CÓMO VENDER SU CASA EN TIEMPO RECORD SIN PERDER DINERO 15 errores que todo propietario debe evitar Store S. S. de los Reyes Estimado propietario, Estoy agradecido y emocionado de que inviertas tiempo en leer esta Guía para Vender tu Casa de manera rápida y sin perder dinero. Lo que tú estás haciendo es algo que la mayoría de la gente rara vez hace: “mirar hacia ambos lados de la calle antes de cruzar”. Creo que, de todas las cosas del mundo, la más importante y valiosa es nuestro tiempo. Te prometo que leerla y aplicarla valdrá mucho la pena. Vender una vivienda no es una tarea fácil, sobre todo, cuándo se trata de la primera vez. La inexperiencia dentro del mercado de la compraventa puede retrasar el cierre de la operación y que el inmueble acabe “quemándose”. En estos momentos cuándo la oferta es abundante, el comprador es más exigente filtrando, por lo que habrá que prestar especial atención a los detalles que convierten la propiedad en algo único. Es importante plantearse unos objetivos en cuanto al precio mínimo por el que vender y al tiempo en el que lo queremos conseguir. “si se define el plazo se puede diseñar una estrategia". Con el conocimiento y el asesoramiento adecuado, la venta de una casa tendrá más posibilidades de éxito. En los últimos años, los fuertes altibajos económicos han expulsado a mucha gente del mercado inmobiliario, en su mayoría posibles compradores, pero no exclusivamente. Aquellos que se han podido permitir esperar a que mejorase la situación pueden estar planteándose ahora poner su casa en venta para aprovechar la subida de precios de las viviendas. Store S. S. de los Reyes Casas familiares en herencia, segundas viviendas sin uso o propiedades que es necesario liquidar salen todos los días a la venta a través de inmobiliarias, plataformas online o anuncios en la prensa. Algunas pasarán desapercibidas por su ubicación poco conveniente o por algún defecto estructural, pero en la mayoría de los casos son las decisiones que toma el propietario las que determinan el éxito de la venta. Al tratarse de un proceso complejo, que implicará mover decenas de miles de euros, solventar trámites burocráticos y pagar impuestos, puede suponer la operación económica más importante a la que te enfrentes en tu vida. Por eso, cobra aún más relevancia saber cómo optimizar el proceso para evitar errores que resten ceros a tu cuenta bancaria. A la hora de vender tu casa, tendrás que ponerte por un momento en el lugar del comprador y analizar objetivamente tanto la vivienda que vendes como el precio que pides y así hacerte una idea de las impresiones que puedas causar en los interesados. En estas páginas vamos a hablar de los errores que no te conviene cometer a la hora de poner tu casa a la venta y así ahorrarte tiempo y unos cuantos miles de euros. Espero que mis consejos te aporten el máximo valor y recuerda que, si no los pones en práctica, de nada habrá servido el tiempo invertido en la lectura. Store S. S. de los Reyes ERROR 1. PONER UN PRECIO EQUIVOCADO Uno de los errores más comunes es poner un precio elevado pensando que ya se bajará en el futuro, cuando alguien se interese. Esto es contraproducente y del todo erróneo, pues poner un precio por encima del de mercado hará que los principales compradores lo excluyan por precio y se fijen en otros con precios más ajustados y características similares. Además, suele haber un componente emocional importante que lleva al vendedor a poner un precio más elevado del de mercado. Hay que tener en cuenta que los compradores actuales están bien informados y conocen la situación real. Poner un precio elevado sólo conllevará que los mejores y más interesados clientes no se fijen en nuestra vivienda, y que al cabo del tiempo tengamos que reducir considerablemente el precio para poder venderla. Así pues, al final la casa se venderá por un precio inferior al de mercado. Otro error común en relación con el precio es ponerlo en función de los precios que tengan los pisos de la zona, pues cada vivienda es diferente y tiene un valor determinado, que en ocasiones no tiene que ver con el precio de otros pisos cercanos. Para estimar el precio adecuado de venta hay que contar con la opinión de un experto, y la valoración de la vivienda es la mejor manera. Los expertos asesores ampliamente conocedores del mercado inmobiliario en cada zona que operan, son los profesionales más Store S. S. de los Reyes apropiados para estimar el precio de venta del inmueble. Además, suelen ofrecerte la valoración gratuita. ERROR 2. OCULTAR INFORMACIÓN DE LA VIVIENDA. Es importante no ocultar ningún detalle sobre la propiedad, los compradores siempre agradecen la sinceridad de un vendedor desde el principio. Al final, todo se sabe, por esta razón la transparencia y honestidad son importantes en una transacción de este tipo. Si existe alguna avería o deficiencia que no se ha solucionado, lo mejor es reconocerlo para evitar posibles reclamaciones después de la firma de la escritura de compraventa. Además, si un posible comprador pregunta por los gastos de la comunidad o sobre las derramas, la información comunicada debe ser siempre veraz. En estos casos para generar confianza, es mejor tener a mano los recibos que demuestran que se está al corriente de pago. También es importante no generar falsas expectativas al comprador, ya que lo único que se consigue es perder el tiempo y posibles oportunidades. ERROR 3. DECORACIÓN MUY PERSONAL A la hora de vender una propiedad es mejor enseñarla despersonalizada y desvinculada emocionalmente de sus actuales dueños. Store S. S. de los Reyes En la mayoría de las ocasiones los compradores prefieren encontrarse con una decoración sencilla y un estilo despersonalizado donde puedan imaginarse habitando en la vivienda con su familia. ERROR 4. NO PREPARAR LA CASA PARA LA VENTA Cualquier vivienda tiene sus puntos fuertes, es importante resaltarlos y darles valor ante un posible comprador, eso sí, sin exagerar. Si la vivienda posee buena iluminación natural, si el parqué ha sido colocado recientemente, si la casa tiene techos altos o si la bañera es de hidromasaje es algo que los compradores valoran positivamente. Reparar o no reparar… ese es el dilema Ya sea que sigas el consejo de expertos inmobiliarios, o que seas tú mismo quien haga la investigación de campo para asignar el precio de venta, debes saber que la ubicación de la vivienda en un determinado barrio determina el precio del metro cuadrado, pero que este precio es matizado por las mejoras y reformas recientes que revaloricen la vivienda. Son muchos los propietarios que dudan a la hora de hacer mejoras antes de poner el piso en venta. Dos consideraciones pesan en esta decisión: 1. Evitarse el gasto. 2. La creencia que el comprador preferirá instalarse y hacer cambios a su gusto. Por lo general, los compradores rara vez quieren una casa para reparar y, si fuera ése el caso, estarían dispuestos a pagar los precios más bajos del mercado. La mayoría quiere casas listas para habitar, sin más. Store S. S. de los Reyes Por lo tanto, por muy bien que esté el inmueble, debes revisar la vivienda con ojo crítico y hacer una lista de desperfectos a reparar. Aunque no emprendas una gran reforma, siempre te convendrá reparar grietas, manchas de humedad y llaves que gotean. En el sistema eléctrico revisa los enchufes. Instala bombillas en todas tus lámparas. Presta especial cuidado al baño. No olvides que existe una pintura especial para remozar azulejos. Si las mamparas de la ducha están visiblemente deterioradas, considera desinstalarlas y poner cortinas de baño, que aligeran y amplían el espacio. Toallas nuevas para el baño. En la cocina considera cambiar los tiradores de los armarios, es un pequeño cambio que puede remozar su aspecto. Despeja las encimeras. Si la encimera de la cocina está desgastada, será difícil que consigas un comprador rápidamente. ¿Necesitas cambiar el grifo? En la fachada, mira la vivienda desde fuera. La primera impresión es definitoria y una pequeña inversión en paisajismo en el jardín puede marcar la diferencia. Algunos expertos estiman que, en el caso de reparaciones menores, una inversión de 1.000 euros puede significar una diferencia en el precio de venta de hasta 6.000 euros. Además, como necesito vender mi casa urgente, esto cambios me ayudarán. No preparar la casa para la venta reduce el interés de los compradores e incluso puede ocurrir que se decepcionen cuando la visiten, cuidar los detalles es fundamental. Store S. S. de los Reyes ERROR 5: NO VALORAR LA OPCIÓN DEL ‘HOME STAGING’ Así como los excesos envejecen y oscurecen las habitaciones, las casas vacías impiden tener referencia del tamaño de las estancias y eso tampoco conviene. La técnica del “home staging” consiste en acondicionar una vivienda para que se venda lo más rápido posible y al mejor precio. Se trata de despersonalizar, ordenar, despejar, limpiar, reparar y organizar el espacio y armonizar. Debes entender que tu casa ya no es tu hogar, es solamente un espacio comercial si lo que necesitas es vender tu casa urgente. Se utilizan estas técnicas porque a menudo los posibles compradores que visitan una vivienda suelen tener dificultades para proyectarse en una casa muy personalizada o con una decoración muy marcada, por ello esta técnica resalta los puntos fuertes y minimiza los puntos débiles de un inmueble. El objetivo es convertir la vivienda en un sitio neutro y acogedor en el que la mayoría de los visitantes se sientan cómodos. Los cambios incluyen desde la selección de los muebles que se quedan, de entre aquellos que ya tienes, hasta el alquiler de algunos otros. Los muebles grandes, pesados o muy viejos deben desaparecer. Añade puntos focales con tonos de colores vivos como jarrones, cojines, cuadros hasta plantas y alfombras. Aprovecha el espacio con la mejor disposición de los muebles, delimita zonas en una misma habitación; e Store S. S. de los Reyes incluso Ilumina las habitaciones de la mejor manera. Todo ello para la mejor puesta en escena. ERROR 6: ESCOGER AL COMPRADOR INCORRECTO. Es muy importante no equivocarse con la persona que vaya a comprar nuestra casa. Hay que seleccionar cuidadosamente al comprador exigiendo siempre un mínimo de seriedad y compromiso para el cierre de la operación. También es importante fijarse en la solvencia del comprador que se ha elegido, pues puede suponer un problema que éste no tenga dinero o que no pueda acceder a una hipoteca una vez hemos acordado la venta con esta persona. Es importante que tenga algún dinero ahorrado, pero también puede optar a créditos para financiar la vivienda y es aconsejable que lo sepamos. No se debe retirar la casa de la venta hasta que no se tenga la certeza absoluta de que la operación de venta llegará a buen término. A veces ocurre que los compradores interesados en la casa, con una oferta en firme, finalmente no pueden realizar la compra por diversos motivos, aunque el más habitual es la dificultad para acceder a una hipoteca. También puede ocurrir que los interesados sean simples curiosos que no tienen intención real de comprar, en este caso, hay que saber identificarlos para no perder tiempo. ERROR 7: FOTOGRAFÍAS DE MALA CALIDAD Como extensión de ello, las fotografías con las que se ofrezca tu casa deben ser un trabajo muy cuidado, realizado por un profesional que Store S. S. de los Reyes sepa sacarle todo el partido a la luz y a los planos de cada sala o habitación. Una imagen mal tomada de un salón oscuro no solo no llama la atención, sino que resta mucho valor. Un reportaje fotográfico profesional ayuda a vender la casa antes. Hoy en día más del 80% de los españoles interesados en comprar una vivienda la buscan primero por internet y a partir de las imágenes seleccionan las que les interesa visitar. Anunciar y publicitar la vivienda es interesante a la hora de captar al mayor número de interesados. Hay que tener en cuenta que cada inmueble tiene unas necesidades diferentes y que en función de sus características y de su situación querremos llegar a unos clientes o a otros. ERROR 8: PENSAR QUE UNO PUEDE HACERLO TODO Si no dispones de suficiente tiempo para realizar la gestión de la venta de tu propiedad, esta tarea puede convertirse en una verdadera tortura. Atender a los potenciales compradores requiere disponer en todo momento de un horario flexible para enseñar la vivienda. Como es normal en estas cuestiones, algunos compradores prefieren visitar la propiedad por la mañana y otros por la tarde, también hay personas que únicamente tienen su agenda libre los fines de semana. Si tienes un horario limitado en el trabajo para atender a los interesados que contacten lo normal es que se pierdan oportunidades de venta. Algunos propietarios creen que pueden realizar todo el proceso sin ayuda y que lo harán perfectamente y lo cierto es que la mayoría desconocen el mercado ni cómo funciona. Store S. S. de los Reyes No hay que olvidar que se trata de una de las transacciones más importantes que se hacen en la vida, por lo que es mejor confiar en un buen profesional que gestione la compraventa y aporte toda la seguridad jurídica a esta transacción. ERROR 9: NO CONSULTAR A UN PROFESIONAL Igual que un arquitecto guía a los albañiles de principio a fin en la construcción de un edificio, existen grandes profesionales que estarán encantados de acompañarte en la venta de tu vivienda. No cometas el error de no dejarte ayudar. Infórmate. Conoce a tu persona de confianza. Descubre cuáles son todas las funciones que puede realizar por ti. En ocasiones consideras la venta de una vivienda como algo sencillo o muy sencillo. Lo cierto es que hay mucho trabajo y tiempo detrás de una operación exitosa. Cuidado con esa trampa. Es frecuente que los vendedores se quieran ahorrar los honorarios de una agencia inmobiliaria, sin considerar que un asesor inmobiliario les puede ahorrar tiempo, dinero y quebraderos de cabeza. Vender una vivienda implica conocer ciertas nociones tanto legales como de mercado para que la venta no se alargue en el tiempo ni se convierta en una pesadilla. Una inmobiliaria dispone de su propia cartera de clientes compradores y le será más fácil encontrar a un interesado que busca una propiedad como la que se pretende vender. Store S. S. de los Reyes Es importante recordar que a veces lo barato sale caro, y creer que uno mismo puede llevar a cabo todos los trámites que se necesitan para vender una casa puede ser un grave error. ERROR 10: VENDER CON EL CORAZÓN Y NO CON LA CABEZA. Debes ser objetivo a la hora de ponerle precio a tu propiedad. Conoce la valoración de tu vivienda antes de seguir leyendo. Son muchos los momentos, los recuerdos y las experiencias que has vivido en cualquiera de tus propiedades. Es un error muy típico que todo eso te afecte a la hora de vender tu inmueble. Intentar vender con el corazón, dejando de lado al mercado, a la larga nos perjudicará. El precio es el que los compradores están dispuestos a pagar por tu vivienda, local u oficina, y no el que tú quieres percibir, crees que vale o necesitas. ERROR 11: PENSAR QUE MÁS INMOBILIARIAS SIGNIFICA VENTA MÁS RÁPIDA. Es demasiado común ver propietarios que ponen su casa a la venta y se lo dan a tropecientas inmobiliarias pensando que así tendrá mayor difusión, y se venderá antes. Una vivienda es un activo valioso, es quizá la compra más importante de nuestra vida y conlleva una parte sentimental muy importante. Es como cuando quieres una pareja. Y la quieres sola para ti, quieres que sea única y difícil de conseguir. ¿Te parecería atractiva una pareja que siempre está presente en los lugares dónde se puede conseguir pareja? Store S. S. de los Reyes ¿No percibirías signos de desesperación? ¿Verdad que, aunque sea atractiva en un principio, empezarías a sospechar? Por hacer un símil fácil de entender, eso es lo que pasa cuándo tu casa se publica en todas las páginas inmobiliarias habidas y por haber, con diferentes fotos poco profesionales e incluso hasta con diferente precio. Si tomas la decisión de vender a través de una agencia inmobiliaria, tienes la elección de firmar un mandato simple (lo pueden vender varias inmobiliarias) o un mandato exclusivo (solamente lo puede vender una). Es un dato importante que el 80% de los mandatos exclusivos (solamente puede vender una agencia inmobiliaria) se venden en menos de 6 meses, contra el 55% para los mandatos simples (pueden vender varias). Con el mandato exclusivo, confías tu bien a un solo agente inmobiliario. Éste se sentirá mucho más concernido por la venta de tu vivienda visto que es el único que puede concluir la venta. ERROR 12: NO ELEGIR LA INMOBILIARIA CORRECTA Este es uno de los pasos más importantes a la hora de vender un piso. Ya sea con urgencia o no, debemos elegir muy bien con quien queremos realizar la venta. Muchas agencias inmobiliarias te ofrecen unas ofertas muy llamativas y tentadoras, pero luego podemos llevarnos sorpresas. A veces no cumplen con las condiciones que ofertan e incluso te pueden llegar a cobrar de más, por norma general las inmobiliarias cobran de un 3% a un 5% a los clientes. Store S. S. de los Reyes El éxito en la venta de vivienda dependerá en gran medida de la inmobiliaria que elijas. Y es que, para nuestra desgracia, las malas prácticas comerciales en empresas del sector que son competencia están a la orden del día. Una agencia inmobiliaria que carece de ética profesional y comercial sólo podrá significar pérdidas para el cliente. Desconfía de inmobiliarias que piden comisiones altas, que exageran sobre sus resultados y que te dicen que la forma más rápida de vender tu vivienda es bajando el precio por debajo de la tasación o el mercado. No saber elegir la inmobiliaria apropiada para la venta de tu casa podrá significarte una pérdida de entre el 10% y el 20% del valor de tu propiedad. ERROR 13: NO TENER LOS PAPELES AL DÍA O NO HABER PAGADO LOS IMPUESTOS CORRESPONDIENTES Si necesito vender mi casa urgente, este es el primer paso. Aunque parezca obvio, en la práctica no lo es tanto, pues muchos propietarios esperan a que el posible comprador o el notario soliciten alguna documentación para gestionarla, y eso significa tiempo. ¡El valioso tiempo que estás aspirando ahorrar! Uno de los motivos por los que los vendedores suelen hacer uso de inmobiliarias es para solventar los trámites legales, tasas y documentación a rellenar que conlleva vender una casa. No sólo se trata de estar al corriente del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y tener la escritura de compraventa previa Store S. S. de los Reyes Los documentos que siempre tendrás que tener preparados son: Pagos comunidad de propietarios En el momento de la escritura deberás presentar un certificado de estar al corriente de pago con la comunidad, este documento lo emite el presidente de la comunidad o el administrador de fincas. Escritura Es el documento que te acredita como titular de la vivienda, en el mismo aparecerán las cargas o hipotecas que tenga el inmueble. Certificado energético Es obligatorio para todas las viviendas, lo debe emitir un técnico especializado y se deberá aportar en notaría en el momento de la firma de la escritura Último recibo del IBI Es el impuesto que se paga al ayuntamiento y debes presentarlo como justificante de que estás al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles. ERROR 14. NO TOMARSE EN SERIO AL PRIMER INTERESADO Otro error es rechazar las primeras ofertas de los compradores por estar ligeramente por debajo del precio de venta. Hay que tener en cuenta que, cuanto más tiempo pase una vivienda a la venta en el mercado inmobiliario, menor será su valor. Por esto no es conveniente rechazar las primeras ofertas, que suelen ser las de los clientes más interesados. Store S. S. de los Reyes Aunque resulte difícil creerlo, en muchas ocasiones la primera oferta por una casa suele ser la mejor. La primera propuesta suelen hacerla los interesados que buscan una vivienda en una zona que les gusta con ciertas características, por lo que suelen realizar una oferta competitiva con el ánimo de cerrar la venta. Es cierto que posiblemente la primera oferta sea más baja de lo que al vendedor le gustaría, pero siempre es importante saber negociar. Con frecuencia los vendedores deciden esperar a mejores ofertas, pero la verdad es que muchas propiedades pasan demasiado tiempo en el mercado por no tomarse lo suficientemente en serio la primera oferta. Esperar a que llegue una oferta elevada no funciona casi nunca y más en un momento como el actual, en el que la oferta está muy diversificada. ERROR 15. DESESTIMAR OFERTAS. En ocasiones los propietarios caen en el error de rechazar ofertas por sistema sin querer negociar, esto demuestra que el propietario no está preparado. La mayoría de los compradores reales quieren negociar y realizar ofertas sobre el precio de la vivienda, por tanto, ser flexible a la hora de negociar el precio es crucial para vender la casa. En esta negociación, a veces es suficiente con ofrecer otros beneficios al comprador, como incluir accesorios, equipamiento o muebles, o hacerse cargo de alguna pequeña reforma. Store S. S. de los Reyes Estimado propietario, Si has llegado hasta aquí te felicito, significa que estás más preparado para vender tu casa que la mayoría de las personas. Sé que puede ser mucha información y estés un poco abrumado por todo lo leído. Pero la verdad es que evitar estos errores puede suponer la diferencia entre vender tu casa o no, por lo que es importante tenerlos en cuenta. Todo esto nos ayudará a reducir el tiempo de venta de la vivienda y a que el proceso no nos suponga un quebradero de cabeza. PD: ¡MUY IMPORTANTE! Si quieres valorar profesionalmente tu vivienda, llámanos y te pondremos con un asesor experto en tu zona que te hará una valoración Gratuita y sin ningún compromiso. Contáctanos y compara nuestros servicios. ¡Estamos emocionados por conocerte! Solvia Store S.S. Reyes Av. de la Sierra, 24. CC La Viña 91 829 85 09 Madrid Norte, S.S Reyes, Alcobendas, La Moraleja, Algete, Ciudalcampo, Santo Domingo, Club de Campo, Fuente Del Fresno. Store S. S. de los Reyes
