Estados Financieros Auditados

Estados
Financieros
Auditados
UNIDAD ESTACIONAMIENTOS
Estacionamiento Subterráneo Óvalo Gutierrez
San Isidro - Lima
-p200
-p201
INFORMACIÓN FINANCIERA
De conformidad con el Reglamento para la Preparación de la Información
Financiera aprobado por la CONASEV, Los Portales S.A. presenta sus Estados
Financieros Individuales, los cuales deben leerse conjuntamente con los
Estados Financieros Consolidadosde la Empresa y sus subsidiarias.
Se adjunta la información financiera auditada correspondiente a los ejercicios
2012 y 2011.
RESPONSABLES DE LA INFORMACIÓN FINANCIERA
Los auditores externos para el ejercicio 2012, Dongo-Soria, Gavelio y Asociados
Sociedad Civil, firma miembro de Price Waterhouse Coopers, han emitido un
dictamen sobre los Estados Financieros de Los Portales S.A., así como sobre los
Estados Financieros de Los Portales y Subsidiarias.
Asimismo, cabe indicar que la referida firma auditora se encuentra encargada de la
auditoría externa de la Empresa desde el ejercicio 2011.
UNIDAD VIVIENDA
Habilitación Urbana Vivienda Secundaria
Pradera de Sur
Mala - Lima
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE SITUACIóN FINANCIERA
ACTIVO
Nota
2012
2011
PASIVO Y PATRIMONIO NETO
Nota
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADOS INTEGRALES
2012
al 31.12
S/.000
S/.000
35,128
30,834
992
-
ACTIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalente de efectivo
Cuentas por cobrar comerciales
8
54,937
50,669
Otras cuentas por cobrar
9
32,643
21,545
64
786
393,151
295,196
Cuentas por cobrar a parte
relacionadas
11
Gastos pagados por anticipado
Total del activo corriente
6,283
7,771
523,198
406,801
ACTIVO NO CORRIENTE
S/.000
S/.000
8
74,475
65,734
Inversiones en subsidiarias y
asociadas
12
4,054
Inmuebles, maquinaria y equipo
13
Inversiones inmobiliarias
Activos intangibles
Ingresos por venta de inmuebles y otros servicios
Cuentas por pagar comerciales
16
63,889
37,275
Otras cuentas por pagar
17
37,217
59,446
Anticipos recibidos de clientes
18
183,670
163,306
-
14
121,226
84,692
Cuentas por pagar a partes
relacionadas
Porción corriente de obligaciones
financieras
19
Total del pasivo corriente
406,002
344,733
Ingresos por servicios hoteleros
Ingresos por servicios de renta inmobiliaria
299,040
290,101
55,283
46,716
44,151
40,325
22
(39,166)
(32,141)
Costo de servicios hoteleros
22
(28,062)
(23,464)
Costo de servicios de renta inmobiliaria
22
(1,844)
(1,500)
(288,892)
(237,936)
113,746
142,320
17
585
2,977
106,536
96,816
Obligaciones financieras a
largo plazo
19
186,517
148,260
14
101,949
104,473
Impuesto a la renta diferido pasivo
20
20,570
23,708
15
39,398
39,258
326,413
309,173
244,076
201,465
Ingresos financieros
546,198
650,078
Capital
119,634
119,634
12,535
8,031
67,364
42,111
Total patrimonio
199,533
169,776
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
849,611
715,974
88,688
92,059
Reserva legal
Resultados acumulados
21
3,114
380,256
Costo de servicios de playas de estacionamiento
Otras cuentas por pagar a
largo plazo
Total del pasivo no corriente
4,164
402,638
(180,831)
2,892
Cuentas de orden:
S/.000
(219,820)
26,520
715,974
S/.000
22
36,404
849,611
2011
Costo de venta de inmuebles y otros servicios
16
PATRIMONIO
Letras aceptadas por clientes - saldo
deudor
Ingresos por servicios de playas de estacionamiento
Cuentas por pagar comerciales
largo plazo
TOTAL DEL PASIVO
TOTAL ACTIVOS
2012
al 31.12
PASIVO NO CORRIENTE
Cuentas por cobrar comerciales
Total del activo no corriente
Nota
al 31.12
PASIVO CORRIENTE
6
Inversiones financieras
Existencias
2011
Utilidad bruta
Gastos de venta
23
(22,127)
(37,613)
Gastos administrativos
24
(56,129)
(49,918)
Otros (gastos) ingresos,neto
(2,290)
(2,981)
Utilidad de operación
33,200
51,808
26
23,546
25,644
Gastos financieros
26
(10.852)
(13,119)
Diferencia en cambio, neta
3.1
21,350
1,474
67,244
65,807
(23,863)
(17,144)
43,381
48,663
Utilidad antes de impuesto a la renta
Impuesto a la renta
Utilidad del año
27
Cuentas de orden:
88,688
92,059
Letras aceptadas por clientes - saldo
acreedor
-p6
-p7
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIo
por los años terminados el 31 de diciembre de 2012 y el 31 de diciembre de 2011
CAPITAL
RESERVA
LEGAL
RESULTADOS
ACUMULADOS
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
S/.000
S/.000
119,634
4,410
7,398
131,442
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
Utilidad del año
-
-
48,663
48,663
Utilidad del año
Total otros resultados integrales
-
-
-
-
-
-
48,663
S/.000
S/.000
43,381
48,663
4,825
4,674
al 31.12
S/.000
Total resultados integrales
2011
TOTAL
S/.000
Saldos al 1 de enero de 2011
2012
48,663
Ajustes al resultado neto que no afectan los flujos de efectivo de las actividades de operación:
Depreciación
Amortización de otros activos
Transacciones con los accionistas:
Impuesto a la renta diferido
3,419
3,007
(3,138)
(1,041)
(13,009)
(36,136)
Transferencia a reserva legal
-
3,621
(3,621)
-
Dividendos declarados
-
-
(14,000)
(14,000)
Ajustes
-
-
3,671
3,671
Otras cuentas por cobrar
(32,445)
(2,802)
Total transacciones con los accionistas
-
3,621
(13,950)
(10.329)
Inventarios
(95,430)
(26,380)
119,634
8,031
42,111
169,776
Gastos pagados por anticipado y otros activos
Saldos al 31 de diciembre de 2011
Saldos al 1 de enero de 2012
119,634
8,031
42,111
169,776
Utilidad del año
-
-
43,381
43,381
Total otros resultados integrales
-
-
-
-
Total resultados integrales
-
-
43,381
43,381
Cuentas por cobrar comerciales
1,488
11,498
Cuentas por pagar comerciales
36,497
(1,050)
Otras cuentas por pagar
18,021
(31,719)
(36,393)
(31,286)
(3,558)
(2,534)
Efectivo neto aplicado a las actividades de operación
Flujos de efectivo de las actividades de inversión
Pagos por compra de intangibles
Transacciones con los accionistas:
-
-
Transferencia a reserva legal
-
4,504
(4,504)
-
Dividendos declarados
-
-
(13,500)
(13,500)
Ajustes
-
-
(124)
(124)
Total transacciones con los accionistas
-
4,504
(18,128)
(13,624)
119.634
12,535
67,364
199,533
Saldos al 31 de diciembre de 2012
Variaciones netas en activos y pasivos:
Pagos por compra de activos fijos
Efectivo neto aplicado a las actividades de inversión
(17,046)
(35,380)
(20,604)
(37,914)
210,469
56,325
(135,678)
25,524
Flujos de efectivo de las actividades de financiamiento
Préstamos recibidos
Amortizaciones efectuadas
Dividendos pagados
(13,500)
(14,000)
Efectivo neto provisto por las actividades de financiamiento
61,291
67,849
Aumento neto (disminución) de efectivo y equivalente de efectivo
4,294
(1,351)
Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al inicio del año
30,834
32,185
Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al final del año
35,128
30,834
-p8
-p9
LOS PORTALES S.A. ESTADO SEPARADO DE SITUACIóN FINANCIERA
ACTIVO
Nota
2012
2011
PASIVO Y PATRIMONIO NETO
LOS PORTALES S.A. ESTADO separado DE RESULTADOS INTEGRALES
Nota
2012
al 31.12
S/.000
Efectivo y equivalente de efectivo
S/.000
S/.000
6
32,691
21,551
992
-
63,282
34,759
Cuentas por pagar comerciales
15
Otras cuentas por pagar
16
36,076
44,610
Cuentas por cobrar comerciales
7
53,387
45,485
Anticipos recibidos de clientes
17
181,383
152,578
Otras cuentas por cobrar
8
32,047
21,523
Cuentas por pagar a partes
relacionadas
9
-
14
Cuentas por cobrar a partes
relacionadas
9
1,633
5,362
Porción corriente de obligaciones
financieras
18
120,430
83,527
Existencias
10
386,021
274,354
6,262
7,657
-
-
513,033
375,932
Gastos pagados por anticipado
Activos no corrientes mantenidos
para la venta
Total del activo corriente
ACTIVO NO CORRIENTE
Total del pasivo corriente
401,170
315,488
PASIVO NO CORRIENTE
7
72,526
63,471
Cuentas por pagar comerciales largo
plazo
15
36,404
26,520
Inversiones en subsidiarias y
asociadas
11
10,484
9,026
Otras cuentas por pagar a largo plazo
16
216
2,977
Inmuebles, maquinaria y equipo
12
106,169
96,300
Obligaciones financieras a largo plazo 18
186,153
Inversiones inmobiliarias
13
101,449
103,967
Impuesto a la renta diferido pasivo
Activos intangibles
14
39,396
39,258
312,022
275,726
258,088
55,259
45,479
Ingresos por servicios hoteleros
44,151
40,325
Ingresos por servicios de renta inmobiliaria
4,164
3,114
379,301
347,006
(203,543)
(155,446)
88,617
92,062
Cuentas de orden:
Costo de venta de inmuebles y otros servicios
22
Costo de servicios de playas de estacionamiento
22
(39,156)
(31,089)
Costo de servicios hoteleros
22
(28,062)
(23,464)
Costo de servicios de renta inmobiliaria
22
(1,843)
(1,500)
(272,604)
(212,499)
106,697
135,507
(34,934)
Gastos administrativos
24
(54,226)
(49,094)
146,737
Otros (gastos) ingresos,neto
26
(3,325)
(3,231)
20,563
23,596
Utilidad de operación
27,637
48,248
Total del pasivo no corriente
243,334
199,830
TOTAL DEL PASIVO
644,504
515,318
Resultados acumulados
687,954
Ingresos por servicios de playas de estacionamiento
(21,509)
Reserva legal
843,057
Ingresos por venta de inmuebles y otros servicios
23
Capital
Letras aceptadas por clientes - saldo
deudor
S/.000
Gastos de venta
PATRIMONIO
TOTAL ACTIVOS
2011
S/.000
Utilidad bruta
Cuentas por cobrar comerciales
330,024
2012
al 31.12
PASIVO CORRIENTE
Inversiones financieras
Total del activo no corriente
Nota
al 31.12
S/.000
ACTIVO CORRIENTE
2011
19
20
Ingresos financieros
27
22,467
24,521
Gastos financieros
27
(10,289)
(13,738)
Diferencia en cambio, neta
3.1
Utilidad antes de impuesto a la renta
119,634
119,634
12,535
8,031
66,385
44,971
Total patrimonio
198,553
172,636
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
843,057
687,954
88,617
92,062
Impuesto a la renta
Utilidad del año
28
20,691
1,177
60,506
60,208
(21,262)
(15,170)
39,245
45,038
Cuentas de orden:
Letras aceptadas por clientes - saldo
acreedor
-p12
-p13
LOS PORTALES S.A. ESTADO SEPARADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO
por los años terminados el 31 de diciembre de 2012 y el 31 de diciembre de 2011
Saldos al 1 de enero de 2011
Utilidad del año
LOS PORTALES S.A. ESTADO SEPARADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
2012
CAPITAL
RESERVA
LEGAL
RESULTADOS
ACUMULADOS
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
119,634
4,410
13,883
137,927
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIÓN
-
-
45,038
45,038
Utilidad del año
Total otros resultados integrales
-
-
-
-
Total resultados integrales
-
-
45,038
45,038
Transferencia a reserva legal
al 31.12
3,621
(3,621)
-
Impuesto a la renta diferido
Dividendos declarados
-
-
(14,000)
(14,000)
Ajustes
-
-
3,671
3,671
Total transacciones con los accionistas
-
3,621
(13,950)
(10.329)
Otras cuentas por cobrar
Inventarios
Saldos al 31 de diciembre de 2011
119,634
8,031
44,971
172,636
Saldos al 1 de enero de 2012
119,634
8,031
44,971
172,636
Utilidad del año
-
-
39,245
39,245
Total otros resultados integrales
-
-
-
-
Total resultados integrales
-
-
39,245
39,245
39,245
45,038
5,692
4,533
3,419
3,007
(3,033)
(1,617)
(16,957)
(36,236)
Variaciones netas en activos y pasivos:
Cuentas por cobrar comerciales
(6,795)
(1,330)
(109,078)
(25,457)
1,395
16,069
Cuentas por pagar comerciales
38,406
(5,498)
Otras cuentas por pagar
16,967
(6,181)
(30,739)
(7,672)
(3,680)
(2,534)
Gastos pagados por anticipado y otros activos
Efectivo neto aplicado a las actividades de operación
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIÓN
Transacciones con los accionistas:
Transferencia a reserva legal
-
4,504
(4,504)
-
Dividendos declarados
-
-
(13,500)
(13,500)
Ajustes
-
-
(172)
(172)
Total transacciones con los accionistas
-
4,504
(17,833)
(13,328)
119.634
12,535
66,384
198,553
Saldos al 31 de diciembre de 2012
S/.000
de las actividades de operación:
Amortización de otros activos
-
S/.000
Ajustes al resultado neto que no afectan los flujos de efectivo
Depreciación
Transacciones con los accionistas:
2011
Pagos por compra de intangibles
Pagos por compra de activos fijos
Efectivo neto aplicado a las actividades de inversión
(17,259)
(35,126)
(20,939)
(37,660)
205,260
164,775
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
Préstamos recibidos
Amortizaciones efectuadas
Dividendos pagados
Efectivo neto provisto por las actividades de financiamiento
(128,942)
(110,141)
(13,500)
(14,000)
62,818
40,634
Aumento neto (disminución) de efectivo y equivalente de efectivo
11,140
(4,698)
Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al inicio del año
21,551
26,170
-
79
32,691
21,551
Efectivo y equivalente de efectivo proveniente de la fusión
Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al final del año
-p14
-p15
LOS PORTALES S.A.
Y SUBSIDIARIAS
NOTAS A LOS ESTADOS
FINANCIEROS CONSOLIDADOS
31 de diciembre de 2012 y 31 de
diciembre de 2011
c) División de negocio de operación y administración de hoteles
Comprende la operación y administración de hoteles propios y de terceros bajo dos marcas; una de
lujo y la otra de carácter corporativo. La Compañía en 2012 y 2011 operó cinco hoteles: el Country
Club Lima Hotel (hotel de cinco estrellas con 83 habitaciones) que opera en la ciudad de Lima; Los
Portales Hotel Tarma (hotel de tres estrellas con 45 habitaciones) que opera en la ciudad de Tarma;
Los Portales Hotel Piura (hotel de cuatro estrellas con 45 habitaciones),que opera en la ciudad de
Piura; Los Portales Hotel Chiclayo (hotel de tres estrellas con 35 habitaciones) que opera en la
ciudad de Chiclayo; y Los Portales Hotel Cuzco (hotel de tres estrellas con 50 habitaciones) que
opera en la ciudad de Cuzco.
La división de negocio Telemarketing que actualmente opera dentro de la división de hoteles,
administra los servicios de “Call Center” y de “Televentas”, las que ofrecen soporte y potencian el
desarrollo de la división de negocio del Grupo.
d) División de negocio de Rentas
Esta división de negocios inició sus actividades en 2010. Se dedica a la habilitación de centros
comerciales y de “Strip Malls”, así como a la gestión de arrendamientos de locales comerciales
de propiedad de la Compañía. En julio de 2010 se inició la operación del centro comercial Lima
Outlet Center, en un terreno de 10,000 m2 ubicado en la Av. Elmer Faucett adyacente al aeropuerto
internacional “Jorge Chavéz”.
1.3 Estados financieros consolidados
1. INFORMACION GENERAL Y ACTIVIDAD ECONOMICA
1.1 Información general
Los Portales S.A. (en adelante la Compañía) es una empresa peruana que se constituyó en Lima el 6
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, los estados financieros consolidados de Los Portales S.A. y
subsidiarias (en adelante el Grupo), incorporan los resultados de las operaciones de Inversiones Nueva
Etapa S.A., y Consorcio Los Portales S.A.
La participación patrimonial, directa e indirecta, en subsidiarias al 31 de diciembre de 2012 y de 2011
es la siguiente:
de marzo de 1996 e inició sus operaciones en junio del mismo año con la razón social de Consorcio
DIRECTA
Inmobiliario Los Portales S.A. El 28 de febrero de 2000 la Junta General de Accionistas acordó el cambió
de su razón social a Los Portales S.A. Su domicilio legal es Calle José Granda No.167 - San Isidro.
INDIRECTA
%
%
Los accionistas de la Compañía al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 son LP Holding S.A. y Constructoras
Inversiones Nueva Etapa S.A.
99.98%
0.02%
ICA S.A. de C.V. LP Holding es una empresa peruana que junto con Santa Aurelia S.A. controla 50% del
Consorcio Los Portales S.A.
99.99%
0.01%
capital social de la Compañía. Del mismo modo, Constructoras ICA S.A. de C.V. junto con Ingenieros
Civiles Asociados S.A. de C.V., (ambas subsidiarias de Empresas ICA S.A.B. de CV de México), controla el
Inversiones Nueva Etapa S.A. se constituyó en Lima, Perú el 7 de marzo de 2003. Esta subsidiaria
restante 50% de las acciones de la Compañía.
se dedica a toda clase de negocios inmobiliarios, de habilitaciones urbanas, de denuncios agrícolas
1.2 Actividad económica
y urbanos, de construcción, de compra y venta de bienes muebles e inmuebles y a la gerencia de
proyectos vinculados con actividades inmobiliarias. Su actividad principal es el desarrollo de proyectos
Las actividades del Grupo comprenden a las siguientes divisiones de negocio:
de vivienda de interés social, enmarcados dentro del programa de fomento estatal Techo Propio en el
a) División de negocio inmobiliario
departamento de Ica y la habilitación urbana en la provincia de Ica.
Comprende la inversión, promoción y desarrollo inmobiliario, dentro de los que destacan la
Consorcio Los Portales S.A. se constituyó en Lima, el 12 de julio de 2002. Se dedica a toda clase de
habilitación urbana, construcción de viviendas de interés social y el desarrollo de proyectos
negocios inmobiliarios, de construcción, compra y venta de bienes muebles e inmuebles, y presta
multifamiliares de vivienda financiados por programas gubernamentales como son los programas
servicios de administración y asesoría gerencial. Desde 2008, esta subsidiaria no realiza operaciones
de Mi Vivienda y de Techo Propio.
debido a que concluyó la venta de sus proyectos. La Gerencia está evaluando las actividades que
b) División de negocio de construcción y administración de estacionamientos
desarrollará esta subsidiaria en el futuro.
Comprende la inversión en la construcción, administración, operación y concesión de estacionamientos
1.4 Aprobación de los estados financieros
propios y de terceros. Dentro de este rubro también se controla ingresos vinculados como son el caso
Los estados financieros consolidados han sido aprobados por la Gerencia y serán presentados al
del “valet parking”, la publicidad interior, el lavado de autos, entre otros. Al 31 de diciembre de 2012 la
Directorio en sesión a llevarse a cabo la segunda quincena de marzo de 2013. En opinión de la Gerencia
Compañía opera 170 playas de estacionamiento a nivel nacional (137 en 2011).
los estados financieros consolidados adjuntos serán aprobados sin modificaciones.
-p16
-p17
2. RESUMEN DE PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
Las principales políticas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros consolidados
se detallan a continuación. Estas políticas se han aplicado uniformemente en los años presentados, a
aplicación contable del valor razonable sino que ofrece guías sobre cómo es que se debe aplicar
cuando es ya requerida o permitida por otras normas dentro de las NIIF.
- Modificación a la NIC 32, “Instrumentos financieros, presentación sobre compensación de activos y
menos que se indique lo contrario.
pasivos”. Estas modificaciones son en la guía de aplicación de la NIC 32, ‘Instrumentos financieros:
2.1 Bases de preparación de los estados financieros consolidados
financieros en el estado de situación financiera.
Presentación y aclaran algunos de los requerimientos para la compensación de activos y pasivos
Los estados financieros consolidados adjuntos fueron preparados de acuerdo con las Normas
El Grupo está en proceso de evaluar el impacto de estas normas en la preparación de sus estados
Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standard
financieros consolidados. No se espera que otras NIIF o interpretaciones CINIIF que aún no están
Board (en adelante “IASB”) vigentes al 31 de diciembre de 2012, las cuales incluyen las Normas
vigentes puedan tener un impacto significativo en los estados financieros consolidados del Grupo.
Internacionales de Información Financiera (NIIF), las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC), y
las Interpretaciones emitidas por el Comité de Interpretaciones de las Normas Internacionales
2.3 Consolidación de estados financieros
de Información Financiera (CINIIF), o por el anterior Comité Permanente de Interpretación (SIC) -
Subsidiarias
adoptadas por el IASB.
Las subsidiarias son todas las entidades sobre las que el Grupo tiene el poder de gobernar sus políticas
La información contenida en estos estados financieros consolidados es responsabilidad del Directorio
operativas y financieras generalmente por ser propietario de más de la mitad de sus acciones con
de la Compañía, el que expresamente confirma que en su preparación se ha aplicado todos los principios
derecho a voto. La existencia y derecho a voto potencial que son actualmente ejercibles o convertible
y criterios contemplados en las NIIF emitidas por el IASB.
se consideran al evaluar si la Compañía controla a otra entidad. Las subsidiarias se consolidan desde
Los estados financieros consolidados surgen de los respectivos registros de contabilidad de
la fecha en que su control se transfiere a la Compañía. Estas no se consolidan desde la fecha en la que
la Compañía y subsidiarias y son preparados sobre la base del costo histórico, excepto por las
el control cesa. Los estados financieros consolidados incluyen a los estados financieros la Compañía y
inversiones inmobiliarias que se miden a su valor razonable. Los estados financieros consolidados
de las subsidiarias descritas en la Nota 1.
se presentan en miles de Nuevos soles (bajo el encabezado S/.000) excepto cuando se indique una
La Compañía utiliza el método de compra para contabilizar la adquisición de subsidiarias. El pago
expresión monetaria distinta.
transferido por la adquisición de una subsidiaria es el valor razonable de los activos transferidos,
La preparación de los estados financieros consolidados de acuerdo con NIIF requiere el uso de ciertos
los pasivos incurridos y los instrumentos de patrimonio emitidos por la Compañía. El pago trasferido
estimados contables críticos. También requiere que la Gerencia ejerza su juicio en el proceso de
incluye el valor razonable de cualquier activo o pasivo que resulta de cualquier acuerdo de precio
aplicación de las políticas contables de las Compañías del Grupo. Las áreas que involucran un mayor
contingente. Los costos atribuibles a la adquisición se reconocen en resultados conforme se incurra. Los
grado de juicio o complejidad o áreas en las que los supuestos y estimados son significativos para los
activos identificables adquiridos, los pasivos y pasivos contingentes asumidos en una combinación de
estados financieros consolidados se describen en la nota 4.
negocios se valorizan inicialmente a sus valores razonables a la fecha de adquisición. Sobre la base de
adquisición por adquisición de la Compañía reconoce cualquier interés no controlante en la adquirida
2.2 Cambios en políticas contables y en la exposición de información
ya sea a valor razonable o al interés proporcional del no controlante en los activos de la adquirida.
Nuevas normas y modificaciones a normas e interpretaciones adoptadas por el Grupo
El exceso de pago transferido, el monto de cualquier interés no controlante en la adquirida y el valor
No existen NIIF o CINIIF vigentes por primera vez en el año 2012 que hayan tenido un impacto
razonable a la fecha de adquisición de cualquier interés previo en el patrimonio de la adquirida se
significativo en el Grupo.
registra como plusvalía mercantil. Si este es menor que el valor razonable de los activos netos de la
Nuevas normas y modificaciones e interpretaciones vigentes para los estados financieros de períodos
subsidiaria adquirida en el caso de una compra ganga, la diferencia se reconoce directamente en el
anuales que se inicien el o después del 1 de enero de 2013 y que no han sido adoptadas anticipadamente-
estado de resultados integrales.
Las normas, modificaciones a normas e interpretaciones que serían aplicables a las operaciones del
Las transacciones, los saldos y las ganancias o pérdidas no realizadas entre compañías del Grupo se
Grupo son las siguientes:
eliminan. Las políticas contables de las subsidiarias han sido modificadas para asegurar uniformidad
- NIIF 9, “Instrumentos financieros” cubre aspectos sobre la clasificación, medición y reconocimiento
de los instrumentos financieros activos y de los pasivos financieros. Se emitió en noviembre de
2009 y en octubre de 2010 y sustituye las secciones de la NIC 39 que tratan sobre la clasificación
y medición de los instrumentos financieros. Esta norma requiere que los activos financieros se
clasifiquen en dos categorías de medición: aquellos que se miden a valor razonable y aquellos que
con las políticas adoptadas por el Grupo.
2.4 Información por segmentos
Los segmentos operativos se reportan de manera consistente con los reportes internos que analiza
el responsable de la toma de decisiones operativas del Grupo. El responsable de la toma de decisiones
se miden a costo amortizado. En el caso de los pasivos financieros, la nueva norma mantiene la
operativas del Grupo ha sido identificado como el Comité Ejecutivo, órgano responsable de la gestión
mayor parte de los requerimientos contenidos en la NIC 39.
del Grupo, que supervisa la marcha ordinaria de los segmentos o líneas de negocio, descritas en la
- NIIF 10, “Estados financieros consolidados” se desarrolla sobre la base de los principios vigentes
al establecer el control como el factor determinante para decidir sobre si una entidad se debe
incluir en los estados financieros consolidados de la matriz. La norma ofrece más guías para
asistir en la determinación de control en los casos en que este concepto es difícil de evaluar.
- NIIF 13, “Medición a valor razonable”, tiene el objetivo de mejorar la uniformidad y reducir la
nota 1 y a su vez es responsable de la operación de las áreas centrales y de la gestión financiera y de
tesorera del Grupo.
2.5 Traducción de moneda extranjera
a) Moneda funcional y moneda de presentación
complejidad al dar una definición precisa de valor razonable y una sola fuente de medición del
Las partidas que se incluyen en los estados financieros consolidados se miden en la moneda
valor razonable y establecer requerimientos de exposición a ser usado dentro de todas las NIIF.
del ambiente económico primario donde opera (su moneda funcional). Los estados financieros
Los requerimientos de esta norma que están ampliamente alineados con USGAAP, no amplían la
consolidados se presentan en nuevos soles que es la moneda funcional del Grupo.
-p18
-p19
b) Transacciones y saldos
resultados integrales en los rubros Otros ingresos (gastos), según sea el caso, en el periodo en el
Las transacciones en moneda extranjera se traducen a la moneda funcional usando los tipos de
que se producen los referidos cambios en el valor razonable. Los ingresos por dividendos de activos
cambio vigentes a las fechas de las transacciones o de la fecha de valuación cuando las partidas
financieros a valor razonable a través de ganancias y pérdidas se reconocen en el estado consolidado
se remiden. Las ganancias y pérdidas por diferencias en cambio que resulten del pago de tales
de resultados integrales en el rubro otros ingresos cuando se ha establecido el derecho del Grupo a
transacciones y de la traducción a los tipos de cambio al cierre del año de activos y pasivos
percibir su pago.
monetarios denominados en moneda extranjera, se reconocen en el estado consolidado de
Los cambios en el valor razonable de los títulos valores monetarios y no monetarios clasificados
resultados integrales.
como disponibles para la venta se reconocen en otros resultados integrales.
Las ganancias y pérdidas en cambio relacionadas con préstamos y efectivo y equivalente de
Cuando un título valor clasificado como disponible para la venta se vende o su valor se deteriora,
efectivo se presentan en el estado consolidado de resultados integrales en el rubro “Diferencia en
los ajustes acumulados por fluctuaciones en su valor razonable reconocidos en otros resultados
cambio neta”. Cualquier otra ganancia o pérdida en cambio se presenta en el estado consolidado de
integrales se transfieren al estado consolidado de resultados integrales en el rubro “ganancias y
resultados integrales en los rubros Otros ingresos (gastos), según sea el caso.
pérdidas en inversiones”.
2.6 Activos financieros
1. Clasificación
El Grupo clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías: activos financieros a valor
Los dividendos generados por instrumentos disponibles para la venta se reconocen en el estado
consolidado de resultados integrales en el rubro otros ingresos cuando se ha establecido el derecho
del Grupo a percibir su pago.
razonable a través de ganancias y pérdidas, préstamos y cuentas por cobrar, activos financieros a
2.7 Pasivos financieros, reconocimiento y medición
ser mantenidos hasta su vencimiento y activos financieros disponibles para la venta. La clasificación
De acuerdo con lo que prescribe la NIC 39, los pasivos financieros se clasifican, según corresponda,
depende del propósito para el cual se adquirieron los activos financieros. La Gerencia determina la
como : i) pasivos financieros a valor razonable a través de ganancias y pérdidas, ii) préstamos, y iii)
clasificación de sus activos financieros a la fecha de su reconocimiento inicial.
instrumentos financieros derivados. El Grupo determina la clasificación de sus pasivos financieros a
la fecha de su reconocimiento inicial.
a) Préstamos y cuentas por cobrar
Los pasivos financieros del Grupo incluyen cuentas por pagar comerciales, cuentas por pagar a
Los préstamos y las cuentas por cobrar son activos financieros no derivados que dan derecho
empresas relacionadas, otras cuentas por pagar y obligaciones financieras (notas 10, 16, 17 y 19). Los
a pagos fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen en el activo
pasivos financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida
corriente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses contados desde la fecha del estado
que el efecto de su descuento a su valor presente sea importante, se remiden al costo amortizado
consolidado de situación financiera. Estos últimos se clasifican como activos no corrientes. Los
usando el método de interés efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal. El costo
préstamos y las cuentas por cobrar comprenden al efectivo y equivalente de efectivo.
amortizado incorpora los costos directamente atribuibles a la transacción.
Las cuentas por cobrar comerciales y a las otras cuentas por cobrar en el estado consolidado de
situación financiera (notas 7, 8 y 9).
b) Activos financieros disponibles para la venta
Corresponden a activos financieros no derivados que se designan en esta categoría o que no
clasifican para ser designados en alguna de las otras categorías. Estos activos se muestran como
activos no corrientes a menos que la Gerencia tenga intención expresa de vender el activo dentro
de los doce meses contados a partir de la fecha del estado de situación financiera.
2. Reconocimiento y medición
2.8 Compensación de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto es reportado en el estado consolidado
de situación financiera cuando existe derecho legalmente exigible para compensar los montos
reconocidos y si existe la intención de liquidarlos sobre bases netas o de realizar el activo y pagar el
pasivo simultáneamente.
2.9 eterioro de activos financieros
a) Activos valuados a costo amortizado
Las compras y ventas normales de activos financieros se reconocen a la fecha de la negociación,
Las entidades del Grupo evalúan al final de cada periodo si es que existe evidencia objetiva de
fecha en el que el Grupo se compromete a comprar o vender el activo. Las inversiones se reconocen
deterioro de un activo financiero o de un grupo de activos financieros. Un activo financiero o un
inicialmente a su valor razonable más los costos de transacción en el caso de todos los activos
grupo de activos financieros se ha deteriorado y, en consecuencia se ha incurrido en pérdidas
financieros que no se registren a valor razonable a través de ganancias y pérdidas. Los activos
por deterioro, si existe evidencia objetiva de deterioro como resultado de uno o más eventos que
financieros que se reconocen a valor razonable a través de ganancias y pérdidas se reconocen
ocurrieron después
inicialmente a valor razonable y los costos de transacción se reconocen como gasto en el estado
del reconocimiento inicial del activo (“evento que origina la pérdida”) y si el evento (o eventos) que
consolidado de resultados integrales. Las inversiones se dejan de reconocer cuando los derechos
origina la pérdida tiene impacto en el estimado de los flujos de efectivo del activo financiero (o de
a recibir los flujos de efectivo de las inversiones expiran o se transfieren y el Grupo ha transferido
un grupo de activos financieros) que se pueda estimar de manera confiable.
sustancialmente todos los riesgos y beneficios derivados de su propiedad. Los activos financieros
La evidencia de deterioro puede incluir indicios de que el deudor o grupo de deudores está
disponibles para la venta y los activos financieros a valor razonable a través de ganancias o pérdidas
se registran posteriormente a su valor razonable. Los préstamos y las cuentas por cobrar se registran
a su costo amortizado por el método de tasa de interés efectiva.
experimentando dificultades financieras significativas; como son: i) el atraso o impago de intereses
o del principal de su deuda, ii) la probabilidad de que el deudor entre en quiebra u otra forma de
reorganización financiera, y iii) circunstancias en que información observable indique que existe una
Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de “activos financieros
reducción en el estimado de los futuros flujos de efectivo esperados del activo, como son, cambios en
a valor razonable a través de ganancias y pérdidas” se incluyen en el estado consolidado de
vencimientos o en las condiciones económicas relacionadas con incumplimiento de pagos.
-p20
-p21
En el caso de los préstamos y de las cuentas por cobrar, el monto de la pérdida corresponde a
Las existencias se valorizan al costo de adquisición mas los costos incurridos en la ejecución de los
la diferencia entre el valor en libros del activo y el estimado de los futuros flujos de efectivo
proyectos inmobiliarios, los cuales no exceden el valor neto de realización. El valor neto de realización
(excluyendo el monto de futuras pérdidas crediticias que aún no se han incurrido) descontados a la
es el precio de venta estimado en el curso normal de las operaciones del negocio, menos los costos para
tasa de interés efectiva original del instrumento. El valor en libros del activo se reduce y el monto
completar el desarrollo del proyecto y los gastos de venta.
de la pérdida se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales.
Si en un periodo posterior el monto de la pérdida por deterioro disminuye y si dicha disminución
se relaciona objetivamente con un evento que haya ocurrido después de que se reconoció dicho
deterioro (como lo es una mejora en el ratio crediticio del deudor), la reversión del deterioro
reconocido previamente se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales.
b) Activos clasificados como disponibles para la venta
La Compañía y sus subsidiarias evalúan al final de cada periodo si existe evidencia objetiva de
deterioro de un activo financiero o grupo de activos financieros. En el caso de instrumentos
de deuda, el Grupo utiliza los criterios descritos en (a) arriba. En el caso de las inversiones
patrimoniales clasificadas como disponibles para la venta, una baja significativa o prolongada en el
valor razonable del instrumento por debajo de su costo es también evidencia de que el activo puede
estar deteriorado. Si existe cualquiera de tales evidencias para activos financieros disponibles para
la venta, la pérdida acumulada, medida como la diferencia entre el costo de adquisición y el valor
razonable vigente, menos cualquier pérdida por deterioro reconocida con anterioridad en otros
resultados integrales, se retira de esa cuenta y se registra en el estado de resultados integrales. Las
pérdidas por deterioro relacionadas con instrumentos de patrimonio reconocidas en el estado de
resultados no se revierten a través del estado de resultados integrales. Si en un periodo posterior,
el valor razonable de un instrumento de deuda, clasificado como disponible para la venta, se
incrementa y si dicho incremento objetivamente se relaciona con un evento que ocurrió después
de reconocer la pérdida por deterioro en el estado de resultados integrales, entonces la pérdida por
deterioro se revierte a través del estado de resultados integrales.
2.10 Clasificación entre corriente y no corriente
Los instrumentos financieros derivados que no se designan como instrumentos de cobertura se
clasifican como corrientes y no corrientes o se separan en sus porciones corrientes y no corrientes
sobre la base de los flujos de efectivo subyacentes del instrumento.
El valor de ingreso a existencias de inmuebles producto de un cambio en el uso de las inversiones
inmobiliarias evidenciado por el inicio de su desarrollo con miras a su venta es el costo asumido que
corresponde a su valor razonable a la fecha de la reclasificación.
El valor en libros de las obras en proceso e inmuebles terminados comprende los costos de diseño,
materiales, mano de obra directa, otros costos indirectos, costos de financiamiento y gastos generales
relacionados con la habilitación y/o construcción.
Por las reducciones del valor en libros de las existencias a su valor neto realizable, se constituye una
provisión para desvalorización de existencias con cargo a los resultados del ejercicio en que ocurren
tales reducciones.
2.14 Inversiones en asociadas
La inversión en empresas cuyos activos, pasivos, ingresos y gastos no son considerados significativos
y donde la Compañía mantiene un interés entre el 20% y 50% (asociada) de los derechos a voto, se
registra originalmente al costo y posteriormente bajo el método de participación patrimonial. A través
del método de participación patrimonial los resultados obtenidos por la asociada son reconocidos en
sus estados financieros con cargo o crédito, según corresponda, al valor en libros de la inversión. Los
dividendos recibidos en efectivo se acreditan al valor de la inversión.
2.15 Inversiones inmobiliarias
Los inmuebles que se mantienen para generar rendimientos de largo plazo de su alquiler o para
la apreciación de su valor y que no son ocupadas por las entidades del Grupo se clasifican como
inversiones inmobiliarias. Las inversiones inmobiliarias también incluyen inmuebles que están en
proceso de construcción o de desarrollo para su posterior uso como inversiones inmobiliarias; así
como terrenos para futuras habilitaciones urbanas.
Las inversiones inmobiliarias se reconocen inicialmente al costo incluyendo los costos de transacción
2.11 Efectivo y equivalente de efectivo
relacionados y, en los casos aplicables, los gastos financieros (nota 2.22). Después de su reconocimiento
En el estado financiero consolidado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalente de efectivo incluyen
inicial, las inversiones inmobiliarias se reconocen a su valor razonable. Inversiones inmobiliarias en
el efectivo disponible, depósitos a plazo y depósitos a la vista en bancos con vencimientos originales
proceso de construcción se reconocen a su valor razonable en los casos en que se considere que es
entre dos y tres meses.
posible determinar el valor razonable de manera confiable. Las inversiones inmobiliarias en proceso
2.12 Cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar comerciales cuyo vencimiento es menor a 12 meses contados desde la fecha de los
estados financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y subsecuentemente se valorizan a
su costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva, netas de la provisión para cuentas de
cobranza dudosa. Las cuentas por cobrar cuyo vencimiento es después de 12 meses contados a partir
de la fecha del balance se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente a su costo
de construcción cuyo valor razonable no se considera que se pueda determinar de manera confiable se
reconocen, al momento en que su construcción ha culminado, al costo menos su provisión por deterioro
hasta el momento en que sea posible determinar su valor.
razonable de manera confiable o hasta el momento en que la construcción se completa, lo que
ocurra primero.
Las inversiones inmobiliarias desarrolladas en propiedad de terceros son
reconocidas al costo histórico.
amortizado usando el método de tasa de interés efectiva. La provisión por deterioro de las cuentas
El valor razonable se determina sobre la base de los precios de mercados activos, ajustados cuando
por cobrar comerciales se establece cuando existe evidencia objetiva de que las entidades del Grupo
es necesario, por diferencias en la naturaleza, ubicación o condición de cada activo específico. Si
no podrá cobrar todos los montos vencidos de acuerdo con los términos originales de las cuentas por
esta información no estuviera disponible, el Grupo usa métodos de valuación alternativos, como por
cobrar (nota 2.9).
ejemplo el uso de precios recientes en mercados menos activos o proyecciones de flujos de efectivo. Las
valuaciones se efectúan a la fecha del estado consolidado de situación financiera por peritos tasadores
2.13 Existencias
quienes cuentan con las calificaciones relevantes y reconocidas y que tienen experiencia reciente en
Las existencias comprenden principalmente los terrenos en desarrollo e inmuebles terminados
el lugar y en la categoría de los inmuebles materia de la valuación. Estas valuaciones forman la base
destinados a la venta. Este rubro también incluye a los materiales y suministros usados en las líneas
de los valores en los estados financieros. Los inmuebles que se vuelven a desarrollar para continuar
de estacionamientos, hoteles, rentas e inmobiliaria.
con su uso como inversiones inmobiliarias o aquellos inmuebles para los que el mercado se ha tornado
-p22
-p23
menos activo, se mantienen valorizados a su valor razonable. El valor razonable para inversiones
Los costos subsecuentes atribuibles a los bienes del activo fijo se capitalizan sólo cuando es probable
inmobiliarias en proceso de construcción se aplica sólo si considera que es posible medir su valor
que beneficios económicos futuros asociados con el activo se generen para la Compañía y el costo
razonable de manera confiable.
de estos activos se pueda medir confiablemente, caso contrario se imputan al costo de venta o gasto
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otros aspectos, el ingreso por alquiler
según corresponda. Los gastos de mantenimiento y de reparación se cargan al costo de venta o al
de arrendamientos vigentes y supuestos sobre los ingresos por alquileres futuros considerando las
gasto, según corresponda, en el período en el que estos se incurren.
condiciones vigentes en el mercado. El valor razonable también refleja, sobre bases similares, las
Los gastos incurridos para reemplazar un componente de una partida o elemento de inmuebles,
salidas de flujos de efectivo que se podría esperar que el inmueble requiera.
maquinaria y equipo se capitalizan por separado, castigándose el valor en libros del componente que
Desembolsos subsecuentes se capitalizan en el valor en libros del activo sólo cuando es probable que
se reemplaza. En el caso de que el componente que se reemplaza no se haya considerado como un
beneficios asociados al desembolso fluyan a la Compañía y el costo de la partida se pueda medir de
componente separado del activo, el valor de reemplazo del componente nuevo se usa para estimar el
manera confiable. Todos los costos de mantenimiento y de reparación se reconocen en resultados
valor en libros del activo que se reemplaza.
conforme se incurren. Cuando un componente de inversiones inmobiliarias se sustituye el valor en
Los activos en etapa de construcción se capitalizan como un componente separado. A su culminación,
libros de la partida reemplazada se da de baja.
el costo de estos activos se transfiere a su categoría definitiva. Los trabajos en curso no se deprecian.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias no refleja futuras inversiones de capital que
Las partidas de inmuebles, maquinaria y equipo se dan de baja en el momento de su venta o cuando no
mejorarán el inmueble y no refleja los beneficios futuros relacionados con estos desembolsos futuros
se esperan beneficios económicos de su uso o de su posterior venta. Las ganancias y pérdidas por la
que sean distintos de aquellos que un participante racional en el mercado consideraría al determinar
venta de activos corresponden a la diferencia entre los ingresos de la transacción y el valor en libros de
el valor del inmueble.
los activos. Estas se incluyen en el estado consolidado de resultados integrales.
Los cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias se reconocen dentro del rubro Otros
Los valores residuales, la vida útil de los activos y los métodos de depreciación aplicados se revisan
ingresos (gastos) en el estado de resultados integrales. Las inversiones inmobiliarias se dan de baja
y se ajustan, de ser necesario, a la fecha de cada estado de situación financiera. Cualquier cambio en
cuando la Compañía dispone de ellas. Cuando la Compañía dispone de un inmueble a valor razonable
estos estimados se ajusta prospectivamente.
en una transacción de carácter comercial, el valor en libros inmediatamente antes de la venta se ajusta
Depreciación
al precio de la transacción y el ajuste se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales
en la línea de ganancia por ajuste a valor razonable de inversiones inmobiliarias. Si las inversiones
inmobiliarias se ocupan por cualquier entidad del Grupo, se reclasifican a la cuenta de inmuebles,
Los terrenos no se deprecian. La depreciación de los otros activos se calcula por el método de línea
recta para asignar su costo menos su valor residual durante el estimado de su vida útil, como sigue:
maquinaria y equipo. Su valor razonable a la fecha de la reclasificación se transforma en el costo del
HASTA AÑOS
activo para propósitos contables subsecuentes.
Si un inmueble ocupado por cualquier entidad del Grupo se convierte en inversión inmobiliaria porque
Edificios y otras construcciones
35
la Gerencia decide cambiar su uso, cualquier diferencia resultante entre su valor en libros y su valor
Maquinaria y equipo
15 a 20
razonable a la fecha de la transferencia se trata de la misma forma que una revaluación de acuerdo
Muebles y enseres
10
con lo requerido por la NIC 16. Cualquier incremento que resulte en el valor en libros del inmueble se
Equipo diverso
10
reconoce en resultados en la medida que revierta una pérdida por deterioro previamente reconocida,
Equipo de cómputo
4
y cualquier incremento remanente se reconoce en otros resultados integrales y se reconoce un
Unidades de transporte
5
incremento directamente en el patrimonio en la cuenta excedente de revaluación. Cualquier reducción
en el valor en libros del inmueble se reconoce inicialmente en otros resultados integrales para cubrir
2.17 Activos intangibles
cualquier excedente de revaluación previamente reconocido, y cualquier reducción remanente se
a)Concesiones
reconoce en resultados.
Las concesiones público-privadas para la administración y operación de estacionamientos se
Cuando terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias son objeto de cambio en su uso, lo que se
reconocen como un activo intangible cuando los flujos de efectivo del contrato están condicionados
evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el inmueble se transfiere al rubro
a la utilización del servicio por parte de los usuarios. Los ingresos y costos de la construcción de
de existencias. Su costo asumido para su tratamiento contable subsecuente es su valor razonable a la
estacionamientos se reconocen sobre la base del método de grado de avance en concordancia con
fecha del cambio en su uso.
lo que requiere la NIC 11, Contratos de construcción, mientras que los ingresos y gastos relacionados
con la prestación de servicios se reconocen sobre la base del devengo. Las concesiones se amortizan
2.16 Inmuebles, maquinaria y equipo
Los activos de la cuenta inmuebles, maquinaria y equipo se presentan al costo menos su depreciación
acumulada y, si las hubiere, las pérdidas acumuladas por deterioro. El costo de un elemento de
en el plazo de sus vidas útiles estimadas que fluctúan entre cinco y treinta años.
b) Programas de computación generados internamente
Los costos asociados con el mantenimiento de software se reconocen como gastos cuando se
inmuebles, maquinaria y equipo comprende su precio de compra o su costo de fabricación, incluyendo
incurren. Los costos de desarrollo que son directamente atribuibles al diseño y prueba de softwares
aranceles e impuestos de compra no reembolsables y cualquier costo necesario para poner el activo
identificables y únicos que controla el Grupo se reconocen como activos intangibles cuando
en condiciones de operación como lo anticipa la Gerencia, el estimado inicial de la obligación de
cumplen con los siguientes criterios:
rehabilitación y, en el caso de activos calificables, los costos de financiamiento. El precio de compra o el
costo de construcción corresponden al total del importe pagado y el valor razonable de cualquier otra
– – técnicamente es posible completar el software de modo que podrá ser usado;
contraprestación entregada por adquirir el activo.
––
la gerencia tiene la intención de terminar el software y de usarlo o venderlo;
-p24
-p25
– – se tiene la capacidad para usar o vender el software;
Las cuentas por pagar se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida
– – se puede demostrar que el programa de cómputo probablemente generará beneficios
que el efecto de su descuento a su valor presente sea importante, se remiden al costo amortizado
económicos futuros;
– – se tiene los recursos técnicos, financieros y otros recursos necesarios para completar el desarrollo
del software que permita su uso o venta; y el gasto atribuible al software durante su desarrollo
se puede medir de manera confiable.
Los costos directos que se capitalizan como parte del costo de programas de cómputo incluyen a los
costos de los empleados que desarrollan el programa de cómputo y una porción de los costos indirectos
correspondientes. Otros costos de desarrollo que no cumplan con estos criterios se reconocen en
resultados conforme se incurre y no se reconocen como un activo en períodos subsiguientes.
Los costos de desarrollo de los programas de cómputo que se han reconocido como activos se amortizan
en el plazo de sus vidas útiles estimadas que fluctúan entre tres y cinco años.
2.18 Deterioro de activos no financieros
Los activos que tienen vida útil indefinida no son objeto de amortización y su valor en libros se somete a
pruebas anuales de deterioro. Los activos objeto de amortización se someten a pruebas de deterioro cuando
se producen eventos o circunstancias que indican que su valor en libros no se podría recuperar. Las pérdidas
por deterioro corresponden al monto en el que el valor en libros del activo excede a su valor recuperable.
El valor recuperable de los activos corresponde al mayor entre su valor de mercado y su valor en uso. El
valor de mercado es el monto que se puede obtener de la venta de un activo en un mercado libre. El
usando el método de interés efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal.
2.20 Obligaciones financieras
Los préstamos se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos incurridos en la
transacción. Estos préstamos se registran posteriormente a su costo amortizado; cualquier diferencia
entre los fondos recibidos (neto de los costos de la transacción) y el valor de redención se reconoce en
el estado consolidado de resultados integrales durante el período del préstamo usando el método de
interés efectivo.
Los honorarios incurridos para obtener los préstamos se reconocen como costos de la transacción
en la medida de que sea probable que una parte o todo el préstamo se recibirán. En este caso los
honorarios se difieren hasta el momento en que el préstamo se reciba. En la medida de que no
haya evidencia de que sea probable que una parte o todo el préstamo se reciba, los honorarios se
capitalizan como pagos por servicios para obtener liquidez y se amortizan durante el período del
préstamo con el que se relaciona.
2.21 Arrendamientos
1. Arrendamientos en los que la Compañía es arrendataria
i. Arrendamientos operativos
valor en uso corresponde al valor presente del estimado de los flujos de efectivo futuros que se espera
Los arrendamientos en los que una porción significativa de los riesgos y beneficios relativos a la
obtener del uso continuo del activo y de su venta al término de su vida útil. Las pérdidas por deterioro,
propiedad son retenidos por el arrendador se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos
calculadas con referencia al valor en uso de los activos, que se hayan reconocido en años anteriores,
efectuados bajo un arrendamiento operativo incluyendo pagos adelantados (neto de cualquier
se extornan si se produce un cambio en los estimados utilizados en la última oportunidad en que se
incentivo recibido del arrendador) se cargan al estado consolidado de resultados integrales sobre
reconoció la pérdida por deterioro.
la base del método de línea recta en el período del arrendamiento.
Las pruebas de deterioro efectuadas por el Grupo, cuando corresponde, contemplan el valor en uso a
nivel de unidad generadora de efectivo (grupo de activos más pequeño capaces de generar flujos de
efectivo identificables). El cálculo del valor en uso de los activos contempla el descuento del estimado
de los flujos de efectivo futuros a su valor presente usando una tasa de descuento, antes de impuestos,
que refleje la evaluación del mercado a la fecha de los estados financieros sobre el valor del dinero en el
tiempo y los riesgos específicos asociados al activo. Las pérdidas por deterioro de activos vinculados
con operaciones continuas se reconocen en el estado consolidado de resultados integrales en las
categorías de gastos a las que corresponde la función del activo deteriorado.
De otro lado, el Grupo evalúa a cada fecha de cierre si existen indicios que indiquen que las pérdidas por
ii. Arrendamientos financieros
Los arrendamientos en los que las entidades del Grupo asumen sustancialmente todos los riesgos y
beneficios de la propiedad del activo arrendado se clasifican como arrendamientos financieros. Los
arrendamientos financieros se capitalizan al inicio del arrendamiento al menor valor que resulte
de comparar el valor razonable del activo arrendado y el valor presente de los pagos mínimos del
arrendamiento. Cada cuota de arrendamiento se distribuye entre el pasivo y el cargo financiero de
modo que se obtenga una tasa constante sobre el saldo pendiente de pago. La obligación por cuotas
de arrendamiento correspondientes, neto de cargos financieros, se incluye en otras cuentas por
pagar de corto y largo plazo en el estado consolidado de situación financiera. El elemento de interés
deterioro reconocidas previamente se han revertido parcial o totalmente. Si se observan tales indicios
del costo financiero se trata como gastos financieros (nota 2.22) y se carga al estado consolidado
del Grupo estima el importe recuperable del activo cuyo valor en libros fue previamente reducido por
de resultados integrales o se capitaliza en el período del arrendamiento de manera que se obtenga
deterioro. Las pérdidas por deterioro previamente reconocidas, se extornan sólo si el incremento en
una tasa de interés periódica constante sobre el saldo del pasivo para cada período. Los inmuebles,
el valor recuperable del activo obedece a cambios en los estimados que se usaron en la oportunidad
maquinaria y equipo adquiridos a través de arrendamientos financieros se deprecian a lo largo de su
en que se reconoció la pérdida por deterioro. En estas circunstancias, el valor en libros del activo se
vida útil o en el período del arrendamiento, plazo que resulte menor. Las inversiones inmobiliarias
incrementa a su valor recuperable.
adquiridas a través de contratos de arrendamiento financiero se reconocen a su valor razonable.
El reconocimiento de la reversión de pérdidas por deterioro previamente registradas no puede dar
como resultado que el valor en libros del activo exceda el monto que le habría correspondido, neto de su
depreciación, en el caso de que no se hubiera reconocido la pérdida por deterioro previamente registrada.
La reversión de la pérdida por deterioro se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales.
2. Arrendamientos en los que las entidades del Grupo son arrendadores
Arrendamientos operativos
Los inmuebles arrendados bajo contratos de arrendamiento operativo se incluyen en el rubro de
inversiones inmobiliarias en el estado consolidado de situación financiera (nota 14).
2.19 Cuentas por pagar comerciales
La Compañía efectúa pagos por servicios relacionados con la negociación de los contratos
Las cuentas por pagar comerciales son obligaciones de pago por bienes y servicios adquiridos de
de alquiler con los arrendatarios del Grupo. Estos pagos se capitalizan junto con el valor de
proveedores en el curso normal de los negocios. Las cuentas por pagar se clasifican como pasivos
la inversión inmobiliaria correspondiente y se amortizan en el período del arrendamiento.
corrientes si el pago se debe realizar dentro de un año o menos (o en el ciclo operativo normal del
Incentivos otorgados a los arrendatarios se reducen del ingreso por arrendamiento en línea recta
negocio si es mayor). De lo contrario, se presentan como pasivos no corrientes.
en el plazo del contrato de arrendamiento.
-p26
-p27
2.22 Gastos financieros
c) Descanso vacacional
Los costos de endeudamiento generales y específicos directamente atribuibles a la adquisición,
Las vacaciones anuales del personal y otras ausencias remuneradas se reconocen sobre la
construcción, producción de activos calificables, los que corresponden a activos que necesariamente toman
base del devengo. La provisión por la obligación estimada por vacaciones del personal, que
un período sustancial para alcanzar su propósito de uso o venta, se agregan al costo de dichos activos hasta
se calcula sobre la base de una remuneración por cada doce meses de servicios por el período
que el período en que los activos estén sustancialmente listos para su propósito de uso o venta.
El ingreso que se obtiene de inversiones temporales de los fondos de préstamos específicos que aún
no se han invertido en activos calificables se deduce de los costos de endeudamiento elegibles para
su capitalización. Todos los demás costos de endeudamiento se reconocen en ganancias y pérdidas
en el período en el que se incurren.
El Grupo capitaliza los gastos financieros de sus activos calificables, inversiones inmobiliarias,
existencias e inmuebles maquinaria y equipo.
2.23 Impuesto a la renta corriente y diferido
El gasto por impuesto a la renta del año comprende al impuesto a la renta corriente y al diferido que se
reconocen en el estado consolidado de resultados integrales.
El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula sobre la base de las leyes tributarias promulgadas
o sustancialmente promulgadas a la fecha del estado consolidado de situación financiera que generan
de servicios prestados por los empleados se reconoce en la fecha del estado consolidado de
situación financiera.
d) Compensación por tiempo de servicios
La compensación por tiempo de servicios del personal corresponde a sus derechos indemnizatorios
calculados de acuerdo con la legislación peruana vigente la que se tiene que depositar en las
cuentas bancarias designadas por los trabajadores en los meses de mayo y noviembre de cada
año. La compensación por tiempo de servicios del personal es equivalente a media remuneración
mensual vigente a la fecha de su depósito. Las Compañías no tienen obligaciones de pago
adicionales una vez que efectúa los depósitos de los fondos a los que el trabajador tiene derecho.
2.25 Provisiones
Las provisiones se reconocen cuando las entidades del Grupo tiene una obligación presente, legal o
asumida, que resulta de eventos pasados que es probable que requiera la entrega de un flujo de recursos
que involucren beneficios económicos para su liquidación y su monto se pueda estimar confiablemente.
renta gravable. La gerencia evalúa periódicamente la posición asumida en las declaraciones juradas
Sustancialmente las provisiones se refieren a demandas legales, laborales y tributarias, Si el valor del
de impuestos respecto de situaciones en las que las leyes tributarias son objeto de interpretación. La
dinero en el tiempo es importante, las provisiones se descuentan usando una tasa, antes de impuestos, que
Gerencia, cuando corresponde, constituye provisiones sobre los montos que espera deberá pagar a las
refleje, cuando sea apropiado, los riesgos específicos del pasivo. La reversión del descuento por el paso del
autoridades tributarias.
tiempo origina el aumento de la obligación que se reconoce con cargo al estado consolidado de resultados
El impuesto a la renta diferido se provisiona por el método del pasivo sobre las diferencias temporales que
integrales como gasto financiero.
surgen entre las bases tributarias de los activos y los pasivos y sus respectivos valores mostrados en los
No se reconocen provisiones para futuras pérdidas operativas. Las obligaciones contingentes se revelan
estados financieros. El impuesto a la renta diferido se determina usando tasas tributarias (y legislación) que
cuando su existencia sólo se confirmará por eventos futuros o su monto no se pueda medir confiablemente.
han sido promulgadas a la fecha del estado de situación financiera y que se espera serán aplicables cuando
Los activos contingentes no se reconocen, y se exponen sólo si es probable que las entidades del Grupo
el impuesto a la renta diferido activo se realice o el impuesto a la renta pasivo se pague. Sin embargo, no se
genere un ingreso de beneficios económicos en el futuro.
registra el impuesto a la renta diferido que surge por el reconocimiento inicial de un activo o de un pasivo
2.26 Capital social
en una transacción que no corresponda a una combinación de negocios que al momento de la transacción
no afecta ni la utilidad ni la pérdida contable o gravable.
Las diferencias temporales deducibles y las pérdidas tributarias acumuladas generan impuestos diferidos
activos en la medida que el beneficio tributario se pueda usar contra el impuesto a la renta de futuros
ejercicios gravables. El valor en libros de impuestos a la renta diferidos activos se revisa a la fecha de cada
Las acciones comunes se presentan en el patrimonio. Los costos incrementales directamente atribuibles a
la emisión de nuevas acciones se presentan en el patrimonio como una deducción del monto recibido, neto
de impuestos.
2.27 Reconocimiento de ingresos
estado consolidado de situación financiera y se reduce en la medida en que se determine que es improbable
a) Venta de inmuebles (nota 2.13)
que se genere suficiente utilidad imponible contra la que se pueda compensar el activo diferido.
i. Se transfiere al comprador la totalidad de los riesgos y beneficios de la propiedad de los inmuebles
Los saldos de impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se compensan si existe el derecho legal de
compensar el impuesto corriente y siempre que los impuestos diferidos se relacionen con la misma entidad
(cuando se formaliza la entrega física del bien).
ii. El Grupo no conserva para sí ninguna implicancia en la gestión corriente de los bienes vendidos, en el
y con la misma autoridad tributaria.
grado con el que generalmente se asocia a la de un propietario, ni el control efectivo sobre los bienes
2.24 Beneficios a los empleados
responsabilidad, por lo que es reembolsado por sus clientes, de completar los trámites administrativos
a) Participación en las utilidades
La Compañía reconoce un pasivo y un gasto por la participación legal de los trabajadores en
vendidos; sin perjuicio, de lo anterior, luego de la entrega física de los bienes la Compañía asume la
hasta el saneamiento de su título de propiedad.
iii. El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
las utilidades de la Compañía. La participación de los trabajadores en las utilidades se calcula
iv. Es probable que los beneficios económicos relacionados con la transacción fluirán al Grupo; y,
aplicando la tasa de 5% a la materia imponible determinada de acuerdo con la legislación del
v. Los costos incurridos o por ser incurridos respecto de la transacción se pueden cuantificar confiablemente
impuesto a la renta vigente.
b) Rescisión de contratos de venta de inmuebles
b) Gratificaciones
El Grupo conserva la titularidad de los bienes inmuebles vendidos en garantía de los saldos
El Grupo reconoce el gasto por gratificaciones y su correspondiente pasivo sobre las bases de las
pendientes de cobro hasta recibir el pago de la última cuota del cronograma de pagos.
disposiciones legales vigentes en Perú. Las gratificaciones corresponden a dos remuneraciones
En los casos que el cliente incumpliera con el pago de tres cualesquiera de las cuotas
anuales que se pagan en julio y diciembre de cada año.
consecutivas en que ha sido fraccionado el precio de venta, la Grupo podrá: i) dar por vencida en
-p28
-p29
forma automática las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno derecho de exigir al cliente
2.32 Partidas no operativas significativas
el pago inmediato del íntegro del saldo del precio de venta; ii) dar por resuelto automáticamente,
Estas partidas se divulgan por separado en los estados financieros cuando es necesario hacerlo para
ofrecer mayor información sobre el desempeño del Grupo. Estas partidas no operativas corresponden a
partidas significativas de ingresos o gastos que se muestran por separado debido a la importancia de su
monto y de su naturaleza.
unilateralmente y de pleno derecho el contrato, en cuyo caso retendrá como penalidad el treinta por
ciento (30%) del precio de venta contado, el cual será descontado del monto pagado a cuenta del precio
de venta. Sin incluir intereses y gastos administrativos. El terreno recuperado ingresa a los registros
contables al valor reintegrado al cliente.
c)Arrendamientos
Los ingresos por arrendamientos operativos se reconocen en línea recta en el plazo del contrato de
arrendamiento. Cuando el Grupo otorga incentivos a sus arrendatarios, su costo se reconoce en el plazo
del contrato de arrendamiento, reduciendo el ingreso por arrendamiento. Los cargos por administración
y mantenimiento se reconocen en el periodo en el que se brinda el servicio.
d) Prestación de servicios de las líneas de negocio de hoteles, estacionamientos y rentas
i.
ii.
iii.
iv.
El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
Es probable que los beneficios económicos relacionados con la transacción fluirán al Grupo;
El grado de terminación de la transacción, en la fecha del balance, se puede cuantificar confiablemente; y,
Los costos incurridos en la prestación del servicio, así como los que queden por ser incurridos hasta
completarlo, se puedan cuantificar confiablemente.
Cuando el Grupo actúa como agente, la comisión, en lugar del ingreso bruto, se reconoce como ingreso.
e) Reembolso de gastos administrativos
Los gastos administrativos por mantenimiento de cuentas, servicios legales, gastos notariales, entre
otros, que son reembolsados por los clientes en cada una de sus cuotas por las ventas a plazo de terrenos
habilitados, se acreditan directamente a la cuenta gastos administrativos en el estado consolidado de
resultados integrales conforme se cobran.
f)Intereses
Los intereses se reconocen conforme se devengan, utilizando el método de la tasa de interés efectiva el
que consiste en igualar la tasa de descuento con el valor en libros del activo financiero.
2.28 Reconocimiento de costos y gastos
El costo de venta de inmuebles corresponde al costo de adquisición más los costos incurridos en la
ejecución del proyecto inmobiliario. El costo de venta de inmuebles se reconoce simultáneamente con el
reconocimiento de la venta.
Los costos de servicios ofrecidos se reconocen conforme la prestación del servicio.
Los intereses se reconocen en proporción al tiempo transcurrido de manera que reflejen el costo efectivo
del instrumento financiero.
Los otros costos y gastos se reconocen conforme se devengan.
2.29 Distribución de dividendos
La distribución de dividendos de la Compañía se reconoce como pasivo en el estado consolidado de situación
financiera en el período en el que el pago de los dividendos se aprueba por los accionistas de la Compañía.
2.30 Pasivos y activos contingentes
Los pasivos contingentes no se reconocen en los estados financieros, sólo se revelan en nota a los estados
financieros, a menos que sea remota la necesidad de utilización de recursos en el futuro. Los activos
contingentes no se reconocen en los estados financieros y sólo se revelan cuando es probable que se
produzca un ingreso de recursos al Grupo.
3. ADMINISTRACION DE RIESGOS FINANCIEROS
3.1 Factores de riesgo financiero
Las actividades del Grupo la exponen a una variedad de riesgos financieros: riesgos de mercado
(que comprende a los riesgos de tipo de cambio, riesgo de tasa de interés y riesgo de precio), riesgo
de crédito y riesgo de liquidez. El programa general de administración de riesgos del Grupo se
concentra principalmente en lo impredecible de los mercados financieros y trata de minimizar
potenciales efectos adversos en el desempeño financiero del Grupo.
La Gerencia del Grupo es conocedora de las condiciones existentes en el mercado y sobre la base de
este conocimiento y experiencia revisa y acuerda políticas para administrar cada uno de los riesgos
que se describen a continuación. Asimismo, se incluye el análisis de sensibilidad que intenta revelar
la sensibilidad en los instrumentos financieros del Grupo frente a los cambios en las variables del
mercado y mostrar el impacto en el estado consolidado de resultados integrales, o en el patrimonio de
ser el caso. Los instrumentos financieros expuestos a los riesgos de mercado incluyen a las cuentas
por cobrar y a cuentas por pagar.
La sensibilidad ha sido preparada para los años terminados al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 usando
los importes de los activos y pasivos financieros mantenidos a esa fecha. El Directorio revisa y aprueba
las políticas para administrar cada uno de éstos riesgos los cuales están descritos a continuación:
a) Riesgos de mercado
El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable de los flujos futuros de caja de los
instrumentos financieros fluctúe a consecuencia de los cambios en los precios del mercado. Los
precios de mercado que aplican a los instrumentos financieros del Grupo comprenden al riesgo de
tipo de cambio, el riesgo de tasa de interés y riesgo de precio.
i. Riesgo de tipo de cambio
El Grupo opera exclusivamente en Perú y su exposición al riesgo de cambio resulta de sus
operaciones denominadas en monedas distintas a su moneda funcional (el Nuevo sol). Las
transacciones del Grupo se pactan y se liquidan en distintas monedas, principalmente en dólares
estadounidenses. En consecuencia, el Grupo está expuesta al riesgo de que el tipo de cambio del
Nuevo sol respecto de las monedas en que pacta sus transacciones fluctúe significativamente de
manera adversa. La Gerencia asume el riesgo de cambio con el producto de sus operaciones por
lo que no realiza operaciones de cobertura con instrumentos financieros derivados para cubrir
su riesgo de cambio.
El Grupo mantiene los siguientes activos y pasivos expresados en dólares estadounidenses:
2012
2011
S/.000
S/.000
Activo
Efectivo y equivalentes de efectivo
Cuentas por cobrar comerciales
Otras cuentas por cobrar
Total activo
2.31 Utilidad por acción
Pasivo
La utilidad por acción básica y diluida se calcula dividiendo la utilidad por acción común entre el promedio
ponderado de las acciones comunes y de inversión en circulación durante el periodo.
Cuentas por pagar comerciales
Obligaciones financieras
Otras cuentas por pagar
Al 31 de diciembre del 2012 y del 2011, la Compañía no tiene instrumentos financieros con efecto diluyente,
Total pasivo
por lo que la utilidad básica y diluida por acción es la misma por los años presentados
Pasivo neto
4,837
6,219
47,935
50,147
10,777
6,352
63,549
62,718
(120,642)
(86,375)
(30,556)
(20,198)
(68)
(1,503)
(151,266)
(108,076)
(87,717)
(45,358)
-p30
-p31
Los saldos en moneda extranjera se convierten a la moneda funcional a los tipos de cambio
El área de Finanzas de la Compañía supervisa las proyecciones de flujos de efectivo preparadas
del mercado libre que publica la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. Al 31 de diciembre
para anticipar los requisitos de liquidez del Grupo y se asegura de que se cuente con suficiente
de 2012 y de 2011, el tipo de cambio utilizado por la Compañía para el registro de los saldos en
efectivo para cubrir las necesidades operacionales, manteniendo a la vez suficiente margen de
moneda extranjera fue de S/.2.551 y S/.2.697 por US$1, respectivamente.
líneas de crédito no usadas (nota 19) en todo momento de modo que el Grupo no incumpla con sus
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, el Grupo registró una ganancia por diferencia en cambio de S/
límites de endeudamiento preestablecidos por la Gerencia ni con las restricciones contempladas
21.3 millones y de S/.1.4 millón, respectivamente.
en los contratos de préstamos (covenants).
Si al 31 de diciembre de 2012 el dólar se hubiera devaluado/apreciado 5% respecto del nuevo sol y
Dichas proyecciones toman en consideración los planes de financiamiento de deuda de del Grupo,
las demás variables se hubieran mantenido constantes, la utilidad antes del impuesto habría sido
el cumplimiento de los “covenants”, el cumplimiento con los objetivos de ratios financieros del
mayor/menor en S/.1,060,000 (S/.74,000 en el 2011), originada principalmente por las obligaciones
estado consolidado de situación financiera interno y, de ser aplicable, los requisitos regulatorios
financieras comprometidas en moneda extranjera.
externos o requerimientos legales.
Los excedentes de efectivo y saldos por encima del requerido para la administración del capital de
La Gerencia estima, sobre la base de información macroeconómica de mercado, que las variaciones
trabajo se depositan en cuentas bancarias a la vista y a plazos cuyos vencimientos se acuerdan
que se producirían en la cotización del dólar estadounidense no impacten desfavorablemente y
considerando el momento en que se requerirán de modo de no afectar los ratios de liquidez del Grupo.
de manera importante a los resultados del Grupo.
A continuación se presenta un análisis de los pasivos financieros del Grupo clasificados según
ii. Riesgo de tasa de interés
su antigüedad, considerando su agrupación desde la fecha del estado consolidado de situación
Los instrumentos financieros que devengan tasas de interés fijas exponen al Grupo al riesgo de
tasa de interés sobre el valor razonable del instrumento. Los instrumentos financieros del Grupo
expuestos al riesgo de tasa de interés corresponden sustancialmente a las cuentas por cobrar y
el endeudamiento a largo plazo.
financiera hasta su vencimiento contractual.
Los montos expuestos a continuación corresponden a los flujos de efectivo contractuales no
descontados:
La Gerencia es adversa a la exposición al riesgo de sus flujos de efectivo por lo que la política del
Grupo contempla mantener todos sus instrumentos financieros (activos y pasivos) a tasas de
interés fijas. La Gerencia considera que el impacto de esta política sobre el valor razonable de
sus instrumentos financieros activos es irrelevante. Sustancialmente todo el endeudamiento del
Grupo está denominado en dólares estadounidenses.
iii. Riesgo de precio
MENOS
DE 1 AÑO
ENTRE
1 Y 2 AÑOS
ENTRE
2 Y 5 AÑOS
MÁS
DE 5 AÑOS
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Al 31 de diciembre de 2012
Obligaciones financieras
137,745
141,167
62,308
18,022
359,242
Cuentas por pagar comerciales
63,889
36,404
-
-
100,293
El Grupo está expuesto a riesgos comerciales provenientes de cambios en los precios de venta de
Otras cuentas por pagar
44,389
585
-
-
44,974
inmuebles. Dado la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos comerciales o
Total pasivos financieros
246,023
178,156
62,308
18,022
504,509
MENOS
DE 1 AÑO
ENTRE
1 Y 2 AÑOS
ENTRE
2 Y 5 AÑOS
MÁS
DE 5 AÑOS
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
92,901
98,212
61,257
20,620
272,990
proyectos de viviendas, el incremento de la actividad económica en general, la mejora económica
de las familias, el acceso al crédito hipotecario y a la estabilidad en los costos de construcción, la
Gerencia estima que el riesgo que los precios bajen de manera significativa es bajo.
b) Riesgo de crédito
El riesgo de crédito surge del efectivo, del equivalente de efectivo y de los depósitos en bancos e
Al 31 de diciembre de 2011
instituciones financieras, así como de la exposición al crédito de la cartera de clientes, que incluye
Obligaciones financieras
a los saldos pendientes de las cuentas por cobrar. Respecto de bancos e instituciones financieras, el
Cuentas por pagar comerciales
37,289
26,520
-
-
63,809
Grupo sólo realiza operaciones de depósito de sus fondos en instituciones cuyas calificaciones de riesgo
Otras cuentas por pagar
59,446
2,977
-
-
62,423
independientes sean como mínimo “A” y “B”. Respecto del riesgo de crédito sobre su cartera de clientes,
Total pasivos financieros
189,636
127,709
61,257
20,620
399,222
el área de créditos y cobranzas de la Compañía evalúa la calidad crediticia de cada cliente a la fecha de
la suscripción de los contratos de venta de inmuebles, tomando en consideración su posición financiera
su record crediticio; el comportamiento de la cartera es monitoreado detallada y permanentemente
para identificar potenciales problemas de morosidad o retrasos. Asimismo, para mitigar este riesgo la
Grupo conserva la titularidad de los inmuebles vendidos, mediante la venta garantizada con reserva de
dominio, hasta la cancelación de la última cuota del cronograma de pagos. El análisis de la calidad de los
instrumentos financieros expuestos al riesgo de crédito se presenta en las notas 6 y 7.
c) Riesgo de liquidez
3.2 Administración de riesgo de capital
Los objetivos del Grupo al administrar el capital es salvaguardar su capacidad de continuar como
empresa en marcha con el propósito de generar retornos a sus accionistas, beneficios a otros grupos
de interés y mantener una estructura de capital óptima para reducir el costo del capital.
El Grupo maneja su estructura de capital y realiza ajustes para afrontar los cambios en las condiciones
económicas del mercado.
Consistente con la industria, el Grupo monitorea su capital sobre la base del ratio de apalancamiento.
La administración prudente del riesgo de liquidez implica mantener suficiente efectivo y
Este ratio se calcula dividiendo la deuda neta entre el capital total. La deuda neta corresponde al
equivalente de efectivo, la disponibilidad de financiamiento a través de una adecuada cantidad
total del endeudamiento (incluyendo el endeudamiento corriente y no corriente) menos el efectivo y
de fuentes de financiamiento comprometidas y la capacidad de cerrar posiciones en el mercado.
equivalente de efectivo. El capital total corresponde al patrimonio tal y como se muestra en el estado
En ese sentido la Compañía no tiene riesgos significativos de liquidez ya que históricamente los
consolidado de situación financiera más la deuda neta.
flujos de efectivo de sus operaciones le han permitido mantener suficiente efectivo para atender
No se ha producido cambios en los objetivos, políticas o procedimientos durante los años terminados
sus obligaciones.
el 31 de diciembre de 2012 y de 2011.
-p32
-p33
Los ratios de apalancamiento al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, fueron como sigue:
ii. Impuesto a la renta (nota 27) -
2012
2011
S/.000
S/.000
Total obligaciones financieras (nota 19)
307,743
232,952
Menos: Efectivo y equivalentes de efectivo (nota 5)
(35,128)
(30,834)
Deuda neta
272,615
202,118
Total patrimonio
199,533
169,776
Total capital
472,148
371,894
0.58
0.54
Ratio de apalancamiento
3.3 Estimación del valor razonable de los instrumentos financieros
El valor razonable es definido como el importe por el cual un activo podría ser intercambiado o un
pasivo liquidado entre partes conocedoras y dispuestas a ello en una transacción corriente, bajo el
supuesto de que la entidad es una empresa en marcha.
La NIIF 7 requiere que la entidad exponga la medición de los valores razonables por nivel de las
siguientes jerarquías de medidas de valor razonable:
––
Precios de cotización (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos
(nivel 1).
––
Información distinta a precios de cotización incluidos en el nivel 1 que se pueda confirmar para
el activo o pasivo, ya sea directamente (es decir, precios) o indirectamente (es decir, que se
deriven de precios (nivel 2).
––
Información sobre el activo o el pasivo que no se basa en data que se pueda confirmar en el
mercado (es decir, información no observable) (nivel 3).
Los siguientes métodos y supuestos fueron utilizados por la Gerencia para estimar los valores
razonables de sus instrumentos financieros:
Instrumentos financieros cuyo valor razonable es similar al valor en libros Para los activos y pasivos financieros que son líquidos o tienen vencimientos a corto plazo (menor a
tres meses), como caja y bancos, cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros pasivos corrientes, se
considera que el valor en libros es similar al valor razonable.
Se requiere ejercer significativamente de juicio para determinar la provisión para el impuesto a
la renta. Existen muchas transacciones y cálculos por los que el resultado final del impuesto es
incierto. El Grupo reconoce un pasivo por temas observados en revisiones fiscales sobre la base
de estimados de si se requerirá de pagos adicionales de impuestos. Cuando el resultado final de
tales revisiones se conozca y si difiere de las estimaciones preliminares, los ajustes impactan al
saldo del impuesto a la renta corriente y al del diferido en el periodo en que se conoce el resultado
final de la revisión.
El cálculo del impuesto a la renta corriente que determina el Grupo resulta de la aplicación de
las normas tributarias vigentes y no incluyen provisiones estimadas que generen en un futuro
diferencias con respecto a las revisiones fiscales. En tal sentido no consideramos necesario
efectuar una revelación de sensibilidad que simule una variaciones en el cálculo, siendo que, en
el caso se presente alguna diferencia, ésta no sería material en relación a los resultados de los
estados financieros.
iii. Provisión para contingencias (nota 29) Por definición las obligaciones contingentes se confirmarán con la ocurrencia o no ocurrencia
de uno o más eventos futuros sobre los que la Gerencia no tiene control. La determinación de las
contingencias involucra inherentemente el ejercicio del juicio y el uso de supuestos sobre los
resultados de eventos que se materializarán o no en el futuro.
iv. Revisión de valores en libros y provisión para deterioro (nota 13) Las Compañías del Grupo estiman que el valor de sus activos permanentes se recuperará en el
curso normal de sus operaciones. Su estimado se sustenta en supuestos sobre sus niveles de
producción y los estimados de la demanda de sus productos en el futuro. A la fecha de los estados
financieros, las proyecciones disponibles de estas variables muestran tendencias favorables a
los intereses de la Compañía lo que sustenta la recuperación de sus activos permanentes.
v. Valor razonable de inversiones inmobiliarias (nota 2.15) El valor razonable de las inversiones inmobiliarias que no cuentan con precios que surgen de
mercados activos se determinan usando distintas técnicas de valuación. El Grupo aplica su juicio
para seleccionar entre los distintos métodos y efectúa supuestos que se sustentan principalmente
en las condiciones del mercado existentes a la fecha de los estados financieros.
La técnica de valoración más frecuentemente aplicada incluye las proyecciones de flujos a través de
4.2 Juicios críticos en la aplicación de las políticas contables -
modelos y el cálculo de valor presente. Los modelos incorporan diversas variables como la calificación
Terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias (nota 2.15) -
de riesgo de crédito de la entidad de contraparte y cotizaciones futuras de los precios de minerales.
Los terrenos adquiridos con el propósito de generar rendimientos de largo plazo con la apreciación de
su valor y que a la fecha de su adquisición no se prevea su habilitación con el objeto de su venta en el
futuro previsible, se clasifican como inversiones inmobiliarias. Cuando la Gerencia establece su cambio
de uso, lo que se evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el inmueble se
transfiere al rubro de existencias.
4. ESTIMADOS Y CRITERIOS CONTABLES CRITICOS
Los estimados y criterios usados son continuamente evaluados y se basan en la experiencia histórica
y otros factores, incluyendo la expectativa de ocurrencia de eventos futuros que se consideran
razonables de acuerdo con las circunstancias.
4.1 Estimados y supuestos contables críticos
El Grupo efectúa estimaciones y supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables resultantes
por definición muy pocas veces serán iguales a los resultados reales. Sin embargo, en opinión de la
Gerencia, las estimaciones y supuestos no tienen un riesgo significativo de causar un ajuste material a
los saldos de los activos y pasivos en el próximo año.
i. Vida útil y valor recuperable de los inmuebles, maquinaria y equipo (nota 13) La depreciación se calcula siguiendo el método de línea recta en función a la vida útil estimada
del activo. Esto resulta en cargos por depreciación y/o amortización proporcionales al desgate
estimado de los activos medido en número de años. La vida útil de los activos se evalúa sobre la
base de: i) las limitaciones físicas del activo, y ii) la evaluación de la demanda.
-p34
-p35
5. INFORMACION POR SEGMENTOS
El Comité Ejecutivo evalúa el desempeño de los segmentos operativos del Grupo, como sigue:
SEGMENTO DE OPERACIÓN
ACTIVO CORRIENTE
ACTIVO NO CORRIENTE
TOTAL ACTIVOS
PASIVO CORRIENTE
DEUDA CORTO PLAZO
DEUDA LARGO PLAZO
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
PASIVO NO CORRIENTE
TOTAL PASIVO
PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Al 31 de diciembre de 2012
497,413
199,355
696,768
274,392
117,352
168,025
54,922
614,691
82,077
696,768
Estacionamiento
11,337
46,764
58,101
5,918
2,564
6,933
2,219
17,634
40,467
58,101
Hoteles
13,791
66,710
80,501
3,654
1,310
11,559
49
16,572
63,929
80,501
14,241
849,611
Vivienda
657
13,584
14,241
812
-
-
369
1,181
13,060
Total
523,198
326,413
849,611
284,776
121,226
186,517
57,559
650,078
199,533
SEGMENTO
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
GASTOS GENERALES
OTROS (GASTOS)
E INGRESOS
UTILIDAD
DE OPERACIÓN
INGRESOS
FINANCIEROS
GASTOS
FINANCIEROS
DIFERENCIA
DE CAMBIO
UTILIDAD ANTES
DE IMPUESTO
RESULTADO DEL AÑO
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
299,040
79,220
(63,424)
(1,806)
13,990
23,520
(9,306)
20,530
48,734
7,381
5,278
Renta inmobiliaria
Al 31 de diciembre de 2012
Vivienda
29,674
55,283
16,117
(5,192)
(632)
10,293
4
(768)
257
9,785
Hoteles
44,151
16,089
(9,080)
(198)
6,811
22
(778)
613
6,667
Rentas
4,164
2,320
(560)
(175)
1,585
-
-
(50)
1,535
1,048
402,638
113,746
(78,256)
(2,811)
32,679
23,546
(10,852)
21,350
66,721
43,381
ACTIVO CORRIENTE
ACTIVO NO CORRIENTE
TOTAL ACTIVOS
PASIVO CORRIENTE
DEUDA CORTO PLAZO
DEUDA LARGO PLAZO
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
386,266
192,292
578,558
322,583
79,026
10,000
49,122
59,122
13,936
2,419
9,977
58,589
68,566
7,186
558
9,170
9,728
1,028
Total
406,801
309,173
715,974
344,733
SEGMENTO
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
GASTOS GENERALES
OTROS (GASTOS)
E INGRESOS
UTILIDAD
DE OPERACIÓN
INGRESOS
FINANCIEROS (NETOS)
DIFERENCIA
EN CAMBIO
UTILIDAD ANTES
DE IMPUESTO
RESULTADO DEL AÑO
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
290,101
109,270
(64,795)
(2,628)
41,847
13,927
1,274
57,048
42,783
46,716
14,575
(7,969)
(240)
6,366
(923)
177
5,620
3,757
1,704
Estacionamiento
Total
SEGMENTO DE OPERACIÓN
PASIVO NO CORRIENTE
TOTAL PASIVO
PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
137,494
190,699
516,282
65,276
578,558
9,413
9,413
23,349
35,773
59,122
3,247
1,353
1,353
8,539
60,027
68,566
-
-
-
1,028
8,700
9,728
84,692
148,260
201,465
546,198
169,776
715,974
Al 31 de diciembre de 2011
Vivienda
Estacionamiento
Hoteles
Renta inmobiliaria
Al 31 de diciembre de 2012
Vivienda
Estacionamiento
Hoteles
Renta inmobiliaria
Total
40,325
16,861
(13,795)
(102)
2,964
(479)
38
2,523
3,114
1,614
(972)
(11)
631
-
(15)
616
419
380,256
142,320
(87,531)
(2,981)
51,808
12,525
1,474
65,807
48,663
-p36
-p37
6. INSTRUMENTOS FINANCIEROS POR CATEGORIA
31 DE DICIEMBRE DE
Al 31 de diciembre, los instrumentos financieros se resumen como sigue:
PRÉSTAMOS Y CUENTAS POR COBRAR AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012
2011
S/.000
S/.000
ACTIVOS SEGÚN ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
Cuentas por cobrar comerciales
Cuentas por cobrar a partes relacionadas
Otras cuentas por cobrar
Inversiones financieras
Efectivo y equivalentes de efectivo
PRÉSTAMOS Y CUENTAS POR COBRAR AL 31 DE DICIEMBRE DE
129,412
116,403
64
786
32,643
21,545
992
-
35,128
30,834
198,239
169,568
2012
2011
S/.000
S/.000
303,089
228,676
4,654
4,276
100,293
63,795
24,074
50,806
432,110
347,553
PASIVOS SEGÚN ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
Obligaciones financieras
Arrendamiento financiero
Cuenta por pagar comerciales
Otras cuentas por pagar (excluye a las obligaciones tributarias)
porque este análisis sólo se requiere para instrumentos financieros.
b) Las categorías en esta revelación son requeridas por la NIC 39. Los arrendamientos financieros
en su mayor parte están fuera del alcance de la NIC 39; sin embargo, siguen estando dentro del
alcance de la NIIF 7. Por lo tanto, los arrendamientos financieros se muestran por separado.
Banco de Crédito del Perú (A+)
Banco Continental (A+)
Banco Scotiabank (A)
Banco Interbank (A)
S/.000
S/.000
2,383
4,192
24,443
20,324
24
54
1
668
Otros menores (sin calificación externa)
3,490
4,501
Total efectivo y equivalentes de efectivo
30,341
29,739
de Sullana (B)
3,033
-
Total
3,033
-
2012
2011
S/.000
S/.000
10,341
18,035
161,072
135,245
DEPÓSITOS A PLAZO
Caja municipal de ahorro y crédito
8. CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Facturas por cobrar
Letras por cobrar
(562)
(452)
Intereses no devengados
(41,439)
(36,425)
Cuentas por cobrar comerciales - neto
129,412
116,403
(74,475)
(65,734)
54,937
50,669
Menos porción no corriente:
Letras por cobrar comerciales - neto de
intereses no devengados
c) Las obligaciones tributarias se excluyen del saldo de cuentas por pagar porque este análisis sólo
2011
EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO
Provisión por deterioro
a) Los adelantos se excluyen de las cuentas por cobrar comerciales y de las otras cuentas por cobrar,
2012
Porción corriente
es requerido para los instrumentos financieros.
El saldo de las facturas por cobrar corresponde a ventas de inmuebles, ingresos por servicios prestados,
7. EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO
venta de mercadería y alquileres de locales comerciales. El valor razonable de las facturas por cobrar
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta se comprende:
es similar a su valor nominal debido a que su período promedio de cobro es menor a los 360 días. Las
facturas por cobrar no devengan intereses y no cuentan con garantías específicas.Las letras por cobrar
2012
2011
S/.000
S/.000
inmobiliaria. Las ventas inmobiliarias se financian hasta en 72 meses desde la fecha de suscripción
Caja y fondos fijos
1,708
1,095
del contrato de venta garantizado. La Compañía monitorea permanentemente esta cartera de créditos,
Cuentas corrientes
30,341
29,739
identificando y corrigiendo retrasos y/o morosidad. El ratio de morosidad global durante el año 2012
Depósitos a plazo
3,079
-
35,128
30,834
Total efectivo y equivalentes de efectivo
Al 31 de diciembre de 2012, la Compañía mantiene cuentas corrientes y depósitos a plazo en bancos
locales. Los depósitos en cuenta corriente están denominados en nuevos soles y en dólares
al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, corresponden a ventas financiadas a los clientes de la actividad
ha sido de 0.40% (0.40% en 2011). El ratio de morosidad se calcula a partir de los créditos vencidos
considerando el valor de una, dos y tres letras vencidas más el saldo de letras por vencer, de aquellos
créditos con más de tres letras vencidas, dividido entre el valor de la cartera total. El Grupo mantiene
la reserva de dominio como colateral en garantía de la cancelación total del precio de venta de los
inmuebles vendidos a plazos a los clientes.
estadounidenses por S/.22,178,000 y US$3,200,000, respectivamente (S/.13,018,000 y US$6,200,000
La Gerencia luego de evaluar los saldos pendientes de cobro a la fecha de los estados financieros
respectivamente al 31 de diciembre de 2011) y depósitos a plazos por US$1,190,000.La calidad de
considera que excepto por las cuentas por cobrar efectivamente provisionadas por deterioro,
crédito de las contrapartes en las que se mantienen cuentas corrientes surge de las publicadas por
provenientes de los segmentos de Hoteles y Estacionamientos, no tiene cuentas incobrables.
las calificadoras de riesgo Apoyo y Asociados Internacionales S.A.C (Fitch Ratings) y Pacific Credit
En el proceso de estimación de la provisión para cuentas de cobranza dudosa, la Gerencia evalúa las
Rating y son como sigue:
calidades particulares del cliente y estima la viabilidad de la cobranza de las cuentas por cobrar.
-p38
-p39
En opinión de la Gerencia, la provisión para cuentas de cobranza dudosa al 31 de diciembre de 2012 y de
b) Adquisición de servicios:
2011 cubre adecuadamente el riesgo de crédito de estas partidas a esas fechas (ver información sobre
el riesgo de crédito en la nota 3-b).
La exposición máxima al riesgo de crédito a la fecha de reporte es el valor en libros de las cuentas por
cobrar comerciales.
2012
2011
S/.000
S/.000
-
14
2012
2011
S/.000
S/.000
Santa Aurelia S.A.
9. OTRAS CUENTAS POR COBRAR
Los servicios a relacionadas se facturan en términos comerciales normales.
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
c) Saldos con partes relacionadas por ventas y compras de servicios -
Anticipos otorgados a proveedores
Cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd
2012
2011
S/.000
S/.000
7,670
5,984
Cuentas por cobrar a partes relacionadas:
20,084
11,149
Matriz
23
171
Relacionadas
41
615
Total cuentas por cobrar a partes relacionadas
64
786
Depósitos en garantía
1,129
2,064
Diversas
3,759
2,348
32,643
21,545
Total otras cuentas por cobrar
La cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd. (en adelante Bradley), corresponde al contrato de opción
de compra (en adelante contrato) suscrito el 16 de abril del 2006 por el que Bradley, propietaria del
50% del capital de Génesis & Renwick S.A. (en adelante G&R), una empresa inmobiliaria dedicada a la
Los bienes y servicios se facturan a precios de lista vigentes y en términos similares a aquellos
disponibles a terceros.
31 DE DICIEMBRE DE
2012
2011
S/.000
S/.000
Relacionadas
-
14
Total cuentas por pagar a partes relacionadas
-
14
habilitación urbana en la ciudad de Houston Texas U.S.A., otorga a Los Portales S.A. la opción irrevocable
Cuentas por pagar a partes relacionadas:
de compra del total de las acciones en G&R.
El plazo inicial para el ejercicio de la opción venció el 31 de diciembre de 2010. Mediante addendum al
contrato de fecha 10 de diciembre de 2012 se prorrogó la vigencia de la opción de compra hasta el 31 de
marzo de 2013. De otro lado, de acuerdo con los términos del addendum al contrato de fecha 26 de junio
de 2008, la Compañía, con el objeto de mantener vigente la opción de compra, aceptó cumplir con la
Las cuentas por cobrar a partes relacionadas surgen principalmente de transacciones de venta de
totalidad de los pagos que por concepto de capital e intereses debe entregar a Bradley a G&R conforme
servicios y son considerados de vencimiento corriente. Estas cuentas por cobrar no tienen garantías y
a su acuerdo de accionistas. En el caso que la Compañía decida no ejercer la opción de compra, Bradley
no generan intereses. La Compañía ha evaluado la cobrabilidad de estos saldos y considera que no se
rembolsará los pagos que la Compañía hubiera efectuado.
requiere constituir ninguna provisión por deterioro.
La cuenta anticipos otorgados a proveedores se refieren principalmente a adelantos por la compra de
terrenos, por suscripción de opciones de compra. El valor razonable de las otras cuentas por cobrar
con vencimiento corriente es similar a su valor en libros, no tienen montos vencidos y no presentan
d) El movimiento de los préstamos recibidos de partes relacionadas es el siguiente:
31 DE DICIEMBRE DE
deterioro en su valor. La exposición máxima al riesgo de crédito a la fecha de los estados financieros se
limita al valor en libros de estas cuentas. Estos saldos no cuentan con garantías.
Saldo inicial
2012
2011
S/.000
S/.000
14
8,023
-
10,796
(14)
(19,271)
10. TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
Préstamos recibidos en el año
Las siguientes transacciones se realizaron con accionistas y partes relacionadas:
Amortización de préstamos recibidos
a) Venta de servicios:
Intereses
-
466
Saldo final
-
14
2012
2011
S/.000
S/.000
6,106
5,347
2012
2011
S/.000
S/.000
LP Holding S.A.
23
171
Compañía minera caudalosa S.A.
41
615
64
786
e) Compensación de la Gerencia clave (*) 31 DE DICIEMBRE DE
Remuneraciones y otros servicios a corto plazo
Los servicios se facturan a precios de lista vigentes y en términos similares a aquellos disponibles a
terceros.
(*) La Compañía incluye en este concepto a los miembros del Directorio y de la Gerencia.
-p40
-p41
11. EXISTENCIAS
Inversiones Real Once, es propietaria del inmueble ubicado en el Centro Empresarial de San Isidro, el
mismo que es utilizado para la operación de estacionamientos.
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende
Concesión de Estacionamientos Miraflores S.A. corresponde a una inversión equivalente al 49% del
2012
2011
S/.000
S/.000
Terrenos
131,397
15,701
Proyectos en curso
221,827
245,476
Inmuebles terminados
32,984
27,855
6,941
6,164
393,151
295,196
Mercaderías y suministros
capital social de esta empresa. CEMSA obtuvo la buena-pro para la construcción y operación de los
estacionamientos subterráneos que se construirán a partir de mayo de 2013 en el Distrito de Miraflores.
La cuenta Terrenos comprende 23 inmuebles, con una extensión de 285.94 hectáreas, ubicadas en los
distritos de Carabayllo y Pachacamac en la provincia de Lima, en la provincia de Cañete (Asia) y en
las provincias de Ica, Chimbote y Chiclayo. Estos terrenos han sido adquiridos por la Compañía para
desarrollar proyectos inmobiliarios en el curso corriente de sus operaciones.
La cuenta Proyectos en curso corresponde a 50 proyectos inmobiliarios ubicados en las provincias de
Lima y Cañete (Zona Este: Huampani, Cieneguilla y Pachacamac; Zona Norte: Carabayllo, Santa Rosa,
Huacho-Barranca; Zona Centro: Lima Metropolitana; Zona Sur: Mala y Asia-Cañete), y en las provincias
de Ica, Chimbote, Chiclayo y Piura. La Compañía viene desarrollando proyectos de habilitación urbana,
urbanizaciones de viviendas bajo programas gubernamentales de Techo Propio y Mi Vivienda, y
edificios de viviendas multifamiliar.
La cuenta de Inmuebles terminados corresponde a unidades inmobiliarias totalmente concluidas,
ubicadas en la provincia de Lima (Huampani, Cieneguilla, Carabayllo, Santa Rosa, y Lima Metropolitana),
en la provincia de Cañete (Asia y Mala) y las provincias de Ica, Chiclayo y Piura; y corresponden a
habilitación urbana con 391 unidades, y Vivienda Social 32 unidades.
Durante el año 2012, la Compañía ha capitalizado gastos financieros por S/.24.2 millones
aproximadamente (S/.13.4 millones en 2011) en la cuenta proyectos en curso.
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 la Gerencia del Grupo no ha considerado necesario efectuar una
provisión por desvalorización de inventarios dado sus niveles de rotación.
12. INVERSIONES
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
ENTIDAD
PARTICIPACIÓN
EN ACCIONES
PORCENTAJE EN EL CAPITAL
VALOR EN LIBROS
AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012
2011
2012
2011
%
%
S/.000
S/.000
Asociación en participación
Real Once
-
-
20
-
2,757
Inversiones Real Once S.A.
-
20
20
2,711
12
Miraflores S.A. - CEMSA
-
49
-
1,215
-
Strip Centers del Perú S.A.
-
-
-
5
-
-
-
122
122
-
-
1
1
4,054
2,892
Concesión de estacionamientos
Promotora Club Empresarial
Otras
-
-p42
-p43
13. INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
El movimiento del rubro inmuebles, maquinaria y equipo y el de su correspondiente depreciación
acumulada, por los años terminados el 31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el que sigue:
TERRENOS
EDIFICIOS
MAQUINARIA
VEHÍCULOS
LEASING
MUEBLES Y ENSERES
EQUIPOS DIVERSOS
ACTIVOS POR RECIBIR
OBRAS EN CURSO
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
28,676
28,128
1,126
402
1,370
1,556
4,658
-
2,312
68,228
4,302
492
20
8
3,953
1,071
4,061
97
21,376
35,380
Al 1 de enero de 2011
Valor neto en libros
Adiciones
Bajas
-
(650)
(1,574)
-
-
-
-
(2,224)
-
-
(6,349)
5,851
2,476
1
424
394
(75)
-
(2,616)
106
-
1,671
(631)
(146)
(340)
(591)
(1,295)
-
-
(4,674)
Valor neto al 31 de diciembre de 2011
26,629
32,150
2,991
265
3,833
2,430
7,349
97
21,072
96,816
Costo
26,629
45,273
7,525
1,018
4,157
7,598
15,635
97
21,072
129,004
-
(13,123)
(4,534)
(753)
(324)
(5,168)
(8,286)
-
-
(32,188)
26,629
32,150
2,991
265
3,833
2,430
7,349
97
21,072
96,816
Transferencias
Cargo por depreciación
Depreciación acumulada
Valor neto al 31 de diciembre de 2011
Al 1 de enero de 2012
26,629
32,150
2,991
265
3,833
2,430
7,349
97
21,072
96,816
Adiciones
Valor neto en libros
-
318
205
-
1,277
597
1,604
-
13,258
19,282
Baja activos
-
(59)
-
-
-
(1)
(12)
(97)
(116)
(285)
Transferencias
-
4,490
68
-
-
1,248
1,087
-
(8,383)
(1,490)
Cargo por depreciación
-
(1,581)
(439)
(127)
(584)
(1,014)
(2,096)
-
-
(5,841)
Ajuste depreciación
-
77
(8)
8
-
-
-
-
-
77
Valor neto al 31 de diciembre de 2012
26,629
35,395
2,817
146
4,526
3,260
7,932
-
25,831
106,536
Costo
26,629
49,985
7,666
1,019
5,432
9,060
17,928
-
25,831
143,550
-
-
(37,014)
-
25,831
106,536
Depreciación acumulada
Valor neto al 31 de diciembre de 2012
26,629
(14,590)
35,395
(4,849)
2,817
(873)
146
(906)
4,526
(5,800)
3,260
(9,996)
7,932
-p44
-p45
El gasto por depreciación por los años terminados el 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
consolidado de resultados integrales como sigue:
15. ACTIVOS INTANGIBLES
El movimiento del rubro activos intangibles y el de su correspondiente amortización acumulada, al
2012
2011
S/.000
S/.000
Costo de ventas (Nota 22)
4,681
4,288
Gastos de administración (Nota 24)
1,160
386
Total
5,841
4,674
El saldo de las obras en curso comprende principalmente:
31 DE DICIEMBRE DE
31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el siguiente:
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Año 2012 Costo
2012
2011
S/.000
S/.000
Concesiones -
22,177
14,018
Parque Cáceres
14,822
-
-
14,822
10
2,343
Mejora de habitaciones en hotel de Piura
908
1,228
Dionisio Derteano
15,215
-
-
15,215
Mejoras en el Hotel Country de Lima
1,124
1,208
Óvalo Gutiérrez
6,439
-
-
6,439
Remodelación Hotel Tarma
220
-
1,392
2,275
Country Club Lima Hotel
17,665
-
-
17,665
25,831
21,072
391
-
-
391
-
97
Nueva sede corporativa
Remodelación hotel de Cuzco
Otros proyectos
Total
Real Once
Estadio Nacional
A la culminación de las obras en curso su saldo se transferirá a la cuenta contable definitiva del activo
correspondiente. La Gerencia estima que estas obras en proceso de construcción se culminarán
durante 2013.
Otros intangibles Otros
18,089
2,116
1,442
21,647
72,718
2,116
1,442
76,276
Parque Cáceres
(6,491)
(555)
-
(7,046)
Dionisio Derteano
(6,490)
(543)
-
(7,033)
Óvalo Gutiérrez
(1,350)
(321)
-
(1,671)
(7,203)
(427)
-
(7,630)
(283)
(81)
-
(364)
(10)
(10)
-
(20)
(11,633)
(1,482)
2
(13,113)
(33,460)
(3,419)
2
(36,877)
14. INVERSIONES INMOBILIARIAS
Amortización acumulada
Al 31 de diciembre, el saldo de este rubro comprende:
Concesiones 2012
2011
S/.000
S/.000
82,996
85,786
Lotes para el desarrollo de zona comercial
5,638
5,644
Country club Lima Hotel
Lima Outlet Center
8,772
9,231
Real Once
Locales comerciales CCR
4,543
3,812
101,949
104,473
Terrenos
97
Estadio Nacional
Otros intangibles -
El movimiento de las inversiones inmobiliarias por el año terminado el 31 de diciembre es el siguiente:
Saldo inicial
2012
2011
S/.000
S/.000
104,473
96,927
Adiciones del año
1,170
1,467
Reclasificaciones
(3,796)
2,205
102
3,874
101,949
104,473
Actualización del valor razonable
Saldo final
La cuenta terrenos corresponde a inmuebles adquiridos por las Compañías del grupo como reserva
territorial, sobre los cuales a la fecha de los estados financieros no se tiene definido ningún desarrollo,
ni producto, y en el corto plazo no serán vendidos ni desarrollados. Estos terrenos constituyen una
reserva de 81 hectáreas y están ubicados en los distritos de La Molina, Chosica - Lurigancho, y
Carabayllo en la provincia de Lima, en las provincias de Piura, Ica y Chimbote.
Los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Camino Real, distrito de San Isidro, y el strip
mall Lima Outlet Center, ubicado en la provincia del Callao al costado del Aeropuerto Internacional
Jorge Chávez, constituyen inmuebles adquiridos y desarrollados por la Compañía para la generación
de rentas, y ocupan un área mayor a 10 mil metros cuadrados.
Otros
39,258
39,399
Año 2011 Costo
Concesiones Parque Cáceres
14,822
-
-
14,822
Dionisio Derteano
15,215
-
-
15,215
Óvalo Gutiérrez
6,439
-
-
6,439
20,970
-
(3,305)
17,665
391
-
-
391
-
97
-
97
Otros
12,473
2,437
3,179
18,089
Van:
70,310
2,534
(126)
72,718
Country club Lima Hotel
Real Once
Estadio Nacional
Otros intangibles -
-p46
-p47
Vienen
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
70,310
2,534
(126)
72,718
Amortización acumulada
Parque Cáceres
(5,936)
(555)
Dionisio Derteano
(5,908)
(868)
Country Club Lima Hotel
Real Once
desarrolladas y construidas bajo el programa gubernamental “techo propio”; dichos depósitos serán
reconocido como anticipos en el momento que los organismos gubernamentales correspondientes
desembolso respectivo ; en caso el cliente no fuera calificado para acceder al programa, la Compañía
-
(6,491)
(582)
-
(6,490)
(321)
(161)
(1,350)
(10,279)
(427)
3,503
(7,203)
(165)
(81)
(37)
(283)
-
(10)
-
(10)
Compañía es 5% de la renta neta determinada de acuerdo con la legislación del impuesto a la renta
(7,323)
(1,031)
(3,279)
(11,633)
Al 31 de diciembre de 2012, el gasto por participación de los trabajadores corriente ascendió a S/.4.35
(30,479)
(3,007)
26
(33,460)
Estadio Nacional
Otros intangibles Otros
Corresponde a los depósitos en garantía recibidos de clientes para la adquisición de viviendas
aprueben la solicitud de calificación del cliente para acceder al bono habitacional familiar y/o al
Concesiones -
Óvalo Gutiérrez
Depósitos en garantía - programa Techo Propio -
39,831
39,258
devuelve el íntegro del depósito recibido.
Participación en las utilidades De acuerdo con la legislación vigente, la participación de los trabajadores en las utilidades de la
(nota 27). Esta participación es gasto deducible para propósitos del cálculo del impuesto a la renta.
millones (S/.3.19 millones al 31 de diciembre de 2011).
El gasto de amortización por los años terminados al 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
18. ANTICIPOS RECIBIDOS DE CLIENTES
consolidado de resultados integrales como sigue:
Esta cuenta comprende los pagos recibidos de los clientes de la división del negocio inmobiliario por
Costo de ventas (Nota 22)
Gastos de administración (Nota 24)
2012
2011
S/.000
S/.000
2,812
2,288
607
7,19
3,419
3,007
las letras que aceptan en la fecha de suscripción de los contratos de venta de terrenos que realizan
durante el período de su habilitación (entre 12 y 18 meses) y antes de que el Grupo realice su entrega
física del bien. En la fecha efectiva de entrega de los terrenos a los clientes se reconoce el ingreso por
ventas con cargo a esta cuenta y a la cuenta letras por cobrar por el saldo pendiente de cobro de las
letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar).
El movimiento de la cuenta al 31 de diciembre es el que sigue:
16. CUENTAS POR PAGAR COMERCIALES
2012
2011
S/.000
S/.000
194,773
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Facturas por pagar
Letras por pagar
2012
2011
Saldo inicial
163,306
S/.000
S/.000
Anticipos recibidos en el año
203,922
7,442
98,429
63,543
Anticipos abonados a ingresos
(183,558)
(38,909)
183,670
163,306
1,864
252
100,293
63,795
(36,404)
(26,520)
63,889
37,275
Menos porción no corriente:
Facturas por pagar
Porción corriente
Saldo final
19. OBLIGACIONES FINANCIERAS
El saldo de esta cuenta comprende:
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
204,388
134,934
95,454
63,715
108,934
71,219
98,700
93,742
24,104
19,974
74,596
73,768
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, las facturas por pagar se originan principalmente por la adquisición
de terrenos, materiales, suministros y por servicios recibidos vinculados con el desarrollo de obras. Los
terrenos son adquiridos regularmente a plazos, los mismos que no devengan intereses. El valor en libros
de las cuentas por pagar comerciales de vencimiento corriente es similar a su valor razonable.
Terceros
Préstamos bancarios
Arrendamientos financieros
17. OTRAS CUENTAS POR PAGAR
Total deuda
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
4,655
4,276
1,668
1,003
2,987
3,273
307,743
232,952
121,226
84,692
186,517
148,260
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
2012
2011
S/.000
S/.000
-
31,076
Tributos y contribuciones sociales
13,728
11,617
Remuneraciones y participaciones en las utilidades por pagar
13,731
11,408
Penalidades por rescisión de contratos
1,665
2,394
Ingresos percibidos por anticipado
2,904
3,869
Diversas
5,774
2,059
37,802
62,423
585
2,977
37,217
59,446
Depósitos en garantía - programa Techo Propio
Menos:
Porción no corriente
Porción corriente
a) Terceros Al 31 de diciembre, este rubro comprende:
NOMBRE DE
ACREEDOR
TAZA DE
INTERÉS
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Lawrence Bussines
Corporation
12.90%
113,024
87,697
53,142
41,372
59,882
46,325
Diversos
12.90%
91,364
47,237
42,312
22,343
49,052
24,894
204,388
134,934
95,454
63,715
108,934
71,219
-p48
-p49
Las préstamos por pagar a Lawrence Bussines Corporation corresponde a diversos préstamos de
mutuo dinerario recibidos a lo largo del año. Estos préstamos tienen vencimientos desde enero de
2013 a junio de 2018 y no cuentan con garantías específicas.
Los préstamos diversos corresponde a préstamos de mutuo dinerario recibidos a lo largo del año por
diversas personas naturales y jurídicas para capital de trabajo. Estos préstamos tienen vencimientos
desde junio de 2013 a agosto de 2017 y no cuentan con garantías específicas.
b) Préstamos bancarios
Al 31 de diciembre, este rubro comprende:
NOMBRE DEL ACREEDOR
GARANTÍA OTORGADA
VENCIMIENTO
TAZA DE INTERÉS
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Préstamos bancarios:
Scotiabank Perú
Hipoteca
Diciembre 2018
4.25%
33,683
38,066
2,430
2,459
31,253
35,607
BBVA Banco Continental
Hipoteca
Octubre 2016
6.50%
24,403
32,583
11,101
10,914
13,303
21,669
Banco Santander
Fideicomiso
Diciembre 2015
8.50%
6,326
8,402
1,856
1,839
4,470
6,563
Banco Santander
Inmueble
Abril 2017
8.25%
15,555
9,712
4,890
69
10,664
9,643
Fideicomiso
Agosto 2013
3.66%
11
1,410
11
1,124
-
286
Hipoteca
Febrero 2015
8.10%
5,853
-
2,506
-
3,347
-
Banco de Crédito del Perú
HSBC Bank Perú S.A.
CIFI
Fideicomiso
Febrero 2021
7.00%
12,869
-
1,310
-
11,559
-
Atlantic Security Bank
Fideicomiso
Octubre 2012
11.50%
-
3,253
-
3,253
-
-
Atlantic Security Bank
Fideicomiso
Noviembre 2012
4.25%
-
316
-
316
-
73,768
98,700
93,742
24,104
19,974
74,596
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
c) Arrendamientos financieros
Al 31 de diciembre, este rubro comprende:
NOMBRE DEL ACREEDOR
GARANTÍA OTORGADA
VENCIMIENTO
TAZA DE INTERÉS
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Maquinarias
Julio 2017
6.36%
4,584
4,093
1,597
894
2,987
3,199
Banco de comercio
Vehículos
Noviembre 2013
10.00%
51
108
51
55
-
53
Banco Financiero
Vehículos
Abril 2013
12.00%
20
75
20
54
-
21
4,655
4,276
1,668
1,003
2,987
3,273
Leasing Perú S.A.
-p50
-p51
Los valores en libros de los préstamos a corto plazo se aproximan a sus valores razonables.
El movimiento de los impuestos diferidos activos y pasivos en el año, sin considerar la compensación
d) Obligaciones por arrendamiento financiero
de saldos, es el siguiente:
Las deudas por contratos de arrendamiento financiero se encuentran garantizadas con los bienes
INGRESOS
NETOS
INMOBILIARIOS
adquiridos.
Los pagos mínimos a efectuarse y el valor presente de las obligaciones por contratos de arrendamiento
financiero son los siguientes:
2012
2011
S/.000
S/.000
Hasta 1 año
1,764
1,071
Mayor a 1 año y hasta 5 años
3,078
3,332
Total
4,843
4,403
Cargos financieros futuros sobre contratos de arrendamiento financiero
(188)
(127)
Valor presente de las obligaciones por contratos de arrendamiento financiero
4,655
4,276
OTROS
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Cargado (abonado) a resultados
7,934
1,680
9,280
12,596
31,490
172
(120)
1,162
906
Al 31 de diciembre de 2011
2,120
8,106
1,560
10,442
13,502
33,610
Cargado a resultados
3,258
68
1,944
(8,134)
(2,864)
Al 31 de diciembre de 2012
11,364
1,628
12,386
5,368
30,746
PROVISIONES
INGRESOS
FINANCIEROS
S/.000
S/.000
OTROS
TOTAL
S/.000
S/.000
ACTIVO DIFERIDO
El valor presente de las obligaciones de arrendamiento financieros es como sigue:
31 DE DICIEMBRE DE
GARANTIAS DE
VALOR
RAZONABLE
PASIVO DIFERIDO
Al 1 de enero de 2011
31 DE DICIEMBRE DE
AUTORIZACIÓN
DE
CONCESIONES
2012
2011
S/.000
S/.000
Hasta 1 año
1,667
1,003
Mayor a 1 año y hasta 5 años
2,988
3,273
4,655
4,276
Al 1 de enero de 2011
-
4,296
2,445
6,741
Cargado (abonado) a resultados
3,028
(2,673)
2,806
3,161
Al 31 de diciembre de 2011
3,028
1,623
5,251
9,902
Cargado (abonado) a resultados
1,070
3,104
(3,900)
274
4,098
4,727
1,351
10,176
Al 31 de diciembre de 2012
21. PATRIMONIO
Las obligaciones financieras están denominadas en dólares estadounidenses.
a)Capital
20. IMPUESTO A LA RENTA DIFERIDO
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, el capital social de la Compañía está representado por 119,634
mil acciones comunes de S/.1.00 de valor nominal cada una, suscritas y pagadas.
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, la estructura de participación accionaria en el capital social de
2012
2011
S/.000
S/.000
PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN INDIVIDUAL EN EL CAPITAL
Impuestos diferidos activos:
Impuesto diferido activo que se recuperará después de 12 meses
la Compañía es como sigue:
NÚMERO DE ACCIONISTAS
PORCENTAJE TOTAL DE LOS ACCIONISTAS
Hasta 1.00
1
0.02
De 1.01 al 10.00
1
1.60
De 40.01 al 50
2
98.38
4
100.00
(9,307)
(4,876)
(869)
(4,915)
(10,176)
(9,791)
Impuesto diferido pasivo que se recuperará dentro de 12 meses
25,041
24,040
De acuerdo con la Ley General de Sociedades, la reserva legal se constituye con la transferencia
Impuesto diferido pasivo que se recuperará dentro de 12 meses
5,705
9,347
del 10% de la utilidad neta anual hasta alcanzar un monto equivalente al 20% del capital pagado.
Total impuesto diferido pasivo
30,746
33,387
En ausencia de utilidades o de reservas de libre disposición, la reserva legal deberá ser aplicada a
Impuesto diferido pasivo
20,570
23,596
Impuesto diferido activo que se recuperará dentro de 12 meses
Total impuesto diferido activo
Impuestos diferidos pasivos:
b) Reserva legal
Esta reserva puede ser capitalizada siendo igualmente obligatoria su reposición.
c) Resultados acumulados
El movimiento bruto de la cuenta impuesto a la renta diferido es el siguiente:
Al 1 de enero
la compensación de pérdidas, debiendo ser repuesta con las utilidades de ejercicios subsiguientes.
2012
2011
S/.000
S/.000
23,708
24,749
Abonado al estado de resultados integrales
(3,138)
(1,041)
Al 31 de diciembre
20,570
23,708
Los dividendos que se distribuyan a accionistas distintos de personas jurídicas domiciliadas, están
afectos a la tasa del 4.1% por concepto de impuesto a la renta de cargo de estos accionistas; dicho
impuesto es retenido y liquidado por la Compañía.
En Junta General de Accionistas de fecha de 26 de marzo de 2012 se acordó distribuir dividendos
correspondientes a los resultados del ejercicio 2011 por S/.13.5 millones (S/ 0.11284417 por acción).
En Junta General de Accionistas de fecha de 18 de marzo de 2011 se acordó distribuir dividendos
correspondientes a los resultados del ejercicio 2010 por S/.14 millones (S/ 0.11702386 por acción).
-p52
-p53
22. COSTO DE VENTAS
25. CARGAS DE PERSONAL
El costo de ventas por los años terminados el 31 de diciembre comprende:
A continuación se presenta la composición de los gastos de personal:
Inventario inicial de inmuebles terminados
Inventario inicial de proyectos en curso
Consumo de materias primas e insumos
2012
2011
S/.000
S/.000
27,855
7,795
245,476
253,845
53,641
88,279
Mano de obra directa (nota 25)
28,696
23,190
Servicios prestados por terceros
125,854
62,597
Depreciación (nota 13)
4,681
4,288
Amortización (nota 14)
2,812
2,288
26,507
11,792
Inventario final de proyectos en curso
(221,827)
(245,476)
Inventario final de inmuebles terminados
(32,984)
(27,855)
260,711
180,743
25,703
38,453
2,478
18,740
28,181
57,193
288,892
237,936
Otros costos de producción
Servicios prestados por terceros
Cargas diversas de gestión y provisiones
23. GASTOS DE VENTA
COSTO DE VENTAS
Sueldos
GASTOS DE VENTAS
GASTOS ADMINISTRACIÓN
Nota 22
Nota 22
Nota 23
Nota 23
Nota 24
2012
2011
2012
2011
2012
Nota 24
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
17,053
16,077
4,443
3,992
16,124
13,362
Gratificaciones
3,534
3,039
1,074
780
3,260
2,106
Seguridad y provisión social
2,622
1,089
539
351
2,165
1,570
Compensación por tiempo
de servicios
1,808
1,041
434
366
1,781
1,493
Vacaciones
1,654
1,497
428
346
1,614
1,496
Otros gastos de personal
2,025
447
323
205
6,235
6,161
28,696
23,190
7,242
6,040
31,179
26,188
2,451
1,858
147
126
395
398
Número de trabajadores
El incremento de estos gastos se debe al incremento de las operaciones, nuevos proyectos inmobiliarios,
nuevas operaciones de estacionamientos, crecimiento del Lima Outlet Center, etc.
26. INGRESOS Y GASTOS FINANCIEROS
Los ingresos y gastos financieros por los años terminados el 31 de diciembre comprenden:
2012
2011
S/.000
S/.000
23,338
25,418
208
216
23,546
25,644
Ingresos financieros:
Los gastos de venta por los años terminados el 31 de diciembre comprenden:
- Ingresos por intereses sobre letras por cobrar
2012
2011
S/.000
S/.000
Marketing y publicidad
11,263
21,403
Otros servicios de terceros
2,622
9,698
Cargas diversas de gestión y provisiones
1,000
472
Cargas de personal (nota 25)
7,242
6,040
22,127
37,613
24. GASTO DE ADMINISTRATIVOS
- Otros ingresos financieros
Total ingresos financieros
Gastos financieros:
- Gastos por intereses sobre obligaciones financieras
- Otros egresos financieros
(6,120)
(6,176)
(4,732)
(6,943)
(10,852)
(13,119)
Total gastos financieros
27. GASTO POR IMPUESTO A LA RENTA
a) De acuerdo con la legislación vigente cada Compañía está sujeta en forma individual a los
impuestos que le sean aplicables.
Los gastos de administración por los años terminados el 31 de diciembre comprenden:
b) La Gerencia considera que ha determinado la materia imponible bajo el régimen general del
2012
2011
S/.000
S/.000
Cargas de personal (nota 25)
31,179
26,188
Alquiler
2,429
2,484
legislación reconoce como gravables y no gravables, respectivamente. El gasto por impuesto a la
Honorarios
7,307
6,895
renta mostrado en el estado consolidado de resultados integrales comprende:
Mantenimiento
impuesto a la renta de acuerdo con la legislación tributaria vigente, la que exige agregar y deducir
al resultado, mostrado en los estados financieros separados, aquellas partidas que la referida
330
1,914
Otros servicios de terceros
5,870
5,222
Cargas diversas de gestión y provisiones
7,294
6,110
1,113
386
Impuesto corriente
607
719
56,129
49,918
Depreciación (nota 13)
Amortización (nota 15)
2012
2011
S/.000
S/.000
27,001
18,185
Total del impuesto diferido
(3,138)
(1,041)
Gasto por impuesto a la renta
23,863
17,144
-p54
-p55
c) El impuesto a la renta de la Compañía calculado sobre la utilidad antes del impuesto difiere del
monto teórico que resultaría de usar la tasa promedio ponderado del impuesto aplicable a las
utilidades de las compañías consolidadas, como sigue:
1. Contratos
División Vivienda
a) Contrato de Fideicomiso de Administración y Garantía - Proyecto Sol de Huampaní I - IV.-
2012
2011
S/.000
S/.000
Elevado a Escritura Pública de fecha 17 de diciembre de 2001 y suscrito por la Compañía (en calidad
Utilidad antes del impuesto a la renta
67,244
65,807
de fideicomitente), La Fiduciaria S.A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de Crédito del Perú (en
Impuesto calculado aplicando tasa teórica
20,173
19,742
3,690
(2,598)
23,863
17,144
Efecto del impuesto por:
- Gastos no deducibles neto
Cargo por impuesto a la renta
d) La Administración Tributaria tiene la facultad de revisar y, de ser el caso, corregir el cálculo del
impuesto a la renta determinado por la Compañía en los cuatro últimos años, contados a partir del 1 de
enero del año siguiente al de la presentación de la declaración jurada del impuesto correspondiente
(años abiertos a fiscalización). Los años 2009 al 2012 están abiertos a fiscalización. Debido a que
pueden surgir diferencias en la interpretación por parte de la Administración Tributaria sobre
las normas aplicables a la Compañía, no es posible anticipar a la fecha si se producirán pasivos
tributarios adicionales como resultado de eventuales revisiones. Cualquier impuesto adicional,
moras, recargos e intereses, si se produjeran, serán reconocidos en los resultados del año en el que
la diferencia de criterios con la Administración Tributaria se resuelva. La Gerencia estima que no
surgirán pasivos de importancia como resultado de estas posibles revisiones.
calidad de Fideicomisario) para la ejecución del Proyecto de Habilitación Urbana denominado Sol
de Huampaní. Este proyecto permitió el acceso de financiamiento y el ingreso de recursos para el
pago de una deuda estructural que se mantiene con el BCP. El proyecto se encuentra íntegramente
culminado, en todas sus etapas, totalmente vendido (con autofinanciamiento otorgado por la
Compañía a sus clientes) y entregado a sus adquirentes, quedando pendiente las cuentas por
cobrar a los mismos.
Este contrato estará vigente hasta que se cancele la deuda total garantizada con el fideicomiso
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes) con un plazo máximo de Ley
que es de treinta años.
b) Contrato de Fideicomiso de Administración y Garantía - Proyecto Mirasol de Huampaní.Suscrito el 6 de junio de 2007, por la Compañía (en calidad de fideicomitente) La Fiduciaria S.A. (en
calidad de fiduciaria) y el Banco de Crédito del Perú (en calidad de Fideicomisario) para la ejecución
del Proyecto de Habilitación Urbana denominado Mirasol de Huampaní. El proyecto se encuentra
íntegramente culminado, en todas sus etapas (con financiamiento otorgado por la Compañía a sus
(clientes) y entregado a sus adquirientes, quedando pendiente las cuentas por cobrar a los mismos.
Al 31 de diciembre de 2011 el saldo por cobrar relacionado con este proyecto asciende a S/.10.6 millón
e) De acuerdo con la legislación vigente, para propósitos de la determinación del impuesto a la
(S/.17.7 millón en 2010) y tiene como vencimiento la última letra por cobrar en mayo de 2017.
renta y del impuesto general a las ventas, debe considerarse los precios de transferencia por
Este contrato estará vigente hasta que se cancele la deuda total garantizada con el fideicomiso
las operaciones con partes vinculadas y/o paraísos fiscales, para tal efecto debe contarse con
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes), en un plazo máximo de Ley
documentación e información que sustente los métodos y criterios de valuación aplicados en
que es de treinta años).
su determinación. La Administración Tributaria está facultada a solicitar esta información al
contribuyente.
c) Fideicomiso en Administración de Flujos y Garantía - Proyecto Techo Propio Sol de Piura.Suscrito con fecha 24 de agosto de 2012 entre Los Portales S.A. en calidad de Fideicomitente, La
Fiduciaria S.A. en calidad de fiduciario, BBVA Banco Continental en calidad de Fideicomisario Senior,
f) Impuesto Temporal a los Activos Netos 29. CONTRATOS, COMPROMISOS Y GARANTIAS
Fondo MIVIVIENDA S.A. en calidad de Fideicomisario Junior y JVL Ingenieros Consultores en calidad
Grava a los generadores de rentas de tercera categoría sujetos al régimen general del Impuesto a
de Supervisor, en virtud del cual se constituye un fideicomiso de administración y garantía, con el
la Renta. La tasa del impuesto es de 0.5% aplicable al monto de los activos netos que excedan S/.1
objeto de llevar a cabo el desarrollo del Proyecto Techo Propio Sol de Piura.
millón. El monto efectivamente pagado podrá utilizarse como crédito contra los pagos a cuenta del
El patrimonio fideicometido se encontrará conformado por los derechos de cobro compuestos por
Régimen General del Impuesto a la Renta o contra el pago de regularización del Impuesto a la renta
el íntegro de los pagos que efectúen los clientes adquirentes de las Unidades inmobiliarias del
del ejercicio gravable al que corresponda.
Proyecto Techo Propio Sol de Piura, incluidos los desembolsos de los créditos hipotecarios que
obtengan, el desembolso por el Bono Familiar Habitacional (BFH), así como por los desembolsos
28. UTILIDAD POR ACCIÓN
que efectúe el BBVA a cuenta de la línea de crédito para financiamiento del Proyecto.
La utilidad por acción básica se calcula del dividiendo la utilidad atribuible a los accionistas de la
El Contrato de Fideicomiso culminará cuando se verifiquen los siguientes eventos: (i) que se
Compañía entre el promedio ponderado de las acciones comunes en circulación en el año.
concluya íntegramente con el Proyecto Inmobiliario; (ii) que la independización de todas las
unidades inmobiliarias se encuentren debidamente inscritas, y, se hayan inscrito las garantías
2012
2011
S/.000
S/.000
Utilidad Neta Atribuible
43,380
48,663
Promedio ponderado de acciones en circulación
de S/.1 cada acción
119,634
119,634
Utilidad por acción
0.3626
0.4068
hipotecarias derivadas de los créditos hipotecarios de los clientes del Proyecto en las partidas
registrales que correspondan a favor de las respectivas entidades financieras, de ser el caso; (iii)
se hayan atendido todas las obligaciones garantizadas; (iv) que el Fondo MIVIVIENDA S.A. haya
recibido todos los documentos que sean necesarios para culminar con el Contrato de Fideicomiso
de acuerdo a las leyes aplicables.
d) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda “Villas del Sol de Ica”.-
La Compañía no tiene deudas con efecto diluyente por lo que la utilidad básica por acción es a su vez
Suscrito el 16 de febrero de 2011 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
su utilidad diluida por acción.
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del Sol de
-p56
-p57
Ica, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Ica, de US$2,000,000 para la construcción
del Proyecto y US$ 1,000,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales hipoteca el
inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento antes indicado.
e) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda “Villas del Sol de Piura”.Suscrito el 31 de enero de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del
Sol de Piura, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Piura, de US$ 300,000 para la
construcción del Proyecto y US$ 700,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento
antes indicado.
f) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar “Terrazas II”.Suscrito el 05 de junio de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Terrazas II
ubicado en el Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima, de US$200,000 para la
construcción del Proyecto y US$500,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento
antes indicado.
g) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
k) Contrato de Arrendamiento de Inmuebles para oficinas sede Vivienda.Suscrito el 11 de junio de 2010 con Inmobiliaria Batrun SAC, respecto del inmueble ubicado en
Independencia N° 452, Miraflores. El plazo original del contrato era de 5 años y 2 meses. Ha sido
ampliado mediante adendum suscrito el 26 de julio de 2012, por el plazo máximo de 10 años
contados hasta el 7 de agosto de 2020.División de Hoteles a) Contrato de Usufructo del Country Club Lima Hotel Con fecha 20 de noviembre del 2009, la Asociación Real Club de Lima y Los Portales S.A. suscribieron
un Contrato de Usufructo elevado a Escritura Pública en la misma fecha, mediante el cual la
Asociación Real Club de Lima otorgó en usufructo por veinte años el Country Club Lima Hotel, es
decir, hasta el año 2029.
b) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Chiclayo Suscrito con fecha 23 de octubre de 2009 entre la empresa Naymlap Inn S.A.C. y la Compañía,
por el cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. Saenz Peña y Calle
Tacna No.396-954, Ciudad de Chiclayo, sobre el cual opera Los Portales Hotel Chiclayo, por el
plazo de 20 años, contados a partir de la suscripción de la Escritura Pública de misma fecha, es
decir, hasta el año 2029.
c) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Cusco Suscrito con fecha 30 de noviembre de 2010 entre Cadena Hotelera Turística Cusco S.A. y la
Compañía, por el cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. El Sol No.
Multifamiliar “Golf Los Andes”.-
602, Distrito, Provincia y Departamento de Cuzco sobre el cual opera Los Portales Hotel Cuzco,
Suscrito el 24 de agosto de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
por el plazo de 20 años, contados a partir de la entrega del inmueble y de los bienes muebles;
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Golf Los Andes,
es decir, hasta octubre del año 2030.
ubicado en el Distrito de Lurigancho - Chosica, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000
para la construcción del Proyecto y US$800,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo,
Los Portales hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el
financiamiento antes indicado.
h) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar “Sol de Carabayllo III”.-
d) Contrato de fideicomiso de administración y garantía del Country Club Lima Hotel.Elevado a Escritura Pública el 23 de junio de 2003 y suscrito en el mismo mes, por la Compañía
(en calidad de fideicomitente), La Fiduciaria S.A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de
Crédito del Perú, el Banco Internacional del Perú y el Banco Sudamericano (en calidad de
fideicomisarios). Mediante este contrato la Compañía aportó a un patrimonio fideicometido, los
flujos provenientes de la explotación del hotel, así como los bienes muebles necesarios para
Suscrito el 24 de agosto de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
su funcionamiento. Conforme al mismo, el hotel se opera dentro del marco de un fideicomiso,
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Sol de Carabayllo
siendo que los flujos aportados al propio patrimonio fideicometido sirven de fuente de pago para
III, ubicado en el Distrito de Carabayllo, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000 para la
garantizar el cumplimiento de las obligaciones financieras mantenidas con los fideicomisarios
construcción del Proyecto y US$500,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
y colateral a los nuevos requerimientos de inversión, necesarios para mantener la operación
hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento
del hotel. Este contrato estará vigente hasta el plazo de vigencia del usufructo indicado en a).
antes indicado.
i) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar “El Parque II”.Suscrito el 17 de noviembre de 2010 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha
institución conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar
El Parque II, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,600,000 para
e) Contrato de Usufructo de Inmueble colindante con el Hotel Los Portales Piura.Suscrito con fecha 7 de julio de 2011 entre María Elvia Cedano Orbegoso y la Compañía, por el
cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en Calle Lima N° 868, Piura (área
205.79 m2), colindante con Hotel LP Piura, por el plazo de 20 años, es decir, hasta el año 2031.
f) Contrato de Crédito a Mediano Plazo.-
la construcción del Proyecto y US$800,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los
Suscrito con fecha 11 de abril de 2012 entre Corporación Interamericana para el Financiamiento
Portales hipoteca los inmuebles sobre los cuales se desarrollará el Proyecto para garantizar el
de Infraestructura, S.A. - CIFI y la Compañía, mediante el cual los Prestamistas otorgan un
financiamiento antes indicado.
crédito a mediano plazo a favor Los Portales S.A. hasta por US$6,000,000 (Seis millones y
j) Contrato de Préstamo y Constitución de Hipotecas con HSBC.Suscrito el 4 de julio de 2012 con el HSBC Bank Perú S.A., en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un préstamo de hasta US$2,500,000 para financiar proyectos
00/100 Dólares Americanos), de conformidad con los términos y condiciones establecidas en
el presente Contrato.
g) Contrato de Fideicomiso de Administración y Garantía.-
de habilitación urbana y/o vivienda. Para garantizar dicho préstamo se han constituido las
Suscrito con fecha 11 de abril de 2012 entre Corporación Interamericana para el Financiamiento
siguientes garantías: (i) hipoteca sobre un inmueble ubicado en Piura y un inmueble ubicado en
de Infraestructura, S.A. – CIFI, La Fiduciaria S.A. y la Compañía, mediante el cual se constituyó un
Chimbote; (ii) Contrato de Cobranza en Garantía de letras; (iii) Contrato de Garantía Mobiliaria
patrimonio fideicometido en administración y garantía, en virtud del cual la Compañía transfirió en
sobre depósitos en cuenta.
dominio fiduciario a La Fiduciaria: (i) los derechos de cobro de tarjetas de crédito por pagos efectuados
-p58
-p59
por los clientes de los Hoteles LP de Chiclayo, Cusco, Piura y Tarma, así como los fondos o flujos que
constituido por los flujos de las Playas de Estacionamiento Cáceres y Derteano para garantizar
correspondan ser liberados a favor de la Compañía de conformidad con lo previsto en el Contrato de
las obligaciones mantenidas con el fideicomisario.
Fideicomiso del Hotel Country Club, así como los derechos de cobro correspondientes a pólizas de
seguros, según corresponda; los inmuebles y bienes muebles correspondientes a los Hoteles LP
Tarma y Piura. El íntegro del Patrimonio Fideicometido servirá para respaldar el cumplimiento
de las las obligaciones asumidas por la Compañía frente a CIFI establecidas en el Contrato a
Mediano Plazo suscrito con ésta el 11 de abril de 2012.
h) Contrato de Arrendamiento.
Suscrito el 13 de agosto de 2012 con los señores Rosty Trujillo Aliaga y Criselly Paholy
Rodríguez Renilla de Trujillo, en virtud del cual Los Portales S.A. toma en arrendamiento el
Inmueble ubicado en la Mz. Z, Lote 13, Urb. El Retablo, Distrito de Comas, por el plazo de 10 años.
El inmueble será destinado para la puesta en funcionamiento de un nuevo local del restaurante
“Pollo Stop”.
i) Contrato de Gerenciamiento de Hotel Las Arenas de Máncora Suscrito el 1 de noviembre de 2012 entre Inversiones Costa Norte S.A. y la Compañía, en virtud
del cual la primera entrega a la Compañía el gerenciamiento de la operación y administración,
obligaciones garantizadas al fideicomisario o hasta el plazo máximo de Ley que es de 30 años.
e) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento Ovalo Gutiérrez.Mediante la fusión por absorción de Inversiones de Estacionamientos S.A. el 2 de junio de 2010, la
Compañía adquirió la concesión de la playa de estacionamiento del Ovalo Gutiérrez (Miraflores
- San Isidro). El contrato de concesión incluyó infraestructura, construcción y explotación del
estacionamiento subterráneo que tiene 213 cocheras, por un plazo de 21 años que vence en el
año 2027.
f) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento del Estadio Nacional.Suscrito el 22 de Agosto de 2011 entre el Instituto Peruano del Deporte - IPD y la Compañía,
mediante el cual el primero le otorgó en Concesión la operación y mantenimiento de la Playa
de Estacionamiento del Estadio Nacional por el plazo de 10 (diez) años, es decir, hasta el 2021.
g) Contrato Lima Airport Partners.-
del Hotel Las Arenas de Máncora, ubicado en parte del área del Predio denominado Lote 1-A,
Suscrito el 1 de setiembre de 2011 entre Lima Airport Partners S.R.L. - L AP y la Compañía,
Sector Lado Izquierdo de la Carretera Antigua Carretera Talara - Mancora, Km. 1213 + 756 y 1214
mediante el cual el primero otorga en Concesión la Playa de Estacionamiento del Aeropuerto
+ 756, Mancora, Talara, Piura, por el plazo de 15 años, contados a partir de firma del Contrato de
Internacional Jorge Chávez por el plazo de 3 (tres) años, es decir, hasta el 2014.
Gerenciamiento.
División de Playas de Estacionamiento
a) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento Boulevard Dionisio Derteano.
El presente contrato estará vigente hasta que se haya cumplido con cancelar totalmente las
General
a) Transacción extrajudicial con Scotiabank Perú S.A.A. La reestructuración total de las acreencias con Scotiabank Perú S.A.A. se materializó con la
Suscrito el 9 de enero de 1998 con la Municipalidad de San Isidro para la ejecución del proyecto
suscripción de la Escritura Pública de Transacción Extrajudicial de fecha 30 de diciembre de 2008,
denominado “Remodelación Boulevard Dionisio Derteano”, desarrollado en un terreno de uso público
por un monto ascendente a US$ 16.5 millón, a una tasa de 4.25% anual con un plazo de diez años.
de aproximadamente 8,779 m2 ubicado en el distrito de San Isidro, que comprendió la superficie, el
Conforme a ello, el íntegro de las acreencias que mantiene Los Portales S.A. con Scotiabank Perú
suelo y el subsuelo de la Calle Dionisio Derteano. El monto total de la inversión fue de US$ 5 millones y
S.A.A. se encuentran totalmente refinanciadas y se están cancelando puntualmente conforme a los
se construyó estacionamientos para 490 vehículos. El plazo de la concesión (de treinta años), vence el
9 de enero de 2028 y es renovable de mutuo acuerdo.
b) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento Parque Avelino Cáceres.Suscrito el 17 de enero de 1997 entre la Municipalidad de San Isidro y DELBR ASA en su calidad
de empresa asociante en la asociación en participación con la Compañía para la ejecución
del proyecto denominado “Remodelación Parque Andrés Avelino Cáceres”. El proyecto se
desarrolló en un terreno de uso público de aproximadamente 14,000 m2 ubicado en el distrito
de San Isidro, que comprende la superficie, suelo y subsuelo de los parques Andrés Avelino
Cáceres y Andrés Reyes. El monto total de la inversión efectuada en la construcción de un
estacionamiento subterráneo de 545 cocheras fue de US$5 millones. El plazo de la concesión
(de treinta años), vence el 17 de enero de 2027 y es renovable de mutuo acuerdo.
c) Contrato de Préstamo dinerario con el Banco Santander Perú S.A. El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pública de Préstamo Dinerario que otorgó
el Banco Santander Perú S.A. a favor de La Compañía por US$ 3.5 millón a un plazo de 5 años
cronogramas convenidos con vencimientos mensuales hasta el mes de diciembre de 2018.
b) Convenio marco Edificio Proyecto Sede Corporativa.El 14 de octubre de 2010 fue suscrito el Convenio Marco entre la Compañía, Drokasa Perú S.A. y JE
Construcciones Generales S.A., en virtud del cual las partes acuerdan la construcción de un Edificio
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirón Mariscal La Mar N° 991-995,
esquina con la Av. Del Ejército N° 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de Lima.
El inmueble será construido por JE Construcciones Generales S.A. y una vez terminado se venderá
a la Compañía y Drokasa Perú S.A. Durante el 2010 la Compañía ha otorgado US$ 1.5 millón como
depósitos en garantía por esta obra, el cual se aplicará al valor de compra del inmueble cuando se
concluya el mismo.
c) Contrato de Arrendamiento Financiero Edificio Proyecto Sede Corporativa.El 11 de agosto de 2011 fue suscrito la Escritura Pública entre Los Portales S.A. y el Banco Santander
Perú S.A.A. mediante la cual el banco otorga en arrendamiento financiero el futuro Edificio
con cuotas trimestrales. El mencionado préstamo se encuentra garantizado con el Fideicomiso
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirón Mariscal La Mar N° 991-995,
Fiduciaria GBC S.A. (Fiduperú) suscrito el 20 de diciembre de 2010.
esquina con la Av. Del Ejército N° 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de Lima a
d) Fideicomiso Fiduciaria GBC S.A. (Fiduperú).El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pública de Constitución de Fideicomiso de
Administración de Fondos y Garantía entre: (i) Los Portales S.A. (en calidad de fideicomitente);
Los Portales S.A. Cabe indicar que previamente a ello, Los Portales S.A. cedió al banco el derecho de
opción de compra que éste tenía con el constructor (JE Construcciones Generales S.A.).
d) Contrato Marco de Constitución de Derecho de Superficie.-
(ii) Fiduciaria GBC S.A. (en calidad de fiduciario) y iii) Banco Santander Perú S.A. (en calidad de
Suscrito el 2 de setiembre de 2010 entre Fundación Elmer J. Faucett y la Compañía, mediante el cual
fideicomisario), en virtud del cual Los Portales S.A. transfirió a Fiduciaria GBC S.A. el dominio
la primera otorga derecho de superficie sobre el inmueble ubicado en la Av. Elmer Faucett N° 3443 y
fiduciario sobre los derechos, flujos y demás bienes que conforman el patrimonio fideicometido,
con el Fondo a la Calle Corpac N° 142, Provincia Constitucional del Callao hasta octubre del año 2036.
-p60
-p61
pagos acordada por las partes en el contrato. El Proyecto “Sol de Ica II Etapa” se desarrolla a través
de un Fideicomiso en Administración con la intervención de Financiera TFC S.A. e Interbank. El
contrato de fideicomiso ha sido estructurado teniendo como finalidad la administración de los
flujos aportados al patrimonio fideicometido, el pago de la línea de financiamiento proporcionada
por Financiera TFC S.A. y el desarrollo del Proyecto. En este sentido, se han aportado al fideicomiso
los flujos del proyecto, incluyendo éstos los ingresos por las ventas de las viviendas y la línea de
financiamiento proporcionada, los cuales son administrados por Interbank y son desembolsados
de acuerdo a la prelación de pagos acordada por las partes en el contrato.
e) Contrato Marco para la Constitución de un Fideicomiso de Titulización.Suscrito el 21 de Noviembre de 2012 con Continental Sociedad Titulizadora S.A. en calidad de
Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, en virtud del cual se acordaron
los términos y condiciones generales de acuerdo a los cuales el Originador, en una o más
oportunidades, transferirá fiduciariamente: (i) cuentas por cobrar cedidas que se encuentran
respaldadas en letras de cambio derivadas de Contratos de Compraventa Garantizada originados
por la venta al crédito de lotes de terreno en el marco de sus negocios de habilitación urbana, con
la finalidad que se incorporen a uno o más patrimonios fideicometidos que servirán de respaldo
de una o más emisiones, hasta por un total en circulación de US$ 60,000,000 o su equivalente en
Nuevos Soles; y (ii) los lotes en los cuales se han desarrollado los referidos negocios de habilitación
urbana y cuyas ventas han originado dichas cuentas por cobrar, con la finalidad que se incorporen
a uno o más patrimonios fideicometidos de inmuebles.
De acuerdo con lo previsto en el Contrato Marco, el Originador deberá realizar las labores de Servidor,
para lo cual realizará por su cuenta y costo, en nombre y representación del Fiduciario, la cobranza
de los flujos de Ingresos provenientes de las Cuentas por Cobrar Cedidas y de las respectivas Letras
de Cambio, así como administrará y custodiará la Documentación, excepto por las Letras de Cambio
que serán entregadas al Banco Continental a efectos que éste realice la custodia de las mismas,
conforme a lo indicado en el Contrato Marco.
f) Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulización.Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulización correspondiente a la Primera Emisión del
“Primer Programa de Bonos de Titulización de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. - Negocio
Inmobiliario”, elevado a Escritura Pública de fecha 3 de diciembre de 2012, ante Notario Público de
Lima. Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran y otorgado por Continental Sociedad Titulizadora S.A. en
2. Obligaciones contingentes
i.
Se mantiene en curso un procedimiento administrativo tributario en atención a una acotación de
Impuesto a la Renta efectuada por la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria por
el ejercicio 2002 por S/. 6.1 millones, el cual a la fecha se encuentra en etapa de reclamación ante la
Administración Tributaria.
ii. Se mantiene en curso un Proceso Administrativo de Reclamación Tributaria contra la Municipalidad
de Carabayllo, impugnando resoluciones de multas por S/. 4.5 millones impuestas en el ejercicio
2007 a la empresa Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., la misma que fuera absorbida por
Los Portales S.A. en el mes de noviembre de 2009, por concepto de no haberse supuestamente
efectuado la independización municipal de los lotes que conforman la urbanización habilitada
conforme a ley por dicha empresa absorbida. Este proceso administrativo se encuentra en etapa
de reclamo ante la instancia administrativa correspondiente.
3. Compromisos
Al 31 de diciembre de 2012 la Compañía mantiene vigente cartas fianza No mantiene pólizas de caución
ni “stand by” que garanticen contratos suscritos con terceros.
29.4 Garantías -
calidad de Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, constituido por cuentas
Al 31 de diciembre de 2012 la Compañía no mantiene avales vigentes en entidades financieras.
por cobrar cedidas que se encuentran respaldadas en letras de cambio derivadas de Contratos de
30. EVENTOS POSTERIORES A LA FECHA DEL BALANCE
Compraventa Garantizada originados por la venta al crédito de lotes de terreno en el marco de sus
negocios de habilitación urbana, hasta por US$25,000,000.
g) Acto Constitutivo del Fideicomiso de Garantía de Inmuebles.-
Los eventos subsecuentes identificados al 31 de diciembre de 2012 son:
Prepago Scotiabank
lotes correspondientes a las cuentas por cobrar mediante el Acto Constitutivo de Fideicomiso de
Conforme a los términos acordados en la Transacción suscrita con Scotiabank según Escritura Pública
de fecha 30 de diciembre de 2008, otorgada ante la Notaria Paino, la Compañía venía amortizando
la acreencia con Scotiabank, en las fechas de los cronogramas y montos convenidos. En enero 2013
se decidió el prepago de la totalidad de dicha acreencia por US$13,500,000, siendo que a la fecha del
informe, la Compañía no mantiene montos pendientes de pago con Scotiabank.
Titulización correspondiente a la Primera Emisión del “Primer Programa de Bonos de Titulización
Emisión de Bonos de Titulización - Oferta Pública Primaria de Bonos de Titulización de Cuentas por Cobrar
de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. - Negocio Inmobiliario”, elevado a Escritura Pública de
Con fecha 14 de febrero de 2013, la Compañía colocó la totalidad de la Primera Emisión por US$25,000,000,
materia del Primer Programa de Bonos de Titulización de Cuentas por Cobrar de Los Portales S.A. Negocio Inmobiliario hasta por US$60,000,000 o su equivalente en Nuevos Soles. Se espera que a lo
largo del año se realicen nuevas emisiones dentro del mismo programa.
Contrato celebrado entre Los Portales S.A., Continental Sociedad Titulizadora S.A. y el BBVA
Banco Continental y elevado a Escritura Pública de fecha 3 de diciembre de 2012 ante Notario
Público de Lima Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran, mediante el cual se transfieren en fiducia los
fecha 3 de diciembre de 2012.
Inversiones Nueva Etapa S.A.C.
a) El Proyecto “Los Viñedos de Chincha” se desarrolla a través del Fideicomiso de Administración y
Garantía, celebrado con el Fondo Mi Vivienda y la Corporación Financiera de Desarrollo (en adelante
31. CUENTAS DE ORDEN
COFIDE) en marzo de 2008. A dicho efecto, se aportó al patrimonio fideicometido el terreno sobre
Las cuentas de orden corresponden a cuentas de control de las letras originadas por la división Vivienda
por la venta de unidades de habilitación urbana (lotes) aceptados por los clientes por el financiamiento
del precio de venta de los lotes de terrenos en la fecha de suscripción del contrato de venta de bien
futuro; antes de que las Compañías hayan completado las obras de habilitación de los terrenos. En
la fecha de suscripción de los contratos de venta de bien futuro, las letras de cambio se reconocen en
cuentas de orden. Los pagos que efectúan los clientes al vencimiento de sus letras, durante el período
de habilitación de sus terrenos y antes de su entrega física, se reconocen como anticipos recibidos de
clientes en el estado consolidado de situación financiera. En la fecha efectiva de entrega de los terrenos
a los clientes se reconoce el ingreso por ventas con cargo a la cuenta anticipos recibidos de clientes
por el total de los anticipos recibidos a esa fecha y con cargo a letras por cobrar por el saldo pendiente
de cobro de las letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar). En este momento se
elimina el saldo de las letras reconocido aún en cuentas de orden. Mientras las letras aceptadas por
clientes se muestren en cuentas de orden no representan financieramente derechos exigibles de cobro.
el cual se ejecuta el proyecto y los flujos del mismo. Los recursos obtenidos de la venta de las
viviendas, incluyendo el subsidio del Estado (Bono Familiar Habitacional) ingresan al fideicomiso
y son administrados por COFIDE, para ser desembolsados de acuerdo a la prelación de pagos que
consta en el contrato.
b) El Proyecto “Los Viñedos de Chincha - II Etapa” se desarrolla a través de un Fideicomiso de
Administración con la intervención de Financiera TFC S.A. e Interbank. El contrato de Fideicomiso ha
sido estructurado teniendo como finalidad la administración de los flujos aportados al patrimonio
fideicometido, el pago de la línea de financiamiento proporcionada por Financiera TFC S.A. y el
desarrollo del proyecto. En este sentido, se han aportado al fideicomiso los flujos del proyecto,
incluyendo los ingresos por las ventas de las viviendas y la línea de financiamiento proporcionada,
los cuales son administrados por Interbank y son desembolsados de acuerdo a la prelación de
-p62
-p63
LOS PORTALES S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS
FINANCIEROS
SEPARADOS
31 de diciembre de 2012 y 31
de diciembre de 2011
c) División de negocio de operación y administración de hoteles
Comprende la operación y administración de hoteles propios y de terceros bajo dos marcas;
una de lujo y la otra de carácter corporativo. La Compañía en 2012 y 2011 operó cinco hoteles: el
Country Club Lima Hotel (hotel de cinco estrellas con 83 habitaciones) que opera en la ciudad de
Lima; Los Portales Hotel Tarma (hotel de tres estrellas con 45 habitaciones) que opera en la ciudad
de Tarma; Los Portales Hotel Piura (hotel de cuatro estrellas con 45 habitaciones),que opera
en la ciudad de Piura; Los Portales Hotel Chiclayo (hotel de tres estrellas con 35 habitaciones)
que opera en la ciudad de Chiclayo; y Los Portales Hotel Cuzco (hotel de tres estrellas con 50
habitaciones) que opera en la ciudad de Cuzco.
La división de negocio Telemarketing que actualmente opera dentro de la división de hoteles,
administra los servicios de “Call Center” y de “Televentas, las que ofrecen soporte y potencian el
desarrollo de la división de negocio de la Compañía.
d) División de negocio de Rentas
Esta división de negocios inició sus actividades en 2010. Se dedica a la habilitación de centros
comerciales y de “Strip Malls”, así como a la gestión de arrendamientos de locales comerciales
de propiedad de la Compañía. En julio de 2010 se inició la operación del centro comercial Lima
Outlet Center, en un terreno de 10,000 m2 ubicado en la Av. Elmer Faucett adyacente al aeropuerto
internacional “Jorge Chavéz”.
1.3 Reorganización empresarial
Fusión de empresas
1. INFORMACION GENERAL Y ACTIVIDAD ECONOMICA
1.1 Información general
En Junta General de Accionistas de fecha 21 de noviembre de 2011 se acordó la fusión por absorción de
Los Portales S.A. (empresa absorbente) con Los Portales Estacionamientos S.A.C. (empresa absorbida),
la que se disolvió sin liquidarse. La fusión acordada tuvo efecto a partir del 1 de enero de 2012 y,
Los Portales S.A. (en adelante la Compañía) es una empresa peruana que se constituyó en Lima el 6
como parte de este proceso, la Compañía asumió la integridad de los activos y pasivos de la empresa
de marzo de 1996 e inició sus operaciones en junio del mismo año con la razón social de Consorcio
absorbida que figura en su estado de situación financiera cerrado al 31 de diciembre de 2011.
Inmobiliario Los Portales S.A. El 28 de febrero de 2000 la Junta General de Accionistas acordó el cambió
de su razón social a Los Portales S.A. Su domicilio legal es Calle José Granda No.167 - San Isidro.
Los accionistas de la Compañía al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 son LP Holding S.A. y Constructoras
La absorción de esta empresa, reconocida a valores en libros, originó el incremento de los activos, pasivos
y patrimonio de la Compañía en S/.751,000, S/.416,000 y S/.335,000, respectivamente. Los resultados de
la empresa absorbida por el año terminado el 31 de diciembre de 2011 ascendieron a S/.2,000.
ICA S.A. de C.V. LP Holding es una empresa peruana que junto con Santa Aurelia S.A. controla 50% del
capital social de la Compañía. Del mismo modo, Constructoras ICA S.A. de C.V. junto con Ingenieros
1.4 Aprobación de los estados financieros
Civiles Asociados S.A. de C.V., (ambas subsidiarias de Empresas ICA S.A.B. de CV de México), controla el
Los estados financieros separados han sido aprobados por la Gerencia y serán presentados al Directorio
restante 50% de las acciones de la Compañía.
en sesión a llevarse a cabo la segunda quincena de marzo de 2013. En opinión de la Gerencia los estados
1.2 Actividad económica
financieros separados adjuntos se aprobarán sin modificaciones en la Junta General de Accionistas a
llevarse a cabo durante el primer trimestre de 2013.
Las actividades del Grupo comprenden a las siguientes divisiones de negocio:
a) División de negocio inmobiliario
Comprende la inversión, promoción y desarrollo inmobiliario, dentro de los que destacan la
habilitación urbana, construcción de viviendas de interés social y el desarrollo de proyectos
multifamiliares de vivienda financiados por programas gubernamentales como son los programas
de Mi Vivienda y de Techo Propio.
b) División de negocio de construcción y administración de estacionamientos
2. RESUMEN DE PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
Las principales políticas contables aplicadas en la preparación de los estados financieros separados
se detallan a continuación. Estas políticas se han aplicado uniformemente en los años presentados, a
menos que se indique lo contrario.
2.1 Bases de preparación de los estados financieros separados
Comprende la inversión en la construcción, administración, operación y concesión de estacionamientos
Los estados financieros separados adjuntos fueron preparados de acuerdo con las Normas
propios y de terceros. Dentro de este rubro también se controla ingresos vinculados como son el caso
Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standard
del “valet parking”, la publicidad interior, el lavado de autos, entre otros. Al 31 de diciembre de 2012 la
Board (en adelante “IASB”) vigentes al 31 de diciembre de 2012, las cuales incluyen las Normas
Compañía opera 170 playas de estacionamiento a nivel nacional (137 en 2011).
Internacionales de Información Financiera (NIIF), las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC),
-p64
-p65
y las Interpretaciones emitidas por el Comité de Interpretaciones de las Normas Internacionales
2.3 Información por segmentos
de Información Financiera (CINIIF), o por el anterior Comité Permanente de Interpretación (SIC) -
Los segmentos operativos se reportan de manera consistente con los reportes internos que analiza
adoptadas por el IASB.
el responsable de la toma de decisiones operativas de la Compañía. El responsable de la toma de
La información contenida en estos estados financieros separados es responsabilidad del Directorio de
decisiones operativas de la Compañía ha sido identificado como el Comité Ejecutivo, órgano
la Compañía, el que expresamente confirma que en su preparación se ha aplicado todos los principios
responsable de la gestión de la Compañía, que supervisa la marcha ordinaria de los segmentos o líneas
y criterios contemplados en las NIIF emitidas por el IASB.
de de negocio, descritas en la nota 1 y a su vez es responsable de la operación de las áreas centrales y
Los estados financieros separados surgen de los respectivos registros de contabilidad de la Compañía
de la gestión financiera y de tesorera de la Compañía.
y son preparados sobre la base del costo histórico, excepto por las inversiones inmobiliarias que se
miden a su valor razonable. Los estados financieros separados se presentan en miles de Nuevos soles
2.4 Traducción de moneda extranjera
(bajo el encabezado S/.000) excepto cuando se indique una expresión monetaria distinta.
a) Moneda funcional y moneda de presentación
La preparación de los estados financieros separados de acuerdo con NIIF requiere el uso de ciertos
Las partidas que se incluyen en los estados financieros separados se miden en la moneda del
estimados contables críticos. También requiere que la Gerencia ejerza su juicio en el proceso de
ambiente económico primario donde opera (su moneda funcional). Los estados financieros separados
aplicación de las políticas contables de la Compañía. Las áreas que involucran un mayor grado de
se presentan en nuevos soles que es la moneda funcional y de presentación de la Compañía.
juicio o complejidad o áreas en las que los supuestos y estimados son significativos para los estados
financieros separados se describen en la nota 4.
2.2 Cambios en políticas contables y en la exposición de información
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera se traducen a la moneda funcional usando los tipos de cambio
vigentes a las fechas de las transacciones o de la fecha de valuación cuando las partidas se remiden.
Las ganancias y pérdidas por diferencias en cambio que resulten del pago de tales transacciones y de
Nuevas normas y modificaciones a normas e interpretaciones adoptadas por la Compañía-
la traducción a los tipos de cambio al cierre del año de activos y pasivos monetarios denominados en
No existen NIIF o CINIIF vigentes por primera vez en el año 2012 que hayan tenido un impacto
moneda extranjera, se reconocen en el estado separado de resultados integrales.
significativo en la Compañía.
Las ganancias y pérdidas en cambio relacionadas con préstamos, efectivo y equivalente de efectivo
Nuevas normas y modificaciones e interpretaciones vigentes para los estados financieros de períodos
y otras cuentas monetarias se presentan en el estado separado de resultados integrales en el rubro
anuales que se inicien el o después del 1 de enero de 2013 y que no han sido adoptadas anticipadamente -
“Diferencia en cambio neta”.
Las normas, modificaciones a normas e interpretaciones que serían aplicables a las operaciones de la
Compañía son las siguientes:
2.5 Activos financieros
– – NIIF 9, “Instrumentos financieros” cubre aspectos sobre la clasificación, medición y reconocimiento
1. Clasificación
de los instrumentos financieros activos y de los pasivos financieros. Se emitió en noviembre de
La Compañía clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías: activos financieros a valor
2009 y en octubre de 2010 y sustituye las secciones de la NIC 39 que tratan sobre la clasificación
razonable a través de ganancias y pérdidas, préstamos y cuentas por cobrar, activos financieros a
y medición de los instrumentos financieros. Esta norma requiere que los activos financieros se
ser mantenidos hasta su vencimiento y activos financieros disponibles para la venta. La clasificación
clasifiquen en dos categorías de medición: aquellos que se miden a valor razonable y aquellos que
depende del propósito para el cual se adquirieron los activos financieros. La Gerencia determina la
se miden a costo amortizado. En el caso de los pasivos financieros, la nueva norma mantiene la
clasificación de sus activos financieros a la fecha de su reconocimiento inicial.
mayor parte de los requerimientos contenidos en la NIC 39.
a) Préstamos y cuentas por cobrar
– – NIIF 10, “Estados financieros consolidados” se desarrolla sobre la base de los principios vigentes al
Los préstamos y las cuentas por cobrar son activos financieros no derivados que dan derecho a pagos
establecer el control como el factor determinante para decidir sobre si una entidad se debe incluir
fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen en el activo corriente, excepto
en los estados financieros consolidados de la matriz. La norma ofrece más guías para asistir en la
por los de vencimiento mayor a 12 meses contados desde la fecha del estado separado de situación
determinación de control en los casos en que este concepto es difícil de evaluar.
financiera. Estos últimos se clasifican como activos no corrientes. Los préstamos y las cuentas por
– – NIIF 13, “Medición a valor razonable”, tiene el objetivo de mejorar la uniformidad y reducir la
complejidad al dar una definición precisa de valor razonable y una sola fuente de medición del
valor razonable, y establecer requerimientos de exposición a ser usado dentro de todas las NIIF.
cobrar comprenden al efectivo y equivalente de efectivo, las cuentas por cobrar comerciales y a las
otras cuentas por cobrar en el estado separado de situación financiera (notas 7, 8 y 9).
b) Activos financieros disponibles para la venta
Los requerimientos de esta norma que están ampliamente alineados con USGAAP, no amplían la
Corresponden a activos financieros no derivados que se designan en esta categoría o que no clasifican
aplicación contable del valor razonable sino que ofrece guías sobre cómo es que se debe aplicar
para ser designados en alguna de las otras categorías. Estos activos se muestran como activos no
cuando es ya requerida o permitida por otras normas dentro de las NIIF.
corrientes a menos que la Gerencia tenga intención expresa de vender el activo dentro de los doce
– – Modificación a la NIC 32, “Instrumentos financieros, presentación sobre compensación de activos y
pasivos”. Estas modificaciones son en la guía de aplicación de la NIC 32, ‘Instrumentos financieros:
Presentación’, y aclaran algunos de los requerimientos para la compensación de activos y pasivos
financieros en el estado de situación financiera.
meses contados a partir de la fecha del estado de situación financiera.
2. Reconocimiento y medición
Las compras y ventas normales de activos financieros se reconocen a la fecha de la negociación, fecha
en la que la Compañía se compromete a comprar o vender el activo. Las inversiones se reconocen
La Compañía está en proceso de evaluar el impacto de estas normas en la preparación de sus estados
inicialmente a su valor razonable más los costos de transacción en el caso de todos los activos financieros
financieros. No se espera que otras NIIF o interpretaciones CINIIF que aún no están vigentes puedan
que no se registren a valor razonable a través de ganancias y pérdidas. Los activos financieros que
tener un impacto significativo en los estados financieros de la Compañía.
se reconocen a valor razonable a través de ganancias y pérdidas se reconocen inicialmente a valor
-p66
-p67
razonable y los costos de transacción se reconocen como gasto en el estado separado de resultados
La evidencia de deterioro puede incluir indicios de que el deudor o grupo de deudores está
integrales. Las inversiones se dejan de reconocer cuando los derechos a recibir los flujos de efectivo
experimentando dificultades financieras significativas; como son: i) el atraso o impago de intereses
de las inversiones expiran o se transfieren y la Compañía ha transferido sustancialmente todos los
o del principal de su deuda, ii) la probabilidad de que el deudor entre en quiebra u otra forma de
riesgos y beneficios derivados de su propiedad. Los activos financieros disponibles para la venta y los
reorganización financiera, y iii) circunstancias en que información observable indique que existe una
activos financieros a valor razonable a través de ganancias o pérdidas se registran posteriormente a
reducción en el estimado de los futuros flujos de efectivo esperados del activo, como son, cambios en
su valor razonable. Los préstamos y las cuentas por cobrar se registran a su costo amortizado por el
vencimientos o en las condiciones económicas relacionadas con incumplimiento de pagos.
método de tasa de interés efectiva.
En el caso de los préstamos y de las cuentas por cobrar, el monto de la pérdida corresponde a la
Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de “activos financieros a valor
diferencia entre el valor en libros del activo y el estimado de los futuros flujos de efectivo (excluyendo
razonable a través de ganancias y pérdidas” se incluyen en el estado separado de resultados integrales
el monto de futuras pérdidas crediticias que aún no se han incurrido) descontados a la tasa de interés
en el rubro Otros ingresos (gastos) según sea el caso, en el periodo en el que se producen los referidos
efectiva original del instrumento. El valor en libros del activo se reduce y el monto de la pérdida se
cambios en el valor razonable. Los ingresos por dividendos de activos financieros a valor razonable a
reconoce en el estado separado de resultados integrales.
través de ganancias y pérdidas se reconocen en el estado separado de resultados integrales en el rubro
Si en un periodo posterior el monto de la pérdida por deterioro disminuye y si dicha disminución
otros ingresos cuando se ha establecido el derecho de la Compañía a percibir su pago.
se relaciona objetivamente con un evento que haya ocurrido después de que se reconoció dicho
Los cambios en el valor razonable de los títulos valores monetarios y no monetarios clasificados como
disponibles para la venta se reconocen en otros resultados integrales.
Cuando un título valor clasificado como disponible para la venta se vende o su valor se deteriora,
los ajustes acumulados por fluctuaciones en su valor razonable reconocidos en otros resultados
integrales se transfieren al estado separado de resultados integrales en el rubro “ganancias y pérdidas
en inversiones”. Los dividendos generados por instrumentos disponibles para la venta se reconocen
en el estado separado de resultados integrales en el rubro otros ingresos cuando se ha establecido el
derecho de la Compañía a percibir su pago.
2.6 Pasivos financieros - reconocimiento y medición
De acuerdo con lo que prescribe la NIC 39, los pasivos financieros se clasifican, según corresponda,
como: i) pasivos financieros a valor razonable a través de ganancias y pérdidas, ii) préstamos, y iii)
instrumentos financieros derivados. La Compañía determina la clasificación de sus pasivos financieros
a la fecha de su reconocimiento inicial.
deterioro (como lo es una mejora en el ratio crediticio del deudor), la reversión del deterioro reconocido
previamente se reconoce en el estado separado de resultados integrales.
b) Activos clasificados como disponibles para la venta
La Compañía evalúa al final de cada periodo si existe evidencia objetiva de deterioro de un activo financiero
o grupo de activos financieros. En el caso de instrumentos de deuda, la Compañía utiliza los criterios
descritos en (a) arriba. En el caso de las inversiones patrimoniales clasificadas como disponibles para la
venta, una baja significativa o prolongada en el valor razonable del instrumento por debajo de su costo es
también evidencia de que el activo puede estar deteriorado. Si existe cualquiera de tales evidencias para
activos financieros disponibles para la venta, la pérdida acumulada, medida como la diferencia entre el
costo de adquisición y el valor razonable vigente, menos cualquier pérdida por deterioro reconocida con
anterioridad en otros resultados integrales, se retira de esa cuenta y se registra en el estado separado de
resultados integrales. Las pérdidas por deterioro relacionadas con instrumentos de patrimonio reconocidas
en el estado de resultados integrales no se revierten a través del estado separado de resultados integrales.
Si en un periodo posterior, el valor razonable de un instrumento de deuda, clasificado como disponible para
la venta, se incrementa y si dicho incremento objetivamente se relaciona con un evento que ocurrió después
Los pasivos financieros de la Compañía incluyen cuentas por pagar comerciales, cuentas por pagar
de reconocer la pérdida por deterioro en el estado separado de resultados integrales, entonces la pérdida por
a empresas relacionadas, otras cuentas por pagar y obligaciones financieras (notas 9, 15, 16 y 18).Los
deterioro se revierte a través del estado separado de resultados integrales.
pasivos financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida que
el efecto de su descuento a su valor presente sea importante, se remiden al costo amortizado usando
2.9 Clasificación entre corriente y no corriente
el método de interés efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal. El costo amortizado
Los instrumentos financieros derivados que no se designan como instrumentos de cobertura se
incorpora los costos directamente atribuibles a la transacción.
clasifican como corrientes y no corrientes o se separan en sus porciones corrientes y no corrientes
2.7 Compensación de instrumentos financieros
sobre la base de los flujos de efectivo subyacentes del instrumento.
Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto es reportado en el estado separado
2.10 Efectivo y equivalente de efectivo
de situación financiera cuando existe derecho legalmente exigible para compensar los montos
reconocidos y si existe la intención de liquidarlos sobre bases netas o de realizar el activo y pagar el
pasivo simultáneamente.
2.8 Deterioro de activos financieros
a) Activos valuados a costo amortizado
En el estado financiero separado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalente de efectivo incluyen
el efectivo disponible, depósitos a plazo y depósitos a la vista en bancos con vencimientos originales
entre dos y tres meses.
2.11 Cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar comerciales cuyo vencimiento es menor a 12 meses contados desde la fecha de los
La Compañía evalúa al final de cada periodo si es que existe evidencia objetiva de deterioro de un
estados financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y subsecuentemente se valorizan a
activo financiero o de un grupo de activos financieros. Un activo financiero o un grupo de activos
su costo amortizado usando el método de tasa de interés efectiva, netas de la provisión para cuentas de
financieros se ha deteriorado y, en consecuencia se ha incurrido en pérdidas por deterioro, si existe
cobranza dudosa. Las cuentas por cobrar cuyo vencimiento es después de 12 meses contados a partir
evidencia objetiva de deterioro como resultado de uno o más eventos que ocurrieron después del
de la fecha del balance se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente a su costo
reconocimiento inicial del activo (“evento que origina la pérdida”) y si el evento (o eventos) que
amortizado usando el método de tasa de interés efectiva. La provisión por deterioro de las cuentas por
origina la pérdida tiene impacto en el estimado de los flujos de efectivo del activo financiero (o de un
cobrar comerciales se establece cuando existe evidencia objetiva de que la Compañía no podrá cobrar
grupo de activos financieros) que se pueda estimar de manera confiable.
todos los montos vencidos de acuerdo con los términos originales de las cuentas por cobrar (nota 2.8).
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-p69
2.12 Existencias
valuaciones se efectúan a la fecha del estado separado de situación financiera por peritos tasadores
Las existencias comprenden principalmente los terrenos en desarrollo e inmuebles terminados
quienes cuentan con las calificaciones relevantes y reconocidas y que tienen experiencia reciente en
destinados a la venta. Este rubro también incluye a los materiales y suministros usados en las líneas
de estacionamientos, hoteles, rentas e inmobiliaria.
Las existencias se valorizan al costo de adquisición mas los costos incurridos en la ejecución de os
proyectos inmobiliarios, los cuales no exceden el valor neto de realización. El valor neto de realización
es el precio de venta estimado en el curso normal de las operaciones del negocio, menos los costos para
completar el desarrollo del proyecto y los gastos de venta.
el lugar y en la categoría de los inmuebles materia de la valuación. Estas valuaciones forman la base
de los valores en los estados financieros. Los inmuebles que se vuelven a desarrollar para continuar
con su uso como inversiones inmobiliarias o aquellos inmuebles para los que el mercado se ha tornado
menos activo se mantienen valorizados a su valor razonable. El valor razonable para inversiones
inmobiliarias en proceso de construcción se aplica sólo si considera que es posible medir su valor
razonable de manera confiable.
El valor de ingreso a existencias de inmuebles producto de un cambio en el uso de las inversiones
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otros aspectos, el ingreso por alquiler
inmobiliarias evidenciado por el inicio de su desarrollo con miras a su venta es el costo asumido que
de arrendamientos vigentes y supuestos sobre los ingresos por alquileres futuros considerando las
corresponde a su valor razonable a la fecha de la reclasificación.
condiciones vigentes en el mercado. El valor razonable también refleja, sobre bases similares, las
El valor en libros de las obras en proceso e inmuebles terminados comprende los costos de diseño,
salidas de flujos de efectivo que se podría esperar que el inmueble requiera.
materiales, mano de obra directa, otros costos indirectos, costos de financiamiento y gastos generales
Desembolsos subsecuentes se capitalizan en el valor en libros del activo sólo cuando es probable que
relacionados con la habilitación y/o construcción.
beneficios asociados al desembolso fluyan a la Compañía y el costo de la partida se pueda medir de
Por las reducciones del valor en libros de las existencias a su valor neto realizable, se constituye una
manera confiable. Todos los costos de mantenimiento y de reparación se reconocen en resultados
provisión para desvalorización de existencias con cargo a los resultados del ejercicio en que ocurren
conforme se incurren. Cuando un componente de inversiones inmobiliarias se sustituye el valor en
tales reducciones.
libros de la partida reemplazada se da de baja.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias no refleja futuras inversiones de capital que
2.13 Inversiones en subsidiarias y asociadas
mejorarán el inmueble y no refleja los beneficios futuros relacionados con estos desembolsos futuros
Las subsidiarias son todas las entidades sobre las que la Compañía tiene la capacidad de gobernar sus
que sean distintos de aquellos que un participante racional en el mercado consideraría al determinar
políticas operativas y financieras por ser propietaria de más de la mitad de sus acciones con derecho
el valor del inmueble.Los cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias se reconocen
a voto. La Compañía también evalúa la existencia de control donde no tiene más del 50% del poder
dentro del rubro Otros ingresos (gastos) en el estado de resultados integrales. Las inversiones
de voto, pero si puede gobernar las finanzas y políticas operativas por la virtud del control de facto.
inmobiliarias se dan de baja cuando la Compañía dispone de ellas. Cuando la Compañía dispone de un
Las inversiones en subsidiarias se muestran en estos estados financieros al costo. Los dividendos en
inmueble a valor razonable en una transacción de carácter comercial, el valor en libros inmediatamente
efectivo recibidos de subsidiarias se acreditan al estado de resultados en el momento en que se aprueba
antes de la venta se ajusta al precio de la transacción y el ajuste se reconoce en el estado separado de
su distribución. Los dividendos recibidos en acciones de subsidiarias no se reconocen en los estados
resultados integrales en la línea de ganancia por ajuste a valor razonable de inversiones inmobiliarias.
financieros.La inversión en empresas cuyos activos, pasivos, ingresos y gastos no son considerados
Si las inversiones inmobiliarias se ocupan por la Compañía, se reclasifican a la cuenta de inmuebles,
significativos y donde la Compañía mantiene un interés entre el 20% y 50% (asociada) de los derechos
maquinaria y equipo. Su valor razonable a la fecha de la reclasificación se transforma en el costo del
a voto, se registra al costo. Los dividendos en efectivo recibidos de asociadas se acreditan al estado de
activo para propósitos contables subsecuentes.
resultados en el momento en que se aprueba su distribución.
Si un inmueble ocupado por la Compañía se convierte en inversión inmobiliaria porque la Gerencia
decide cambiar su uso, cualquier diferencia resultante entre su valor en libros y su valor razonable a la
2.14 Inversiones inmobiliarias
fecha de la transferencia se trata de la misma forma que una revaluación de acuerdo con lo requerido por
Los inmuebles que se mantienen para generar rendimientos de largo plazo de su alquiler o para la
la NIC 16. Cualquier incremento que resulte en el valor en libros del inmueble se reconoce en resultados
apreciación de su valor y que no son ocupadas por la Compañía se clasifican como inversiones
en la medida que revierta una pérdida por deterioro previamente reconocida, y cualquier incremento
inmobiliarias. Las inversiones inmobiliarias también incluyen inmuebles que están en proceso de
remanente se reconoce en otros resultados integrales y se reconoce un incremento directamente en
construcción o de desarrollo para su posterior uso como inversiones inmobiliarias; así como terrenos
el patrimonio en la cuenta excedente de revaluación. Cualquier reducción en el valor en libros del
para futuras habilitaciones urbanas.
inmueble se reconoce inicialmente en otros resultados integrales para cubrir cualquier excedente de
Las inversiones inmobiliarias se reconocen inicialmente al costo incluyendo los costos de transacción
revaluación previamente reconocido, y cualquier reducción remanente se reconoce en resultados.
relacionados y, en los casos aplicables, los gastos financieros (nota 2.21). Después de su reconocimiento
Cuando terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias son objeto de cambio en su uso, lo que se
inicial, las inversiones inmobiliarias se reconocen a su valor razonable. Inversiones inmobiliarias en
evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el inmueble se transfiere al rubro
proceso de construcción se reconocen a su valor razonable en los casos en que se considere que es
de existencias. Su costo asumido para su tratamiento contable subsecuente es su valor razonable a la
posible determinar el valor razonable de manera confiable. Las inversiones inmobiliarias en proceso
fecha del cambio en su uso.
de construcción cuyo valor razonable no se considera que se pueda determinar de manera confiable se
reconocen, al momento en que su construcción ha culminado, al costo menos su provisión por deterioro
2.15 Inmuebles, maquinaria y equipo
hasta el momento en que sea posible determinar su valor razonable de manera confiable o hasta el
Los activos de la cuenta inmuebles, maquinaria y equipo se presentan al costo menos su depreciación
momento en que la construcción se completa, lo que ocurra primero. Las inversiones inmobiliarias
acumulada y, si las hubiere, las pérdidas acumuladas por deterioro. El costo de un elemento de
desarrolladas en propiedad de terceros son reconocidas al costo histórico.
inmuebles, maquinaria y equipo comprende su precio de compra o su costo de fabricación, incluyendo
El valor razonable se determina sobre la base de los precios de mercados activos, ajustados cuando
aranceles e impuestos de compra no reembolsables y cualquier costo necesario para poner el activo
es necesario, por diferencias en la naturaleza, ubicación o condición de cada activo específico. Si esta
en condiciones de operación como lo anticipa la Gerencia, el estimado inicial de la obligación de
información no estuviera disponible, la Compañía usa métodos de valuación alternativos, como por
rehabilitación y, en el caso de activos calificables, los costos de financiamiento. El precio de compra o el
ejemplo el uso de precios recientes en mercados menos activos o proyecciones de flujos de efectivo. Las
costo de construcción corresponden al total del importe pagado y el valor razonable de cualquier otra
-p70
-p71
contraprestación entregada por adquirir el activo. Los costos subsecuentes atribuibles a los bienes
– – se tiene la capacidad para usar o vender el software;
del activo fijo se capitalizan sólo cuando es probable que beneficios económicos futuros asociados
– – se puede demostrar que el programa de cómputo probablemente generará beneficios
con el activo se generen para la Compañía y el costo de estos activos se pueda medir confiablemente,
caso contrario se imputan al costo de venta o gasto según corresponda. Los gastos de mantenimiento
y de reparación se cargan al costo de venta o al gasto, según corresponda, en el período en el que
estos se incurren. Los gastos incurridos para reemplazar un componente de una partida o elemento
de inmuebles, maquinaria y equipo se capitalizan por separado, castigándose el valor en libros
económicos futuros;
– – se tiene los recursos técnicos, financieros y otros recursos necesarios para completar el desarrollo
del software que permita su uso o venta; y el gasto atribuible al software durante su desarrollo se
puede medir de manera confiable.
del componente que se reemplaza. En el caso de que el componente que se reemplaza no se haya
Los costos directos que se capitalizan como parte del costo de programas de cómputo incluyen a los
considerado como un componente separado del activo, el valor de reemplazo del componente nuevo
costos de los empleados que desarrollan el programa de cómputo y una porción de los costos indirectos
se usa para estimar el valor en libros del activo que se reemplaza.
correspondientes. Otros costos de desarrollo que no cumplan con estos criterios se reconocen en
Los activos en etapa de construcción se capitalizan como un componente separado. A su culminación,
resultados conforme se incurre y no se reconocen como un activo en períodos subsiguientes.
el costo de estos activos se transfiere a su categoría definitiva. Los trabajos en curso no se deprecian.
Los costos de desarrollo de los programas de cómputo que se han reconocido como activos se amortizan
Las partidas de inmuebles, maquinaria y equipo se dan de baja en el momento de su venta o cuando
en el plazo de sus vidas útiles estimadas que fluctúan entre tres y cinco años.
no se esperan beneficios económicos de su uso o de su posterior venta. Las ganancias y pérdidas por
la venta de activos corresponden a la diferencia entre los ingresos de la transacción y el valor en libros
2.17 Deterioro de activos no financieros
de los activos. Estas se incluyen en el estado separado de resultados integrales.
Los activos que tienen vida útil indefinida no son objeto de amortización y su valor en libros se somete
Los valores residuales, la vida útil de los activos y los métodos de depreciación aplicados se revisan
a pruebas anuales de deterioro. Los activos objeto de amortización se someten a pruebas de deterioro
y se ajustan, de ser necesario, a la fecha de cada estado separado de situación financiera. Cualquier
cuando se producen eventos o circunstancias que indican que su valor en libros no se podría cambio en estos estimados se ajusta prospectivamente.
recuperar. Las pérdidas por deterioro corresponden al monto en el que el valor en libros del activo
Depreciación
excede a su valor recuperable. El valor recuperable de los activos corresponde al mayor entre su valor
Los terrenos no se deprecian. La depreciación de los otros activos se calcula por el método de línea
recta para asignar su costo menos su valor residual durante el estimado de su vida útil, como sigue:
activo en un mercado libre. El valor en uso corresponde al valor presente del estimado de los flujos de
efectivo futuros que se espera obtener del uso continuo del activo y de su venta al término de su vida
HASTA AÑOS
Edificios y otras construcciones
de mercado y su valor en uso. El valor de mercado es el monto que se puede obtener de la venta de un
35
útil. Las pérdidas por deterioro, calculadas con referencia al valor en uso de los activos, que se hayan
reconocido en años anteriores, se extornan si se produce un cambio en los estimados utilizados en la
última oportunidad en que se reconoció la pérdida por deterioro.
15 a 20
Las pruebas de deterioro efectuadas por la Compañía, cuando corresponde, contemplan el valor en
Muebles y enseres
10
uso a nivel de unidad generadora de efectivo (grupo de activos más pequeño capaces de generar
Equipo diverso
10
flujos de efectivo identificables). El cálculo del valor en uso de los activos contempla el descuento del
Maquinaria y equipo
Equipo de cómputo
4
Unidades de transporte
5
2.16 Activos intangibles
estimado de los flujos de efectivo futuros a su valor presente usando una tasa de descuento, antes de
impuestos, que refleje la evaluación del mercado a la fecha de los estados financieros sobre el valor del
dinero en el tiempo y los riesgos específicos asociados al activo. Las pérdidas por deterioro de activos
vinculados con operaciones continuas se reconocen en el estado separado de resultados integrales en
las categorías de gastos a las que corresponde la función del activo deteriorado.
a)Concesiones
De otro lado, la Compañía evalúa a cada fecha de cierre si existen indicios que indiquen que las pérdidas
Las concesiones publico-privadas para la administración y operación de estacionamientos
por deterioro reconocidas previamente se han revertido parcial o totalmente. Si se observan tales
se reconocen como un activo intangible cuando los f lujos de efectivo del contrato están
indicios la Compañía estima el importe recuperable del activo cuyo valor en libros fue previamente
condicionados a la utilización del servicio por parte de los usuarios. Los ingresos y costos de la
reducido por deterioro. Las pérdidas por deterioro previamente reconocidas, se extornan sólo si el
construcción de estacionamientos se reconocen sobre la base del método de grado de avance en
incremento en el valor recuperable del activo obedece a cambios en los estimados que se usaron en la
concordancia con lo que requiere la NIC 11, Contratos de construcción, mientras que los ingresos
oportunidad en que se reconoció la pérdida por deterioro. En estas circunstancias, el valor en libros del
y gastos relacionados con la prestación de servicios se reconocen sobre la base del devengo. Las
activo se incrementa a su valor recuperable.
concesiones se amortizan en el plazo de sus vidas útiles estimadas que f luctúan entre cinco y
El reconocimiento de la reversión de pérdidas por deterioro previamente registradas no puede dar
treinta años.
como resultado que el valor en libros del activo exceda el monto que le habría correspondido, neto de su
b) Programas de computación generados internamente
Los costos asociados con el mantenimiento de software se reconocen como gastos cuando se
incurren. Los costos de desarrollo que son directamente atribuibles al diseño y prueba de software
identificable y único que controla la Compañía se reconocen como activos intangibles cuando
cumplen con los siguientes criterios:
depreciación, en el caso de que no se hubiera reconocido la pérdida por deterioro previamente registrada.
La reversión de la pérdida por deterioro se reconoce en el estado separado de resultados integrales.
2.18 Cuentas por pagar comerciales
Las cuentas por pagar comerciales son obligaciones de pago por bienes y servicios adquiridos de
proveedores en el curso normal de los negocios. Las cuentas por pagar se clasifican como pasivos
– – técnicamente es posible completar el software de modo que podrá ser usado;
corrientes si el pago se debe realizar dentro de un año o menos (o en el ciclo operativo normal del
––
negocio si es mayor). De lo contrario, se presentan como pasivos no corrientes.
la gerencia tiene la intención de terminar el software y de usarlo o venderlo;
-p72
-p73
Las cuentas por pagar se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida
2.21 Gastos financieros
que el efecto de su descuento a su valor presente sea importante, se remiden al costo amortizado
Los costos de endeudamiento generales y específicos directamente atribuibles a la adquisición,
usando el método de interés efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal.
2.19 Obligaciones financieras
Los préstamos se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos incurridos en
la transacción. Estos préstamos se registran posteriormente a su costo amortizado ; cualquier
diferencia entre los fondos recibidos (neto de los costos de la transacción) y el valor de redención
se reconoce en el estado separado de resultados integrales durante el período del préstamo usando
el método de interés efectivo.
Los honorarios incurridos para obtener los préstamos se reconocen como costos de la transacción en la
medida de que sea probable que una parte o todo el préstamo se recibirán. En este caso los honorarios se
difieren hasta el momento en que el préstamo se reciba. En la medida de que no haya evidencia de que
sea probable que una parte o todo el préstamo se reciba, los honorarios se capitalizan como pagos por
servicios para obtener liquidez y se amortizan durante el período del préstamo con el que se relacionan
construcción, producción de activos calificables, los que corresponden a activos que necesariamente toman
un período sustancial para alcanzar su propósito de uso o venta, se agregan al costo de dichos activos hasta
que el período en que los activos estén sustancialmente listos para su propósito de uso o venta.
El ingreso que se obtiene de inversiones temporales de los fondos de préstamos específicos que aún
no se han invertido en activos calificables se deduce de los costos de endeudamiento elegibles para su
capitalización. Todos los demás costos de endeudamiento se reconocen en ganancias y pérdidas en el
período en el que se incurren. La Compañía capitaliza los gastos financieros de sus activos calificables, inversiones inmobiliarias,
existencias e inmuebles maquinaria y equipo.
2.22 Impuesto a la renta corriente y diferido
El gasto por impuesto a la renta del año comprende al impuesto a la renta corriente y al diferido que se
reconocen en el estado separado de resultados integrales.
2.20 Arrendamientos
El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula sobre la base de las leyes tributarias promulgadas
1.
o sustancialmente promulgadas a la fecha del estado separado de situación financiera que generan
Arrendamientos en los que la Compañía es arrendataria
i. Arrendamientos operativos
Los arrendamientos en los que una porción significativa de los riesgos y beneficios relativos
a la propiedad son retenidos por el arrendador se clasifican como arrendamientos operativos.
Los pagos efectuados bajo un arrendamiento operativo incluyendo pagos adelantados (neto
de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan al estado separado de resultados
integrales sobre la base del método de línea recta en el período del arrendamiento.
ii. Arrendamientos financieros
Los arrendamientos en los que la Compañía asume sustancialmente todos los riesgos y
beneficios de la propiedad del activo arrendado se clasifican como arrendamientos financieros.
Los arrendamientos financieros se capitalizan al inicio del arrendamiento al menor valor que
resulte de comparar el valor razonable del activo arrendado y el valor presente de los pagos
mínimos del arrendamiento. Cada cuota de arrendamiento se distribuye entre el pasivo y el
cargo financiero de modo que se obtenga una tasa constante sobre el saldo pendiente de pago. La
obligación por cuotas de arrendamiento correspondientes, neto de cargos financieros, se incluye
en otras cuentas por pagar de corto y largo plazo en el estado separado de situación financiera.
El elemento de interés del costo financiero se trata como gastos financieros (nota 2.21) y se carga
renta gravable. La gerencia evalúa periódicamente la posición asumida en las declaraciones juradas
de impuestos respecto de situaciones en las que las leyes tributarias son objeto de interpretación. La
Gerencia, cuando corresponde, constituye provisiones sobre los montos que espera deberá pagar a las
autoridades tributarias.
El impuesto a la renta diferido se provisiona por el método del pasivo sobre las diferencias temporales que
surgen entre las bases tributarias de los activos y los pasivos y sus respectivos valores mostrados en los
estados financieros. El impuesto a la renta diferido se determina usando tasas tributarias (y legislación)
que han sido promulgadas a la fecha del estado separado de situación financiera y que se espera serán
aplicables cuando el impuesto a la renta diferido activo se realice o el impuesto a la renta pasivo se pague.
Sin embargo, no se registra el impuesto a la renta diferido que surge por el reconocimiento inicial de
un activo o de un pasivo en una transacción que no corresponda a una combinación de negocios que al
momento de la transacción no afecta ni la utilidad ni la pérdida contable o gravable.
Las diferencias temporales deducibles y las pérdidas tributarias acumuladas generan impuestos diferidos
activos en la medida que el beneficio tributario se pueda usar contra el impuesto a la renta de futuros
ejercicios gravables. El valor en libros de impuestos a la renta diferidos activos se revisa a la fecha de cada
estado separado de situación financiera y se reduce en la medida en que se determine que es improbable
al estado separado de resultados integrales o se capitaliza en el período del arrendamiento de
que se genere suficiente utilidad imponible contra la que se pueda compensar el activo diferido.
manera que se obtenga una tasa de interés periódica constante sobre el saldo del pasivo para cada
Los saldos de impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se compensan si existe el derecho legal de
período. Los inmuebles, maquinaria y equipo adquiridos a través de arrendamientos financieros
compensar el impuesto corriente y siempre que los impuestos diferidos se relacionen con la misma entidad
se deprecian a lo largo de su vida útil o en el período del arrendamiento, plazo que resulte menor.
y con la misma autoridad tributaria.
Las inversiones inmobiliarias adquiridas a través de contratos de arrendamiento financiero se
reconocen a su valor razonable.
2. Arrendamientos en los que la Compañía es arrendadora
Arrendamientos operativos
Los inmuebles arrendados bajo contratos de arrendamiento operativo se incluyen en el rubro de
inversiones inmobiliarias en el estado separado de situación financiera (nota 13).
La Compañía efectúa pagos por servicios relacionados con la negociación de los contratos
de alquiler con los arrendatarios de la Compañía. Estos pagos se capitalizan junto con el valor
2.23 Beneficios a los empleados
a) Participación en las utilidades La Compañía reconoce un pasivo y un gasto por la participación legal de los trabajadores en
las utilidades de la Compañía. La participación de los trabajadores en las utilidades se calcula
aplicando la tasa de 5% a la materia imponible determinada de acuerdo con la legislación del
impuesto a la renta vigente.
b)Gratificaciones
de la inversión inmobiliaria correspondiente y se amortizan en el período del arrendamiento.
La Compañía reconoce el gasto por gratificaciones y su correspondiente pasivo sobre las
Incentivos otorgados a los arrendatarios se reducen del ingreso por arrendamiento en línea recta
bases de las disposiciones legales vigentes en Perú. Las gratificaciones corresponden a dos
en el plazo del contrato de arrendamiento.
remuneraciones anuales que se pagan en julio y diciembre de cada año.
-p74
-p75
c) Descanso vacacional
Las vacaciones anuales del personal y otras ausencias remuneradas se reconocen sobre la base
del devengo. La provisión por la obligación estimada por vacaciones del personal, que se calcula
sobre la base de una remuneración por cada doce meses de servicios por el período de servicios
prestados por los empleados se reconoce en la fecha del estado separado de situación financiera.
d) Compensación por tiempo de servicios
La compensación por tiempo de servicios del personal corresponde a sus derechos indemnizatorios
calculados de acuerdo con la legislación peruana vigente la que se tiene que depositar en las
cuentas bancarias designadas por los trabajadores en los meses de mayo y noviembre de cada
año. La compensación por tiempo de servicios del personal es equivalente a media remuneración
mensual vigente a la fecha de su depósito. La Compañía no tiene obligaciones de pago adicionales
una vez que efectúa los depósitos de los fondos a los que el trabajador tiene derecho.
2.24 Provisiones
Las provisiones se reconocen cuando la Compañía tiene una obligación presente, legal o asumida,
que resulta de eventos pasados que es probable que requiera la entrega de un flujo de recursos que
En los casos que el cliente incumpliera con el pago de tres cualesquiera de las cuotas consecutivas
en que ha sido fraccionado el precio de venta, la Compañía podrá: i) dar por vencida en forma
automática las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno derecho de exigir al cliente el
pago inmediato del integro del saldo del precio de venta; ii) dar por resuelto automáticamente,
unilateralmente y de pleno derecho el contrato, en cuyo caso retendrá como penalidad el treinta
por ciento (30%) del precio de venta contado, el cual será descontado del monto pagado a cuenta
del precio de venta, sin incluir intereses y gastos administrativos. El terreno recuperado ingresa
a los registros contables al valor reintegrado al cliente.
c)Arrendamientos
Los ingresos por arrendamientos operativos se reconocen en línea recta en el plazo del contrato de
arrendamiento. Cuando la Compañía otorga incentivos a sus arrendatarios, su costo se reconoce
en el plazo del contrato de arrendamiento, reduciendo el ingreso por arrendamiento.
Los cargos por administración y mantenimiento se reconocen en el periodo en el que se brinda el
servicio.
d) Prestación de servicios de las líneas de negocio de hoteles, estacionamientos y rentas
i. El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
involucren beneficios económicos para su liquidación y su monto se pueda estimar confiablemente.
ii. Es probable que los beneficios económicos relacionados con la transacción fluirán a la Compañía;
Sustancialmente las provisiones se refieren a demandas legales, laborales y tributarias, Si el valor del
iii. El grado de terminación de la transacción, en la fecha del balance, se puede cuantificar
confiablemente; y,
dinero en el tiempo es importante, las provisiones se descuentan usando una tasa, antes de impuestos,
que refleje, cuando sea apropiado, los riesgos específicos del pasivo. La reversión del descuento por el
paso del tiempo origina el aumento de la obligación que se reconoce con cargo al estado separado de
iv. Los costos incurridos en la prestación del servicio, así como los que queden por ser incurridos hasta
completarlo, se puedan cuantificar confiablemente.
resultados integrales como gasto financiero.
Cuando la Compañía actúa como agente, la comisión, en lugar del ingreso bruto, se reconoce como
No se reconocen provisiones para futuras pérdidas operativas. Las obligaciones contingentes se revelan
ingreso.
cuando su existencia sólo se confirmará por eventos futuros o su monto no se pueda medir confiablemente.
e) Reembolso de gastos administrativos
Los activos contingentes no se reconocen, y se exponen sólo si es probable que la Compañía genere un
Los gastos administrativos por mantenimiento de cuentas, servicios legales, gastos notariales,
ingreso de beneficios económicos en el futuro.
entre otros, que son reembolsados por los clientes en cada una de sus cuotas por las ventas a
2.25 Capital social
Las acciones comunes se presentan en el patrimonio. Los costos incrementales directamente
atribuibles a la emisión de nuevas acciones se presentan en el patrimonio como una deducción del
monto recibido, neto de impuestos.
plazo de terrenos habilitados, se acreditan directamente a la cuenta gastos administrativos en el
estado separado de resultados integrales conforme se cobran.
f)Intereses
Los intereses se reconocen conforme se devengan, utilizando el método de la tasa de interés
efectiva el que consiste en igualar la tasa de descuento con el valor en libros del activo financiero.
2.26 Reconocimiento de ingresos
2.27 Reconocimiento de costos y gastos
a) Venta de inmuebles (nota 2.12)
El costo de venta de inmuebles corresponde al costo de adquisición más los costos incurridos en la
i. Se transfiere al comprador la totalidad de los riesgos y beneficios de la propiedad de los inmuebles
ejecución del proyecto inmobiliario. El costo de venta de inmuebles se reconoce simultáneamente con el
(cuando se formaliza la entrega física del bien)
ii. La Compañía no conserva para sí ninguna implicancia en la gestión corriente de los bienes vendidos,
reconocimiento de la venta.
Los costos de servicios ofrecidos se reconocen conforme la prestación del servicio.
en el grado con el que generalmente se asocia a la de un propietario, ni el control efectivo sobre los
Los intereses se reconocen en proporción al tiempo transcurrido de manera que reflejen el costo efectivo
bienes vendidos; sin perjuicio, de lo anterior, luego de la entrega física de los bienes la Compañía
del instrumento financiero. Los otros costos y gastos se reconocen conforme se devengan.
asume la responsabilidad, por lo que es reembolsado por sus clientes, de completar los trámites
administrativos hasta el saneamiento de su título de propiedad.
2.28 Distribución de dividendos
iii. El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
La distribución de dividendos de la Compañía se reconoce como pasivo en el estado separado de situación
iv. Es probable que los beneficios económicos relacionados con la transacción fluirán a la Compañía; y
financiera en el período en el que el pago de los dividendos se aprueba por los accionistas de la Compañía.
v. Los costos incurridos o por ser incurridos respecto de la transacción se pueden cuantificar
2.29 Pasivos y activos contingentes
confiablemente.
b) Rescisión de contratos de venta de inmuebles
Los pasivos contingentes no se reconocen en los estados financieros, sólo se revelan en nota a los
estados financieros, a menos que sea remota la necesidad de utilización de recursos en el futuro.
La Compañía conserva la titularidad de los bienes inmuebles vendidos en garantía de los saldos
Los activos contingentes no se reconocen en los estados financieros y sólo se revelan cuando es
pendientes de cobro hasta recibir el pago de la última cuota del cronograma de pagos.
probable que se produzca un ingreso de recursos a la Compañía.
-p76
-p77
2.30 Reorganización empresarial - fusión legal de empresas
La Compañía mantiene los siguientes activos y pasivos expresados en dólares estadounidenses:
La reorganización empresarial descrita en la nota 1.3.1 se reconoció de manera similar al método de
2012
2011
S/.000
S/.000
4,412
5,965
Cuentas por cobrar comerciales
46,677
36,765
Otras cuentas por cobrar
10,687
4,709
Total activo
61,776
47,439
conjunción de intereses. Bajo este método los activos, pasivos, ingresos y gastos de las entidades
absorbidas se incorporaron en los registros contables de la Compañía a sus valores en libros
originales. De otro lado, por el método de conjunción de intereses se simula que las empresas
fusionadas operaron juntas siempre.
2.31 Partidas no operativas significativas
Estas partidas se divulgan por separado en los estados financieros cuando es necesario hacerlo
Activo Efectivo y equivalentes de efectivo
para ofrecer mayor información sobre el desempeño de la Compañía. Estas partidas no operativas
Pasivo -
corresponden a partidas significativas de ingresos o gastos que se muestran por separado debido a
Obligaciones financieras
(120,181)
(85,377)
la importancia de su monto y de su naturaleza.
Cuentas por pagar comerciales
(30,283)
(19,513)
(57)
(1,552)
Total pasivo
(150,521)
(106,442)
Pasivo neto
(88,745)
(59,003)
Otras cuentas por pagar
3. ADMINISTRACION DE RIESGOS FINANCIEROS
3.1 Factores de riesgo financiero
Las actividades de la Compañía la exponen a una variedad de riesgos financieros: riesgos de mercado
(que comprende a los riesgos de tipo de cambio, riesgo de tasa de interés y riesgo de precio), riesgo
de crédito y riesgo de liquidez. El programa general de administración de riesgos de la Compañía
se concentra principalmente en lo impredecible de los mercados financieros y trata de minimizar
potenciales efectos adversos en el desempeño financiero de la Compañía.
Los saldos en moneda extranjera se convierten a la moneda funcional a los tipos de cambio
del mercado libre que publica la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. Al 31 de diciembre
de 2012 y de 2011, el tipo de cambio utilizado por la Compañía para el registro de los saldos en
moneda extranjera fue de S/.2.551 y S/.2.697 por US$1, respectivamente.
La diferencia de cambio por los años terminados el 31 de diciembre está conformada como sigue:
La Gerencia de la Compañía es conocedora de las condiciones existentes en el mercado y sobre la
base de este conocimiento y experiencia revisa y acuerda políticas para administrar cada uno de los
riesgos que se describen a continuación. Asimismo, se incluye el análisis de sensibilidad que intenta
revelar la sensibilidad en los instrumentos financieros de la Compañía frente a los cambios en las
variables del mercado y mostrar el impacto en el estado separado de resultados integrales, o en el
patrimonio de ser el caso. Los instrumentos financieros expuestos a los riesgos de mercado incluyen
Ganancia por diferencia en cambio
Pérdida por diferencia en cambio
Ganancia por diferencia en cambio, neta
2012
2011
S/.000
S/.000
43,730
18,430
(23,039)
(17,276)
20,691
1,154
a las cuentas por cobrar y a cuentas por pagar.
La Gerencia estima, sobre la base de información macroeconómica de mercado, que las variaciones
La sensibilidad ha sido preparada para los años terminados al 31 de diciembre de 2012 y de 2011
que se producirían en la cotización del dólar estadounidense no impacten desfavorablemente y
usando los importes de los activos y pasivos financieros mantenidos a esa fecha. El Directorio
de manera importante a los resultados de la Compañía.
revisa y aprueba las políticas para administrar cada uno de éstos riesgos los cuales están descritos
Si al 31 de diciembre de 2012 el dólar se hubiera devaluado/apreciado 5% respecto del nuevo sol
a continuación:
y las demás variables se hubieran mantenido constantes, la utilidad antes del impuesto habría
a) Riesgos de mercado
obligaciones financieras comprometidas en moneda extranjera.
El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable de los flujos futuros de caja de los
sido mayor/menor en S/.1,030,000 (S/.58,000 en el 2011), originada principalmente por las
ii. Riesgo de tasa de interés
instrumentos financieros fluctúe a consecuencia de los cambios en los precios del mercado. Los
Los instrumentos financieros que devengan tasas de interés fijas exponen a la Compañía al riesgo
precios de mercado que aplican a los instrumentos financieros de la Compañía comprenden al
de tasa de interés sobre el valor razonable del instrumento. Los instrumentos financieros de la
riesgo de tipo de cambio, el riesgo de tasa de interés y riesgo de precio.
Compañía expuestos al riesgo de tasa de interés corresponden sustancialmente a las cuentas por
i. Riesgo de tipo de cambio
cobrar y el endeudamiento a largo plazo.
La Gerencia es adversa a la exposición al riesgo de sus flujos de efectivo por lo que la política de
La Compañía opera exclusivamente en Perú y su exposición al riesgo de cambio resulta de
la Compañía contempla mantener todos sus instrumentos financieros (activos y pasivos) a tasas
sus operaciones denominadas en monedas distintas a su moneda funcional (el Nuevo sol). Las
de interés fijas. La Gerencia considera que el impacto de esta política sobre el valor razonable de
transacciones de la Compañía se pactan y se liquidan en distintas monedas, principalmente
sus instrumentos financieros activos es irrelevante. Sustancialmente todo el endeudamiento de
en dólares estadounidenses. En consecuencia, la Compañía está expuesta al riesgo de que el
tipo de cambio del Nuevo sol respecto de las monedas en que pacta sus transacciones fluctúe
la Compañía está denominado en dólares estadounidenses.
iii. Riesgo de precio
significativamente de manera adversa. La Gerencia asume el riesgo de cambio con el producto
La Compañía está expuesta a riesgos comerciales provenientes de cambios en los precios de venta
de sus operaciones por lo que no realiza operaciones de cobertura con instrumentos financieros
de inmuebles. Dado la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos comerciales
derivados para cubrir su riesgo de cambio.
o proyectos de viviendas, el incremento de la actividad económica en general, la mejora económica
-p78
-p79
de las familias, el acceso al crédito hipotecario y a la estabilidad en los costos de construcción, la
Gerencia estima que el riesgo que los precios bajen de manera significativa es bajo.
b) Riesgo de crédito
El riesgo de crédito surge del efectivo, del equivalente de efectivo y de los depósitos en bancos e
Al 31 de diciembre de 2011
instituciones financieras, así como de la exposición al crédito de la cartera de clientes, que incluye
Obligaciones financieras
MENOS
DE 1 AÑO
ENTRE
1 Y 2 AÑOS
ENTRE
2 Y 5 AÑOS
MÁS
DE 5 AÑOS
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
91,347
97,908
60,515
19,006
268,776
a los saldos pendientes de las cuentas por cobrar. Respecto de bancos e instituciones financieras, la
Cuentas por pagar comerciales
34,773
26,520
-
-
61,293
Compañía sólo realiza operaciones de depósito de sus fondos en instituciones cuyas calificaciones
Otras cuentas por pagar
44,610
2,977
-
-
47,587
de riesgo independientes sean como mínimo “A” y “B”. Respecto del riesgo de crédito sobre su
Total pasivos financieros
170,730
127,405
60,515
19,006
377,656
cartera de clientes, el área de créditos y cobranzas de la Compañía evalúa la calidad crediticia
de cada cliente a la fecha de la suscripción de los contratos de venta de inmuebles, tomando en
consideración su posición financiera su record crediticio; el comportamiento de la cartera es
monitoreado detallada y permanentemente para identificar potenciales problemas de morosidad o
retrasos. Asimismo, para mitigar este riesgo la Compañía conserva la titularidad de los inmuebles
vendidos, mediante la venta garantizada con reserva de dominio, hasta la cancelación de la última
cuota del cronograma de pagos. El análisis de la calidad de los instrumentos financieros expuestos
al riesgo de crédito se presenta en las notas 6 y 7.
3.2 Administración de riesgo de capital
Los objetivos de la Compañía al administrar el capital es salvaguardar su capacidad de continuar
como empresa en marcha con el propósito de generar retornos a sus accionistas, beneficios a otros
grupos de interés y mantener una estructura de capital óptima para reducir el costo del capital.
La Compañía maneja su estructura de capital y realiza ajustes para afrontar los cambios en las
condiciones económicas del mercado.
Consistente con la industria, la Compañía monitorea su capital sobre la base del ratio de
c) Riesgo de liquidez
apalancamiento. Este ratio se calcula dividiendo la deuda neta entre el capital total. La deuda neta
La administración prudente del riesgo de liquidez implica mantener suficiente efectivo y equivalente
de efectivo, la disponibilidad de financiamiento a través de una adecuada cantidad de fuentes de
financiamiento comprometidas y la capacidad de cerrar posiciones en el mercado. En ese sentido
la Compañía no tiene riesgos significativos de liquidez ya que históricamente los flujos de efectivo
de sus operaciones le han permitido mantener suficiente efectivo para atender sus obligaciones.
El área de Finanzas de la Compañía supervisa las proyecciones de flujos de efectivo preparadas
corresponde al total del endeudamiento (incluyendo el endeudamiento corriente y no corriente)
menos el efectivo y equivalente de efectivo. El capital total corresponde al patrimonio tal y como se
muestra en el estado separado de situación financiera más la deuda neta.
No se ha producido cambios en los objetivos, políticas o procedimientos durante los años terminados
el 31 de diciembre de 2012 y de 2011.
Los ratios de apalancamiento al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, fueron como sigue:
para anticipar los requisitos de liquidez de la Compañía y se asegura de que se cuente con suficiente
2012
2011
S/.000
S/.000
efectivo para cubrir las necesidades operacionales, manteniendo a la vez suficiente margen de
líneas de crédito no usadas (nota 18) en todo momento de modo que la Compañía no incumpla con
sus límites de endeudamiento preestablecidos por la Gerencia ni con las restricciones contempladas
Total obligaciones financieras (nota 18)
306,582
230,264
en los contratos de préstamos (covenants).
Menos: Efectivo y equivalentes de efectivo (nota 6)
(32,691)
(21,551)
Dichas proyecciones toman en consideración los planes de financiamiento de deuda de la Compañía,
Deuda neta
273,891
208,713
el cumplimiento de los “covenants”, el cumplimiento con los objetivos de ratios financieros del
Total patrimonio
198,553
172,636
estado separado de situación financiera interno y, de ser aplicable, los requisitos regulatorios
Total capital
472,444
381,349
0.58
0.55
externos o requerimientos legales.
Ratio de apalancamiento
Los excedentes de efectivo y saldos por encima del requerido para la administración del capital de
trabajo se depositan en cuentas bancarias a la vista y a plazos cuyos vencimientos se acuerdan
considerando el momento en que se requerirán de modo de no afectar los ratios de liquidez de
la Compañía. A continuación se presenta un análisis de los pasivos financieros de la Compañía
clasificados según su antigüedad, considerando su agrupación desde la fecha del estado separado
de situación financiera hasta su vencimiento contractual. Los montos expuestos a continuación
corresponden a los flujos de efectivo contractuales no descontados:
3.3 Estimación del valor razonable de los instrumentos financieros
El valor razonable es definido como el importe por el cual un activo podría ser intercambiado o un
pasivo liquidado entre partes conocedoras y dispuestas a ello en una transacción corriente, bajo el
supuesto de que la entidad es una empresa en marcha.
La NIIF 7 requiere que la entidad exponga la medición de los valores razonables por nivel de las
siguientes jerarquías de medidas de valor razonable:
– – Precios de cotización (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idénticos (nivel 1).
MENOS
DE 1 AÑO
ENTRE
1 Y 2 AÑOS
ENTRE
2 Y 5 AÑOS
MÁS
DE 5 AÑOS
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Obligaciones financieras
137,745
141,167
62,308
18,022
359,242
Cuentas por pagar comerciales
63,282
36,403
-
-
99,685
Otras cuentas por pagar
43,266
216
-
-
43,482
Total pasivos financieros
244,293
177,786
62,308
18,022
502,409
Al 31 de diciembre de 2012
– – Información distinta a precios de cotización incluidos en el nivel 1 que se pueda confirmar para el
activo o pasivo, ya sea directamente (es decir, precios) o indirectamente (es decir, que se deriven
de precios (nivel 2).
– – Información sobre el activo o el pasivo que no se basa en data que se pueda confirmar en el mercado
(es decir, información no observable) (nivel 3).
Los siguientes métodos y supuestos fueron utilizados por la Gerencia para estimar los valores
razonables de sus instrumentos financieros:
Instrumentos financieros cuyo valor razonable es similar al valor en libros -
-p80
-p81
Para los activos y pasivos financieros que son líquidos o tienen vencimientos a corto plazo (menor a
tres meses), como caja y bancos, cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros pasivos corrientes, se
considera que el valor en libros es similar al valor razonable.
La técnica de valoración más frecuentemente aplicada incluye las proyecciones de flujos a través de
modelos y el cálculo de valor presente. Los modelos incorporan diversas variables como la calificación
de riesgo de crédito de la entidad de contraparte y cotizaciones futuras de los precios de minerales.
4.2 Juicios críticos en la aplicación de las políticas contables
Terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias (nota 2.14)
Los terrenos adquiridos con el propósito de generar rendimientos de largo plazo con la apreciación
de su valor y que a la fecha de su adquisición no se prevea su habilitación con el objeto de su venta
en el futuro previsible, se clasifican como inversiones inmobiliarias. Cuando la Gerencia establece
su cambio de uso, lo que se evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el
4. ESTIMADOS Y CRITERIOS CONTABLES CRITICOS
inmueble se transfiere al rubro de existencias.
Los estimados y criterios usados son continuamente evaluados y se basan en la experiencia histórica
5. INSTRUMENTOS FINANCIEROS POR CATEGORIA
y otros factores, incluyendo la expectativa de ocurrencia de eventos futuros que se consideran
razonables de acuerdo con las circunstancias.
4.1 Estimados y supuestos contables críticos
Al 31 de diciembre, los instrumentos financieros se resumen como sigue:
PRÉSTAMOS Y CUENTAS POR COBRAR
La Compañía efectúa estimaciones y supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables
resultantes por definición muy pocas veces serán iguales a los resultados reales. Sin embargo, en
opinión de la Gerencia, las estimaciones y supuestos no tienen un riesgo significativo de causar un
ajuste material a los saldos de los activos y pasivos en el próximo año.
i. Vida útil y valor recuperable de los inmuebles, maquinaria y equipo (nota 12) La depreciación se calcula siguiendo el método de línea recta en función a la vida útil estimada
del activo. Esto resulta en cargos por depreciación y/o amortización proporcionales al desgate
estimado de los activos medido en número de años. La vida útil de los activos se evalúa sobre la
Se requiere ejercer significativamente de juicio para determinar la provisión para el impuesto a la renta.
Cuentas por cobrar comerciales
Cuentas por cobrar a partes relacionadas
Otras cuentas por cobrar
Inversiones financieras
Efectivo y equivalentes de efectivo
PASIVOS SEGÚN ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
de si se requerirá de pagos adicionales de impuestos. Cuando el resultado final de tales revisiones se
Obligaciones financieras
conozca y si difiere de las estimaciones preliminares, los ajustes impactan al saldo del impuesto a la
Arrendamiento financiero
renta corriente y al del diferido en el periodo en que se conoce el resultado final de la revisión.
Cuenta por pagar comerciales
El cálculo del impuesto a la renta corriente que determina la Compañía resulta de la aplicación de las
Otras cuentas por pagar (excluye a las obligaciones tributarias)
iii. Provisión para contingencias (nota 27)
Por definición las obligaciones contingentes se confirmarán con la ocurrencia o no ocurrencia de uno o
más eventos futuros sobre los que la Gerencia no tiene control. La determinación de las contingencias
involucra inherentemente el ejercicio del juicio y el uso de supuestos sobre los resultados de eventos
que se materializarán o no en el futuro.
iv. Revisión de valores en libros y provisión para deterioro (nota 12)
S/.000
302,102
226,095
4,480
4,169
99,685
61,279
23,760
36,615
430,027
328,158
porque este análisis sólo se requiere para instrumentos financieros.
b) Las categorías en esta revelación son requeridas por la NIC 39. Los arrendamientos financieros
en su mayor parte están fuera del alcance de la NIC 39; sin embargo, siguen estando dentro del
alcance de la NIIF 7. Por lo tanto, los arrendamientos financieros se muestran por separado.
c) Las obligaciones tributarias se excluyen del saldo de cuentas por pagar porque este análisis sólo
es requerido para los instrumentos financieros.
sustenta la recuperación de sus activos permanentes.
condiciones del mercado existentes a la fecha de los estados financieros.
-
a) Los adelantos se excluyen de las cuentas por cobrar comerciales y de las otras cuentas por cobrar,
disponibles de estas variables muestran tendencias favorables a los intereses de la Compañía lo que
seleccionar entre los distintos métodos y efectúa supuestos que se sustentan principalmente en las
992
S/.000
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende lo que sigue:
activos se determinan usando distintas técnicas de valuación. La Compañía aplica su juicio para
5,362
21,523
2011
6. EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias que no cuentan con precios que surgen de mercados
1,633
32,047
2012
operaciones. Su estimado se sustenta en supuestos sobre sus niveles de producción y los estimados
v. Valor razonable de inversiones inmobiliarias (nota 2.14)
108,956
21,551
La Compañía estima que el valor de sus activos permanentes se recuperará en el curso normal de sus
de la demanda de sus productos en el futuro. A la fecha de los estados financieros, las proyecciones
125,913
157,392
con respecto a las revisiones fiscales. En tal sentido no consideramos necesario efectuar una revelación
diferencia, ésta no sería material en relación a los resultados de los estados financieros.
S/.000
193,276
OTROS PASIVOS AL 31 DE DICIEMBRE DE
Compañía reconoce un pasivo por temas observados en revisiones fiscales sobre la base de estimados
de sensibilidad que simule una variaciones en el cálculo, siendo que, en el caso se presente alguna
S/.000
32,691
Existen muchas transacciones y cálculos por los que el resultado final del impuesto es incierto. La
normas tributarias vigentes y no incluyen provisiones estimadas que generen en un futuro diferencias
2011
ACTIVOS SEGÚN ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
base de: i) las limitaciones físicas del activo, y ii) la evaluación de la demanda.
ii. Impuesto a la renta (nota 26)
2012
Caja y fondos fijos
2012
2011
S/.000
S/.000
493
1,084
Cuentas corrientes
29,165
20,467
Depósitos a plazo
3,033
-
32,691
21,551
Total efectivo y equivalentes de efectivo
-p82
-p83
Al 31 de diciembre de 2012, la Compañía mantiene cuentas corrientes y depósitos a plazo en
bancos locales. Los depósitos en cuenta corriente están denominados en nuevos soles y en dólares
estadounidenses por S/.20,895,000 y US$3,200,000, respectivamente (S/.4,300,000 y US$5,900,000
respectivamente al 31 de diciembre de 2011) y depósitos a plazos por US$1,190,000.
La calidad de crédito de las contrapartes en las que se mantienen cuentas corrientes surge de las
publicadas por las calificadoras de riesgo Apoyo y Asociados Internacionales S.A.C (Fitch Ratings) y
Pacific Credit Rating y son como sigue:
2012
2011
S/.000
S/.000
2,383
4,144
23,268
12,028
24
54
8. OTRAS CUENTAS POR COBRAR
Cuentas corrientes
Banco de Crédito del Perú (A+)
Banco Continental (A+)
Banco Scotiabank (A)
Banco Interbank (A
La Gerencia luego de evaluar los saldos pendientes de cobro a la fecha de los estados financieros
considera que excepto por las cuentas por cobrar efectivamente provisionadas por deterioro,
provenientes de los segmentos de Hoteles y Estacionamientos, no tiene cuentas incobrables.
En el proceso de estimación de la provisión para cuentas de cobranza dudosa, la Gerencia evalúa
las calidades particulares del cliente y estima la viabilidad de la cobranza de las cuentas por cobrar.
En opinión de la Gerencia la Compañía, la provisión para cuentas de cobranza dudosa al 31 de
diciembre de 2012 y de 2011 cubre adecuadamente el riesgo de crédito de estas partidas a esas fechas
(ver información sobre el riesgo de crédito en la nota 3.1 - iv).
La exposición máxima al riesgo de crédito a la fecha de reporte es el valor en libros de las cuentas
por cobrar comerciales.
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
2012
S/.000
S/.000
7,654
5,929
20,084
11,149
Depósitos en garantía
1,129
2,005
Diversas
3,180
2,440
32,047
21,523
-
10
3,490
4,231
29,165
20,467
Caja municipal de ahorro y crédito de Sullana (B)
3,033
-
Total
3,033
-
Total otras cuentas por cobrar
Otros menores (sin calificación externa)
Total
Depósitos a plazo
7. CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta se comprende:
Facturas por cobrar
Letras por cobrar
Provisión por deterioro
Intereses no devengados
Cuentas por cobrar comerciales - neto
2012
2011
S/.000
S/.000
9,850
15,638
157,004
128,290
(562)
(451)
(40,379)
(34,521)
125,913
108,956
(72,526)
(63,471)
53,387
45,485
Menos porción no corriente:
Letras por cobrar comerciales - neto de
intereses no devengados
Porción corriente
El saldo de las facturas por cobrar corresponde a ventas de inmuebles, ingresos por servicios
prestados, venta de mercadería y alquileres de locales comerciales. El valor razonable de las facturas
2011
Anticipos otorgados a proveedores
Cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd
La cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd. (en adelante Bradley), corresponde al contrato de opción
de compra (en adelante contrato) suscrito el 16 de abril del 2006 por el que Bradley, propietaria del
50% del capital de Génesis & Renwick S.A. (en adelante G&R), una empresa inmobiliaria dedicada
a la habilitación urbana en la ciudad de Houston Texas U.S.A., otorga a Los Portales S.A. la opción
irrevocable de compra del total de las acciones en G&R. El plazo inicial para el ejercicio de la opción
venció el 31 de diciembre de 2010. Mediante addendum al contrato de fecha 10 de diciembre de 2012
se prorrogó la vigencia de la opción de compra hasta el 31 de marzo de 2013. De otro lado, de acuerdo
con los términos del addendum al contrato de fecha 26 de junio de 2008, la Compañía, con el objeto de
mantener vigente la opción de compra, aceptó cumplir con la totalidad de los pagos que por concepto
de capital e intereses debe entregar a Bradley a G&R conforme a su acuerdo de accionistas. En el
caso que la Compañía decida no ejercer la opción de compra, Bradley rembolsará los pagos que la
Compañía hubiera efectuado.
La cuenta anticipos otorgados a proveedores se refieren principalmente a adelantos por la compra
de terrenos, por suscripción de opciones de compra.
El valor razonable de las otras cuentas por cobrar con vencimiento corriente es similar a su valor en
libros, no tienen montos vencidos y no presentan deterioro en su valor.
La exposición máxima al riesgo de crédito a la fecha de los estados financieros se limita al valor en
libros de estas cuentas. Estos saldos no cuentan con garantías.
por cobrar es similar a su valor nominal debido a que su período promedio de cobro es menor a los
9. TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
360 días. Las facturas por cobrar no devengan intereses y no cuentan con garantías específicas.
La Compañía realiza diversas transacciones con sus accionistas y/o sus matrices y partes
Las letras por cobrar al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, corresponden a ventas financiadas a los
relacionadas. Las siguientes transacciones se realizaron con partes relacionadas:
clientes de la actividad inmobiliaria. Las ventas inmobiliarias se financian hasta en 72 meses desde
a) Venta de servicios:
la fecha de suscripción del contrato de venta garantizado. La Compañía monitorea permanentemente
esta cartera de créditos, identificando y corrigiendo retrasos y/o morosidad. El ratio de morosidad
global durante el año 2012 ha sido de 0.40% (0.40% en 2011). El ratio de morosidad se calcula a partir
de los créditos vencidos considerando el valor de una, dos y tres letras vencidas más el saldo de letras
por vencer, de aquellos créditos con más de tres letras vencidas, dividido entre el valor de la cartera
total. La Compañía mantiene la reserva de dominio como colateral en garantía de la cancelación total
del precio de venta de los inmuebles vendidos a plazos a los clientes.
2012
2011
S/.000
S/.000
LP Holding S.A.
23
171
Compañía minera caudalosa S.A.
41
615
64
786
-p84
-p85
Los servicios se facturan a precios de lista vigentes y en términos similares a aquellos disponibles a
terceros.
10. EXISTENCIAS
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
b) Adquisición de servicios:
2012
2011
S/.000
S/.000
-
14
Santa Aurelia S.A.
2011
S/.000
Terrenos
131,397
15,701
Proyectos en curso
221,827
228,699
Inmuebles terminados
25,867
24,405
Mercaderías y suministros
Los servicios a relacionadas se facturan en términos comerciales normales.
c) Saldos con partes relacionadas por ventas y compras de servicios
2012
S/.000
6,930
5,549
386,021
274,354
La cuenta Terrenos comprende 23 inmuebles, con una extensión de 285.94 hectáreas, ubicadas en los
distritos de Carabayllo y Pachacamac en la provincia de Lima, en la provincia de Cañete (Asia) y en las
AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012
2011
S/.000
S/.000
23
171
Lima y Cañete (Zona Este: Huampani, Cieneguilla y Pachacamac; Zona Norte: Carabayllo, Santa Rosa,
Relacionadas
1,610
5,191
Huacho-Barranca; Zona Centro: Lima Metropolitana; Zona Sur: Mala y Asia-Cañete), y en las provincias
Total cuentas por cobrar a partes relacionadas
1,633
5,362
de Ica, Chimbote, Chiclayo y Piura. La Compañía viene desarrollando proyectos de habilitación urbana,
AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012
2011
S/.000
S/.000
proyectos inmobiliarios en el curso corriente de sus operaciones.
La cuenta Proyectos en curso corresponde a 50 proyectos inmobiliarios ubicados en las provincias de
Cuentas por cobrar a partes relacionadas:
Matriz
provincias de Ica, Chimbote y Chiclayo. Estos terrenos han sido adquiridos por la Compañía para desarrollar
urbanizaciones de viviendas bajo programas gubernamentales de Techo Propio y Mi Vivienda, y edificios
de viviendas multifamiliar. La cuenta de Inmuebles terminados corresponde a unidades inmobiliarias
totalmente concluidas, ubicadas en la provincia de Lima (Huampani, Cieneguilla, Carabayllo, Santa Rosa,
y Lima Metropolitana), en la provincia de Cañete (Asia y Mala) y las provincias de Ica, Chiclayo y Piura; y
corresponden a habilitación urbana con 391 unidades, y Vivienda Social 32 unidades.
Cuentas por cobrar a partes relacionadas:
Relacionadas
-
14
Total cuentas por cobrar a partes relacionadas
-
14
Las cuentas por cobrar a partes relacionadas surgen principalmente de transacciones de venta y tienen
vencimiento corriente o hasta 360 días. Estas cuentas por cobrar no tienen garantías y no generan
intereses. La Compañía ha evaluado la cobrabilidad de estos saldos y considera que no se requiere
Durante el año 2012, la Compañía ha capitalizado gastos financieros por S/.24.2 millones aproximadamente
(S/.13.4 millones en 2011) en la cuenta proyectos en curso.
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 la Gerencia de la Compañía no ha considerado necesario efectuar una
provisión por desvalorización de inventarios dado sus niveles de rotación.
11. INVERSIONES
ENTIDAD
constituir ninguna provisión por deterioro.
PARTICIPACIÓN
EN ACCIONES
Las cuentas por pagar a partes relacionadas surgen principalmente de transacciones de compra
Subsidiarias:
d) El movimiento de los préstamos recibidos de partes relacionadas es el siguiente:
Inversiones Nueva Etapa S.A.
31 DE DICIEMBRE DE
Consorcio Los Portales S.A.
2012
2011
S/.000
S/.000
Saldo inicial
-
7,644
Préstamos recibidos en el año
-
10,796
Amortización de préstamos recibidos
-
(18,930)
Intereses
-
490
Saldo final
-
-
2011
2012
2011
%
%
S/.000
S/.000
1,650
99.98
99.98
6,379
5,859
20
99.98
99.98
20
272
6,399
6,131
Otros:
Asociación en participación
Real Once
-
-
20
-
2,757
Inversiones Real Once S.A.
-
20
20
2,711
12
Miraflores S.A. - CEMSA
-
49
-
1,215
-
Strip Centers del Perú S.A.
-
-
-
5
-
-
-
122
122
-
-
Concesión de estacionamientos
Promotora Club Empresarial
Otras
-
e) Compensación de la Gerencia clave (*)
31 DE DICIEMBRE DE
Remuneraciones y otros servicios a corto plazo
(*) La Compañía incluye en este concepto a los miembros del Directorio y de la Gerencia.
2012
2011
S/.000
S/.000
6,106
5,347
VALOR EN LIBROS
AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012
y tienen vencimiento corriente o hasta 360 días después de la fecha de la compra. Estas cuentas no
devengan intereses.
PORCENTAJE EN EL CAPITAL
32
4
10,484
9,026
Inversiones Real Once, es propietaria del inmueble ubicado en el Centro Empresarial de San Isidro, el mismo
que es utilizado para la operación de estacionamientos.
Concesión de Estacionamientos Miraflores S.A. corresponde a una inversión equivalente al 49% del
capital social de esta empresa. CEMSA obtuvo la buena-pro para la construcción y operación de los
estacionamientos subterráneos que se construirán a partir de mayo de 2013 en el Distrito de Miraflores.
-p86
-p87
12. INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
El movimiento del rubro inmuebles, maquinaria y equipo y el de su correspondiente depreciación acumulada,
por los años terminados el 31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el que sigue:
TERRENOS
EDIFICIOS
MAQUINARIA
UNIDADES DE TRANSPORTE
ACTIVOS EN LEASING
MUEBLES Y ENSERES
EQUIPOS DIVERSOS
ACTIVOS POR RECIBIR
OBRAS EN CURSO
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Al 1 de enero de 2011
Costo
Depreciación acumulada
28,676
42,055
3,976
945
1,971
6,097
12,062
-
1,986
97,768
-
(13,927)
(2,860)
(544)
(601)
(4,558)
(7,427)
-
-
(29,917)
Valor neto en libros
28,676
28,128
1,116
401
1,370
1,539
4,635
-
1,986
67,851
Valor neto en libros
28,676
28,128
1,116
401
1,370
1,539
4,635
-
1,986
67,851
4,302
492
-
8
3,747
1,075
4,031
97
21,376
35,128
-
(650)
-
-
(1,574)
-
-
-
-
(2,224)
(6,349)
5,851
2,157
2
424
389
(77)
-
(2,290)
107
Adiciones
Bajas
Transferencias
Cargo por depreciación
Valor neto en libros
-
(1,671)
(590)
(146)
(283)
(589)
(1,283)
-
-
(4,562)
26,629
32,150
2,683
265
3,684
2,414
7,306
97
21,072
96,300
26,629
45,273
7,176
1,018
3,951
7,548
15,574
97
21,072
128,366
Al 31 de diciembre de 2011
Costo
Depreciación acumulada
Valor neto en libros
-
(13,123)
(4,493)
(753)
(267)
(5,162)
(8,268)
-
-
(32,066)
26,629
32,150
2,683
265
3,684
2,414
7,306
97
21,072
96,255
26,629
45,273
7,176
1,018
3,951
7,576
15,574
-
21,072
128,366
-
(13,123)
(4,493)
(753)
(267)
(5,162)
(8,268)
-
-
(32,066)
Al 1 de enero de 2012
Costo
Depreciación acumulada
Valor neto en libros
26,629
32,150
2,683
265
3,684
2,414
7,306
97
21,072
Valor neto en libros al inicio
26,629
32,150
2,683
265
3,684
2,414
7,306
97
21,072
17,259
(1,490)
96,300
96,300
Adiciones
-
318
205
-
1,277
597
1,604
-
13,258
Transferencias
-
4,490
68
-
-
1,248
1,087
-
(8,383)
Bajas
-
(96)
(131)
-
(384)
(400)
(97)
(116)
(1,224)
Cargo por depreciación
-
(1,581)
(375)
(119)
(516)
(1,011)
(2,090)
-
-
(5,692)
Baja depreciación
-
37
131
-
-
383
388
-
-
939
Ajuste depreciación
-
77
-
-
-
-
-
-
-
77
26,629
35,395
2,581
146
4,445
3,247
7,895
-
25,831
106,169
26,629
49,485
7,318
1,019
5,288
9,036
17,866
-
25,831
142,912
(36,743)
106,169
Valor neto en libros al cierre
Al 31 de diciembre de 2012
Costo
Depreciación acumulada
Valor neto en libros
-
(14,590)
(4,737)
(873)
(783)
(5,789)
(9,971)
-
-
26,629
35,395
2,581
146
4,445
3,247
7,895
-
25,831
-p88
-p89
El gasto por depreciación por los años terminados el 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
consolidado de resultados integrales como sigue:
Costo de ventas (Nota 21)
Gastos de administración (Nota 23)
Total
El movimiento del rubro activos intangibles y el de su correspondiente amortización acumulada, al
2012
2011
S/.000
S/.000
4,681
4,260
1,011
302
5,692
4,562
31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el siguiente:
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Parque Cáceres
14,822
-
-
14,822
Dionisio Derteano
15,215
-
-
15,215
Óvalo Gutiérrez
6,439
-
-
6,439
Country Club Lima Hotel
17,665
-
-
17,665
391
-
-
391
-
97
Año 2012 Costo
El saldo de las obras en curso comprende principalmente:
31 DE DICIEMBRE DE
14. ACTIVOS INTANGIBLES
Concesiones 2012
2011
S/.000
S/.000
22,177
14,018
10
2,343
Real Once
Mejora de habitaciones en hotel de Piura
908
1,228
Estadio Nacional
Mejoras en el Hotel Country de Lima
1,124
1,208
Otros intangibles -
Nueva sede corporativa
Remodelación hotel de Cuzco
Remodelación hotel Tarma
Otros proyectos
Total
220
-
1,392
2,275
25,831
21,072
Otros
97
1 7,964
2,115
1,565
21,644
72,593
2,115
1,565
76,273
Amortización acumulada
Concesiones -
A la culminación de las obras en curso su saldo se transferirá a la cuenta contable definitiva del activo
Parque Cáceres
(6,491)
(555)
-
(7,046)
correspondiente. La Gerencia estima que estas obras en proceso de construcción se culminarán
Dionisio Derteano
(6,490)
(543)
-
(7,033)
Óvalo Gutiérrez
(1,350)
(321)
-
(1,671)
Country club Lima Hotel
(7,203)
(427)
-
(7,630)
(283)
(81)
-
(364)
(10)
(10)
-
(20)
(11,508)
(1,482)
(123)
(13,113)
(33,335)
(3,419)
(123)
(36,877)
durante 2013.
13. INVERSIONES INMOBILIARIAS
Real Once
Al 31 de diciembre, el saldo de este rubro comprende:
Otros intangibles -
Terrenos
Estadio Nacional
2012
2011
S/.000
S/.000
82,996
85,786
Otros
39,258
39,399
Año 2011 -
Lotes para el desarrollo de zona comercial
5,138
5,138
Costo
Lima Outlet Center
8,772
9,231
Concesiones -
Locales comerciales CCR
4,543
3,812
Parque Cáceres
14,822
-
-
101,449
103,967
Dionisio Derteano
15,215
-
-
15,215
Óvalo Gutiérrez
6,439
-
-
6,439
20,970
97
(3,305)
20,970
391
-
-
391
El movimiento de las inversiones inmobiliarias por el año terminado el 31 de diciembre es el siguiente:
Country club Lima Hotel
Real Once
Saldo inicial
2012
2011
S/.000
S/.000
103,967
96,421
Adiciones del año
1,170
1,467
Reclasificaciones
(3,790)
2,205
Actualización del valor razonable
Saldo final
102
3,874
101,449
103,967
La cuenta terrenos corresponde a inmuebles adquiridos por la Compañía como reserva territorial,
sobre los cuales a la fecha de los estados financieros no se tiene definido ningún desarrollo, ni
Otros intangibles Otros
2,437
(3,179)
17,964
2,534
(126)
72,593
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Concesiones Parque Cáceres
(5,936)
(555)
-
(6,491)
Dionisio Derteano
(5,908)
(582)
-
(6,490)
Óvalo Gutiérrez
reserva de 81 hectáreas y están ubicados en los distritos de La Molina, Chosica - Lurigancho, y
Country Club Lima Hotel
Carabayllo en la provincia de Lima, en las provincias de Piura, Ica y Chimbote.
Real Once
Los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Camino Real, distrito de San Isidro, y el strip
Otros intangibles -
mall Lima Outlet Center, ubicado en la provincia del Callao al costado del Aeropuerto Internacional
Otros
de rentas, y ocupan un área mayor a 10 mil metros cuadrados.
12,348
67,610
Amortización acumulada
producto, y en el corto plazo no serán vendidos ni desarrollados. Estos terrenos constituyen una
Jorge Chávez, constituyen inmuebles adquiridos y desarrollados por la Compañía para la generación
14,822
Estadio Nacional
(868)
(321)
(161)
(1,350)
(10,279)
(427)
3,503
(7,203)
(165)
(81)
(37)
(283)
-
(10)
-
(10)
(7,198)
(1,031)
(3,279)
(11,508)
(30,354)
(3,007)
26
(33,335)
39,831
39,258
-p90
-p91
El gasto de amortización por los años terminados al 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
consolidado de resultados integrales como sigue:
Costo de ventas (Nota 21)
Gastos de administración (Nota 23)
17. ANTICIPOS RECIBIDOS DE CLIENTES
Esta cuenta comprende los pagos recibidos de los clientes de la división del negocio inmobiliario por
2012
2011
las letras que aceptan en la fecha de suscripción de los contratos de venta de terrenos que realizan
S/.000
S/.000
durante el período de su habilitación (entre 12 y 18 meses) y antes de que la Compañía realice su
2,812
2,288
607
7,19
entrega física del bien. En la fecha efectiva de entrega de los terrenos a los clientes se reconoce el
3,419
3,007
ingreso por ventas con cargo a esta cuenta y a la cuenta letras por cobrar por el saldo pendiente de
cobro de las letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar).
15. CUENTAS POR PAGAR COMERCIALES
El movimiento de los anticipos recibidos de clientes por el año terminado el 31 de diciembre de 2012
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
y de 2011 es el que sigue:
Facturas por pagar
Letras por pagar
2012
2011
S/.000
S/.000
98,094
61,027
1,591
252
99,685
61,279
(36,403)
(26,520)
63,282
34,759
Menos porción no corriente:
Facturas por pagar
Porción corriente
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, las facturas por pagar se originan principalmente por la adquisición
de terrenos, materiales, suministros y por servicios recibidos vinculados con el desarrollo de obras.
Los terrenos son adquiridos regularmente a plazos, los mismos que no devengan intereses.
El valor en libros de las cuentas por pagar comerciales de vencimiento corriente es similar a su valor
razonable.
Saldo inicial
Anticipos recibidos en el año
Anticipos abonados a ingresos
Saldo final
S/.000
S/.000
-
17,945
Tributos y contribuciones sociales
12,532
10,972
Remuneraciones y participaciones en las utilidades por pagar
13,668
11,010
Depósitos en garantía - programa Techo Propio
Penalidades por rescisión de contratos
1,448
2,100
Ingresos percibidos por anticipado
2,904
3,869
Diversas
5,740
1,691
36,292
47,587
216
2,977
36,076
44,610
Menos:
Porción no corriente
Porción corriente
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
Terceros
aprueben la solicitud de calificación del cliente para acceder al bono habitacional familiar y/o al
desembolso respectivo ; en caso el cliente no fuera calificado para acceder al programa, la Compañía
devuelve el íntegro del depósito recibido.
Participación en las utilidades
De acuerdo con la legislación vigente, la participación de los trabajadores en las utilidades de la
Compañía es 5% de la renta neta determinada de acuerdo con la legislación del impuesto a la renta
(nota 26). Esta participación es gasto deducible para propósitos del cálculo del impuesto a la renta.
Al 31 de diciembre de 2012, el gasto por participación de los trabajadores corriente ascendió a S/. 4.35
millones (S/.2.94 millones al 31 de diciembre de 2011).
S/.000
152,578
165,277
226,450
6,363
(197,646)
(19,062)
181,382
152,578
Préstamos bancarios
Arrendamientos financieros
Total deuda
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
2012
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
203,402
132,353
94,833
62,604
108,569
69,749
98,700
93,742
24,104
19,974
74,596
73,768
4,480
4,169
1,493
949
2,987
3,220
306,582
230,264
120,430
83,527
186,152
146,737
a)Terceros
Al 31 de diciembre, este rubro comprende:
NOMBRE DE
ACREEDOR
TAZA DE
INTERÉS
Depósitos en garantía - programa Techo Propio
Corresponde a los depósitos en garantía recibidos de clientes para la adquisición de viviendas
desarrolladas y construidas bajo el programa gubernamental “techo propio”; dichos depósitos serán
reconocido como anticipos en el momento que los organismos gubernamentales correspondientes
S/.000
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
2011
2011
18. OBLIGACIONES FINANCIERAS
16. OTRAS CUENTAS POR PAGAR
2012
2012
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Lawrence Bussines
Corporation
12.90%
112,297
85,156
52,792
40,300
59,505
44,856
Diversos
12.90%
91,105
47,197
42,041
22,304
49,064
24,893
203,402
132,353
94,833
62,604
108,569
69,749
Los préstamos por pagar a Lawrence Bussines Corporation corresponden a diversos préstamos de
mutuo dinerario recibidos a lo largo del año. Estos préstamos tienen vencimientos desde enero de
2013 a junio de 2018 y no cuentan con garantías específicas.
Los préstamos diversos corresponde a préstamos de mutuo dinerario recibidos a lo largo del año por
diversas personas naturales y jurídicas para capital de trabajo. Estos préstamos tienen vencimientos
desde junio de 2013 a agosto de 2017 y no cuentan con garantías específicas.
-p92
-p93
b) Préstamos bancarios
Al 31 de diciembre, este rubro comprende:
NOMBRE DEL ACREEDOR
GARANTÍA OTORGADA
VENCIMIENTO
TAZA DE INTERÉS
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Préstamos bancarios:
Scotiabank Perú
Hipoteca
Diciembre 2018
4.25%
33,683
38,066
2,430
2,459
31,253
35,607
BBVA Banco Continental
Hipoteca
Octubre 2016
6.50%
24,403
32,583
11,101
10,914
13,303
21,669
Fideicomiso
Diciembre 2015
8.50%
6,326
8,402
1,856
1,839
4,470
6,563
Banco Santander
Inmueble
Abril 2017
8.25%
15,555
9,712
4,890
69
10,664
9,643
Fideicomiso
Agosto 2013
3.66%
11
1,410
11
1,124
-
286
Hipoteca
Febrero 2015
8.10%
5,853
-
2,506
-
3,347
-
CIFI
Fideicomiso
Febrero 2021
7.00%
12,869
-
1,310
-
11,559
-
Atlantic Security Bank
Fideicomiso
Octubre 2012
11.50%
-
3,253
-
3,253
-
-
Atlantic Security Bank
Fideicomiso
Noviembre 2012
4.25%
-
316
-
316
-
73,768
Banco Santander
Banco de Crédito del Perú
HSBC Bank Perú S.A.
98,700
93,742
24,104
19,974
74,596
TOTAL
TOTAL
CORRIENTE
CORRIENTE
NO CORRIENTE
NO CORRIENTE
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
c) Arrendamientos financieros
Al 31 de diciembre, este rubro comprende:
NOMBRE DEL ACREEDOR
GARANTÍA OTORGADA
VENCIMIENTO
TAZA DE INTERÉS
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Leasing Perú S.A.
Maquinarias
Julio 2017
6.36%
4,460
4,094
1,473
895
2,987
Banco Financiero
Vehículos
Abril 2013
12.00%
20
75
20
54
-
21
2,987
3,220
4,480
4,169
1,493
949
3,199
-p94
-p95
Los valores en libros de los préstamos a corto plazo se aproximan a sus valores razonables.
El movimiento de los impuestos diferidos activos y pasivos en el año, sin considerar la compensación
d) Obligaciones por arrendamiento financiero
de saldos, es el siguiente:
Las deudas por contratos de arrendamiento financiero se encuentran garantizadas con los bienes
INGRESOS
NETOS
INMOBILIARIOS
adquiridosLos pagos mínimos a efectuarse y el valor presente de las obligaciones por contratos de
arrendamiento financiero son los siguientes:
31 DE DICIEMBRE DE
AUTORIZACIÓN
DE
CONCESIONES
GARANTIAS DE
VALOR
RAZONABLE
OTROS
TOTAL
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
Al 1 de enero de 2011
6,446
1,680
9,280
12,537
29,943
Cargado a resultados
1,437
(120)
1,162
965
3,444
PASIVO DIFERIDO
2012
2011
S/.000
S/.000
Hasta 1 año
1,589
1,011
Al 31 de diciembre de 2011
7,883
1,560
10,442
13,502
33 ,387
Mayor a 1 año y hasta 5 años
3,078
3,276
Cargado a resultados
2,527
68
1,874
(8,134)
(3,665)
Total
4,666
4,287
Al 31 de diciembre de 2012
10,410
1,628
12,316
5,368
29,722
(186)
(118)
4,480
4,169
Cargos financieros futuros sobre contratos de arrendamiento financiero
Valor presente de las obligaciones por contratos de arrendamiento financiero
PROVISIONES
INGRESOS
FINANCIEROS
S/.000
S/.000
OTROS
TOTAL
El valor presente de las obligaciones de arrendamiento financieros es como sigue:
31 DE DICIEMBRE DE
2012
2011
S/.000
S/.000
Hasta 1 año
1,493
949
Mayor a 1 año y hasta 5 años
2,987
3,220
4,480
4,169
Las obligaciones financieras están denominadas en dólares estadounidenses.
S/.000
S/.000
ACTIVO DIFERIDO
Al 1 de enero de 2011
(2,011)
4,296
2,445
4,730
Abonado a resultados
4,928
(2,673)
2,806
5,061
Al 31 de diciembre de 2011
2,917
1,623
5,251
9,791
Abonado a resultados
1,181
3,104
(4,917)
(632)
4,098
4,727
334
9,159
Al 31 de diciembre de 2012
20. PATRIMONIO
19. IMPUESTO A LA RENTA DIFERIDO
a)Capital
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, el capital social de la Compañía está representado por 119,634
mil acciones comunes de S/.1.00 de valor nominal cada una, suscritas y pagadas.
2012
2011
S/.000
S/.000
(474)
(4,876)
PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN INDIVIDUAL EN EL CAPITAL
(8,685)
(4,915)
9,159
(9,791)
24,388
24,040
5,334
9,347
Total impuesto diferido pasivo
29,722
33,387
Impuesto diferido pasivo
20,563
23,596
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, la estructura de participación accionaria en el capital social de
la Compañía es como sigue:
Impuestos diferidos activos:
Impuesto diferido activo que se recuperará después de 12 meses
Impuesto diferido activo que se recuperará dentro de 12 meses
Total impuesto diferido activo
Impuestos diferidos pasivos:
Impuesto diferido pasivo que se recuperará después de 12 meses
Impuesto diferido pasivo que se recuperará dentro de 12 meses
NÚMERO DE ACCIONISTAS
PORCENTAJE TOTAL DE LOS ACCIONISTAS
Hasta 1.00
1
0.02
De 1.01 al 10.00
1
1.60
De 40.01 al 50
2
98.38
4
100.00
b) Reserva legal
De acuerdo con la Ley General de Sociedades, la reserva legal se constituye con la transferencia
del 10% de la utilidad neta anual hasta alcanzar un monto equivalente al 20% del capital
El movimiento bruto de la cuenta impuesto a la renta diferido es el siguiente:
pagado. En ausencia de utilidades o de reservas de libre disposición, la reserva legal deberá ser
2012
2011
S/.000
S/.000
Al 1 de enero
23,596
25,213
Cargo al estado de resultados integrales (Nota 26)
(3,033)
(1,617)
Al 31 de diciembre
20,563
23,596
aplicada a la compensación de pérdidas, debiendo ser repuesta con las utilidades de ejercicios
subsiguientes. Esta reserva puede ser capitalizada siendo igualmente obligatoria su reposición.
c) Resultados acumulados
Los dividendos que se distribuyan a accionistas distintos de personas jurídicas domiciliadas, están
afectos a la tasa del 4.1% por concepto de impuesto a la renta de cargo de estos accionistas; dicho
impuesto es retenido y liquidado por la Compañía.
-p96
-p97
En Junta General de Accionistas de fecha de 26 de marzo de 2012 se acordó distribuir dividendos
correspondientes a los resultados del ejercicio 2011 por S/.13.5 millones (S/ 0.11284417 por acción).
24. CARGAS DE PERSONAL
A continuación se presenta la composición de los gastos de personal:
En Junta General de Accionistas de fecha de 18 de marzo de 2011 se acordó distribuir dividendos
correspondientes a los resultados del ejercicio 2010 por S/.14 millones (S/ 0.11702386 por acción).
COSTO DE VENTAS
Nota 22
Nota 23
Nota 23
Nota 24
2012
2011
2012
2011
2012
2011
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
S/.000
16,809
13,902
4,386
3,375
16,097
14,562
3,512
1,840
1,042
706
3,251
2,399
Seguridad y provisión social
2,604
1,687
516
326
2,155
1,570
Compensación por tiempo
de servicios
1,795
999
415
315
1,778
1,489
Inventario inicial de inmuebles terminados
Sueldos
2012
2011
S/.000
S/.000
24,405
5,625
228,699
228,374
Consumo de materias primas e insumos
53,040
74,795
Mano de obra directa (nota 24)
28,335
20,041
125,092
89,264
4,681
4,260
Inventario inicial de proyectos en curso
Servicios prestados por terceros
Depreciación (nota 12)
Amortización (nota 14)
Otros costos de producción
Inventario final de proyectos en curso
Inventario final de inmuebles terminados
Servicios prestados por terceros
Cargas diversas de gestión y provisiones
2,812
2,288
26,090
11,528
(221,827)
(228,699)
GASTOS ADMINISTRACIÓN
Nota 22
21. COSTO DE VENTAS
El costo de ventas por los años terminados el 31 de diciembre comprende:
GASTOS DE VENTAS
Gratificaciones
Vacaciones
1,645
983
409
309
1609
1,496
Otros gastos de personal
1,969
630
205
222
6,228
7,537
28,335
20,041
6,973
5,253
31,118
29,053
2,451
1,821
147
114
395
397
Número de trabajadores
El incremento de estos gastos se debe al incremento de las operaciones, nuevos proyectos inmobiliarios,
nuevas operaciones de estacionamientos, crecimiento del Lima Outlet Center, etc.
(25,867)
(24,405)
245,460
183,071
25. INGRESOS Y GASTOS FINANCIEROS
25,497
27,306
Los ingresos y gastos financieros por los años terminados el 31 de diciembre comprenden:
1,647
2,589
27,144
29,895
272,604
212,966
Nota 24
2012
2011
S/.000
S/.000
22,259
24,338
Ingresos financieros:
- Ingresos por intereses sobre letras por cobrar
22. GASTOS DE VENTA
- Otros ingresos financieros
Total ingresos financieros
Los gastos de venta por los años terminados el 31 de diciembre comprenden:
Marketing y publicidad
Otros servicios de terceros
Cargas diversas de gestión y provisiones
Cargas de personal (nota 24)
2011
S/.000
S/.000
10,985
20,801
2,556
8,421
995
459
6,973
5,253
21,509
34,934
23. GASTO DE ADMINISTRATIVOS
Los gastos de administración por los años terminados el 31 de diciembre comprenden:
- Gastos por intereses sobre obligaciones financieras
- Otros egresos financieros
(6,885)
(6,853)
(10,289)
(13,738)
a) La Gerencia considera que ha determinado la materia imponible bajo el régimen general del
impuesto a la renta de acuerdo con la legislación tributaria vigente, la que exige agregar y deducir
al resultado, mostrado en los estados financieros separados, aquellas partidas que la referida
legislación reconoce como gravables y no gravables, respectivamente. El impuesto a la renta
determinado es como sigue:
AL 31 DE DICIEMBRE DE
2011
S/.000
Cargas de personal (nota 24)
31,118
29,053
Más, participación de los trabajadores
Alquiler
2,427
2,363
Utilidad antes de participaciones e impuesto a la renta
Honorarios
7,267
6,723
315
1,703
Otros servicios de terceros
4,347
4,070
Cargas diversas de gestión y provisiones
7,134
4,439
607
719
Amortización (nota 12)
(5,698)
26. GASTO POR IMPUESTO A LA RENTA
S/.000
Depreciación (nota 14)
24,521
(4,591)
Total gastos financieros
Utilidad antes de impuesto a la renta
Mantenimiento
183
22,467
Gastos financieros:
2012
2012
208
1,011
302
54,226
49,372
2012
2011
S/.000
S/.000
61,030
60,208
4,354
2,945
65,384
63,153
Otras deducciones netas
11,585
(9,640)
Diferencias temporales
10,110
5,390
Base de cálculo para las participaciones de los trabajadores
87,079
58,903
Participación de los trabajadores (5%)
(4,354)
(2,945)
Materia imponible
82,725
55,958
(24,818)
(16,787)
Impuesto a la renta (30%)
-p98
-p99
El gasto por impuesto a la renta mostrado en el estado separado de resultados integrales comprende:
2012
2011
S/.000
S/.000
Impuesto corriente
24,818
16,787
Total del impuesto diferido
(3,033)
(1,617)
Gasto por impuesto a la renta
21,785
15,170
b) El impuesto a la renta de la Compañía calculado sobre la utilidad antes del impuesto difiere del monto
teórico que resultaría de usar la tasa promedio ponderado del impuesto aplicable a las utilidades de las
compañías consolidadas, como sigue:
2012
2011
S/.000
S/.000
Utilidad antes del impuesto a la renta
61,030
60,208
Impuesto calculado aplicando tasa teórica
18,309
18,062
3,476
(2,892)
21,785
15,170
Efecto del impuesto por:
- Gastos no deducibles neto
Cargo por impuesto a la renta
c) La Administración Tributaria tiene la facultad de revisar y, de ser el caso, corregir el cálculo del
impuesto a la renta determinado por la Compañía en los cuatro últimos años, contados a partir del 1
de enero del año siguiente al de la presentación de la declaración jurada del impuesto correspondiente
(años abiertos a fiscalización). Los años 2009 al 2012 están abiertos a fiscalización. Debido a que
pueden surgir diferencias en la interpretación por parte de la Administración Tributaria sobre las
normas aplicables a la Compañía, no es posible anticipar a la fecha si se producirán pasivos tributarios
adicionales como resultado de eventuales revisiones. Cualquier impuesto adicional, moras, recargos
e intereses, si se produjeran, serán reconocidos en los resultados del año en el que la diferencia de
criterios con la Administración Tributaria se resuelva. La Gerencia estima que no surgirán pasivos de
importancia como resultado de estas posibles revisiones.
d) De acuerdo con la legislación vigente, para propósitos de la determinación del impuesto a la renta y del
impuesto general a las ventas, debe considerarse los precios de transferencia por las operaciones con
partes vinculadas y/o paraísos fiscales, para tal efecto debe contarse con documentación e información
que sustente los métodos y criterios de valuación aplicados en su determinación. La Administración
Tributaria está facultada a solicitar esta información al contribuyente.
e) Impuesto Temporal a los Activos Netos
Grava a los generadores de rentas de tercera categoría sujetos al régimen general del Impuesto a la
Renta. La tasa del impuesto es de 0.5% aplicable al monto de los activos netos que excedan S/.1 millón.
El monto efectivamente pagado podrá utilizarse como crédito contra los pagos a cuenta del Régimen
General del Impuesto a la Renta o contra el pago de regularización del Impuesto a la renta del ejercicio
gravable al que corresponda.
27. CONTRATOS, COMPROMISOS Y GARANTIAS
27.1 Contratos
División Vivienda
a) Contrato de Fideicomiso de Administración y Garantía - Proyecto Sol de Huampaní I - IV.Elevado a Escritura Pública de fecha 17 de diciembre de 2001 y suscrito por la Compañía (en calidad
de fideicomitente), La Fiduciaria S.A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de Crédito del Perú (en
calidad de Fideicomisario) para la ejecución del Proyecto de Habilitación Urbana denominado Sol
de Huampaní. Este proyecto permitió el acceso de financiamiento y el ingreso de recursos para el
pago de una deuda estructural que se mantiene con el BCP. El proyecto se encuentra íntegramente
culminado, en todas sus etapas, totalmente vendido (con autofinanciamiento otorgado por la
Compañía a sus clientes) y entregado a sus adquirentes, quedando pendiente las cuentas por
cobrar a los mismos.
Este contrato estará vigente hasta que se cancele la deuda total garantizada con el fideicomiso
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes) con un plazo máximo de Ley
que es de treinta años.
b) Contrato de Fideicomiso de Administración y Garantía - Proyecto Mirasol de Huampaní.Suscrito el 6 de junio de 2007, por la Compañía (en calidad de fideicomitente) La Fiduciaria S.A. (en
calidad de fiduciaria) y el Banco de Crédito del Perú (en calidad de Fideicomisario) para la ejecución
del Proyecto de Habilitación Urbana denominado Mirasol de Huampaní. El proyecto se encuentra
íntegramente culminado, en todas sus etapas (con financiamiento otorgado por la Compañía a sus
clientes) y entregado a sus adquirientes, quedando pendiente las cuentas por cobrar a los mismos.
Al 31 de diciembre de 2011 el saldo por cobrar relacionado con este proyecto asciende a S/.10.6
millón (S/.17.7 millón en 2010) y tiene como vencimiento la última letra por cobrar en mayo de 2017.
Este contrato estará vigente hasta que se cancele la deuda total garantizada con el fideicomiso
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes), en un plazo máximo de Ley
que es de treinta años.
c) Fideicomiso en Administración de Flujos y Garantía - Proyecto Techo Propio Sol de Piura.Suscrito con fecha 24 de agosto de 2012 entre Los Portales S.A. en calidad de Fideicomitente, La
Fiduciaria S.A. en calidad de fiduciario, BBVA Banco Continental en calidad de Fideicomisario Senior,
Fondo MIVIVIENDA S.A. en calidad de Fideicomisario Junior y JVL Ingenieros Consultores en calidad
de Supervisor, en virtud del cual se constituye un fideicomiso de administración y garantía, con el
objeto de llevar a cabo el desarrollo del Proyecto Techo Propio Sol de Piura.
El patrimonio fideicometido se encontrará conformado por los derechos de cobro compuestos por
el íntegro de los pagos que efectúen los clientes adquirentes de las Unidades inmobiliarias del
Proyecto Techo Propio Sol de Piura, incluidos los desembolsos de los créditos hipotecarios que
obtengan, el desembolso por el Bono Familiar Habitacional (BFH), así como por los desembolsos
que efectúe el BBVA a cuenta de la línea de crédito para financiamiento del Proyecto.
El Contrato de Fideicomiso culminará cuando se verifiquen los siguientes eventos: (i) que se
concluya íntegramente con el Proyecto Inmobiliario; (ii) que la independización de todas las
unidades inmobiliarias se encuentren debidamente inscritas, y, se hayan inscrito las garantías
hipotecarias derivadas de los créditos hipotecarios de los clientes del Proyecto en las partidas
registrales que correspondan a favor de las respectivas entidades financieras, de ser el caso; (iii)
se hayan atendido todas las obligaciones garantizadas; (iv) que el Fondo MIVIVIENDA S.A. haya
recibido todos los documentos que sean necesarios para culminar con el Contrato de Fideicomiso
de acuerdo a las leyes aplicables.
d) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda “Villas del Sol de Ica”.Suscrito el 16 de febrero de 2011 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del Sol de
Ica, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Ica, de US$ 2,000,000 para la construcción
del Proyecto y US$ 1,000,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales hipoteca el
inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento antes indicado.
e) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda “Villas del Sol de Piura”.Suscrito el 31 de enero de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del
-p100
-p101
Sol de Piura, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Piura, de US$ 300,000 para la
División de Hoteles
construcción del Proyecto y US$ 700,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
a) Contrato de Usufructo del Country Club Lima Hotel -
hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento
antes indicado.
f) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar “Terrazas II”.Suscrito el 05 de junio de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Terrazas II
ubicado en el Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima, de US$ 200,000 para la
construcción del Proyecto y US$ 500,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento
antes indicado.
g) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar “Golf Los Andes”.Suscrito el 24 de agosto de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Golf Los Andes,
ubicado en el Distrito de Lurigancho - Chosica, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000
para la construcción del Proyecto y US$800,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo,
Los Portales hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el
financiamiento antes indicado.
h) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria – Proyecto
Multifamiliar “Sol de Carabayllo III”.Suscrito el 24 de agosto de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Sol de Carabayllo
III, ubicado en el Distrito de Carabayllo, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000 para la
construcción del Proyecto y US$500,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento
antes indicado.
i) Contrato de Financiamiento a la Construcción y Constitución de Garantía Hipotecaria – Proyecto
Multifamiliar “El Parque II”.Suscrito el 17 de noviembre de 2010 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institución
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar El Parque II, ubicado
en el Distrito, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,600,000 para la construcción del Proyecto y
US$800,000 para la emisión de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales hipoteca los inmuebles sobre los
cuales se desarrollará el Proyecto para garantizar el financiamiento antes indicado.
j) Contrato de Préstamo y Constitución de Hipotecas con HSBC.Suscrito el 4 de julio de 2012 con el HSBC Bank Perú S.A., en virtud del cual dicha institución conviene
en otorgar a Los Portales un préstamo de hasta US$2,500,000 para financiar proyectos de habilitación
urbana y/o vivienda. Para garantizar dicho préstamo se han constituido las siguientes garantías:
(i) hipoteca sobre un inmueble ubicado en Piura y un inmueble ubicado en Chimbote; (ii) Contrato de
Cobranza en Garantía de letras; (iii) Contrato de Garantía Mobiliaria sobre depósitos en cuenta.
k) Contrato de Arrendamiento de Inmuebles para oficinas sede Vivienda.-
Con fecha 20 de noviembre del 2009, la Asociación Real Club de Lima y Los Portales S.A. suscribieron
un Contrato de Usufructo elevado a Escritura Pública en la misma fecha, mediante el cual la
Asociación Real Club de Lima otorgó en usufructo por veinte años el Country Club Lima Hotel, es
decir, hasta el año 2029.
b) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Chiclayo Suscrito con fecha 23 de octubre de 2009 entre la empresa Naymlap Inn S.A.C. y la Compañía, por el
cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. Saenz Peña y Calle Tacna No.396954, Ciudad de Chiclayo, sobre el cual opera Los Portales Hotel Chiclayo, por el plazo de 20 años,
contados a partir de la suscripción de la Escritura Pública de misma fecha, es decir, hasta el año 2029.
c) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Cusco Suscrito con fecha 30 de noviembre de 2010 entre Cadena Hotelera Turística Cusco S.A. y la Compañía,
por el cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. El Sol No. 602, Distrito,
Provincia y Departamento de Cuzco sobre el cual opera Los Portales Hotel Cuzco,
por el plazo de 20 años, contados a partir de la entrega del inmueble y de los bienes muebles; es decir,
hasta octubre del año 2030.
d) Contrato de fideicomiso de administración y garantía del Country Club Lima Hotel.Elevado a Escritura Pública el 23 de junio de 2003 y suscrito en el mismo mes, por la Compañía (en
calidad de fideicomitente), La Fiduciaria S.A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de Crédito del Perú,
el Banco Internacional del Perú y el Banco Sudamericano (en calidad de fideicomisarios). Mediante
este contrato la Compañía aportó a un patrimonio fideicometido, los flujos provenientes de la
explotación del hotel, así como los bienes muebles necesarios para su funcionamiento. Conforme
al mismo, el hotel se opera dentro del marco de un fideicomiso, siendo que los flujos aportados al
propio patrimonio fideicometido sirven de fuente de pago para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones financieras mantenidas con los fideicomisarios y colateral a los nuevos requerimientos
de inversión, necesarios para mantener la operación del hotel. Este contrato estará vigente hasta el
plazo de vigencia del usufructo indicado en a).
e) Contrato de Usufructo de Inmueble colindante con el Hotel Los Portales Piura.Suscrito con fecha 7 de julio de 2011 entre María Elvia Cedano Orbegoso y la Compañía, por el cual
la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en Calle Lima N° 868, Piura (área 205.79 m2),
colindante con Hotel LP Piura, por el plazo de 20 años, es decir, hasta el año 2031.
f) Contrato de Crédito a Mediano Plazo.Suscrito con fecha 11 de abril de 2012 entre Corporación Interamericana para el Financiamiento de
Infraestructura, S.A. - CIFI y la Compañía, mediante el cual los Prestamistas otorgan un crédito a
mediano plazo a favor Los Portales S.A. hasta por US$6,000,000 (Seis millones y 00/100 Dólares
Americanos), de conformidad con los términos y condiciones establecidas en el presente Contrato.
g) Contrato de Fideicomiso de Administración y Garantía.Suscrito con fecha 11 de abril de 2012 entre Corporación Interamericana para el Financiamiento
de Infraestructura, S.A. – CIFI, La Fiduciaria S.A. y la Compañía, mediante el cual se constituyó un
patrimonio fideicometido en administración y garantía, en virtud del cual la Compañía transfirió
en dominio fiduciario a La Fiduciaria: (i) los derechos de cobro de tarjetas de crédito por pagos
Suscrito el 11 de junio de 2010 con Inmobiliaria Batrun SAC, respecto del inmueble ubicado en
efectuados por los clientes de los Hoteles LP de Chiclayo, Cusco, Piura y Tarma, así como los fondos
Independencia N° 452, Miraflores. El plazo original del contrato era de 5 años y 2 meses. Ha sido ampliado
o flujos que correspondan ser liberados a favor de la Compañía de conformidad con lo previsto en el
mediante adendum suscrito el 26 de julio de 2012, por el plazo máximo de 10 años contados hasta el 7
Contrato de Fideicomiso del Hotel Country Club, así como los derechos de cobro correspondientes
de agosto de 2020.
a pólizas de seguros, según corresponda; los inmuebles y bienes muebles correspondientes a
-p102
-p103
los Hoteles LP Tarma y Piura. El íntegro del Patrimonio Fideicometido servirá para respaldar el
Compañía adquirió la concesión de la playa de estacionamiento del Ovalo Gutiérrez (Miraflores
cumplimiento de las las obligaciones asumidas por la Compañía frente a CIFI establecidas en el
- San Isidro). El contrato de concesión incluyó infraestructura, construcción y explotación del
Contrato a Mediano Plazo suscrito con ésta el 11 de abril de 2012.
estacionamiento subterráneo que tiene 213 cocheras, por un plazo de 21 años que vence en el año
h) Contrato de Arrendamiento.Suscrito el 13 de agosto de 2012 con los señores Rosty Trujillo Aliaga y Criselly Paholy Rodríguez
2027.
f) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento del Estadio Nacional.-
Renilla de Trujillo, en virtud del cual Los Portales S.A. toma en arrendamiento el Inmueble ubicado
Suscrito el 22 de Agosto de 2011 entre el Instituto Peruano del Deporte - IPD y la Compañía,
en la Mz. Z, Lote 13, Urb. El Retablo, Distrito de Comas, por el plazo de 10 años. El inmueble será
mediante el cual el primero le otorgó en Concesión la operación y mantenimiento de la Playa de
destinado para la puesta en funcionamiento de un nuevo local del restaurante “Pollo Stop”.
Estacionamiento del Estadio Nacional por el plazo de 10 (diez) años, es decir, hasta el 2021.
i) Contrato de Gerenciamiento de Hotel Las Arenas de Máncora -
g) Contrato Lima Airport Partners.-
Suscrito el 1 de noviembre de 2012 entre Inversiones Costa Norte S.A. y la Compañía, en virtud del
Suscrito el 1 de setiembre de 2011 entre Lima Airport Partners S.R.L. - LAP y la Compañía, mediante
cual la primera entrega a la Compañía el gerenciamiento de la operación y administración, del Hotel
el cual el primero otorga en Concesión la Playa de Estacionamiento del Aeropuerto Internacional
Las Arenas de Máncora, ubicado en parte del área del Predio denominado Lote 1-A, Sector Lado
Jorge Chávez por el plazo de 3 (tres) años, es decir, hasta el 2014.
Izquierdo de la Carretera Antigua Carretera Talara - Mancora, Km. 1213 + 756 y 1214 + 756, Mancora,
Talara, Piura, por el plazo de 15 años, contados a partir de firma del Contrato de Gerenciamiento.
División de Playas de Estacionamiento
a) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento Boulevard Dionisio Derteano.-
General
a) Transacción extrajudicial con Scotiabank Perú S.A .A. La reestructuración total de las acreencias con Scotiabank Perú S.A.A. se materializó con la
suscripción de la Escritura Pública de Transacción Extrajudicial de fecha 30 de diciembre de 2008,
Suscrito el 9 de enero de 1998 con la Municipalidad de San Isidro para la ejecución del proyecto
por un monto ascendente a US$ 16.5 millón, a una tasa de 4.25% anual con un plazo de diez años.
denominado “Remodelación Boulevard Dionisio Derteano”, desarrollado en un terreno de uso
Conforme a ello, el íntegro de las acreencias que mantiene Los Portales S.A. con Scotiabank Perú
público de aproximadamente 8,779 m2 ubicado en el distrito de San Isidro, que comprendió la
S.A.A. se encuentran totalmente refinanciadas y se están cancelando puntualmente conforme a
superficie, el suelo y el subsuelo de la Calle Dionisio Derteano. El monto total de la inversión fue de
los cronogramas convenidos con vencimientos mensuales hasta el mes de diciembre de 2018.
US$ 5 millones y se construyó estacionamientos para 490 vehículos. El plazo de la concesión (de
treinta años), vence el 9 de enero de 2028 y es renovable de mutuo acuerdo.
b) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento Parque Avelino Cáceres.-
b) Convenio marco Edificio Proyecto Sede Corporativa.El 14 de octubre de 2010 fue suscrito el Convenio Marco entre la Compañía, Drokasa Perú S.A. y JE
Construcciones Generales S.A., en virtud del cual las partes acuerdan la construcción de un Edificio
Suscrito el 17 de enero de 1997 entre la Municipalidad de San Isidro y DELBRASA en su calidad de
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirón Mariscal La Mar N° 991-
empresa asociante en la asociación en participación con la Compañía para la ejecución del proyecto
995, esquina con la Av. Del Ejército N° 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de
denominado “Remodelación Parque Andrés Avelino Cáceres”. El proyecto se desarrolló en un
Lima. El inmueble será construido por JE Construcciones Generales S.A. y una vez terminado se
terreno de uso público de aproximadamente 14,000 m2 ubicado en el distrito de San Isidro, que
venderá a la Compañía y Drokasa Perú S.A. Durante el 2010 la Compañía ha otorgado US$ 1,5 millón
comprende la superficie, suelo y subsuelo de los parques Andrés Avelino Cáceres y Andrés Reyes.
como depósitos en garantía por esta obra, el cual se aplicará al valor de compra del inmueble
El monto total de la inversión efectuada en la construcción de un estacionamiento subterráneo de
cuando se concluya el mismo.
545 cocheras fue de US$5 millones. El plazo de la concesión (de treinta años), vence el 17 de enero
de 2027 y es renovable de mutuo acuerdo.
c) Contrato de Préstamo dinerario con el Banco Santander Perú S.A. -
c) Contrato de Arrendamiento Financiero Edificio Proyecto Sede Corporativa.El 11 de agosto de 2011 fue suscrito la Escritura Pública entre Los Portales S.A. y el Banco Santander
Perú S.A.A. mediante la cual el banco otorga en arrendamiento financiero el futuro Edificio
El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pública de Préstamo Dinerario que otorgó el
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirón Mariscal La Mar N° 991-
Banco Santander Perú S.A. a favor de La Compañía por US$ 3.5 millón a un plazo de 5 años con
995, esquina con la Av. Del Ejército N° 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de
cuotas trimestrales. El mencionado préstamo se encuentra garantizado con el Fideicomiso
Lima a Los Portales S.A. Cabe indicar que previamente a ello, Los Portales S.A. cedió al banco el
Fiduciaria GBC S.A. (Fiduperú) suscrito el 20 de diciembre de 2010.
derecho de opción de compra que éste tenía con el constructor (JE Construcciones Generales S.A.).
d) Fideicomiso Fiduciaria GBC S.A. (Fiduperú).-
d) Contrato Marco de Constitución de Derecho de Superficie.-
El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pública de Constitución de Fideicomiso de
Suscrito el 2 de setiembre de 2010 entre Fundación Elmer J. Faucett y la Compañía, mediante el
Administración de Fondos y Garantía entre: (i) Los Portales S.A. (en calidad de fideicomitente);
cual la primera otorga derecho de superficie sobre el inmueble ubicado en la Av. Elmer Faucett N°
(ii) Fiduciaria GBC S.A. (en calidad de fiduciario) y iii) Banco Santander Perú S.A. (en calidad de
3443 y con el Fondo a la Calle Corpac N° 142, Provincia Constitucional del Callao hasta octubre del
fideicomisario), en virtud del cual Los Portales S.A. transfirió a Fiduciaria GBC S.A. el dominio
año 2036.
fiduciario sobre los derechos, flujos y demás bienes que conforman el patrimonio fideicometido,
constituido por los flujos de las Playas de Estacionamiento Cáceres y Derteano para garantizar las
obligaciones mantenidas con el fideicomisario.
El presente contrato estará vigente hasta que se haya cumplido con cancelar totalmente las
obligaciones garantizadas al fideicomisario o hasta el plazo máximo de Ley que es de 30 años.
e) Contrato de Concesión de la Playa de Estacionamiento Ovalo Gutiérrez.Mediante la fusión por absorción de Inversiones de Estacionamientos S.A. el 2 de junio de 2010, la
e) Contrato Marco para la Constitución de un Fideicomiso de Titulización.Suscrito el 21 de Noviembre de 2012 con Continental Sociedad Titulizadora S.A. en calidad de
Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, en virtud del cual se acordaron
los términos y condiciones generales de acuerdo a los cuales el Originador, en una o más
oportunidades, transferirá fiduciariamente: (i) cuentas por cobrar cedidas que se encuentran
respaldadas en letras de cambio derivadas de Contratos de Compraventa Garantizada originados
por la venta al crédito de lotes de terreno en el marco de sus negocios de habilitación urbana, con
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la finalidad que se incorporen a uno o más patrimonios fideicometidos que servirán de respaldo
de una o más emisiones, hasta por un total en circulación de US$ 60,000,000 o su equivalente en
Nuevos Soles; y (ii) los lotes en los cuales se han desarrollado los referidos negocios de habilitación
urbana y cuyas ventas han originado dichas cuentas por cobrar, con la finalidad que se incorporen
a uno o más patrimonios fideicometidos de inmuebles.
De acuerdo con lo previsto en el Contrato Marco, el Originador deberá realizar las labores de
Servidor, para lo cual realizará por su cuenta y costo, en nombre y representación del Fiduciario,
la cobranza de los flujos de Ingresos provenientes de las Cuentas por Cobrar Cedidas y de las
respectivas Letras de Cambio, así como administrará y custodiará la Documentación, excepto
por las Letras de Cambio que serán entregadas al Banco Continental a efectos que éste realice la
custodia de las mismas, conforme a lo indicado en el Contrato Marco.
f) Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulización.Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulización correspondiente a la Primera Emisión del
“Primer Programa de Bonos de Titulización de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. – Negocio
Inmobiliario”, elevado a Escritura Pública de fecha 3 de diciembre de 2012, ante Notario Público
de Lima. Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran y otorgado por Continental Sociedad Titulizadora S.A.
en calidad de Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, constituido por
cuentas por cobrar cedidas que se encuentran respaldadas en letras de cambio derivadas de
Contratos de Compraventa Garantizada originados por la venta al crédito de lotes de terreno en el
marco de sus negocios de habilitación urbana, hasta por US$25,000,000.
g) Acto Constitutivo del Fideicomiso de Garantía de Inmuebles.Contrato celebrado entre Los Portales S.A., Continental Sociedad Titulizadora S.A. y el BBVA
Banco Continental y elevado a Escritura Pública de fecha 3 de diciembre de 2012 ante Notario
Público de Lima Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran, mediante el cual se transfieren en fiducia los
lotes correspondientes a las cuentas por cobrar mediante el Acto Constitutivo de Fideicomiso de
Titulización correspondiente a la Primera Emisión del “Primer Programa de Bonos de Titulización
de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. – Negocio Inmobiliario”, elevado a Escritura Pública de
fecha 3 de diciembre de 2012.
28. EVENTOS POSTERIORES A LA FECHA DEL BALANCE
Los eventos subsecuentes identificados al 31 de diciembre de 2012 son:
Prepago Scotiabank
Conforme a los términos acordados en la Transacción suscrita con Scotiabank según Escritura Pública
de fecha 30 de diciembre de 2008, otorgada ante la Notaria Paino, la Compañía venía amortizando
la acreencia con Scotiabank, en las fechas de los cronogramas y montos convenidos. En enero 2013
se decidió el prepago de la totalidad de dicha acreencia por US$13,500,000, siendo que a la fecha del
informe, la Compañía no mantiene montos pendientes de pago con Scotiabank.
Emisión de Bonos de Titulización - Oferta Pública Primaria de Bonos de Titulización de
Cuentas por Cobrar
Con fecha 14 de febrero de 2013, la Compañía colocó la totalidad de la Primera Emisión por
US$25,000,000, materia del Primer Programa de Bonos de Titulización de Cuentas por Cobrar de Los
Portales S.A. - Negocio Inmobiliario hasta por US$60,000,000 o su equivalente en Nuevos Soles. Se
espera que a lo largo del año se realicen nuevas emisiones dentro del mismo programa.
29. CUENTAS DE ORDEN
Las cuentas de orden corresponden a cuentas de control de las letras originadas por la división
Vivienda por la venta de unidades de habilitación urbana (lotes) aceptados por los clientes por el
financiamiento del precio de venta de los lotes de terrenos en la fecha de suscripción del contrato
de venta de bien futuro; antes de que la Compañía haya completado las obras de habilitación de los
terrenos. En la fecha de suscripción de los contratos de venta de bien futuro, las letras de cambio
se reconocen en cuentas de orden. Los pagos que efectúan los clientes al vencimiento de sus letras,
durante el período de habilitación de sus terrenos y antes de su entrega física, se reconocen como
anticipos recibidos de clientes en el estado separado de situación financiera. En la fecha efectiva de
entrega de los terrenos a los clientes se reconoce el ingreso por ventas con cargo a la cuenta anticipos
recibidos de clientes por el total de los anticipos recibidos a esa fecha y con cargo a letras por cobrar por
el saldo pendiente de cobro de las letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar). En
este momento se elimina el saldo de las letras reconocido aún en cuentas de orden. Mientras las letras
27.2 Obligaciones contingentes -
aceptadas por clientes se muestren en cuentas de orden no representan financieramente derechos
i. Se mantiene en curso un procedimiento administrativo tributario en atención a una acotación de
exigibles de cobro.
Impuesto a la Renta efectuada por la Superintendencia Nacional de Administración Tributaria por
el ejercicio 2002 por S/. 6.1 millones, el cual a la fecha se encuentra en etapa de reclamación ante
la Administración Tributaria.
ii. Se mantiene en curso un Proceso Administrativo de Reclamación Tributaria contra la Municipalidad
de Carabayllo, impugnando resoluciones de multas por S/. 4.5 millones impuestas en el ejercicio
2007 a la empresa Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., la misma que fuera absorbida por
Los Portales S.A. en el mes de noviembre de 2009, por concepto de no haberse supuestamente
efectuado la independización municipal de los lotes que conforman la urbanización habilitada
conforme a ley por dicha empresa absorbida. Este proceso administrativo se encuentra en etapa
de reclamo ante la instancia administrativa correspondiente.
27.3 Compromisos Al 31 de diciembre de 2012 la Compañía no mantiene pólizas de caución ni “stand by” que garanticen
contratos suscritos con terceros.
27.4 Garantías Al 31 de diciembre de 2012 la Compañía no mantiene avales vigentes en entidades financieras.
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