servidumbre en general El artículo 1035 del Código Civil[1] define la servidumbre como el gravamen (más bien carga[2]) que sufre un predio (sirviente) en beneficio de otro (dominante), que da derecho al propietario del segundo predio a usar el primero, o a impedir que el propietario del primer predio ejerza alguno de los derechos inherentes a la propiedad[3]. Dentro de sus principales características están: a) Es un derecho real, cuyo titular es el propietario del predio dominante[4]. b) Recae sobre un predio ajeno, porque la servidumbre se establece a favor de una persona distinta al propietario del predio (con la excepción del artículo 1048 del Código Civil[5]). c) Brinda una utilidad y/o ventaja al predio dominante. d) Es perpetua[6], porque independientemente de quien sea el propietario del predio, ésta subsistirá[7]. e) Tiene carácter predial, solo pueden constituirse sobre predios. 2. Clases de servidumbre La doctrina nos brinda una gama de clasificaciones, dentro de las cuales hallamos las siguientes: i) Voluntarias y legales.- Son voluntarias las que se constituyen por voluntad de las partes[8]. Son legales las que constituyen por mandato de la ley[9] (por ejemplo la servidumbre legal de paso y la de predio enclavado[10]). ii) Positivas y negativas.- Son positivas las que facultan al propietario del predio dominante a hacer algo en el predio sirviente (servidumbre de paso: transitar por el predio sirviente). Son negativas las que impiden al propietario del predio sirviente ejercitar alguno de sus derechos (servidumbre de vista: prohíbe al propietario del predio sirviente a construir más allá de una altura determinada). iii) Continuas y discontinuas.- Son continuas aquellas que para su ejercicio requieren de actos actuales del hombre (como la servidumbre de paso[11]). Son discontinuas las que no necesitan de actos del hombre para su ejercicio (como la servidumbre de no edificar). iv) Aparentes y no aparentes.- Son aparentes las que se manifiestan por sus signos exteriores[12] (como la servidumbre de paso). Son no aparentes aquellas que no presentan ningún signo que revele su existencia (como la servidumbre de no edificar) 3. Sobre la servidumbre de paso La servidumbre de paso (o de tránsito) es el derecho que el propietario de un predio o titular de otro derecho real sobre él, tiene para pasar (o transitar) por un predio ajeno[13]. 3.1. Características Adicionalmente a las características de servidumbre en general, la servidumbre de paso se caracteriza por lo siguiente: a) Opera cuando se trata de predios encerrados o enclavados. b) El derecho reconocido al propietario del predio dominante, es el derecho de tránsito por el predio sirviente. c) El propietario del predio sirviente mantiene la titularidad del terreno sobre el cual recae la servidumbre, y el propietario del predio dominante solo se encuentra limitado a usar dicha parte, pero no a disfrutarlo. d) El tránsito por el terreno de la servidumbre no es exclusiva para el titular del predio dominante, pues se trata de un área privada para uso público. 3.2. Clases La servidumbre de paso constituye una de naturaleza positiva (porque faculta al propietario del predio dominante a transitar en el predio sirviente), continúa (requiere de actos actuales del hombre: transitar) y aparente (se manifiesta por signos exteriores: demarcación, pintado, avisos, etc.); sin embargo, también puede encajar en otras clasificaciones, por ejemplo: i) Servidumbre de paso legal y convencional.Es legal en los casos descritos en el artículo 1051[14] y 1053[15]del Código Civil, es decir cuando el predio dominante sea un predio cerrado (carece de acceso al camino público), o cuando teniendo cierto acceso, no sea suficiente para su explotación. Será convencional cuando a pesar que el predio dominante no reúna los requisitos de “encerramiento” o “enclavamiento” a que nos hemos referido, puede de todas maneras su titular convenir con el titular de otro predio la constitución de una servidumbre de paso o de tránsito[16] o incluso en hipótesis distintas al encerramiento o enclavamiento. ii) Servidumbre de paso onerosa y gratuita.Será onerosa cuando se trata de un predio encerrado, conforme lo establece el artículo 1052 del Código Civil[17], en cuyo caso el propietario del predio dominante deberá pagar al propietario del predio sirviente, el valor comercial de la parte del terreno objeto de servidumbre más el monto en que se valore los daños y perjuicios (daño emergente al verse limitado en el ejercicio pleno de sus facultades y lucro cesante al no explotar económicamente la parte del predio destinado a la servidumbre[18]); sin que ello implique una enajenación a favor del propietario del predio dominante, pues dicha parte de terreno se mantiene en la esfera patrimonial del propietario del predio sirviente, y también el disfrute del mismo. En cambio, será gratuita cuando se trata de un predio enclavado adquirido a título oneroso (por ejemplo: una compraventa), conforme lo establece el artículo 1053 del Código Civil, en cuyo caso no habrá lugar a la exigencia de pago de monto alguno por parte del titular del predio sirviente[19]. 4. Bibliografía Mariani de Vidal, Mariana, “Derechos Reales”, Tomo II, Editorial Zavalia, Buenos Aires – Argentina, 2004. Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo, en: “Bienes”, Editorial Temis, Santafé de Bogotá – Colombia, 1995. [1] Código Civil. Artículo 1035: La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos. [2] En realidad, las servidumbres son cargas y no gravámenes que se imponen al propietario de un predio en beneficio del propietario de otro predio. Los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado (por ejemplo: la hipoteca y el embargo). Las cargas, en cambio, no dependen de alguna obligación garantizada y no tienen por objeto la venta del bien (por ejemplo: las servidumbres). [3] Código Civil. Artículo 923: La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.” [4] Es decir, el propietario del predio dominante es titular de la servidumbre, pero no es titular del predio sobre el cual recae la servidumbre, pues el titular de éste último es el propietario del predio sirviente. [5] Código Civil. Artículo 1048: El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro. [6] Código Civil. Artículo 1037: Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario. [7] Código Civil. Artículo 1036: Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario. [8] “(…) la servidumbre legal puede ser exigida por el titular de un fundo al titular de otro fundo; la servidumbre convencional no puede ser exigida, pero si hay acuerdo puede crearse”. (Mariani de Vidal, Mariana. Derechos Reales. Tomo II. Buenos Aires: Editorial Zavalia, 2004, p. 103) [9] “(…) La servidumbre de origen legal, es entendida como una limitación al derecho de propiedad, aun contra la voluntad del dueño del predio sirviente (…)” (CASACIÓN N° 24142001-Ancash, publicado en el diario oficial “El Peruano” de fecha 02/05/2002, p. 8740) [10] Código Civil. Artículo 1053: El que adquiere un predio enclavado en otro del enajenante adquiere gratuitamente el derecho al paso. [11] Código Civil. Artículo 1050: Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco años. [12] Código Civil. 1040: Sólo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y buena fe o durante diez años sin estos requisitos. [13] Mariani de Vidal, Mariana. Derechos Reales. Tomo II. Buenos Aires: Editorial Zavalia, 2004, p. 103. [14] Código Civil. Artículo 1051: La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos públicos. Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le de salida o cuando se abre un camino que de acceso inmediato a dicho predio. [15] Código Civil. Artículo 1053: El que adquiere un predio enclavado en otro del enajenante adquiere gratuitamente el derecho al paso. [16] Mariani de Vidal, Mariana. Derechos Reales. Tomo II. Buenos Aires: Editorial Zavalia, 2004, p. 104. [17] Código Civil. Artículo 1052: La servidumbre del artículo 1051 es onerosa. Al valorizársela, deberán tenerse también en cuenta los daños y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente. [18] Velásquez Jaramillo, Luis Guillermo, en: “Bienes”, Santafé de Bogotá: Editorial Temis, 1995. [19] Cabe agregar en esta nota a pie de página que tanto la servidumbre de paso onerosa y la gratuita, pueden someterse a la voluntad de las partes, pero no en cuanto a su reconocimiento, sino en cuanto a sus condiciones, como por ejemplo el monto de valorización comercial, el monto de los daños y perjuicios, las dimensiones de la servidumbre (largo y ancho).
