1 GUÍA DE LECTURA PARA DERECHOS REALES 1) Concepto de Derecho Real. Artículo 1882: el derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las demás previstas en este Código. ● ● ● Poder jurídico: derecho subjetivo: señorío de la voluntad que se ejerce de propia autoridad, en forma autónoma e independiente. El derecho subjetivo está compuesto de sujeto (titular del derecho, persona humana o jurídica) Estructura legal: numerus clausus. La ley misma establece los derechos reales (a diferencia de otros códigos de otros países, donde las partes pueden crear nuevos). Se ejerce directamente sobre su objeto: no hay intermediarios entre la cosa y la persona, titular obtiene beneficio directamente del objeto a relación directa. 2) Objeto de los Derechos Reales. Artículo 1883: El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa. El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley. Es la cosa o persona sobre la que se ejerce el señorío de la voluntad. 3) Numerus Clausus. Significa “número cerrado”. En el Derecho Argentino, los derechos reales son taxativos, es decir, existen únicamente los que sus leyes y Códigos dicen. Los particulares no pueden crear ni modificar derechos reales. Existen 14 derechos reales enumerados en el artículo 1887: a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre; l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda. También hay otros derechos reales creados por leyes especiales. 4) Clasificación de los Derechos Reales. 1) Absolutos / relativos ● Absolutos: frente a mi facultad de titular del derecho real, le sigue el deber de abstenerse al resto de las personas de ejercer dicho derecho. Son considerados oponibles erga omnes (frente a todos). (Ejemplo: dominio de un terreno) ● Relativos: facultad a determinada persona a ejercer determinada conducta (Ejemplo: derecho al alimento entre alimentante y alimentado) 2) Sobre cosa propia / ajena ● Cosa propia: titular ejerce derecho sobre un objeto que le pertenece. Ejemplo: dominio - superficie (inclusive). ● Cosa ajena: carga / gravamen para el titular. a) de disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbre) b) de garantía (hipoteca, prenda y anticresis) 3) Principales / accesorios ● Principales: no dependen de nada. Son todos menos: hipoteca, prenda y anticresis. 2 ● Accesorios: derechos reales de garantía (hipoteca, prenda y anticresis). Dependen de una obligación principal 4) Registrables / no registrables ● Registrables: requiere inscripción registral. Inmuebles/muebles registrables (autos, etc.) ● No registrables: no requieren inscripción en ningún registro. 5) Ejercidos por la posesión / por actos posesorios ● Por la posesión: todos menos servidumbre e hipoteca. ● Por actos posesorios: servidumbres positivas (dejar hacer): sin que el titular ostente la posesión. Ejemplo: servidumbre de paso (pasar por inmueble del vecino). Pasar es el acto posesorio, no posee el inmueble del vecino. 5) Concepto de Título Suficiente. Es el acto jurídico cuya finalidad consiste en la transmisión o constitución de un Derecho Real propio del disponente capaz y legitimado al efecto (nadie puede transmitir más derechos que los propios) al adquirente también capaz, con las formas que el ordenamiento jurídico prescribe para alcanzar el fin previsto (Ejemplo: en materia de inmuebles, la escritura pública). Los elementos del título suficiente son: capacidad, legitimación y propiedad de la cosa. Se necesita de forma (es decir, que cumpla ciertos requisitos de cómo se hace) y fondo (relacionado con la capacidad y la legitimación). 6) Concepto de Modo Suficiente. El modo suficiente es la tradición, o sea, la entrega efectiva de la cosa. (Art. 750: Tradición, el acreedor no adquiere ningún derecho real sobre la cosa antes de la tradición). Tiene tres condiciones: a) ser hecha por el propietario de la cosa; b) las partes deben tener la capacidad legal necesaria; c) la tradición debe ser por título suficiente para transferir el dominio. 7) Publicidad Suficiente. La publicidad suficiente va a requerir la inscripción en el registro pero a los efectos que corresponda. La registración es declarativa cuando la inscripción se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a terceros interesados, para hacerles conocer a estos un derecho real que ya existe, porque se han conjugado el título y el modo suficiente. Por ejemplo, en materia de inmuebles. La registración es constitutiva cuando la inscripción es condición del nacimiento del derecho real, el cual no existe si no media inscripción. En materia de automotores, por ejemplo, la inscripción es constitutiva, el derecho real no nace sino hasta el registro. Cuando la cosa no es registrable, la publicidad suficiente es la posesión, el derecho real nace con título y modo suficiente, el modo (la tradición) cumple también el rol de la publicidad suficiente. 8) Posesión: Concepto. Elementos. Artículo 1909: Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Elementos: 3 1. Corpus: ejercicio de un poder de hecho (Ej.: utilizar la cosa). 2. Animus Domini: en el ejercicio de ese poder no reconozco en otros esa capacidad. No se reconoce señorío superior. Naturaleza jurídica de la posesión: 2 pensamientos. 1. Hecho con consecuencias jurídicas. Es un hecho porque se asienta en circunstancias fácticas. (Corriente mayoritaria). 2. Derecho en sí misma: interés jurídicamente protegido. 9) Tenencia: Concepto. Artículo 1910: Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Cuando se ejerce poder físico y voluntario sobre una cosa, pero reconociendo en otra persona un señorío superior. Por eso decimos que en la tenencia hay corpus pero falta animus domini, porque se reconoce en otro el señorío superior. 10) Clasificación de las Relaciones de Poder ● ● Legítima (art. 1916): ejercicio de Derechos Reales constituidos conforme la ley. Hay relación de derecho (respaldada por ley) que le da legitimidad (título suficiente y modo suficiente). Legitimidad se presume por ley, aunque se admite prueba en contrario. Ilegítima (art. 1916): Derechos Reales no legalmente constituidos: no tiene título suficiente y/o modo suficiente, solo contacto material. ○ Buena fe (art. 1918): El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista prueba en contrario. (art. 1919) ○ Mala fe: se busca castigar la negligencia de las personas al adquirir Derechos Reales. Puede ser: ■ Simple: cuando se presume la mala fe (art. 1919): 1. Título de nulidad manifiesta 2. Se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas; 3. Recae sobre ganado marcado con diseño registrado por otro. ■ Viciosa (art. 1921): únicamente para damnificado. Tiene por objeto: 1. Muebles: ○ Hurto / robo: se despoja de la cosa con o sin uso de violencia hacia el dueño. ○ Estafa: se despoja de la cosa a través del engaño o ignorancia del dueño. ○ Abuso de confianza: existiendo obligación de restituir objeto no lo hace. Ej.: no devuelve marcador a amiga. 2. Inmuebles: ○ Violencia: relación adquirida por violencias materiales / morales. Ej.: rompe vidrio. ○ Clandestinidad: ocultamiento, precauciones para evitar conocimiento de adquisición. Ej.: trata de entrar y salir de inmueble en horarios que nadie se de cuenta. 4 ○ Abuso de confianza: obligación de restituir y se rehúsa. 11) Presunciones Legales El Código consagra diversas presunciones, destinadas a facilitar la prueba en materia de relaciones de poder: 1. Presunción de poseedor. Quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa se presume que es poseedor. 2. Presunción de fecha y extensión. Si la relación de poder reposa sobre un título, se presume que la relación se inició desde la fecha del título y tiene extensión que resulte el título. 3. Presunción de legitimidad. La relación de poder se presume que constituye el ejercicio de un derecho real o personal que le asiste al poseedor o tenedor. 4. Presunción de buena y mala fe. La relación de poder se presume de buena fe, pero hay supuestos en los que la ley presume la mala fe. 5. Presunción de continuidad. Se presume que el sujeto actual de la posesión o la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente la mantuvo durante el tiempo intermedio. 12) Adquisición de las Relaciones de Poder por actos entre vivos: Unilateral y Bilateral. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta debe establecerse voluntariamente, por sujeto capaz, por medio de contacto con la cosa o la posibilidad física de establecerlo; o cuando ella ingresa al ámbito de custodia del adquirente. La adquisición es unilateral u originaria, en los supuestos de apropiación (es decir, no hay voluntariedad). Ej. usurpador, abuso de confianza. La adquisición es bilateral o derivada, cuando participan las dos partes (es decir, es voluntario), requiere la concurrencia de título y modo suficientes a través de la tradición. No es necesaria la tradición en los casos de Traditio Brevi Manu y Constituto Posesorio. 13) Traditio Brevi Manu y Constituto Posesorio En ambos conceptos, se hace efectiva la transmisión sin hacer tradición material. La Traditio Brevi Manu tiene dos supuestos. El primero sucede cuando el tenedor pasa a ser poseedor/dueño. Es decir, asciende de categoría, de tenedor a poseedor. El segundo supuesto pasa cuando el tenedor que tenía cosa a nombre del poseedor pasa a tenerla a nombre de otro poseedor. En pocas palabras, cambia de poseedor sin hacer la tradición. Ejemplo: propietario le dice al inquilino que tiene que vender, entonces el inquilino pasa a ser inquilino del nuevo dueño. El Constituto posesorio es cuando va a vender dueño actual habla con comprador y éste nuevo dueño se lo alquila al anterior poseedor. Desciende de categoría, de poseedor a tenedor. 14) Principio de Inmutabilidad de la Causa 5 Nadie puede cambiar, ni por la mera voluntad, ni por el transcurso del tiempo, la especie de su relación de poder, o sea que en el carácter que comenzó continua hasta su extinción. Esto es lo que se conoce como principio de inmutabilidad de la causa. Pero este principio tiene una excepción que es la interversión del título, cuando se produce un cambio el causa. 15) Interversión de Título: Bilateral y Unilateral Es el procedimiento por el cual ya sea unilateral, bilateralmente, o por el acto de un tercero se muda la causa de la posesión. ● Unilateral: se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto. El tenedor puede intervertir su título, convirtiéndose en poseedor, si manifiesta esa intención. ○ Requisitos: 1) Realización de actos posesorios: Para que el tenedor se transforme en poseedor debe exteriorizar su intención a través de actos materiales, concluyentes e inequívocos, que tengan por objeto privar al poseedor de disponer de la cosa. Esos actos deben afirmar la posesión del que los realiza y negar la posesión del anterior poseedor. 2) Privación de la disponibilidad material de la cosa: además de ser dirigidos a privar al poseedor de la cosa, esos actos materiales deben tener ese efecto, excluyendo al anterior poseedor de la posesión que detentaba. Cuando la posesión se adquiere de este modo, en los casos en que el tenedor había recibido la cosa con obligación de restituirla (Ej.: locatario), la interversión lo convierte en poseedor ilegítimo, de mala fe, y vicioso por abuso de confianza. Hay que recordar que los vicios de la posesión se purgar al año. ● Bilateral: en este caso el cambio de causa se produce mediando un acuerdo de poseedor y tenedor, por ejemplo en la traditio brevi manu y en el constituto posesorio. 16) Dominio: Concepto. Caracteres. Clases. Artículo 1941: el dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario. Sus características son: 1. Absoluto: (pero no ilimitado): de los derechos reales es el que otorga la mayor cantidad de facultades a su titular. 2. Perpetuo: no se extingue por el transcurso del tiempo. Subsiste con independencia de si el dueño use o no la cosa. Se extingue si otro adquiere el dominio por prescripción adquisitiva. 3. Exclusivo: el dominio no puede tener más de un titular. 4. Excluyente: el dueño puede excluir a extraños del uso, goce o disposición de la cosa; puede remover por propia autoridad los objetos puestos en ella y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos. Extensión del dominio: el dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios. El dominio se extiende desde el subsuelo hacia el espacio 6 aéreo, en la medida en que las normas lo permitan. Las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen al dueño y se presumen hechas por este (principio de accesión). Clases (ambos son siempre exclusivos y excluyentes): ● Perfecto: el dominio es absoluto y perpetuo. No está sometido a un plazo resolutorio o la cosa no está gravada con cargas o gravámenes reales (derecho real sobre cosa ajena). ● Imperfecto: está sometido a condición o plazo resolutorios o cuando la cosa está gravada con cargas o gravámenes reales. 17) Dominio Imperfecto: Concepto. Supuestos. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorio o cuando la cosa está gravada con cargas o gravámenes reales. Es decir, tienen afectados los caracteres de absolutez o perpetuidad. Son dominios imperfectos el dominio desmembrado, el dominio revocable y el dominio fiduciario. 18) Dominio Revocable: Concepto. Plazo. La revocación del Dominio. Efectos de la retroactividad. Es el dominio sometido a condición o plazo resolutorio, a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió. La condición o plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa, o por la ley. Existen dos sujetos: el transmitente que se convertirá en revocante, y el dueño imperfecto. El dueño imperfecto tiene las mismas facultades que el dueño perfecto. El límite temporal a las condiciones resolutorias es de diez años. Se deberá devolver la cosa libre de todos los actos jurídicos realizados por el dueño imperfecto; es un dominio con efecto retroactivo. Puede expresarse que no se actuará con este efecto, pero si no lo dice el contrato es presupuesto por la ley. El efecto de la revocación de dominio de cosa registrable es retroactivo. Se debe registrar el dominio revocable en el registro correspondiente (publicidad suficiente). En cuanto a cosas no registrables no es retroactivo tratándose de adquirentes de buena fe o a título oneroso. Cuando se cumpla la condición, el dueño imperfecto pasa de ser poseedor a ser tenedor automáticamente (constituto posesorio). En caso de cosa registrable se debe ir a anotar al registro para hacer oponible la readquisición y recuperar el derecho real. 19) Dominio Fiduciario: Concepto. Plazo. Efectos. Nace en razón de un fideicomiso constituido por contrato o testamento con efecto de durar sólo hasta la extinción del fideicomiso y de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, testamento o la ley. El plazo máximo es de 30 años. El fiduciante (dueño original) le transmite la cosa con un plazo resolutorio al fiduciario. El fiduciario va a administrar la cosa durante el plazo en beneficio de alguien, el beneficiario (ej: los hijos, el mismo fiduciante, el fiduciario o un tercero). Cumplido el plazo, se devuelve la cosa al que corresponda, el fideicomisario (que puede ser el mismo fiduciante original) y se extingue el fideicomiso. El fiduciario va a poder realizar todos los actos que se ajusten al fin del contrato o testamento. Estos efectos en principio no son retroactivos y los actos son por lo tanto oponibles al dueño. Si se estableció la retroactividad, se entregará la cosa libre de actos. 7 20) Apropiación: Cosas susceptibles de apropiación. Cosas no susceptibles de apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por apropiación. ● Son susceptibles de apropiación: 1. Las cosas abandonadas; 2. Los animales que son el objeto de la caza y de la pesca; 3. El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos. ● No son susceptibles de apropiación: 1. Las cosas perdidas: si la cosa tiene algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario; 2. Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno; 3. Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste si no empleó artificios para atraerlos; 4. Los tesoros. 21) Régimen de cosas perdidas. Si la cosa perdida tiene algún valor se presume que la cosa es perdida. ● Elementos: ○ Objetivo: la cosa se encuentra al acceso de todos pero el lugar no es el destinado a conservarla. ○ Subjetivo: hay negligencia o descuido pero eso no significa que renunció al derecho. Artículo 1955: Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez. Artículo 1956: Recompensa y subasta. La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del hallador transmitiéndole su dominio. 22) Límites al Dominio: Cláusulas de Inenajenabilidad Es un límite de disposición jurídica, por lo tanto solo lo regula el Código. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas. En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas anteriormente son válidas si su plazo no excede de diez años. Si carece de plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo es renovable si lo renueva de manera expresa y por un lapso no superior a diez años, contados desde que se estableció En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una sustitución fideicomisaria. 23) Límites del Dominio: Inmisiones Inmateriales 8 Las inmisiones son intromisiones que se difunden en un inmueble. Las molestias que ocasionan humo, olores, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas. Según las circunstancias del caso (prioridad del uso, las necesidades de la producción, etc), los jueces pueden disponer: ● La remoción/supresión de la causa ● La cesación ● Indemnización de los daños 24) Límites al Dominio: Camino de Sirga El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre de obstáculos una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensión del curso. Si se viola el límite, el perjudicado puede pedir que se remuevan los obstáculos. 25) Condominio: Concepto. Caracteres. Tipos. Artículo 1983: Condominio. Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. Caracteres: ● Unidad de objeto: cosas, universalidad (una o varias), muebles o inmuebles. ● Sujeto plural: una cosa pertenece a varias personas (dos o más, si no es dominio). Van a tener una parte indivisa sobre la totalidad de la cosa. ● Existencia de partes ideales / abstractas / indivisas: el derecho a la propiedad de cada condómino es por una parte indivisa o alícuota o cuota-parte que se representa en forma de fracciones. ● Cosa común no se fracciona en partes materiales: el objeto de poder es toda la cosa, está limitado a la parte indivisa. (Ej.: condóminos de todo el departamento, no uno dueño de la cocina, otro dueño el baño, etc.). Tipos: ● Con indivisión forzosa: por un tiempo limitado, no podemos dividir cosa (partición). Este plazo no puede exceder los 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene plazo incierto / superior, se considera 10 años. Plazo inferior puede ser ampliado hasta que en total sumen 10 años (Ej.: 5 en el inicio más una renovación por otros 5 años). ○ Temporaria: condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por un tiempo indeterminado pero puede convenir la indivisión temporaria. No más de 10 años. ○ Perdurable: indivisión se prolonga sin límite en el tiempo. En 2 supuestos: sobre accesorios indispensables para uso de heredades y sobre muros, cercos y fosos. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. Plazo determinado legalmente. ● Sin indivisión forzosa: cualquiera puede solicitar partición en cualquier tiempo y sin conformidad de los demás copropietarios. 26) Condominio: Facultades del condómino sobre la parte indivisa. 9 Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos. ● Sobre su parte ideal, el condómino tiene libertad absoluta para disponer, gravar, reivindicar, etc; es decir, que sus facultades son equivalentes a las de un propietario sobre su cosa. ○ Cuando dice gravar, el código refiere a la hipoteca, el usufructo y el uso, ya que no puede realizarse respecto de la anticresis, la prenda, la habitación, la servidumbre ni la superficie. El copropietario puede ejercer las acciones posesorias y reales contra terceros sin necesidad del concurso de los demás condóminos y aun puede ejercerlas contra cualquiera de los otros condóminos que turbasen o pretendan un derecho exclusivo sobre la cosa. 27) Condominio: Facultades del condómino sobre toda la cosa o parte material de la cosa. ● Sobre toda la cosa o sobre parte material de ella, las facultades de los condóminos son restringidas, existiendo, en principio, imposibilidad de obrar individualmente, se trate de actos materiales o jurídicos. ○ Disposición y mejoras con relación a la cosa: La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento. De haberse llevado a cabo esos actos sin la conformidad de los demás propietarios, su suerte definitiva quedará sujeta al resultado de la partición y al efecto declarativo que ésta tiene. 28) Condominio: Convenio de suspensión de la partición. Artículo 2000: Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo. 29) Condominio: Partición Nociva. Partición Anticipada. Aún no existiendo indivisión forzosa por las causas enunciadas, la ley contempla una restricción a la facultad de pedir la partición en cualquier momento. Artículo 2001: Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez. La existencia de las circunstancias justificativas de la postergación será evaluada por el juez en cada caso concreto. Como una especie de contracara de la partición nociva se halla la partición anticipada. Artículo 2002: Partición anticipada. A petición de parte, siempre que concurran circunstancias graves, el juez puede autorizar la partición antes del tiempo previsto, haya sido la indivisión convenida u ordenada judicialmente. 10 Puede ser a pedido de cualquiera de los condóminos. 30) Clasificación de los Muros desde el punto de vista jurídico. El artículo 2006 diferencia los tipos de muros, cercos y fosos. Sin embargo, la clasificación según el punto de vista jurídico es la siguiente: ● Medianero: es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Divide 2 fundos. Se presume por ley. Un muro entre 2 edificios de altura mayor a 3 metros se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto. Desde línea divisoria hasta 3 metros para arriba y separa 2 fundos distintos. ● Privativo o exclusivo: lo usa sólo el lindante que lo pagó. Pertenece a uno solo de los colindantes, es privativo hasta que el vecino lo use. Cuando empieza construcción corre el plazo de prescripción liberatoria (cinco años) para reclamar cobro de lo que gastó. ● De cerramiento forzoso: sea encaballado o contiguo. Facultad de exclusión: dueño puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos. Necesidad de preservar intimidad. Requisitos físicos: estable, aislante y de altura no menor a 3 metros (Recordar: hasta 3 metros es medianero, en condominio). 31) Clasificación de los Muros desde el punto de vista físico. El artículo 2006 diferencia los tipos de muros, cercos y fosos. Sin embargo, la clasificación según el punto de vista físico o material es la siguiente: ● Lindero, separativo o divisorio: demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante, entre dos propiedades distintas. No es medianero. ● Encaballado: se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. Se construye desde línea divisoria. ● Contiguo: se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes. “Filo” coincide con límite separativo, construido completamente en el terreno del lindante. ● De elevación: excede la altura del muro de cerramiento (3 metros). Hasta 3 metros está en condominio, lo que supera es privativo (pertenece exclusivamente a quien construyó). Conviven 2 regímenes jurídicos en un mismo muro. ● Enterrado: debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción. (Ej.: edificio necesita enterrado. No es medianero, sí la pared hasta los 3 metros. De ahí para arriba es uso privativo del edificio). 32) Cerramiento Forzoso. El artículo 2006 define al muro de cerramiento como el muro de cerramiento forzoso, lo que impone determinar de qué se trata este cerramiento forzoso. Al dueño le pertenece la facultad de exclusión y por ello puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos. Sin embargo en los núcleos de población o en sus arrabales esa facultad se transforma en obligación para los propietarios de dos inmuebles colindantes se denomina cerramiento forzoso urbano. La misma se funda en la necesidad de preservar la intimidad de los vecinos, etc. El muro de cerramiento puede ser construirse como encaballado o contiguo. En el caso en que lo haga encaballado quien lo haga, no debe pedir, ni obtener autorización del vecino colindante, ya que esa facultad surge y se la otorga la ley. Requisitos físicos que debe tener: ● Artículo 2008: El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de 11 los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales. Artículo 2009: El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. O sea, está en condominio (desde que comienza su construcción). Sea construido como encaballado o contiguo el muro de cerramiento forzoso nace medianero o en condominio. Como el muro nace medianero sólo queda al colindante que lo construyó reclamar el pago pertinente al vecino. ● Si lo construyo encabellado solo puede exigir el pago de la mitad del valor de la pared en toda su longitud. ● Si lo construyo contiguo (o sea, en su terreno) puede exigir el pago de la mitad de la pared en toda su longitud, de sus cimientos y del terreno. Cabe señalar que la obligación de pago de la medianería es simple y pura, o sea, es de exigibilidad inmediata. El pago debe hacerse al momento del nacimiento de la obligación -es decir, al comienzo de la construcción- y de no hacerlo él mismo caerá en mora. En caso de que no pague, la acción que puede llevar a cabo quien construyó el muro prescribe a los 5 años. 33) Muro de elevación. En el caso de que el vecino construya el muro de cerramiento de mayor altura (sea encaballado o contiguo) hasta la altura del muro de cerramiento (3 metros) el muro estará en condominio, o sea será medianero desde ese momento y podrá reclamarse el cobro de la medianería. En la porción que supere los 3 metros se tratará del muro de elevación. Ese sector elevado es privativo, es decir, pertenece exclusivamente a quien lo construyó. En ese muro convivirán 2 regímenes jurídicos: hasta los 3 metros el de los muros de cerramiento y de allí hacia arriba el de los muros de elevación. 34) Propiedad horizontal: Concepto. Artículo 2037: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. Hay que distinguir el estado de propiedad horizontal del derecho real de propiedad horizontal: La escritura del Reglamento de propiedad horizontal y su registro en el Registro de Propiedad del Inmueble para su oponibilidad a terceros interesados de buena fe, da origen al denominado “estado de propiedad horizontal”, y aunque en tales condiciones diversas personas tengan la posesión de las distintas unidades, ellas solo configurarán un agrupamiento de futuros propietarios. El nacimiento del derecho de propiedad horizontal sólo operará con la enajenación de las unidades funcionales cumpliendo con los requisitos comunes exigidos por el Código (título suficiente y modo suficiente), o por la adjudicación de las unidades funcionales entre los propietarios. 35) Propiedad horizontal: Unidad funcional. Artículo 2039. Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y 12 comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. Las dos notas características son la independencia funcional y la salida a la vía pública directamente o por un pasaje común 1. Independencia funcional: Implica que cada unidad deberá ser autónoma y bastarse a si misma para satisfacer el fin al cual se la destina. 2. La salida a la vía pública podrá ser directa o a través de un pasaje común que los propietarios utilizarán en calidad de cotitulares y no por la existencia de servidumbre de paso alguna. 36) Propiedad Horizontal: Consejo de Propietarios. La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios que se ocupará de controlar al administrador y ante su ausencia, actuar en su lugar en caso de actos urgentes para el edificio. El consejo podrá convocar a asamblea y redactar el orden del día, si por alguna razón el administrador lo omitiera; podrá controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio; podrá autorizar al administrador a usar los fondos de reserva en caso de gastos imprevistos. El consejo no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones. 37) Propiedad Horizontal: Asamblea. Concepto. Convocatoria. Autoconvocatoria. Artículo 2058. Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a. las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b. las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c. las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d. las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere. Es la reunión de propietarios que deliberan y resuelven los asuntos que les atañen: es el órgano deliberativo de la persona jurídica consorcio. Convocatoria: Es presupuesto esencial para el funcionamiento de la asamblea. Consiste en la citación a los propietarios para que concurran a un lugar y hora determinado específicamente, fin de tratar los asuntos que figuran en el orden del dia. Artículo 2059. Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. Autoconvocatoria: La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las 13 decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. En resumen la asamblea puede: 1. Ser convocada por el administrador; 2. Ser convocada por el consejo de propietarios; 3. Si los anteriores no lo hacen, realizarlo por asamblea judicial; 4. Autoconvocarse. 38) Propiedad Horizontal: Mayoría Absoluta. La mayoría absoluta es una mayoría residual, para los casos que involucren el interés común de los propietarios y que no tengan determinada una mayoría especial en otras normas legales o reglamentarias. Artículo 2060. Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. 39) Propiedad Horizontal: Asamblea Judicial. Es un remedio solo para los supuestos en que el Administrador o, en su caso, el consejo de propietarios, omitan la convocatoria, cuando concurrieran los requisitos pertinentes. Artículo 2063. Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la situación del consorcio. 40) Propiedad Horizontal: Administrador: Designación y Remoción. Artículo 2065. El administrador es el representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede ser un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Artículo 2066. Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. 41) Propiedad Horizontal: Expensas comunes: Concepto. Clasificación. 14 Todo propietario de un bien privado sometido al régimen de propiedad horizontal, está obligado a contribuir con los gastos o expensas comunes (gastos comunes a todos), así no utilice el respectivo bien, lo tenga desocupado o abandonado. Existen dos tipos de expensas comunes: - ordinarias: son las erogaciones o gastos periódicos y habituales de un edificio (sueldo del encargado, gastos de electricidad, agua y gas, mantenimiento del ascensor, artículos de limpieza, etc). - extraordinarias: son los gastos imprevistos e inusuales (refacción del inmueble tendiente a valorizarlos, pintura, grandes roturas, etc). Son obligados al pago los propietarios o poseedores de cualquier título. 42) Propiedad Horizontal: Reglamento de Propiedad Horizontal: Concepto. Naturaleza Jurídica. Tipos de Cláusulas. Artículo 2038. Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. El reglamento es el estatuto básico, y regula los derechos. y obligaciones de la comunidad. Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios deben obedecer. No solo es ley para sus dueños sino para los que habiten en esos inmuebles. El reglamento contiene: ● Cláusulas estatutarias: son las que se vinculan con los derechos patrimoniales de todos los titulares de la PH (ej: especifican el destino de las unidades). ● Cláusulas reglamentarias: son las que se relacionan con el régimen de la administración, funcionamiento de la asamblea y en general con los asuntos de interés común. 43) Conjuntos Inmobiliarios propiamente dichos: Concepto. Características. Son emprendimientos urbanísticos con varios fines distintos (de vivienda, laboral, comercial, empresarial, etc). Son los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales entre otros. Características: - cerramiento - existencia de partes comunes y partes privativas - reglamento que establece órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares. - hay una entidad de personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas (consorcio). - las diversas partes comunes y privativas son interdependientes y conforman un todo no escindible. 44) Tiempo Compartido: Concepto. Artículo 2087: Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. 15 45) Cementerios privados: Adquisición del derecho real de sepultura. Facultades del titular del derecho real de sepultura. Artículo 2112. Derecho real de sepultura. Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales. Adquisición de derechos reales: Artículo 1892.Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo suficientes. Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el derecho real. La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión. Artículo 2107. Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede: a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados; b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas; c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas. 46) Superficie: Concepto. Artículo 2114. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. 47) Superficie: Modalidades. Artículo 2115. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo. 48) Superficie: Plazos. Artículo 2117. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos. 49) Superficie: Causales de extinción. Artículo 2124. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar. 16 50) Protección de la Vivienda: Afectación. Solo se puede afectar un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales. No puede afectarse más de un inmueble. 51) Protección de la Vivienda: Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La afectación puede disponerse por testamento; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción de la propiedad a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público si hay menores, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio. 52) Protección de la Vivienda: Beneficiarios. a) El propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes. b) En defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente. 53) Protección de la Vivienda: Efecto Principal de la afectación. La afectación es inoponible a los acreedores de causa anterior a esa afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción, excepto: 1. Obligaciones por expensas comunes, impuestos, tasas o contribuciones. 2. Obligaciones con garantía real sobre el inmueble 3. Obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda; 4. Obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida. 54) Protección de la vivienda: Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden: a. A solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; b. A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad; c. A requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas; d. A instancia de cualquier interesado o de oficio, si desaparecen los requisitos de subsistencia del régimen, por ejemplo habitación efectiva; e. En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada.
