Se requiere la independización

¿Se requiere la independización para
inscribir la transferencia de una parte del
predio? [Resolución 737-2021-Sunarp-TR]
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LP • PASIÓN POR EL DERECHO
-
3 SEPTIEMBRE, 2021
377
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Sumilla: Inscripción de acto previo. A efectos de inscribir la transferencia de
dominio de una sección de propiedad exclusiva se requiere la previa
independización de la misma, para lo cual debe inscribirse la correspondiente
declaratoria de fábrica y presentarse reglamento interno y demás documentos
exigidos por el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 737-2021-SUNARP-TR
Lima,25 de junio de 2021
APELANTE: JOSÉ BERNARDO ARANGUREN CARBAJAL
TÍTULO: Nº 100488 del 12/1/2021.
RECURSO: H.T.D. Nº 190 del 19/5/2021.
REGISTRO: Registro de Predios de Lima. ACTO (s) : Compraventa.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN
PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la
compraventa del departamento Nº 205 y estacionamiento Nº 31 del proyecto de
edificio multifamiliar de viviendas de ocho pisos a levantarse sobre el inmueble
resultante de la acumulación de los predios inscritos en las partidas electrónicas Nº
07045005, Nº 47014662 y Nº 40732780 del Registro de Predios de Lima. Para tal
efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Parte notarial de la escritura pública de compraventa de bien futuro del 5/1/2019
otorgada ante notario de Lima César Humberto Bazán Naveda encargado del oficio
de la notaria Liova Schiaffino de Villanueva.
– Escrito de absolución de observaciones suscrito por José Bernardo Aranguren
Carbajal.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Lima Ricardo Luna Vallejos
denegó la inscripción solicitada formulando observación en los términos siguientes:
Señor(es) Visto el escrito presentado en vía de subsanación, se cumple con señalar
que para proceder con la calificación integral del presente título y de ser el caso, con
las inscripciones solicitadas; previamente deberán independizarse las unidades
inmobiliarias materia de transferencia, caso contrario sírvase indicar las partidas
registrales donde corren independizados dichos inmuebles. En consecuencia, se
reitera la esquela de observación de fecha 30/03/2021 en todos SUS extremos:
1.- Mediante escritura pública de fecha 05/01/2019 se venden el
DEPARTAMENTO Nº 205 y el ESTACIONAMIENTO Nº 31, bienes futuros que
se construirán sobre el inmueble que resulte de la acumulación de los inmuebles
inscritos en las Partidas 07045005, 47014662 y 40732780 del Registro de Predios.
En tal sentido, realizada la consulta registral se verifica que dichos predios fueron
acumulados en la Partida Nº 14333667; en consecuencia, las unidades inmobiliarias
materia de transferencia, serán construidas e independizadas del inmueble inscrito
en la Partida Acumulada Nº 14333661. Sin embargo, revisada la Partida Nº
14333661 se advierte que no consta inscrita Declaratoria de Fábrica, Reglamento
Interno e Independización alguna. Por lo tanto, a efectos de proceder a la
calificación integral del presente título, previamente deberá independizar los
inmuebles materia de transferencia (DEPARTAMENTO Nº 205 y
ESTACIONAMIENTO Nº 31).
De conformidad con el artículo 1534 del Código Civil, la transferencia de los bienes
futuros se encuentra sujeta a la condición suspensiva de que lleguen a tener
existencia. Por lo tanto, sírvase aclarar y/o subsanar al respecto conforme a Ley.
2.- Del instrumento público materia de calificación no se advierte que el precio de
venta haya sido cancelado; en tal sentido, de conformidad con lo normado en el
numeral 1 del artículo 1118 del Código Civil, se procederá a inscribir la respectiva
hipoteca legal por el saldo de precio ascendente a US$ 90,000.00 dólares
americanos. Base Legal: Arts. 1118, 1529, 1534, 2011 del C.C., Arts. 32 y 40 del
TUO del RGRP y Art. 48 del D. Leg. 1049″.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente señala, entre otros, los siguientes fundamentos:
– Señala erradamente el registrador público que al no constar inscrita la declaratoria
de fábrica, no corresponde la inscripción del título. Sobre este particular, el título
corresponde a una escritura pública y como tal cumple con las condiciones con el
artículo 15 del Reglamento de Registros Públicos.
– La solicitud de inscripción se formula por escrito en los formatos aprobados por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, acompañando copia simple del
documento de identidad del presentante, con la constancia de haber sufragado en las
últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva. Tratándose de
solicitudes presentadas por dependientes debidamente acreditados por Notarios o
entidades públicas, no se requerirá acompañarla copia simple del documento de
identidad de éstos. Corresponde al funcionario encargado de la recepción de los
títulos, la verificación de que el presentante haya sufragado en las últimas
elecciones, obtenido la dispensa respectiva o de que no se encuentre obligado a
sufragar. Excepcionalmente, cuando el presentante no sepa o no pueda escribir y
firmar, el servidor encargado completará la solicitud.
– No existe elemento alguno que señale que de «no existir declaratoria de fábrica»,
en la partida acumulada, se tiene que denegar la inscripción, por lo que debe ser
revocado.
– Señala erradamente el Registrador Público que «no se advierte que el precio de
venta haya sido cancelado». Sobre este particular, el Código Civil señala que, en
dicho supuesto, devenga de forma automática la denominada hipoteca legal, siendo
ello lo que debió resolver el Registrador.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Partida electrónica Nº 14333661 del Registro de Predios de Lima En la citada
partida consta registrado el predio constituido por los lotes 8-9, manzana A,
urbanización Los Próceres, ubicados en jirón Prolongación José Manuel Ugarteche
Nº 2750-2752-2754-2760-2764- 2768, distrito de Pueblo Libre, provincia y
departamento de Lima. Conforme se indica en el asiento A 00001, esta partida
registral es el resultado de la acumulación de las unidades inmobiliarias inscritas en
las partidas Nº 07045005, Nº 40732780 y Nº 47014662 del Registro de Predios de
Lima (actualmente cerradas). En cuanto al dominio, este se encuentra registrado a
favor de RB EDIFICACIONES S.A.C., conforme al asiento C 00001 de la citada
partida.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Pedro Álamo Hidalgo. De lo expuesto y del
análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– Si para la inscripción de la transferencia de parte de un predio se requiere su previa
independización.
VI. ANÁLISIS
1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador y en su
caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el procedimiento
registral, a fin de establecer si los títulos presentados cumplen con los requisitos
exigidos por el primer párrafo del artículo 2011 del Código Civil para acceder al
Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en
atención a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus
antecedentes y de los asientos de los Registros Públicos.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Texto Único Ordenado
del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP)
establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez
del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también
comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas
registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación
se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas
directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que
obran en el Registro.
Asimismo, el artículo 32 del mismo Reglamento indica que la calificación registral
comprende entre otros, el siguiente aspecto:
a) confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con
los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquéllos (…)
Modelo de solicitud de declaración de
propiedad mediante prescripción
adquisitiva de dominio [RD D000087-2021Cofopri-DE]
Publicado en el diario oficial El Peruano el 6 de julio de 2021.
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LP • PASIÓN POR EL DERECHO
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6 JULIO, 2021
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Mediante la Resolución Directoral D000087-2021-COFOPRI-DE, Cofopri
aprueba el modelo de solicitud para procedimiento de declaración de propiedad
mediante prescripción adquisitiva de dominio en centros urbanos informales y
urbanizaciones populares.
Aprueban Formatos “Modelo de Solicitud Procedimiento Integral y
Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad
en Posesiones Informales”, “Ficha de Levantamiento de Información en Campo
para el Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o
Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales” y “Modelo de
Solicitud para Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad mediante
Prescripción Adquisitiva de Dominio en Centros Urbanos Informales y
Urbanizaciones Populares”
RESOLUCIÓN DIRECTORAL Nº D000087-2021-COFOPRI-DE
San Isidro, 5 de julio de 2021
VISTOS:
Los Memorándums Nos D00147-2021-COFOPRI-DFINT, D000185-2021COFOPRI-DFINT y D000266-2021-COFOPRI-DFINT del 30 de marzo, 15 de abril
y 02 de junio del 2021, respectivamente, emitidos por la Dirección de Formalización
Integral; los Memorandos Nos D000972-2021-COFOPRI-OPP y D001578-2021COFOPRI-OPP del 06 de mayo y 18 de junio del 2021, respectivamente, emitidos
por la Oficina de Planeamiento y Presupuesto; los Informes Nos D000070-2021COFOPRI-DND y D000096-2021-COFOPRI-DND del 11 de mayo y 21 de junio
del 2021, respectivamente, emitidos por la Dirección de Normalización y
Desarrollo; y, el Informe Nº D000326-2021-COFOPRI-OAJ del 01 de julio del
2021, emitido por la Oficina de Asesoría Jurídica; y
CONSIDERANDO:
Que, por Decreto Legislativo Nº 803, Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad
Formal, complementada por la Ley Nº 27046, se crea la Comisión de Formalización
de la Propiedad Informal, ahora Organismo de Formalización de la Propiedad
Informal – COFOPRI, conforme a la Segunda Disposición Complementaria de la
Ley Nº 28923, Ley que establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Urbanos;
Que, según lo establecido en la Ley Nº 28923, Ley que establece el Régimen
Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Urbanos y sus
respectivas modificaciones, el Organismo de Formalización de la Propiedad
Informal – COFOPRI asume, de manera excepcional, las funciones de ejecución del
proceso de formalización a que se refiere el Título I de la Ley Nº 28687, Ley de
Desarrollo y Complementaria de Formalización de la Propiedad Informal, Acceso al
Suelo y Dotación de Servicios Básicos;
Que, con Resolución Directoral Nº 002-2008-COFOPRI/DE del 10 de enero del
2008, se aprobó, entre otros formatos, el Formato de Solicitud de Procedimiento
Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio
para Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales o Urbanizaciones
Populares; Formato Padrón de Pobladores para Posesiones Informales y Centros
Urbanos Informales a ser utilizados en el Procedimiento Integral de Declaración de
Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio; y, Formato de Padrón de
Asociados para Urbanizaciones Populares a ser utilizado en el Procedimiento
Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de
Dominio;
Que, con Resolución de Secretaría General Nº 044-2017-COFOPRI/SG del 21 de
agosto del 2017, se aprobó el Manual de Procedimiento Integral de Prescripción
Adquisitiva de Dominio;
Que, la Ley Nº 31056, Ley que amplía los plazos de la titulación de terrenos
ocupados por posesiones informales y dicta medidas para la formalización, amplía el
régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios urbanos a
cargo de COFOPRI, con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026; además de
ampliar el plazo de ocupación de las posesiones informales para que sean
beneficiarias de las acciones de formalización, que se hubiesen constituido sobre
inmuebles de propiedad estatal, hasta el 31 de diciembre de 2015;
Que, el Decreto Supremo Nº 002-2021-VIVIENDA aprobó el Reglamento de la Ley
Nº 31056, Ley que amplía los plazos de la titulación de terrenos ocupados por
posesiones informales y dicta medidas para la formalización; el cual establece
diversos procedimientos, entre ellos, en el Título III, los vinculados con la
Prescripción Adquisitiva Administrativa y Regularización de la Propiedad en
Posesiones Informales; regulando en su Capítulo II, el Procedimiento Integral y
Simplificado de Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en
Posesiones Informales;
Que, asimismo el Reglamento de la Ley Nº 31056, aprobado por Decreto Supremo
Nº 002-2021-VIVIENDA, establece en el primer y segundo párrafo de la Primera
Disposición Complementaria Transitoria, normas aplicables para los procesos
integrales de prescripción adquisitiva en trámite, como son: i) los procedimientos
integrales en posesiones informales de prescripción adquisitiva de dominio seguidos
ante las Municipalidades Provinciales o ante COFOPRI, al amparo de lo establecido
en el Subcapítulo 2 del Capítulo 2 del Título IV, del Reglamento del Título I de la
Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la Propiedad Informal de Terrenos
Ocupados por Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones
Populares”, aprobado mediante Decreto Supremo Nº 006-2006-VIVIENDA y sus
normas modificatorias, que no hubieran concluido su tramitación a la fecha de
entrada en vigencia del Decreto Supremo Nº 002-2021-VIVIENDA, se adecúan al
Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o
Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales; ii) los procedimientos
integrales de prescripción adquisitiva de dominio en trámite, seguidos por
pobladores de centros urbanos informales y urbanizaciones populares, ante
COFOPRI o las Municipalidades Provinciales, continúan su tramitación al amparo
de lo establecido en los Subcapítulos 2 y 3 del Capítulo 2 del Título IV, del
Reglamento del Título I de la Ley Nº 28687, referido a “Formalización de la
Propiedad Informal de Terrenos Ocupados por Posesiones Informales, Centros
Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares”, aprobado por el Decreto Supremo
Nº 006-2006-VIVIENDA y sus normas modificatorias;
Que, con los Informes Nos D000070-2021-COFOPRI-DND y D000096-2021COFOPRI-DND del 11 de mayo y 21 de junio del 2021, respectivamente, la
Dirección de Normalización y Desarrollo, en consideración de los informes que
sustentan los formatos propuestos por la Dirección de Formalización Integral en los
Memorandos Nos D00147-2021-COFOPRI-DFINT, D000185-2021-COFOPRI-
DFINT y D000266-2021-COFOPRI-DFINT del 30 de marzo, 15 de abril y 02 de
junio del 2021, respectivamente, fundamentado en los Informes Nos D000027-2021COFOPRI-DFINT-SDRP, D000037-2021-COFOPRI-DFINT-SDRP y D0000452021-COFOPRI-DFINT-SDRP, emitidos por la Subdirección de Declaración y
Regularización de la Propiedad el 26 de marzo, 15 de abril y 02 de junio del 2021,
respectivamente; propone se gestione la aprobación de los formatos denominados:
ANEXO 1: Modelo de Solicitud Procedimiento Integral y Simplificado de
Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones
Informales.
ANEXO 2: Ficha de Levantamiento de Información en Campo para el
Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o
Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales.
ANEXO 3: Modelo de Solicitud para Procedimiento Integral de Declaración de
Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio en Centros Urbanos
Informales y Urbanizaciones Populares.
Que, la Oficina de Planeamiento y Presupuesto con los Memorandos Nos D0009722021-COFOPRI-OPP y D001578-2021-COFOPRI-OPP, emitidos el 06 de mayo y
18 de junio del 2021, respectivamente, recomienda proseguir con el trámite de
aprobación de los mencionados formatos, al no ameritar evaluación en términos de
viabilidad presupuestal;
Que, con Informe Nº D000326-2021-COFOPRI/OAJ del 01 de julio de 2021, la
Oficina de Asesoría Jurídica opina que, resulta legalmente viable aprobar los
formatos propuestos por la Dirección de Formalización Integral, por estar acorde al
marco normativo previsto en la Ley Nº 31056 y su Reglamento aprobado por
Decreto Supremo Nº 002-2021-VIVIENDA;
Que, artículo 7 del Decreto Supremo Nº 008-2007-VIVIENDA, que aprueba el
Reglamento de la Ley Nº 28923, Ley que establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Urbanos, establece que
para la ejecución de las acciones de formalización de posesiones informales a que se
refiere la citada Ley y su Reglamento, COFOPRI aplicará el Decreto Legislativo Nº
803, la Ley Nº 27046, la Ley Nº 28687, los Decretos Supremos Nºs 009-99-MTC,
013-99-MTC, 039-2000-MTC, 006-2006-VIVIENDA, 021-2006-VIVIENDA y
demás normas vigentes;
Que, el artículo 27 del Reglamento de Formalización de la Propiedad a cargo de
COFOPRI, aprobado por Decreto Supremo Nº 013-99-MTC, modificado por
Decreto Supremo Nº 015-2008-VIVIENDA; y la Quinta Disposición Final de
mencionado Reglamento, establecen que la entidad formalizadora establecerá las
características, contenido y el formato de las fichas de empadronamiento, de
verificación, declaraciones juradas, instrumentos de formalización y demás que se
requieran;
Que, el artículo 9 y el literal f) del artículo 10 del Reglamento de Organización y
Funciones de COFOPRI, aprobado por Decreto Supremo Nº 025-2007-VIVIENDA,
establecen que el Director Ejecutivo es el Titular de la Entidad y del Pliego
Presupuestal de COFOPRI, quien tiene la función de emitir las resoluciones
administrativas de su competencia;
Que, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto Legislativo Nº 803, sus
modificatorias y normas complementarias, la Ley Nº 28923 y modificatorias, la Ley
Nº 31056, los Decretos Supremos Nos 002-2021-VIVIENDA y 025-2007VIVIENDA;
Con el visado de la Gerencia General, la Dirección de Normalización y Desarrollo,
la Dirección de Formalización Integral, la Oficina de Planeamiento y Presupuesto; y,
la Oficina de Asesoría Jurídica;
SE RESUELVE:
Artículo 1.- Aprobar los formatos que como anexos forman parte integrante de la
presente Resolución, denominados:
ANEXO 1: Modelo de Solicitud Procedimiento Integral y Simplificado de
Declaración de Propiedad y/o Regularización de la Propiedad en Posesiones
Informales.
ANEXO 2: Ficha de Levantamiento de Información en Campo para el
Procedimiento Integral y Simplificado de Declaración de Propiedad y/o
Regularización de la Propiedad en Posesiones Informales.
ANEXO 3: Modelo de Solicitud para Procedimiento Integral de Declaración de
Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio en Centros Urbanos
Informales y Urbanizaciones Populares.
Artículo 2.- Dejar sin efecto el Formato de Solicitud de Procedimiento Integral de
Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio para
Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales o Urbanizaciones Populares; el
Formato Padrón de Pobladores para Posesiones Informales y Centros Urbanos
Informales a ser utilizados en el Procedimiento Integral de Declaración de Propiedad
mediante Prescripción Adquisitiva de Dominio; y, el Formato de Padrón de
Asociados para Urbanizaciones Populares a ser utilizados en el Procedimiento
Integral de Declaración de Propiedad mediante Prescripción Adquisitiva de
Dominio, aprobados por la Resolución Directoral Nº 002-2008-COFOPRI/DE del
10 de enero del 2008.
Artículo 3.- Encargar a la Dirección de Formalización Integral implementar la
actualización del Manual de Procedimiento Integral de Prescripción Adquisitiva de
Dominio, aprobado por Resolución de Secretaría General Nº 044-2017COFOPRI/SG del 21 de agosto del 2017; coordinando su formulación con la
Oficina de Planeamiento y Presupuesto.
Artículo 4.- Publicar el texto de la presente resolución en el Diario Oficial El
Peruano, en el Portal Institucional (www.cofopri.gob.pe) y en el Portal del Estado
Peruano (www.peru.gob.pe).
Artículo 5.- Notificar la presente resolución a los órganos estructurados del
Organismo de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI.
Regístrese, comuníquese y publíquese.
SAUL FERNANDO BARRERA AYALA
Director Ejecutivo – COFOPRI