SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS
Abog. Karen Diana Carrasco Milla
Asistente Registral
Zona Registral N° VII –Sede Huaraz
SUBDIVISIÓN DE PREDIOS
URBANOS
MARCO LEGAL
•
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por
Resolución n.º 097-2013-SUNARP-SN y sus modificatorias.
•
Código Civil
•
Reglamento Nacional de Edificaciones
•
Ley n.º 27157 y su reglamento (D.S. n.º 035-2006-VIVIENDA)
•
Ley n.º 29090 y su reglamento (D.S. n.º 029-2019-VIVIENDA)
•
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos
•
Ley del Procedimiento Administrativo General n.° 27444
Abog. Karen Carrasco Milla
SUBDIVISIÓN DE PREDIOS
URBANOS
Que es la subdivisión?
La subdivisión, es el procedimiento por el cual se fracciona un predio urbano,
generándose predios independientes entre sí, como consecuencia se produce la
independización de cada lote resultante. (Principio de Especialidad contemplado
en la IV. Disposición del TUO del RGRP).
¿Qué es la independización?
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria
resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como
consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad. Regulado en el art. 58° del R.I.R.P.
Abog. Karen Carrasco Milla
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CASOS DE INDEPENDIZACIÓN
Art. 58° del R.I.R.P. Indica que la independización se puede dar en los casos que se
indican:
• Desmembración de terreno con edificación
1°
2°
3°
• Desmembración de terreno sin edificación
• Desmembración sujeta al régimen de unidades de prop. Exclusiva y propiedad comun.
• Desmembración con régimen de independización y copropiedad.
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1° Independización Con o sin Edificación
Regulado en el art. 60° del R.I.R.P.
FUHU ANEXO F
PLANO Y CODIGOS
DOCUMENTO
Resolución
DE REFERENCIA
PRIVADO CON
municipal
CATASTRAL D.S.
FIRMA
002-89 JUS
CERTIFICADA
(copropiedad)
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CONSIDERACIONES GENERALES:
•
El FUHU y anexo F, puede ser reemplazado por la Resolución Municipal que aprueba la subdivisíon e
independización del predio urbano – Acuerdo Plenario aprobado en el CXXXII Pleno del T.R.
•
El documento privado es exigible siempre y cuando no hayan participado todos los copropietarios en el
procedimiento de subdivisión.
•
Si el terreno cuenta con edificación se deberá de indicar a cual de los sublotes resultantes de la subdivisión o
en ambos se trasladará la fábrica correspondiente.
•
No solo se traslada la fábrica sino además las cargas y gravámenes del predio matriz.
•
En el caso de independizaciones configuradas como quinta el requisito previo es que se inscriba el reglamento
interno.
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2° INDEPENDIZACIÓN DE LOTE SUJETO A RÉGIMEN DE PROP. EXCLUSIVA Y
PROP. COMÚN
Regulado en la ley 27157
D.S. 035 – 20006 Vivienda. Art. 63° R.I.R.P.
Reglamento Interno – por documento privado o
por escritura púbica.
Documento Privado con firma certificada descripción de las secciones de dominio excusivo y
dominio común
Plano de independización – zonas de dominio
exclusivo y de dominio común
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CONSIDERACIONES GENERALES:
Este régimen es oblligatorio en caso de subdivisiones verticales, edificios en
departamentos.
Se apertura una partida por cada unidad inmobiliaria.
Se deja constancia en la matriz, no se cierra la matriz, siendo que el reglamento
interno y las secciones de propiedad común quedan en la partida matriz.
En el caso que haya reserva de aires está se puede dejar en la matriz o en todo
caso independizarse a una partida, asignándole un porcentaje de participación.
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3°
INDEPENDIZACIÓN
COPROPIEDAD
SUJETO A RÉGIMEN DE PROP. EXCLUSIVA Y
Regulado en la ley 27157
D.S. 035-2006 –VIVIENDA.
Reglamento Interno – por documento privado o
por escritura púbica.
Documento Privado con firma certificada descripción de las secciones de dominio excusivo y
dominio común
Plano de independización – zonas de dominio
exclusivo y de dominio común
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URBANOS
INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO POR REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Regulado por la ley 271257 y la ley 27333- Art. 61° RIRP.
Excepción a la regla:
NO se requiere los requisitos del art. 60° del RIRP.
El título es el FOR, con firmas certificadas por notario público.
Aplicable a predios que se hayan edificado después del 20 de julio de 1999.
Requisito obligatorio es que el predio se haya subdividido de hecho y que sea constatado por el
ing. Verificador.
Formulario
Registral
Plano de
o
escritura pública
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Independización
Certificado de
Parámetros
Urabanísticos y
Edificatorios
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CONSIDERACIONES GENERALES:
Es procedente inscribir la subdivisión de predios en vía de regularización, siempre y
cuando el verificador constate la sub división física del predio
La inscripción puede realizarse con la regularización de edificación o en fecha
posterior, siempre que exista indicios de que había una subdivisión del predio.
CASOS ESPECIALES:
Independización por reducción de área: Cuarta disposición transitoria,
complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Independización de predio ubicado en zona de expansión urbana: Por
resolución administrativa municipal, sin cambio de uso.
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SUBDIVISIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO
El silencio administrativo se encuentra contemplado en la ley 27444, aplicable a los
procedimientos administrativos, en el que no se haya obtenido una respuesta de la
administración en el plazo legal correspondiente.
Es aplicable en el caso de subdivisión:
Requisitos
1°
Cargo del FUHU
2°
Documentos técnicos
3°
Cargo de la recepción de la D.J. de silencio administrativo positivo
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SUBDIVISIÓN DE PREDIOS SANEADOS POR COFOPRI – REGULARIZACIÓN - LEY
27157
DATOS PREVIOS:
COFOPRI, es un organismo de saneamiento de la propiedad que busca efectuar el
saneamiento físico legal de los predios sobre los cuales ha asumido competencia,
el saneamiento comprende la determinación, rectificación del área, linderos y
medidas perimétricas, y la titulación correspondiente, pudiendo efectuar esta labor
con respecto a predios inscritos y no inscritos.
PROCEDE
Con respecto al procedimiento de saneamiento de subdivisión de predios urbanos
Predios
Predios que han
con la ley 27157, se ha optado
porinscritos
dos criterios
sido titulados en
que COFOPRI
propiedad por
haya asumido sus
COFOPRI.
funciones
NO PROCEDE
con anterioridad a
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URBANOS
ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN TODOS LOS CASOS
La subdivisión de un predio siempre, requiere el informe del área de catastro.
El informe de catastro es vinculante para el registrador solo en los aspectos
técnicos.
En caso de no existir planos en el título archivado, existen dos posiciones a nivel
jurisprudencial
Se requerirá previamente la rectificación del área, linderos y medidas
perimétricas a fin de determinar si el proyecto de subdivisión recae sobre el
predio inscrito.
Se considera que la falta de planos es una deficiencia del registro y por lo tanto
la subdivisión es procedente, aunque el área de catastro no pueda determinar
si el proyecto de subdivisión recae o no sobre el predio inscrito.
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URBANOS
ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN TODOS LOS CASOS
•El procedimiento municipal de subdivisión se efectúa bajo el principio de validez
de actos administrativos.
•En caso que el predio se encuentre inscrito como rural y el proyecto de
subdivisión ha sido aprobado por la municipalidad el proyecto es válido siempre y
cuando se acredite que el predio está ubicado en zona de expansión urbana.
•La calificación registral, está sujeta a los establecido en el art. 2011 del Código
Civil, la Ley de Procedimientos administrativos 27444 y el TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos.
•En la subdivisión de predios urbanos se aplica tolerancias catastrales, que son
aplicados por el área de catastro, entendida esta como la rangos de discrepancia
que pueden ser aplicados en una subdivisión.
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JURISPRUDENCIA
Presentación alternativa de Resolución que aprueba la subdivisión
Resolución N° 2551-2017-SUNARP-TR-L del 08.NO.2017
Calificación de actos Administrativos
Resolución N° 654-2017-SUNARP-TR-A del 31.OCT.2017.
Resolución N° 053-2018-SUNARP-TR-A del 30.ENE.2018.
Procedencia de la Subdivisión
Resolución N° 1660-2017-SUNARP-TR-L del 02.AGO.2017.
Resolución N° 704-2017- SUNARP-TR-A, del 28.NOV. 2017.
Predios saneados por COFOPRI
Resolución N° 079-2017-SUNARP-TR-L del 21.FEB.2017.
Resolución N° 1088-2016-SUNARP-TR-L del 27.MAY.2017.
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JURISPRUDENCIA
Informe técnico
Resolución N° 123- 2018-2017-SUNARP-TR-T del 19.FEB.2018
Subdivisión en vías de Regularización
Resolución N° 1882-2017-SUNARP-TR-L del 24.AGO.2017.
Resolución N° 2434-2017-SUNARP-TR-L del 25.OCT.2017.
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