Código civil, derechi de superficie

1-) concepto y....
es el derexo real q otorga a su titular el poder de edificar en suelo ajeno, haciendosuya la propiedad
de lo construido durante el término de su constitución. En su variedad rústica, el derexo de superf
permite a su titular plantar o sembrar en terreno ajeno, teniendo la propiedad de lo plantado o
sembrado. El superficiario goza del suelo ajeno.
2. el derexo d superf en el cc
la jurisprudencia ha considerado q entre los <gravámenes de naturaleza análoga> a que alude el
artículo 1655 se encuentra la superficie y q la misma es muy similar al censo enfitéutico.
Cuando la superficie se consituye x tiempo indefinido su analogía con el censo llevará a estimar q
sobre el suelo sea operado la división del dominio; el útil corresponderá al superficiario, y el directo
al concendente del derexo de superficie. Aquél tendrá la carga de pagar una pensión o canon anual,
y el gravamen será redimible. Su redención producirá la consecuencia de q la propiedad d lo
construido la adquiere el concedente.
Si la superficie se constituye x tiempo limitado, según dice el art 1655 se estimará como
arrendamiento.
3. dº superficie en la legislación sobre el suelo
La última reforma de la Ley del suelo es la plasmada en el texto refundido de la Ley sobre el
régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado x el real decreto legislativo 1/1992 de 26 de
junio. Ha modificado en alguna medida el d1 de superfic xo en general mantiene la normativa de
1975.
La sentencia de 20 marzo de 1997 del Tribunal Constitucional, declró la inconstitucionalidd d
numeroso arts del texto de 1992. Solo qda sujeta a la ley el derexo d superficie constituido por
particulares en terrenos de su propiedad.
a) fuentes legales de regulación: el dº de sup se regirá x las normas contenidas en el texto
refundido de la Ley de Suelo y Ordenación Urbana de 26 junio de 1992, x el titulo constitutivo dl dº
y, subsidiariamnt, x las normas del dº privado (art 287.3)
b) constitución: cm apto de gravamen solo le puede constituir el propietario cn plena capacidad de
disposición sobre su suelo. Debe ser, en todo caso, <formalizada en escritura pública y, ccomo
requisito constitutivo de su eficacia, inscribirse en el registro de la porpiedad> (art. 288.2)
Es un dº real q puede ser constituido mediante título y modo
La constitución puede ser hecha a título oneroso y gratuito. La contraprestación podrá consistir en el
pago de una suma alzada x la concesión o de un canon periódico o en la adjudicación de viviendas o
locales o derechos arrendaticios de unas y otros, o en varias de estas modalidades a la vez, <sin
perjucio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo q se hubiera pactado al constituir el
derexo d superficie>.
c) enajenabilidad y gravamen: el dº d sup es transmisible y susceptible de gravamen < con las
limitaciones q se hubieran fijado al constituirlo> (art. 287.3) La norma se refiere tanto al derexo de
construir sobre suelo ajeno cm a lo ocnstruido q se mantiene sobre el x el dº d superficie.
d) extinción: la ley de 1992se ocupa de la extincion dl dº de sup en dos casos: falta de edificación x
el superficiario dntro d los plazos señalados en las normas q establezca la legislación urbanística, y
el transcurso del plazo, q n podrá exceder de 75 años en el concedido x los Ayuntamiento y demás
personas públicas, ni de 99 en el contenido entre particulares (art 289.1 y 2)
La ley regula los efectos de la extinción de la superficie x el transcurso del plazo pactado. Dice q el
dueño del suelo hará suya la propiedad de lo edificado, sin q deba satisfacer ninguna
indemnización, cualiera q sea titulo en virtud del cual se hubiese constituido aqel derexo (288.3)
Tmb establece laextinción de toda clase de dºs reales o personales impuesto por el superficiario
(288.4)
La adquisición del dominus soli es automática.
La adquisición se regula en la extinción de la superfic x el transcurso del tiempo pactado de
duración de derexos. pero si se extinguiese x otra causa la misma regla debe de regir. De lo
contrario, s daria la posibilidd de q el superficiario extinguiese su dº x renuncia poco antes del
vencimiento del plazo para obtener una indemnización.
Si el dº de superficie se extinguiese x otra causa distinta del trascurso del plazo, reuniéndose los dºs
del propietario y del superficiario,las cargas q recayeren sobre uno y otro dº continuarán
gravándolos separadamente (188.5)
Es un dº de construir en suelo ajeno y mantener sobre el mismo la construcción, x lo q mientras el
suelo exista, existe el objeto del dº del superficiario. Pero tendra la obligación de volver a edificar
de acuerdo cn los plazos marcados en la legislación urbanística.
4-> el dº de sup en el reglamento hipotecario: el regl. hipot en su reforma de 1959 intridujo un
precepto el art. 16.1 en el q reguló el dº de superficie xa la construcción o edificación. Xo fue
corregido en la reforma del Reg Hipo por real decreto 1867/1998, de 4 de septiembre q, entre otros,
ha dado nueva redacción al art. 16.1 incidiendo en los mismos vicios de ilegalidad,q han dado lugar
a la declaración de su nulidad x sentencias del tribunal supremo.
5-> dº de vuelo y de subedificación: las posibilidades urbanísitcas de elvar mas plantas sobre un
edificio o construirlas bajo su suelo es un valor patrimonial, objeto de tráfico jurídico. El dº a
construirlas sobre el edificio es lo q se conoce cm dº de vuelo.
Los dºs en cuestió se caracterizan frente al de superficie en q sus titulares, al cnstruir o edificar, se
hacen dueños de lo edificado, no de una manera temporal. Psan a formas parte de una comunidad de
propietarios, cn sus dºs y obligaciones.
En la Ley 8/1999 de 6 abril, el art 12 sñala q la cntrccion d nuevas plantas y cualqier otra alteracion
de la estructura del edificcio o d las cosas comunes afectan al titulo constitutivo y deben someterse
a las nrmas sobre su modificación, lo q indica q el dº de vuelo o de subedificación ha de ser
concedido x la junta de propietarios de forma unánime. El precepto parte de q el vuelo y el subsuelo
es elemento comun de la comunidad, xo n prohíbe en modo alguno q se lo hayay reservado el
propietario antes d vender cada piso o local del edificio.
El art 12 precisa los reqisitos q ha de reunir el acuerdo.
Acceden al registro no solo su constitucion x via de reserva q hace el propietario en su favor al
enajenar todo o parte del edificio, sino tmb su transmisión a un tercero. Se contempla, pues, el
edificio de titularidad ajena.
Los extremos q ha de contener la inscripción son:
a) las cuotas q hayan de corresponder a las nuevas plantas o en los elementos y gastos comunes o
las normas para su establecimiento,.
b) las normas de regimen d comunidad, si se señalaren para el caso de hacer la construcción
El dº de subedificación tiene el mismo contenido q el de elevación y s diferencia del mismo en su
objeto, q es el subsuelo de un edificio
6-> el dº de superficie rústica: el art 30.3º Regl Hipotecario tmb regula la inscripción del d1 de
vuelo sobre finca rústica q otorga del dº a plantar o sembrar en fincas rusticas ajenas, cuyo deslinde
cn el dº de superficie es muy problemático.