DICTAMEN PERICIAL SOBRE: Expediente de Legalización de Obras realizadas y Proyecto Básico y de Ejecución de terminación de Obras de : REHABILITACIÓN DE EDIFICACIÓN TRADICIONAL SS+I Situación: Núcleo rural de Castiñeiras nº 12 Ayto. de Montederramo -32790 –OURENSE. Propiedad: David Fernández Álvarez Arquitecto: José Antonio Piñeiro Carrera. Coleg. Nº 3731 Fecha: Noviembre 2015 1 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 0. INDICE 01234- INDICE AUTOR DEL DICTAMEN DOCUMENTACIÓN ANTECEDENTES INTRODUCCIÓN 5- CONTESTACIÓN A LOS PUNTOS DE LA DEMANDA 6- CONCLUSIÓN 2 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 1. AUTOR DEL DICTAMEN José Antonio Piñeiro Carrera, poseedor del título de Arquitecto con la especialidad de Urbanismo, colegiado número 3731 del Colegio de Arquitectos de Galicia con NIF. 44445662W y domicilio profesional en C/ Padre Sarmiento nº 1 entl. Izqd. 32005 en la ciudad de Ourense, requerido por D. David Fernández Álvarez para contestar a la demanda presentada en base a un informe hecho por el arquitecto D. Alfonso Iglesias Cudeiro, arquitecto colegiado coag nº 1715, en relación al expediente de legalización redactado por mi para las obras edificadas sin licencia en el núcleo rural de Castiñeiras nº 12.. Los puntos de pericia a tratar en este informe son los siguientes: - “Contestación a la demanda presentada en base al informe realizado por el Sr. Iglesias Cudeiro en relación al expediente de legalización por mi redactado.” Habiendo aceptado el requerimiento y conociendo la parcela y edificaciones implicadas en el proceso en y habiendo reunido cuantos datos y detalles se han estimado de interés, tras haber estudiado cuidadosamente el asunto, pasa a cumplir su cometido emitiendo el siguiente: DICTAMEN PERICIAL Manifestando que promete haber realizado el presente dictamen con la mayor objetividad posible, tanto lo que puede favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce las sanciones penales en que puede concurrir en caso de incumplimiento de su deber según dispone el artículo 335 apartado 2º de la L.E.C. Asimismo el suscrito manifiesta no ser pariente por consanguinidad o afinidad dentro del cuarto grado civil, del actor, ni de ninguna de las partes, no haber estado en situación de dependencia o de comunidad o de contraposición de intereses, no tener amistad íntima o enemistad manifiesta con ninguna de las partes o con sus Abogados o sus Procuradores, no creyendo exista ninguna otra circunstancia que le haga desmerecer en el concepto profesional. 3 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 2. DOCUMENTACIÓN Asimismo se ha consultado la siguiente documentación: - Informe Pericial del Sr. Alfonso Iglesias Cudeiro sobre la legalidad de las obras en una vivienda unifamiliar de 10 de Julio de 2015. Expedientes de legalización de obras realizadas y proyecto básico y de ejecución de terminación de obras de: “Rehabilitació de edificación tradicional SS+I”. Fotografías obtenidas “in situ” y las aportadas por la propiedad. Escrito de demanda del Sr. Roque Méndez Robleda al juzgado contencioso administrativo nº 2 de Ourense. 3. ANTECEDENTES - - 2012 Inicio de obras en la vivienda del Sr. David Álvarez sita en el núcleo de Castiñeiras nº 12 del ayuntamiento de Montederramo. 18/07/2012 Informe municipal describiendo las irregularidades ajenas a licencia en las obras de construcción. 02/07/2012 Denuncia particular y consiguiente paralización de las obras. 03/09/2012 Notificación de Incoacción del expediente de reposición de la legalidad por parte del ayuntamiento. 14/12/2012 Resolución de alcaldía concediendo al Sr. David Álvaréz el plazo de un mes para la legalización del las obras. 16/01/2013 escrito al ayuntamiento señalando el encargo de redacción del proyecto necesario al arquitecto D. José Antonio Piñeiro Carrera coag 3731. 03/04/2013 Presentación en el ayuntamiento del Expediente de Legalización de Edificación Tradicional a nivel de anteproyecto. 24/09/2013, Informe favorable de aprobación por parte de la Consellería de Medio Ambiente del necesario anteproyecto presentado en el municipio y comunicada su aprobación al particular el 01/10/2013 en documento con registro de salida nº 454. 03/10/2013 Informe técnico municipal solicitando Proyecto Básico y de Ejecución. 15/12/2013 Presentación de Proyecto Técnico completo. 23/01/2014 Informe municipal solicitando modificaciones de proyecto. 17/02/2014 presentación de modificaciones necesarias a proyecto tras solicitud municipal. 04/04/2014 Obtención de licencia municipal mediante decreto de alcaldía. 29/12/2014 solicitud de nulidad de licencia en el ayuntamiento por parte de la demanda. 12/02/2015 Resolución de alacaldía desestimando la solicitud de nulidad. 20/07/2015 Escrito de demanda al juzgado de lo contencioso administrativo nº 2 de Ourense 4 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 4. INTRODUCCIÓN En Enero del año 2013 se me contrata por parte del Sr. D. David Fernández Álvarez para la redacción de un proyecto técnico necesario, solicitado por el ayuntamiento de Montederramo para llevar a cabo la legalización de las obras realizadas en Castiñeiras nº 12 sin licencia. Las obras con licencia eran el “retejado de la vivienda, la sustitución de plaqueta y cierre exterior” y las obras realizadas como luego se comprobó fueron muy diferentes, aumentando el volumen de la cubierta y modificando los huecos de ventana existentes, por lo que tras denuncia particular el propietario fue requerido para que legalizara dichas obras. El suelo en el que se encuentran realizadas las obras es “suelo rústico” debido al actual estado del planeamiento municipal en el ayuntamiento de Montederramo, carente a día de hoy de un necesario Plan General de Ordenación Municipal por lo que la mayor parte de núcleos rurales existentes en el mismo, aun siendo susceptibles de ser tratados como suelo urbano ya que poseen todas las características urbanas, son estrictamente a día de hoy, suelo rústico de protección ordinaria y así es como se ha tratado el suelo en la ampliación y obras a legalizar. Tras las reuniones con la municipalidad, técnico y secretario y visita a obras y consulta con el propietario de las mismas me reuní con los técnicos de Medio Ambiente encargados de la concesión de licencias en suelo rústico, los cuales consulté a lo largo del proceso, asimimsmo tomé bajo recomendación de los mismos acogerme al art. 40 de la ley del suelo de Galicia como única posibilidad real de legalizar las obras realizadas, en base a ello realicé un primer anteproyecto que tras ser presentado en la consellería de Medio Ambiente obtuvo la necesario visto bueno, tras éste el ayuntamiento decretó la presentación de un necesario proyecto técnico completo en base a dicho anteproyecto, aprobado previamente por la administraciión autonómica, dicho proyecto tras las normales modificaciones lógicas y mínimas tras supervisión del técnico del ayuntamiento obtuvo la necesaria licencia de obra municipal. Se me reclama como perito arquitecto para que defienda el proyecto técnico por mi redactado, con el cual se obtuvo licencia de obras necesaria para legalizar las obras realizadas, en su momento sin autorización municipal, en el Lugar de Castiñeiras nº 12 ayuntamiento de Montederramo, ante la demanda presentada por el letrado D. Roque Méndez Robleda con informe técnico del Sr. Arquitecto D. Alfonso Iglesias Cudeiro. Según la demanda del letrado la licencia concedida no cumple con la normativa urbanística aplicable porque: a) No está justificada la necesidad de ampliar el volumen de la edificación original, lo que habilitaría la posibilidad de autorizar la ampliación hasta el 10% aquel. b) La ampliación realizada supera claramente el 10% establecido como máximo ya que se realizan los cómputos de este volumen de manera errónea e interesada. c) La ampliación que se lleva a cabo de la edificación, además de no poder ser autorizada, incumple la normativa urbanística aplicable y claramente señalada en algunos casos por el propio arquitecto municipal. 5 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 d) El retranqueo a linderos de lo ampliado ha de ser de 5,00 metros y se constata que no llega ni a 2 metros. e) El proyecto elude el cumplimiento del decreto de habitabilidad de las viviendas en Galicia, realizando para ello, según hemos tratado de razonar, la adaptación según las necesidades, de los planos de estado original de la vivienda sin fundamento técnico alguno, entendiendo que el estado original era el que era, no debiendo admitirse su adaptación según las necesidades. 5. CONTESTACIÓN A LOS PUNTOS DE LA DEMANDA. a) No está justificada la necesidad de ampliar el volumen de la edificación original, lo que habilitaría la posibilidad de autorizar la ampliación hasta el 10% aquel. Se presentó ante la Consellería de Medio Ambiente el necesario anteproyecto para la ampliación de cualquier edificación en suelo rústico, en todo momento se siguieron las recomendaciones dadas por la Consellería en cuanto a planos y memorias necesarias a aportar, en la memoria de dicho anteproyecto se justifica su necesidad de ampliar la vivienda por el único lugar posible de la parcela en el apartado “Memoria Descriptiva y Justificativa”, en todo momento se cumple con los requerimientos de la Consellería y así lo entiende la administración al considerar favorable dicho anteproyecto sin poner reparo alguno. b) La ampliación realizada supera claramente el 10% establecido como máximo ya que se realizan los cómputos de este volumen de manera errónea e interesada. En todo momento, el técnico Sr. Alfonso Cudeiro, considera para hacer dicha afirmación que el volumen bajo rasante no es computable, a efectos de cálculo de volumen, en el caso de los sótanos considerando que la planta baja computada está bajo tierra lo cual no es cierto, la planta baja es un SEMISÓTANO como demuestra el hecho de que dicha planta sea fachada a una vía inferior, en todo planeamiento y normativa urbanística el semisótano se computa completamente como superficie construída, así se ha realizado justificadamente y así ha sido tenido en cuenta por la administración autonómica y municipal. En el informe del Sr Iglesias se hace referencia a varios incumplimientos urbanísticos que no comparto, en concreto señala que no cumple dicho proyecto con los valores de edificabilidad máxima y de superficie máxima de ocupación de parcela, indicando que están mal calculados en proyecto, con respecto a esto señalar que en proyecto no indico en ningún momento y conscientemente los valores relativos a edificabilidad máxima dado que no proceden al estar vinculada la edificación al artículo 30 de la ley del suelo en el cual se permite la ampliación de una edificación de carácter tradicional en menos del 10% de volumen sin cumplir retranqueos ni condicionantes urbanísticos, con respecto a la 6 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 superficie de ocupación, está perfectamente indicada en el plano 3 del anteproyecto y proyecto (plano de parcela) y no entiendo su crítica, otra cosa es lo que haya podido poner el ayuntamiento en los datos de la hoja de licencia. Por otro lado el Sr. Iglesias indica en varias ocasiones que la utilización de medios informáticos para la obtención de un volumen no es un procedimiento claro ni comprobable por lo cual no lo considera válido para la obtención de una medición exacta. Al respecto señalar que en todo momento la administración tanto municipal como autonómica me indicaron la conveniencia de usar dicho método dado que no estamos hablando de viviendas ortogonales de líneas rectas como pueda ser una promoción de nueva planta, sino de una vivienda de orígenes casi medievales con muchos años de antigüedad, en toda pared hay ángulos y toda medida volumétrica se complejiza y a mi entender la manera más razonable de realizar dicho cálculo en el siglo XXI es por medios informáticos, dicho cálculo informático fue realizado exhaustivamente y sin perseguir fin espúreo alguno, las medidas del modelo han sido tomadas de los planos entregados con el proyecto y dicho modelo obra en mi poder en forma de archivo cad que cualquiera puede comprobar. No se me ocurre una mejor manera de obtener un cálculo volumétrico de una vivienda tan irregular. c) La ampliación que se lleva a cabo de la edificación, además de no poder ser autorizada, incumple la normativa urbanística aplicable y claramente señalada en algunos casos por el propio arquitecto municipal. Para la legalización de dicha ampliación hemos recurrido al artículo 40 de la ley del suelo de Galicia como así se nos ha guiado desde la administración autonómica: Artículo 40. Edificaciones existentes de carácter tradicional o de singular valor arquitectónico. Se permitirá en cualquier categoría de suelo rústico, previa autorización autonómica con arreglo al procedimiento establecido por el artículo 41, la reconstrucción y rehabilitación de las edificaciones tradicionales o de singular valor arquitectónico, que podrán ser destinadas a vivienda y usos residenciales, a actividades turísticas y artesanales o a equipamientos de interés público. La reconstrucción o rehabilitación habrá de respetar el volumen edificable preexistente y la composición volumétrica original. Asimismo, previa autorización autonómica, podrá permitirse por razones justificadas su ampliación, incluso en volumen independiente, sin sobrepasar el 10% del volumen originario de la edificación tradicional. Excepcionalmente, la ampliación podrá alcanzar el 50% del volumen de la edificación originaria cumpliendo las condiciones establecidas por los artículos 42 y 44 de la presente Ley. En ningún momento se habla en dicho artículo de la necesidad de justificar retranqueos ni superficies, es un artículo que deja la puerta abierta a ampliaciones de volumen en lugares complejos en viviendas tradicionales para adaptar las mismas a nuevos requerimientos o necesidades, como es nuestro caso donde las viviendas rurales se encuentran unas muy cerca de las otras, recordemos que en un núcleo rural existente la mitad de las viviendas incumplen códigos y normativas actuales dado su carácter popular su amontonamiento y su antigüedad. Así lo entendimos en su momento y así lo entendió la administración competente en la materia. 7 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 d) El retranqueo a linderos de lo ampliado ha de ser de 5,00 metros y se constata que no llega ni a 2 metros. Es cierto que la ampliación presenta un retranqueo con respecto a linderos inferior a 2m (concretamente 1,66 m) pero toda la fachada longitudinal de la vivienda tiene menos retranqueo a linderos, consolidada por la antigüedad de la misma y la ampliación se sitúa en prolongación de dicha fachada, que es el único lugar susceptible por donde puede ser ampliada la vivienda. Según el artículo 40 una ampliación de una vivienda tradicional de menos del 10% de volumen es susceptible de ser realizada sin cumplimiento de retranqueos o por lo menos de obtener licencia urbanística como ha sido en este caso donde la administración no ha considerado ningún impedimento a nivel urbanístico para concederla. e) El proyecto elude el cumplimiento del decreto de habitabilidad de las viviendas en Galicia, realizando para ello, según hemos tratado de razonar, la adaptación según las necesidades, de los planos de estado original de la vivienda sin fundamento técnico alguno, entendiendo que el estado original era el que era, no debiendo admitirse su adaptación según las necesidades. No se ha modificado el estado actual en base a necesidades espúreas sino a realidades demostradas, es cierto que para la presentación del anteproyecto ante la Consellería de Medio Ambiente se incluyó un estado actual determinado en el que no se dibujaba la lacena existente en la actualidad en su fachada Norte o fachada longitudinal, tras la aprobación del mismo y su presentación como proyecto técnico ante el ayuntamiento de Montederramo, el técnico municipal consideró adecuado sugerir determinadas consideraciones relativas a las normas del hábitat que incidían en el hecho de considerar un cambio en la distribucción interior de la vivienda al presentar dicha lacena donde antes no la había, esto no implicaba problema alguno para la obtención de la licencia con o sin lacena, tras hablar de ello con el Sr. David Álvarez, el propietario me indicó que dicha lacena existía desde siempre, que había sido construida por su padre hace más de 20 años por lo que yo asumí mi error al interpretar dicha lacena como una modificación realizada en la actualidad y así se lo hice saber al técnico municipal variando el plano de estado actual a la nueva realidad “tras conversaciones mantenidas con la propiedad” como fue realmente. Indicar que es lógica la equivocación al ser más normal en las viviendas tradicionales una estancia más grande en la situación mas pública de la vivienda, criterio que comparte el Sr. Cudeiro, yo así lo interpreté según mi conocimiento de las viviendas tradicionales, pero la realidad resultó ser otra. Indicar que dicha modificación no es un hecho relevante para la obtención de la licencia autonómica de Medio Ambiente ya que dicha administración vela por los intereses paisajísticos y del Medio Ambiente y no incide en consideraciones constructivas en el interior de la vivienda sino más bien consideraciones en base a su aspecto exterior. Indicar por último la diferencia entre “anteproyecto” y “proyecto técnico”, un anteproyecto es un esbozo que atiende principalmente a consideraciones volumétricas y formales y lo presentado ante la Consellería fue un anteproyecto, todo anteproyecto se completa con un necesario 8 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731 Proyecto técnico o Proyecto Básico y de Ejecución en el cual como es normal interviene la administración municipal con sus demandas técnicas y lo lógico es que haya modificaciones en planos para la adecuación a normativa o requerimientos múltiples, es un error considerar un anteproyecto como un documento inmutable, dicho documento ha sido respetado en su fondo al 100% y en su forma al 99%, solamente cambiando un tabique en la distribucción interior que en nada interviene a la hora de obtener una licencia municipal. Indicar que el hecho de existir o no existir dicho tabique en la tramitación de la licencia no es capital a la hora de obtener la licencia municipal, simplemente las consideraciones a tener en cuenta serían diferentes pero siempre realizables, en este caso coincidió que la verdadera realidad de lo construido nos ayudaba a no tener que realizar cambios en la distribucción de la vivienda al no haber modificado la tabiquería en las obras realizadas. Se equivoca la demanda al ver interés espúreo en el modificado del estado actual ya que con o sin modificado la vivienda es susceptile de obtener licencia igualmente simplemente habría que tirar un tabique para obtener una estancia mayor, algo realizable sin problema técnico alguno, pero al no ser cierto se optó por la solución más sencilla y fidedigna. A) CONCLUSIÓN. El anteproyecto presentado ante la consellería de Medio Ambiente y su posterior proyecto técnico el cual obtuvo licencia municipal, cumplen los requisitos necesarios para obtener sendas licencias, autonómica y municipal como así fueron concedidas, en ningún momento se alteró la realidad y las mediciones del mismo son las correspondientes a los planos de proyecto, en todo momento se siguieron los cauces legales y las indicaciones de las diferentes administraciones en cuanto a criterios de presentación formales, la vivienda pese a no cumplir el necesario retranqueo de 2 m que marca el código civil cumple la normativa urbanística dada la excepcionalidad del caso al no poder ampliar por otro lugar, su ubicación en una vivienda tradicional y ser un volumen inferior al 10% de lo construido. Esta es la opinión del perito que suscribe, dada según la práctica adquirida mediante el ejercicio de la profesión, en Ourense a 04 de Noviembre de dos mil quince. Fdo.: José Antonio Piñeiro Carrera Arquitecto colegiado coag 3731 El presente dictamen consta incluida ésta, de 9 páginas numeradas 9 DICTAMEN PERICIAL sobre expediente de legalización de ampliación de vivienda en Castiñeiras nº 12 ayto. de Montederramo José Antonio Piñeiro Carrera arquitecto COAG 3731
