Avalúo Residual Dinámico: Plaza Comercial Masónica, Mexicali

AVALÚO RESIDUAL DINÁMICO
PARA OBTENER EL VALOR
DEL METRO CUADRADO DE UN
TERRENO A TRAVÉS DE UN
PROYECTO DE INVERSIÓN.
CASO: PLAZA COMERCIAL
MASÓNICA UBICADA EN LA
CIUDAD DE MEXICALI , BAJA
CALIFORNIA
1.1 Generales
El crecimiento de la economía de un país depende, en gran medida del desarrollo de las
inversiones, las cuales deben estar fundamentadas por una adecuada toma de decisiones, con
base a sus proyectos de inversión. El estado en contraparte debe tener como finalidad, de
proporcionar, las condiciones propicias de estabilidad social y política, acompañados de una
certeza jurídica, necesarios para que los empresarios inviertan generando con ello empleos
directos e indirectos.
Muchas empresas realizan grandes inversiones, en construcción de desarrollos inmobiliarios,
tales como edificios de departamentos, de oficinas, plazas comerciales, hoteles, entre otras, sin
un adecuado estudio de proyecto de inversión, situaciones que en un gran número de
ocasiones, se traduce en un fracaso de sus inversiones, por lo tanto la finalidad de un proyecto
de inversión es mostrar a los inversionista la viabilidad del mismo.
Con base a los generales, el presente trabajo se lleva a cabo gracias a la necesidad de evaluar
la factibilidad financiera de un proyecto de inversión para la construcción del desarrollo
inmobiliario plaza comercial “Masónica” en la Ciudad de Mexicali, estado de Baja California.
Dos inversionistas están interesados en invertir en el proyecto; por lo que la presente
investigación debe ser importante para que los mismos conozcan el valor del metro cuadrado
del terreno en donde se va a llevar a cabo la ejecución del proyecto y así tener elementos en la
toma de decisiones.
1.2 Problema de investigación
Los inversionistas y desarrolladores de proyectos inmobiliarios en ocasiones carecen de
conocimientos para determinar el valor justo de los terrenos en donde se van a llevar a cabo los
proyectos y de esta manera tienen la incertidumbre que lo que van a pagar por los terrenos es
lo correcto, ya que la inversión inicial de ese activo es fundamental en la rentabilidad de los
proyectos.
Por tal motivo es de vital importancia realizar una evaluación financiera del proyecto de
inversión; previamente contar con la factibilidad del mercado, técnica y legal del proyecto, así
como los diferentes costos de inversión (construcción, equipamiento, permisos, gastos
administrativos y todo aquello que se requiera para el proceso de construcción y operación de
la plaza comercial Masónica, en la ciudad de Mexicali, Baja California.
1.2.1 Planteamiento del problema
En el desarrollo del ejercicio valuatorio para determinar el valor de un terreno con construcción
y sin construcción, se estima con base en el análisis de las características extrínsecas
(ubicación, tipo y calidad de los servicios públicos, vistas panorámicas, uso de suelo en la zona,
entre otros) y de las características intrínsecas (superficie, topografía, forma, frente, tipo y
calidad de las construcciones, equipamiento, instalaciones, uso de suelo autorizado,
infraestructura, entre otros) inherentes al mismo bien, así como con base en las observaciones
del mercado inmobiliario y a la aplicación y ponderación de las variables predominantes.
Sin embargo, cuando no se tiene la información de mercado suficiente ya que no hay
comparables, o es errónea o heterogénea, o las características del inmueble no permiten
afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente
el más representativo, se genera un gran problema, por tales motivos comentados
anteriormente se hace necesario la utilización del método residual como respuesta a la
problemática, en cualquiera de sus modalidades, ya sea residual estático o residual dinámico.
El mercado de los bienes inmuebles es sumamente complejo, en el caso de los terrenos donde
se van a llevar a cabo proyectos inmobiliarios no es la excepción de tal manera que los
oferentes basan sus valores a lo que los demás oferentes piden, siendo valores que rara vez
consideran a los terrenos como un componente más de los productos inmobiliarios, mucho
menos consideran los aspectos legales y normativos que gravitan sobre una propiedad y en
particular, entre los que se destacan los relativos a planes municipales, reglamentos de
construcción que rigen los usos de suelo permitido para que se puedan llevar a cabo los
proyectos inmobiliarios.
Del anterior párrafo, se puede derivar el principio de valuación del mejor y mayor uso, siendo el
que define la utilización del suelo que genera el mejor negocio inmobiliario posible para dicho
terreno, justamente dicho concepto es el que define el más alto valor de un terreno susceptible
de ser desarrollado inmobiliariamente, siendo este el máximo precio que un inversionista
interesado en adquirir el terreno para efecto de hacer sobre él un negocio inmobiliario, que es
el caso de la construcción de la plaza comercial “Masónica”, producto de la presente
investigación.
En el nicho de la valuación residual es recurrente encontrarse con problemas qie implican la
utilización y la necesidad de flujos de efectivo, para poder valuar negocios, proyectos
inmobiliarios, construcciones orientadas al arrendamiento, entre muchos otros casos o, como
valuación de terreno urbano (motivo de la presente investigación). Que implica la utilización del
método residual dinámico para poder realizar los estudios de estimación de valor, que para
tales efectos es muy común utilizar el principio de valuación del mejor y mayor uso del terreno a
valuar.
A continuación se presenta un esquema que describe el planteamiento del problema tomando
en cuenta la situación planteada en los anteriores párrafos:
ESQUEMA 1 PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
Fuente: Creación propia
1.3.1Objetivo General.
Obtener el valor comercial de un terreno a través del método residual dinámico, para que los
desarrolladores inmobiliarios e inversionistas conozcan el valor de la inversión inicial de un
terreno y así conocer de cuanto podrían pagar para que el proyecto de inversión de la plaza
comercial Masónica sea viable de acuerdo con lo requerido por los inversionistas.
1.4. Hipótesis
Si se lleva a cabo el análisis del proyecto de inversión para la construcción de la Plaza
comercial Masónica, en la Ciudad de Mexicali, Baja California; entonces, los inversionistas y
desarrolladores inmobiliarios conocerán el valor del terreno en que se ejecutara el proyecto,
logrando con ello saber hasta cuánto se puede pagar por el terreno para que los inversionistas
obtengan su rentabilidad esperada.
1.4.1 Identificación de las variables
y = f(x)
Donde:
y = variable dependiente
x = variable independiente
x1 = Proyecto de inversión
y1 = Valor residual del terreno
y2 = Disposición a pagar para lograr la utilidad esperada (TREMA)
y3 = Toma de decisiones por parte de los inversionistas
ESQUEMA 2 OPERACIÓN DE LAS VARIABLES DE LA HIPÓTESIS
Fuente: Creación propia
2) Marco normativo
Todo proyecto de inversión debe estar soportado por un marco legal que interviene en el
proyecto del caso de estudio de la presente investigación, desde la tenencia de la tierra,
pasando por los lineamientos jurídicos que se deben cumplir para la construcción y venta o
renta de un producto inmobiliario, el análisis del marco normativo de cada proyecto en
particular resulta de vital importancia para que se contemplen además de los tiempos de
gestión, de autorización de permisos y licencias requeridos previamente al inicio del proceso de
construcción, de la misma manera se debe cumplir con los reglamentos y códigos que inciden
en el ciclo de vida del proyecto, para finalmente, cumplir con las leyes y obligaciones de
terminación, venta y entrega del producto inmobiliario en cuestión.
El proyecto de construcción de la plaza comercial Masónica, en el estado de Baja California, no
es la excepción; partimos de la estructura jurídica de Kelsen, adecuándola de acuerdo con las
necesidades del proyecto de inversión del presente trabajo de investigación, por lo que la
pirámide con la estructura jurídica queda de la siguiente manera:
ESQUEMA 3 PIRAMIDE DE KELSEN
Fuente: Creación propia
ESQUEMA 4 ESQUEMA DE LA METODOLOGÍA
ASPECTOS
FÍSICOS
DIAGNÓSTICO DE
LA ECONOMÍA
URBANA
ASPECTOS
JURÍDICOS
ESTRATEGIAS DE
COMERCIALIZACIÓN Y
PRECIOS DE VENTA
ASPECTOS
POLÍTICOS Y
SOCIALES
ASPECTOS
ECONÓMICOS
-PRODUCTOS A LA VENTA
- TERRENOS HABITADOS O
URBANOS
- VIVIENDA TERMINADA
-UNIDADES DE SERVICIO
-NAVES INDUSTRIALES
PROYECTO
POSIBLES
-INVERSIÓN
-ESTUDIOS, PROYECTOS,
LICENCIAS Y PERMISOS
-INFRAESTRUCTURA
-GASTOS DE PROMOCIÓN
Y ADMINISTRACIÓN
-PUBLICIDAD Y COMISIÓN DE
VENTAS
-FINANCIEROS
VALOR DE
OPORTUNIDAD
CONFIABILIDAD
SENSIBILIDAD
ESTABILIDAD
INFORMACIÓN
ANÁLISIS
TIEMPO
-DE INFRAESTRUCTURA
-DE CONSTRUCCIÓN
-DE VENTAS
FLUJO DE EFECTIVO
-INGRESOS
-EGRESOS
UTILIDAD DEL PROYECTO
Fuente. INDAABIN. PT-RES 2009.
3.1 Método residual
El valor residual es el que resulta del análisis de los beneficios y de los costos para un
inversionista que adquiere un terreno urbano en breña o con construcciones, para desarrollar
en él un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo; el método residual se aplica
siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad
técnica, jurídica, social, económica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el
mayor y mejor uso del inmueble.
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, así como de la
complejidad del caso, el método residual podrá llevarse a cabo mediante dos análisis:
Residual estático
Residual dinámico.
3.2 El residual estático
Se identifica como residual estático al análisis que considera la reparación, conclusión de las
obras y la operación de compraventa del inmueble analizado.
Este análisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor
residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir de la simple
diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado genera en un momento dado.
3.3 El residual dinámico
Se identifica como residual dinámico al análisis que considera la operación de compraventa o
renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado.
En este análisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor
residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir del valor
presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generará en el futuro.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben estimarse tomando en
cuenta el momento de su ocurrencia.
4. Caso de estudio: obtención del valor de terreno por el método
residual dinámico de la Plaza comercial Masónica
Muchas empresas e inversionistas llevan a cabo sus inversiones en desarrollos inmobiliarios,
tales como edificio de departamentos, de oficinas, de plazas comerciales, hoteles. Entre otras;
sin un adecuado estudio de un proyecto de inversión, situación que en un gran número de
ocasiones se traduce en un fracaso de sus inversiones, por lo tanto la finalidad del presente
proyecto de inversión es mostrarle al inversionista de hasta cuanto puede pagar por el terreno
para saber si el proyecto es rentable en función a una tasa de descuento.
4.1 Micro localización
El proyecto está ubicado en el municipio de Mexicali, Estado de Baja California, que a su vez
se localiza en la región norte del país.
Porcentaje territorial: El Municipio de Mexicali representa el 18% de la superficie del estado de
Baja California.
Colindancia: Al norte con Estados Unidos de América, al este con Estados Unidos de América,
estado de Sonora y el Golfo de California, al sur con el Golfo de California y el municipio de
Ensenada, al oeste con los municipios de Ensenada, Tecate y con Estados Unidos de América.
Extensión aproximadamente 11,000 Has. De norte a sur son: Gore, Montague, Encantada, San
Luis, Ángel de la Guarda, Pond, Partida, Rosa, Salsipuedes y San Lorenzo.
Microlocalización
Imagen localización del proyecto (Fuente: Google Earth 13-12-2019)
El proyecto es la construcción y operación de una plaza comercial llamada “Masónica” en un
predio cuya superficie de acuerdo con el acta de deslinde certificada por el departamento de
catastro del Municipio de Mexicali estado de Baja California.
Fuente: Archivo personal
De acuerdo al acta de deslinde proporcionada por H. Ayuntamiento de Mexicali estos son los
datos de deslinde del terreno sujeto de estudio:
Clave catastral 55-069-002
Lote 2 y 4
Superficie (área utilizada para el proyecto
Zona: Urbana
1,100 M cuadrados del terreno).
Uso de suelo: Comercial
Predio: Construido
Dirección: Avenida Reforma N,,XXXX
Colonia: Segunda Sección
Lugar: Mexicali, Baja California.
Fuente: Creación propia con Base al INEGI, DIC. 21019
4.2 Situación actual
Actualmente el predio está construido, por lo tanto para que se pueda llevar a cabo el proyecto
de edificación y operación de centro comercial “Masónica”, se deben llevar a cabo las obras de
demolición y acarreo de los escombros de la construcción actual aproximadamente de 110m2,
con un costo de $ 288,950.00 MN. Cuyo dato fue producto de una investigación de mercado.
Fuente: Archivo personal.
4.2.1 Datos del proyecto
El proyecto consta de una edificación de 2 niveles.
Predio 1,100 m2 de extensión
Construcción planta baja 750 m2
Construcción primer nivel 750 m2
Estacionamiento abierto, extensión 350 m2.
Nota: El reglamento de construcción del municipio de Mexicali nos marca que para plaza
comercial se requiere un cajón de estacionamiento por cada 30 m2 de construcción.
De acuerdo con la normatividad de estacionamientos el espacio estaría diseñado para 50
cajones de estacionamiento, quedando un espacio de 50 m2 para una caseta de vigilancia.
4.3 Evaluación financiera del proyecto, para llegar al valor del metro cuadrado del
terreno, a través del método residual dinámico
El método residual dinámico se basa en un análisis financiero de la construcción y operación de
la “Plaza Comercial Masónica”, considerando una serie de supuestos y consideraciones
durante la vida útil de operación y valor de liquidación del proyecto, estimando ingresos y
egresos, considerado además los Impuestos Sobre la Renta, a una tasa de descuento (Tasa
Mínima de Rendimiento Aceptable), que sería el costo alternativo o de oportunidad de los
inversionistas.
4.3.1 Proceso metodológico empleado
Paso 1.- Determinación de la tasa de rendimiento que el inversionista desea
ganar sobre sus inversiones
Para el presente proyecto se llevó a cabo el cálculo de la TREMA (Tasa de rendimiento mínima
aceptable por el inversionista), a través de dos metodologías las cuales son las siguientes:
a) Rendimiento Mínimo esperado para los proyectos de inversión (Morales Pelagio 2014).
La tasa de rendimiento que se determina representa la tasa a la que la empresa, puede invertir
el dinero en un fondo de inversión. Esta tasa de rendimiento a menudo se conoce como la tasa
de retorno requerida o tasa de retorno mínima aceptable (TREMA), y es factible que la TREMA
cambie durante la vida del proyecto.
Surge la pregunta de la tasa de descuento debe ser la tasa de rendimiento promedio que está
obteniendo la empresa sobre sus activos, lo que haya obtenido sobre sus activos en un plazo
relativamente largo o si debe ser el costo de financiamiento del proyecto, o la tasa que se
podría obtener si dichos fondos se invirtieran en valores de renta fija, tal es el caso de los
Certificados de la Tesorería de la Federación. (CETES).
Tasa de descuento
Es fundamental que los inversionistas conozcan el rendimiento mínimo esperado o exigible que
deben producir sus inversiones en sus proyectos, tanto en teoría financiera como en la práctica
profesional, existe el consejo de que el vencimiento de una inversión está en función de su
riesgo: por lo tanto de acuerdo a Fernández (2006) el rendimiento estará determinado como se
muestra a continuación:
Tasa libre de riesgo
Compensación por
el riesgo
Rendimiento
Esperado
Fuente: Morales Pelagío Ricardo Cristian
Revista: Emprendedores N. 172 Mayo-Junio 2014 Pág. 18.
Una vez que se ha determinado el flujo de efectivo, se deberá definir la tasa de descuento bajo
la cual este se ha de descontar a valor presente; para ello el valor deberá definir la tasa de
descuento de acuerdo al objetivo del estudio, utilizando distintos métodos financieros
generalmente aceptando como puede ser el Modelo para la Valoración de Activos de Capital
(CAPM) por sus siglas en ingles. El cual fue analizado.
En este método del cálculo de tasa de descuento, se considera como rendimiento de mercado
el índice de precio y cotizaciones (IPC), de la Bolsa Mexicana de Valores, el cual representa el
comportamiento del mercado mexicano, mientras que la tasa libre de riesgo se ha considerado,
la tasa de CETES a 364 días. En la siguiente tabla se muestra el IPC y el rendimiento de la
CETES de los últimos 15 años:
TABLA 1 CALCULO DE TREMA
Fuente: Elaboración propia
Paso 2.- Cálculo de vida del proyecto
Para la determinación de la vida útil de un proyecto la pregunta obligatoria sería la siguiente:
¿Por cuánto tiempo y periodos se habrán de obtener los flujos de efectivo? Para poder llevar a
cabo la evaluación de los proyectos de inversión será necesario conocer la vida del proyecto.
Nos referimos a la vida económica, o sea el periodo en el que será útil la inversión cuando
deseamos hacer la evaluación del proyecto.
En el proyecto de la construcción de la “Plaza comercial Masónica”, se consideró una vida útil
del proyecto de evaluación financiera de 10 Años de operación, más un año de valor de rescate
(análisis financiero de la perpetuidad).
Paso 3.- Calcule la salida de efectivo para cada periodo durante la vida del
proyecto.
El análisis de las inversiones comprende dos actividades principales : La primera consiste en
el estudio de la alternativa técnica, sus costos y programa de desembolso; asegurándose, entre
otras cosas, que dicha alternativa es la del mínimo costo y que se deben tomar en cuenta en la
totalidad de las inversiones requeridas, incluyendo las obras complementarias.
En segundo término se debe verificar que la totalidad de los rubros de inversión han sido
costeados a una determinada fecha en forma correcta.
Durante el periodo de inversión se efectuarán erogaciones por los siguientes conceptos:
Costos de construcción de la plaza comercial:
TABLA 2 COSTOS DE CONSTRUCCION PLAZA COMERCIAL
Concepto
Costo
Demolición de los 672 m2 construidos (precio unitario $430 m2)
$288,960
Estudios y Proyectos
$ 110,000
Terreno
Incógnita
Obra civil (mano de obra y materiales)
$20,594,853.08
Costo de licencia de construcción
$ 10,000
Costo de los permisos de construcción
$ 15,000
Costo del avalúo residual
$70,000
Director Responsable de Obra
$6,000
Costo de pavimentación de estacionamiento
$157,500
(precio unitario $450 m2)
TOTAL INVERSIÓN INICIAL
$ 21, 252,313.08 MN.
Fuente: Creación propia
En la tabla anterior se hace un resumen de la investigación de mercado que se llevó a cabo
para saber el monto de la inversión la inversión inicial que se requiere en el periodo cero del
flujo de efectivo para poder iniciar con la operación de renta de la plaza comercial,
considerando los costos de construcción obtenidos de los costos paramétricos de Varela
(2018), además de los costos del proyecto ejecutivo, del avalúo residual, licencias y permisos
de construcción, Director Responsable de Obra y los costos de pavimentación del
estacionamiento abierto, esta información se obtuvo a través de la investigación de campo.
TABLA 3 DESGLOSE COSTOS OBRA CIVIL
Partida
%
$MXN/m2
Cimentación
3.76
454.75
Subestructura
2.93
354.88
Superestructura
20.51
2,481.64
Cubierta exterior vertical
6.69
808.71
Techo
4.60
556.86
Construcción interior
9.34
1,129.74
Transportación
2.78
336.72
Sistema mecánico
13.24
1,601.14
Eléctrico
7.37
891.67
Especialidades
0.52
63.39
Condiciones generales
28.25
3,417.33
Subtotal por m2
Factor interciudad
12,096.83
1.135
Total por m2
$13,729.90
TOTAL
$20,594,853.08
Fuente: Costos paramétricos de Varela 2018
En la tabla número 3, se obtiene el desglose de costo paramétrico de la construcción de la obra
civil de la Plaza Comercial Masónica en la Ciudad de Mexicali, estado de Baja California, con
las partidas que aparecen en la información de los costos paramétricos de Varela 2018,
considerando el factor interciudad,( se encuentra en la misma publicación 1.135), el cual se
aplica para la ciudad de Mexicali ya que los paramétricos de Varela, son producto de una
investigación de mercado hecha en la ciudad de México. En donde los costos de construcción
son diferentes a la ciudad de Mexicali, por este motivo se realiza el ajuste.
Costos de operación y mantenimiento durante la vida útil del proyecto (Datos investigados en el
mercado y revistas especializadas).
Costos de mantenimiento: 4% de los ingresos totales
Impuesto predial: 0.8% de los ingresos totales
ISR: 30% de acuerdo a la Ley del Impuesto Sobre la Renta
Costos de administración: 2% de los ingresos totales
Costo del seguro: 1%.
Costos de publicidad 5% de los ingresos totales
Paso 4.- Calcule la entrada de efectivo para cada periodo durante la vida del
proyecto.
Para el análisis de
una decisión de inversión es muy importante el construir los flujos de
efectivo que se esperan sean generados por el proyecto. Al respecto generalmente resulta más
sencillo determinar el valor de la inversión requerida que determinan los ingresos netos
derivados de un proyecto.
Es fundamental determinar el rubro de los ingresos para cada periodo de flujo de efectivo que
principalmente correspondan a la extensión de metros cuadrados rentables, multiplicados por el
precio de metro cuadrado de renta.
Ingresos:
Nuestro proyecto tiene 1500 m2 de construcción de ambas plantas, descontando baños,
pasillos, estamos considerando que la superficie rentable al cien por ciento seria de 1300 m2.
Para obtener nuestros ingresos de acuerdo a la investigación de mercado tenemos los
siguientes supuestos:
Precio del metro cuadrado de renta $ 18.00 dólares a un tipo de cambio de 19.00 pesos por
dólar. Nos da $ 342 MN. Por metro cuadrado.
En los primeros cuatro años tenemos una área rentable del 90%
Del año 5 al año 8 tenemos una área rentable del 95%.
Del año 9 al 10 Espacio rentable del 100%.
Nota. Para determinar el precio del metro cuadrado de renta de realizo el estudio de mercado
de la Plaza Mundo divertido (19 dólares metro cuadrado), Plaza Cachanilla (20 dólares metro
cuadrado), Plaza Gala (18 dólares metro cuadrado) Y del centro comercial Sol (19 dólares),
que son sujetas a nuestros comparables. (Ver croquis de micro localización).
Paso 5.- Determinar los flujos de efectivo neto para cada periodo y los flujos de
efectivo descontados para periodo de vida útil del proyecto.
Flujo de efectivo neto= Entrada de efectivo – salida de efectivo
Flujo de efectivo descontado= Entrada de efectivo actualizado – salida de efectivo actualizado
El valor actual neto (VAN) o valor presente neto (VPN), es la diferencia entre los beneficios
actualizados con una tasa de descuento (10.81%), a una fecha dada y los costos actualizados
con la misma tasa de descuento y en la misma fecha.
VAN= Beneficios actualizados - Costos actualizados
Independientemente del momento de actualización, el valor relativo del VPN siempre indicara si
el proyecto es bueno o no. Para la correcta interpretación de este parámetro, en términos
absolutos, resulta muy importante la fecha de actualización.
El
método de valor presente es uno de los criterios económicos más ampliamente utilizados
en la evaluación de proyectos de inversión. Consiste en determinar la equivalencia en el tiempo
cero de los flujos de efectivo que genera un proyecto equivalente con el desembolso inicial.
Finalmente lo que resulte del VAN. Es el valor residual del terreno donde se va llevar a cabo el
proyecto.
Supuestos y desarrollo del avalúo
Se considera el método residual dinámico
La vida útil del proyecto es de 10 años de operación, más un año para obtener el valor
de rescate de la plaza comercial.
La tasa de descuento o TREMA es del 10.81%.
Los costos y gastos de construcción y operación del proyecto están enunciados en el paso (3).
Los ingresos están basados en el paso (4).
El capital proviene de dos inversionistas.
No hay financiamiento bancario
Los principios de valuación que sustentan esta investigación son los siguientes:
Mejor y mayor uso
De predicción y cambio
Oferta y demanda
Sustitución
A continuación se muestra el desarrollo del flujo de efectivo y flujo de efectivo
descontados. Bajo las premisas del avalúo:
TABLA 4 AVALÚO RESIDUAL DINÁMICO
4.3.2 interpretación de la información obtenida
En la siguiente tabla se muestra la variación del dinero en el tiempo considerando una tasa de
descuento del 10.81 % anual, originándose un VAN ($ 6, 545,196.96), lo cual da como
resultado que el valor del terreno sea totalmente diferente, cuando es flujo de efectivo y flujo de
efectivo descontados, de ahí la importancia de considerar el valor del dinero en el tiempo, que
es la premisa fundamental del modelo residual dinámico.
TABLA 5 INTERPRETACIÓN DE INFORMACIÓN
Año
Periodo
Flujo de efectivo
Flujo de efectivo
descontado
Flujo de efectivo
descontado
acumulado
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
-$21,252,313.08
$2,930,945,47
$2,930,945,47
$2,930,945,47
$2,930,945,47
$3,093,775.64
$3,093,775.64
$3,093,775.64
$3,093,775.64
$3,256,617.84
$3,256,617.84
$30,125,974.47
-$21,252,313.08
$2,645,018.92
$2,386,957.69
$2,154,156.60
$1,943,984.53
$1,927,105.79
$1,671,136.84
$1,508,128.91
$1,361,038.07
$1,292,873.02
$1,166,744.71
$9,740,364.86
-$21,252,313.08
-$18,607,294.16
-$16,220,336.37
-$14,666,179.77
-$12,122,195.24
-$10,195,089.45
-$8,523,952.61
-$7,015,823.70
-$5,654,785.63
-$4,361,912.61
-$3,195,167.90
$6,545,196.96
Fuente: Creación propia
En la tabla anterior se muestra que la vida útil del proyecto de inversión es de 10 años, más un
año para obtener el valor de rescate como una perpetuidad, la columna del flujo de efectivo se
obtiene de los ingresos por renta de la plaza comercial, menos los egresos totales durante los
primeros 10 años incluyendo el Impuesto Sobre la Renta; el flujo de efectivo del año 11 es el
valor de rescate el cual se obtuvo de dividir el flujo de efectivo del año 10, entre la tasa de
descuento.
Fuente: Creación propia
Los resultados obtenidos son producto del ejercicio valuatorio, considerando, un tipo de cambio
de $ 19 MN. Por dólar, ya que, en la ciudad de Mexicali, las transacciones del mercado
inmobiliario, por ser zona fronteriza se cotizan en esta moneda, luego entonces los $ 313.17
dólares por metro cuadrado del terreno se obtuvieron de dividir $ 5,950.18, entre 19.
Conclusiones y recomendaciones
Gracias a la economía de la información con apoyo del internet es más sencillo la obtención de
la información de inmuebles de todo tipo, así como el creciente número de publicaciones
especializadas en venta y renta de inmuebles que han aparecido en el mercado, resulta más
fácil encontrar ofertas de mercado para apoyar a los avalúos de que sean cada día más
confiables.
El caso de los terrenos urbanos desarrollables no es la excepción y gran parte de las veces
será posible encontrar oferta suficiente comparable para elaborar un ejercicio de mercado
homologado para encontrar un valor adecuado con las condiciones inmobiliarias existentes.
No necesariamente se tiene que pensar en un proyecto inmobiliario dedicado a la venta para el
cálculo del valor residual. También es sumamente útil para desarrollos tales como centros
comerciales (el cual es nuestro caso plaza comercial Masónica), donde los locales serán
arrendados, hoteles, e incluso negocios
especializados como, gimnasios, boliches,
estacionamientos, clubes deportivos o cualquier otro negocio.
El método residual dinámico resulta útil para la estimación de terrenos urbanos que no tienen
comparativos en el mercado inmobiliario, en este estudio se estimó el valor de un terreno
urbano considerando que su adquisición será para la construcción y operación da la “Plaza
comercial Masónica “, ubicada en la ciudad de Mexicali, estado de Baja California, y con ello
se comprueba la hipótesis que fue la siguiente: “ Si se lleva a cabo el análisis del proyecto de
inversión para la construcción de la plaza comercial Masónica, en la Ciudad de Mexicali, Baja
California: entonces, los inversionistas y desarrolladores inmobiliarios conocerán el valor
residual del terreno en donde se ejecutara el proyecto, logrando saber hasta cuanto se puede
pagar por el terreno para que los inversionistas obtengan sus rentabilidad esperada”.
Obteniéndose un valor residual de $5,950.18 por m2 y 6, 545,196.96 por la totalidad del terreno
el cual tiene una superficie para el proyecto de 1,100 m2. Cabe señalar que si el uso del
terreno fuera otro distinto al de la plaza comercial, el modelo residual dinámico daría otro
resultado diferente, es decir según el uso que se dé al terreno será el valor del mismo. Por lo
que este método da al vendedor y/o comprador un valor del terreno que quiere adquirir y/o
vender.
Por otra parte notamos que el residual dinámico toma el valor del dinero en el tiempo de ahí su
diferencia con el modelo residual estático, lo cual hace más confiable al avalúo del terreno
porque el dinero en el tiempo tiene diferentes valores y estas fluctuaciones se estiman
considerando una tasa de descuento o tasa de rendimiento mínima aceptable que existen
dientes maneras para obtenerla, para el caso de nuestro proyecto fue de 10.81%. Anual.
Se le llama valor residual al bien que se quiera valuar mediante este procedimiento, en este
caso el residual dinámico es el valor del terreno en Mexicali, llamándole “x” al mismo y
obteniendo el valor mediante la siguiente fórmula:
x =valor presente de los ingresos – valor presente de los costos= $ 27, 797,010.20 - $ 21,
251,813.06 = $6, 545,196.96.
Con el resultado obtenido de $ 6, 545,196.96 MN. Cumplimos con el Objetivo General, el cual
fue, “Obtener el valor comercial de un terreno a través del método residual dinámico, para que
los desarrolladores inmobiliarios conozcan el valor de la inversión inicial de un terreno y así
conocer de cuanto podrían pagar para que el proyecto de inversión de la plaza comercial
“Masónica” sea viable de acuerdo con lo requerido por los inversionistas.
El panorama que representa el planear construcción y operación de proyectos de negocios a
largo plazo es difícil de prever, pero si se cuenta con las herramientas necesarias, se puede
llegar a un resultado confiable, ya que este tipo de proyectos representan cantidades
significativas de inversión inicial que en nuestro caso son $ 21,252,313.08 MN., y un error
mínimo que parezca en el desarrollo del avalúo puede representar pérdidas cuantiosas para los
inversionistas involucrados en el proyecto.
Cabe señalar de la importancia que ha venido tomando la valuación residual, en el ámbito de la
práctica profesional, máxime cuando los mercados inmobiliarios de terrenos desarrollables
siguen sujetos a la especulación por parte del mercado (oferta y demanda), quien insiste que lo
único que puede regir el precio de los bienes y servicios es el mismo mercado existente de
otros predios desarrollables en venta y no el hecho de que la tierra constituye un componente
más de los desarrollos inmobiliarios.
En los negocios inmobiliarios, como en cualquier otro negocio formal, los impuestos inciden de
manera importante en el cálculo del flujo de efectivo, siendo este el cual una fue descontado a
una tasa de descuento, es el que mide la rentabilidad del proyecto ( en este sentido como lo
señalamos en los supuestos del avalúo consideramos en el cálculo de los egresos un 30% de
Impuesto Sobre la Renta sobre el negocio de la plaza comercial), el cálculo se hace sobre un
negocio que aún no considera el valor del terreno ( al ser este la incógnita de la presente
investigación).
Recomendaciones a los valuadores
Una vez desarrollado el presente trabajo, entendiendo que estamos día a día en un constante
cambio y de una creciente competitividad en las diversas actividades sociales, económicas y
jurídicas en la investigación de la toma de decisiones, en la actividad productiva de las
inversiones, en la producción de bienes y servicios, es de vital importancia que los negocios se
evalúen con claridad, integrando las variables que para caso intervienen, con el objetivo de
asesorar a inversionistas o clientes de forma integral y permitir que las decisiones que tomen
protejan su patrimonio, para tales efectos este estudio definió el monto de lo que se puede
pagar por un terreno a través de un proyecto de inversión, llegando al valor residual, con base
a indicadores de rentabilidad, precios y costos de mercado, junto con los paramétrico.
Se debe ser cauteloso a la hora de dar el valor de un inmueble no solamente por el método
residual ya sea estático o dinámico; si no en general de los bienes muebles e inmuebles, e
intangibles. Ya es el patrimonio de los propietarios que en muchas ocasiones se han adquirido
con mucho esfuerzo y en ocasiones es el único patrimonio del cliente. En este sentido el
trabajo pretende concientizar al valuador profesional de que se puede incursionar en otro tipo
de avalúos, no solo los de bienes inmuebles, para compra-venta, sino también que pueden
fungir como asesores con la finalidad de ofrecer mejores resultados, a través de una
metodología estructurada, con ética y responsabilidad, principios básicos del valuador.
Es importante que el valuador reconozca que el panorama que representa el planear negocios
a largo plazo es difícil de prever, pero si se cuenta con las herramientas necesarias, se podrá
llegar a un resultado confiable ya que se ponen en riesgo cantidades importantes de dinero y
que un error por mínimo que parezca puede poner en peligro el capital de los inversionistas.