Noviembre 03 de 2021
Señores
Inmobiliaria Atrium S.A.S.
Erika Guzmán Aranzalez
E.S.M.
Ref.: Alcance terminación contrato de arrendamiento.
JUAN HERIBERTO BOTERO ALZATE, mayor de edad, domiciliado en San José, Cúcuta,
identificado con cedula de ciudadanía No. 70.690.009, actuando como arrendatario del
local comercial, ubicado en la calle 8 No. 5-23 de San José, Cúcuta, por medio del presente
escrito, me opongo a la terminación del contrato de arrendamiento suscrito el 25 de agosto
del 2000 y por consiguiente a la entrega del local comercial referenciado, teniendo en
cuenta las siguientes circunstancias:
1. Alega la inmobiliaria incumplimiento al contrato de arrendamiento suscrito el 25 de
agosto del 2000, por el presunto subarriendo, efectuado por mí, en calidad de
arrendatario.
2. La decisión tomada por la inmobiliaria, se hace con base al presunto incumplimiento
por mi parte de las clausula cuarta (4a) numeral cinco (5) “No subarrendar”.
3. Sin embargo, nunca ha existido de mi parte un subarriendo, ya que jamás se ha
recibido a título de canon de arrendamiento ningún valor por el inmueble de parte
de un tercero.
4. Por el contrario, el inmueble siempre ha estado destinado, en cumplimiento con la
cláusula 1.2. a “un almacén de venta de ropa para damas, caballeros y niños”
explotado, por mi entorno familiar, de cuyo conocimiento es testigo la inmobiliaria.
5. Teniendo en cuenta lo explicado, me opongo a la terminación del contrato, por
tratarse de un malentendido y con base en lo siguiente:
I.
FALTA DE REQUISITOS DEL SUBARRIENDO
El subarriendo es una figura mediante la cual el arrendatario renta una parte del bien
inmueble que le fue alquilado inicialmente a un tercero, dicho presupuesto se encuentra
regulado en el artículo 2004 del Código Civil:
“El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos
que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o
subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo”.
A su vez, el artículo 523 del Código de Comercio reza:
“El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador,
subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los
derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma
limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea
consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio”.
De acuerdo a lo anterior y teniendo conocimiento de la norma citada, me permito
manifestar los hechos que dieron origen a la presente situación; LIZETH YOLANDA GARCIA
MELGAREJO y DIANA MIREYA BOTERO ZULUAGA, suscribieron contrato de transacción, el
día 22 de octubre de 2021, con el fin de solucionar los conflictos frente a la constitución de
un establecimiento de comercio, que es diferente al local comercial, denominado Pikaras
Fashion Boutique, con matrícula No. 405538, en el cual existió una relación de sociedad de
hecho, más nunca de arrendador-arrendatario; pues en ningún momento se evidenció pago
alguno de canon de arrendamiento o entrega para goce y uso del local a la mencionada
LIZETH GARCIA.
II.
CUMPLIMIENTO SATISFACTORIO DE LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DEL
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Conforme al artículo 1973 del Código Civil, en el contrato de arrendamiento de bienes
inmuebles, dos partes se obligan entre si mutuamente, una parte a ceder el goce y uso del
bien total o parcialmente y la otra a pagar por dicha contraprestación.
Así las cosas, el contrato de arrendamiento para locales comerciales contiene generalmente
los mismos presupuestos establecidos por el Código Civil, no obstante, se encuentra
especialmente regulado por el Código de Comercio, cuyo fin es brindar una amplia
protección a los comerciantes en aras de garantizar el comercio en aspectos como la
economía y la sociedad; entre ellas se regula la renovación del contrato, desahucio del
arrendatario, casos de indemnización del arrendatario, entre otros.
En términos generales, el arrendatario debe cumplir con las siguientes obligaciones: pagar
el canon de arrendamiento en los plazos acordados, darle el uso correcto para el cual fue
arrendado el inmueble, cuidar en su integridad el local comercial, realizar las reparaciones
locativas necesarias y finalmente, restituir el inmueble en las mismas condiciones en que le
fue entregado.
De lo anterior es posible determinar, que en calidad de arrendatario del inmueble ubicado
en la calle 8 No. 5-23 de San José, Cúcuta, he cumplido satisfactoriamente con las
obligaciones que impone la ley y bajo ninguna circunstancia he incumplido el contrato de
arrendamiento comercial, en consecuencia, me permito anexar soporte de pago de los
cánones de arrendamiento, al igual que, el buen uso y cuidado que se ha dado al inmueble
en el trascurso del tiempo, sin inconvenientes de ningún tipo.
III.
ANALISIS DE LOCAL COMERCIAL Y ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO
El local comercial y el establecimiento de comercio, son dos presupuestos totalmente
diferentes e independientes el uno del otro, el primero hace referencia al lugar físico donde
el comerciante desenvuelve su actividad comercial o presta sus servicios, es decir, es el
punto de venta donde se atiende al público y el segundo, es el conjunto de bienes y enseres
que son utilizados por el comerciante para desarrollar su objeto comercial, por lo tanto, el
articulo 515 del Codigo de Comercio determina:
“Se entiende por establecimiento de comercio un conjunto de bienes organizados por
el empresario para realizar los fines de la empresa. Una misma persona podrá tener
varios establecimientos de comercio, y, a su vez, un solo establecimiento de comercio
podrá pertenecer a varias personas, y destinarse al desarrollo de diversas actividades
comerciales”.
A su vez, el articulo 516 ibídem, indica los elementos que conforman el establecimiento de
comercio, así:
“Artículo 516. Elementos del establecimiento de comercio: Salvo estipulación en
contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:
1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;
2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o
artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento;
3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás
valores similares;
4) El mobiliario y las instalaciones;
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al
arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y
las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama
comercial,
7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del
establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente
en consideración al titular de dicho establecimiento”.
Dicho lo anterior, los muebles y enseres del establecimiento de comercio se encuentran
dentro del inmueble, lo que posibilita trasladar el establecimiento a otro local comercial,
como también pueden funcionar distintos establecimientos en un solo local.
Conforme a las razones expuestas, frente al establecimiento de comercio han existido,
diferentes actuaciones y manejos, siempre respetando la ley y el orden público, los cuales
jamás han tenido repercusión alguna en el local comercial arrendado y cuyo objeto ha sido
cumplido a cabalidad.
Teniendo en cuenta lo anterior, solicito cordialmente replantear la sación de finalizar el
contrato, por cuanto, el local ha sido la fuente de ingresos de mi familia por más de 20 años
y el contrato que dio lugar a su uso, ha sido honrado y cumplido en todo momento por mi
parte.
Atentamente,
____________________________
JUAN HERIBERTO BOTERO ALZATE
C.C.
Tel.:
