LANDLORD – TENANT LAW Curso: Business Law I Profesor: TABRA OCHOA, EDISON PAUL Nombre del alumno: Bilbao La Puente, Julio André Bustamante Ruiz, Renato Enrique Encalada Gonzales, Piero Moreno Leon Prado, Franco Javier Lima – Perú 2016 1 INDICE 1. Introducción .................................................................................................................................... 3 2. Contenido .............................................................................................................................. 4 2.1 Tres áreas legales combinadas…………………………………………………………………………………………4 2.2 Arrendamiento………………………………………………………………………………………………………………..4 Tipos de Contratos ....................................................................................................................... 4 2.3 2.4 2.5 2.6 Tenancy for years……………………………………………………………………………………………........4 Periodic Tenancy……………………………………………………………………………………………………………..5 Tenancy at will…………………………………………………………………………………………………………………5 Tenancy at Sufferance……………………………………………………………………………………………………..5 3. Deberes del Propietario .................................................................................................................. 5 3.1 Deber de entregar la posesión…………………………………………………………………………………………5 3.1.1 Desalojo real…………………………………………………………………………………………………………..6 3.1.2 Desalojo implícito……………………………………………………………………………………………………6 4.2 Deber de mantener el local en buenas condiciones…………………………………………………………6 4. Deberes del inquilino ............................................................................................................. 7 4.1 Deber de pagar la renta/precio…………………………………………………………………………..…………..7 4.2 Deber de mitigar……………………………………………………………………………………………………………..7 4.3 Deber de usar bien el local………………………………………………………………………………………………8 Cambio en las partes .................................................................................................................... 8 4.4 Venta de la propiedad……………………………………………………………………………………………..………8 4.5 Cambio de inquilino…………………………………………………………………………………………………………8 5. Casos……………………………………………………………………………………………………………………………..9 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Caso 1…………………………………………………………………………………..…………………………………………9 Caso 2……………………………………………………………………………………………………………………………10 Caso 3……………………………………………………………………………………………………………………………11 Caso 4……………………………………………………………………………………………………………………………12 Caso 5……………………………………………………………………………………………………………………………13 6. Conclusiones………………………………………………………………………………………………………………..15 7. Bibliografía…………………………………………………………………………………………………………………..16 2 1. Introducción Este capítulo comienza con la descripción de un caso: Un día en California, Alpha Donchin salió a pasear con su pequeño Shit – Tzu cuando de repente, a menos de una cuadra de su casa, dos Rottweilers la atacaron a ella y a su perro. Los Rottweilers les causaron graves heridas a ambos. Cerca de la casa de Donchin vivía Ubaldo Guerrero, el dueño de los perros. Donchin demandó a Guerrero y a David Swift quien era el dueño de la propiedad, Guerrero era un inquilino. Alpha Donchin señaló que el arrendador era culpable de su accidente porque él sabía que esa raza es agresiva por naturaleza y permitió que escaparan de la propiedad que le rentaba a Guerrero En otras palabras, Donchin afirmó que el responsable de los hechos fue el arrendador ya que sabía que en esa casa vivían dos perros peligrosos y aun así le rentaba el espacio. Bajo la ley común, el arrendador no tiene la responsabilidad o culpa de las heridas que puedan causar animales que le pertenecen al arrendatario, y muchos estados se adhieren a esa regla. Sin embargo varios estados están expandiendo esa culpa que tendría el real dueño de la propiedad por los accidentes causados dentro o cerca de la propiedad. Cuando el dueño de un espacio, local o propiedad le permite a otra persona temporalmente que ocupe ese lugar, ambas partes han creado una relación propietario – inquilino. El que es dueño de la propiedad se le conoce como propietario (Landlord), y la persona que va a hacer uso de la propiedad es el inquilino (tenant). 3 2. Contenido 2.1 Tres Areas Legales Combinadas El derecho contractual juega un rol importante porque el mutuo acuerdo entre el propietario y el inquilino se lleva a cabo mediante un contrato. Arrendamiento es un contrato que crea una relación propietario – inquilino. Y la ley de negligencia determina cada vez más la responsabilidad del propietario y el inquilino cuando hay una lesión a una persona o propiedad. 2.2 Arrendamiento Es necesario que el contrato sea por escrito para evitar mal entendidos, podría ser hecho oral sin embargo por períodos cortos de tiempo (1 año) e igual se recomienda que el acuerdo sea por escrito. Este contrato debería señalar el nombre de los involucrados, las premisas del contrato, la duración, la renta, pactos y fecha de terminación. 3. Tipos de Contratos Hay cuatro tipos de contratos de arrendamiento, la diferencia entre ellos es cómo se va a terminar el acuerdo: 3.1 Tenancy for years: Este contrato está hecho con las temporadas de alquiler exactas, por ejemplo desde el primero de Enero del 2009 al 31 de Diciembre del 2009. Determina exactamente cuándo termina el contrato. 4 3.2 Periodic Tenancy: Este acuerdo es el más común, ambos están de acuerdo con renovar cada cierto período de tiempo automáticamente hasta que una de ambas partes decida terminar el contrato, esto quiere decir que en cualquier momento se podría terminar. 3.3 Tenancy at will: Este contrato es similar al “Periodic tenancy” ya que no hay una fecha exacta en la que termina el contrato. 3.4 Tenancy at sufferance: No es realmente un contrato ya que el arrendatario está quedándose en la propiedad en contra del deseo del arrendador cuando el verdadero contrato ha terminado. 4. Deberes del propietario 4.1 Deber de entregar la posesión Se tiene que entregar o facilitar el lugar cuando indica la fecha en el contrato, pueden surgir problemas cuando le toca al nuevo inquilino mudarse o instalarse y el antiguo todavía no se ha ido. “Disfrute reservado” Es el derecho de usar la propiedad sin la interferencia del arrendador, la interferencia más común es el desalojo, sin embargo pueden ser desalojos legales o ilegales. Los cuales veremos a continuación: 5 4.1.1 Desalojo real Cuando el arrendador desaloja a los arrendatarios, por ejemplo se alquila un departamento a un grupo de estudiantes extranjeros y resultan ser problemáticos, el dueño decida cambiar las cerraduras cuando ellos salen sin pasar por procedimientos legales de desalojo. 4.1.2 Desalojo implícito Son ciertas acciones que el dueño del espacio en alquiler hace adrede para desalojar a los inquilinos, por ejemplo no arreglar problemas de luz, agua o calefacción, estas acciones hacen que el arrendador se vea forzado a salir del lugar. 4.2 Deber de mantener el local en buenas condiciones En la mayoría de estados el arrendador tiene el deber de entregar el lugar en condiciones habitables y mantenerlo en esas condiciones, si no está explícitamente puesto en el contrato la ley estatal lo dirá. Existen códigos que indican los mínimos estándares que todos los lugares en alquiler, ya sean destinados a vivienda o comercio, deben cumplir como el agua caliente, buen funcionamiento de los accesorios, etc. “Implied Warranty of Habitability” (garantía implícita de habitabilidad) implica que el propietario cumple con todos los estándares puestos por el código de construcción local) 6 5. Deberes del inquilino 5.1 Deber de pagar la renta/precio La renta es lo que debe pagar el inquilino cada cierto tiempo para usar el local, el contrato muestra cuánto se debe pagar y cada cuánto tiempo. Si el inquilino no cumple con este deber, el arrendador puede tomar medidas como: demandarlo por incumplimiento del contrato, puede optar por un desalojo o puede usar el depósito de garantía. En caso opte por una demanda, el demandante debe probar que el inquilino no pagó y si este no da ninguna excusa valida el juez puede ordenar a la policía el desalojo del mismo. 5.2 Deber de mitigar Cuando un inquilino rompe un contrato de arrendamiento, el arrendador debe hacer un esfuerzo o brindar ayuda para mitigar los daños. El libro menciona el caso de “Pickwick & Perkins” tienda ubicada en Burlington Square Mall, en este caso Pickwick tenía un contrato de cinco años del cual solo se estuvo tres y se retiró (sin pagar lo que faltaba). Burlington demandó a Pickwick por incumplimiento de pago de renta sin embargo este se defendió con el “deber de mitigar” ya que no había hecho ningún esfuerzo por mitigar los daños. 7 5.3 Deber de usar bien el local Los contratos usualmente especifican qué actos/acciones están prohibidas de hacer dentro del espacio alquilado por ejemplo actividades ilegales como venta de drogas. 6. Cambio en las partes 6.1 Venta de la propiedad: Cuando se vende la propiedad normalmente no afecta el contrato de alquiler, solo cambia de dueño o arrendador. El nuevo dueño no puede hacer cambios en el contrato. 6.2 Cambio de inquilino: Cuando un arrendatario le da el local a otro le transfiere todos los aspectos legales que señala el contrato; sin embargo, el inquilino original sigue siendo responsable de los daños a menos de que el arrendador lo libere de esa responsabilidad. Lesiones Responsabilidad del inquilino: Un inquilino es generalmente responsable de las lesiones que se producen dentro de las instalaciones Responsabilidad del propietario: El propietario es culpable y responsable si algún daño se produce en las áreas comunes, o debido por una falta de mantenimiento que no se hizo correctamente, 8 A continuación se presentara una serie de cinco (5) casos, con sus respectivas sentencias, las cuales mostraran de qué forma puede resolverse el problema o desacuerdo. 7. Casos 7.1 Caso 1: - Laura alquilo un departamento en el estado de Connecticut, luego de ver el departamento, llegar a un acuerdo económico y firmar el contrato oficial con el arrendatario se mudó, sin embargo el dia de la mudanza llego el hijo de la señora el cual estaba de viaje en una excursión universitaria, el arrendatario al percatarse de eso le comento a la señora que le subiría el alquiler ya que en nunca se le comento que viviría más de una persona en ese departamento, la señora resalto que en el contrato firmado no se estipula ninguna de esas bases, además, después de asesorarse la señora se entera que ese es un tipo de discriminación y ella no tiene por qué pagar de más y tampoco firmar más papeles como el señor del departamento le está exigiendo. Sentencia: - El dueño del apartamento tiene que respetar el contrato firmado con Laura ya que este fue estipulado en una cantidad de bases y no puede cambiar lo estipulado, de no ser así Laura tiene el derecho de ir a juicio si es necesario y poner una demanda por el motivo de discriminación en contra del arrendatario ya que debido a sus derechos y a las pruebas remitidas, ella está en lo correcto. 9 7.2 Caso 2: - Juan tiene alquilado un departamento en el estado de Florida, tiene una buena relación con Carlos que es el dueño original del apartamento, va viviendo ahí por 18 meses y sin ningún problema y/o inconveniente de ningún tipo. Saliendo de su trabajo Juan tuvo un accidente en su auto en el cual luego de análisis y una operación Juan quedo invalido parcialmente de la cadera para abajo, su doctor le indico que le era obligatorio alterar su departamento y añadir unas mejoras y una remodelación para así que su calidad de vida no sea disminuida y deteriorada. Juan le explico a Carlos lo ocurrido y le comento las remodelaciones que necesitaba hacer, sin embargo Carlos no acepto las remodelaciones y le indico que si no desistía de la idea de alterar el departamento, tendría que denúncialo por incumplir el contrato y desalojarlo del departamento. Sentencia: - Juan se asesoró con una abogado y luego de leer las leyes americanas, se dio cuenta que él podía hacer las remodelaciones que él quisiera solamente comentando que tenía una discapacidad, ya que cuando la persona se vuelve discapacitada sus derechos aumentan y tienen que ser mayormente considerados. Debido a la buena relación que llevaba con el arrendatario no tomo métodos legales como una denuncia, sin embargo si le comento a Carlos que si no respetaba sus derechos como discapacitado (La ley establece que no necesita presentar ningún papel médico, solo es necesaria la palabra para realizar los modificaciones) tendrá que tomar métodos legales más fuertes y el estado está a favor de el por lo que para llegar a instancias mayores Carlos acepto las condiciones que se le eran ofrecidas y le pidió una disculpa por no respetar su derecho como persona discapacitada. 10 7.3 Caso 3: - Enrique se mudó al estado de california hace dos semanas, en donde ha alquilado un departamento con vista al mar dentro de un condominio. Hace dos días se dio cuenta que había una fuga de agua que provenía del piso de arriba el cual no es habitado en estos momentos, Enrique se comunicó con el arrendador de su departamento para que trate de contactarse con el dueño de donde proviene esta fuga. El arrendador de enrique le dijo que no era su culpa y que en todo caso debería quejarse con el dueño del departamento de donde proviene la fuga y que tampoco se hará cargo de los gastos, enrique debe solucionar el problema de la fuga por sí solo. En el contrato de alquiler señalaba que el departamento se encontraba en buenas condiciones y que el arrendatario solo se haría cargo de los gastos provenientes del departamento donde el habita por lo cual la fuga de agua no es su culpa del ni tiene porque hacerse cargo de ese problema. Por lo cual piensa poner una denuncia al arrendador por no solucionar este problema ni hacer nada para solucionarlo. Sentencia: - Enrique esta en todo el derecho de reclamar por la fuga de agua ya que en el contrato especifica que solo se haría cargo de algún daño ocurrido dentro del departamento y el cual el haya causado, en este caso no es culpable de la fuga por lo cual el arrendador debería solucionar ese problema. De no ser así Enrique debería proceder a denunciarlo y pedir una reparación por la incomodidad causada y por los daños que ha sufrido su departamento debido a esta fuga de agua. Por otro lado el dueño del departamento de arriba podría ser denunciado por tener una propiedad en mal estado y perjudicar a los vecinos del edificio. 11 7.4 Caso 4: - Paul es un joven universitario de 22 años de edad que vive en un departamento alquilado dentro de un condominio en el estado de Colorado. Paul es un regular consumidor de marihuana y a la vez posee una planta de cannabis la cual es usada para su consumo personal. Los vecinos han contactado al dueño del departamento para quejarse por los incomodos olores que provoca esta planta y piden que por favor desaloje a Paul. El arrendador contacto a Paul para informarle del problema y que por favor desaloje el departamento ya que no va permitir el consumo de marihuana y menos que haya sembrado una planta dentro del departamento. Piero en su defensa se negó debido a que en el estado de Colorado el consumo de esta planta es legal a mayores de 21 años y además en el contrato no hay ninguna restricción con respecto a eso; por lo tanto, si el arrendador desea que Paul desaloje el departamento lo hará una vez que el contrato haya vencido. El arrendador desea poner una denuncia por haber plantado marihuana en su departamento y por fumarlo con frecuencia causando molestia a los vecinos, también pide un desalojo inmediato. Sentencia: - Según las leyes del estado de Colorado el consumo de marihuana es legal por lo cual Paul no podría ser acusado por el consumo de esta; sin embargo, es probable que esté prohibido el haber plantado dentro de su departamento siendo un área cerrada donde otras familias con menores de edad son expuestas a este olor. De ser así Paul deberá desalojar el departamento antes de concluir el contrato por haber incumplido con los términos propuestos en el mismo. 12 7.5 Caso 5: - Marco es un ciudadano latino que acaba de arrendar un pequeño departamento en el estado de Virginia. El contacto con el propietario del inmueble se lo paso un amigo de su trabajo, diciéndole que es una magnifica persona y que si quiere podía darle su número para que se pongan en contacto, Marco al ver la situación en la que estaba y puesto que necesitaba un lugar de residencia más cercano a su lugar de trabajo, decidió ponerse en contacto con Pedro (Propietario), él le explico que cuando llegara de viaje le mostraría el departamento; al dia siguiente se pusieron en contacto nuevamente y fueron a ver departamento, Marco le explico, mientras que iban examinando el inmueble, que estaba en perfectas condiciones, que el arrendador anterior no había hecho ningún tipo de alteración ni cambio y que más bien, si habían ciertas restricciones, ya que era una zona residencial y las leyes estadounidenses no permiten ciertos tipos de cosas. Una noche Marco invita a unos amigos a su casa para hacer una pequeña reunión, pero la bulla llego a un punto en que un vecino fue todo alterado a reclamarles con insultos por la hora de la bulla y los escándalos que estaban haciendo, Marco atino al decirles a sus amigos que se mejor se vayan porque ya era tarde y uno de sus amigos estaba muy mareado. Ellos al salir del departamento y ya cerca de la pista, el vecino seguía reclamando furiosamente por el acto cometido a los chicos que se iban, uno de estos al estar en estado de ebriedad fue directamente donde el señor y le propino un golpe en la cara, ocasionando una trifulca entre uno de los amigos de Marco que se estaba yendo y el vecino en cuestión. A la mañana siguiente el vecino demando al agresor, a Marco y por consiguiente al dueño Pedro por los disturbios que fueron ocasionados; además, Pedro le recordó que uno de las estipulaciones del contrato era no ocasionar mucha bulla de tal manera que mortifique a los demás vecinos y que tendría que pagar por los daños ocasionados dentro y fuera del departamento, además de una demando por no cumplir el contrato. 13 Sentencia: - Marco se acordó de un muy buen amigo de él de la escuela que ejercía como abogado, Marco le comento todo lo que había pasado y lo ayudo en este caso. Su amigo le dijo que efectivamente él no tenía nada que ver con el hecho ocurrido en las afueras de su departamento, ya que él no estaba en ese lugar cuando ocurrió la agresión y no fue parte de los disturbios ocasionados por la pelea en la calle, mas no es inocente de incumplir el contrato estipulado con Pedro y de la bulla causada dentro del departamento que molestaron a todos los vecinos; por ende, su amigo le dice a Marco que tiene dos opciones: Hablar con Pedro, pedir disculpas por haber incumplido uno de los puntos del contrato y decir que ya nunca más lo volverá a hacer, es este caso la decisión quedara solo en el propietario si lo demanda por no haber cumplido o lo perdona y su otra opción sería buscar otro departamento; sin embargo, la demanda del vecino contra Marco no procedería, ya que efectivamente él no se encontraba en el acto de violencia. 14 8. Conclusiones - Para concluir este trabajo, podemos decir que siempre es bueno estar informado sobre las leyes, más aun las que tiene que ver con casos o dilemas sociales que ocurren a diario. No solo las de Estados Unidos ,sino del lugar donde vivimos y tener en cuenta que ambas partes, tanto el arrendador como el arrendatario tienen derechos y deberes, las cuales deben ser cumplidas de forma mutua para un buena relación y una agradable convivencia con el dueño donde estamos viviendo en ese tiempo. También, es bueno agregar que existen varios casos de problemas entre inquilino y propietario, aquí solo hemos decidido colocar los casos más comunes que podrían pasar tanto en esa sociedad como en la nuestra y que en la mayoría de casos el problema comienza por el inquilino que debido a su negligencia el contrato fue incumplido. 15 9. Bibliografía: http://ctlawhelp.org/es/derechos-de-los-inquilinos-informacion-general# Introduction to business law, Beatty Samuelson http://197.14.51.10:81/pmb/DROIT/1439033846.pdf http://abogados.lawinfo.com/recursos/ley-del-propietario-y-delarrendatario/ http://www.freshfromflorida.com/Divisions-Offices/ConsumerServices/Consumer-Resources/ConsumerProtection/Publications/Publicaciones-en-Espanol/La-Ley-del-InquilinoPropietario-de-la-Florida-Florida-s-Landlord-Tenant-Law http://abogados.lawinfo.com/recursos/ley-del-propietario-y-delarrendatario/virginia/ http://ctlawhelp.org/es/derechos-de-los-inquilinos-informacion-general# https://noticias.terra.com/eeuu/estados-de-eeuu-donde-es-legal-consumirmarihuana,67d2841998a40410VgnVCM4000009bcceb0aRCRD.html http://kyjustice.org/desalojo 16
