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Una propuesta de densificación equilibrada
La nueva sociedad chilena demanda un “hacer ciudad” donde la industria inmobiliaria sea
un real aporte para el desarrollo urbano. Debemos aceptar el desafío que implica liderar,
en conjunto con el estado y la sociedad civil, un proceso de densificación equilibrada de
Santiago.
Por Mauricio Varela y Juan Pablo Martínez
Gerente General Área Inmobiliaria y Gerente de Asuntos Corporativos de Empresas Socovesa.
Un nuevo capitalismo
Todo indica que el entorno en el que se insertan las empresas y se desarrollan los negocios en Chile cambió
de forma importante durante los últimos años. El modelo económico de libre mercado, tal como se concibió
en Chile hace ya tres décadas, hoy recibe críticas de la más diversa índole y desde todos los frentes. Entre
otros, se lo critica por operar de forma excesivamente racional y economicista, por tener a la empresa
privada como su pilar fundamental, empresas que no sabrían equilibrar la creación de valor económico con
la creación de valor social, y finalmente por qué no decirlo, por generar niveles de riqueza corporativa e
individual que no se condicen con los niveles de inequidad social reinante. El reclamo es contra la
desigualdad que tiende a perpetuar el modelo y la economía del abuso que encuentra en la empresa privada
a su principal protagonista.
En definitiva, por un lado, hoy se respira una gran sensación de incomodidad con el modelo. Su legitimidad
está cuestionada. Y por otro, las empresas y los empresarios aun no terminan de evaluar el valor presente
del perjuicio económico –reforma tributaria incluida- que conlleva el hecho de gozar de mala reputación
además de no tener claridad sobre el camino a recorrer para reinsertarse en este nuevo entorno social y
económico.
Históricamente hablando, la sociedad civil siempre ha tenido sentimientos contradictorios en su relación con
las empresas. Sin embargo, esta contradicción se ha polarizado y deteriorado significativamente en los
últimos años. Por una parte, la sociedad las considera como el principal recurso para crear riqueza, generar
progreso e innovar. Pero por otra, se las percibe como prepotentes, egoístas e interesadas. Alejadas de la
sociedad y excesivamente focalizadas en la creación de beneficios para los accionistas. El bajo compromiso
de las empresas con el devenir de la sociedad como un todo, ha fomentado y acentuado el resentimiento
histórico que existe hacia las empresas.
Como dijimos más arriba, hay una crisis de legitimidad del modelo pero afortunadamente no estamos
experimentando una crisis del modelo. Hay serias y fundadas críticas en contra de la empresa privada pero
no se está discutiendo el derecho de propiedad. Se terminó por aceptar que el modelo es perfectible, pero
que -a fin de cuentas- funciona. Hay que imprimirle ajustes pero no hay que refundarlo. La demanda es por
un capitalismo nuevo, más justo e inclusivo pero capitalismo al fin y al cabo. Simbólicamente hablando, se
está buscando sacar a la lógica económica, químicamente pura, de la cabecera de la mesa. Se busca limitar
el poder sin contrapesos que hasta hoy ostenta la racionalidad económica. Se está terminando por asimilar
que la vida humana es multidimensional y que hay diversas formas de acercarse a la realidad, que van más
allá de los temas puramente económicos. Temas que tendrán que ser considerados al minuto de proyectar
un desarrollo sostenible para nuestro país y para las empresas que contribuyen a dicho desarrollo.
Tomando posición en el espacio público
En este nuevo escenario, en donde se ha visto cuestionado el rol histórico que las empresas han
desempeñado en el devenir de la sociedad, los elementos que mayor valoración, admiración y vínculo
despiertan entre empresa y sociedad civil también se han visto cuestionados. Así lo demostró un interesante
trabajo de investigación empírica y cuantitativa realizado por Adimark GFK e ICARE durante el año 2013.
En palabras simples, este trabajo plantea que las personas valoran y demandan fundamentalmente dos
grupos de asociaciones y características por parte de la empresa. En primera instancia se les pide que hagan
bien su trabajo. Que ofrezcan bienes y servicios de calidad, aunque no sean la alternativa más económica del
mercado. Que ofrezcan productos y servicios que fallen lo menos posible y que cuenten con los mejores
procesos de producción y post-venta. En el contexto de una sociedad que ha experimentado una importante
revolución de los estándares producto del crecimiento económico sostenido de las últimas décadas, hace
mucho sentido histórico que la demanda apunte hacia un desempeño de la oferta que sea lo más impecable
posible.
Lo que fue novedoso -y ahí radica el mayor aporte de la investigación - fue que este trabajo puso en el
tapete una segunda dimensión o agrupación de características altamente valoradas por la sociedad civil, que
hasta ahora, no estaban en el radar de la comunidad empresarial. La sociedad contemporánea valora y
declara mayor preferencia por aquellas compañías que son responsables con su entorno, más allá de sus
intereses económicos. Se valora el buen comportamiento cívico. Empresas que estén más cerca de las
necesidades y problemas de Chile. Compañías que actúen de forma más justa y que estén más
comprometidas con el respeto de las comunidades y cuidado del medioambiente. Esto es novedoso en
nuestra historia económica y, sin lugar a dudas, tremendamente valioso para el devenir de nuestro país.
El estudio nos indica que faltan mejores actores privados en el espacio público. Tal parece ser que hoy
tenemos empresarios buenos para hacer negocios pero no muy buenos para desarrollar el país. Frente a
este nuevo escenario que emerge, la empresa privada debe tomar, con decisión, una posición relevante y
desinteresada en el espacio público. Actuar de forma más colaborativa, respetuosa y responsable. No
hacerlo, hoy es un desacierto estratégico y competitivo de cara al nuevo entorno y a las críticas que hemos
recibido como sector privado.
El desafío de la densificación de Santiago
Chile crece y Santiago también. El impacto positivo sobre el ingreso que ha experimentado nuestra
población en los últimos años, sumado a importantes cambios socio demográficos y urbanos, ha gatillado
una serie de transformaciones muy significativas en los patrones históricos de la demanda habitacional.
Como podremos constatar durante el desarrollo del presente libro, el segmento más dinámico de la
demanda ahora se concentra en zonas más céntricas y consolidadas de la ciudad, lo que en un escenario de
creciente escases de suelo, ha generado un decidido proceso de densificación de la ciudad de Santiago. El
cambio es estructural al punto que hoy se demandan más departamentos céntricos que casas con jardín en
la periferia de Santiago. Este fenómeno ya sucedió en otras grandes ciudades como París y Madrid. Ciudades
que ya vivieron procesos de densificación producto tanto de la modernización como de los cambios sociodemográficos.
Bien orientado, el proceso de densificación trae consigo importantes beneficios para la sociedad: Ahorro de
tiempos y costos de transporte, masificación y diversificación del acceso a la vivienda, revalorización de los
espacios públicos y uso más eficiente de la infraestructura de la ciudad, por solo nombrar algunos. Sin
embargo, si la densificación es mal manejada, rápidamente nos vamos a encontrar con más casas isla,
desarrollos que buscan maximizar la constructibilidad sin considerar el entorno y el espacio público,
destrucción de barrios patrimoniales, problemas con las comunidades de los proyectos, además de muchas
construcciones derechamente reñidas con el sentido estético. Así como crecimiento económico no es
equivalente a desarrollo económico, crecimiento económico no es necesariamente equivalente a desarrollo
urbano.
Todo indica que este proceso de densificación de Santiago se profundizará durante los próximos años. Con o
sin planificación. Con o sin coordinación de los principales actores –estado, empresa y sociedad civil- que
hoy participan del desarrollo de la ciudad. De la alineación de todos con un proceso de densificación
equilibrado de la ciudad, que maximice las ventajas y minimice las externalidades negativas del fenómeno,
depende el desarrollo sustentable de Santiago. Y de nosotros, como industria inmobiliaria, depende que
finalmente seamos mejor entendidos como desarrolladores de ciudad antes que destructores de la ciudad.
Debemos tomar conciencia del gran desafío que tenemos por delante y de la tremenda responsabilidad que
implica liderar, en conjunto con el estado y la sociedad civil, un proceso de densificación equilibrada.
Una propuesta de densificación equilibrada para el sector privado
Esta es una discusión nueva y en desarrollo, por lo tanto, es difícil tener claridad absoluta con respecto a
cuales debieran ser las estrategias indicadas para hacerse cargo del tema. Lo que sí está claro es que llegó
para quedarse. El tema, además de instalarse en las elites políticas y económicas, se instaló a nivel de la
ciudadanía. Lo dice la nueva Política Nacional de Desarrollo Urbano: A la demanda por viviendas de calidad,
de mejores estándares, se suma la demanda creciente por calidad de vida urbana muy por sobre lo que
define el marco normativo actual. Por su parte, la opinión pública y los medios de comunicación también
están empujando para que los desarrollos de alto impacto urbano se preocupen por el entorno y el espacio
público. Entonces, para hacer nuestro aporte al gran desafío que nos plantea el proceso de densificación de
la ciudad de Santiago, nos permitiremos esbozar algunas claves preliminares al respecto, que surgen tanto
de la teoría como de la reflexión y el análisis de nuestra propia experiencia.
1.
Las compañías inmobiliarias que pretendan desarrollarse de forma sostenible y rentable en el tiempo
deberán aprender a vincularse de forma más armónica con todos los actores relevantes de su entorno
de negocios. Así lo demostró Dominic Barton, el ejecutivo N°1 a nivel global de la prestigiosa consultora
en estrategia de negocios McKinsey, en una de sus últimas publicaciones. Barton plantea que en el
mundo desarrollado hace tiempo ya que las empresas que adoptan una ética colaborativa, que se
preocupan de sus stakeholders tanto como de sus propios shareholders son, a fin de cuentas, más
rentables. En otras palabras, quienes buscan crear el mayor valor para el sistema en su conjunto –y no
sólo para sí mismos- ya no lo hacen desde la filantropía; lo hacen porque, en el largo plazo, genera más
retorno para sus compañías.
2.
Así también, las empresas inmobiliarias ahora tendrán que pensar en dos clientes. Ya no debiera
interesar solo el comprador de la vivienda. El consumidor. También importa el vecino inmediato y el
ciudadano corriente que pasa por ahí. El Santiaguino. El peatón. Esto también implica la generación de
doble renta. La privada, evidente y lógica en un negocio privado; y la social, vinculada a la generación de
un micro-legado o aporte al desarrollo equilibrado y sustentable de la ciudad.
3.
Los próximos desarrollos en altura deben tener mayor consideración y respeto por el entorno en el cual
se insertan. El edificio es una pieza más en la construcción de la ciudad. El edificio no vive ni corre solo.
No es un ente aislado. Debe amarrarse bien con el entorno cercano – en términos de escala, áreas
verdes, diseño, estilo, colores, materialidades, etc.- además de respetar el contexto urbano en el cual se
inserta.
4.
Hay que dejar de tomar las decisiones de localización de los proyectos de inversión inmobiliaria
únicamente bajo criterios económicos. Ya son innumerables las inversiones, en todo tipo de industrias –
minería, energía, alimentos, telecomunicaciones y retail por nombrar sólo algunos-que han visto
demorados sus plazos de obtención de permisos, o bien, truncadas sus posibilidades de materialización
producto de los conflictos con las comunidades locales o entes reguladores.
5.
También hay que tener claro, desde temprano, que la obtención de los permisos para el desarrollo de
un proyecto de inversión inmobiliaria es sólo el primer paso de un nuevo proyecto económico. Dado el
cambio de escenario, el cumplimiento normativo es sólo el piso en un proyecto exitoso. Obtener la
licencia social, la legitimidad social, es hoy un factor inmaterial pero tan clave como complejo de
conseguir en cualquier iniciativa económica.
6.
En esta misma línea, los nuevos proyectos inmobiliarios deberán traer consigo ganancias urbanas,
ambientales o sociales tan concretas como objetivas. Por el contrario, si un proyecto demanda muchas
mitigaciones habrá que aprender a transparentar fluidamente las causas de ellas. Las empresas deben
aprender a comunicar sus impactos negativos, de la forma más transparente posible, a objeto de
aplacar la desconfianza natural que existe hacia ellas.
7.
El proceso de densificación requiere que el sector privado apoye y trabaje en conjunto con el estado y la
comunidad académica, en el desarrollo de instrumentos técnicos de última generación que nos
permitan definir la magnitud de las mitigaciones requeridas -equipamiento urbano, áreas verdes,
parques, vialidad, transporte público de superficie, escuelas y otros servicios- producto de las
externalidades negativas generadas por la mayor concentración de personas en ciertas zonas.
8.
Densificar equilibradamente implica regular el uso del territorio de forma que la infraestructura de
servicios básicos de la ciudad de abasto o bien, se planeen mejoras que permitan otorgar un adecuado
nivel de servicios a todos los habitantes de una comuna o ciudad.
9.
En algunos casos la densificación de la ciudad puede deteriorar la vida de barrio si no se realiza
cuidadosamente. La edificación en altura no es mala “per se”, o bien, nociva para la ciudad y sus
ciudadanos. El punto es que el proceso de densificación a impulsar en la ciudad de Santiago, debe ser
realizado de manera equilibrada respetando las zonas de alta, media y baja altura que define la
normativa vigente.
10. Es un dato de la causa que las obras en construcción son molestas para los vecinos cercanos. Por lo
tanto es imprescindible mitigar las externalidades negativas que se generan durante el proceso de
construcción. Especial acento hay que poner en temas de regulación de horarios de construcción,
manejo de residuos, disminución de ruidos y reducción de las emisiones de polvo, por solo nombrar
algunos.
11. La densificación de Santiago será, sin lugar a dudas, un proceso doloroso para muchos santiaguinos. Al
densificar se afectan los intereses de quienes hoy disfrutan, de forma exclusiva, de los beneficios de la
ciudad compacta. El proceso de densificación de la ciudad es un típico proceso que contrapone los
intereses de quienes promueven el status quo y los incumbentes que buscan salir de la periferia y
acceder a los beneficios que otorga la ciudad compacta. Por lo tanto, la industria inmobiliaria tendrá
que aprender a realizar más y mejores esfuerzos por trasparentar su quehacer, influencia y aportes al
desarrollo de la ciudad de cara a todos los actores relevantes de la industria además de poner un
especial acento en el rol de integración social que cumple el proceso de densificación.
12. Finalmente, la ciudadanía quiere participar en el diseño de su ciudad y no que se le imponga desde la
autoridad pública o desde el sector privado. Lo clave y delicado será encontrar aquellos métodos que
permitan canalizar la participación masiva de la ciudadanía en general, evitando así que los procesos
participativos sean capturados exclusivamente por grupos de presión más radicales o NIMBYS, grupos
que suelen perder de vista la generación de beneficios públicos que este tipo de procesos trae consigo.