¿han de pagar cuotas por sustitución de ascensores

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NOTAS JURISPRUDENCIALES
¿HAN DE PAGAR CUOTAS POR SUSTITUCIÓN DE ASCENSORES LOS
PROPIETARIOS QUE ESTUVIERAN EXENTOS DE CONTRIBUIR A LOS
GASTOS? LA SUTIL DISTINCIÓN ENTRE INSTALAR UN ASCENSOR
NUEVO Y SUSTITUIR UN ASCENSOR VIEJO1
Mª Carmen González Carrasco
Profesora Derecho de Civil acreditada a CU
Centro de Estudios de Consumo
Universidad de Castilla-La Mancha
([email protected])
Fecha de publicación: 18 de marzo de 2014
STS 10 de febrero de 2014. Nulidad del acuerdo que obliga a contribuir a la
derrama por sustitución de ascensor a los propietarios estatutariamente exentos
de la contribución a los gastos de dicho elemento.
Por la parte demandante-recurrente se pretendía la nulidad del acuerdo de distribución
de la derrama de sustitución del ascensor que le incluía entre los propietarios obligados,
a pesar de que como propietario de locales comerciales, estaba exento de los gastos
derivados de dicho elemento en virtud de cláusula estatutaria expresa. Reiterando la
doctrina ya expresada por la STS de 6 de mayo 2013, el TS afirma que la Sala Primera
«ha tenido ocasión de resolver la cuestión jurídica que ahora se examina, respecto al
alcance de la cláusula contenida en los estatutos de una comunidad de propietarios, en
relación a los gastos originados por el servicio de ascensor, a favor de aquellos
copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles no pueden utilizarlo, poniendo
fin a las diferentes soluciones aportadas por las Audiencias Provinciales. La sentencia
de esta Sala de 7 de junio de 2011, ha declarado «Reiteramos como doctrina
jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales
1
Trabajo realizado dentro del Proyecto de Investigación DER2011-28562, del Ministerio de Economía y
Competitividad (“Grupo de Investigación y Centro de Investigación CESCO: mantenimiento de una
estructura de investigación dedicada al Derecho de Consumo”), que dirige el Prof. Ángel Carrasco Perera.
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contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio,
comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.
Según dicha doctrina, el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o
sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en que la
instalación del ascensor se realiza por primera vez. En estos últimos supuestos, se trata
de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble, por lo que la
conclusión que ahora se alcanza, no se opone a lo dispuesto en otras decisiones
adoptadas por esta Sala (STS de 20 de octubre de 2010, entre otras) en la que se
establece que las cláusulas que eximen del deber de contribuir a «gastos de
conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras» a los propietarios de
locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que
no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos,
en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,
puesto que en el caso que nos ocupa se trata de la sustitución o cambio de un ascensor
ya existente y no de su instalación originaria. En definitiva, el acuerdo por el que se
decidió que el demandante recurrente pagara la parte correspondiente del ascensor
en la realización de las obras de sustitución del ascensor, pese a la exención
contenida en los estatutos de la comunidad en relación a estos gastos a favor del
titular de los locales de su propiedad, es nulo”.
Comentario:
I. En el régimen de propiedad horizontal, la no utilización de un servicio no exime, por
sí sola, de la contribución a los gastos que el mismo genere (art. 9.6º LPH, STS
14.3.2000, RA 1832). Pero las cláusulas de exención de la contribución a determinados
gastos que los Estatutos suelen contener en favor de los propietarios de determinadas
unidades privativas -generalmente locales comerciales- son válidas en la medida en que
estén justificadas en función de la imposibilidad material de utilización de los servicios
que los generan por no estar instalados para el piso o local de que se trate, y no en
función de la voluntad de no utilizar el elemento o servicio (SSTS 7.10.1978, RA 3212;
28.12.1984, RA 6300; 2.3.1989, RA 1745; 10.3.1993, RA 1788; 30.12.1993, RA
9907).
II. En este punto, la doctrina del Tribunal Supremo transcrita nada añade al estado de la
cuestión sobre los gastos derivados de dichas instalaciones objeto de la exención. Pero
en una jurisprudencia anterior, el Tribunal Supremo no se había limitado a matizar la
validez de tales exenciones declarando el deber de contribuir a las instalaciones de
nueva creación (que en la actualidad, tras la modificación operada por Ley 8/2013,
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tratándose de un ascensor estarán sometidas a la regla general de la mayoría del art. 17
o a la reducida de 1/3 prevista en el art. 10 LPH si se trata de un acuerdo dirigido a la
instalación en favor de personas con discapacidad). Efectivamente, el deber de todos
los propietarios de contribuir a la nueva instalación, si así resultaba de los términos del
acuerdo válidamente adoptado, no resulta contradictorio con la exención estatutaria
respecto de gastos de mantenimiento posterior, entre otras cosas porque si se trata de
una nueva instalación, la exención a su instalación no podría (o al menos suele) estar
prevista en los estatutos, cuyas cláusulas exoneratorias de gastos han de ser
interpretadas de forma restrictiva [12 de noviembre de 2012, (RA 11060). Pero el
Tribunal Supremo, siguiendo una línea mayoritaria de las Audiencias Provinciales
había dicho también, y esto sí resulta contradictorio con lo ahora mantenido, que el
propietario estatutariamente exento de la contribución a los gastos comunes derivados
del mantenimiento de cierto elemento o servicio (generalmente el ascensor, en relación
con los propietarios de los bajos comerciales) había de contribuir a los gastos de
sustitución del mismo y a los derivados de las adaptaciones impuestas para adecuarlo a
las exigencias de la normativa vigente, porque dichos actos, al igual que los de nueva
instalación, provocan un aumento del valor del inmueble y no pueden considerarse de
mera conservación o mantenimiento (SSTS 25.6.1984, RA 3261; 10.12.1992, RA
7374; 17.2.1993, RA 1239; 12.11 2012, RA 11060).
III. Nos encontramos, por lo tanto, ante la consolidación de un giro jurisprudencial que
diferencia entre instalación ex novo y sustitución de elemento, y que asimila la derrama
acordada para esta última al resto de gastos ordinarios (mantenimiento) o
extraordinarios (v. gr. reparación) que sí se encuentran amparados por la cláusula de
exoneración. Asimilación que fue comenzada por las SSTS 18 noviembre de 2009 (RJ
2010/109), 7 junio 2011 (RA 4396) y 3 octubre de 2013 (RA 7438), - así como la de
6 mayo 2013, sobre acuerdos de adaptación del elemento a la normativa vigente-, pero
que fue contradicha por la intermedia de 12 de noviembre de 2012, (RA 11060).
IV. Creemos que la clave de esta cuestión, que ha motivado sentencias contradictorias,
en algún caso incluso de un mismo ponente, ha de buscarse en dos datos fácticos: el
tenor de la cláusula exoneratoria y la causalización de la derrama en el aumento del
valor del inmueble. En lo que respecta al primer aspecto, no puede interpretarse de
igual forma la cláusula que exonera de los gastos de mantenimiento del ascensor
(propia de viviendas del primer piso sin necesidad a elementos comunes situados en
plantas superiores, y sin perjuicio de la obligación de los propietarios de la planta baja
de contribuir a la instalación del ascensor como mejora de accesibilidad o a su
sustitución o adaptación posterior), que la cláusula que se limita a referirse
genéricamente a la exención de los gastos de portal, ascensor y escalera (propia de
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locales sin acceso por el portal de las viviendas). En estas últimas no es solo que se
exonere de gastos de mantenimiento, sino que es posible que sobre el elemento en
cuestión exista una “subcomunidad de uso” en el sentido de la RDGRN 15.03.2012
(referida a la comunidad de propietarios de la piscina) que exonere de cualquier
derrama de sustitución, o adaptación posterior.
V. También ha de tenerse en cuenta que la existencia de un elemento de forma inicial
contribuye a determinar el valor del inmueble en el que todos, exonerados o no del
gasto posterior, participan. De esta forma, es lógico que todos contribuyan al gasto de
una nueva instalación que revalorizará su cuota de participación respecto del valor
inicial satisfecho vía precio; pero no lo es que, estando estatutariamente exentos de los
gastos de un elemento en función del no uso del mismo, tengan que contribuir, vía
sustitución o adaptación, a mantener el valor inicial de unos elementos preexistentes
que, o bien pagaron vía precio sin posibilidad de uso, o bien dicha imposibilidad o
menor uso ya se tuvo en cuenta al efecto de minorar en términos relativos su cuota de
participación (art. 5 LPH).