SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS Abog. Karen Diana Carrasco Milla Asistente Registral Zona Registral N° VII –Sede Huaraz SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS MARCO LEGAL • Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución n.º 097-2013-SUNARP-SN y sus modificatorias. • Código Civil • Reglamento Nacional de Edificaciones • Ley n.º 27157 y su reglamento (D.S. n.º 035-2006-VIVIENDA) • Ley n.º 29090 y su reglamento (D.S. n.º 029-2019-VIVIENDA) • TUO del Reglamento General de los Registros Públicos • Ley del Procedimiento Administrativo General n.° 27444 Abog. Karen Carrasco Milla SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS Que es la subdivisión? La subdivisión, es el procedimiento por el cual se fracciona un predio urbano, generándose predios independientes entre sí, como consecuencia se produce la independización de cada lote resultante. (Principio de Especialidad contemplado en la IV. Disposición del TUO del RGRP). ¿Qué es la independización? Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad. Regulado en el art. 58° del R.I.R.P. Abog. Karen Carrasco Milla SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS CASOS DE INDEPENDIZACIÓN Art. 58° del R.I.R.P. Indica que la independización se puede dar en los casos que se indican: • Desmembración de terreno con edificación 1° 2° 3° • Desmembración de terreno sin edificación • Desmembración sujeta al régimen de unidades de prop. Exclusiva y propiedad comun. • Desmembración con régimen de independización y copropiedad. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS 1° Independización Con o sin Edificación Regulado en el art. 60° del R.I.R.P. FUHU ANEXO F PLANO Y CODIGOS DOCUMENTO Resolución DE REFERENCIA PRIVADO CON municipal CATASTRAL D.S. FIRMA 002-89 JUS CERTIFICADA (copropiedad) SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS CONSIDERACIONES GENERALES: • El FUHU y anexo F, puede ser reemplazado por la Resolución Municipal que aprueba la subdivisíon e independización del predio urbano – Acuerdo Plenario aprobado en el CXXXII Pleno del T.R. • El documento privado es exigible siempre y cuando no hayan participado todos los copropietarios en el procedimiento de subdivisión. • Si el terreno cuenta con edificación se deberá de indicar a cual de los sublotes resultantes de la subdivisión o en ambos se trasladará la fábrica correspondiente. • No solo se traslada la fábrica sino además las cargas y gravámenes del predio matriz. • En el caso de independizaciones configuradas como quinta el requisito previo es que se inscriba el reglamento interno. Abog. Karen Carrasco Milla SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS 2° INDEPENDIZACIÓN DE LOTE SUJETO A RÉGIMEN DE PROP. EXCLUSIVA Y PROP. COMÚN Regulado en la ley 27157 D.S. 035 – 20006 Vivienda. Art. 63° R.I.R.P. Reglamento Interno – por documento privado o por escritura púbica. Documento Privado con firma certificada descripción de las secciones de dominio excusivo y dominio común Plano de independización – zonas de dominio exclusivo y de dominio común SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS CONSIDERACIONES GENERALES: Este régimen es oblligatorio en caso de subdivisiones verticales, edificios en departamentos. Se apertura una partida por cada unidad inmobiliaria. Se deja constancia en la matriz, no se cierra la matriz, siendo que el reglamento interno y las secciones de propiedad común quedan en la partida matriz. En el caso que haya reserva de aires está se puede dejar en la matriz o en todo caso independizarse a una partida, asignándole un porcentaje de participación. Abog. Karen Carrasco Milla SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS 3° INDEPENDIZACIÓN COPROPIEDAD SUJETO A RÉGIMEN DE PROP. EXCLUSIVA Y Regulado en la ley 27157 D.S. 035-2006 –VIVIENDA. Reglamento Interno – por documento privado o por escritura púbica. Documento Privado con firma certificada descripción de las secciones de dominio excusivo y dominio común Plano de independización – zonas de dominio exclusivo y de dominio común SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO POR REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES Regulado por la ley 271257 y la ley 27333- Art. 61° RIRP. Excepción a la regla: NO se requiere los requisitos del art. 60° del RIRP. El título es el FOR, con firmas certificadas por notario público. Aplicable a predios que se hayan edificado después del 20 de julio de 1999. Requisito obligatorio es que el predio se haya subdividido de hecho y que sea constatado por el ing. Verificador. Formulario Registral Plano de o escritura pública Abog. Karen Carrasco Milla Independización Certificado de Parámetros Urabanísticos y Edificatorios SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS CONSIDERACIONES GENERALES: Es procedente inscribir la subdivisión de predios en vía de regularización, siempre y cuando el verificador constate la sub división física del predio La inscripción puede realizarse con la regularización de edificación o en fecha posterior, siempre que exista indicios de que había una subdivisión del predio. CASOS ESPECIALES: Independización por reducción de área: Cuarta disposición transitoria, complementaria y final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Independización de predio ubicado en zona de expansión urbana: Por resolución administrativa municipal, sin cambio de uso. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS SUBDIVISIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO El silencio administrativo se encuentra contemplado en la ley 27444, aplicable a los procedimientos administrativos, en el que no se haya obtenido una respuesta de la administración en el plazo legal correspondiente. Es aplicable en el caso de subdivisión: Requisitos 1° Cargo del FUHU 2° Documentos técnicos 3° Cargo de la recepción de la D.J. de silencio administrativo positivo SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS SUBDIVISIÓN DE PREDIOS SANEADOS POR COFOPRI – REGULARIZACIÓN - LEY 27157 DATOS PREVIOS: COFOPRI, es un organismo de saneamiento de la propiedad que busca efectuar el saneamiento físico legal de los predios sobre los cuales ha asumido competencia, el saneamiento comprende la determinación, rectificación del área, linderos y medidas perimétricas, y la titulación correspondiente, pudiendo efectuar esta labor con respecto a predios inscritos y no inscritos. PROCEDE Con respecto al procedimiento de saneamiento de subdivisión de predios urbanos Predios Predios que han con la ley 27157, se ha optado porinscritos dos criterios sido titulados en que COFOPRI propiedad por haya asumido sus COFOPRI. funciones NO PROCEDE con anterioridad a SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN TODOS LOS CASOS La subdivisión de un predio siempre, requiere el informe del área de catastro. El informe de catastro es vinculante para el registrador solo en los aspectos técnicos. En caso de no existir planos en el título archivado, existen dos posiciones a nivel jurisprudencial Se requerirá previamente la rectificación del área, linderos y medidas perimétricas a fin de determinar si el proyecto de subdivisión recae sobre el predio inscrito. Se considera que la falta de planos es una deficiencia del registro y por lo tanto la subdivisión es procedente, aunque el área de catastro no pueda determinar si el proyecto de subdivisión recae o no sobre el predio inscrito. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS ASPECTOS A TENER EN CUENTA EN TODOS LOS CASOS •El procedimiento municipal de subdivisión se efectúa bajo el principio de validez de actos administrativos. •En caso que el predio se encuentre inscrito como rural y el proyecto de subdivisión ha sido aprobado por la municipalidad el proyecto es válido siempre y cuando se acredite que el predio está ubicado en zona de expansión urbana. •La calificación registral, está sujeta a los establecido en el art. 2011 del Código Civil, la Ley de Procedimientos administrativos 27444 y el TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. •En la subdivisión de predios urbanos se aplica tolerancias catastrales, que son aplicados por el área de catastro, entendida esta como la rangos de discrepancia que pueden ser aplicados en una subdivisión. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS JURISPRUDENCIA Presentación alternativa de Resolución que aprueba la subdivisión Resolución N° 2551-2017-SUNARP-TR-L del 08.NO.2017 Calificación de actos Administrativos Resolución N° 654-2017-SUNARP-TR-A del 31.OCT.2017. Resolución N° 053-2018-SUNARP-TR-A del 30.ENE.2018. Procedencia de la Subdivisión Resolución N° 1660-2017-SUNARP-TR-L del 02.AGO.2017. Resolución N° 704-2017- SUNARP-TR-A, del 28.NOV. 2017. Predios saneados por COFOPRI Resolución N° 079-2017-SUNARP-TR-L del 21.FEB.2017. Resolución N° 1088-2016-SUNARP-TR-L del 27.MAY.2017. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS JURISPRUDENCIA Informe técnico Resolución N° 123- 2018-2017-SUNARP-TR-T del 19.FEB.2018 Subdivisión en vías de Regularización Resolución N° 1882-2017-SUNARP-TR-L del 24.AGO.2017. Resolución N° 2434-2017-SUNARP-TR-L del 25.OCT.2017. SUBDIVISIÓN DE PREDIOS URBANOS GRACIAS
