INFORME DEL CURSO INTENSIVO DE FORMACIÓN Y

INFORME DEL CURSO INTENSIVO DE FORMACIÓN Y ESPECIALIZACIÓN
PERITOS PROFESIONALES EN AVALUOS
METODOS DE CALCULO DE LA DEPRECIACIÓN
Materia revisada
1.- TABLA BANHDECC: Preparada, según estudios estadísticos, utilizando la siguiente
expresión:
Coeficiente de descuento o depreciación = {1-(ECA/ECO)e(-1/n)}
Dónde:
ECA: Estado de conservación actual en % en relación con el óptima.
ECO: Estado de conservación óptimo (se toma como 100).
e = Lim (1 + 1/n)n Cuando “n” tiende a infinito
n: Edad de la edificación en años
En este método se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles seleccionar en
dependencia de la relación “ECA/ECO” obtenida y, en todo caso, el estado de conservación
actual (o real) en relación con el óptimo, es una apreciación del tasador.
2.- TABLA PARA 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL: Considera 4 estados de conservación: óptimo,
bueno, regular y malo, y el mismo período de vida útil para todo tipo de construcciones
edad en años
1
2
3
4
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
60
70
80
90
Tabla de 100 años de Vida Útil
Estado de conservación
Óptimo
Bueno
Regular
Malo
0,01
0,06
0,20
0,30
0,03
0,10
0,23
0,32
0,04
0,12
0,24
0,33
0,05
0,14
0,25
0,34
0,06
0,16
0,26
0,35
0,12
0,22
0,30
0,39
0,18
0,26
0,35
0,43
0,22
0,30
0,38
0,45
0,26
0,34
0,42
0,47
0,30
0,38
0,45
0,49
0,34
0,42
0,48
0,52
0,37
0,44
0,50
0,54
0,41
0,47
0,55
0,56
0,43
0,49
0,56
0,59
0,46
0,51
0,58
0,61
0,49
0,55
0,59
0,64
0,52
0,57
0,63
0,67
0,54
0,59
0,64
0,68
100
0,55
0,60
0,65
70,00
3.- TABLA DE RELACION EDAD/VIDA ÚTIL: Es la misma tabla para 100 años, pero la primera
columna se interpreta como la relación porcentual entre la edad de la edificación (vida
consumida) y la vida útil estimada según el uso al que se destina la construcción.
4.- NORMA ESPAÑOLA PARA TASACIONES HIPOTECARIAS: Establece un régimen de
depreciación lineal, según la vida útil asignada a la edificación por su uso. Se establecen los
siguientes periodos de vida útil como máxima:
Para edificios de uso residencial……………… 100 años
Para edificios de oficinas………………………
75 años
Para edificios comerciales………………….....
50 años
Para edificios de uso industrial e inmuebles
ligados a una explotación económica………… 35 años
Coeficiente de depreciación: Cd
Cd = (1-d)
Donde: d = edad/vida útil
5.- CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan los
coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se encuentra
en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las clasificaciones de los estados de
conservación bueno y regular tienden a converger, y la del estado malo mantiene un desarrollo
que da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores.
La Expresión para usar este método es:
A = Vn – ( Vn * Y) + Vt
Donde: A = avalúo del bien
Vn = valor nuevo de la construcción.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicación.
a) Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni
en sus acabados
Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603
b) Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia
en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.
Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666
c) Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pañetes.
Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968
d) Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura.
Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556
Clase 4,5:
Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159
e) Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.
La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el correspondiente
al comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5
Además:
X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil, multiplicado por
100.
Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo calculado.
6. EXPRESION DE ROSS – HEIDECKE: Como se puede apreciar, este método permite la
selección de distintos factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del tasador.
El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el siguiente:
FD = {1 – (E/VUT)1.4}xC
Donde: FD: Factor de depreciación.
E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.
C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento
y/o conservación planteado por Heidecke.
ROSS – HEIDECKE
C
FACTOR
CRITERIO
10
1,000
Nuevo
9
0,990
Nuevo
8
0,975
Regular
7
0,920
Regular
6
0,820
Reparaciones Sencillas
5
0,660
Reparaciones Sencillas
4
0,470
Reparaciones Importantes
3
0,250
Reparaciones Importantes
2
0,135
En Desecho
La combinación de los planteamientos de Ross y Heidecke, es el uso más popular entre los
tasadores, debido a que, igualmente mezcla la incidencia de la edad (expresa edad contra vida
útil de manera porcentual) versus el estado de conservación o mantenimiento (apreciación del
tasador), pero que contrario a lo que ocurre con las curvas de FITTO y CORVINI, (que no aplica
para edades avanzadas) la ecuación que las expresa no pierde su funcionalidad en ningún
periodo de la vida del bien (suele expresar de manera congruente los valores del “Factor de
Depreciación” tanto para edades tempranas como para edades avanzadas).
RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS
Ejemplo 1. Edificio que se está utilizando para Oficinas con 20 Años de Edad cronológica
(construido) y en buen estado de Mantenimiento y Conservación.
ÁREA
COSTO
Valor Repos. Nuevo
400 m2
250,00 $ POR m2
$ 100.000,00
Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación
En esta tabla se reflejan los resultados en el cálculo del valor neto de reposición, aplicando los
diferentes métodos disponibles y aceptados en la bibliografía especializada de Tasación de
activos, partiendo en todo momento de características idénticas en cada caso (datos del ejemplo
1).
No obstante, puede observarse la disparidad de estos resultados, ya que dependerían del
método seleccionado por el especialista o perito tasador.
Ejemplo 2. En este caso se debe valuar una edificación con uso industrial no fabril, con 35 años
de antigüedad y en estado de conservación y mantenimiento “regular”.
ÁREA
COSTO
Valor Repos. Nuevo
720 m2
270,00 $ POR m2
$ 194.400,00
Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación
Como podrá notarse, en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos son
demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable, lo que demuestra
la disparidad de resultados a los que puede llegarse aun partiendo de un mismo valor de
reposición nuevo (VRN).
CONCLUSIONES
a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de Tasación
puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto de reposición
del activo inmueble. Además, debe observarse la repercusión de estos valores en los
costos y en las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad.
b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto
contable y económico (sobrevaloración o subvaloración del activo), que repercute en los
resultados económicos de la entidad propietaria del activo, dependiendo de la fórmula de
aplicación para calcular el VNR y del método de estimación de la depreciación.
c) Concluyo haciendo la siguiente recomendación “Deberá usarse un sistema que tenga en
cuenta la edad y el estado de conservación no se interpretará, que se obliga al uso
exclusivo de FITTO Y CORVINI, se utilizará un método para el cálculo de la
“Depreciación” que considere la EDAD, LA VIDA ÚTIL y EL MANTENIMIENTO o
CONSERVACIÓN, lo cual también sucede con el uso del método de ROSS –
HEIDECKE, pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (> del 70%
de Vida) el comportamiento de las curvas de Ross – Heidecke son más congruentes. Es
por esta razón que estas curvas son más populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA
RICA, MEXICO, ARGENTINA, ETC.
Atentamente,
Ing. Grace Calvopiña
AVALÚOS E INDEMNIZACIONES