LOS ASCENSORES Y EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

LOS ASCENSORES Y EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Los propietarios de locales o pisos de planta baja, ¿están obligados
a contribuir a los gastos de sustitución de ascensor o su mantenimiento
cuando nunca lo utilizan?
___________________________
Es más frecuente de lo que parece la presente cuestión. Desde el
punto de vista más elemental y al profano en derecho, le parece obvio que
si no utiliza el servicio de ascensor, más aún, ni él ni sus clientes, ni
familiares, caso de tratarse de un piso, lo lógico sería no tener que
contribuir a tales gastos por tal instalación o servicio.
Sin
embargo,
las
cosas
en
el
ámbito
jurídico
no
obedecen
a
ese
sentido práctico, y es que al lego en derecho no le es desconocido que en
un régimen de propiedad horizontal cada comunero contribuye a los gastos
comunes
conforme
a
su
cuota
de
participación,
aunque
sí
puede
serle
desconocido que esa cuota de participación precisamente se ha fijado, o al
menos
debe
fijarse,
tal
y
como
establece
el
art.
5-2º
de
la
Ley
de
Propiedad Horizontal, que no ha experimentado cambio alguno por la reciente
Ley 8/1999 de 6 de abril:
“En el mismo título se fijará la cuota de participación que
corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por
pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su
fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del
inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente
que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
Es decir, que cuando un local o piso en planta baja, tiene la misma
superficie que otras más altas, no obstante tiene menos porcentaje o cuota
de participación, y ello es porque precisamente se ha tenido en cuenta su
ubicación y lógicamente que no va a utilizar el ascensor. Por ello no se le
excluye de pagar tales gastos, aunque lógicamente atemperados a su cuota de
participación menor.
Esa habría de ser la norma genérica. Sin embargo, no podemos olvidar
el párrafo tercero del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dice:
“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales,
instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones,
formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la
Propiedad”.
Por
tanto,
cabe
perfectamente
que
los
Estatutos
prevean
que
los
propietarios de los locales o pisos bajos no contribuyan al mantenimiento
de
ascensor.
El
problema
se
plantea
cuando
no
se
trata
de
gastos
de
conservación o mantenimiento, sino de la sustitución misma del ascensor, en
todo o en su mayor parte, bien por estar fuera de normativa, seguridad,
antigüedad, etc.
En este caso la jurisprudencia no es unánime. Así el Tribunal
Supremo en su sentencia de tres de febrero de 1994 dice:
“los Estatutos reafirman la realidad de
un régimen peculiar para los locales de sótano y planta baja basado en el ‘no uso’ del
ascensor, y que se caracteriza en la exención de contribuir a los ‘gastos de obligaciones que
afecten a los servicios de ascensor’, cuya exoneración, atendiendo al contenido de aquellos
artículos, no cabe limitarle a los puros y simples de conservación y mantenimiento, pues debe
hacerse extensiva a cuantos requieran el ascensor, con independencia de su naturaleza
ordinaria o extraordinaria, y, por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor
(...) por lo que los actores se encuentran exonerados estatutariamente de contribuir a
cualquier obligación que se refiera o traiga causa del ascensor”. En el mismo sentido,
la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga de ocho de febrero de 1999 y la Sentencia de la
Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 15 de noviembre de 1996.
Sin
embargo,
existe
otra
opinión
o
corriente
jurisprudencial
contraria a esta idea, y así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria de 16 de abril
de 1996: “Los
gastos de sustitución de elementos comunes han de ser satisfechos por todos
los copropietarios en cuanto que afectan al conjunto del edificio y producen un incremento
del valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca máxime cuando la
obligación de contribuir a la sustitución de elementos comunes implica una consecuencia de
titularidad ob rem o subjetivamente real que se ostenta y se sufre por razón de la cosa, cuya
propiedad lleva insista la carga de soportar los gastos de renovación de cualquier elemento
común”.
En el mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de cinco de
diciembre de 1997:
“los apelantes parten de una apreciación errónea pues equiparan los
gastos de mantenimiento de los aparatos elevadores con los gastos que origina su reforma o
cambio, sobre todo cuando lo exige la Administración
(los apelantes se negaban a
pagar las derramas extraordinarias por cuanto los Estatutos de la Comunidad
les
eximían
de
contribuir,
entre
otros,
a
los
gastos
de
ascensores.
Ciertamente, el art. 2º de los Estatutos que rigen la Comunidad actora, establece que los
propietarios de los locales de la planta de semisótanos están exentos de contribuir a los
gastos de portal o zaguán, escaleras, ascensores y portería; pero no hemos de olvidar que en
el Tribunal Supremo (sentencias de 10 de diciembre de 1982 y 25 de junio de 1984) declara
que dicha exención no alcanza la reforma, o sustitución de ascensores”.
Así pues, hay que concluir: cuando los Estatutos no prevén nada los
gastos de mantenimiento, conservación e incluso los de sustitución correrán
por cuenta de los propietarios de los pisos bajos o locales con arreglo a
su cuota de participación.
Cuando los Estatutos exoneran de dichos gastos a los propietarios de
locales o pisos bajos, se entiende que les exonera de los gastos relativos
al
mantenimiento
y
conservación,
ya
que
cuando
se
trate
de
gastos
de
sustitución del ascensor en todo o en su mayor parte, correrán por cuenta
de aquéllos incluso a pesar de la previsión estatutaria.