INFORME DE TASACION N° 29089-4-PAR-2017 SRS. : MACRO INVEST ATT. : MONICA COM. SOCIA CLIENTE : MACRO INVEST. TIPO DE BIEN : INMUEBLE. PERSONA DE CONTACTO : MONICA COM. TELEFONO : (+511) 203 9800 (227) FECHA DE TASACION : 25 DE FEBRERO DE 2017. TIPO DE CAMBIO (Referencial) : 1.0 1 US$ = S/. 3.255 OBJETIVO DE LA TASACION. 1.1 FINALIDAD: El objetivo del presente informe de tasación es determinar el Valor Comercial y de Realización de los activos para la determinación del precio mínimo a ser tomado en cuenta por ANHEUSER-BUSCH INBEV SA/NV en la oferta pública de adquisición sobre las acciones comunes con derecho a voto emitidas por unión de Cervecerías Peruanas Backus y Johnston S.A.A., de conformidad a lo establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016 y pautas de la Superintendencia de Banca Seguros y AFP – SBS, aprobado mediante la Resolución S.B.S. N° 88097 y sus modificatorias. 1.2 INSTRUCCIONES RECIBIDAS: Recibimos por encargo del cliente, las instrucciones para realizar la valuación del inmueble y se contó con la debida autorización correspondiente por parte del cliente para la inspección al inmueble. 1.3 DETALLE DE LABOR REALIZADA: Se realizó la valuación a fecha 25 de Febrero del 2017, y se recopiló, evaluó y analizó la documentación administrativa-legal y registral proporcionada por el que se precisa en el Ítem 4.00 (documentación sustentatoria). 2.0 DATOS DEL INMUEBLE. 2.1 UBICACIÓN: El inmueble se encuentra ubicado en la margen izquierda del Río Rímac a la altura del Km. 110 a 104.25 de la Carretera Central, provincia de Huarochirí, departamento de Lima. 2.2 DESCRIPCION: Sobre el terreno conjunto de forma irregular alargada y superficie inclinada, ubicado en la ribera izquierda del río, a más de 3,300 m.s.n.m., sobre laderas escarpadas y junto al manantial de aguas litinadas que da origen a la planta. Se ha levantado una edificación de uso industrial, destinada a planta de bebidas gasificadas. Consta de distintos edificios de uno a tres niveles, con sus correspondientes obras complementarias, instalaciones y áreas libres destinadas a jardines y circulaciones. 2.3 USO ACTUAL DEL INMUEBLE: Planta Industrial. 2.4 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS: Lote 1: No se tuvo información registral al respecto. Nota: Se toma como base la información proporcionada por el cliente, la tasación anterior e información municipal. Lote “C” Predio TUnel Graton: Inscrito en los Registros Públicos de Lima en la Partida Electrónica N° 11114825. Propietario: AGUA MINERAL LITINADA SAN MATEO S.A. inscrito en el asiento C0002 de su respectiva partida registral. Gravámenes y Cargas: No se tuvo información al respecto. Lote “D” Predio TUnel Graton: Inscrito en los Registros Públicos de Lima en la Partida Electrónica N° 11114826. Propietario: AGUA MINERAL LITINADA SAN MATEO S.A. inscrito en el asiento C0002 de su respectiva partida registral. Gravámenes y Cargas: No se tuvo información al respecto. 2.5 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS: La zona con pavimento únicamente en la carretera y con servicios públicos de electricidad. El núcleo urbano de San Mateo cuenta con aceras y calzadas parciales y con servicios públicos completos. 2.6 AREA DE TERRENO: Lote 1 Lote “C” Lote “D” : 9,587.80m2 Según Autoavalúo y tasación anterior. : 11,624.00m2 Según Autoavalúo y Partida Registral. : 1,317.00m2 Según Autoavalúo y Partida Registral. TOTAL : 22,528.80m2 Nota: Según Partidas Registrales, Autoavalúos y tasación anterior. Zonificación según Ordenanza Municipal: No se proporcionó el certificado de parámetros. 2.7 LINDEROS: Los que se registran en sus partidas registrales 2.8 ÁREA DE CONSTRUCCIÓN: Lote 1 Lote “C” : 6,082.48m2 Según Autoavalúo y/o tasación anterior. : 915.04m2 Según Autoavalúo. TOTAL : 6,997.52m2 Nota: Edificaciones iniciales y ampliaciones que se encuentran declaradas en los Autoavalúos. 2.9 DISTRIBUCION: Edificio De Planta Se trata del volumen principal del conjunto constituido por un edificio de dos pisos y sótano, con distintas secciones, ubicado a lo largo de la vía interna, ocupando la porción central y derecha del terreno. Cuenta con una circulación externa con ingresos directos desde las vías exteriores hacia las distintas secciones. Primer Piso La sección izquierda es la más pequeña y corresponde a las áreas administrativas y talleres de la propia planta. El ingreso conduce a una escalera y a la circulación interna hacia el taller de mantenimiento y la oficina de supervisores, así como a un pasadizo hacia la planta propiamente dicha. La sección derecha es la mayor y corresponde a las áreas de la planta propiamente dicha. El pasadizo de ingreso comunica con la zona de elaboración en un ambiente cerrado y climatizado, y a continuación con la zona de envasado al extremo de la cual se ubica el almacén de envases y de producto terminado con acceso directo desde la zona de despacho en el patio de maniobras. Segundo Piso El segundo piso de la planta corresponde solo a la sección izquierda y cuenta con acceso mediante la escalera antes citada. Consta de las oficinas de la jefatura de planta con sala de reuniones y servicios higiénicos y del ambiente de laboratorio. Sótano El sótano corresponde al extremo del sector derecho y cuenta con acceso por la circulación peatonal que se comunica mediante escaleras exteriores con el patio de maniobras del nivel de ingreso. Consta del comedor de personal con cocina, depósito de víveres y baños de servicio, almacén general con depósito de jarabe, y ambientes para vestuarios con casilleros, duchas y servicios higiénicos del personal obrero y empleados. El sótano se complementa con una sección situada a continuación de la anterior y en un nivel más bajo, destinada a sala de máquinas donde se distribuyen los compresores, secadores, condensador, generadores, calderos y tanques. Subestación 1 Se trata de un volumen menor ubicado en el primer nivel y al extremo derecho del almacén de producto terminado, destinado a la Subestación Eléctrica Nº 1 y caseta de transformación. Sala De Envasado De Bidones Se trata de una nave industrial ubicada en la porción delantera izquierda del terreno, a continuación del Edifico de Planta, con acceso por la vía exterior de la planta. Consta de un amplio ambiente para envasado de bidones. Sala De Tanques 1 Se trata de un cobertizo ubicado a la izquierda de Sala de Envasado de Bidones, abierto hacia la vía interna del terreno. Cuenta con un área techada donde se ubican los tanque de agua helada. Sala De Tanques 2 Se trata de un cobertizo ubicado al extremo superior izquierdo del terreno, por encima del nivel de la planta y con acceso mediante escaleras situadas a la izquierda de la Sala de Tanques Nº 1. Cuenta con un área techada donde se ubican los tanques de tratamiento de agua del manantial, a continuación de la cual se ubica otro ambiente destinado al almacén de sal. Museo Y Depósitos Es un volumen menor de dos pisos ubicado al extremo izquierdo del terreno, al final de la vía interna que le da acceso, originalmente destinado a vivienda y en la actualidad adaptado a museo y depósitos. Consta en primer nivel de un pequeño museo de planta y en segundo nivel de dos pequeños depósitos con acceso mediante el primer tramo de la escalera que sube a la sala de tanques. Subestación 2 Se trata de un volumen menor de dos pisos situado también al extremo izquierdo del terreno y con acceso mediante la vía interna, detrás del museo. Está destinado a la Subestación Eléctrica Nº 2 y cuenta en el primer piso con caseta de transformación y en segundo piso con sala de tableros. 2.10 ESPECIFICACIONES TÉCNICAS: Zonas Con Losas Aligeradas Para Oficinas y Servicios • Estructura aporticada con zapatas, placas, columnas, vigas, escaleras y techos de losas aligeradas de concreto armado. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla. Muros de contención de concreto armado. • Pisos de loseta, gres, cerámica y cemento. Paredes tarrajeadas y pintadas. Revestimiento de mayólica blanca en baños y laboratorio. Carpintería de planchas metálicas dobles en puerta de ingreso. Carpintería de madera contraplacada en puertas interiores. Carpintería de fierro con vidrio triple en ventanas. Cerraduras diversas. Muebles fijos y empotrados. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada. • Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico. Instalaciones telefónicas internas. Zonas Con Losas Aligeradas para Áreas Industriales • Estructura aporticada con zapatas, placas, muros de contención, columnas, vigas, escaleras y techos de losas macizas o aligeradas de concreto armado con luces amplias. Excavación masiva para sótanos. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de ladrillo de arcilla. Muros de contención de concreto armado. • Pisos de cemento, gres o baldosas. Paredes tarrajeadas y pintadas. Revestimiento de mayólica en muros interiores de cocina y vestuarios. Carpintería de planchas metálicas dobles en ambientes industriales y de madera contraplacada en baños, vestuarios y cocina. Carpintería de aluminio con vidrio en mamparas y ventanas. Cerraduras diversas. Baños con aparatos blancos. Grifería cromada. • Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas. Suministro trifásico. Instalaciones telefónicas internas. Zonas Con Coberturas Livianas sobre Estructuras Metálicas • Estructura aporticada metálica de alma llena con zapatas de concreto armado. Techos de planchas metálicas acanaladas sobre viguería metálica. Cimientos, sobrecimientos, y falsos pisos de concreto ciclópeo. Muros de contención de concreto armado • Pisos de gres y cemento. Rejillas de desagüe en ambientes industrial. Paredes tarrajeadas y pintadas. Mayólica blanca elaboración y baños. Carpintería de madera contraplacada interiores. Carpintería de perfiles de aluminio en mamparas Portones de planchas de fierro. Cerraduras diversas. del proceso en sala de en puertas y ventanas. • Instalaciones sanitarias para agua, desagüe y ventilación con tuberías empotradas y a la vista. Instalaciones eléctricas con tuberías empotradas y a la vista. Suministro trifásico. 2.11 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN: La antigüedad es de 3 a 52 años; y el estado de conservación es bueno. 2.12 DEPRECIACION: Teniendo en cuenta el estado de conservación, la antigüedad y la tabla N° 04 de depreciación del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, le corresponde una depreciación de 5%, 10%, 16%, y 35%. 2.13 METODO UTILIZADO: La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA y pautas de la S.B.S, y su modificatoria, en consecuencia, es para determinar el valor comercial y de realización del presente inmueble, utilizando el método de tasación directa, el cual considera la valorización de cada uno de sus componentes físicos del inmueble. 3.0 VALORIZACION. 3.1 VALOR DEL TERRENO: • Valor de Tasación estimado por m²: US$ 18.00 • Valor del Terreno: VT = US$ 18.00 x 22,528.80m2 VT = US$ 405,518.40 3.2 VALOR DE LA EDIFICACIÓN: Depreciación por antigüedad y estado de conservación: 5%, 10%, 16%, y 35%. Descripción LOTE 1 : 9,587.80m2 Edificaciones del año 1965 Edificaciones del año 1966 Edificaciones del año 2001 Edificaciones del año 2010 Edificaciones del año 2014 Sub Total: Obras Complementarias 15%. Corresponde a las aceras, pistas, pavimentos, cisternas, pozos, cercos, laguna oxidación,etc. Sub Total: TOTAL 1: LOTE "C" : 11,624.002 Edificaciones del año 1965 Edificaciones del año 2001 Sub Total: Obras Complementarias 15%. Corresponde a las aceras, pistas, pavimentos, cisternas, pozos, cercos, laguna oxidación,etc. Sub Total: TOTAL 2: TOTAL GENERAL: Área (m2) 124.33 160.14 5,114.77 479.99 203.25 6,082.48 509.67 405.37 915.04 Valor Estimado por m2 (US$) 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 360.00 Total 1 + Total 2 Valor de Reconst Factor de (US$) Deprec. 44,758.80 57,650.40 1,841,317.20 172,796.40 73,170.00 0.65 0.65 0.84 0.90 0.95 Valor Total (US$) 29,093.22 37,472.76 1,546,706.45 155,516.76 69,511.50 2,189,692.80 1,838,300.69 328,453.92 275,745.10 328,453.92 2,518,146.72 275,745.10 2,114,045.79 183,481.20 145,933.20 0.65 0.84 119,262.78 122,583.89 329,414.40 241,846.67 49,412.16 36,277.00 49,412.16 378,826.56 36,277.00 278,123.67 2,896,973.28 2,392,169.46 3.3 VALOR DE TASACIÓN DIRECTA: • 3.1 + 3.2: 3.4 US$ 2’797,687.86 VALOR COMERCIAL TOTAL: US$ 2’797,687.86 Se considera que el Valor de Tasación Directa refleja adecuadamente el Valor Comercial, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario. 3.5 VALOR DE REALIZACION TOTAL: US$ 2’238,150.29 Para determinar el Valor de Realización se ajustó el Valor Comercial por un factor de realización de 0.80, teniendo en cuenta la situación actual del mercado inmobiliario así como los gastos de venta, comisiones, avisos, etc. detallados como, gastos de publicidad 2.00%, Gastos de tasación 0.20%, comisión de ventas 5.00%, mantenimiento 2.00% y estimación de descuento por remate 10.00%, otros 0.80%. 3.6 FACTORES CONCURRENTES Y COMENTARIOS: • El entorno del predio en estudio corresponde a una zona rural, que se extiende a lo largo del eje de la Carretera Central, al Este del núcleo urbano del distrito de San Mateo, centro de las actividades agrícolas y mineras del área que constituyen las principales fuentes de ingreso local. • La presente valuación se ha efectuado con total independencia, declarando que no existe algún vínculo con el cliente-propietario, no tener relación alguna ni pertenecer al mismo grupo económico. • Estudio de mercado de inmuebles: Ref. 1: Venta de terreno de 1.2Has (12,000.00m2) en San Andres de Tupicocha - Huarochirí, Precio US$ 180,000.00. Precio: US$ $ 15.00/m2. Contacto: Sra. Elif. Telf.: 992283545 Nota: No se ha encontrado mayores referencias en la zona terrenos de similares características, extensión y topografía; se procederá a confirmar la valuación considerando el valor arancelario y apliacrá por el factor de oficialización para determinar el valor por metro cuadrado; por lo que tenemos: S/40.00/m2 / 0.68 (factor) = S/58.82/m2. Tipo de cambio referencial: US$=S/.3.25, tenemos: S/58.82/3.25=$18.00. Por lo indicado y a criterio del perito considerando la extensión, topografía y características de los terrenos, el valor promedio del terreno materia de la presente valuación es de US$ 18.00/m2. 4.0 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA. • • • • Partidas Electrónicas. Autoavalúo del 2016. Tasación anterior. Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú vigente, aprobado mediante la Resolución Ministerial Nº 172-2016-VIVIENDA de fecha 23 de Julio del 2016. Lima, 15 de Marzo del 2017. DECLARACION JURADA DE PERITOS Por el presente Certificado, que en el mejor de nuestro conocimiento y con la mejor información que hemos podido obtener declaramos: • Las afirmaciones y valores contenidos en este reporte son el reflejo verdadero y correcto del ejercicio de nuestro trabajo. • Los análisis y contenidos consignados en el reporte son imparciales y no están influenciados por ningún interés personal. • Declaramos no tener ningún interés personal en la propiedad ni ninguna relación con los propietarios o personas que nos encargaron este trabajo. • El análisis, opiniones y conclusiones de este trabajo han sido desarrolladas siguiendo lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones, así como todo lo normado al respecto por la Superintendencia Nacional de Banca y Seguros. • El inmueble tasado ha sido debidamente inspeccionado por nuestro perito tasador. • Las áreas del inmueble han sido tomadas de los documentos proporcionados por el Cliente. Nuestro N° de Registro CONATA es: 020-2008-VIVIENDA. Titular: Roberto Borasino Seminario. Nuestro N° de Registro REPEV es: 2932-2011 Titular: R Y B Tasadores y Supervisores SAC. El N° de Registro del Colegio de Ingenieros del Perú es: 14328. Titular: Roberto Borasino Seminario. NOTAS ACLARATORIAS: A) DEFINICIONES DE TERMINOS UTILIZADOS EN LAS TASACIONES. VALOR DE TASACION: Es el mejor ESTIMADO DEL VALOR del bien que puede hacer un Perito basándose en la mejor información actualizada disponible. Calculado de acuerdo a las Normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. De ninguna manera puede tomar en cuenta expectativas futuras, si no sólo hechos realmente existentes al momento de hacer la Tasación. VALOR COMERCIAL. Es el VALOR ESTIMADO que se obtiene afectando el Valor de Tasación por un factor obtenido de la comparación de operaciones de compra venta realizada de bienes similares, estableciendo las diferencias que pudieran existir entre éstos y el bien, analizado inclusive sus cualidades intrínsecas o intangibles. B) NO CONFUNDIR LOS RESULTADOS DE UNA TASACION CON LOS PRECIOS QUE ES ALGO QUE FIJAN LOS PROPIETARIOS O LOS POSIBLES COMPRADORES. PRECIO DE UN BIEN. El precio de un bien es un hecho realmente existente. Existen 3 precios: ✓ Precio solicitado por el propietario. ✓ Precio ofertado por el comprador. ✓ Precio de cierre de la operación de compra - venta. PRECIO DE MERCADO. Queda definido en la cantidad de dinero que se fija por un bien, como resultado de la negociación entre la oferta y la demanda, dentro de un mercado libre.
