Sentencia AP Zaragoza 934/2013, de fecha 4

Roj: SAP Z 934/2013
Id Cendoj: 50297370042013100133
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Zaragoza
Sección: 4
Nº de Recurso: 547/2012
Nº de Resolución: 163/2013
Procedimiento: CIVIL
Ponente: MARIA JESUS DE GRACIA MUÑOZ
Tipo de Resolución: Sentencia
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
ZARAGOZA
SENTENCIA: 00163/2013
R: 547/2012
SENTENCIA NÚMERO CIENTO SESENTA Y TRES
Ilmos./a Señores/a:
Presidente:
D. Antonio Luis Pastor Oliver
Magistrados:
Dª María Jesús De Gracia Muñoz
D. Roberto García Martínez
En la Ciudad de Zaragoza, a cuatro de abril de dos mil trece.
Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/a
del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 24 de octubre de 2012
por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ejea de los Caballeros en autos de Juicio Ordinario seguidos
con el número 672/2012, de que dimana el presente Rollo de apelación número 547/2012, en el que han sido
partes, apelante, TORRECASI NO S HOSTELERA S.L., representada por el Procurador D. José Ignacio San
Pío Sierra y asistida por el Letrado D. Juan José Herranz Alfaro, y, apelada, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
C/ DIRECCION000 Nº NUM000 , representada por la Procuradora Dª Rocío López Canales y asistida por
el Letrado D. Adán Larrodé Sierra, siendo Ponente la Ilma. Sra. Dª María Jesús De Gracia Muñoz.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.
SEGUNDO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ejea
de los Caballeros, por el mismo se dictó sentencia con fecha 24 de octubre de 2012 , cuya parte dispositiva dice:
"FALLO: ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda formulada por TORRECASINOS HOSTELERA SL frente a
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 ( EDIFICIO000 ) DE TAUSTE, sin expresa
imposición de las costas a ninguna de las partes y DECLARAR NULOS los siguientes artículos del Reglamento
Interno de la Comunidad de Propietarios EDIFICIO000 de Tauste aprobado en Junta Extraordinaria de
29.08.2011:
- artículo 3 en sus párrafos 3 y 4 : El Secretario y el Administrados tendrán voz pero sin voto a la hora
de ejecutar las decisiones de la Asamblea General de Propietarios.
Corresponde al Secretario sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad
de esté (sic), así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de
Propietarios.
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- artículo 4 completo: Todos los propietarios de viviendas, son los llamados a componer las Juntas
Generales de Propietarios mediante citación escrita.
En caso de no poder asistir podrán delegar su voto en cualquier persona de su confianza, bastando
para acreditar a ésta, un escrito firmado por el propietario.
Deberán aceptar y obedecer cualquier decisión y acuerdo aprobado en Junta de Propietarios, al igual
que respetar y cumplir los reglamentos de la Comunidad.
- artículo 10 completo: Todos los propietarios tienen obligación de consultar con la Presidencia y la
Administración antes de colocar algún anuncio publicitario, acompañando un croquis detallado de la instalación
que solicite realizar con indicación de las dimensiones y características del anuncio, y lugar donde desean
emplazarlo, en harás (sic) de favorecer las relaciones vecinales de pacífica convivencia.
- artículo 14 en el último inciso del párrafo 3: incluso la inserción de rótulos y anuncios de publicidad
salvo los autorizados por la Comunidad.
- artículo 16 en su último inciso: y serán aquellos responsables de las acciones de estos últimos.
- Artículo 17 en sus párrafos 1,2,3,4,5,7, último inciso del párrafo 9 y párrafo 15: El Pasaje Comercial
sólo podrá ser usado de ocho de la mañana a diez de la noche. Este horario es para evitar molestias y ruidos
a deshoras.
El Pasaje Comercial sólo será usado por los propietarios de las viviendas, sus familiares, e inquilinos
de las mismas.
Los propietarios pueden invitar a no residentes en la Comunidad de Propietarios al uso del Pasaje
Comercial en un número limitado y velando por el comportamiento de los mismos del cual se hacen
expresamente responsables en todos sus extremos.
Los clientes y usuarios de los Locales Comerciales a los efectos de este Reglamento tendrán la
consideración de invitados.
Los invitados no podrán hacer uso del Pasaje Comercial sin el consentimiento expreso del propietario,
siempre que no molesten al resto de los propietarios.
Queda totalmente prohibidas las comidas, así como las bebidas tanto en envases de cristal o metálicos,
así como la instalación de estufas, hornos y hornillos sin la expresa autorización de la junta de propietarios.
La comunidad no se hace responsable en ningún momento de accidentes por falta de supervisión y
vigilancia de menores no acompañados de sus mayores.
Para la realización de actividades de terrazas y veladores, propia inexcusable e imperativa de que
el promotor y quien realice dicha actividad cumpla expresamente con los requisitos que establece la Ley
de Turismo de Aragón, el respeto del límite horario que se establece en este artículo, las prescripciones
sobre accesibilidad de minusválidos, el respeto al libre paso sin ningún impedimento de los propietarios por el
Pasaje Comercial, así como la sujeción expresa a las limitaciones sobre inmisiones sobre ruido, y consumo de
bebidas establecidas legalmente, el no cumplimiento de una cualquiera de estas prescripciones determinará
la calificación como actividad prohibida, a los efectos de la Ley de Propiedad Horizontal.
- artículo 18 completo: Si algún propietario no cumpliera alguna de las normas descritas anteriormente
o ninguna de ellas, El Presidente de la Comunidad decidirá si fuera necesario, demandar judicialmente, para
que así depusiera su actividad.
- Disposición Transitoria completa: Todas las actividades que se vinieran realizando en los inmuebles
que constituyen esta Comunidad de Propietarios, dispondrán de un plazo de quince días (15 días) para su
acomodo a lo contenido en este Reglamento, desde la aprobación de este Reglamento si la actividad objeto de
regularización fuese molesta para los vecinos, quien realice la misma deberá suspender el ejercicio de está,
a requerimiento del Presidente hasta su regularización, el incumplimiento de lo aquí determinado conllevará
la calificación de la actividad como prohibida a los efectos de lo contenido en la Ley de Propiedad Horizontal,
posibilitando al Presidente a tomar las oportunas acciones legales.
ESTIMAR PARCIALMENTE la reconvención formulada por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
DIRECCION000 Nº NUM000 ( EDIFICIO000 ) DE TAUSTE frente a TORRECASINOS HOSTELERA SL, sin
expresa imposición de las costas derivadas de este procedimiento a ninguna de las partes y CONDENAR a
TORRECASINOS HOSTELERA SL a que cese en la utilización del pasaje comercial de la planta semisótano
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mediante la instalación de mesas y sillas para dar servicio de hostelería a sus clientes, debiendo retirar las
mesas y sillas colocadas en dicho espacio."
TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por Torrecasinos Hostelera S.L. se interpuso
recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a
este Tribunal el día 20 de diciembre de 2012 donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso
en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 26 de marzo de 2013, en
que tuvo lugar.
CUARTO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .-La sociedad actora es propietaria de dos locales en una planta semisótano, formando
parte de la Comunidad de Propietarios demandada. Dichos locales disponen de autorización para salón para
la explotación de máquinas recreativas de tipo B con bar (doc nº 6 de demanda).
En escritura pública de declaración de obra nueva de fecha 7-12-1.981 constan unas normas de
comunidad cuyo art 3 establece que los locales pueden usar una zona común a la que acceden siempre que
la ocupación no exceda de su 50%. En esa zona, con configuración de pasaje, se han colocado varias mesas
y sillas.
En Junta General Extraordinaria de 29 de agosto de 2.011, en el punto 3, se aprobó un reglamento de
régimen interno conforme al art 17 p 4 LPH y con el voto en contra de la sociedad actora.
SEGUNDO .- En la demanda se solicitó de forma principal la nulidad del acuerdo mencionado, o en su
defecto, la nulidad del reglamento aprobado, o en su defecto, la nulidad de determinada parte de su articulado
y que se señalaba en el hecho quinto de la demanda, por considerar que no se aprobó por unanimidad y
que infringe determinados preceptos de la LPH, y de los estatutos, en su perjuicio, en relación al art 18 LPH ,
concurriendo abuso de derecho, mala fe y fraude de Ley.
La Comunidad se opuso a dicha pretensión y formuló reconvención solicitando que la sociedad actora
cesara en el uso del pasaje, zona común, y procediera a la retirada de una chimenea.
La sentencia estima en parte la demanda y declara la nulidad de algunos preceptos del reglamento de
régimen interior. Estima en parte la reconvención y condena a la sociedad actora a que cese en la utilización
del pasaje comercial de la planta semisótano mediante mesas y sillas para dar servicio de hostelería a sus
clientes, debiendo retirar esos elementos.
Dicha resolución es objeto de apelación por la parte actora.
TERCERO .- En primer lugar se han de realizar unas precisiones en relación al suplico del recurso,
donde se solicita una determinada declaración, así como en relación a las alegaciones de la parte apelada.
En la demanda se solicitó se declarase la nulidad del reglamento interno y la sentencia solo estima en
parte esa pretensión. La petición del recurso ha de entenderse formulada frente a la desestimación con el fin
de obtener un pronunciamiento más favorable. La pretensión última del recurso sobre el establecimiento de
una fórmula y un proyecto para el uso de la zona común excede del ámbito del recurso según establecen los
arts 456 y 465 p 5 LEC .
La parte apelada considera que la parte apelante ha variado sus alegaciones respecto al contenido de
la demanda. Sin embargo, considerando ese escrito, la sentencia y motivos del recurso resulta que en este
se pretende una resolución más favorable con reiteración de las alegaciones de la demanda conforme a los
arts 456 y 465 p 5 LEC .
En cuanto a los estatutos aplicables, cuestión que menciona la parte apelada, la sentencia ha partido
de que ninguna de las partes ha aportado información del Rto de la Propiedad sobre si han causado alguna
inscripción y que los de 1.981 y 1.983 son de igual contenido, por lo que no se pronuncia sobre si los posteriores
sustituyen a los anteriores por no incurrir en incongruencia.
En los estatutos aportados con la contestación a la demanda consta que se aprobaron el 27-5-1.983. En
el libro de actas de esa fecha consta que se aceptan como buenas las que figuran en la escritura de obra nueva
adicionándose otras de acuerdo con la LPH, acordándose que se redacten los estatutos correspondientes.
Atendiendo a ese acuerdo, y estatutos de 1.981 y 1.983 resulta con un contenido contractual coincidente,
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excepto en un precepto sobre reparaciones que se añadió en 1.983. Por ello, se mantendrá la comparación
efectuada en la sentencia entre las normas de régimen interior y el contenido estatutario.
CUARTO .- Se reitera en el recurso que son nulos varios preceptos del reglamento de régimen interior
partiendo de que se ha infringido el art 5 LPH en relación con el art 3 del estatuto incluido en la escritura
pública de compra de los locales de 1.981, en cuanto que el último precepto le atribuía un derecho de uso
sobre la zona común o pasaje comercial.
La exposición de motivos de la LPH establece que dicha Ley da una regulación para constituir en lo
esencial el régimen jurídico de esta propiedad, pero no suficiente por lo que la voluntad comunitaria puede
completarla, siempre que no se contravengan normas de derecho necesario. De este modo, los estatutos
pueden desarrollar la ordenación legal y adecuarla a las concretas circunstancias de las diversas situaciones.
El art 5 LPH establece que el título constitutivo de la propiedad por pisos o locales contendrá su
descripción y " podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no
prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y
servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto
privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán
los mismos requisitos que para la constitución"
El art 6 LPH añade que "Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los
servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de
propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean
modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración".
Por tanto unas son las normas contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos,
que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio;
y otras, las que conforman el reglamento de régimen interior, "para regular los detalles de la convivencia y
la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes". Para la validez de los acuerdos que impliquen
aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, se
exige la unanimidad (art. 17 1ª ). Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total
de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17 3°).
QUINTO .- Art 9. "animales domésticos".
El precepto prohíbe la estancia de animales domésticos en todas las zonas comunitarias. Se reitera
este contenido en el art 14 p5 y en el art 17 p 10 de las normas aprobadas.
Alega la parte apelante que se limita el uso que le corresponde porque sus clientes han de tener la
posibilidad de acudir con animales.
El propietario del local tiene conferido el derecho de uso que puede ser, por la actividad, de carácter
público, lo que implica que este puede acudir con animales, por lo que se han de conjugar los intereses de
todos los copropietarios.
Como aprecia la sentencia, el término "estancia" indica cierta permanencia en un lugar y duración en
el tiempo. En lo que respecta a locales, la posibilidad de uso no ha de referirse a una estancia, sino a una
situación transitoria de paso con la finalidad de obtener el servicio que presta el local. El recurso se ha de
estimar en parte, es decir, que no procede declarar la nulidad del precepto, pero ha de tener la salvedad de
los clientes de los locales en cuanto usuarios de la zona común que les corresponde. El recurso se estima
en parte y en el sentido indicado.
SEXTO .- Art 11. "obras privadas".
- párrafos 1 y 2 que regulan la dación de cuenta de obras en la Comunidad y prestación de fianza.
Se alega en el recurso que se modifican los estatutos anteriores de 1981 (art 2) y 1.983 (art 7) y limitan
sus derechos y que hubiera precisado unanimidad. En todo caso solicita que desaparezca las expresiones
"configuración o estado exterior" o "perjudiquen los de otros propietarios".
- los párrafos 3 y 4, sobre atribuciones que se otorgan al presidente. Se alega en el recurso que la
voluntad comunitaria se forma en la junta, sin que pueda quedar al arbitrio del presidente.
La parte apelada alega que en la demanda no se mencionó la fianza. Sin embargo, se impugnó todo el
párrafo 2, por lo que en el recurso no se introduce cuestión nueva.
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El art 7 LPH regula el derecho de los copropietarios a modificar sus elementos privativos. Además en
los estatutos se regula ese derecho respecto a los propietarios de los locales. El art 11 de las normas de
régimen interior no se refiere a detalles de convivencia ni al uso de las cosas comunes, sino que excede de
ello para referirse al derecho de modificación del art 7 LPH , añadiendo condiciones, como la presentación de
un proyecto y fianza y otorgando facultades al Presidente, que exceden de las facultades de representación
que le confiere el art 13 LPH . El recurso se estima.
SÉPTIMO .- Art 12, "normas de convivencia".
Se recurre el párrafo segundo en cuanto establece la responsabilidad del propietario de las infracciones
causadas por invitados o por quien ocupe el edificio. La parte apelante considera que la responsabilidad está
determinada en los arts 7 y 9 LPH y en las normas generales del derecho.
La Comunidad alega que no se impugnó este art 12 y que el art 13 de los estatutos de 1.983 contiene
régimen de responsabilidad.
En contra de lo alegado por la parte apelada, en la demanda si se impugnó dicho art 12. En cuanto al
art 13 de los estatutos de 1.983 contiene régimen de responsabilidad por averías o defectos cuya causa sea
de los copropietarios, reproduciendo el art 9 LPH .
Este art 12 ahora impugnado establece una responsabilidad que ya viene regulada en la LPH , no
siendo contenido propio de las normas de régimen interior, sobre convivencia y uso de cosas comunes. El
recurso se estima.
OCTAVO .- Art 14. "normas especiales de carácter estricto".
Se recurre el párrafo cinco, sobre estancia de animales en zonas comunes. La parte apelante considera
que sus clientes pueden estar en esas zonas.
La cuestión se decide con el art 9.
NOVENO .- Art 17. "pasaje comercial"
-párrafos 2 a 5. La parte apelante alega omisión de pronunciamiento. Sin embargo, el fallo de la
sentencia declara la nulidad de esos párrafos, por lo que no se produce omisión.
- párrafo 8 , que prohíbe fumar en el pasaje comercial, salvo autorización expresa de la junta de
propietarios.
La sentencia considera que no vulnera la LPH ni estatutos y que se ajusta a la Ley 28/2.005 por cuanto
la Comunidad, que es la titular del espacio, puede decidir sobre la cuestión.
En el recurso se alega que la mencionada Ley 28/2.005 es prohibitiva y se ha de interpretar
restrictivamente, teniendo en cuenta que se trata de ejercer ese derecho en un espacio público y de ocio.
La resolución apelada ha aplicado el art 7 s de la Ley 28/2.005 , que prohíbe fumar en los lugares en
los que así lo decida su titular. Asimismo, en el art 7 p k se prohíbe fumar en los establecimientos de juego
Dicho art 7 excepciona de las prohibiciones en general a los espacios al aire libre. El art 2.2 de la mencionada
Ley define el espacio al aire libre en el ámbito de la hostelería como aquel espacio que, estando cubierto,
esté rodeado lateralmente por un máximo de dos paredes, muros o paramentos. Examinado las fotografías
aportadas resulta que la zona común no cumple esas características al resultar un espacio cubierto, rodeado
de dos paredes y escaleras. Por tanto el recurso se desestima.
-párrafo 10, que prohíbe animales de compañía en el pasaje comercial.
La cuestión se decide en el art 9.
-párrafo 14, que obliga a hacer una propuesta detallada a la junta de vecinos a quien pretenda realizar
una actividad en las zonas comunes, con prestación de fianza de 300 euros.
Los art 7 y 9 LPH ya regulan las obligaciones de los propietarios. El precepto impugnado, si bien se
refiere al uso de las cosas comunes, establece unos requisitos previos que limitan su ejercicio, gravando
el patrimonio de los copropietarios y otorgando al Presidente unas facultades que exceden de las de
representación que establece la LPH. El recurso se estima.
DÉCIMO .- Reconvención. La sentencia condena a retirar todas las sillas y mesas.
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La parte apelante considera que se infringe el art 5 LPH y art 3 del estatuto de 1.983 que le permite
ocupar el 50% de la superficie de la zona común, que ello es un abuso de derecho y que la sentencia se
contradice con otros pronunciamientos.
Respecto a esta última cuestión, no se aprecia contradicción por cuanto las acciones ejercitadas en
demanda y reconvención son distintas. Por causa de la primera se examina si las normas aprobadas vulneran
la LPH o estatutos y por causa de la segunda se determina si la concreta actividad de la actora es subsumible
en el art 7 LPH .
El ejercicio de la acción de cesación tampoco infringe el art 7 CC por cuando la Comunidad se limita
a ejercer una facultad que le confiere el art 7 LPH .
En la reconvención se ejercitó una acción de cesación del art 7 LPH , lo que se acordó en junta de
29-8-2.011. Como aprecia la sentencia, si bien en la reconvención hubo una falta de concreción sobre el motivo
de la acción, hay que partir de los requerimientos extrajudiciales de los que resulta que no viene motivada por
una problemática de evacuación, sino por molestias y suciedad y porque se produce un exceso de ocupación
del espacio común en relación al límite del 50% establecido en las normas.
El art 5 LPH en relación con las normas internas permiten a los propietarios de los locales de la planta
semisótano el uso del 50% de la zona común. Es decir, el derecho de uso no es solo a favor del actor, sino a
favor del conjunto de propietarios de los locales. La sociedad actora es propietaria de dos locales, habiendo un
tercer local, según declaraciones efectuadas en la vista y documental aportada en la audiencia previa. Lo que
considera la sentencia es que la primera ocupa ya más del 50%. Por tanto su actuación infringe los preceptos
mencionados, en perjuicio del dueño del tercer local, al que le corresponde participar en ese 50%, así como
en perjuicio del resto de copropietarios que tienen derecho al uso de la zona común en cuanto al exceso de
ese porcentaje. El recurso se desestima.
UNDÉCIMO .- Al estimarse en parte el recurso no se efectúa expresa imposición de costas ( art 398
LEC )
Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación
FALLAMOS
1.- Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Teresa Ayesa Franca
en nombre de Torrecasinos Hostelería SL contra la sentencia de fecha 24 de octubre de 2.012 recaída en
juicio ordinario nº 672/2.011 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Ejea de los Caballeros (Zaragoza) y
en consecuencia,
A) en cuanto a la demanda principal,
a) se declaran nulos los artículos siguientes:
-art 11 p 1, 2, 3 y 4;
-art 12 p 3 en cuanto establece la responsabilidad del propietario de las infracciones causadas por
invitados o por quien ocupe el edificio
-art 17 p 14.
b) en cuanto a los arts 9, art 14 p 5 y art 17 p 10, sobre animales, se declara que la prohibición de
estancia de animales no incluye la ocupación ocasional por parte de los clientes de los locales comerciales.
B) en cuanto a la reconvención y pronunciamiento de costas, se confirma la sentencia.
2.- Sin expresa imposición de costas del recurso. Con devolución del depósito constituido para recurrir.
Contra esta resolución cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal según los arts
477 y art 469 y Disposición Final Decimosexta LEC , cuyo conocimiento corresponde a la Sala de lo Civil del
Tribunal Supremo y a interponer ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días.
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a
que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose
certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.
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