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DANTE GUERRERO
MANUAl
DE
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LIBRERIA
YEDITORIAL
ALSINA
MANUAl
D~TASACIONfS
PROPIEDADES
URBANAS
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DANTE GUERRERO
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TASACIONIS
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IEDADES
URBANAS
YRURALES
2' ff 1l(I" \
LIBRERIA
YEDITORIAL
ALSINA
Paraná137- Tel: 49-29421 Telefax: 40-9309- BuenosAires
ÍNDICE
PRÓLOGO .••.••.
© Copyright by LIBRERÍA Y EDITORIAL ALSINA
Buenos Aires, 1984 " 1994
. . . . • ......
GENERAL
• •. - .. - . ...
· · · •. • •
TEMA l . TASACIÓN DE TERRENOS . . . . . . . . . . . . . .
l. l. /11/roducción, l; 1) Conceptos oobre valor. l; 2) Necesi·
dades del avalúo, s; S) Oc 1,,. métodos de tasación, 4; 2. J.
Métodos de tasación, 5; 3. J. Métodos dir,cfó«Qmporatiuo1.
6; 1) Técnicas operativas, ó; 2) Factores de valor, 10; 3) Homogc.1noiución de anteceden.tea, 12: 4) PlAnillas de anteCe-
dent..s, 18; 6) Sele«íóa de aate_cedentea, 14; 6) Caractedsticas de los informes, 14; A VALUO URBANO, 16; Cc,oficie,,.
tes de homogenehación, 16: Coefícientes de forma de pago.
Queda hecho cl depósito que
establece la Ley 11 .723
19 ; Actualizac:i6n de vaJore8t 23; Cálculo de valot presente,
23~ Métodos de aproximnción rápida, 30; Resultados compa•
rativos, 31; Método Ci, Ida y vuelta. 31; Métod,;, C, (d~J lng,
Gi!l)lnte, 31; Método C., (1) AproxJmado, (11) Simplificado,
32 • CoaficienLes de actualización 33 ; 1~ Trazado de la curva
IMJ•RESO EN LA ARGENTINA
ISBN gsn.559 .012 .g
La reproducción total o parcial de este libro en cualquiot forma que sea,
idéntica o modificada. no autorizada pot el EDITOR.viola loa derechos re•
&ervadoa. C\lalquier uti&ación debe ser previamente solicitada..
por densidad d e puntos, 3i: i ~ Trai:ado de curn1s de actua Jizaci6n tnedillnte Hventas y reventas", 35; 3! Método esta~
dístico, 35; 4~ Trazado de la cwva mediante el procedinúeo·
to de los cuadndos mínimo., 86: Coeficiente de medidas, 36¡
TABLAS DE FITI'E Y CERVINI, Gráfico, 3.9, T~bl"" 40;
TABLAS DEL TRIBUNAL DE TASACIONES, 48; TAl)LAS
DE FACTORES PARA REDUCJR PRECIOS DESDE LOTES URBAl'fOS HASTA FRACCIONES DE 50 HECTÁREAS, 5l; Cálc1tlo del coe.ticiente de medida según ap)'Ovechamicnto, 62 ► Coo.fici<m
·te por torm,a1 53; 4.1. Procedimie~
lo de "oti les y dcspu.ls". 66; 5,.J. Valor Plottoge. 60; 1...ote
con frente a dos caUe3, 68; TERRENOS EN ESQUINA, 64;
Coeficientes de t'SQUlna,64~ Tabh1&nOJ"tee
_mwicaw:ts, 6f; Método de Valvano, 65: Tabla l. Zona céntrica de la Copita! Federal, 68; Tabla Il. Zona de valor comercial y rosíde,neial .in•
t,rmedio apta para edificios en prop iedad horizonta~ 68;
Tabla IIL Zona familiar o residencial, inclusive algún comercio minoriJlla, 68 ; Tabla rv. Bajo Valor de la tierra.barrios en
formación. 69; Coeficiente de esquina (Método .de Valvaoo),
7 S; TABt,AS DEL INGENIERO VALV ANO . Porc,,ntaies de
valorización de tes-te.nos,75; Ejemplos de aplicación, 76; Fó,,-..
mula del Ing. Valv·ano modificad-a, 77; Coeficiente de tol)<>-
1
VI
INDICE
D.Jllt'TS GUSRRBRO
- JUANtlAt
graf.fa. '18~ Coefic,íente por se.rvi<:ios públicos. 80¡ Coe.fic.í cn--
te de ub(ceción, 81; Curva de '9'alores unitario& de) terre no
(según ubicacl(,n), 82·88; Detcrmln0<ión del valor linal, 84:
MEwdo dé aju•to, 84; Método de dis¡x,ralón, 85; Apl icación
del método en el 6$tudio de l valor de la t.letru, 87; •rruBu
NAL DE TASACIONES. Cap itol l"ederat (CircunaaipcionC$ d& 14 a 20), 90-91; Plíi.nillas para estudio de la tierra,
92-98·94; 6. J. OtrotJ métodoa- para la tosacii,m de ten-cno,.
96; Método de incidencias unítarias, 96 , Planillas, 98; Mét.Qdo de 1n''Reeeit.A cuioea''• 99,
TEMA Il. TASACIÓN DE EDIFICIOS Y MEJORAS.
IMPORTANCIA DEL A VALÚO DE MEJORAS .. . 103
Difieultade& crecientes de la va.luacíón de edificioa. 104;
El valor de las construcciones. 105; 1.11. 'Métodos usuales
pt.u'C l.a dett!rminaciión del ualor ffsico dt, reposición, 108;
l °: ) Por <:émputo y pre,upueato, 109; 2?) Por suma de pun ..
tos, 109 ; W.) Por equívaleneía de costos dominantes, ll 1 ;
4~) Por CQstos unitarios exper-im~ntales, 112~ 5~) Por lU:t.ualiz•ci6n dcJ valor de origen; 113; 2.lf. Ach,alización de los
oQltos de edificios, 114 .¡ Metodología del númerQ índice del
Instituto Nacional d@ €$:tadfstfoas y Censo11,114-; Metodología del número índice de 1,a Cámari1 Argentina de la Con,s,trueeión, 116; Valor de reposiclón de los edificios, 118;
3./l ].;o depreciación de lot ttdi/icio•, 123~ Cau&ts de de:preciaci6n (Cuadro de R. R K••t•), 126 ; Mc!todos para calcu •
lar la dep,eciacl6n, 126; Mét.odo de la línea recta, 126; F'órmu\a de Kuonble, 127; Fóono ln d• Ross, 127; E) e,t.1do como ractor de depreclació11, 129; La depreciación íunciona.J,
132; TABLA DE ROSS-HEJDECKE, 134 .
le11de valorea po r unidad de yjyieodn, 160: 2. IV. Mifodo 11.
Por comparación de valores venales, 101 , Planilla de estudio
de valores venaleti, 162; Normas adoptad11i1por ruacf6n de.J.oli
coeficientes u.tilizados paro Ja comparación de valorea vena•
los de departamenl9s, 163; Coe!ici~.nte por ubicación del departamcmto eq el edlficio. 163: Coeficic.nte-aef(m carncterí•
t.icas con..'ítrud.ivas del edificio, 163; Coeficiente por autig.ied,ad y estad() del edificio 1 164; Coeficiente de actualiza·
ci6n, 164; Cocriciente por ubicación de l edificio, 164; Normas adoptadas P,.ra la fijación de IQs coeflcientos utilizados
para la comparación de los valores venalCJJde ot'icina. l.65 :
Coeficiente segú11. la supo.-íiclo pcopia, 166; Coeficiente por
ubicadón_ de la ofieína en el edificio, 165¡ Coeficiente seg6n
hts característ icas constructivas del edificio, 166; Coeficíen1.c por anUgüedud dol edificio, 166; Coeficiente por t~ner
baño privado, 166; Coeficiente por ~e
en el mismo edi•
(icio, 166 ; CoeficJcn te do actullll23ci6n, 1-06; Coeficieote por
ubicació n de J cdi.floio, 167; Co•eticlente por ubleación én .altura, 167 ; Normas adoptadas piu-a la .fijación de los c.oefic.ieo•
t4.'s utili_zados para la comparación de valores ,•e)ialea de loea,..
Je-~ 167; Coef iciente por ubicación del edificiQ, 1'6'7; Coefi•
ciente po r car¡lc~e.rístlcas constructivas del edificio. 167 •
Coef icient.o por antigüedad y e.tt1tdo de con$eniación del edilicio , l 68; Coeficient~ por 11uperfic(é cubierta deJ loc•l, 168;
Coeficiente. por ,frente y fondo, 168 : Cooficienl.e de actuoJí~
zación, 168; PIJ!nillaa do estudio de valoft1$•ena l"", 169 ·170 171; CoeCicientcs de venta coaj·,nta, 172; 3./V. Métod<> /11.
Por capitaJiz-ación de rent.~ 11:;.
TEMA V. VALORES LOCA1TVOS
I . V. 7"a-saiiruonablu
TEMA UI. CORRECCIÓN DEL VALOR DEL TERRE-
NO POR MAL APR.OVECHAM/F;NTO .. , .....
..
139
1./ll. Fórmula de Guerrero . 1 :l9; fl Jff. Pormot de oplic«•
ci'ó11
1 144 ; C6mo conjuga con e l crit~rio Ros.\•Heidecke, 144;
Ejemplos de •Plicadón, 145; Apl icación en 1:onu muy comcrcj.tlles, 145; ¿Edificio o d~molic.ión?, 146 ; Gráficos Y
ejemplos, 147-161 .
TEMA IV, TASACIÓN DE INAfUEBLES
EN CONJUNTO . , .....
, ... ....
. ....
Vil
DB TA,9ACJONBS
... . . - . . 1;3
l. IV . Mátodo l. Por it1tegración de costos Pttreiales, liiS; Cos-tos fina.ncioroa, 166; Ganancia empresaria. 158; Ga1.J;c>!'ipron'll1Cionalea, 169 ; lntegntción del coslo total. I 59 ; Porccntuo •
. ... .. . .. . . .. . . 177
'
dr i•,mtu, l.77 ; Historia, 177; 2, V. Co ,
rrecciim dP ta.sas en tunción de ~pcclatWa, inf{acionari4s,
l 78; Legislaciones de emergencia, 178 ¡ Condicione., que debe
rP.uni.r un informe pe.ricial. 179 ; Oiversoa tipos-de locaciones,
180 ; .1.V. Proeedimfe,rt.c>s de cálculo de olq11U~re,, 181¡. Pl'o
cedimien _to 1. Renta de capital inmobiliar io, 181 ~V1tlores le,·
cativo.a (Determ inación de CoN), 183 ; Coeticientc de correc-oi6n Jl<>rdeptec.iación monéta.ria, 186; Cargas a.clicion:aleaa l:1
rente bruLa. 188; 1) Amortización deJ edificio, 188; 2) Conservución dcJ edific io, 188 ; 3) Impuestos r _gravámen~a, 189;
4) Gastos de funcionamiento, 189: 6) Ga•tosadministrativo.s.
189 ; 6) Oesal(¡uilercs, 190; Ejemplos de valor l<>cativo, 190 ;
Coeficitmtea de superficie para vaJort!s locativo; de dopartamt>nto~ 1~4; J'htuilla de valores loe1ttiv011,196¡ Coeficientes
corre~tivos., 196; Valuación por capitaJjzaci6n de rentas, 197 ,
VIII
DANTB
ouentteno - MANUAL
()E '1',ASACTONES
IX
i8DICE
TEMA VI. A VALÚOS DE TJPO ESPECIAL . ..
, . . . . . . 201
zotión. 2 72; 5. VJII. J>rocedimittnl.o, 275; 8. VIII , ta expropia ~
ción inuersa o indirecta , 278 ¡ 7. Vff/ , La retrocesi lm, 279 ;
l . \rf. Pa,ajc ti,¡ ua/or de lot o a uolor de bloque, 201; Utilí •
dad del negocio , 204; Precío de compra de la fracción, 205;
Coos ide,acion "" wbt<> la• t.,.,. de interés y utilidad, 205;
2. VI. TlJ.$0cióndé subsuelos 1 206 : Metodología de1 Ttibu nnl
de Tasaciones, 207 ; 3. VI. B/ectroductos, 211 ; 1) Clasifica·
ción de lao indemnizaciones, 211 ; 2) Determinación del an·
Concer>to fina.l, 279.
ANEXO (Ley 21499)
cho de las zonas de scgut 'idad, 212; ZonJ.1de a!cctu.cióh en lf·
neas de 500 kV, 213; Zonas de media '"'gurldad , 214 ; Zonas
de mínima seguridad, 215; Electrodos múltiples, 215 ¡ Por•
centajes- de indemnización
p.an• la tjerra, 217; Oet'-'1'mina.ción
del valor de llUImojorl,lS,220; Casos de prédJ0s con cxplola ·
cí6n variada, 222; Casos de predios destinados 11country club
o parquiiaciones tomiliares, 223.
'fEMA
vn. VALUACIONES RURALES
227
J. VJJ. CónNideraciont:,;,gerae.ro.les$Obre iwfuacio11e6 rttrote~
227; l) Cqncepto s genoralca, 227; 2) Factores que oondicio •
mm el valor do motcudo de la t.iena., 228~ 3) Factorea: que eJe·
van artlfi<iBlmcnto los valorea de los campos, 229; 4) Factorea dcptcsoY-e.sde los precio& de predios .agropecuario~ 229►
2 ..VJI. Faotore/1por cons,'dtra.ren at,.alúosruralea, 230; (farac-teríaticas intrínsecas y cxtrínaecas, 230: 3. Vfl. Concepto de
uptitud de loa s~los y factorett ecológicos que bielden en lo
valuación, 281; Conceptos básicos aobre los (acto:rei. ecq lógicos más importantes P<>rcon.sidetar en -avalúos ru ta léi;. 231 ~
Cla.aificaciooes rr•nulom~tcica .s. 234 -; Su<!lo¡ arenoso. arcilloso, fnmco, 234-235~ E,tructur:a, 236 ; J:a (lfUa en ol iuolo,
237; Salinidad dtll ouel<,,238; Propiedad•• !lsiooquím k'M del
suelo, 238; Propiedad•• biol6gicas y químicaa del suelo, 239;
Clasificación según la •ptitlld de los auelos, 24.0; Aptitudes
agrícola, galllld•ra. rorertal, 240 -2 41; 4. VTT, Factores élimliHco, qu~ deben aer con,/derados. 24-1; 5. VTI. Metodo/(>gia
de la ualuación rura.J,.
2.42; a.Vll. Mé.todoi de lnsaciones n.,ra-
tes. 247; 1) MHodo comparativo y rumario, 247; 2) Método•
analíUcos. 252; Eatudio de modeloa para fijación de valores
unitarlos
por el m~todo
de JI) pu, du ctivida.d
e, renta,
~60~
i,ndícador de punlo.Je,;para tasaclone• rurales, 266.
TEMA VIII. EXPROPIACIONES.
LA INDEMNIZACIÓN JUSTA
/, VT/l. La ealiflcución., 270; 2. Vlll . S4ieto cxpropiante, 270;
3. VIII . Objeto de la expropiación, 270; 4. VJJJ. La ilfdemn;.·
269
... .... .. ....... .. ... ... ... 281
PRÓLOGO
La Editorial da a publicidad el presente libro con la con..uicciónde lfenarun vacío en la literaturasobre el tema. Es un
texto largay pacientemente elaboradopor su autor en el dec11rsodel tiempo, durante el desarrollode clasesen importantes centros de estudios del país y del extranjero, y ®alado
por su extensa prácticaen la materia.
La compilación y decantación del material acumulado ha
permitido su ordenamiento didáctico y su enriquecimiento,
,úuc hando lo superfluo y dejando asentado solamente lo
uti~lo formativo.
Los ejemplos dados al desarrollarcada capítulo atraerán
al lector por su claridady la exposición de los conceptos concatenados con lógica impecable coadyuvarán a su compren1/ón de manera tal que el lector, ya profesional que quiere
pufcccionarse., ya estudiante en búsqueda de su formación,
MJ6entiránatraídos y se estableceráentre autor y lector la corriente de simpatía y entendimiento tan necesariospara el
Ol}ff'ndikaje.
El desarrollo de las exposiciones tanto para valuaciones
,irbanai como para las mralea u hace aobre caso• concretos,
rt•alos,en los que intervino el autor y están ilustradoscon grlr
f/cos claros y con los fundamentos aritméticos necesarios,
/lltollzadosmetódicamente, lo que permite al interesadosu tot11Ientendimiento práctico y técnico.
Tenemos el total convencimiento de presentar un libro
q11nno deja punto por tratar en lo concerniente a ualuacio1ui1: que quien desee ahondar profundament11en su interpre,.
toolón y )'míctica enc,mtrará un mw1ual efectivo, que no /()
1/1/ar6
con dudas ni le oc<Uipnará
frustracionesy llegaráa la
,1muiaci6nde que tiene en su biblioteca ¡¡n tesoro l'mponde,.
f(TT
J)AN ·J'B GCIBRR.RI!O - ~lfANUAI ,. D8 TASAC IONli.'.S
rabie: la enorme experienc ia acumulada por un estudioso que
dedicó sus afanes a hacer el aporte de sus conocimientos a sus
colegas o a quienes pretendieren llegar a serlo.
La Editorial agradece a la señora Electro Beouide y al
señor Alfredo Beouide sr,asesoramiento integra/ para la publicación de esta obra
TEMA I
TASACIÓNDE TERRENOS
LA EDn 'ORIAL
l. l. Introducción
1) Conceptos sobre valor
La función de tasar está directamente ligada al concepto
uoavaluar, poner precio a una CM<'I.
El diccionario Laroll6Se Universal define el acto de Tasar
c;omo el de poner precio oficialmente a ciertas casas vendiblos. Su sinónimo valorar tiene aproximadamente igual defit11
ción, aunque no figura en ella el término oficialmente.
Parecieraque el acto de valorar puede estar a cargo de quien
lt•11gaidea del precio, pero el acto de tasar queda reservado
para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento y de una
profesión que requiere cierta formac ión técnfoa avala o certíf/c(I nnte los demás , el precio o valor de una cosa.
Podría hacerse una similitud entre el escríbano, que es
r,-.:lalariode actos entre pen¡onas o instituciones y el tasador,
r1u,
e Lambién da fe y certifica el valor equitativo y razonable
tic un bien o de una cosa.
El mismo diccionario define como valor de un objeto , en
lo q uP. J:I Economía PoJítica se tafiere: la cGtima.ción que le
a1(1(11amo
s en nuestras preferencias. Para algunos economistas
,,1motivo de esas preferencias es la utilidad; para otros el tral.11\10,
ya el trabajo empleado para producir la cosa (ADAM
1-Ml'l'H), ya el trabajo que su adquisición nos evita (BASTIAT).
Ninguna de estas teorías es absolutamente satisfactoria. Los
motivos de que atribuyamos valor a una cosa son complejos y
• ubjetivos y se acerca más a la verdad la acepci ón de algunos
oconomistas modernos de que la dificultad de su adquisición
,tf 1111a causa importante del valor de ciertas cosa.~
.
2
fJAN'l~BGUERRERO - MANUAL DE TASACIONES
t'A$A.CIÓN DE TER RENOS
Estamos más de acuerdo con el último concepto de la
Enciclopedia y en él se reflejan desde el clá,sico y simple
ejemplo de que para un hombre sediento en el desierto más
vale un uaso de agua que un brillante, hasta los más com•
plicados fenómenos de la economía de mercado.
En et aspecto inmobiliario, dicho concepto se afirma
en los comp lejos vaivenes de la oferta y la demanda, forja•
doras del pl'ecio de una propiedad .
No quiero abundar en conceptos teóricos relacionados
con el valor, sus definiciones y clases, porque es un tema que
todos los tratadistas lo encaran, inclusive con cierta fruición,
afumándose en teorías, propias o 'ajenas, acerca de la síngula•
ridad o pluralidades del valor.
·
Entiendo que sobre el tan discutido concepto de si las
cosas tienen un solo valor a muchos valores, según el destino para el cual se hace el avalúo, todos tenemos que definir posiciones.
Hay quienes 60Stienen que el valor de un inmueble es distinto según el avalúo sea destinado a compraventa, garantía
hipotecaria, pago de impuestos, etcétera.
Personalmente, pienso que pueden existir muchos caminos para hallar el valor, e inclusive que ese valor pueda ser
de distintos
tipos. (físicos, venales, ,·entísticos , históricos , pa•
~
.
no1am1cos, sentunentales), pero que el valor final, el precio
de Una cosa, en un mercadQ de libre oferta y demanda es
siempre uno solo v surge de la inteligente ponderación o
ponderancia de cualquiera de las facetas valorativas contempladas en el análisis.
Entiendo qu.e tampoco existen distintos valores según la
pre-
wayor
u Wtll1or profundi<,tad con qut! :;t; haya httcl10 td ba-
lance ponderativo de los antecede,:ites estudiados. E:stepodrá
<;larmayor o menor PJIS,;,o mayor o mP.norgrado de securida .d
al valor bailado, pero nunca una .definición o califjcación dif~nciada.
Un valor estimativo no debe considerarse ni
.mayot ni menor que el ualor real razonado :y documentado,
sino, sencillamente, un número que ofr¡3ee menos seguridades <;lecerteza que éste.
3
2) Necesidades del avalúo
Los legos en materia de avalúes se preguntarán a qué
viene nuestra preocupación po.r mejorar cada vez más las
1,/l
cnicas operativas y el carácter científico de nuestra especia•
l\du<l.·Ignoran, tal vez, la importancia cada vez más creciente
e.lo la f11-nciónso.cial que cumple e,l tasador en el medio que lo
rodea . Así como los filósofos y humanist¡¡s miden y fornen•
lM la riqueza espiritual y moral de los pueblos, nosot,ros metilroos, con nuestro trabajo diario, la dqueza materiál y el de •
111rrollo económico de los países y contribuimos, con nuestro
11s
l!soramiento, a un mejor aprovechamiento de los bienes qu e
h,,cen a la vida, higiene, seguridad y confott de la hu¡nanídad.
" Como consecuencia de los conmctos bélicos mundiales
~í co MCMlCHAEL- se ha creado en el campo de la tasación
l{r!II! número de problema.~, cuya solución depende de la reha•
hlllt.ación final de los sistemas económicos internacionales
tl'll\ltreehos y dislocados. Pueden tran,;currir años, antes de
,¡¡,ese conozcan to.dilS las soluciones."
Los conceptos y métodos de la tasación deben ix evo•
lucio,,ando y adecuándose a esa dinámica creada por las
(runl'o rmaciones aceleradas de la geografía económica del
llllll1d O.
La creciente i11dustri.ali¾aciónde los países, con miras a
de sus economías, hacen cada día roás
11
eocsaria la participación del t~ador como colaborador in•
111
~dlato e ineludible de esas industrias que necesil,an, per•
nll\nenlemeute, actualizar el valor de los aétivos físicos
1111c respaldan su desenvolvimiento económico-financiero .
Las g,1P.m-os, con la destrucción de pueblos y ciudades
q11r
, se levantan nuevas, pujantes y moderna¡¡ sobre la base de
plMlficaciones menos obsoletas, nacen también imprescln, llhle la contribución del tasador en los planes exp'ropiator 11)8 que permiten dar nueva fisonomía a las viejas urbani2a •
,,¡ones.
ll:1 concepto moderno, de la ftm.ción social que debe
1•umplir la propiedad, exige la frecuente interven ción del
ln#odor en la función pública , a fin de regular en forma justa
1111mayor desarrollo
•
DAN'rE GU8RRBRO
- MANU,U , DE T'A.SACIONE.'$
y equitativa las cargas imposith,as, de servicios públicos y
contribuciones sociales.
Y por fin, el creciente anhelo de los hombres; de mejorar sus condiciones de vida y vivienda y los planes oficiales
tendientes a satisfacer ese anhelo mediante préstamos pro •
mocional~s pa,a el techo propio, necesitan también la
presencia del tasado .r que mida y limite, con equidad y justicia, el monto de préstamos.
Funciones tan importantes no se ban de seguir prestando
con el cómodo y fácil método de· la apreciación subjetiva y de
la estimación rápida cuando son tan grandes los intereses
puestos en juego.
8) De los métodos de tasación
La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la
de directos e indirectos y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen distintos procedimientos que
se aplican en la técnica opemtiva, tratando permanentemente
de mejorarla, tecnificada y ha ciéndola menos personal y subjetiva.
A las ventajas de la mayor rapidez, lograda en los méto dos indirectos se opone, sobre todo, en países de economía
menos estable, la inseguridad y no permanencia de las rentas
y la imprecisión de las tasas convenientes de aplicar.
Estimo qu e si bien los métodos indirectos son necesarios
como control y ante even~ualidades que los bagan únicos, en
la solución del problema, los métodos directos, comparativos, ofrecen mayor seguridad áunque. en general, a cost>.1de
una mayor laboriosidad.
En el desanollo de este curso veremos primero los métodos directos de tasación, tanto de terrenos y edificios, como
de valores de conjunto y luego los indirectos por capitalización de rentas .
•
1'ASA CIÓN DE TERRENOS
2. l. Métodos de tasación
MÉ'I'ODOS DE TASACIÓN
DffiECTO
P~r comparacl6n directa de
ontecedentes:
1) De tencnos
b) De edificios
e!) De conjuntos
INDffiE CTO
Por cálculo de rent abilidad :
J~aaulta:
Reaulta:
•
•
De cAJculomás directo y rápjdo.
•
?vfáaimprecisos por
•
11,1.ás
seguros en Jo, rosultt1do.s
a)
Por capitalización de
ren,tas
b)
Más laborio10s en la ejecución
Por productividad
,11rlabilidad d• · tasas
EL PROCESO DE VAtUACIÓN POR MÁS OE UN MÉ'l·ooo
ASEGURA SU CONFl'ABIL IOAD
3. [. Métodos di.rectos comparativos
tf omogeneización de antecedentes para el estudio del valor
do la Uerra
l ) Técnicas operativas
c omo principio fundamental, admitiremos ; q~e la , t?Saclón de un inmueble no se subordina a una tecmca ngida,
~luo qu e siempre es imprescindible el _ap~rte del ,s~nt1do
romún, el análisis p~mderativo y un cr1ter1oso esprn tu de
nqutdad en el valuador . Por tal motivo es que los :Jempl?s
Ktil Oralizados de tipo práctico que vere_m~sa cont~uao10?
110 de ben ser tomados como de segmnuento estricto. El
IU.t4
ldor no debe frenar su propia inventiva para ballar mer.nniijmos operativos que se ajusten más pr ecisamente al caso
i,1trticu.lar en que le toca actuar. Además, es lógico advertir
7
'l',<I
M OIÓN D/11"6/!REN()S
DA.l\!1'E Gt/8Rfl~ll0
- ,\IANUAL DB TA'SACIONBS
que lo que se expondrá no es -ni lo pretende- novedoso
para quienes ya tienen alguna el(pe¡-\encia formada. Sólo se
ha querido realizar un trabajo de recopilacion que facilite
-en la medida de lo posible- la tarea de ordenamiento analítico que debe ser la base estructural de un avalúo.
Lo que sí se preten¡je es que la t,u;ación de un inmueble
no sea frut-0 de la improvisación o del mayor o menor acierto
con que se elija, intuitiva o subjet\varnente, un valor y que se
ajuste -e n cambip- a ciertas normas de sistematización.
Es decir, que dos tasadores que deban practicar la valuación
del mismo inm4eble, no tengan que elegir o encontrar ese
valor por apreci;tción m~ramente subjetiva , sino que sigan
algún procedimiento sistematizado que -sin renuncialc al criterio particular que debe tener cada tasador:- los conduzcan,
en lo posible, a valores indiscu tiblemente similares.
No subestimamos a quienes mediante una experiencia de
muchos afios y un profundo conocimient-0 de determinada
zona, les basta la rápida inspección ocular de un inmueble
para fijar, con bastante aproximación, su valor, pero sí debemos poner bien en claro que la Cuncióo de tasar no se del)e
concretar exclusiv¡¡menre a hallar el valor de una cosa, sino ea
demostrar los fundamentos y el análisis ponderativo que nos
condujo a él, para satisfacer a nuestros clientes, al juez o a la
institución que nos ha pedido este valor.
Por otra parj;e, no se puede tampoco abarcar un conocimien te) prácticQ tan granqe como pará saber intuitivamente
el valor de un inmueble, cualquiera que sean su ubicación y
suR característic¡¡s. Saber tasar rio significa 7:omo muchos
creen - tener un amplio conocimiento de va/ores actuales
en distintas zonas de la ciudad o del país, sino saber buscar,
analizar y ponderar los antecedentes que finalmente conducirri.n al ualor buscado. En este aspecto cabe mencionar a
los técnicos profesionales en tasaciones, que han hecho ya
una experiencia tan grande en la materia que se trasladan
al ínterior de un país -donde quizá no han estado nuncaY en pocos días, haciendo investigación de mercado ,
búsqueda de antecedentes, manteniendo conversaciones,
etc .• vuelven con un gran conocimiento de valores en la 2ona,
d~ la capacidad de absorción posib\e de ese mercad~¡•~~;
hlllario etc que prácticamente están a la par de cu q "ciad
,¡uo - por r~ones de trabajo- está dedicado a una actw1
liHnobiliaria permanente eo el lugar.
.
.
La búsqueda de antecedentes es una de las pruneras d11lcultades con que tropieza el tasador, y es en ei:te aspecto
OóJ'lde se debe trasformar en un ver~adero detecti;e que ~e11-cta cuanta información puede ser util a sus f~es:,ChandJas
h> ha repetido: "sin información no hay v_aluac1on. Las ven•
IM, elemento fundamental de compara;1on, d_ebenser fruto
lo una paciente búsqueda y esa busqueda debe tratar
:1c llegar al origen de ella para interiorizarse de l?s factores
'"'"" ---'1'da "ueden haber hecho modü1car el re1111
0 on al.,-- """"' , "
, "d
T .
i ult~do de una libre oferta y demanda. Un rap1 o ana is":
a priori de ella pe.rmite intuir al tasador expe?"'entado i:
líl trata de un precio real o deformado por c_ircU11$~C
,, pcc'•le-~ que son las que debe tratar de averiguar. 01cbas
1
~
la ·
a trasfereo••lrcunstancias especiales pueden re c101;lll~se
nllll de do:minío por división de condoouruo, ªPºt:';8ª ~
ulr dudes remates judiciales (en los que un sucesor tiene '?
Interés ~n quedarse con la propiedad), venta_scon exoes•~~
o dericienle publicidad, tendencias a hacer bgurar menores
. .
t ( 'ct· camente es uno de los
ylilores para evadir 1mpues os pra 1
.
te
1rob lcmas más grandes que existe 0Jl. tasaciones: esa n'.1~ncia a evadir los impuestos, disminlllr el valor de las .ventna o a, distorsionarlas). Por tales motivos resulta m~Y ~nte•
'""nte la obtención de antecedentes en rc¡nates publicos,
rI ..·
art · ,tla.-es ya que de
0 de boletas origínales ck ventas entre P ~c . •
t>Uos surgen los valores unitarios sin las d1storS1?nes que. es
rt,•ouent.e obMrvar con posterioridad en las escnturas trasla~lvns del dominio.
d
Como se ha dicho antes, la búsqueda de anteceden~
e
v,mtas se trasforma, a veces, en una verdadera tarea de mves~
Lll(Mión. La visita a martilleros de la zona es un punto _d.
11nrUda conveniente, ya que ellos generatment! .han p~1c11mdo en alguna operación, o lo odentan a alg_uncol~a que
hnyn trabajado la zona que ínt.eresa.. ~os ?1ariillero~ s1em~re
r•~ián muy bien dispuestos para facihtar mformac10n al téc-
8
fJANTB GUER1l8RO
9
- MA .NUA& DB TASACIONS.S
nico o al profesional que busca antecedentes de ventas. Generalmente emiten también sus opiniones, las que pueden
ser. a~tadas o, en la mayoría de los casos, ser demasiado
optimistas respecto del valor de la zona en que actúan. Es
ento!1ces Ctllllldo el tasador criterioso tiene que poner un
coeficiente de. P_rudente corrección a dichas opiniones.
El reconocm11ento del bien a ta$ar permite ubicar en
la zona _carteles anunciadores de ventas ya realizadas O rut~as, as1 como también la ejecución de obros en construcc1on hacen presuponer una reciente adquisición del te~rcno Y .~os permite ubicar al propietario y solicitarle la
mfonnac1on de compra, que__
es Ja materia prima más impo~tante en la elabora c1on de un mforme de tasación.
·
La ob_tencíón de antecedentes mediallte regist-ros ca~astral~, s1 blM puede ser muy eficaz y produce .información
mcuest1onable por ser de carácter oficial, tiene la desventaja
de ser una tarea muy laboriosa y de proveer antecedentes
asentados en las fichas con bastante posterioridad a la fecha
de operación. Eli períodos inflacionarios se descartan totalmente.
. Una rápjda r~orrida a los avisos de cUariosdel lugar, per~te _ta';11b
1en onenta.rse en la búsqueda de operaciones O d e
0J.recun1entos. En casos de o!recimientos de ventas un
criterioso anál~is de las condiciones ofrecidas para co~creta.r esa operac1on, y un prudente coeficiente correctivo por
tra~
~e una _venta e~_potencia -no realizada - permite
suplir la huta de informac1on concreta de ventas.
El Tribunal de Tasaciones de la Aq¡entina en los casos
en que ha_Ymuy P?Cos antecedentes de operaciones de
ventas, ut1hza tam .b1en los ofrecimientos, pero de acuerdo
ª. l~s zonas, las_características, del lugar; etc ., aplica un coef,c,ente cort·cct,vo que puede ser t.le 0,80 a 0,95. En Buenos
Arres la tarea se f~ilita en alguna medida, porque algunas
1nstitucu:mes mantienen, o tratan de mantener actuafuados
sus archwos de ventas para uso de sus a11ociadosO peritos.
Cabe? citarse_ la Asociac ión de Tasadores del Sanco Hipotecano, el Tnbunal de Tasaciones de la Nación, etc. Estoy
de acue .rdo en la conveniencia y posibilidad de mantener
,r,,h!vos de ventas con fines estadísticos, para poder estu•
de zona, etc., pero
111unhacer un tra bajo en pa.rticular, para poder tasar un
111w1r preciso, es muy difícil mante,ne~ un archivo d~ v~nt.as,
p1114uchabría que bacer un trabajo 1mprobo, cons1gu1endo
11ntocodentes de valores en toda la cíudad , Y mantenerlo peruutn(,nteroente actualizado, 1o cual es sumamente difícil
1,11~n,Jo el mercado inmobiliario no está estabilizado Y los va101111pierden actualidad al cabo de un año o de un semestre.
C1111
valores más estables, la tarea se facilita.
,tM
t.l estabilizado y los valores pierden actualidad al cabo de
1111afio O de un semestre. Con valores más estables, la tarea
M•'((lcfüta.
.
También existen gestores parl:.iculares que, medJaDte el
¡¡¡~ de un arancel, proveen un deter~do
~úmero_ de
111
101tccedentes de ventas. En esos casos, m1 conse¡o parttcu hir es que los antecedentes séan tomados como orientación,
pfllvi¡, a una completa verificación personal ~e los datos
uh:l'cldos en la info l"mación. Es importante reiteraT que la
j►(uJqueda de datos dé ventas es parte de la tarea de tasación,
v quo conviene ser realizada personalmente por el tasador,
;.,aque durante el desempeño de la t~a va. captando m•
¡1¡rn)áción complementaria, que le pemnte ahondar el ~onn•
«hnlunto de la zona y las condiciones del mercado ll)mo•
hllh.ufo. Cumplida así la tarea de búsqueda de antecedentes,
o,1rresponde realizar después la muy importante, que es la inspoc:ción de los inmuebles a los cuales se refieren. En este as•
1Jcto, el tasador no debe actuar exclusivamente en gabineie,
1
11orque corre el riesgo de caer en graves errores de apreuloei6n.
La inspección ocular del terreno o inmueble vendi~o
,cnníte complemen tar una ooríe de datos r¡ue s~n necesarios
1
1,..,rn su correcta homologación eo su procesanuento. Es en
i•1to oportunid ad cuando se averigua, respect.o cada venta,
,_ existencia o no del edificio, sus caractensticas Y estado,
napectos de la zona en la cual se ubica, sen¿cios púb(icos de
\msporte, eléctricos, cloacales, de agua c_orriente, pavtmento,
LtipogTafía; la importancia de los materiales recuperab les en
1
,ttor 1;urvas de valores, de valorización
?e
,o
0,V,TE
GUERRERO - MANU ,U DE 1'ASACIONES
l'A/1,.CIÓN fJR TBII.RBN OS
u_na posible demoli ción, la existencia de vecindades desval
t•z~tes, como ferias abiertas, velatorios, hospedajes,
mbecarncos .º valonzant.es , como buenos edificios 1·ardines
uen estac1onamie~t
•
'
,. o (h oy • e¡ comodo
estacionamiento
es•
un factor muy ponderable) .
11
Hay mu chas zonas donde construir un edificio o una
tall~::;.,,,L•1ucLura
de hormigón armado de varios pisos, implica la
-·º
E~-~portante
oportunidad de la inspección- tener
c~~lllllen~o de s, la prnpiedad se vendió ocupada por inq.
os. o libre de e~os. En general, conviene descartar a uellas opernc1ones de mmuebles alquilados porque en el ;~lo
de venta entran en ju ego factores de p~nderación düícile:de concretar en un número.
No obstante , Y si no se hallaran ventas de predios o rmcas desocuP,adas, la aplicación de un coeficiente correctivo
por oou_pac1on,ten,endo en cuenta el tipo de locación mont
de alquiler , etc ., puede obviar en alguna medida el pr:iblema~
2) Factores de oolor
Sería largo enumerar los elementos informativos que el
tasador debe obtener para elaborar un informe relacionado
con datos generales de la zona y particulares del bien po
Se pu:den resumir, en la sigtriente forma, los factore:
q , ~ particular o en general, son ne~arios considerar al
estudiar los antecedentes para el avaJúo físico de un l;>ien
Factores particulares inherentes al lote . Las dim
.
·
d If
·
ens1ones
e rente, fondo y superficie, y si son medidas aptas para cocheras, para edificios en torres, etc., íorma regular O irregular
martillos ~ fav~r o en contra ; orientación. etc. Es muy im
'.
portante mclus1ve imaginar un proye<:to de edificio para
poder ponderar los !actores de orientación de un lote
La ubi~at;ión e71 la cuadra, la topografía del lote· el niuel
respe_cto~e la calzada, si es bajo, si es alto, si exigirá ~n rel)en_o,st sera nece~imo un ~esm?nte, o si el desnivel puede sfgni•
f1oar un beneí1c10 arq wtecl:ónico, s.icándole provecho . son
facto~~ que contribuyen a ir elaborando hábilmente la' ponder~c~on de los elementos de juicio que tenemos. La carac•
t?rist1ca del suelo para fundar es un antecedente que no
s10mpre nos acordam.os de averiguar, peto que tiene impor-
ta;:·
t 1111
0,n .
11~1•
1>1ri
dnd de ejecutar una fundación con pilotes, que puede
-••r J e costo mayor qu e el terreno mismo, de manera que es
1111L
lOrLnnt,e este aspecto físico del t;erreno. No siempre es
r,l~Haveriguarlo de inm ediato, pero hay formas de hacerlo
1111
•1lhml:e informa ción municipal o de -reparticiones oficiales,
1,111., do nde inclusive nos pueden dar hasta la cota de profun.i1,t1,d t\ que deben hincarse.los pilotes.
li:n cuanto a los factores de caract er zonal, podemos men, l1mttr: can.,cterísticas de la zoru1 en -sus aspectos, residencial ,
1•11
111
01oial, industrial, etc.; las reglamentaciones de zonifica ,, on y alturas de edificios (aspectos cuya iníluencia es obvio
11-l'lllcar).
También hay que ob~rvar las tendencias del desarrollo
, ünwrcial, el volumen de tránsito peatonal y c;levehículos.
l n nlgunas tasaciones de cierta importancia conviene aportar
1• Info rmación concreta de la cantidad de peatones que pasan
11vr hom por un determinado lugar , o por nna determinada
, 11
11dm, para confirmar los fundamentos de un coeficiente
ti•• ubicación. Los servicios públicos de agua, cloacas, a1uro•
1uldo com ún o a mercurio , y los tipos de pavimentos (de
µrnnlt,o o liso), pueden hacer cambiar el valor .de un lote.
l'or Último, las vecindad es pueden ser va1orizantes o de s~••lori;,.antes (parque$, edificios de buena arquitectura , co111t11
·cios o cementeri .os, tallere s ruidosos, basurales).
1/ay u 11 tercer tipo de factores que si:rnde carácter ge11t1roL Por ejemplo: él estado de la plaza inmobiliaria: cual •
,111l1
•r situac ión de orden económico, inclu.~ive la amerinza
,1,, ¡Mrí odos inflacionarios, pued e crear una modificación
loto l del mercado Inmobiliario ; por4u ., ba,,ta solam ente que
111~<•nte vislumbre una posibilidad de desvaloriza ción mon et11rl11,y entonces corre a póner a resguardo su capital. Corno
111 mejor resguardo del capital es la inversión inmobiliaria ,
rnolven otra vez a tonificarse l.as operacion es de ventas , tanto
~n L<
,rrenos como en propi edad horizontal . 'Es important e
t1t111bc;Jr, tamb ién , como antecedente de carácter general,
1,11 rogln.rnenaciones municipal es que autoriz~n la subdi -
12
IAHA(J/ÓN /JE Tl<HRENOII
DANTIS GU'b'RREHO - ltfANVAI., DB-TA..SACION,HS
visión de fracciones en lotes. Cuando no tenemos antecedentes d~ ventas de fracciones para tasar un bloque, tenemos
que partir del lote para 111,?gar
a la fra cción, y en ese aspecto
es muy importante averiguar perl'ectamente bien las reglamentaciones municipales que autorizan la subdivisión de
fracciones, ya que, en general, en todos los países las municipalidades se están haciendo eiógentes en los requisitos
para aprobar lotes, y resulta muy oneroso comprar una
fracción y subdividirla para venderla en lotes.
Los regímenes de locación de inmuebles ( que
congelan o 11.mitanJa renta de los inmuebles) tienen muc ha impor tancia como facto r de valorización, ya que d!)·
salientan las inversiones en este campo.
La políticá fiscal resp ecto a préstamos promocionales
para viviendas, conduce a un mayor valor de la tie.rra. Aspecto que se hace más notable en barrios en desarrollo de
viviendas económicas.
Ell resultado o las perspectivas de cosechas en zonas agropecuarias varían notablemente el mercado inmobiliario
c..-omoel comercial. La capacidad adquisitiva promedio de la
población, nos permite a veces establecer una forma de pago
posible , y calcular el tiempo de reafüación que puede tener
una venta de lotes.
La desgta vación impositiva a la edificac ión es una m.edida
que produce un alza de valores de terreno.s, desde que se pone
en vigencia, porque hay grandes empresas que no son inmobiliarias ni constructoras, pero a las que Jes conviene, por
desgravación impositiva, consttuir un inmueble y venderlo en
propiedad horizontal, aunque sea al costo, pues la ganancia
• está en la desgravación impositiva. Eso trae aparejado entonces una gran demanda de Jotes aptos para ese fin, y un
alza en •u• p1ecius así como también una sensible baja en los
valores de oferta de departamentos.
3) Homogeneizacló11 de antecedentes
Ya en poder del bagaje de antecedentes recopilados, procederemos a realizar su procesamiento mediante una correcta
. de una P lanil.
de la
•• P or medio
• la de "Estudio
1111rnnlogac1on
. , n Después
-c omo hemos
Ht1rru" que ver~mo~ ª1c;ntina~:ºt¡,¡ar
los edificios, el con 11t11
hr)- se explicatá a orm
j1111l.o,
etcétera.
. .
homogeneización de antecedenConviene de(IJ\IYco mo
• operaciones de ve,:itas su•
I••• ltl conversió n de todos e11~~ a tomados como patrón ,
. ~- o con iguales servicios
11111•ijt~s al contado, de lotes ipob
. do en un punto a;;1c •
.
d
b
h11hhos,u ,ca s
. . a· la fecha en que se qwere e¡111IJlicos, y todas refeni:e
ser la actual o una anterior: 1'al
f11
rrr1111ar
el valor , que_p
di te coeficientes correctivos,
11..,. 1ologación se obtiene ~-e anelección está el meollo o la
1111 cuya exacta cletermm.~c1ono , tesis saber tasar es saber
1ittll<l de Lma buena tasac1on. En sin . '
, ir,1ogeneizar ai1tecedentes.
11
nil1
tura general de una pla a
'rrntaremos primero la es ~c haremos un análisis de cada
,11111»~
udJo de la tierra Y despues
, .• veremos también
ficlentes de horno1og~c1on.
HIIO de los coe
,
coeficientes correctivos de la pla·
,¡1111, en su mayona, l_os..
b'etiva Todos tienen un as111lleno son de sprectacio~ csum·
¡~ qu¡ nos permite determi'
t
mático
o
de
-racio
. • sea
111•1·,o
ma e_ . , .
1 eficiente de pon d erac1on,
1rnr' co n cnteno tec¡uco, e co
••~i"
tnctor o dlVJSOr
·. .
te un modelo generalizado de 1~
Analfaaremos segwdarnen
t base él lugar donde está
1,111nlllá.Tomaremos co~o P;t: l~genieros de Buenos Aires,
,1t1l1•otlo el Centro Argen~?b
al de Tasaciones para valori!S
'I in• óS el elegido poir ~I d ~ : Buenos Aires.
"11 111zona norte de a c1u a
.
.
"
di O del valor de la tierra'' podna
Como planilla de Estu
•t do Tribunal de Tasa1 1
se utiliza en e1 e, a
·
~• l\Consejab e " qu? .
un oco dicha planilla pensando
ulones. Pero he mod ,_fica:o
t p libro porque entien do que
t•ll f'I aspecto didáctico
e e; ~ores ponderatWos antes que
''" 1,rc[orible ubicar algunos
el orden de esos coefi,
·t' cambiar un poco
.
nl r118y me perm 1 , .,
agregar otros. Prefiero ubicar
1111-ntcsde ponderac'.ºº tey ·orrectivos, que surgen del
¡1,lm~,o los coefic1en s e
4 ) Planillas de antecedentes
t
ª
14
/)~'VTE
OVBIUlERO
- flfA.Nf.lAl.. DE TASACION~$
J.!
t 'tlMCJJÓN D B TEB,..
R~,VOS
cálculo m¡itemático o det.erminnción técnica e ir poniendo
al final aquellos factores correctivos en que ya entra a actuar
la subjetiVidad o la aprecia ción personal del tasador. Y o diría
qu e hay en ello un poco de astucia, porque, corregidos primero aquellos elementos que son invn.riables, se va teniendo un
panorama del valor, y ello permite después una mejor comparación u homologación para hallar los factows que tienen
aJgo de apreoiación subjetiva. Est.e mod elo de planilJa, que se
agrega, (,'S susceptible de ser ampliada o reducida, según las
necesidades y tipo del informe.
Comproba temos después que todos los coeficientes
correctivos que prima facie parecerían puestos en la plani]Ja
a capricho, tienen su (undamento técnico o Dllll:emático, con
excepción del correspondiente a ubicación, qu e es el más subjetivo de los coeficientes.
5) Selección de antecedentes
Tanto los ahtecedentes de ventas como las ofertas deben
est¡ir ubicados próximos al inmueble por ta,sar y, preferiblemente., que tengan características similares a él.
No obstant e, cuando ello no i!s posible, como ocurre normalmente, mediante los coeficientes correctivos que ver<lJllos
más adelante, se trasladan y se corrigen a fin de homogenei zarlos con el objeto de la tasación.
Cuando se deben tasar varios inmuebles de una misma
zona, el traslad o de los antecedentes .se hac e a un punto 1)
que se considera biísíco y los avalúos consecuentes se obtie nen aplicando los inversos de los m.ismos coeficientes correcti vos utilizados para los antecedentes.
6) Caracterislicas de los ínforrnes
Cuand o se trata de elaborar un dictam en técnico pericial
para la JtJ$ticia o una tasación de cierta importancia, Ja información mencíonada ante riormente conviene que sea volcada
Lotalmen(e a manera de apoyo al v-alor inmobiliario a que se
va a Uegar. No así cuando el destin o o la relativa importancia
del avalúo no aconsejan una apoyatura muy frondosa. Insisto
e: s·
.1valor de un inrn ·.1eblees uno solo, no
1111 In poslc1on
de que e
val • el valor es único Y lo
1i1u•reJa
el destíno que tenga
1
:c:;edarle al estudio de
,¡111• sí varía es el peso que ar
es un asesoramícnto
1
t . de la. valuac1on.
IIHUPrdo al des mo
h er como en geodesia, cuando
1111
ro (lompra ! tenem¡~ iu;O ::~es para darle más peso ; Y en
~" mide
¡ un
1, s"nc·ino
• angulo
t tadeun avauo
~
• ·para iler si una pro•
••11
ml1o, s, se ra
. ad réstamo hipotecario eqwva¡ih•lliu.l respo?de a dete~r
al o que se estime, lógicamente
t,mt.eal 50 o ~ 80 % e " i~orme.
'"' 1,xlge tanta literatura en el
tud " se consustancia en la
0
Lo más importante d\un ;s
debemos volcar con la
1,\onllla de ventas; es en e. as . ?n o biliarias que luego serán
urnyor exactitud las op eraciones -~ de ventas puede hacerse
1
,ihjl'l ,o de análisis. ~a •.~forn:~:;a operación, relatando los
JIH'dÍ!Ut te una descr1pc1on
lanillas donde se vuelcan sin•
1, 1111•céden tes, 0 en form! . P rt tes En este aspecto del1\l\c1tmente los datos mas ,mlpot·an d.·est'no de la tasación
•
· t mbién e 1po Y
~·
111•1110s
diferen ciar a
d te n los datos qu e se vuelcan
IPlll'l l set más o menos nbun an s e
t
d:
Íe
''" In planilla .. ., . di ·a1 erá conv enient e agregar en los ant,;n una pericia ¡u c1 s b de comprador Y vendedor,
li•ccdentes de ventas los nom re, donde se pueden verifi1ut•nte info rmativa de la op e~ac,~~¿ da más respaldo an te el
,•11r los datos , etc., porque ~o ; .:tabl e e l inform e. Pero nq
¡11
,,z y las p~tes y ~ace1•~~s~ino de la tasación es aseso••• t011 necesano cuan ° e
enta actualización de
nlr a un cliente para una compra o v p O
su uesto que en la
,·uplto.les, donde no
cont~;ª!:~
~~to ~undamental, la
1,lt,udo planilla no o VI arem_.. ' formall de pago , C):l.racterísr11rt1a, ul>icaciói~ exa cta , pr~c,_o•,edificada mecÍidas del lote ,
1lt•nfl de las me¡ora_s,su?~~- cie (~uando h~y ventas que se re•
"xl,¡tencia de serv1c1osPi~ ,c~1ferentemente). La forma de
1h1r,m a terrenos serv ~s a criterio de cada uno, ya que
1•,11l)lanillar los datps q~: ~¡
de distintas característi cas.
,,id•len mod elos de p am as
l;a~
16
DANTB GUERRERO
- .'tfANUAJ...DB 'l'ASACIQN8!¡
1'ASACIONESURBANAS
>.,actorc, de uolorüacüm de terreno,
/'articulare•
• Dimertmcmes
jfnnto y fondo)
• Ubicación
• Forma
• Orientación
• 'l'opograffa
(1úveles)
• Sulm,elo
Zona/e,,
•
Vafor residencial
• Valor comercial
•
Valor indu,¡tria)
• Reglamentaciones
Genera/e,
• Mefflldo ínmobilúi.•
•
río
Estado econóntico
del pals
Reg'lamentaciooe.,
• Se"icios púb'Jíoos:
para subdivwones
- Ag....
.
• .Por4J>Cc:tivas
agropc- Cloac¡¡a
euariu
- Alwnbrndo
• lulg'imen de loca•
- 'l'oléfono
clone,
- Pavimento
• Ot.'$fl'av1,ciones
• Vecind11dea
impoait\vas
vaJorízantea
• Creacióndo nu~vu
• Vecindades
zonas do desarrollo
de1vaJori2antes
• íncidcnc.iade grandes
ob, .. públicas.
de zonifj:cáeión
•
AVALÚO URBANO
COEFICIENTES DE NOM'OGENEIZACIÓN
Hemos observado que la planilla de "Estudio de la tierra"
tendía a agrupar todos los antecedentes y homologar los, traslndll.l'los • w, 1uiijmo punto, a ima misma fecha, a un mismo
ti'po de Jote, con las mismas características, con lo$ mismos
servicios públicos , etc., es decir, hacer que todas las ventas,
comp letamente dispares, se trasformen en operaciones de
venta homogéneas. AJ principio de la planilla, figuran los
antecedente$ de ventas u ofertas, con la ubica ción, la forma
de pago y la :fecha. Después, un coef1c1ente de forma de pago
para traiiformarlas en ventas al contado, el importe de la venta
y el precio de contado; a continuació n figuran los datos tefe.
l 'A.'lilOIÓN DE 7:ERRi.NOS
r 4r/M"IÓN
18
DAN1'E GUERR8RO
- MANU1\t
,a
Dfl, TllllltENOS
DJ!.TASACIONES
11111tcs
al edificio, donde se establece el estado, la superficie
-
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•
, 11hlorl;n, su valor estimado o el de su d()J)"lolición.Respecto
,1111
t,erreno se agregan los datos de frente, fondo, superficie y
t11t/'Oll
, el precio de la operación pactada -descontada la
,1t,molición o el edificio- y, por fin, obtendremos el valor
11111l11rio
del terreno supuesto baldío.
Veamos ahora en qué forma determinamos los distintos
,•,¡o(icientes correctivos.
Como dijimos antes, es~os coeficientes son -en parte olo ,1preciación personal, pero en su mayoría pueden ser calcul1uh,1R
matemát,icarnente o por lo menos de acuerdo a ciertas
111wnustécnicas que, s,;guidas por dos o más tasadores, con·
,lu1:en a los núsmos resultados. Esta es la finalidad que tiene
111éllLudio de una planilla de homologación de valores sobre
1¡¡ 1l11se
de procedimientos técnicos: la de obtenet resultados
•hollares partiendo de antecedentes t.ambién similares .
e
l
r·c1E/i'(CIENTES DE F.ORMA DE PAGO
~
~
'¡
Tomaremos como primer coeficiente de estudio el que
,•4rresponde al de fonna de pago. Por supuesto, tiene la ri1111lkladde trasformar todas las operaciones a una misma
turma de pago, generalmente al contado, o podría ser a
;11u,lquier otra fonna de pago, pero generalmente se trasforma
;il contado. Después, si queremos tasar el inmueble en venta
1·un CaciHdades,utilizamos el inverso de la forma de pago co1n•spondiente a esas facilillacies. El cálculo de éste se basa en
,oatcmát icas financieras y, fundamentalmente, en las fórmulu~ que permiten hallar el valor presente de un ingreso futuro.
El valor presente de un ingreso futuro -si se trata de un
••oh,o dentr<'.Irli, n años o n meses, en una sola cuota, sin inte ,•,IRtiene por eic,presión:
~
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Lt_j_f-l_--t_;L+..l-J
_LJ 1
j
•
"
Vp =--
e
-(f+l)"
DANTE VUBR RERO - MANUAL. D.$ ')'A,$..ACIONES
Donde: Vp :
21
f ASACIÓN DE TBR.R.ENOS
a) Coeficiente de forma de pago para reducir al co!:tado
una operación a pogarse en uTla cuota al cabo de n anos ( o
1>eríodos} libre de intereses:
Valor precente de un irigre&0futuro .
C
= Capital a ingresar.
I
;; lnt..e..rtinormal en el mor-cadod~ capitalb!.
n
= Número de ano·s o períodos para que se produzca eJ
c(p~ ---
ingreso.
l
(1 + 1)'>
Se utiliza 1 {grande), porque vamos a diferenciar los intereses figurativos que se pactan en una operaciól} de venta, de
los intereses reales en plaza.
En países inflacionarios es normal que los intereses / reales en plaza sean muy superiores a los autorizados, que figuran en las operaciones (i).
La razón de ello es que los intereses reales no figurativos
están integrados por un interés puro, supuesto normal para
monedas sanas no sujetas a desvalorizaciones, más un interés
comp ensa.torio del riesgo de deterioro del capital producido
por los procesos inflacionarios.
Es por tales motivos qu e en adelante llamaremos i a las
tasas de interés de tipo bancario autorizadas y que íigur-<lfl en
las operaciones de crédito e / a las tasas normales y corrientes
en el mercado libre de capitales.
Cuando el ingreso futuro de un capital C se integra .en n
cuotas periódicas sin interés , el valor presente de ese ingreso
f-uturo {reducido por interés compuesto, como en el caso anterior), la expresión anterior se trasforma en:
(1+/)"
- 1
Ejemplo
El cobro de 1.000 dólares al cabo de 2 años, sin interés,
~lendo interés normal el 6 '11, anual, equivale a un cobro al
contado de
1.000
l
(l
+ 0,06) 2
= 1.000 - ~ 1 -
-
889
J,12_36
b} Coeficientes de forma de pago para reducir al contado
un cobro en n cuotas, sin interés:
1
e,, ="
(1 + /)" -1
(1 + J)" • 1
Si la operación es parte al contado (20 '11,)y parte con facilidades (80 '11,)el coeficiente de forma de pago se halla sumando al porcentual contado el de facilidades afectado de su
coeficiente parcial.
f(l+f)"
1
La expresión (1 + I)n se halla tnbulada
en manuales y
libros para distintas tasas l y períodos 11.
Cabe advertir que la tasa debe tomaxse anual, semanal,
mensual, etc., según que el número de períodos n sea en años,
semestres, meses , etc .
La aplicación de estas fórmulas primarias de matemáticas
financieras DO$ conduce a los coeficientes de forma de pago,
según el tipo de operación .
e,.=0.20 + o.so n
(1 + /)"-1
(l+ly>
•T
c} Coeficiente de forma de pago para cobros en cuotas
ocrecentadas con un interés i de tipo bancario, sobre saldos
deudores:
Aquí debemos diferenciar la tasa bancaria de las cuotas
(i) , de las tasas corrientes del mercado de capitales {J).
OA)\l'l'E: OU E R.ltE RO ~ JlfA.NUAL DE 1l'A$ACIONBS
Cl) Caso de Ctlotas poco numerosas: Se hace un cálculo
directo que Uamarémos de ida y Vtlelta porqu e a cad a cuota
(porcentu,tl) la incrementamos con el interés i figurativo que
le corresponde, de acuerdo a saldos, y Juego la reducimos al
valor presente con la tasa / de intereses norma les, con Jo que
oo obtendrá el valor porcentual de la cuota reducida al contado . Sumando los valores porcentuales parciales se obt iene el
coeficiente de forma de pago para todn la operació n.
Ejemplo
La venta es a 60 'l'o contado y el saldo del 40 % en cuatro
cuotas anuales de 10 % cada una con más un interés í del
15 % anual adelantado sobre saldos. Siendo el interés norma l
/ de plaza el 28 'l'o anual, se tiene:
'I MA CUÓN DJI, •t•ERJ<ENOS
.
.
•
~ o :s
Q"
(7'¡•
~+l:
...-g
~,
Cálculo deU(l/or prese11te: coeficiente por forma de pago
Crp
Caso: pagos periódico, numéricos
Se parte de la hipótesís de que el interé$ de la cuota (i) y
el interés de plaza (J) son constantes. Por otra parte, los sal dos se amortizarán en euot~s ig\lales y periódicas juntamente
con los respectivos intercl!l)ssobre los saldos deudores.
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ACTUAUZACTÓN DE VALORES
.,.
Q,U)Olt>g
o,94
C2) Caso de cuotas numerosas: El procedimiento ante rior es cómodo l!Uando el número de cuotas no es elevado,
pero se hace laborioso cuando el número aumenta a cifras
grandes {40-60 -100 cuotas).
Para esos casos el técnico deJ Tr\b wial de Tasaciones, ingeniero Gigante., encontró la fórmula qu e cesume todas las
operaciones, que había que hacer mediante una lw-gaplanilla,
en la siguiente forma:
.-t C(I 1.0 'di
g).,
'"
0,94
e,,=--=
1,00
t:)
T"t ~ º•
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11
i;,.1
DANTIS GU~RR~R.O - MANVAL DE 'rASACIONRS
'i'ASACIÓN Dlr T8RR8NOS
25
Aplieación del métod-0 en el estudio de una operación de
venta:
Se comenzará por calcular un valor que llamaremos base
(B) y que reúne la siguiente condición:
Si llamamos a la sumatoria de
e =I
= valor b.. , para nu•otro estudio
'"
P
= en
porciento de pago de plazo• (d•to de la operación)
decimales
Determinación del valor T:
11
= número de cllota. (dato de la opera<í6n)
Del cuadro anterior surge:
De (lJ despeja.mosB y resulta B =~
10
que nos permitirá obtener:
=
C.B
Po
=
P. B
1J
T = Co + 10 . i. n + X+
p
Co
xn
[lJ
B X P = 10 n
Siendo : B
I: ..M....
= T , resulta:
+ 710 + 1Qj
X3
= 10. n :.o =-10 . 11
p
(n-3) ...
lOi (n·l) + 10 + _!Q.i (n-2) +
X
X° x•
10
X,,.,
lOi
+ X,,..,
+ 10
X"
Agrupando términos y efectuando las operaciones corres-
pondientes llegamos a:
siendo:
º• = va.l<>ral contado l'<!&¡Jeeto
de nuestro valor base.
= valor• plazo,¡ respecto de nué&tTOvalorb....
e = P<>rclentode pago al coniado (dalo de la operacl6n)
en decimales.
P = porcientode ¡>ogoa plazos(dato de la operación).
Po
x<•·•l - X
n . x<n. •))- ~-;;:----;:-X- 1
_1.2... 1~"
-il
T = Co + --;¡;;+ x• Lx=tl
(X-1)
10.
8
=
i
10"
p
1.00
1
B (C~
= Co +P 0 =
C0 +lOn
Co + 10 n = B
Cálculo del uolor presente : Coeficíente por forma de pago
c,P
Caso: Pagos periódicos numerosos
Tabulando para hallar C¡p, t.endretnost
27
D ANT~ OUBRRBRO - MANUAL
2G
O.B 'l 'ASACIONl$S
1,
H '/ON 0 8 '1'EfUlh '1VOS
,\¡11/caciónpráctica del métodoenest ud ioa una opera,;_ión
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,, • ~uhre los saldos deudores .
l"rncederemos a calcular el valor base.
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n X 10
0,70
10 X 10
0,7 0
= 142,8571 ,
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o
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1 111111110
1
tl11pongamos que e l monto de una operación se deba
. ,,hlur ~n la siguiente forma: 30 'l'o al cont ado y el 70 % res1-rn~•
• t'n 10 años , pagaderos anua lmente con el 15 'l'o de ínte -
o....
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C'o., 1LJLl;: = 142,8571 X 0,3 0 - 42,8571 .
l1 ()r o trapart,etenemos:
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• nos permitirá o bt ene r:
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+ 10 X 0,16
42,857 l
10 X 1 5,111.9 -
l 8062 [
l '
11,8062 -10.000
10
.. 11,8062
0 ,28
0,28
=
(15 ,1 119 - l,28i
O 28
,
+
as
=
DANT ,8 OC/e.RRERO - ;tfANUAL
4208671
1,6
+ 11,8062 X 0,28
(151,1190
~
DE TABACJONIJS
13,8319\
0,28 /
+
4 11,11)N 011 'f1$RI<F.NOS
,¡, 1ln11d
e:
r•o
10,8062
+ lO X 11,8062 X 0,28
0 ,10
2 = o,05
·º
'
e
3,3057.,
= 13,7424 (s/uobl•)
[ X'"'I = 1,1411 = 15,6663 " (s/uobla)
Cfp. En
11•cmplazando en T, tond1·emos:
= 121,708) = 0,85.
142, 85 71
/'
Ejemplo 2
Supongamos que el monto de una operación se deba
saldar en la siguiente forma: 25 % al contado y el 75 % restante en 10 afios, pagaderos semestralmente, con el 10 %
de interés sobre los saldos deudores, pagaderos juntamente
con las cuotas.
En el preseute cuso el n<unero de cuotas n = 20, ya que a
cada año le corresponden 2 semestres (2 X 10 = 20).
Procediendo en forma análoga a la descripta en el ejemp lo
1, tendremos:
B -
= 0,28 = 01•• •• •
2
X" = 1,14 20
1',
valor que, juntamente con B nos permitírá obtener
consecuencia:
•
f
= 42 8571 + 260,6411 =
42,8571 + 152 ,5791 + 108,0620
S,3057
ef
= 66,667
I"" cllr u parte:
108 620
= 42,8571 + 3, !0~7
(151 1190 - 49 8996) +
=
'
'
3,3057
= 42,8571 + 78,8460 = 121,7081
286,6667 X 0,25
20X 10
200
= 266,6667
0075
0075
l0 X 0,06
66,6667 + 13,7424
10
[
( 13,7424-1,0000\
-1-~ ~,4~2~4 ~
0~4
16,6663
20 X 16,6663 -
O,H
0,14
7
J+
14 5 263
O,s
[ 20 X 15 6663 - - - -,,'c-::-:::'
O,U
O5
66,6 667 + 1,9239
'
{a13,8260 - 103,7693)
104,7834 + 127,42~0
1,9239
66,6667 + 120,6962
10 X 12,7424
_
13,7424 x 0,14 -
,4240
+ 127
1 ,SZ39 e
282,2074
= 66,6667 + 1,9239
= 187 ,3629 e 1' ,
-J+
+
= 66,6667
13,7424 X 0,1<1
66,6667 ~
-1,114
=
j(J
DANTB GUERREJlO
- ~tANUAL. l>Jt 'l'AJUCTON1-:,s
de donde:
31
1 " lll/) tÓ N 01' TERRENOS
1., 110 ¡"8
rl•an dentro del entorno de exactítu~ de
que encua ....
1111
u t.Mación.
e
fp
;
1s7 ,3629
266,6667
=
O,70 •
l(~NULTADOS COMPARATIVOS
C3) Métodos de aproximación rápida: Para coeficientes
de forma de pago en casas de ventas con parte al contado ( C)
y part e a plazos (P) en (n) cuotas con más intereses (i)
bancario s sobre saldos.
Los métodos vistos basta ahora, de ída y uuelta y del
ingeniero Gigante, son matemáticamente exactos, aunque de
cálculo laborioso.
Para simplificar el cálculo propongo las siguientes fórmulas e..'\'.peditivas,en las que se acepta que el interés (í ') por
aplicar es la diferencia entre el real de plaza(/) y el figurativo
(i).
i' = I - i
.Aplicación de méto dos de Cálculo de coeficientes · de
for ma de pago
Vistos en CJ), C2) Y C8) (parte al contado Y parte en cuotas
,,,m intereses)
,,Jomplo de venta:
Contad o (C) 60 %
Saldo
(P) 40 %
Cuot.as (n) 4 cuotas anuales de 10 'l. cfu
Lntereses sobre saldos (i) 16 % anual ". 0,l 5
'l'asa 00 figurativa del mercado de capitales (/) 28 %=
e
0,28
I) Método aproximado :
+ i' f ",
l
.(1
"
i (l+i')"
(1)
Mi t.odo CI)
efp ;
Ida Y Vuelta -según ejemplo desarrollado:
o,94
II) Método más simplificado :
Método C2)
(lngeníero Gigante)
1
(2)
e = 0,60
Co ;
Las fórmulas (1) y (2) propuestas por el autor, si bien no
son de exactitud matemática, anojan resultados muy similares a las anteriores , como se verá en los ejemp los comparativos que se agregan a continua ción, con pequeñas dife-
P
e. B e
n == 4
= 0,40
B = ~=
1.00
p
0,60 X 100 = 60
xn-+t - x
n.xn+J
'f = Co +
10. i
x•
- --
-
-
---
---X- 1
X-1
10
+-
x"
.
(X" -1)
X-l
DANTE GUSRRERO-MANUAL
+
T = 60
0,28
2,6844
0,28
33
1 t,/1/1.CI ON DE T61lf<BNOS
l'AOLA DE VALORES DE X" PARA EL CÁLCULO DEL VALOR
PRESENTE :
3,436 - 1,28
4 X 3,436
1,5
DS TA.3AC IONRS
+
x=1 + r
•n
+ -
10
2,6844
1,6844
X---
T = 60 + 12,06 + 22.41 = 94, 47.
0,28
= 94,47
erv = !_
B
100
1
2
3
4
6
= 0,94
6
7
8
9
10
11
Método C8) (l) Aproximado
haciendo ¡' ;; / - í
12
18
C
14
4
(l,13) -1
rP = O,60 + 0,40 X -1 ....;,.
..:._..:.__:~
15
i6
4 0,13 X (l,13) 4
= 0,60 + 0,10 X
Método C9)
Cfp -
63
º•
:: o 90
0,21
' .
(JI) Simplificado
0,60 + 0,40 X
17
18
19
1
(1,065)3
20
haciendo ;' =/ - ¡
O,SO + 0,40
1,21
21
22
23
24
25
26
= 0,93.
27
28
29
so
X = I,28
X= 1,14
X= 1,07
X= 1,0233
1,2800
1.,6384
2,0972
2,6844
3,4360
4,3981
5,6296
7,2059
9,2236
11,8062
16,1119
19,3432
24,7593
31,6919
40,6666
51,9240
66 ,4627
86,0722
108,8924
139,3823
178,4093
228,3639
292,3068
3,4,1514
478,9138
613,0097
764,M24
1004,3551
1285,5745
1645,5864 -
1,1400
1,2996
l-,4_816
1,6889
1,9253
2,1948
2,6021
2,8624
3,2517
3,7069
4,2269
4,8i 76
6,4920
6,2609
7,1874
8 ,1366
9,2767
10,6743
12,0547
13,7424
15,6668
17,8696
20,3599
28,2108
26,4697
30,1641
1,0700
1,1449
l,2250
1,3108
1,4026
1,5008
1,6068
1,7182
1,8386
1,9672
2,1049
2,2522
2,4098
2,5785
2,7590
2,9521
3,1587
3,3798
3,6164
8,8695
4,1404
4,4302
4,7403
5,0721
5,4271
5,8070
6,2135
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7,6118
1,0233
1,0471
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1,6597
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1,7380
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1,8623
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1,9955
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39,2013
44,6895
60,9460
n mf'ICIE NTES DE ACTUAl,/ZACIÓN
Vamos a ver ahora el coeficiente de actualización. Las
v1•nL118
ya las tenemos reducidas al contado. pero resulta que
DANTB OUñllRBJtó - MANm)L
DB '.l"AS4CIONBS
w1a liene un año de vigencia, la ob:a es actual, la otra dos
años de 11ntigüedad, etc. No podemos compararlas si no es
llevándolas a la fecha actual, si queremos hacer la Lasación
actual, o a la fecha x si queremos hacer wia tasación retrospe<:tiva, por ejemplo de dos años atrás, lo que es frecuente en
juicios de el<propiación, o en litigios.
El coeficiente de adualización surge de las curvas de
actualización, que representan la evolución del mercado inmobiliario y son, en realidad, suma do la valorización de los
inmuebles en su expresión PUlil más la de~valorización monetaria. En países inflacionarios no es la propiedad la que se
valoriza tan rápidamente, sino que es la moneda la que se
desvaloriza tanto o mucho más ligero. Pero esto no quiere
decir que podemos mezclar -e lJo es importante- el coeficiente de actualización inmobiliaria con el coeficiente de
inflación monetaria, porque son dos cosas que, si bien tienen
cierta ,·elación una con otra, no pueden con(w1dirse. La desvalorización monetaria no siemp re acompaña, en su inversa,
a la valorización inmobílíaria, porque hay otros factores que
juegan, corno el mejoramiento de la zona, o su empeoramiento. Est.o Jo aclaro, porque en muchas pericias judicia les se
elige el camino fácil de tomar como coeficiente de actualización el Índice del costo de vida, que mide el aumento promedio de varios productos, pero no específicamente el de las
propiedades.
Desarrollaremos a continuac ión los mc~nismos gráficoanalíticos que permiten trazar curvas de adualización de
valores inmobiliarios.
1~) lfa primera instancia, veremos el trazado de la curva
por densidad de puntos. Para ello, se homogeneizan los antecedentes de ventas que se hayan obtenido, en sus aspectos
ele forma de pago, dimensiones, ubicaciórt, etc., con exclusión de la fecha. Dichos valores homogeneizados se ubican
en un gráfico, donde las abscisas indican las fechas, y Jas ordenadas los precios unitarios resultantes de la homogenei zación. Es obvio anotar que la homogeneización de las ventas comparada,; debe ser muy prolija. Lo ideal sería trabajar
1•.ANII.CIÓI\' DE 'f.ERRF:NOS
~·oo un P =dio
'-.... c¡ue se vuelve
• a vender en períodos cortos de
liümpo.
. •
'""''pan por
Una vez ubicados los valores unitarios,
~e.a.,.de fecha, formando vértices de flgu.r_a~pl~s
t ta de halJar los puntos bancentncos .
,)11 la.~ q~e s~ diraan tendencia de la curva de valorización
'fnles pun.os rn e
«t<>los 1,untos dominantes.
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La re1ac10n
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· i.6 para
)~rmite estab lecer el número índice e ua1orizac ,1
~¡,da fecha del periodo estudiado.
.
En el gr.ífico que se agrega, se da una idea -en pocos
bmzos- del procedimiento inilicado.
2•) Para el trazado de cur,;as de. actualización '?e~iante
· y reuentas",
. se sigue el s1guum
· · te pr ocedmuento
''uentas
el da.·
Sobre un par de ejes se llevan en abscJSas y en or ena s
las Fechas Y la relación de valores correspondientes a pares
de ventas y reventas de Wl mismo terre11~, o de ventas en
distintas fechas de lotes vecinos, homogeneizados en medidas
1ioríodos
y forma de pago.
¡ bt Id
.. de cada par de puntos as o en os, n~s
La umon
1p
que media
Indica una pendiente de valores en ~,1
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onLre dos (echas Y para una misma ubteac1on.
ª
T . $.ladando sucesiv-~mente l(lS pendientes obie~idas,
t ra de hallar penilientes promedio para cada periodo,
e::i:ente
de éstas nos determinará la traza de la curva
Je valorización o actualización de ".81ore~,1~ q~e nos ~ermitirá medir, en ordenadas, los qumeros ind,ccs conespondientes a cada fP.cha..
.
di t
La relación entre el número índice correspou en e a
la fecha de ta:;ación Y el de la (echa d_elantecedente q_uc~
incorpora a Ja planilla de estudio de la tierra, IJ.?S
detemun:s~
coefic iente de actualización. Se agr.;.ga uµ e¡emplo de
tipo de curvas.
3º) Método estadístico: Obedece a la ley de los gr~de~
·
·
números
no es exacto y sólo sirve
para cálcu los previs1onales de ;ecaudacíones imp0sltivas o planes de desarrollo.
S~ obtiene mediante la computación de todas las opera-
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36
DA.V'f'6 OUBRREllO
- ,WA.NUAI;.DE TA.SJ\CIONltS
r I IACJÓN DE TEllllfiNOS
CURVA DE VALORIZAC IÓN POR VENTAS Y REVENTAS
ciones inmobiliarias de terrenos y de sus superficies registradas por !9s catastros de una ciudad o de una zona.
Las variaciones promedios del .valor de la tierra dan 1.111a
pauta de los Índices de valorización. Indudablement.! que es
un método solamente aproximado, ya que no se hace ninguna
homogeneizáción previa de los valore• promediados.
4?) Los procedimientos vistos anteriormente son los más
usados, pero disponiendo de un gran número de antecedentes
también puede determinarse, mediante cálculo analítico , la
expresión matemática de la curva de valorización en función
del tiempo. La función de la curva se determina mediante el
procedimiento de los ClUJdrac/osm(nlmos.
Dicho procedimiento es poco usado , porque exige un laborioso cálculo.
1
1
COEFICIENTE D.E MEDIDAS
Hemos estudJado ya la forma de trasformar las ventas al
cont.ado y su actualización. Vamos a seguír con los coeficientes correctivos, y trataremos ahora el de medidas. Es necesario, en presencia de antecedentes de ventas de lotes hetero géneos en medida, tr-asformarlos en un lote tipo de comparación, lote que puede ser el que se usa comúnmente, de
l0X 30odel1X
30m .
De acuerdo a la c!Mica ley de Hoffman, en que los 2/3
del valor de un terreno están en su primera mitad, se han
trazado curvas de valores de lotes en función de la profundidad. VALIENTE NOSlLLES hizo lo mmmo en función dé los
11t1chosde frent.,, y con esas dos funciones se han trazado
tablas que son muy conocidas y que figuran en todos los manuales de tasaciones.
Los norteamericanos aplican la conocida Regla de 4-3-2-1
que significa que, supuesto un lote dividido en cuatro partes
a lo largo de su fondo, la parte del frente vate 4 veces b del
fondo y las intermedias 3 y 2 veces.
1''1TTE y CERVINI tomaron como lote tipo de comparaci6n el de 11 X 30 y confeccionaron una tabla de doble en -
CURVA DE VALOR IZ ACIÓN POR DENSIDAO DE PUNTOS
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l.rada. Se puede oboorvar en la tabla, si se sigue la variación,
que a mayor Profundidad de fondo di.o¡min1.1ye
el coeficiente.
En cuanto al !J;ente, fa variación cambia porque a mayor freote aumenta el coeficiente hasta un límite, después del cual pasa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de F!Tl'E y CERVINI, oneroso en cuanto a costos de construcción , impuestos,
etc., Y, además, como el producto de un frente ancho por un
fondo largo an-oja una gran superficie y precio, que atenta,
en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa
fracción, porque exige una mayor erogación, ello introduce
un factor económico que, como consecuencia, disminuye el
col)ffoiente de medidas.
El Tribunal de Tasaciones de la Argentina, cons iderando
que había que modernizar en parte esa tabla de Fitte y Cervini, que toma el Jote tipo de comparación de 11 X 30, y siguiendo la misma ley de variación de la tabla anterior, calculó
otra tabla, con un lote tipo de comparación de 10 X 30. Tomando el lote lipo con coeficiente l para 11 X 30 (según la
tabla de Fitte y Cervioi), la nueva tabla lo pondera con un
coeficiente mayor que uno, es decir que pondera la mayor
amplitud del frente, criterio más moderno en tasación de lotes urbanos, porque el tipo de edificación ha ido variando.
Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de
construir cocheras en todos lo$ edificios, hace que ineludiblemente se deba ponderar el mayor frente. Todo ocurre como
si se bubierarealizado Ja nueva tabla, de lote unitario 10 X 30,
mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote
de 11 X 30 en Jugar de tener coeficiente l tiene un coeficiente mayor que I <;ott tendencia creciente hasta el frente de
15 m (1,116), a partir del cual comienza a declinar. Nótese
que en la atJtigua tabla de Fitte y Cervini, para un fotJdo de
30 metros, el c:oeíicientc alcan.-.aun máximo de 1,00 a los l l
metros de frente, a pmtir del cual disminuye,
,
Para ver en qué medida puede alterarse una tasación tomando una tabla u otra, veremos dos ejemplos :
Si comparamos mediante la tabla del 'rribuna J de Tasaciones un lote de 11 X 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno
de 7 X 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderació.n del más
t UIA,CIÓN D& •rER RliNOS
39
'\\ijl¡o respecto at mas angosto seria: 1,015 dividido 0,8~4
;KUol8 1,17 ( 17 % de mayor valor unitari~J; Si, é!1cambio,
,., 10m08 la tabla de Fitte y Cervini, la rel_a_cion
sena de 1,00
"obre 0,87 igual a 1,15 (15 '11,de ponderac1on).
la
Comparando un lote ¡:le 16 X 40 con otro de 7 X ~O,
t,·1:iciónsería de 1,29 con la tabla del Tribunal d~ Tasacio?es
y de 1,09 con la de Fitte y Cerviní. Obsérvese c~mo las_difetPnclas de ponderación se acentúan a mayor cliferencm de
frontes.
COEFICIENTESDE MEDIDAS
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0.850 0,$7).
0,891S
o.arn 0,190 o,a • .o
o,804 o.az, 0,84.f
0,798 0,81.7 0.837
o.1sa o.a:12 o,ea2
0,'787 0 806 0 826
0.181 o:soo o:uo
0,776 0,795 0,814
o ,tt 7
0,678
,692
l)-0
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0
0,848
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0,837
0,744. 0,756 0,'770 0,789 0,8 8 0,830
g,740 o,751 o.1ss ºo·?J• o .s • o,8i6
,13~ o,746 0,76J
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0.7~0 0,741 0,7156 0,7749 0,793
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0,750 0,7,8 0,78'7 0 1
o. 121 0 .1,0 0,14e
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PR8NTB EN Atlí.'TROS
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30
22 10
1.-426 l,4 ·
51
50
O.ANTE OUBRIUtRó
- MANUAi ,. JJR 7'ASAC I ONS$
Mecfulnte estos dos ejemplos, queda bien claro el criterio
moderno de la tab la que toma 10 X 30 como lote u.nit-ario,
co.n relación a la 11 X 30. Como dato ilustrativo agregaré lo
siguiente: el criterio que se suste.nta en el 'l'ribu.nal de 'fasa ciones,.es el de utilizar la tabla de Fitte y Cervini para las zo nas suburbanas, do.nde no se valora tanto la amplitud de frente; en cambio, para las zonas lll'banas, donde a mayor frente
hay mayo-r aprovechamiento edilicio, mayores ventanales a
la calle, y una cantidad de factores a favor, se utiliza la tabla
de 10 X 30.
Como en realidad no satisfacen plenamente las tablas actuales de frente y de fondo, se está tratando de encontrar algu.na forma de ponderar las medidas de las parcelas, por algún
sistema que valore mejor las condiciones de un. lote de medidas convenientes con relación a otro . Lógicamente, no siempre el lote enormemente grande, es mejor que el más ch ico,
porque juega el aspee,-toeconómico. No olvidemos que e.a una
vel)ta se logra un valor unitario mayor cuanto menor es el
mo.nto total de la operac ión, así que hay que tene¡-en cuenta
los dos factores.
Se han utilizado antes d.eahora, tablas de coeficientes qu11
relacionan directamente las superficies de los terrenos, sin
considerar las dimensiones de rrente y fondo . Son de aplicación en la comparación de fracc ior.es de gran superficie con
terrenos de superficies urbanas o de quintas . Estas comparaciones se resuelven más exactamente mediante el prc,cedimjento de "pasaje de lote a bloque", que \ltJremos más adelante en "Ava lúes de tipo especial".
No obstante, las mencionadas tablas permiten obtener, en
forma expeditiva, la relación de valore, unit•rios entre una
amplia gama de superficies.
Por tal motivo se agrega una tabla, elaborada por el autor,
sobre la base de experiencias y resultados de l,'ran número de
pasajes de lote a bloque, que relaciona lotes urbanos con fracciones de hasta 50 hectáreas. Su utilización, vuelve a repetirse, es para tasaciones esUmativas.
Antes de terminar con las medidas, debe adllertfrse que
cuando se trata de lotes que no tienen forma rectangular,
' ~lf,\CIÓl't ' OS TEJlft.ENOS
. . el coe[icienLe de trente Y fonl'lllvlene hallar cnLonces, -~~d la superficie de l lote por el
,¡11, el fondo relati~o, d'.vt :e:~.is porque no es tan fácil ni
l1N1te. l'ero esto ti_ene s_us ie 1 t~ rectangular, que se com11111directo, pues s1 se_tiene undo itamos que sea de la misma
1wmcon uno trapezoidal -Y a rm· por el frente, tendríamos
Nlll) tlrf icie- dividiendo la super ,c,e
REDUCIR PRECIOS
TABLA DE FACTORES PA~~ FRACCIONES DE ~oha
DESDE LOTES URBANOS HA
.....
2"'0
.., m2
.. . . . .
350 m
• • • • • · • • • ·
0,50
. . . . . . . . . . O,53
300 m'1 • • · · · · · · · · : : : : : : : · · · · : : : .......
• • · O,~i
400
• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •
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... •· ···· ··· ··· ·· ·· ·· ·· ·· ·.....· ··· ·..•.....
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. 0'75
500 m
· · · · · · ·· ·
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0 85
l.000 ml
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2.0QOml
.. • . .. .. ......
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. .. 01,9050
1
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O
3.50 m 1 • • · • · · - ·. ·. ·. . . . . . . . . . . • . . .... •• .. • • · 110
•
5.0 00 m 1 . .. - . . .
. .................
1'20
7 .000 m • · · • • • • · • • • • • • • •
• · '
10.000 m-• • • · · · · · · · · · · · • · · · · · ·. '......... ... • .• · · 130
•
1
· · · · · · · ·'.......
140
15,000 m
• · · · · · • •
..••••..•...•
· · • •
1
• • • • • • . • •
1 50
1 : : : : : : : : : • · • • · · • ••••.•••••
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· · · · ·. .. ... .. . .. . ..
l ' 70
60.000 -•
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90.000 m
.
.
.
.
.
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.
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'
130.000 ro • .. . . . ... · · · · · · · · · · . • . . . . .
..... 1. '90
180.000 m•
· · · • · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · : ......
2,00
240.000 m•
• · ' · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · · : .......
2,10
'
·
·
·
·
·
·
·
·
·
..
.
.
.
.
.
.
.
•
.
.
.
2,20
320.000 m- · · · - · ·
... . ...........
••· ·
500 000 m' · · · · · · · · · · · · ·
~tggg
:
:so
.
,
.
d c.orrespoodc a una fJaccíón de 6 .000
f'orma de ap.ticoción .: La uruda trasformar el vl\lor u11itario de un lot:
m• (1/2 hecuírea). S, que~•~o~, que multi¡, lícarlo po r 0,60.,, ¡.00
de 250 m' al de 5.000 m '" ""
.
:- O 50.
. - nitario do un lo.te de 1.000 m 1 a uOna
• SI el pa:-.t1,je
fucraJl<!l ~ª~º~reas) el coefici0nt.e sería 0,76 + 2-.2 ~
tracción de 500 ,000 m ( 5 e
CI o.34.
DANTB GUBJlRBRO - MANUAL DE TASACI ON./f.$
el frente y el tondo relativo, que serían equivalentes a un lote
r11ct,angularcon mayor frente y un fondo relativo menor.
Aquí es donde hay que andar con cuidado en la cuestión del
fondo relativo, porque una cosa es un lote rectangular, y algo
distinto es un lote trapezoidal, por más que t:enga un buen
trente. Pot tal motivo debe agregarse el coeficiente de forma,
ligado al coeficiente de frente y fondo, como se verá a continuación.
Cálculo del coeficiente de medida según aprouechamientos
Si bien el uso de tab las para determinar el coeficiente demedidas permi"t;ehallarlo con relativa facilidad, su exactitud,
en la ponderación de trui importante factor de comparación,
no es la misma que arroja el cálculo individual para cada terreno antecedente según sus posibilidades de aprovechamiento . Llámase aprovechamiento de un terreno o factor dé ocupa.clón total (F.O.T.) a la relación entre la superficie máxima
del edificio posible de construir en un terreno y la superficie
propia de éste.
De acuerdo a los códigos y reglamentos de construcción,
en general, en lotes de mucha profundidad la edificación está autorizada hasta cierta parte del fondo y, por tal motivo,
para una igual superficie de lote, es más aprovechab le uno de
frente y ancho y po.co fondo que a la inversa. Por tal motivo
el coeficiente de medidas de tablas puede ser sustituido en las
planillas comparativas por el coeficiente de aprovechamiento.
Ello exige un trabajo más laborioso porque para determinarlo
se debe elaborar, para cada caso antecedente, un croquis que
permita calcular aproldmadamente la superficie cubierta edificablc.
Supongamos, por ejemplo, que en un lote tipo de 10 m X
X 30 m {300 m•) se puede levruitar, de acuerdo con las reglamentaciones, un edificio de E e 2.000 m 2 de superficie cubierta. El factor de ocupación será para este Jote , tomado como base y ubicación en la zona en estudio, de
2.000
F.O.o. = ""ioo = 6,7
1 <liACIÓN DS'
f<RENóS
, la misma forma se calculan los F.O. de 1os terrenos,
1•,n
d
t edentes ·
' nyas ventas u ofertas sirVen e an ec
.
2.600
~'Oa
· · =-" 800
a) 15 m x 20 m (300 m2 ) E = 2. 5 00 m•
b)lOtnX
E= 8.200
60m(600m) •
8,4
m•F.O.b = -3.200
600 " 5,3
2 .800
--300 -=-9. ~3
•
d 20 m X 16 m (300 m 1 ) E = 2.800 m• ,."Oc=
Relacionando los distinLos F.O. con el F-'?·º·surgen lo~
d·entes coeficientes de aprovechamiento, que ,sus
~orrespon I
id
btenidos de t .ab\as:
Utu yen al eoeficien te de med as 0
A.o.
A.a.= ::;
s
e
.
66,77• 1.00
=0,89
A . b ' = ó,S
6,7
1,26
e: i.a.s
A •e• = 9,3
8.7
COEFICIENTE POR FORJ\fA
hay un ctiterio definido para uRespecto _de la formal no s tratado de obviar la falta de
. ar un coef1c1ente, pero 1emo
, atlas
~na norma tomando las superficies ho=~~~=•~ue ~odria ser
Por ejElJl)plo,supongamos tene~
Qué ocurre? Para
al pero que tiene frente mchnado. ¿
t al
norm •
de edilicio, la falSú escuadra perturba bastan e
un proy_ecto
íno para encontrar la comparaproyect1sta; entonces un cam
. . el de aplicar a 1il8superción de este lote con uno regulaid• ed~ :muc·10'n Si se trata de
. . gul
uO coefic)ente e 1sm»•
·
fic1es irre ares
donde eneral:mente el frente no 1;e edluna zona suburbana,
. g,
• icamente no le vamos a
nea ':I se ocupa con un ¡ardm, log
li 1 . O 80 O 90·
•
. • te r rte· podemos ap car e· , • • •
aplicar un coef1cien
ue '
• d d ello Obllga a
pero si estamos en pleno centro de una c,u a '
IJANT5 OUIJR,R.eRO - M~tNUA L, DE.:TASACJO.\'BS
56
I i48A CIÓN DR TER tBNOS
proyectos especi ales que resuelvan este problema. Entonces
sí, se puec,le aplicar un coeficiehte bastante más fuerte, inclu-
COEFICIENTES DE FORMA
sive llegando a computar como 0,50 el valor c,leestas superfi.
cíes. También se debe tener en cuenta el -ancho del lote, porque si tiene mucho frente, mediante soluciones arquitectónicas se resuelve parcialmente el problema, pero si es un fre.nte
angosto la falsa escuadra lo agudiza .
A mí criterio, habría que hacer una especie de escalera,
y tomar las medidas probables de ambiente normales, supongamos 4 m y entonces tendríamos una serie de triángulos a
cuyas superficies correspondería aplicarle un coeficiente de
castigo para homogeneizar la superficie total del lote eri cuestión (fig. 2).
Obtenida la superficie homogeneizada, el coeficiente por
foana surge de la relación:
•
C
'
8uP<>tficiehomogeneíu,da
Superficie total del !ore
Cf -
Superficiehomogeneizada
Superticia 1otal del lote
<1
,----.----,
D
D
•
o
(< l)
Este me~mlismo de homogeneización de superficie puede
aplicazse también en los lotes triangulares (fig. 4 ).
El espíritu de este procedimiento no es el de establecer
fórmulas rígic,tas para cac,!atipo c,le forma de lote, sino el dé
practicar un análisis exhaustivo que tenga en cuenta el apro •
vechamiento de la fígura irregular, sus c,limensiones superfi•
ciales y el posible destino del terreno. De esie análisis surgirán los coeficientes parcwles de castigo a aplícar a los apén dices irregulares qu.e complementan el núcleo regular de una
figura y con ellos la superficie homogeneizada que nos deter•
mine, mediante la f6rmula antes mencionada, el coeficiente
deforma ,
Cabe advorti, que el coeficie11te de forma así hallado no
es e>.ecluyentedel de frente y fondo que, para estos casos de
(¡guras irteg ulares se encuentran -en las tablas mediante el
fondo relativo, que surge de dividir la superficie del lote por
el frente sobre la línea do edificación o municipal. De esta
manera, las forma.~ irregulares con mayor base en el frente
resultan mejor ponderadas que aq ueUas cuyos frentes son casi una punta sobre la línea municipal.
LM
s COEFICIENTES OE FORMA se COMPLl:Ml:NTA N CON EL
~gEFIC IENTE OE MEDIDAS. EL FRE NTE lo) y E L FONDO
lbl SEGÚN SE IN DICA EN LAS FIGlJRAS ,
F10. 1
DANTII OUBRRgno
- MANV.Al, DE TASACJo.,·Bs
Entre los procedimientos t.écnicos que se han propuesto
para resolver el difícil problema de la ponderación por formas
de Jos lotes, cabe destacar, por su rigorismo matemático el
del ingeniero venezolano llUBÉN MANSUlt PACIIECO, que define la irregularidad perimetra l como la diícrencia entre el perímetro de la forma dada, que irat-aremos de tasar, y el perímetro de la forma prototipo, dividida por el perímetro de la
fo1ma dada.
De igual manera define la irregularidad superficial y llama
coeficiente de Irregularidad compuesta al producto de los dos
anteriores, para hallar íinalmente como factor de forma a la
diferencia entre la unidad y la irregularidad compuesta.
'.ornando distint!l8 figuras regulares como prototipos y
previo profundo desarrollo matemático se tabu laron los resultados.
Dicho procedimiento tiene, en algunos aspectos cierta casual concomitancia con el propuesto por el agrimensor JUAN
C. lOLESIAS (uruguayo) en el Vl Congreso Panamericano de
Valuación Y Catastro. En él propone ballar el Factor de Forma sobre la base de las relaciones entre la superficie de Ju fi.
gura Y la longitud de su perímetro.
Aunque nos .!parlemos un poco del tema específico, que
e~ la detennlnacion de los coeficientes correctivos que intcr•
vienen en la planilla de homogeneización de anteceden tea de
ventas para el e,tudio del valor de la tierra, conviene agregar
algunos conceptos, casos y procedimientos que también per«mecen al tema de medida.s, formas y superficies, que estamos tratando.
• ,¡ ~CIÓN DE TBT
61
BNOS
Supongamos que un lote de 10 m de frente por 50 ~ de
1,111do,sobro una calle que debe ser trasformada en avemda,
ufre la expropia ció n de una faja al frente, de 10 m por 20 m
,t,, prof undidad, por el corrimiento de la línea municipal Y
,lrnitamos que el valor unitario de la tierra es de 1.00?Jm',
11
Si bien la expropiación se produce en una superficie del
lo1teque da sobre el frente y prima facie parecería que se traln de los metros cuadrados de superficie de mayor valor, cahe observar que, al haber ~abido un corrimiento de la línea
rnunicipaJ, el lote no ha dejado d e ser !rentista a la calle, o sea
,1ue prácticamente es como si se le hubiera cercenado al lote
una fracción de fondo de 10 m X 20 m, quedando co mo remanente un lote de 10 m de [rente, sobre la -nueva calle am pliada, por 30 m de rondo. Surge así la pr~ta.
¿a qué valor
tasamoslos 200 m• adquiridos por exprop1acion 1
2
Si valuamos el lote al valor unitario d e $1.000 el m Y a
un total de $ 200.000, ben eficiamos al expropiado gratuitamente por el hecho que, ademá s de recibir ese pago, su p~trimonio se incrementa por que el remanente queda con medidas
mejores y de un mayor valor unitario.
La equitativa forma de valuar la tracción expropiada,
eq uivalente o una fracción de fondo es calculando su wlor
por la diferencía entre el lote antes y el lote de1pués del cercenamie nto .
Valor del loe.eontu:
Coeficiente de medidu = (10 x 50) = 0,806. Tabla Tribuoal de Ta·
gcionet.
Valor del lote 500 m 2 X $ 1.000/m
1
X 0,808 •
$4 03,000,
Valor del lote d,.puú:
Cn~riclente de medid■■ (10 X 30) • 1,000.
Valor del lote 800 m• X $1,UOO/m ' x 1,000 • $ S00.000.
4. L Procedimient.o de "antesy después"
Es un procedímielltO actualmente muy utilizado en valuoc(?nes y que_permite resolver casos especiales de forma, variac1on _de me~1das lineales o superfi cialc;i o indemniwción por
lracc1onam1ento ereun terreno a causa de un corrimiento de
lfnea de frente o de eje medianero.
Valor de la Cracciónexpropiada:
$ 403.000 - $ 300.000 = $ 103,000.
Como puede obllervane, el valor resultante es muy inferior al de aplicar en forma directa el valor unitario de $1.000/
m 2 a los 200 m2 expr opiados.
Se advierte que este mecanismo no significa tener en
cuento la inOuencia de la obra pública que origina la expro-
tJAN1'E GVE~R.ERO - MANUAL DE-TASACIONES
58
piación, porque se sigue admitiendo que el valor unitario se
mantiene constante sin considerar que la nueva avenida pu diera valorizar la zona.
El mismo camino seguiríamos si un lindero quisiera adquirir una fracción similar ubicada al fondo del lote .
Otro de los muchos casos de aplicación del método de antes y de11pué11
se produce cuando el propietario de un lote desea. adquirir una faja de terreno lindero por uno de los costa•
dos para ampliar sus medidas de frente.
Supongamos un lote de 10 m de frente por 30 m de fondo al que se agrega una fracción de 6 m por 30 m y co.n un
valor de zona de$ L000/m'.
59
1 • •ACIÓ N DE 1ºERR8N08
MÉT( ,O DE "ANTES Y DESPUÉS"
IOm
e
A
E
o
..,
E
10m
~ lfIt;:111
ANTES
10m
M
e·
Nuevo g
OESPuts
LM
10m
Nu ovo
Calle
LM
jx =A-B I
Aplicando el vaJordirecto t.cmdríamos:
150 m 1 x $ 1.000/m 1 = $ 160.000.
DESPUlS
ANTES
¿Pondera este valor la plusvalía que adquiere el conjunto
al mejorar el frente con 16 m en lugar de 10 m?
El procedimiento de antes y después permite hacer incidir
esta plusvalía:
e
..,
E
g
o
A
B
Valor del lote antes :
Coeflclente do medidas: (10 X 30) a 1,000 .
Valor del lote : 300 m 1 x $ l .000/m 1 X 1,00 = $ 300.000.
ML
Vnlor del lote de1puig :
C-Oeíicicnt-0 de medidas: (ló x 30) = 1,116
Valor del lolA>: 450 m 1 X $ l.000/m 2 X 1,116 = S 502.500.
10m
ISm
Sim
u
Calle
Calle
Valor do la frocción anex.'\da:
so2.soo-
soo.ooo $·202.soo.
$
$
=
Valor s1,1ptrioral obtenido por el tn~todo directo.
El método de antes y después permite resolver algunos
problemas de (orma como lo son los lotes con martillos a fa•
vor o en contra.
Suponiendo w1 lote (figura) con uu mai-tillo a favor en los
fondos.
El valor del conjunto sw:girá de )a suma de la fracción A
más la B, ésta a su vez se calcula por a11tesy después del lote
(B' + B) de 10 m por 30 m menos el lote fh'ntista B' de 10 m
por20m.
B'
'1
10-m !
l1 A I Bt=A+l(B-fBº)
r,o. 2
- B'tl
lrA + B] u lA + B+B'l-l(B+B')
- BI
60
DANT6GU6Rlll.íRO
- ..41.00.
, .....
,., UAL o•
nvru
n~'ACJ"óNE~
'\¡' fJ\( kr
[A +B} ; A + l(B ' + B) - 8')
d
Tomando ~ora un lote con martillo en contra en los fon"
os ((1?ura) se tiene que el valor del conjunto surgirá del d.
1·
fetencia entl'e la fracción (A + B + B ') de 20 d f
30 m de fond
.,
,
m e rente POI'
.
o menos 1a frnccion B que resul ta de un antes Y
d esp~!s entl'e la fracción (B + B') de
10 m por 30
fracc1on frentista B.
rn menos la
ª
(A+B)
~ (A +B+B')
-
[(B+B')
- BJ
5. l. Valor plottage
de. • plottage se d e fin e como la plusvaha. que ad• El valor
1
qwere
_reuruon.de dos o más lotes en función de la v
.ª
o beoef1c1os economicos que dicha = ..
s entas
·
•~un,on produzca.
~pa~entemente es una contradicción con la conocida ley
econorn 1ca que a mayores
r· .
den m
, super ic1es de terreno corresponenores valores uruto.r1os, en razón de la
t ·· ..
compradores capacitados financieramente
: ncc1on de
grandes erogaciones de capital.
P
solventar
P~r~ en los centros urbanos de importancia dicha le
e~nom1ca se halla superada por existenc ia d .
d'
Y
ctos de oap'taJ
•
e gran es consor .
I
que están necesitad<>sde adquirir en centro
C(lmercJales, fracciones de grandes di
.
'
.
s
]ación d e
.
mens1011espara la 1nsta.
e n. goc10s Y comercios de tipo especial como lo .
1os supermercados .,,. d b .
.
.
•
son
1 •
.
' .,.an es otele~. salas de espectáculos gaenas comerc1ales, etc.
,
le :ei°eraJmente dicha sob1·estimación de los valores norma•
s e a zona se produce en los núcleos de ti=("'-"co-erc·-•
1a.1 , pero a veces ,,. b. ,.
,«&
das colectí~:m ien se opera en zonas residencluJes de vivien,
s Y obedece, como veremos más adelante a las
economJas de tipo construct.
'
tar un edü' • d d
ivo que pueden re~'Ultaral ejecu1c10 e epo.rtamentos u oCicinas de dimensiones
mayores las que sería posible en un lote normal
•
d ~J crecimiento del parque automotor en tod~s 13$ciuda
es importantes del mundo, ha hecl,o imprestind'bl
algunos casos ob ligatoria (como en Buenos A'
t e Y_.en
1res1 por e.1ern
.
ª
oETERRENOS
61
¡110 ), lá construcción de espacios de estacionamiento de auto h1Pviles. Dicha solución es, arqu it.ectónicam.,nte, imposible si
,u¡ se dispone de una fracción de dim.ensiones adecuadas de
(rpnte y fondo.
·
Los trib unal es de Nueva York deCinieron el valor plóttage
1·om(1 el porcentaje añadido al valor sumado de dos o más lo lc'B pertenecientes a un mismo propietario y que debe tomarllll en cuent a cuando el terreno. está baldío o edificadu C(ln un
aolo edificio, ~barcando Lodo el terreno.
En general se.admite en ponderar el valor plotlage con un
lO % a un 20 % del valor de los lotes individuales sumados,
pem siempre sujeto a que las medidas resultantes ofrezca n
real¡nente una ventaja, ya que el exceso de medidas innece•
sarias puede resultar también un fact<>rnegativo.
Según BLAK.E SNYOER, en su Real state handbook, ''se
acepta generalmente que un. plottage tendrá un 10 % más del
valor que los lotes individuales, siempre que este aumento e~•
té justificado por una mejor utilización de conjun to".
WlLLlAM L. DE BOST, tasador de Nueva York, dice: "El
plot lage es un tema importante en la valuación de la propie dad. El aceptado corrientemente en Nueva York ha sido el
del 10 % del valor unitario de la uruón de lo$ lotes linderos.
pero puede indicar los .lugares en que el valor plóttage es nulo
o muy pequeño y otros donde debiera ser estimado en dos o
tres veces más que el 10 % admitido.
BENSON y NORTH, en su libro Real state principales and
practices dicen conc .eptos más <>menós similru:es, propugnan
también el 10 % y ag:regan que puede ser mayor en lugares en
que la tierra es abundante y fácilmente reducida.
JOHN A. ZANGER LE, estima que la V<llorizacÍÓfl por p/Ot •
tage es mayúr en las ciudades donde en la zona comercial los
lotes son de 20 a 25 píes (6 m a 7, 5 m) de frente por 100 pies
( 30 m) de fondo. En las ciudades donde los lotes son de 50
pies (15 m) de frente la valorización por plottage no aparece
con tanta frecuencia. Este concepto de dimensiones óptimas
es coincide nte, como se ve, con el que surge de las tab las de
(10 ru X 30 m) usadas en la Argentina para centros urbanos
y come rcia les.
62
I 1,YACION DB 'l'b:.BRA'A'OS
Como criterio personal sostengo que el Valorplottage debe surgir no estrictamente de la aplicación de un porcentaje,
sino del ei.tudio económico y de IGllventas que l'esuJtan del
acoplamiento de lotes. Hay ciertos tipos de edificios de de•
Partaruentos, de oficina, hoteles, que requieren un mínimo de
SE!tvicios centrales, de distribucíones y de desplazamientos
verti<:aJes(entrada, haU, caja escalera, ascensores, etc.), cuya
incídencia repartida en un menor número dé unidad~s puede
ser anUeconómíca. Cuando la anexión de un lote lindero permite repartir esos costos con una parte de edificio que se
agrega y que ya se encuentra con dichos sen•icios pJ·oyectados
y prest1puest11dos, induda!JJcmente que esa eco nomía nos
tage.
conduce con mucha precisión a fijar el monto del valor plot.
Lo mismo puede ocw·rir en grandes edificios para hoteles
o de destino industrial o ón estaciones de serVicio con estacionamiento, donde el costo del núoleo cent ral de atención
aJ público cuesta lo lllismo Para servir a una determinada superficie que a una doble o triple.
En Buenos Aires se ba Prod1Wido hace años un evidente
C!\.'lode valor plottage: se remataba en plena avenida Santa
Fe y Callao, elegante centro comerc ial, un lote de 7,00 de
frente por 18 m de fondo (aproximadamente) con una base
de $ 200.000/-rn', valor casi cercano aJ de zona. Con gran sorpresa del públ ico el valor final ascendió a $ 4,30.000/rn'.
¿Cuá l fue la explicación? Que ol adquirente fue el duefio de
un lot.e lindero de iguales medidas que el rematado y que ambos, i11dividualmente, no permitían desan·olJ,u· el edificio que
la categoría y los vido1-esde la zona te Ílnpou ían y. en cam.
bio, reunidos, solucionaban tota lmen te el problema. En con.
sect;encfa, la plusw1lía, pagad• Por uno de los lotes , dividida
por el valor norma] de los dos lotes sumado s, nos daría rnaternúUcarnente el p/ot(J{f/fe abonado en t'Ste caso. El adquirente,
previo a subir a una oferta tan elevada habrá caleulado los beneficios que acarreaba a su Propio lote el adquirir el lindero .
6:J
1,0'l'E CON FRENTE A DOS CALLES
~:t~:
¡¡
En los casos en qu e un
uolles de difere~_tes valores
1º,te ten
doble
frentepromea dos
. / aelun
valor
unitario
método de difusión de
,llo de la íracc1011su,:ge me an ltant,. media de sumar ca. t e en .hallar 1alt'resu
v
•
.
d
ualores
cons1s
la valorque
unitario
frent 1sta mu •Plicado por las relaé1one 11 e
'
. .
porcionales a ellos.
.
rondos
fict1c1os,asf
proun i,a/or mu. ar,. medio
que se aplica en
. Se obtiene
1 0 ..
\f~~:~~te unej,:mplo fácil
forma
a la
superficie
de ca
En directa
la figura
agregada
se eJ,;p
c.>
I tnccan'lsmo de cá lculo.
LOTE CON •'RENTE A DOS CALLES
Método do difu,ió n de valore&
CALLE "A"$ 7.000 /m'
=n
•
n
Valor hled1 .0 -- e~
+ b fI l --
a
\
• + b/
)
lsj•mplo ;
·ººº 3.000 [Íl - 10.0011
7 .000')
= 7.000 • -;-10.000
~'""º
\
~
7
Vm
7.000 X 0,7 + 3.000 X 0. 8 ~ $ 5.800/mº
FIG. 3
64
DANTS GUERRJ;RO - MA},/UA~ DB 'l'/\8ACf0NE8
TERRENOS EN ESQUINA
COEFICIENTE DE ESQUINA
e
Es b_ienc?noci¡lo ya el concepto de que los lotes ubicados
n esquma tienen un mayor valor unitario que los lote
diales pr • ·
•
s me •
oxunos, as, como tamb\én que el origen de tal lusobedece a sus mejores posibilidades de desarrollar ioca-·
es e negocio, mayor perímetro de vidriera, mayor aprovec?amiento para el desaTr?llo de edificios de viviendas en los
pisos altos por tener meJores condiciones de ilu • . •
ventilación.
nunac1on y
tb~
. Todo ello ha hecho que siempre se reconoci era a las esq~as un porcentaje de mayor valor que antiguamente era
uruforme y de un 25 % .
. Por su~uesto que dicho concepto ha ido variando, porque
existen v~os factores que contribuyen a un¡¡ mayor o menor
ponderac1on Y que dependen de las características comerciales de la zona, de la relación de v.-a
lores unitarios de las calles
que fonnan la esquina Y de las medidas del lote sobre cada
una de estas calles .
Así ~e como se evolucionó y se establecieron tablw; de
P?tce,ntaJes de mayor valor por aplicar al lote supuesto medial, para obtener el valor del lote esquina.
TASACIÓN DB TERRENOS
vs
que estab lezca la tabla correspondient e, entrando en aUas
por la relación de valores entre la calle y la secundaria.
En la Argentina, las Normas del Banco Hipotecario Na •
cional establecían los siguientes porcentajes:
Para zomts comerciale s centtales = 25 ~ 8: 35 O.'o
Parazona&comercúlles en general -=20 'Y. a 26 tt.
J>ara7,.onasfamilµlres de alto valor e 16 '!isa 20 %
Para zonas famllia.roscomunes = 10 ~
Los procedimientos mencionados son en parte objetables
por su empirismo y porque dependen en gran medida de la
apreciación personal del tasador.
Método de Valuano
Por tratarse de un ptoceclimiento que ha tratado de ser
no solamente impersonal, sino apoyado en fundamentos experimentales y racionales, propicio el siguiente método propuesto por el !NO. MlOUEL VALVANO en e l V Congreso Argentin o de Ingeniería y adoptado por el Tribunal de Tasacio nes de la Argentina.
El inge,uero Valvano, en sa interesante esLUdio, hace previamente un análisis y crítica de los sistemas usuales de coe •
íicie ntes y luego propone su método e:n la siguiente forma :
Tablas norteamericanas
:em~
Son much~ las tablas norteamericanas que usan este sisde relaciones Y el Manual de tasaciones de McMichael
as condensa, entre muchas de varios autores en dos tabla
adecuadas: ':"'ªa lote<, de 100 JJie,; de frente a'la calle prinCI~
P~l Y 100 pies de frente a la secundaria y o tra a lotes de r.o
P_1~5 sobre _l~ principal y 100 sobre la secundaria y en
cion, tamb1en, de la relacíón de valores de la calle principal
con respecto a la secunda .ria. En cada tabla trascribe los porcentua les propuestos por los autores.
Para la ~plicación de estas tablas se calcula el valor de l
lote como s1 Cuera medial Y se incrementa en el porcentaje
ri:"
Esquinas. El método propuesto por Va/vano
.Pa~a la correcta determinación del coeficiente de la valorización por esquina es conveniente, si se qui ere proceder de
un modo racional, partir de la rP.lociónentre la superficie del
l<¡te y la suma de los frentes, ya que ella es un índice d e las
ventajas que tiene un terre no en esquina con respecto a otro
de las mismas dimensiones, situado en la mitad de la cuadra .
En efecto, sea un lote medial de 10 m de frente poi· 30 ro
d.e fondo, la :relación entre la superficie y su frente es ;
S
300 m 2
A -F-m- = 10m
f)A.N"l'E GlJA'RRERO - MANUAi~ DB TASACION8S
66
r---,
E! 11
o
10m
1
1
1
1
•
1
(2)
..!"
(H
.,,1... _ , __ ,¡
;
~- 1¡-- ..
t
10m
FIG, 4.
Callo
Supuesto ubicado en la esquina la relación entre superficie y suma de los frentes es:
s
E 0 --a
Fe
E -
S
Pe
-
--
s
f¡+f,
m• 7,6
m 1 de tcrre.no
300
40 m
m de frente
y el cociente e.nlr e ambos valores es:
11 D
A media)
E esquina
Fe
---/!
Fm
30
7 ,5
--;--;
40
10
4
A este valor n le llamaremo s índice de utilizacíón, ente ndiéndose por utilización, en este caso, no sólo la mayor super•
ficie edilicable, según los regiamenlos municipales, sino la
mayor rental1ilidad, proveniente, además, de la mejor iluminación y ventilación, mejor acceso y mayor desarrollo de ne•
gocios en la planta baja (se sobreentiende que estas ventajas,
fuera de la zona comercial pueden reducirse y aun anularse).
En general, puede decirse que un terreno de n > l es mejot
que otró de: n = J. ( En realidad en términos económicos, la
valorización no sigue la misma ley que los índices de utilidad,
sino una de menor crecimiento que es en definitiva, la que da
factores de valorizl!Ción por esquina, como se verá.)
TAfMCJÓN DltTElUlBJ\'OS
61
Valvano no considera aplicable a la Capital Federal la opi•
nión de autores como SOMl.>RS(Fitte y Cervini), en el sentido
de que, .para igual valor en ambas calles, un lote de 30 a 40
pies de frente por una de ellas y de dimensión normal en la
otra, pueda valer más del doble que si ese mismo Jote fuera
medial. La experienc ia recogida en muchos años de actuación
en el Tribunal de Tasac iones señala que este caso podría ser
una nota ble excepc ión .
Normalmente la valorización por esquina en secto .res cén •
Lricos de alto valor comerc ial en planta baja y de escritorios
o 1'0sidencial en pisos altos, osci la del 15 % como mínimo y el
50 % como máximo, Jo cual está más cerca de las normas que
en la obra citada recomienda la Comisión de Contralor del
Banco Hipotecario Nacional.
Por otra parte, Valvano coincide con la experien~ia de
autores como McMicael, Zangele y Marston y Agg, segun los
cuales la iníluencia de la esquina no se extiende más allá de
30 m contados a partir del vértice intersección de las dos 1íneas municipales. Por este motivo, el índice n = 4 resulta en
general de magnitud sólo superada excepcionalmente, en el
caso de lotes de frentes menores de 10 m, cuyas ventajas al
ser ·•trasladados" a la esquina, so n mayores. Si por razones
constructivas, admitimos como caso extremo el de un lote de
6 m de frenLe por 30 m dé rondo, el Índice de utilidad resul 1.aría en este caso, igual a 6. Si para este valor excepcional de
n aceptamos que en una zona de alto valor comercial corresponde una valorización por esquina del 50 % y establecemos,
además, de acuerdo con la experiencia, que en dicha zona la
valorización mínima es del 15 'lo, estaremos en condiciones,
fijada la ley de variación, de const.ruir una gráfica o una tabla
J e poree,llajes de valorización por esquina. Sobre la base de
estas premisas calculó 4 tablas, a saber:
68
JJ4NTh' G-UERRSHO
MANUAL /)E TA1t'ACJO,Vf.tS
TABLA I
Zontt céntl'fca de ta Capital Federal. Alto 1Mlo r co mercial ,ü1
In ntonta t,<1ja
y de ucrifor,·()s tJ reside nck,s- ,m pisos alt ot;.
Los por<:(!ntaj<•sde esta tabla r.e,pondo u a l1 función Jinea-1:
y e 0,07 + 0,08
valot:iz.ac
ión mínima: 15t..
va1orlt.ac.iónmáxima : 50~
60
NOS
TAnLA IV
Boj<, valor de la l'ierrtJ,barrios en.f?rmaci{m. E n ts tal ~º~o
I labi a debe aplicarse únü:a )' exclusu,~mente donde ! á
o
oprecie las posit,;lidadcs comcrcJall.'sde la estq_uutda
e ·nter,é's
1
-• ~ t
ta importante
u otro mo u.lo
por ~u ub1ce1c1on
, ~~n e a ru
.
•¡,
•n gencru 1
' ·1·11q,,ui la cxistenciú de f,J(J[oruaCl n-yo que. ..
..
qu.c ¡u,; t
• ·, i~conte
lo uolori.io<!
ión no existe o es ms11;:n
1i
·
)' = 0;03 0,0311 - 0,03
En este sector debe tenerse en cuenta la zoníl'ícació11según el área edüicable del predio (ver Códlgos de la Edifica ción), ya que en las distintos céntricos púede edificarse en
el íando hasta UllB altura que osoila entre 14,40 ro y 8,80 m,
mientras que en los disb-itos no céntricos no puede edifjcarse en eJ fondo.
TABLA 11
Zona de valor comercial y resider1cial irztermedio apta
para edtficios en propiedad horizontal
R08p0ode a la fu.m:ión;
+ 0,06
valor.i.zaeiónminima: lOtt,
valorJt.aciónmáxJma;30~
valoriución m ínlma : O (<:ero)
va..lorizaciónmáxima: 15f;(o
d b
á obten-ar c\Ud11dosaruimte:el
.NOTA t A1 11i>lio.rc,lus ,abln, ! l teSlldO!t,.• "',d11,..t.an
a lu condiciOnDi- d el
. . d
it
id d Si 1WI llW'Ol~ no
1n1n("i$t10
' -~ ub'u'
'•11.
tá7.C,r,ano~• convcmie.ntc su "'~inploo .
0
1•,m
mnn:rtdou"''º
an
,..
~
•
Eo tal caso será opo1·tuno preparar otra s _basad as en los
mismos fund~entos,
pero que se ajusten meior a \ns carac·
teristicas del lugar.
.
¡¡ tran
Daremos a continuación ~os
e¡emplos que . us
acerca de la aplicación de este metodo :
Ejemplo 1
Sea el te rreno de la figura 5' con frente a 2 Galles'. de
~ ,
'.J.2.00 O ,p/m
Y 20 ·000 $/m• de valor unitario de lote tipo.
Callo 1 $22 .000/m '
TABLA [11
F
Zona familiar o residerzcial, írzclusiue algún co mercio
minorista. Edificación de 1 ó 2 plantas en general. No es
zona de propiedad horizon tal
25,50 _
8
..
13.S0m
~ 1-------N
.,
3
y = 0,03n + 0,02
valor.izociónmáxima: 20"f.
,.E
.s_
n =-¡= 13,50 - 1,88 '
R%-¡,onde a la fu1>ción:
va.loriución mínima: 5%
r
.Responde a la fu.ociún :
0
y = 0,04 n
1'.4SJ.tCION IJB rennS
Fu:;. 5
70
DA.t,.r1'E GUHRR8RO
- MAN UA 1, DE 1•ASACIQ.VES
c~n este val?r ~- entra en la cabla I, obteniéndose el porcentaJe de valor1zacion por esquina del 20 'lb (coef. Ce = 1,20).
De_ la tabla de frente Y fondo ( en este caso se utiliza la
:~ Tribunal de T~ciones para la Capital Fedexal, zona céna) :>El
obtiene pan, 13,50 m de frente por 12m de fondo':
C,,,, = l ,:>7.
l~ASACJON D8 'f'.ERllENOS
71
Con este valor se obtiene de la tabla l el porc;e.ntnjede valorización por esquina de: 0,27 (coeíiciente Ce = 1, 27) .
De la tabla de frente y fondo para la Capital Federal, zona céntrica, se obtiene para un lote de 16 m X 30 m, el coeficiente de medidas: Cm, = 1,11 :
Por consigwente, el valor de la parce la a) es:
22.000 $/m 2 X 480 tn 2 X 1,27 X 1,11 = $ 14.886.000 .
Por consigwent:e, el valor 'Jnitru'io de la esquina resulta:
V, = 2Z,OOO$/m 2 X 1,67 X l,20 = 41 .448 $/m'
Ejemplo 2
El valor de la parce la b) resulta de multiplicar el valor
unitario de la cuadra, por el coeficiente de medid a (en est~
caso 1,36 para un lote de 12 m X 16 m) y por la super ficie,
sin tener en cuenta influencia de esquina:
·
20.000 $/m 2 X 192 m 2 X 1,35 = $ 6.184.000.
calle~:t:el~t !;~~~ -/~.la
figura 6, en que el frente sobre la
Tal co?'o se ha dicho, la valorización por esquina no al~anza a mas de 30 m a partir del vértice de la misma. Partien 0 de eSt a base se considerará al terreno di 'd"d
d
cela~.
VI • o en os par2
Calle l $ 22 OOO/m
Parcela a) 16 m X 30 m = 490 m '
l'aree lo b) 12 m X 16 m
= 192 m
2
·! r-~-;__;;..=::.::.::.:.f6m
§
g
~
1~,
"'
=• ~- -- ___.,,
¿j -~
(b)
~
FtG. 6
n =
F
f
-
46 m
16 m
El valor total del lote esquina es la suma de los de las par•
celas a) y b), es decir :
$ 14 .886 .000 + $ 5.184 .000 = $ 20.070 .000 .
Este valor dividjdo por la superficie total de la esquina, da
1
para la mismo un valor unitario de 29.886 $/m •
Ejemp lo 3
Caso en que siendo distintos los valores de ambas calles,
la difer.encia entre los mismos es escasa:
Est.e caso deberá estudiarse partie1Hlo de los 2 frentes y
adoptando el mayor de los valores que resultan para el lote.
Sea el éjemp lo de la figura 7.
Partiendo de la calle de mayor valor, se tendrá:
2,81' .
coeficiente esquina (tabla 1): C., = 1,30.
O,,.\!\''l'B CCJERR I!!ll Ó - MA,NU.-\J.. Dt 'l';tSACIONES
COEFICfENTE DE E:SQUINA - (método de In¡¡. Vatvo110)
Calle 1 $ 18.000/m'
L
L-1
----'
_J
.,,,
73
1'ASA CIÓN !JE T8RltENOS
Indiciede utilizaclón
12m
"' 1- ----'
.!!!
;;
F1G. 7
- -
'º"'
Cm1 "' 1,12.
Valor de la esquina = V,,= 18.000 X 1,30 X 1,12 =
= 26.208 $/m 1
E
coeficiente medidM ( 12 X 25):
g
7
10m
F
37
=---¡;
=25= 1,46
coeficiente esquina (tabla 1): e,. =1,19.
de-sottollotren to lote medio
g
[
Partiendo de la calle de menor valor, se tendrá:
n ·1
desanc>llo frente e$quina =-~
n_
E
FJG, 8
1
coeficiente medidas (25 X 12) : 'cm, = 1,37.
V., e 17 .000 $/m 1 X 1,19 X 1,37 = 27.710 $/m 1 •
Como se ve, se trata de un caso al que podriamos llamar:
"límite" , debido a la pequeña diferencia entre los valores <le
ambas calles y a la distinta inílmmr.ia de los coeficientes de
medidas, según se considere uno u otro de los frentes. Se
adopta el que anoj e mayor valor.
TABLA
1
Zona céntrica comercial
y = 0,07 n + 0,08
va,l()rlzacióil mínima: 16"
valorización máxhna : 50 ~
T ABLA
U
Comercial o residencial !ntermedw
y e 0,04 n + 0,06
valorizaéi6n mínima: 10 , .•
val<lrizacU>n
máxima: 30 'fll
10
=4
OA.NT6 G UBRRBRO - MAN UA t. I.U.'-1'ASACIONES
1S
't'ASAO IÓ ,'V DE TERHl::NOS
TABLA ll l
Tabla$ del Jng, Vatuano
Residencial de edificios bajos
PORCENTAJES OE VALORIZACIÓN DE TERRENOS
y ·= 0,03 n
+ 0,06
Por ubic,ación en esquina :
valorización m Coima: 5 ,:,
valorización máximo: 20 %
F
n =-=
/
TABLA
d~arroUo frentes esquina
frente medial
IV
Barrios e11fonnoción (ap/icoció11 condicionada)
y = 0,03
11 -
0,03
vnlorización mínima: O
valo rizació n máxím1': 16 ~
Mecánica de aplícación
1) determinación de n.
2) Ce de tabla.
3) Cm ( frente y fondo) de tabla.
4) valor unitario esquina = v., . Ce . Cm
TABLA
l
11
TABLA
llI
"
,.
~
%
.,,
1,00
0,16
0 ,17
0,19
0,20
0,22
0,10
0,11
0,12
0,13
0,14
0,15
0,16
0,17
0,18
0,19
0,20
0,21
0, 22
0,23
0,24
0,25
0 ,26
0,27
0,28
0,29
0,06
0,06
0,07
0,07
0 ,00
0,01
0,02
0,02
0,09
0,10
0,10
0,11
0,12
0,13
0,13
O,Od
0,05
0,06
0,06
0,07
0,08
0,08
0,09
0,10
0,11
0 ,12
0,13
0,14
TABLA
1,25
1,50
1,75
2,00
2,25
2,60
2,75
3,00
3,26
3,60
3,75
4,00
4.25
4 ,50
4,75
5,00
6,25
5 ,60
5,7 5
6,00
·rabia T
T iAbb. U
Tablo In
'l'ab).11.
IV
1'.ABLA
0,24
0,26
0,27
0,29
0,31
0,33
o.a~
0,36
0,38
0,40
0,41
0,13
0.45
0,47
0,48
0,50
o.so
o.os
0,14
0,16
0,16
0,16
0,17
0,18
0,19
0,19
0,20
7.ot'la, cfnt rlc11sClOmere.111.H!•.
ComHcinJ V wsidenclll l b\tennedla .
F.a.n'IUiarcon ~unos
pequeños <1omercio1.
B11rdosm {<>cmadón.
IV
o,os
0,14.
0,14
0,15
7/¡
OA,VTB GUERRh'RO - MI/..NVAl. DE 'l 'ASACIONRS
77
TASACIÓN DE 'l'EUJ'l..l;NOS
VALOR ESQUINA = V vt> + V(B) =
COEFTCIENTE DE ESQUINA (ifél<>do de Va/vano)
$ 20.070.000
Ejemplos de aplicación
20.070 .000
= $ 29.866/m 2
672
S 22.000/m'
_..!. _ 25,50 =
n - ¡ - ,a.so t,88
E (Ejemplo 1)
•.g_
N
$17.000/m'
S1_ 1----'
cS 13,50tn
E
¡;¡:
"'
FJG. 9
Tabla I :
n, = -
F
!,
87
= 12
"'
= 8,1
C.,
v., =
S 22.000/m
2
E
46
= - - = 2 87
16
'
g
(EJomplo 11)
E
E ..,
"'
~
16m
.F10. 10
=
Tabla 1 : Ce
1,27
Tabl• freote y fondo (T.'f.) : C.., = 1,ll.
2
V<AJ= $ 22.000/m X 480 m 2 X t,27 X 1,11 = $ 14.866 .000
Lot• (B)
Tabla fronte y fondo (T .'f .)
C., = l,35
2
V(8)
$ 20.000/m X 192 m 2 X 1,35 = $ 5.184.000
=
= 1,S0
Tabla frente y foodo (T.'f .): C,111 = l,rl?
$18.000/m' X 1,30 X 1,12 = $ 26.208/m 2
Lol<l (A)
f
Ce, 1,30
Cm.= 1,12
0
Fto. 11
= S 41.448 / m 2
Tnb14 1 :
n = -
~
t
Ce = 1,20
V", = $ 22.000/m 2 X 1,57 X 1,20
..
¡¡;
(Ejemplo 111)
Tabhi frente y fondo (1'.'f.) : C0 , 1 = 1,57
F
26m
n2
,. =
=-
F
37
25
= 1,46.
Tabla 1 : Ce2 = 1,19
Tabhi fr<lnte y fondo (T.'r.) : Cm2 = 1,37
v. 1 = $ l 7.000/m 2 X 1,19 X 1,37 = $ 27.710/m •
V 116
..,
$ 27.710/m'
-
Fórmula del Ing . Va/vano modificada
La fórmula del ingeniero Valvano, de gran aplicación en
el Tribunal de Tasaciones de la Argentina, es utilizada por
este Cuerpo mediante una mod ifjcacióo que pondera la
longitud de cada frente de la esquina, con los coeficientes
de ubicación relativa de cada uno de esos frentes.
78
DA.N'l'Jt GUBRR.BRO ._ MA .NTJAL D# TASACIONES
En tal forma el índi ce de utilización n, en lugar de ser:
n =
F 1 + P1
de construcción de comercios es hacer el pis? d;-1loc~l exac·
tame nte al nivel de la vereda ; pa~ciera que_ mv1ta roas a entrar a un n egocio no tener que subir un escalen.
Sin duda se preguntarán cómo solucionamos este probl e•
ma del coeficiente de topografía. Yo creo que hay que
poner un poco de apreciación personal, Y_ot;o po~o ~e pu~d~
hacer sobre la base de cálculo, y aconse¡aria lo SJgwente. si
nosotros tenemos un lote, dema$iado sobreelevado respecto
del Jote de comparación, habi:á que estimar un i;lesmonte para
la construcción. El costo posible de ese desmonte puede ~arnos el coeficiente de comparación con un lote ~ormal a mvel;
podríamos decir: el coeficiente de topcgrafia de ~ lote
normal -.i nivel de calzada- respecto de uno que está sobre •
elevado, o bajo, puede medirse en esta forma:
es:
J,''
JJ
=-
F t • C1t1 + F2 . Cu1
··
F 1 • Cu1
(Cu e Coeficie ntes de
ubicucíón).
Los resultados no varían sensiblemen te con la aplicación
de la fórmula original.
COEFICIENTE DE TOPOGRAFÍA
El coeficiente de topografía se aplica cuando tenemos en
la comparac ión de ventas, lotes de muy distinta topografía.
Lo más probable es que este coefic ien te no lo tengamos que
utilizar, porque generalmente se trata de zonas topográfica mente similares, pues si nosotros tenemos ventas dentro de
un determinado entorno de zona, esa zona no va a cambiar
tanto de topografía; pero se dan casos en que inmediatamen te, a una cuadr a de topografía llena, pareja, sigue una cuadra
de topografía en desmonte, por ejemplo , que hace que el lote
quede en una altura bast:mte considerable respect,o del nivel
de calzada. Ahí es donde tenemos que analizar esa sobreal.
tura respecto de la calzada, que puede ser un factor de pon deración
positiva o negativa; yo diría que puede ser positiva
.
si se trata de una zona residencial, donde a osa mayor altura
puede sacárselP. (lrovecbo orquitectónicurrrnnte y darle un
carácter residencial, con jardín, etc., al edíficio que se va a
edificar, pero esos son los casos menos frecuentes, porque en
geneni.l se busca que las construcciones estén aproximacla•
mente al nivel de calzada a fin de evitar soluciones coo escalinatas, etc., que son muy poco aconsejab les.
En valores comerciales es importante la topografía, por que un lote de zona comercial eiene que estar perfectamente
a nivel de cal2<1da.Es sabido que el criterio arquitectónico
79
'fASAC[Ó N DI! ·reRRENOS
C t.oPO&l'.afía=
K.
vO - C".oi,todei;monte o relleno
Vo
donde:
Vo = VaJor del lote normal fijado a priori.
K = Coefíclent,e interior• ,la unidad.
(Se toma el costo aproximado correspondiente a un lote
normal).
.
-
El hecho de tener que hacer un relleno a un lote para
llevarlo a un nivel normal, significa un perjuicio que no es
exactamente el costo .del relleno, sino algo mayor . por
razones de tiempo, de un trabajo más que hay que hacer , pre vio a la construcción, etc. Salvo que el lote se encuentre en
una zona donde sea común ejecutar sótanos.
· Es por tal motivo que en la fórmula anterior agregamos
el coeficiente K, menor que la unidad, que puede ser, por
ejemplo, 0,90, y que ponderará ese ti:abajo de tener que agre gar algo al lote para hacerlo normal. Esto lo vamo~ ve~ en
"Coeficientes por Servidos Públicos'', que tamb,en tiene
una fonna más o menos similar.
.ª
80
I.>AN1'E GUERR.880
- MANUAi., DE TJ\SACION•:s
COEFTCIENTES POR SERVICIOS PÚJ,LtCOS
En el caso de pavimentos y servicios públicos, cuando se
compara un antecedente de venta de un lote con pavímento
~specto de uno ~ pa~ento,
lógicamente ex:íge un coefi.
ciente de correccton. ¿Cómo hallamos dicho . coeficiente de
corrección? Está visto que una zona, cuando se pavímenta,
no se valoriza exclusivamente por el monto del costo físico
de ta obra de pavimentación, sino que se valoriza en una m&dida mayor, tanto cuando se trata de pavímento como de
cualquier otro servicio público. En este aspeclo, tratados conjuntamente, podríamos asimilar el pavimento a un servicio
púb?co, como agua corriente, cloacas, alumbrado, etc. Un
barrio que de alumbrado común pasa a alum.brado a vapor
de me~curio, ~ valoriza en alguna medida más de lo que cues t~ la ms~~•on
de.! alumbrado a mercurio. Aconsejo una
formula smúlar para hallar el coeficiente; solamente que
ahora el ractor K es de ponderación supe.rior a la unidad, es
decír:
Coeficientt servicios público• o pavr'rne,ito; incidencia
v 9 + t011to obra
v.
dohde :
Vo :;::ValQr deJ lote nonnaJ, fijado a P"iori ettimativamente;
~ ooeficle ,nt<!mayor que la unjdad, según la zona y servicio
K
que se agrei¡a (1.10 a 1,50)
(Se toma la incidencia del costo de obra sobre un Jote
nonnal).
La Parte subjetiva estaría en la determinación de este
coeficiente K; ahí es donde se aplica el crite rio del tasador.
Por eJemplo ( caso concreto que me ha tocado verlo de
Cerca) , La Lucíla, barrio lujoso y residencial por excelencia
carecía de servicios de cloacas; en cuanto se instaló el ser:
7'A$ACJ{)N DE 'l'ERRENO $
81
vicio cloaca!, los terrenos se valorizaron, no en el mayor
costo que le significó a cada frentista la obra públi ca, sino
un porcentaje mucbo mayor. Luego, en este caso, el coeficiente K se tiene que aplicar bastante sensiblemente. Distinto
sería el caso de una barriada modesta, donde a veces la gente
se atemoriza de que co nstruyan un servício público por cuen•
ta de vecinos, pues consideran que pueden seguir sin servicios, porque no les es imprescindible o porque no vi~ne a
subsanar una falta tan grave como lo es un barrio de mas categoría.
COEt'ICIENTES DE UBICACION
Llegamos por último al coeficiente correctivo de ubica·
ción, que, como dije al principio , es el más subjetivo de
todos. En este caso juega realmente el espírit u observador del
tasador para comparar distintos aspectos, según sea una zona
residencial, comercial o industrial; si es una zona tesidencial,
comparar.í el aspecto general de la cuadra respecto de la otra
cuadra, comparará los arbolados, los medios de trasporte; si,
en cambio, se trata de una zot1a netamente comercial, _diferenciará una esquina de otr4, una cuadra de otra, medi,ante
una especie de cálculo estadístico de tránsito peatonal,
porque a mayor trátlllito peatonal, mayor valor comercial
tien e la cuadra. Inclusive observará orientación de sol Y de
sombras . Er, zonas del interior, de clima caluroso, no es poco
frecuente
q_ue un lado de unt\ calle ooa. de mucho mlÍs valo~
comercia! que la otra, exclusiva mente porque a la tarde esta
en sombra, y ello favorece más el tránsito de peatones. En
cuanto al coefic iente de ubicación, no se podría decir que
hay una forma concreta, técnica o matemática de determinar•
Jo; ahí juega el criterio observador y analítico _del tasador Hay casos en que se puede hacer un graíico de val.ores
según la ubicación de los antecedentes y determinar con
dicho g'ráfico e! val<>rasignable al consecuente que se quiere
tasar.
CURVADE VALORESUNITARIOSDE TERRENOS
(Según su ubicación)
::
\\ ICA
CIÓN
VENTASB
~\\\ \ \ \ \ \ \\~,
~~\,
DE
\\~-\
'@§\
~ti'
\
\
\
J
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\~ - ~~-- 1 ~\,
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C)
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11
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CURVA DE VALORES UNITARIOS DEL TE .RRENO
{Segunsu ubiceciónj
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400
500 1
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900
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tJOO
::
DANl'lf. o UHR Reno - ,\.fA~Vtl.1 l, VE TASACIONES
DETERMINACIÓN DEL VAT,OR PJNAL
Los gráficos que se agregan se refieren a la ta¡¡acíón de
una fracción ublc~da en forma equidist;mte de dos rutas de
diferente importancia, por sm una pavimentada y otra de tierra.
curva definida por los valores antecedentes determina ron el correspondiente a ln faja central de la zona.
Con esto se da por terminado el tema de determinación
de L'Oeficientes, para calcular el valor unitario dél lote Lipo
de comparación. Al final de cada líoea de la planilla, se obtiene un valor resultante. Con la aplicación al valor unitario
bruto obtenido o tiginalmcnl.,e, de toda esta serie de correc ciones se han logrado homologa.r todas las ventas , trasfor marlas como si fueran en un mismo lugár, en una misma
fecha, en la misma forma de pago, con iguales medidas, de
la mfama ubicación, etc . Por supuesto que el primer promedio
de esos valores , es - matemáticamente- el valor probable de
la wnu. Ahora bien , podemos hacer el promedío directo o
ponderado . El promedio pond erado puede hacerse de dos
manera.~:
La
66
TASAC IÓN DJS1ºB.RB6NOS
y dividir el valor resultante de cada venta por el valor del pro•
meclio. Esto nos da -para cada venta - una relación que puede ser superior o inferior a la unidad; a esta relación se lé
resta la unidad, obteniéndose una diferencia de signo positivo o negativo.
La suma de estas diferencias -e n valores absolutos - dividida por el número de ventas consideradas, nos fija el
máximo de diferencia, positiva o negativa, aceptable para
cada venta. Se descartan aquellas ventas que superen tal
diferencia, y se practica el segundo promedío definitivo.
Se agrega -como ilustración- un ejemp lo del método de
dispersión:
MIÍTODO DE DISPERSTÓN
(PartJventa, no numero-,s)
l'tirner Promedio
=
396 69
/
= 43 .931
Valor unitario
100,
haciéndolo en números dec ima lP.s, haríamos
% primer
Venta
resultante $/m
Un mecanismo rápido es hallar un segundo promedjo,
descartando aquellas ventas qu e estén por arriba o por debajo
de un determinado porcentaj e, que, por ejemplo , puede ser
del 20 % • Suponiendo que un promedio nos dé un valor de
un se-
gundo promedio, con todas las ventas encuadradas dentro
de los valores 120 y 80 , es decir más 20 y menos 20.
Aquellas, por ejemp lo, que resulten 130 ó 150, indudab lemenU: están escapando a la normalidad , y nos pueden hacer
pensar que son ventas que por algún motivo especial escapan
al valor protneclio. Este sería un mecanismo fácil y rápido .
El otro sistema, más matemático, es el de utilizar el méto dq de dispersión de valores, o sea: hacer un primer promedio
2
(9 veittas)
Valor unitario
MÉTODOS DE AJUSTE
$/m
1
2
3
4
5
6
7
8
9
1
40966 ,.
11723 'lo
36359 %
5 1439 .,,_
4Ui 42 ••°"
55651
42922 'lo
46578 •.,
403 89 "'
""
Diapersione,
promedio
t398 1 = 0,93 0,93 - 1,00 =- 0,07
43931 = 0,95 0,96-1 ,00 =- 0,05
43931 = o,83 o ,aa-1,00 = -0,11
43981 = 1,17 1,11-1,00 = + 0,17
43931 - 0 ,92
0,92 - 1,00- - 0,08
43931 = 1,27
43931 - ci,98
43931 = 1,04
43931 = 0,92
1,27 - 1,00 = + 0,27
0,98-1,00 - -0,02
1,04 - 1,00 = +0,04
0,92 - 1,00 =- 0,08
I: = 0,95
• (Valotc11 f'xC!lu.fdo•en el Segvndo Promedio).
•
•
•
DANT8 óUEHRERO
86
Suma de dl$persiQrie/$
Di,persión media
= Totul =
- !tfAiVUAL DE TASJ\ClóNES
0,95
l=I
(suma de valores abAOlutos)
""'
= 0•995 = ± 0,11
* Ventas climi.ruJdaiien el 6egtmdo promedi'o ~ 8 · 4 • 6
Segundo Promedio =
87
'l'ASA.CIÓN DE TERR'BNOS
261.920
6
= 41.987 $/m 2
So adoptJt : $/m 2 42.000.-
[X, - p l
Esta última, tomada en valor abso luto, determina los límites dentro de los cuales debe hallarse cada elemento para
ser incluido en la obtención de un se¡,'Undo promedio, el cual
proviene de un conjunto homogéneo de valores:
VolorerUmites : X 1,1
= P + Dm
APLICACIÓN DEL MÉTODO EN EL ESTUDIO
DEL VALOR DE LA TIERRA
Cuando las ventas son muy numerosas, hay un mecanismo matemátíco que permite evitar una larga planilla, mediante el agrupamiento de la suma de valores superiores e
inferiores al promedio. Se agrega a continuación la explicación de dicho promedío y un ejemplo ilustrativo elaborados por el ingeniero Gigante del Tribunal de Tasaciones de
Argentina y correspondiente al estudio de Valor de la Tierra
en la zona Norte de la Capital, que también se agrega como
ejemplo:
MÉTODO DE DISPERSIÓN
El método consiste en detemi.ina:r la dispersión de cada
uno de los elementos (X;) respecto del promedio (P)
D, =
I:
( X, - P]
y, oonsecuentemente la "dispersión media''
Dado un conjunto de antecedentes de ventas:
A , B,
C, ....
.. ....
. Z
y su media aritmética:
p =
A +B+C .... ,. +z
T
[11
Suponi endo que los valores (A, B, .. . Y) supe.en el valor
prom.,uiu (P) y lu• vwu,e• ( e, D, . . . Z) •ean inferio res a
aquél :
m
D = (A - P) + (B - P) + (P-C)
agrupand o térmínos:
n
+ .... . + (P - Z)
NS
lJi\N'J'E GUBRR.ER.O - MANr:tAL DE TASI\ClóN6S
D = (A +B+ . .. + Y)-(C+D+
. .. +Z)-m
1'.4SA CIÓN J>8 'J'Sll.ft.ENOS
= J>± 2n.P _ 2N
x,.1 = P+D
m
t
l
. P+n . P
siendo:
M =- i\
+ B +, . . + Y :
N = e + D + ... + Z:
X,.,=11 ±
sµrua.de los valores superiores a;I
promedio .
¡ a J:_
p
de (1)
ttn-Jfj
]. P
Uamando
suma de los valores inferiores al
pl'Qmedlo .
m:
":
cantidad de ventas superiores aJpromedio.
K =~
cantidad de vent.a.s.
inferior.es al promedio.
como :
T
2N
T
resulta:
; J.\f + N : suma t.otal dé los valores ant0ccdont(IS
M = 'J'- N
;;
m
+ 11
cantidad total de ven.tas
[21
[3]
m = t - r,
se tiene :
D.:::icM-N-mP+nP
reemplazando M y n por sus valores ( 2) y ( 3) y teniendo en
cuenta la (1,)
D = 2nP-2N
y la dispersión media resulta:
Dm
t
D
= -=
2 nP - 2N
y lps valores límites dentro de los cuales debe hallarse cada
elemento están determinados por:
X1,1
= (1 ± K)P
Todos aquetlos valores que se encuentran comprendidos
dentro de los 1ímites det erminados son los que se emplearán
para la obtención de un segundo prom edio .
·La planilla de Estudio de la Tierra que se agrega como
ejemplo final, se refiere a un lote supuesto ubicado en Cerrito
entre Arenales y Jun cal, Buenos Aixes (Centro Argentino de
Ingenieros).
TRIBUNALDE TASACIONES
CapitalFederal
..
o
CIRCUNSCRIPCIONES
DE 14 A 20
~
{i,
"'
e,
~
i,';
"o
1
~
~..,
g
~
:
§
~
"'
- - - ,---------;
r
--·- .
_L1@~-::-i
O-~~
~ ~(T70□ [
3º~--~L...-.-J{
.• *~~-~[J□F - ~ J[ i1
JOG□□ Qlgl[Orn~□□□e
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º
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' lic!
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\l'°':)•1._,__...,-
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JDLJ[JlJ[J
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;□LJ□[
J□□wt:IB.o~;~o□□[
,
1nnn nn~ rnl~nnr,r
=
Ro(erencias
100 1,00
120 = 1.20
Coefici entes
de.
85 - O.SS
ubicactón
L_rw
Ubi.caclfmde, antecedente
901 /.1. 10 111.~01 / l.501 = Numeración de la cuadra
"'
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DANTE
1 !
OVE/?.Ttlf,RQ - MANf .l itL fJE 'rA$ACftJNES
TASACIÓN
93
DI:: 1'Elt(iE!'JO S
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1 ~ 1 ~.
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.._
1'ASACIÓ.V DB TERBBNOS
9S
(tomado de la planillk ejemplo)
ÜÁLCULO DE DISPERSIÓN
Primer promedio
(18 vent .. )
_ 2.193.916 _
- 121 .884 $/m 2
18
=P.
Su.roa total de los valores antecedente•:
Te 2.193.916 .
Suma de loa valores inferiores: aJ promedio : N e 1 .101.424.
Cantidad Lota) de ventu : t 18.
Cantidad da ventas inrerio.res aJpromedio; n ; 10 .
=
2n.P - 2N
Dis~n.ión media Dm = -----
t
- 2 X 1 .101.424
Drn ;;- _2 X
__10 X
__121.884
..;;..;..;._.:.._--==
:..=..:=.:. =
18
= 13.046.
Valores externos
Xo,2 = P± Dm
= 121 .884 + 13.046 = 134.930 $/m 2 •
Xz = 121.884 - 13.046 = 108.836 $/m 2 •
X,
1
•
1
Segundo promedio
(10 vent"5)
:;
1.234.963
-
123.496 $/m•.
H)
;
¡
6. l. Otros métodos para la ta.,¡,u;ión de terrenos
E l método visto anteriormente, de comparación directa
es uno de los más usuales y de mucha confiabilidad. No obs-
96
DANTE OUBltll.aJt ó - MANUAL Da ·rASACIONKS
tante, existen otros métodos basados en el posible aprovechami ento o rendimiento económico que puede producir
un te1·reno, entre los que cabe mencionar el Método de incidencias unitarias y el utilizúdo normalmente por los brasileños en Río de Janeiro que llaman Réceita.
MÉTODO DE IN0IDENCI.A.S UNITARJAS
Este método de aplicación en zonas muy urbanas y céntricas , consist e en determinar el valor de un terreno en
función de la superficie edificable, de acuerdo a las normas o
códigos de edificación, multiplicada por la incidencia normal
Y corriente del precio de la tierra por m2 de superficie cubier•
ta de los ecli:ficiosque se venden subdivididos en propiedi,des
horizontales. Fue originalmente aplicado empíricamente y
sobre la base de valores unitarios de incidencias fijados a
sentimiento y a la experiencia de tas empresas constructoms
e inmobiliaria.~.
El arquitecl:,o CARLOS RIVA!lOLA presentó al VJ Con greso Paname.ricano de Valuación y Catastro un uabajo es•
tableciendo eJ procedimiento de ponderación de los distintos
factores que hacen no sólo a la cantidad de metros cuadrados de superficie edificable, sino también a la calidad de los
miSlllos, considerando para cada caso antecedentes, un ver•
dadero desarrollo de anteproyecto y ponderando 1(18posíbi •
lidades de obtener mayor densidad de superficies de uso
propio, ubicación de ambientes, orientación, luee•, vkt~.• u
otros factores que inciden en una mayor o menor deseabilidad de una unidad de vivienda o comercio. Dicho proced í•
miento, ponderab le por su int,egralidad en la homogenei•
zación, !ue muy poco utilizado por los tasadores, debido a
la comp)ejidad de su aplicación.
El procedimiento que sugiero seguidamente consiste en
deteraúnar el costo unitario de incidencia en una determina•
da zona, mediante la comparación de valores conocidos qu e
surgen del precio de venta, o de oferta , de terr'8nos, calcu•
TASAC IÓN DE 'l'SH.RE.NO$
97
lando las superficies edificahles en cada uno de ellos, homo•
'geneizando las supeficies mediante la ponderación de los
metros cuadrados que tendrán de&-tínocomercial o residen•
cial y corrigiendo dicha incidencia unitari .a medianté divi•
sores que contemplen aspectos como son: la categoría de la
ubicación, los tipos y anchos de calles frentistas y las vistas
que tendrán los departamentos por construir.
Una vez hallada la Incidencia corregida, las mismas se
aplican a las superficies cubiertas de los terrrenos que
se quieren tasar como consecuentes, previa ponderación,
en cada uno, los coeficientes que les correspondan.
Si bien es muy amplia la gama de indicadores de pondera•
ción que admite el procedimiento, en el ejemplo que se
agrega se aplicaron los siguientes:
)
,
Coeficientes de forma de pago: los que surjan del cálculo.
'
HomogenJización de superficies: se estima que las super•
ñcies de destino comerc ial equivalen ~e· 1 a 10 veces las de
destino residencial, que es el patrón qbe tratamos de hallar.
En cuanto a la cantidad de metros edificables se considera
que el mayo_r aprovechamento que surge de la posibilidad de
hacer un mayor número de plantas es sobre la base de un
mayo.r co~to constructivo, por lo que se utiliza el 1,00 hasta
10 pisos, 0,90 hasta 15 pisos y 0,80 para más de 15 pisos o
edi.ficíos torres. Todos ellos sltjetos a la ductilidad que surja
del criterio de l tasador.
Coeficientes por ubicación del predio: pueden ser 1,00
para zonas céntricas normales. 1.30 para las de gran jerarquía
y 0,80 para las que sean comparativamente ínferiores, pudién•
dose variar o interpolar a criterio.
Por ancho.~ de calle: para ponderar el hecho de estar
sobre una calle normal, avenida o pasaje, se pueden UBar los
coeficientes 1, ÓO; 1,10 ó 0,80, respectivamente.
Por vistas al frente: es una gama muy i,¡tande, que puede
estar en los siguientes' valores:
98
DANTE GURRR.BB.O - MANU~
DE TASAC iONSS
TASACJÓ/11 DE ·rEnnENOS
Frente .a edificios residenciales
. .. . ...
•. ...
1,00
Frento u plaz"" . . . . . . . . . . . . . • . . . . . • . . . '1,20
Frente a pa.rqueti, .. ...
. .. ...
. . . ....
Frente a edificio-s industriales .. . .....
Frente a vistu demraforU:ante& . . . ..
. . . 1,30
o.so
. • . ..
..
• . . , , . 0 ;60
( Cj!lnént.erio•)
Promedio final : el promedio final de las incidencias uní•
tarias corregidas puede surgir de un primer promedio arit mét ico o de un segundo promedio utilizando e l método de
dispersión .
Valor de un terreno: obtenida la incidencia unitaria promedio, ésta se aplica a la o las supemcies cubiertas , previamente homogeneizadas, del o los terrenos que se quieran tasar, aplicando los coeficientes que correspondan.
En el ejemplo que se ag\'ega se quiso tasar un terreno en
la calle Charcas al 1500, de 10 por 30 m (300 m 1 ) en e l que
se pondrán construir 9 pisosh con una superficie cubierta co mercial de 250 m' comerciales, con un coeficiente de valor 2
resped;o a los 2.200 m 2 residenciales, cuyo coeficiente es 1,
o se-.i que la superficie edificable homogeneizada es:
250 m2 X 2 + 2.200 m 1 X 1 Q
2.700 m 2
Teniendo en cuenta que paw este pred io el coeficiente
de ubicación es de 1,10 y el de ancho de calle (normal)
1,00 y vistas (frente y edificios) también igual a 1,00 y que
la incide11cia unitaria corregida según planilla es de
$ 20.256/m 2 ; el valor de l terreno resulta :
2
V 1 = 2.700 m X S 20.266/m 1 X 1,l0 X l X l
Q
S 60.160.000
El valor del terreno resulta así de $ 60 .160 ,000.
M ÉTODO DE LA .. RECEITA CARIOCA ..
Llamamos al método "Receita cariot-a" porque se aplica
normalmente en Río de Janeiro y centros urbanos de su in-
'ºº
DAA 1'1'E ÓGERR$RO
- ilfAJ\tUAL DE '1.'A$ACJ0Nlt~
fluencia, pues en San -Pablo se utilizan métodos muy semejantes a los que hemos explicado.
El método consiste en calcular los ingresos o "Receita
bruta" (R) estimados en (unción de los valores de mercado
atribuibles a las diferentes unidades autónomas que compo néo el "emprenclimento" o propiedad horizontal y el total
de "despensas" (D) o gastos para llevar a cabo la promoción comprendiendo esta última el costo de la construcción (C), los costos financieros (Dr), costos de la incorporación (D¡) la constitución del consorcio, escrituras y trámites
legales, más los gastos de publicidad y comisiones de ventas
(Dv).
El valor del te rreno surge así de un porcentual (general •
men.te el 50 % ) de la diferencia entre los i.pgresos y egresos.
o sea:
V 1 = (R - D)F1
(F 1 = 0,6)
R = se calcula sumando )as superficies multiplicadas por
sus probables precios de venta.
D = C + D1+ D; + D~
C = comprende precios de la construcción, proyecto, di1-ección, admirustración, etcétera.
Df = corresponde a los costos financieros que se estiman en el 17 •11; de (C) para 30 meses (plazo de obra más 6
meses) y admitiendo un cronograma de obra lineal, más
gastos y comisiones.
D; = se estima en el 2 % de (C).
Du = corresponde al 7 '4 de la venta (R).
En el caso de un gran edif icio a construirse en la Playa
de Bot.afogo resulta.ron los siguientes valores:
101
TASACIÓN DE TERRBNOS
Reoeit.a (lngr•"""' probab les)
0,nstrueción
Costos:financieros
lncotporaclón
Ventas
= e, $612 .661 .000
= R
= e = e, $30G.ao1.001
= e, = e, :i; 1&.11s .ooo
= D1 = C,$ 6.126.000
= º· = e, s a1.9ao.ooo
t:,
C,$426.125.000
Tot.al de gastos (desponsas)
= D
V1.1:lor
de.lterreno
= (R - D). 0,5 =
V1
Dífereneia - t'; $116.442.000
(116.442.000)
2
= C, . $ &8.221.000
TEMA il
TASACIÓN DE EDIFICIOS Y MEJORAS.
IMPORTANCIADEL AVALUODE MEJORAS
En todo proceso valual.orio corresponde, después de
hacer el estudio de valor de la tierra, practicar la tasaci,6n del
o de los edif icios y demás mejoras que integran el inmueble,
a !in de a.rribar al valor del conjunto.
Más adelante veremos que ese valor de conjunto no es
siempre la simple suma del valor del terreno más el de las
constroocíones. En algunos casos corresponde adicionar otros
costos que hacen al valor del inmueble y en otros casos despreciar el valor del terreno en razón de su mal aprovec.lt11
·
miento .
Juegan también en ese valor de conjunto !actores de mer cado inmobiliario que deben ser tenidos en cue nta antes de
definir el valor final que se busca.
Sería obvio y super:Ouo hablar de la importancia que tie•
ne en u.na valuación determinar con exactitud el valor de las
mejoras, sean ellos edificios, pavimentos , construcciones rura les, instalaciones ind ustriules, plantaciones, eteétera.
De nada valdría hacer un perfecto estudio de valor tierra
si no hiciéramos con la misma corrección la valuación de 106
edificios , ya que en 106 casos de tasaciones urbanas , en su
mayoría, es mfui importante el vnlor d&I edifir. io que el del
terreoo y contrariamente en tasaciones de bienes suburbanos y rurules.
Es muy frecuente observar informes de valuación donde
el tasador dedica sus mejores esfuen:os a elaborar un
frondoso estudio de la tierra y resuelve ligeramente, mediante una est imación , el valor de las mejoras.
104
DANTE GUBRRF.RO - MANUAL Dlil TASACIONES
Dificultades crecientes de la valuación de edificios
La valuación de edificios ha ido creciendo en dificultades
a medida que han ,evolucionado los tipos de construcción y
los mé.todos utilizados en la técnica constructiva moderna .
Desde la antigua edificación compuesta de simples paredes de mampostería, pisos de madera, techos de chapas
e instalaciones sanitarias sencillas; a los modernos monobloques que son alardes de cálculo estructural, de aprovechamiento integral de los materiales tradicionales y de los nuevos elementos sustitutivos de aquéllos; donde el completamiento del edificio con detalles de confort moderno requieren profundos conocimientos de mecánica, electricidad,
electrónica, termodinámica y gusto artístico, la diferencia
de la tarea de tasación es muy grande.
Es por eso que el profesional tasador debe estar al día
en las nuevas técnicas de la construcción y de las incidencias
de los costos de cada uno de los elementos constructivos,
mecánicos, eléctricos, sanitarios y arquitectónico.~ de un
edificio.
·
La creciente carestía de la mano de obra, operada en todo
el mundo en función del mejoramiento dé retr ibuciones a la
clase trabajadora, ha conducido a que lo funcional haya desplazado, en las construcciones, a lo suntuario, que exige una ·
técnica artesanal que es difícil d9 lograr y el criterio del tasador debe estar siempre alerta pa:t,a· no caer en una exagerada
ponderación de aque llos elementos constructivos que, si bien
resultan de elevadísimo costo de ejecución , han caído en desuso 'p(>rque. lejos de contribuir al r.onfort y ~ la SMidad de
una vivienda, requieren elevados gastos de mantenimiento.
La crisis de la mano de obra, en costo y calidad, lia ___,,..,.
conducido ' también a la prefabricación como medio de abaratar la construcción tendiendo a evitar la ejecución en obra
de elementos que se prefabrican en talleres. No obstante,
en algunos pa (ses, poco industriallzados, la prefabricación .
no ha alcanzado aún una evolución que permita lograr el
propósito de abaratamiento y es frecuente constatar que ele-
TASACIÓN
Db' EDIJI I CIOS Y MEJORAS , SV AVAL00
IQ5
mentos prefabricados se venden a un costo superior ill rosuJ1:antede su ejecución en obra. Cuando la pretabricación y la
industria de materiales sustitutivos de los tradicionales actúe
en un mel'Cado competitivo y no de infraprod ucci6n , se
habrán logrado los propósitos de contribuir al abaratamiento
de la construcción.
El valor de las construcciones
Factores determlnant'es: los factores determinantes del
valor de las co nstrucciones pueden clasíficarse en íntrin-$ecos
o costos f(sícos y en funcionales .
Los intrínsecos son los que están dire<,tamente ligados a
la calidad física de la construcción, involucrando en ella las
características de los máterJales empleados, la -correcta ejecución de los trabajos de albaiiilería y terminación y la eios•
tencia o no de instalaciones clectro-.tenno-mecánicas.
!
En este aspecto, cabe destacar, que son factores de aumento del costo físico de •un ed ificio, por ejemplo, que las
fundaciones sean ejecutadas directamente sobre ei terreno o
mediante pilotajes o que la estructura sea de hormigón , de
bierro ; o simplemente de mampostería; que los revestimientos sean de mármol, mayólicas, t-erámicas o chapitas
vítreas, la calidad de la carpintería, qu<:tenga o no servicios
centrales de calefacción, ~a caliente, incinerador, ascensores, porteros eléctrico,;, heladeras centrales, etcétera.
El valor físico de materil:\les e instalaciones debe estar
compl<'1'J1do con la evidencia de una buena dirección técnica en la ejecución de los trabajos. Nada valora el empleo,
de costos materiales si ellos no son aprc>vechadosde a.cuerdo
a reglas del artfl, con buena mano de obra y en la medida que
correspondan. No se justüica una plusvalía por el hecho que
la estructura de hormigón haya sido calculada con un e,i:ceso
innecesario, ni que los muros tengan un espesor superior al
npnnal.
A los efectos de una correcta valuación fís ica de l edificio,
es importante que el tasador <;lasifique debidamente el tipo
106
DA.N'l'B (Jflb'RJ?6RO - MANUAi., Pl\ TASACl()N(>S
de c;on,strucción. Indudablemente que la experiencia es la
que priinordiahnente Jo inducirá a una correcta ubicación
del mismo dentro de las escalas de categoría que van-desde la
muy económic a hasta la de lujo. No obstante, el valuador
poco experimentado puede guiarse· por las descripciones de
revistas especializadas que clasifican y fijan, valores uruta rios para distintos tipos de construcciones.
En el costo físico de un edificio existen 11na serie de
rubros, que salvo pequeñas variantes, son homogéneos para
cualquier categoría . La estructura de hormigón armado se
realiza excl11sivamente dentro de w1a misma calidad para
cualquier tipo de construcc ión; lo mismo ocurre con las
excavaciones , mampostería, aislaciones y, en general, con
todo lo que en construcciones se llama obra gruesa.
Es en los detalles de terminación, revestimientos, carpintería, yesería, marmolería y servicios centralizados, donde
surge con evidencia la cat.egoría de un edific.io.
Es por ello, que, en una de las fórmulas para calcular el
costo de una construcción, veremos que elCiste un término
constante, al que se le suma uno variable en función de las
características particulares del edificio.
Otro de los !actores lhtrínsecoo que cóntribuye a diferenciar los costos de las construcciones, cuando eUásson de
tipo colectivo, es la dimensión superficial de las urudades locativas. Existen elementos constructivos como bafios y cocinas que tienen una fuerte incidencia cuando sirven a una
superficie reducida de habitaciones, o cua ndo son muchos
con relación al nú.mero de ambien ·tes (hoteles, sru1atorios, departamentos de un ambiente, etc.). La· deasidad de loca les,
sanitarios, debe ser muy teruda en cuenta en la estimación
de costos unitarios.
En lo coocerruente a dimeasiones superficiales de la plan- ___.
ta tipo de los edificios colectivos, también se observa que en
los casos de ser de reducidas superficies, su costo unitario
aumenta, ya que la incidencia de algunos elementos coru¡tJ:uctivos de uso en común, como entnula principal, caja de escalera, a.~censores,calderas, etc., se reparta en una menor cantidad de metros cubiertos.
'r1\SACJ'ó!\' pi?, lkVl'PJCIOS
:v M.MJORAS . SU A VAJ,,.UQ
s /)7
En lo que l'especta a altura de .los edilicios, es evklunte
que ~ mayor número de pisos, el costo se hace mayor , YI\
que las estructuras se hacen más importantes, se olévan lo~
costos de fundaciones, se hacen necesaric:>smás asceooorcs,
y la man<>de obra se encarece por los desplazamientos verticales de los materiales. Es por este motivo que generalmente
se diferencian en costos los edificios de hasta 2 pisos de los
de mayor altura.
Los edifieios torres, si bien logran un mejor aprovecha miento de la tierra, lo hace·n a un mayor costo constructivo porque dichas incidencias se agudizan, a la vez que Lnevitablemente requieren un período de obra más prolongado
con la consiguiente influencia, de los mayores costos fi .
nancieros, que más adelantt¡ veremos cómo se determina,n.
Es muy importante para el ~asador cono<.-er,aunque sea
en forma aproximada, la incidencia porcentual de cada ítem
constructivo en el costo totlll de un edificio (certificados
de préstamos, peritajes, etcétera).
Por supuesto que esta incidencia porcentual no puede ser
uniforme, sino dependiente del tipo de construcción y fue
objeto de estudio de muchos especialistas, manteniéndose
oomo una inquietvd muy Justíficada en los profesionales de
la construccióll- En la Argentina se hl!llaron resultados muy
coincidentes mediante estudios comparativos de numercx;as
obras (Noguerol y Brebia, ingeniero Marghetti, Banco Hipotecario Nacional, etcétera).
Entre los factores intrínsecos que contribuyen a definir
el vlllor físico de un edificio toman mucha importancia los
que se refieren a la edad y el estado de conservación del
mismo, cuando no es nuevo. Más adelante, al estudiar de preciaciones veremos en qué forma se calcula la incidencia
de estos factores.
Aunque en menor escala, interviene también en el cálculo
del valor físico de una construcción no nueva, el probable
valor de recuperación de materiales en una posib le demolición.
Los factores funcionales determinantes del valor de un
edificio son de más variados tipos y pueden mencionarse
entre ot ros: la calidad funcional, que depende de la correcta
108
'l'A,SACIÓN DE emPtC/09
DANT'JS G'UE.BRE/tó - !tlA.VUAL DE •rA.S1\CION8S
Y MBJO/lAS.
sr.rAVA.t.Ü'O
1~) POR CÓMPUTO Y PRESUPUESTO
distTibución de ambientes, de sus dimensiones adecuadas de
la diferenciación de funciones a que está destinado cada ~mbiente, de la ubicación adecuada del edificio dentro del terreno, de la correcta orientación del mismo respecto al
sol, del me~ór aprovechamiento de las vistas panorámicas,
et~. Es decir, de una serie de factores de difícil ponderatwn, pero que no deben escapar al tasador experto en una
justa evaluación.
Recalco este aspecto porque no es poco frecuente que
asesoremos a un futuro comprador de un inmueb le afi.
nando al máxim1,>el estudio de los valores ñsicos del mismo
Y. olvidando ponderar algunos aspectos funciona les, que
habilmente son descubiertos después por la sefiora del comprador , que nos advierte de algunos aspectos que, como ama
de casa, ha observado pensando en el futuro funcionamiento
y amoblamiento de su hogar.
La depreciación de un edificio por cazones funcionales es
decir su "en _vejecimiento" respecto del concepto moderno' de
apro~echarmento de ambientes, dimensiones adecuadas a sus
functones, cor~cta distribu ción, aireación, iluminación y
enlace de _los nns~o$, adecuados servicios sanitarios y éxls tencia de mstr1lac10nes que hacen al confort humano es lo
que se califica como "obsolescencia" y que a criterio del tasador puede desvalorizar un edificio en porcentajes variables
de hasta un 25 % .
Como su nombre lo indica, consiste en practicar un
cómputo ·del edificio en estudio y aplicar .los valores unitarios y globales correspondientes a fin de obtener el costo
total del mismo.
Si bien es uno de los métodos que permite hallar valores
más exactos, resulta en extremo laborioso y exige un profundo conocimiento en materia de construcciones. Su utilización
es recomendable en la tasación de edHicíos de característ~cas
muy especiales, de tipo industrial, o en obras, de servicios
púb licos (pavimentos, oleoductos, electrod uctos).
l'ara su aplicación en edificíos de viviendas, existen
cómputos y presupuestos modelos que sirven de guía al profesional poco experime ntado.
2~) POR SUMA DE PUNTOS
Este procedimiento es bastante interesante de aplicar
en edificios de viviendas colectivas, porque permite diferenciar los costos según los distintos materiales que hacen a la
categoría de una co nstrucción.
Sus fundaml)ntos, explicados en el Nº 123 de la Revista
"Construcciones" de la Cámara Argentina de la Construcción, se basan en que en todo edificio, cualquiera que sea su
categ<:>ría, eiciste un costo báNico de estructura, fundaciones y "obra gruesa" que es igual para cualquier tipo de
construcción y un costo variable que depende exclusivamente
de las características de su terminación, instalaciones termoeléctricas, grado de suntuosidad de sus ambieptes y detall es
de buen proyecto.
Dicho procedimiento
consísW en la ápllcación de una
fórmula que tiene la forma:
l. U. Métodos usuales para la determin~ción
del valor físico de reposición
So~ varios los pr~edim.ientos que podemos seguir para
de,ternnnar el valor (LSicode un edificio o de una construc-
~-
A continuación me referiré exclusivamente a valores a
nuev~ o de reposición, y más adelante veremos cómo se
-,,:ac.t1ca su depreciación por edad y· t!Sbado.
\
\
donde:
C -=- oofito unUatio por m1 de aupertici~ cúbtert.a, que se busea
hallru-.
110
DANTS GübUlRE.BO
A
MANUA.L. DB 1'AS,tOIONES
= cifra fijado en $/rn que repn~nta el costo de estructu.ras y
2
obra.s gruesas.
B = coeficiente rijo también en $/n,2 .
X = suma do putitos se¡i(m ~t:l~aflesoonstructh•os
Dicha fórmu la act1,1álízada par:a abril de 1983, en la
Argentina tiene la forma:
C($/m
1
)
= 7.6()0.000 + 68.000 X
resultan de su aplicación los siguientes valores:
Construcción 00011.óm.ica X
Coni;trucci6n estándur
Constl"utción lujo
= .40 punlQS = C = $/m 1 9..760.000
X =100 puntos = C =
14 .300.000
X = 180 puntos = C
$/m 2 19,750.000
=
11'
1'ASAOIÓN DE .S.DIFJCIO.S Y Mb.'JOJlA.S.SU AVAi ..ÚO
forma práctica y que contemplen las incídencias de algunos
materiales y jornales.
.
Sobre Ja base de un estudio de incicleoc!as porcent~ales
de materiales, cuyos precios unitarios ~~ umformes Y CaoUes
de obtener mediante informaciones of iciales o de rev1Stasespecializadas, así como también del peso de la mano ~e ?bra,
teniendo en cuenta jornales vigentes, propongo la sai;wente
expresión de a~-tualización de las constantes de la io~mula
de determinación del costo de la construcción por el metodo
de puntos:
A
= 15 a + 26 h + 7 e + 1 m + 0,5 L.
$/m 1
Para aplicar la se procede a sumar los puntos resultantes
X que surgen de los rubros tabu lados en un clasificador
cuya copia se agregará a los apuntes.
Los resultados de su aplicación son muy ajustados a la
realidad y permite que los tasadore;; se despojen de aprecia ciones P.•rrsonales en l& calificación de la cat.egoría del edificio que inspeccionan.
Dada la practicidad de este procedimiento , sugiero su
adaptabilidad a los valores constructivos locales, pues con él
se obtienen Iesultados diferenciados y acordes con la cate goría. de tip0 de los edificios.
La actualización de la fórmula, en períodos no muy extensos, puede prncticarse muJtiplicandq las constantes A y
B por el cociente del número índice del costo de la construcción de la fecha actual dividido por el correspondiente al de
la fecha de la fórmula conocida.
Para períodos más largos, en los que hubieran podido
producirse modificaciones en la incidencia de mat.eriales o
jornales, la actualización debe hacerse medJant.e un anaJf.
tico estudio de presupuestos.
·\
También pueden actualizarse las constantes A y B en
l
B = - ( l of + 8 p + 0,5 z + l b + 2 T)
8
donde:
,. ==
a
jómal de ayudante albañil sin cargas sociales.
.
precío deJ kilogramo de hierro -redondo para honnlg6o de
12mm .
= precio de una bolsa de cement(>.
= precio dtl metro cuadrndo de madera de encofrado.
L = precio del millar de lttdrillos comunes.
.
of = jornal de ofjeiaJ albañi l &in cargas-so.ciales.
precio
del
k11og,raruo
de
pintura.
al
agua
.,n
latas
de
4
kg.
p
=
1 de a~ul~jos San Lorenzo o similar.
ptecjo
del
m
z
=
e
m
B
=
precio de 1 metro de caño d~ hidtQb?once de 3/8".
1'
=
precio de l ltg de porJ'il de acero Doblo T normal 8.
~) POR EQUíVALENCIAS DE COS1'0S DOMINANTES
Los ingenieros NOGEROL y llREBBlA, en un interesante
y documentado estudio estadístico de costos de obra
multifamiliares, publicado en el N? 165 de "Construcciones' '.,
proponen para "determinación directa del costo por m2 de
112
DA/ti'rli' GUEH.Ub,'RO - lt1ANO.i\l,. J)E TASAC!o.-..·Bs
edificios multifamiliares" el que resulta de promediar los
precios de 68.78 bolsas de cemento, 51.1,45 kg de hierro redondo y de 108, 70 horas . de jornal de peón con sus leyes
sociales.
Indudablemente que esti.J procédlmlento, si bien marcó
un comienzo de ·estudios estadísticos y experimentales realizados con mucha se.ri.edad, da por resultado costo$ de relativa
aproximación y no diferenciados por categorías constructiva.~.
Otros autores ban tratado también hallar las equivalencias
del costo por metro cuadrado de superficie cubierta, relacionándolo con los precios de varios materiales que tengan especial predominio de incidencia en la construcción, inclusive
perdura el clásico costo estimado en función del metro cúbico de hormigón armado y nuestros antiguos maestros como
anécdota, no olvidan que, trndicionalmente la esti~ación
rápida del metro cuadrado de edil'ido era igt1~lal de un traje
de medida. Indudablemente que a este método le alcanza la
crítica de una uniformidad de resultados que no pondera diferencias de tipos y calidades.
4~) POR COSTOS UNITARIOS EXPERIMENTAL .ES
Es el más aplicado, por su sencillez y comodidad, pero
depende rundamentalmente de la fuente informativa a que
se recurra.
Existe gran número de publicaciones especializadas que
informan los costos unitarios actualiz ,ados para distintos tipos
y categorías de edificios.
Como en un mis1110 ¡.,ais los costos suelen ser variables según las provincias o distritos departam~ntales. en función de
los precios de materiales y de la mano de obra local se ela'
boran también tablas de co«ricientes que permiten corregir
.
el costo unitario básico y obtener el correspondiente a distin - \
tas zonas.
\
El principal mérito de este procedimlento, sencillez y rapidez en el cálculo, está subordinado a una gran experiencia
propia en el tasador o a la seriedad, claridad Y aclualidad de
la fuente de información.
En la Argentina son varias las publicaciones técnicas que
mantienen permanente información actualizada con respecto
a costos unitarios de edificíos.
En el año 1960, la Dirección General lnmobiliaria elaboró
una "Tabla de Valores de Reposición" que c;i un verd~d~ro
mode lo en su tipo y que abarca a seis categorias de ed 1hc1os,
desde luí osas hasta "muy económicas" y en cada una de ellas
se especifican quince tipos de edificación (vivienda, renta( comercial, industrial, especiales, etc:). Lamentablemente dicha
información no se mantuvo actualizada.
En los Estados Unidos, ,la Tabla de costo.s, compuesta •Y
revisada por la Detroi~ Real Estate Board, es conside1ada ~orno una base patrón apropiada. En ella se mcluyen también
una variedad muy grande de tipos de construcción Y s~ valo•
res unitarios se fija por pie3 , aunque existe en. el medio una
gran mayoría de tasadores que prefieren el sistema de super•
ficie cubierta.
Según McMichaels, los progre~o~ alcanzados . por los L.asa
dores particulares no han sido rap1dos Y considera .q~e los
métodos de valuación de edificios deben qucd~ umf1cados
independientemente de los precios de los matertales Y man?
de obra, que- varían según el lugar en que se construye. Debido a esta última circunstancia resulta necesarw que el, t8:sudor
-~stuclioso prepare par¡,.su propio uso y .m~tenga al d1?.información com¡¡Jeta respecto a costos urutunos de los d.istmtos
tipos ele edi,ficios.
5~) POR AC1'UAUZACIÓN DEL VALOR DE ORIGEN
Existen casos en que resulta muy difícil encuactnr una
construcción o mejora dentro de un determinado tipo clásico, cuyo costo de reposición es con.ocido.
. .
tal es el caso de plantas mdustnales espec1alizadas, obras
de .servicios públicos, construcciones portuarias ribereñas,
etc., en las que se hace muy laborioso también emplear el
método de cómputo y presupuesto para hallar el valor ~ctual de reposición. En tales circunst!lllcias se apela a soluc10-
\
f/4
DANT8 GUBRRJ.•.'RO - AfANUAL tJB TASACION6'S
na_r el problema_ mediante el teCl.ll'Sode averiguar el costo de
origen Y actualizarlo por los números índices de aumento.
2.1L Actualización de los costos de edíficios
. . En la Argentina , debido a la variabilidad del poder adqws1ttvo de la moneda, pero también por tas incidencias de
costos en los distintos ítem que integran un presupuesto se
ha heeho necesario establecer números índices de variacíóo
de c?sto de la construcción, que si bien acompafia en alguna
medida la curva de desvalorización monetaria, por Jo expresado ante~orment~ difiere de ésta, a veces, sensiblemente.
Los numeros mdices más utilizados y que permiten resolver problemas contractuales de liquida ción de certificado de
ob_ra,.operaciones de co mpraventa de inmuebles, cuando el
echfic10 ~s valor preponderante, como también para loca•
c_1onde m~uebles, son los determinados por la entidad Insti~uto Nacion~ de Estadísticas y Cen.~o (INDEC) y por la
~~ara Argenttna de la Construcción , la primera de carácter
oficial y la segunda privada.
Metodo/og{a del número índice del lru;tituto Nocional
de Estadísticas y Censo (INDEC)
. Anteriormente, este número índice , se determinaba me.
d1ante la actualización mensual de un presupuesto analítico
que constaba
de dieeisiete rubros de una vivienda tipo de
2
80 m de superficie cubierta.
En rea~dad, dicho índice no resultaba así significativo
para actualizar costos de edificios rle mnyoreo superficies
cubiertas, muy frecuentes en los grandes centros urbanos
como la Capital Fed.eral.
Por tal_ motivo, se ba establecido actualmente una queva
metodolog1a que resulta de la determinación y estudio presupuestlitlo de un edificio tipo, según un análisis estadístico
\
de planos Y permisos de construcción en la Capital Federal
durante un !)éríodo de los últimos cinco años.
'
TAS~\CIÓN
DIJ 8DIFIC108
Y JUBJORAB. SU _A VALÚO
11$
De esta forma se reunió información de 23.196 casos de
los cuales 16.424 correspondía a viviendas multUai;nillares y
6. 772 a casas unifamiliares.
Así se determinó mediante computación, que el modelo
tipo más frecuente responde al que consta de nuev!! pi.sos con
una superficie cubierta total de 2.050 m2 con treinta y cua•
tro departamentos de dos, tres y cual;to ambientes .
Sobre la base de la evolución del costo presupuestario de
dicho edificio tipo , y tomando como base 100 para 1980,
se irá determinando la variación de los nuevos núm eros índices, que se empalmarán mediant,e las correspondientes relaciones numéricas con la anterior serie que tení!l base 100 para
1960.
Surge de todo Jo expresado y de 111forma de determinar
el número índice del Instituto Nacional de Estadística y Cen•
sos, que el mismo se adecua a la actualización de costos de
edificios.
Metodolog,a del número índice de la Cámara Argentina
de la Constmcción (CAC)
Se distingue de la metodología anterior en que en lugar
de tomar un modelo, aplica una fórmula polinómica que en
principio fue:
f; 66,7 X 1 + 4,39 X ¡ + 2,32 X3 + 16,6 X4 + 0,682 X,
donde:
X 1 -e Salario por hora de ayudante a1bafülcon cargas sociales y prima
de seguro .
X2 e Precio por bolsa de cemento.
X"l z; Precio por m 1 de t.abla.s de pjno de t puJgnda.
X 4 ;: Precio kg de hierro redondo de 10 mm.
X :, :; P~cio por ml do nr~nu grueso.
Como punto de partilia .se tomó el año 1939, valor
f e 63,08 y con número índice base 100, a partir del cual se
mantenía perm(lllentemente actualizada la curva de valorización de costos .
Este número índíce por las características de su definl•
ción y como diferencia con el INDEC visto anteriormente,
ll6
DAl'ITB GUERRERO - !11.ANUJ\.L OS TA S ACIONE ..
TASACI Ó N D R TP..llll.HNOS
más
era de aplicación
generalizada para obras de ingeniería
en general que para edifi cios en particul:ar .
Actualm .ente la fórmu la anterior hn sido complementada
tomándose un número superior de parámetros (17 según el
cuadro que se agrega).
Y toma la forma;
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e~ üio , ~,89Cl )+7 ,ssc2 J+ 9,9 2(3 )+2 ,22(4) + 4.74(5)+
+ 3,76( 6 ) + 1, 83(7 ) + 1,12(8) + 2,07(9) + 8,96(10) +
+ l,95(11) + 3,11 ( 12) + 1, 59(18) + ~.47(14) +
+ 3,84(16) + 2,20 (1 6)+ 40(17 )J.
Siendo los paréntesis indicativos del ítem compo nente
de la const rucción (ver cuadro).
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El nuevo número índice de la Cámara se aj usta ahora a la
actualización de costos de edificios, según puede verse mediante las ponderaciones de materiales y mano de obra , que
determinan los coeficientes de la fórmula .
Los coeficientes de la fórmula, qu e miden la incidencia
de los distintos ítem de un edifício, son muy útiles para valuar obras sin terminar .
Los números índices de actualización permite n también
resolver prob lemas de liquidac ión de obras a valores constantes, actualizac;ión de precios, homogen eización de ventas con
·edificios y eri litigiosjudidales son siempre respetados por las
partes , en razón de los fundamen tos en que se apoya.
Estos aú.meros índices son de mucho uso en la Argentina,
dado que 1a inflación y el constante deterioro del poder adquisítivo de la moneda, ha oblígado a crear métod os de economía dinámica que permita soslayar !os graves prob lemas
'que se originan en las relaciones contractuales .
' Es po r olio qu e ne hu hecho coo.1úu, dada la resistencia
.a pactar en moneda extranjera , agregar cláusulas contra ct uales complementarias de actuali7,ación de valores.
La Cámara Argentina de la Constru cción publica también
mensualmen te los números índices de actualización.
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118
D,tNTE OUHRREh.O - MANUAL
OB TASACl t,. .,6S
TA8/\ClÓN
DB EDIPJC/0S
Y MBJO!l.4$ . SU AVAL.ÚO
4
Pisos de mosaicos granft:icos co.mune8. CieJos ruoa sencillo,.
Pínturas aJ agua y a lo cal. EscaleTH de cemynto ali4o.do.
Pisos de mosaic0& c.-Jcáreos. Cielos rasos a,oncillo,. Pintut3'
a la cal. Escale.nade come .nto alisado.
/JD
VAWR DE REPOSICIÓN DE LOS EDIFJC!OS
Método : Suma de puut-01
2
Puntos
= Costo de reposición en $/m2-.
A ° Conft...1ntode costo.!.rtjoa en $/m,..
C
B
X
t=
0
10
Dében estJr perfectamont~ difere-,.ciadas las tre3 partes: recepdóo, dormitorios y se.rvicios; int,ereomunicada.s por e.ir•
culaciones ind.ependiente3,
Recepción, locales separadott e.n forma bien definida, y teniendo como mínimo: haJl 1 comedor, sala y toilette .
Dor~torios amplios y plm:ard$.
Dormitorios do servicio, ha.Ude servicio, office y cocina.
Recepción y ambientett de imrvicio reducidos . Dormitorios
de tamaño mediano con pll.lcoítlt..
Sumn de punlos de co.stos de terminación.
para Bueno&: Afres, obril de 1983 ,
e $/m 2 ~ 7.600 .000 + 68.000 x
Pwito,
6
Fr<!nte
A
Revosthnient ·o parcial de r{N.lnito, piedrn: o mármol resto imi •
3
1
tación piedra . Herrería artfst1ca.
'
•
parcial de granito, piedra o mármol. Re$1:o
lmit~ción píedra . Ladrillos de rnáquina o briquetas ccrá :
micas. Revest~n,iento vene~iano o fulget.
Revoque imitación piedra o ladrillos comunes.
Re'\·oque a Jacal o ladrfJJosc<>munes.
Puntos
Entrada y circulaciones principales
5
12
'º
8
6
Revestimiénto
8
Amb~ntes
de ltledídas teducidas.
Punlos
B
Pi.sos de mármol o parq,,cts de roble. Cielors nL.'iOS ornamen•
tados. Revestimiento de mármol, made-ru o imitación piedra. Crlsta los y espejo!!, Sala de espera independiente . Es·
t~fa,5.. Escaleras de mármol. Entrada de servicio índepen •
diente con su respectivo ascensor.
Pisos de tnl\i:mol, p<lrqtu!l de rob le o mosaJoos graníticos in
tamaiio grande . Cielos rasos con garganta. Revestimien'to
de mármol, madera o Imitación piedta. E8tucos. E$calérdS
de m6rmol. Entrada de senic.io independienL e con su as•
censor .
J►isos de mosaicos gt"t1nítico, en tamaño grande . Ciélos -rasos
con garganta. Revoque imitación piedra . Estucos. Pintura,
a] aceito, fuJgcl o veneci:mo . E.sea.leras de mármol recotis·
Utuido .
Pisos d? mo:¡aicos rrar,íticos de ta.maño com\Jn. Cíe}os :rasos
sencillos. Pinturas al aceito. Escaleras de mármol recons·
tit.ujdo.
e
Deben estar perfecta.mente díferenc .iadas las tres part.ea:-: re•
cepción, dormitorios y servicios; intercomunicada. por e.ir•
cu laciones independiente&. Amplia re~pción, locales lm •
portant~ y ~parados en forma bien de.fin.ida, teniendo
como mínimos: hall, comedor, ~a.la,escritorio y toilette.
Dormitorios amplio$, cuarto• de vestir y cuart.os de roperos.
Dormitori06 de se"icios , hall de servicio con lavadero, coci·
na, ofiice y despensa ~
C.Ocficientede costos \larie.bles en $/mZ.
AchtaJiztlción
Diittibución
12
Revc,atimient..,> de-f.."QJ:ados
D
12
Made:ra.i, .'Jll!das,cueros. estucos, decorados o ímitacibn má:r-
6
Herrería artCs:t.ica, Hierro forjado .
6
De mármol o parquet, de roble en Jos ambientes principales.
Aislación especialantisonora on lo,genLr-episos .
Pol'(Juet de roble o similar.
mol.
E
6
.,
3
2
Parl/«d
ealdón , al¡;nl"'t'obo o l!limihlr .
Parquet do caldén o similar..
Parquet do caldl-n o mosaico calcáreo.
Mof.llico calcáreo -O cérnento aJslado.
Puntos
6
, Cioros rlUi,08
Ornamentados.
li'
DM'Tll
120
GVB/lllERO
5
Moldurados o con gro-i:ra.uta
.
1
A áng ulo vivo.
J>unto•
- MANUAL
'l' ASACIÓ.N DB /!,f) I FIC I OS Y MEJORAS . !i'U AVALÚO
DE TASACfO.VBS
Carpintería de mad eta
Aberturas macizas cedro y c,tras: si.milarea, a tablet"oo vídrie_ras ol ext.erioT 45 m1ri espesor t:nfnimo ~eochapa das sobr:e
placas pintadas o con madera& Ítnaf l ustradas. Co~t inu de
enrollar a proyecéión.
Abei:t..u'r'Umacizas de cedro u otras maderas similares, e t..ableTo o vidriera al e.x.te:rior, 4 mni espesor mínimo¡ encha ·
piidas para pintar. Cortinas de enrollar o colosfas.
A.be.rluras madz-as de pi_no u olYas maderas similares con tableros de terciado . Poatigone&,
10
8
4
Electricidad
6
Amplio número de bocas. Cada an1bíente debe e$f:ar &ervkto
pol" más de un circuil,o. 'fi.mbre.s iotcro,oa , ínstalaci6n do
• teléfonos con boca en c:ad.a ambiente pr:incipal.
L uz difusa.
RazonabJe número de boca s. Timbres internos. Boca para teléfono urbano .
Mín.imo un centro y u.n toma por ambiente.
Mínimo una boca por 1lmbie nte .
4
2
1
ln.s.t3laci6n aan ihtrin
/>untoa-
Puntos
12
8
6
4
J>unt<JS
4
3
2
1
H
Al exterior per file$ 33 y 40 mm de doble cor,tncto, ma.r<:o,
unificados d<! chapa o contramarcos en madera moldu •
rada .
Al ex.t-eri<>rperfiles 33 y 40 mm de doble contacLo .
Al exterior pedOes 33 mm o perfiJes de herre,ra con contra ·
víchio de rnade.ra.
Perllles de herrería común sin contravidrio ,
10
8
6
Ptu ttos
12
Horra~
8
Oe alw calidad .
Elome.ntos aparente s de bronce o .ateaoiooes.
Cerradunu;. de combinaeíóh .
De buono c•lidad .
Comune s.
'
MaU!riales calidad mínima roglam;intarlo.
10
De al Lacalid~d.
Elementofl uµar-=t•W6 de bronc-e <:on psu-tes tloY3du
das .
Cerraduras de combina c.,íórL
K
Agua fría, de plomo posado e, bronce . Aguo e3Jiente, de bro:n..
ce ; desagüe& pluvUIJQs y cloacalés, de plomo pe33do y hie·
rro fundido . Válvulas para e l u.sode inodoros.
·
Agua fl'.'fa, de plomo pesado. Agua cali8.ntc , de bronce para
las dist.rib"cioncs . Columnas dé hierro galvanizado. Desagües pluviales y cloacale~ de plomo pesado y hierro fun •
dido . Vá.lvula$para inodoros.
Agua tría, de plomo pesado. Agua caliente ; do bierro gal11anizado. Desagües pluviales y eloaealea , de plomo y hie rro
12
fund ido .
Carpintería metálico.
J
Pun tos
o
Abertu raa. macizas de roble, cedro u otras maderas finas, a
bastidor o <:Ontallas enchapadas sobni placas con maderas
finaa lusttadu.
Placas revestídas con 1Jl.(ldora, -con divisiones ., pbotas b1;1
nd0·
ja5. Al cxt,,u:ior vidrio mín :imo 45 mm espesor e n cedro .
Cortina8 de enrollar a proyección.
12
12 1
Y labra -
6
4
2
Cocina y office
L
Oimemiiones amplia&. Pisos de mosaicos cerámicos o grani •
tioo.\ lustrado~ a plomo . Reves·timientos dé mayólicas o
azulejo&, Mesas de mármo l o aCé.J'O inoxidable. Artefactos
de aJta ca.lidad . Alacenas dé gran cap~c idad .
Dimension(;s amplias . Pis9s d~ rno.safoos grauftioos lu$trados
a plomo. Revesthnia.utos de a,7.ulajos u opalina. Mesas de
mármo l o acero inox.idable. A:rtctactos de buena calídad.
Alacenas: amplias .
Piso de mom1ico granft.ico lustrado • plomo. Revestimkintos
de opalina o chapilas graníticas. Mesas de mármol. AJace·
nas.
p¡sc, gran ítico pulido tHl obra calcárea. Revestimientos de
opalina o chapit.a.s gran ítica&. Masa de mA.rrool o mármo l
rccons:tituido.
Pisos cale.reos. Revestimientos grattiticos o calcáreos . Mei;a.,;
de mármol reconstituido.
p¡905 ea.Icáreos o de cement.o ali.sed.o. Revcst .imiento de ce •
mento alisado .
,..
DANTE GUERRBRO - MANUAL
Punto,
Baño
l8
'l'ASA.CJÓN DE BIJIF'(CIOS Y >tBJQRA.S. SU AVAJ,.(ÍO
s
,M
Medidue am 'plit'1$. Pi90 d.o m6rmol. eerfi.mico o de mosaico
granítico lustrado a plomo . Revestimiento de mt1y6Hca.s
u opalinas en placas de tamaño grande. Abundantes accelSQr,ios; c:1spcj0&Qn.ttdcs ; inodoros
siíOnioos, la'Vatorio.& de
4
35
color.
12
9
6
3
Punto,
·Medidas amplia,;, 'Piso de mo.13iCQgraníU ,co h.urtrado a plomo .
Rwea:'imicntos de ma.:yblica; opalinas en placa do tamaño
granda¡ azu lejos. Abundantes acce&odos . E,pejos gTl;'m
•
des, inodoros silbnicos, lavatorios a pedestal de amp·fias
dime.n8ionéS:,placa-rd.8
.
Piso de m0$4.ÍOOgmnftieo lustn,dQ a plomo . Revet1timienLO$
de a-iu1ej9S, opalinas en· tamaño chico o chapitas graníti•
cu Justrndas a plomo . Accé'$0tioa de embutir. Botiquín
embutim1.do con espejo. Artef.acto.s completos.
-Pi.sode mosaico gran .t'tico pulido on obra. Revestimientos en
chllpitaa ímJ)erméahtes a base de cemento o vítríricado .
Artefactos completos. Accesorios de embutir .
Piso calcáreo. Revestimient03 c·alcárcos o de categoría sitni·
lar.
Artefactos mínimos reglamentarlos.
Pisos y rtwcatim.ientos de cenumto alisado. Artefactos
mos reglamentarios.
CubiertM
6
Aislacíón especial hidrófuga y té rmica protegida
sones o baldoSlta,
5
Aislaci6n <>&]l<!<lilll
hidrófuga y térmica,
4
Aislaci6n ospecial hidrófuga.
Aislación hidrófuga común.
2
Puntos
JO
míni -
N
6
Servicios
31
24
20
16
P
Aire acondicionado. Agu& calí~ntc, heh,de:rru. centtalcs o in•
dividuales . Incinerador. Teléfonos con por~erfa . Portero
eléct.dco . .Ascensores de marca acrooits:da, principal y dé
servicio . Antenas colectivas . Secador d~ topa. OepóAitos
individuales . Guard.acocbes.
Aire acondicionado, ttgua caliente; helade ras centtalcs o in ·
dividuales 1 inclnerador, teléfonos c:;on portería ; portefO
eléctrico~ ascensores de marca acreditada ; princ.ip1!1y de
servicio• anten,u colectivas; ll'(;ador de ropa; depómtos in•
dividuales .
Calefacción. Agua caliente . Heladeras centrales o -ic,dividua·
les~ incinerador; te léfonos con porte.ría ; porte ·ro eléctric:Q.
Ascensores de m&{Ca acreditad a, principal y de sen 'icio .
Antena& cole-cti.va.a. Secador ele r()µa. Depósitos individua ·
les. Guttrdacoches.
Caleficdón, agua caHenOO¡heladeras centrales o individuales~ incinerador ; teléfonos con porte:rfa ; portero eléctrico ;
a3(e~ros
de marea ac_roditada; p:dncipal 'f de &er.vicio.
Antenai; coleetivri.s; secador de ropa; dépóaito.s indívidua •
lés:.
Calefacci6n ; agua caliente ; heladeras centrales o individuales~
incinentdor; dop6sito colectivo.
12
Agua caliente ~calefacción o estufas.
9
Agua caliente .
con baldo-
Pintura
Muros pintad<~ al aceite previo cnduldo, en am.bie.ntes prin•
eipaJoe. Emp:111.J)Ohul,,s
do&a.lb e91ídad. Cielos raeoe pintadóo
8
Murm y cielos ialiOsa tiza y eo1a o cal. Carpinterfa . pintado. al
aceite o eocera.do .
Puntos
pedestal de ampfüu, dimeruiione.s. Placurd.. Artefado& de
16
123
'DE 'PASAClOl\'6'$
a l:i:1.3y cola. Carpintería do ruadera lusLrada o pintada
previo end"u.ido.
Muros pintados al agua o a tb~-a y cola o empapelados COD)U "
ne&, eo ambientes principales. Cic_los ruoi a tiza y c:;ola.
Cnrpintc.rfa pilltadn al aceite previo eoduido o c.noo.rado.
Muros y c.lclós rasos a tiza y co l.a, en ambientes principales.
Co:rpintería al aceite o enCérado.
3.ll. La depreciación en los edificios
Abordaremos ahora un tema que tiene mucha importan cia y que interviene en todos los procesos de valuaciones: la
depreciación.
En el desarrollo del presen~ capítulo so ciror6.n algunas
definiciones y conceptos de varios autores recopilados por
el agrimensor Mario Scarano en un trabajo sobre el tema.
El Diccionario de la Real Academia Española da la siguiente definición de depreciación:
"Dism.inución del valor o precio de una cosa ya con tela-
124
DAN'fl:i: CUb:fl.llh:UO - MANUAL
DE TAS,lCJONES
TASACIÓN DE BDIFICJOS Y MliJORA,$ . SU AVALÚO
ción al que antes tenía, ya comparándola con otras de su
CAUSAS DF.:DEPR.ECIAC[ÓN
clase."
Y la Enciclopedia Univer1J1JI
Ilustrada comp leta la definición:
"Puede ocurrir por c¡iusas que no alteran la utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminució n de la demanda
o aumento de la oferta, superproducción, etc.) o por deterioro de las cosas o disminución de dicha utilidad ( avería,
haber pasado de moda, invención de otro producto mejor por
igual preéio o más barato, aunque sea de igual clase y calidad,
etc.).
MARÍA DELIA ABRINES, en su obra La depreciación en la
industria, reproduce algun,is definiciones que son interesantes
de enunciar.
Según MASE y FLOVER ( cómo analizar costos): "La de preciación es la pérdida operada en la vida o el valor de un
elemento del activo a causa del uso, abuso, desga.~te o la acción de los elementos o del trascurso del tiempo".
FLOY en su obra Valuación d:e propiedades de utilidad
pública expresa: "La depreciación es una reducción de las
utilidades, expresada en unidades monetarias y debida a un
deterioro en el activo físico en razón de: el desgaste, la edad
o decadencia física, la insuficiencia, la obsolescencia, el descuido en la conservación".
El concepto de depreciación aparece cuando la evolución
industrial hace que la agricultura deje de ser el' único medio
de vida de los pueblos y se inicia el desarrollo de las industrias, con el uso de herramientas, al principio rústicas, y luego
de las máquinas, cuyo desgaste progresivo se empezó a hacer
en los costos de la producción.
R. B. KESTS da un cuadro; un agrupamiento, de las causas de depreciación.
(Cuadro de 11. 8. Kest•)
/) Cat.Jwsfi'$ÍC08
{')
Desgaste por íuncionnmiento .
2) Deterioro (de<:repitud ).
lf) Causas funcionales
{J)lnsufic:Jenciao ineptitud..
2) Obsolescencia.
A) Bien .. tangibles
/) Accidentes : negUgencia, fuego,
.rayo, ,riento, agua, temperatura.
111) Causas contingentes
{ 2) Dañ.os: parásitos, contaminación
de aguas, ol)stTucci.ones..
, 3) 'Disminución do provWón:
g8JS,ngu.a&.
B) Bienes intangible•
Derechos: limitados en el tiempo
abandonados
El desgaste se produce por el uso y funcionamiento.
El deterioro puede producirse aún sin funcionamiento e,
inclusive, puede ser casual. Cuando el deterioro es por acción
del tiempo, se llama decrepitud.
La insuficiencia so 1,roduce cuando la unidad no alcanz11
a producir lo que se le requiere.
La depreciación pc,r obsolescencia se produce cuando la
fabricación, invención , sistema de producción o nuevos conceptos de planeamiento han cambiado y mejorado los resultados.
En las construcciones, la obsolescencia es un asped;o que
debe ser debidamente considerado por el valuador, porque si
en algún aspecto los métodos constructivos son más permanentes, no lo son así los conceptos de proyectos dístTibución
de ambientes, adecuación de materiales modemos en los detalles de terminación, etc.
Las causas contingentes, en general, están representadas
por situaciones accidentales, por deficiente mantenimiento
o situaciones ajenas a.l inmueble en sí, imputables a la insu ficiencia de servicios públicos.
--
--
-----------
-
-·
126
DAl'ifT.BOUERlllIRO
- ,UA.NUAL DE TASACIONN-8
Las depreciaciones de bienes intangibles, tiene directa
relación con aspectos legalés del dominio de los bienes, por
limitación o perención de los derecbos.
MÉTODOS PARA CAT, CULAR "A DEPRECIACIÓN
Se han propue$to varios métodos para calcular la depreciación. Los más usados han sido los siguientes:
a) Método de la li'nea recta
En este método se supone que Ja depreciación varía li nealmente, esto es, que la depreciación es una función lineal
de la edad, y su xcpresentación gráfica es, por lo tanto, una
recta, de donde se derivó el nombre del método .
Es el método con que originalmente se calcularon los problemas de la depreciación. Resultaba muy cómodo, sobre
todo desde el punto de vista contable, ya que asignada ' una
vida probable a la unidad, descontando el valor residual,
quedaba un monto, el valor depreciable, el que- dividido por
la edad probable, daba el incremento anual de la depreciación.
De esta manera, un bien cualquie-ra con una vida proba ble, digamos de veinte años, a los doce años de v.ida habrá.
sufrido una depreciación dada por:
D=
v, . Ve
p
D = (Vn - V,)-
e:
metidas a esfuerzos dinámicos, como para las unidades sujll"
tas sólo a esfuerzos estáticos, como son, por lo general, los
ediflcios.
b) Fórmula de Kuentzle
.
• .
A efectos de poder considerar esa diferencia de la perdida del valor con el tiempo, es decir, que la pérdid a es menor
en los primeros años que la vida del bien y aumenta con el
correr del tiempo, el arquitecto JORGE KUENTZLE estable •
ció una ecuación, en la cual se tiene en cuenta esto que hemos mencionado, es decir, que la depreciación se incrementa
a medida que pasan los años, en forma progresiva.
•
La representación de la fórmula de Kuentzle, es una paruoola de segundo grado que acusa, en general, valores menore-s
que )os de la línea recta, con In que coincide en los extremos,
es decir para el comienzo y el fin de los extremos, o sea el
comienzo y el fin de la vida del bien.
Muchos peritos utilizan esta fórmula para el cálculo de la
depreciación de unidades sujetas a las acciones dio4micas. .
La representación de la fórmula de Kuentzle, es la siguiente:
D c (VR - V,).
.
' v. }'
[1)
1-,---1
Donde:
V,.) e.sel valor depreciable dado por eJ valor a nuevo
o de reposición ( VR ). mé,:aOS el vaJor resídual (Vr) ~e
molición.
V1, :::c vida probable .
e
J:l1
Y MEJOR.AS , SU AVALÚO
f.
v,,
Donde:
(VR -
TASACIÓN .D.8 EDIFICIOS
de·
edad do1 bien.
Aotualmento>.,todos los autmP.s e-st.ánde acuerdo con que
la depreciación no es una función de primer ~do de la edad
de la unidad. La observación, por el contrario, conduce a
aceptar que la depreeíación al comienzo del servicio de la
u.nidad, es menor y que la misma va creciendo con la edad,
tendiendo a wi máximo al final de la vida de servicio de la
unidad. Esta observación es vá.lida, tanto para unidades so-
e ~ edad del bien.
V . ~ vida s,robable.
v';
e
valor de rep06ición .
Vr :::: v:Uor resídu.al.
Esta ecuación de valores suaves de la depreciació~ al pr~cipio, agudizándose luego y haciéndose muy pronunciada m!IS
tarde.
e) Fórmula de Ro .~s
Tiene la forma:
V, ) . 21 {_ve +
\1p
-
-
-
-
--
~>)
---- - ---
[2)
P1
---
--------~
DANT'B GUltRRHRQ - ,lf,áNUA.L l)J; TASACIONE:S
Donde los términos tienen e.l significado ya establecido
anteriormente.
La expresión anterior, es la medía aritmética de los valores dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle.
Consideramos un par de ejes cartesianos ortogonales y
representamos las curvas de depreciación según los criterios
mencionados, tomando sobre el eje \le las abscisas los porcen taje& de la relación ..!:_ y sobre las oi:denadas el porcentaje
V
deJa depreciación.
Si tomamos dos puntos &abre las CurvM,correspondientes
a dos ab~c~s cu_~esquiera y se traza la secante que pasa por
ellos, la 10clinac1on de esta secante mide el porcentaje de la
depreciación (equivalente al desgaste) para el interval.o de tiempo que media entre dichas dos abscisas dadas en porcentajes
TASACIÓN
DE h.'DU."JCJOS Y ME.JORAS. Sll AVA{..ÚQ
l:t9
Oooervando las curvas, se aprecia que el desgaste específico dado por la ctll'va de Kuentzle, después de aproximnda •
mente la mitad de la relación e/V P es más acelexado que en la
de Ross, lo que ha inducido a elegir esta última para elemen •
tos que mediante su vida tienen un desgaste más regular,
como son las estructuras sometidas a acciones estáticas o dinámicas no muy violentas, y aplicar la fórmu la de Kuentzle
a aqueUas estructtll'8S en las que, pasada la mitad de su vida,
el desgaste se incrementa en forma acelerada.
Para la depreciación de edificios, valen los principios Y
fórmulas de depreciación, adecuando a los di&tintos tipos de
construcciones las vidas probables, expectativas y valores residuales o de demolición.
e
de _
V
Pasando al límite, la tangente mide el desgaste específico.
·-·-·
-- -·-· -·-
r-__
• Q
Ross 1/2--'7+
.
1
'
.
_ -1-_
- _ t<Uf!flllle • - •',
•
Vp
•'
V~ ►
É l estado como factor de depreciación
Hasta ahora hemos visto que &alamente entraron en consideración como factores de depreciación la vida probable Y
la edad del bien que se estudia.
Indudablemente que el estado del mismo debe ser un elemi:nto de juicio que debe intervenir en la determinación del
ualor actual depreciado, ya que influye en el valor venal obte•
nible en el caso de una compraventa .
Solamente así se explica que dos automóviles, de igual
modelos, edad y ló.lometraje, sé vendan a valores muy diferentes, según el estado de su mantenimiento.
Lo mismo oc urre con los edificios, ya que .no podemos
igualar en valores dos edificios similares y de igual ~:igüedAit, ~11,indo uno de eUos tiene un permanente servicio de
mantenimiento y el otro un absojuto estado de abandono.
HEIDECKE introduce él concepto de estado de conseruacion y aconS(lja aumentar las depreciaciones, calculadas ¡¡_or
cualquiera de las fórmulas antes mencionadas, en porcent_a!es
que ponderen el estado de mantenimien~o y conserv_ac10~.
Establece para ello cinco estados pos1bles y le astgna a
cada uno un porcent,tje de "plus-depreciación".
130
DAN'I'S OUER1teno
- MANUAL
DB T4 ,9AClONE.,'i
Esl(Jd.o1 : Nuevo o muy bueno
lt&tado 2: Rf!(u far, con conservación norrnal
Estado 3: Necesitado de reparacione,$ sc1i:ciUas
Estado 4: .Necesitado de't'cparacionos importantes
E,ta4o 5: Estado do demolición
TASACIÓN DE 8DlPICIOS
I:, I
Y M.B./ORAS. SU AVALÚO
0,00 "'·
2,52 •~.
l 8,10 "'·
52,60 "' ·
100,00 "'·
Interpolando se pu.ede crell.t estados intermedios.
La depreciación toma así la fonna:
Esrooo4
EstOOo6
donde:
8 v, !Valor de demolición) (2>
----- ----
-- - - ----
Vaj
C
e:
a
e
coeficie nte do e8tado.
puede sor cualquiera de las exptesionés:
e
V"
e~
, - VP'
ó 112 +
,,,,
e1
+ -V
pl
..
""de vida
100 ..
,
según se aplique al criterio de la línea recta, de Kuentzle o
de Ross.
No es necesario calcular la expresión [o + (1 - °') , C) ;
= K, ya que existen de dob le entrada que, en función del porcentaje de vida trascurrida y del estado del edificio, se obtiene en forma directa el coeficiente K.
/
En tal forma, aplicado a un edificio, el criterio de Ross Heidecke, que es el más utilizado, el válor actual VA del
mismo tiene la expresión:
Este gráfico representa la desvalotizacióa del edificio en
función de la edad y el estado.
La línea gruesa representa la progresiva caída de valor por
envejecimiento y desmejoramiento del estado y los_ puntos
quebrados 1 y 2 representan cambios de estado mediante reparaciones.
Formas de aplicación
.Los procedimientos antes mencionados se refieren a un.a
desvalorización
Si graficamos esta expresión tendríamoo el siguiente
croquis:
integral o depreciación
del conjunto
del edi -
ficio.
A veces nos encontramos ante el caso de tener que practicar depreciaciones parcillles de algunos de los elementos
constructivos ( caso de tener que tasar una medianería o una
intalación de calefacción central).
El tasador tiene entonces que aplicar criterio y buen sen•
tido, ya que las vidas útiles del conjunto no son iguales a las
de cada parte del edilicio.
132
DANTE GUEltRf.•JiO - MANUAL. DB TASACION.1:!~·
Así, si tasamos un muro medianero podemos tomar no
menos de 100 años de vida probable, si es una ibStulación
eléctrica no más de 40 años, y si es una instalación de aire
acondicionado no más de 25 años, etc .
En cuanto a las vidas del conjunto, depende t1,1mbiéndel
tipo y destino del edificio. Se ncon~eja:
TASACIÓN DR ROll'JClO S l' .l'itEJORAS, SU AVAL ·ÚO
Jj !J
En las deprecíaciones de tipo funcional, el tasador debe
ponderar los factores enumerados anteriormente al hablar de
"calidad funcional".
En los casos de evidente obsolescencia o falta de funcionalidad se aplican coeficientes de desvalorización. Por
ejemplo:
J) Habitaciones corrida& con grandes aJtur35: cí·rculnción pot
Vivi(!ndu co lectivas cumunes : SO años.
dormitóríos. ga..leríaa,llumlnacíón y \felltilación deficiente
Depa.rt.amenl.9eoo sctviclos ~ntrales : 50 a,ños .
0,85 .
.Edifk-fr
Js de u.naplanta iudividual: 70 años.
DepósitC>S--f(Hrages:
75 años.
Olras construcciones : segíi.n Lahlas de durabilidad o criteri o
del tasador.
La aplicación del criterio de Ross-HEIDECKE antes
desarrollado tiene alguna similitud con la expuesta por el
estudioso agrimensor venez-olano LORENZO Dr RUGOJERO,
con la salvedad que en nuestro caso, el coeficiente de castigo
por estado, de Heidecke, lo aplicamos al edificio ya desvalorizado por edad y DI RUGGIERO lo aplica al edificio nuevo.
En arribos casos, se entiende descontada previamente la demolición.
La depreciación funcional
/
Las depreciaciones funcio nales son consecuencia, como se
ha visto, de la inadecuación y obsolescencia, en razón de tos
cambios en los usos o distribución de ambientes falta de adecuación a los usos a que se va a destinar el edificio o a la vetustez de las instalaciones que hacen el confor t humano .
.t<.:stas
depreciaciones no pueden medirse mediante fórmulas como las físicas, y dependen de la apreciación subjetiva y
del buen criterio del tasador que, en algunos casos, Jluede
ponderar y hasta "medir" la calidad funcional.
Por ejemplo, mediante la relación de superficies cubiertas
bien aprovechadas, pérdidas en m• por deficiente clistribucióo o medidas de ambientes, relación de alturas y volúmenes
innecesarios, etc.
2) Habitnciones corridas, grandes alturas, formes irr-egulare&.,
circulación por dormitorios o galeríu o patios, baños y co·
cinas mal ubi<:ados con acceso por exteriores= 0,76.
En casas de tipo coleetivas , la relación de superficies comunes con respecto a la total da un índice del buen aprovechamiento en el proyecto. Superficies comunes superiores al
25 'lo ponen en evjdencia un desaprovechamiento que debe
ser considerado en la tasación.
..
TABLA DE ROSS-HEIDECKE
...
~
(Pato depreciación de edificios)
Estado 4 = necesitado de reparaciones importantes .
Estado 5 = estado de demolición.
Estado I = nuevo o muy bueno .
E-6tado 2 = conser-1aciónnormal.
Estado 3 ~ ne,cesitadode repanu:.ionessencilla.$.
EdtJden o¡¡,
de la duro('ión
(Vida
probable)
o
2
3
4
5
6.
7
6
9
10
11
12
13
14
Estado de conservació.n
J
1,5
2
2,5
3
3, 5
4
4,5
5
º·ººº
0,032
0,537
1,052
1,577
2,111
2,656
3,211
3,776
4,851
4.93 5
ó,530
6,135
6,750
7,375
8,009
8,654
9,309
2,52
8,01
3,51
4,03
18,1 O
18 ,51
18 ,94
19,37
19,80
20,25
20,70
21,l 7
22,64
22,12
22 ,60
23 ,10
23,6 1
24,12
24 ,63
2&,16
25,70
38,20
33 ,54
33 ,89
34,23
34 ,69
34 ,95
35, 32
35,70
36,09
36,48
36 ,87
37 ,27
37,68
88,10
38, 52
38 ,95
39 ,39
52,60
52,84
53,09
53 .84
53,59
53 ,84
54,Jl
54,88
54,65
54,93
55,21
55,49
56 ,76
56,08
56,38
56,69
5'7,00
75,20
75, 32
76 ,46
75,58
75,71
75,85
75,99
76,13
76,27
76,41
76,56
76,71
76,86
77,0 .2
77 ,18
77,34
77,50
lQ0
5,08
5,62
6,17
6,73
7 ,30
7,88
8, ~
9, 07'
9,68
10,30
10,93
11,57
8,09
8,55
9,03
9,51
10,00
10,50
11,01
11 ,63
12,06
12,60
13,15
13,70
1.4-,27
14,84
LS,42
16,02
16,62
12,22
12,87
13,54
14 \22
14,91
15.60
16,31
17,03
17,75
18,49
19,23
19,99
20~7{}
21,53
22 ,31
23,11
23,9
24,73
25,55
26 ,38
27,23
28,08
28,94
29,81
30 ,70
31,69
32,49
33, 40
34,32
35 ,26
36,19
17_.23
17,85
18, 48
19.12
19,77
20,42
21,09
21 ,77
22, 45
23,H
23,85
24,56
25~28
26,61
26,75
27,50
28,26
29,03
29 ,80
30,59
31,38
82,19
33,00
33,82
34;66
85,60
36,35
37 ,21
38 ,08
38,95
39,84
26,25
26,80
27,86
27,93
28,51
29,09
29,6/J
30,28
30 ,89
31,51
32,14
32,78
33 ,42
34,07
34,73
35,40
36 ,07
36,76
37 ,45
38,15
38,86
39 ,57
40 ,30
41,03
41,77
, 42,62
43 ,28
44 ,05
39,84
40.29
40,75
41,22
41 ,69
4 2,16
42,65
43 , 14
43,64
44,14
44 ,65
45,17
46,69
46,22
46,76
47 ,31
47,86
48 ,42
48 ,98
48,65
60 ,43
50,71
61,80
51,90
ó2,51
53,12
53,7~
64,36
64,99
55 ,63
56,28
57 ,31
77 ,66
77, .83
78,00
78, 17
78,35
78,53
78,71
78,89
79,07
79 ,26
79 ,45
79,64
79 ,84
80 ,04
80,24
80,44
80,64
80,85
81,06
81,27
81 ,18
81,70
81,92
82 ,14
82 ,37
82,60
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
1oó
100
100
100
100
100
100
0,505
1,020
1,546
2,080
2,625
3,180
3,745
4,320
4,905
s.;oo
6,1 05
6.720
7,345
7,980
15
16
8,625
17
18
19
9,945
10 ,620
ll ,30fi
12,000
12,705
13,.420
14 ,145
14 ,880
l 5,625
16 ,380
17 ,146 1
1·7,920
18,705
19 ,500
20 ,305
21, 120
21 ,915
22 ,780
23.62ó
24 ,180
25 ,345
26,220
27,105
28,000
28,905
29 ,820
30,745
31 ,680
32,625
33,580
84,615 ,.
2021
22
23
24
25
26
27
2;;
29
30
31
32
83
34
35
36
87
38
39
40
41
42
43
4~
46
46
47
9,280
9,974
10,649
11,aaa
12 ,028
12,733
13,448
1 •1,173
14,907
1 5,652
16,407
17,171
17,956
18,731
19,52 .6
20 ,33 0
21,165
21,970
22,805
23,619
24,501
25,319
26,244
27,128
28,023
28,928
29,842
30,767
31,702
32,616
33,691
34,666
4,55
◄4,82
46 ,60
46,39
57,63
57,96
68,29
68,62
58,96
59.30
59 ,65
60,00
60,36
60,72
61,09
61 ,46
61,8 1
62,22
62,61
63,00
68,40
63 ,80
64,20
64,61
65,03
65,45
66'.87
66,30
66 ,73
67 ,17
67 ,61
68 ,0.6
68 ,51
68,97
82,SS
83,06
83,29
83,53
83 ,77
100
100
100
100
100
100
100
100
1 00
1 00
100
100
100
100
100
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~
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o
..
;;
Edad en"'
de:la duración
(Vi da
probable)
48
49
50
51
52
63
54
65
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
77
78
79
80
81
82
83
84
85
86
87
88
89
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
100
..
.,
Estado de consé'rvoción
~
I
1,5
2
2t5
3
3.5
4
86,620
36,605
37,500
38,505
39,520
40,545
41,580
42,625
43,680
44,746
45,820
46,905
48,0 00
49,105
50,220
51,345
52,480
35-,641
36,525
37, 520
38,526
39,539
40,66 4
41,499
42,643
48,698
44,763
45,837
46,922
4'8,017
49,121
50,236
51,361
52,495
63,640
54,794
66,959
57,134
.;8,3i8
59,513
60,718
61,932
63,157
37,14
38,10
89,07
40 ,05
41,04
42,04
43 ,05
44,07
45,10
46,14
47,19
48,25
49,32
50,39
51,47
52,57
53,68
54,80
55,93
57,06
58,20
69,36
60,62
61,70
62,88
64,08
40,74
41,64
42.56
43,48
44.,41
45,35
46,30
47,26
48,24
49,22
60,20
47.19
48,00
48,81
49,63
50,46
51,30
52,15
53,01
53,87
54,74
65,62
66,51
57,41
58,32
59,23
60,15
6),08
62,02
62,96
63,92
64.88
65,85
66,83
67,82
68,81
69,81
ó6,93
69,43
69,90
70,37
70,85
71,33
71,82
72,81
72,80
73,30
73,81
74,32
74,83
5S,626
54 ,780
5~.945
51,120
58,305
59,500
60,705
61,920
63,145
64,380
65,625
66,880
68,145
69,420
70,705
72,000
'13,505
74, 620
75,945
77,280
78,625
79,980
81,346
82,720
84,105
85,500
86,905
38,320
89,746
91,180
92,625
94,080
95,545
97,020
98,505
100,000
64,391
65,636
66,891
68,165
69,430
70,714
72,009
78,314
74,628
75,953
77,287
78,632
79,986
81,351
82,725
84,110
85,505
86,9.09
88,324
89,748
91,183
92,627
94,082
95,546
97,021
98,505
100,000
65,28
66,49
67,?J
68,95
70,19
71,44
72,71
73,98
75,26
76,56
77,85
79,16
80,48
81,82
83,l 6
84,61
8$,87
87,23
88,61
90,00
91,40
92,81
94,23
95,66
91.10
98,51
100 ,00
51,20
52,20
53,22
/ 54,25
55,28
56,32
67,38
58,44
59,51
60,59
61,68
62,78
68,88
65,00
66,13
67,26
68,41
69,56
70,72
71,89
73,07
74,27
75,47
76,67
77,89
79,12
80,35
81,60
82,86
84,12
85 ,39
86,67
87.96
89,26
90,57
91,89
93,22
94,66
95,61
97,26
98 ,63
100,00
70,88
71,85
12~87
73,91
74,95
76,01
77,07
78,14
79,21
80,30
81,39
82,49
83,60
84,72
85,85
86,98
86,12
89,27
90,43
91,59
92,77
93,96
95,15
96,35
97,56
98,78
1oo;oo
57,59
58,26
58,92
59,60
60,28
60,97
61,67
62,38
63,09
63,81
64.53
65,26
66,00
66,7 5
67,60
68,26
69,02
69,79
70,57
71,3672,1-5
72,95
73,75
7 4,5 6
75,38
76,21
77,04
77,88
78 ,72
79,57
80,43
81,30
82,17
83,05
83,93
84,82
85,72
86,63
87,54
88,46
89,38
90,31
91,25
92,20
98,15
94, 11
95,07
96,04
97,02
98,01
99,00
100 ,00
75,35
76,87
76,40
76,94
77,48
78,02
78,57
79 ,12
79,68
80,24
80,80
81.37
81,96
82,53
83,12
83,71
84,3.0
84,90
86,50
• 86,11
86,73
87,35
87,97
88,60
89,23
89,87
90,51
91,16
91,81
92,47
93,13
93,79
94,46
95,14
95,82
96,50
97,19
97,89
98,69
99,29
100,00
4)5
5
84,01
84,25
84,50
8-4)75
85,00
85,25
86,61
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86,?7
86,03
86,':i9
86,56
86,83
87,10
87,38
87,66
87,94
88,22
88,50
88 ,79
89,08
89,37
89,66
89,96
90 ,26
90,56
90,86
91,17
91,47
91,78
92,10
92,42
92 ,74
93,06
93,38
93,70
94,03
94,36
94,70
95,04
95,38
95,72
96,06
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96,76
97,40
97,45
97,81
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98,89
99,26
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C::·
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...
~
TEMAIII
CORRECCIÓNDEL VALORDEL TER.RENO
POR MAL APROVECHAMIENTO
l.lll . .Fórmula de Guerrero
En capítulos anteriores hemos desarrollado los temas re•
lacionados con valuación de tierras , después tratamos la valuación de edificios. Ahora veremos cómo se encara la valua•
ción del conjunto, es decir , vamos a estudiar cuándo puede ser
el valor de un inmueble suma directa de los dos valores halla•
dos anteriormente: terreno más edificio y cuándo esta suma
no puede hacerse sin una corrección previa.
Con frecuencia el valuador se encuentra ante la necesidad
de apre<:iar, mediante coeficientes, fruto de su experiencia o
del ensayo, algunos factores determinantes de.l valor de un
inmu eb le. Uno de ellos es el cálculo de 1.a desvalorización que
debe sufrir un terreno cuando se tasa el conjunto teneno-edi•
ficio, y este último 110 cubre el máximo aprovechamien to a
que es acr.lledor el ·primero, por su ubicación, por sus dimensiones, o por su capacidad constructiva. La Ley de Propiedad
Horizontal trajo una evolución notable en este asunto , y una
valorización de los terrenos e impuso el concepto de qu e los
torrenos deben se.r d ebidamente o.provcchádos. a efectos de
•
disminuir en todo lo posible la incidencia de su costo dentro
del conjunto terreno-edificio.
Uo terreno baldío vale por las posibilidades de proye ctar
y construir libremente, logrando un máximo de aprovechamiento. Tanto es así , que se ha hecho muy frecuente tasar
terreno por el tnétodo de incidencias, es decir determinando
el monto del valor de un terreno en función del posible apro•
vechruniento integral de este terreno con un edificio en pro •
140
COARBCCIÓN DBL VAl 1óR iJEL 'J'BRRHNO
,.,
DAN')'B ótJHRR.EnO - MANUAL DB 1'ASACION°Es
piedad horizontal, y siempre que dicho costo esté dentro de
los valo:res razonab les de incidencia dentro del metro cuadrado cubte~t¿>-En cambio, el terreno ya edificado, con una
constr~cc1~? que no ~o aprovecha integralmente, debe sufrir
en ~ tasac_1~ndel conJunto la desvalorización propia de dicha
in<:U:1Pºmbilidado congela.-n.iento,salvo -c;laro está- que ese
edifac10 haya llegado ya a una edad tan avanzada y a un estado tal que lo tasemo~ como demolición. De ello surgen, ent?l?ces, dos_ proced1m1entos para t¡¡¡¡¡u-un inmueble con edífiCJo: el primer procedimiento es el de tasar el terreno con
todo su valor potencial, como si fuera baldío más el edificio
tai:a,docomo demolición, y el otro procedimiento es tasar el'
edif1c10con todo su valor remanente -de acuerdo a su edad
Y su estado-, Y al terreno como baldío, pero aplicando al ter~en~ co~o baldío un coeficiente correctivo que mida esa
dLSminuc1onde su_valor por ese c~ngclruniento que tiene, por
un. ~1~mpod~termmado, en funcion de la vida remanente del
edif1c10. Eligiendo estos dos procedimientos, el valor que a
nosotrc>s nos_acuse un precio más al to, será, lógicamente, el
valor _de ese m?1ueble, y.a que medirá el criterio con--qµe encara~1a-~uprop1eta~10la venta , o el adquirente su compra.
Eo consecuencia, este tema tiende a establecer cómo enc_ontramos ese coeficiente correctivo a aplicar al terreno edificado, cuando el terreno está mal aprovechado. Este conce p•
to. no es nuevo; comenzó a aplicarse cuando se hicieron las
pnm~ras ?,ormas de_avaluación de propiedad horizontál por
la ~1recc1on lnmob1liaria, en el año 1968, en que ya se empezo ~ ace\>t~ que no se podía sumar aritméticamente terreno mas ed1f1c10,porque sl un terreno de mucho valor e~tá
muy mal aprovechado en cuanto a su edificación, no va a pa•
garse por ese teueno lo que se hubiera -pa¡w.docomo baldío
con todas las posibilidades de construir en él un edificio de ¡'
altura pe~itida por el Código de la Edificación. Este conce;
to. fue temdo
de valuac 1·oo
' de pr~
. en cu.enta · en las normas
· •
piedad Hor12ontal, y se había estab lecido un procedimiento
q~e con el tiempo fue realmente muy objetado; se usaba
d1rec~e1:1te un coeficiente de aprovechamiento, que su!'gía
del coc1enle del valor de reposición del edificio a nuevo -s u-
pue sto nuevo- y el valor del terreno. Con ese ooe(icicnLe
K se iba después a una tabla que establecfa para ese cocflcíenLe K el castigo de aprovechamiento o, f.ijadc>con el criterio de que si el edificio supuesto nuevo -equivalía a tres
veces el valor del terreno-, el coeficiente a era uno, es decir,
no se castigaba absolutamente nada.
Como puede advertirse, es un proced imiento empírico,
elemental, y que en ninguna forma llega a medir el verdadero
castigo que hay que aplicarse a un terreno que esté mal apro•
vechado, porque sí yo tomo un terre no cualquiera en Buenos
Aires, y un edificio de planta baja y tres pisos, éste supera
tres veces el valor de ese terreno, a los costos constructivos
actuales, de manera que consideraríamos muy bien aprovechado un terreno con solamente planta baja y tres pisos altos.
A causa de la inoperancia de este mecanísmo, es que el
autor trató de e.ncont.i:aruna fórmula que -si bien tiene un
carác.t..r empírico- reconoce también fundamentos matemáticos. La fórmula que se propone -que está en uso hace
muchos años, porque fue aceptada por los Congresos de Valuación-, fue muy estudiada y mu.y experimentada en el
Tribunal de Tasaciones, y prácticamente se utiliza como única fórmula, pot lo menos momentáneamente.
¿Cómo elaboré la fórmula? Veamos el gráfico 1, donde
está dibujado un frente de lote con un volumen edificado y
un espacio aéteo edificable, que se ha desaprovechado; llamamos e a lo edificado y E a lo edificab le, esto lógicamente
en metros cuadrados de superfi<;ie cubierta, previo estudio
deJ terreno. Como simplificación no aconsejable, pero que
puede ser útil paxa el cálculo mental, puede hab larse de pisos,
del número de plantas edificables y del númeto de plantas
construidas. Los Códigos de Edificación, según la zonificación, permiten ediñcar planta baja y algunos pisos en toda la
profundidad del terreno, de manera que conviene más trabajar en metros C,l!adr;idos,de superficie cubierta que en número de pisos. Vamos a ver en qué forma llegamos a la fórmula
conectiva; estab lecemos un primer factor correctivo que !Jamaríamos el primer foctor•blÚ!ico; es decir, si un ~rreno no
está debidamente aprovechado , debemos castigar por el mal
142
DANTB GUERRf>'RO - MANUAL DE TASACIONES
aprovechamiento que tiene su vo1umen edificable; es decir
que el primer factor correctivo sería:
E- e
E
D0 c Vs ' --
Luego, el valor del terreno, en primera instancia, corregido por aprovechamiento, sería el valor del terreno supuesto
baldío, menos esta depreciación, o sea:
Es decir, que hemos c11Stigadoel terreno por el mal apro•
vechamiento físico. ¿Por qué? Porque en un te.rreno donde
podriamos edificar E , tenemos edificado solamente e, y no
podemos coost'tuir más. Advierto esto, porque tiene mucha
importancia, pues si este edificio tuviera bases y eolumnas
proparadllS para construir la totalidnd de E, no es de aplica•
ción el coeficiente correctivo. Se ven en las ciudades impor tantes , muchos ca$08 de esos, en tonas muy comerciales,
donde, por razones Cinancietas, se construye de inmediato en
planta baja para aprovechar el valor comercial que tiene la
zona, y se dejan provfatas columnas para seguir arriba. Hay
otros c11Sosde galerías comerciales, donde se construye la galería comercilll y se dejan columnas calculadas como para
vender después el espacio aéreo. En esos casos, no corresponde la corrección por aprovechamiento. ¿Cuándo corregimos?
Cuando lo que está construido nos impide construir más a.rriba; es decir, nos congela l.acapacidad aprovechable del predio
por una cant.iclad x de años. Y ahí viene entonces el otro
aspecto de la fórmula: yo diría -para representarlo gráfica ment e- que es como si pensáramos que en este terreno hay
un inquilino que no se va a ir por muchos años, y no podedemos hacer nada más hasta que ese inquilino no lo desocupe.
Veamos ahora el segundo factor correctivo: una cosa es
que se tenga un edificio nuevo, recién construido, con una
COIU<BCCIÓN OEL VAT..OH.DKL T6llR.BN0
expectancill de 50 ó 60 años, con un congelamiento de este
terreno por el mismo tiempo, y distinto es que yo tenga u~
edificio con su vida útil ya trascurrida prácticamente , Y oas1
en estado de demolición . En este caso, el congelamiento, es
decir, 1a iJllposibilidad de aprovechamiento int!gralm.ente es
por muy poco tiempo; es como, vuelvo a repetu el e¡emplo,
un inquilino a quien se le está por vencer el contrato Y pronto vamos a poder aprovechar ese inmu~ble. Ent-Onces, se
debe considerar el segundo factor correctivo, que es el ~elacionado con la vida remanente del edifi~io enclavad~. $1 Uamrunos V a la vida probable del edifio10, y u a la vida tr~currida la depreciación DO antes hallada, debemos corregirla mediante el segundo factor correctivo que tiene la forma:
~
V
0
sea la depredación total tomará la forma:
E- e
D, ª VB.(
-¡-
V-u
) .(
V
)
y el valor del te.rreno -corregido por aprovechamientoserá igual al valor del terreno supuesto baldío, menos su de-
preciación. O sea:
En consecuencia, el coeficiente correctivo por aprovechamiento (Fórmula de Guerrero) tiene la f:orma:
(_E-e
c.= 1 - \ E
/44
DA."-'TGGUISBREltO - •.\f.A1Vt/AL 06 TASA.C l,ONES
Se observa que los límítes se cumplen: cuando un edificio
es to~mente viejo, entonces no hay castigo, porque V se
hace igual a u, Y directam .ente es nulo el castigo y anula el
desaprovechamiento físico, porq ue es un edificio que pronto
lo vam.os a demol er.
CORR.MCCIÓN DEL V Al~OR D&I ,. TBllft.ENO
J.
2.
2.fU. Formas de aplicación
. Antes de aplicar en el ejemplo, la fórmula propuesta, co nviene aclarar que debe ser usada con las siguientes reservas:
. Ji;s solamente de aplicación en centros tubanos de gtandes
ciudades, donde se tiende a un máximo de aprovecbruniento
de los t~rrenos, limitado só lo por las ordenanzas municipales
o _los Cóchgos, o donde se ba hecho usual construir -como
~1 mmo- un determinado número de pisos. Es decir, que esta
formula es de aplicación en las zonas céntric8$ de los c.entros
urbanos. D_?ndeineludiblemente querernos aprovechar bien el
terreno; as1 que el que no lo ha aprovechado integi:almente ha
hecho ~n mal negocio y tiene que pagarlo después en la venta
de ese inmueble . Pero no es de aplicación, por supuesto , e.n
ZOIJM suburbanas, donde normalmente no ,;e construye más
que u'.4~v_iviend~unifamiliar, etc. En Buenos Aires -para fijar
este t_ermmo::-~• estamos en pleno centro tomaríamos lo que
autonza el Código para E. l.'ero si me voy un poco afuera del
centro de Buenos Aires, aunque el código .me autorice a hacer, por ejemplo, 10 pisos, al hacer la Inspecció n de zona veo
que lo oormal y corriente es hacer planta baja y tres iisos .
Entonc?s _el E ?º lo voy a tomar de acuerdo a lo que me indica el Codigo, smo a lo que es normal y corriente en la zona.
Cómo conj1Jga con el criterio Ross-Heúlecke
En el ~fic? . 2 se observa_que la desvalorización que pro duce la aplicac1on de esta formula al valor del terreno es
complement~ria armónicamente con la desvalorización que
produce la formula de Ross-Heidecke al edificio. Así se tie nen dos casos límites.
t46
ti peque-ño edificio nuevo, al q,u~ ltoM-He.ídec.ke no lo de$VU•
lori~ por ser nuev(>, y la fórmula propuest a, "(1Stigs inten.8U.
·
mento por maJ aprovecha.mienlo, porque el proyotL1Nlb, eJ
con-st-i:uctoro ul ptopiet.ario han eomet-ido un gt1.rvf$,ir'n<>
cttor
econ6mico al construir en un terreno valioso un cdincio nue•
vo, no aprovechándo lo integtalmc,nte.
El ediO(:io de edad ,•e.ncida, cuyo valor remaneote es el d<tla
demoliCi6n, la fóunula propuesta entonces no castiga oad(I
al tftrl'eno, pero e&tá castigado el edificio por Roa&-Heidecke,
En los casos intermedios, hllY un complemento bastante
armónico de una fórmula con la otra.
EJerr¡p!Qsde aplícación
Antes de pasar a considerar cómo tenemos que encarar
el problema cuando se trata de zonas de valor comercial, v~
remos algunos ejemplos rápidos, para que se vean en qué medida cumple la fórmula propuesta en los lími tes y en lo~ medios . :E.ulos ejemplos del gráfico 3, se aprecia t'Ómo trabaja
la fórmula : tenemos un primer caso extremo, de poco aprovechami ento: terreno casi todo desaprovechado, pues bay
sólo un piso construido, y el valor del terreno aquí sería de
10.000 pe¡¡os, con 10 pisos edificables y una vida trascurrida
de 10 años, es decir que es un caso límite donde hay poco
, aprovechamiento y el edificio es relativamente nuevo. Como
se ve, la aplicación de la fórmula castiga al terreno con una
depreciación del 75 %. Los demás casos se interpretan mediante el gt"'..ficoS, agregado.
Aplicación en zonas muy comerciales
Vamos a ver ahora cómo aplicamos la fórmula en una
zona de mucho valor comercial, como ser avenida Santa Fe,
Florida. o cualquier calle de cierto valor comercial, donde
sabemos que se paga un terrenQ por el valor comercial que
tiene, y ese valor comercial está radicado generalmente en la
planta baja y algún entrepiso.
En avenida Santa Fe de Buenos Aires -por ejemplo - ,
la planta baja absorbería un alto valor comercial, parte de
los sótanos tambi én y parte del primer piso. Y el rest-0 de l
valor es de carácter residencial En esos cMos correspo nd e
146
CORRECCIÓN DB.L, v,u.on DJn TER.RENO
DANTE GUltltRBBO - MANUAL DE TA.SACIONB!l
determinar previamente la divil!ión del valor total del terreno
en valor comercial y valor residencial, y aplicar la fórmula
de corrección por aprovechamiento a cada uno de los dos valores parciales. Observaremos en la mayoría de los casos que,
aprovechado el terreno en su aspecto comercial, y no sufriendo castiJl;o en ese aspecto, la desvalorización del total
(comercial y residencial) se {ltenúa bastante, aunque no esté
bien aprovechado el espació aétéó de carácter resid!!ncial. Los
ejemp los agregados en el gráfico 4 dan una pauta de ello.
El criterio del tasador debe determinar en qué proporción
hay infiuencia comercial para aplic:ar la desvaloriza¡;ión discriminada. El método por seguir puede ser el siguiep.te: fi-.
jado previamente el valor tot al del terreno supuesto baldío
se calcula la superficie ed.ificable de tipo residencial, la que
multiplicada por el valor unitario de incidencia -previamente
estudiado para la zona en general- nos dará por resultado el
valor residencial del baldío, la diferencia entre el val.or total
del baldío y el valo.r residencial del mismo, nos da por resultado el valor comercial del lote. Sí la parte de uso comercial
no está aprovechada integralmente, se aplica la fórm ula de
corrección a este valor parcial, y se suman los valores comercial y residencial, debidamen te corregidos. Es decir,
Vea= Ve . Oa,c + Vn . Oqr.
¿Edificio o demolición?
El result ado que arroje el cálculo de considerar al terreno
desvalorizado por aprovechamiento, más el edificio con todo
su valor actual, comparado con el de tomar el terreno como
baldío más el valor de la demolición del edificio, conduce en
forma impersonal y matemática a valores de los cuales el
mayor resultado es el más probable del conjunto.
En el gráfico 6 que se acompaña, el cruce de la línea horizontal constante de rayas y puntos, representativa de:
V3 + V, (baldío más demolición).
141
Con la similar variable repre,,entativa de VB • Ca + Va
(baldío corregido por apr6vechamiento más valor actual del
edificio), determinan el punto crítico en el que ~os
valores coinciden. Los resultados ubicados a la u:qUl~rda de la
vertical que pasa por dicho punto, haceil aeonse¡able man•
tener el edificio en pie, y los ubicados a la derecha definen
la conveniencia de la demolicíón.
GR ,ÁF ICO 1
r---------1
ler. Factor (Bá&ico):
1------------ 1
E- E
r-----------,,
E
1
1
1
1
·-------- ----,
1
1
1
1'
1
'
L.---- - - - ---;
E
1---------- -41
1
'-----------~
'Í! Factor (Correotívo ):
►-- ..--------~
Vida remanen te
1
1
1
1
-}·
'
Vca c: V8 -D
1
V- u
V
D=Vs.(E;~ t: ")
= v,,
c.
1C4 =L-\_E_
(E - e
OANTB OVE.BRIUIO - ilANVAL
y
oR TASACIONBS
GRAFIOO 3
Valo-rconegido ::i Valor baldlo X C 0 .
Ro ... lleid•cln
(edifi cio,)
v,. •Vn-(Vn
o) Zo,w re,idenr.ia le,:
-----~
GRÁPIOO 2
- V,)K
Fórmula propuettu
(1,,,..,,,,.;
V II e &:lirtcion.utto, ,in u-,
V.4 e t::dlflciono .nu(!vo(u111do).
-
-
V11
e= l
- - - - - ----
E • lO
u
0
10añoa
•
10 ) . \
V ª 60 añoe
- - --
tt=60año1
e a ¡ (10-i\ (so-10\=026
(-¡,V-u)
60 /
1
=25'1o
V00 a S 10.000/m 2 X 0,25 ª $ 2.500/m 2
D ,. 76,;,
•
x c(qúnuso)
V B • Terrt1>0 baJdfo, &in uso.
Veo O TerrtmoocUficado(usado).
= $10 .000/m 2 E= 10 pisoa
lº'---E=10
11 v,.= Vn . c.
C0 •f
,.,
CORRlf,CClÓN OBL VALOR DBL TBRRlliVO
~
2•
--
eª 9
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uciJ.Oañoa
V 0 60
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e=9
v, = $ I0.000/m 2 X 0,92 ª $ 9,200/m 1
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D a8 ,;,
- -{60-óo') a O98•98""
10 -,
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V
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v,.= $ 10.000 /m X 0,98 ª $ 9.800/m
1
D •2 ,-
2
DAN'J'H OUBRRR.lf.0 - MANUAL
J&O
08 T ASACIONBS
C0 1CR8CC IÓN DBL. VALOR 1'8L TERRENO
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Depredación del conjunto a:::O,lS ª 15,
E
TEMA.IV
TASACIÓN DE INMUEBLES EN CONJUNTO
En los temas desanollados hasta ahora hemos estudiado
la metodo logía por seguir para hallar el valor de la tierra, utilizando el método comparati vo, mediante la planilla de
homogeneización de antecedentes de ventas.
Posteriormente hemos estudiado los métodos de tasacion
dé edificios, obras exteriores y mejoras enclavadas en el terreno , aRÍ como también las depreciaciones que corresponde
hacer en función de la edad y estado.
También hemos vi~to que si bien, en primera instancia, la
suma de los valores de terreno y mejoras pueden representar
el valor físico o intrínseco del inmueble, es necesario, a ve(.-eS,
depreciar también el valor del terreno cuando no está integral
y funcionalmente aprovechado.
Es decir que hemos tratado de conocer los valores parcia•
l~s físicos que forman parte del valor del inmueble.
Ahora estudiaremos los métodos o sistemas que nos permiten hallar los valores totales o de conjunto, o sea el valor
de l inmueble.
Cuando se trata de propiedades ubicadas en zonas suburbanas o urbanas de catacterísticaR residenciales o de viviendas
unifamiliares, el valor del inmueble surge directamente por
tu suma de l valor del terreno, más edifjcios y otras complementarias, ya que no ex.lsten o&rosfactores de ponderación
que influyan notablemente en el valor del conjunto. Es muy
difícil que en estos casos tengamos que aplicar al terreno des-valorizaciones por mal aprovechamiento, ya que en zonas de
estas características no se persigue el propóslto de que el terreno llegue a rendir el máximo de aprovechamiento edilicio.
El uso del terreno en parques , jardines, huertas, forman parte
del complemento funcional de una vivienda suburbana.
DAN'tE OUP.RRERO - MA.J\'IJAL DE TASACIONBS
154
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Do manera que el problema de aquilatar los !actores que
deben ponde.rru-seen la integración del valor de un inmueble,
se p resenta en zonas urbanas, o mejor dicho en las zonas cénLricas de las zonas urbanas, porque ,:,.sen eUasdonde se consLl'llyen los grandes edüicios con los que se trata de lograr el
mejor aprovechamiento del terreno y donde se busca que la
construcción y poster..io1· venta del inmueble, en bloque o
subdividido en propiedad horizontal , represente comercialmente un buen negocio.
Por tal motivo, nos vamos a referir especialmente a la ta aación de oficinas, departamenl;os, comercíos, coc heras, etc.,
que integran los grandes edificios urbanos, pues son casos
muy frecuentes en nuestra tarea evaluatoria.
Vamos a estudiar entonces los métod os que nos permitan
arribar al valor del conjunto inmobiliario, sea él el del total
del edificio o el de una de sus unidades integrantes.
•rres son los métodos que nonn almente se pueden utilizar
con tal propósito. Por integración de costos parciales. Por
comparación de valores ve11alesy por capitalizacíón de rentas.
L:1 correcta aplicación de cada uno de eUos nos debiera con duc ir a valores aproximadamente similares de confrontación.
Conviene reiterar que en tasacíones es conveniente ballar los
valores por más de un camino a fin de tener w1 mayor margen de seguridad en el resultado final , que surgirá como consecuencia de los resultad os del método que nos merezca más
confianza o pqr la promediación de los resultados obtenidos
por dos o más ele ellos.
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'l'A8ACTÓN DE INMUJ!.8 1,,,
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1.rv. Método r. Por integración de costos parciales
Es el que permite ballar el valor del conjunto mediante la
suma de costos físicos (terreno, edificio , obras auxiliar.es),
costos financieros , ganancias razonables y gastos promocio nt~cs.
Ya hemos visto anterior m(mte la forma de hallar y depre dar. cuando correspond e, los valores físicos o intrínsecos del
166
DkVTli' CUSUltE..R.O - MA/e'(/AL. D$ TASAC I ONl-::S
terreno y del edifü;io, veremos ahora los .otros .costos que
también forman parte del precio final.
Resulta, así, que el cost-0 financiero del l.erreno está dado
por lo expresión:
c,, , =C,.l.'
Costos fírra11cieros
Los costos -financieros son uno de los element-0s que
hacen al valor de un inmueble y que muchas veces no se tienen en cue11ta.o no se les asigna su verdadera importancia.
El capital, en las construcciones, es un material más, a la par
que los ladrillos, el cemenlo y los jornales y es importante saber hallar su costo.
Los costos financieros son vatiables en los distintos paí •
ses, de acuerdo a la mayor o menor estabilidad monetaria y
por ende de los intereses normal% en al mercado de capita les. En los países inflacionarios, el costo del capital es muy
superior, porque las t.asas de interés, muy elevadas, cubren
implícitamente los riesgos de desvalorización anual de la
moneda.
La primera inversión que normalmente se hace en un negocio inmobiliaóo es la compi:a del terreno. Ese capital con
el cual se lo adquiere graVltará con sus intereses a Jo la.Tgo
de toda la realit11ción del negocio, hasta la oportunidad en
que se opére In venta del edificio y se comience a recuperar
los capitales invertidos.
Si en un sistema ele ejes coordenados llevamos en el eje
de las abscisas los tiempos y en las ordenadá.S los costos acumulados, tendremos que en el momento O, o sea en el momento de la compra del terreno, tendre mos una inversión ini•
ctal 4ue la marcamos en el eje c)P. ordenadas. Esa inversión,
multiplicada por un tiempo y por una tasa de interés, nos
representa el monto de intereses acumulados en ese lapso.
Si suponemos que el edificio no se venderá hasta estar
term i!llldo, esos intereses acumulados están representados
poT la superficie del r0<:tángulo que tiene como base el tiem•
po Total T y como alturn el costo del terreno C1, multipLicado por una tasa i.
IS1
fA.1At: tÓN DH INMU'BB L6S .H/\1 CONJUN'l'O
f.
Con respecto al edificio, la curva representativa de inversiones de obra no es en realidad lineal, sino una curva algo
ucoslada al principio y que levanta después. No obstante,
para el cálculo, podemos asimilarla a una recta, porque si bien
los costos de obra no siguen esa ley exactamente, los pagos sí
pueden regularse linealmenl.e.
Si en un instante X del período de obra en el que el costo
de obra acumulado haya a.<;eendido a C,x y tomamos un
tiempo Ax limitado, el costo de intereses de ese período será,
con relaci6n al <ldiflcio:
AC,-~;;:,Ce,-<. i. Ax
Integrando esta ex-presión a lo largo de todo el período
de obra se tiene:
El valor de esa integral rep,·esentativa del costo financiero
del edificio resulta :
c• . 1'.
Sumando los costos financieros del terreno y del edificio
se ti.ene como costo financiero total:
c,,~i.
'f. (C:1 + l/2C,)
L>A'N'l'P.QUJ.mu.xno - MANVAL DB TAS.-\CJO.f\'BS
J$8
donde:
Cp
1'
~
costo linancle ro LoL.'IJ del inmuebl e .
= tasa de obtenció n dCó
capitales.
= tiempo t-otaJ tle ejecución de lo obrn basta su Vt,nLa.
e, = costo d~J U!rren<>.
c.
0
'l'A!lACJdN t)~ TNMUBBL8S RN COl:IJUN'í'O
169
Estimo que dicho porcentaje puede variar según los países, los riesgos, la estabilidad monetaria y la duración total
de la operación. En la Argentina los márgenes que se to.man
$Oh mayores que dicho porcenta je y oscilan entre un 10 % y
20 "lb por cada año de duración de la o~ración.
CQStc, del cditiclo .
Obséwese que los cos tos financieros dependen de la tasa
de obtenci6n de capitales , sean ellos de la banca privada, de
préstamos oficiales de fomento a la vivienda o promediados
as.í como también del tiempo de duraci6n de la obia. En
cuanto a la influencia de la duraci6n de la obra, es bien manifiesta y se deben tomar los tiempos normales de realización,
ya que la prolongación indebida del tiempo de _ejecució~ n?
tiene por qué valorizar el precio del conjunto, sino que s,grufica una pérdida empresaria. Por el contrarío, el acortamiento
del p€•íodo de obra, mediante buena organización, trabajo
nocturno, etc. , es una economía de costo (inaociero que
aumenta los beneficios.
El costo financiero, en edificios destinados a su venta en
propiedad horizontal, puede disminuirse y aún eliminarse t,o .
t.almente según la oportunidad y forma en que se haga la
venta. Si ella se n,aliza al principio d e ejecución de la obra,
o antes de su finalización, los ingresos adelantados por los
compmdores alivian el costo financiero en la forma en que se
observa en el gráfico.
Ganancin empresarin
El propietario o consorcio que adquiere un terreno Y hace
construir la obra, toma carácter de empr?Sa Y merece \l?l'
ganancia. La ganancia empresaria debe estimarse en func1on
de la seguridad o riesgo de la futura venta del mmueble en
conjunto o subdividida en propiedad h.ori7.ontal_
,
La ingeniero venezolana JOSEFINA NA V ,\R~O DE C?L ·
MENARES, en su internsante trabajo s.obre Avaluos practica dos en el Sistema Nacional de Ahorro y Préstamo, establece
el factor de utilidad en un 15 'lb.
Gastos promocior,ales
Los gastos de promoción de ventas deben ser fijados de
11cuerdoa la.s normas arancelarias de los rematadores e intermediarios y los costos de promoción publicitaria, radial, televisiva, etc.
No obstante, es bueno destacar, que, en general, 'las venttlB subdivididas en propiedad horizontal triplican prácticamente dicho costo, con relación a las ventas en conjunto , debido a los mayores gastos de public idad y administración.
En la Argentina dichos gastos oscilan entre 2 % y un 5 %
del valor total 3cumulado. Existen casos en que, por razones
(,spcciales, las promociones son mucho más costosas.
Integración del costo total
Una vez obtenidos los parciales de valor de terreno y edificio, corregidos éstos en la fo rma que corresponda y los
costos [inanci!)ros, se practica una suma parcial a efectos
de obtener un su\)total. Aplicando a ese subtotal la tasa de
gananci;I razonable elegida, se obtiene un nuevo sumando que
se acumula a los aoteriores para obtene .r un nuevo subtotal
que nos permita hallar , si los hubiera, los g¡¡stos promociona les, equivalentes a un porcentaje de dicho subtotal, la suma
de este nuevo valor totaliza el valor final del ínmueb)e en
conjunto.
Un ejemp lo sencillo nos permite aclarar la marcha de las
operaciones.
DANTE O(.if.k.R.EitlO - llfANVAJ ,. DS TASACIONES
160
u) Co:sto terreno
b) Costo edificio
e) Costo (inanciéro (para do, años de obra) =
o;, T(C,+ 1/2 c.• J~
0 0,18 .2 (1.000 ,000 + 15 ,000 .000)
LCf. gu_bLotal
d) ¡anoucia: 20 '/o de 36,760 .000
2~
º 1ubtotu1
e) g11sl:ó4 promocio naJe$:
a•.,de 44.112.000
Valo r tot.Jlldel conj\loto hamobiliario
1.000.000
30.000.000
5.760, 000
36 .760 .000
7 ,362 .000
4,1.112 .000
l.323 .336
45.43 6.336
Porcentuales de valores por unidad de vivienda
Refiriéndonos siempre al Método 1, Por integración de
costos, agregaremos que el valor que se obtiene odginal mente es el del conjunto de unidades que integran el inmueble ,
Para pasar de dicho valor de conjunto al precio de cnda
unidad locativa, es necesario practicar la planilla de porcentuales.
Sería largo enumerar la cantidad de ponderaciones que se
deben tener en cuenta, pero entre las principales no escapan
la supe rficie cubierta de cada uni dad, sus superficies descubiertas de uso exclusivo, la ubicación en cada planta de edifi •
cio (al frtinte, contrafrente o patio), la planta tipo a que pertenece (son menos valiosos los pisos muy baíos y el último),
los servicios céntrales que poseen (si existen características
diferenciadas en el mismo edificio), las condiciones de iluminación y vistas, etc. Practiéada dicha planilla de potcentuales ,
el valor dP. ~ada unidad surge por la aplicación de cada porcentual al valor tota l hallado por la "integración de costos".
~n este caso se pasa del valor conjunto a las unidades.
Lo expuesto sirve tanto para departamentos, oíícinas,
cocheras, etc.
En el supuesto qu e el edificio conste de negocios comerciales y unidades de viviendas, el valor del terreno se divide
eo valor co mercia l y va.lor residencial como bemos visto anteriormente y se hace jugar la mayor incidencia de aquél en los
TAS ACIÓN' DI$ JNMV8BI..1$S l!'N CONJUN'l :O
rn,
locales de negocios. El prob lema puede resolverse como si
fueta o dos edificios disti otos, uno de negocio, sobre ullll
parte _valiosa del terreno y otro de departamentos en los pisos
supe nores y con menor incidenciá de l terreno.
i.1V. Método IL Por comparación de valores venales
Es frecuente el uso <;leeste sistema cuando se quiero tasar
un departamento, una oficina, o un local de negocio, individual.mente, o cuando se quiere tasar un inmueble en coníunto
partiendo de los posibles precios de venta de las unidades que
lo integran.
En este últim~ caso, al revés del método anterior , se pasa
del valor de las unidades al valor del coníunto.
_ La metodologf a operativa de este procedimiento es muy
similar a la del metodo comparatiuo para el estudio del valor
de la tierra. Es decir que se (maliza una determinada cantidad de antecedentes de ventas en una planilla, homogeneizándo los mediante los correspo ndientes coeficientes de horno•
geneizaci6:t a efe_ctos de hallar el valor venal unitario p¡ira
u.n detemunado t1po de departamento, oficina o local que·se
toma como bá$ico,
·
'
Aplicado dich? valor venal unitario básico a l.asuperficie
de la unidad qu ~ queremos tasar, ponderada a su vez por los
correspondieotes coeficientes conectivos enuncíados en párrafos anteriores como "porcentuales de valores por ui:udad de
vivienda", obtenemos el valor venal de la misma.
Indudab lemente que el éxito de cato método estriba en la
correc ta elección de los coefic ientes de ponderación,
En la planilla comparativa deben figurar las ubic-aciones
absolutas y relativas de los departamentos o unidades vendidas; es decir, la calle o barrio en que está ubicado el edificio
y el piso y ubicacióo de la unidad en el piso a ere-ctos de pon derar debidamente ambos aspectos.
'
Los valores se trasforman previamente a p~ecios al contado Y luego se corrigen mediante co.,ficientes que contero -
DAi\ f'tE c,Ultli.RBRO - MANUA L DI! 1'AS.ACIONES
162
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COIU'ICIENTE /JOR URICACTON DEL DEPARTAMENTO
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EN EL ED J'f.'ICJO
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1
1
Como lo indica la enunciación del título, aprecia las distintas ubicaciones que puede tener el departamento en el
edificio, habiéndose adoptado los siguientes coeficientes:
a)
b)
Ul,icació n en la plonta
Depa.rt.amentoal frente .. . . . . . ... . , ..........
1,00
Oe'partam cn to aJconlrafr e nl:e . , .....
. . .. •• .. . .. Ó,96
Departame nto a patio interior ....
. ....
... , . . . . . 0,90
Ubicación en piso (edificio con ascensor)
Pino~• baja ......
. 0,90 (coo patio y/o jard ín ol fondo: 1)
ter . pise, ...
. .........
..
.. . , . .........
..
,
0,90
2d1>. piso ...•...
....
............
. . •.. ....
0 ,96
3cr. y 4 to. 'plso ... •• , ....
. .. . . , . .. .•..••
.. . 1
S? y 6~ piso . . . . . . . . . . . . . • . . . . . . . . . . . . • • . . 1.05
1tf'y 8? piso .. .. ... . , ....
. .. . , . .....
, . . , . . 1-.10
pisos super-iores . , , .. • ..........
.. ... , .. . .. 1,15
íJJt,imo pioo . .. , . .....•..
. ... ......
. . .. , .- . 0 ,90
~
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)= :=
Pata edií!cios co n oLr~ cantidad de plantas, el tasador fi jará los coeficientes con criter io análogo al expuesto.
COEFICIENT E Sfi:OÚN CAJlACTERÍSTFCAS
CONSTRUCT JVAS DEL EDJFICTO
t
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1 ! ,-~
...;.....!.
L-.,_
plen su ubicación , características, edad, estado, actualización,
superficie cubierta, etc.
A continua ción agrego algunos coeficientes de comparación utilizados por el Tribuna l de Tasaciones de la Argenttna .
Los mismos no son de carácter absol uto , sino de orientación
y pueden ser modificados a criterio del tasador, tenjendo en
cuenta las caracterfaticas de Ja plaza inmobiliar ia, gastos y
preferencias de los compradores.
NORMAS ADOPTAD.AS POR LA FI J AClÓN DE LOS
COEFICIENTES t.rrJLIZADOS PARA LA COMPARAC ION
DE VALORES VENA LES DE DEPARTAMENTOS
LL
~
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163
1--
F , ·}
~ ¡-- 1
'rA$ ACIÓN OH INM fJltBLHS BN CONJU 1VTO
---'--
Contemplada la categoría de los departamentos, resultante de la calidad de los materiales emp leados en la construc -
,,,
DANTB ()U~RHEltO
MANUAi,
ol6n del edilicio, de las instalaciones centrn!es de que se hay11
dotado al mismo y de la dístribución adoptada.
C.i.gorla "Económica' ' . .. , . . .. .. . . . .. . . ... . . 0,90
Cal~orla "'Buena económica '' . . . . . . . . . .......
1,00
Categoría u Bue.na" 1/caleü.cción central . . . • . . . l,05/l ,l O
1
CaLegorl'a
"ll uon11
' c/caldacción cent.ral
. . . . . . J.15/1,20
Cat"(oría "lduy bu•n•" . . . . . . . . . . . . . . . . 1,25/1.~0
COEFICIENTE P0/1 ANTIGÜEDAD Y ES'/'ADO DEI. EDWICJO
Valoriia lo depreciación que sufre el valor unitario venlli
del deparlaroento, en [unción de la edad y estado del edificio
de que !orina parte. Aconsejo como procedimiento que ha
dudo buenos resultados, utilizar como coeficiente:
C
0
1-
K
2
Siendo K el coeficiente de la tabla Ross-Heidecke en
funcié,u de edad y catado del edilicio.
;
J,S
D8 TABACIO/iES
COEFICIENTE DE ACTUAUZACIÓN
Se refiere a la variación del valor venal de los departamentos en función de la fecha en que se realizó la venta, la que
resulta del mayor vnlor de adquisición de los terrenos y del
costo de construcción del edilicio, en el curso del tiempo. Para lapsos no prolongados, puede aplicarse el índice de desvalorización monetaria.
COEFICIEN'T'E POR UBICACIÓN DEL EDWICIO
Según la ubicación del edificio, en lo que bace a las caraclPrísticas de la vecindad: residencial, familiar, comercial bancaria, de oficina& púbUca,,, et.e., al odehmto edilicio y a los
medios de trasporte que la vinculan con el resto de la ciudad,
se aplican coeficientes superiores o inferiores a la unidad.
COEFICIE'.NTE SEGÚN LA SUPEIIFICIECUJJIER'rA
Tiene en cuenta la iníluencla que sobre el valor unitario,
venal, tiene la mayor o menor superficie cubierta. A continuación se consignan los coeficientes adoptados:
!5
~ 0 ~:,.
. · · · ........
· ..........
• ....
• • • ' • ••••
••••
• •• • •••••
•• • ' •
50 • 100 m . • • , •••.••••••••••••••••••
e 100 a lG0 m1 • •• • •• • • •• • , • • • • • • •• • •• • ,
O., 160 a 250 m 2 • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • .
g"
2
1,10
1,06
1,00
0,96
0,90
Para mayor superfici e se oonsiderará el coeficiente en
fomu particular.
NORMAS ADOP'l'AOAS PARA LA FIJAC IÓN DE
LOS COEFICLENTER U'l'rLlZADOS PARA LA COMPARACIÓN
Oi, LOS VALORES VF.NAl,ES DE OFICINA
COEFICIENTE SE-OÚNLA SUPEJ1~•1c1ePROPIA
Tiene en cuenta la inlluencia que sobre el valor unitario
venal, se prod uce al subdividir en pequeñas oficinas en fun.
c1ón del costo constructivo y considerando además 1 por
ot ra parte, que al ir en aumento las superficies de las ofici•
nas, se Uega a valores globales muy a \tos, si se mantiene los
mismos valores unitarios que para las oficinas de pequeña
superficie, lo que haría dificultosa la venta. A continuación
se consignan los coeCicientes adoptados:
Huta 20 m 1 de auperrlCiepropia . , ..............
De 40 1111 de supcrCicie propia . . . ....•..
De 100 m 1 de oupem<lt propia . ................
De 250 m,2 de auperfície propia . . ...•......
D• 350 m de l\l¡>erliclo propí• • • • • • • .
De 450 m 1 de auperíicle propí• .. , . . ......
l,! 5
.,........
1,06
1,00
. •...
0,96
• •••...•
0,90
.. • .. . 0,85
COEFICIENTE POU UBICACIÓN Dlii !,A OFICINA
EN EL EDIFICIO
Como lo indica la enuncia ción del título, aprecia las di&tintas ubicaciones que puede léner Ja oficina en el piso hll•
biéndose adoptado los siguientes coeflcienl,es:
'
Ofic.in1 al frente .
00
Oficina al co nlrafrc~t¿ . : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : : ~:9o
Oficina a patio iotedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. o.so
CO&FICTENTB S&GÚN LAS CARACTERÍSTICAS
CONS1'RUCTJVAS DEL EDIFTCIO
Contempla la categoría de la., oficinas, resultante de la
t66
OANTB GUl:!RRE.RO - MANUAL, DE TASACIONES'
calidad de los materiales e-mpleados en la construcción del
edificio y de las in.~talaciones centrales de que se haya dotado
al mismo. Las categorías se han referido a las fijadas en las
"Tablas de Valores de Reposición de la Ex Dirección General
lnmobi\iaria". Los coeficientes adoptados son:
Cawgoría "Bueoa ooon6mica 11
•
• • •
,
• • •••••
••
,
,
•
0,80
Cate&foria
"Buena" s/caleCatción centra1 . , . . . . . 0.90/0.95
'l'A$AC IÓN
ve INMURB I ,l?.'; JU,/ C01'ÍJl)~VTO
167
del mayor valor de adquisición de los terrenos y de 1costo de
construcción del edificio, en el curso de l tiempo.
COEFICIENTE POR UBICACIÓN DEL EDIFICIO
Según la ubicación del edificio , en lo que hace a las ca.ractorísticas de la vecindad: residencia l, familiar, comercial bancru:ia, de oficina púb lica, de tribunales, etc .
'
Categorfe ''B uena' ' c/caléfacción central . . . . . . . 1,00/1 ,05
· Calegorio ' 1 ]3úeno,.e/airo péQOdicionadocentral . , . . . . 1,1 O
Calcgoríuº'Muy buena••, .. , .......
.. ....
. . , . . 1,l f.i
COE1"lCIEN1'E POR ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO
Valoriza la depreciación qué sufre el valor unitario venal
de la oficina en función de la edad del edificio de que forma
parte. Se ha adoptado para fijarlo el criterio de que la depreciación del valor venal debe guardar una cierta relación con la
del edificio calculada, según Ross-Heidecke. A los efectos de
estas normas se estima la depreciación dél valor venal igual a
un 50 % de la del edüicio según Ross-Heidecke, como se indicó para los departamentos de vivienda.
COEFIC!ENTE POR T8NER BARO PRIVADO
Aprecia ta diferencia entre las oficinas con baños con acceso directo desde las mismas, con respecto a las que 1os tienen con acceso desde los pa/iers comunes del edificio . Se
adopta un coeficiente de 1,10 aplícable en general a todos
los casos.
COEFICIENTE POR UBICACIÓN EN ALTURA
'l'iene en cuenta el piso en que se encuentra ubicada la
oficina y se han fijado los siguientes coeficientes:
Planta baja .......
. . . . ....•
, ....•...
1? y 2? piso• .• , , •.•..
.. .. . . . , .....
.. . . . 0,86
• , .• , . • 0,90
3~ y 4;' pisos ........
......
........
.. .....
o.95
6? y 6? pisos ... , . .....
....
. ... , , , • • , .....
1,00
7'! y 8? pisos o 2 pisos antcpenú1ttmos ......
......
1,10
9~ piso hasta piso pení,alt.h:no . . . . . . . . . . . . • . . . . . . l, 16
último piso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,90
NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN
DE LOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA
LA CQMPARACION DE VALORES VENALES DE LOCALES
COEFICIENTE P()R UBICACIÓN DEL EDlt'IC/0
Según la ubicación del edificio con respecto al desarrollo de las actividades ·comerciales en la zona Admite un amplio espectro a criterio de l tasador que avalúe la importancia
comercial del lugar.
CORFICIF.i'ffE POR GARAGE EN EL MISMO l!,D/J,'/C /0
Considera el mayor valor que tienen IUlioficinas, indepen diente del valor en sí de ellas y de las cocheras que le correspondan. Se adopta u.1:1 cocllciente igual a 1,10 aplicable al
valor suma de oficina más cochera.
COEFICI f!N7'E DE ,1 CTUA LIZ.4CIÓN
Se refiere a la variación (lel valor venal de las o1icinas en
función de la fecha en que se realizó la venta, la que resulta
COEFICIENTE POR CARACTERÍSTICAS
OEL EDIP!CIO
CONSTRUCTIVAS
No incide mayormente, por cuanto al local se le da gener11lme
nte una terminación especial, vinculada al tipo de actividad comercial por desarroUar.
CaL&go1[a u Económica" • . • . .. .....•
Categorfa "B uenaeconóm.iC3 01 • ••••••
1,00
1,05
. .. ~ 1,10
• •••
1,15
• . , , .. • ...
•
•••
Categoría "Buena" .........
.. ..........
Cat.egorfa u Muy buena''. , .. .....
, . r • • ••••
••
,
•••
DANTE QUBBJU~RQ - MANUAL
168
DE TAS;\ClONb'S
'l'A.'MC.IÓN DE tNMrIHl)l,lfSEN
'
COEFICTENTE;,.PORANTIGÜEDAD Y ESTADO
QE CONSERVACfuN DE1, EJD/FfC/0
CONJUNTO
•
1•
Por las razones apuntadas en el ca!K>del coeficiente an terior, su influencia es conside rablemente menor que en el
caso de los departamenLos. Adoptaremos como coeficiente.
0
C;
,_ ~ - '-11-'-1~1-,1-.L..
~
t -
•
4
,U- ..1-l
Siendo K el coeficiente de Ross-Heidecke.
COEFICIENTE POR SUPERFICIE CUBfERTA DEL LOCAi,
••.
Se adoptan los siguientes coeficientes:
•
Ha.ta 30 m1' , . . , • . . . . . . . . . . . • • . . . . . . . • . • . 1,15
De 30 a 50 m 1 •• .. ..••••
, .. •••
••.•
, . • • • . . • L,10
Dé 60 a 100 m1 . ••• , . .•.•••••
•..•
, , • . . • . • • 1,05
De 100 a 160 m1 .. . , ....
•• . .• ....
•. , , •. , . • 1,00
De 150 a 250 rn2 ••• •• , • •• , , ••••
, , • , • • , •••
• 0,9~
COEFlCIENTE POR FRENTE Y FONDO
,,
Valoriza la relación entre el frente y fondo del local.
Local tipo
6X 2
6X 3
aX 4
5X 5
~ X 10
5 X 16
5 X 20
6 X 25
6X ~o
5 X <10
6 X 60
Rtlaci~1t fondo ·(Tente
Cocficfente
0,4
06
1,36
1
\,10
ó'.s
2
3
4
6
1
1,26
1,15
1,00
0,95
0,90
0,85
6
o.so
10
0,70
8
ó,75
COEFICIEN1'E VE ACTUJ\UZACIÓN
Se refiere a la variación del valor venal de los locales en
función del tiempo. Resulta del mayor valor de adquísidón
de los terrenos y del costo de la construcción, así como tam•
bién de la situación comercial y posibles destinos del negocio.
1 11
•
1
17/
TA ,9Jt C IÓN OE 1N,.tUEBLE.' 1 B."w'CONJU.'\' 'l'O
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COF:FTCIENTE DFJ "VEN'l'A CONJUNTA"
Dijimos anteriormente que este Método 1I, en general,
sema para tasaciones de unidades locativM individuales.
No obstante, puede usarse también en Ja valuación de
inmuebles en conjunto, supuesto integrado por los locales
de negocios, departamentos u oficinas, cocheras, etc.
A tal efecto, se calcula previamente el valor de cada una
de tusunidades y se obtiene, pot suma, el precio probable de
venta en forma subdividida.
Par.i pasar de ell" al v,tlor del inmueble en conjunto , Sé
parte d,e la prem.istt que el mismo será menor que subdividido,
en razón de que la operación se realiza instant 'áneamente, por
un solo comprador y se disminuyen los gastos promocionales
y administrativos de una venta subdividida .
Estos dos aspe<:tos:
mayor -rapidez en la realización,
significa una ganancia de inteJ:és y 2!) economía en gastos de
ventas, que también es una ganancia; contribuyen a que el
valor final del conjunto disminuya en la medida que los establezco el coofic~nte por la uenta conjunta.
Dicho coeficiente se calcula en 1a siguiente forma:
1 ~) Se estima el tiempo que hubiera insumido la venta
individual, subdividida, de la totalidad de unidades integrantes del inmueble y se calcula un primer coeficiente de 11(1'.lor
presente repre¡¡entativo de los intereses ganados por el vendedor a:lrecibir el precio de inmediato:
1n
l
Ct-11 ~ (1 + i)"
Don:de:
lt
;
n(ameYode períodos (meset.o años que tardAl:iala vc,ntat..o·
tau).
==
intcré~ normal en p1az3para el t.ipQd~ periodo elegido.
2~) Se calcula el coeficiente de reducción de gastos C ,¡¡,
en (unción de los gastos g % que el vendedor no realiza.
o,,,= l -g ,,._
3?) Se calcula el coeficiente de venia conjunta por el producto:
·c.lO= c4>x e,.,, ó c•• = (l +1 i)"
' (1 -. g )
E,Jemplo:
n
1 año
= 16"' anual =O 16
g
C
= 3 "'=0,03
,w
e=
=
a
l
(1 + i)
(1\5)
'
. (1 - (/)
. 0,97 -
º·ª'
3.[V. Método UI. Por capitalización de rentas
~dudable~ente
que el método de capitalizar las rentas
podnu ser un sistema muy fácil para hallar el valor de un inmueble, P?rque los inmueb les como todas las cosas destinadas a redituar un beneúcio, valen por lo que producen
De . tal modo ,. sería senciUo informarse de la renta pro:
duc1da por el rnmueble en estud io y capitalizarla para obtener el valor de l mismo.
~ero hay muchos factcres perturbadorCJ! de esos valores
rent1stiéos; entre ellos podemos mencionar las leyes regula dora~ de los valores locativos, que hacen que los ingresos por
a!Qu1leres
no sean los normales· • lns 1·,,st:os
·
l
· · .. y eq, u·t ati vos, 1nno
os que resultan de ,e$3$ leyes de locaciones.
En la Argentina, por ejemplo, durante muchos años en
un alto porcentaje de inmuebles arrendados, los alquil~res
~aban regulados por esas leyes, de manera tal que no po•
do~m?s to~
ei;as rentas como reflejos de un mercado inmob1liano de libre oferta y demanda.
. . La_?tra imprecisión radica en la tan discutida tasa de capitahzac,101_1;
cuya detemúnación debe hacerse con un profundo
c~nocunte~to _de las leyes económi.c-.isque rigen en éada país.
~as deprec1ac1o~es monetarias, de las que muy pocos países
se _s.,lvan, pues aun los de _moneda fuerte y sana se encuentran
acl.ualmente con perspect1v33inílacionarias que serán difíciles
174
DA.!'l'l'E GUEJU S R(} - MAN UAi # DB TASJ\CIOA'~S
de vencer, son uno de los factores definitorios en la elección
de esa tasa.
Existen varios sistemas p~puestos para capitalizar rentas
y obtener con ellos el valor del capital inmobiliario. Los nor•
teamericanos son muy propensos a resolver éste y otros pro•
blemas de valuación por ese camino.
Muchos autores han desarrollado estos métodos de tipo
fmanciero y entre otros, ROBERT HucK, en suManu11/Gene•
mi de A.valúas, explica con mucha claridad, al desarrollar el
"Método de ln¡¡resos' ', los "Métodos de Capitalizadém" que
se pueden aplicar a esos ingresos para hallar el valor de un
inmueble.
Me MICHAEL, en su Tratado de Tasaciones desarrolla
también los más cono<;idos métodos de capitalización, coo
abundatl'teS ejemplos y tablas financieras que facilitan su aplicación.
Personalmente, pienso que esos sistemas pueden ser aplicados en aquellos países que tienen la ventaja de gozar de es•
tabilidad monetaria y en los que se J?Uede hablar de tl\SllS
más permanentes o invariables.
Por otra pa,t:e, soy un poco escéptico, con respecto a la
exactitud de los sistemas de capital.izacióo de renta.~ en la
dcwrminación de los valores inmobiliarios, porque se parte de
valores menores para hallar grandes valores y, por consecuen•
cia, lutt .EJ4¡!4UCÚW>enur e~ que i:;e µutdao cometer en aquellos
se proyectan y m:.,gnifican e11éstos conio en un proyector
que 11gtanda cientos de veces el t.amaño de una figura. Muy
distinto es el problema inverso de determinar, en función del
valor del inmu eble, el valor locativo o alquiler razonable de
él, porque , a la inversa. los errores que se puedan cometer en
la determinación del valor inmobiliario , se reducen a lo im•
perceptible en los resu.ltados que se obtienen al final.
Por tales motivos y aun dentro de ese escepticismo , pre•
fiero , en la determinación de valores inmobiliarios por vía
de capltalización de rentas , aplicar métodos más adaptado s
o adaptables a la dinámica ecQnómica del país donde serán
aplicados.
f'A ,"111.
CJO."-' DE INMUEB¿,ss
EN CONIUN'l'O
/76
E n el tema siguiente desarrollaremos preciSllmente el de
l¡i elección de tasas de rentas razonables, en función de dos
foctores que guardan relación directa con los valores locativos
de los inmuebles: la duración de los contratos y la previsión
do periodos inflac ionarios.
Si bien el desarrollo de dicho tema tiene por finalidad calcular valores locativos, que surgen en la fórmula primaria
11° V • r ( Renta igual a valor por tasa de renta), por proceso
1nverso, trataremos de utilizar el mismo mél:odo para calcular
valores inmobiliarios, cuya expresión, también primaria, es
R
V •- - .
r
TEMA V
VALORBSLOCAT
IVOS
1. V. ' l'nsas razonables de renta
Dentro de los variados problema$ que se nos presenta
11•11<1lver
en tasaciones, está el de la determinación de valores
l11n,Uvo•,alquileres, arrendamientos rurales, etc .
ll1(!'r011TA
ljaciendo un poco de historia en lo que a arrendamien McMichael- que son pocos los
il11tosexistentes con relación a los primitivos arrendamientos
' ' " lloi:ra. Los primeros contratos que se conocen se remontan
ni Imperio Romano. Los gobernantes ejercían un contralor
oh~()lUtosobre la tierra, qu~ distribuían entre señor es, nobles
v r,woritos; éstos, al no explotarlos ellos mismos, organizaron
un Ni,¡tema de arrendamjento , mediant e el cual el señor se
,·onvertía en locador y el ocupante en inquilino. cootumbre
•(IHl ij() ha conservado basta nuestros días.
Un contra~o romano confería al inquilino y a sus herede' H~ un derec ho perpetuo a la posesión de la tierra, medianté
1r¡~ se refiere, diremos -con
t•Itlng/;I fijo tle una locación anual. El inquilino
no tenía dere •
, lio o abando nar la t.ierra, ni anular el contrato, sin consenti 111lontodel dueño. pero si se demorabn tres aiios en el pago de
lnt t1lquileres, el dueño tenía derecho a anular el contc-ato.
A<lcmás, aquél no podía trasfer ir el contrato sin autorización
llul propietario, y éste solamente autorizaba la operación
, 1111nd
o tenía la seguridad de ganar con ella (valor de llave).
Al irrumpir los rom<1nosen Europa Occldental y apode,
1IH'llU de Gran Bretaña , introdujeron las prácticas del arrent llinLlento, que se generalizaron de las Islas Británicas, en par.
1lnutnr ni Sur de Inglaterra. Grandes superficies de lo que
t
D,4NTB O Uli RRBRO - .~ANUAL D6 'tASACION~S
1,
178
constituye hoy el Gran Londres, están bajo contrato de arren•
damiento, algunos de eU<>~por 99 años renovad?s a ~u-vencimiento. Otros se celebra. \n por 999 años con d1spos1c1ones
que hacen factible su renova(.. ~n posterior.
Alrededor del 1700, apare, 'eron los primeros contratos
de arrendamientos en las ciudad e. =ericanas - llevados a los
Estados Unidos por Lord Baltimore- generalizánd_o~ p_osteriorment.e el arrendamiento de terrenos para edificamones
residenciales.
En la Argentina. la ley de Er.titeusis -tan cara a Rivadavia-, por la que so podía ceder a perpetuidad o por largo,,
tiempo una finca mediante el pago de un canon anual, es una
expresión de locación a largo pl020.
.
,
La legislación sobre alquileres y arrendamientos, vana de
un país a otro, y el tas.'ldor debe conocer perfecia,mente las
leyes locales para justipreciar en contratos de locac1on.
1•uulones actualizada$, se opera entonces -una especie de renómono físico de vasos comunicantes, donde por un lado det
vll60 se tiene una columna fuertem.ente presionada por alqui lllres de un nivel bajo -i mpuestos por la Ley de Alquileres-Y en la otra columna, se tienen lo¡ alquileres liberados, que se
pueden pactar libremente , los que en ese momento llegan a
HmiLesbastante elevados .
Así es como, cuando se de~tapa el tubo del va.50com unioonte que está presionado, esa columna sube, pero con una
lrnnca tendencia a hacer bajar la otra, ya que se opera una
rugulu.cióu u uiveJaciQn en el mercado in~mobiliario, tant o en
loaventas como en las locaciones.
Es iropo1tantc entonces estar preparados para -en esa
oportunidad- responder a la gran demanda de asesoramiento, tanto a clientes, como también a !u Justicia , en materia
rle valores locativos.
(.;ONDICIONES QUE DEBE REUNIR UN INFORME PERI CIAL
2.V. Corrección de tasas en función
de expectativas inllacio~as
LE'GISLACJONES DE EMERGENCIA
En la. época roodetna, se bi•o muy frecuente en muchos
países, entre ellos la Argentina, dictar leyes ~strictivas
alquileres y arrendamientos, leyes de emergencia que se die •
ta.ron en su oportunidad con fines sociales o polfticos. Lamentablemente en la mayoría tl" . los casos esas leyes dP.
emergencia - q~e podrían haber sido transitorias- tuvieron
como consecuencia la "pe rpetuidad" de los inquilinos en los
bienes arrendados, per;petuidad que les dio casi derecho de
propiedad, trasformando los contratos ~n unilaterales, p~r
los cuales el inquilino resolvía por sí la forma en que actuali·
znba el monto del alquiler y la oportunidad en que devolvería
al propietario el inmueble arrendado.
,
La descongelac:íóo de alquileres, en cualquier pats que
haya <:stado regido por leyes regulado ras, trae aparejada eno rmes tr astornos en el mercado i.runobiliario.
A1 haber una masa extraordinaria de bienes que se vuelcan désocupados al mercado, para su venta o para nuevas lo-
?e
Indudablemente, asesor-ar en materia de alquileres, arrentlamientos , etc., es tarea nada fácil, porque juegan innumerables factores de tipo económico y social, algunos perfec 1.n
m ente calculables, otros previsibles y también los hay imprevisibles. No obstant e, tratal'.'Emos de hallar los caminos
que nos permitan resolver este problema en la forma más
equitativa y razonabl e pósible .
Es imp0rtante insistir una vet más acerca de las condiciones qu e debe reunir un informe de tasación o de fijación de
valor lmiativo, tanto má.~ cuando el mismo está destinado a
1.
isesora.r a la Justicia, porque es lim importante para el perito
hallar el valor más equitativo -u ;11r•·"ario- como demostrar
a las parl:.esque el mismo es el fruto de una ei-haustíva 'investigación de mercado, de un análisis razonado de antecedentes ,
y co n fundamentos matemáticos.
En este aspecto soy de la teoría de que toda tasación debe surgír mediante el cálculo seguido por más de un camino
o procedi miento a efectos que los dobles o trip les resultados
permitan rat ificar los valores o alertar sobre posibles errores
en alguno de ellos.
!8/
II Al ,t>l lb•S LOCA1'/VOS
,~u
J)A,.V'l'E (HJElill.ER.0 - MA..Vr/AL D.8...,-ASl\C/O.VES
La otra forma de tasar - mediante aprecíación subjetiva y
petsonal- es lo que los americanos llaman: "adivine y tenga
suerte", y nuestro recordado Senillosa llamaba: "método de
ojímetro".
t)[Vii;R$0S ·TIP0S DE LOCAC!ONES
Existen en nuestro país diversos tipos de locaciones y
llfiendamientos según sean urbanos o rurales, a corto o a lar•
go plazo, en pago medinnte c11otas mensuales o anuales fijas,
con graclnoione• o c.on reajustes y tatnbién mediante el pago
en especíes o en porcentajes de ventas.
Cada uno de estos sistemas de arrendamientos requiere un
procedimiento distinto pa.'ll ·e] cálculo de la renta que corres•
ponde , Algunos de ellos ofrecen menos dificultades que
otros, por cuanto juegan menos variables e imprevisiones. El
más fácil es el alquiler con reajuste y pago de gastos.
El sistema más frecuente es el de contrato liso y llano,
por una duración limitada y con pago en cuotas fijas e inamovibles. Ello surge de nuesttn propia manera de actuar, ya que
preferimos - tanto en las compras de inmuebles como en las
locaciones- satxir de antemano el costo fijo e inamovible,
aunque ello, en razón de previsiones inflacionarias, nos resultare, en valores constantes, mucho más caro que mediante
cuotas con reajuste. En el presente -capítulo nos referimos exclusivamente al caso de locación urbana . o plazos y mensualidades Cija•·• o con reajustP.s periódicos anuales, semestrales o
trimestrales, para los que ig1.1alsirven los conceptos a emitir.
En arrendamientos r.n:ales )os procedimientos varían sen•
siblemente.
Definición . Antes de entrar a !)Xplicar los métodos de
cálculo, definiremos qué es Valor /Qcatluo: ''Hallar el valor
locativo de un inmueble, significa calcular el importe mensual, anual o periódico ,. que compense con un interés puro
razonable al capital inmobiliario que se da en présta.mo, más
t:odas las cargas que ese inmueble soporta, y que dicho im·
porte sea eompatíble con la absorción del mercado".
ti,V· Procedimientos de cálculo de alquileres
~~tf
Surgen así de la defunción I d
,
Pllnl la deter~nación de valores 1
:o~os
aconsejables
En el pnmer procedimiento det
,
mt'<lia.nte el cálculo de la renta ~
:~arem~s
el alquiler
Y le adicionaremos todas las c ura e c~pital uunobiliario,
nrrlbar a la renta bruta, E:n e~as conocidas o posibles para
(fü¡nt,e una investigación de mer s:"ndo procedmuento, me "" ción de antecedent.es det.e c º• Y una correcta homolpb1plaza inmobiliaria pS:.a pr:p~edadaremosel valor locativo en
•
es comparables.
PROCEDTMIENT01. RENTA DE CAPIT.AL INMOBIT.IARIO
De acuerdo a Ja primera parte d I d , , .,
locativo deter-•~• •
•
e
ef1D1C1on
de valor
•
•--emos
a este cons 1·d
d
o arrendar u·n inmueble . ir
eran ° que el alquilar
rés determinado Sur
sign ica pre&tar un capital a un intela determinació~ de.Se~ dedello los d?s primeros problemas:
ª
da en préstamo, y la :,e~~ió: :'
que fijaremos a ese capital.
~ªf,:1
;n~obiliario que se
e mterés razonabl e
·
" del valor del inmueble que se alqlll··
la sP!ll'.ll
. la deter ..r:im~c1on
•
·
eguuemos
ciuq1
uera
de losdproced im1entos
. •
los tasadores· puede
conocidos por
· ·
ser uno e ellos el
t'
.
de valo.res de venta, mediante
compara 1vo directo
iogación de anteceden
una cor .recta Y fundada homo rísico del inmueble
eldde la determinación del'valor
correspondieote• coa:eccion a e terreno más edHicio, con las
nalidad , edad, estado, etc. "" por aprovechamiento, funcio·
po~=~
8
Es conveniente
de determinar
para destacár
un inmui~e d todos los,valores factibles
mente es el valor uenol
e, e 1que nos mtere:;a especial inmobiliario re•"b•b '- polrque es el que representa el capital
..,.,...• "' en as condicion es oircunstanc1a!es
·
.
mercado inmobili
del
ano.
dc:~odse~!~=
~ ~~~éramo: determinado el valor físico,
que re
. por e correspondiente coeficiente
hiliari::~~~a!:
c¡~a:~~e~:oabsorción
del mercado iruno-
DANTE 006RJtBR0
Podría ser que un elevado valor ffliico debier.l ser castigado por un coeficiepte dé disminución, por tratarse de un
edificio que no responde a los n,,querimientos de los compradores, a su capac ida d adquisitiva, o por no estar de acuerdo
con la calidad y destino de Ja zona en que fue edificado. Una
casa de departamentos suntuosos ubicada en plena citzy bancaria, con::e serlo riesgo de tener que ser vendida a menos de
su costo, y recíprocamente un edificio de oficinas de una
zona -residencial. No debemos olvidar tampoco que para arribar al valor venal de un edüicio nuevo, corresponde adicionar
al valor físico los costos financieros, promocionales, y una'"
ganancia empresaria.
Respecto
183
- JtfANUAL OE TASACIONES
a la taaa razonable de interés por aplic-.A!'al capi-
tal inmobiliario, hay que tener en cuenta que se trata de un
capital que no sufre las cont~encias de la desvalorización
monetar ia, y que una vez utilizado por el locatario es devuel to al locador con su v.alor total, sin verse afectado por la pér dida del poder adquisitivo de la moneda, salvo la pequeña
desvalorización física operada con el tiempo, y cuya influencia es mínima y puede ser calculada. Surge de ello que la tasa
por aplicar debe ser prudentemente baja, equivalente a la usada en prést.amos de roc>nedas íuertes e invariables. Pretender
réditos semejantes a los préstamos hipotecarios o comunes,
es desconocer que las elevadas tasas que se aplican en este
tipo de préstamos son la suma de un interés puro más un
porcentaje de seguro contra la mflación.
Partiendo de la premisa de la invariabilidad del valor del
capitál prestado, y aplicando al misrno un interés razonable,
obtenemos un gráfico en 4u.: las ab§cisa.:s repreae ntím el tiem po o períodos de locación, y las ordenadas el interés instan •
táneo, o sea el producto V, . 1 (Vol9r i11mobiliariopor tasa
de renta puro). Si esta función [uera constante, mult.iplicada
por el tiempo o número de períodos mensuales, anuales, etc.,
nos daría una superficie representativa del ingreso tal en concepto de renta pura.
Hasta aquf no habría problema si el alquiler fuera abonado en bienes mat.eriales que también conservasen su valor
invariable. Pero ocurre que el alquiler mensual, anual o perió-
,llar, se abona en pesos moneda nacional , no exentos 'de los
1loLC
tioros producidos por la inflación .
Surge así que el valor real del alquiler sufre una caída pro1trcsiva, y entonc(.'S ,el ingreso real ~'Sla superficie encerrada
rx,r los ejes y la curva representati va de la caída del poder adl)uMtivo de la moneda.
Paro compensar esa caída, debemos integrar el ingreso
con la superficie encerrada por los ejes y la curva equivalente,
~ontraria y compensatoria de dicha d!!svalotización, según
lill indica e.n el gráfico l. Si el alquiler ~e pudiera pactar en
forma de actualizarlo mensualmente, según los índices de
~-osto de vida, no habría prob lema, pero eso no es fácil de
conseguir. Necesitamo s entonces hallar UAa ta$a media que,
multiplicada por el valor inmobiliario y por el número de
períodos, nos integre el mismo ingr¡¡so total que si fuéramos
reajustando todas las cuotas.
Pru:a hallar la tasa. media, trataremos de encontrar un
coeficiente Cnd función del número de períodos n que abar cará el contrato, y de la desvalorización periódica presumible del valor de la moneda, que llamaremos d. Este coeficieni,o puede representarse en tablas de doble entrada o en ábacos
(grá!ioo 4).
En el gráfico 3, puede verse la resolución matemática del
problema, por el que se llega a que el coeficiente ·de corrección por desoolorizactón monetaria (Cn,t) es:
C,.4 ;
~ [½+ (1 + d) (i + d)1 . . . (L + d),,. 1 + ½(1 + d)"]
Haciendo algunas simplificaciones, esta expresión toma la
forma:
,s,
D 1lS 'l 'B GU.E JtnERO - MJlNUALD8
TASACIONES
, . U o ug s t..óCA'l 'lVOS
,s.
VALOR ES LOCAT IVOS (DETERMINAC IÓN DE Cdn)
-
$m/ n
o
ta a tt.S8
f>.Cn
~~,-~ V¡IQ':::In
+
coff\Pc,
,'!>~•~d'.::•--- --
$ rn/n
R, nta nom inal tá:ia
constante
>
-- - -
lo
_ ',,
, , VI IO(!~
t- d)
VI lo( 1 l•dl ' íl -d )
VI lo(l - d)
\I' 1 lo( H ·O) 11 - d)
2
&ños
3
n
JI O = V 1. I n. 1
Rm ~
v, lo + v ,2 lo (1 + d)
(J + d)' ·1
-----
- ---
~ -----
.l
+ -V 110 (1 t d) ,
111
+ (V 110 (1 t- d))
2
u,. •
f<t
. 1 = V1l o -
2
. 1=
V 1 / 11
J
2
[(1
-
d)"
, -2
- I
+ d) 3
(1 1
2
r
u.,.• " .R¡ = V 1 fo , (1
'\2 + (1 + d) + (1 + d/ 1 • (1 + d) 3 +
1(1
2
A,
14
A,
R,
l:"
J
R,
n.
R.
R.
V 1 . I , (f</. 11). l =
:'111- ¡
<i.-
v,. 10 ,. n
2 c2
<'o,,• JI (JI
GRÁPICO l
~r-~
t.',1,,•
•
1
+ ('I J. d) + (l • d)'l + (l + d)l •- -.
2
2 -t d
2nd
((1 t d)''·'J
Re.neamedia am.1ttl = -
Rr ;:o
n
(l "'
1
(1 T d) ' '
+ - 2-
1· d)'
L
V,/ 0 (l - d) 3 + V 1 J0 (1 + d)"
-
2
d)']
+ 11)"
DAN"l'EOURl?RERO -- MANUAL D6 TASACIO.NRS
Donde:
n
d
d
= núroero de períodos (meses. &ñoa).
::: desvalorb:ación an1.utl
. mento.al o pe.ri{>dkaprevi.&ta.
y
Rm e v, Ira. l = v, • 'O. e,.". 1
es la renta pura neta para un período unitario correspondiente a un contrato de n períodos, y asegurándose contra una
desvalorizacíón periódica igual ad (0,020 ó 20 '11>,etc.).
Tomando valores razonables de 10 -tasa de intereses para moneda !"'"rt.e
- y hallando I., medlante el Cdn.•hemos resuelto la pnmera parte del problema, que era calcular la renta
neta pura anual o periódica razonables, a la que adicíonarr:nos
posteriormente todas las cargas, a efectos de hallar la renta
bruta, y de allí el alquiler mensual.
Hasta ahora he mos obtenido la renta pura, del capital
inmo biliario, valor fundament .al. Veremos después cómo llegamos a la renta bruta:
181
1 u.outs l,OCATIVOS
" '-....
,f
l
t
8
-
2
4
5
6
-ll 7
8
9
:e 10
.1
O 05
1.02
1,05
1,08
1,10
1.,13
1,16
1,19
1,22
1,25
1,28
Depreciación monetaria promedk)
O ~5 O 30
0.20
O 10 O 15
112
1,15
l
07
1,10
1,05
1,32
1,21
1,26
1,10 1,16
1,42
1,62
1,33
1,15 1,24
1,61
l,77
1,34
1,47
1,21
1,84 2,08
1,28
1,46
1,64
2,10
2,44
1.78
1,36 1,56
2,43
2,88
1,69
2,06
1,42
2,78
3,43
1,84
2.31
1,49
2,61
3,22
4,07
1,58 2,00
4,90
2,90
3,73
1,66 2,~8
GRJ\YICO 3
COEFICIENTE DE CORRECCIÓN
POR DEPRECfACIÓN MONETARIA
Cdn :
1 (1
l (1 + d)"J~
-;¡- + (l + d) + (1 + d) 1 + i
2
Cdn
2+d
~ ~ [(1 + d)"' )·
1
n
(V•r gráfico• S y 4 ).
0R~FICO 4
O 86
1,18
0.40
1.20
1,38 1,4-4
1,62
1,95
2,86
2.85
3,48
4,28
5 30
6,62
1,71
2,13
2,62
3,26
4,07
5,14
6,53
8,35
DA,,.VTHOUEJlUBRO - MANUA.L DE TA.$ACIONJ!.$
CARGAS ADICIONALES A LA RENTA BR1JfA
Las cargas que bay que adicionar normalmente, ya que
puede haber algunas de- tipo especial según la índole de la locac ión, son las siguientes:
~ ;11 (")(llM l ,OCA' r1 VOS
l,os gastos de conservación previstos r.n el lnstn:nte de
luwor el contrato, sufririui también, segu:rameutc, un aumen lll lnllacion ario en el lapso del contrato,
1,¡1llcomos también el Cdn·
en consecuencia,
Gastos de conseruació n ; V A
1) Amortización
del edificio
El valor actual del edificio valorizado por edad, estado y
descontado el valor residual de demolición, debe ser amortizado en el número de años <¡ue le restan de vida útil (expeotancia). El cociente de ambos (valor y tierQpo), nos da la
amortizt1ción anual, a.~imilandosu variación al de una función
lineal dado su breve período. Ahora bien, este resultado, al
igual que Ja renta pura , sería exacto si no variaro el poder adqu.isitivo de la moneda. En 1,>revisiónde ello, aplicaremos
también a este rubro el coeficiente de corrección por desua/orización monetaria (C<t,,). Queda así:
8) Impuestos y grmxímenes
Se deben tom.ir los reales, de acuetdo a últimas boletas.
fklmo los impuestos mantienen cierta permanencia, en con•
t •L•t<>•
cortos se t.omnn directam ente los que están en vigencia.
En contratos largos, conviene aplicar una corrección en
11rnvisiónde aumentos , que podría ser el mismo Cd,,.
lt n casos de estimación, es prudente tomar entre 0,5 %
ti 1 % de l valor actual del inmueble.
4) Gastos de funcionamiento
Amortización del edificio
VA - V,.
---
Vp - Vt
- . c••
donde :
VA ;;: Valor actual ~el t.'<iificio.
Vr 0 Valor residual del ediflcio.
V,, a Vida út.il pi:<>bab1e~
"t ;;: Vida trascurrida.
En este rubro hay una gama muy grande de variación,
¡l111\dc
la nulidad, cuando se trata de casas unifamiliares, hasta
vnlores considerab llls, cuand o se trata de edifjcfos de departamentos con servicios centrales, portería, reparaciones, com hu.siible, ene1-gía, etc.
Corresponde tomar el real de últimas liquídaciones , in~rementando por el Cdn• en previsión de aumentos futuxos.
Cdn -= Coctícion.t.e do eorr~~i/m.
5) Gastos admhiistratiuos
2) Conseru11cióndel edificio
En este aspecto, el tasador debe hacer una estiro.ación de
tos gastos anuales de reparaciones circunstanc iales (pintltl'.a,
etc.) medi~te el estudio actualizado de gastos en períodos
J:tios, si se quiere estimar porcentualmente, puede aplicarse,
con cierta seguridad, un 1 % del valor del edi Cicio, y el 0,5 %
si son departamentos de propiedad horizontal, ya que parte
de los gastos son absorbidos por las expensas comunes.
l.ocar un inmuebl e obliga a hacer algunas erogacione~ en
11vlsos,comisiones, etc., que son del orden del 5 % del total
do! contrato, o sea, del
(umortiz able
5
5 X n
-100
por afio).
100
de la renta bmt,1 anual
DA..\.'TE O URRRBRO - MANUAL J>MTASAClb/llBS
6) Desalqui/éres
Es prudente tomar un mes por cada renovación de contrato. En consecuen cia, será el _ l_ de la renta bruta anual.
12 n
1 1/ ll ll /i8 t00 ATI VO$
191
6
11.,,¡,. V 1 l o. Cdn: 1.000.000 tOO .1,21
=$ 72. 600
i1111,,t1,
11ción: ~V - VV, . Cdn e 800.0~0 - 50.000 . 1,21
. -
0-10
t
Aplicación
Un ejemplo nos aclaráiá la forma de aplicación del Procedimie11to l , cuyo desarrollo estaría esquemáticamente representad .o e.n la siguiente fórmula:
~O~ .Cdn e 800.000 . 0,05 . 1, 2 1
l'u11;o i,,nció n : V A .
e $ 4·.840
1,,1,1110,to,:V, .
y
100
1. 000 .000. 0,06
= $ 5.000
t,'h11
ttlo11amiento : $ 100/mZ . Sup. c,n = $ 120 m1 . 1.21
= $14 ,520
E = SubtotaJ 0 $ 116.110 .
\1t11
1/nistroción y desolquileres:
EJEMPl ,O DE VALOR LOCATIVO
1+
5
.
10 0
_+ - 1- e 1 09
12.2
1
Procedimiento l
llt1ilu u11ual= 116 .110 X 1,09
X
Re nta cmual 0
100
+( ~•0 ·0
Cr.1n
1/qulldr ,,,ensual =
lo :; (\ 'll. n ;:;:2 d 0 0,26 Cdt, 0 1,21.
S kp ci 120 m 1 Servicios €:enL'raJes
: calefacción, agua caliente.
125.470
12
1 25.47 0
.. ,111110
/ Brulv
V, = $ 1 .000 :000 VA e $ 800.000 V• = 60 años V,= 10 BJ'los.
$125.470 .
+
1'+ o · C,:.) · (1+ 1~+ 1:n)
donde
0
=$ J C'.455 2! S 10.500/mes.
= l. OOO.OOO e 12 ,54 'lo.
D,\N1'8 Clff/R(<E/1'O - MA.VUAJ , Dlf TASACIO,NES
f .'J;.l
PROCEOJ~UENTO ll. POR COMPARAC(ÓN
HOMOGENEIZADA DE V AL ORES LOCATIVOS
Según dijimos al principio, el Procedimiento II se realiza
mediante una inve~tigaclón de mercado y una correcta homologación de los antecedentes.
El acopio de antecedentes de locaciones, puede obt.enerse
en forma directa o por información de las inmobiliarias dedicadas a alqwleres. Es necesario que los antecedentes de contratos de locación que se van a comparar sean los más completos posible, quedando perfectamente individ1stalizados,
por ejemp lo :
-
Ubicación dol bien tocado . y tipo de z.on.i.
-
Ubicación rcJativa de11tro del inmueblo, si es unu unidád en
p1'opiedadhori1;oolal.
Supt:rfiéie cubiertil propia y número de ámbie.ntes.
Cnraet.eríi:,ticpscQnsLruclivnkdel édifieio, se~icios que tí e-
-
ne.
Antigüedad del cdiíic 10.
-
-~·ech~cn que s~ inició la locación.
-
Alquiler mensual o anual.
-
Duración on afios de lll toca.ción.
Indudabl emente qu~ este procedimiento es menos matemático que el anterior, y juegan una cantidad de coefic ientes
ilP. homnlogHf"jón que el tasador debe considerar y evaluar
i,on m1s1chasutileza. Por este rno·l;\vo y a efectos de restar la
influencia de aprE,ciaciones personales subjetiva.~, conviene
que los ante cedentes sean originalmente lo más homogéneos
posible .
Por ej emplo, si debemos ballar el valor locativo de oficinas céntr icas de ca~egoría, éon aire acondicionado y buenos
servicios centrales, trataremos que todos Jos antecedentes se
refieran a locaciones similares, a fin de q.1s1e
queden por corregir solament e aspectos relacionados con superficies, ubicación
rel11~iv
a, durac ión del cont111toy actualización por fecha.
11,H ,Q IU!.'S l,OCA'l'IVQS
lt.)3
í,os antet~e ntes puede¡i ser ordenados ~n una planilla,
ru yo modelo se agrega, en la que consw.,11
en primer término ,
l,c¡c)os los datos obtenidos de locaciones comparables, y a conU,1uac(ón se agrupan, todos com o diviso,es, los respectivos
111
wticientes correctivos tendientes a hallar alquUer medio
a1111al
referido a contratos d,¡ un añp de duracíón. Obtenido
¡,~t( ; alquiler medio, lo aplicarnos a la superficie del inmueble
t1uyo alquiler se quiere ballar, multiplicado, en este caso
rú mo factores, por Lodos iOl;coeficie nt es q1s1e
correspo nden a
h\6 caracte rísticas superficie, dur.ación del contrat o, etc., pal'a
ob~oner, co mo consec1s1enciael alquiler anlslalbuscado, q1s1e;
tllvldído por 12, nos dará el valor locativo menswu del
rnbJrno.
Indudablemente que en este procedimiento, el éxito delK\nde de la correcta elección y ponderación de los coeficícn-
t.cs correctivos · de homologación, y es donde se pone a prueb~ la e.l<periencia y el sentid() comó.n de l tasador. Algunos
do ~ tos coeficientes ya han sido estudiados y fijados deutro
Clíl ciertos límites, sobre la base de la comparación estadísUca de valores.
Por ejemp lo, para corregir la ubicación relativa de un depnrtamento 1s1oficina, según esté al frente, contrafrente opatio interior se usan los coeficiente 1,00-0,95/0,90 y
0,90/0.80 respectivamente. Lógica.mente que si el frente es
hacia una plaza o una gran avenida, el coeficiente debe ponde rar también este hecho.
Con relación al piso del edificio se debe aplkar u.n pn1 dcnt e coeficiente .inferior a la llnidad : 0,90 a la Planta Baja.
l'L~o 1~ y al ó.ltimo piso, si da bajo azot1m. Los intermedio~
,1umentan oon la altura, entre 1,00 y 1,16.
Por supuesto, es obvio advertirlo, q1s10al multiplicar ltt
~uperficie de la. unidad en estudio, por el valor locativo unitario, corresponde aplicar también, ahora como factores,
los coeficie ntes correctivos de ponderación que le cor.respondan.
194
DAN'rt~ GUS.RRERO - MAN VAL DE TASACIONES
COEFICIENTES DE SUPERFICIE PARA YALORES
LOCATIVOS DE DEPARTAMENTOS
S UJ>BRFJCIES PROPJAS
!'ara locales , la influencia de la edad y el estado es consi -
COEFICIENTES CORRECTIVOS
Depsrt . y O(iCÍMS
Loca/e,
0,80
0 ,81
0,83
0,90
0,91
0,92
0,94
0,96
0,86
0,87
0,90
room•
o.96
som•1
1.00
60 m
l,Oó
~oro•
2
l,l0
20 m
1,16
Superficies intermedias:
0 ,98
1, 00
1,02
1,05
1;09
1,15
Se interpola
De acuerdo a la categoría d(!/ edificio, la calidad de materiales, loo servicios centrales que tenga, etc., se utilizan los
siguientes coeficientes:
Categpría con caleía,cc'ión
CJJt.egorfa
con airo acondicionado
Cat<ig<nía
muy buena
Deport . y Oficinas
Loca/e•
0 ,80
0,96
0 ,90/0,95
1,00/1,05
l,10
1,15
1,00
1,05
1,16
i,20
Para califícnr la inOuencia de la antígüedad y estado de l
edificio; se puede usar el criterio de aplicar la unidad menos
1/2 del coeficiente K de Ross-Heidec~e:
(1 -
K
195
1li111
1l)leroente menor. Sugiero aplicar la unidad metios K
300 m.•
250 m•
200 m1
176 m•
LSOm 1
125m 2
Catcgnría bue.nireeonótuica
CaLegod a si.n caJcfacción
~, Oli8.t: l.0 CA7 'JVOS
2 ) (para departamento•
y oficinas).
(1 -
!)
4
(para locales)
,
El coeficiente de actualización: se refiere a la variación
,lu los valores locativos en función de la fecha del contrato.
l•!n~opuede ser objeto de l estudio de una CU?Va de valoriza, Ión tle valores rentísticos , aunque su determinación -si bien
J)()sible- muy laboriosa y requiere muchos antecedente s. Se
11u~de obviar teniendo ea cuenta que juega en forma prepon durnote - aunque no absolut .a- el mayor costo de las conslr11cciones, y tomar el resultante de relacionar entr e sí los
números índi ces de las Cámaras de Construcción.
La duración del contrato o de los períodos de actualiza 1116n a que se refiere el antecedente, debe también ser correl{ldO, por cuanto a mayor duración contractual o lapsos que
rnodian entr e cada actualización, se suponen mayores local IVO$unitarios. En este aspecto, la c9rrección se puede hacer
mi::diante la aplicación como div;sor del Cd,. ( coeficient e de
¡•orreccióo por desvalorización monetaria) .
Como puede obse.rvar$e, la aplicación de los coeficientes
QOrrcctivos, tiend e a obtener el valor locativo un.ita.do, de
una unidad locativa (vivienda, oficina, cocheril, etc.). qu e
"1rve de patrón y que -convenientemente ponderado por los
ooe ficien tes correspondientes a la unidud en estudio- nos
pe rmite al'ribnr a un alquiler justo y equitativo.
En el gráfico 6 se indi(;a la forma de homologar un antet'Cdente de valor locativo.
Si en la misma forma homolog amos varios antecedente s,
PI promedio de resultados nos da el valor locativo, unitario a
ap licar a la unidad inmobiliacin en estudio.
DANTE GUBRRBno - jf,t,VUAL
o
;::i
"!
...
.sr
""
'( " "
-,;
o
o
o
o
d
·- ,.
g
<J .:
Valuncl6n por capitalización . de rentas
0
e i: i"
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Al desarrollar el tema relacionado con los últimos métoun inmueble en conjunto, expresa11111
$ las reservas que nos merecía el procedimiento de capita 11i11clón de rentas.
No obs tan.te y aplicando los conceptos vertidos en este
, 0¡1ítulo, referentes a las tas..s razonables de interés, cuando
,111rata de valores inmobiliarios, así como tamb ién de la ne''''"ldod de utilizar tasm; medias que contemp lan la variabiU1l11dmonetaria a lo largo de la duración de los contratos, tratm·omos de en contrar para los avalúos el método de capitalii11clón de rentas, acorde con los conceptos expresados .
En realidad, es simplemente un proceso inverso del cálculu de valor locativo como renta de un capital inmobiliario ,
yn que en aquél conocíamos el valor del inmueble y calcu lAbrunos la renta (R = V . r) y ahora Jo que haremos es ha llar
el valor de inmuebl e en función de una renta conoc ida
1lo~ u.tilizados par-J tasar
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\ U Ottl(S ftOCA'J'IVOS
N,,l1t1 l'orü.contrato de 1 año o también para períodos semestrales o la'i·
uu,11
trt1J
Cá.,ee:gú,n
,e convengan los plazos de actua)~ación . Si se conví~n,
1¡1ut • I 11lqulle r se indexe: ea.daseis n:i.eses
, -el exponente n s:c.táel número
11.-MUUo,;
tres que involua:e el contrato y la depreciación d será la depre•
1il111n
ll, n monetaria ptcvls-ta J)IU'3período& t;0niestral~&
r::!-; ..,;
""
'Dll' TA8ACl0Nf.:s
C\I
oo,
ó
R
(V e ).
r
Vale en todo lo expresado en relación con la prudencia
con que hay que elegir las tasas de capitalización y la co rrección que conviene hacer a la tasa de renta pura para obtener una tasa media razonable, que contempla la duráción
del contrato de locación_y una previsión de desvalorización
monet aria en el lapso de su duración .
En el present.e caso , para hallar la tasa de capitalización y
NU corre cción por el coeficiente Cdn que pondera tal fenóm eno inflacionario, tendremos que cercionarnos, mediante contruto de locación , la fecha de éste y ~u duración en años.
DAN•t•G GUBRRB.RO - MANUAL DB TASACJ.O'NSS
198
Con respecto a la renta, será necesario ir)vestigar exhaus-tivamente el ing,eso bruto por alquileres y los gastos reales
comprobables , a fin de ajustar más a la rea)Jdad lo que, en
alquileres, teníamos necesidad de determinarlos con relativa
exactitud .
Si en la rórmula vista para el primer método de valor locativo:
X
tOO Cdn +
R b = Renta bruta anual =:, VI lo Cdn + VA
V
V6 -- VV,
+
p
Y +a,.Can
100
04n+V,
•
.
0
1+
.
6 +
100
l ~
Un
llamamos gastos G a las expresiones que representan sucesi-·
vamente a la amortización y cons.ervación del edíficio, impuesto y ga.~tosde funcionamiento , tendríamos:
V"
V1
a
Vida ptobol,le .
::;; Vida traMCurrida.
n ª (v, e,.,+
10
0
(1 +
5
100
+
1 )
12 n
11.
=
(1 +
(
v, ~ 1
~+
1
Ro
V, , lo . Cdn + G 0
V1 lé) , Cdn
to~+ !n)
G) . ( 1 +
5
100
100
+
)
'\lo'. \
~-(
n.
5
-G
1
+
l
12 n
G
Cd,, )
Como !i0 ve, el valor del írunueble lo obtenemos en fun ción de la renta bruta coi:,ocida, de la duración del contrato
n, de los gastos, en su mayoría . conocidos y calculables, estimativamente los otros, y del "coeficíente de corrección por
desvalorización monetaria" , calculable o tabulado.
Para la estimación de 10 (tasa de renta pura), repetiremos
que ella debe ser elegida prudentemente baja en razón de que
'Al ,(UCEN LOCATIVOS
/99
.,, ,,plica a valores inmobiliarios que mantienen su valor inal•
1u,ublo, salvo las desvalorizaciones físicas que poco inciden
,,,1 un lapso limitado. Estimado que una tasa 10 entre un
n '4 y un 7 % es prudente y razonable.
McMlCFIAEL dice: "Al fijar la tasa de <;apitalización, el
h•~ndo r efectúa, en realidad, otea tasación", y más adelante
illjf" IIª "el elemento riesgo es un factor de la capitalización,
11110a a mayor riesgo corresponde mayor tasa y menor valor".
TEMA Vl
AVALÚOSDE TIPO ESPECIAL
1, V'I. Pasaje de valor de lote n valor de bloque
(/i(•¡¡ú11procedimiento
del /ng. Rcn;30 Macagno,
,1,11
'l'rlbunal de 'I'asaciones)
Es frecuente tener que tra)ar algunos casos más pm;ticul111osde lo que estamos acostumbrados a ver en Tasaciones,
11110de ellos es el de determinar el valor de una fracción gran,
11i, de tierra, cuando no contamos con antecedentes de ventas
rle fracciones similares, y solaroente ·contamos oon antecedenLot de ventas de lotes. Por supuesto que el valor unitario de
un lote en una zona, :esuelto mediante la planilla de comparoclón de ventas del estudio de tierras -que ya vimos anterlonne nte- no se p11ede aplicar en una forma directa a
lodn una fracción en bloque. Es pru:a allanar esa dificultad
11ueel lng. Macagno ha establecido un procedimiento, que
1iormite ballar el valor de una fracción grande de tierra con
lou antecedentes de valores de lotes de la zona. En realidad,
111base de este procedimiento, consiste en realizar un proceso
inverso, que es lo que haría un !oteado r que piensa comprar
uno rmcción a un. determinado precio. Sabe que va a tener
l(<lstos de urban'ización, que va u tener algunos costos en
1,•1
.mnto a intereses po r el capital invertido, y que va a conseguir después de vender los lotes a un determinado precio y
<¡ue para que esa venta le reditúe una ganancia, el precio qae
debe pagar por la l'racción en bloqu e no debe superar cierto
vnlor.
En este proceso inverso, hay que tener en cuen ta , enton •
ces, los factores que entran en juego en una operación in.mo-
202
OANTS GUERRffllQ
- ltfANtlAL
DE 'rASACIONES
biliaria, de lotear una fracción para venderla en lotes de menores dimensiones, de tipo urbano. Es decir, que nuestro
problema consiste en hallar el precio de la fracción sobre la
base de antecedentes de ventas de lotes en zonas contiguas.
En el proceso económico que tiene lugar, el precio de venta de la totalidad de los lotes está integiado por el precio de
compra de la fracción -que es nuestra incógnita-, los g~.
el interés del capital invertido, y la utilidad de la operación.
1l ]
Precio de venta (P.l: es la suma de los precios de cada
. u.no de los lntes de fracciona.miento, det.exnúnado sobre lci
base de los antecedentes de venta de lote s de que se dispone,
del valor unitario que surge de la planilla "Estudio de la tierra", y de su aplicacióp corregida al proyecto de lotes que se
elabore.
Á
\ 1¡1 tA) QS DE 'l'tl'O
E SPt::CtAI.,
11111
'd t1 definida por la relación que ex:íste entre el Capital Y
,,1/"recio de su uso duran te un año.
El Jng. Macagno, teniendo en cuenta la aproKimación
'"lmiaible en tasaciones, determina el interés que remunera
11
I ~'O
pital invertido, sobre la base simplificativa siguiente:
a) Suponer a los gastos realizados en forma conjunta con
la inversión del capitalPr, por ser muy corto el perío •
do de preparación del loteo.
b) Admitir una recuperac ión lineal del capital invertido, a lo largo del períod .o de realización del negocio,
que resulta más aprÓ¡¡jrruÍda cuanto menor es dicho
período, o mayor el número de ventas o remates parciales que se efectúen tlw:ante el mismo. En la prácti ca, la variación lineal admitida es un caso medio entre
los distintos posibles, ya que es notorio que las ventas
se concentran en forma variable dentro del período
de realización se-JÚnlas condiciones del mercado :
(2)
Gastos (G): están c~nstituidos por los accesorios para poner a la fracción en condiciones de ser vendida en lotes y por
los gastos de realización del negocio.
al Mensura, división y amojonamiento: honorarios, gas•
tos y derechos .
· b) Apertura de calles: tr(I.Zac,lo,construcción y obras de
drenaje.
e) Urbanización: movimiento de tierra, plantaciones,
provisión de agua, pavimentación, etc., en lo que fue,
ra necesario para la realización del lote.
d) Propaganda: se tomará la necesaria y suficiente para
la venta del lo&e,deducida de operaciones similares
en la misma é¡>Qcay mercado.
e.) Venta: comisión de venta que percibirá el martillero.
f) Administración: suma it¡tegrada por los gastos generales, asignaciones, etc.
Interés del ~'apita/ invertid(¡ (J)
El interés es la remun l!ración del capital. Su tasa anual
203
Donde:
TP
Tr
:: Ta$a a.t:1ual
o mc-os:ualdP.interés cor.respondiente al capital
invertido. Por tratarse de \'alotes inmobiliarios que se recu·
peran act ualizados se tornan ta$8sno inOacion.arias.
= •riempo en aDC'.ti
o mese$, d~ preparación del loteo ; equi,?·
h:mte al' tiempo trascurrido desdé la compra do la fl1tCCIOJI
basta IBiniciación de IN. venta en 'l?t·es:.
. .
·.
e •rien'll>O
. e.n años () meses, de reahzac1~n,d_el~eg~ :•o, cqut
valente a1 t.imnpo Lrascurrldo dt-i.dc lu uueU\~•on d1• 1.asve.o•
tas hasta el final d(I ellas.
Los térm inos de la ecuación anterior , representan el_Í;1'
terés del cap ital invertido duran .te el perí odo de preparac1on Y
el período de realización respectivamente.
Dicha ecuación se capitaliza a interés simple. Esto es
aceptable en operaciones donde la realización total del negocio se logra en períodos de tiempo_ más o men?s cortos. ~or
ntra parte, tal criterio es el que sigue la práctica comercial.
t \l 1~ I.IVOS OE TIPO ~S l'E:CIALDANTB OUB~l?HRO - MANUAi.. DB 'l'ASAC /O ..N8$
20#
La [2] se puede resumir:
f3)
f d K,<P,+ G)
con:
13•1
frec io de comp ra. de la fracción (Prl
11:s
el precio del bloque , incógnita a determinar en función
,¡., los demás términos de la ecuación [l]. Si en ella se reem 1)htt11 cada uno de los términos por los correspondientes de
111~oicpresiones ( 3a], 14c], se obtiene:
P. = Pr + G+(Pr+G)K,
+ (Pr+O)K.
Pu ª .(Pr + OJ (1 + K; + K.,)
P -
r-
Utilidad del negocio (V)
La ut.ilidad del negoci o es el saldo que queda al final de
aquél , <lespués de deducir el precio de venta P., 11\8sumas empleadas como capital, gastos e intereses.
Ello surge de la ecuación (l l:
[41
U=P. - (P,+G) - 1
siendo lll.u til/dad media anual:
U
m
e
-
u
1'
y definiendo a la tasa anual de utilidad del negocio (u) como
la relación entie la utílídad media anual y el capital invertido:
" e
Um º u
[4b]
--º=
"'Wr+ G)
(Pr+G)-(¡>aral
nño)
U e u . T (P, + G) (fara un lota l d• T años)
Si hacemos :
U=K,, . (Pr+G)
(4<]
K uc:u,
(4d]
T
y
=u. t1'µ +T,)
14•]
La ecuación [ 4dl represetlta la utilidad del negocio por
cada peso d!! capital invertido durante todo el tiempo que
dura la optoración.
K,,
P,
l + K, + Kv -
G
[51
Consideraciones sobre /a; tasas de interés y utilidad
'I'asa de interés (i): Diversos elementos contribuyen a
formar la tasa de interés:
a} El interés ptopiam <)n te dicho (fq) que representa el
precio pagado para tener der<)cho a disponer del capital. Es el mismo para todos los préstamos en un mismo mercado y en la misma fecha, pero puede variar
mucho según el tiempo y el Jugar.
b) La prima seguro (! 8 ), contra los riesgos d e pérdida,
qu e varía con cada oreración .
c.) La rapidez y facilidad de reintegro Ur) del capital.
d} Cuota de amortización (i 0 ) destinada a formar otro
capital en reemp lazo del invertido.
En resumen f e fo± I, ± ft ± f0 •
"C ualquier variación en algunos d e estos tkrmi nos, inci dirá inmediatamente en el mon~u de la tus,,. Dontw de i<lén~icas condiciones del mercado , tendrá que variar la tasa de
Interés, de acuerdo con la naturaleza de la operación realízada , qu e determinará alteraciones en la influencia de cada
uno de los elementos enum l!rados" (Mauricio Greffier, Compendio de la Econ.om,a PoWica}.
Según lo expres;¡.do, sucge que- la tasa de interés que corresponde al capital invertido en un negocio de fracciona miento de tierras debe fijarse dentro de los límites comprendidos entre la tasa de interés de Caja de Ahorro y la corriente.
;306
DA.NTI:.' Q.UA'RllA'ltQ - 4!/\NUAL
D,E TASACIONES
Tasa de utllídad (u) : Es función de la magnitud de los
capitales y del riesgo de la operación .
En todo fruccionarníento de tierras para lotes, el riesgo ,
de la operación es función principal y directa de la cantidad '
de tiempo que demanda la venta de todos los lotes, de la ubicación de la fracción y d e la capacidad d e absorción del mer -·
cado .
\ ~ tl , 110 9 l)B TIPO BSPgCIAL.
fi'Orund idades <.-orrespondientes al ter cero o cuarto sótano.
t ,(11(icamente que esa reduc ción de incidencia depende de las
, 11
r,1oterísti cas residenciales y comerciales d e la zona en estu lilo de .las reglamentaciqnes de la edificación, del posible be,wficio que se pueda obtener con la construcción de varios
•l>bn
nos y del valor unitario del t;irreno a nivel. Su.rge de ello
, 1110 cuanto más céntrico, mas comercial y más valioso sea el
11•rrcno , la incidencia del valor se proyectará a mayor pro funcllood.
2.Vl. Tasación de subsuelos
tillOCEDIMmNTO
Aunqu e no con mucha frecuencia, se presenta en tasacio nes la necesidad de avaluar subsuelos. Ocurre ello en opor tunidades en que el Estado debe construir un subterráneo,
un acueducto , un cableducto por túnel, etc. , y a tal efecto
adquiere o expropia , total o parcial mente, lln de terminado
volumen de terreno ubicado por debajo y a veces a varios
metros de las cotas normales de piso.
Indudablemente que dich o prob lema se ha de resolver
con distinto criterio según ello ocurra en una zona rural o
e.n una zona mbana.
La uti lización para llna obra pública, del subsuelo en una
fracción rural no implica par.a el p ropietario lln perjllicio de
significación, ya cjlle ello no perjudica el total aprovechamiento <le la tierra, en la superficie , para la explotación agropecuaria.
En zonas urbanas el problema es distinto , ya que el paso
de un subterráneo o un acueduc to por d ebajo del plano de
cnlzadA de un lot e, lo afecta en su integral aprovecha.miento,
porque restringe la posibilldad de construir subsuelos del
edificio y al mismo tiempo se pueden crear pt oblemas de costosa solución en J,isfunda ciones del mismo.
Desde el punto de vista teórico legal, la propiedad de la
tierra llega hasta cualquier profundidad del lote. No obstante,
razones técnico-económi cas hacen qu e la posibilidad d e ejecutar un núm ero de sótanos mayor que Jo normal es muy remota, con lo cual, a ciertas pro!undidl\rles, la incidencia del
valor de la tierra disminuye progresivamente y se anula en
(Metodología del Tribunal de 7'a.~acio11es)
AJ iguo.l q_ueen la propiedad horiz ont..1, el val_oruni~o
1lal terreno se di&-tríbuye en altura y en profundidad segun
v11
riables dependientes de la deseabilidad y que pueden representar se mediante un gráfico que podríamos llamar "gá libo de incidencias". Dicho gálibo dependerá, fundamentalmente , de los perfiles de edificación autorizados por los or•
,ianismos o códigos municipales y de los posibles aprovechamientos residenciales, comerciales, de depós itos o de guar•
()acoches que se puedan obtener al proyectar un edilicio.
E n el gráJ'ico 1 puede observarse un perfil posible de edi •
licio, ajustado a las reglamentaciones limítativas de alturas Y
volúmenes y el perfil reprerontativo del gálibo de valores de
Incidencia.
Observamos así que la planta baja tiene una incidencia
ffobresaliente (por ser zona comercia l), los pisos comunes una
Incidencia rot,t!i»., lo&'pisos últimos y entrante• una incidencia menor el primer sótan o principal una incidencia regular
menor qu~ las anteriores y que, a mayores profundidades,
la incidencia tie.nde progresivamente a anularse al llegar al
3? ó 4? subsuelo como máximo. •Estas incidencias se calculan
en función de los valores vtnales medios para distintas plan tas en edili cios del lugar y un ejemplo aclaratorio figllra en
la planilla agregada en el gráfico.
.
. .
•
En una zona dond e el qaJor de la tierra Justifiqu e un ma•
x lmo aprovechamiento de la misma, la superfici e integral de
,os
OA.,.VTE GUEBRBRO - ,VAN VAL IJll 1'A~itCIONI:.',"-
la figura del "gálibo " es representativa del precio unitario
del terreno a rectado , ya que sJ llamamos:
prce:lo unitario dt!II terreno areclado (conocido 1>orcompa •
P
•
P
•
ración de:ventas).
precio unilttrio por metro de ~1evnción.
l1,
q
a~turáS de 1811plantas odificables (dep endo de ,.f:1(la,nenta..
Xr O
q;
•
e profundidad mi.x:ima de extinción de incidencias..
209
(Junocido el valor de p, resulta fácil conocer el que co", i1ionde a cualquier profundidad.
1) panol~sót.ono : K, 1 .pc0,40X
2) para pro(undidadcunayor"'
coones}.
prorundidad a la que a.e det1t:aconoc er el precio unitario
por melro de f!levac¡ón
cQeficiente que relaciona los pr«los unjtario. por melro de
e.lovacl6~ a laa di.stlnta1cotas, con el oalor de p.
K¡
1, ,, UOB DB .,.,ro
8Sl"SCIAL
e 1.838.
9-6
9
_
3
: Ps,
4.595°1 .838$/m•
•P~,
~ h, 1 p
a
e 919 $/n, 3 = P, 2 •
En consecuencia, si el volumen del subsue lo expropiado
.,¡ ~ entre x, y x, tendremos dos valoros de Px, y de P"•
y ,,1 valor unitario que corrESponde a la totalidad de la altura
•~•" ,e considera afectada por la expropiación, será la que co''"'WOnda " lo. figun\ del trop<lciO.
De acuerdo a lo expresado y al @ráfico,se deduce :
p e ¡;, K, p , l, 1
p
11, e\ ( ~
p
P ª-=---1:K;.h¡
+P
.;¡ , (x, - x )($/m 2 ) e :. 8!18+919
:....:..!l}
2
1
2
(6 - 3) •
• $ 4,135/ m2 •
El valor 2':K 1 • h¡ se obliene mediante una planilla de este
tipo:
Jtcsultando usí para superfici e (S.) de subsuelo expropia-
,1~un ualor total de
V• S, (m 1 ). I', ($/m 2 ) e 100 m2 X $ t.lS 5/m 2 "'$ 4.13.500
Pi10,
h¡
K1
h¡ K,
llajoa • O
i\lto1
l,00
0,70
0,66
3,00
-- 12,60
--
Entnido
3
\8
3
1,95
/) El túnel afecta, por ejemplo, un ~ &ubsueloparcialmente.
Ultimo
a
0.60
Só1a no J.~
3
Sóta11oc~ y 4~
O,•O
6
0,20
1,80
1,20
1,20
2) SI e.1 paliOdel tún,e1 encarece la con1lrucci6n de fundacio--
Unn vez obtonir lo el valor total del volumen de tierra ex•
propiado, deberá observarse si la expropiación no trae apar-o1nd01
otros perjuicios, entre los cuales puede ocurrir:
pero impide el UIO del resto dtl 1ubsue..lo. caso en el Que e.o•
rrerponde aplicar el valor unít.uio hallado. a la auped-.e:i~
U:pTopladay a la ..eman~Le ínhabilitada.
nes, dlcho monto det>e.rAa¡crt:"•1..0al prooio c:Qm,oC\1-'rjuiclo
directo.
Pe
$ J.000 ,000/ml
21,75 m
l\.ioªP
e$ 4.695 / m 3
ho.lt o~ P 3m
Pb.,. "' $ 4.695/ml . 3 m
Pb,;, • S 13.785/m'
't h¡ K1 ª 21,7G
-
210
DA./117'8GUERRERO - M~l'(UAL O~ TA.SACIONE.S
ESTUDIO OEl VALOR DEL SU8SUElO
.. ~
lllQtl!.il
:
¡('111)(tulo elabo rado sobre la base de los estudios
,fo/ ~grlmensor Raúl F. Méndez y Jorge L. G(ll'Cía Cueto)
----'- ""- -
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1llonte.
/) CLAS IFICACIÓN DE LAS INDEMNIZACIONES
9. ~
Las indemnizaciones por establecer tienen dos orígenes
11rlncípales: las producidas por la construcción y las que son
,~otivadas por la existencia del eledroducto en sL
Las primeras corresponden a los daños inmediatos y tran~llorios que son consecuencia de la construcción, el trasporte
ele matériales y d e personal en la obra, y pueden no solamente afectar la zona del electroducto, sino que pueden ex -
O~ÁPJCO l .
ZON,)
Es evidente que al afectar un preclio con una línea el(lctriy en especial con una de alta tensión, éste se ve reducido
,,11•u valor venal, ya que si bien no se altera el dominio, lo
1t•~Lrlngea tal punto que en casos extremos llega a restarle el
vulor de uso, disminuyendo hasta anular su valor económico.
En consecuencia, es tarea fundame ntal determinar en
, n<II\ cuso y de acuerdo al uso y dest.lno del predio en qué
ijll1(:lo sufre deterioro el valor económico del mismo, por lo
11111to
cabe analizar las circunstanc :as y alternativas que con 1mrcnte s permitan estab lecer la indemnización correspon1 ,1
'
P. Altc»
2JI
,1 V 1, E lectroductos
TAIOUNALOE TASA.CIONES
D«>end ,
-· ~ ,,uosIJP,7'1Pó 1'.'sPSCIAI.
Familiar ; comenio
en piso bq/o
Comert:ial <h. regular
importancia en pl@ta
lxúa y fámilfaren.pi.M) alto
Valores uenales
tsUmados
k;
Valore, venales
e1timado$
Pieo bajo
Pisoultos
Piao entrado
$ 40.000 m 2
$ 60.000 m 2
Otros eótanos
Variación lineal
1,00
0,65
0,58
0,39
0,38
0,19
26.000
90 % pisos altos
Azotea
60 'lo piso, altos
Sótano s principales 15.000
28.000
90 '11.piaos altos
60 'lo piloa altos
20.000
Variaci6n lineal
k¡
1,00
0,47
0,42
0,28
0,53
0,166
te11dP.rsP.
mái:. Allá rlP.lR misma por rr.zonP.s o~rativM ~
Las segundas de car6oter perpetuo son motivadas por la
ucupació n física del suelo y espacio aéreo y de las restricciones a que está sujeta la zona de afectación de ser11idumbre.
Unas corresponden a la construcción en sí y otras a su
consecue ncia, es decir la permanencia de las estructuras y
cnbles.
Con referencia a los perjuicios y daños que motivan la
cons trucción de la línea , ellos deben ser indemnizadOll de
Inmediato, pues no corresponde a un régimen permanente ,
alno a uno transitorio e instantáneo; e.l procedimiento debe
&er sumorlo y basado en acta labrada por el propietario y
IJAN1'1i:Gf.lBRRERO - -,\f.ANUAL DE TASt\C JO,Vh:S
la inspección .de la obra o por el representante legal de los
titulai;es de la servidumbie y efectiviza,da la indemnización
en un pl~o perentorio.
Por tratru-se de dafios físicos, el problema de la determi nación de valor no representa más dificultad que las dé orden
material y en sus consecuencias en un plazo inmediato.
La determinación de la indemnización poi: la afectación
de seruídumb-re, tiene el t'a.rácter de permanente y de orden
legal y debe tener en cuenta la dismin ución del valor económico del predio coi:r,o consecuencia directa de la afectación
en sí y dél uso y/o exp lotación a que estaba sometido el bien.
Como la rentabilidad de un predio depende de la explotación y uso, cualquier r.estrícción que limite, cambie o impida dicho destin s, afecta an forma parcial o total la renta y,
en consecuencia, i1valor económico del predio.
La graduación de la indemnización está medida por la
limitación o pé rdida del valor de renta que puede, en e l limite, ser igual al valor total del inmueble .
La experiencia obtenjda en muchos casos de servidumbr e
de electroductos, permiten 1>.stablece.rnormas y pro~dimien tos generales en las disposiciones y en la variedad de situaciones exiqtentes motivadas y solucionadas en est udios particu lares.
Fruto de esta experiencia son la secuenc.ia de procedi núentos que se establecen para determinar los valores de indemniza ción en las variadas condiciones.
2) DIITERMlNACIÓN
DE SBGUjlIDAD
1\
,111J()$08 TIPO ESPl.i'CIAL
2/ .9
1111111.l
e:
1
11
11•
•
•
e:
,~ ª
Ancho tota l de la zona de M!t!Uridad.
OistB.nc.íahor1¡zontaJ ei:iLre condudorbl;
~ternos o ex~re•
mos.
~'
Longitvd de la cadena de ai&ladore.s:
.
FJooha máxima obt.enida por el conducto r externo., por la
máxima prc&ión por la acción deJ viento (apartatuiento Ja~
tcral m.áxin'io del conductor ex tomo en el centro de) '/ano) .
,ioil() ~ (et) Seno del ángulo máximo de Qesvlación réspeet.o de la
vertical, c1ue puede alcanzar el eje de ta cadena de aislado·
res (aJ)artami(!'1todel aisladc,r respecto de Ja vertical).
1/
ª Distancia botizonl.a..l roínima de ,$éifuridad, a partir de la
posición dél Conductor extremo <:orr~spondiente aJ ángulo
de m3xima déSYiación respecto dP. la vertical. Se t'Ha 3,30
ruehoe pa.ru lln<:a de 66 kV y > a,50 mvtrv~ J,mr1:1
Une~ de
mayor tensión.
ZONA DE AFECl'AClÓl'i EN \,lNEAS DE 500 kV
(Zona de máx-;maseguridad)
DJ:¡LANC ~IO o¡¡ LAS ZONAS
.
Bajo los clectroductos existe n tres zonas denominadas de
máxima , media y mínima seguridad, cuyos anchos son variables. en fun ción de la tensién, distancia entre los conductores
externos o extremos y flecha máxima en el centro del vano
(distancia entre dos torres).
El cálcuJo de la zona de máxima seguridad se realita mediante lalórmula:
A c a + ·2 (10 + fv) seno (O) + 2d
•
DANrE -O:JBRJtEH.O -- MANUAL.
21,,
oa.'l'ASACl()NES
Ej.emplo práctico:
A
a
a
le
le
= o+2(1
d
A
A
; ,/Lublns urb•no 6.80 ; rurale& 6.60 .
e 20,00 + 2(46Q + J.U69) 0,766 + 2 X 5,60 = 69,22 (rural) ,
+ (,,)sen,¡, + 2d .
0
=- Dist...'lDCÍta
a. lo caden ·a <leaisladores externos.
= 20,00 metroR.
= Longitud de la cadena..de ais1adorl!t.
e;;
4,60 mfttrqs .
fu .e Fl~ha m.á>timapara el viento rna.xirno
.
'P e Ángulo de de$vfación de ta cádéna de aisladore:s.
((/ ::: .5Qº.
20 ,00 + 2 ( 460 + 1,369) 0 ,766 ~- 2 X 6,80 = 61,62 (urbano) .
Se l).dopta:60 .00 metros,
En general, por ser las Empresas Eléctricas quienes co nocen las especüicaciones técnicas de 1"•lineas de A.T., son
también quienes determinan el ancho total de las zonas de
máxima seguridad , ya que incluso puede variarse el obtenido
en la fórmu la por ratones técnicas o constructivas.
ZONAS DE MIWIA SEGURIDAD
Son aquellas franjas ubicadas a ambos lados de la determinada como servid1únbre de primer grado o de máx.ima, Y su
ancho se determina sobre la base de la siguiente tab)a:
Te1tsiónnominCJl
dé
$-eruú:i
o eo h V
13,2
33
33
66
132
con aislndor a perno
con aislildo:ren cade.n&
132
Lerna<loble
220
600
rnmtt simple
terna simple
.4.nchode las z(,n4$ de
,n.edioseguridad en melrO$
a définir en cada caso
a defínir en cada caso
3,00
4,00
5,00
6,00
8,00
8,00
Restricciones a/. domínío
Bajo [¡u¡ zonas de máxima seguridad, no se permiten construcciones de ningún tipo (eíemplos: viviendas, galpones, mo linos) ni plantaciones que superen los 4 me~ros de altura.
• 1 4 l ,tkJ 8 D(J TIPO 1.?SPBClAL
fin la práctic~, quedan también eliminadas las plantacio puedan superar t,aJ
111111ru
, ya que su control y mantenimiento se hace un tanto
tllt (r ll o de lo contrario el vuelo 'máximo de 4 metros que se
l"''lllite obtener, no es sufic iente. para que loo árboles cum1,li,n lo función para la cual fueran plantados ( cort ina fores1,,1
. vo.lorde made ra, etc.).
!l!\lo las zonas de media seguridad se permite la construc , 11\nde viviendas o edificios industriales de una sola p lanta,
~In terrazas accesíbles, ni balcones sobresalientes hacia el elec1nJducto, ni plantación que por su altura máxima quede a
1111
,nos de 3,00 m de los conductores, En este caso debe con111
•• que por su porte vegel:ativo máximo,
,.¡deru.raco los conductorea con el máx imo aparlam.iento late •
1111
11o r acción de. los vientos y oo en períodos de reposo.
I.ONAS DE MÍNIMA SEGURIDAD
Son aquéllas ubicada.q a ambos lados de las anteriores
(1t10día seguridad) y conforman un área o fr.anja de hasta
100 metros de ancho a cada lado del electroducto.
Sobre ellas sóJo existe la restricción de mejoras eo a].
1llnt, que en su c~da puedan afectar ai'conductor.
Esta zona debe considerar~ en los casos donde la tierra
••• encuentra subdívidida en lotes o patcelas de reducida
•uperficie o para aquellos predios sin subdivicliJ' que tengan
una posibilidad mediata de dest :no a lote sobre la base de la
Nt¡lansión de la zona , absorción del lugar y resultado e~onómlco del loteo en función de los costos de urbanización e
Infra estructura.
Esta zona de mínima seguridad, carece de significación
<'ti el medio rura l, ya que el electroducto no provoca res~icciones sobre eU.as, y las explotacion es pueden seguir desarrollándose normalmente en esas áreas.
)l:J,F.:c'l'RODOS MÚL1'0'U:S
En la práctica se observa a diario la existencia de dos o
más líneas de A.T. que corren juntas , parnlelas o cercanas
DANTB GtfA'RHIUtO - .MANU~L DE TASACION'liS
216
entre sí. En el caso especuu de lmeas conju.ntas, vale decir,
que entro ellas y sus conductorelfex.tremos existe la mínima
distuncia aconsejable desde el punto de vista electcotécnico,
la consideración de los perjuicíos e indemnizaciones deberá
tratarse como si fuera una sola línea, tomándose como :¡;ona
de máxima seguridad total la que resulte de adicionar la de
ambas líneas y el sector medio gue las separa, prosiguiéndose
la consideración del método como línea únka.
A
,-----
-
--------
----,
8
1t ~l,Ú()SDUTIPOESPEC
IAL
El ejemplo ofrecido afecta de distinta manera a las parc e111•I' 1 y P, , ya que en la primera de ellas las dos líneas corren
11un11distancia reducida , y forman un área de máxirna segu11111
,d compacta , que no permite la utilización del sector ubi' ,,¡Joentre ambas líneas, con mejoras de alto porte (viviendas,
ij11l1>0nes,
molinos, forestales y frutales, tales como manzanos
y t!Cralesen plantación libre , olivos, nogales, etc.), pudién ,
tlofkl real.izar en cambio explotación con otros frutales como
vul en viñedo, manzanos y perales en espaldera, duraznos, etc.
11,•~pecto a los citrus, su longevidad permite .o que adquieran
1111
alto porte, considerándose inconvenient.e su inclusión en
, •t.Uzona.
E.n e) caao de parcela 2t ea que las líneas conductoras
ya
'" han separado considerab lemente, el área 1lbicada entre am•
IHINes de libre utilización con me:oras, debiéndose considerar
t,1, pei-juicios en forma aislada para cada línea, como si se
tn,tur.ade elcctroductos individua'.es.
En el caso de dos o más líneas que atraviesen un predio Y
que entre ellas se encuentran a una dist~c~ mayor de ta
aconsejada desde el punto de wta electrotecmco de su, fun cionamiento , su consideración para el método valuatono de
det.emúnación de perjuicios e indemnizaciones requerirá un
estudio particular , pudiéndose cita. los ejemp los práctico$
observados en el campo,
A\'""------
B
-------
--- ~ O
FL·~·
-----===t'
=====;;;t;
D
==
•'~•
l' ()llC ENTAJE DE INDEMNIZA CIÓN
11/\RA LA TlERRA (Tabla J)
La indemnización a la t.ien-a por el perjuicio ocasionado,
graduación, conforme a las áreas de seguridad
úoterminadas anteriormente y debe compensar adecuadain<lnte al afectado, en función de las restricciones que prouo1ia. al tipo de e:x;
plota¡:lón que se realice o al destino y uso de
1l11n
e distinta
1~tierra. Ejemplos ; los cultivos anuales de cereales y la gana1/crí a, pueden perfectamente ser realizados incluso bajo la
tona de máxima seguridad, con las limitaciones de utnlznc.ión
(le máquinas y equipos en relación a la catenaria máxima en
,,1centro del vano.
En la práctica se ha observado que tnibajándo con equipos chicos, las molesLias que ocasiona ta línea son poco sen•
"!bles, tal el caso de tractores, arados, rastras , equipos de sattlclad, etc. ; no así cuando se opera con equipos grandes:
t•oscchadoras, tolvas a granel, camiones, etc ,, que deben ser
~onclucidas en el sector de eleotroducto con alguna reserva.
218
IJANTli GrJt?lt,u:m
o - M A~VU,\(. rJB 1.'ASACIONHS
Par.a el caso especial de cultivos extensivo o teI?Pº~?I,
caso de ma(z, t;rigo, girasol y otros cerea!es, la mecan1zac1on
y modei:na explot.'lción del campo :ha _i?troducido como de
uso diario la 1,écnica de la aerofurrugac1on, la que encuentra
graves problemas en preclio, atr.avesad~s por eledroductos.
En los ejemplos citados, si bien exts tcn r¡¡str1ccmn1>s,el
suelo puede ser usac,lo casi li'::,remente en explota ciones, gene.
rándose alguna molestia durante los períodos <!elaboreo del
suelo (siembra, cosecna y ~umigación) ,_mzón poi: l;l que _~
aprecia para la zona de mCJX,maseguridad, una indemniza •
ción por perjuicio directo del orden del 30 % del valor del
campo y para los zona.j de media seguridad del 10 %, .
Los ·pred,ios destinados a .e'!plotaciones _ pecuorias con
pasturas natur<1lesy/o artificiales ~ecibirán en concep!º. de
indemnización por perjuicios el 20 % para In zoria de maxrma
y el 1Q % pora la de medw seguridad, y;i que si biim las r~stricciones no afectan la exp :otación y uso de la Lierta, la ex1s•
tencia de la servidumbte puede limitar posterioLment.e el
cambio du destino o explotación o provocar una disminución
del valor en caso de venta .
En. el caso de explotaciones frutales. hortícolas y florales
con especies de bajo porte , ejemplo: vid en viñedo, manzanos
0 perales en espaldera , durazneros, etc., los trabajos culturales requieren la utilización continua de maquinaria de medía .
altura. En estns explotaciones los inconvenientes que generan
las líneas de A.'1.1.oon rnás acentu.~as
que en PI Jlrimer caso Y
requieren del productor una atención espec ial respecto del
conductor.
Como ejemplo práct.ico, puede citarse que e11 las zoQas
de viñed os, surcadas por líneas de 132 kV, donde existe n una
g,:an cantidad de alambrados que conforman las espalderas o
hileras de plantación, en los turnos de riego, o de alta humedad del suelo s.e ha constatado que el trabajo con átados de
aporque , desmal ezado1·es o pulverizadores
. . debe practicarse
con reservas ya que el toq ue de la maquma o sus accesorias
sobre los aiambrados provoca en casos inducción eléctrica
que es percibida por el operc1dor.
1 ! \U J0.9 DE TIPO ESl'ECIAL
1ndudab.lemente que a meclida que aumentan las restricdeben inarome11tarse los
11'\rt!Cntajcsde indemnización, los que para el caso presente
~" <loterroinan en el 70 % y 40 % respectit>amente para las
111w~de má.~ima y media. seg,,ridad.
Jtn las explotaciones-{rutícolas de mayor porte : manzano
y ¡,eral en cultivo libre, nogal, olivo y citrus, por la altura y
111nocesidad, además, de un control sanitario más permanen •
'"• se considera . inadecuado él uso de la zona de máxima segu,1,lo(), con dicha plantación, debiéndose calcular la índemni11
t'í6n por perj1,tício en 80 'lb y 50 % para las zonas de máxi •
11111
y media seguridad respectivamente.
' "1110R o reservas al uso de la tierra,
Para el caso de encontrarte una parcela en blanco, en una
,1111a
con predominio de cualquier explotación, se lo enca•llhtrf, dentro de las características del cultivo o explotación
1111
11/10 imperante
en el área, para el cálculo de la indemniza.
, 1únque corresponda.
Con respecto a la determinación de perjuicios en las área$
urbana., o suburbanas con destino exclusivo a subdivisiones
y/1) \otcos y cuando se trate de terrenos baldtos, la inriemni,11
,,tón se determinará en el 90 % y 50 'lb para las zonas de
111AxJma
y modia seguridad i·espectivament.e.
l~n el caso de lerrenos urbanos o suburbanos con víuienel porcent,~e ,de indemnización pru;a la primera zona se
ll,,u11,
·á al 9.5 % ra>tnt.PniÁn.doSPlos rest:¡nl ,As P.n, los •nt_,,s dr>lnfmlnndos, debiéndose valuar por separado la vivienda s1 es
11r11
ctuda total o parc ialmente,
1/11,,
o) Coristrucciones! la Jndemnización debe .serigual aJvalor RO·
tua l de las "Construcci ones; cu:md<> la áfedaeión fléa par<:ial ,
&Jvalor do lo nfoctado directamente, debe agregarse el necie.sariopura su modificacióq y/o ednpLacjón. cuando élita
s~a t.écnicamentoposible, en ca.,o contcm:ioserá consideradtt
h, <:onst-:r
-ueci6n Lotálmeote arectad1;1
.
b) lnstalacionr.s: cuando s<>
n nec-~ rio ti.límim11hu1
y/Q ,nodífi ..
<:arios~ el yalor indomni za.t.or.io debe ser equivalente al de ,iu
repo~Ji.~iónen el car;o de.,$,er nE.-c~ .rla ~u déSL{uCCió n" y al
vaJor del t.n1Slo.do,
nu.lwaubicación y montaje de ac.rposible
esto úlLimo,
·
·
22 1
VAN 'l'E GUERRERO
Mr1NUAL DE 'l'A.'MCIO ,\'ES
En estas áreas subcUvididas o loteables, sé cousid.erarán
las zonas de mínimll seguridad de 100 metro$ a cada lado de
la segunda zona o de med ia seg11ridad, iod1,mnizables con un
porcentaje de 5 ~ del ualor de la t~n·a.
DE'tERMINACJÓN DEL VAUlR DE LAS ME,JORAS
l)
Viv.iendas, gálpo11es, molinos, plant(lCión
foresto! y
frutal de alto porte, ·ubi cadas bajo la línea de A.T. en las zocoroo ele máxima y media seguridad, se in•
demnizarán al 100 o,. de su valor, según edad, esta do de con servación y /o estado sanitario.
Respecto a las \iviendas, galpones y molinos o cualquier
otra mejora de uso coniente en las zonas rurales, su valor estará dado por el costo de reproducción a nuevo, de acuerdo a
la siguiente forma:
a) Mejoras fundíarias . Las construcciones , insl..álaciones,
cercos alambrados , deben ser indemnizados en (orma sirllilar
a las mejoras urbanas con la siguiente variant e:
Las construcciones que no pueden ser desmontadas y
trasladadas a otro sitio del predio, i:-ecihirán en concepto de
indemn ización además del valor actual, un plus equ ivalente
a la diferencia entre este valor y el de reposición , dada la imposibilidad de adquirir una construcción similar en la zona.
b) Las instálaciones no desmontables . o t.rasportab les y
que son impr escindibles- para la exp lota ción minil,na del pr~dlo , percibirán símilár trat.amiento al párrafo anterior.
nas consignadas
o) Alambrados . Las mocUficaciones por introducil' a los
alambrai:los por efecto de la inducción eléctrica de la línea,
serán adecuadamente in.demnizadc;,s, te niendo en cuenta el
costo de los materiales y man o de obra para la. .adaptación.
En el caso de la plantación forestal deberá ten erse en
cuenta especia lmente su edad y estado sanitario, y su valor
surgirú de la adición al costo de implantación del valor maderable o valor anual agregando por el crecimiento propio de la
especie. Ar efecto se a{ll·egala tabla It y lll que determina los
vulurcs para el 1;1énetoF;uc<i
lipto, Álamos y Pinos, p<,r ser los
111118
usuales en plantacion es comerciáles.
l,a p l!lntació n rrntal de alt.o porte entre las cuales, por ser
111 m{is frecuentes, merece n citarse manzanos y pera.tes en
, ultlvo libre, nogales , olive;,$,pelones, damascos y citrus sp.,
u volor se det.erminar á también mediante el costo de implan1,,1l6n al que se adiciomu·-á un plu $ por año de vida, a efectos
.i,,c·onLemplar equitativamente el mayor vuelo de ia planta y
111amejores posib ilidades de producción en relación direct.a
, m edad y en función de su r.>eríodo vegetativo creciente o
,t,1~llnunt e.
Con re8(>ecto a los frutales de bajo o medio porte, tales
o peral en espaldera
y durazno, su exp lotación no qu eda anulada bajo la línea de
,1llnLensió n de 132 kV ó. 500 kV, sino sensiblemente restrin 1!1dC1
, razón por la cua l ~e adoptará como valor de indemnizat'lf)l1 total el .50 % del valor de las pln11tas ubicadas d enti:o
,1,, lns zonas de máici:ma·y media seguridad.
1.01110 vid en oontrnes_pa.ldera.~, manzano
2)
Cortina /'orestll~ Es usual en zonas de exp lota ciones
f) 1Mco):.<scercar
con esp ecies (ores tales los límites .de las par••••lns, con w:,a o v11.ri
.as hilera s de árbo les, que sirven para de1i11
1der a la p lanta ción frutal de los vientos o \;emp;-¡stndes proplllSde l lugar y además para obt ener valor maderab le.
F.n el caso de afectación por electroductos, la.~ corti nas
111r1mt.ales
próidmas al tendido eléctri co, <rnrazón de la gran
"llura que adqlUorcn de bon ser b tlnd:i,; con el consiguiea1te
1~•rjuicio$Obre la planLación que prot.egen o amparan. Pueden
1ll'lcr miml)'se vmios tipos de perjuicios sobre las cortinas fo111
stales que se afecten, confor me al sesgo o dirección.del elcc•
l rnducto respecto a la pa,·cela, y a la plantación , no obstante
In cual los tipos de afectac ión descritos en el ejemp lo siguien1,, oon los más caracte : ísti cos.
1) Cuando el electroducto corte so/:ll'e uno o uariós de los
l/11desde la pcircela.
u) E11e~H! caw deben elimlno.rse las cor Linas exls:t~ntes, de·
biéndose pag:Jr t:O\l10 indernniza c iún lo.4;árbo les L3lados por
\'álor de madernen ple-,
/
DANTE
222
GUB/Hlb ' IU) - MANUAL
b) Ademi\s cor responde
determinar
DE TASAC/ONI-:$
e l perjuicio
ocasionado
.a ta plantación frut al, por el retiro de la cortina y su consi·
deració n se hará en función de la dist"ancia mí n ima de l con -
ductor ex.temo, del cual puede plantar-se una nueva cortina
roresta J rle defensa .
Deberán indemnizarse los árboles frutales que queden en
e l área ubicada entte la cortina ret irada y la nueva línea de
plant..aciún de la nueva cor t ina.
Si se supone que por lo regula r se utilizan álamos pa ra corti•
nas, que 11dquieren una a ltur-. de entre los 20 a 25 metros,
la nueva cortina forest a) do rcomplazo, deberá realiia rse a
una distancia tal del últ.imo conductor y de l p0si ble apartamiento máximo en el centro del vano que en su caída no
prod ,nca prob lemM en la línea de A.T. Por ello se supo ne
que una dist..áncia prudente de plantac ión de la cor-tina os la
de 31 metros de la ver tical del conducto r externo (25 m de
altura árbol más 6,00 apartamen to b)tera l de l cond ucto r ex·
A V,u. ú o.s DÉ 'I'IPO 5 S/'H CIAL
deberá realizarse la diferenciación parce laria que corresponde
y asignar los porcentajes de indemnización en la zona de elec1,roducto, en función de las posibilidades de uso o explota ción del sue lo de acuerdo a la tabla I de indemn izaciones.
Ejemp lo: predio con el 60 o/ode campo destinado a horti cultura o fruta les de bajo porte, suelos sueltos , humíferos,
permeables y 40 o/odestinado a ganadería de cría, suelos bajos
sruitrosos, impermea bles. En el ejemplo citado corresponde
Indemnizar por separado cada tipo de suelo por sus diferentes
posibilidades de uso o explotación.
INDEMNIZACIONES
Zona de máxima
Zona de medio
tremo).
Con la de terminac ión de esta distanc ii de 31 macada lado
del eje, se obtiene en las p lantaciones frutales la cantidad
de árbo les que quedan def:iptol,egidos de cort ina, de acue rdo
a cada especie y número de árboles por hectárea . confo rme
se e.spocificaen la tabla .
El valor de indemn ización de las pi.antas fruta les qué que·
dan desproteg idas por retiro de la cortina y ubicadas dentro
del área de 31 m formado por la perpendicular del conduc ·
to r ex.terno en , re poso y la nu.eva línea de cortina se calcula•
rá en el 50 tfo del valor total para cada especie.
e) Por otra parte deberá indemniza rse la nueva cort ina me ·
diante el costo de implantación correspond iente Y calcu larse los costos para retiro de los tocone.o;.
2) Cuando el electroducto atraviesa el campo en for ma
perpendicular a sus costados o en forma sesgada a esos
mismos lados.
En este caso la afectación sobre la&cort inas es rncnor al caso
ttnt.erior, aur:caue provoca un perjuic io aobre la plantación fru·
tal.
Al igual que en el caso anterior, dcboriín indemn izarse por va·
lor de madera en pie, los árboles que dcbo n talarse .
CASOS DE PREDIOS CON EXPLOTACIÓN
VARIADA
En aquellos casos en qu e las servidumbres atraviesen un
predio con exp lotación o destino variado, por imperio de la
dist inta const itución cdafo lógica y/o topográfica del suelo,
Campo hortíco la o fruta l
60 % del campo afectado
Campo ganadero de cría
40 % de l e.ampo afectado
20 s.
CASOS DE PREDIOS DESTINADOS A COUNTRY CLUB
O PARQUIZACIONES FAMIUARES
El alto costo de implantación de una parquización sumados a los factores perj udic iales de tipo visual que puede provocar un electroducto, hace que las indemnizacio nes por
determinar en estos casos sean el resu ltado de un est udio particular que contemple adecuadamen te los perjuicios dir ectos
ocasionados por la línea de A.T.
En todos los casos se indemnizara con el 100 '11, de valor
las áreas ocupada.~ por las torres .
DAN 11'E GtJRR!(EBO
224
- ld.ANUAL
oe TASAC10.NH$
EXPRESIÓNG RÁF1CADE LA FÓRMULAPARA CALCULAR
EL ANCHO DE LAS FRANJAS DE SEGURIDAD
EN LÍNEAS DE ALTA TENSIÓN
:4 trrW11Pt.\':l'
IP QeSP8CIAL
S1,;RVJOUMBRE DE ELEC'l'ROOUCI'OS
t\1nletpara la indem nización de la Uerra por tip o de-e.xplotaci6n
o de~tino del suelo
, .,,1J,,tt,ció1t
,,,1111()
tic:+ fmvl sen 'P
:
1
t
1
1
l
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..,=:t:! :'
1
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,. ',
r•
¡.i>:
A
Franja de segurid~ •Al -
- -~I
• ancho t0(3I de 1-tt r, 1n1a
a
le
-=diitoneia hórl10,,tal en tre c6t1dvctores ex t,emos
= lon91tud de la cadena do ¡,isladortS
fm , = fie<:h&máx imo obtunldrt e n IU hlp6tosi$ de catc..110
que considera'ª máxima p,e S-6n del vie~'10 ,
,1, = án gulo máxilno de dl!l$vioci6 n nJspecto de la
11En-t1
co,1que puede &lcanza.r eJ eie do 18 cadena
de .aiilado res. ¡e glln cálc::-.i
lo ,
d
"'
.a-dirton cla minim ~ d e seguridad
Dto . ESTUD IOS Y PROYECT OS TÉCNICOS
(Plvisíón oorlmensu ,a)
Oirocc:ión Ene rgl'a Prov . BoMO $ Alr c::
.,.
l.oh '! ba1dío
90
50
5
1·, lt1HH1o suburbano
J...otocditiendo
96
60
5
• ,Htlv~ 11 temporal
CereaJes
Ganadería
30
20
10
JJ,UI~f~•y plantación
Vid viñedo, man:zauo
@Jp., peraJ esµ.,
d11r"znero, hortaJizas
fbrfouJtur~
70
40
80
60
,, .. lit porte
1
-
\>
1 1fr~tl(t Q &uhu,rbano
1
'e,.,- -
Móx,'ma Média M(ni1no
11c + fmv>$en q:
'
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ZONA DE SEGURIDAD
Tipo
1 tl1l 11
l es o.lto porte
Vid p~rral. n\anzano
lfütt?, perol libre,
noga l, o liv<>
, dtrus
i ,, hhu,co
Med io de la zona
10
según con:cspoi ida
't
I
TEMA
vn
VALUACIO.NESRURALES
l . VII. Consideraciones gen erales sobre valuacio n es rurales
1) CONOF.P'l'OS úENERALES
Le tasación de predios rurales exige una metodología parl1rular. que difiere en muchos aspectos de la valuación de pre•llo• urbanos y suburbanos.
l.,a d1rerencia fundamental estriba en que el valor de los
¡ut'<lios urbanos está íntimamente relacionado con un mer,,,,\Jo de inmuebles destinados a viviendas, comercios y demás
1l•1Unos· ciudadanos y los valores surgen de un estudio de
111M
cado toeol con ant.eccdenLes bastante homogéneos o fácil"" de homogeneizar mediante factores correctivos convenle nl••ml'nte calculados. En cambio, la valuación rural exige un
nmpl lo conoci mi<!nto de aspectos técnico,; agropecuarios, so'lo~conómicos y geopolíiicos, ya que el valor de los campos
1•tf, deíinido por aspectos intrínsecos y productivos en parte,
,~•ro en una gran medida por situaciones económicas relacionodas con et int.ercarnblo comercioJ int.crnacional, ré¡¡Ímcnes
Impositivos. política crúcfüicia, etc. Tanto es así que, por
•~Pmplo, los valores de pr~-diosganaderos pueden variar nota •
htemcnt.e, enlre un nño y otro, de acuerdo al precio internatfonn l de la carne de exportación. Ln tierra rural es un medio
tltl producir cosechas o productos agropecuarios y su valor,
wlmordialmentc, depende de su capacidad de producir , en
n in Lidi1dy calidad.
~:s por t.al motivo que , si bien algunos de los métodos de
tusnción rural, de tipo comparativo, tienen similitud aparente
f'On los mét.odo• utilii:ad<J' en valuaciones urbanas o suburba•
nos, uquéllos intrnducen elemenLos y c0Pfici110Lesde co mpa-
228
l)A.."'l'l'Ji.'OUE.Rll8HO
M,1.Vt!AL
D6 'l'A$ .ACION.HS
ración que solamente pueden calcularse en función de una pacienl,e inspección de los campos que sirven de antecedentes y
tambié .n de un conveniente cálculo de la productividad de los
mismos.
La valul¡ción nu·al ya no puede basarse en apreciaciones
personales, como se hacía antiguamen te, por conocimiento
"de oídas " de precios de algunos crunpós vecinos , pues hay
muchos aspectos, como veremos más adelante, que deben ser
debidamente analizados y fue.rt.es diferencias entre un campo
y otro no muy distante.
Enlre los métodos por seguir hay dos escuelas de tasado"'" ' loo qu o utilizan miit.odos comparativos directos y los que
prefieren arribar al valor pot el camino de la productividad.
Manteniendo eJ concepto sustentado en valuaciones urbanas,
sostenemos que estas últimas pueden resultar menos seguras
que las primeras, en razón de las indeterminacione$ de las
tasas de _inteteses, riesgos y ganaacias .
2)
FACTORES QUE COl\'DICIONAN EL VALOR
DE MERCADO DE LA TIERRA
- Ingresos esperndos de la explotación .
- Oportunidad de coloca ción de capitales.
- lhvcrsion es por exceso de liquidez .
- Crisis de ot ras al ternathas .
- Préstigio vinculado a la posesión de la tierra.
-
F.,tpPctati v as de valoración . .
- Régimen de subsidios, préstamos, desgravaciones
impositivas (forestación) .
- Seguro contra la infla ción.
- Co1npradores ajenos al sector .
O1\p1-esores:
-
Baja productividad.
Impuestos excesivos.
Degradacióo ecológica.
Siniestros repetido$: granizos , inceocUos, heladas,
malezas , plagas, enferm«tades , etc.
\ t MJACJONES ftURALR S
1HW
S) FACTORES QUE EL~V AN AR'tl'F!ClALMEN'fE
LOS VALORES OE LOS CAMPOS
- Expedativas de obras pí:bUcas por realizru:se {ca·
minos, riego, etc.).
.
.
- Difusión o a_poyo oficial a nuevos cult ivos estima dos altamente remunerativos (soja, hortalizas, café, ele.) .
_
- Apoyo oficial con créditos especiales o desgrava,
ción.
- Precipitaciones excepcionales anormales en zonas
mw:ginnl<:a qu e dc l:(;.
nojnun f.nlst.tüc.x1>C<:t(lt..,vú.S
agrí -
colas en zonl!S típicamente ganaderas .
- Inversiones circunstanciales de capitales extraños al
quehacer ugropecuario.
4 ) FACTORES DEPRESORES DJ::LOS PRECIOS
DE PREDIOS AGROPECUARIOS
DEGRADACIÓN ECOLÓG IC, I Y IJMA PRODUC1'1VIDAD
-
Mal manejo dél suelo o e:tecesode pa,,-toreo.
E rosión severa o grave, eólica o hidráulica .
Afloramiento de napas ac11íferas,freáticas.
Salinización de l suelo (plantas indicadoras) con
modificaciones del pH o sin ellas.
Salinización de napas acuíferas freáticas.
Uescensos significativos de napas acu.üeras potables
para riego.
_
_
Presencia de monte natural , tocones, rw.zones, piedras, etc .
Realización de obras públiel\S que produzcan la
afectación de preélios p:"C"arepresas y otras ob i·as
hidro eléctricas.
Obras públicas iniciadas y no termimidas que .se
prolongan indeCinidamente y que causan molestias
o impiden el Ubre tránsito.
Presencin de plantas tóxicas.
Sequías pro longadas excepciona les e inundaciones.
2.1(/
DANTE GUE.RRl\'.RO - "1A..VUAI, DE TASACION.i:$
- Impuestos excesivos.
- Siniestros repetidos: granizo, incendios, heladas,
plagas y enfermedades de .las plantas y del ganado,
etc.
2. VII. Facto~
j .H, UAC IONB ,'i llUR.AL.E,~
7. Sancos, Instituciones crediticias, Cooperativas.
8. Ase$0ramien to agrí cola-ganadero .
9. Precio, su estabilidad (productos e inmuebles).
10. Se)Vidumbres, carg-.1spúbliC,1.S,impuestos .
11. Plagas y enfermedades de l ganado y de las plantas. Plantas tóxicas para el ganado . Plantas dañinas .
por considerar en avalúos rurales
A,NÁLISIS DE L,\S CARACTERÍSTICAS DEL BIEN POR
'PASAR
1) CilR ACTF.RÍS7'!C.AS flvTRÍN.~ECAS
1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea ca-
racteríst.icas del perfil edáfico.
2. Relieve de la superficie.
3. Orientaciór.. Exposición.
4, Superfi cie.
5. Forma .
6. Fu·entes de provisión de agua (cantidad y calidad).
7. Cultivos existentes.
8. Aptitud.
9. Mejoras inmobiliarias.
l O. Otros factores importantes:
a) Ubicación.
/¡ JDestino act ual y posible.
e} Infraestructura de la explotación.
d) Mejoras funcionales. Edad. Estado .
e) Mejoras superl'111a$
,
Manejo,
.
n
2) CARACT8RÍSTI CAS EXTRÍNSECAS
1. Distancias a centr os poblados y mercados.
2. Distancia a estao(ones de carga, elevadores, etc.
3. Areas de la "prop iedad tipo" en la zona.
4. CUma de la región.
5. Situación económico-social de la población.
6. Estado PQlítico-administtativo.
a.Vil Concepto de aptitud de los suel os y factores
ecológicos que inciden en la valuación
La capacidad de uiilizacióri de los suelos está condicio •
111
1da por los fac ~ores ecolóipcoo o variables del medio aml¡iente: edá!ícos y climatológicos.
Dado que la ecologia estudia la interrelación de los fac,
wresdel medio ambie 11te con los sei:es vivos y viceversa; e:
t;Onocimiento detallad o de la ecología de una zona y los re,
e¡uerimient<,>
s y adaptabilidad d e los cul tivos, permite d es.
cortar falsas expectativas y eUminar valorizad ones de zona s
no aptas para los cultiv .os a veces promocionados.
Conceptos básicos $Obre los /'actores ecológicos más import antes por consid erar en aualrfos rurales·
1) FA CTOR ES ED,iFICOS QUE DEBEN
SEll. CONSIDERAD'.>$
Naturaleza del terreno
El suelo, ju ntamenu. con el clima, configuran los facto -
res ecológicos del medio ambien i;e. que más importancia tiene
para el d esarroll o de las plantas.
• La elección de especies por cultivar en un detetminado
suelo debe realizarse en función de la "aptitud agropecuaria "
de ést:,i, para así lograr su adaptabilidad y consecuent e pr oducti vidacl.
Entre otros aspectos , par" la elección correcta de la ma-
DA.l\11'E OVERRERO - MANVAL
D&'l'ASAC1·0NES
quinaria agrícola, es importante el conocimie nto profundo
de l suelo.
Los suelos son si~1;emasnaturales que se han íormudo por
una mezcla íntima de diversos minerales desmenuzados y de
materia orgánica tnsformada, do nde se han desarrollado caractedsticas propias mediante procesos que han actuado en
su formación, e.ntre elloo su perfil y son capaces de suminislrar parte de ·.los m1trientes Tequeridos por los vegetales, a la
vez de servirles de soporte sobre la base de un contenido sólido con poros que son ocupados por el aire y/o agua y que facilita el crecimiento y fisiología radicular.
El "perfil del iuelo" es la -sucesión de capas, a veces de Unida y otras no, que ~ denominan · horizontes, observable
cuando efectuamoo un corte vertical de l suelo.
Para conveniencia de su estudio y descripcíón dfremoo
que los horizontes.se clasifican en : ''A", un•'y u cu,sustrato
O roca madre.
"A" y "B" toU:orman el solum y "C" el regolith.
A su vez, cada grupo comprende subdivisioues que encierran una serie de características que lo diferencian de los
otros.
·
Estructuralmente se considera que los sue los están constitujdos por tres horizontes:
• Horizonte "A": Es la capa superficial de los suelos. Tiene ele 5 u 50 cm de espésor. El color oocuro, propio de los
suelos productivos, lo da la presencia de materia orgánica ju.
t.:Ot'J)vt'udu a e:;~c hurU.uut.i:.
El humus es característico de los sueloo negros o "mestizos" como se los denomina en el litoral y está asociado íntimamente a su grado de fertilidad. Aporta los elementos más
importantes para el desarrollo de las plantas.
E$te horizonte constituye h1 " tierra atable" y en él se
encuentran todas IE.sraíces de las gramíneas, en forma de cabellera fasciculada.
EJ hotizonte "A" tiene distinto espesor según la región
que se tome en cuenta y también es variable su composición.
Dentro de este horizonte debemos considerar básicamente 2 subdivisiones:
\ i, , (JACIONRS RURALES
• AJ . . Con acumulación de materia orgímiCj, humi•
ficada, asocitda íntimamenLe \l la fracción mineral.
En la mayoría de los casosde color más oscuro que
los restantes borizontes .
• A2. Zona de lavado, de color claro, ha sufrido p~rdidas de materia orgánica, arcilla y compuestos de
hierro y aluminio. Predomina limo o arena.
• Horizonte "B": En las zonas pobres en horizonte "A",
este horizonte. A él interesan las raíces
J)lvotMtes de las leguminosas y también llegan las raíces ras, it•uladas de algunas gramíneas.
El "subsuelo" u horizo11te"B" sé subdivide en:
• Bl. Zona emiquf..cida ubicada en la parte superior.
• B2. Zona de 'transición, en la parte inferior.
'
Son capas en las que se deposita el material proveniente
,111la capa superficial, sobre l:.odocompuestos de hierro y alu111i11io
en forma de óxidos, arcillas y carbonatQ de calcio en
1113
regiones áridas.
• Horizonte "C": Se encuentra siempre- en su forma ori11lnol,r"oca o arena . Jamás tiene influencia en la parte agríco111
, Este horizonte carece tota lmente de microorganismos, al
11¡111
Í.I que el horizonte "B" y si éste lo pOSe\les por arrastre de
u¡¡uoa partir del horizonte" A".
111111teoe
aflorando
Porci6n
no consolidada,
semejante
a la qu9 ha dado od-
~on al material desde el cual se .ba desarrollado el sue lo.
La profundidad de los horizontes "A" y "B" condiciom
lu adaptabilidad de las especies vegetales.
Propied11desfísicQ1J
del suelo
'l'extura: La textwa se refiere al tamaño de las partículas
minerales que conforman el material mineral del suelo .
Mediante 111textura se encasilla a las partículas minerales
1.lontro de los límites que establecen las clasificaciones textur1llos(arena, limo, arcilla).
DANTB GUEltflEICO - !i1ANVAL DB TASACJONE.S
. :reniendo ~n ~uenta el tamaño de las partícul!IB, surgen
distintas cl¡isif1cac10nes:
CLASIFICACIONJ;¡S 0RANULOMÉ'J'R1CA$
DE LAS PARTICULNJ MINERALES
Cla.sifitación
Gravafina
Arena gr-u.esa
Arena mediana
Al-en.afinti
Arena muy fina
Limo
Arcilla
Cla.sificat:üm
nortea merita na
internactor.tJI
2,00-1,00 mn,
l,00 ·0,50 mm
0,50-0,25 mm
0,25-0,10 mm
0,10 -0,05 mm
0,05-0,002 mm
me·ilor•0,002 mm
2,00-0,20 mm
Q,02-0,002 mm
mc.nor-0 ,002 mm
1 11 iillCtONES R V/lA .LES
, 11ntr
ón poceador. Se usarán en sentido pérpendlcular a los
vl11ntospredominantes en la zona, para evitar "voladuras" de
,,11
mpos. En este suelo hay predominfo de arena gruesa o gravn,son suelos con escu~rimiento mínimo, buen menaje, no
,.,Menen agua, poros muy grandes y capilaridad insuficiente.
ll<illidÓ a su gran aireación la materia orgánica se mineraliza
11\pldamente. En general, son esqueléticos debido a su pobre ~" 011 nutrientes. Para un manejo racional de este suelo se
,wonseja el agr;egado de materia orgánica, en especial el semi111\l:orrado
de los rastrojos; el empleo del desparramador de
111\)0en la cola de la cosechadora y el mantenimiento de una
••Qhcrtura vegetal, ya SEa viva o muerta, formando un buen
h11rbecho,necesario para estas zonas marginales de cultivo en
Ml'cn
no, Los suelos arenosos presentan sensación áspera al
l.ncto.
•
CLASIFICACIÓN l;)E LAS PARTÍCU[,AS MINERALES
POR 0.ltANtJLOMETRIA, VISUALIZACION y ESTADO FÍSICO
J) Visuali~acióh a ~imple vista
Muy gruesa: gra·,a,
Gruesas: a.re.nru.
gruesas.medianas y fíoas.
2) V_isuaU
ztu:ión con mi croscopio tomún
Llmo 0,02-0,002 mm.
l ) Vis'-!alización ton mic rosct,pió electi'/Jnico
ArcdJ~: menores de 2 micronos (0,002 m.tn).
La a.re1Uase ear~tcriza por 1a gnn subdivis(ón de Ju artfculas
que hace que se encuentren en f!-8t&do
coJoidal y junt.a!ente 00 ~
e.J.?umU8 confo~man la parte actiqa del suelo facmtando Ja·801. _
bd~1dad
de los nuneraJese interviene directamente en la tertilida~
e loli suelos y eq la r,ete.neíón del agua.
I~ª?º
. La tar~ción del
de partículas, cuantificado y calific8?o mecliante el análisis mecánico granulom .étrico, permite
clastfJcar los suelos de acuerdo a su textura en:
Suelo or~noso o de textura gruesa
Suelo livian,?, s1;1elofácil de trabajar, hay que tener cuida:
do con la eros1on eolica. Se debe seleccionar los implementos
de labranza: arado rasti:a, tastra de cliscos, arado pie de pato,
Suelos arcillosos o de textura fina
Son suelos pesados, difíciles de trabajar. Una vez que se
hnn impregnado de agua mantienen el contenido en bumetlod, luego se hacen impermeables. En estado húmed o present.un alta adhesividad (encharcamientos), ion a de cría, éUo
rbquiere un momento adecuado de trabajo y muchas veces
Impiden la ent rada de Ja.qcooechadoras en e1 instante oportu no para cumplir su función. Son suelos plásticos con menor
nircacióu, fríos . Luego de las llu vias, cu11ndo QO tienen co.
bcrLura, se produce el "planch.\do" por deposición de una
,,11paarcillosa en la superficie del sm!lO,toma la forma de cos1m que impide la llmergencia de 111s
plántulas en el momento
de la germinación y htce necesario el paso de una rastra de
,!lentes. Se recomienda el agregado de materia o,:gánica. Co•
mo vemos, la materia orgánica produce una alteración posit,lva de la textura cuando ésta se encuentra en situaciones ext,remas (arenoso, arcilloio ).
Suelos francos o de textura medio
Es el punto intermedio entre ,el arenoso y el arcilloso .
Rstos suelos se pueden trabajar fácilmente y ~iste una .ade•
DANTE GUJSJUllSRO - ,'UANOAL DE TASAClO.",fB$
cuada proporción entre los elementos o componentes del
suelo: materia liliner.u, materia orgánica, aire y a¡,'U/1.Suelos
de alta .fertilidad y aptitud agrícola.
Existen categorías intermedias con todas las combinacio nes posibles.
Tanto el aire como el agua y los componentes sólidos
deben guardar relaciones adecuadas, ya que es de suma importancia para el perfecto desarrollo de la cobertura vegetal
de los sueloo.
Estructura
Las partículas elementales o primarias del suelo se agrupan dando como resultado la formación de agJ:"egados,terrones o gránulo.~, denominados semmdarios de l suelo, los que
requieren una ordenación y disposición especial en la masa
del suelo.
Un sue lo bien estructurado es un suelo esponjoso, rico en
materia orgánica y sobre el que accionan hongos y bacterias.
Una buena estructuración determina buenas condiciones
físicas: retención hídrica, drenaje, ail"eación y temperatura
del suelo conveniente, buenas condiciones de porosidad y
relación agua/aire óptimas con repercusión en la faz biológica, la que a su vez condiciona la faz química determinando
la fertilidad dél suelo.
Un ejemplo lo ímcontr atnos en los suelos vírgenes y en
aquéllos donde se han hecho praderas permanentes, el excesi•
vo laboreo tme como consecuencia la pérdida de estructuración, desmejorando las condiciones químicas, ñsicas y biológicas. Lo mismo ocurre con el excesivo písoteo de la hacien da, riego y mal manejo en general.
Le c~truct.ur11 de loG suelos es di nám:ica y dentro do los
factores que la alteran tenemos los cultivos , que ejercen una
acción física a Lravés de la compresión que produce el avance
radicular y desecación del suelo. Asimi.,mo tienen una acción
biológica a l,ravés de la materia orgánica que aportan en la
agr<1gaci6n.Las especies perennes evitan el "golpe de las gotas
de lluvia" que pro<luce la destrucción de la estructura. Los
! ,U 11/LOlONES RORA.LBS
tnll'roorgánismos al descompon er la celulosa forman coloides
¡,,,,t.oct.oresque interviene n en la agregación de las partículas .
l
lombrices, a través del pas,tje por su tracto digestivo y
11u1zoladocon compuestos de calcio que segregan y el efecto
11111rá.nico
de labrar galería., en el suelo, favorecen la estrucrurnción.
Entre otros factores, es de destacar la influencia de las lahr11nr.a.,que perjudican la agregación de los suelos. Un suelo
l,1horeado está expuesto a la acción de las lluvias, habien~o,
¡~,r lo tanto, mayor impacto de tas gotas de lluvia.
l:.a estruc tura influye en el desarrollo vegetal, tanto en la
J~irte aérea (planch!ldo que impiden el desarrollo de las plán111lu~)
como en la parte radicular.
m•
El agua en el suelo
Es de vital importancia en la agricultura y la ganadería.
~•ft
cLor limitante por excelencia en el desarrollo de los cultivos. Existe un ejemplo didáctico muy difícil de olvidar, don <111
110señala tal impohancia, el mismo indica que una planta
,t,¡ maíz requiere, para completar su ciclo, un barril de 200 litros de agua. Dad o que la densidad puede llegar a 70.000
pluntas por hectárea, se deduce ta enorme importancia de este
Hcmento.
El agua aprovechab le del suelo no es total. Su contenido
~11 condicio nes de capacidad de campo, es el que posee un
"uolo en relación a su peso seco cuando el movimiento capi•
se detiene y sólo es aprovechable por las plantas hasta
llegar al punto de marchitamiento (wilt poi11t),que es el por~•ontaje de contenido acuoso sobre el peso seco de un suelo
!lllando las plantas pasan a un estado de marchitez perma-
1,,.
r,ente .
Es importante el conocimiento de las prec ipitaciones pluviales tanto en cantidad como su distribución para poder re-alizar un racional manejo del agua en el suelo mediant e "barlJCchos" o "represas" para implementar un cultivo de secano
o de riego respectivamente, o bien un cultivo común en el
cnsoque lu dísponibilidad de agua Jo permita.
2 ,18
DANTE GUEl;tR .BRO - MANUAL OE T.ASACIONlt!J
FUENTES DE PROVISIÓN
Superficiales
.
{ ~~:Yoa
Lagunas.
Subiemine<>•
Profuod .ídad.
Caudalesaprovechab1ea.
{ Manterúrniento de-calid.ad.
CALIDAD
-
Proporcibn de sales en forma excesiva.. Dureza IObre Ja baae de salé•
de calcio y magnesio .
SaJe.$t.6xicas: cont.amioantes Bo, As, Mb, F 1 , SO4 •
Sabor y olor.
- Salexi MB 0 0,5 g/1.
1' O,U,.CJONBS RU.B.At.,ñS
"I logarit mo cambiado de signo de la concentración de ione s
hltlrógeno:
pH a (- log (H.)] .
Escala d e 1 a 14 so lución con igual concentración de H• y
<)IJ a neutra.
La vida de las plantas se desarrolla con condicio nes de pH
;,utre 8-3,5 hasta 9-9,5.
Las plantas cultívadas se adaptan generalmente a suelos
11outrooo ligeramente ácidos o alcalirtos. Las gramíneas SO·
l)Olian cierto grado de acidez, mientras que las leguminosas
,,on más propensas a establecerse en suelos lígeramente alca-
linos.
Tamb ién hay plantas que se adaptan a condiciones ex-
8 e 0,5·1 g/1,
1,oma.s.
Tolerante• 0 1-1,5 g/l.
Malas e +2 g/1.
Los suelos pued en ser alcalinos, neutro s o ácidos. Los al~olinos tienen un pH mayor que 8 y loo muy ácidos menor
1¡ue5,5.
Los peligros de contaminación ocurren sobre todo en
pozos oiegos, represas e intoxicación por lavado de plaguicida.
Salinidad de suelos
Las sales de potasio y calcio son beneficiosas para las
plantas.
El caJbonato de sodio es dos veces más tÓ1(Ícoque el cloruro de .sodio.
El cloruro de sodio es cinco veces más tóxico que el sulfato de sodio.
El magnesio y el ¡¡odio perjudican el suelo_
Propiedades (lstcoqu (micas del suelo
Reacción del suelo
Se refiere u las condiciones de acidez o alcalinidad que
posee un suelo . Se cuantifica por medio del pH.
El potencial lúdrógeno del suelo (pH) está condicionado
por la• concentración de H" y oxidrilos Ho- ~ se define- como
•
Propieda des biológicas
y químicas del suelo
Materia orgánica
.Conjunto de residuos vegetales y animales en distinto
!Jf$do de trasformación. El humus es el mawrial obtenido
por descomposición y resíntesis biológica.
Además de suministrar sustancias nitrogenadas a las plan Uu.,mejora físicamenw los suelOG.
Debe evitarse la quema de los rastrojos y la labranza excesiva.
Esta materia influye tanto en las condiciones de fertilidad
dol sue lo como en su estructma , porosidad y aireación.
Tiene un conte nido relativo d e agua, es antierosivo.
Tanto en las condiciones fisicoqufmicas al aumentar la
capac idad de intercambio catiónico, como en las condiciones
qu ímicas del suelo, es fuente de casi todo el nitrógeno asimilnble para los vegetales. Es además fuente energétlca y plástica para los mióroorganismos, favorece Ja movilización y solu1,ilización de oom puestos y elementos minerales.
240
DANTE GI.JERRBllO - MANVAL IJS TASAC10N88
Biología del suelo
El suelo es un verdadero y comp lejo laboratorio bio lógico
donde t.rabaj<lllactivamente gran cantidad de micro y macroorganismos, solubilizando elementos contenidos en la materia
orgánica y en el humus.
Asimismo fija nitrógeno de la atmósfera del sue)o entre
otros procesos.
Es importante un buen manejo por parte del hombre par a
conducir favorablemente la microfauna y la microflo ra del
suelo.
De todo esto se desprende que la relación suelo-plantaanimal es muy estrecha y evidente.
CLASIFICACIÓN SEOÚN LA APTITUD DE LOS SUELOS
/) SUELOS DE APTITUD AGRÍCOI,A
.
,
Comprende suelos de textura franca que permiten ser laboreados, bien provistos de materia orgánica, buena estructura, fértiles. Esta aptitud está condicionada a factores climáticos, tales como las precipitaciones en lo que se refi.ere a
su cantidad y distribución . Los suelos de aptit ud agrícola
más calificada en la Argentina, comprenden los ubicados en
el centro y norte de. la pradera pampeana :
cultivos Pl!Tª grano grueso;
cultivos para grano fino;
cultivos especiales.
2) S(JELOS DE APTITUD GANADERA
Son aqueUos suelos p,,sados con alto poroontaje do nrci lla, difíciles dti trabajar, comprende ároas generalmente depri mida~; por ejemplo: Cu.enea del Río Salado (provincia de
Buenos Aires) y maleza! (provincia de Corrientes).
.
Como índice de la relación suelo-planta-animal es importante el concepto de "receptividad ganadera".
Se denomina "receptividad ganadera " la capacidad de los
ca mpos de suministrar forraje verde para satisfacer los reque-
\' 4, ,V AClON6S .RUKA~BS
,.,
,irnlontos vitales y de pr~ucción
del ganado por wúdad de
•
C
Los campos de aptitud gam,dera para cria d:. la uenca
,h,l $alado oscilan en 0,5 unidades ganad_eras/ha/an~ en
1110los de maleza! correntino 0,33 urudades gan· eras 1 a
111perf.icie y a lo largo del ano.
c~mÍ
IU\O.
·t¡ SUKLOS DE APTJTIJD FORl!.'STAL
l,os suelos de text ura arenosa o franco arenosa, co~ perro fundo ; pemüten la implantación y desarrollo rad;culiu1to ~species de l(,tifoliadas (ejemplo: eucalipto) , ~e~!ra~:i:.
111s
coníferas (ejemplo: pinods)so~rtan: ~1::a~!s.º Los ~uelos
,nicnto, o sea porcenta¡es e are a ma
. .
sauces en
h11111dables
son aptos para coltivos de salica,;eas (
l¡njos inundables y álamos en los albardones).
r,i
4.VIL Factores climáticos que deben ser considerados
1) Precípitadon Js:
Lluvias:
-
cantidad anual;
distribución en el año;
intensidad;
- aprovechami ento.
Nieve:
cantidad;
época.
Granizo:
-
Ctecuencia;
-
intensidad;
daños que causa.
2) Temperaturas:
- Media.
- Máxima.
- Mínima.
- Heladas.
242
DANTB GU&IlR.Ell()
- MANUAL DB. Tll$ACIONB$
3) Velocidad del viento y dominantes ( e~osión eólica).
4) Humedad atmosférica
5) Radiación solar.
Ad,versidru:lesclimáticas: sequías, inundaciones, helada5,
granizos.
La pradera pampeana argentina reúne condiciones climá ticas que favorecen la explotación agrícola- ganadera, ellas
son, entre otras: buen régimen pluviométrico (1.000/700
anua.les), verano suave, poco frío invernal y largo período Ji.
bre de heladas.
mm
5. Vll. Metodología de la valua.tjón rural
En toda metodología por utilizar en valuaciones agrícolas
es condición indispensable la inspección del bien por tasar
que permitirá en la elaboración del informe, consignar todos
aquellos datos que sean necesarios para conocer perfectamente las caractedsticas y el valor del campo.
El informe deberá ser preciso, completo, detallado, minuciosa descripción de la propiedad, conciso y lógico, claro,
breve y muy objetivo.
Deberá contener:
J) Nombre del propietario y/u ocupantes.
2} Designación del inmueble.
3) Ubicación:
a) Provincia; Partido o Departamento; Distrito, etc.
b) Estación ferroviaria más cercana y ferrocarril que
la sirve; distancia en línea recta entre la estación y
el inmueble, rumbo del campo respecto de la misma estación ferroviaria, etc.
e) Puerto de embarque; distancia del mismo desde el
campo iMpeccionado utilizando el Ferrocarril
y /o caminos.
d) Nómina de los caminos de acceso al inmueble des -
l>ALUACl()NES RURALl>S
de la estación más cercana y /o camino t)llvimentado; distancia desde el inmueble hab-tael carnin.o
pavimentado rnás cercano; transitabilidad durante
el año en los caminos de acceso, especialmeolle en
las épocas de salida de la producción de la región.
e) Información acerca del amojonamiento del campo.
n Planos del terreno tasado; croquis de ubicación,
vfos de comunicación y principales accidentes oro
e hii:lro¡,'Táficos.
S~ debe tener especialmente en cuenta que la ubicación
roferentc al valor del campo al fijar la dist .ancia y por coosi~uicnte la viabilidad de la producción a los centros de actividnd económica, ejerciendo su influencia mectiaj\te el costo
µOI trasport.e y comodidad de acceso al in~ueble, orienta la
,lf,nsidad de las explotaciones dada por su d1stanc1a a centros
poblados.
4) Propietarios linderos.
5) Superficie: se consignará la que resulta del último
plano de mensura aprobado.
6) Climatología :
a) Precipitación pluvial: se consignará :' ~romectio
anual del último tegistro y el de los últimos diez
años, además se deterrni¡¡ará el mes d.e máxima Y
mínima en dicho lapso.
b) Temperatura (las mismas consider.aciones que para las lluvias).
e) Se mencionan a continuación otr<,s agentes del
clima que actúen sobre los cultivos provocando
mermas de rendimientos u otros inconvenientes,
así se consignará la acción de I viento, heladas , gra•
nizo nieblas, humedad relativa , ·etc .
un ~álisis exhaustivo del clima es necesario pa•
ra apreciar las posibilidades agropecuarias de la
zona y por ende del'inmueble en estudio.
244
DA NTB CCJ}foRHRRO- MANUAi .. DE 'l'.ASACIONBS
7) Suelo:
In.formación sobre textura, estructuxa, profundidad,
carncterísticas de l subsuelo y posibilidades de ero sión. Cm1signando en CruJO de suelos salitrosos, la clase
de sal que lo ha originado y las posibilidades de corre girlo.
Se indic,1rán las tierras degradadas , donde, lógicam ente, disminuye la fert ilidad.
En lo posible es conveniente acompañar un croquis
a escala de los tipos de suelos y de su capacidad de
uso.
'l'opografía :
Para campos en zona de llanura se especificará:
po alto, regular , bajo tendido , bajo inundable , desperdicios. Para campos en zonas montañosas: campo de
llanura, pampa acceslble de alta montaña, desperdicios. Para campos en zonas boscosas se seguirá la claslficacíón dada para campos de llanura, pero aclatando en cada caso la existencia o no de monte y/o bos que y sus caracter ísticas.
cam-
fnundacion es y/o anegamiento
Causas, periodicidad o frecuencia, duración , especificando la superficie del suelo ,ifectado y en qu é
época del año se produce.
9) Aguas subterráneas
Profundidad de la primera y segunda napa, grado de
oscilació_n del nivel piezométri co 1 con referencia a las
disti ntas estaciones, calidad y potabilidad del agua, fa.
8)
ciUdad d P.Axtracción y :rendimiento aprux.irnado.
JO) Aguas super{iciales
lmpor t11ncia , ubica ción y características generales, su
aprovechamiento y eficacia. Intere sa saber si son permanentes y potab les.
11) Flora
Composición del tapiz vegetal espontáneo herbáceo,
citando especies predominantes, su relación con Ju
1'~l.f/A.CIONBS
R URALISS
fertilidad del suelo y posible aprovechamiento. Sobre
·esa base se establecerá la receptividad ganadera del
campo natural.
Es fundamental la identi!lcación de especies predominantes dado que las hay de suelos bajos, alcalinos, salinos, ácidos, de suelos modificados, etc., ya que constituyen un índice ocular útil, veraz y objetivo de la
calidad del suelo del campo.
Respe cto a la flora arbórea espontánea se indican. superficie, especies predominantes, porcentaje de cada
uno y densidad.
12) Factores adversos de origen biológico
Animales y vegetales, malezas, enfermedades criptogámicas, insectos, etc. , indicando cuál o cuáles son los
que específicamente afectan a la vegetación o al ganado, señalando la importancia de cada una , grado de
difusión y superficie aceptada; plantas tóxicas para el
ganado; plantas dañinas .
J3) Aptitud agropecuaria
Rendimientos en la zona y el campo de las especies
típicas, especificando el promedio decena! del Ministerio de Agricultura y Ganadería u organismos oficiales. Receptividad ganadera indicando razas y calidad
de la hacienda. Superficie apta para la actividad ag,ícol.ay tareas fundiarias.
14) Caracteristicas generales de la zona
a) Estadísticas de producción y áreas sembradas y
stock ganadero (mínimo diez años).
b)
Actividades
con-ientes.
e) Subdivisión de la propiedad.
d) Unidades agrícolas existentes en la zona .
e) Aptitud media de la tierra.
Es necesario relacíonar la producción física con la calidad del terreno en el total de la superficie si es uniforme , o parcelarios si se trata de suelos que acusan
diferencias significativas. Los terrenos se deben clasificar de acuerdo con sus peculiaridades, sugiriendo
DANTE 01.JBRRBRO - MANUAL
DB TASACIONJ:$
adoptar el criterio de un puntaje según su aptitud en
cada categoría. Por la suma de los punteis parciales se
llega a la aptitud media del terreno (100 para el predio óptírno), pudiendo determinarse de esta manera
si una m:plotación se encuentra sobre la media de la
zoa11o debajo de ella.
l'AlUAC{ONES
RUBALBS
!U7
6. VD. Métodos de tasaciones rumies
TIERRAS
J} Métodos comparati~os y su.manos.
2} ltacionales o anal fticos.
16) Infraestructura
Energía eléctrica, caminos, telégrafos, centros asistenciales, educacionales, sociales, asociaciones empresa rias y obreras, etc.
16) Mercados tradicíonales y potenciales.
17) Datos especiales para ualuaciones en zonas 'de regadío
Superficie empadronada.
b) Clase de derecho de riego.
• Definitivo.
• Eventual.
• Desagüe.
• Otros tipos.
e) Superficie efectivamente regada.
d} Dotacionll$ de riego en m' /ha/año
e} Suficiencia de la dotación procedente respecto de
los cultivos típicos de la zona.
Calidades de las ·aguas de riego, recuperación de
las mismas Sóbre la fei:tllidlld del suelo y el desarrollo de los cultivos.
g) Desagües, drenajes y revenimientos.
h) En los casos. de aguas subterráneas se considerará: profundidad de la perforación, diámetro de é,o.
ta, rendimiento en litros por segundo, tipo de
bomba, motor utilizado y cantidad de hectáreas
que pueden regarse con 111caudal ~edio que se
obtiene en la perforación.
18) Disponibiltdad del predio
Especificar si se encuentra Ubre o con ocupantes; estado jurídico de la propiedad, ocupación total o parcial, contratos, etc.
a)
n
/)
MÉTODO COMPARATIVO Y SUMARIO
,1) COMPARATTVO HOMOOE,VETZADO
El método comparativo consiste en estimar el valor de un
predio, en función del precio de otro u ob,os predios semejantes, previa apreciación de las diferencia.~ y su probable influencia en el valor.
Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar,
sobre todo si se trata de un fundo integrado y, paralelamen1.é,el de aquellos de los cuales se conoce el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta
las razon es que normalmente dan carácter al valor.
Aspectos a tener en cuenta
1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas.
2) Analizar valores obtenidos en subastas públicas, priva das o judiciales.
3) Analizar l;,s condiciones de venta, facilidades , urgencias y necesidades de ven~a. Considerar si se pagaron precios
superiores por compra para destinos especiales.
4) Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc., anali •
zando las circunstancias y condiciones.
5) Establecer el valor básico, punto alr~'<iedor del cual
:fluctúan 1.os valores de la tierra.
6) Tener en cuenta los valores J'ísicos que afectan el valor
do la propiedad y analizar la c:apacidad productiva.
Las razones que normalmente dan carácter uJvalor y que
deben ser analizadas a los efectos de la tasación en forma coofrontativa para establecer las influencias de cada una, pueden
ser sintetizadas de la siguiente manera:
fl48
DAJ\ITE GfJ8RR.8RO - MANOAL DE TASACIONES
V..41
,UA CIONHS RURALES
1) Ubicación
Distancia a camino afirmado o cualquier otro punto de
afluencia local de la producción o lugar de abastecimiento .
Sobre la base de la diferencia que media entre la distancia
del campo considerado y la estación ferroviaria o camino de
cada uno de los antecedentes, se calculan los costos diferenciales de acarreo.
2) Ex tensión del campo
Aspecto muy importante, ya que el precio unitario de l
terreno será mayor par;i la superficie que corresponda a la
Unidad Económica. Dicho valor se va haciendo menor a medida que la superficie se aparte de la Unidad Económica.
O sea qu e a mayor extensión, menor val.or por unidad de
super(icie, excépción hecha de los predios que disminuyen su
superficie , pero se acercan a un centro urb:\Ilo en estos casos
el valor unitario puede aumentar, pero puram~nte por factores de tipo especulativo.
La di rerencia por extensió n se resuelve sobre la base de
curvas experimentales en función de valores representativos
regionales, previa eliminación de las demás razones del valor.
No existiendo curvas experimentales, se ensaya una curva
drcunstanciad¡¡ con los valores obtenidos en el lugar.
,>) Forma
La forma más convenie nte es la cuadrangular .
En campos muy alargados sobre márgenes de arroyo se
deben castigar o bien por la mayor incidencia de alambrados
y aguadas excesivas, o por la mayor dl!icultad de manejo y
dosproporción de potreros resultantes.
ti) Calidad del suelo
Se estima el rendimiento de uno y otro y se calcula la
renta düerencial que capitalizada nos da la diferencia de
valor.
5 ) Mejoras
Si tanto el campo a tasar como aquél del cua l conocemos
..1precio cuentan con mejoras en forma equilibtada , se estimo
1~ diferencia de los valores de · ambos, que será también la dirotQncia de valor de los fundos.
.
Si uno de ellos tiene mejoras excesivas, se procede a dedu ;,lr el valor de las mismas y considerar la Uerra nuda.
6) Año de venta
Se traza previamente la curva de los precios medios anualas de todos los campos de la jurisdicción considerada y sobre
I U base se retrotraen al día los valores de los campos usados
uu la compara ción, por medio de los números índices con los
¡,uales se procede a deflacionar las series considera das. Del
rnismo modo pueden utilizarse coeHcientes regionales de
vnlor fundiario.
·
Por los frecuentes desajustes que implican estos métodos
de actualización de antecedentes inmobiliarios, se recomienda
t.ener en cuenta las vent;is más recientes posibles y corregirlas
mediante un índice apropiado o en su defecLo tomar ofertas.
7) Época de venta
Las posibles diferencias se localizan previo análisis de la
lnrluencia de U1$distintas épocas en el precio (efecto de la
variación del valor de los campos en épocas normales, de sequía o de lluvia). Si no bay estudios ya realizados, se pulsa
el juicio local sobre el particular, aplicando coeficient~s pru de ntes de corrección.
8) Probable.• condiciones climático.•
Sien do situacione s poco frecuentes y no habiendo estudios hecbos, se debe consultar la opinión local.
9) Carácter del valor reg/$trado
Conviene trabajar siempre coa precios de venta, lo que no
impide que puedan utilizars e ,también valores de trasferencia
250
l)_ANTB GCJERRBRO - MANUAi.
DE TASACJON6~
hipotecaria, valor de garantía o valuaciones fiscales se hacen
las correccio nes sobre la base de índices zonales si ~,dstie,an
de lo contrario deben elaborarse.
'
'
Son también de útil aplicación como ya se indicó, las
ofertás y también los remates.
'
1O) Forma de uer¡ta
Se deben buscar siempre remates públicos. Anali2ar si
lús precios provienen de ventas particulares y, además, si son
correctos o no.
Los remates públicos se castigan por posibles riesgos.
1 J) Forma de pago
Existen tablas que establecen la relación entre diversas
formas corrie nte s o las rórmulas ya vistas en tasaciones urbanas.
12) Disponibilidad
Se castigan los campos ocupados frente a los desocupa•
dos. [,ógicamente está vinculado al plaz.q del contrato y la
disposición de los ocupantes en gene ral, para considerar su
situación.
13) Intereses calificados o accidentales
Como ejemplo de esLos intereses puedén D;1encionarse:valor afectivo; linderos; h erederos; etc ., debiendo quedar a
crit:erio del perito, quien detes:mitlará la incidencia
de Jos
mismos sobre el valor del predio.
·
En valuaciones con fines expropiatorios no se considerar
rá como influencia de plusvalía y será desechado como elemento de tasación los argumentos basados en motivos tradicionales , de familia o cu,alquiér otra índole.
Es evidente que el factor ·de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo.
El perito debe realiz'!-1:un levantau,iento agronómico del
campo por tasar, como asilnismo de los utilizados como an-
1 1 UJACTONHS RURAJ,.ES
t6I
111redentesy de los cuales se conoce el pi;ecio, tomando refe111n
cias completas.
Los valores se someten a una correcta homogeneizaoibn,
110rcalidad a¡ropecuaria, oferta, ubicación, superficie, topo•
lll"lÍÍa. forma de pago, etc., en planillas similares a las ya vislii8en tasaciones urbanas, de las que surge el valor unitario de
iooa que, corregido previamente con los mismos coefícient.es
u~lliz.ados en los antecedentes, pero en válore, inver80$ y apli•
<'O.doa la superficie del campo por tasar nos arroja e.l valor
tol\al del mismo.
No debe olvidarse que en una valuación científica no imtlórta tanto el valor como la manera de demostrar que el haIludo es el correeto y no otro.
El ta.~ádor especüicará sus argumentos en forma ordenadn, de modo tal que el valor surja como consecuencia lógica
,fo los fundamentos considerados.
n¡ MÉTODO EMPÉRICO SUMARIO
Dentro de los métodos empíricos es destacable el que se
npÜC;\ en algunas zonas caractcristícas por una explotación
única y común en su tipo. Por ejemplo, en la Pacagonia (Ar·
¡¡entina), en las cuales los campos se valúan en relacibn a la
productividad de la únien e,cplotación posible en In zona, cual
es la cría de oveí,i.s.
La r.eoeptividad ovejuna constituye el elemento fundamental en este tipo de valuación.
El valor unitari<) de la tierra se est.íma, entonces, en fun,.
c,ó n de la cantidad de ovejas que el campo en estudio es capaz de SC>portar,de acuerdo al paslaje que produce por hec•
tñrea y año.
Conocido el valor normal de campos por cada unidad de
unimal admisible en el mismo, eJ valor total resulta de su
superficie multiplicada por dicho valor y la cantidad de unidades por hect.área que admite dicho campo.
/<:jemplo
Valor u11itarlo zona : $ 3.000 por hectárea con capacidad
de 1 oveja por hectárea.
262
DANTE OUERRBRO - MANUAL D5 TASACIONES
Si el campo tiene 6.000 hectáreas y capacidad de 2 animales por hectárea, su valor será:
ye 6.000 ha X$ 3.000/ar,imal•ha X 2 anima/u e$ 30.000.000
2)
MÉTODOS ANALÍTICOS
AJ MÉTODO DE LA RENTA
La tasación del inmueble se efectuará determinando el
valor de la tierra µbre de mejoras, capitalizando la renta fundiaria_
Este método compr~nde varias formas dist.intas de obtención de la renta neta, a saber:
'
- Por medio de la cuenta de explotación;
- por el canon de arrendamiento;
- por la aparcería.
Para determinar el valor de productividad de la tierra por
capitalización de la renta, que se obtiene de la "Cuenta de
Explotación", se tomará como base un predio representativo
de la zona, en función de superficie, capital dé exp lotación
mejoras y conducido por un agricultor de capacidad empre'.
saria media, se tendrá en cuenta la producción física promedio del último decenio, de acuerdo con las estadísticas oficiales referidas a la zona y el precio corriente de los últimos
doce meses.
Renta fundiaria
Su determinación
comprendo:
AJ EXPLOTA CIÓN BASE
La explotación por considerar, que puede ser ex:istente 0
/<leal, hipotética o razonada, debe ser representativa de la
wna, en función de superficie, mejoras, capital actividades
sistema de rotación, etc.
•
'
Con respecto a la zona, ésta debe ser de-terminada ecotó1/icnmente para el conjunto de a(.-tividades que se consideran.
8) CAPITAL AGRARlO
Com o ya se ha expresado, independientemente de las mejoras fundiarias que realmente cuenta el campo por justipreQUlr, a los efect.Qs del cálculo, se incluirán únicamente aq!le1/os que se consideran útiles y necesarios para la producción
y que sean representativas de la zona en estudio.
El capital fundiario se integrará con:
a) Tierra libre de mejoras.
b) Mejoras fundiarias.
El capital de explotación se divide en dos grandes grupos:
- Fijo.
- Circulante.
La explotación base para los cálculos surgirá de una encuest a realizada en lo zona, lo que permitirá determinar las
características general.es de superficie, mejoras, capital de
explotación, actividades, etc.
Como ya se ha expresado, la es~ctura deberá ser representati va de la zona, como asimismo la capacidad del agriculto r, que responderá a la media regional, al igual que el
mont o de los salarios, el nivel de vida del productor y familia, el tipo de semilla utilizada, calidad de la hacienda, etc.
Con estos elementos se formulará el cap ital agrario y la
cuenta de explotación.
Se detallan a continuación los elementos que corrientemente componen el debe y el haber de la referida cuenta y
la integtación del capital , con los ítem que normalmente
cuenta una explotación tipo :
rJ CAPITAL FIJNDIARIO
A. Tierra.
B. Mejoras.
a) Extraordinnrias.
l. Desmonte .
2. Nivelación.
OAN't'E OUERltERO
2H
- MANUAL DB T.A.$ACIO"'Jh
\ 11.UACJONRS RUR.AL.BS
b) Ordinarias.
l. Alambrados, mangas, com,le•
1. 1. Perimetrales .
J. l . Arados.
1.2. Rastra.
1.3. Tractores.
1.4. Sembl'lldoras.
J.5. Cosechadoras, etc.
1.1.1. Propios.
1. J 2. Medianeros.
1.2. internos.
J.3. Mane¡u¡y cortales.
2. Aguada$ y sistemas de riego
2.1. Molino.
2.2. Tanque.
2.3. Bebederos.
2. 4. Sifones.
2.5. Alcantarillas.
2.6. Puentes.
2. 7. Compuertas, etc.
3. Co11slrucclones y camino,
3. 1. Casa habitación.
3.2 . Galpones.
3. 3. Tinglados.
3.4. Bañaderos.
3.5. Canúnos ifltemos.
4. Plantaciones perennea,
4. l. Herbáceas.
4.2. Arbóreas.
4.2. 1. Frutales y viñedos.
4.2.2. Reparo y adorno.
4.2.3. Montes.
2. R.odados.
3. Ame~ aperos y atalajes .
4. Muebles y úUles domésticos.
B) Capital de Explotación Ciraulante
a) Gastos Generales.
b) Gastos Especiales.
e) Sahtrios.
Cuenta de explotación
I DEBE
/
BENEFICIO FUNDIARIO
A
Renta fundiaria (por determinar).
B. interés !undiarlo.
11 GASTOS DF. PRODUCOIÓN
A. Especia les.
a) Del mani.
1 Semilla.
2. Arada.
3. Cosecha, etc.
b) Del . . . (ídom para cualquier otro tipo de culil
vo).
II)
CAPITAL OF. l!XPLO'I' ACIÓN
A. Fijo.
a) Vivo.
J. Animales de trabajo.
2. Animales de renta.
3. Reproductores.
b) Ina.nimado.
J. Máquinas, herramientas y úti101,de trabajo.
e) Invernada (animales de venta) .
B. Genemh, •.
a) Impuestos.
b) Seguro,.
e) Conservación de las mejoras Cundiarias.
d) Conservación del capital de explotacl611 IIJ11l1111,11
mSQO.
e) Combustibles y lubricantes.
DA.VTE GUER.REJ'tO - ,\IJINUAL DE TASACIONES
f) Elementos de lucha contta la maleza.
g) Sanidad vegetal.
h) Sanidad animal.
VALIJ ACIONl5S nunAl.l:J.S
Intereses
Los intereses en cambio se cak ularán sobre el valor realdual:
Valor a nueuo X Vida U.ti/futura
V,=------ Vide útil- total
- ----
C. Salarios.
a) Sueldos y jornales (remuneraciones y cargas SO·
ciales).
b} Contratistas.
e) Remuneración indirecta al productor (gast os de
subsistencia al productor y su familia).
lll) AMORTIZACIONES
A . Del capital fundiario.
B. Del capital de explotación fijo.
/V) BENEFICIO INDUSTRIAL
A . [nterés mobiliario.
B. lnterés circulante ( en caso de actividades de rescate
final).
Las amortizaciones e intereses se calcularán de la siguiente forma:
Amortizaciones
Se aplicará la fórmula de las imposiciones vencidas a inte rés compuesto :
r
A= "M ----(1 + r)" - 1
donde :
A
M
0
amoni'iaci6n .
= vidor a nuevo del bien a n,orti,:.°'-ble.
r.azóo (tanto por uno) ,
n ; anos ,•ida útil l.otal de la cosa .
r
0
A fin de facilitar los cálculos hay tablas de amortización,
r
donde se consignan los valores de
para distin( 1 + ,.¡n-1
tos parámetros de 11 y r.
Capital circulante
Compren de los siguientes conceptos :
a) Gastos generales.
b) Gastos espec iales .
e) Salarios .
Como gastosgenerales consideramos la cuota de conserva ción de la.~mejoras fundiarias y del capital de explotac ión fijo
inanima do; impuestos, tasas y patentes, seguros, etc.
Gastos especiales son aquellos inherente s a cada actividad,
ya sea semillas, envases, seguros tomados sobre el cultivo, etc.
En el rubro salarios deben consignarse el número e importe de los jornales que se han necesitado para el cumplimiento
de cada labor, así como también los sueldos del personal fijo
y la remuneración indirect.i aJ productor (gastos de alimentación, vestuario, médico, farmacia, educac ión de 10$ hijos en
edad escolar y pequeños es parcimientos) .
Cuenta cultural
A. Beneficio {undiario: en este caso se considera sólo el
interés {undiario o sea el de las mejoras fundiarias, ya que la
renta fundía.ria es el valor a determinar.
n r.astn.~ dP. prnducr.llm : comprP.nd e lo.e::insumo.'-":nP.cesa.
ríos para producir y el numerarlo necesru:io para cubrir la conservación, reparaciones , etc ., de las mejoras, máquinas y
ot ros, así como también para la compra de repuestos, pagos
de impuestos , etc.
C. Amortizaciones: el total que surja de las mejoras fundiarias y del capital de explo ta ción.
358
DA."J'rEGU.#RRERO - ,l1ANUAL DE TASAClOl\'R. 'i
D. Beneficio industrial: comprende el int.erés del e.-ipital
fijo de explo t!lción y del circulante. En caso de explotacio nes, cuyas actividades permitan el rescate continuo del capi tal
en juego, no se fncluitá este último (ejemplo: tambo).
1 • ,U.<CIONl/8
1WRA1.S$
Para el capital circu lante se tomará el eqwv·alente a dos
111•18éa
aproximadamente (1/6) do las tasas financiéras, snlvo
qUt las ventas de los productos sean muy espaciadas .
Un ejemp lo sintético en valores redondeados nos indica la
11111rch¡t
del cálculo.
JI. NABER
Comprende el valor total de la producción discriminad a
por rubros. A tal efecto se considerarán los rendimientos decenales y los precios comentes del último añQ.
Al valor obtenido, se le adicionará el conespondiénte a
hlb mejoras propia¡¡ del campo, lndicnndo cuáles son las útiles
y necesarias, según sean las actividades representativas de la
región.
Determinación de la renta neta
Determinación del qa/or del campo
a) La diferencia resultante del Debe y del llai,,er, co11f_iguron la RENTA BRUTA . Descontando a ella el "beneficio empresario" obtenemos la RENTA NE'rA Fl,JNDIARIA la cual capi'
talizada a la tasa que corresponda, determinará el valor de 1a
tiena Ubre de mejoras, para la calidad de suelo en cuya base
se haya determinado , en caso de que considere más de una
actividad, se obt.end.r-.íet valor de una hect.área de calidad media, el cual deberá ser ajustado en función de las calidades
de tierra que posea la fracción en estudio. Las variaciones de l
valor por esa causa deben fUJ)darnentarse detalladamente,
indicando en un croquis los tipos de suelos que darán lugar a
rendimientos difer,enciales o permitirán el camb io de act ividades .
Las tasas de capítalfaación por emplear, en promedio, corresponden a tasas de interés a moneda constante 15 'lit a
7 % ), pero pueden ser ligeramente corregidas en .función de
la mayor o menor deseabilidad de la zona estudiada. Por
ejemplo: en campo.s ubicados en zona de elevado valor agropecuario y por oonsecuencia de elevada deseabilidad ¡:or sus
rendimientos, la tasa puedP. ser más baja ( 4 % a 5 % ) y si son
zonas con derecho de riego de 3 % a 4 %. En las zonas áridas,
boscosas, de poco desarrollo económico o alejadas del centro
de consumo, la tasa puede ascender hasta el 9 'lit.
Las tasas de Interés serán las anuales de la plaza financiera
bancaria.
.
J-Jabe.r- Deb~ = Renta bruta
Reota bruta - l1er,aficio admitibltt >= Renta rieto
Determinación del valor de la tierra
Rmla neta X 100
v, = Tusa (:apJlaLJzoc,lm
. , .
Delerm,rwción del ual-Ordel f'undo
V. Fm·tdo e V 11 ierra + V, Mejoras
b) Para determinar la renta fund.iaria de un predio arTendado., se debe tener muy an cuenta que el canon de arrenda-
mienLo sea el que corresponde equiLativarnente a la capacidad
productiva del predio a evaluar, o sea como compen$ación
de l capital fundiario exc lusivamente y que el dueno del pre•
dio no aporte capital de explotación, porque esto aumentaría
el canon fijado. Por otra parte, el perito debe asegurarse que
sea el usual en la zona.
¡,;¡ canon de arrendatruento corresponde a la renta bruta
del predio. Para obtener la renta neta, que es la que se capitaliza, se le debe descontar a la primera él monto de impuestos,
amortización e intereses de mejoras y gastos de administración que corren por cuenta del propietario.
Una vez obtenida la renta neta, se capitaliza de la misma
forma que en el caso anterior.
260
DAN"TS GUERRISRO - MANUA i., 0.6 TASACIONES
ta,
VALUACfONB,9 rtURA t..tS
e) En el caso de aparceria, o sea cuando el campo se da en
explotación a un ter.cero y como compensación, se recibe una
parte de la producción , el perito debe determinar la producción medi!l de la zona , donde considerará qué superficie por centual le corresponde a la ganadería y a cada lín ea agríco la.
Con est.e dato y los rendí míentos promedios det-enales de ios
cu ltivos (también receptividad media para ganadería), se ob•
tiene el ingreso multiplicando la producción total por el promedio de precios de los últimos doce me~.
EJEMf'LO SlNTÉTJCO DE VAl , UACJÓN
POR PRODUC1'1Vlt>AD O REN'l'A
Como el canon de aparcería es u.n porcentaje de la producción obtenida , de la forma expresada se obtiene la renta
bruta de la e,Kplotación.
Para determinar la renta ne-ta a capitalizar, al valor así
obtenido se le debe · restar los gastos correspondientes al pro•
pietario en conceptos de amortizaciones, impuestos, gastos
administrativos , etc.
La renta neta se capiLaliza de la misma forma que en los
casos anteriores.
Cuenta Explotaci ón
l.
Capital fum/Jarlo:
A . Tier ra
(valor a determinar)
B. Mejoras íundi:.uiBs
10.000 .000
tl . Capital explo tación
A. Fijo
4,000.000
1.000 .000
B, Circulante
5.000.0óO
1
DEBE
l.
l
Beneficio (tmdiorio
J\. Renta rundiar'ia
(a detcrntinar)
,500.000
8 . ~~teréltfundiario
11. Gastos de prodr,cción
A. EspecialeA
11
li
200.000
300.000
¡50.00 0
B. Q<,ne.tales
C. Salarios
111
. Amo rt izacio,ies
A , Del capital fundia:rio
Estudio de model.os para fijación de valores unitarios por
el método de la productividad o renta
No siempre se puede practicar un cálculo de la rentabili •
dad de la tierra que debemos tasar, por no estar ella explota •·
da y faltar entonces elementos verificables relacionados con
su producción, mejoras, gastos, etc. En esos casos el tasador
puede solucionar el proble-ma calculando la rentabilidad de
una unidad económ ica de campo con tierra de car<1cü:rísticas
similares a su problema. Para ello evaluará las mejoras necesarias para una supuesta explotación, gastos generales, amortizaciones, intereses, et.e. y la posible recaudación de venta de
los product,os co mercializables.
En tal forma surgirá una hipotética rent¡¡ neta que, capita•
lizada, nos dará el valor de la tierra tomada como unidad económica y como consecuencia el valor unitario con el que de
bemos tasar el campo en estudio .
r
(1 + r)" -1
8. ·Del capital de oxplotací6n
Mr ,
r
Capital fijo
Capital circulánte
TO'J'AL DEL DEBE
1
150.000
M, . (l+r)"-1
TV. .Beneficio imJ.usltial
A . Interés mpbilüsrio
1
260.000
1
X 0,06
X 0,01
HABER
Ventá de productos y
subproductoa
REN'rA BROTA =
~ ftabor - Debe
Oenéficio empres.."ll'ÍO
(25 •·• vent••)
Renta neta
240 ,0!)0
10.000
1.800 .000 (-· )
4 .000 .000 (+)
2,200.000
1.000.000
l. 200.000
26~
DAN 'l 'E GUfi:.RRBRO - MANUAL; .D/i 'PASACJONJ/.S
\IALUAClONSS
VALOR DE [,A TIERRA
ret1ta"~ta
e
Casacapltalización
'(rT e
12
• ~~0~00 ° 20,000.000.
VALOR DEL CAMPO:
'riorn . . .....
. ...•...
• ....
, . . . . • . . . . 20.000.000
:\fejoros . . . . • . . . • . • • • . • . . . • • . . . . . • . . . 10.000.000
TOTAL . , . , . •..
• .•...
• •• , .. .. . . . , • . S0.000 .000
8. MÉTODO ANAI,ÍT!CO COMPARATIVO PONDERADO
O SISTEMA DE PUNTOS
La sustancia de.l mismo recae en el estudlo pormenoriza.
do de los distintos bienes inmuebles del sector que ha sido
motivo de movilidad inmobiliaria o se ofrezcan en compraventa
Factor determinante del análisis es la calidad agropecuaria de cada antecedente, como asimismo la ubicación y funcionalidad de los mismos.
El método propone , por tanto, la estrecha relación entre
el valor real del inmueble obtenido en plaza y su conecta
ponderación en lo que hace a calidad agropecuaria.
Procedimiento operativo
Los antecedentes de transacciones inmobiliarias obtenidas en el lugar, se ubican en la planilla cuyo modelo se agrega.
El sistema permite la obtención del valor uni tario de l pre dio medio para una 7.nna determinada.
Los pasos por seguir son los siguientes:
1) Reducción del precio de operación a dinero de contado.
2) Corrección por oferta.
3) Determinación del valor real actual.
4) Calificación agropecuaria
RU JiALES
IU
A tal fin los ante<:edentes inmobiliarios inspecdow1<l11"••
ponderan en función de los siguientes conceptos:
11) Topografía: altura y relieve.
b) Edáficos: espesor de la capa arable, textura y onlithul
· de l suelo, estancamiento del agua, agua del subsuelo,
fertílidad del suelo, etc.
e) Fisi.ográficos: de la vegetación, receptividad ganndcru ,
d) Económicos: accesibilidad a las fuentes de consumo .
Los conceptos enumerados ban sido ponderados medfan .
te un análisis estadístico de innumerable éaotidad de casos
resueltos por computación.
El peso numérico asignado a cada rubro implica la estrecha relación del mismo con todos los otros y con ei guarismo
final.
La suma de puntos que pandera cada concepto enunciad o
representa el puntaje de aptitud del campo o califlcacíón
agropecuaria, según planill11que se agrega.
5) Aptitud ponderada:
El producto de la superficie del predio antecedente por
los puntos de aptitud o calificación agropecuaria da una expresión numérica de su aptitud ponderada .
6) El cociente entre el. valor de la propiedad anteced ente
y la aptitud ponderada conforma un guarismo que tiende a
reit.erarse en los distintos antecedentes, la mayor reiteración
o analogía de las cifras define la calidad y seriedad de losantecedentes seleccionados y el rigor con que fueron calificadas
las bondades agropecuarias.
7) La relación entre la sumatoria de los montos totalos
de los antecedentes y la sumatoria total de las superficie s,
define el valor unitario para la aptitud agropecuaria mi!d/11
para la zona en estudio.
8) La aptitud agropecuaria media parn la zona con• l1l1
rada se define como la re lación entre las sumatoria s dt• 111
•
aptitudes ponderadas y la sumatori3 de la superficie d,· 1,,
distintos antecedentes.
DA/IITIJ GUERRERO
- !t1A;"l/(1
.,1L DB TASACIONES
9) La relación entre la sumatoria de los valores totales
de los antecedentes y la sumatoria de las aptitudes ponderadas, comparada con esta m.isn¡a relación para cada anrecedente, posibilita un análisis de dispersión, ya que toda c;fra
que se aleje del cociente, en un porcent.aje determinado, facilita su eliminación y la consiguiente autodepuración del
procedimiento (limites usuales ± 20 'Yodel cociente).
El valor unita110 final así obtenido tiene todo el peso de
haber sido logrado con la influencia directa de factores edáficos, topográficos, de la vegetación y de mercado fumes y
ciertos.
VALUACIONES
Una vez obtenido el valor unitario (u 0 ) para una aptitud
medla (a0 ), se determina, de acuerdo a las características del
campo por tasar, su aptitud (o), con los mismos coeficientes
de ponderación utilizados para los antecedentes. El valor unitario de la tierra por tasar será .dado por u= v • - o el que,
~0$
VALOR UNITARIO DEL PREDIO MEDIO lllJRAl,
Venta
Nº
Super{.
en
ha
Precio
Punto,
Aptitud
actual al
conl."ado
de
aptitud
pondtra.da
(l)X (3/ 0 (4)
qptitud p.
¡
2
8
4
6
( 1)
(2)
(3)
(4)
(5)
50
40
50
t.000
102
116
50
106
1.514
2.350.000
1.260.000
2.160.000
31.500.000
2.550.000
5.568.000
2.362.000
2.660.000
60.400.500
55
46
50
2.750
1.800
2.500
38.000
S.060
ó.800
3.000
3.180
60.090
854
700
864
829
as
30
60
60
30
833
960
787
883
Valor unitario ponde .rado (promedio ponderado):
!: (2)
E (1)
0
ªº
multiplicado poi· la superficie del mismo aos arroja su valor
total:
e
50.400.500
1.514
para una aptitud media:
R.elacíón
Ejemplo de c6/c11/o: A continuación se desarrolla un
ejemplo de valuación de la tierra de un predio llgl'Ícola por el
Reloción
uulor
(2) + (4) e¡;
6
7
8
Determinación del uo./ordel campo por tasar
RUHALl.:S
E (4)
:!: (l)
0
e
-
33.290 $/ha
60.090
-_- - 1 5 14
e
40 puntos.
Valor
Aptitud
(valor promedio del punto):
sjstema de puntos .
En primer término se agrega la planilla que permite hallar
el valor unitario del pi'edio rural; después la tasación del
mismo y, finalmente, la planilla con los pun~ajes básicos según las características de los antecedentes usados y los valores
dé puntos que correspondie ron a cada uno de dlchos antecedentes.
e
50.400:500
60.090
e
839/
+ 20 'loe 1.006
' - 20
'Yo=
699
(Todas las relaciones se encuentran dentro de los límites
no se excluye ninguna venta.)
OJ\NTlt
o UMh Reno
- -"ANUAL
DB 'l't\SAClONBS
1,11
VALUACIO NE S R.URAl,ES
IK OTCAOOR DE l'lif\"TAJl-.:S l'ARA TASACIQNJ,~ HURALt:'S
"
C.1\8-AC'rNll l,'S'rJt:AS
N.'N'/YJ.'i
.,
3
9
17
17,
o
o
$0 r,n, ó mü~
de29a2()
dolOnlO
lnll'l'M.>ld!! 10
4. Tt:;,:i111a SueltQ y profundo M8
,'1'4!011Mii diill\ llu~)I<> B
doddo.t
Jluola
Oul!m1 11H) ,n
Bt.ttma .a m ;le de 15 ro
Clu~oa
. a tn Ílll de 25 m
Rel(ll l ar
M11h
1
7. Rift1,uu
cdd/iN1
•
MU)' rku
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Rec t f)l /.- 'i Tll~ll!M)i (1 ml\4
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8
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G
• • • •
12
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2
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' • 3
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"o
•
o
11
7
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•
2
3
·1
B11e.na
R._11lar
8
lllllii
o
'
AP'J'J'fU
n
G•
Valor del predio: 1.000 ha ,
$ 33.290
ha
= $ 49 .935,000 ,
12
~
r:t1ml, 10
:ros DIS
0
3
()/lrm.
TOTAL
D/i:PU .\'·
Superficie de I campo , . . , . , , , . , , . , . l. 000 hectárcus .
Puntos de apt itud , . , , , , , , , . , • , . . , , , a 60 punLQil,
Valor unita rio (promedio pond ecado): V0 = $ 33.290/ha .
Para aptitud media de a0 = 40 puntos :
a
,1
1()
o
Mud11
.1
lUr//Q
• 3 ,.
16
Mtdtan , oomp ucto R
Cumpn(lwM
d#l&u l 1
.6
• '
~
33
,.,
6.Jt,;w.r
3
•o
.5. f...'d<1,~(
'
Sm
Pueo
ltó:"ú
•
•
2
:t Rt•lie,,.- L l ;afl(t y 1:u1rej n
.Pend i,tn lé mtdlal\11
Pendi,mt o fut!tlct
r.tJp()
h
,;
1
[l>I(>
Muy bnjo
út"(Jb/c-
, , • •7
2
o
Mcdlu.n. bnjo
3. R~u,,v
1
1l
6
Mt!dlan 4J¡.o
(Por el sistema de puntos)
VA"NT,1.~ AN 'rh"CEOtN'I~·
(,d.-ir,('(.
dowiuJ
1 ..t lt m'r.1 Alto
1'ASACJÓN DEI, PREDIO RURA L
•• 50 3S "º 50 60 30
60 puntos
40 puntos
..
TEMAVIII
EXPROPIACIONES.LA INDEMNIZACIÓNJUSTA
La expropiación, figura jurídica que perm ite al Estado la
adquisición forzosa de una propiedad, con rniras a la realiza ción de obras de bien público, está regida en los -distintos
países por leyes que sustentan principios y bases no siempre
homogéneas y que no contemplan, en algunos ca.qos, el principio de sana equidad que debe predominar en estos actos.
No se pretende en el presente trabajo establecer los principios rectores de una Ley de Expropiaciones de tipo ideal,
ya que sería imposible hacerlo sin advertir que las legislaciones deben ser adecuadas a cada país, ~'Onforme a sus caracter ísticas, costumbres, idiosincras ias y regí men es políticos.
No obstante y con .mira$ a dejar sentadas las bases que
permiten analizar las distintas legislaciones americanas, a fin
de aconsejar posfüll)s modificaciones que contemplen sanos
principios de justicia para expropiado y exp ropiante, se expondrán a· continuación las normas de procedimiento que
mejor se adecuan, a criterio del autor, a dicha finalidad.
Lógicrunente, dado el carácter técn ico de nuestras activi dades, relacionadas con el avalúo, el tema de la justa com pensación (indemnización) será el que más nos intexesará,
dejando para los juristas contemplar los aspectos de tipo
legal.
Toda legislación expropiatoria debe contein plar, en sus
as~tos más genemles, los siguientes capítulos:
1) La ca/ificació11 o declaración de utilidad pública.
2) Sujeto expropia11te.
8) Objeto de /.aexpropiación e individualización del bien
expropiado .
270
DA}t/T6 GUSJUutRo
- AtANU ,u . DE TASACl0Nt3S
4) La indemnizaeión.
5
) Procedimientos (prejudiciales y judiciales) .
6) lA expropiación inuersa.
7) La retrocesión.
otro: eamos someramente algunos títulos y con más detaUes
l. VIll. La calificación
¡odas las legisla~i?nes, ª!' general, definen adecuadameoe concepto de utilidad publica que permite hacer uso del
;e:cho
de e,cpr?piación, así como también que la misma
ser ~tablec1da_ por Ley especial o de acuerdo a alguna
_Y genérica q_ue,_sm especificar el bien a expropiar, deterla_?bra Pubhca para la que seautoriza el derecho de ex.p,op1ac1on.
te
i!
~á
2. VlTI. Sujeto exprop.iante
Lo~ _estados nacionales, provinciales o departamentales
y munlc1pales son, en gene".li, los únicos sujetos expropian t.es, ya que de ellos, excluruvamcnte 0 depende la ejec ..
de i~i:isde bien público. Los concesio narios de obras pu:~~
:~
u,r
tch_as autoridades expropiantes en todos sus dere. y o igac1one¡¡cuando así lo determin e la Ley genérica
sanc1ona~a a los efectos de la realización de determinada
nd
E)(lstie
_o_cuetp?s !egislativos, serán ellos los que de .
1
~en
utfüdad publica, Pi!l'ticularizada o genérica ya
que, in_t~~ados por representantes de los habitantes del país
~t mumc1p10. son_los más indieados para evitar los excesos y
a aques a la propiedad privada.
b/
s xI•no1•1AClONES . LA IA'DEMHIZACIÓN
JIJS7:A
los bienes tangibles que, como en los casos de tleuas para
apertura de caminos, fracciones para construir repfeJl~, edJ.
ficios paro escuelas, etc., configuran los casos más frecuente~
de expropiaciones.
Entre los intang ibles se ha dado el caso de expropian;e ,el
derecho de locación de los O~'Upant.esde ua bien esl)atal, a
efectos de desalojar los inquilinos y ocupar lo con oficinas
públicas.
Es decir que, justificada la causa de utilidad pública, nin•
gún bien puede ser exc luido como objeto de expropiación.
La individualización del bien expropiado es otro aspecto
en el que las legislaciones deben ser explícitas y exigir que las
afectaciones a expropiaciones sean precisas, correctamente
delimitadas y que no queden supeditadas al ru:bitrio de funcionarios o al juego de intereses políticos.
Es en este aspecto donde se -debaten dos temperamentos
encontrados y son los que se refieren a si la expropiación
debe concretru:se exclusivamente a,! bien o fracción necesario
para ejecuta.,: la obra pública o si puede extenderse en dimen.
siones mayores con el objeto de formar la base económica u
ornamental de dicha obra.
3. VUI. Objeto de la expropiación
Existen legislaciones que autorizan el segundo temperamento; algunas, como la venezolana, con timidez y ciertas
limitaciones; otras, como la argentina, con cierta ambigüedad, que autoriza a expropiar "no solamente los bienes ne<.-esarios, sino tambié n aquellos cuya ocupaciQn conveng\i. al
fin principal de Ja' m.isma".
Entiendo que tal~s conceptos debieran ser menos ambi guos y extender los derechos de expropiación a las zonas de
influe ncias beneficiadas con las futuras ob:ras públicas ( cami•
nos, represas, avenidas) ya que la plusvalía con que las mis-
Todo bien cu_Yaadq~rsi~ión por el poder público signiJ'ique ~ acto de 1mpresc1nd1ble necesidad o beneficio de la
com~mdad, _puede .s.er objeto de expropiación. Dichos bienes
~o siempre mmob1harios, pueden ser tangibles e intangibles'
na obra ~e arte, una partida de comestibles, una propiedad·
que baya srdo sede de acontecimientos históricos, se suman a
sentada por el estado, ya que es ell'a la que soporta el costo
y 111carga de la obra y por ende esa vajodzación no pue:de
beneficiar exclu.~ivamente al propietario que, por razones
circunstancia/es, ve multiplicado notablemen.t11el valor de su
propiedad remanente, sin J;¡aberaportado ,ú siquiera la superficie ocupada por la obra que tanto lo enriquece.
~~:¡ª
mas se benefici;in deOO ser a favor de lo comunidad, rep,e-
DANTE,.' GU E:TtfU•no - MANtrAL
os TA.SACIO.Vé'S
En esta forma, Jas obras públicas serían menos onerosas
par-.i la población, pues se autofinanciarian con la reventa de
los sobrantes valorizados.
Otra forma ~"(Juitativade contemplar este aspecto es no
afectar la propiedad de las zonas adyacentes beneficiadas,
pero hacer contribµir a los propietarios con una parte propor cional.de la obró pública realizada .
•
A la recíproca, existen casos en que la expropiación parcial de un i,nmuebJe significa un quebranto para el valor de su
remánente. Casi todas las legislaciones establecen, con acertado
el derecho,
en esos casos, a exigir la ~propiación
totalcriterio,
del inmueble
.
4. vm.La indemnización
Debe involucrar el valor real, actual y objetivo del bien
obje to de eicpropiación, así como también los daiios, perjuicios, erogaciones por traslado$, y cualquier otro deterioro
económico imputable al acto ~Propfatorio.
AJ referirnos al valor real, signiflcarnos que el mismo debe
ser determinado con criterio técnico y ser fruto del análisis
del mercado de ofertas y demandas. Debe representar exactamente el valor que el expropiado hubiera obt~ido en una
libre oferta de venta, haciendo caso omiso de los avalúas fiscales, fijados e.n forma masiva, para •el cobro de impuestos y
(.'Ontrihuciones y sin considerar tampoco el mayor o menor
valor que la tutura obra pública pueda producir en la zona,
En el con(.-epto,.de actual, relacionado con la fecha a que
debe valuarse el bien expropiado, existe eh las legislaciones
lllllericanas una verdadera disparidad de criterios. Dicha dispa .
ridad de criterios crea ~ios problemas de injusticias en aque .
Uos países dond e la inflación produ ce un verdade.ro deterioro
del poder adquisil;ivo de la moneda
Lo lógico y equitativo sería fijar el valor del bien al momento en que expropiante toma posefión de éste y con ello
el eKpropiado no sufriría deterioro si el pago de la indemniza ción fuera inmediato. Pero Ocurre que, en la mayoría de los
casos, el expropiado ha recibido sólo una mínima suma como
anticipo y el saldo di!! valorTea l lo recibe después de un lai:go
el
EX l'RO PIACIONBS . LA IND ,5i\f;VIZ.AC I ÓNJU S'O.
. , se mide en años. Para evitar el
y penoso juici~ c~ya dura~t~~ ·ca la desvaloriza .o.ión roonetu.de terioro ecooom,co que s,gm_fi. . algunas jurisprudencias
1
operada en el lapso_ de .•
el bien al momento
octuales
establecen
la
oblJgacio
definitiva
y pago de la indem de hacerse efectiva la sentencia
ria
':;~º~uar
nización .
. .
a salvar la gran injusticia
Si bien esta jurisprudencia "d
v1enetan:1poco que est.e procet 18
, no cons1 ero
que antes se come rtad
•
las innumerables indet-enñin11dimiento Bí'!aeJ ace
o, po~ d Y las dificultad11s que exi&ciones que pued~ trae";par;J~ ~en sin Que entre a pesar la
ten para fijar el Justo v· or . e de 'ta obra pública; ya que,
influencia, positiva O ~egat,va~ma seguramente fue ya ejedado el tiempo trascumcio, la
' d de oferta y deman cutada creando a su ~lr.~ed~ un_
~ momento de lapoda completamen te dJStmto_ eXJS
.
sesión del bien por el orgarusmo e;x:prop1ante.
~=!;t
.
·istema hace que, por desvalorizaPor otra parte, dicho s
como ex:im•a la suma depo· iempre aparezca
.,. - •
ción monetana, s .
, rdida de las costas del 1wc10,
sitada por el exprop1ante, con
fecha de IÍl posesión, dicho
~·ando probablemente, para a
·t ti
~
,
.d0 • t O y eqm a vo.
51
depósito pudo ba~r
Jus
lucionan fijando la
Estimo que ambos_ prob:em:!ios;'esS::1momento de lapoindemnizacióo en func,on_ de os.
ntre dichos valores y el
,
·de ar Ja diferencia e
ad
,
sesion Y con_SJ' .r
un crédito monetario que,
emas
depósito en Juicio como b
actualizado al momento d!!
de redituar ~tereses, de i~d:%nizatorio, en función de los
hace rse efectivo el saldo . ., monetaria. En esta forma,
números índices de depreciac1on bles creados por la ohm
los factores favorables o des!:v~raindemnización sup!J,;>!ltaa
pública no afectan el mo:~o
sulLa fácil al juzgador, a efecmoneda constante Y tam ~e~ ~ d terminar si, para la fecha
tos de fijar la.s costas del J~~~ :flejaba
no el valor del
O
de
po
sesión,
la
su~a
,depo
I
d
pr
tado
en
la
última Ley de
momento. Este criterio es e a o
. .
tina (N~ 21.499).
.
ExpropJac1ones
aJor co mo ob•ietivo
8 finir el v·
. al dargen
,
' se entiende
. .que
Por fin,
. fl w.do por apreciaciones sub¡etivas ,
el mismo
no puede· e• tar m
f8
Z14
V,1NTE 0UER)t8RO
- MANtl.AL D1,; 7"A.SACION,V.S
factores hipotéticos ganancias
les o sentimentales. '
presuntas Y aspectos persona.
La indemnización no puede e
.
.
rar los beneficios O perjuicios
n ~bro, deJar de consideproduce en el bien er¡tre ell~ '1ectos que la expropiación
remanente cuando Ía exprop · s_.~ mayor ? menor valor del
sus medida¡¡ 0 caracterfsticas'~~ººbf 8 Pll_fcial,en función de
tales casos, el valor final su e u cac1on, ~ccesos, etc. En
res de antes y despue· d rg de la d iferenc,a entre los valo.
se Iae:icpro · ·•
.
no jueguen en la apreciación l
puic10~, siempre Y cuando
sean consecuencia directa de Ios tenef1_c1o
_s o perjuicios que
8 0
bienes inmobiliarios .dích
ra publica. Al tratarse de
rreno como a las mejoras. o concepto se aplicará tanto al teEn. ei.tplotaoiones agropecuarias
..
. .
de coni;iderar el deterioro del v· parcmles no podra dejarse
construidas para una explotac·'
alor func1onaJ de mejoras
reo categoría de excesivas O
gran escala, que adquie8letensión de la superficie a I
uaruis cuando se reduce fa
Los perjuicios indirectoª que Pt:>staban servicio.
de cosechas Y el discu• 'd l s, detenoro comercial, pérdldas
•
vl o ucro CeSánte
1 'bºd
segun algunas leyes de expro11iaci.'
'. pro 11 1 o de valorar
que no pueden dejar de co .d on, ~ 1100 que son aspectos
quiere obtener como resuJt~ erarse,_ adecuadamente, si se
equitativa.
" 0 u.na mdemmzación justa y
El valor histórico de un lf
.
ción está también vedada Ség ' u)~ e¡¡prop1a~o, cuya valorizada en eJ fundamento que la h~~ ~u~as leg1slacionet apoya.
un país Y de ella no se debe sboriaf_~ hace la co.rnunldad de
.,_ .
ene Jciar nadi
. b'
cr1...,no q\(e tiene cierta 1• •
e; sr ten es un
.
.
og1ca,_merece algunas observaciones.
Cuando un mmueble o una cosa d
.
adquirido el caráct.er de hístóri
• e propieda(l privada ha
un particular lejos de r d . co, su tenencia Y cuidado por
nan , generaJmente. g¡¡s~n~d:01.r benef1c1os rentísticos ocasioque el propietario del mi rn mnnterunu~oto Y conservación
1
ca el vnlor creciente qu/ aº
r~rul¡,:aporque así lo justifidcJ tiempo. En tal forma _vcó~¿ume nd o el bien por medio
por vía de expropiación ~ isu al p~~e entonces a<ólguírfrse.le
derarse esa plusvalía ad . _dv or !s1coe:Kch,1sivo, sin consiqum a mediante los añ.os de irnpro-
d.
~:tº
;s
NX PROPIACIONES . LA INDBMN/Z1\ClÓ/t.t
.JUSTA
ductividlld y de gastos de conservación? Estimo por olio qu <l,
cuando el objeto principal de la expropiación es el l;)ien en
función de su valor ltistórico, dicho concepto no puedo dejar
de ser considerado en la indemniwción.
6.Vllr . Procedinúentos
a) Prejudiciales: en lo que a valuación y ofrecimiento
previo, que es lo qu e a nuestra especialidad interesa, la etapa
prejudicial debe caracterizarse por facilitar, al organií.,:no expropiantc, agotar los medios para que la expropiación no llegue a los estrados judiciales, y sea en cambio una simple
com pra directa, de conformidad con el propietario afectado.
Indudablemente que la defensa y seguridad de los i.nteréses fiscales obliga a tomar las debidas providencias para que
el valor fijado a los efectos del ofrecimiento previo no sea arbitrario ni permita un enriquecimiento gratuito dél expropiado.
Tales seguridades son contemplados por algunas legisla,
ciones limitando el valor dé ofrecimiento a las valuaciones
fiscales del bien, acrecentadas a lo sumo por algún porcentaje de ella, integrándose así valores de ofrecimientos alejados
de la realidad y, en general, nada compensatorios, con lo que
resulta ilusorio lograr los acuerdos directos.
Si se midieran estadísticamente las grandes pérdidas en intereses y costos que sufre el estado por iniciar juicios de expropiación sobre In base de depósitos eidguos , condenándose
inicialmente a sufrir sentencias en su contra, se aprecíarían las
ventajas que obte ndrfa logrand o acuerdos de compras directas a valores reales y equitat ivos.
Estimo co,weniente que las valuaciones para tal fin sean
practicadas por un organ ismo estatal centralizado, de alta jerar,1 uiu L<,cnicay compuesto en su última instancia por una
comisión o cuerpo colegiado formado por especialistas de
distintos ministerios e integrado para cada caso partioular
por un miembro del organismo expropiant.e. En esta forma
se lograría , a la par de una evidente responsabilidad .y ética,
una wúformidad de criterio en la tijación de las indemniza ciones ofrecidas .
DANTB CUl(RR,._,,.,,O _
,...,.._
M 4 NVA/.; IJB 1'ASA.CION8S
Dicho pr<>cedimlent.opermitiri
taje de avenimientos lo
a ~btenor Wl alto por~nel expropiado como p'ara eqJ~~resu~tar,a ventajoso tanto para
-Prop1ante.
b) Judiclale1: no habieod
. .
<fin:ctas,
e iniciodo el • Juicioº ;;e:nien~o
?!1las tmtatlvas
decidiría, en juicio SU11Jario1 . d
~ro~_1ac1on,la justicia
Es en esta 1'nstan . d, a m emn12:ac1onpor fijar
.
cia, onde
las 1 · l ·
·
más dispares y donde
•
egis ac10nes actuales 800
es
rnas
necesario
e
tr
que aseguoo a la justicia un
.
ocon ar el camino
co, de gran res 11 • •
~ranuent.o
de alto nivel técnirabilídad .
:po sabil,dad ética Y de incuestionable honoEn la Argentina, la Ley de Ex . . .
en el Procedimiento judicial la in/ropia~_iones ha introducido
Tasacio~es, como asesor de la Ju.s~nc,on
de un Tribunal de
A ntrguamente en este .s
por lo ley 189 di{ 1866 E P~ • las expr~piaciones se regían
tajea, ésta establecía la c~n;urª p~ ;elacionada con los peri~ actora, uno de ¡8 dema:::in~~ e tres pe~itos, uno de la
signado por el Juez La
.
. Y un pento tercero de la actuación peric:Wera°"f°~enc1a de esu época indicaba que
ya que una parte defendíaU::n~:talmente_de
controvcrsi11,
convenía a su Parte el otr
r muy baio, porque así le
.
•
o un valor muy I d
pensar la opinió n del otro La inte ' ·• e eva o para cornera la que daba al jue:,; ,; .
rvc.ncron_del perito tercero
valor real, Justo Y equitati::,ro;maci~n mas aproximada del
eete valor, fijado por el perito. d ero _ay que reconocer que
nión incontrovertida de
taº ofic io, representaba la opie&pacitada en la cienc1·auynate'cso.
persod
I na que podía ser muy
. • en algunoo casos pod , ruco e n tasac1on,
..
bien,
como tam'
na
ser
menos
expe
.
te ner la suliciente capacidad
al
runentada y no
para cv uar el problcina.
La modificación de la te 189
expropiatorla, introd
Y
• según la nueva legislación
•-•
.
uce como novedad el ase . •
.
dicr,..
con la intervención d I T lb
soram1ento ¡0 •
Nación, Este Tribunal
. e r ururl_de Tasaciones de la
por seis miembros Q~eememmanentemdente
~~co, está integrado
'
an e ormunrm f' cal
mielllbros que repretentan a
. .,.....- os IS es y seis
dente con doble voto en C"M dentidades privadas, Y el pres;.
.....,s e empate.
•KPROPIACI01V&S
. I..A.JNDBMNIZACIÓ.V
JUSTA
Para el trat.amiento de cuda expediente, las parteA uctoro
y demandada designan un representante ant.e dicho Tribunal,
que actúan como dos miembros más de éste, con todM las
prerrogativas y derechos de los vocales permanentes.
Los miembros permanentes actúan con absoluta libort.ad
de criterio y no responden a mandatos de defender intereses
fiscales ni particulares, siendo muy frecuente el caso de acalorados debates , donde miembros de origen estatal defion(len
la posición del representante del expropiado y viceversa.
Los representantes de partes están obligados a presentar
unn pericia prevía y con estos informes y los antecedentes
que los técnicos del Tribunal en el Jugar, se elabora Wl informe previo que 011sometido a la crítica de loe representantes de partes, mediante la presentación de nuevos informes .
Con todos estos elementos, las Salas correspondientes, lnte•
gradas por tres miembros del Tribunal , elaboran un proyecto
de dicf.amen que es sometido al Cuerpo Colegiado, reunMo
en plenario, con la integración de los representantes de las
partes, y en cuya reunfün se debate ampliamente el tema, a
fin de fijarse, por votación nominal, el monto de la indemnización. Dicho dictamen definitivo es informado al juez, que
puede, por causas fundadas y excepcionalmente, apartarse
de él.
Si bien dicho procedimien .to es susceptible de nuevos
perfeccionumientos, entiendo que ha resuelto el difícil pr~
blema de asesorar a la justicia en forma ecuánime, justa, equitativa y con la garantía de la intervención directa de los peritos técnicos de las partes, actuando anl.e un tribunal también
técnico que, J.lM ruonec d e ética prof.,,.ional los obbga a
fundar aus razonamientos sobre In baae de una correc.1;aponderación de todos los antecedentes y elementos de juicios
aportados por todos. Dicha situación naceque los entornos
en que se discuten los valores sean considerablemente reducidos, Uegándoso, en un alto porcentaje de asuntos, a obtener
el valor final por el voto unánime, con la conformidad de
ambas partes. En to.les casos, el juicio termina prácticamente
en ese momento y la justicia ordena el pago do! saldo do indemnización .
218
DANTE
GUBRJl8RO
- iYANUA¿
DE TASACIONES
Una modifi
··
citad 0 T 'b alcacton que he propiciado en la estructura del
n un de 'rasaciones
1 ·
.•
tanda! de
.
es a mcorporacion, clrcuns'
un representante de expropiados ausentes o de escasos recurSQs, ya que son frecuentes los casos en ue
::tar_se .de_propietarios ubicados en lugares muy aJefad¿t;r
residencia permanente del Trib nal
.
e
pía prob.ablemente .1 - .
. u • qwenes se les exproe w11co bien que han J . d
.
con sus esfuerzos y ahorro
ogra o construir
re
s, carecen de medios para hace•se
Presentar por un perito profesional ~•11t ' d
.,
de mucha i
rt
•
.
· "' ien o que seria
. mpo ancia designar un profesional especiali· d
coeml
o detefensorde oficio, que estuviera atento a la de~ .~saº
d os m resesde esa gent
·
merecen ser miis defendido e que, por ser de escasos recursos,
s que otros.
ª
6. Yll(. La e,cpropiación inversa o indirecta
La afectac_ión,de un bien o de una zona, por ley' para su
tutura exp~o~1ac1on con destino a una obra pública signif'
una automat1ca restricción al dominio pleno de la p~opied~:
::..:ti:
0
d: ;:g~!=ito
de las posibilidades rentísticas ;
, Dicha afectación no puede, entonces , mantenerse por per~odo_~dilatados sin qu e se concrete la expropiación e indemruzacion correspondient e.
1
exp~i:~;::':;1;
~ en~onces, garanti~ar e~1 las legislaciones
iniciadores ci . . .erecho de los pro pi.etanos a ser ellos lo,
e Juicio de expropiac ión cuando
ad
.
lapso, e imposibilitado~ de la libre disposició~
su o cier_t,o
dad, el poder público es ret .icente en la iniciación d••plra
ospaice
,
mones.
·
~
·
'fambi 6n debe ~aduarse
raz
bl
tipo de obra rae te ., ct'
ona emente, en función de 1
'
x ns1on e 1a zona afectada,
, 0
fur~~e::~~s incluidas, la duració.o del período d~ :i~: : :
recho de
r~asad.~ i:J cual Y no habiéndo se ejercido el delibe~adas. p PlllCJon, las propiedades quedan n.uevamente
~:,S
~:n..
~=
EX PR.OPIA.CIONES , 1,,A fNDBMRlZACJON
JUHl 1,I
7.VIII. La retrocesión
Realizada la expropiación . de un imnuuhl" , "" 1111,1 t 1
minado •destino y no habiéndose dado ul 1111•1111,
,,111••1 11
fijado, le cabe al propietario el derech o o 01tll!lr[ij ,t11v11l111
1 ,o
del bien.
Este concepto está contempla do en la mll)lorln , h, 1•4 h
gislaciones, pero existen también algunas indct<1r111l11,,,
lull••
y ambigüedades que hacen quedar librado al crltorfo ,1,, 111•
jueces la forma de aplicación de dicho derecho .
Sin entrar a considerar los aspectos de orden ostrlcl11m1•n
te legal, en lo que se refiere a la correcta definición de cu(,n,lo
se dan las condicion .es que hacen obligatoria la retroccsl (m
contemplando exclusiva.mente lo que a valores se rtlti(,r1•,
cabe advertir que ciertas jurispruden.tias e;¡timan que la devo•
lución de las propiedades debe hacerse contra la devo luci6n
por el propietario del monto co brado como °'demnlzoct6n
a la época de la desposesión. Se ha dado el caso, así, de pro,
piedades expropiadas ha~-e veinte o más años, devueltas al
propietario por e l valor nominal de expropiación a la fecho
de la desposesión y cuando el bfen había adqulrido, por dis•
tintas circunstancias y pQr inflación monetaria, un valor no •
minal cien veces mayor.
Entiendo que, así como el pago de la indemnización eicpropiatoria debe hacerse al valor del bien a la fecha de la dll8posesión, actualizado por el número índice de desvalorización
monetaria, en la retrocesión debe aplicarse el mismo criterio
y devolverse el bien expropindo, requerido por su expropietario, _al faJor nominal de la fecha de desposes ión, pero actua.
lizado dicho valor por el número índice que mida la desvalorización del poder adquisitivo de la moneda.
r
Concepto final
Largo sería preten<)er contemplar en la estrechez del
prese11te trabajo todOll 108alternativas dignas de considerarse
en las legi$1acionesexpropúrtori.as. Sólo se ha querido alertar
a quienes tienen en sus manos el poder de legislar, sobre pun-
28 0
DAN '1'1-;GUERR.eRO
- MANUAL
DN1' A 8ACIONES
tos, tal vez claves d u ,.
cada-en los p . • e na , igura 1egal tan necesaria Y tan apli:
de, crecimien t:s;s f~:a:~;;i°Ylodseamericanos, están en etapas
· t· ,
cuyo grado de equ·d
'd
JUS 1czapuede surgir la satisfacción
la ¡ ~ /' id._,, d 1 ? Y
O
han sabido e
¡ ¡.
.
n,e ic "'-' e Qlííenes
título de p;o'P~~,a~.10.es.uerzo prQp1q, conquistar el Codiciado
ANEX O
Ley 21.499 *
Ex:propiao.ión
la ley o por ncló admin il'1allv ()
ru ndado en ley.
• Régimen
- Oe-
rogacíón de las leyes 13.284,
17.4 84, 19.973 y dot l!J't. 10 de
la ley 14.393 .
Sanción y ·promulgacibn : 1? de
enero de 1977 .
Publ icación : 13. O. 21/1 / 77 .
Citas logales: ley 13.264: Vlll .
145;" ley 17.484: XXVU •C. 2781;
ley 19.973: XXXll •D. 5206; ley
14 .393 : XIV•A, 219.
TÍTULO I • Calificaci(,n
de utílidad pública
Art . 1 • Ln utilidad l)úblico que
debe servir de fundamento lega( a
ta expropiación , comprende todt>S
los CB80Nen que se procure 1a sati$.facción de l bi~1 común, .sea éste
do natura.le;a materia l o espb-itual ,
"l'ÍTULO 11• Sujeto•
de la teJaeióo expropU:iltoria
Arl . 3 .. La &eción eX-propiot o--
ria podrá promoverse collh-a cual quier clue de pe.rsonaa, d e. carAc·
ter público o .Príva9o .
TÍTULO 11] • Objeto expropiAbl~
.Art. 4 - Pueden ser objeto de
cxpropl$ción tqg{ts los bienes coo •
veníentes o neceallrios para la 1at lsfocoi6n de la utilid•d pública ,
cuaJqu.íera. sea &:unaturaleza Jur ídica, perten~cao al dominio pÓbllco o . al dom inio privado, 1'ean
cosas o no.
Art. 5 · La expropiación f;e referirá especialmente a bienes detc.rminados. También podrá n,ferirse fé r:i&icamenté a lqs bienes
que sean nécesa.rios pllJ'8 la oon etrucc(ón de-u:na obra o a la ejecución de \lo plano o proyecto; en t.al
caso la dec laraci6n de utilld á d pú •
blica .. hará en ba"" a informe•
té(nicos referidos a. planos des-
criptivo,, análisis de costos u ot.roa:·
elemento$ que Cu.ndamenten lo,
planes y programas a O<)ocreta.ne
bién podrá"n actuar como tales ta
medianté Ja expropia<lión de k)a
MunicipaUdod de 1a Ciudad de
bicñes de que ee trate, dt,biendo
Bueno& Aír.es, las entidftde11aut'á:.r- surgir la directa vlncu.laci6n o C() •
quicu naci()nH I'!~ y lu o.mpr•sas
neX.ló"I) de · loa bléiu:i. • axproplar
de) Estado nacional , e·n t.anto e,s,
wn la ob,a, plan o proyecto a N'Hl..
t6n expresamente ~ullad84 para
!izar. En caso de que la declara ello por su.a tespcct avas leyes orgA• ción genérica de utilidad pública,
nicaa o por foye.s especiales .
se refiriese • [email protected], deb<!rón~
Los particulares · i:.ean p<tr8ónas determinarse, adémáa. ·1as dj$tin.tas
de existencia visible o jurídica,
zonas, de modo que a fa.Ita de in•
podrán actuar como expropiantes
divid ulllb.aci6n de cada propiedad
euando estuvie ren autoriz ados por
queden ospeeificadu
las área.e
Ar.t. 2 - Pod:cá actuar como <ex propíahte e} Estado nac ionaJ; tom•
J)AN1'l! GUBRRER.0
28t
- ,t,tA.iVUAL DE TASACIONES
UJ
ANi;XO
af«:tadaa pc,r ta ,xpresada decla·
ra.ci6n.
juido
perficie
de expropiación dicha su ..
será ostabloo ida por el
JUe:t:.
Art. 6 • Es susceptible de ex·
propiaei~n el sub suelo ton inde ~ . _Art.. 9 - . Cuando le expropia p(lndenc,a de ln ·propiedad del c1on de un inmueble incida sobre
ol.~0$ cqn '?8.que CQn,;tituye una
sue lo. .
fgu.aftnen~ sn n s-uscepLibles de untdad orgaruca, el o los propiede . estos último!i eat.arán
expropiación los inmuebles some- tarJ"9J:
tidos aJ téglm<m de propiedad ho • hab1l_1ut~ospara ai;c:ionar por ex prop1ac1óo 1rrc,gular.s,i se afectaro
rizontal.
su .es.Lructu~ arquitect.ónica..., su
. Art. 7 - LA declaración di! uU· aptitud funct0naJ o de algún mobdad pú.blica podrá comprender do reiultn rc létiionado e l derecho
no solamente 101 bhmti~ que seim de propiedad en 1o.s tétminos del
nccemirioa para logfat ta l Ílnali· arl 51, inca. b) y e) .
dad, sino también Lodos aquellQS
.ª,
d~s 135superfjcies lnadccua ,das , tiemcndo en Cú@nta la rocplotación
efec""
tuada por el expropiado.
En..el supue1t.o de avenimiento,
las ~art.es de <:omú.n acuerdo de ~
termma.rin la s.uporficio iMdécoa ..
dP1 a efectos de incluir la en la
transferencia dt! do,idnio ; en el
Art.
1.2 ~ L,a indemniza.c-i&n
dentro de los valores
1uá.x.imosque esLlmen a et-e efect.o
cl Tdbu..nn.1de Tasaciones do la
4
cuya razo nabl e utilización en base
1,'Í'fU LO fV - La indemnización
a planos y proyéctog específicos
convenga material o financic.ra·
Arl. 1O - La inrlemn.ización $6•
me';lto esa efecto de modo que
~ J\Js-tlf¡que que lH ventajas
es- Jo c~mprcnderá e] valor objetivo
t,ma(\as serán ut-ilizadas concYeut· del bten Y los dañoij que sean una
me.nLe" en la .ejecueiQn del progn¡ · consecuencia directa e inmediata
ma que mot1~ó la declaraoióu de de 1ttexpropi.ación. No ,se tom:.ui...n
en cuonl-a ci.rounst.ancill:de carácutilidad pública .
ter p_er{,IQo_al
, v_a~or.esafectivo, , llO•
, ni el rnúyor
AJt. 8 · Si oo trato,c do la ex· nanc1as b.1potct1cns
ptopiaci6n parcial de un inmul!· valor qye pueda conferir a.1 bien
ble y 1a J)a.tte que qued&;e sin ex- la _obrn 3 ejecutarse. No se pagará
pr9piar fuere inndccuadn para un lucro te5ante . lotegrarán fa indem •
USQ ? e-xplotaclón raci()oaJ, el ex.• nizacié)n el irnpo.r-te que corrc:tisP.roptado podrá exigir la e.a:propin· pondierc por depreciación de la
ción dt? la totalidod del inn1U,eble.. moneda y e l de los respeel.ivos í.n·
. En los terrenos urbanos se con- tcreses.
siderarán sobrantes in.ildecuado."t
A.rt. l l - No se indernnil.ariín
1<?~
que por cauS3 de la expropia tas mejoras real.izadas en el bién
c100 quedaren con fr-0.nte fondo o
superficia inferiores a lo 'autorfa.a- con ,p9.stcrioridad a l .acto q_ue lo
do para edüicru- por las ordon.a.n- declaTb aíe~t.ado a exptopi.acióo,
salvo las ,ne,orúS n~ccsar ia&.
zas o usos Joco.les.
Triit3ndose de inmuebles rural«?$, en cada c-aao M!rún dét.e .im1in111
~
perjuicio de la inLervenclOh «~la•
oficinas técnica& a q_UQ ~lu,1e el
art. 13, debed au~n .cll)rto ptutl
ba peridal . Cada pnrl<, d<1•l11porú
N:,ción para los i.)jenes iomoeblés,
un pe.rito y el j uez un Let<:éffl. •
o las oficinas t&micas eomuetcb .. no sM que loi. 'interewdo,; te P\I
tes que en c.ada caso se deslgna:rA'n sJércn de acuerdo en el oombra ,..
pnrn los bienes que no sean in•
muebles. Tratándose de inmueb les miento de uno soto.
etl vnlor 111áx
imo éStirnndo 21eráinc:reménte.do automíitictuncnte
y
TÍTULO V • Del proccdinúcnto
por todo eoncepto, en un die?. por
judicial
ciento .
Art. 18 • No hobiendo ov•nl·
Art . 14 • Si el titular do\ bien
miento , el cxprophm lé .iebcri
n ex-propiar fuere incapaz o tu
viere algún impedimento partt dis- promover la ptción judicial de ex¡,rop:iación.
·
poner de S\l.S bienes, la autotid&d
judiciRI podrá -.utorizar al repre ~
Art. 19 • El pr<)CC&O
uainítári
M)nante del incaµaz o 1ropodido
por
Jnicio
sun,ario,
con
lú modl para la trasferencia directa del
fict1cione.s eat.ablecidas por <1sta
bien ni ex.prq,pi3nt..e.
foy y no estará liUjeto al fuero de
atn:1.cción de loa juicios univeru Art. 16 • No habiendo avAnimienio ré1p«:Lo del v~lor do lo$ l(;!S,
Promo ·vida la accióo se d;U-á
bienes íomucb]es, In cueatión &e:tá
decidida por el jue-L-qu fon, re.spce- traslado por quince d ras:al deto a la indemnización prevbil,n en mandado . Si s~ ignora.sé S1J dómi ·
cilio, se publicarán edictos: du'1ln ·
el 31'.'t. 1O y sin perjuicio de otl'C)S
cinco días en el dio.río de pu medios probatorios requerirá die · te
fo·gale& de lo Nación
tmnen del Tribunal de Tas&ciones blicaciones
y e-n cJ de la Provincia corre,;ponel('; la Nación el que deberá pto·
diente .
nuoeíarse den Lto de los noventa
Si exJstiercn hecho• controverdi••·Las maquioflrias Instaladas o tido&: se abririi la causa o. prueba
por al p)azo común que c1Juez e,t,
adheridas al inmuebl(! que se ex • time prudencial debiendo tenur
1,rop iará a.e tasarán conforme a lo pre:;e.nte lo dispu.ooto en tos arh•c-~lablecido para los bienés que no
15 y 17.
sean inmucblC!s,
Las pa.rt.esP(>drá.nalegar pot ~s-crlLo sobre la prueba dontTO del
Art. 10 - No s-e co nsidororin
plazo común do diez. díM. cornpu ..
,•áJido.s, r;espect.o al expropía.ute, tados <les:deque el sec-rctario ce:t-los contrul os c-elcbrudoi:. por f!I Uficare do oficio 50bre lé prooucpropietario c.on posterioridad a In
de 1~rni.smu.
vigonc.» de la tey que decla:ró afee ~ ción
Presentados los .alegat~ o ,¡un-tado el b ieo a expropiación y que
cid<>el plazo para hacerlo, el juez
impliqueo tn coruitit.ución de alg(lh l.lamu'rá .i,_utóS para sentencio. 111
derecho relativo al bien.
que deberá pronunciartlé doJ\t.tO
Art . 17 • No habiendo aveul- do l<>Streinta dío• de quod1o; (irl).10
miento ocerca del valo1 de los bi e- aq,uelhts providoncia . El e.arcodft
1tes q,ie no s·ean inmuebles , sin las costali del juicio , nsf cornogu
propietario
s~
pagará en dloero en efectivo salvo cotúormidad d0l ~prop•i~do
para q_u.e diCQo pago se efectúe
e.n otra cspecio d,e vaJor_
Art. 13 · D,:claroda la utilidad
pl'.lbU_ca
de ~~ bien, el e.xpropiant.e
podra adqumdo dircctamcnLe deJ
284
D~tN 'l'R GUERRERO
- MAl\'UAL DE TASJ\CJONBS'
~~nto .Y (11de los h9norarío~ p-ro• inm~cble$ el cxpropi.a n t.e dcbe rli
dlona Jes, se réf:!ir:hl pc.,n lns 110 ~ co~tugnar u.ni.e el ju~ rospect,Í\•o
lll._. de~ ICdódi~o Pruoesol Civil y el importe .de la valuación que 1:1
Comer-:1a e lá Naciún Y por las ofccl.o hubae(e practicado el Tri-1
respectivas leyes de a:rancé:let
bunal de Ta~ciones de lq Nación.
tooLas part-m podrán int.er~ner
~fecl.uada dicha conJ;ignaci()
1
O!f 1?8 recursos adruil,idos POI'.' J~e:i. le otoqtro-á la pose$lón"'d!t
el ruenc~ouado Códí'go.
b1on.
Art. 20 • • l..:a
ta.,,,.
. sentencia r··
uara•
•.n,..emmzactón t.oniendo en
~r~. 2S · El oxptopiado podrá
remah
•
• stT r Ja. sunrn depositada P rev1a
J~ i icac1ón de su dominio, que el
bien no reconoce hipoteca u 01to
dorech~ real y qué 00 e.st~ embargado na pe.san sobre él re.striccio •
n~s • la libre disPQsicióu de rus
b ienes .
cucnLa el v-.tor del bio.n Al tlem •
P<>de la desposesión.
PJJ.i:a
081.JQlecer la depreciación
',?.onetaria, se descontilrij dol valor
[IJ~~o la su11;1aconsignada en el
Ju1c10, conforme con lo pr~visto
en ~I ru:1:·
22. &feotuáqdose
80 •
l;uabz.ac1on sobro la difctencia r@•
;Art: 2 4 · La litis se anotad en
sult.a~_t(', hasta eJ momento del el Rc,¡¡ostro de la Prc;>piedad, siendo
efectJV<t pago .
d~sde llSé momento indisponib!e
~ l.al cai,o, lú.s intt.tret-es && e inembargab le el bien.
U9u1d•tán
• la tu•a
. por
• t
.,., del seis
~1én j° anua1, desdo e.l morn.ento
Art. 25 • Si la expropiación vct-e a dcsp06e6ión hast.a eJ d e.l sare. &<;>brebiénes quQ no sea,n inP?' º' ...sob'l'.'eel total de la indem· ~uebles._ e l <i~propiante obtchdrá
mzacJo n o &obre Ja diferencia
& p_oscmón inrned.íllt• d0
ellos
S-Ojún cort015pon«a.
• preVJa
oonsignaeión judicial dél va:
_!.ios rubros que compongan lo r Qúe 3?(feter:mille por las ofici •
~3 indemnizaci ón no es(:ru-án Su•
nas tl:cni-<:-asm~ncionf!das en eJ
Jetos al pago de lb1puesto
_ art.
13.
van1en alguno .
.
o gra
Se ró de aplicaci(m, en lo perti•
riente., Jo establecido en e l art. 23,
Art . 21 • TraLándoso (1 ·
Jo
muebles 1 inc luso pot acci.sión e
tn;-
compet_entc el juez federal d~Ú~~
gar do1;1dese encuentre eJ bien a
expl'op1~r CQn jurisdicción
eu 1
C?nt-encwso
administrativo
Tra~
tá.DdoM! d~ bienes que no "~an in..
:l~e~1os, .se.ti com1:1eUmte cl Juez
t-:-
0
ugar en quo !ie oneuenb:on
eJ d<:J,domicilio dol d:ernaucJado
B eJcec1011
del actor
la p· • '.
d'Art.
·a1 26
d • Otor•sda
•
OSCSJOII
1u . lCI
el bien, quedarán resue-1·
tos los arrendamientos. J.Jcordán•
do~o a los ocupantes un pluo do
treintt1 d[a!" para su dosalojo i que
el • expropian~~ . 1_1odrá p.rorrogar
cuando a su JUICIO rudidJrn jl.,lshul
r$t.One$ que a&í l o oovnsejon.
•
Art. 2 ~ • La aocjón emergente
de cuaJq111er perjuicio qu~ se pro •
P•hdad do IJ, Ciudad <(e Buen<>• rrognse ~.. tereeros. PQr conlrntos
~r';J .soa parto. tramitarán á..nJelo dé locac1on u otros que t•uv.icr~n
JUtJ~ClB nacjol'.la.l en lo civH de 1
c-..olebrados con
• $(l
. . . el prop ·,eh
wtrl(),
Capital Federal.
• ven tl lad. en 1u1c10
por Séparado.
~.os juicios en Que la Munici·
Art. 22 - Si ,;e traLf:IJ'edo biene,;
Azt. 28 - Ninguna acción de
285
ANHXO
t-Orceros podrú Ullpedir la ~,cpro-piación ni su efectos, Los der~
chos del tee lamnnte se couside-rarfln trl'lsferidos do Ja cosa a su
precio o á la indomniuoióo,
qul.ldando aquélla libre dé todo
gravámen.
TÍTULO VI · Plozo
de la ex:prop i.ec:i{)n
Art. 33 • S• tendrá por abando·
nada la e:x.propiación -i;a lvo d\l ·
posición expresa de ley ospecia.1&i el ,:xpropiante no JJtomué:Ve el
Juicio dentro de los do• ái\oa de vi•
gencia de la ley que la aulQrice,
cuando se trate de llevarla a n en•
Art. 29 • El cxpropiante p.o ·
bo sobre bienes individualmente
drá desistir do la acc!ón promo • detor:r:ninados:; de cinco años,
vida en tanto la expropiación
n.o
se trato de bienes eot.n·
haya quWado perfeccionada. Lss cuando
1,n·endido$ dentro do una t.ona
costas Sétán a su cargo.
y de diez. años cuan·
Se entenderá que la expropia .• dotermi11Bda;
do se tr~te de bienes con'iptendi •
ción h~ quedndo perfeccionada
dos en uno. enumenu;i6ri; genér,icn.
cuando se ha et;perado la trasl'eNo reghJ . la dh;posición precerencia del dominio a!. expr.opian ·
dente
e.n los ca.sos cu que las leyefl
te mcdiaot.e sentencia tinne. toi:na
orgánicas de- W municipalidades
de posesión y pago de-la indernni•
autoricen a éabl,t. a cx:propiar ln
zadón.
porción do los inmueble.a afecta·
do$ a rediflca-ciones o eo111u'l.ches
Art. 80 • Es improcedent<> la de callos y oehavaa, en virtud de
las Q"rdcnanzasrcspectivu.
cadU,ti<lad de la imta .ncia c uando
en el juie ío el ex:propiante haya
Art. 34 - Lés dispo,icfones cont.omado posel:iión del ble.o y el ex•
on el primer párrafo del
propiado sólp cuestionar& eamon · tenidas
artículo ante ri or no serán aplicato de la indemnización.
bles en los caso!i de reservns de in..
inueb1"6 p~ obras Q p\anes de
ejecución diferida calificados por
Art. 31 • La a,C(:ión del oxpTO·
fonnal .
piado, -para· exigir el pago de la ley En
tal supuesto se QpUcarl'in lus
indemnización prescribe a los cin· sigu.ient~s normas:
co oi\os, oompu~a.dos desde gue el
a) El expropiaote, lu~o de damonto re-spectivo quede deLerml ·
c1ara'f que se trata de u.na éXpro •
nadp con carácter fitme Y definipiación diff.lrida, ,,btendxi\ la ta.4·
tivo.
ción del bien afectado coo interVénción del Tribunal de Tasacio ·
nea d'! 111Nación y notificará al
ArL. 32 • J•ara lti trru,fetcaoia
del dominio de inmueblet:i al ex· propietario el importe resultante.
b) Si el valor de t"'"1ción fuere
propiant ,e, no so requerirá escritura pública otorgada pnte escri • aceptado _por el propietar ío~ cual~
quiera de las partes podrá pedir
bano, ..icndo suficie nt e a-1 eféCto
judicial y. una
ta hiscripción en el respectivo Re· su homolopción
VM homo logado. d icho valor ser&
gislro de la Propiedad del decreto
comsido.rado como [i:rmc para am ~
qut apruo.b~ el avenimiento o, en
su caso~ de la stntencia judicia l bas parles, pudiendo r.enjust.arte'
sólo de acuerdo con e l l)rOCt)d1·
que haga lugar a la ~xpropisción.
286
DANTE GU6RRBRO
- MANUAL
DE TASAC I QNBS
ANEXO
miento previsto en el inc . d ) d.;I
presente artícu lo.
e) Si él ptopi('tnrio no acep-
tara eJ v~lor de tasación o frooido,
el expropiante del;>erá !SQlfoitarjudicialm~nte Ja rtjació n de l valor
del bieo, de co nformidad coo
normas de los arts, 10 y 11.
d) La indemnización setá t &-
piatoda, <>cuando no se le. diere
destino 1;1lgunoen un lapso de dos
añ,os óOmputados desde que la
expropiaciQn quedó perfoceionada e.n lá (onna prev ista en el art .
29.
,as
Art. 36 • Se entenderá que no
hub
o cambio de de.stino cuando
ajustada en la rorana previs~a en e l et acordado
al bien .mantenga coart. 10.
n"x-idad, lntordeponrleneia o coe) Si duro.nte la tramitación
rreJación con el específicamente
del caso y antes dé que se d ict.e provisto en la ley ,
la sentencia definitiva el ~xpro·
Tampoco ~ considerará que
piante necesilura di,;_poner en for .. mcd(ó
cambio dé destino si a una
roa i:nmediat.a del Inmueble, r~gi· parte dél . bien expropiado M le
~ lo dispuesto en lo• arts. 22, 23
asignare uno complementario
o
y 24.
que tionde n integrar }' racilitar
f) Los inmuebles afocl.il~os po- eJ pnw-i.\to po r la ley .
drán s.er trH.sferído.s libremente a
terceros o condición de que el ad•
Art. 37 • La retr0<:esión tan, .
qui.rente conoica la afec tación y bién proced~ en los supue$t ,os en
consienta el vaJoi- fijado , si éste es~ que el bien hubiere saJído del pa •
tuviera determinado . Con tal íina- trimoni () de •u titohtr por el proUdad una vez firme dicho valor, cedimienW de avenimiento .
será comun icado de oficio por cJ
ente. expr0;pi.an~e o, en Sl.f cai¡o,
Art. 38 • Ln ret.rocesión no sQ•
por el juzgado intervinie .n te orRe- lo podrá logra,se por acción ju•
gistro de fa Propiedad lumueb lé diciat, lino l..ainbién mediante ave-9.ue corres.pon.da . Los certificados
que expldau lo$ Registro s en ro• nimlento o get.tión ádministrativa .
1.-cron con e l inmueble afectado
deberán hacer const.ar ese valor
firme. En la$ escdturaa traslativas
d~ dominio de los· inmuebJe i com •
prendidos en e~te artfcuto los es·
criba.no& que hu;aULoricon deborán
dejar ~presa cons-tanci1:tdel con ocimiento por el adqulr:eme de J~
afectación, Q de su conseu.tiniien•
to del valor firme . iiegún corres·
pondc.
TÍTULO VIT • i>ela retrocesión
Art . 35 • Procede fa acción do
retrocéaión cuendo al biNl e:xpro·
piado Sé le díero un destino dife •
r-enlé al previsto fJn Ja ley oxr,ro·
Art . 39 - Cuando aJ bien no 1e
le hubiere dado destino aJguno
dentro del plazo mencionado e.rJe:J
art. 36, a efectos de la acción de
rot.roce&ón el expropiado doberá
intimar tch•efontemonte -al expro ,
pJantc para que 1'! a.¡igne al bien
el destino que motivó la expropia·
ción, trascurridos soi.smcSós de-áde
esa intimación sin que el expro •
pianlé le aaignarA ,.J bien eae dc.i;ti
no, o .siu que hubiere iniciado fo.s
a:espectivos trab~jos , los. que debe ~
rá mantener conforme a lo s pJane.s
de. Qbra a.prob:idos, fa acción de
retroce&íón quedará expedita, s_in
necesiditd de reoJamo administra ti·
vo previo.
Si al bien i;e: lo hubierl) dado
un dest .ino diferente ni pr~visto
en la ley expro:piot,Qria, .d~berá
formu lane el reclamo adm.inistta ·
tivo previo.
Art. 40 . SI •I ble.n expropiado
hubiere f'Jumplido la' nnaJidad que
rnotivó la <rxp-..opiaci6a. y po~ e~a
circ uo$tancia 4uedare desvincul& ·
do de aquella finalidad, la retroo.,.
,ióo será improcedent.e-.
Art . 41 . E., admiidble la acc~ón
de retrooeslón ejercida parcial •
rnente sobre una parte del bien
expropiado .
Art . 42 ~ Pll.i'"(lque 'In relroceslón sea procedent-e se requiere:
287
Art. 43 • Cuando lo expropia ·
ción se hubiere llevado a cabo
mediante tiveni:m~ento, .hl aeción
de retrocesión deberá -promoverse
ante el jue-z que debttrfo haber
entendido en eJ caao de que hu·
b~re ex istido un juicio dé expropitu::ión .
Art. 44 • Si la expro1>1uej.óo
se hubiere efectuo.do mediante
juicio la demanda de r-et,rocesión
debo ~dicarse ante el mismo juz·
gado que inte.nioo é.n el ju,icio de
cxp1opiacióo .
Art. 4,5 • La acción de retrocesión corresponde únicAménte ni
propietario expropiado y a sus su·
tJ) Qu-, 1.aexp(ophicié ,m que _1.a ctWIQresuniversale!I.
motive h.a}·a quedado Jlerfecc1,onada , en la formft prevista en el
Art.. 46 • La retroceisión ,J)Odr,
..... 29 .
ser demandada contra cJ ex.pro·
b) Que se dé glguno de los su·
pi11:nte,o con~ éste y lo1' terce!os
puestos quo prevé el art. 35 y en a quiones hubiere a-ido trasfendo
&\I cnso se cuml)liése lo dispuesto
ol blen .
-00 el art. 39 .
e) Que el accionante , dent~o
Art. 47 • El proeedímiento ~~li·
del plazo que [ijo ta sentencia,
cable en el juicio dQ retroccsion.
reintegre al expropiante lo que y la naturaleza de la li~is: ,&erá
_n
percibió d<t óste en concepto de tos ostablooidos para el J~1c10 de
precio O de indemnizacibb 1 c~n la expropiación . ·
áCtuaJii.aciOn que correspondiere.
Si el bien hubiere dismioui~o de
valot por actos del ~Kptop1antc,
Arl. 48 • Si en la s.c.rttenci.a se
t'tlá. di8minución será deducida de
hiciere lugar 3 la acc .ión deberá
lo que debe aar reintegrado por el e,stablecersc la suma que debe
accionante. _Si el bie.n hu1?ier1.1 reint~ar- el acclontJ.nt.e por: rétr oaumentad o de vaJor por meJ<;>tas Ce$ÍÓn y el plazo en que be de
necffll:rias O Util{'& in,roduc _1das h.acerl.o: asimismo ae establecerá
por el expropia.nte, el ex-prop1ado el plazo e.n que el e.xprop!ante
deberá teinl.eg.nu el \lalot de las debo devolver el bien expropiado ,
mismas. Si el bien hubiere uumen ·
A.rt. 49 - La devolución del
tado dé valor por causas natura·
les. el reintegro de ~icho valo.~. no bien ni expropiado deQed hace.-se
seró exigido al acc10oante . S1 _el Ubre de todo oc:upanLe. carga•,
bien, por eau 6 as natura:lt:&:hubi e- gravámenes y 5UVidumbre qu e
re disminuido de valor, el monto
hubiere tenido luga¡ deapuéo d e
la desposesión.
de esa disminución no seri dedu·
cido del Vfilor a reintegrar por ci1
Art. 60 - La acción por ratr<>accionante.
DANTE GVB RRERo - MANUAL
ee-sión P.rescr:ibe tt los ll"Ofi,año$,
computados desde que. liabiondo
quedado 1>otf'~i on:ufa Ja cxpro•
piaciób en la rorma pruv)s-t.aen eJ
axt. 29 ttJ bien se re dio un destino
ajeoo al que la determinó, o d~e
que no ba b~éndoseJe dado aJ bien
desl,ino alg4uo, hu.bíeren traoourri•
do los prazos Prt'!vis-togen ros art.s,
a5 y ll9.
J;;t trá.ruite previ.sto en el nrt.
39 $U8pende ~J curso de 41sL)prescripción .
º"
TÍTULO vur .
la
ex pr(>píación Jrregular
Art 51 • Procoo e 11'1ácción de
expropiación itTegular en los si•
g1.1íentes
ca&9S:
d) Ctumdo existiendo una ley
qué dedarct de utilidad; púOlka un
bien, cI Estad.o lo toma sin haber
c\tmpüdo con el pago de la re.
pcctiva indemnización .
b) Cuando , con motivo de la
fey de deofaración de utilidad
DJS TASACIONF,s
1\N8XO
Art. 54 • E!n el jufoio de expropiación irregu lar los valore(i
i.ndcntnizubles será.ta fije.dos en Ja
misma forma provista pára cJ ju¡.
cío de o>rpropiación regular, C:Qn
•
tompfada en los arts. J O y siguiente$ ele J.ar,resontf! l~y.
A.tt. 65 · Las norma.,r¡de Pl'O•
OOdirn.iento JudiciaJ esta.Qlt'Cida:s
paro la expropiación NguJar , rf.
ge.o tamhión para fa expropiaci6n
inegulru- , en cuanto fu.eren aplica•
bles.
Art. 56 • .l,a acc¡ón de éXpro,
piación irr(!guJa.r pre8Cribo a Joi
ejnco años, cornpu tado.s dogde b1
fecha en que tuvforon lugar Jo,
actos o c:omportan:aicnt,os déJ l¡':s•
tado que to rrum viable la referida .acción.
TÍTULO ne. l>.ela
ocupJICjón t<:mporáneci
públieti, de hecho u11.aCO!la ruao-Att. 57 • Cuando _por razonets
ble o inmueble resulte indisponi • de utUidad púbHca fuese nccesa•
ble por evidonte dificuJtad o Mlpc-- r-fo el us,o tJ:ansitotio de un bien o
dimento Pata di3po:ner de ella cosa d@tenuinados, muoble o in~
en toodicíon .es normales ,
mueble, o· de una unive('8aUdad
e) Cuando el Estado impon¡•
determinada de ellos, Podrit rccu •
ffj derecho del UtuJar de un bien rrirse a la ocupación temporánea.
cosa en numc-Btere,s aj enos_ a lc>R
/\ti •I~
11 1
que est rictamente deto rm.tnaron
,11¡-1,,1,,,,.1,1. 1
s u ocupación .
dt! 1,~1•io¡tlH1lo♦t
IQ J)tW l 11,1Hl tt 1111
hit
Art. 60 . Nin guna ocu~~ción
oi6n t1tilllH1I;¡,¡,."
IU 1
t.emporánea anormal tondra tr?R·
yor dU,raciQn que el lt11'>so.rurtr10Art, 60 lii,1 '""'"''''"''lº"
tamonte necesario pa,a. r t1ifncer
p,rópit;IA.rl1,1 ,,1 1,1\lllllf 1
la respectjva necesidad .
ráne,q do 111111\+01u • H
do a1tQrnr l¡i¡ •u1011n1'" ,1 1
Art, 61 . 1-la ocupación tem•
e.xtn:ufr O ~IH.U11, •'• •
poránea por razones nor'!l~le.s:, ni
montos que lo h1lt1t11
•111•Hi J
previa declaración JegaJ de ut.ihd3d
do del stlJ)trn.lllo lh -.,Mu
pública, po ·d rá establece!se por
att. 4)2. ú ll.Ímo pnr!A
avenihlif!nto, d~ lo contrarJQ d~be •
ni ser di,ipu.tsta por la a,utoradad
Art . 67 • SJ l a tH'11¡)1u 11111l1w1
Judic ial, a requ!-rÜ!iiento de la
po rá neit atecl ,u·• i. 1,,_....,.,n• 111
Administración pubhca..
der ~ hoa do éi Lo,i at•
•wl..,
sobre ol tmp()rtc dA '" J,1;h1111ui,111
Art. 62 ~ La oeupac~(,n témpo·
eión.
ránea non'lal apareja mdem1u.z.~..
ció11 siendo aplicable$ en &ub~aArl. 68 • LruJClll'!lill/11 .. jtloll
dio Ías reglas vigente& en mat e ria
ciules qoe prom ovic8u ~J 11rt11111•hi
de wrpropiac ión.
do det .bien oc upndo tllllih ''"'' 11
La indemnfaación a que se- re·
t.as de r-~lat.n.a·cJóu ndmlnl,u«U~•
f1ere el presente. artículo compren:
p.rc\'ih..
dc:rá el valor del Lu;o y los da~nos)'
perjuicioi; ocAsionado.s al bie~ ~ 0
ArL . 69 . r,., •~clón dol l)rovh·
C()Sli ocupados, así c<?mo tanab1e~
tari.o del bien (>Cupa,,to pa,¡, t1XINlr
eJ valor de 1,,s mat.enafos que ~u
pago de r. in<lem)1.izaci6fi""'"
bie1.1eodebid<, extraerse necéSar1a· ~I
cribe a los cinco aiiqs ,;o mput;¡clo"
mente o indispo.nsa.~hnrie.nte con
de.sel.oque el ocupaute tom (>1•<H
1• 1
motivo de la ocupacion.
sión dél bien.
•t•
11•-•u
o cosa tana indeb ida restricción
o JirnJtación, que im¡>ort,en una Je.
sión a 1u dereqho de propiedad ,
AJ-t. 58 • La <>ou1>
aeió.n temporánea puocte responder a una ne-c-,.sidad anonnat. urgente, fo1p~
Art. Ó·2 • Nu con-~sponde la nc- rioff o sú.bita, o a un~ nece.fidad
<:ión de elrpropiaei6u irrc,tu JJU- normaJ no inm inente.
cuand o él l!!stado paniliza n no aot-ivo fos Pr<>cedirnient·os después
Art . 59 · La ocupación tempode haber obte1tido la po.sesic'Suiu • rán1-.aanormal 1 )lUede ser djNpues,
diciaJ de.J bien.
ta dítl.111.:tamente
por la autoridad
admini.st.ratfvJ4 y no dará lugar a
Art. 53 · El que acojone por indemni.z:eción aJgunn, sa.Jvo la reexprupiacióh irregular está e~en• P8.ración de los daños o detf!rio-to de La reclamación Ad.hdn.istra• t().~ que lle causaren a Ja c:osa o
tjva provil'I.
el pago dii daños y perjuicfos de ..
bído$ por eJ uso posterior do la
Art
63 • El bíen oc upado no
podrá . tener otro de~~ino q_ue el
que 111
otivó .su ocupaclon.
Arl . $,t
•
NinR'.u.na ue u ¡nu; i6n
Art. 70 • Lo aceíóo dol P•l>Pl•
tario d~I bien ocupado P8;Fl1roquo
, su devolución prescribe á lQI
:hlco sños computados desda (ltu,
ej
oc~phnte • d~bió de.volver ol
bien.
temporánea no.!1na) Pue~e du~ar
más de d.os anof -: vc.n<ado o~
TÍTIJLO .x . Dl•po$lclon e1
lapso t!-1propieta r io intimará í!hn
comple m.entarios
. .~ la devolu ción del bie n,
c1on~
.
, d sd d",
Trnsou.rridoa trein~.a clías e e . '
Art. 71 • Jfodo uquc.J
11U•
cha inlímación tnn qt.te él l)1~n hilo de propietario, de f nnpht
hubiere sido devue lto, e.l P.r0 ~!e-~JiOOdor, 0 a mériLc) ele cuaJqulo,.
rar-io podrá exigir la exprop1ac1on
otro título ce&istie:rcde hl.'<!hQ11•
del mi&mo, Pl'om_~vi1:_odo
UQ8 aceje'cución d'r;
los c,studioa u opétí1
ción de oxpropiac1on lrreguln,.
cione.~ técnicas q1.10 ~n vi:ttutf de
q,J-:
290
DANTB GUERRERO - MAN UAL OR 'l' A8AC I ONes
la pre.sente ley fueté)J di5Puest os
J)Or el Estado, se hará pa&ible de
una multa de mil peso• ($ 1.000)
a ciru, mil p..,,.($ 100 .000J nJ arbitrio del juo1:, .quien próc:edeni a
su aplicación, prev io info·nne turnttrfs:imo del hecho, sin perj uicio
de ofr al imputado y resotver co ..
mo corresponda. La multa se exigirá Por Vía ejecutivs.
olona, del ll:1tado exor01>i.-.G"t.eha Ido
Pc>ni.tmdó de rna.ni(i.earto, eon •1.1.11
tJn..
PliCanci.u y ec.uuetucnctas
Jurídicas
afccf.4da.s Pot las expropiaelone# l', ett
aJ«u n oa ea.os, indu~o a tU<te·r os..
Lo-ll vicios tecltl.ntivo.., fueron cu-bie-rlos con los Pronu..nc~h tnt.oi h.1•
ti.9Pl1.ldcneiales r n1edla.r.ite 1Alabor de
lb. do1;:U'irui nacional. No ubst.aJ;it.o.
a.qul!Uos y ésta no han sent.ado u.o C)'i•
terio unifov.ne , en t.odos lo• cuo-. i,n
la Pr•vi.siO:o de lJIJJdi,ttinUl.8 1ru1tarf11a.
Por ello ¡pe oltiw1 a li t COfl&ider4dbn
de V ,Ji:. el [ft~11énte J>royte4o d o lef en
Art. 72 • La P•cocnte ley •• t!I
que .e Pte&ende h •be.t c:ontemphdo
aplical"3 exclusivamente a las c.au• , f.od~ 10$ alJPtt-tos furíditos de la e.x•
&as qué SC! inicien a partir de su p,rop1acl6n y de 81.1.1irultitucrontt P•r••
le1u o t:<irtsecuentos. con e&peulal CC)fl•
vigencia. No obstante, en los ju.i· aid.
eqclbn
de Ju concl'1iionea de h•
cios en trámite el exprQpiante Po· doctrina
Y de lü JurUIJ)l'I.H.lcnd.a.
drá. proponer la adquisición del
En tal aenlJdo. Jle ha ampliado cl
bien por vfa de avenimiento, en C('locepto de ut;fJJdad pública -lnv~
Jucr1U1do lodl:M .lo. cal()s en que se PrO•
la fo.-ma prevista en eJ .art 13 ,
eutt "la Ntitft.:tccJ.611 del bien coni il.n.
wa f~ t• de nfll1,1ralexa. mraC.Cdal o ~tArt. 73 - Dcrógansu las leyes tUual •- pa.n _ Que ns ulte comprensivo
13.264, 17.<184 y 19.973 y el de toda.s fu bipóteaia. Se ha dep1.1.nd9,
11&im.bmof11les, Hl.26.f, eUm.Jnand ó de
art. 10 de la ley 14.393.
~Jla y de su., »orntas compJemtn tar..u
10$ le}l:t()-9que han sido c.<mildcrad(_is
como vfoJatorio¡ de lll CoruUluclOn
Art. 74 - Com unfquese, et.e.
Naei(lnal (ta.lu, por ejemp lo, IN.JI al".-.
1,8 Y l 9 y l¡a l ey 19.973) ,
entre lo# rub.ro• lnde01niublos,
In,
t«:1trr1nte$ del <:onct!pt,o de lnd pniniza,.
• Nota aJ Podu JiOoeutJ,.,o•co.mpaiüin - ción, '" admlt.e el va.tor Panorimlco y
do e.l proyo eto de Jey 21.4&9,
eJ hisiOdco ~~duJ~o,
Por la leaitlt•
cJ6n vt,rente - -a.tí como el de lot lnte•
rase, y la depreclatió.n de la monech.
f;lueno, Airea., 2 de dki embre de t97ó.
$J COO'e@cmdl:eni e.n «:l C11$0 concreh, .
8xci:no. 5ciior- Pre¡ijdenttt de la Nacilu1:
So diaponi: que el Pll.(to ele l a lnde.l'llo.lliación M co ner ele en dia.ero efecti'J'fnro el honor df! eti:iv-arJI v . m. el
vo,
sa.Jvo contoonid&d d~I expropiado
•d,hmco proyed~ de !oy Por et que se
pa.ra Que el pxgo se efect-Oe en 01111~
PtOPieia la tuod.lffoadón dol niadmen
Pccle d.o vJIJ.ol'".
legal que rice itc·tul.trnent.e fin materia
d e OllJ>ropblcio n~ ,. • la Vl.!Zque l11 ff-Se ~b1b lc-oe o:irprua,oenu la Pt>•~a)Amc¡_ntucilln de todo lo 11linen,e a la
bilidod de Q'u e el C!XPtOPiAnh1adquJe-n
rctr<>cesfón, 11 J.a. CXJlt<>Pta
.cfQn lrttl\l •
t!I tt$pcollvo bien Por aw::nhnlento e11
14.r y a. ta otup1h;ió,0. uemporru.'léa.
ba-;e a VJtJores .sal4 fai;t orlc>J determ.t~
do!I Por el •rnb uMI de TA#U.cionea e n
La CoruUtuciOn
N114.'
lo nitJ. de.spu.éi,
el ciuo de imnueb1e.s, o por )a,¡ olic io1U
de C9lUlll.8',r.a.r
el p1foc:ipio di! La lnvtola •
&icnlC11scompete nh fa Que #t! desi1ner.
bilid.ad de- la Propll'.dad pdvat'l.a. cst.a•
hl11>
c,e, llM! eondi.::lvu'1s: baJO J,ll.!I cuale.s el
si •e tu.ta.,..
de b!e, ,,.:i• 11u 111110 l\lerc11
&ta.do J>ued~ eJCPtoplá,r u·n bien p;i_r. raí-:.e.s. Oe tal nierte &e e.apera ev:lt.n.r
,
en
Ja
&ran
1n11yotfa
de los suputatot
Uculllr • .ExJ«e, a demas de 1A 1,>re-via
In•
sujc,loir .a exprópJ.tefón , el &Ol'nOU.1t1iond~mnJx.acUm y de h• sentAlr:icia JudJciaJ, Qué! et bien f.S.l)l'opi.ldo sea requ~
to de l <;*$0 1t la ~iomt>rc tnás Cdmp leJ,i
t..r4tt1H..;idc\n Jt1d iéi.11J y la r.orl"tll ~Uv11
rklo Por <:au.-11de util.Jdad JKiblfoa, • c:oecooomia de acUvidad iur i.Jd.Jct,:.iona1
,
n.:-sJ,oridiándole. a f,.: ley naJttar
tal
calllfc::acilOn.
Se h• eon-elífdo -con st'lhtido de
Just fc,11- lo l'd1tcloru1.do con el monto
Esto. . Ptin.cipioi han dd.., ~J>·
,ad(>J e.n la lt!y 13 .26-4. Sln t.imbar,;o,
a 0011s{cna.cjudi.eiaJnietu" para, qui!: el
exp.rop1.a.o.1elldQuivn la P()sesibn iutri •
la misma no e:ontempla una •erle de
eoillldel bien,
c:iro.a.ruta.ncla• )' t upuhto•
Qu• el ac ..
• Se e&tal)lece que ..,1 Ji.deh) de ex~
ANEXO
1)- optación
eor
debe MJ' P•om.ov1do ante t:11
j~eJ federal t::on ju.risdlcción M lo
tecnc;lot<>.atdrnin4tr:at.ivo. i,wnf())'ml!:-..6 a
natu.r:aleza Jurídica de ta 1ucp¡op~\,:
actualmcnt.c
aceptada _
Par ªN . ,
Suprf:ma de Jwli c.i.6 (le 1a
oemn,
e<ta:ndo exceptuada
de t.-:te:. prjn ..
~io
fllC(l}u,sivamente la ~tunlclpalldad
de la Ciu.dad de: Buenos Ai.rell.
.ial
Se ha pr~lo
Jq tiórma, b e~
del proc-edlmfonto J~dklal • ~•~"incJwo &e- ha C#lehudo sobre d . 1-l
m,ient.o dtl tix'l)rQpj,11.n
·le, wbrc ud. 1o1
•
cldad de la lnsta.o.cia )' IC)bre prtt1
cdpdón.
euestiot •
:
en la rccont11d11. ey t,j2 d J\lrispnt11 ..
por t.ú.nlo. a IC)s ca.m os t!
dcncia .
d t.ad
l:lespeet-o • eos:ws Jt ha a op
o
~l Gritei-io ttue ri-'e ~n lq ltifC!JI ge:n(lc;ale,: de proc:ed.lmle.nto, )' en hs$ e
arance
les.
•con•
El proyecte ituct s~ aome..., •
l
i~º:r~te~::
S& terminó de imprim i r en el mos de abri r de 1994 en
los lalr l! res _gráfic os do La Prenstt Médica Argomin a S.A.L.
Jun,'n 845 , Buenos Aire~ Argent ina.