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apoyo corredordepropiedades

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Estos apuntes de apoyo al alumno, han sido diseñados por profesionales del área
inmobiliaria de ANACOPRO A.G..
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Unidad 1
Módulo 1 Aspectos Legales
Módulo 2: Iniciación de Actividades y Patente Municipal
Módulo 3: Conceptos generales
Módulo 4: La Compraventa
Módulo 5: El Arriendo
Módulo 6: La Administración
Unidad 2:
Módulo 1: Tasaciónes
Módulo 2: Valorización de Inmuebles
Módulo 3: Bienes Raíces
Módulo 4: Técnicas de tasación
Unidad 3:
Módulo 1: Financiamiento
Módulo 2: Mercados Financieros
Módulo 3: Leasing
Módulo 4: Subsidios Habitacionales
Módulo 5: La Hipoteca
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Unidad 4
Módulo 1: Obligaciones Código de Comercio
Módulo 2: Diligencia que debe emplear
Módulo 3: Obligaciones con su personal dependiente
Módulo 4: La Comisión
Módulo 5: Falta al pago de la comisión
Módulo 6: La Compraventa
Módulo 7: El Arrendamiento
Módulo 8: La Administración
Módulo 9: Contabilidad
Unidad 5
Módulo 1: Comercialización de Inmuebles
Módulo 2: Ecommerce o Comercio Electrónico
Módulo 3: Uso de una Plataforma Web
Módulo 4: Las Redes Sociales como una plataforma de comercio electrónico
Unidad 6
Módulo 1: La venta
Módulo 2: Teoría Formulista
Módulo 3: Teoría Estímulo-Respuesta
Módulo 4: Teoría de la Necesidad-Satisfacción
Módulo 5: Atención de Cliente
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Unidad 1
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MÓDULO 1 ASPECTOS LEGALES
Su objetivo es dar a conocer la normativa legal relacionada con la operación de corretaje,
especialmente en los siguientes aspectos:
Las personas.
En derecho existe una diferencia entre los conceptos de persona, persona natural y
persona jurídica.
Persona. Es todo ser capaz de tener derechos y contraer obligaciones. Las personas
pueden ser naturales o jurídicas.
Personas naturales. Una definición amplia señala que las personas naturales, son
los hombres (1) dotados de capacidad jurídica.
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 55 del Código Civil "son personas todos
los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o
condición."
Personas jurídicas. Se llama persona jurídica a una persona ficticia capaz de ejercer
derechos y contraer obligaciones civiles y ser representada judicial y
extrajudicialmente. (2)
Clasificación:
a) Personas jurídicas que persiguen fin de lucro, se llaman sociedades.
De acuerdo con nuestro código civil se define a la sociedad como aquel contrato en virtud
del cual dos o más personas estipulan poner algo en común con miras de repartirse los
beneficios que de ello provenga. A continuación el código señala que la sociedad forma
una persona distinta de los socios individualmente considerados. En Roma la sociedad no
fue persona jurídica.
b) Personas jurídicas que no persiguen fin de lucro: Se distinguen:
Las personas jurídicas de derecho público como el Fisco, las Municipalidades, etc.;
Las personas jurídicas de derecho privado como las corporaciones y fundaciones.
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Nuestro Código Civil define a las personas jurídicas que no persiguen fin de lucro como
entes ficticios capaces de ejercer derechos y contraer obligaciones y de ser representadas
judicial y extra judicialmente.
1 Cuando en este Curso de hable de hombre, debe entenderse hombres y mujeres.
2 Artículo 545 del Código Civil.
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ANTECEDENTES.
La Ley N° 18.796 de 24 de Mayo de 1986, derogó el Registro Nacional de
Corredores de Propiedades que existía en Chile, y junto con ello, desaparecieron también
todas las normas que regulaban el corretaje de propiedades, por lo que ésta pasó a ser
una actividad que cualquier persona puede realizar sin limitaciones ni exigencias previas,
es por eso que, desde un punto de vista puramente formal, puede ser corredor de
propiedades cualquier persona natural o jurídica que tenga un inicio de actividades en
S.I.I. y una patente comercial otorgada por la municipalidad correspondiente.
Algunas leyes y regulaciones dictadas en los últimos años para garantizar la
probidad pública y la transparencia de los mercados, han incorporado a los corredores de
propiedades, en asuntos tan delicados como son el lavado de dinero y la evasión
tributaria, obligaciones de control y reserva, que suponen niveles de especialización
propios de profesionales con experiencia en la materia.
Es así como el artículo 3° de la Ley 19.913 que creó la Unidad de Análisis Financiero
(UAF) para combatir el lavado de dinero y el blanqueo de activos, impone a los
corredores de propiedades la obligación de informar operaciones sospechosas que
adviertan en el ejercicio de sus actividades, mantener registros especiales de sus
operaciones, informar cuando se les exija por el Servicio y guardar reserva, bajo severas
sanciones en caso de incumplimiento.
Por su parte, el Servicio de Impuestos Internos, por Resolución Exenta N° 64 del 30
de Junio de 2005, impuso a los corredores de propiedades la obligación, bajo pena de
multas, de presentar declaraciones juradas anuales sobre las operaciones de
arrendamiento de bienes raíces no agrícolas en las que les ha tocado intervenir, con el
objeto de prevenir evasiones tributarias.
Resulta evidente que esas normas suponen una mínima capacidad e idoneidad en
quienes ejercen el corretaje inmobiliario, supuesto que no se cumple si en el sector
actúan personas que se aprovechan de las facilidades de acceso para incurrir en prácticas
dolosas, al margen de toda posibilidad de control, es por eso que el corredor de
propiedades debe ser una persona con sólida formación ética.
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El éxito en esta actividad está dado por la actitud empresarial del emprendedor y
los conocimientos técnicos adecuados relacionados con la actividad.
El presente Curso pretende entregar las herramientas básicas para ejercer como
corredor de propiedades en Chile.
1. ASPECTOS LEGALES EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES.
Su objetivo es dar a conocer la normativa legal relacionada con la
operación de corretaje, especialmente en los siguientes aspectos:
1.1. Las personas.
En derecho existe una diferencia entre los conceptos de persona, persona natural
y persona jurídica.
1.1.1. Persona. Es todo ser capaz de tener derechos y contraer obligaciones. Las
personas pueden ser naturales o jurídicas.
1.1.2. Personas naturales. Una definición amplia señala que las personas
naturales, son los hombres1 dotados de capacidad jurídica.
De conformidad a lo dispuesto en el artículo 55 del Código Civil "son
personas todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad,
sexo, estirpe o condición."
1.1.3. Personas jurídicas. Se llama persona jurídica a una persona ficticia capaz de
ejercer derechos y contraer obligaciones civiles y ser representada judicial y
extrajudicialmente.2
Clasificación:
a) Personas jurídicas que persiguen fin de lucro, se llaman sociedades.
De acuerdo con nuestro código civil se define a la sociedad como aquel contrato
en virtud del cual dos o más personas estipulan poner algo en común con miras de
repartirse los beneficios que de ello provenga. A continuación el código señala que la
sociedad forma una persona distinta de los socios individualmente considerados. En
Roma la sociedad no fue persona jurídica.
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b) Personas jurídicas que no persiguen fin de lucro: Se distinguen:
i) Las personas jurídicas de derecho público como el Fisco, las Municipalidades, etc.;
ii) Las personas jurídicas de derecho privado como las corporaciones y
fundaciones.
Nuestro Código Civil define a las personas jurídicas que no persiguen fin de lucro
como entes ficticios capaces de ejercer derechos y contraer obligaciones y de ser
representadas judicial y extra judicialmente.
1 Cuando en este Curso de hable de hombre, debe entenderse hombres y mujeres.
2 Artículo 545 del Código Civil.
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1.2. La capacidad.
En el lenguaje común capacidad significa suficiencia, aptitud, aquel que
puede llevar a cabo algo.
En Derecho la capacidad es la medida o porción de la personalidad
traducida en la idoneidad para establecer relaciones jurídicas determinadas.
Esa capacidad puede ser absoluta, si permite actuar en toda clase de
actos jurídicos y políticos, o relativa, cuando consciente realizar alguno de ellos y
otros no.
Así se puede tener capacidad para testar, para contraer matrimonio, para
trabajar, para ser elector o elegido, para disponer de los bienes, etc.
La personalidad es el todo, la capacidad parte de ese todo. Por eso un ser
humano o un ente tiene o no personalidad, no existen grados, como en la
capacidad, ej., capacidad plena (21 años), capacidad relativa (18 años), capacidad
parcial, etc.
1.3. Los hechos, los actos y los contratos.
1.3.1. Los hechos.
Para comprender la naturaleza del acto jurídico, debemos considerar en
primer lugar a los hechos, y especialmente, a los hechos jurídicos.
Los hechos pueden tener su origen en la naturaleza o en el hombre, y en
uno y otro caso, pueden producir efectos jurídicos. Si los producen, estamos ante
hechos jurídicos, y en caso contrario, estamos ante hechos materiales.
Hecho jurídico, por tanto, se define como todo suceso de la
naturaleza o del hombre que origina efectos jurídicos. Estos efectos pueden ser:
la creación, modificación, transferencia, transmisión o extinción de un derecho.
Hecho material es todo suceso de la naturaleza o del hombre que no
produce efectos jurídicos.
A su vez, los hechos jurídicos se clasifican en:
a) Hechos jurídicos propiamente tales: son los hechos de la
naturaleza que originan efectos jurídicos.
Por ejemplo: el nacimiento (marca el comienzo de la personalidad); la
muerte (marca el fin de la personalidad y pone en marcha la sucesión por causa de
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muerte); el transcurso del tiempo (permite adquirir derechos mediante la
prescripción adquisitiva o extingue acciones mediante la prescripción extintiva;
muta la condición jurídica de las personas naturales, que de infantes se
transforman en impúberes, después en menores adultos y finalmente en
mayores de edad).
b) Hechos jurídicos voluntarios realizados con la intención de producir efectos
jurídicos; son los actos jurídicos, que se analizarán en el numeral siguiente.
c) Hechos jurídicos voluntarios, realizados sin la intención de producir efectos
jurídicos. Se ubican aquí los delitos y cuasidelitos. Si bien el delincuente actúa
voluntariamente, no ejecuta un acto con el propósito de ser penado o de
responder civilmente indemnizando los perjuicios.
Los hechos jurídicos del hombre involuntarios son fruto de una actividad
realizada sin voluntad consciente. Tal acontece con los actos de los dementes y los
infantes (arts. 723 y 2319 del CC).
1.3.2. Los actos jurídicos.
A continuación, se proporcionan dos definiciones clásicas o tradicionales
del acto jurídico:
a) “Manifestación de voluntad hecha con el propósito de crear, modificar o
extinguir derechos, y que produce los efectos queridos por su autor o por las
partes, porque el derecho sanciona dicha manifestación de voluntad” 3.
b) “Manifestación unilateral o bilateral de voluntad ejecutada con arreglo a la ley y
destinada a producir un efecto jurídico que puede consistir en la creación,
conservación, modificación, transmisión, transferencia o extinción de un
derecho”4.
Los elementos comunes a ambas definiciones, y que constituyen los
aspectos fundamentales del acto jurídico son: (i) la producción de efectos jurídicos;
(ii) la voluntad humana; y, (iii) la intención de producir esos efectos jurídicos (fines
prácticos de orden económico).
1.3.3. Convenciones.
El acto jurídico bilateral originado por el acuerdo o concurso de las
voluntades de dos o más partes, con la intención de producir un efecto
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jurídico, que puede consistir en crear, modificar, transmitir o extinguir una
relación de derecho recibe la denominación de convención.
1.3.4. Contratos.
Los contratos son una especie de convención, es decir, la palabra
convención es un concepto más general que el de contrato, ya que este último
sólo tiene por objeto crear o generar obligaciones.
El artículo 1438 del Código Civil define contrato de la siguiente manera: “Acto por el
cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”.
Además, el contrato es una fuente de las obligaciones.
Los contratos se clasifican, atendiendo a si una o ambas partes se
obligan, en unilaterales y bilaterales o sinalagmáticos.
Son unilaterales cuando una de las partes se obliga para con otra que no
contrae obligación alguna, por ejemplo el mutuo, en que sólo se obliga el
mutuario. Y bilaterales, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente,
por ejemplo la compraventa.
3 VIAL DEL RÍO, VÍCTOR. “Teoría General del Acto Jurídico”. Ediciones Universidad Católica de
Chile. 1998. P. 31.
4 ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ARTURO. “De los Contratos”. Editorial Jurídica de Chile. P. 1.
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1.4. Modos de adquirir el dominio.
El artículo 588 de Código Civil, que no es una disposición taxativa, enumera
los siguientes modos de adquirir el dominio:
1.4.1. La ocupación.
Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no pertenecen a
nadie, y cuya adquisición no es prohibida por las leyes chilenas, o por el Derecho
Internacional. 5
1.4.2. La accesión.
La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a
serlo de lo que ella produce, o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas
son frutos naturales o civiles. 6
1.4.3. La tradición.
La tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas y consiste en la
entrega que el dueño hace de ellas a otro, habiendo por una parte la facultad e
intención de transferir el dominio, y por otra la capacidad e intención de adquirirlo.
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1.4.4. La sucesión por causa de muerte.
La sucesión por causa de muerte es un modo de adquirir el dominio de la
totalidad del patrimonio de una persona difunta o de una cuota de él, o de una o
más especies o cuerpos ciertos; o de uno o más individuos
indeterminados de un género determinado. 8
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1.4.5. La prescripción.
La prescripción es un modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las
acciones y derechos ajenos, por haberse poseído las cosas o no haberse
ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo, y
concurriendo los demás requisitos legales. 9
1.4.6. La ley.
La ley es una declaración de la voluntad soberana que, manifestada en la
forma prescrita por la Constitución, manda, prohíbe o permite. 10
1.5. Hipotecas, gravámenes y prohibiciones de enajenar.
1.5.1. Hipotecas.
Es el “derecho real” constituido por el acreedor (Ejemplo un Banco)
sobre el inmueble o bien raíz.
Su propósito es garantizar el pago de la obligación contraída por el deudor
en caso que este no cumpla con ella.
Esto faculta al acreedor a solicitar judicialmente el remate del bien raíz para
recuperar la deuda pendiente de pago que mantiene el deudor, en caso de
incumplimiento.
El hecho de constituir una hipoteca sobre un bien raíz, no significa que el
propietario deje de ser el dueño de la propiedad.
Las hipotecas se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentra
ubicado el bien raíz.
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1.5.2. Gravámenes.
El gravamen es una carga u obligación que se aplica a un inmueble. Estas
pueden ser hipotecas, servidumbres, usufructos, derechos de uso, arriendos,
reglamentos de copropiedad, entre otros.
Los gravámenes se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del
Conservador de Bienes Raíces correspondiente al lugar donde se encuentra
ubicado el bien raíz.
5 Artículo 606 del Código Civil.
6 Artículo 643 del Código Civil.
7 Artículo 670 del Código Civil.
8 Artículo 951 del Código Civil.
9 Artículo 2.492 del Código Civil.
10 Artículo 1° del Código Civil.
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1.5.3. Prohibiciones.
Las prohibiciones pueden ser voluntarias o impositivas, tales como los
embargos, medidas precautorias, promesas de venta,
1.5.4. Interdicciones.
Las interdicción es la declaración realizada por un Tribunal de justicia que
una persona está imposibilitada de administrar sus bienes, estas pueden ser
convencionales, legales o judiciales, y todas ellas limitan el libre ejercicio de la
facultad de use, goce y disposición.
1.6. Regímenes patrimoniales en el matrimonio.
El régimen patrimonial del matrimonio es el sistema que rige las relaciones
patrimoniales de los cónyuges entre sí y respecto de terceros. En otras palabras, es
el sistema según el cual se administra la economía y bienes, dineros de un
matrimonio.
Existen tres tipos de regímenes patrimoniales en el matrimonio:
a) Sociedad conyugal
b) Separación total de bienes
c) Participación en los gananciales
Sociedad conyugal. En este sistema el patrimonio de ambos cónyuges
forma uno solo, común para ambos, que es administrado por el marido. Esto
incluye tanto el patrimonio que cada uno tenía antes de casarse como lo que
adquieran durante la unión.
Separación total de bienes. Los patrimonios de cada cónyuge y su administración
se mantienen separados antes y durante el vínculo matrimonial. Es decir, “lo que
es mío es mío y lo que es tuyo es tuyo”.
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Participación en los gananciales. En este régimen los patrimonios se
mantienen separados, pero si el régimen se acaba, el cónyuge que adquirió bienes
de mayor valor debe compensar al que obtuvo menos, para que ambos queden
iguales.
1.7. Bien raíz familiar.
La Ley número 19.3352 , del año 1994, introdujo en nuestra
legislación la institución denominada “BIENES FAMILIARES”, regulándola en los
artículos 141 al 149 del Código Civil.
El Código Civil lo que se entiende por “bienes familiares”, pero del tenor de
las normas que regulan la institución, podríamos definirlos como aquellos bienes
corporales o incorporales, de propiedad de uno o de ambos cónyuges, que en
ciertas circunstancias, pueden ser considerados esenciales para la adecuada
subsistencia de la familia, restringiéndose los derechos que sobre ellos
corresponden a su titular, sea por una resolución judicial, sea por un acto
unilateral de uno de los cónyuges.
Bienes que pueden declararse familiares.
a) El inmueble que sirve de residencia principal de la familia. Consigna el artículo
141, inciso 1º, que el inmueble de propiedad de ambos cónyuges o de alguno de
ellos, que sirva de residencia principal de la familia, podrá ser declarado bien
familiar.
b) Los muebles que guarnecen la residencia principal de la familia.
c)
Derechos o acciones en sociedades.
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1.8. Conservador de Bienes Raíces, Archivero Judicial y Notario.
1.8.1. Conservador de Bienes Raíces.
El objeto principal de las inscripciones en los registros del Conservador de
Bienes Raíces es dar una completa publicidad a los títulos y a los gravámenes que
puedan afectar a los bienes raíces.
El Conservador de Bienes Raíces lleva al efecto un libro llamado Repertorio,
en que se anotan los títulos al efecto que se presenten, y tres Registros, a saber:
a) El de Propiedad, se inscriben las transacciones de dominio;
b) El de Hipotecas y Gravámenes, se inscriben las hipotecas, los censos, los
derechos de usufructúo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres, y
otros gravámenes semejantes; y
c) El de Interdicciones y Prohibiciones, en el se inscriben las interdicciones y
prohibiciones de enajenar e impedimentos, sea convencionales, legales o
judiciales, que embaracen o limiten de cualquier modo el libre ejercicio del
derecho de enajenar.11
Subinscripción: La rectificación de errores, omisiones o cualquier
modificación equivalente que el Conservador de oficio o a petición de parte tuviere
que hacer al título inscrito, será objeto de subinscripción y se verificará e el
margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación
modificada.12
Pero si en la subinscripción se requiere una variación, en virtud de un título
nuevo, se hará nueva inscripción, en la cual se pondrá una nota de referencia a la
que los interesados pretenden modificar, y, en ésta, igual nota de referencia a
aquella.
11 Artículo 32 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
12 Artículo 88 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
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Si el nuevo documento que se exhibe es una sentencia o decreto
ejecutorio, cualquiera que sea la modificación que prescriban, se hará al margen
del Registro.13
Son igualmente objeto de subinscripción las cancelaciones, sean parciales o
totales, convencionales o decretadas por la justicia.14
1.8.2. Archivero Judicial.
Según el artículo 453 del Código Orgánico de Tribunales los archiveros
son ministros de fe pública encargados de la custodia de los documentos de: i) Los
procesos afinados que se hubieren iniciado ante los jueces de letras que existan
en la comuna o agrupación de comunas, o ante la Corte de Apelaciones o ante la
Corte Suprema, si el archivero lo fuere del territorio jurisdiccional en que estos
tribunales tienen su asiento; ii) Los procesos afinados que se hubieren seguido
dentro del territorio jurisdiccional respectivo ante jueces árbitros; iii) Los libros
copiadores de sentencias de los tribunales; y Los protocolos de escrituras públicas
otorgadas en el territorio jurisdiccional respectivo, y de dar a las partes interesadas
los testimonios que de ello pidieren.
1.8.3. Notario.
Según el artículo 399 del Código Orgánico de Tribunales, los notarios son
ministros de fe pública encargados de autorizar y guardar en su archivo los
instrumentos que ante ellos se otorgaren, de dar a las partes interesadas los
testimonios que pidieren, y de practicar las demás diligencias que la ley les
encomiende.
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1.9. Legislación aplicable a la gestión de corretaje de propiedades.
1.9.1. Constitución política de la República.
Disponible en http://bit.ly/Jz7Ddg
1.9.2. Código Civil.
Disponible en http://bit.ly/1ILoQwR
1.9.3. Ordenanza General de Urbanismo y Construcción.
Disponible en http://bit.ly/1OCN9ep
1.9.4. Ley de arrendamiento de predio urbano.
Disponible en http://bit.ly/1KzkVDs
1.9.5. Ley de arrendamiento de predio rural.
Disponible en http://bit.ly/1Iss4mJ
1.9.6. Ley de copropiedad inmobiliaria. (19.537)
Disponible en http://bit.ly/1OPgCT7
1.9.7. Ley de responsabilidad civil en materia inmobiliaria. (19.472)
Disponible en http://bit.ly/1LRQ5Vp
1.9.8. Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
Disponible en http://bit.ly/1DbJS5c
13 Artículo 89 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
14 Artículo 89 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
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1.10. Responsabilidad legal del corredor de propiedades.
El corredor no tiene responsabilidad civil, ni criminal por los actos que firmen sus
clientes. Él cumple la función de mediación ante la ley.
2. LOS INMUEBLES.
Su objetivo es dar a conocer los tipos de inmuebles:
Los bienes se pueden clasificar en:
a) Bienes Muebles, que son los que pueden desplazarse de forma inmediata y
trasladarse fácilmente de un lugar a otro, ya sea por sus propios medios o por una
fuerza interna o por una fuerza extraña y manteniendo su integridad.
b) Bienes Inmuebles, son los que no pueden transportarse de un lugar a otro,
como las tierras y las minas, y las cosas que se adhieren permanentemente a ellos,
por ejemplo, edificios, árboles, líneas telefónicas, represas, puentes, alcantarillado,
entre otros.
Se clasifican en:
i) Inmuebles por Naturaleza: Son las cosas que no pueden trasladarse de un
lugar a otro sin que se altere su sustancia. Por su esencia estas cosas son
inmóviles, por ejemplo, los terrenos.
ii) Inmuebles por Adherencia: Son los bienes muebles que se consideran
inmuebles por estar permanentemente adheridos a un inmueble propiamente
tal, por ejemplo, edificios e instalaciones. De lo anterior se concluye que es
necesario que el bien esté adherido al inmueble y que la adherencia sea
permanente.
iii) Inmuebles por Destinación: Son los bienes muebles que se consideran
inmuebles por estar permanentemente destinados al uso, cultivo o beneficio de un
inmueble, por ejemplo, arados, bueyes, caballos, útiles de labranza.
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3. ACTOS Y CONTRATOS EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES.
Su objetivo es el análisis de los contratos, más importantes en la operación del
corretaje, especialmente:
3.1. Órdenes de venta.
Las órdenes de venta son los instrumentos en que consta el mandato
otorgado por el comitente al corredor de propiedades, para que éste medie en
una compraventa, de acuerdo con las condiciones estipuladas, y, a cambio, aquél
se obliga a pagar una remuneración convenida o usual.
La orden de venta, por constituir un contrato que contiene la promesa de una cosa
– la comisión del corredor, si es de un monto superior a 2 (dos) unidades
tributarias mensuales debe constar por escrito.
Este requisito formal no es solemnidad de la orden y su omisión tiene
como única sanción la inadmisibilidad de la prueba de testigos, en caso de
suscitarse juicio en que se controvierta si se dio o no la orden y cuáles fueron las
estipulaciones.15
Las menciones básicas que debe tener una orden de venta son:
a) Fecha de la orden, plazo por el cual se otorga, y si es o no exclusiva;
b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de
identidad y domicilio del comitente;
c)
Operación de que se trata;
d) Ubicación y características del inmueble;
e) Condiciones de la operación, con expresión del valor, forma de pago, deudas
que graven el inmueble y demás antecedentes que sean de importancia;
f)
La comisión que el comitente pagará al corredor.
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Estas menciones especifican el encargo hecho por el comitente al corredor.
Si éste se sale de sus límites, incurre en extralimitación de atribuciones y pasa a
actuar sin orden.
Las órdenes de venta deben ser suscritas por el corredor y por el
comitente, actuando éste personalmente o por medio de mandatario o
representante legal, debidamente facultado al efecto.
El representante legal deberá exhibir el título de su representación. El
corredor conservará, con la orden, ejemplar del mandato o del título de la
representación legal, para justificar la validez de la orden.
15 Artículos 1.708 y 1.709 del Código Civil.
24
¿Debe, el comitente sr dueño del bien que ordena vender?
Esta pregunta admite una respuesta legal y otra de conveniencia práctica.
Legalmente no es requisito de la orden que el comitente sea dueño del
inmueble que encarga vender, puesto que la venta de cosa ajena es válida16.
En la práctica, sin embargo, salvo casos excepcionales, deberá siempre el
corredor exigir que el comitente sea dueño del bien inmueble que vende. La
comisión del corredor está por lo común vinculada a la celebración del contrato
definitivo, por lo que si éste no se lleva a cabo, no habrá comisión.
3.2. Orden de arriendo.
Las órdenes de arriendo son los instrumentos en que consta el mandato
otorgado por el comitente o el interesado en arrendar un inmueble al corredor de
propiedades, para que éste medie en la celebración del contrato de
arrendamiento, de acuerdo con las condiciones estipuladas; obligándose, por su
parte a pagar la remuneración convenida o usual.
La orden de arriendo debe constar por escrito, al igual que la de venta, para
evitar la sanción de inadmisibilidad de la prueba de testigos, en caso de que la
comisión del corredor, estipulada en ella, sea de importe superior a dos
unidades tributarias mensuales.
La omisión de la constancia escrita no produce la nulidad de la orden de
arrendamiento, porque no hay precepto legal alguno que exija que esta orden sea
escrita para que sea válida.
Las menciones básicas que debe tener una orden de arriendo son:
a) Fecha de la orden, plazo de su duración y si es o no exclusiva.
b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de
identidad y domicilio del comitente;
c)
Individualización del mueble que se ordena arrendar;
d) Renta de arrendamiento que se fije;
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e) Si el pago de la renta es por periodos adelantados o vencidos;
f)
Detalle de los servicios que serán de cargo del arrendatario y del arrendador;
g) Valor de la renta de arrendamiento h) Comisión del corredor.
16 Artículos 1.815 del Código Civil.
26
La orden debe ser suscrita por el corredor de propiedades y por el
comitente, actuando éste personalmente o por medio de mandatario o
representante legal, debidamente facultado al efecto.
Si el comitente o interesado en arrendar obra por medio de mandatario,
será suficiente el poder que conste de instrumento privado. Si obra a través de
representante legal, peste deberá acreditar su representación con el título
correspondiente.
En ambos casos, el corredor conservará copia auténtica del mandato o de
la representación legal, como fundamento probatorios de la validez de la orden.
En las órdenes de venta y de arriendo es frecuente que el corredor de
propiedades y el comitente pacten que la orden sea exclusiva. Esta estipulación es
válida en razón del principio de autonomía de la voluntad de las partes, y por la
fuerza de ley de los contratos.
Existe exclusividad cuando el beneficiario por ella tiene un privilegio o
derecho en virtud del cual puede hacer algo que está prohibido a los demás.
Si no se pacta exclusividad, la orden de venta o arriendo puede ser
lícitamente gestionada por el propio comitente o por terceros, en forma paralela o
coetánea con el desempeño del corredor que ha recibido la orden simple.
Si se transgrede la exclusividad de la orden y el comitente efectúa el
arriendo, por sí o por medio de terceros, sin la intervención del corredor a quien
dio la exclusividad, infringe lo estipulado con éste y debe indemnizarle los
perjuicios originados por su incumplimiento17, los que podrán estimarse en suma
equivalente a la que le habría reportado el pago de la comisión estipulada.
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3.3. Órdenes de visitas.
Es el instrumento en que el corredor de propiedades, que ha recibido
orden de vender o arrendar un inmueble, da la autorización necesaria para visitar
el bien inmueble, al interesado en comprarlo o arrendarlo, obligándose éste, en
caso de celebrar contrato, a hacerlo con su mediación y a pagarle la remuneración
convenida o usual.
La orden misma carece de toda formalidad; por lo que, de no constar por
escrito, podrá ser acreditada por cualquier medio de prueba, Salvo el caso de ser
la comisión el corredor de propiedades mayor a dos Unidades Tributarias
Mensuales (UTM), pues de no constar por escrito, será inadmisible la prueba de
testigos.
17 Artículo 1.489 del Código Civil.
28
A falta de prueba sobre la comisión estipulada, el comprador o
arrendatario tendrá obligación de pagar al corredor la comisión usual.18
Menciones de la orden de visitas, si es de propiedad a la venta:
a) Su fecha;
b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de
identidad y domicilio del comprador;
c)
Ubicación e individualización del inmueble;
d) Precio de venta y forma de pago;
e) Obligación del interesado de hacer la operación con la mediación del corredor
que otorga la orden;
f)
Autorización del corredor para visitar el inmueble;
g) Comisión que percibirá el corredor.
Menciones de la orden de visitas, si es de propiedad en arriendo:
a)
Su fecha;
b) Nombre, apellidos, domicilio, estado civil, profesión, número de cédula de
identidad y domicilio del interesado en arrendar;
c)
Ubicación e individualización del inmueble;
d)
Renta de arrendamiento;
e)
Si el pago de la renta es por periodos anticipados o vencidos;
f)
Servicios cuyo pago será de cargo del arrendatario;
g) Obligación del interesado de contratar el arrendamiento con mediación del
corredor que da la orden;
h)
Autorización del corredor para visitar la propiedad;
i)
Comisión que percibirá el corredor.
La orden debe ser suscrita por el corredor y por el interesado en
comprar o arrendar, sea en forma personal, sea por medio de mandatario o
representante legal.
29
Si las terceras personas que comparecen por él no tienen su
representación convencional o legal, las estipulaciones contenidas en la orden no
le serán oponibles, podrá desconocerlas y, una vez celebrado el contrato, podrá
rehuir con fundamento el pago de la comisión del corredor.
Este deberá exigir, al momento de la suscripción de la orden, en caso de no
ser personal la intervención del interesado, que se le exhiban los poderes o
comprobantes de la representación legal, que habiliten al representante para
actuar por el efectivo interesado y conservará ejemplares o copias auténticas de
los títulos de la representación convencional o legal. Para estos efectos bastará
que el mandato conste por instrumento privado.
18 Artículo 2.158 N° 3 del Código Civil.
30
3.4. Mandato de administración de propiedades ajenas.
Como actividad anexa o conjunta con la de mediación en las operaciones
sobre inmuebles, los corredores de propiedades están habilitados para asumir la
administración de inmuebles ajenos. El acto jurídico por el cual el comitente le
encomienda la administración es un mandato.
Es un contrato consensual, desprovisto de toda formalidad, que debe
constar por escrito solamente para evitar sanción de orden probatorio, ya que si
no consta por escrito no podrán probarse por testigos, ni su existencia, ni sus
estipulaciones.
En la práctica, por razones de conveniencia y seguridad, se acostumbra
extenderlo por escrito, estableciendo en él las instrucciones del comitente, las
facultades del administrador y la remuneración que recibirá por sus servicios.
El instrumento respectivo deber ser suscrito por el corredor de
propiedades y por el comitente, sea actuando personalmente, sea por medio de
mandatario o representante legal.
Si el tercero que a nombre de él suscribe el mandato no es su mandatario o
representante legal, lo estipulado no le será oponible y podrá desconocerlo,
dejando al corredor de propiedades sin derecho a comisión.
No es obligatorio que el comitente sea dueño del inmueble entregado en
administración, ya que pueden arrendarse los inmuebles ajenos.
Pero es conveniente que sea efectivamente dueño, por la inestabilidad
propia del arrendamiento de cosa ajena, expuesto a la comparecencia del dueño,
quien reclamará sus derechos, sin que se vea afectado por los contratos de
arrendamiento que se hayan celebrado sin su intervención.
En todo caso, en el hecho, es requisito mínimo que el comitente sea tenedor
material del inmueble sujeto a administración, de modo que el corredor pueda
entregarlo a quien lo ocupará como arrendatario. De no ser así, la persona a
31
quien se dé en arrendamiento podrá excusar el pago de las rentas, al no recibir
como contrapartida, la entrega material de la cosa arrendada.19
19 Artículo 1.924 N° 1 del Código Civil.
32
Facultades del corredor como administrador.
A falta de estipulaciones especiales, el mandato de administración otorga al
corredor solamente el poder de efectuar actos de administración, como son: i)
pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante, perteneciendo unos y otros
al giro administrativo ordinario; ii) perseguir en juicio a los deudores, e intentar las
acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante al giro; iii)
contratar las reparaciones de las cosas que administra; y iv) Comprar los
materiales necesarios para el cultivo o beneficio de la tierra, fábricas u otros
objetos de industria que se le hayan encomendado.20
La atribución de pagar las deudas del mandante autoriza al corredor de
propiedades, para pagar las contribuciones de los inmuebles, ocupando para ello
dineros de las rentas de arrendamiento.
El cobro de créditos del mandante, permite al corredor obtener y recibir el
pago de las rentas de arrendamiento adeudadas a su comitente.
La facultad de perseguir en juicio a los deudores, habilita al corredor de
propiedades, para demandar a los arrendatarios morosos.
Y, la facultad de contratar las reparaciones de las cosas que administra,
legitima al corredor de propiedades, para velar por la conservación y presentación
de los inmuebles a su cargo.
Facultades que requieren poder especial. En el poder para actos de
administración, no están incluidas las facultades de celebrar contratos de
arrendamiento, modificarlos o resciliarlos; ni las de demandar en juicio de
desahucio o terminación del contrato de arrendamiento; para todo lo cual, el
corredor de propiedades necesitará de poder especial.
33
Contratación a nombre del mandante. Facultado para celebrar contratos de
arrendamiento, el corredor de propiedades puede comparecer a nombre propio o
en nombre y por cuenta del comitente.
Si obra en esta segunda forma, el contrato se entiende celebrado entre el
mandante y el arrendatario. El mandante resultará obligado por las estipulaciones
que el corredor hubiere contraído a su nombre, dentro de los límites del
mandato.21
El corredor de propiedades no se obliga con respecto a los terceros, con
quienes ha contratado a nombre del mandante. Pero, puede resultar obligado si
ha excedido los límites de su mandato y no ha dado a los terceros suficiente
conocimiento de sus poderes o se ha obligado en forma personal. 22
Contratación a nombre propio. El corredor de propiedades puede también,
contratar a su propio nombre, sin expresar que lo hace por cuenta de sus
mandantes. 23
En este caso, el mandante no queda obligado con los arrendatarios y el
corredor inviste la calidad de arrendador, con todos los derechos y obligaciones de
tal. No es la forma conveniente para el corredor de propiedades, pues así asume
responsabilidades que son propias de su mandante y que, en algunos casos,
pueden llegar a ser de gran significación.
20 Artículo 2.132, inciso 1° del Código Civil.
21 Artículo 2.160 del Código Civil.
22 Artículo 2.154 del Código Civil.
23 Artículo 2.151 del Código Civil.
34
Obligación de rendir cuenta. Todo mandatario tiene obligación de rendir
cuentas al mandante. Esta obligación reviste especial importancia, en el caso de la
administración de bienes.
En el desarrollo de la administración, el corredor de propiedades recibe
dineros, realiza gastos y entrega los saldos en forma periódica al comitente. Las
partidas importantes de su cuenta deben ser documentadas, si el mandante no le
ha relevado de esta obligación.24
Debe el mandante los intereses corrientes de dineros de éste que haya
empleado en utilidad propia. Debe, así mismo, los intereses del saldo que de las
cuentas resulte en contra suya, desde que haya sido constituido en mora.25
Eventual responsabilidad penal. El corredor de propiedades que en
perjuicio del comitente se apropia o distrae los dineros recibidos con motivo de su
administración y que está obligado a entregar a su comitente, incurre en una
variedad del delito de estafa denominada “apropiación indebida” que, según el
monto de lo defraudado, está sujeto a penas de privación de libertad.
La comisión de administración. Comúnmente, se estipula como tal un
porcentaje de las rentas de arrendamiento recaudadas por el corredor.
Sin embargo, el corredor y su comitente pueden pactarla libremente, en
cualquier forma.26
El corredor es autorizado para retirar el importe de su comisión en cada
periodo de pago de las rentas del inmueble en administración.
35
Pero, igualmente, el corredor de propiedades y el comitente pueden
convenir otras épocas de pago.
24 Artículo 2.155 del Código Civil.
25 Artículo 2.156 del Código Civil.
26 Artículo 1.545 del Código Civil.
36
3.5. Oferta de contrato.
La oferta de contrato es la propuesta verbal o escrita de un negocio.27 En
el corretaje de propiedades, es la proposición de celebrar un contrato de
compraventa o arrendamiento que, por intermediación del corredor de
propiedades, hace un interesado al vendedor o arrendador, y es generalmente
escrita y sujeta a un plazo de validez.
Si el contrato es de compraventa de bienes raíces, aceptada la oferta, no
queda perfeccionado el contrato, puesto que es menester la solemnidad de la
escritura pública.
Por esta razón, si no se celebra inmediatamente el contrato, se acostumbra
hacer un “cierre de negocio” o una promesa de compraventa.
Si, en cambio, el contrato propuesto es la venta de un
establecimiento de comercio o industria o el arrendamiento de éstos o de
inmuebles, al aceptarse la oferta, queda perfeccionado el contrato, por su
naturaleza consensual, que requiere el sólo acuerdo de las partes.
El Código de Comercio regula prolijamente la formación del consentimiento
en los contratos, mediante la oferta y su aceptación, el derecho a retractarse y la
obligación de indemnizar daños y perjuicios, por la parte que se retracta.
Oferta verbal.
Para que la propuesta verbal de un negocio imponga al proponente la
respectiva obligación, se requiere que sea aceptada en el acto de ser conocida por
la persona a quien se dirigiere. No mediando tal aceptación, queda el proponente
libre de todo compromiso.28
37
Propuesta escrita. La propuesta escrita deberá ser aceptada o rechazada dentro
de las 24 horas, si la persona a quien está dirigida residiera en el mismo lugar que
el proponente, o a vuelta de correo, si estuviere en otro diverso.
Vencidos los plazos indicados, la propuesta se tendrá por no hecha, aun
cuando hubiere sido aceptada.
En caso de aceptación extemporánea, el proponente será obligado, bajo
responsabilidad de daños y perjuicios, a dar pronto aviso de su retractación. 29
27 Artículo 97 y 98 del Código de Comercio.
28 Artículo 97 del Código de Comercio.
29 Artículo 98 del Código de Comercio.
38
Arrepentimiento. El proponente puede arrepentirse en el tiempo intermedio
entre el envío de la propuesta y la aceptación, salvo que al hacerla se hubiere
comprometido a esperar contestación o a no disponer del objeto del contrato, sino
después de desechada o de transcurrido un determinado plazo.30
La retractación intempestiva impone al proponente la obligación de
indemnizar los gastos que la persona a quien fue encaminada la oferta hubiere
hecho, y los daños y perjuicios que hubiere sufrido.
El proponente podrá exonerarse de la obligación de indemnizar
cumpliendo el contrato propuesto.31
Efectos de la contestación. Dada la contestación, si en ella se aprobare
pura y simplemente la propuesta, el contrato quedará en el acto perfeccionado y
producirá todos sus efectos legales, a no ser que antes de darse la respuesta
ocurra la retractación, muerte o incapacidad legal del proponente.32
La
aceptación condicional – la que cambia las condiciones de la oferta – será
considerada como propuesta.33
La aceptación tácita tiene los mismos efectos y está sujeta a las mismas
reglas que la expresa.34
Aceptación por medio de corredor de propiedades. El contrato propuesto por
intermedio del corredor de propiedades se tendrá por perfecto, desde el
momento en que los interesados aceptaren pura y simplemente la propuesta.35
39
3.6. Cierre de negocio.
El cierre del negocio es un pacto escrito, preliminar o preparatorio de un
contrato, en que las partes dejan constancia de los términos de éste, para su
futura celebración, y se otorgan garantías recíprocas, para asegurarla.
Recibe aplicación práctica, en la compraventa de inmueble que, por la
solemnidad de la escritura pública, no queda perfeccionada por el solo acuerdo de
las partes.
En los contratos consensuales, como el arrendamiento o venta de
establecimientos comerciales o industriales y arrendamiento de bienes raíces, en
que el contrato queda perfecto desde que los contratantes se ponen de acuerdo
en las condiciones del negocio, casi no tiene aplicación. Pero, en casos
excepcionales, también puede hacerse cierre de negocio en estos contratos,
cuando por circunstancias especiales no sea posible celebrarlos de inmediato.
30 Artículo 99 del Código de Comercio.
31 Artículo 100 del Código de Comercio.
32 Artículo 101 del Código de Comercio.
33 Artículo 102 del Código de Comercio.
34 Artículo 103 del Código de Comercio.
35 Artículo 106 del Código de Comercio.
40
Como fluye de la definición dada, los objetivos del cierre de negocios son
dos:
i) dar testimonio de los términos precisos en que se ha acordado la
celebración del contrato;
II) estipular las garantías que cada parte otorga de su efectiva voluntad de
celebrar el contrato.
El cierre de negocio no da lugar a una obligación directa de los
contratantes, que los comprometa a celebrar el contrato futuro – como sí ocurre
en la promesa de contrato- Por vía indirecta, conminándolos con la pérdida de la
garantía rendida, el cierre del negocio compele a los contratantes a concurrir a
la suscripción del contrato en preparación, so pena de tener que pagar a la
contraparte la cantidad estipulada.
El cierre del negocio está revestido de fuerza legal, como todo contrato no
prohibido; y además, por preceptos legales explícitos que regulan los efectos de
los acuerdos preliminares a propósito del contrato de compraventa.36
Comisión del corredor. En éste, por tratarse de un acuerdo preliminar, no se
devenga todavía la comisión del corredor de propiedades, cuyo pago está
subordinado a la celebración del contrato definitivo. Pero, nada impide que las
partes acuerden que el pago de la comisión se realice es esta oportunidad, con
ocasión del cierre del negocio, ya que son soberanas al respecto.37
3.7. Promesa de contrato.
La promesa es un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar otro,
cumplidos que sean el plazo o la condición que fija la época de su otorgamiento.
Requisitos especiales de validez. El contrato de promesa para que sea válido
debe cumplir con determinados requisitos que impone la ley:
41
a) Que la promesa conste por escrito;
b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces;
c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración
del contrato;
d) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten
para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriben.38
36 Artículos 1.545 y 1.802 a 1.805 del Código Civil.
37 Artículo 1.545 del
38 Artículo 1554 del Código Civil.
42
Otorgamiento por escritura pública. Las partes pueden extender la promesa
por escritura pública. Esta formalidad voluntaria dará derecho al promitente
cumplidor, llegada la época fijada para el contrato definitivo, de exigir
ejecutivamente su otorgamiento, y el pago de la multa estipulada y el
cumplimiento de las demás obligaciones incumplidas por su contraparte,
emanadas de la promesa.
Además, el otorgamiento de escritura pública habilita al promitente
comprador o arrendador para inscribir la prohibición voluntaria que haya
constituido el promitente vendedor o arrendador, de gravar o enajenar el
inmueble durante la vigencia de la promesa en el Registro de Prohibiciones del
Conservador de Bienes Raíces respectivo, para lo cual no sería idóneo el
instrumento privado.
3.8. Contrato de compraventa.
El artículo 1.793 del Código Civil señala que la compraventa es un contrato
en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.
Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa
vendida, se llama precio.
De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un contrato en
virtud del cual se transfiere a dominio ajeno una cosa propia, por el precio
pactado”; y compra, es “la acción y efecto de adquirir por dinero el dominio de una
cosa”
Características del contrato de compraventa.
a) Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan
recíprocamente desde su origen; se trata de un contrato sinalagmático perfecto,
en el que el vendedor se obliga a dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el
precio. Estas obligaciones son de la esencia de la compraventa, y sin ellas el
contrato no produce efectos civiles o degenera en otro contrato diferente. El
vendedor también tiene la obligación de sanear la evicción y los vicios
redhibitorios y el comprador la obligación de recibir la cosa, pero tales
43
obligaciones son de la naturaleza de la compraventa, puesto que pueden
suprimirse expresamente;
b) Es oneroso, por las prestaciones recíprocas que engendra,
imponiéndose ambas partes un gravamen y obteniendo ambas partes un
beneficio;
c) Es generalmente conmutativo, las prestaciones a que se obligan
vendedor y comprador “se miran” como equivalentes. Debemos recordar que la
equivalencia es subjetiva. Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede
ser aleatorio, como en el caso de la compraventa de cosas que no existen pero que
se espera que existan, cuando expresamente se pacte el carácter aleatorio del
contrato, según dispone el artículo 1.813 del Código Civil, o sea, cuando aparezca
que “se compró la suerte”; en consecuencia, la conmutatividad no es de la esencia
de la compraventa, sino sólo su característica general. Lo aleatorio es excepcional
en la compraventa;
d) Es principal, porque existe por sí mismo, independientemente de
cualquier otra convención;
e) Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales
que exigen el cumplimiento de una solemnidad, como acontece por ejemplo en
la compraventa de inmuebles;
f) Es nominado o típico, porque está reglamentado en la ley, nada menos
que en 103 artículos.
g) En general, es de ejecución instantánea, usualmente, las partes
cumplirán de inmediato sus obligaciones, extinguiéndose la relación contractual;
pero nada obsta a que se trate de una compraventa en la que las obligaciones se
cumplan dentro de ciertos plazos, y por ende, en tal caso estaremos ante un
contrato de ejecución sucesiva o progresiva.
h) La venta no es enajenación, sino mero título traslaticio de dominio.
El solo contrato genera derechos personales, sirve de antecedente para la
posterior transferencia del dominio (artículo 703 del Código Civil). En consecuencia,
si no ha existido tradición en favor del comprador, éste no adquiere el dominio ni
la posesión de la cosa comprada. Según veremos, podría ocurrir que el vendedor
no sea dueño, caso en el cual la entrega de la cosa (que en las normas posesorias
el Código Civil también llama “tradición”, aunque es evidente que no en su
acepción de modo de adquirir) sólo posibilitará al comprador para entrar en
posesión.
44
Elementos del contrato de compraventa. Los elementos esenciales de la
compraventa se desprenden del artículo 1.801 del Código Civil: consentimiento,
una cosa, y precio.
El acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es suficiente para
perfeccionar el contrato; de ahí su carácter consensual que por regla general le
confiere la ley. Pero el acuerdo de voluntades sobre cosa y precio debe llevar
aparejado el ánimo de cambio de estos objetos entre los contratantes. Por ello,
Alessandri expresa que “es el cambio de una cosa por dinero lo que constituye la
compraventa, y si ese cambio no se realiza por la omisión de alguno de esos
elementos, no hay venta, ni material ni jurídicamente hablando”.
El consentimiento de las partes (primer elemento de la compraventa)
a) Regla general, por el solo acuerdo de voluntades. Por regla general, la
compraventa es un contrato consensual; por excepción, es un contrato solemne
(artículo 1.801 del Código Civil). Por ende, salvo en aquellos casos señalados en la
ley, la compraventa se perfecciona con la oferta y la aceptación, de conformidad a
las reglas establecidas en el Código de Comercio.
b) Casos de compraventa solemne. En ciertos casos, la ley exige otorgar
escritura pública para perfeccionar la compraventa. Tal solemnidad rige para la
venta: i) de bienes raíces; ii) de servidumbres; iii) de censos; y iv) de derechos
hereditarios.
En estos casos, la escritura pública es requisito generador del contrato o
solemnidad propiamente tal, y por tanto, de faltar, el contrato adolecerá de
nulidad absoluta (artículos 1701 N° 2 y 1.682 del Código Civil), o incluso será
inexistente, para aquellos que postulan la inexistencia como sanción en nuestro
derecho.
La solemnidad, en este caso, viene a ser la manera de expresar el
consentimiento en concepto de la ley. Cabe precisar que solamente la
compraventa de inmuebles por naturaleza o propiamente tales debe efectuarse
por escritura pública.
Los inmuebles por adherencia, los bienes que se reputan muebles por
anticipación de constituir sobre ellos derechos en favor de terceros distintos del
dueño, y los inmuebles por destinación, que de venderse por separado del predio
45
al cual están destinados recuperan su naturaleza de muebles, no están sujetos a la
solemnidad (artículo 1.801, inciso final). En estos casos, la compraventa será
consensual. Además de esta solemnidad general, hay otras solemnidades que
deben observarse en ciertos contratos de compraventa: así, por ejemplo, en la
venta de bienes raíces de ciertos incapaces es necesaria la autorización judicial
(artículos 254; 484, 488 y 489 del Código Civil); y en otros casos es necesaria
realizarla por pública subasta (artículo 394 del Código Civil). Estas formalidades
especiales no son requisitos generadores del contrato de compraventa, no son
solemnidades exigidas en consideración a la naturaleza del contrato, sino al estado
o calidad de las personas que en él intervienen. Por ello, la omisión de estas
formalidades no acarrea nulidad absoluta sino nulidad relativa. Se trata, en este
caso, de formalidades que atienden no a la existencia misma del contrato, sino a
su validez.
c) Sobre que recae el consentimiento. Recae: i) Sobre la cosa objeto del
contrato: no debe existir error en la identidad, calidad esencial o sustancia de la
cosa (artículos 1.453 y 1.454 del Código Civil); ii) el precio a pagar por la cosa: debe
ser el mismo para vendedor y comprador; iii) sobre la propia venta: no debe haber
dudas acerca del contrato, pues de lo contrario, estaríamos también ante un caso
de error esencial u obstáculo (artículo 1.453 del Código Civil).
46
La cosa vendida. (Segundo elemento de la compraventa)
No puede faltar la cosa vendida, pues de otra manera faltaría el objeto de
la obligación del vendedor y carecería de causa la obligación del comprador: no
habiendo objeto y causa para los contratantes, no hay contrato o éste adolece de
nulidad absoluta. Requisitos que debe reunir la cosa vendida.
a) Debe ser comerciable y enajenable.
b) Debe ser singular, y determinada o determinable. c)
que exista.
Debe existir o esperarse
d) No debe pertenecer al comprador.
El precio. (Segundo elemento de la compraventa)
El precio es el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa, de
acuerdo al artículo 1.793 del Código Civil
Los requisitos que debe cumplir el precio son:
a) Debe consistir en dinero;
b) Debe ser real y serio;
c)
Debe ser determinado o determinable.
La capacidad para celebrar el contrato de compraventa. La regla general a
este respecto, es que son capaces para celebrar el contrato de compraventa todas
las personas a quienes la ley no declara inhábiles para celebrar éste contrato o
cualquiera otro contrato en general. De lo anterior resulta que para celebrar
válidamente el contrato de compraventa, se requiere una doble capacidad:
artículos 1.795, 1446 y 1447 del Código Civil.
Existen incapacidades especiales para celebrar el contrato de compraventa,
que la ley ha establecido por razones de moral o interés general. Dichas
incapacidades especiales pueden ser de dos clases: dobles o simples. Son dobles,
cuando se prohíbe a ciertas personas, en determinadas circunstancias, y en
términos absolutos, celebrar contratos de compraventa, sea con ciertas personas,
sea con cualquiera persona, en la medida que se presenten las circunstancias
previstas por la ley. Son simples, cuando la prohibición sólo se refiere a vender o a
47
comprar determinados bienes de ciertas personas. Las incapacidades especiales
pueden ser entonces para comprar y vender, sólo para comprar o sólo para
vender. Se trata de verdaderas limitaciones a la capacidad de goce, pues impiden
adquirir ciertos derechos y afectan en definitiva a la facultad de disposición. Se
encuentran establecidas en los artículos 1.796 a 1.800 del Código Civil.
PRIMERA PROHIBICION: Compraventa entre marido y mujer no separados
judicialmente:
Artículo 1.796 del Código Civil.
48
Adolece de nulidad absoluta la compraventa celebrada entre cónyuges (por
aplicación del artículo 1.466 del Código Civil, parte final), salvo que se encuentren
judicialmente separados. Esta prohibición tiene por fundamento resguardar los
intereses de los acreedores del marido o de la mujer, que podrían verse burlados,
si el marido o la mujer deudores vendieren sus bienes más importantes a su
cónyuge, sustrayéndolos así del derecho de prenda general de sus acreedores.
La ley pareciera presumir que la venta entre cónyuges forzosamente
sería simulada. Además, la ley también prohíbe las donaciones irrevocables entre
cónyuges, y de permitirse entre ellos la compraventa, bien podría simular tal
donación, especialmente cuando se pacta a vil precio. También lo anterior
explicaría, a juicio de algunos, que conforme al último inciso del artículo 2509 del
Código Civil, “La prescripción se suspende siempre entre cónyuges”. La prohibición
del art. 1796 se refiere a toda clase de compraventas, sea por escritura pública o
privada, voluntaria o forzada (en tal sentido, un fallo de junio de 1920 de la Corte
Suprema, deja en claro que estamos ante una norma prohibitiva absoluta, sin
distingos de ninguna especie y sin excepciones, de manera que la prohibición y la
correspondiente nulidad comprenden tanto las ventas forzadas como las
voluntarias), y de cualesquiera clase de bienes, muebles o inmuebles, corporales o
incorporales. Aún más, también será nula la compraventa, si por ejemplo la parte
vendedora fuere una comunidad hereditaria en la que forma parte la mujer o el
marido, y la parte compradora fuere el cónyuge.
Se trata de una incapacidad especial doble, tanto para comprar como para
vender. Nada impide sin embargo que los cónyuges puedan darse bienes en pago
de sus obligaciones recíprocas.
SEGUNDA PROHIBICION: Compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a
patria potestad: Artículo 1.796 del Código Civil.
Antes de la reforma introducida al Código Civil, por la Ley Nº 19.585, el
precepto se refería al “hijo de familia”, vale decir, al hijo legítimo no emancipado.
Por ende, era válida la compraventa entre el padre o madre y el hijo natural menor
de edad, salvo que el padre o madre que contratare con el menor hubiere sido
designado guardador del mismo y estuviéramos ante una compraventa de
inmueble, pues en tal caso operaba la prohibición del artículo 412, inciso
segundo, que impide al guardador comprar bienes raíces del pupilo. A partir de la
49
reforma, la prohibición se extiende a todo hijo, de filiación matrimonial o no
matrimonial, que se encuentre bajo patria potestad.
TERCERA PROHIBICION: Venta por administradores de establecimientos públicos:
Artículo1.797 del Código Civil. Señala la doctrina que esta disposición no debió
incluirse en este párrafo. Para algunos, debió ubicarse en las normas del mandato,
porque no sería sino una aplicación del principio jurídico de que el mandatario no
puede hacer nada que esté fuera de los límites de su mandato. Para otros, la
norma es impropia del Código Civil, por decir relación con las atribuciones de los
funcionarios públicos, y por ende, corresponde más bien al Derecho
Administrativo. En efecto, la disposición no sería más que una aplicación del
principio de Derecho Público según el cual las autoridades no tienen más
facultades que aquellas que expresamente les confiere la ley. La venta adolecerá
de nulidad absoluta. Se trata de una incapacidad simple, sólo para vender.
CUARTA PROHIBICION: Prohibición de comprar ciertos bienes que pesa
sobre los empleados públicos: Artículo 1.798 del Código Civil, primera parte. Al
empleado público se prohíbe comprar los bienes que se vendan por su ministerio,
sean estos bienes públicos o particulares. Para que opere esta prohibición, se
requiere entonces que la venta se realice por el funcionario público, y que se
verifique por su ministerio, es decir, a través suyo, actuando en el ejercicio de sus
funciones. Esta prohibición rige para toda clase de ventas, voluntarias o forzadas,
en pública subasta o por licitación privada.
QUINTA PROHIBICION: Prohibición a los jueces, abogados, procuradores y otras
personas que se desempeñan en el ámbito judicial: Artículo 1.798 del Código Civil.
Se prohíbe a los jueces, abogados, procuradores o notarios comprar los bienes en
cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio.
La prohibición rige aun cuando se efectúe la venta por subasta pública. Tres
requisitos deben concurrir en este caso: i) Que quien compre, sea alguna de las
personas señaladas en el precepto; ii) Que los bienes se vendan producto de un
litigio; iii) Que las personas que menciona la ley, hayan intervenido en el litigio.
50
SEXTA PROHIBICION: Compra de los bienes del pupilo, hecha por sus tutores o
curadores: Artículo 1.799 del Código Civil. El art. 1799 se remite a lo prevenido en
el título “De la administración de los tutores y curadores”. El artículo aplicable a la
materia es el 412, que distingue entre bienes muebles e inmuebles. Dicho
precepto impide la compra de bienes muebles del pupilo por el tutor o curador, su
cónyuge, parientes mencionados en el artículo o alguno de sus socios, sin la
autorización de los otros tutores o curadores generales que no estén implicados
de la misma manera, o por el juez en subsidio. A su vez, el inciso 2º del art. 412
prohíbe en términos absolutos al tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo,
o tomarlos en arriendo. Se extiende la prohibición, que ni aún el juez puede
levantar, al cónyuge, ascendientes o descendientes del tutor o curador. En el inciso
1º del art. 412, estamos ante una norma imperativa de requisito, cuya infracción
ocasiona nulidad relativa por omisión de una formalidad habilitante, mientras que
en el inciso 2º del precepto nos encontramos ante una norma prohibitiva, cuya
infracción origina nulidad absoluta por objeto ilícito (art. 1466). Por regla general,
las infracciones a los arts. 1796 a 1800, ocasionan nulidad absoluta; pero la regla
tiene excepciones, y una de ellas es el inciso 1º del art. 412, en relación al art. 1799.
Nos encontramos ante una incapacidad especial simple, de compra.
SÉPTIMA PROHIBICION: Compra por el mandatario, síndico o albacea: art. 1800.
Cabe señalar que la referencia no es exacta en cuanto a los albaceas, porque el art.
1294 somete a éstos a las mismas reglas aplicables a los tutores y curadores, y
entre ellas, el artículo 412 del Código Civil. El artículo 2.144, en las normas del
mandato, establece una doble limitación: i) No puede el mandatario comprar
las cosas que el mandante le ordenó vender; ii) No puede el mandatario vender
de lo suyo al mandante, lo que éste le ha ordenado comprar.
Efectos del contrato de compraventa. Los efectos del contrato de compraventa
son los derechos y obligaciones que engendra para las partes, y como es un
contrato bilateral, desde el momento mismo de su celebración origina
obligaciones a cargo de ambas partes.
a) Para el vendedor, las obligaciones de entregar y sanear la cosa;
b) Para el comprador, las obligaciones de pagar el precio y la de recibir la cosa que
le entrega el vendedor.
51
De estas obligaciones, y de acuerdo al artículo 1.793 del Código Civil, sólo
son de la esencia del contrato de compraventa la obligación del vendedor de
entregar la cosa y la obligación del comprador de pagar el precio. Las demás son
de la naturaleza del contrato, es decir, no requieren cláusula expresa, pero las
partes pueden excluirlas del contrato. Además de las mencionadas, las partes
también pueden pactar obligaciones accidentales, de acuerdo a las reglas
generales.
Como toda obligación es correlativa de un derecho, las obligaciones de
cada una de las partes constituyen para la otra un derecho personal o crédito;
estos derechos recíprocos no pueden reclamarse sino de las personas que han
contraído las obligaciones correlativas.
La cosa vendida. Se pueden vender todas las cosas cuya enajenación no esté
prohibida.39
Y se prohíbe la enajenación:
a) De las cosas que no están en el comercio;
b) De los derechos o privilegios que no puedan transferirse a otra persona;
c) De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez
autorice o el acreedor consienta en ello;
d) De especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio;
e) De los inmuebles inscritos con arreglo al DL 2.695, durante el plazo de un año,
contado desde la fecha de la inscripción.
El precio. Debe ser determinado por los contratantes. Podrá hacerse esta
determinación por cualesquier medio o indicaciones que lo fijen. Podrá asimismo,
dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si éste no lo determinare podrá hacerlo
por él cualquier otra persona en que se convinieren los contratantes, en caso de
no convenirse no habrá venta.
No puede dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes.
52
Solemnidades de la compraventa de inmuebles. La escritura exigida como
solemnidad de esta tipo de compraventa, debe cumplir todos los requisitos
formales, que constituyen sus propias “solemnidades legales”, para que siendo
válida pueda servir de solemnidad a la compraventa de bienes raíces.
Si, por omisión de sus requisitos de otorgamiento, es nula la escritura pública, su
nulidad acarreará la del contrato de compraventa, porque éste, a su vez carecerá
de la solemnidad ordenada para él por ley.
Menciones de la compraventa de inmuebles. La ley no establece qué menciones
debe contener el contrato de compraventa en general, ni de bienes raíces en
particular.
39 Artículo 1.810 del Código Civil.
53
Pero, ya que este contrato se perfecciona por el acuerdo de los
contratantes sobre la cosa vendida y el precio, concurriendo la solemnidad de la
venta de los inmuebles, bastará que una y otro estén especificados hasta tal punto
que no subsistan oscuridad o duda en cuanto al consentimiento de las partes
sobre estos elementos esenciales de la compraventa.
No obstante lo anterior, para los efectos de la inscripción en el Registro de
Propiedad, la compraventa debe suministrar ciertos datos, que el Conservador
extraerá de su texto, para trasladarlo a la inscripción, a saber:
a) Nombre, apellidos y domicilios de las partes;
b) Ubicación y deslindes de la propiedad;
c) Facultad de alguno de los otorgantes o de un tercero para solicitar la
inscripción; y d) Precedente inscripción del inmueble, citándose el Registro folio y
número de ella.
Además, si la vendedora o compradora es mujer casada que obra en
ejercicio de su peculio profesional o patrimonio reservado, deberá indicarlo en
forma explícita. En ambos casos, para demostrar la capacidad con que actúa y, en
el de la segunda, para que el bien que adquiera ingrese a su patrimonio y no al de
la sociedad conyugal.
3.9. El arrendamiento.
3.9.1. Arrendamiento de inmuebles.
El Código Civil da las normas generales, aplicables a todos los
arrendamientos, con la sola salvedad de aquéllas modificadas o excluidas
por disposiciones especiales establecidas para alguna de sus variedades.
La ley 18.101 en sus preceptos permanentes rige los contratos de
arrendamiento de inmuebles urbanos y de viviendas situadas fuera del
radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no
exceda de una hectárea.
54
Concepto. El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de
arrendamiento en los siguientes términos: “El arrendamiento es un
contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a
conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y
la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”
Partes del contrato de arrendamiento. Intervienen en el contrato
dos partes, denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del
Código Civil).
Obligaciones de las partes. El arrendador, se obliga a conceder el
goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario,
se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o servicio. De
acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil,
nada obsta para que cada parte esté compuesta por una o más personas,
sean naturales o jurídicas.
Requisitos del contrato de arrendamiento.
Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir,
elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el nacimiento
del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:
a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las
partes a la otra; o un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su
vez puede consistir en la ejecución de una obra o en la prestación de un
servicio;
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma
el nombre de renta cuando se paga periódicamente;
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o
servicio) y en el precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades,
acerca de concluir un contrato de arrendamiento. De lo contrario,
podríamos estar ante un contrato de comodato, o simplemente ante un
contrato atípico.
55
Características del contrato de arrendamiento.
a) Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1.915
del Código Civil, que origina obligaciones tanto para el arrendador como
para el arrendatario. Uno entrega temporalmente una cosa, y el otro paga
un precio a cambio;
b) Es un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos
contratantes, gravándose recíprocamente;
c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se
miran como equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en
favor de la otra parte, se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se
obliga a pagar por el goce temporal de la cosa arrendada;
d) Es principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra
convención; tampoco es un contrato destinado a garantizar el
cumplimiento de otra convención;
e) Es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto,
por el solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles,
rigiendo por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la
formación del consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios
rústicos, es solemne, debiendo constar por escritura pública o privada, y en
el segundo caso, con la presencia de dos testigos, conforme al artículo 5°
del Decreto Ley número 993, del año 1975;
f) Es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto
sucesivo.
Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus
efectos, conforme a lo estipulado por los contratantes, salvo que medie
voluntad en contrario, expresada con la antelación pactada en el
contrato y comunicada a la contraparte en la forma prevista en la
convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento del
plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas
formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o
mediante notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir
que en nuestra legislación, no hay normas limitativas acerca de la
duración del contrato de arrendamiento, el que podría pactarse por
cualquier plazo, con o sin tácita reconducción;
56
g) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles
urbanos, el contrato es dirigido, porque:
i. Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo
que no exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el
arrendatario gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble,
después que el arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la
Ley 18.101);
ii. Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido
pactado a plazo fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley
del contrato”, pues faculta al arrendatario para poner término anticipado al
contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte,
derecho que puede ejercer si el arrendador le prohibió subarrendar
(artículo 5º de la Ley 18.101).
iii. Son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los
arrendatarios (artículo 19º de la Ley 18.101).
h) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento
comienza a producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado,
aunque nada obsta a estipular un plazo o una condición, a que esté
supeditado el ejercicio o el nacimiento de los derechos y las obligaciones
emanadas del contrato.
57
3.9.2. Arrendamiento de predios urbanos.
El arrendamiento de predios urbanos se rige por las normas del
arrendamiento de cosa, de los artículos 1.915 al 2.021 del Código Civil y por
la Ley N° 18.101, que fue publicada en el Diario Oficial de fecha 29
de enero de 1982, aplicable al arrendamiento de predios urbanos.
3.9.3. Arrendamiento de predios rústicos.
Tratándose de predios rurales se rigen por el D.L. 993, publicado en
el Diario Oficial de fecha 24 de abril de 1975, que establece
disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos.
Aplicándose supletoriamente las normas del Código Civil,
específicamente los artículos 1.978 a 1.986.
4. LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA.
Su objetivo es dar a conocer al corredor de propiedades cuales son los
aspectos básicos de la Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria.
La copropiedad inmobiliaria es un régimen de propiedad inmueble en el
cual coexisten tanto bienes comunes, como aquellos de cada propietario.
La copropiedad inmobiliaria se por la Ley 19.537, sobre Copropiedad
Inmobiliaria, el Reglamento de la Ley 19.537, así como el Reglamento de
Copropiedad que determinen los copropietarios, sin perjuicio de la legislación de
urbanismo que resulte aplicable.
A la ley 19.537 se pueden acoger los copropietarios de edificios,
condominios, locales comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales y sitios, entre otros.
Los bienes considerados bienes comunes son, entre otros, los que
pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia,
58
seguridad y conservación del condominio. Por ejemplo, muros exteriores,
techumbres, escaleras, ascensores, instalaciones generales, etc.
Los bienes comunes se pueden alterar, no obstante, las alteraciones deben
sujetarse a lo previsto en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, a lo que
determine la asamblea de copropietarios.
El órgano que dirige la Comunidad es el Comité de Administración, el cual
elige a un administrador. En Asamblea los copropietarios tratan cualquier asunto
relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptar acuerdos.
Existen asambleas ordinarias o extraordinarias.
Las asambleas ordinarias deben sesionar a lo menos una vez al año. En
ellas se debe dar cuenta de la gestión y de cualquier asunto de interés de los
copropietarios.
Las asambleas extraordinarias deben sesionar cada vez que lo exijan las
necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los
copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos
en el condominio. En ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
La asamblea ordinaria se constituye, en primera citación, por los
asistentes que representen a lo menos el sesenta por ciento de los derechos en el
condominio y en segunda citación por los copropietarios que concurran.
En el caso de las asambleas extraordinarias, en primera citación se
constituyen con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el
ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda, con la
asistencia de aquellos que representen, a lo menos, el sesenta por ciento.
Debe citar el Comité de Administración o el Administrador. La citación debe
ser personal, es decir, entregándola materialmente, o por carta certificada al
domicilio del copropietario. Asimismo, ella debe realizarse con una anticipación
mínima de cinco días, no pudiendo exceder los quince.
59
Se puede efectuar la designación de los miembros del comité de
administración, entre otros.
Las siguientes materias se tratan solamente en asamblea:
a) Modificación del reglamento de copropiedad;
b) Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la
constitución de gravámenes sobre ellos;
c)
Reconstrucción o demolición del condominio;
d) Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la
declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su
modificación;
e) Delegación de facultades al comité de administración;
f)
Remoción parcial o total de los miembros del comité de administración;
g) Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce
meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del
condominio;
h) Administración conjunta de dos o más condominios y establecimiento de sub
administraciones en un mismo condominio;
i) Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con
terceros para estos efectos;
j)
Cambio de destino de las unidades del condominio;
k) Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio
común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento
de los bienes de dominio común;
l)
Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades;
m) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino
de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
Si un copropietario no asiste o no designa un representante, o
designándolo, éste no asiste a las asambleas, la ley entiende que el copropietario
acepta que lo represente el arrendatario u ocupante de la vivienda, siempre que
ello se encuentre establecido en el contrato de arriendo.
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El administrador debe ser designado por la asamblea de copropietarios, y a
falta de tal designación, el presidente del comité de administración actuará como
administrador. El administrador podrá mantenerse en su cargo mientras cuente
con la confianza de la asamblea de copropietarios, pudiendo ser removido en
cualquier momento por acuerdo de la asamblea.
Cualquier persona natural o jurídica, puede ser designada administrador
por los copropietarios en asamblea. Su nombramiento deberá constar en escritura
pública.
Son funciones del administrador aquellas que hayan sido establecidas en el
reglamento de copropiedad, así como aquellas conferidas por la asamblea. Por
ejemplo: cuidar los bienes comunes, cobrar y recaudar los gastos comunes,
representar en juicio a los copropietarios, entre otras.
Pueden formar el comité de administración los copropietarios, su cónyuge
o sus representantes. Se debe contar con a lo menos tres miembros, entre los
cuales se debe elegir un presidente, que –como ya quedó dicho- en el caso
que sea necesario, reemplazará al administrador.
El reglamento de copropiedad debe contener las obligaciones a respetar
por los copropietarios para asegurar la convivencia, el buen uso y las
limitaciones de los bienes de dominio común; la forma de administración del
condominio y el monto de los gastos comunes.
La ley distingue gastos ordinarios y extraordinarios.
O Los ordinarios son aquellos que se generan por la mantención, administración,
reparación y uso de la copropiedad.
O Otros gastos, así como las sumas destinadas a nuevas obras, son calificadas por
ley de:
“gastos comunes extraordinarios”.
61
Todos los copropietarios están obligados al pago de los gastos
comunes ordinarios y extraordinarios, en proporción al derecho que les
corresponda en la copropiedad.
El reglamento de la copropiedad puede fijar otra forma de distribución,
monto y plazo para el pago. Ningún copropietario puede eximirse de este pago
por el hecho de no usar los bienes de uso común.
Además, la ley establece que si no se pagan oportunamente, y por ello
disminuye el valor de la copropiedad, o surgiere una situación de riesgo o peligro,
el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.
El administrador puede suspender el servicio eléctrico si un copropietario
se encuentra moroso en tres o más cuotas, con el acuerdo del comité de
administración del condominio.
En caso de problemas entre los comuneros, o entre éstos y la
administración de la comunidad los juzgados de policía local son la autoridad
judicial competente. También puede recurrirse a jueces árbitros. Asimismo, la
municipalidad posee atribuciones para resolver extrajudicialmente los conflictos.
5. CORRETAJE DE INMUEBLES AMOBLADOS.
Su objetivo es dar a conocer los antecedentes para el arrendamiento de
inmuebles amoblados, los cuales pagan IVA.
Los inmuebles que se arrienden amoblados deben declarar y pagar el
Impuesto al Valor Agregado (IVA) por los ingresos percibidos de acuerdo con lo
establecido en la letra g) del artículo 8 del DL N° 825 Ley de Impuesto a las ventas
y servicios. Se entiende el la propiedad está amoblada si cuenta con enseres
muebles necesarios para ser habitadas.
62
Declaración y pago del impuesto. Si la persona que arrienda su casa amoblada,
NO cuenta con boletas de ventas por tratarse de un arriendo esporádico, cumplirá
con su obligación tributaria acercándose a la oficina del Servicio de Impuestos
Internos (SII) más cercana a su domicilio, para que le emita un giro (cobro) por el
IVA correspondiente, el cual beberá ser pagado en cualquiera de las instituciones
recaudadoras habilitadas para tales efectos.
Si el arrendador es contribuyente del IVA, deberá emitir y entregar al
arrendatario la boleta o factura correspondiente, declarando y pagando el IVA en
el Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos.
Por su parte, si el arrendatario es una persona gravada con el Impuesto a la
Renta en Primera Categoría, con contabilidad completa, no teniendo el arrendador
tal calidad, podrá retener el IVA emitiendo una factura de compra cuando
corresponda.
Si tanto el arrendador de la propiedad amoblada como el arrendatario no
son contribuyentes del IVA, entonces el arrendador podrá declarar y pagar en el
Formulario 29 de Declaración Mensual y Pago Simultáneo de Impuestos, código
713, ya sea a través de internet o en una institución bancaria.
63
Para apoyar el cálculo del IVA a declarar y pagar cálculo el SII ha
dispuesto una calculadora, a la cual puede acceder a través del sitio web
www.sii.cl, menú “Impuestos Mensuales”, submenú “Otras Aplicaciones”, opción
“Cálculo de IVA por Arriendo de Inmuebles Amoblados”.
En caso de no efectuarse la declaración y pago del impuesto de acuerdo a
lo señalado anteriormente, el arrendador deberá dirigirse a la oficina del SII
correspondiente a su domicilio para determinar el impuesto que deberá ser
pagado, siendo necesario para ello que concurra con el contrato de arriendo y el
último recibo de contribuciones de bienes raíces correspondiente a la propiedad
entregada en arriendo.
Si se trata de un contribuyente que se dedica habitualmente al arriendo de
bienes raíces amoblados, deberá dar aviso de inicio de actividades y emitir
la boleta o factura correspondiente, de acuerdo a lo establecido en los artículos
68° y 88° del Código Tributario, respectivamente, y presentar las declaraciones de
IVA que procedan de conformidad con el artículo 64° de la ley sobre impuesto a las
ventas y servicios.
Para determinar la base imponible del IVA, el propietario del inmueble debe
rebajar de la renta de arrendamiento una cantidad equivalente al 11% del avalúo
fiscal vigente o la proporción si el arrendamiento fuese parcial o por períodos
distintos a un año.
El corredor de propiedades puede obtener mayor información relativa a
este tema en el sitio Web del SII, menú Normativa Legislación, opción Ley
sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, específicamente en el artículo 8°, letra
g). Adicionalmente puede consultar los Oficios N° 4580, de 2006, y 783, de 2007.
64
6. TÍTULOS DE LA PROPIEDAD.
Concepto de título. El título es el acto o contrato que da nacimiento a un
derecho o que lo transfiere.
En esta aceptación, la ley contempla títulos constitutivos de
dominio, como la ocupación, la accesión y la prescripción; y títulos
traslaticios de dominio, como la compraventa, la permuta, la donación
entre vivos, las sentencias de adjudicación en los juicios divisorios y los
actos legales de partición.40
Pero, se llama también título al documento mismo en que consta un
derecho, cualquiera que este sea, real o personal. En esta segunda
acepción, existen títulos – como las copias autorizadas de escrituras
públicas, sentencias judiciales, actas de avenimiento, documentos
privados reconocidos o mandados tener por reconocidos, etc.que, por cumplir ciertos requisitos, son ejecutivos y otros que, por carecer
de ellos, no lo son.41
En términos generales, puede decirse que los títulos de un inmueble
son los instrumentos públicos que dan fe de la calidad de dueño de quien
es su poseedor inscrito, de la existencia de vicios que afecten al acto o
contrato por el cual lo adquirió y a los celebrados por sus antecesores en el
dominio del mismo bien, como igualmente de la existencia de medidas
limitativas de sus derechos a disponer de él y de hipotecas o gravámenes
que lo afecten.
En el legajo correspondiente, que realice el corredor de
propiedades, deben estar en copia auténtica todos los actos y contratos
que hayan transferido o transmitido el dominio del bien raíz –durante un
lapso que se estime suficiente, por lo general 10 años- todos los
antecedentes que hayan sido legalmente necesarios para la válida
celebración de aquéllos; las respectivas inscripciones conservatorias; y las
escrituras o sentencias que hayan dispuesto el alzamiento de las
65
prohibiciones, hipotecas y gravámenes que hayan podido recaer en el bien,
con las correlativas anotaciones al margen de las inscripciones dejadas sin
efecto.
De acuerdo con el sistema vigente en Chile, si la cosa es de aquellas cuya
tradición deba hacerse por inscripción en el Registro del Conservador,
nadie podrá adquirir la posesión de ella sino por este medio.42
Los documentos que deben integrar el legajo de títulos son:
a) Todas las inscripciones al inmueble, en el Registro de Propiedad;
b) Las escrituras públicas en que consten los títulos traslaticios de
dominio;
c) Las inscripciones de los autos de posesión efectiva de las herencias de
los titulares de la inscripción de dominio, y, si ha sido testamentaria, del
testamento;
d) Anotación de la resolución judicial que aprobó el pago de impuesto de
herencia o que declaró la exención del mismo;
e) Las sentencias judiciales que hayan declarado la prescripción
adquisitiva del dominio del inmueble;
f) Escrituras públicas de constitución y modificación de sociedades,
con los respectivos extractos publicados e inscritos en el Registro de
Comercio, respecto de las sociedades que hubieren adquirido o transferido
el dominio del inmueble;
g) Escrituras públicas de recibo de los saldos de precios
correspondientes a las compras celebradas;
h) Escrituras públicas de alzamiento de las hipotecas u otros gravámenes
constituidos sobre el inmueble;
i) Escrituras públicas de alzamiento de las prohibiciones que lo hayan
afectado;
j) Escrituras públicas de mandato a que se haga referencia en los títulos
cuando no hayan sido copiados en el respectivo acto o contrato;
66
k) Títulos de representación legal de quienes comparecieron por las partes
en los actos y contratos, si no fueron insertos en los correspondientes
instrumentos.
40 Artículo703 del Código Civil.
41 Artículo 434 del Código de Procedimiento Civil.
42 Artículo 724 del Código Civil.
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Documentos complementarios que se pueden agregar al legajo de títulos:
a) Certificado de vigencia de la inscripción del actual poseedor inscrito;
b) Certificado de prohibiciones y gravámenes del inmueble, exento de
anotaciones;
c) Certificado de prohibiciones especial, a la fecha de cada uno de los títulos
traslaticios de dominio; para verificar que a la fecha de los títulos respectivos no
había vigente prohibición cuya trasgresión pudiera causar la nulidad absoluta de
los mismos;
d) Certificado de no expropiación, otorgado por la Municipalidad de la comuna de
ubicación del inmueble;
e) Certificado de deudas otorgado por la Tesorería General de la República;
f) Certificado de recepción municipal de las construcciones existentes en el
inmueble;
g) Copia auténtica del plano de las construcciones, aprobado por la
municipalidad;
h) Comprobantes de pagos de servicios básicos;
7. REGISTROS DEL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES.
Los registros que llevan los Conservadores de Bienes Raíces, son:
7.1. Registro de Propiedad.
Es el registro en el cual se llevan las Inscripciones de Propiedad
originadas por la adquisición de un título o de acciones y derechos que
recaen sobre un bien inmueble. Es decir, se inscriben en el las traslaciones
de dominio. También, se inscriben los Autos de Posesión Efectiva y
Testamentos.
Hecha la Inscripción de la propiedad, se podrán otorgar de esta los
certificados siguientes:
1. Certificado de Dominio Vigente; señala los antecedentes de respecto de
quién es el actual propietario.
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2. Certificado de Hipotecas y Gravámenes; señala las prohibiciones y
gravámenes que afectan a la propiedad.
3. Certificado de Litigio; señala si la propiedad existe algún juicio o disputa
legal pendiente.
En cuanto a las Copias de Inscripciones, estas son copias
certificadas por el Conservador quien da fe de su original.
En el caso de que las inscripciones requieran además archivar
planos o certificados relacionados con las propiedades provenientes de una
subdivisión, se han de otorgar, cuando corresponda, copias certificadas.
7.2. Registro de Hipotecas y Gravámenes.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de Hipotecas,
Derechos de Uso, Arriendos, Usufructos, Servidumbres y Reglamento de
Copropiedad y otros gravámenes semejantes que afecten a una propiedad.
Por propiedad se ha de entender, inmuebles inscritos en el Registro de
Propiedad. De dicho registro se han de otorgar copias certificadas por
el Conservador.
7.3. Registro de Prohibiciones e Interdicciones.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de prohibiciones
voluntarias e impositivas como lo son embargos, medidas precautorias y
promesas de venta e interdicciones, sean convencionales, legales o
judiciales, que de modo alguno embarace o limite el libre ejercicio de la
facultad de enajenar. De dicho registro se han de otorgar copias
certificadas por el Conservador.
7.4. Registro de Comercio.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones y sub
inscripciones de constitución de sociedades, modificaciones, actas y
mandatos que tengan como domicilio la comuna de competencia del
Conservador, de estos se han de otorgar certificados de vigencia de
sociedades y copias de las respectivas inscripciones certificadas por el
Conservador.
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7.5. Registro de Prenda.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones y sub
inscripciones tales como: Prenda Especial: Inscripción de un contrato de
compraventa de una cosa corporal mueble, singularizable y no fungible,
cuyo precio ha de pagarse en parte o en su totalidad a plazo. Puede
garantizarse el pago por prenda de la cosa vendida pero manteniendo el
deudor la tenencia de ella.
Prenda Industrial: Inscripción de un contrato que tiene por objeto la
constitución de una garantía sobre cosa mueble, para así caucionar
obligaciones contraídas en el giro de los negocios relacionados con
cualquier tipo de labores o explotaciones industriales, manteniendo el
deudor la tenencia y uso de la prenda.
Prenda Agraria: Inscripción de un contrato que tiene cuyo objeto es la
constitución una garantía sobre cosa mueble, para caucionar
obligaciones contraídas en el giro de los negocios relacionados con
la agricultura, ganadería y demás industrias anexas, manteniendo el
deudor la tenencia y uso de la prenda.
Prohibición de Prenda Industrial: Inscripción de una prohibición
impuesta por el acreedor en atención a constituir prenda industrial sobre
cosa mueble relacionada con cualquier tipo de labores o explotaciones
industriales.
Prohibición de Prenda Agraria: Se inscribe una prohibición impuesta por
el acreedor de constituir una prenda agraria sobre cosas muebles que
tengan relación con el giro de los negocios de la agricultura, ganadería y
demás industrias anexas.
Se han de otorgar copias certificadas por el Conservador y
certificados de todas y cada una de estas prendas.
7.6. Registro de Propiedad de Aguas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de los títulos,
arriendos, actos y resoluciones de derecho de aprovechamiento de
aguas. De dicho registro se han de otorgar copias certificadas por el
Conservador, así como dominios vigentes y certificados de hipotecas y
gravámenes.
70
7.7. Registro de Hipotecas y Gravámenes de Aguas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de constitución y
tradición de derechos reales, toda condición suspensiva o resolutoria y
el arrendamiento de los derechos reales de aprovechamiento. De dicho
registro se han de otorgar copias certificadas por el Conservador.
7.8. Registro de Interdicciones y Prohibición de Aguas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de todo
impedimento y prohibición que se refieran a derechos de
aprovechamiento, sean estos convencionales, legales o judiciales, que
embaracen o limiten, de modo alguno, el libre ejercicio de la facultad de
enajenar. De dicho registro se han de otorgar copias certificadas por
el Conservador.
7.9. Registro de Descubrimiento de Minas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de pedimento
minero, la manifestación y la transferencia y transmisión de los derechos
que de ellos emanan, y la sentencia constitutiva de la concesión de
explotación y transferencia y transmisión de esta. De dicho registro se han
de otorgar copias certificadas por el Conservador.
7.10. Registro de Propiedad de Minas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de las sentencias
constitutivas y actas de mensura de la pertenencia y la transferencia y
transmisión de esta, y la sentencia que declare su prescripción
adquisitiva, y la escritura de sociedad. De dicho registro se han de otorgar
copias certificadas por el Conservador.
7.11. Registro de Hipotecas y Gravámenes de Minas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de los
fideicomisos, hipotecas, servidumbres, usufructos, avíos, promesas de
venta y demás gravámenes que, en su caso, afectan a un pedimento, a una
71
manifestación o a una concesión. De dicho registro se han de otorgar
copias certificadas por el Conservador.
7.12. Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Minas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de los
embargos, litigios, prohibiciones, interdicciones y, en general, todo
impedimento o prohibición, sean convencionales, legales o judiciales, que
embaracen o limiten, de modo cualquiera, el libre ejercicio de la facultad de
enajenar, en todo o parte, los derechos emanados de un pedimento, de
una manifestación o de una concesión. De dicho registro se han de otorgar
copias certificadas por el Conservador.
7.13. Registro de Accionistas de Minas.
Es el registro en el cual se realizan las inscripciones de las
sociedades que se rigen por el código de minería además de las de
transferencias y transmisiones de acciones en ellas, las de los gravámenes y
prohibiciones que les afecten. De dicho registro se han de otorgar copias
certificadas por el Conservador.
8. EL CORREDOR DE PROPIEDADES Y EL SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS.
¿Cómo tributan los corredores de propiedades?
La forma en que tributan los corredores de propiedades para efectos del
IVA y del Impuesto a la Renta es la siguiente:
Como norma general, el corretaje de propiedades corresponde a
una actividad comprendida en la primera categoría de la Ley sobre Impuesto a la
Renta, por lo cual los contribuyentes que ejerzan esa actividad deberán declarar
dicho impuesto y el IVA, siempre y cuando corresponda a personas jurídicas o, en
su defecto, si se trata de personas naturales que empleen capital en forma
preponderante para el desarrollo de su actividad.
Como norma de excepción, la actividad de corretaje está comprendida
dentro de las rentas de segunda categoría, siempre y cuando sean percibidas por
personas naturales y provengan exclusivamente de su trabajo o actuación
72
personal, la que estará afecta al Impuesto Global Complementario o Impuesto
Adicional, según sea el caso, así como estará exenta del IVA, de acuerdo con el
artículo 12°, letra E, N° 8, de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. Puede
obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del SII, menú
Normativa y Legislación, opción Ley sobre Impuesto a la Renta, especialmente en
los artículos 20°, N° 4, y artículo 42°, N° 2.
Fuente: http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/iva/001_030_3147.htm
¿Un corredor de propiedades debe dar boletas por sus servicios?
Sí, debe dar una boleta de honorarios si se encuentra en la segunda
categoría de la Ley sobre Impuesto a la Renta o una boleta afecta a IVA, si se
clasifica en el N° 4, del artículo 20, de la misma ley.
Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del
SII, menú Normativa y Legislación, opción Circular Nº 21, de 1991.
Fuente: http://www.sii.cl/preguntas_frecuentes/catastro/001_012_3340.htm
73
MÓDULO 2: INICIACIÓN DE ACTIVIDADES Y PATENTE MUNICIPAL
Para poder comenzar la actividad de Corredor de Propiedades deber cumplir los
siguientes requisitos:
- Hacer una iniciación de actividades.
- Sacar una patente municipal.
Inicio de Actividades
La iniciación de actividades es una declaración jurada formalizada ante el Servicio de
Impuestos Internos sobre el comienzo de cualquier tipo de negocios o labores
susceptibles de producir rentas gravadas en la primera o segunda categoría de la Ley de
la Renta (Fuente SII)
Las personas naturales obligadas con el trámite de Declaración Inicio de Actividad son
las que desarrollen una actividad comercial o profesional
El plazo para presentar esta declaración de iniciación de actividades es, dentro de los dos
meses siguientes a aquél en que comiencen sus actividades. Por ejemplo, un
contribuyente que comienza su actividad en septiembre de un año determinado, tiene
plazo hasta el último día de noviembre del mismo año.
Este trámite puede realizarse a través del sitio Web del Servicio de Impuestos Internos
(www.sii.cl), en la opción Inicio de Actividades. También se puede realizar en la Unidad del
Servicio correspondiente al domicilio del contribuyente.
El Código de la Actividad de Corredor de Propiedades es el 702000 (recuerde este código
al solicitar su iniciación de actividades)
Cuando el trámite lo realiza por Internet, el contribuyente requiere:
- Tener clave secreta otorgada por el SII - Ser persona natural chilena o persona
natural extranjera con domicilio o residencia en Chile y que figure en las bases del SII
- Ser mayor de 18 años.
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Cuando el contribuyente Inicia Actividades en la Unidad del Servicio, en términos
generales, debe presentar los siguientes antecedentes:
- Cédula Nacional de Identidad del contribuyente.
Si actúa un mandatario:
- Cédula de Identidad del mandatario;
- Poder del contribuyente al mandatario ante Notario u Oficial del Registro Civil
(cuando no exista Notario)
- Original o fotocopia autorizada ante Notario de la Cédula Nacional de
Identidad del contribuyente.
Patente Municipal
¿Qué es una patente municipal?
El permiso necesario para emprender cualquier actividad comercial que necesita un local
fijo. Lo otorga la municipalidad del lugar donde se instalará el negocio.
¿Cuantos tipos de patentes hay?
Hay cuatro tipos de patentes, cada una con sus particularidades:
◦ Patentes comerciales: para tiendas y negocios de compraventa en general.
◦ Patentes profesionales: para, por ejemplo, consultas médicas, estudios de
abogados o estudios de arquitectura.
◦ Patentes industriales: para negocios cuyo giro es la producción o manufacturas,
como panaderías, fábricas de productos, alimentos, etc.
◦ Patentes de alcoholes: para botillerías, bares, restaurantes y afines.
Como puede ver la patente que usted debe considerar es la de Patentes Profesionales. Al
momento de solicitar la patente deberá presentar su iniciación de actividades.
75
MÓDULO 3: CONCEPTOS GENERALES
Compraventa
Un Corredor de Propiedades puede llegar a ganar, en promedio, un 4% del precio de la
propiedad (2% cobrado al vendedor y 2% cobrado al comprador) por lo cual se emitirá
una boleta de honorarios por su comisión.
El artículo 1.793 del Código Civil señala que la compraventa es un contrato en que una de
las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y
ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.
De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un contrato en virtud del cual se
transfiere a dominio ajeno una cosa propia, por el precio pactado”; y compra, es “la acción y
efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa”
Arrendamiento
El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los siguientes
términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”
Partes del contrato de arrendamiento. Intervienen en el contrato dos partes,
denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del Código Civil).
Obligaciones de las partes. El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a
ejecutar una obra o prestar un servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio
determinado por este goce, obra o servicio. De acuerdo al principio general establecido en
el artículo 1438 del Código Civil, nada obsta para que cada parte esté compuesta por una
o más personas, sean naturales o jurídicas.
Requisitos del contrato de arrendamiento. Tres son los elementos constitutivos del
arrendamiento, es decir, elementos de la esencia particulares, que de faltar, impiden el
nacimiento del contrato, o éste degenera en un contrato diferente. Son tales:
a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o
un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la
ejecución de una obra o en la prestación de un servicio;
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de
renta cuando se paga periódicamente;
76
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el
precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un
contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de
comodato, o simplemente ante un contrato atípico.
Arriendos Temporales: un corredor de propiedades recibe como ingresos un promedio
de un 20% del valor total del arriendo (10% cobrado al arrendatario y 10% cobrado al
arrendador) por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su comisión.
Arriendos: un corredor de propiedades recibe como ingresos, en promedio, un 100% del
valor del primer mes de renta (50% cobrado al arrendatario y 50% cobrado al arrendador)
por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su comisión.
Administraciones
El corredor de propiedades genera un 10% del canon de arriendo de la propiedad
administrada mensualmente. Por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su
comisión.
Es importante recordar que el corredor de propiedades es un intermediario entre
dos interesados en hacer una transacción, dos personas naturales, o puede ser también
una empresa que desee comprar un inmueble por lo tanto debe estar muy atento a los
posibles documentos que se requieran para llevar a cabo cada transacción.
77
MÓDULO 4: LA COMPRAVENTA
El Objetivo de este módulo es que comprenda todo el proceso de la compra y venta de un
propiedad, desde la Orden de Venta - Orden de Visita - Promesa de compra venta escritura- inscripción en conservador de bienes raíces, así también la información legal del
arrendamiento.
El artículo 1.793 del Código Civil señala que la compraventa es un contrato en que una de
las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y
ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.
De acuerdo al Diccionario de la Real Academia, venta “es un contrato en virtud del cual se
transfiere a dominio ajeno una cosa propia, por el precio pactado”; y compra, es “la
acción y efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa”
Características del contrato de compraventa.
a) Es bilateral, puesto que las partes contratantes se obligan recíprocamente desde su
origen; se trata de un contrato sinalagmático perfecto, en el que el vendedor se obliga a
dar o entregar la cosa y el comprador a pagar el precio. Estas obligaciones son de la
esencia de la compraventa, y sin ellas el contrato no produce efectos civiles o degenera en
otro contrato diferente. El vendedor también tiene la obligación de sanear la evicción y los
vicios redhibitorios y el comprador la obligación de recibir la cosa, pero tales obligaciones
son de la naturaleza de la compraventa, puesto que pueden suprimirse expresamente.
b) Es oneroso, por las prestaciones recíprocas que engendra, imponiéndose ambas partes
un gravamen y obteniendo ambas partes un beneficio;
c) Es generalmente conmutativo, las prestaciones a que se obligan vendedor y comprador
“se miran” como equivalentes. Debemos recordar que la equivalencia es subjetiva.
Excepcionalmente, el contrato de compraventa puede ser aleatorio, como en el caso de la
compraventa de cosas que no existen pero que se espera que existan, cuando
expresamente se pacte el carácter aleatorio del contrato, según dispone el artículo 1.813
del Código Civil, o sea, cuando aparezca que “se compró la suerte”; en consecuencia, la
conmutatividad no es de la esencia de la compraventa, sino sólo su característica general.
Lo aleatorio es excepcional en la compraventa;
d) Es principal, porque existe por sí mismo, independientemente de cualquier otra
convención;
78
e) Es ordinariamente consensual, salvo las excepciones legales que exigen el
cumplimiento de una solemnidad, como acontece por ejemplo en la compraventa de
inmuebles;
f) Es nominado o típico, porque está reglamentado en la ley, nada menos que en 103
artículos.
g) En general, es de ejecución instantánea, usualmente, las partes cumplirán de inmediato
sus obligaciones, extinguiéndose la relación contractual; pero nada obsta a que se trate
de una compraventa en la que las obligaciones se cumplan dentro de ciertos plazos, y por
ende, en tal caso estaremos ante un contrato de ejecución sucesiva o progresiva.
h) La venta no es enajenación, sino mero título traslaticio de dominio. El solo contrato
genera derechos personales, sirve de antecedente para la posterior transferencia del
dominio (artículo 703 del Código Civil). En consecuencia, si no ha existido tradición en
favor del comprador, éste no adquiere el dominio ni la posesión de la cosa comprada.
Según veremos, podría ocurrir que el vendedor no sea dueño, caso en el cual la entrega
de la cosa (que en las normas posesorias el Código Civil también llama “tradición”, aunque
es evidente que no en su acepción de modo de adquirir) sólo posibilitará al comprador
para entrar en posesión.
Elementos del contrato de compraventa.
Los elementos esenciales de la compraventa se desprenden del artículo 1.801 del Código
Civil: consentimiento, una cosa, y precio.
El acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio es suficiente para perfeccionar el
contrato; de ahí su carácter consensual que por regla general le confiere la ley. Pero el
acuerdo de voluntades sobre cosa y precio debe llevar aparejado el ánimo de cambio de
estos objetos entre los contratantes. Por ello, Alessandri expresa que “es el cambio de una
cosa por dinero lo que constituye la compraventa, y si ese cambio no se realiza por la
omisión de alguno de esos elementos, no hay venta, ni material ni jurídicamente
hablando”.
Ya que hemos revisado estos conceptos veamos qué tipo de documentos necesitamos
para realizar nuestra intermediación en la compraventa de un inmueble:
Orden de Venta: El dueño del inmueble nos entrega una orden para vender la
propiedad, en definitiva este es nuestro contrato como corredor de propiedades
con el vendedor.
79
Orden de Visita: El cliente que desea comprar la propiedad firma la orden de
visita significando esto que acepta mis servicios como corredor de la propiedad.
Promesa de Compraventa: Este es un documento notarial del acuerdo entre
comprador y vendedor, en donde se define la forma de pago, comisiones, fecha de
firma de escrituras y cualquier otro detalle en relación a la transacción como multas
por el incumplimiento de la promesa de compraventa, etc.
Escritura: este documento debe ser confeccionado por un abogado y firmado por las
partes en una notaría para luego ser llevada al conservador de bienes raíces.
Certificado de Dominio Vigente: Documento emitido por Conservador de Bienes
Raíces que acredita titularidad de una propiedad y así también anotación especiales
como embargos, hipotecas, o algún tipo de prohibición (1).
Nota: Los documentos "Orden de Venta" y "Orden de Visita" están disponibles para
descarga en esta Lección.
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MÓDULO 5: EL ARRIENDO
Concepto. El artículo 1915 del Código Civil define al contrato de arrendamiento en los
siguientes términos: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un
servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado”
Partes del contrato de arrendamiento. Intervienen en el contrato dos partes,
denominadas arrendador y arrendatario (artículo 1919 del Código Civil).
Obligaciones de las partes.
El arrendador, se obliga a conceder el goce de una cosa, a ejecutar una obra o prestar un
servicio. El arrendatario, se obliga a pagar un precio determinado por este goce, obra o
servicio. De acuerdo al principio general establecido en el artículo 1438 del Código Civil,
nada obsta para que cada parte esté compuesta por una o más personas, sean naturales
o jurídicas.
Requisitos del contrato de arrendamiento.
Tres son los elementos constitutivos del arrendamiento, es decir, elementos de la esencia
particulares, que de faltar, impiden el nacimiento del contrato, o éste degenera en un
contrato diferente. Son tales:
a) Una cosa, cuyo goce temporal ha de concederse por una de las partes a la otra; o
un hecho, que una de las partes debe ejecutar y que a su vez puede consistir en la
ejecución de una obra o en la prestación de un servicio;
b) Un precio, que el arrendatario se obliga a pagar; precio que toma el nombre de
renta cuando se paga periódicamente;
c) El consentimiento de las partes, en la cosa (incluyendo la obra o servicio) y en el
precio. Debe haber un efectivo concierto de voluntades, acerca de concluir un
contrato de arrendamiento. De lo contrario, podríamos estar ante un contrato de
comodato, o simplemente ante un contrato atípico.
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Características del contrato de arrendamiento.
a) Es un contrato bilateral, como expresamente lo indica el artículo 1.915 del Código
Civil, que origina obligaciones tanto para el arrendador como para el arrendatario.
Uno entrega temporalmente una cosa, y el otro paga un precio a cambio;
b) Es un contrato oneroso, porque reporta utilidad para ambos contratantes,
gravándose recíprocamente;
c) Es un contrato conmutativo, porque las prestaciones de las partes se miran como
equivalentes. Lo que una parte se obliga a entregar o hacer en favor de la otra parte,
se mira como equivalente a lo que ésta a su vez se obliga a pagar por el goce
temporal de la cosa arrendada;
d) Es principal, porque subsiste por sí solo, sin necesidad de otra convención;
tampoco es un contrato destinado a garantizar el cumplimiento de otra convención;
e) Es consensual. Lo normal es que el arrendamiento se entienda perfecto, por el
solo acuerdo de las voluntades, incluso cuando recae en inmuebles, rigiendo por
ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del
consentimiento. Con todo, el arrendamiento de predios rústicos, es solemne,
debiendo constar por escritura pública o privada, y en el segundo caso, con la
presencia de dos testigos, conforme al artículo 5° del Decreto Ley número 993, del
año 1975;
f) Es un contrato de duración limitada y por regla general de tracto sucesivo.
Cumplido su plazo de vigencia, normalmente se renuevan sus efectos, conforme a lo
estipulado por los contratantes, salvo que medie voluntad en contrario, expresada
con la antelación pactada en el contrato y comunicada a la contraparte en la forma
prevista en la convención (vale decir, con una cierta antelación, previa al vencimiento
del plazo de vigencia del contrato y en ocasiones, cumpliendo con ciertas
formalidades, como dar la comunicación a través de una carta certificada o mediante
notario público o receptor judicial, por ejemplo). Cabe advertir que en nuestra
legislación, no hay normas limitativas acerca de la duración del contrato de
arrendamiento, el que podría pactarse por cualquier plazo, con o sin tácita
reconducción;
g) Tratándose de los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos, el contrato
es dirigido, porque:
- Cuando se pactan mes a mes o por plazo indefinido o a plazo fijo que no
exceda de un año, el legislador, imperativamente, dispone que el arrendatario
gozará de un plazo adicional para la restitución del inmueble, después que el
arrendador le notifica el desahucio (artículos 3º y 4º de la 18.101;
82
- Si se trata de un contrato que recae en una vivienda y ha sido pactado a plazo
fijo superior a un año, el legislador desconoce la “ley del contrato”, pues faculta
al arrendatario para poner término anticipado al contrato sin la obligación de
pagar la renta por el período que falte, derecho que puede ejercer si el
arrendador le prohibió subarrendar (artículo 5º de la Ley 18.101).
- Son irrenunciables los derechos que la Ley 18.101 confiere a los arrendatarios
(artículo 19º de la Ley 18.101).
h) Puro y simple, por regla general. Usualmente, el arrendamiento comienza a
producir todos sus efectos inmediatamente de celebrado, aunque nada obsta a
estipular un plazo o una condición, a que esté supeditado el ejercicio o el nacimiento
de los derechos y las obligaciones emanadas del contrato.
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MÓDULO 6: LA ADMINISTRACIÓN
El Corredor de Propiedades, en la tarea de administrar una propiedad tiene el deber de:
a. Recaudación de renta de arriendo.
b. Liquidaciones de renta y depósito electrónico en la cuenta corriente del
propietario.
c. Control mensual del pago de cuentas de servicio y gastos comunes.
d. Pago de contribuciones y/o dividendos si el propietario así lo desea.
e. Gestión de mantenciones; cotización, contratación y supervisión de
reparaciones, los que pueden ser descontados del arriendo.
f. Administración y devolución de garantías.
g. Finiquitos de arriendo.
h. Visita para validar el estado de su propiedad.
El corredor de propiedades genera un 10% del canon de arriendo de la propiedad
administrada mensualmente. Por lo cual se emitirá una boleta de honorarios por su
comisión.
En esta lección se encuentra disponible para descarga un modelo de Orden de
Administración.
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Unidad 2
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MÓDULO 1: TASACIÓNES
Tasación es el proceso de estimar el valor de un activo
Si bien el corredor de propiedades no necesariamente realizara tasaciones de forma
oficial (Tarea del Tasador Inmobiliario) es importante tener conocimientos de la
terminología más usada en Tasaciones.
Terminología más usada en tasaciones
Al igual que otras actividades, en TASACIONES se emplean diferentes terminologías que
son comunes a la interpretación de quienes analizan los informes de valores, es por ésta
razón que se hace necesario indicarlas:
Buhardilla: Ventana que se levanta por encima del techo o tejado de una casa, con
su caballete cubierto de tejas o planchas y que sirva para dar luz a los desvanes o
para salir por ella a los tejados;
Bungalow: Término inglés empleado para las viviendas de un piso, de tipo funcional
para el uso unifamiliar, rodeadas en todo su entorno por jardines y que no cuenta
con reja o muro de separación entre sí, con empleo de mínima albañilería y máximo
uso de madera y tabiques contrachapados;
Casa (Chile): Se dice de aquella vivienda, generalmente de uno o dos pisos, cuya
línea de edificación, línea oficial y línea de cierre son coincidentes;
Chalet (Chalé): Esta terminología extranjera se usa para definir aquellas casas de
madera y tabique estilo suizo. En nuestro medio se emplea para diferenciar una
vivienda de dos pisos, que cuenta con antejardín y patio posterior. Los rasgos del
estilo están definidos por las diferentes ubicaciones de sus maderas ornamentales en
sus fachadas;
Construcción abierta: Recinto cubierto y abierto por uno o más lados, como por
ejemplo: corredores, balcones, porches, terrazas u otros;
Construcción interior: Construcción secundaria ubicada en el interior de un galpón.
Ejemplo, oficinas, pañoles, bodegas, altillos, etc.;
Construcción uso exclusivo: Construcciones que formando parte de los bienes
comunes, es de uso exclusivo por uno de los copropietarios, Ej.: Terrazas, patios, etc.;
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Costo de Reemplazo: Comúnmente se conoce como costo de reposición y
corresponde a aquel costo (gasto), que, a una fecha determinada se produce el
reemplazo de la estructura existente por otra similar y con utilidad equivalente. Es el
sistema más usado en tasación de inmuebles;
Costo de Reproducción: Es el costo de reproducir exactamente un inmueble, con
estilos, materiales, terminaciones, etc., igual a su original. Este costo se utiliza
generalmente en edificios considerados obras de arte o patrimonios arquitectónicos
para el Estado o los particulares;
Costo Histórico: Es el valor original del inmueble en la fecha de la edificación. Se
encuentra desarrollado en el expediente municipal y permite las cubicaciones;
Depreciación económica: El sector decae por el desplazamiento de sus habitantes
de mayor nivel socioeconómico a otros sectores modernos o de moda. El sector se
deteriora y la rentabilidad de las propiedades comienza a disminuir, el S.I.I. lo llama
Desuso económico. Causas de desuso económico son: Legislación que modifica las
zonificaciones de las ciudades, produciendo cambios de destino y uso de las
propiedades. Cambios en el proceso económico que determinan que la propiedad
sea de difícil mantenimiento, tanto por los sistemas impositivos a los dueños como
por su mantenimiento demasiado oneroso;
Depreciación Física: Es el resultado del desgaste físico en los materiales producido
por el deterioro que se ocasiona por la edad y el uso. Este proceso se llama
entrópico;
Depreciación Funcional: Afecta al edificio. Recae fundamentalmente sobre la
edificación y se debe a las variaciones o cambios del estilo arquitectónico o funcional
de ellos. Puede referirse a excesos de superficie, excesos de altura, deficiente
distribución o relación entre ellos, espacios de circulación o anexos inútiles, que sólo
implican aumento de costos de manutención, instalaciones inadecuadas, deficiente
uso de materiales, etc. Caen además en desuso económico también aquellas
edificaciones que resultan demasiado buenas o aquellas que son insuficientes para el
sector donde fueron construidas y aquellas de destinación limitada, cuando
desaparezca o tienda a desaparecer el objeto o fin para el cual fueron proyectadas.
Este desuso puede ser lento o incipiente, notorio o importante y total;
Depreciación: Decremento continuo en el valor, cantidad o calidad de un activo
debido al transcurso del tiempo, al desgaste, la obsolescencia, baja del precio de
mercado, etc.;
Desván: Parte más alta de la casa, inmediato al techo;
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Edad Actual: Tiempo real de la edificación o edad verdadera del bien raíz. Se mide
desde la Recepción Municipal;
Edad Efectiva: Para algunos tasadores esta edad corresponde a una opinión del
estado general del edificio y que en algunos casos tal opinión puede ser de mayor o
menor edad que la real debido a su conservación aparente, luego, la depreciación se
efectuará por este parámetro;
Edad Estimada: Estimación de la edad del bien inmueble por falta total de
antecedentes;
Edificio: Construcción existente sobre cualquier terreno. En nuestro mercado se usa
además para referirse a las construcciones de más de 3 pisos y comúnmente dividido
en departamentos;
Galpón: Es aquella edificación cuya función básica es cubrir espacios de cualquier
forma y volumen, generalmente de grandes dimensiones, independiente del sistema
de fijación al terreno y del uso que se les dé. Usualmente constan de un sólo piso,
siendo sus elementos fundamentales sus apoyos y una armazón liviana de
techumbre, pues soportan normalmente una estructura liviana de techumbre y no
otro piso sobre ella. Frecuentemente consisten en naves de plantas libres o divididas
por filas de apoyo, pudiendo existir además construcciones secundarias interiores
tales como oficinas, pañoles, bodegas, galerías, altillos, los baños, vestidores, etc.,
independientes de los sistemas o elementos resistentes de la estructura principal;
Mansarda: Recinto más alto de una construcción habilitado dentro de la estructura
de techumbre, con sus instalaciones totales e iluminación natural, que permite el
libre desplazamiento de personas en su interior, en una proporción importante de su
superficie total;
Mejora: Construcción precaria y no adherida al suelo en forma definitiva sobre
cualquier terreno;
Piso Subterráneo: Recinto enterrado en al menos 50% de superficie de sus muros y
que no posee ventilación ni iluminación natural a través de ellos;
Piso Zócalo: Recinto enterrado al menos en un 50 % de la superficie de sus muros
exteriores y que posee iluminación y ventilación a través de ellos;
Plusvalía: Incremento en el valor de la tierra o edificios derivado de acciones de la
autoridad al efectuar obras públicas o mejoras en las existentes o al imponer
restricciones en el uso de la tierra en determinados lugares;
111
Sitio Eriazo: Es aquel terreno que carece de construcciones o bien tiene
construcciones provisorias, autorizadas o no, tales como ranchos o mediaguas, con o
sin cierros;
Terreno Típico: Existen diferentes conceptos para definirlo: a) es aquel terreno cuyas
112
MÓDULO 2: VALORIZACIÓN DE INMUEBLES
El avalúo de un inmueble está regulado por normas aplicables a la finalidad para la cual se
efectuó dicha tasación, llegándose generalmente a resultados diferentes en una misma
propiedad, según sean los objetivos que se persiguen:
Tasación Bancaria: Debe establecer, además de las consideraciones generales del bien
raíz aplicables a cualquier informe de valores, aquellas dirigidas a garantizar el préstamo
de largo plazo. En este caso, se deberá analizar detenidamente las condiciones del
inmueble para enfrentar física y económicamente el período de la hipoteca. Además, se
deberá tener presente que el banco no es inmobiliaria, por lo cual no le interesa hacerse
de bienes raíces frente a deudores en mora, por ello deberá considerar en su apreciación
de valores un valor de liquidación frente a estos casos. En este específico caso debe
considerarse el valor de rentabilidad que será el que permita al deudor servir los pagos
mensuales; valor físico que será el que permita al banco tener una garantía de largo plazo
y el valor comercial que permitirá una liquidación inmediata en la situación de mora;
Tasación Comercial: Es aquella que generalmente entrega el tasador a particulares que
desean conocer el valor de venta o arrendamiento de un bien raíz para efectuar una
transacción habitual. En este caso, se debe buscar el valor de mercado al momento del
informe considerando el valor físico, valor de renta y el valor de comparación o mercado;
Tasación Tributaria: La tasación que efectúa el SII y está destinada a buscar un valor
estándar para propiedades similares y así poder aplicar un impuesto territorial justo a los
bienes raíces de semejantes características y localizaciones. Dada la calidad de tasación
masiva que se realiza, generalmente refleja un valor más bajo que el de mercado, máxime
que se realizan reajustes según IPC y no reajustes de incidencia en el mismo Mercado
Inmobiliario.
Tasación Contable: Es el valor de bienes raíces existentes en la contabilidad de empresas
y son depreciadas, normalmente, según las normas de contabilidad clásica y no
comercialmente cada año, pues, estos bienes raíces pueden bajar no sólo por la
obsolescencia económica, de uso y de sus materiales junto a su vida útil, sino también por
las condiciones de mercado, las características que han afectado positiva o negativamente
al entorno, etc.
Tasación Judicial: Generalmente se presenta frente a disputas de valores distantes unos
de otros, pues cada parte ve sus propios intereses y el juez debe resolver con equidad
para lo cual solicita un informe de peritaje destinado a conocer el valor de mercado.
Muchas veces este valor se requiere a fechas anteriores a la actual por lo cual se deben
efectuar VALORACIONES HISTÓRICAS.
113
Factores que inciden en el valor de los bienes raíces urbanos.
En las economías de libre empresa, la relación entre la oferta y demanda establece el
precio de los bienes económicos. El mercado de suelo urbano, no ha sido una excepción
de este mecanismo.
Algunos de los factores más relevantes que influyen en el valor de los bienes raíces
urbanas son:
a) Los ciclos económicos de integración y desintegración.
b) Aumento de población. Proceso de densificación.
c) Extensión de servicios públicos en general. Mejoramiento de servicios
sanitarios.
d) Modificaciones en los impuestos y reglamentos sobre las propiedades.
e) Programas de desarrollo y políticas especiales.
Es importante considerar las condiciones de la ciudad y sus tendencias. Las fuentes de
ingreso y la actividad económica y cultural de una ciudad, muestran generalmente la
estabilidad o inestabilidad de ésta. En síntesis, una ciudad o una determinada parte de
ella, por innumerables causas es objeto de progreso, estabilidad o deterioro.
El mercado de los bienes inmuebles urbanos, expresa la energía de este dinamismo con
precios al alza, sin variación o a la baja del bien.
Dimensiones de frente y fondo se encuentran próximas a la relación 1:2; para el SII esta
relación se extiende a aquellos terrenos con relación f:f de 1:1 y 2:1; b) ~ aquel cuyas
dimensiones se repiten más veces en la manzana o en el sector; c) ~ aquel cuya relación
de f:f es la más adecuada para una edificación sobre él;
Terreno: Sitio eriazo o baldío, generalmente conectado a las redes de urbanización.
114
MÓDULO 3: BIENES RAÍCES
De acuerdo a nuestra legislación las cosas corporales se dividen
en muebles e inmuebles, según que ellas puedan o no transportarse de un lugar a otro sin
cambiar su naturaleza.
En el derecho moderno, se considera como la clasificación más importante de las cosas la
que distingue entre muebles e inmuebles. Por razones históricas, afincadas
fundamentalmente en el derecho medieval, se tendió a dar mayor protección jurídica a
los inmuebles. La tendencia se mantiene hasta nuestros días, no obstante que con la
industrialización del Siglo XIX en adelante, aumentó considerablemente la manufactura de
valiosos muebles.
Importancia práctica de la distinción entre bienes muebles e inmuebles.
El régimen jurídico de los muebles e inmuebles es diverso, cuestión que se aprecia en
distintos aspectos:
a) La compraventa de bienes inmuebles es un contrato solemne, que debe efectuarse
por escritura pública, mientras que la compraventa de bienes muebles es un contrato
consensual (artículos 1443 y 1801;
b) La tradición de los inmuebles se efectúa por la inscripción del título en el Registro
respectivo del Conservador de Bienes Raíces competente (artículo 686). La tradición de los
bienes muebles se realiza por la entrega material o simbólica de las cosas mediante uno
de los medios señalados en la ley (artículo 684), significando una de las partes a la otra
que le transfiere el dominio;
c) En materia de prescripción adquisitiva ordinaria, para los muebles se requiere un
plazo de 2 años, mientras que para los inmuebles el plazo es de 5 años: artículo 2508;
d) En materia de sucesión por causa de muerte, los herederos no pueden disponer de
los inmuebles, mientras no se les haya otorgado la posesión efectiva de los bienes
dejados por el causante y se hayan practicado las inscripciones que contempla el artículo
688: la inscripción del decreto judicial (si la herencia fuere testada o intestada abierta en el
extranjero) o resolución administrativa del Registro Civil (si la herencia fuere intestada
abierta en Chile) que confiere la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y
eventualmente de adjudicación en la partición. Tratándose de los bienes muebles, la ley
no exige estas diligencias;
e) La enajenación de inmuebles del pupilo debe efectuarse con ciertas formalidades,
como la pública subasta, previo decreto judicial (artículos 393 y 394). Excepcionalmente,
se sujetarán a las mismas exigencias, la enajenación de los muebles “preciosos” o de
aquellos “que tengan valor de afección”;
115
f) La acción rescisoria por lesión enorme sólo procede en la venta o permuta de bienes
raíces (artículo 1891);
g) En materia de sociedad conyugal, los bienes muebles aportados al matrimonio por los
cónyuges, ingresan al haber relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes
inmuebles permanecen en el haber propio de los aportantes. A su vez, los bienes muebles
adquiridos a título gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal, ingresan al haber
relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes inmuebles adquiridos a título
gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal ingresan al haber propio del cónyuge
(no hay diferencias entre los muebles e inmuebles adquiridos durante la vigencia de la
sociedad conyugal a título oneroso, pues ambos ingresan al haber absoluto de la sociedad
conyugal);
h) En lo que respecta a las cauciones reales, se establecen dos instituciones diferentes,
la prenda y la hipoteca, según la garantía sea un bien mueble o inmueble: artículos 2384 y
2407;
i) En materia de modos de adquirir el dominio, la ocupación sólo procede respecto de
bienes muebles, atendido lo dispuesto en el artículo 590 del Código Civil;
j) En el marco de la muerte presunta, para que los poseedores provisorios puedan
vender los bienes muebles del desaparecido en pública subasta, basta que el juez lo
estime conveniente, oído el defensor de ausentes. Tratándose de los bienes inmuebles,
para que éstos puedan venderse (igual que los muebles, sólo en pública subasta), debe
haber una causa necesaria o utilidad evidente, declarada por el juez con conocimiento de
causa (o sea, en base a los antecedentes que se acompañen a los autos), y con audiencia
del defensor (artículo 88);
k) En materia posesoria, la ley sólo protege a los inmuebles mediante las acciones
posesorias (artículo 916). La posesión de los muebles sólo podría recuperarse mediante la
acción publiciana, que la ley franquea exclusivamente al poseedor regular (artículo 894);
l) Para los efectos de la accesión de cosa mueble a cosa inmueble, la ley considera como
cosa principal al inmueble, aunque la cosa mueble valga más (artículos 668 y 669);
m) Para los efectos de la fianza, cuando el deudor está obligado a prestar dicha caución
(artículos 2348 y 2349), debe dar un fiador que tenga bienes suficientes para hacerla
efectiva. Ahora bien, para calificar la suficiencia de los bienes del fiador, sólo se tomarán
en cuenta los inmuebles (artículo 2350);
n) En lo concerniente a los efectos de la condición resolutoria cumplida, el Código Civil
distingue entre los bienes muebles (artículo 1490) y los inmuebles (artículo 1491)
enajenados a los terceros;
116
o) El arrendamiento de los predios urbanos está regulado por la Ley N° 18.101, mientras
que el arrendamiento de predios rústicos se rige por el Decreto Ley N° 993, siendo las
normas del Código Civil supletorias;
p) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede vender o gravar sin restricciones los
bienes muebles sociales, para caucionar obligaciones propias, mientras que para vender o
gravar los bienes inmuebles de la sociedad, requiere de la autorización de la mujer o del
juez en subsidio (artículo 1749);
q) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede arrendar sin restricciones los bienes
muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos y el
arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, requiere de la autorización de la
mujer o del juez en subsidio (artículo 1749);
r) En el régimen de participación en los gananciales, el cónyuge acreedor perseguirá el
pago de su crédito primeramente en el dinero del deudor, después en sus muebles y
finalmente en los inmuebles (artículo 1792-24). Tratándose del régimen de sociedad
conyugal, la mujer se pagará de las recompensas a que tenga lugar, primero sobre el
dinero y muebles de la sociedad, y subsidiariamente sobre los inmuebles de la misma
(artículo 1773);
s) En relación con la determinación del precio de la compraventa, se ha planteado si es
posible vender dos o más cosas en un mismo precio, sin desglosarlo para cada una de las
cosas objeto del contrato. Considerando que el artículo 1.808 del Código Civil exige que el
precio sea determinado por los contratantes o por un tercero, debiéramos concluir que
pactar un precio por dos o más cosas infringiría el precepto. Aún más, si se trata de la
venta de dos o más inmuebles en un solo precio, no sería posible aplicar los artículos
1.888 a 1.896 del Código Civil, relativos a la rescisión por lesión enorme. Lo anterior
pareciera tornarse indiscutible, cuando los inmuebles se venden como especie o cuerpo
cierto, y en especial, cuando son urbanos. En cambio, si los predios se venden en relación
a la cabida y particularmente si son rústicos y contiguos, podría “deducirse” el precio de
cada uno conforme a la respectiva superficie. Con todo, igual podría resultar dudoso el
solo expediente de aplicar la superficie como factor de cálculo del precio, pues los
terrenos de uno y otro predio pueden ser de disímil calidad. Incluso, si se venden
derechos de aprovechamiento de agua, conjuntamente con un predio, resulta aconsejable
desglosar el precio, asignando una suma para el terreno y otra para las aguas. Sin
embargo, también es cierto que el artículo 1.864 del Código Civil admite la posibilidad de
vender dos o más cosas ajustando un precio por el conjunto. Dado que los ejemplos que
proporciona el precepto sólo aluden a cosas muebles, podría estimarse que sólo dichas
cosas podrían venderse en un mismo precio. Con todo, no debemos olvidar que los
ejemplos que proporciona la ley no suponen limitar el alcance del precepto respectivo, a
dichos ejemplos. Un criterio práctico aconseja desglosar el precio en las hipótesis
planteadas;
117
t) Tratándose de los bienes familiares, sólo puede afectarse en esa calidad un inmueble,
aquél que sirva de residencia principal de la familia (artículo 142). En cambio, pueden
afectarse como bienes familiares una pluralidad de bienes muebles, específicamente
todos aquellos que guarnecen la residencia principal de la familia;
u) El derecho de adjudicación preferente que la ley otorga al cónyuge sobreviviente en la
partición de los bienes dejados por el causante, sólo puede invocarse sobre un inmueble,
aquella en que resida el viudo o viuda y que sea o haya sido la vivienda principal de la
familia y haya formado parte del patrimonio del difunto (artículo 1337, regla 10ª). En
cambio, respecto de los bienes muebles, el cónyuge sobreviviente puede invocar su
derecho de adjudicación preferente sobre todos los bienes muebles que conformen
el “mobiliario”
118
APUNTES AYUDA
BIENES INMUEBLES
De acuerdo a nuestra legislación las cosas corporales se dividen en muebles e
inmuebles, según que ellas puedan o no transportarse de un lugar a otro sin cambiar su
naturaleza.
En el derecho moderno, se considera como la clasificación más importante de las cosas la
que distingue entre muebles e inmuebles. Por razones históricas, afincadas
fundamentalmente en el derecho medieval, se tendió a dar mayor protección jurídica a
los inmuebles. La tendencia se mantiene hasta nuestros días, no obstante que con la
industrialización del Siglo XIX en adelante, aumentó considerablemente la manufactura de
valiosos muebles.
Importancia práctica de la distinción entre bienes muebles e inmuebles.
El régimen jurídico de los muebles e inmuebles es diverso, cuestión que se aprecia en
distintos aspectos:
a) La compraventa de bienes inmuebles es un contrato solemne, que debe efectuarse por
escritura pública, mientras que la compraventa de bienes muebles es un contrato
consensual (artículos 1443 y 1801;
b) La tradición de los inmuebles se efectúa por la inscripción del título en el Registro
respectivo del Conservador de Bienes Raíces competente (artículo 686). La tradición de los
bienes muebles se realiza por la entrega material o simbólica de las cosas mediante uno
de los medios señalados en la ley (artículo 684), significando una de las partes a la otra
que le transfiere el dominio;
c) En materia de prescripción adquisitiva ordinaria, para los muebles se requiere un plazo
de 2 años, mientras que para los inmuebles el plazo es de 5 años: artículo 2508;
d) En materia de sucesión por causa de muerte, los herederos no pueden disponer de los
inmuebles, mientras no se les haya otorgado la posesión efectiva de los bienes dejados
por el causante y se hayan practicado las inscripciones que contempla el artículo 688: la
inscripción del decreto judicial (si la herencia fuere testada o intestada abierta en el
extranjero) o resolución administrativa del Registro Civil (si la herencia fuere intestada
abierta en Chile) que confiere la posesión efectiva, la inscripción especial de herencia y
eventualmente de adjudicación en la partición. Tratándose de los bienes muebles, la ley
no exige estas diligencias;
119
e) La enajenación de inmuebles del pupilo debe efectuarse con ciertas formalidades,
como la pública subasta, previo decreto judicial (artículos 393 y 394). Excepcionalmente,
se sujetarán a las mismas exigencias, la enajenación de los muebles “preciosos” o de
aquellos “que tengan valor de afección”;
f) La acción rescisoria por lesión enorme sólo procede en la venta o permuta de bienes
raíces (artículo 1891);
g) En materia de sociedad conyugal, los bienes muebles aportados al matrimonio por los
cónyuges, ingresan al haber relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes
inmuebles permanecen en el haber propio de los aportantes. A su vez, los bienes muebles
adquiridos a título gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal, ingresan al haber
relativo de la sociedad conyugal, mientras que los bienes inmuebles adquiridos a título
gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal ingresan al haber propio del cónyuge
(no hay diferencias entre los muebles e inmuebles adquiridos durante la vigencia de la
sociedad conyugal a título oneroso, pues ambos ingresan al haber absoluto de la sociedad
conyugal);
h) En lo que respecta a las cauciones reales, se establecen dos instituciones diferentes, la
prenda y la hipoteca, según la garantía sea un bien mueble o inmueble: artículos 2384 y
2407;
i) En materia de modos de adquirir el dominio, la ocupación sólo procede respecto de
bienes muebles, atendido lo dispuesto en el artículo 590 del Código Civil;
j) En el marco de la muerte presunta, para que los poseedores provisorios puedan vender
los bienes muebles del desaparecido en pública subasta, basta que el juez lo estime
conveniente, oído el defensor de ausentes. Tratándose de los bienes inmuebles, para que
éstos puedan venderse (igual que los muebles, sólo en pública subasta), debe haber una
causa necesaria o utilidad evidente, declarada por el juez con conocimiento de causa (o
sea, en base a los antecedentes que se acompañen a los autos), y con audiencia del
defensor (artículo 88);
k) En materia posesoria, la ley sólo protege a los inmuebles mediante las acciones
posesorias (artículo 916). La posesión de los muebles sólo podría recuperarse mediante la
acción publiciana, que la ley franquea exclusivamente al poseedor regular (artículo 894);
l) Para los efectos de la accesión de cosa mueble a cosa inmueble, la ley considera como
cosa principal al inmueble, aunque la cosa mueble valga más (artículos 668 y 669);
m) Para los efectos de la fianza, cuando el deudor está obligado a prestar dicha caución
(artículos 2348 y 2349), debe dar un fiador que tenga bienes suficientes para hacerla
efectiva. Ahora bien, para calificar la suficiencia de los bienes del fiador, sólo se tomarán
en cuenta los inmuebles (artículo 2350);
120
n) En lo concerniente a los efectos de la condición resolutoria cumplida, el Código Civil
distingue entre los bienes muebles (artículo 1490) y los inmuebles (artículo 1491)
enajenados a los terceros;
o) El arrendamiento de los predios urbanos está regulado por la Ley N° 18.101, mientras
que el arrendamiento de predios rústicos se rige por el Decreto Ley N° 993, siendo las
normas del Código Civil supletorias;
p) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede vender o gravar sin restricciones los
bienes muebles sociales, para caucionar obligaciones propias, mientras que para vender o
gravar los bienes inmuebles de la sociedad, requiere de la autorización de la mujer o del
juez en subsidio (artículo 1749);
q) Existiendo sociedad conyugal, el marido puede arrendar sin restricciones los bienes
muebles de la sociedad. En cambio, si se trata de bienes inmuebles urbanos o rústicos y el
arrendamiento excede de 5 u 8 años, respectivamente, requiere de la autorización de la
mujer o del juez en subsidio (artículo 1749);
r) En el régimen de participación en los gananciales, el cónyuge acreedor perseguirá el
pago de su crédito primeramente en el dinero del deudor, después en sus muebles y
finalmente en los inmuebles (artículo 1792-24). Tratándose del régimen de sociedad
conyugal, la mujer se pagará de las recompensas a que tenga lugar, primero sobre el
dinero y muebles de la sociedad, y subsidiariamente sobre los inmuebles de la misma
(artículo 1773);
s) En relación con la determinación del precio de la compraventa, se ha planteado si es
posible vender dos o más cosas en un mismo precio, sin desglosarlo para cada una de las
cosas objeto del contrato. Considerando que el artículo 1.808 del Código Civil exige que el
precio sea determinado por los contratantes o por un tercero, debiéramos concluir que
pactar un precio por dos o más cosas infringiría el precepto. Aún más, si se trata de la
venta de dos o más inmuebles en un solo precio, no sería posible aplicar los artículos
1.888 a 1.896 del Código Civil, relativos a la rescisión por lesión enorme. Lo anterior
pareciera tornarse indiscutible, cuando los inmuebles se venden como especie o cuerpo
cierto, y en especial, cuando son urbanos. En cambio, si los predios se venden en relación
a la cabida y particularmente si son rústicos y contiguos, podría “deducirse” el precio de
cada uno conforme a la respectiva superficie. Con todo, igual podría resultar dudoso el
solo expediente de aplicar la superficie como factor de cálculo del precio, pues los
terrenos de uno y otro predio pueden ser de disímil calidad. Incluso, si se venden
derechos de aprovechamiento de agua, conjuntamente con un predio, resulta aconsejable
desglosar el precio, asignando una suma para el terreno y otra para las aguas.
121
Sin embargo, también es cierto que el artículo 1.864 del Código Civil admite la posibilidad
de vender dos o más cosas ajustando un precio por el conjunto. Dado que los ejemplos
que proporciona el precepto sólo aluden a cosas muebles, podría estimarse que sólo
dichas cosas podrían venderse en un mismo precio. Con todo, no debemos olvidar que
los ejemplos que proporciona la ley no suponen limitar el alcance del precepto respectivo,
a dichos ejemplos. Un criterio práctico aconseja desglosar el precio en las hipótesis
planteadas;
t) Tratándose de los bienes familiares, sólo puede afectarse en esa calidad un inmueble,
aquél que sirva de residencia principal de la familia (artículo 142). En cambio, pueden
afectarse como bienes familiares una pluralidad de bienes muebles, específicamente
todos aquellos que guarnecen la residencia principal de la familia;
u) El derecho de adjudicación preferente que la ley otorga al cónyuge sobreviviente en la
partición de los bienes dejados por el causante, sólo puede invocarse sobre un inmueble,
aquella en que resida el viudo o viuda y que sea o haya sido la vivienda principal de la
familia y haya formado parte del patrimonio del difunto (artículo 1337, regla 10ª). En
cambio, respecto de los bienes muebles, el cónyuge sobreviviente puede invocar su
derecho de adjudicación preferente sobre todos los bienes muebles que conformen el
“mobiliario”
Clasificación de cosas corporales inmuebles.
1. Inmuebles por naturaleza.
1.1. Concepto.
Son las cosas que responden esencialmente a la definición de inmuebles,
que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin que se altere su sustancia.1
Las tierras comprenden el suelo y el subsuelo, sin construcciones, árboles
ni plantaciones. Constituyen un elemento natural fijo. Las minas son los depósitos
de sustancias minerales formadas naturalmente y existentes en el interior de las
tierras. Las sustancias minerales extraídas de las minas son muebles, pero la mina
en sí misma siempre es una cosa inmueble.
1 Artículo 568 del Código Civil.
122
1.2. Predios urbanos y predios rústicos.
Dice el Código Civil que las casas y heredades se llaman predios o
fundos. La palabra casa está tomada en un sentido amplio, como edificio
en el que se puede vivir o morar, aunque no esté destinado a la habitación
hogareña, y alude fundamentalmente a un inmueble urbano, o a la
construcción destinada a la vivienda, que se levante en un predio rústico.
Heredad es una porción de terreno cultivado y perteneciente a un mismo
dueño. Con esta expresión se designa a los predios rústicos. También
emplea el Código la expresión finca, referida tanto a predios urbanos como
rústicos, aunque en su acepción natural, alude más bien a los últimos.
En nuestro ordenamiento jurídico, el criterio para definir a los
predios urbanos y rústicos no ha sido uniforme.
En los años sesenta, al promulgarse las normas relativas a la
Reforma Agraria, se definió como “predio rústico” todo inmueble
susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, situado en sectores
urbanos o rurales (Ley N° 16.640). Se aplicó por ende un criterio funcional,
y no espacial o geográfico.
En cambio, en el Decreto Ley N° 3.516 de 1980, que establece
normas relativas a la subdivisión de predios rústicos, se dispone que son
predios rústicos, los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal
ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes
reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador
metropolitano de Concepción (artículo 1 del citado Decreto Ley). En este
caso, el criterio es espacial o geográfico y no puramente funcional.
Por su parte, la Ley 18.101, del año 1982, que fija normas especiales
sobre arrendamiento de predios urbanos, declara que se entiende por
bienes raíces urbanos los ubicados dentro del radio urbano respectivo,
aunque se advierte que la ley se aplicará también a los arrendamientos de
viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno,
siempre que su superficie no exceda de una hectárea (artículo 1)
El Decreto Ley N° 993, que establece disposiciones especiales sobre
arrendamiento de predios rústicos, dispone que se entenderá por predio
rústico el definido como tal por la Ley N° 16.640.
Como efectos prácticos de esta distinción entre predios urbanos y
rústicos, cabe señalar los siguientes puntos fundamentales:
123
• En materia de compraventa, las reglas relativas a la cabida de los predios
sólo se aplican a la venta de predios rústicos (artículo 1831 y siguientes).
• En materia de arrendamiento, los predios urbanos y rústicos tienen
diferentes normas (Ley N° 18.101 y Decreto Ley N° 993, respectivamente).
• La Ley General de Urbanismo y Construcciones exige, para la subdivisión
de un predio urbano, la aprobación por la respectiva Dirección de Obras
Municipales, la que mediante la respectiva resolución, autorizará además
para enajenar los lotes por separado, archivando el respectivo plano en el
Conservador de Bienes Raíces competente; en cambio, tratándose de los
predios rústicos, el Decreto Ley N°3.516 sólo exige archivar un plano hecho
a determinada escala, en el Conservador de Bienes Raíces, previa
certificación hecha por el Servicio Agrícola y Ganadero, acerca de que la
subdivisión se ajusta a la ley. En este caso, además, en las compraventas
resultantes de la subdivisión de un predio rústico, debe incluirse una
cláusula por la que se prohíba el cambio de destino agrícola del inmueble,
so pena de declararse la nulidad de la compraventa. A su vez, tratándose
de los predios rústicos provenientes de una asignación de la ex-Cora, en la
escritura de compraventa debe el comprador hacerse cargo de la deuda exCora subsistente, la que debe estar al día, e insertarse un certificado que
detalle el monto de tal deuda emitido con una antelación no superior a 30
días contados desde la fecha de la escritura.
• En materia de sociedad conyugal, el arrendamiento de los predios
urbanos y rústicos de la sociedad o de la mujer, requiere de autorización de
ésta, si se exceden los plazos consignados en los artículos 1749, 1754 y
1756.
• Arrendamiento de los bienes del hijo sujeto a patria potestad. Está
subordinado a las mismas normas que rigen para los guardadores (artículo
255 en relación con el artículo 407): los predios rústicos no pueden
arrendarse por más de 8 años ni los urbanos por más de 5 años; y en
ningún caso, por un plazo mayor que aquél que falte para que el hijo llegue
a la mayor edad. La infracción de esta norma no origina la nulidad del
contrato, sino la inoponibilidad ante el hijo.
124
2. Inmuebles por adherencia.
2.1. Concepto.
Son aquellos que adhieren permanentemente a un inmueble por
naturaleza (como un árbol) o a otro inmueble por adherencia (como la
manzana que pende de la rama de un árbol, o como los cultivos en
general). Por esta adherencia o incorporación están inmovilizados y la ley
los trata como inmuebles. El Código Civil menciona, a vía de ejemplo, los
árboles y las plantas que adhieren al suelo por sus raíces, siempre que no
se encuentren en macetas que puedan transportarse de un lugar a otro
(artículos 568 y 569).
Conviene precisar que los productos de la tierra y los frutos de los
árboles, pueden encontrarse en tres posibles estados:
• Mientras permanecen adheridos a su fuente de origen, son inmuebles,
por adherencia, pues forman con ella un solo todo;
• Separados permanentemente, son muebles; y
• Se reputan muebles, aún antes de su separación, para los efectos de
constituir derechos sobre ellos en favor de persona distinta que el dueño.
La jurisprudencia nacional ha declarado que deben reputarse
inmuebles por adherencia los durmientes, rieles y en general todas las
obras de un ferrocarril; los puentes, alcantarillados, terraplenes, etc., obras
que se encuentran unidas al terreno formando con él un solo todo;
también las líneas telegráficas, que por su propia naturaleza, deben
considerarse permanentemente adheridas al suelo.
2.2. Requisitos de los bienes inmuebles por adherencia.
Dos requisitos deben reunir los bienes por adherencia:
• Que la cosa adhiera a un bien inmueble por naturaleza o a otro bien
inmueble por adherencia.
125
• La cosa debe adherir permanentemente a un bien raíz, esto es, debe
haber una incorporación estable, íntima y fija y no una mera adherencia
exterior. Si un edificio cumple esta condición, es inmueble, no siendo
necesario que esté construido a perpetuidad. Por ello, son inmuebles las
construcciones levantadas para una exposición, aunque luego de cierto
tiempo deban ser demolidas. Así por lo demás se desprende del artículo
569, que declara inmuebles por adherencia a las plantas aunque su
incorporación al suelo, es por su naturaleza misma esencialmente
temporal. Lo mismo se deduce del artículo 571, que implícitamente califica
de inmuebles a las yerbas de un campo mientras adhieren al suelo y a los
frutos no separados de los árboles y sobre los cuales no se ha constituido
un derecho a favor de persona distinta que el dueño (porque en este caso,
pasarían a ser muebles por anticipación). Si se consideran inmuebles todas
estas cosas que son por naturaleza de adherencia temporal a la tierra, ya
que están destinadas a desaparecer en un tiempo más o menos corto, no
existe razón en exigir que los edificios estén incorporados a perpetuidad al
suelo para reputarlos inmuebles.
3. Inmuebles por destinación.
3.1. Concepto.
Son aquellas cosas muebles que la ley reputa inmuebles por una
ficción, como consecuencia de estar destinadas permanentemente al uso,
cultivo o beneficio de un inmueble, no obstante de que puedan separarse
sin detrimento (artículo 570).
Los motivos de la ficción que constituyen los inmuebles por
destinación son de orden práctico. Se persigue evitar que con la separación
de esas cosas se menoscabe la utilidad o productividad económica del
inmueble principal. Por ello, en principio, se entienden comprendidos los
inmuebles por destinación en la venta de una finca (artículo 1.830), en la
hipoteca sobre bienes raíces (artículo 2420), en la especie que se lega
(artículo 1.121). Decimos “en principio”, porque la voluntad de las partes
puede excluir los inmuebles por destinación de los actos jurídicos
mencionados.
126
3.2. Diferencia entre los inmuebles por adherencia e inmuebles por
destinación.
Se diferencian ambas categorías de inmuebles, en que los
inmuebles por adherencia pierden su propia individualidad y se convierten
en parte constitutiva del inmueble por naturaleza o por adherencia al cual
adhieren, lo que no ocurre con los inmuebles por destinación, que
simplemente se agregan o anexan a un inmueble y continúan conservando
su propia individualidad. Dicho de otra forma: en el caso de los bienes
inmuebles por adherencia, se produce una conexión física con el inmueble
al cual adhieren, hecho que no se produce en el caso de los inmuebles por
destinación.
3.3. Requisitos de los inmuebles por destinación.
Tres requisitos deben reunir los bienes muebles para ser
considerados como inmuebles por destinación:
• La cosa mueble debe colocarse en un inmueble, comunicando ésta última
su naturaleza a la primera.
• La cosa mueble debe colocarse en interés del inmueble, es decir, debe
destinarse al uso, cultivo o beneficio del inmueble. Cabe señalar que a
pesar de que el inciso 1º del artículo 570 emplea la fórmula copulativa “y”
(“uso, cultivo y beneficio”), debemos entender que para dar a las cosas
muebles la calidad de inmuebles por destinación, basta que estén
destinadas a una cualesquiera de las finalidades mencionadas (uso, cultivo
o beneficio de un inmueble). Así lo ha resuelto la Corte Suprema y lo ha
corroborado el Código de Aguas, en lo que podríamos calificar como una
interpretación legal o auténtica del artículo 570 del Código Civil, al disponer
en su artículo 3º: “Atendida su naturaleza, las aguas son muebles, pero
destinadas al uso, cultivo o beneficio de un inmueble se reputan
inmuebles”. El agua, por tanto, considerada como inmueble por destinación
según el propio legislador, basta que sirva a uno de estos tres fines y no a
todos ellos.
Para que un mueble sea inmueble por destinación no es suficiente
que el dueño de un predio coloque la cosa en éste y por su voluntad le
atribuya la calidad de inmueble; la ley exige la existencia de una relación
efectiva entre el mueble y el inmueble, traducida en la destinación del
primero al uso, cultivo o beneficio del segundo. Del mismo modo, para que
la cosa pierda su carácter de inmueble por destinación, es preciso que
127
objetivamente desaparezca el vínculo citado, sea al sustraerse
efectivamente el mueble a la explotación del inmueble, sea por enajenación
del mueble o del inmueble por separado.
• La cosa mueble debe estar destinada en forma permanente a los fines
indicados. Si bien se exige cierta estabilidad y fijeza, no se requiere
perpetuidad (igual que dijimos respecto a los inmuebles por adherencia).
Prueba lo anterior el propio artículo 570, al mencionar los abonos
existentes en la finca, que dejan de existir por su empleo.
3.4. Casos en que la ley exige que sea el dueño el que destine un
mueble al uso, cultivo o beneficio de un inmueble.
Por regla general, y a diferencia de lo que suele acontecer en la
legislación comparada, no es un requisito que el bien mueble sea destinado
a un inmueble por el dueño del predio, o por el titular de un derecho real
sobre éste, como el usufructuario. En algunos casos, sin embargo, el
artículo 570 del Código Civil, exige tal requisito:
• Para los utensilios de labranza o minería y los animales destinados al
cultivo o beneficio de una finca;
• Para los abonos existentes en ella;
• Para las prensas, calderas, máquinas, etc., que forman parte de un
establecimiento industrial adherente al suelo.
3.5. Clasificación de los inmuebles por destinación.
No obstante que el legislador nacional cite sólo ejemplos de
inmuebles por destinación agrícola o industrial, ello no significa que otros
destinos no tengan cabida. La regla general del artículo 570 es amplia.
Reputa inmuebles aunque por su naturaleza no lo sean, a las cosas
destinadas al uso, cultivo o beneficio de un inmueble, sin restringir su
campo a la explotación agrícola o industrial de un inmueble. Por ello, la
jurisprudencia ha declarado que el menaje de un hotel que entra en el
arrendamiento debe reputarse inmueble por destinación, puesto que ha
sido colocado por el dueño o arrendador para el uso y servicio de éste, en
forma permanente, y para el beneficio del propio inmueble. En este caso,
estamos ante un inmueble por destinación comercial.
128
Considerando lo expuesto, podemos clasificar los inmuebles por
destinación de la siguiente forma:
• Inmuebles por destinación agrícola;
• Inmuebles por destinación industrial;
• Inmuebles por destinación comercial;
• Inmuebles por destinación doméstica;
• Inmuebles por destinación suntuaria u ornamental.-
3.6. Ejemplos legales de inmuebles por destinación.
El artículo 570 señala los siguientes ejemplos de inmuebles por
destinación:
• Las losas de un pavimento: en realidad, son inmuebles por adherencia, lo
mismo que las tablas o el parquet del piso de las habitaciones de una casa,
pues adhieren a la casa o al suelo.
• Los tubos de las cañerías: también son inmuebles por adherencia, si
forman parte integrante del inmueble y se identifican con él formando un
solo todo.
• Los utensilios de labranza o minería y los animales actualmente
destinados al cultivo o beneficio de una finca con tal que hayan sido
puestas en ella por el dueño de la finca. Al respecto, cabe hacer las
siguientes observaciones:
1º Las cosas mencionadas deben ser puestas en la finca por el dueño de la
misma, personalmente o a través de sus representantes. Además, al exigir
la ley que las cosas hayan sido puestas por el propietario del fundo,
implícitamente supone que tanto los muebles como el fundo le pertenecen.
2º Las cosas que pertenecen a un usufructuario, un anticresista, un
arrendatario, etc., jamás pueden considerarse inmuebles por destinación,
aun cuando de hecho se encuentren empleadas en el mismo uso que las
que son consideradas como inmuebles.
3º Los animales a que se refiere la disposición son los destinados al cultivo
o beneficio de una finca, cualquiera que sea este cultivo o beneficio, pues la
ley no se restringe a la explotación agrícola. Pero la destinación al cultivo o
beneficio ha de ser actual, es decir real y verdadera, y asimismo
129
permanente. De tal forma, por ejemplo los caballos que por razones del
servicio de un fundo usan los trabajadores son inmuebles por destinación;
pero no acontece lo mismo con aquellos que el propietario destina a la
equitación.
• Los abonos existentes en la finca y destinados por el dueño a mejorarla.
Dos condiciones específicas deben cumplirse en este caso:
1º Que los abonos o sustancias fertilizantes se hallen en la finca.
2º Que el dueño de la finca los haya destinado a mejorarla. Así, por
ejemplo, si el dueño de un fundo tiene almacenadas 10 toneladas de
salitre con el fin de venderlas a otros agricultores, no estamos ante
inmuebles por destinación.
• Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman
parte de un establecimiento industrial adherente al suelo, y pertenecen al
dueño de éste. Tres condiciones deben cumplirse:
1º La existencia de un establecimiento de esta naturaleza adherente al
suelo; ello, porque las calderas, máquinas, etc., pueden o no adherir al
suelo.
2º Las cosas deben estar destinadas a la realización de la industria a que
está destinado el establecimiento.
3º Los objetos muebles y el establecimiento industrial deben pertenecer al
mismo dueño.
• Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques,
colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal que éstos adhieran al suelo,
o sean parte del suelo mismo o de un edificio. Dos condiciones deben
concurrir:
1º La ley –como señala Claro Solar-, tiene en vista los animales que siendo
naturalmente bravíos o salvajes, porque viven ordinariamente en libertad
natural, se hallan en cierto sentido, en domesticidad, por la costumbre que
tienen de volver a su vivar en que estuvieren encerrados, Se excluyen los
animales domésticos, que son cosas muebles por naturaleza.
2º Los vivares deben ser inmuebles por adherencia o ser parte del suelo
mismo de un edificio.
130
Como se desprende del artículo 570, su enumeración es puramente
ejemplar. En consecuencia, cualquier otra cosa mueble que se encuentre
en la situación de la regla general del inciso 1º del precepto, debe reputarse
inmueble por destinación.
3.7. Las cosas de comodidad u ornato.
Se refiere a ellas el artículo 572. Tres situaciones distinguimos en
esta norma:
• Si las cosas pueden removerse fácilmente sin detrimento de las paredes,
como estufas, cuadros, espejos, tapicerías, “se reputan muebles”, expresión
que ha sido criticada por algunos, porque se trata de cosas que por su
naturaleza tienen carácter mueble. Otros autores señalan que los términos
usados por el legislador son correctos, pues en algunas circunstancias, a
dichas cosas correspondería la calificación de bienes inmuebles por
destinación suntuaria.
• Si no pueden removerse fácilmente sin detrimento de las paredes, serán
inmuebles por destinación o por adherencia si reúnen los requisitos
generales de esta categoría de cosas.
• Si las cosas están embutidas en las paredes formando un mismo cuerpo
con ellas, serán inmuebles por destinación o adherencia aunque puedan
separarse sin detrimento.
3.8. Cesación de la calidad de inmueble por destinación.
Conforme al artículo 573, los inmuebles por destinación no dejan de serlo
por su separación momentánea del inmueble al que acceden. Pero desde
que se separan con el objeto de darles diferente destino, dejan de ser
inmuebles. En armonía con lo anterior, el artículo 2420 establece que la
hipoteca afecta a los muebles que por accesión pertenecen al inmueble de
acuerdo al artículo 570, pero el gravamen deja de afectarles desde que los
inmuebles por destinación pertenecen a terceros, reconociendo el derecho
del deudor para enajenar aquellos bienes.
131
MÓDULO 4: TÉCNICAS DE TASACIÓN
Toda tasación de un inmueble urbano debe describir con datos objetivos, la situación
económica general en que está inmersa la propiedad analizada.
Los principales factores externos del sector, con influencia en el valor del inmueble
urbano son:
a) Urbanización
b) Equipamiento
c) Accesibilidad
d) Desarrollo sectorial
e) Oferta y demanda
f) Densidad de construcción
g) Categorías sociales
Los principales factores internos del inmueble que determinan el valor del
inmueble urbano son:
a) Topografía
b) Geometría
c) Inundabilidad
d) Drenaje o capacidad de percolación
e) Aptitud de suelo de fundaciones
132
Metodología.
El proceso de tasación urbana de bienes inmuebles fiscales debe comprender las
siguientes etapas:
a) Identificación del inmueble
b) Clasificación de factores
c) Cálculo del valor comercial del terreno
d) Cálculo del valor comercial de la construcción
Los antecedentes generales del bien raíz nos permiten su identificación, éstos se
detallan a continuación:
a) Dirección del Inmueble
b) Comuna
c) Provincia
d) Región
e) Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo
f) Rol de Avalúo del S.I.I. (desglosado)
g) Plano de subdivisión/loteo
h) Plano Fiscal
i) Superficie total de terreno
j) Superficie de la construcción
k) Expropiaciones visibles o reales
l) Fecha del informe
m) Valor U.F.
133
n) Ubicación (ejemplo un croquis)
Conceptos Básicos de la Tasación
Aceptabilidad de la edificación: Constatación a simple vista de la inexistencia de anomalías
evidentes en la edificación usada, tanto en sus antecedentes administrativos como en las
condiciones de estructura y de habitabilidad de la edificación usada, que aseguran la
posibilidad de que ella siga prestando servicios por lo menos 20 años más desde la fecha
de la tasación y, por tanto, su aptitud frente al beneficio del Subsidio Habitacional.
Costo de Reposición: Es el costo de construcción de una edificación nueva, incluyendo
tanto los costos directos como los indirectos.
Costo de Reemplazo: Es el costo de reposición de una edificación nueva, al cual se le ha
agregado un factor de comercialización.
Depreciación: Es la pérdida de valor de la edificación usada o no nueva respecto a una
nueva, debido a la disminución parcial o total de su capacidad para producir el servicio
requerido, cualquiera sea la causa (deterioro o desgaste físico, obsolescencia funcional o
pérdida de utilidad, inadecuación económica o caída en desuso). Se produce
principalmente por el simple transcurso del tiempo y, por consiguiente, cualquier unidad,
aunque se la conserve cuidadosamente y sin funcionar, está sujeta a depreciación.
Deterioro o desgaste: Es el conjunto de daños o defectos físicos y químicos provocados
en la edificación por el uso, el clima, etc.
Enfoque Comparativo o de Mercado: Método de tasación que determina el valor de un
inmueble mediante el análisis comparativo entre inmuebles similares utilizando
estadísticas sistematizadas de valores de transferencias y/o de ofertas del mercado
inmobiliario.2
Enfoque de Costo: Metodología de tasación que determina el valor de una edificación a
partir de sus costos de reposición o reemplazo.
Enfoque de Valor Residual: Método de tasación que determina el valor de una parte de
un inmueble, habitualmente el suelo, descontando del valor de mercado del inmueble el
costo de las edificaciones y de las obras complementarias. Se aplica cuando no se dispone
de referencias directas de valores del suelo en el mercado inmobiliario.
Factor de comercialización: Factor de incremento del Costo de Reposición que es
habitual constatar en los precios de transferencias inmobiliarias.
134
Unidad 3
135
MÓDULO 1: FINANCIAMIENTO
Su objetivo es dar a conocer las alternativas y formas de financiamiento en el marco de
operaciones de compraventa de un inmueble.
Letras y mutuos hipotecarios.
Los tipos de instrumento más utilizados para los créditos hipotecarios son las Letras de
Crédito o Hipotecarias y los Mutuos Hipotecarios. A continuación, se describen sus
características más importantes:
Crédito Hipotecario con Letras de Crédito: Se financia con un instrumento que emite el
banco, llamado "letras hipotecarias". Éstas pueden ser transadas por el banco en la Bolsa
de Valores o ser adquiridas por éste o un tercero, obteniéndose así los recursos que
financian el crédito otorgado al deudor. El precio que se obtiene por la venta de estas
letras varía de acuerdo a las condiciones del mercado, por lo que puede generarse una
diferencia positiva o negativa entre el valor de la letra ("valor par") y el precio al que ésta
se transa. En la escritura debe precisarse la parte contratante que se hará cargo o se
beneficiará de esta diferencia. En caso que resulte ser el deudor, éste deberá pagar la
diferencia negativa que eventualmente se produzca.
Para mayor información, sobre este tema se debe revisar el Capítulo 9-1 de la
Recopilación Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras (SBIF) sobre "Operaciones con letras de crédito".
Mutuo Hipotecario Endosable: En este caso el Banco financia el préstamo con recursos
propios. El solicitante del crédito recibe el monto aprobado y no se genera una diferencia
como puede ocurrir en los créditos otorgados con letras hipotecarias. Este tipo de crédito
puede ser transferido por parte del banco mediante endoso, el que queda registrado en
la escritura pública respectiva. Sin perjuicio de lo anterior, la administración del crédito
queda radicada en el banco, por lo que, el canal de comunicación del deudor para todos
los efectos sigue siendo éste.
Para mayor información, sobre este tema se debe revisar el Capítulo 8-4 de la
Recopilación Actualizada de Normas de la Superintendencia de Bancos e Instituciones
Financieras (SBIF) sobre "Mutuos hipotecarios endosables".
Mutuo Hipotecario No Endosable: En este caso el Banco también financia el préstamo
con recursos propios, pero a diferencia del anterior no puede ser transferido mediante
endoso. Su regulación queda circunscrita a lo que se pacte en el respectivo contrato y a la
Ley 18.010 sobre Operaciones de crédito de dinero y la Ley General de Bancos.
136
MÓDULO 2: MERCADOS FINANCIEROS
En economía un mercado financiero es un espacio físico-virtual en el que se realizan los
intercambios de instrumentos financieros y se definen sus precios (Fuente Wikipedia)
En relación al tema inmobiliario los principales actores del mercado financiero son:
BANCOS
FINANCIERAS
CAJAS DE COMPENSACION
Gastos involucrados en una operación de financiamiento inmobiliario.
Los gastos involucrados en una operación de financiamiento inmobiliario, dicen relación
con los gastos propios de la operación bancaria, los gastos de notaría, de la inscripción en
el Conservador de Bienes Raíces, etc.
Algunos de estos son:
Gastos de Notaría. Corresponde a los gastos por servicios notariales relacionados
con la legalización del contrato de compraventa. Valor referencial: entre 2 UF y 5 UF.
Del valor del inmueble;
Gastos de timbres y estampillas. Corresponde a un porcentaje sobre el monto del
préstamo. Se considera un 0,6% para viviendas DFL 2 cuya primera transferencia se
realiza dentro de los dos años siguientes a la recepción final. Para aquellos casos que
no cumplan la condición anterior equivale a un 1,2%. En el caso de refinanciamiento
de deudas hipotecarias estos quedan exentos de este impuesto de timbre y
estampillas.
Gastos de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Con la inscripción de
la propiedad a nombre del comprador, se oficializa el cambio de propiedad del
inmueble. Cualquier problema con la propiedad, como una orden de embargo
interpuesta con posterioridad a la obtención de certificados requeridos, aparecería
en esta oportunidad. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario
del comprador del bien inmueble, como así también quien es el acreedor de la
hipoteca y gravámenes correspondientes.
Gastos de tasación. Los gastos de tasación, estudio de títulos, notaría, impuesto de
timbres estampillas y la inscripción en el Conservador de bienes raíces.
137
En general estos gastos no vienen incluidos en las simulaciones de crédito. Dependerá del
cliente y la institución financiera si finalmente parte o la totalidad de estos gastos, se
incluyen en la totalidad del monto solicitado.
138
MÓDULO 3: LEASING
Operación de arrendamiento financiero que consiste en la adquisición de una mercancía,
a petición de su cliente, por parte de una sociedad especializada. Posteriormente, dicha
sociedad entrega en arrendamiento la mercancía al cliente con opción de compra al
vencimiento del contrato.
El leaseback es la operación de leasing que se refiere a los casos en que una empresa
que requiere de financiamiento y que cuenta con algún bien, lo vende a la empresa
de "leasing" o banco, la que se lo arrendará a su vez, a través de una operación de
leasing normal.
139
MÓDULO 4: SUBSIDIOS HABITACIONALES
Los subsidios son una forma de financiamiento que puede venir desde el sector privado o
bien del sector público, estos pueden ser:
El subsidio implícito, es un Subsidio que opera cuando, para la compra o construcción de
una vivienda con Subsidio Habitacional, se utiliza un Crédito Hipotecario en Letras.
El subsidio de originación, este Subsidio adicional opera cuando el beneficiario del
Subsidio Habitacional utiliza un Crédito Hipotecario en Letras o Mutuo Hipotecario para la
compra de su nueva vivienda.
El subsidio habitacional, es una ayuda directa del Estado que se otorga por una sola vez
al beneficiario y a su núcleo familiar para la adquisición de una vivienda para él y su
núcleo familiar.
140
MÓDULO 5: LA HIPOTECA
La gran mayoría de operaciones inmobiliarias se hacen por medio de créditos
hipotecarios por lo tanto, el corredor de propiedades deberá estar capacitado en este
tema y además apoyar en todo momento a que la gestión sea lo más rápida y eficiente en
la institución bancaria.
Obviamente el corredor de propiedades deberá estar debidamente capacitado en otros
temas como ventas, atención a clientes, servicio de calidad, negociación, garantías en
contratos, para cuidar de buena forma los intereses de los clientes y concluir
exitosamente la operación.
Una vez que se ha cerrado el negocio, el corredor de propiedades tiene una serie de
tareas que concretar, las que principalmente dicen relación con los aspectos legales de la
venta.
Si la propiedad es financiada mediante crédito hipotecario, la labor del corredor de
propiedades será crucial en el acompañamiento del cliente en el proceso de la obtención
del financiamiento. Por ello es que recomendamos que el profesional conozca bien los
documentos y los procedimientos que solicita cada institución financiera.
Lo general es que cada cliente tramite el crédito; sin embargo, la oficina de corretaje
puede ofrecer este servicio, generando un mayor compromiso con sus potenciales
clientes. Existen varias instituciones financieras que han creado canales de atención
especializados para corredores de propiedades, lo que aliviana mucho este proceso, es su
deber como corredor el acercarse a algún banco con el cual abrir un canal expedito para
este trámite, o bien aconsejar al cliente que realice simulaciones con distintas entidades,
con el objetivo de conocer la oferta y elegir la mejor opción de financiamiento. Luego, que
obtenga una pre-aprobación con la institución elegida de acuerdo al monto que requiere
para financiar la propiedad.
El corredor deberá crear una carpeta del cliente, con todos los papeles que el banco o
mutuaria le solicita, entre los que se encuentran el estado de situación, certificados de
renta, liquidaciones de sueldo, cotizaciones de la AFP, acreditación de deudas y
patrimonio, entre otros.
Asimismo, se debe entregar a la institución financiera la carpeta de la propiedad, con
todos los antecedentes de la misma, entre los que se encuentran los títulos, tasación,
reparos y gravámenes (si los hubiera), entre otros; con el objetivo de que se realice el
estudio de títulos correspondiente y se apruebe la hipoteca.
141
Es muy importante que el corredor presente la documentación completa y en orden, de
acuerdo a los requerimientos del banco. De esta manera, el proceso fluirá con mayor
rapidez.
Una vez otorgado el crédito hipotecario, entonces se está en condiciones de firmar las
escrituras y cerrar el negocio.
142
Unidad 4
143
MÓDULO 1: OBLIGACIONES CÓDIGO DE COMERCIO
Obligaciones
Los corredores en general están sujetos a las obligaciones establecidas en el Código de
Comercio, algunas de las cuales no le son aplicables a éstos, dada su naturaleza y porque
no inciden en las actividades de ellos, como por ejemplo, las de asentar en sus registros
los datos de la letras de cambio que negociaren o recoger del cedente los documentos de
comercio que hubieren negociado y entregarlos al tomador. En consecuencia, sólo se le
aplican las siguientes:
a) Responder de la identidad de las personas que contrataren por su intermedio y
asegurase de su capacidad legal;
b)
Ejecutar por sí mismos las negociaciones que le encomendaren;
c) Llevar un registro encuadernado y foliado, en el cual asentarán día a día, por
fechas, en enumeración progresiva, sin raspaduras, interlineaciones, notas
marginales, abreviaturas o cifras, todas las compraventas u operaciones ejecutadas
por su mediación;
d) Llevar un libro manual en el cual consignarán los nombres y domicilios de los
contratantes, la materia del contrato y las condiciones en que se hubiere celebrado;
e) Entregar a cada uno de los interesados, dentro de las 24 horas siguientes a la
conclusión del negocio, un extracto firmado por ellos y por los mismos interesados
del asiento que hubieren verificado en su registro. Este extracto firmado por las
partes hace fe del contrato.
f) Presentar su registro y manual a los tribunales y jueces árbitros, siempre que
fuere requerido al efecto.
Prohibiciones
A los corredores de propiedad les está prohibido ejecutar operaciones de comercio por su
cuenta o tomar interés en ellas, bajo nombre propio o ajeno, directa o indirectamente; y
también desempeñar en el comercio el oficio de cajero, tenedor de libros o dependiente,
cualquiera que sea la denominación que llevaren.
Les está, igualmente prohibido dar certificaciones de hechos que no consten de los
asientos de sus registros. Sin embargo podrán declarar, en virtud de orden emanada de
un Tribunal, lo que hubiere visto o entendido en cualquier negocio.
144
Actualmente no rige arancel alguno que fije la remuneración, salario, comisión u
honorario de los corredores de propiedad, por lo que la prohibición referida
anteriormente carece de aplicación real y concreta.
Valor legal de las minutas del corredor.
Las minutas que entregaren a sus clientes y las que se dieren recíprocamente, en los
casos en que 2 o más corredores concurrieren a la celebración de un negocio por
comisión de diversas personas, hacen prueba contra el corredor que la suscribe.
Esta regla especial es simple aplicación de la norma general sobre valor probatorio de los
instrumentos privados, que es pleno en contra de quien aparece o se reputa haberlos
suscrito.
145
MÓDULO 2: DILIGENCIA QUE DEBE EMPLEAR
El corredor de propiedades, como mandatario que es, responde hasta la culpa leve en el
cumplimiento de sus obligaciones.
Esta responsabilidad recae en él más estrictamente por ser remunerado su
mandato. Esto significa que debe actuar con esa diligencia y cuidado que los hombres
emplean ordinariamente en sus negocios propios.
En forma especial, al intervenir el corredor en contratos celebrados por personas
incapaces son de su cargo los perjuicios que resultaren directamente de la incapacidad,
por lo que deberá cerciorarse de la capacidad de los contratantes, para que no se le haga
efectiva esta responsabilidad que le impone la Ley. El corredor de propiedades responde
con mayor razón, si el perjuicio proviene de su actuar deficiente, respondiendo en este
caso de culpa grave o dolo.
La culpa grave es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con aquel cuidado
que aún las personas negligentes y de poca prudencia emplean en sus negocios propios.
Este grado de culpa, en materia civil, equivale al dolo. Dolo es la intención positiva de
inferir injuria a la persona o propiedad de otro.
Por el contrario, no estará sujeto a responsabilidad si sólo incurre en culpa o descuido
levísimo, que es la falta de aquella esmerada diligencia que un hombre juicioso emplea en
la administración de sus negocios importantes.
La prueba de la diligencia o del cuidado pesa sobre el que ha debido emplearlo, por lo
que en estos casos es de cargo del corredor de propiedades.
Todos estos principios dejan de aplicarse desde que hay estipulación expresa de las
partes en sentido contrario.
Prescripción de las acciones en contra del corredor.
La responsabilidad de los corredores de propiedad por razón de operaciones de su oficio
prescribe en dos años, desde la fecha de cada una de éstas.
Si el corredor de propiedades ha actuado con culpa leve en alguna operación, el cliente
afectado podrá accionar de indemnización de perjuicios en su contra, dentro del plazo de
2 años, a contar de la fecha de la operación en que el corredor actuó con negligencia o
descuido.
146
Vencido este plazo de 2 años, la acción del cliente, para hacer efectiva la responsabilidad
del corredor de propiedades prescribe por el lapso de tiempo, y éste queda liberado.
147
MÓDULO 3: OBLIGACIONES CON SU PERSONAL DEPENDIENTE
a) Celebrar el contrato individual de trabajo por escrito;
b) Mantener en el lugar de trabajo un ejemplar del contrato individual de trabajo,
de cada trabajador;
c) Consignar por escrito las modificaciones al contrato de trabajo;
d) Acatar la jornada laboral pactada;
e) Llevar registro de asistencia de los trabajadores;
148
MÓDULO 4: LA COMISIÓN
Libre contratación.
El corredor de propiedades puede acordar libremente la tasa de su comisión con quienes
solicitan su servicio.
Están derogadas todas las limitaciones que atentan contra el principio de libre
contratación consagrado en nuestra legislación.
Estipulaciones de la comisión.
El pacto del corredor de propiedades y sus clientes sobre la comisión va inserto en la
respectiva orden.
La comisión es por lo general un porcentaje del precio del contrato. Pero, no hay
inconveniente en pactarla en un monto fijo o en cualquier otra forma, ya que el convenio
está entregado a la voluntad de las partes.
Cláusulas usuales.
La práctica ha acuñado cláusulas cuyo objeto común es asegurar la ejecución de buena fe
del acuerdo sobre comisión. Son de uso corriente, las siguientes:
a) Comitente debe pagar la comisión, cuando celebra el contrato después de
vencido el plazo de la orden, si el comprador o arrendatario recibió orden de visita
durante la vigencia de ella;
b) Comitente debe pagar la comisión si revoca o retira la orden pendiente el plazo
de su duración;
c) Comitente debe pagar doblada la comisión si vende o arrienda por sí mismo o en
cualquier forma, estando vigente orden con exclusividad;
d) El interesado en comprar o arrendar debe pagar la comisión si se entiende
directamente con el vendedor o arrendador;
e) El comprador se obliga a retener, al momento se pagar el precio, la comisión
correspondiente al vendedor, autorizado por éste, constituyéndose en codeudor
solidario de la respectiva obligación.
En todas estas cláusulas se precave el fraude de que pueda ser víctima el corredor,
quedando sin comisión.
149
MÓDULO 5: FALTA AL PAGO DE LA COMISIÓN
Falta de pacto expreso
Caso infrecuente en la práctica, pero que tiene solución en las normas de derecho común.
Éstas reconocen el derecho del corredor como mandatario de quien solicita sus servicios,
en ausencia de estipulaciones sobre la remuneración, a obtener la “usual”.
Uso de personería interpuesta.
No es insólito que una persona, interesada en el inmueble de cuya venta o arriendo está
encargado un corredor, pretenda burlar el pago de la comisión enviando un tercero,
generalmente pariente o amigo, para que suscriba la orden de visita, en que se contiene
el pacto de la comisión, y después aquélla celebre directamente el contrato, valiéndose de
ésta circunstancia para eludir el pago de la comisión.
Por su parte, la persona que se ha prestado para esta maniobra fraudulenta niega estar
obligada a pagar la comisión, porque ella no ha comprado ni arrendado.
El corredor sólo tendrá acción en contra de esta última, fundándose en la norma que
instituye la buena fe con que deben cumplirse los contratos.
Carecerá por lo general de acción contra el contratante real, que es un tercero con el cual
no le une ningún vínculo, salvo que pueda demostrar que la persona interpuesta obró
como mandatario del contratante efectivo, único caso en que este último resultará
obligado al pago de la comisión.
Para precaver en parte este mecanismo de fraude, resulta recomendable insertar en la
respectiva orden una cláusula en que el suscriptor se obligue a pagar la comisión
estipulada sea que celebre el contrato por sí mismo, sea que lo haga por interpuesta
persona, entendiéndose que así ocurrirá si el contrato en definitiva es llevado a efecto por
personas relacionadas con él – familiares, asociados, empleadores, dependientes, amigos,
etc., que hayan obtenido previamente orden del corredor de propiedades.
150
Época de pago de la comisión.
La comisión deberá ser pagada en la oportunidad convenida por las
partes. Normalmente, será ésta la suscripción de la promesa o de la compraventa o
arrendamiento o respectivo contrato. Si se hubiere incurrido en alguna de las conductas
que según lo pactado obliga al comitente al pago de la comisión, no obstante no haberse
consumado el negocio o haberse sido sin la intervención del corredor de propiedades, la
comisión será exigible, desde el momento en que el mandante haya ejecutado el hecho
en virtud del cual deba pagarla.
A falta de pacto esencial, la comisión será pagada una vez completada la negociación,
estando cumplida totalmente la labor de mediación encomendada al corredor de
propiedades. De otra manera, puede el cliente excusar el pago, por no haber cumplido el
corredor sus obligaciones, invocando el principio general, de que nadie está obligado a
cumplir una obligación, mientras la contraparte no cumpla las suyas.
Documentos de garantía.
El corredor de propiedades puede exigir documentos en garantía del pago de la comisión,
consistentes en cheques, letras de cambio o pagarés.
Esta práctica es totalmente lícita. No hay disposición legal que la prohíba, y en derecho
privado las partes pueden realizar todo aquello que no esté prohibido.
La prescripción.
La acción ordinaria del corredor de propiedades para el cobro de su comisión no está
sujeta a plazo especial de prescripción, por lo que se extingue en el lapso de 5 años.
Si, por cualquier razón, la comisión se hubiere estipulado en documento de mérito
ejecutivo, la acción ejecutiva prescribirá en 3 años y, convertida en ordinaria, durará sólo
otros 2 años.
Los respectivos plazos se contarán, desde el día que se hubiere celebrado el contrato en
que se devengó la comisión. Desde ese día se hizo exigible la obligación de pago de la
comisión.
Pero, si el corredor de propiedades y su cliente incumplidor estipularon fecha
determinada para el pago de la comisión o fijaron plazo o condición que suspendiera la
exigibilidad de la misma, el lapso de la prescripción de la acción de cobro deberá contarse
desde esa fecha o desde el vencimiento del plazo o el cumplimiento de la condición,
respectivamente. Únicamente entonces se hizo exigible la obligación.
151
El plazo de prescripción no está sujeto a suspensión. Esta opera sólo en casos de
excepción, que no se dan en un corredor de propiedades, en lo que respecta al cobro de
su comisión.
152
MÓDULO 6: LA COMPRAVENTA
El corredor de propiedades como intermediador entre el vendedor y el comprador tiene
una varia gama de actividades en una operación de compraventa. Es importante señalar
que la actividad de corretaje está muy ligada al derecho, pues cada una de las etapas
tiene consecuencias jurídicas, por lo que se debe prestar mucha atención a este aspecto.
Luego de celebrado el contrato de prestación de servicios entre el corredor de
propiedades y el cliente, se deben realizar – a lo menos - los siguientes pasos:
a) Reunir los documentos legales de la propiedad, para determinar de manera
cierta, si no existen prohibición o impedimento legal que impida transferir el
dominio de la propiedad, dentro de los documentos que se deben reunir están:
• Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones, otorgado por
el Conservador de Bienes Raíces respectivo (normalmente el Conservador de la
comuna en que se ubica el inmueble). Se solicita por cualquier persona, debiendo
para ello señalar la foja, número y año de inscripción del inmueble;
• Copia de inscripción de dominio con certificación de vigencia, (también lo otorga el
conservador de bienes raíces), habitualmente viene incluido en el certificado anterior;
• Copias de las inscripciones de dominio de los últimos 10 años. (Conservador de
Bienes Raíces)
• Copias de los títulos de dominio de los últimos 10 años. Esto es, copia de aquellas
escrituras públicas y demás documentos que dieron lugar a la adquisición del
inmueble (compraventas, adjudicaciones, permutas, donaciones, daciones en pago,
etc.). Documento que si no se encuentran en su poder, pueden requerirse en las
respectivas notarias en que se celebró el acto, y en su caso en los Archivos Judiciales;
• Certificado de avalúo fiscal. Otorgado por el Servicio de Impuestos Internos. Se
puede obtener vía internet;
• Certificado de deuda en caso que el avalúo fiscal esté afecto al pago de
contribuciones. Lo emite la Tesorería General de la República. En caso que esté afecto
al pago de contribuciones, se debe obtener certificado municipal de deuda por
concepto de aseo domiciliario;
• Certificado de expropiación municipal (otorgado por la Dirección de Obras
Municipales);
153
• Certificado de número (otorgado por la Municipalidad);
• Certificado de expropiación fiscal (otorgado por el SERVIU);
• Copia de recepción municipal en caso que la propiedad existan viviendas de
antigüedad menor a los 40 años. (se debe buscar en la carpeta del inmueble que por
el rol de avalúo lleva la Dirección de Obras Municipales respectiva);
• Fotocopia de planos, en caso que existan;
• Fotocopia de cuentas de suministros básicos (luz, agua, gas, teléfono, entre otros);
• Copia de mandato, en caso que quien comparezca a la firma de la escritura de
compraventa sea un tercero en representación del o los propietarios.
• Certificado de matrimonio, con la finalidad de determinar si el vendedor está
casado en régimen de sociedad conyugal, en cuyo caso debe comparecer la mujer en
la firma de la escritura de compraventa.
En caso que el eventual comprador realice la operación de compraventa en forma directa,
sin financiamiento de terceros, se pueden obviar algunos antecedentes, bajo la
responsabilidad del asesor legal de éste. En caso de que se realice por intermedio de
Banco o institución financiera, se requiere TODOS estos antecedentes en forma conjunta.
b) Tasar el inmueble, con la finalidad de tener un precio objetivo.
Idealmente la tasación debe ser realizada por un tercero ajeno al proceso de compraventa
que de objetividad al precio.
Tasación es determinar el valor comercial de un bien inmueble. El valor de tasación sólo
debe responder a los mecanismos técnicos de evaluación del tasador y, por ningún
motivo, deberá ser influenciado o responder a requerimientos que tengan relación con el
peticionario del inmueble. La tasación debe incluir sólo factores objetivos provenientes
del análisis de la naturaleza, calidad, valor y utilidad del inmueble sujeto a tasación.
Independiente del formato analógico o digital utilizado, la tasación debe entregar una
completa explicación del bien inmueble tasado y la justificación de su valor comercial.
c) Promocionar la propiedad, en diarios, periódicos o internet;
Uno de los factores que incidirá de manera importante es el lugar y frecuencia con que
publicite la propiedad, ya que si el lugar elegido no cumple con las expectativas y retornos
que usted como corredor de propiedades necesita estará perdiendo dinero.
154
d) Mostrar la propiedad, a potenciales compradores;
Debe tener claro que como corredor de propiedades puede acompañar las visitas que los
clientes realicen a las propiedades, lo cual es lo más conveniente, ya que durante la visita
puede ir señalando al cliente las potencialidades del inmueble.
e) Entregar la información legal de la propiedad, a potenciales compradores.
La cantidad de información variará si quien compra lo hace en forma personal o a través
de un crédito hipotecario, en este último caso serán los abogados de la institución
financiera quienes señalarán los documentos que se requiera.
155
MÓDULO 7: EL ARRENDAMIENTO
Una vez recibida una propiedad en arriendo, el corredor de propiedades debe realizar
una completa evaluación de cada interesado que manifieste interés en arrendar un
inmueble, mediante un análisis de los antecedentes comerciales y financieros de cada
postulante como arrendatario.
El propietario para entregar en arriendo un inmueble debe cumplir los siguientes
requisitos:
a) Dejar una Fotocopia de la escritura o algún documento que acredite el dominio de la
propiedad;
b) Acreditar situación actual de pago de Luz, Agua, Teléfono, recolección de basura
municipal, contribuciones, último pago de dividendo;
c) Fotocopia del carné de identidad, por ambos lados del dueño o arrendador del
inmueble;
d) Firmar una orden de arriendo y de administración en la oficina;
e) Dejar un juego de llaves para mostrar la vivienda.
Por su parte el corredor de propiedades deberá:
a) Fijar el valor del arriendo en coordinación con el propietario (arrendador).
b) Recibir de la propiedad;
c) Hacer un inventario detallado del inmueble;
d) Publicitar la propiedad (letrero en el lugar, internet y diarios);
e) Mostrar la propiedad las veces que sea necesario;
f) Solicitar informes comerciales y laborales de los interesados;
g) Seleccionar de acuerdo a lo anterior la persona que sea más idónea;
h) Confeccionar contrato arriendo y firmarlo en notaria;
i) Dependiendo del caso en particular, por lo general se exige una garantía adicional al
arrendatario ya sea aval o letra;
156
j) Entregar la propiedad con el inventario debidamente firmado;
k) Confeccionar la primera liquidación al propietario, detallando los ingresos y
deduciendo la comisión de corretaje;
l) Archivo de todos los antecedentes en una carpeta ad-hoc.
Honorarios. El corredor de propiedades cobra como honorarios por las gestiones
anteriores el 50% del valor de un arriendo por una sola vez.
A partir del segundo mes de arriendo se cobra un 10% del valor del arriendo. Este valor se
deduce de la renta mensual cobrada al arrendatario.
Dentro de los requisitos para el arrendatario están:
Con el fin de garantizar un pago oportuno de arriendo establecido y conservar el estado
del inmueble en las mismas condiciones que cuando fue entregado, se debe contar con la
mayor cantidad de antecedentes de las personas que ocuparan los inmuebles. Por ello los
postulantes a arrendatarios deben entregar toda la información financiera, laboral y
personal que puedan, para que así la elección por parte del corredor de propiedades sea
la más segura.
Los requisitos y documentos que se deberán exigir al arrendatario son:
a) Copia de Cédula de identidad del postulante;
b) Informes de deudas comerciales – DICOM;
c) Además, la persona interesada deberá anexar los siguientes documentos:
• Si el arrendatario es un empleado: contrato o certificado laboral en original que
incluya datos: cargo, remuneraciones y tiempo de servicio, tres últimas liquidaciones
de sueldo. En caso de que el arrendatario tenga otros ingresos, deberá anexar
entonces los documentos que así lo acrediten ya que así con esto demuestra la
solvencia necesaria para arrendar la propiedad.
• Si el arrendatario es independiente: debe demostrar ingresos anexando
documentos que así lo acrediten, como copia de la última declaración de renta,
boletas y/o boletín de informes comerciales.
• Si el arrendatario es una persona jurídica: Certificado de vigencia, certificado de
comparecencia (representante legal). Copia de la última Declaración de Renta. Copia
cédula de identidad del representante legal, copia del pago de los 3 últimos
IVA, copia declaración de renta de los últimos 2 años, si la sociedad inquilina está
recientemente constituida debe presentar documentación de los socios, que
157
demuestren satisfactoriamente sus ingresos y capacidad de pago.
La persona que postula deberá acreditar un ingreso mensual superior a tres (3) veces el
valor del canon de arrendamiento, de no ser así, puede complementar la renta con un codeudor.
Los co-deudores deben anexar las 3 últimas liquidaciones de sueldo.
Reserva y Honorarios: Una vez que la parte arrendadora ha elegido a un postulante, este
reserva la propiedad con el pago de mes de arriendo por adelantado, mes de garantía y
los honorarios del corredor de propiedades (50% del canon primer más), todo esto se
debe pagar antes de que se entregan las llaves y de la firma de contrato de
arrendamiento.
158
MÓDULO 8: LA ADMINISTRACIÓN
La administración de una propiedad es una excelente forma de ingresos de un corredor
de propiedades, toda vez que junto con arrendar la propiedad, puede administrarla con el
objeto de que el propietario obtenga mensualmente su renta, sin tener que lidiar con el
arrendatario por ello.
La administración de la propiedad puede incluir los siguientes servicios:
a) Búsqueda y selección de arrendatarios;
b) Confección del contrato de arriendo adecuado para cada propiedad;
c) Confección de un inventario de la propiedad;
d) Cobro mensual de arriendos;
e) Cobro de reajustes;
f) Cobranza prejudicial de morosidades;
g) Contratación y supervisión de reparaciones;
h) Asesoría legal.
Lo normal es que el corredor de propiedades cobre como honorarios entre el 6% y el 8%
del valor de la renta como honorarios.
159
160
161
162
163
MÓDULO 9: CONTABILIDAD
a) Dentro de los 2 meses siguientes a la iniciación de sus negocios, los corredores de
propiedades deben presentar al Servicio de Impuestos Internos una declaración jurada,
sobre la iniciación de actividades;
b) Puesto que son comerciantes deben llevar libros de contabilidad;
c) Deben realizar mensualmente Pagos Provisionales Mensuales (PPM) a cuenta de los
impuestos anuales que les corresponda pagar, tanto en Categoría, como en Global
Complementario o Adicional.
d) Deben pagar el impuesto de Categoría, los corredores en general, tributan el Primera
Categoría de la Ley de Renta. Pero, los corredores de propiedad cuyas rentas provienen
exclusivamente de su trabajo o actuación personal, sin que empleen capital, tributan en
Segunda Categoría.
e) Los corredores están exentos del pago del Impuesto al Valor Agregado, si sus rentas
provienen exclusivamente de su trabajo o actuación personal, sin que empleen capital.
164
Unidad 5
165
MÓDULO 1: COMERCIALIZACIÓN DE INMUEBLES
Conseguir un comprador para una propiedad, que esté dispuesto a pagar el precio justo,
no se logra en un abrir y cerrar de ojos. Por ello es necesario crear una estrategia de
difusión para dar a conocer dicha propiedad a la mayor cantidad de personas, proceso
que podría tardar días, semanas o meses.
Como Corredor de Propiedades su deber es conseguir una negociación en el menor
tiempo posible, asegurándose antes que el inmueble tenga relación con precio y calidad.
A continuación enumeraremos técnicas de comercialización de propiedades.
a) Definir un valor justo. Asesore al propietario del inmueble. El precio de una vivienda
es el factor más importante durante el proceso de venta. Si una propiedad tiene un valor
por encima del estándar, lo más probable es que tardará en lograr venderla. Por lo tanto,
es importante fijar el precio de la propiedad basándose en su valor en el mercado real.
Puede solicitar la ayuda de un tasador inmobiliario.
b) Papeles de la propiedad en regla. Debe asegurarse que el propietario tiene todos los
papeles de la propiedad en regla (título de propiedad, planos, etc.) para no tener
sorpresas desagradables a la hora de cerrar un negocio. Este aspecto es indispensable
para la reputación de un Corredor de Propiedades puesto que un imprevisto así podría
hacerle perder una oportunidad de venta.
c) Una imagen dice más que mil palabras. No se trata de mentir sobre una propiedad
pero siendo un Corredor de Propiedades puede identificar cómo sacarle el mejor ángulo a
hora de tomar fotos. Algunos de los tips para relucir una propiedad podrían ser: hacer
una captura de la fachada con un día despejado tomando en cuenta si posee o no jardín,
el interior del inmueble debe estar limpio y ordenado.
d) Propaganda en medios impresos. Uno de los recursos más utilizados a la hora de
buscar interesados para una propiedad son los medios de comunicación impresos. De
ellos los más utilizados son:
- Anuncios clasificados en diarios. Este tipo de avisos suelen ser muy efectivos los
fines de semana (Ej: Clasificados de El Mercurio), pero por su costo los anunciantes
acostumbran incluir muy pocas palabras y descripciones, por lo que pueden recibir
cientos de llamadas de personas solicitando más información pero que finalmente no
concretan ninguna visita.
- Aviso en la propiedad. Se trata de colocar un cartel en un lugar visible de la
propiedad hacia el exterior con las leyendas “SE VENDE” o “SE ARRIENDA” agregando
los datos para que lo contacten.
166
e) Comercialización en medios digitales. El 90% de los compradores inician la búsqueda
de su vivienda a través de internet. Por lo tanto es necesario que un Corredor de
Propiedades cuente con un medio de comercialización que entregue toda la información
que al comprador le interesa: Ubicación, tipo de construcción, capacidad, imágenes, entre
otros.
Existen plataformas de internet muy útiles para la comercialización de inmuebles
- Sitio web: Contar con un sitio web le da al Corredor de Propiedades la posibilidad
de llegar a millones de clientes potenciales ubicados en todo el país y no sólo limitado
al área local, pudiendo ofrecer todas sus propiedades las 24hrs del día, los 365 días
del año. Cuando se tiene un gran flujo de propiedades es mucho más eficiente contar
con una plataforma de gestión de contenido (Sitios Web Autoadministrables) con los
cuales dejará de depender de otros profesionales y podrá manejar usted mismo el
contenido de su sitio web.
- Portales de avisos clasificados: Una opción muy económica para promocionar sus
propiedades es a través de los avisos clasificados online (Económicos de El Mercurio,
Vivastreet, Yapo, entre otros), donde se obtiene visibilidad y favorece el
posicionamiento de su empresa. Algunos sitios son gratuitos mientras que en otros
se puede contratar espacios preferenciales para obtener mayor visibilidad de la
propiedad que está comercializando.
- Portales Inmobiliarios: Son plataformas comerciales online con importante flujo
de visitas, asegurando una vitrina para el Corredor de Propiedades y sus productos.
Este tipo de portales permiten al corredor publicar y gestionar varias de sus
propiedades según el plan mensual que escojan (Normalmente entre 2 y 8 UF
mensuales) Algunos de los portales inmobiliarios más importantes en Chile son:
portalinmobiliario.cl, inmobiliaria.cl, mundoinmobiliario.cl, corredordepropiedades.cl,
arriendos.cl
- Redes sociales: Hoy en día las redes sociales ya no son utilizadas sólo para publicar
estados o subir fotos. Cada vez son más las empresas que utilizan estos medios
(Facebook, Twitter, Google+, Pinterest, entre otras) para llegar a un importante
número de personas y Chile es el país con más usuarios de redes sociales a nivel
latinoamericano. Nota: Entraremos más a fondo en el uso de redes sociales en las
lecciones posteriores dentro de esta misma Unidad.
- Email Marketing. Usando esta plataforma puede hacer propaganda a su empresa
o a alguna propiedad en específico a través de correos de forma directa a los
potenciales clientes, llegando a varios miles de usuarios en minutos. Los resultados
de este tipo de campañas pueden medirse en instantes o máximo en 2 días. Pero no
todo es maravilloso, ya que, de no ser cuidadoso con los destinatarios su publicidad
podría pasar a ser SPAM (correo basura).
167
f) Horario flexible. Cuando inicia en el rubro de corredor de propiedades debe tener
claro que podrían solicitarle una cita para ver una propiedad en horarios posteriores a los
de oficina, o durante el fin de semana, y el no acceder a una solicitud podría implicar
perder una oportunidad de venta.
168
MÓDULO 2: ECOMMERCE O COMERCIO ELECTRÓNICO
E-commerce o Comercio Electrónico consiste en la distribución, venta, compra, marketing
y suministro de información de productos o servicios a través de Internet.
Tipos de comercio electrónico:
• B2C (Business-to-Consumer): Empresas que venden al público en general.
• B2B (Business-to-Business): Empresas haciendo negocios entre ellas.
• B2G (Business-to-Government): Empresas que venden a instituciones de gobierno.
• C2C (Consumer-to-Consumer): Plataforma a partir de la cual los consumidores
compran y venden entre ellos.
Ventajas del comercio electrónico:
• Expandir la base de clientes al entrar a un mercado más amplio sin barreras geográficas.
• Extender el horario de venta las 24 horas del día, los siete días de la semana, 365 días al
año.
• Crear una ventaja competitiva respecto a otras empresas del rubro que no lo utilizan.
• Reducir costos de producción, capital, administración, entre otros.
• Mejorar la comunicación con los clientes y efectividad de campañas publicitarias.
Los tipos de actividad empresarial que podrían beneficiarse mayormente de la
incorporación del comercio electrónico son:
Sistemas de reservas: Centenares de agencias dispersas utilizan una base de datos
compartida para acordar transacciones.
Stocks: Facil manejo de información de stock, fácil manejo de la modificación de este
stock, en caso de no contar con el producto.
Elaboración de pedidos: Posibilidad de referencia a distancia o verificación por parte de
una entidad neutral.
169
Seguros: Facilita la captura de datos.
Empresas proveedoras de materia prima a fabricantes: Ahorro de grandes cantidades
de tiempo al comunicar y presentar inmediatamente la información que intercambian.
170
MÓDULO 3: USO DE UNA PLATAFORMA WEB
Como indicábamos en la lección de Comercialización de inmuebles, el 90% de las
personas inician una búsqueda de vivienda a través de Internet, dejando en claro la
importancia de tener una presencia como Corredor de Propiedades en Internet. Pero no
basta tan sólo con tener un sitio web, se trata de entregar información clara y completa al
usuario para lograr el interés deseado.
Actualmente existen miles de Corredores en Internet utilizando las plataformas online
para promocionar sus propiedades y seguramente usted pensará ¿Cómo hacer que lo
elijan por sobre la competencia? A continuación enumeraremos importantes datos que
un empresario debe considerar a la hora de lanzarse a la web con una plataforma web
propia.
a) Información de interés para los usuarios con un fácil acceso. Plantee su sitio web de
manera que el usuario tenga acceso al contenido de forma expedita.
b) Tener un dominio propio. Los dominios CL (.cl) puede adquirirlos en NIC.cl con un valor
de $9.900.- anuales, mientras que los dominios COM (.com) pueden adquirirse en
OFFPAPER con un valor de $12.000.- anuales.
c) Un alojamiento web (Hosting) estable y de tráfico mensual ilimitado.
d) Diseño web simple y eficiente. Que responde a las necesidades del cliente, atendiendo
el interés de los usuarios, es capaz de retener su visita por un período prolongado de
tiempo, es claro, preciso, interactivo y funcional. Sin estridencias, sin sofisticación. Menos
es más.
e) Si es Corredor de Propiedades una buena recomendación es escoger un sitio web
de contenido dinámico, es decir, que usted pueda gestionar el contenido de su sitio web
mediante un editor de texto. Si tiene un alto flujo de propiedades puede ahorrarse el
costo de un webmaster y no requiere experiencia previa.
f) Priorice el posicionamiento web favoreciendo el uso de palabras clave en cada una de
las propiedades que suba a su sitio web.
g) Prefiera el desarrollo de un sitio web con plantilla adaptable a smartphones y
tablet (Responsivo). El 80% de los usuarios de internet lo hacen a través de dispositivos
móviles y siempre será más cómodo para ellos acceder a un sitio web optimizado.
171
h) Datos de contacto visibles. Es importante que el usuario tenga acceso expedito a sus
datos de contacto (teléfono, dirección de la oficina comercial, correo electrónico). También
es recomendable el uso de un formulario de contacto.
Existen empresas especializadas en el diseño de plataformas online para corredores de
propiedades que además brindan paquetes de publicidad para ayudar a quienes están
recién iniciando en el rubro. Por ejemplo: Corredordepropiedades.cl, Portal Inmobiliario.
172
MÓDULO 4: LAS REDES SOCIALES COMO UNA PLATAFORMA DE
COMERCIO ELECTRÓNICO
Hoy en día las redes sociales ya no son simples medios de comunicación e interacción
entre las personas en internet. Cada vez más compañías minoristas y las grandes marcas
enfocan sus estrategias de marketing hacía las redes sociales convirtiéndolas en enormes
plataformas de comercio electrónico, ya que existen millones de potenciales
consumidores que diariamente acceden y comparten sus interés, buscan información de
productos, proporcionando con esto herramientas para los anunciantes que por supuesto
deben saber aprovecharse.
Chile es el país con más usuarios de redes sociales a nivel latinoamericano y estas han
demostrado su eficiencia y eficacia potenciando las actividades comerciales, llegando
rápido a una gran cantidad de público a un costo mínimo, por lo tanto la actividad de
corretaje de propiedades debiera sacarle el mayor provecho.
Si el corredor de propiedades ya tiene su sitio web ¿Por qué debe estar en las redes
sociales?
a) Ofrecer contenidos. Un corredor de propiedades puede subir contenido a su red
social de forma muy sencilla a través de cada plataforma (Facebook, Twitter, Google+,
Pinterest, Linkedin, entre otros), además de gestionar y editar imágenes que refuerzan la
publicación generando el interés en la audiencia.
b) Interactuar en tiempo real. Usando las redes sociales usted podrá relacionarse con
clientes potenciales en torno a los mensajes que se publican. Es importante que usted
monitoree frecuentemente la actividad en su red social para responder a eventuales
consultas de los usuarios.
c) Posicionamiento en buscadores. Las redes sociales potencian y optimizan nuestra
estrategia SEO, ya que están muy estrechamente vinculados.
d) Dispositivos móviles. El 70% de los usuarios de redes sociales navegan a través de un
dispositivo móvil y las plataformas de redes sociales tienen aplicaciones optimizadas para
smartphones y tablets.
173
Unidad 6
174
MÓDULO 1: LA VENTA
Hoy en día, la venta está evolucionando de lo que era casi en su totalidad. Parte de un
proceso repetible que es más propio de una ciencia estudiando a los clientes sobre cómo
incentivar o direccionar las acciones en fin de cerrar una venta, o sobre cómo afectar a los
clientes a nivel neuronal para realizar su compra.
Por ejemplo: una inmobiliaria mostrando a la familia ideal, en un día ideal de sol
primaveral, disfrutando la piscina de un condominio; lo que está haciendo es enviar
señales el cerebro para generar la necesidad de que usted compre una casa en ese
condominio. Siguiendo la misma motivación usted puede notar que las Unidades
Piloto de ese condominio son “la casa ideal”, nada sobra, todo fluye… Incluso hasta parece
que dicha casa fuera más grande.
A esto se le llama Neuromarketing.
Las personas que tienen el “don de la venta” o que han conocido las diferentes técnicas
tienen un mundo de oportunidades a sus pies, ya que esto les servirá toda la vida,
no solo al vender sino también al comprar, además que les ayudará para su
competitividad en la vida diaria ya que sí o sí son más despiertos, logran detectar
automáticamente cuando alguien les quiere vender algo o los está direccionando de
alguna manera para realizar una acción.
Del latín vendĭta, venta es la acción y efecto de vender (traspasar la propiedad de algo a
otra persona tras el pago de un precio convenido)
El proceso interactivo que se produce entre el/la vendedor/a y comprador/a en cualquier
venta puede ser estructurado y sistematizado para conocer las etapas que lo configuran.
Los/as expertos/as destacan varias teorías o sistemas en el proceso de venta.
175
MÓDULO 2: TEORÍA FORMULISTA
Estructura el proceso de venta en cuatro etapas diferenciadas, según una formula
llamada A.I.D.A. que está compuesta por las iniciales de cada fase o etapa:




Atención
Interés
Deseo
Acción
A.I.D.A., establece los siguientes pasos en la actuación del vendedor/a:
1. Fase de llamar la atención:
El/la vendedor/a debe llamar la atención del comprador/a durante los primeros
momentos de contacto con éste/a. Si no es así la venta estará perdida. Las preguntas, las
afirmaciones o las acciones son como un redoble de tambor. Captan la atención.
2. Fase de despertar interés:
El/la vendedor/a tiene que procurar que el/la cliente se interese por el producto. Esta fase
se suele desarrollar al mismo tiempo que la anterior.
La respuesta del cliente/a a estas dos fases normalmente consistirá en atender y escuchar
al vendedor/a. El interés lo despierta la habilidad del vendedor/a para apelar a los motivos
de comprar del potencial cliente/a.
Es aconsejable decidir de antemano por qué ese/a cliente/a en concreto desea adquirir
ese producto.
Seguidamente el/la vendedor/a debe hacer preguntas de sondeo con objeto de
comprobar si se estaba en lo cierto.
3. Fase de crear deseo:
Una vez atendido por el/la cliente, el/la vendedor/a tiene la oportunidad de crear un
deseo por el producto.
Es la etapa en la que tiene que convencer al cliente/a, de que su producto es el que mejor
soluciona una necesidad específica que él tiene. El/la cliente pondrá objeciones, expresará
inconvenientes y preguntará por las ventajas del producto.
Tiene como fin eliminar la desconfianza que normalmente se tiene por una persona y un
producto extraño.
176
Una vez conseguido el interés del cliente/a, hay que crear o aumentar su deseo. El deseo
es el hambre que nos hace comer.
El deseo es la emoción que nos hace actuar.
El/la cliente/a comprará cuando su deseo le haga comprar. Construye su deseo a partir de
las necesidades que haya puesto de manifiesto por medio de la formulación de preguntas
para dicho propósito.
Para ello, hay que hacer todas las preguntas que sean necesarias para destacar cómo las
ventajas derivadas del uso del producto mejorarán sus condiciones.
4. Fase de mover a la acción:
Esta es la última fase ya que toda actuación del vendedor/a se dirige a vender los
productos que comercializa.
Una vez creado el deseo por el producto, el/la vendedor/a tiene que procurar que el/la
cliente realice la acción concreta de compra, realizándole una oferta o proposición y
buscando la manera de cerrar el trato.
Las últimas preguntas que se hacen al/la cliente/a le moverán a la acción, a convertirse en
cliente/a.
Ése es el cierre de la venta. Si las fases precedentes se han llevado a cabo con destreza,
los últimos pasos son pura rutina: firmar el pedido y establecer la forma de pago y la
fecha de entrega.
Esta teoría formulista, es practicada fundamentalmente en las empresas con una gestión
orientada a la venta, donde todo proceso se basa en la actuación del vendedor/a.
El único objetivo real es eliminar la desconfianza que normalmente se tiene por una
persona y un producto extraño. Una vez conseguido el interés del cliente/a, hay que crear
o aumentar su deseo.
El deseo es el hambre que nos hace comer. El deseo es la emoción que nos hace actuar.
El/la cliente/a comprará cuando su deseo le haga comprar.
Construye su deseo a partir de las necesidades que haya puesto de manifiesto por medio
de la formulación de preguntas para dicho propósito.
Para ello, hay que hacer todas las preguntas que sean necesarias para destacar cómo las
ventajas derivadas del uso del producto mejorarán sus condiciones.
177
MÓDULO 3: TEORÍA ESTÍMULO-RESPUESTA
La teoría del estímulo-respuesta es semejante a la anterior. El/la vendedor/a controla la
situación y lleva la iniciativa con la diferencia, de que la teoría estímulo-respuesta se
apoya en el criterio de que a estímulos iguales, respuestas iguales.
Esta teoría busca encontrar un argumento de venta (estímulo) que sea el más aceptado
dentro de un determinado grupo de clientes/as.
Este sistema parte de una percepción errónea, ya que presupone lo que es válido para
todos/as, suponiendo que todos, todos/as los/as clientes/as tienen las mismas
necesidades y el mismo proceso interno en su toma de decisiones.
El fallo de esta teoría es la generalización que hace sobre los individuos. En realidad, cada
persona es diferente y por lo tanto lo que vale para unas personas no tiene por qué valer
para otras.
Las mismas personas en situaciones diferentes tienen conductas diferentes.
El único objetivo que se persigue con esta teoría es vender o lo que es lo mismo colocar el
producto que comercializa la empresa.
178
MÓDULO 4: TEORÍA DE LA NECESIDAD-SATISFACCIÓN
Este es el sistema que debe aplicarse a la venta dentro de la empresa con una gestión
orientada al cliente/a. Es lo que se conoce por Venta Orientada al Cliente/a.
Esta teoría de la necesidad- satisfacción propugna que se debe considerar al comprador/a
o al cliente/a como un sujeto activo donde el objetivo del vendedor/a es conocer y
comprender las necesidades actuales y futuras del cliente/a para satisfacerlas de una
manera rentable.
La venta es un proceso bidireccional entre vendedor/a y comprador/a, para llegar a un
punto donde la necesidad del cliente/a y los beneficios del producto se encuentren.
El objetivo del vendedor/a es establecer unas relaciones duraderas con el/la cliente para
que ambos/as salgan beneficiados/as.
La venta es un proceso interactivo cuyo fin es conocer las necesidades de los/as
clientes/as y satisfacerlas con el producto. El sistema de satisfacción de necesidades
comprende una serie de actuaciones:
1. La búsqueda y análisis de las necesidades del cliente/a:
El/la vendedor/a utiliza la técnica de las preguntas para descubrir las necesidades reales
del cliente/a que puedan ser satisfechas por su producto o servicio.
2. El análisis de la forma en que están cubiertas las necesidades:
El/la vendedor/a tras conocer las necesidades y deseos del cliente/a, debe averiguar y
analizar la manera en que estas necesidades están cubiertas actualmente, para ver si lo
están realmente o no y en caso afirmativo, analizar la manera en que su producto puede
mejorarla.
3. Presentación de un producto o servicio que satisfaga las necesidades del
cliente/a:
Basado en los conocimientos que ha obtenido en las dos primeras fases, el/la vendedor/a
presenta su oferta o el sistema de satisfacción de esas necesidades que tiene el cliente/a.
179
4. Acción o inducción a la compra:
El/la vendedor/a una vez presentada la oferta al cliente/a lo induce a que ejercite la acción
de la compra. Esta inducción no es una coacción o un método de presión sino una forma
de influenciar o convencer al cliente/a de que su producto es el que mejor soluciona sus
necesidades.
5. Control de la satisfacción:
En este sistema el proceso de compraventa no termina con la transacción comercial, sino
que más bien continúa con la satisfacción que el/la cliente obtiene con la acción de
compra que ha llevado a cabo.
Este paso obliga al vendedor/a a continuar la interacción con el/la comprador/a, con la
seguridad de que si este/a observa, que lo importante para el/la vendedor/a no era
realizar la venta sino conseguir su satisfacción, conseguirá un/a cliente fiel en el futuro.
180
MÓDULO 5: ATENCIÓN DE CLIENTE
Cuando revisamos el capítulo de ventas pudimos darnos cuenta que la venta es el
resultado de un proceso reglado, es decir, utilizando las técnicas más conocidas podemos
influenciar a nuestro cliente a comprar un bien o servicio. Debemos recordar que el
cliente es una pieza fundamental de nuestros negocio y estamos obligados a entregarle
una atención antes, durante y posterior a cualquier negocio que llevemos a cabo.
A continuación algunas de las normas básicas para la atención de clientes.
1.- El Cliente, el centro de mi negocio
Nuestra planificación y acciones, en el caso de la actividad de corredor de propiedades,
debe siempre considerar el mejor de los escenarios para nuestros clientes: conseguir los
mejores precios, la mejor utilidad, coordinar bien los tiempos sobre todo en el
cumplimiento de la realización de documentación; lo peor que podría pasarnos es que el
cliente piense que somos desordenados o que tenemos más personas que atender y que
el tiempo para este es limitado.
Ejemplo: Los Horarios en las entrevistas, visitas a propiedades, plazos en la realización de
documentos, tener un checklist al momento de coordinar un cierre de negocio, etc.
Recuerde que en este curso usted también puede solicitar asesoría en todo momento
durante su ejercicio como corredor de propiedades.
2.- Todo es posible
Si bien es cierto un cliente podría sobre estimularse y comenzar a pedir imposibles
escúchelo y evalúe lo que está solicitando e intente llevarlo a cabo. Si no es posible
quedará la sensación que hizo todo lo que estuvo en sus manos por atender un
requerimiento determinado.
3.- Cumplir lo que se promete
Durante todo el proceso de negociación debemos tener mucho cuidado en los
compromisos adquiridos con el cliente, es decir, tener un planning de negocio, una
estructura para ir cumpliendo en forma correcta con nuestro trabajo. Volvemos al tema
181
de fechas de compromiso, plazos, valores, etc. Por ejemplo si ofrecemos “post venta”
significa que estaremos a disposición de nuestro cliente incluso después de realizada la
negociación.
4.- Entregar al cliente más de lo que espera de nosotros
Es lógico, yo como cliente me siento satisfecho cuando recibo más de lo que esperaba.
¿Cómo lograrlo? conociendo muy bien a nuestros clientes y enfocándonos en sus
necesidades y deseos. Sorprender a nuestro cliente. Las mejores acciones de marketing
son las acciones que hacemos con nuestros propios clientes.
5. Para el cliente, tú marcas la diferencia
Las personas que tienen contacto directo con los clientes tienen una gran
responsabilidad. Pueden hacer que un cliente regrese o que jamás quiera volver, ellos
hacen la diferencia. Puede que todo “detrás de bambalinas” funcione a las mil maravillas
pero si un dependiente falla, probablemente la imagen que el cliente se lleve de todo el
negocio será deficiente.
6. Fallar en un punto, significa fallar en todo
Como se expresaba en el punto anterior, puede que todo funcione a la perfección, que
tengamos controlado todo, pero qué pasa si fallamos en el tiempo de entrega de la
documentación, o en la firma de escrituras, etc. , un detalle puede provocar que el
negocio no se realice es decir un desastre.
7. Un empleado insatisfecho genera clientes insatisfechos
Los empleados propios son “el primer cliente” de una empresa, si no se les satisface a
ellos, cómo pretender satisfacer a los clientes externos, por ello las políticas de recursos
humanos deben ir de la mano de las estrategias de marketing. Es muy importante
mantener el equipo de colaboradores en constante capacitación en relación a su trabajo.
Una vez a la semana hacer reuniones para verificar que todos vamos en la misma
dirección, ayudará también a verificar que todos los procesos administrativos se están
llevando a cabo de una manera eficiente.
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8. El juicio sobre la calidad de servicio lo hace el cliente
Aunque existan indicadores de gestión elaborados dentro de las empresas para medir la
calidad del servicio, la única verdad es que son los clientes quienes, en su mente y su
sentir, lo califican. Si es bueno vuelven y no regresan si no lo es. Será por lo tanto nuestra
misión recibir el feedback en forma constante de la relación con nuestro cliente.
9. Por muy bueno que sea un servicio, siempre se puede mejorar
Aunque se hayan alcanzado las metas propuestas de servicio y satisfacción del
consumidor, es necesario plantear nuevos objetivos, “la competencia no da tregua”. Cada
día debemos mejorar nuestros procesos de presentación, promoción, de atención, para
que la competencia no nos alcance.
10. Cuando se trata de satisfacer al cliente, todos somos un equipo
Los equipos de trabajo no sólo deben funcionar para detectar fallas o para plantear
soluciones y estrategias. Cuando así se requiera, todas las personas de la organización
deben estar dispuestas a trabajar en pro de la satisfacción del cliente, trátese de una
queja, de una petición o de cualquier otro asunto. De los reclamos se puede aprender
mucho y pasando la tormenta debemos analizar paso a paso, departamento por
departamento, cómo llegamos al reclamo o conflicto, dé la oportunidad a su equipo de
plantear posibles soluciones futura.
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