. ¿Es habitual que un dormitorio y un baño
sean bienes co
que forma parte de un inmueble
uso
exclusivo y no bienes propios?
5. ¿Se pueden realizar reformas en un bien
común de uso exclusivo sin aprobación de la
munes
de
uso
Asamblea de
Copropietarios? En el caso de
tos, ¿se podrían realizar reformas
dorrrütorio previstos como bienes
RELACIÓN
au
el baño y
comunes de
en
INFORME DE LA
L
de la
uso exclusivo, ¿determina
que la unidad
usuaria del mismo deba conservarlo en buen
estado? ¿Quién se hace cargo de las reformas de
los bienes
N.° ...". El
.
de
uso
exclusivo?
Copropietarios, a través
de la reforma del Reglamento de Copropiedad,
¿puede variar la naturaleza de un bien comuna
bien común de
uso
uso
exclusivo,
¿Se puede modificar
exclusivo
a
viceversa?
bien común de
o
un
bien común si
de
Copropiedad,
Reglamento
diga el plano del edificio?
Se deja constancia de que el
a
lización de este informe estará
modifica el
pesar de loque
se
costo de la rea
a
cargo del actor
para su mayor instrucción
a este oficio copia de la demanda, que
se
agrega
dando desde ya a disposición en esta Sede de la
persona encargada de la realización del informe
de este
el
expediente;
expediente mencionado ut supra.
COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
superficie de
terraza T 7, con una superficie de
DE HECHOS
estar X
Turno, se tramitan los autos "AA c
/BS. y4. YOTROS-DAÑOS YPERJUICIOS-F.'
.
comunes
7. La Asamblea de
Ante el Juzgado Letrado de Primera Instancia en
lo Civil de
copropiedad?
6. El
8.
propiedad?
3.
exclusivo de la unidad 601, sin la aprobadón
uso
.
objeto de la consulta es la unidad
de
horizontal 601, que forma parte del
edificio que se construye de conformidad con
las disposiciones de la
Ley N.° 10.751.
De acuerdo a lo expresado
por el consultan
7,
con una
...
m^ y déla
...
mi
A los efectos de mayor claridad en la evacua
ción de la consulta,
a una
las
se
irán
respondiendo una
la oficina
preguntas formuladas por
actuarla.
propiedad
te
—parte
actora
en
el
juicio—, no obra en su
agregado al expediente.
poder, ni se encuentea
Reglamento de Copropiedad.
La unidad se describe de acuerdo al
plano
del proyecto de fiaccionanüento del
XX, de
Agr.
junio de 2004. La unidad 601 se ubica en el sexto
piso, a cota m y tiene una superficie de
m^
y le corresponde el uso exclusivo en el sexto
piso
.
.
.
.
.
.
de la terraza de servicio TA 6, con una
superfide
de
m^, y de la terraza TB 6, con una
superficie
de
m\ En el séptimo
piso, a cota
m, a la
unidad 601 le
corresponde el uso exclusivo del
...
...
...
II.
PRECISIÓN PREVIA
Como
expUcan los Eses.
Gnazzo
en
el "Curso de
Roque Molla y Teresa
propiedad horizontal'
dictado por laAEU, y los Eses. Jorge Machado
libro "Teoríay
y Alicia González Bilche en su
práctica
de la
naturaleza
propiedad horizontal",
jurídica
de la
sobre
a
propiedad horizonta
existen dos teorías: la dualista y la monista.
La teoría monista habla de
colectiva: los bienes
ese
todos
propiedad
iguales, bienes
sometidos a un estatuto
estatuto se confieren
comunes, y están
pecial. En
son
una
mayor|
;ULTAS
95
)iedad individual) y
T en menor
en
otros
confiere
se
grado (bienes comunes).
teoría duaUsta entiende que hay dos clases
enes: los bienes privados y los bienes comupropiedad exclusiva sobre los bienes
1
Hay
Los bienes comunes de uso exclusivo son solo
aquellos que se establecen en el Reglamento de
Copropiedad.
2. El derecho al
uso
exclusivo sobre
un
bien de
idos y copropiedad de bienes comunes, por
especial (no de la misma forma que
propiedad común,
propiedad?
tableceenelC. Civil).
exclusivo deternüna, jus
copropietario puede utilizar
en forma exclusiva ese bien;
patios, terrazas y
balcones son, por lo general, bienes comunes de
¡gimen
bienes
3S
comunes
"están atados al bien
ido y corren la misma suerte que él: no se
Ien comprometer en obligación por sepára
lo
la diferencia entre bienes
y bienes
es comunes
propios,
de
comunes
uso ex-
Ley N.° 10.751, en su artículo 2.°, define a
ienes propios: "Cada propietario será dueño
a
su
piso
o
departamento
irio de los bienes afectados al
uso
ecir que, sobre los bienes propios
le la
ley, se tiene la propiedad.
os
e
bienes
la
ley:
comunes se
definen
"Se consideran bienes
en
y coprocomún".
como
los
el artículo
comunes
los
sarios para la existencia, seguridad y conición del edificio, y los que permiten a todos
la
uno de los
copropietarios el uso y goce
lepartamento o piso de su exclusivo domitales como el terreno, cimientos, paredes,
os
divisorios, techumbre, azotea, puertas
ntrada,
accesos, instalaciones
eléctricas,
de calefacción, etc.". Esta clase de
definidos en el artículo 3.° en ningún
energía
es
pueden dejar de ser comunes. El derecho
propietario sobre los bienes comunes
proporcional al valor del departamento
!0 de su
propiedad, el que quedará fijado
ada
icuerdo de las partes o, en su defecto, por
Dro inmobihario.
os bienes comunes de uso exclusivo son una
specie de los bienes comunes. Son aqueUos
sin
ios
i
dejar
de
ser
comunes,
pueden
ser
para utilizarlos en exclusividad, pero
poderes serán necesariamente menores
que
ios'
se
el derecho de otros copropietarios (artículo 6.°
de la Ley N.° 10.751). Para modificar un bien
tienen sobre los bienes
exclusivo se requiere de una
Copropietarios, convocada a tales
uso
Asamblea de
efectos, de conformidad
con el artículo 12 de la
N.° 10.751. La Asamblea deberá contar con
Ley
la aprobación
de dos tercios de los votos de
los
copropietarios, que deberán representar al
menos tres cuartos del valor del edificio, fijado
por la Dirección General de Catastro o quien
haga sus veces.
3.
¿Cuáles
nes
de
son,
uso
generalmente, los bienes
exclusivo
en un
comu
edificio?
En general, son bienes de uso exclusivo los
patios, las terrazas, los balcones, las terrazas de
servicio, los jardines, etc.
¿Es habitual que un dormitorio y un baño, que
forman parte de un inmueble, sean bienes comu
nes de uso exclusivo y no bienes propios?
4.
generalmente, en todos
planos y reglamentos, un dormitorio y un
baño son bienes propios.
Sin perjuicio de ello, hay situaciones especia
les que cuentan con la respectiva autorización
municipal, como por ejemplo la vivienda del
portero, o un baño en el garaje, que son bienes
comunes de la copropiedad.
No,
no es
habitual:
los
uti-
forma exclusiva por el propietario
unidad. El titular de los nüsmos tendrá
en
¡res
>
uso
ese
exclusivo. Pero la diferencia fundamental
los bienes propios es que en estos el pro
pietario puede realizar las modificaciones que
estime convenientes, siempre que no lesione
común de
vo?
isivo de
al derecho de
con
LA CONSULTA
es
asemeja
uso
pueden enajenarse por separado."
;uál
El derecho al
tamente, que
¿se
privados
o
5.
¿Se pueden realizar reformas en un bien
uso exclusivo sin la aprobación de
común de
Copropietarios? En el caso de
autos, se podrían realizar reformas en el baño y
dormitorio previstos como bienes comunes de
la Asamblea de
uso
exclusivo de la unidad 601 sin la autoriza
ción de la
copropiedad.
primer lugar, debemos aclarar que del
estudio del plano proyecto, en ningún lugar se
En
Nos remitimos
ItaS
9
f^Sl"» f-rirr.íeí Ar.
a
lo
expresado
_,
en
anteriores
habla de dormitorio y baño; los bienes
comunes
REVISTA DE LA AEU
-
T. 95
96
la
exclusivo que señala el plano para
terraza
y,
unidad 601 son terrazas de servicio,
estar y terraza (relacionados
en el séptimo piso,
de
uso
precedentemente).
En cuanto
de
comunes
expresado
a
uso
la modificación de los bienes
nos remitimos a lo
exclusivo,
la pregunta número 2 y al arti'culo
N.° 10.751, el que establece que para
en
12 de la Ley
la reforma de los mismos
se
requiere Asamblea
convocada
de Copropiedad,
las mayorías exigidas por la
6. El
uso
exdusivo,
estado?
¿Quién
tales efectos
con
ley.
¿deterrrüna que
usuaria del mismo deba
se
a
la unidad
conservarlo
en
buen
hace cargo de las reformas
de los bienes comunes?
general, se establece en todos los Regla
tiene
mentos de Copropiedad que la imidad que
En
el
uso
hará cargo de su manteni
6.° y 7.° de la Ley N.° 10.751).
exclusivo
se
tener
¿Se puede
exclusivo
mentó de
a
que hace de techo para un edificio,
los que si bien el uso exclusivo del mismo
a una unidad, la reparación de
modificar
un
bien común si
Copropiedad,
a
bien común de
uso
modifica el Redapesar de lo que diga
se
plano del edificio?
El Reglamento de Copropiedad debe ser
un
reflejo del plano, no pudiéndose modificar por
reglamento lo que el plano dice; para ello, previamente deberá modificarse el plano.
el
La informante
se
permite manifestar quela
consulta fue evacuada en términos generales
de acuerdo a las preguntas formuladas por la
Sede, sin tener en cuenta el caso concreto que
motivó la consulta. Lo dicho es porque, a vía de
ejemplo, la promitente vendedora pudo haberse
en la documentación
suscripta entre
las partes, poderes suficientes para introducir
las modificaciones que le permitieren cumplir
reservado,
exactamente
con
el
negocio
en
los términos
acordados.
(arti'culos
perjuicio de lo expresado, esto puede
algunas excepciones, como un patio o
miento
Sin
8.
(i^j
Esc. Rossana Ivanier
Informante
una terraza
en
corresponde
los mismos, cuando es por vetustez, puede
rresponder a todo el edificio, siempre que no se
pruebe un mal uso por parte de la persona que
co
detenta
su uso
exclusivo.
Montevideo, 17 de marzo de 2009. La Comisión
de Derecho Civil, integrada por los Eses. M.'del
Carmen Acuña, Federico Albín, Enrique Are
zo, Karen Bormer, Guiselda CastiUo, Daniella
Cianciarulo,
no,
Adriana
Rossana
Echavarría, Rosa Giulia'
Goldberg,
Alicia González Bilche,
7. La Asamblea de
Rossana Ivanier, M." del Rosario Márchese,
Molla, Laura Par
Rosana Mazzaroni,
la reforma del
nás,
Copropietarios, a través de
Reglamento de Copropiedad,
¿puede variar la naturaleza de un bien común a
bien común de
ca
Sí,
es
de
un
uso
posible
exclusivo,
bien. En el
bien común de
o
viceversa?
modificar la naturaleza
uso
jurídi
que requiera que un
exclusivo pase a ser un bien
caso
Roque
Jacqueline Parnás, M."" Alejandra Portillo,
Margarita PuertoUano, María Ritacco, Adriana
Silva Fierro, Silvia Tourné y Juan Pablo Villar,
aprueba el irüorme que antecede, elaboradopor
la Esc. Rossana Ivanier.
Enrique Arezo
Molla
y Roque
Eses.
común, necesariamente deberá obtenerse la
aprobación del titular cuyo bien común se está
afectando. En el caso inverso, es decir que un
bien común pase
se
a ser
común de
uso
exclusivo,
requiere la unanimidad, respetando los de
adquiridos.
rechos
Coordinadores
Directiva Nacional
por la Comisión
1.895/2008.
N."
de la AEU, Expediente
Aprobado