Informe Mercado Hotelero
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HOTELERO Informe de Mercado ESPAÑA 2015 www.cohispania.com Contenido 01. Contexto Económico 2015 ........................................................................................................... 2 02. Factores Clave .............................................................................................................................. 4 03. Tendencias del Mercado Hotelero ................................................................................................ 6 Mercado Hotelero Europeo .................................................................................................................................................. 6 Mercado Hotelero Español ................................................................................................................................................... 6 04. Enfoque de Inversión ................................................................................................................. 11 05. Inversores & Protagonistas ......................................................................................................... 11 06. Enfoque I: ................................................................................................................................. 14 07. Cadenas Hoteleras ..................................................................................................................... 14 Cadenas Hoteleras Mundiales ............................................................................................................................................ 15 Cadenas Hoteleras Españolas ............................................................................................................................................. 16 08. Apéndices .................................................................................................................................. 19 Apéndice I: Detalle Transacciones Hoteleras 2015 ........................................................................................................... 20 Apéndice II: Aperturas Hoteleras Relevantes 2015 ........................................................................................................... 21 Apéndice III: Detalle Activos Hoteleros SOCIMIs ........................................................................................................... 22 Apéndice IV: Glosario ........................................................................................................................................................ 23 [1] 01 Contexto Económico 2015 La economía global ha crecido lentamente pero se espera que continúe creciendo en 2016 por encima del 3%. Los principales riesgos para las previsiones a corto plazo son las tensiones geopolíticas y la volatilidad del mercado financiero y, a medio plazo, la baja inflación en las economías más desarrolladas y el decline en el crecimiento de los mercados emergentes, con especial énfasis en China. China ha entrado en un periodo de desaceleración, con un PIB cayendo al 6,9%, arrastrando consigo al resto de economías globales y Brasil ha entrado en recesión con un PIB negativo del 1,9%. La economía global se beneficiará del aumento de la demanda así como de la recuperación de EEUU. En Estados Unidos, el PIB real refleja una alentadora mejora en cuanto al gasto en nuevas inversiones, la confianza del consumidor y la tasa de desempleo pero el colapso del mercado de las materias primas -especialmente el del petróleo- ha causado que reaparezcan los fantasmas de la deflación. Europa mantiene un panorama mixto. Reino Unido ha entrado en un proceso de recesión con una inflación actual del 0,2%, inferior al 2% que se esperaba. A pesar de esto, el desempleo ha disminuido al nivel más bajo de la última década. En Alemania, la economía vive un momento de crecimiento y está cogiendo ritmo después de la ralentización de la segunda mitad de 2014. Se espera un crecimiento anual del PIB al 1,7%. La economía francesa creció un 1,1% en 2015, lo que muestra un limitado progreso. El consumo privado no fue el principal impulsor del crecimiento y la inflación incrementó insignificantemente. La inflación no ha superado el 0,3% desde noviembre de 2014. PIB Global 12% 10% 8% EEUU 6% China 4% UE 2% Reino Unido 0% Alemania -2% España -4% -6% -8% 2008 2009 2010 2011 2012 [2] 2013 2014 2015 PIB España Empleo: Tasa de Variación Anual 5.5% 3.3% 3.7% 3.2% 6% 6% 4% 4% 2% 2% PIB General 0% -2% -2% PIB Turístico -4% General Employment 0% Touristic Employment -4% -6% -6% -8% -8% Fuente: INE Fuente: INE La recuperación de la economía española comenzó a ser realidad a partir del verano de 2013. Durante 2014 se ha mantenido una tendencia positiva tal y como muestran los indicadores macroeconómicos. El PIB registró un aumento de volumen intertrimestral del 0.8% en el último trimestre de 2015. Además, creció hasta final de año hasta alcanzar el 3,5%, en comparación al 3,4% registrado en el trimestre anterior. Durante el conjunto de 2015, la economía española se expandió un 3,2%. El consumo nacional de los hogares experimentó un crecimiento anual del 3,5% en el último trimestre de 2015, una décima menos que en el trimestre anterior. Por otro lado, la demanda externa -tanto importaciones como exportaciones- mejoró su contribución al PIB trimestral durante el cuarto trimestre de 2015, una décima por encima al trimestre anterior (de -0,7 a -0,6 puntos). En cuanto al IPC, este tuvo una variación anual que se situó en diciembre en el 0,0%, 0,3 puntos por encima al mes anterior. La variación mensual del IPC fue de -0,3%. En relación al mercado laboral, este muestra una ligera mejora, con 495.000 altas en los últimos 12 meses. La tasa de variación anual es del 2,99%. El desempleo se coloca en el 20,8%. Por otro lado, el turismo está siendo el principal estimulador de la recuperación de la economía española. Así lo indica el registro de los 68,2 millones de visitantes durante todo 2015, un aumento del 5,05% de turistas internacionales provenientes principalmente de Reino Unido, Alemania y Francia. Esto turistas han aumentado la demanda de los destinos urbanos, especialmente por parte de los viajeros de negocio, los cuales aumentaron el gasto, impulsado por un generalizado aumento del empleo dentro de la cadena de valores turística. En cuanto al empleo en los subsectores de alojamiento (+2,2%) y transporte (+1,1%), estos especialmente, se han visto afectados por el enorme crecimiento de servicios no regulados. Exceltur estima que hay más de 2,7 millones de apartamentos turísticos en alquiler y que la demanda de este tipo de alojamiento va en aumento. Aena también tiene buenas noticias. La compañía rebasó los 207 millones de pasajeros, lo que supuso un 17,5% más que en 2013 gracias a la actividad de los aeropuertos de Madrid, Barcelona, Mallorca, Alicante o Lanzarote. Concretamente, el Aeropuerto Adolfo Suarez (Madrid) acumuló 46,8 millones de pasajeros. Los indicadores de confianza sugieren que estos factores seguirán alimentando la recuperación de la economía española durante 2016, tan pronto como la situación política se estabilice y el nuevo gobierno siga en la misma línea. Número de Pasajeros por Aeropuerto 47M 40M 24M 14M 11,9% 5,7% 2,7% 4,8% 11M 3% Fuente: Aena [3] 02 Factores Clave Ha habido muchos inversores con el ojo puesto en el mercado español, atraídos por las perspectivas de mejora del sector y la estabilidad macroeconómica para los próximos años, tal y como se ha visto en 2015. Actualmente, el interés por invertir en España depende de la estabilidad política. La inversión en el sector inmobiliario en 2014 -incluyendo deuda, plataformas bancarias y participación en compañías inmobiliarias- fue alrededor de 24.300M€ en comparación a los 9.000M€ de 2013, según nuestras cifras. 2013 fue el trampolín y 2014 el despegue excepcional. 2015 no se quedó atrás, marcó cifras record: el volumen de inversión considerando deuda, operaciones corporativas y ampliaciones de capital- alcanzó los 28.419M€, de los que 10.562M€ fueron solo activos, casi el doble que en 2013. Barcelona Madrid Baleares Marbella Los niveles de ocupación y de rentas no han evolucionado a la misma velocidad, aunque hay excepciones. Zonas específicas de Madrid, Barcelona, Baleares, Marbella (Málaga) y otras localizaciones secundarias gozan de buena salud y los valores de los activos inmobiliarios han experimentado un rápido crecimiento muy cercano a las correcciones finales de precio y posterior estabilización. A pesar de estos buenos resultados, hay aún un largo recorrido para alcanzar la plena recuperación. Las transacciones han estado enfocadas a activos prime, cuya oferta a día de hoy es muy limitada. En menos de un año, hay escasez tanto de oficinas como de activos comerciales prime. Como consecuencia, los precios han subido para los mejores activos y las rentabilidades se han comprimido. Volumen de Inversión en Activos Inmobiliarios (M) 2014 - 2015 Volumen de Inversión(M) 2013 - 2015 28.419 M€ 30.000 25.000 20.000 14.176 M€ 15.000 10.000 5.000 12.000 24.276 M€ 8.000 17.857 M€ 6.000 5.830 M€ 5.357 M€ 7.836 M€ H2 H1 4.000 10.100 M€ 10.562 M€ 2014 2015 2.000 0 5.205 M€ 2.264 M€ 0 2013 (1) 10.562M€ 10.000 8.839 M€ 3.009 M€ 10.100M€ 2014 2015 Deuda+Corporativo+Plataformas Bancarias (2) Activos Inmobiliarios Fuente: Cohispania Fuente: Cohispania Con estos números, es importante remarcar que la deuda y las operaciones corporativas inmobiliarias representaron un 62,83% (17.857M€) del total del volumen de inversión (28.419M€). En cuanto a activos inmobiliarios (incluyendo suelo), el volumen de inversión fue del 37,17% (10.562M€). Finalmente, el volumen de inversión en la segunda mitad de 2015 no fue tan alto como se preveía, ya que las cifras registradas durante el primer semestre fueron excelentes. Esta es la cantidad que corresponde a todas las transacciones registradas por Cohispania, basadas en información pública hasta el 31 de diciembre de 2015. En relación a las siguientes cifras, aclarar que el portfolio de Testa adquirido por Merlin es considerado como una transacción corporativa por parte de Cohispania. €9.097 M 32,01% CORPORATIVO €8.760 M 30,82% DEUDA Distribución de la Inversión por Sector €2.979 M 10,48% €2.665 M 9,38% COMERCIAL OFICINAS €2.012 M 7,08% HOTELERO €1.116 M 3,93% €1.064 M 3,75% €726 M 2,55% RESIDENCIAL SUELO INDUSTRIAL Fuente: Cohispania [4] Distribución de la Inversión por Categoría Distribución de la Inversión por Localización 6% 5% 1% 6% 7% Portfolio Deslocalizado 9% 46% Portfolio Canarias 46% 12% Madrid 5* Cambio de Uso Barcelona 15% 4* 3* Baleares Localizaciones Secundarias 30% Málaga 19% Fuente: Cohispania Fuente: Cohispania España se sitúa, junto con Portugal, entre las regiones europeas en la que más creció el volumen total de la inversión hotelera en 2015. La inversión hotelera en España registró durante 2015 la cifra de 2.012M€ según nuestros datos, un incremento de más del 50% sobre 2013. Estos datos no incluyen hoteles pertenecientes a portfolios de bancos, tanto de deuda como de activos adjudicados, ni hoteles que forman parte de grandes carteras patrimonialistas como Testa. Aproximadamente, el valor del portfolio hotelero de Testa, ahora en manos de Merlin, tiene un valor de 206,76M€. Por otro lado, considerando transacciones bancarias y operaciones off-market, la inversión hotelera podría ascender a 2.600M€. Sin lugar a dudas, este dato es fantástico y muestra el extraordinario momento que atraviesa el sector de inversión hotelera. El interés de los inversores internacionales en el mercado hotelero español estuvo vigente en 2015 y se mantendrá en 2016. La joya de la corona, por el momento, ha sido la venta del madrileño Hotel Ritz por 130M€ a Mandarin Oriental y Olayan Group por Omega Capital. También destacar el portfolio de 7 hoteles vacacionales que vendió Meliá a Starwood por 176M€. 130M€ 27,75M€ Ritz Tryp Atocha Holiday Inn Bernabeu Hotel Rafael Mandarin Oriental “Family Office” Caboel Hispania Axiare 10,5M€ MADRID 25M€ 23,5M€ 22M€ 20M€ LOCALIZACIONES SECUNDARIAS BARCELONA 60M€ Hilton Barcelona HCC Covadonga Two By Axell Hotel Montecarlo Oman Investment Fund Renta Corporación “Family office” Nadal KKH 458M€ 176M€ 155M€ 76M€ Bay Hotels Hoteles Meliá Cinco Hoteles Noovotel Hoteles Hispania Starwood “Family Office” Mazabi Accor Hotels [5] 03 Tendencias del Mercado Hotelero Mercado Hotelero Europeo Un gran número de transacciones ha recalcado el creciente apetito por activos hoteleros europeos. La política económica expansionista del BCE ha hecho que la libra esterlina y el euro se hayan debilitado en relación al dólar de EE.UU., aumentando así el atractivo de los países de la Zona Euro para los inversores internacionales. REINO UNIDO El número de turistas extranjeros que durante años ha acudido a Londres para ir de tiendas, teatros y museos, sigue aumentando cada vez más. “La City” fue la ciudad más importante de Europa con más de 17 millones de visitantes, por delante de París, Roma, Praga o Berlín. A medida que el gobierno intensifica las medidas para mejorar su red de transporte con las ciudades del norte del país para reequilibrar su economía, los nuevos datos muestran que el turismo fuera de Londres se ha elevado a su nivel más alto desde la crisis financiera. La demanda de activos como los hoteles y residencias de estudiantes, aumentó considerablemente en 2015. Una suma de 7,08 billones de euros fueron invertidos en hoteles en 2015, un aumento del 47% con respecto a 2014, una cifra jamás registrada. Actualmente, hay 56 hoteles en construcción (12.000 habitaciones). PARIS El impacto de los ataques terroristas en 2015 sobre las cifras del turismo aún no se conoce, pero la región de París recibió 19 millones de turistas extranjeros en 2014 y Francia, en su conjunto, atrajo a 83 millones de viajeros procedentes del extranjero en 2015, siendo el principal destino turístico a nivel mundial. París es el tercer mayor centro económico del mundo y el sector servicios del país genera casi la mitad del PIB de la ciudad. Como cabe esperar, esto ha hecho que aumente la demanda corporativa sustancialmente, con la reciente incorporación de la actividad tecnológica. El mercado hotelero en la ciudad de París impone los más altos niveles de tarifa por habitación y RevPAR* (ingresos por habitación disponible) en Europa, alcanzando los 486€ y 317€, respectivamente, en Nochevieja, que se sostienen por la poca oferta y el crecimiento de llegadas internacionales. ALEMANIA Alemania mantiene un entorno económico estable, un desarrollo favorable de su mercado hotelero y disponibilidad de buenos productos. Berlín es la ciudad de destino más popular de Alemania, y una de las metrópolis más frecuentadas de Europa. Durante la última década, Berlín ha presenciado un aumentado considerable de la demanda, siendo uno de los destinos favoritos tanto para los viajeros de ocio como de negocio. Actualmente existen alrededor de 784 establecimientos de alojamiento (141.000 camas) en Berlín, pero este número ha ido disminuyendo recientemente ya que muchos hoteles se han convertido en casas de refugiados. De cara al futuro, hay en la actualidad alrededor de 24 hoteles (5.000 habitaciones) en construcción pendientes de entrar en el mercado en 2017. *Nota: Ver Glosario [6] Mercado Hotelero Español Los destinos de sol y playa españoles se han beneficiado de las indeseables circunstancias geopolíticas e inseguras de los principales países de la competencia durante 2015. De los 2,1 millones de turistas internacionales que Túnez, Egipto y Turquía perdieron el año pasado, más de 1 millón llegaron a España. Una tercera parte de este aumento de turistas, la mayoría de ellos con paquetes vacacionales y un perfil de cliente característico de estos destinos, se debe principalmente a este factor. Número de Viajeros Internacionales por País de Residencia TOTAL 45.653.817 5,1% Suecia 896.263 1,2% Noruega 561.285 1,1% Dinamarca 514.809 1,7% Rusia 752.804 Reino Unido 8.974.502 3,7% Países BAjos 1.664.456 1,5% Polonia 663.185 Irlanda 687.222 2,8% Bélgica 1.274.540 16,0% Alemania 7.318.499 EEUU 2.311.688 19,7% 1,5% 11,6% 2.6% 2,0% Francia 5.282.578 2,0% Suiza 889.669 5,7% Italia 2.577.945 Portugal 1,203,917 % de viajeros País No. de viajeros Fuente: INE Más de 33 millones de viajeros procedentes de la UE visitaron España el año pasado. Los turistas procedentes de Reino Unido, Francia y Alemania representaron los mayores porcentajes de viajeros, alcanzando en conjunto casi la mitad de los visitantes internacionales. Las pernoctaciones por parte de turistas procedentes de Francia, Italia y Países Bajos alcanzaron un aumento interanual del 12,5%, 10,0% y 8,5%, respectivamente. Sin embargo, las pernoctaciones de los alemanes descendieron un 0,8%. Entre los principales países emisores, los mayores aumentos interanuales de pernoctaciones en 2015 fueron por parte de Polonia (13,4%), Francia (12,5%) y Estados Unidos (12,4%). Por otro lado, Rusia (-50,3%), Noruega (-11,6%) y Dinamarca (2,3%) supusieron los principales descensos. Como tercer destino turístico mundial después de Francia y Estados Unidos, España ha batido récords por número de visitantes extranjeros por tercer año consecutivo, y se espera que 2016 mantenga la misma tendencia. [7] (1) Temporada Alta: Julio y agosto 2015 (2) Tasa de Ocupación Media Anual por Habitación Fuente: INE En 2015, el 57,1% de las plazas disponibles en España que se cubrieron representaron un incremento interanual del 4,3% en comparación a 2014. Las provincias de Las Palmas de Gran Canaria (Gran Canaria, Fuerteventura y Lanzarote) y Santa Cruz de Tenerife (Tenerife, La Palma, La Gomera y El Hierro), 74.94% y 73.60% respectivamente, representaron los porcentajes más altos, seguidos por la provincia de Alicante (64,36%) y Baleares (62,64%). Los puntos turísticos con mayor ocupación por habitaciones en 2015 fueron Tías en Lanzarote (85,91%) y Adeje (85,64%) y Arona (85,33%) en Tenerife, ambos en las Islas Canarias. También el punto turístico con mayor porcentaje de pernoctaciones de turistas internacionales fueron las Islas Canarias (28,40%), seguidas de Baleares (25,10%). No obstante, Andalucía (21,40%), Cataluña (14,20%) y Valencia (13,80%) fueron los destinos más elegidos por los turistas nacionales por número de pernoctaciones. Pernoctaciones de Turistas Nacionales Pernoctaciones de Turistas Internacionales 14,2% 18,3% 5,6% 5,7% 13,8% 25,1% 7,0% 21,4% 12,3% 28,4% 30% | 15% 1% | | Fuente: INE [8] Distribución del RevPAR* por Localización Galicia Asturias Cantabria Pais Vasco Navarra Cataluña La Rioja COSTA BRAVA 20 53 23 Aragón BARCELONA 74 109 Comunidad de Madrid 53 Extremadura MADRID 59 Islas Baleares 22 MENORCA 84 27 Comunidad Valenciana 46 PALMA 78 54 BENIDORM 71 39 CALVIA 81 49 50 IBIZA 125 38 66 Castilla La Mancha 37 49 SEVILLA 51 57 45 MALAGA 68 51 47 MARBELLA 139 58 Ceuta DESTINO Junio-septiembre Octubre-diciembre 41 Región de Murcia Andalucia Enero-abril 83 Islas Canarias 91 ADEJE 80 91 SAN BARTOLOME DE T. 88 81 89 LANZAROTE 62 70 67 FUERTEVENTURA 58 70 69 Melilla Fuente: INE El aumento del consumo interno y la demanda internacional en la costa hicieron que se incrementasen las ventas en la mayoría de los destinos turísticos españoles. Desde que el RevPAR* (Ingresos por habitación disponible) comenzó a aumentar su volumen, se estima que los resultados turísticos de 2015 alcanzaron un incremento interanual del 10% en 13 de las 17 comunidades autónomas, con Cantabria, Asturias, Galicia, Navarra, Castilla y León y Madrid a la cabeza, recuperando los ingresos perdidos durante los años de crisis. Los destinos costeros aumentaron sus beneficios, a excepción de las zonas dependientes del turismo ruso, alcanzando las Islas Baleares, Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña sus mejores balances. Las Islas Canarias no fueron menos. Como ejemplo, los hoteles españoles de Meliá incrementaron su RevPAR un 13,1% en el último trimestre de 2015 con respecto al mismo trimestre de 2014, pero el RevPAR de su buque insignia Gran Meliá Palacio de Isora en Tenerife creció un 23%. Entre los destinos menos vacacionales, cabe señalar la significativa recuperación que Madrid, Galicia y provincias de Andalucía han tenido, según la encuesta de confianza empresarial. *Nota: Ver Glosario [9] Ingreso y Tarifa Media por Categoria en 2015 173,5€ 118,0€ 200 180 160 140 120 100 84,3€ 59,9€ 78,7€ 48,6€ 64,4€ 42,5€ 80 60 Average Rate 54,0€ 25,5€ 53,7€ 21,1€ 2* GOLD 1* GOLD Average RevPAR 40 20 0 TOTAL 5* GOLD 4* GOLD 3* GOLD Fuente: INE La tarifa media diaria (ADR **) en los hoteles españoles fue de 78,7€ en 2015. Por otro lado, los ingresos medios por habitación disponible (RevPAR **), índice que está influenciado por la ocupación hotelera, alcanzó 48,8€ de media. Por categorías, la facturación media ascendió a 173,5€ en hoteles de 5*, seguido de los de 4* (84,3€) y 3* (64,4€). Los ingresos por habitación disponible en hoteles de estas categorías alcanzaron 118,0€, 59,9€ y 42,5€, respectivamente. HOTELES 52,37% OTROS 47,66% 31,04% 4,29% El modelo de contrato de gestión de las grandes cadenas hoteleras internacionales se impone cada vez más sobre el de gestión familiar, el cual prevalece aún en España. En este país, la industria hotelera tiene un origen independiente, el cual ha ido creciendo en el extranjero (excepto en destinos estacionales) durante los últimos 20 años, en lugar de aumentar el negocio interno. Esto se vio reflejado en los modelos de explotación utilizados en España, donde el modelo independiente alcanzó la segunda posición (31,04%). Sólo los hoteles en propiedad (62,01%) lo supera en volumen de habitaciones y apartamentos integrados en establecimientos con 40 o más habitaciones. El modelo de gestión español es muy "personalista", los hoteles se han construido en los mismos lugares y las familias no han sido capaces de unir fuerzas para reducir costes de comercialización o provisiones, como se hace en otros lugares. 11,46% 68,96% 22,24% 62,01% *TOP 8 Cadenas Hoteleras: Meliá, NH, Barceló, Riu, Accor, Iberostar, H10 y, Marriot, alcanzaron 20,42% **Nota: Ver Glosario [10] Hasta septiembre de 2015, la cadena Hilton tenía 4.480 hoteles y resorts en propiedad, arrendados, gestionados o franquiciados, con un total de 737.922 habitaciones en 97 países, así como 45 activos multipropiedad que comprendían 7.152 unidades. Mientras NH y Meliá han decidido replicar el modelo anglosajón y reducir su riesgo inmobiliario, Riu e Iberostar continúan con su tradición de mantener sus hoteles en propiedad, desinvirtiendo a cuentagotas. 04 Enfoque de Inversión Sin lugar a dudas, esto datos son fantásticos y muestran el extraordinario momento que atraviesa el sector de inversión hotelera. El interés de los inversores internacionales en el mercado hotelero español estuvo vigente en 2015 y se mantendrá en 2016. Muchos han puesto el cartel de se vende como es el caso del Westin Palace. Los propietarios son conscientes de que es el momento para vender y que este apetito inversor no va a durar siempre, ya que los activos comienzan a considerarse caros en muchos casos, lo que a corto plazo (18 meses) hará que los inversores miren a otros mercados. La joya de la corona, por el momento, ha sido la venta del madrileño Hotel Ritz por 130M€ a Mandarin Oriental y Olayan Group por Omega Capital. También destacar la venta del portfolio de 7 hoteles vacacionales por parte de Meliá a Starwood por 176M€. En cuanto a las cadenas hoteleras, la llegada de Mandarin y de Four Seasons a Madrid también ha provocado que otras cadenas como Fairmont, Hyatt, Ritz-Carlton, W, Shangri-La o Hilton se muestren activas en la búsqueda de emplazamientos. También se está viendo más movimiento de pequeños establecimientos, como los de tipo boutique con menos de 70 habitaciones. Sin embargo, estos proyectos -como el de Four Seasons en la Plaza de Canalejas- están en peligro de verse paralizados tras los resultados de las elecciones autonómicas y municipales del pasado 24 de mayo. La posible escalada hasta el poder de nuevos partidos políticos que quieren implantar importantes cambios tanto en el sector inmobiliario como en el mercado hotelero ha puesto en alerta a los inversores. Esta necesidad de consolidar criterios, de reposicionar los activos, así como los problemas de deuda, representan una gran oportunidad para los inversores. La deuda ha afectado de manera desigual a grandes grupos hoteleros así como a pequeños propietarios, que impulsaron una agresiva expansión en los años del exceso inmobiliario. Hay casos donde la deuda es temporal y probablemente consigan manejar la situación y obtener buenos resultados, pero hay otros en los que la deuda es mucho más compleja. En este contexto, hay actualmente grandes oportunidades de inversión en el sector hotelero español. [11] 05 De hecho, hay algunos nuevos desarrollos hoteleros en un futuro próximo. cadenas e inversores Hotel Mayor se centran en la adquisición de activos hoteleros existentes o en la adquisición de edificios de oficinas de transformarse en hoteles. Este último fenómeno está siendo muy Inversores & Protagonistas Inversores & Protagonistas recurrente. SOCIMIs* han resultado ser los principales protagonistas durante 2015 en la compra directa de activos hoteleros. Ellos representan un 37,36% frente al 26,85% de las Cadenas Hoteleras y 18,35% de los family offices que se encuentran en segunda y tercera posición respectivamente. El resto es muy diverso, alcanzando un 17,44% -fondos, compañías, aseguradoras y compañías patrimonialistas y promotoras entre otros. Los inversores internacionales han confiado en el mercado inmobiliario español, pero principalmente en las SOCIMIs (REITs españolas) mostrando plena confianza en sus experimentados equipos de gestión, en sus planes de negocio y en sus políticas de inversión. Después de la espectacular captación de fondos de 2014, las SOCIMIs han conseguido el mejor puesto del volumen total invertido. Es más, entre los inversores nacionales, las SOCIMIs representan casi un 62%. En segundo lugar, las Cadenas Hoteleras han alcanzado el 26,85% de la inversión hotelera. También han sido ellas las protagonistas por la parte del vendedor, alcanzando un 44,08% de las transacciones y permaneciendo así en primera posición. Esto nos recuerda las diferentes políticas que están llevando a cabo. Las operaciones más relevantes se han llevado a cabo por parte de cadenas hoteleras nacionales con la intención de poner en orden sus balances y respaldar el crecimiento y renovación de sus propiedades Volviendo al perfil de los inversores, no hay que olvidar el creciente papel que están teniendo los family offices y fondos de inversión, los cuales alcanzaron un 18,35% y 7,27% de la inversión, respectivamente. Family offices, como Mazabi, prefieren invertir en hoteles debido a la alta rentabilidad que ofrece el alquiler de las habitaciones. El multy-family office compró cinco hoteles localizados en Marbella, Ibiza, Mallorca y Madrid por 155M€ y también el Hotel Santa Eulalia Hotel en Ibiza y el Iberostar Costa del Sol en Estepona, ambos por más de 60M€. El potencial que ofrece tener los activos bajo gestión, y a la vez en propiedad, es un gran atractivo para los family offices con una mentalidad a largo plazo ya que obtienen unos ingresos constantes y estables. Distribución de la Inversión por Tipo de Inversor SOCIMI * 4,01% 1,04% 0,99% Cadena Hotelera 4,10% Family Office Fondo S.C. 7,27% 37,36% 2,33% 1,38% 0,99% 5,16% 44,08% 6,35% Compañía Compañía Seguros Compañía RE Banco 18,35% VENDEDOR 39,71% INVERSOR *Nota: Ver Glosario 26,85% Fuente: Cohispania [12] Las SOCIMIs* se han convertido en una de las principales figuras del sector en poco más de un año. Entre todas ellas, las que cotizan en el mercado continuo son las protagonistas. Merlin Properties, Hispania (aunque no es exactamente una SOCIMI), Lar Real Estate y Axiare poseen activos hoteleros con un valor aproximado de 1.255M€. Entre las inversiones de las SOCIMIs (752,80M€), Hispania invirtió 284M€ sin incluir los activos de Bay Hotels & Leisure, lo que sumaría un total de 742M€ y colocaría a Hispania a la cabeza en la lista de inversión hotelera por parte de las SOCIMIs. La SOCIMI Merlin Properties actualmente posee una participación del 77% en Testa. Un 12% de esta cartera está compuesta por hoteles, los cuales intentarán ser vendidos entre julio y agosto. Merlin tiene la intención de centrarse en su negocio principal, oficinas, retail y logística, por lo que venderá la cartera residencial y hotelera. En este momento, la SOCIMI está barajando diferentes opciones, entre las que cuenta con la posibilidad de crear de una joint venture para dar salida a los activos residenciales antes del final de 2016. Es de suponer que va a presentar la misma fórmula para los activos hoteleros, pero su presidente Ismael Clemente no descarta mantenerlos ya que los activos son muy buenos y dan altas rentabilidades. Las SOCIMIs son una forma de invertir en bienes raíces sin invertir directamente en la adquisición de activos. El beneficio fiscal de esta estructura es a menudo el aspecto más importante por el que los inversores consideran una SOCIMI en vez de otras estructuras de inversión inmobiliaria. Alternativas de Estructura para SOCIMIs Hoteleras Contrato de Arrendamiento Contrato de Franquicia / Gestión Accionista Minoritario Accionista Minoritario Investor Contrato Anterior de Franquicia / Gestión Dividendo Inversor Institucional Dividendo SOCIMI (Propietaria) SOCIMI (Propietaria) Cadena Hotelera Contrato de Alquiler Rentas Rentas Cadena Hotelera (Operadora) Arrendataria (Operadora) Contrato de Franquicia / Gestión Estructura Empresarial: SOCIMI (Prop) + Arrendataria (Op ) Compatibilidad entre Arrendataria y Cadena Hotelera Generación de Ingresos Netos para la SOCIMI Arrendataria (Op) asume los Costes Estructura Empresarial: SOCIMI (Prop) + Cadena Hotelera (Op) Capital Social Mínimo: 5M€ 1 Activo Regla 80/80/80 (Activos/Rentas/Ingreso de Dividendo) 3 Años en Propiedad Financiación Externa Ilimitada Propiedades en España o en el Exterior *Nota: Ver Glosario [13] Enfoque I: CADENAS HOTELERAS [14] Cadenas Hoteleras Mundiales En EE.UU., los ingresos por habitación disponible y la tasa de ocupación han superado los picos anteriores, tanto el de la burbuja dotcom como la de la crisis subprime. En las últimas semanas, los beneficios de los grupos hoteleros más grandes del mundo superaron las expectativas, a pesar de que las acciones de grupos como Accor y Marriott apenas se modificaron. Los mayores grupos hoteleros, que sobrevivieron a la recesión después de la crisis financiera pero que tuvieron que vender sus propiedades y convertirse en gestores de sus propios hoteles, han estado luchando por crecer y consolidarse. Marriott compró Starwood por 12,2B$, mientras que Accor se convirtió en propietario de las marcas Fairmont, Raffles y Swissôtel por 2,9B$ a finales de 2015. A principios de 2016, Hilton anunció su intención de incluir gran parte de sus propiedades en una SOCIMI. Sin embargo, ellos también han tenido que gastar para tranquilizar a sus inversores. InterContinental Hotels Group ha anunciado recientemente un dividendo especial de 1.5B$, mientras que Marriott y Starwood trataron de moderar sus expectativas anuales mediante la reducción del aumento del RevPAR* pronosticado. Ya hay señales de que la demanda creciente en los últimos años, especialmente en EE.UU., podría estar llegando a su fin. Los beneficios de las empresas han disminuido a nivel mundial por lo que estas han empezado a reducir los viajes de negocios desde finales del año pasado. El aumento del dólar también ha disuadido a los viajeros. También hay razones para ser pesimistas. El trastorno de Airbnb ha sido una preocupación persistente durante los últimos años, si bien los registros en la plataforma sólo ocupan ente un 2% y 4% de la oferta de habitaciones hoteleras de EE.UU., constituyendo entre un 8% y 15% de la oferta en las grandes ciudades, según estimaciones de Bank of América. Muchos hoteleros dicen que no es un juego de suma cero, y que hay que minimizar la superposición entre los clientes de Airbnb frente a los de las grandes cadenas hoteleras tradicionales. La siguiente tabla muestra la diferencia entre habitaciones y hoteles existentes y proyectados de las 10 mayores cadenas a nivel mundial: Fuente: Hosteltur *Nota: Ver Glosario [15] Cadenas Hoteleras Españolas En 2015, la economía española aumentó un 3,2%, el mayor aumento de su PIB desde el año 2007. Esto contribuyó al aumento interanual del GOPPAR* de los hoteles madrileños del 28,2%, desde los 37,48€ hasta los 48,04€, lo que equivale a un aumento del beneficio del 32,4% del total de ingresos. Las mayores cadenas hoteleras españolas, lideradas por Barceló, NH y Meliá, han seguido disminuyendo sus carteras, optando por contratos de alquiler y gestión - en los dos últimos años han vendido activos por un valor superior a los 1.000M€.. BlueBay está preparando una SOCIMI* con varios hoteles de su portfolio. La cadena controlada por Jamal Satli Iglesias está planeando crear un vehículo de inversión con cuatro hoteles en las Islas Baleares y un activo en la Costa del Sol, con un valor entre 150M€ y 250M€. La SOCIMI de BlueBay’s podría debutar en bolsa en la primera mitad de 2016. Mientras, la última desinversión conocida del Grupo Iberostar fue en 2013, cuando transfirió un hotel en Mallorca mediante una operación de leasing. La compañía finalizó 2015 con una facturación de 1.847M€, un aumento del 29% con respecto al año anterior. Estos resultados son un impulso para el crecimiento del grupo, consolidando así su posición en la industria hotelera internacional y reforzando sus expectativas para 2016, el cual será un año clave. Las reformas llevadas a cabo por los negocios españoles fueron muy buenas; el mercado se benefició de la estrategia de reposicionamiento de activos ejecutada. Las administraciones esperan ahora que los negocios de Benelux y Europa central empiecen obtener mejores resultados en 2016, así como el reposicionamiento comenzó durante el segundo trimestre de 2015. La siguiente tabla muestra la diferencia entre habitaciones y hoteles entre 2014 y 2015 de las 10 mayores cadenas españolas: *Nota: Ver Glosario Fuente: Hosteltur [16] RESORT & URBANO Meliá Hotels International 350 Hoteles 35 Países ESPAÑA CUBA ALEMANIA CROACIA BRASIL Meliá es la 17ª mayor cadena a nivel mundial. BENEFICIO NETO INGRESOS 36M€ 1.738M€ EBITDA 293M€ REVPAR +15,1% La estrategia de Meliá es reducir su portfolio inmobiliario y luego firmar contratos de arrendamiento o gestión - durante los dos últimos años han vendido activos con un doble objetivo: limpiar sus balances y financiar el crecimiento y modernización de sus propiedades. El año pasado Meliá firmó una joint venture con Starwood Capital para crear una compañía a la que traspasar 7 hoteles por valor de 176M€. Además vendió el Complejo Calas de Mallorca de 875 habitaciones, por 23,6M€. RESORT & URBANO NH Hotel Group 380 Hoteles 29 Países ESPAÑA ALEMANIA ITALIA PAÍSES BAJOS COLOMBIA NH es la 25ª mayor cadena a nivel mundial. Desde que empezó su expansión internacional, NH Hotel Group ha combinado su crecimiento orgánico con adquisiciones de nuevos hoteles. BENEFICIO NETO 0,9M€ INGRESOS 1.395M€ EBITDA 150M€ REVPAR +11% Sin embargo, NH firmó la mayor operación de desinversión que se había visto en los últimos 2 años. En 2014, transfirieron su negocio de Sotogrande a Cerberus y Orion por 225M€. La cadena hotelera aún tiene proyectos en Italia, México y República Dominicana, pero a medio plazo puede que supriman su portfolio de activos ya que actualmente están centrándose en la gestión hotelera. [17] RESORT & URBANO Barceló Hotels & Resorts 100 Hoteles 19 Países ESPAÑA MEXICO PUERTO RICO COSTA RICA REPÚBLICA CHECA Barceló es la 42ª mayor cadena a nivel mundial. BENEFICIO NETO INGRESOS 46M€ 2.056M€ EBITDA 216M€ REVPAR +7,3% Barceló lidera el ranking español por volumen, gracias a la creación de la SOCIMI Bay Hotels & Leisure junto a Hispania. La cadena hotelera transfirió 16 hoteles y 2 centros comerciales a la nueva entidad en 2015, manteniendo una participación del 24% en Bay. La intención del grupo era reducir su exposición inmobiliaria, la cual ha alcanzado un pico histórico. El efecto de estas desinversiones ha sido compensando con la adquisición de su competidor Occidental, también en 2015. * Últimos resultados económicos disponibles Riu Hotels & Resorts 105 Hoteles VACACIONAL 19 Países ESPAÑA MEXICO REP DOMINICANA JAMAICA ARUBA Riu es la 30ª mayor cadena a nivel mundial, actualmente propiedad del Grupo TUI. BENEFICIO NETO 300M€ INGRESOS 1.618M€ EBITDA 68M€ REVPAR +18,4% Hasta la apertura en 2010 del primer hotel urbano - actualmente solo tiene 3 en todo el mundo, todos los hoteles de Riu eran puramente vacacionales. La compañía, a la vez que busca abrirse hacia nuevos mercados, continúa exitosamente con su presencia en los destinos más tradicionales. La reforma de muchos de sus hoteles muestra su compromiso por mantener y mejorar su servicio de calidad. Adults Only by RIU Plaza/City by RIU Palace by RIU All Inclusive by RIU * Últimos resultados económicos disponibles [18] APÉNDICES [19] Apéndice I: Detalle Transacciones Hoteleras 2015 Fuente: Cohispania [20] Apéndice II: Aperturas Hoteleras Relevantes 2015 20 14 17 19 10 11 1 10 16 9 13 1713 7 11 12 15 19 21 5 1 5 8 14 22 18 20 3 23 5 4 2 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. [21] 3 Apéndice III: Detalle Activos Hoteleros SOCIMIs Fuente: Cohispania Rafael Hotel Madrid Marbella Inn Marbella Sandos San Blas Tenerife Eurostars Grand Marina Barcelona [22] Vincci Málaga Bay Hotels Málaga Relocated AC Barcelona Forum Tryp Jerez Barcelona Cádiz Apéndice IV: Glosario RevPAR (Revenue Per Available Room o Ingresos por Habitación Disponible) Es una medida muy útil para comparar hoteles de diferentes tamaños. Se calcula dividiendo el ingreso total por habitaciones entre el número de habitaciones disponibles durante un periodo de tiempo determinado. Este también puede calcularse multiplicando la tarifa media diaria (ADR) por la tasa de ocupación. El ADR da al operador la posibilidad de analizar la diferencia entre precios altos y bajos por habitación y los cambios en la ocupación para medir sus ingresos RevPAR = Ocupación x ADR = Ingreso Total por Habitaciones / Habitaciones Disponibles ADR (Average Daily Rate o Tarifa Media Diaria) Es un indicador financiero que mide el rendimiento de un hotel frente a otros con similares características como son el tamaño, clientes y localización y/o sus cifras económicas. Esta es resultante de todas las tarifas de un establecimiento y se calcula dividiendo el ingreso total de las habitaciones por el total de habitaciones ocupadas. ADR = Ingreso Total por Habitaciones / Habitaciones Vendidas GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room o Beneficio Bruto por Habitación Disponible) Permite seguir la evolución del negocio de forma global en cualquier momento, mostrando los beneficios del hotel. Se calcula restando los costes, tanto fijos como variables de todas las habitaciones del hotel, del total de ingresos y posteriormente dividiendo por el número de habitaciones disponibles. GOPPAR = GOP / Habitaciones Disponibles SOCIMI: Las SOCIMIS son sociedades anónimas cuyo objeto social consiste en la tenencia de activos de naturaleza urbana (con un valor estimado de mercado de 2M€, ya sea mediante adquisición o promoción) o de acciones o participaciones en el capital social de otras SOCIMIS (25% de las acciones emitidas por la compañía) o entidades extranjeras de análoga o similar actividad (conocidas como Real Estate Investment Trusts o "REITs"). Desde la modificación hecha en 2012, las SOCIMIs tributan en el Impuesto sobre Sociedades a un tipo de gravamen del 0%, de la misma manera que lo hacen los REITs en otros países. Regla 80 – 80 – 80: Al menos el 80% del valor de los activos de la SOCIMI debe ser invertido en activos cualificados o acciones y al menos el 80% de sus ingresos (excluyendo las ganancias de capital) debe surgir de los ingresos por alquileres y de los dividendos de acciones de calificación. [23] Cohispania ha trabajado en colaboración con Maxxima REA Sobre Cohispania Sobre Maxxima REA Cohispania forma parte del Grupo Financiero Empredia A26. Grupo Financiero Empredia A26 es un grupo con intereses en varios sectores: tasación de inmuebles, valoración de activos industriales, inventarios, formación y asesoría patrimonial. Maxxima REA es una firma boutique de consultoría inmobiliaria cuya sede central está en Madrid y que gestiona activos inmobiliarios singulares. Además, está especializada en la prestación de servicios integrados y adaptados al mercado inmobiliario, centrados en la transacción de activos. Su marco de servicios incluye: Cohispania asesora en la valoración de bienes inmuebles. Cohispania valora todo tipo de inmuebles aplicando diferentes criterios en función de la finalidad del informe: Finalidades normativas. Acogidas a la normativa vigente (Orden Ministerial ECO/805/2003): Garantías hipotecarias de créditos. Estudios de valor de Fondos de Inversión Inmobiliaria. Estimación del patrimonio inmobiliario de Fondos de Pensiones. Estrategia y Consultoría en transacciones Asesoramiento en operaciones inmobiliarias Servicios de Corporate Finance Valoraciones Gestión Técnica Gestión de Activos Finalidades administrativo-financieras. Todas ellas precisan conocer el valor de Mercado del inmueble: Coberturas de Provisiones Técnicas de Entidades Aseguradoras. Valoraciones Masivas de Carteras- Automated Valuation Model (AVM). Balances Contables. Asesoramientos en procesos de compra-venta. Valoraciones siguiendo la regulación IVS, EVS y RICS. Disclaimer © Cohispania S.A. 2016 La publicación de este informe sólo proporciona datos públicos. Se han usado estándares de alto nivel para preparar la información, el análisis y exponer las proyecciones. Este informe no expresa necesariamente el punto de vista de Cohispania S.A. y Maxxima REA y sus autores no se responsabilizan de la pérdida o daño ocasionado a una tercera persona, por acción u omisión, como resultado de cualquier material presente en esta publicación. La reproducción de este informe en su totalidad o en parte está permitida con adecuada referencia a Cohispania. [24] Oficina Central Avda.Europa 34. Edificio B 28023 Madrid · España (+34)91 307 00 35
