suelo urbano

GERENCIA MUNICPAL
DE URBANISMO
Adaptación-Revisión del Plan General
Municipal de Ordenación Urbana de Teruel
SUELO URBANO
INDICE
0. Resumen ejecutivo. Conclusiones
1. Desarrollo del Suelo Urbano
1.1.
Determinaciones del Plan general
1.2.
Determinaciones, desarrollo y ejecución del planeamiento
1.3.
Estado actual
1.4.
Riesgos Geológico-Geomorfológicos
2. Tendencias, problemas y vías de solución.
2.1.
Tendencias
2.2.
Problemas
2.3.
Vías de solución
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
1
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0 RESUMEN EJECUTIVO. CONCLUSIONES
El Plan General de 1985 clasificaba un total de 556,36 has como suelo urbano:
-
Suelo urbano ordenado:
143,05 has
-
Suelo urbano ordenado pendiente de ED: 108,68 has
-
Suelo urbano pendiente de PERI:
304,63 has
La delimitación del suelo urbano fue extremadamente amplia, incluyendo grandes
superficies carentes de servicios e infraestructuras. La gestión de los PERIs que desarrollan
el PGOU no ha resuelto de forma sistemática su ejecución y obtención.
El régimen establecido por las normas para adquirir el derecho a edificar y la falta de
iniciativa pública han propiciado que la aprobación de los PERIs se dilate en el tiempo.
Quedan en la actualidad cuatro áreas (27 Has.) todavía sin el Plan Especial aprobado.
La ejecución del planeamiento no se ha hecho de forma sistemática mediante unidades de
ejecución. En muchos casos y de acuerdo con las determinaciones del PGOU ’85, el
procedimiento de desarrollo del suelo urbano, incluido aquellos pendientes de PERIs, ha
sido el siguiente: se establecen las alineaciones y rasantes mediante Estudios de Detalle de
ámbito muy reducido y se gestiona como una actuación directa en la que los propietarios
ceden el viario correspondiente. La administración municipal recurre a la expropiación para
la obtención de las dotaciones. Todo ello provoca:
-
el desarrollo urbano es una carga económica para el ayuntamiento: no ha habido una
correcta distribución de cargas y beneficios entre los propietarios, ni una gestión que
permitiera la obtención de las cesiones establecidas por la legislación repercutiendo
de manera sistemática a los propietarios los costes de urbanizar.
-
déficit en la red viaria y en las dotaciones, especialmente de zonas verdes.
-
deslegitimación del planeamiento: muchas de las actuaciones directas no han
respetado las determinaciones del PGOU y de los PERIs existentes (especialmente
en Las Viñas y la Muela).
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
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1 DESARROLLO DEL SUELO URBANO
1.1. Determinaciones del Plan General
División del suelo urbano y cuantificaciones
El Plan General de 1985, clasificaba un total de 556,36 has como suelo urbano
correspondientes al núcleo de Teruel y a los diez núcleos rurales de su término municipal:
Aldehuela, el Campillo, Castralvo, Caudé, Concud, San Blas, Tortajada, Valdecebro, Villalva
Baja y Villaspesa.
El suelo urbano del municipio se dividió en Áreas del núcleo de Teruel y en Áreas Rurales,
para cada una de las cuales se establecía una ordenanza:
-
Diez áreas rurales. Se considera ordenado el suelo urbano de ocho núcleos rurales:
Aldehuela, el Campillo, Castralvo, Caudé, Concud, Tortajada, Valdecebro, Villalva
Baja. El suelo urbano clasificado en los otros dos núcleos, San Blas y Villaspesa, se
deja pendiente de sendos Planes Especiales de Reforma Interior.
-
Cuarenta y un áreas en el núcleo de Teruel, de las cuales una se daba totalmente
ordenada, remitiéndose al Plan Parcial origen de su desarrollo; once establecían
Estudios de Detalle para la ordenación volumétrica; mientras que las veintinueve
áreas restantes, se remitían a PERIs.
El conjunto de suelo urbano, de acuerdo con la ordenación que determina el PGOU, se
divide en:
-
Suelo urbano ordenado:
143,05 has (de éstas 69,58 has en forma
de Reforma Interior)
-
Suelo urbano ordenado pendiente de ED: 108,68 has
-
Suelo urbano remitido a PERI:
304,63 has
En cuanto a la división por usos del total de 556,36 has de suelo urbano:
-
Suelo uso residencial
386,04 has
-
Suelo uso industrial:
166,02 has
-
Suelo uso servicios:
4,30 has
Se ha contabilizado dentro del uso residencial las áreas para las que se establecían usos
mixtos como Residencial y Servicios; Residencial, Servicios y Cultural; Residencial y
Cultural; Residencial. De igual manera dentro del uso industrial se engloban usos mixtos
como Industrial compatible con residencial.
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
3
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Normas. Ejercicio de la facultad de edificar.
El Plan General de Ordenación Urbana de 1.985, en el Título I. Suelo Urbano, Capítulo I:
Ejercicio de la Facultad de Edificar, establece los requisitos para adquirir el derecho a
edificar y su relación con la ejecución del planeamiento, tal y como se recoge:
“CAPÍTULO I. EJERCICIO DE LA FACULTAD DE EDIFICAR
I.1.a
I.1.b.
I.1.c.
I.1.d.
I.1.e.
I.2.
Podrá edificarse cuando los terrenos adquieran la condición de solar, considerándose como
tales aquellos que cuenten con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de agua
y suministro de energía eléctrica, siempre que la vía a la que den frente tenga pavimentada la
calzada y, en su caso, encintado de aceras. Así mismo se exigirá que se hayan señalado
alineaciones y rasantes, bien por venir señaladas en el Plan General o por haberse aprobado
el correspondiente Estudio de Detalle, para el caso de ser competentes, de acuerdo con el
artículo 65-a del Reglamento de Planeamiento. En suelo urbano, el señalamiento de
alineaciones rasantes, en caso de no venir fijadas por el P.G., será competencia de los
P.E.R.I.
No obstante podrá edificarse en terreno que no mereciera la calificación de solar siempre que
se asegure debidamente la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación.
En este supuesto se deberá exigir el cumplimiento de las garantías previstas en los artículos
40 y 41, según corresponda, del Reglamento de Gestión Urbanística.
El régimen anteriormente expuesto será de aplicación igualmente a aquellas áreas se suelo
urbano pendientes de P.E.R.I., según previsión del Plan General que se remiten a las
existentes de hecho.
Del mismo modo resulta de aplicación el régimen de las normas I.1.A y I.1.B, para aquellos
terrenos que se hallen en áreas pendientes de P.E.R.I. y en manzanas consolidadas por la
edificación al menos en sus dos terceras partes, siendo de aplicación las alineaciones y
rasantes recogidas en el Plan General que se remite a las existentes de hecho, debidamente
completadas mediante un Estudio de Detalle, de acuerdo con las previsiones del artículo
65.a., del Reglamento de Planeamiento.
Siempre que los terrenos se sitúen en un área pendiente de P.E.R.I. y en una manzana no
consolidada al menos en sus dos terceras partes (como sucede por ejemplo, entre otros
casos, en la parte central del barrio de la Grama área 8.A.a., en el área 8.1.b., carretera de
Alcañiz, o en zonas del barrio de San Blas, etc.), al no existir el grado de determinación
preciso del planeamiento y no existiendo posibilidad de remitirse en este Plan General a las
alineaciones y rasantes de hecho, no podrá edificarse hasta tanto se apruebe el P.E.R.I.
correspondiente.
Los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan General que
resultarán disconformes con el mismo, serán calificados como fuera de ordenación. No
podrán realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o que
impliquen incremento de su valor de expropiación, ni por consiguiente podrá concederse
licencia de obras alguna para tales casos, excepto para aquellas obras que se refieran a
pequeñas reparaciones que se exigieren la higiene, ornato y conservación del inmueble.
Sin embargo, en casos excepcionales, podrá concederse licencia para aquellas obras
parciales y circunstanciales de consolidación, cuanto no estuviere prevista la expropiación o
demolición de la finca en el plazo de 15 años contados desde la fecha en que comiencen
dichas obras. Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto para los edificios incluidos en el
Catálogo.”
Así pues, se establece que los suelos que en principio deberían desarrollarse mediante un
PERI, si están en manzanas consolidadas en sus 2/3 partes y el PGOU recoge las
alineaciones y rasantes existentes de hecho, puede desarrollarse a través de un Estudio de
Detalle.
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
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1.2. Determinaciones, desarrollo y ejecución del planeamiento.
Determinaciones del Planeamiento
Dentro del Plan General, se establece la ordenación pormenorizada de diez áreas de
Reforma Interior, con un total de 69,58 has:
Área 02.1.A: La Florida
Área 02.1.B: Junto a la Florida
Área 03.1:
Primer Ensanche
Área 03.2:
Primer Ensanche
Área 05.1:
San Julián
Área 06:
Arrabal
Área 08.2:
Frente a Ciudad Escolar
Área 11.1.A: Carretera de Zaragoza
Área 11.2.A: Calle de San Francisco
Área 11.2.B: Carretera Estación
Desarrollo del Planeamiento
Una vez aprobado el Plan y en desarrollo de éste, desde el año 1.986 hasta el 2.002, se
fueron redactando y aprobando planes correspondientes a otras diecisiete áreas, con un
total de 277,62 has:
Área 01:
Centro Histórico
Área 02.1.C: Bajo Viaducto
Área 02.2.B: Cofiero
Área 04.1:
Junto a la Plaza De Toros
Área 04.2:
Junto a la Salle
Área 04.3:
Segundo Ensanche
Área 04.4:
Junto a las Laderas Del Ensanche
Área 05.2:
Cuesta del Carrajete
Área 08.1.B: La Grama
Área 11.1.B: Convento de San Francisco
Área 12:
Las Viñas (Incluye 12.1-12.2-12.3)
Área 13.1:
La Paz
Área 13.2:
Frente a la Paz
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
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Área 15:
Jorgito
Área 16.1:
La Muela
Área Rural:
Villaspesa
Área Rural:
San Blas
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Finalmente quedan cuatro áreas en las que no se han desarrollado los PERIs, con una
superficie toral de 27,01 has.
Área 07:
Los Arcos
Área 08.1.A: Carretera de Alcañiz
Área 10.1:
El Carmen
Área 10.2:
Las Cuevas
El ayuntamiento está en la actualidad procediendo a la elaboración de los PERIs
correspondientes al Área 10.2 Las Cuevas y al Área 07 Los Arcos.
Existe una falta de coincidencia en la delimitación de los ámbitos dentro del PGOU ’85 y
entre ésta y la establecida por los PERIs redactados, tal y como se refleja en la cartografía.
La aprobación del planeamiento de desarrollo ha sido irregular a lo largo de los 23 años de
vigencia del plan sin que actualmente hayan sido aprobados todos los Planes Especiales
necesarios para la ordenación del Suelo Urbano.
El resumen de las determinaciones del Plan para las áreas clasificadas como suelo urbano y
de su planeamiento de desarrollo hasta el momento actual es el siguiente:
ÁREAS SEGÚN SU ORDENACIÓN
Ordenadas PGOU 85:
Sup (has)
19
143,05
Ordenadas
9
73,47
Ordenadas Reforma Interior
10
69,58
Ordenadas pdtes ED:
11
108,68
Remitido a PERI:
21
374,21
PERI posterior al '85
17
277,62
Sin PERI en ‘08
4
27,01
51
556,36
TOTAL
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
6
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Denominación
Planeamiento
De desarrollo
General
Numérica
01
02.1.A
02.1.B
02.1.C
02.2.A
02.2.B
02.2.B'
02.3
02.4
02.5.A
02.5.B
03.1
03.2
04.1
04.2
04.3
04.4
05.1
05.2
06
07
08.1.A
08.1.B
08.2
09
10.1
10.2
11.1.A
Literal
CENTRO HISTÓRICO
LA FLORIDA
JUNTO A LA FLORIDA
BAJO VIADUCTO
CONFECCIONES TERUEL S.A.
COFIERO
BAJO EL PINAR DE LA MUELA
ENLACE DE CARRETERAS
EL CARBURO
EQUIPAMIENTO FERROVIARIO
ZONA FERROVIARIA
PRIMER ENSANCHE
PRIMER ENSANCHE
JUNTO A LA PLAZA DE TOROS
JUNTO A LA SALLE
SEGUNDO ENSANCHE
“
JUNTO A LAS LADERAS DEL ENSANCHE
SAN JULIAN
CUESTA DEL CARRAJETE
ARRABAL
LOS ARCOS
CARRETERA DE ALCAÑIZ
LA GRAMA
FRENTE A CIUDAD ESCOLAR
CIUDAD ESCOLAR Y SEMINARIO
EL CARMEN
LAS CUEVAS
CARRETERA DE ZARAGOZA
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
PGOU 85
Ordenado-RI
Ordenado-RI
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado-RI
Ordenado-RI
Ordenado-RI
Ordenado-RI
Ordenado-RI
Ordenado-ED
Ordenado-RI
Mod
Puntual
2
1
1
"
3
1
4
4
2
2
1
"
Ejecución
Unidad
PERI
Mod PERI
ED
1988
1987
1988
1986
2002
1984
1985
1985
1991
1986
-
14
2
3
"
2
1
Actuac
1
Superf
Reparc
Urban
2
1
2
1
3
1
4
1
1
2
1
4
3
5
2
1
2
2
1
2
1
1
2
2
3
1
8
8
1
8
4
2
4
"
2
Uso
Proyec
has
22,54
0,40
1,59
3,78
5,35
3,25
0,40
2,50
0,53
0,78
5,65
4,72
1,46
5,41
12,60
29,78
Resid-serv-cult
Residencial
Residencial
Residencial
Industrial
Indus-residen
Indus-residen
industrial
Indus-residen
Ferroviario
Ferroviario
Resid-serv-cult
Resid-serv-cult
Resid-serv-cult
Resid-serv-cult
Resid-serv-cult
3,56
16,89
7,50
16,32
10,74
11,46
9,46
4,13
20,98
1,77
3,04
18,23
Residencial
Resid-serv-cult
Indus-residen
Resid-serv-cult
Resid-serv-cult
Resid-serv-cult
Resid-serv-cult
Indus-residen
Cultural-docente
Residencial
Residencial
Resid-indus-serv
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Denominación
Planeamiento
De Desarrollo
General
Numérica
Literal
11.1.B
11.2.A
11.2.B
12
13.1
13.2
13.3
13.4
14
15
16.1
16.2
17
Rural
Rural
CONVENTO DE SAN FRANCISCO
CALLE DE SAN FRANCISCO
CARRETERA ESTACIÓN
LAS VIÑAS (incluye 12.1-12.2-12.3)
LA PAZ
FRENTE A LA PAZ
Subárea 13.3
Subárea 13.4
PARADOR NACIONAL
JORGITO
LA MUELA
SANATORIO PSIQUIÁTRICO
FUENFRESCA 1ª FASE
SAN BLAS
VILLASPESA
Rural
Rural
Aldehuela
Campillo
Castralvo
Caudé
Concud
Tortajda
Valdecebro
Villalba Baja
Rural
Rural
Rural
Rural
Rural
Rural
PGOU 85
Ordenado-RI
Ordenado-RI
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado-ED
Ordenado
-
Mod
Puntual
1
1
Ejecución
Unidad
PERI
Mod PERI
ED
1992
1988
1991
1988
1988
1989
1986
1987
1
2
4
1
1
4
5
Actuac
Superf
Proyec
Reparc
Urban
2
1
2
3
3
has
2,84
1,84
4,00
56,58
45,50
29,28
6,15
55,00
4,30
1,06
15,07
7,04
22,42
13,84
15,57
Resid-serv
Resid-serv
Resid-cult
Residencial
Industrial
Industrial
Industrial
Industrial
Servicios
Resid-servic
Residencial
Residencial
Residencial
Resid-servic
Resid-servic
Ordenado
6,21
Resid-servic
Ordenado
6,41
Resid-servic
Ordenado
5,98
Resid-servic
Ordenado
13,05
Resid-servic
Ordenado
5,86
Resid-servic
Ordenado
2,90
Resid-servic
Ordenado
3,86
Resid-servic
Ordenado
6,78
Resid-servic
3
1
4
2
1
1
1
TOTAL:
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
Uso
556,36
8
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Ejecución del Planeamiento
La ejecución del planeamiento en el Suelo Urbano a lo largo de la vigencia del Plan del ’85,
ha estado condicionada especialmente por dos aspectos de sus determinaciones: la
remisión de la ordenación completa del suelo a Estudios de Detalle y Planes Especiales de
Reforma Interior, y el régimen transitorio de facto establecido en la normativa.
La dilatación en el tiempo de la aprobación del planeamiento de desarrollo ha llevado a la
aplicación constante del régimen transitorio, de forma que, en muchas ocasiones, la nueva
edificación se ha llevado a cabo sin que la estructura urbana del ámbito correspondiente al
Plan Especial estuviera definida.
En lo que se refiere a la gestión, cabe resaltar que no se han utilizado de forma sistemática
unidades de ejecución, con la consecuente falta de equidistribución de cargas y beneficios, y
la imposibilidad de obtención por parte del ayuntamiento de las cesiones gratuitas que prevé
la legislación. Entre las actuaciones que sí fueron desarrolladas mediante Unidades de
Ejecución se encuentran 4 unidades en el área 4.3. Segundo Ensanche y 4.4. Junto a las
Laderas del Ensanche, 2 unidades en el área 8.1.B La Grama, 3 unidades en el área 6
Arrabal y 7 unidades correspondientes al área 13.2 Frente a la Paz.
En muchos casos y de acuerdo con las determinaciones del PGOU ’85, el procedimiento de
desarrollo del suelo urbano, incluido aquellos pendientes de PERIs, ha sido el siguiente: se
establecen las alineaciones y rasantes mediante Estudios de Detalle de ámbito muy
reducido y se gestiona como una actuación directa en la que los propietarios ceden el viario
correspondiente. La administración municipal recurre a la expropiación para la obtención de
las dotaciones que, al no hacerse de forma sistemática, tiene como resultado un déficit de
equipamientos y zonas verdes.
Esta forma de actuación ha sido especialmente problemática en el área de las Viñas y el
Pinar de la Muela. Las actuaciones puntuales se han ido sucediendo sin que se desarrollen
las infraestructuras correspondientes. No existe un sistema de saneamiento urbano y el
sistema viario es insuficiente e incompleto.
1.3. Estado Actual
El desarrollo y ejecución del planeamiento descrito más arriba ha dado lugar a la situación
actual, que constituye el punto de partida del PGOU en redacción.
En este apartado se estudia el estado actual del suelo, valorando el planeamiento de
desarrollo de cada zona, las condiciones de su trama urbana y la existencia de usos
inadecuados.
En función de las características y el tamaño de las zonas en las que se detectan
deficiencias o indefiniciones, el suelo urbano, tal y como se recoge en la documentación
gráfica, se divide en:
-
Área de protección. Zona que comprende el Centro Histórico, parte del Ensanhce y
Los Arcos, de acuerdo con la delimitación incoada como Bien de Interés Cultural
Conjunto Histórico, y cuyo patrimonio, y características urbanas hacen necesaria una
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
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protección y tratamiento propio. Será necesario un plan especial de Protección del
Patrimonio.
-
Áreas de ordenación. Se trata de áreas de gran tamaño y/o complejidad en las que
la falta de coherencia de la trama, las preexistencias, su complejidad física y legal
hacen necesaria una ordenación exhaustiva y detallada. Son áreas que, o bien no
tienen PERI aprobado, o bien en las que éste no se respeta o no se ha ejecutado de
forma generalizada.
Las áreas delimitadas son cinco: Las Viñas, el Pinar de la Muela, El Carmen, Las
Cuevas y el área del borde de la ciudad junto a las cerámicas.
-
Zonas de intervención. Se trata de zonas con estructura urbana deficiente o usos
inadecuados, de un tamaño más contenido y un menor grado de complejidad.
Las zonas delimitadas con estructura urbana deficiente o inadecuada serían diez:
frente a La Paz, zona escolar, zona junto a las vías en la carretera de Zaragoza,
zona trasera de la carretera de Alzañiz, zona de San Nicolás, zona bajo Los Arcos,
zona cerro de los alcaldes, zona de los viaductos, cuesta del Carrajete y Cofiero.
Las zonas delimitadas con usos inadecuados serían tres: la penitenciaría (se baraja
su reubicación por problemas de adecuación de las instalaciones), suelos junto al
puente del Turia y Corte Inglés.
-
Zona genérica. Aquellas zonas cuya trama urbana y usos no presentan problemas
generalizados, y presenta en general un grado alto de consolidación.
Junto a esta división, en la documentación gráfica se señala las cuatro áreas en las que el
planeamiento de desarrollo previsto por el PGOU de ’85 todavía no ha sido aprobado: El
Carmen, Las Cuevas, Los Arcos y Carretera de Alcañiz.
La división del suelo urbano según su estado actual se resume en el siguiente cuadro.
Estructura urbana
Tamaño
Complejidad
física y legal
Planeamiento de desarrollo
-
Incoado BIC
Necesario Plan Especial
Protección y Reforma Interior
Área de
Protección
Centro Histórico
Áreas de
Ordenación
Carencia de una
estructura capaz de
soportar un desarrollo
urbano correcto.
Grandes áreas
Áreas de
marcada
complejidad
física y legal
Áreas sin PERI aprobado o
bien en las que éste no se
respeta o no se ha ejecutado
de forma generalizada.
Zonas de
Intervención
Presenta deficiencias
puntuales.
Generalmente
de menos de 2
Has
Complejidad
controlada
Zonas con PERI aprobado
excepto el correspondiente a
los Arcos.
Zona
genérica
Estructura urbana
definida y con vocación
-
-
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
-
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Esta fase de información no pretende ser exhaustiva sino establecer la base de una división
del suelo urbano en función de la problemática detectada y aportar una primera delimitación
de las zonas que se incluirían en cada clase. A lo largo de la redacción del nuevo plan la
delimitación se irá completando.
1.4. Riesgos Geológico-Geomorfológicos
Según el Plan Local de Emergencia de Protección Civil de Noviembre del 2000 y la
información disponible del gabinete Geológico de la diputación Provincial de Teruel, para el
suelo urbano se identifican los siguientes riesgos:
-
-
-
Teruel, viviendas que entorpecen el paso natural de las ramblas, desviando el agua y
provocando fenómenos de disolución en nuevas zonas o karstificación
Teruel situada en medio de una falla, entre la fosa de Calatayud y de Teruel (de
Alfambra)
Casco urbano de Teruel: fenómenos de karstificación / disolución de los materiales
yesíferos, calizos y margosos por efecto del agua (serie blanca). Producidas por
excavaciones humanas en zona de cuevas. Según el informe realizado por el
Gabinete Geológico de la Diputación de Teruel sobre “Estabilidad de las laderas en
el área 10.2 PERI “Las Cuevas”, la zona presenta un fuerte impacto por acción
humana verticalizando la pendiente de las laderas y por realización de excavaciones
o cuevas de prolongación de la vivienda. Recomienda el control de aguas de
escorrentía superficial, del sistema de redes y subterráneas para evitar sumideros
que formen zonas de karst que hagan colapsar el terreno. Realización de sondeos
mecánicos en viviendas a construir en zonas de cuevas.
Zona oriental del casco urbano, arcillas con capa de arenas que si permite discurrir el
agua. Problemas de filtraciones y desequilibrio de materiales que ocasionan
deslizamientos (Zona del Arrabal).
Fenómenos de subsidencia y dolinas (por disolución de materiales) en el entorno de
Teruel
Acarcabamientos en zona oriental del casco urbano, en materiales margosos y
arcillosos (Rambla del Molino)
Fenómenos de desprendimientos en zonas de elevada pendiente (Barranco de
Barrachina, en zona de La Muela ) y en el embalse del Arquillo de san Blas
Riesgo de deslizamientos de laderas en Villalba Baja, Tortajada, Concud, San Blas y
proximidades del embalse.
Villalba Baja, problemas en zona de karst.
Zona de Aldehuela, afloramiento de serie blanca (calizas, yesos y margas)
Zona del Polígono y La Muela, terraza cuaternaria que cubre el terciario soluble
puede ocasionar problemas por disolución de materiales
Mal drenaje en el Parque de Los Fueros. Posibilidad de sacar tubería para que no se
acumule el agua
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
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Zonas de laderas, necesarios inclinómetros para estudiar comportamiento (grandes
masas de materiales actuando por gravedad; caída de derrubios y bloques y piedras)
Zona de la falla que atraviesa Teruel próxima al cementerio, existencia de ronda de
barrios, que es una estructura rígida sobre zona de actividad geológica (Ver estudios
geotécnicos Ronda de Barrios).
Zonas de yesos, los de mayor problemática. El control de los procesos ligados al
comportamiento del agua que eviten la karstificación
2 TENDENCIAS, PROBLEMAS Y VÍAS DE SOLUCIÓN.
2.1. Tendencias
Después de 23 años de vigencia del Plan, sigue existiendo superficies importantes de suelo
urbano no desarrolladas.
En muchos casos el suelo se ha desarrollado mediante Estudios de Detalle sin que
estuviese aprobado el PERI correspondiente a su zona. Se han ido llevando a cabo
actuaciones locales que no responden a una estructura urbana a escala de barrio o incluso
de ciudad previamente diseñada.
2.2. Problemas detectados
La delimitación del suelo urbano en el PGOU vigente fue extremadamente amplia,
incluyendo grandes superficies carentes de servicios e infraestructuras, cuya ejecución y
obtención constituye un importante problema.
El PGOU pospuso la ordenación pormenorizada de la mayor parte del suelo urbano a la
aprobación de figuras de planeamiento cuya redacción fue dilatándose a lo largo del tiempo,
llegando algunas de ellas a no estar aprobadas en la actualidad.
La obtención de las dotaciones ha sido mediante expropiación en la mayoría de los casos
debido a que el desarrollo del suelo se ha hecho en forma de actuación directa, sin
Unidades de Ejecución.
El desarrollo urbano ha constituido una carga económica para el ayuntamiento. No ha
habido una correcta distribución de cargas y beneficios entre los propietarios, ni una gestión
que permitiera la obtención de las cesiones establecidas por la legislación, ni se ha
repercutido de manera sistemática a los propietarios los costes de urbanizar.
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
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GERENCIA MUNICPAL
DE URBANISMO
Adaptación-Revisión del Plan General
Municipal de Ordenación Urbana de Teruel
2.3. Vías de solución
Desde el planeamiento:
-
Establecer la ordenación pormenorizada y prever la gestión de las zonas con
deficiencias, delimitando en la medida de lo posible unidades de ejecución como
forma sistemática de gestión del planeamiento.
-
Prever y establecer las bases del planeamiento de desarrollo necesario para
solucionar las zonas de mayor complejidad urbana y legal.
En el desarrollo, gestión y ejecución del planeamiento:
-
Redacción de las figuras de planeamiento de desarrollo necesarias.
-
Gestionar y ejecutar el planeamiento utilizando los instrumentos previstos por la ley
para la obtención sistemática de las cesiones, las dotaciones y una correcta
ejecución de la labor de urbanizar.
Fase de Análisis y Diagnóstico. Suelo Urbano
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