El Desalojo y Ajustes Razonables

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El Desalojo y Ajustes Razonables
HS3_2-2-2012
Este folleto provee un resumen de los derechos de un inquilino de solicitar un ajuste razonable para evitar el
desalojo. Se basa en las leyes federales y las leyes del estado de Texas.
1. ¿Puede un dueño de vivienda desalojarme solamente porque tengo una discapacidad?
No, no puede por la discapacidad solamente. Sin embargo, algunas veces una discapacidad puede tener
características o causar conducta que resulte en quejas o que violen el contrato de arrendamiento. Este
folleto se dirige a esos casos.
2. Por lo general, ¿puede desalojarme un arrendador por tener mascota no aprobada?
Tal vez. Tal conducta puede violar el contrato de arrendamiento, y podría resultar en desalojo. Sin embargo,
véase la pregunta 3 a continuación.
3. ¿Qué sucede si el animal que tengo no es solamente una mascota, sino una necesidad de mi
discapacidad? ¿Puede el arrendador desalojarme bajo su política de “no mascotas”?
Generalmente no. Por ejemplo, si una persona posee un animal de servicio (entrenado para ejecutar alguna
tarea) o un animal de apoyo emocional (que le da consuelo a una persona con una discapacidad psiquiátrica),
realmente no es una mascota. En esos casos, no se pueden excluir ni la persona ni el animal por la política de
“no se permiten mascotas”.
4. Por lo general, ¿puede un arrendador desalojar a alguien por mala conducta, daño de propiedad o
por molestar o alterar a otros?
Algunas veces. Tal conducta podrá violar el contrato de arrendamiento, o inclusive ser ilegal, y puede resultar
en desalojo.
5. ¿Qué sucede si hay mala conducta o alteración del orden público, pero es a causa de o
relacionado con mi discapacidad? ¿Hay algo que yo pueda hacer para detener un desalojo en ese
caso?
Tal vez. En algunos casos, el arrendador puede violar la ley si se niega a detener un desalojo en respuesta a
la solicitud de un arrendatario de un “ajuste razonable.” De manera que el solicitar un ajuste razonable podría
darle algo de protección contra un desalojo.
6. ¿Qué es un ajuste razonable?
Un ajuste razonable es un cambio en las reglas, políticas, prácticas o servicios que se necesite para darle a
una persona con discapacidad la igualdad de oportunidad de vivir en una morada. Tanto las leyes estatales
como federales requieren un ajuste razonable, si se necesita.
7. ¿Cómo puede ayudar un ajuste razonable en un caso de desalojo?
En los desalojos, se puede desalojar inclusive a un inquilino sin discapacidad, mas un arrendador no puede
necesariamente desalojar aun un inquilino con una discapacidad debido a conducta relacionada con la
discapacidad del inquilino. Si es posible que el arrendador altere sus políticas y reglas de manera razonable
para que el inquilino con una discapacidad pueda quedarse en la vivienda, entonces el arrendador debe hacer
el ajuste (a no ser que cuente con una defensa como la que se describe en la Pregunta 17 a continuación).
8. ¿Dice usted que un ajuste razonable puede obligar a un arrendador a cambiar sus políticas o
reglas?
Sí, podría ser.
9. ¿Puede un ajuste razonable obligar al arrendador a gastar dinero?
Sí efectivamente, también eso es posible.
10. ¿Puede usted darme algunos ejemplos de ajustes razonables que podrían surgir en un caso de
desalojo?
No existe una lista completa en ningún lado. En el contexto de vivienda por lo general, los ajustes podrían
incluir elegir un lugar diferente para entrega de correo más accesible para un inquilino en silla de ruedas (pero
aún aceptable al Servicio Postal), o el hecho de no requerir antecedentes de alquileres anteriores de un
solicitante que acaba de salir de alguna institución.
En una situación de desalojo, algunas de las solicitudes de ajuste más comunes incluyen aceptar un animal
de servicio o apoyo, o darle tiempo al inquilino para conseguir ayuda, tratamiento médico o psicológico, o
medicamentos para que el inquilino pueda cambiar su comportamiento.
11. ¿Puedo conseguir un ajuste o cambio de política que me permita no pagar la renta, o pagar menos
renta, si no tengo el dinero para pagar la renta debido a mi discapacidad?
Probablemente no. De los casos que hemos visto, parece ser poco probable que las cortes obliguen a los
arrendadores a exonerar cualquier porción de pagos tardíos de renta, o aún aceptar algún tipo de plan de
pagos, para permitir que los inquilinos con discapacidades se queden a pesar de la falta de pago de sus
rentas.
12. Si el arrendador ha iniciado un desalojo, y yo creo que podría ayudar un ajuste, ¿qué debo hacer?
El primer paso es solicitar un ajuste razonable. No tiene que ser por escrito, pero es preferible que lo
documente por escrito (y mantenga usted una copia para sus archivos). Normalmente, debe indicarle al
arrendador o gerente de la propiedad la naturaleza de su discapacidad, y debe solicitar un ajuste razonable o
alguna otra ayuda para poder quedarse en el alojamiento. Es mejor que dé usted un ejemplo del ajuste que
usted considera razonable, y que piense que funcionaría para solucionar los problemas.
13. Si solicito un ajuste razonable, ¿puede el arrendador solicitarme información médica en ese
respecto?
A veces. Si su arrendador le pide más información, o una carta de su doctor, por lo general es buena idea
cooperar. Sin embargo, tal vez desee hablar con un abogado para pedirle detalles sobre lo que puede o no
pedir el arrendador.
Para recibir un ajuste, el inquilino debe poder mostrar el enlace entre la discapacidad del inquilino y las
acciones sobre las cuales se queja el arrendador. Los tribunales suelen tener dudas en este aspecto, de
manera que es importante contar con buena evidencia. El inquilino también debe mostrar que el ajuste le
ayudará al inquilino a cumplir con el contrato de arrendo.
14. Si solicito un ajuste particular, y el arrendador ofrece uno diferente que no es tan bueno, ¿debo
aceptarlo?
Depende. Algunas veces las cortes indican que los arrendadores no deben insistir en un ajuste específico si
el inquilino es capaz de proponer un ajuste diferente que reúna las necesidades del inquilino y le permita
cumplir con las disposiciones del contrato de arrendo.
15. ¿Qué sucede si pido un ajuste, pero el arrendador sigue adelante con el desalojo?
Un inquilino puede retar el desalojo basado en el rechazo del arrendador de otorgar un ajuste de por lo menos
tres maneras: (1) al presentar una demanda en la corte; (2) al presentar una queja administrativa con HUD o
alguna agencia estatal de ejecución; o (3) al someter la queja como defensa en un demanda de desalojo en la
corte. Sin embargo, como los casos de desalojo se procesan muy rápidamente, en un procedimiento de
desalojo, primero se elevan como defensa las quejas de que el arrendador no actuó para proporcionar un
ajuste razonable.
16. ¿Qué sucede si no solicité exactamente un ajuste razonable, y ya está en la corte el proceso de
desalojo? ¿Es demasiado tarde?
No necesariamente. En algunos casos, puede usted solicitar un ajuste aún cuando se haya presentado ya el
caso de desalojo en el tribunal. También, en algunas situaciones, es tan clara la necesidad de un ajuste que la
ley no requiere que usted diga “las palabras mágicas.”
17. ¿Hay excepciones al requisito de ajuste, o defensas que el arrendador pueda tener?
Sí, las hay. Un arrendador no tiene que proporcionar un ajuste particular si el costo le resultaría en una “carga
indebida” o si el ajuste causaría una “alteración fundamental” al negocio o los servicios del arrendador. Esto
depende de hechos específicos.
Además, si la violación del contrato de arrendo se relaciona con el uso ilegal de drogas, no se requiere que el
arrendador continúe con el inquilino.
Finalmente, las leyes generalmente le permiten a un arrendador que desaloje al inquilino si el quedarse (a)
significaría una “amenaza directa” a la salud o seguridad de otros, o (b) resultara en daño físico sustancial a la
propiedad de otros. No obstante, aún en esos casos, algunas cortes requieren que el arrendador muestre que
ningún ajuste razonable hubiera eliminado o reducido los riesgos. Por ejemplo, en un caso con un inquilino
con discapacidad mental y daño auditivo se indicó que su conducta fue por causa de sus discapacidades y
que se podría controlar y acomodar fácilmente. La corte ordenó que la autoridad de vivienda pública detuviera
el desalojo y permitiera la oportunidad del ajuste antes de proceder con el desalojo.
18. ¿Qué sucede si el arrendador detiene el desalojo y me da el ajuste que solicité, pero no funciona?
¿Me sigue protegiendo?
Eso depende. La obligación del arrendador continua, de manera que tal vez tenga que probar más que un
ajuste. Pero en algún momento, las cortes pueden dejar de requerir otra cosa del arrendador, y permitir que
siga adelante el desalojo.
19. ¿Cómo sé si las reglas arriba mencionadas aplican a mi arrendador?
Varias leyes federales y estatales cubren a la mayoría de arrendadores y dueños de propiedad en cuanto a
requerir ajustes razonables. Solamente hay algunas excepciones, que un abogado le puede ayudar a
entender.
20. ¿En dónde puedo conseguir más información sobre esto?
Puede buscar en el internet nuestro propio folleto sobre discriminación en el alojamiento en general en:
http://www.disabilityrightstx.org/resources/housing/.
Hay varios documentos en línea que pueden proporcionarle un análisis legal más detallado. Por ejemplo,
véase http://www.bazelon.org/Where-We-Stand/Community-Integration/Housing.aspx.
21.
¿A dónde puedo encontrar un abogado o defensor que me pueda ayudar con un problema así?
Puede usted contactar a su agencia local de justicia en la vivienda u organización de ayuda legal sobre si
pueden recomendarle a usted alguien más que podría ayudarle. En Texas, un buen lugar para empezar sería
llamando al número estatal de referencia 211.
La meta de Disability Rights Texas es hacer que sus publicaciones sean fáciles de entender y útiles para el
público en general. Si usted tiene alguna sugerencia de cómo se pueden mejorar estos folletos y
publicaciones, por favor contacte a nuestras oficinas de Disability Rights Texas a la dirección y número de
teléfono en nuestra página web, www.DisabilityRightsTx.org, o envíenos un correo electrónico a Disability
Rights Texas a [email protected]. Le agradecemos mucho su ayuda. Tenemos este folleto
disponible a solicitud de usted en Braille y/o en grabación sonora. Disability Rights Texas procura actualizar
sus materiales anualmente, y esta publicación se basa en la ley en vigor en el momento de elaborarse.
Cambia frecuentemente la ley y es sujeta a varias interpretaciones por las diferentes cortes. Futuros cambios
en la ley podrán hacer que la información en este folleto resulte incorrecta. No es la intención de este folleto
reemplazar ni reemplace de hecho el consejo o ayuda que un abogado pueda proporcionarle basado en su
situación particular.