Arrendamiento de inmuebles: ¿renta empresarial?

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el observador
Miércoles 26 de setiembre de 2012
PrOfESIOnAlES
impuesto y legal
Arrendamiento de inmuebles:
¿renta empresarial?
A. SARtoRottI
La opinión de la DGI acerca del tratamiento fiscal que se debe dar a determinadas rentas
crA. MAríA EuGEnIA
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[email protected]
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n la presente entrega comentaremos la respuesta
de la consulta N° 5.525 publicada el pasado 6 de setiembre
en la página web de DGI, en la cual
se solicita opinión al fisco sobre
rentas provenientes del arrendamiento de inmuebles
nn
DGI. La administración sostiene que los propietarios de
los apartamentos no obtienen
una renta pura de capital.
OPInIón. Sin perjuicio del
contrato establecido para la
determinación del ingreso por
arrendamiento, éste proviene
exclusivamente del factor productivo capital.
Situación Planteada
Una SRL dedicada a la administración, arrendamiento y venta
de inmuebles ha sido encomendada por los propietarios de las
unidades de un edificio a que las
ofrezca en alquiler y gestione la
correspondiente administración.
Asimismo, se establece que
conjuntamente con el alquiler, se
incluyen los servicios de lavandería y mucamas.
Cabe mencionar que se ha definido un mecanismo de determinación del ingreso por arrendamiento que corresponde al titular
de cada unidad, es decir que si
bien todos ellos ponen sus inmuebles a disposición de ser arrendados, el rendimiento que obtienen
no depende estrictamente de si su
unidad fue efectivamente alquilada. Se consulta si los ingresos
que perciben los arrendadores de
las unidades se encuentran gravadas por IRPF, categoría I (rentas
de capital) o por el IRNR en el caso
de tratarse de un propietario no
residente.
Opinión de la DGI
La DGI manifestó que la sociedad
integrada por los propietarios de
los apartamentos no obtiene una
renta pura de capital. Por el contrario, sus rendimientos derivan
de una organización, una unidad
productiva en la que se conjugan
el referido factor y el trabajo, mediante la intermediación en la
nn
prestación de servicios a través
de la gestión de la sociedad administradora (S.R.L.).
La Administración ha basado
su conclusión en el entendido de
que se prestan servicios adicionales al alquiler de los apartamentos, como ser el de contar con un
exclusivo restaurante, servicio de
desayuno, así como servicios de
lavandería y mucama. Asimila la
presente situación con la prestación de servicios que se ofrecen
en la actividad hotelera. En consecuencia, la sociedad configura
para la DGI el hecho generador del
IRAE, constituyéndose en contribuyente de dicho impuesto.
Análisis de la situación
De acuerdo con lo establecido en
el literal A del artículo 3°, Título
4 del T.O. 1996, ciertas formas
jurídicas adoptadas para llevar
adelante actividades implican
que cualquiera sea la naturaleza
de la renta o los factores produc-
La DGI se pronunció
respecto a la renta
proveniente de los
arrendamientos de
inmuebles con
determinados servicios
asociados
tivos para alcanzarlas, éstas serán
consideradas como rentas empresariales para el IRAE.
Dentro de dicha nómina se
incluyen las obtenidas por sociedades civiles y las sociedades de
hecho exceptuando a las que resulten integradas exclusivamente por personas físicas residentes
así como también a las que estén
integradas exclusivamente por
personas físicas residentes y por
entidades no residentes a condi-
ción, en este caso, que obtengan
únicamente rentas puras de capital.
En la consulta que estamos
analizando, la fuente prácticamente exclusiva de las rentas
obtenidas por los propietarios es
el factor productivo capital y es
por la que tributa quien arrienda
dichos inmuebles. Claro está que
cuando uno arrienda un inmueble, éste puede incluir determinados servicios propios como ser
contar con un portero, jardinero,
etc, los que no cambian la naturaleza del ingreso percibido por
el propietario del mismo.
Es evidente que aunque por
obra del contrato de sociedad el
rendimiento no resulte directa y
estrictamente del arrendamiento
de la unidad del titular, las rentas
que éste obtiene a través de la sociedad que integra junto con los
demás arrendadores no pueden
atribuirse a otro factor productivo
que no sea el de capital.
IrAE. No estarán preceptivamente gravadas por IRAE las
rentas puras de capital obtenidas por una sociedad civil o de
hecho integrada por personas
físicas residentes y por entidades no residentes.
Es decir que se trata de una sociedad civil o de hecho, integrada
por personas físicas residentes y
entidades no residentes que obtienen rentas puras de capital; por
lo tanto, se encuentran excluidas
del literal A del artículo 3°, Título
4 del T.O. 1996.
En virtud de que se trata de
una renta pura de capital y aplicando lo establecido en el literal B
del Título 4 del T.O. 1996, el cual
dispone que tributarán IRAE las
rentas provenientes de actividades
lucrativas realizadas por empresas,
entendiendo por tales las unidades
productivas que combinan capital
y trabajo para producir un resultado económico, intermediando para
ello en la circulación de bienes o en
la prestación de servicios, podemos
concluir que las rentas obtenidas
por los propietarios no estarían
alcanzadas por el IRAE. En definitiva, se trata de rentas de capital inmobiliario alcanzadas por el IRPF o
IRNR según corresponda. l