5 METODO DE DEPRECIACIÓN Método de Ross - Heidecke El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conser mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad. El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que v la depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula: Donde : x = edad de la construcción n = vida útil probable de la construcción v y el estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la ayu número N° 4 (adelante), se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad. D (estado)= coeficiente de depreciación Este método considera los siguientes principios básicos: La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien. Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal c deprecia más rápidamente. Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplica fórmula: Donde VA = valor actual Vn = valor de nuevo para la edificación x = edad actual n = vida útil probable E = factor de bueno por estado Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de conse se muestra en la tabla numero 4. TABLA Nº 4 DEPRECIACIÓN POR ESTADO 3 4 5 6 7 8 9 acabados como repellos y pintura. Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros. Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria. Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos. Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros. A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias. Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata. Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición. 2.52 Bueno B 8.09 Intermedio-I Regular-R 18.10 32.20 Deficiente-D Malo-M 52.60 72.20 Muy Malo-MM Demolición-DM 100 5.1 Definiciones de los estados A continuación se detallan cada uno de los estados de conservación: Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido reparaciones d Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se citan c reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura. Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento en mayor cantidad, se citan c cambios en acabados no dañados como guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puer grifería y otros. Intermedio: Una construcción en estado intermedio requiere o ha recibido reparaciones y sustitucion acabados y de bajo costo como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria. Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones a nivel estructural y en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos. Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones totales a nivel estructural en uno o más ele paredes secundarias, cubierta, y otros. Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel estructur contrapiso y algunas paredes primarias. Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de sustituciones estructurale en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata. Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse. 5.2 Factor de estado Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcc considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedim Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado. De lo anterior Vn = ¢ 140 000 /m² x = 15 años n = 60 años E = factor de bueno De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52: Por consiguiente, VA = ¢115 148,25 /m² Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado redondeado para el edificio es de ¢115 cuadrado, de acuerdo con la fórmula de depreciación aplicada.
